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Immobilier 2020 : El ments de prospective

ISBN: 978-9954-30-538-6 N du dpt l gal: 2011 MO 2633 Mi i tre de Minist d lHabitat, H bit t de d lUrbanis U b i me et t de d lAm A nagement t de d lEspace E
Rue Al Joumayz, Mail Cen ntral, Hay Ryad, Rabat, Maroc Tl: +212 37 57 70 00, Fax: +212 37 57 72 22/73 73/ 74 44

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Nous nous sommes don nc attach ce que le Maroc soit dot des quipements de base ncessaires son rosprit, et mettre en chantier dveloppement et sa pr de grands projets structura ants. Aussi, avons-Nous veill l l'adoption de stratgies ambitieuses par les secteurs fondamentaux les plus prometteurs de notre cono omie, en l'occurrence le tourisme, l'industrie, l'habitat, l'nergi ie et les ressources en eau .

Discours de Sa Majest Le Roi R Mohammed VI que Dieu lAssiste l'occasion de la Fte du Trne Tanger : 30 Juillet 2009

Immobilier de e 2020, lments prospectifs


par Ahmed Taoufiq HEJIRA

Le logement est au cur de es proccupations des citoyens marocains et donc de lEtat, ce titre Sa a Majest le ROI que Dieu lAssiste a rig lh bit t en priorit lhabitat i it nationale ti l depuis d i 1999, 1999 au mme tit que les titre l chantiers h ti de lenseignement, de la sant t et de linfrastructure de base. Ainsi, la sollicitude Royale et e les diffrentes politiques publiques dans le domaine ont permis de rdu uire le dficit en logements de 30%, sur la priode 2000-2010, 2000-2010 le faisant t passer de plus de 1million 200 mille moins de 840 mille units, et pa ar l, dinflchir la courbe structurellement ascendante de ce dficit. ubliques ont permis au secteur immobilier de Par ailleurs, les politiques pu connatre depuis p lan 2000 0 une volution importante p de tous ses indicateurs, le secteur occup pant, les premires places dans lconomie nationale, en termes demploi i, de valeur ajoute et des encours de crdits. Aujourdhui, la clairvoyance Royale a donn au secteur le climat de confiance adquat et a permis damorcer une nouvelle priode du march immobilier grce la relan nce de lhabitat social, avec une nouvelle approche de stabilit base sur s une visibilit fiscale pour la priode 20102020;

ce programme qui a connu u un engouement de la part des investisseurs et des acqureurs a enregistr e aujourdhui, plus de 105.000 logements mis en chantier rs dans une trentaine de villes. Le nombre de logements conventionns dpassant les 770 mille, laissent prsager une volution l ti constante t t de de ces chiffres hiff d durant t les l prochaines h i annes. Ces politiques, loin dtre conjoncturelles, sont destines se in constant en logements et en quipements, poursuivre au vu du besoi et ncessitent dtre entou ures de mesures de dveloppement mme de permettre au secteur r de limmobilier de trouver les rponses adquates aux diffrents s besoins du march avec une prise en considration des conjonct tures sociales et conomiques fluctuantes. En 2008, le monde connat un bouleversement financier engendrant une crise conomique imp portante. Le systme hypothcaire en tant la cause principale (Subprime es amricains). Les conomies internation nales ont t fortement branles et le Maroc, malgr g sa relative rsistan nce conomique, q na p pas chapp pp aux effets indirects ressentis dans certains c secteurs. Malgr la timide ractivit directe du secteur immo obilier marocain cette conjoncture, deux questions majeures se son nt poses :
1. Comment

immuniser le march immobilier dun ventuel

drglement du marc rch conomique et garantir sa ractivit pour sa prennit en tant que locomotive du dveloppement al? conomique et socia
2. Comment

stimuler le march immobilier pour une meilleure

rgulation et adqua ation de loffre et de la demande ? Cest pour rpondre ces s questions que le prsent travail a t lanc, lobjectif principal tant de donner les clefs de lamlioration de lefficience du secteur su ur la base dlments mesurables relatifs loffre et la demande, au foncier, au secteur des matriaux de construction, la qualit, aux a intervenants, .etc
8

La valeur de cette tude e, se situe galement dans lapport dides novatrices, telles que la l cration dagences de rnovations, la dynamisation du secteur locatif, le logement en milieu rural, la proposition du p principe p du logement g ab bordable ainsi q que laccompagnement p g du g grand chantier du logement socia al travers le dveloppement des outils et des mcanismes de financemen nt, dencadrement et de formation des acteurs. Lapprofondissement des questions q de la qualit, de la scurit, de la cration despace de vie so ont au cur des propositions apportes. En matire de veille et de d vigilance, il est propos larchitecture dun observatoire national et de es observatoires rgionaux de limmobilier, qui permettront de proposer r les meilleures niches dinvestissements

immobiliers, de suivre la dynamique dy du march et surtout danticiper les diffrentes mutations quil pourra p subir. Les actions prsentes da ans ce document sinscrivent dans une tape avance se basant sur un ne meilleure connaissance des territoires pour aboutir des outils loca aux dintervention cibls selon les besoins spcifiques. Le dveloppem ment du Maroc daujourdhui et de demain se fera dans les rgions et cest dans les territoires, leurs diffrentes oit trouver son efficience. chelles que limmobilier do Ces actions devront ven nir complter un travail de rformes dj engages, depuis plusieurs s annes, dans le secteur plusieurs niveaux (juridique et rglementaire e, institutionnel, organisationnel, urbanistique, damlioration de lenvironn nement dinvestissement). La crise mondiale qui q i a dbut d db t il y a 3 ans a dvoil d oil la fragilit des systmes conomiques et la difficult des exercices de prospective. Nanmoins les caractres intrinsques du secteur permettent, au regard de la connaissance des bes soins et des avances dj enregistres, de se projeter p j dans le futur.

Ce livre vient couronner plus dune anne de travail avec les professionnels qui a conc clu une approche de dveloppement local, dveloppe dans le cadre dun plan dactions prioritaires fondes sur 23 mesures et dtailles en 83 actions. La faisabilit de ces actions se dcline en des projets de contrats programmes Etat / Rgions et Etat / secteur priv, prts pour application a suivant un planning projet sur la priode 2011-2020. Ainsi pendant les 10 derni res annes, le secteur immobilier marocain a gagn trois grands dfis majeurs: Inflchir lvolution du dficit en habitat par lintensification et la diversification de loffre, mtamorphoser nos villes et faire de limm mobilier lun des plus importants secteurs de lconomie nationale. Pendant ces mmes annes il a t entrepris trois grands chantiers qui sont encore en cours: La rvolution r en urbanisme, loffre pour la classe moyenne et la lutte contre linformel. l Trois priorits demeurent t, nanmoins, incontournables pour les 10 annes venir: Le chang gement de la gouvernance du secteur par la territorialisation et la co onvergence des politiques, la refonte de lintervention en milieu rur ral et la prise en compte des dimensions du dveloppement durable. Je remercie lensemble l ensemble e des acteurs du secteur immobilier;

professionnels et institution nnels, qui ont t par leur participation active, les vrais auteurs de ce travail, dont le Ministre de lhabitat, de lurbanisme et de lamn nagement de lespace a assur lanimation accompagn en cela par le e bureau dtude Ernst &Young.

10

Sommaire
Section 1 : Introduction
1. 2. 3.

p. 15 p.17 p.18 p.19

Contexte de ltude Dmarche Principes mthodologiques

Section 2 : Analyse du secteur


1. 2. 3. 4.

p. 21 p.23 p.28 p.50 p.65 p. 159 p. 161 p 170 p.

Gouvernance Politiques publiques Revue de la performance du secteur s sur la dernire dcennie Revue du march

Section 3 : Synthse globale et recomm mandations


1. 2.

Rcapitulatif des principaux constats Objectifs de la vision stratgiq que

Section 4 : Elments prospectifs pour le secteur immobilier lhorizon 2020


1. 2.

p. 173 p. 175

Segmentation de la demande D l Dveloppement td de l la stratgie t t ie de d limmobilier li bili rsidentiel id ti l lhorizon 2020

p. 185

Section 5 : Proposition dune architect ture cible pour lobservation du secteur


1. 2. 3. 4. 5. 6.

Contexte et mthodologie Etat des lieux Outils dobservation et Benchmark Dmarches dobservation Modalits de mise en place de e lobservatoire Propositions et recommandations

p. 221 P 20 P. p.223 p.224 p.232 p.256 p.259 p.271

ANNEXES LISTE DES ABREVIATIONS

p. 283 p. 313

13

Section 1

Introduction

1. 2. 3.

Contexte de ltude Dmarche Principes p mthodologiques gq

15

Section 1 : Introduction

C Contexte de ltude :
Durant les 5 dernires annes, le secteur r de limmobilier rsidentiel a fait preuve dune importante dynamique de croissance, rsultant principalement de contraintes inhrentes ocain : lenvironnement socio conomique maro

Urbanisation intensive, Pression dmographique et flux migratoires m (besoins sociaux), Evolution du pouvoir dachat, Forte volont des pouvoirs publics de combler le dficit en logement et de mettre en uvre des conditions favorables dinsertion sociale des populations dfavorises.

Cest dans ce contexte que le Min nistre de lHabitat de lUrbanisme et de lAmnagement l Amnagement de l lEspace Espace a lanc en e dcembre 2009, 2009 anne o le secteur immobilier a fait preuve dune r activit indirecte la crise financire internationale, gnre par le systm me des subprimes, une tude pour dfinir la stratgie prospective du secteur immobilie er lhorizon 2020. Lobjectif principal de ce recueil est do offrir une vision claire au secteur immobilier permettant de garantir un climat de confia ance, dassurer le maintien de linvestissement dans limmobilier et de garantir la cohren nce des prises de dcision dans ce secteur.

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Section 1 : Introduction

Dmarche :

La dmarche emprunte pour la ralisation de cette stratgie est base sur la concertation t ti et t la l consultation lt ti de d tous t l s intervenants les i t t dans d l secteur le t i immobilier. bili

Le diagnostic du secteur immobilier sest s bas sur des consultations rgionales dtailles qui ont permis de mettre en relief les spcificits immobilires de chaque rgion et qui ont constitu une assise fo ondamentale pour la dfinition des leviers de croissance et dassurer une dynamique p renne et comptitive pour le secteur.

Suite ce diagnostic, et eu gard la complexit c et limportance de cette stratgie, plusieurs entretiens et Workshops ont t t tenus sur des thmes diffrents en vue de rassembler toutes les recommandations concernant les diverses facettes du secteur et de constituer les axes de dveloppemen nt, des sances de travail ont galement t tenues pour affiner les rflexions et pe ermettre de relever les dfis conomiques et sociaux auxquels est confront ce secteur lhorizon 2020.

Aujourdhui, cet ouvrage fait ressortir les lments essentiels pour asseoir une stratgie naisons locales, ainsi que des plans dactions nationale globale de limmobilier dclin prioritaires.

La stratgie prospective du secteur immo obilier a inclut, comme lments essentiels de la stratgie, les principes de mise en e place dun observatoire national et des observatoires rgionaux de limmobilier r, pour suivre la dynamique du march et anticiper les diffrentes mutations quil peut subir.

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Section 2

Analyse du secteur

1. 2. 3. 4.

Gouvernance Politiques publiques Revue de la performance du sec cteur sur la dernire dcennie Revue du march

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Section 2 Analyse du secteur

1. GOUVERNANCE
1 1 Principaux 1.1. Pi i acteurs t et t leurs l pr rimtres i t di t dintervention ti

La gouvernance du secteur se structure auto our :

du Ministre de lHabitat de lUrbanisme et de lAmnagement de lEspace, tuteur du Intrieur et celui de lEconomie et des Finances secteur, et qui avec le Ministre de lI dfinissent en grande partie lenvironne ement du secteur de dpartements ministriels et administrations agissant sur des aspects spcifiques : le foncier, la politique dimma atriculation et les conditions de transfert de la proprit, limmobilier touristique, industrie el et commercial, lindustrie des matriaux de construction, lobservation du secteur et de so on environnement, la programmation des quipeme ents socio-collectifs (Education, Sant ). de trois fdrations qui reprsentent le es professionnels du secteur et qui sont intgres dans la confdration gnrale des ent treprises du Maroc (CGEM).
Les dpartements s ministriels cls
Le Ministre de lconomie et des finances
Dfinition

Le MHUAE
Tuteur T t

Le Ministre de lintrieur
Tuteur T t

Les autres dpartements ministriels et administrations


L LAgence Agence

du d secteur t de d lhabitat agissant sur :

des d collectivits ll ti it locales, et gestion urbaines

lencadrement

du secteur immobilier rsidentiel la dynamisation de la promotion immobilire, la normalisation et la promotion de la qualit, la conception et la mise en uvre des stratgies et des programmes publics en matire d'habitat social,
Acteur

Planification

du cadre incitatif du secteur et des mcanismes de financement des logements.

Tuteur

de lagence urbaine de Casablanca.

Nationale de la Conservation Foncire, du Cadastre et de la Cartographie dfinissant la politique dimmatriculation et les conditions de transfert de la proprit.

Dpartements

du Tourisme et de lIndustrie l Industrie et du Commerce agissant sur l'immobilier touristique et professionnel. Commissariat au Plan, acteur cl de lobservation du secteur et de son environnement dpartements : programmation et ralisation des quipements sociocollectifs

Haut

majeur de lenvironnement : planification et gestion urbaines. de 25 Agences urbaines

Autres

Tuteur

Secteur reprsent par 3 fdrations intgres dans la confdration gnrale des entreprises du Maroc
La Fdration Nationale du Btiment et des Travaux Publics

La Fdration des d Industries des Matriaux de d construction


La Fdration Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI)

Cration : 1998, Adhrents :


Cration : 1995, Adhrents :

3.500 entreprises du secteur, 16 associations oprant dans les diffrentes branches (construction, importateurs des matriaux de BTP, gnie civil, lectricit, routes ).

entreprises s du secteur (ciment, pr roduits en bton, carr reaux cramiques, produits en terre cuite cuite, granulats, granulats fer bton ) ), association ns professionn nelles.

Cration : 2006 - runification de lUnion des Lotisseurs et Promoteurs Immobiliers du Maroc et de la Fdration Nationale de lImmobilier, Reprsentation de lensemble des professionnels de la promotion i immobilire bili et td du lotissement (immobilier rsidentiel, professionnel et touristique),
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Section 2 Analyse du secteur

1. GOUVERNANCE
1.2.Le MHUAE : un acteur cl pour le l secteur
En regroupant les secteurs de lhabitat, de lurbanism me et de lamnagement du territoire, le MHUAE joue un rle cl dans lencadrement du secteur et da ans la dfinition de son environnement :
Principaux r frentiels

Rle Tuteur du secteur de limmobilier rsidentiel

Principales volutions en cours

349,76 M de MA AD 1 dinvestissement ddi lHabitat (1.500 M de MAD FSH) en 20 009


Cadre lgislatif et rglementaire, Cadre incitatif , Rfrentiel technique et normalisation, Observation, Coordination de l'action des tablissements sous tutelle du MHUAE, Conception et suivi des programmes nationaux en matire dhabitat social, Coordination oprationnelle de laction l action tatique (Mobilisation du foncier, budgtisation des oprations), Formation et mise niveau des professionnels du secteur.

Loi sur le locatif, Loi sur la vent te en ltat futur dachvement t, Loi sur la location - accession la proprit immobilire, i Loi sur la copr roprit, Dcret dfiniss sant les zones dhabitat conomique, q , Convention FS SH, Conventions "Etat Caisse Centrale de Garantie (CCG)" pour le fonds Damane D Assakane, Textes de cra ation des filiales de la Holding g Al Omrane,

Projet de catgorisation des logements au Maroc, Rvision de la loi sur le locatif, Projet de code de la construction , Projet de guide des bonnes pratiques de lefficacit nergtique ti et td des nergies i renouvelables, Projet de rfrentiel technique pour labellisation qualit/ scurit/ durabilit/ confort, Projet de centre de formation de techniciens en BTP Settat, Groupement Al Bouniane, Centre de promotion des techniques et matriaux locaux.

Acteur majeur de lenvironnement du secteur

123,8 123 8 M de MAD D dinvestissement d investissement ddi lUrbanisme l Urbanisme et 21 21,5 5 M de MAD lAmna agement de lEspace en 2009

Vision de dveloppement territorial (nationale et rgionale) Orientations stratgiques de l rbanisme : Planification et lurbanisme gestion urbaine Coordination des agences urbaines

Loi sur lurbanis sme Loi sur les lotissements, morcellements et groupements dhabitation Schma Nation nal dAmnagemen nt Territorial SOFA/ SDAR Oriental O SDAU (Llaboration de certains SDAU, notamment p ceux couvrant plusieurs provinces suivi au niveau p central)

Projet de code de lurbanisme Stratgie de Dveloppement Urbain : dmarche initie en partenariat avec le Ministre de lIntrie r (2 villes lIntrieur illes pilotes - El Jadida et Settat) Animation de la commission interministrielle permanente de lamnagement du territoire SDAR pour toutes les rgions en 2012 Enqute logement

Voir annexe 1 "Focus sur les missions du MHUAE en matire dhabitat " 1. MAD : Maroc Dirham / M MAD : Millions de dirhams. 24

Section 2 Analyse du secteur

1. GOUVERNANCE
1.3.Les limites
La gouvernance du secteur prsente des limites qui q peuvent se rsumer comme suit :

Absence de vision commune chez les pouvoirs publics

Le secteur connait une absen nce de vision commune chez les pouvoirs publics se manifestant par une abse ence de schma de responsabilisation claire sur le secteur et une faiblesse des d outils de mise en cohrence des politiques publiques concernant le sec cteur, Ce constat se traduit au nive eau des territoires par une absence de stratgie urbaine et une juxtaposition n de stratgies sectorielles territorialises (Plan Azur, Emergence, Rawaj, )1 sans mise en phase avec des impacts sur le secteur en termes de : concurrence sur le foncie er public et vision sectorielles de sa mobilisation, non anticipation de limpa act de projets moteurs (parcs industriels, stations touristiques ) sur : le march de loffre et de e la demande en immobilier rsidentiel, la disponibilit du finance ement, les capacits de product tion des entreprises, entreprises la disponibilit des matriaux de construction, une lecture diffrencie des performances du secteur (statistiques, rentabilit). Le partenariat public - priv reste r segment et conjoncturel, offrant peu de visibilit pour les professionnels du secteur. Il se caractrise, caractrise ainsi, ainsi par un n multiplicit ne m ltiplicit des cadres de partenariat : habitat social (cadre conv ventionnel rgi par le dispositif des logements sociaux, programme 200.000 logements, programme habitat faible valeur immobilire (140.000 MAD, logement 250.000 MAD ), Immobilier touristique avec c une composante dhabitat secondaire haut et moyen standing (stations touristiques plans Azur et Biladi), Immobilier d dentreprises entreprises (pa arcs industriels intgrs d dEmergence), Emergence), Les cadres partenariaux mis s en place se construisent sur une dlgation dobjectifs publics au secteu ur priv et non sur des visions stratgiques fondes sur un partage dobjectifs comm muns. Le partenariat se caractrise g galement par une focalisation sur le foncier. Les limites de la gouvernance locale impactent fortement le secteur par : La multiplicit des interlocu uteurs et une dispersion des centres de prise de dcision, La lourdeur des procdures administratives lies aux autorisations de lotir et de e la proprit. Lourdeur accentue par la complexit construire et au transfert de des mcanismes de prise de e dcision o la pratique se superpose aux textes.2 La dficience du systme de contrle et de rpression des infractions nits pour le secteur organis. lorigine de perte dopportun

Un Partenariat Public - Priv segment

Des dysfonctionnements de la gouvernance locale

1. 2.

Voir annexe 2 "Focus sur les principaux chantiers nationaux" Voir annexes 3, 4 et 5 25

Section 2 Analyse du secteur

1. GOUVERNANCE
1.4.Pr-requis pour une stratgie nati ionale territorialise

Partant des limites de la gouvernance du secteu ur, ce dernier est appel faire face des enjeux majeurs que sont : La vision public - priv et le partage des objectifs et des moyens, La visibilit pour les acteurs sur les volut tions de lenvironnement dinvestissement, La coordination sur le terrain entre les act teurs publics et lintgration des actions, Lobservation du secteur, La transparence.

La rponse doit mettre en jeu les facteurs cls de succs suivant :


1.

Une vision nationale stratgique du secteur porte par les principaux acteurs institutionnels publics et privs. Une consolidation du rle dencadrem ment du MHUAE afin de promouvoir:

2.

laction danimation et de rgulatio on de lensemble du secteur, le dveloppement du "Knowledg ge" (connaissances) au profit des oprateurs du secteur et des collectivits locales par la gestion, la capitalisation et le partage des connaissances, du savoir-faire et des expriences ainsi que la production de ail (guides, manuels.), connaissances et doutils de trava le rle d dassistance assistance technique au profit p des acteurs et partenaires, linnovation urbaine, architecturale e, technique auprs de ces acteurs.

3.

La dfinition des chelles appropries la ralit des territoires en diffrenciant les e villes moyennes. enjeux entre mtropole, grandes villes et La mise en place des conditions de l efficacit de la gouvernance locale du secteur :

4.

Un portage politique local fort entr re collectivits locales et organes dconcentrs, Une rgionalisation de laction publique p appuye par des outils de transfert des responsabilits et de financement t (contractualisation, voire rgionalisation des outils de financement ), Une dlimitation des responsabilit ts et clarification des rles des acteurs. 1

1. Le contexte de la gouvernance locale a t marqu par deux constats majeurs : la dcentralisation, un processus lent entrav par la faiblesse de ressourc ces. une volont de renforcer la dconcentration Actuellement des volutions majeures sont envisages : Il sagit notamment de la nouvelle vision de rgionalisation et de ladoption n de la contractualisation Etat/ collectivits locales. Voir annexe 3 : Contexte globale de la gouvernance locale

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Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.1.Urbanisme et foncier : Enjeux majjeurs pour le secteur

Il sagit dans ce chapitre danalyser les point ts darticulation des problmatiques de lurbanisme et du foncier avec le dveloppement du sect teur. Lobjectif tant didentifier les opportunits et les goulots dtranglement qui caractr risent le processus de planification urbaine, damnagement et de dveloppement de loff fre rsidentielle.

-Les constats majeurs- : La ncessit dune rforme du systme de planification et de gestion urbaines est un constat partag par lensemble des acteurs publics et privs du secteur. Cette rforme porte actuellement par le projet du code de e l lurbanisme urbanisme se propose de dpasser des dysfonctionnements qui sont autant de contra aintes pour le secteur de limmobilier :

1.

Complexit et lenteur des procdures dlaboration des documents durbanisme et des circuits doctroi des autorisations, Faiblesse des outils durbanisme oprat tionnel, Faiblesse des ressources et outils spc cifiques de financement de lEtat et des collectivits locales, locales Chevauchement des attributions des ac cteurs et faible implication des collectivits locales,

2.

En matire durbanisme, lEtat a envisag g son rle prioritairement dun point de vue lgislatif : Dmarche qui sest avre tre tro op lourde avec des projets de lois non aboutis. Labsence de stratgies urbaines se fait re essentir au niveau des territoires, et ce, malgr limportant effort de couverture en documents durbanisme. Stratgie urbaine dans le sens dune vision partage du dveloppement urbain permettant une convergence des orientations conomiques et des politiques sectorielles et sappuyant sur des outils et des moyens identifis. es de rfrence fdrateurs pour les actions des Stratgies mme de construire des cadre pouvoirs publics et des oprateurs privs. 1 Une des consquences majeures de cette situation s rside dans la faible articulation entre la production des logements et loffre en matire m de cadre de vie urbain : quipements, infrastructures, services urbains (transport, divers services ), environnement.

3.

4.

La lourdeur des procdures de transfert de la proprit est galement mise en cause par les professionnels et confirme par le classement "Doing Business". 2 Il est important de signaler quil existe des diffrences rgionales importantes en terme de facilit de construction.

Doing Business - Classement Maroc sur 183 pays 2 Classement 2010 Facilit de faire des affaires Octroi de permis de construction Transfert de proprit 128 99 123 Evolution 2010 / 2009 +2 -7 -5

1.

Voir conclusion de ltude dvaluation de la mise en uvre des documents s durbanisme de la rgion de Rabat-Sal-Zemmour-Zars (MHUAE, 2009) : Lagglomration manque dune vision cohrente qui articule les diffren ntes approches sectorielles autour dun projet dagglomration fdrateur, concert et port par les acteurs et les institutions qui sont en charge du de evenir de lagglomration... . Doing Business mesure la rglementation des affaires : voir dtails en anne exe. 28

2.

Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.1.Urbanisme et foncier : Enjeux maj ajeurs pour le secteur

5.

En matire de foncier, le secteur immobilier fait face la complexit des rgimes juridiques et la multiplicit des statuts fonciers. fonciers Cette diversit de statuts fonciers implique une diversit de gestionnaires, dintervenants institutionnels et de modalits de mobilisation du foncier. Cette problmatique est accentue dans les provinces du Nord o persiste un taux me khalifien. Rgime prsentant par ailleurs des dimmatriculation modeste cause du rgim incompatibilits avec la lgislation en matir re durbanisme donnant lieu des incertitudes au niveau du purge juridique des terrains. 1 Les problmatiques du foncier sont conn nues et ont fait lobjet dimportantes tudes et recherches. Elles restent, toutefois, globales s et nintgrent pas les aspects oprationnels qui exigent quant elles une approche territoriale.2 En effet, ladoption dune approche opration nnelle suppose :

une meilleure connaissance des structure es et des statuts fonciers lchelle locale, un appui sur des projets pilotes s sinscriva inscriva ant dans une dmarche d durbanisme urbanisme oprationnel et mettant en avant la prospection de mon ntages technico-financiers appropris. La recherche de montages innovants et e spcifiques aux diffrentes situations devient dautant plus ncessaire que le foncier public p qui a port la politique publique en matire dhabitat se rarfie en milieu urbain, et se es localisations sont de plus en plus dconnectes de la planification urbaine. Le patrimoine disponible est estim par la a Direction des Domaines en 2007 548.000 548 000 ha, ha dont 39% situs dans les provinces du Su ud. Il est noter que le secteur de lhabitat a mobilis 9.703 ha entre 2004 et 2007, contre 3.114 entre 1999 et 2003.3

Larticulation du diagnostic des problmatiques s de lurbanisme et du foncier et la prospection des leviers dactions pour le dveloppement du secteur s de limmobilier fait ressortir trois axes :

Le systme de planifica ation urbaine, La production du foncier amnag et organis pour le rsidentiel, Les outils durbanisme oprationnel, o

Pour chacun de ces axes, les contraintes majeure es et les pistes dactions sont prsents ci-aprs.

1. 2. 3 3.

Voir, MHUAE, Etude dimpact du rgime du dahir Khalifien sur lurbanisatio on dans les provinces du Nord, 2007, Voir article loffre foncire : quelques axes de rflexion, Institut National dAmnagement et dUrbanisme , Urba Journal, Direction de lUrbanisme, 2005. Ministre de lEconomie l Economie et des Finances Finances, Mobilisation du patrimoine foncie er domanial pour le dveloppement socio-conomique, socio-conomique prsentation par le Directeur adjoint des Domaines, 2007.

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Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.1.Urbanisme et foncier : Articulati ion des outils de planification urbaine, de loffre foncire et des polit tiques dhabitat
Des contraintes issues du sys stme de planification urbaine Le plan damnagement 1 conditionne loffre foncire, son exploitation conomique et par consquent loffre immobilire dun territoire 1 cependant, son oprationnalit reste limite par :

Documents dUrbanisme (plan damnagement , plan de dveloppement,

La longueur des dlais d laboration et dinstruction qui perturbe le march foncier et incite les propri taires privs la rtention et la spculation, La non prise en compte de e la diversit et enjeux des territoires et qui traduit une absence de concertati ion entre administration centrale centrale, administration dconcentre et collectivit s, La non priorisation et plani ification dans le temps de lurbanisation en lien avec le tissu existant et av vec le dveloppement des activits conomiques, La non prise en compte du u statut et de ltat parcellaire du sol, La non anticipation sur les modalits dquipement en hors site.

Les outils de planification urba aine sont insuffisamment articuls avec les politiques de lhabitat

Les outils de planification urbaine

traduisant une absence da articulation entre le dveloppement urbain et la politique de dveloppement du march de lhabitat, Cette question ne renvoie pas s uniquement la production de foncier constructible par les outils pub blics et para publics (Al Omrane, Socit d damnagement etc.), ) mais i co oncerne lensemble l bl d des mcanismes i et outils il d de l la planification urbaine et du sys stme de gestion urbaine (autorisations de construire).

Il savre ncessaire de donner la planification urb baine et lurbanisme oprationnel une fonction de rgulation des rapports entre le secteur priv et le pu ublic en :

articulant la rforme du code de lurbanisme de e manire plus forte la politique de lhabitat lhabitat, assurant une cohrence dans les outils de gou uvernance locale en adossant des programmes locaux dhabitat adosss aux outils de planifica ation, construisant une logique de projet densemble intgrant le dveloppement urbain et le dveloppement de lhabitat, dveloppant des rponses adquates en mati re dhabitat et de satisfaction des besoins en logement logement, dynamisant les rponses des marchs locaux par loffre foncire tout en encadrant celle-ci par des incitations et de la rgulation.

1.

Voir tude dvaluation de la mise en uvre des documents durbanisme de d la rgion de Rabat-Sal-Zemmour-Zars (MHUAE, 2009) a mis en exergue les li l limites it : Mais M i on peut t aussi i constater t t une conception ti urbanistique b i ti t trs f form maliste li t qui if fait it abstraction b t ti d du parcellaire ll i existant i t t et t souvent t incompatible i tibl avec l la ralit lit d de
loccupation du sol et des transformations en cours notamment dans les zones priph riques.

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Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.1.Urbanisme et foncier : Articulati ion des outils de planification urbaine, de loffre foncire et des polit tiques dhabitat
Des contraintes pour la production du foncier amnag et organis pour le rsidentiel Une offre foncire rglementaire largement estime mais difficilement mobilisable :

Prs de 70.000 ha so ont ouverts lurbanisation par les plans damnagement (2010) 1 ett 2, La complexit des rgimes s juridiques et la multiplicit des statuts fonciers ne trouvent pas encore de rponses adquates, Lexigence de limmatriculation foncire pralable lautorisation de lotir re de foncier pour lhabitat. Lurbanisme devient ralentit et bloque louvertur catalyseur de lapurement foncier et non plus un outil de fabrication de la ville, La faiblesse des infrastruc ctures de base et les incertitudes qui psent sur leur financement entravent t la mobilisation effective du foncier.

Offre foncire

Exploitation h conomique du foncier

Une exploitation conomique du foncier non optimise : La verticalit est limite : 91,2 9 % des constructions sont R+2 3, Les zonages sont uniform mes et inadapts la diversit des contextes urbains et socio-conomiq ques, La densit est apprhend de de manire purement quantitative (faible innovation en termes de fo orme urbaine, , de conception p de logement g .). ) d rgulation du march foncier et de Une faiblesse des outils de planification foncire long te erme : Fiscalit, expropriation, dro oit de premption, Agence Foncire, Absence de mcanismes s de rcupration des plus values cres par louverture lurbanisation n

Rgulation et planification foncire

Les effets manant des contraintes pour la produc ction du foncier amnag et organis pour le rsidentiel sont connus :

une production dpendant, non pas dune organisation du dveloppement urbain, mais de logiques patrimoniales et financires individuelles, un cot de logement non optimis, une incohrence de la morphologie et du pa aysage urbain produit.
MHUAE, Atlas des zones ouvertes lurbanisation, 2011, Voir galement ltude dvaluation de la mise en uvre des documents durbanisme de la rgion de Rabat-Sal-Zemmour-Zars (MHUAE, 2009) : Une capacit d'accueil largement dimensionne mais difficilement mobilisable : En 2004, la population de l'a agglomration reprsente 67,2%% des projections l'horizon 2007 : 51 % de la capacit d'accueil estime par les documents , MHUAE , Rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme durant la a priode 1980-2006, 2009.


1. 2. 3.

Sources: MHUAE, Etude relative lvaluation de limpact du lotissement et du groupe dhabitatio ons en tant quoutils durbanisme oprationnel sur lvolution de lespace urbain, 2007, MHUAE, Etude des rglements des plans damnagement et leur impact sur la morpholo ogie urbaine.

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Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.1.Urbanisme et foncier : Articulati ion des outils de planification urbaine, de loffre foncire et des polit tiques dhabitat
Focus sur loffre foncire rglementaire

La mobilisation juridique des zones1 ouvertes lurbanisation (70.000 ha) ouvert par les plans d damnagement t en 20102) nest t pas aise i du d fait f it que e :

61% des zones ingrent une multiplicit des statut ts fonciers la fois, 22 % des zones sont des proprits prives, contre seulement 7% relevant du statut domanial et 5 % de terrains collectifs,

Il est noter, toutefois, que 4% des zones sont la proprit dAl Omrane

En terme des besoins de ces zones en quipement t, la voirie vient en tte en concernant 30% des zones, suivie de lassainissement avec 23%, de llectricit avec 21%. Les zones ne disposant daucune infrastructure sont rares et ne reprsentent que 1%.
Statuts fonciers des zones ouvertes lurbanisation par les plans damnagement en 20072

Niveau dquipement en hors site des zones ouvertes lurbanisation par les plans damnagement2

6% 1% 21% 30% 19% 23%

7% Electricit E potable Eau t bl Assainissement Voirie Tlphone 61% 22% 5% 1% 4%

Domanial Priv Collectif Municipal Al Omrane Plusieurs statuts

Les 216 zones ouvertes lurbanisation en 2010 concernent c 120 plans damnagement couvrant 100 villes, sachant que 100 plans damnagement son nt produits annuellement. En 2007, Tanger Ttouan accueillaient 30% de la superficie ouverte, suivie par les rgions de Chaouia Ouardigha (12 %) et par lOriental et le Grand Cas sablanca avec (10%).
Rpartition du foncier ouvert l'urbanisation par r les plans d'amnagement en 2007 par rgions3

2%

1%

0,7%

1% %

12% 5% 30% 6% 10% 3% 3% 5% 5% 10% 4% 3%

Chaouia Ouardigha 6 167 Doukala Abda 2 286 Fs Boulemane 1 530 2 748 Gharb Chradra Bni Hssen 4 900 Grand Casablanca 2 252 Marrakech Tensif El Haouz 2 164 Mekns Tafilalet 5 104 Oriental 2 647 Rabat Sal Zemmour Zars 1 503 Souss Massa Draa 1 561 Tadla Azilal 14 926 Tanger Ttouan 851 Taza Al Hoceima Taounate 324 Guelmim Es Semara 181 Layoune Boujdour Sakia El Hamra 328 Oued Ed Dahab Lagouira

ha ha ha ha ha ha ha ha ha ha ha ha ha ha ha ha

1. A noter 1 t que seules l l les aires i suprieures i 50 ha h ont t t recenses dans d lAtla lAtlas en question. ti 2. MHUAE, Atlas des zones ouvertes lurbanisation 2011 , 3. MHUAE, rapport sur louverture de 169 zones nouvelles durbanisation pour quilibrer le march foncier et encadre le dveloppement urbain, 2007 (arabe).

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Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.1.Urbanisme et foncier : Articulati ion des outils de planification urbaine, de loffre foncire et des politiques dh habitat
Les contraintes issues des limites des outils durbanisme oprationnel
Le lotissement dans sa forme actuell le est porteur dimportantes carences alors mme quil est limage de la ville marocaine en dveloppement. Il constitue un dispositif peu performant :

Le lotissement

Il souffre de difficults de financement et de ralisation de lhors site et dun dficit global en quipements publics. p Il engendre "Effet chantier permanent" p d au croisement de 2 mcanismes intrinsques : des logiques gq patrimoniales p s sappuyant pp y sur la spculation p diffrant la vente de lots en attente de plus values, des logiques de producti ion talant linvestissement familial au fur et mesure des capacits dauto financement, Il produit un habitat cot peu u optimis :

pour les mnages : les m canismes de production du foncier, les reventes successives du sol, la rmunration des intermdiaires () ne semblent pas offrir des conditions d doptim optim misation des cots, cots pour la collectivit : un "urbanisme de rattrapage" ayant un cot bien suprieur linvestissemen nt initialement ncessaire,

Il produit de la ville clate, un n tissu urbain sans cohrence, un cadre bti et des normes dhabitabilit souvent mdiocres. m

En parallle, des projets durbanis sme sont initis avec un soutien fort de lEtat. Dmarche l lorigine origine de certains dysfonctionnements d :

un appui excessif sur le foncier public et recherche dopportunit foncire, le dveloppement de projets s en dehors du flux conomique des villes avec des surcots en infrastru uctures dont la ralisation reste incertaine (transport), la conduite de projets hors circuits institutionnels et administratifs (cration de socits damnagement spcifiques) spcifiq es ) limitant le dveloppement d eloppement dexpertise chez les acteurs locaux et les oprateurs privs, en labsence de mcanismes s de financement du dveloppement urbain, les projets denvergure prennent appui sur des fonds ddis (effet daubaine)..

Projets durbanisme

Cette situation milite en faveur de linitiation de projets p durbanisme oprationnel par :

l affirmation du rle des agences urbaines dans l laffirmation la animation du dveloppement urbain. urbain Il s sagit agit galement de la mise en partage et la capitalisation sur les ex xpriences de partenariats publics - privs animes par les agences urbaines la recherche de montages oprationnels o appropris aux contraintes du terrain et la ralit des territoires, ladoption de dmarches transversales bases sur la a conduite de projet, limplication des collectivits locales, la promotion de partenariat public priv autour des projets p durbanisme, la mise en uvre doprations de renouvellement et t de rhabilitation urbaine.

Sources: MHUAE, Etude relative lvaluation de limpact du lotissement et du groupe dhabitatio ons en tant quoutils durbanisme oprationnel sur lvolution de lespace urbain, 2007, MHUAE, Etude des rglements des plans damnagement et leur impact sur la morpholo ogie urbaine.

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Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.1.Urbanisme et foncier : Articulati ion des outils de planification urbaine, de loffre foncire et des politiques dh habitat
Les rponses du march La lenteur et la rigidit du processus de production n de foncier pour lhabitat au travers des documents damnagement ont conduit de fait leur contournem ment. La production des logements produits se fait au travers de deux mcanismes, lun lgalis a priori, l autre non contrl mais faisant lobjet de demandes de rgulation a posteriori.

Le recours systmatique aux procdures dexception 1

Le non rglementaire

Un dispositif dexception transform en outil damnagement, Une recherche doptimisation des conditions de linvestissement souvent dlocalise la priphrie des villes, Des drogations accordes (au-del de grandes oprations ralises par des amnageurs) des lotisseurs et petits propritaires (changement de COS, allgements de servitudes, ) accentuant les dsquilibres en termes de paysage urbain, dquipements.

La mise sur le march de foncier par les propritaires privs ne se fait pas "nimporte o" : Cette offre vient contrebalancer une organisation spatiale qui dissocie trop souvent secteurs conomiques et secteurs de lhabitat, Laccs aux services et lemploi est conditionn par la localisation du logement ( Casablanca 54% des dplacements domicile-travail se font pied 2), Loffre non contrle intgre en partie lexigence du rapprochement habitat-emploi, Cas du dveloppement des zones habites dans le grand Casablanca (1985 - 2005) :

Ltalement urbain non contrl a accompagn le dveloppement des zones dimplantation d implantation industrielle en priphrie, priphrie Une partie importante de ces zones industrielles (1.160 ha) sest faite hors des emplacements et conditions prvus par le SDAU, 3 Les artisans et commerces de proximit sont venus crer des emplois dans le "nouveau quartier " dans un mouvement dallers-retours dallers retours qui construit la ville sans la penser.

Consquences

Consquences

Une situation dexception permanente faisant toute sa p place un p pouvoir discrtionnaire, Une augmentation des prix de vente du foncier et des logements loignant davantage loffre des besoins des mnages modestes et moyens, Des incertitudes sur le devenir des territoires et sur le march immobilier, des conflits sur lutilisation de lespace , engendrant un climat de non transparence.

Eclatement des villes et dsarticulation des tissus urbains, Production darchasme social : en logeant les actifs modestes dans des zones peu ou mal quipes, loin de leur lieu de travail, en les contraignant de longs trajets pied, on les prive de laccs aux services urbains, et plus largement des bnfices de la modernit.

1. 2. 3.

Circulaire interministrielle n3020/27 du 14/03/2003, cembre 2007, Ministre de lIntrieur, la politique des dplacements urbains au Maroc, d Voir galement ltude dvaluation de la mise en uvre des documents durbanisme de la rgion de Rabat-Sal-Zemmour-Zars (MHUAE, 2009) : elle" . 36% des emploi industriels de lagglomration sont hors zone industrie 34

Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.1.Urbanisme et foncier : Articulati ion des outils de planification urbaine, de loffre foncire et des polit tiques dhabitat

Modalits daction recommandes


Une politique long terme sur tout le territoire national Une action court terme - des oprations lchelle de quartiers

Principes
Une politique qui :

Principes
Des oprations lchelle de quartiers qui :

acclre lentre du foncier dans le droit via une politique dimmatriculation, organise et met en uvre une politique foncire, sappuie sur le code de lurbanisme en assurant son articulation la politique de lhabitat, construit un urbanisme de projet et les outils qui laccompagnent pour toutes les villes, prenant en compte et articulant lensemble des secteurs du dveloppement (habitat, (habitat environnement environnement, conomie/ emplois, transports).

utilisent du foncier accessible pour crer une offre rsidentielle dans des conditions de bonne insertion urbaine urbaine,

ou qui mettent en uvre des oprations de rhabilitation ;

assurent dans chaque rgion une visibilit rapide des nouvelles inflexions politiques, soient porteur dinnovation et dexemplarit.

Dmarche

Dmarche

Le changement de posture dans la mise en place dune politique nouvelle est ncessairement long, Il est engag depuis plusieurs annes et sinscrit dans une dmarche de concertation qui est poursuivre et formaliser : instances spcifiques, modalits, Toutefois, mme avec la mobilisation de moyens importants de la part de ladministration, les rsultats court terme seront peu visibles.

Mise en place de mcanismes de prise en charge du hors site (prfinancement et financement) : Elargissement du rle du FSH, valuation et redfinition de laction du Fond dEquipement q p Communal (FEC), Dveloppement oprationnel, de projets durbanisme

Adoption dune dmarche transversale base sur la conduite de projet, Utilisation de la notion de secteur stratgique pour une intervention rapide avec l lappui appui des oprateurs publics et privs (Il ne sagit pas de foncier disponible et facilement valorisable par les promoteurs, sans plus-value urbaine et sociale), Transformation de la drogation en un outil de lexemplarit.

Leviers daction des projets pilotes lchelle des quartiers Produits Forme du produit logement comment faire de la "maison marocaine durable" cls en mains ? Produit locatif cot matris Opra ateurs Organisation de la filire Agrgation t de lauto Encadrement construction Mnages Accession sociale au logement, accs au crdit, constitution dun patrimoine familial ...

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Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.2. Systmes daides publiques : Politique P de lhabitat

Objectif

Rpondre aux besoins de lhabitat social et lutter contre lhabitat insalubre.

Programmes

Programme Villes sans Bid donvilles, Mise niveau des quartiers s non rglementaires, Villes Nouvelles et zones nouvelles n durbanisation, Programme de logements faible valeur immobilire (140.000 MAD), Programme dhabitat rural, Programme dhabitat social, Programme habitat pour les s classes moyennes, Intervention au niveau de lhabitat menaant ruine, Rhabilitation du tissu ancien en.

Oprateurs

Holding dA Amnagement Al Omrane / ALEM / Socits filiales de CDG dve eloppement. Emergenc ce doprateurs d oprateurs privs partir de 1998 1998.

Fonds de Solidarit S Habitat (FSH) dont lobjectif est la rsorption de lhabita at insalubre et la mise niveau urbaine, Fonds de Garantie* G dont lobjectif est de permettre aux mnages revenus m modestes, moyens et irrguliers daccder d accder au crdit bancaire en e vue de construire ou dacqurir un logement principal, Mobilisatio on du foncier public. Systme des d drogations

Principaux p moyens (Etat actuel)

Outils

Aides fiscales

D Des aides id fis fi cales l 1 ont t t mises i en place l d dans l but le b t de d promouvoir i lhabitat socia al, principalement : Exonr ration dimpts et taxes pour la construction de logeme ents sociaux sous certaines conditions.

* FOGALEF FOGALEF, Damane Sakane (FOGARIM et FOGALOGE) 1. Voir Annexes 6 "Rappel des principales mesures daides au logement social sur la dernire dcennie" et 7 "Bilan des aides financires et fiscales".

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Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.2. Systme daides publiques : Principales P mesures daides au logement social en cours

Les mesures daides au logement social ont connu dimportantes volutions1 durant la dernire dcennie Aujourd dcennie. Aujourdhui hui les principales mesures s se rsument comme suit :

Exonration de la TVA pour la cons struction de logements sociaux dont la superficie nexcde pas 100 m et dont la valeur immobilire2 ne dpasse pas 200.000 MAD, avec VA ayant grev les achats des intrants. Disposition possibilit de remboursement de la TV remplace partir de 2010 par le nouve eau dispositif pour la relance du logement social. Exonration totale du profit ralis par les personnes physiques loccasion de la cession d dun un logement dont la supe erficie et le prix de cession ne dpasse pas respectivement 100 m et 200.000 MA AD, occup par son propritaire titre dhabitation principale depuis au moins 4 ans au jou ur de la dite cession, Taxe sur le ciment qui est passe de 5 10 centimes par Kg et qui sert alimenter le FSH, Les fonds de garanties :

FOGALEF et Damane Assakane (FOGARIM et FOGALOGE), FOGALOGE) Elargissement de la garantie de lEtat pour inclure les crdits octroys la classe u dacqurir un logement dont la valeur ne dpasse moyenne en vue de construire ou pas 800.000 MAD.

Un nouveau plan de relance du logement t social a t mis en place au titre de La Loi de Fi Finances 2010 avec comme objectifs 2010, bj tif de d :

donner de la visibilit aux investiss seurs dans limmobilier social sur une priode de 10 ans, limiter le recours au noir, viter la spculation, combattre le phnomne d dachat achat de logements sociaux pour en faire des rsidences secondaires, favoriser la qualit des logements.

t social avec une superficie comprise entre 50 et Le nouveau dispositif redfinit le logement 100 m et un prix de 250.000 MAD hors taxe e maximum. Ce prix est rvisable selon lvolution d composantes du des d cot de d production d i du d lo logement.

1. 2.

Voir Annexes 6 "Rappel des principales mesures daides au logement soc cial sur la dernire dcennie" et 7 "Bilan des aides financires et fiscales". Valeur Immobilire Totale : comprend le prix du terrain, le cot de la cons struction principale des annexes ainsi que les frais dadduction deau et de branchement dgout et dlectricit (CGI 2009)

Sources : MHUAE

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Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.2. 2 2 Systmes daides publiques : Principales P mesures daides au logement social en cours

Principales p mesures du plan p de relan nce applicable pp sur 10 ans (2010-2020) ( )

Aides aux acqureurs Aide financire sous forme de versement du montant de la TVA du bien objet de la transaction. Conditions : Bnficiaire non propritaire dun logement, Logement principal situ dans la ville de rsidence ou de travail, Interdiction de vendre durant les 4 premires annes, Recours au notaire.

Aides aux promoteurs Exonrations : IS, IR, taxe sur le ciment, taxe denregistrement. Conditions : Seuil minimum de 500 logements sociaux sur 5 ans, Possibilit de lextension de lexonration de la TVA aux programmes de plus de 100 logements autoriss ou en cours de ralisation avant le 1er Janvier 2010 dans le cadre de conventions Etat/ P Promoteur. t Recours aux bureaux de contrle technique, Tenue du cahier du chantier, Installation des grilles aux fentres, fentres Plantation dun arbre par logement ralis et son entretien pendant une anne, Entretien des btiments pendant 3 ans.

Sources : MHUAE

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Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.2. 2 2 S Systmes t d daides id publiques bli : Des D aides id et td des outils til d de fi financement t insuffisamment diversifis
La revue du systme daides et les outils de fina ancement met en exergue les constats suivants :
1.

Une connaissance insuffisante du fonctio onnement du march national et des marchs locaux de l lhabitat habitat La mconnaissance de la ralit du parc de logements l et des dynamiques du march se traduit par une approche "statique" des besoins qu ui fonde la construction des politiques publiques et des outils de financement :

Une estimation des besoins uniqueme ent quantitative qui se focalise sur le "chiffrage du dficit". Cette approche intgre peu le es dynamiques du march dont le fonctionnement relve p plus de la "mcanique q des fluides s" ( (analyse y des flux) ):

Il serait souhaitable de rflchir galement en termes de fluidit du march, de mobilit m et de trajectoires rsidentielles des mnages. Le march locatif et celui de second de main en accession sont insuffisamment connus. Ces deux composantes de march, mme m sils sont secondaires par rapport la priorit politique accorde la primo access sion, surdterminent en grande partie lefficacit de la production neuve.

Une faible connaissance des conditions s et caractristiques socio-conomiques du march pour ladaptation des produits la demande :

Des fourchettes de revenus trop larges l ne permettant pas un bon ciblage de la demande qualitative en logement, Un taux de solvabilit des mnages aux a crdits peu cern, Une capacit contributive des popu ulations cibles par les programmes sociaux peu connue, La mobilit rsidentielle des mnage es non prise en considration.

La pratique du "noir" nuit fortement la a transparence des marchs.

La faible connaissance du march, labsence e de transparence, mais aussi une relative absence de "culture de march" chez les oprateurs rs, peut amener ceux-ci construire des produits inadapts court ou moyen terme et peut t expliquer en partie l limportance importance des phnomnes de glissement de loffre adresse aux couche es sociales.
Une meilleure connaissance e des besoins et des marchs est ncessaire pour construire des rponses plus s efficaces.

Les outils de connaissance (observatoires, tudes) dvelopper peuvent tre fortement territorialiss, fair re lobjet dun partenariat priv public et tre trs variables dun territoire la autre. Le benchmark montre que :

les "observatoires locaux" constituent galement des lieux de partage de connaissance entre acte eurs privs et acteurs publics (intrt commun, transparence et concerta ation, partenariat) les oprateurs de ces ob bservatoires sont frquemment les agences urbaines Les chelles de territoire e peuvent tre rgionales, ou locales pour des territoires forts enjeux.(cas des agglomrations). a

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Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.2. Systme daides publiques : Des D aides et des outils de financement insuffisamment diversifi s
2.

Des rponses insuffisamment diversifies pour accompagner les trajectoires ystme daide et de financements rsidentielles et rendre plus efficace le sy Les aides et les outils de financement ac ccompagnent insuffisamment les dynamiques qu quil il convient de susciter pour provoquer ter rme le changement dchelle ncessaire la satisfaction des besoins. Les propositions s explorer visent diversifier les rponses et les aides, faire voluer, crer de nouveaux outils adapts la pluralit des besoins, la solvabilit de lensemble des mnages et laccompagnement des parcours rsidentiels. Les analyses des besoins, la constructio on des rponses, les outils de financement sont apprhends de "manire fragmente" sans s prendre en compte suffisamment les synergies qui permettraient de dvelopper lefficacit du systme. s La diversit des rponses construire de evra de plus en plus prendre en compte les tapes des trajectoires rsidentielles des mnag ges dans un march qui a vocation se fluidifier en se dveloppant.

Le contexte Marocain se caractrise par : a) Un secteur locatif aux potentialits sous estimes dans le dispositif daide :

La question de la place du secteur locatif nest pas centrale dans le contexte marocain. ans la politique actuelle. Nanmoins elle parat sous estime da Le dveloppement dune offre locati ive attractive de qualit, y compris dune offre de logements sociaux locatifs constitue une offre complmentaire et "facilitatrice" pour le nditions de laccession la proprit. Cette offre dveloppement dans de bonnes con locative peut :

tre adapte certaines tapes des s trajectoires rsidentielles : premier logement pour un jeune mnage en phase dp pargne, logement durgence, logement adapt au vieillissement, accompagner les l mobilits bili conomi iques.

Cette offre locative peut comporter un volet "logements sociaux locatifs", permettant de faciliter laccession au logement dans de bonnes conditions. Ce volet pourrait tre appuy par des at priv-public rgi par un cadre incitatif adquat aides au locatif fondes sur le partenaria permettant ainsi un encadrement et une rg gulation du secteur en contre partie d engagements des oprateurs / investisseurs privs. Le systme peut tre cibl socialement et fa aire lobjet dune graduation : plus linvestisseur est aid plus les contreparties demandes sont importantes, en particulier concernant le loyer ou la dure des engagements pris par les investisseurs

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Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.2. Systme daides publiques : Des D aides et des outils de financement insuffisamment diversifi s

Focus sur les aides du locatif : Elments de d Benchmark

Concernant les aides au locatif, deux situations sont s considrer :

Au niveau du neuf : linvestissement locat tif priv dynamise le march du neuf en permettant une partie de la production des promoteurs s de trouver preneur auprs dinvestisseurs privs. A titre dexemple, en France :

le dispositif d dincitation incitation fiscale "de de Robie en" a permis une forte relance de la construction. en le dispositif actuel "Scelier" permet de mieux m contrler les loyers de sortie.1

Au niveau du parc ancien : Aides publiques permettent dinciter les propritaires bailleurs privs :

raliser des travaux damlioration et de e rhabilitation, contribuer aux travaux de lutte contr re linsalubrit et favoriser la modernisation et li t ll ti du linstallation d confort, f t remettre sur le march les logements va acants,

Les dispositifs daide peuvent avoir un ca aractre national ou tre renforcs dans des zones spcifiquement dsignes (cas des Op rations Programmes dAmlioration de lHabitat (OPAH) en France).


En Europe : les dispositifs dincitation en direction du parc locatif priv sont toujours constitus dune synergie y g daides de natures diffrentes

TVA taux rduit t, diminution voire dfiscalisation accorde sur les revenus locatifs des investisseurs s, amortissement dune d partie de la valeur de linvestissement en diminution de lim mpt sur le revenu, exonration total le ou partielle des frais denregistrement lors de lachat, exonration total le ou partielle des taxes foncires, foncires accs des financements (pr ts) privilgis, subvention acco orde en % des travaux par lEtat et / ou les collectivits territo oriales.

En France, Angleterre et Allemagne : des aides spcifiques existent pour le financement du locatif social ralis par des oprateurs publics ou para publics (HLM, Housing Association, Socit dconomie mixte)
1.

subvention dinve estissement, exonration partie elle de TVA, accs des prt ts taux rduits sur des dures longues et faisant lobjet de garantie es spcifiques.

Les dispositifs Robien et Scellier s'appliquent l'acquisition puis la mise en location de e biens immobiliers neuf (appartements ou maisons), lous nus (non meubls) titre de rsidence principale du locataire pendant une dure minimum de 9 ans. La loi Robien et la loi Borloo consistent en une possibilit offerte par le lgislateur d'amortissement d'une partie du cot d'acquisition d'un bien immobilier, conduisant, mcaniquement, une r duction d'impt. La loi Scellier permet d'obtenir, sous forme de rduction d'impt, le remboursement par l'Etat de 25 % 37% du prix d'un bien immobilier destin la location.

41

Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.2. Systme daides publiques s : Des aides et des outils de financement insuffisamment diversifi s

b)

Une Offre de financement insuffisam mment diversifie et adapte la solvabilit des mnages les plus modestes pour r le dveloppement du logement social en accession : Actuellement, laccessibilit sociale du crdit est essentiellement assure par lintermdiaire de fonds de garantie en absence de synergie entre le systme de garantie et le dispositif spcifique de prt. Le cot financier du crdit immobilier pour le logement social reste lev : Il nexiste pas de circuit spcifique pour les prts pour le logement social qui soit adoss une source de refinancemen nt faible cot ou une aide de lEtat ou de la collectivit, La charge financire de laccession so ociale est trs leve ou inaccessible une partie des mnages :

les taux de crdit pratiqus au Maroc sont relativement levs en comparaison avec les taux actuels pratiqus dans les pays europens. europens De mme, mme les dures demprunt au Maroc sont relativem ment courtes. Par exemple, en France les taux x pratiqus varient de 3,6% 4,8% pour les prts bancaires sur 15 25 ans avec le existence dun prt taux zro aid par lEtat.

Les prts sont actuellement adosss des ressources financires de march o les ressources longues restent des taux levs compares aux ressources de court terme. Cette situation s sexplique explique par l linexiste inexiste ence d dun un circuit spcifique de refinancement pour laccession la proprit permettant de financer le long terme avec des ressources obilisation de lpargne des mnages). courtes au Maroc (notamment par la mo Une politique forte de matrise des co ots dinvestissement mais ne permettant pas de matriser la charge financire laccess sion sociale,. Le benchmark met en avant les enseig gnements suivants : L efficacit du systme de financement est assure en grande partie par l Lefficacit lexistence existence d dune une offre de financement spcifique cible socialement (pour le logement social) ou destine aux mnages les plus modestes :

prt taux zro accord pour des mnages sous plafond de ressources (cas de la France), crdit solidaire (cas de lAmrique e Latine) etc...

Des systmes D t spcifiques ifi permettant tt t daccorder d d aux mnages l les plus l modestes d t d des prts longs (25 ans voire plus) taux r duits.

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Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.2. Systme daides publiques : Des D aides et des outils de financement insuffisamment diversifi s

c)

la faiblesse du systme dpargne propos aux mnages en amont des crdits immobiliers : Le Maroc se distingue par une spcif ficit : dans la plupart des exemples trangers le dveloppement de laccs la propre et des mnages ncessite une phase dpargne pralable pour constituer un apport personnel p en complment du prt (les banques naccordent pas le prt si lapport perso onnel ne reprsente pas au moins 10% ou 15 % du montant de lopration). Au Maroc la notion dpargne logement pralable auprs des cements immobiliers sont frquemment demands banques nest pas usuelle et les financ pour 100 % du d projet. j t Le systme de lpargne logement, qui q comporte de fortes potentialits, parat tre faiblement dvelopp dans le syst me de financement Marocain propos par les acteurs financiers et bancaires. Dans s loffre actuelle du systme bancaire, des produits proposs ont connu un faible succs et de nombreuses difficults techniques. Cette situation cre une fragilit et prive le systme bancaire des potentialits et ressources qu quoffrent offrent les systmes de e financement comportant une pargne pralable permettant dadosser les prt s immobiliers. Il sagirait de mieux accompagner le es mnages dans leur trajectoire de vie et leur trajectoire rsidentielle en apprhendan nt la question du financement en relation avec les capitaux mobilisables issus de lparg gne disponible des mnages ; sur le modle des livrets dpargne ou doutils dpargne e ddis ouvrant droit des prts taux rduits adossant un systme de financemen nt conomiquement accessible lensemble des catgories de la population. Deux types de systme sont envisageables :

cration doprateurs financiers spcifiques s (modle des housing banks prconis par UN Habitat 1), ou mise en place de produits ou filires spcifiques dans les banques gnralistes (plan ou compte (p p pargne p g logemen g nt). )

Des pistes explorer r : vers une diversification des aides pour la prise en compte :

des tapes des tra ajectoires rsidentielles des mnages dans un march qui a voca ation se fluidifier en se dveloppant, des potentialits du d secteur locatif, de la solvabilit de es mnages les plus modestes.

1.

Le Programme des Nations unies pour les tablissements humains.

43

Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.2. Systme daides publiques : Des aides et des outils de financement insuffisamment diversifi s

3)

Une synergie insuffisante des outils de d financement des aides directes et aides fiscales En 2009, les dpenses fiscales globales nationales ont bnfici raison :

de 54 % aux entreprises (52% en n 2008) dont 11 % aux promoteurs immobiliers (mme part quen 2008), contre 35% aux mnages (mme pa art en 2008) 1. Des es d difficults cu s multiples u p es so sont lo origine o g e du b bilan a mitig g des a aides des fiscales sca es pou pour construire des logements sociaux (a article 19) 2 : persistance de la pratique du noir, n glissement de loffre vers des couches suprieures, dfinition rigide de lha abitat social , Dispositif ayant t modifi par la Lo oi de Finance 2010 Elments de Benchmark : Une comparaison c avec la place et le rle des aides fiscales dans d dautres autres pays fait appa aratre que : Les oprations de dfiscalisation y sont conues plus comme une incitation et une aide destination de lutilisateur final quau promoteur constructeur, mme si, lapplication de certaines aides telles que lapplication dun taux rduit de TVA, par exemple, passe encore par le promoteur; Laide au promoteur est une aide "in ndirecte" visant lui assurer le dveloppement du march de la demande; Lefficacit des oprations de dfiscalisation d est trs fortement corrle aux synergies tablies entre les aides fiscales et lensemble des autres aides (accs des prts, subventions etc.).

Des pistes explorer :

La synergie pos ssible entre laide aux promoteurs et laide aux mnages (princ cipe initi dans le nouveau dispositif sur le logement social 2010); La dfiscalisatio on de lpargne p g p pralable; ; La dfiscalisatio on des intrts demprunt en relation avec des prts cibls pou ur les mnages les plus modestes; Le crdit dim mpt lamortissement t prenant en charge une partie de

1. 2.

Ministre de lEconomie et des Finances , Lois de Finances 2009 et 2010 (Rapport ( sur les Dpenses Fiscales), MHUAE, Loi de Finances 2009 : Proposition du dpartement en charge e de l'habitat pour redynamiser le logement social, octobre 2008. Voir annexe 8 : Focus sur larticle 19. 44

Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.3. Le logement social : Enjeux con nceptuels

La dfinition a t faite dans un objectif de e dlimitation du segment des logements devant bnficier d davantages avantages fiscaux, dcline dans le nouveau dispositif de logement social 2010-2020 comme suit :

Une valeur de 250.000 MAD HT, Une surface variant entre 50 m et 100 m.

La politique en matire de logements sociaux est axe sur la matrise du cot dinvestissement. Approche pouvant par aille eurs poser des problmes de qualit de construction sur le long terme et engendrer des besoins con nsidrables en rnovation. rnovation La valeur immobilire arrte depuis 1995 a t revue dans le nouveau dispositif de La loi de Finances 2010. Ce dispositif a galement in ntgr le principe de la rvision de cette valeur immobilire selon lvolution des composantes du cot de production du logement.

La politique en place est base sur laccs la a proprit. Il est noter la non matrise du produit log gement issu de la valorisation des lots "sociaux" sachant que l lauto-construction auto-construction reprsente 65 5 % du mode de ralisation des logements sociaux (2007), 68% (2008) et 69% (2009).1 Le ciblage des mnages viss est peu matr ris. On constate un effet de glissement au niveau de la demande. En outre, la non spcialisation doprateu urs sur le segment social impliquant une forte ractivit par rapport au march de loffre et t de la demande. Cette situation se manifeste par une rorientati ion vers des segments plus rentables sous l leffet effet des conjonctures. Elle augmente galement les risques de ruptu ure de la production. Ainsi, en 2009 la production de logements sociaux a enregistr une baisse de e prs de 30% 2. Cette baisse est en partie due la modification de larticle 19, Labsence doprateurs spcialiss dans le e segment peut expliquer le faible investissement dans linnovation technologique et architec cturale qui permettrait une optimisation des cots de production et une meilleure adquation qualitat tive du produit la demande.

Dans ce contexte, il parait oppo ortun de redfinir le logement social et damliorer les outils de son encadrement par : la redfinition du logement socia al en fonction des revenus devant se fonder sur une meilleure connaissance des besoi ins et des capacits p des mnages g cibls, , la mise en place de mcanismes de d matrise du phnomne de "glissement" :

Instauration du principe da attribution sur la base de procdures prtablies (liste dattente, ); Conditionnement de la valo orisation des lots "sociaux" pour un meilleur ciblage du produit logement;


1. 2.

Mise en place de mcanismes pour favoriser lmergence doprateurs spcialiss; Promotion de linnovation architec cturale et technologique.

MHUAE, Achvements et mises en chantier 2006-2009, mestre 2008/ 1er semestre 2009. MHUAE, Analyse des principaux indicateurs du secteur immobilier 1er sem 45

Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.3. Le logement social : 3 concepti ions issues du Benchmark europen
M Mode dattrib bution des loge ements

Groupe cible

Mission essentielle

Politique tarifaire

Vision "sociale"

Demande sociale : Mnages dfavoriss Exclus du march

Rpondre lexclusion du march du logement

Attribution te par direct lautorit que publiq

Prix (loyers) calculs en fonction des cots ou des revenus Aides sociales

Espagne Portugal Italie (en moindre mesure)

Vision intermd diaire

Demande sociale : Mnages dfavoriss Exclus Mnages g faible revenu

Rpondre aux difficults

Attribut tion directe par les taires propri

Prix (loyers) plafonns fixes ou dfinis en fonction des revenus Aides personnelles au l logement t dfi dfinies i en fonction des revenus

France Allemagne Autriche Belgique Italie Irlande * RoyaumeUni *

Vision universe elle

Demande globale l b l

Favoriser laccs pour tous t au logement

Attribut tion sur l b la base e de d listes dattente

Prix (loyers) calculs l l par rapport aux cots Aides personnelles au logement Garantie des paiements pour les mnages les plus dfavoriss

Danemark Pays-Bas Sude Irlande * RoyaumeUni *

* Les cas du Royaume Unis et de lIrlande se ca aractrisent par une complmentarit entre les deux approches intermdiaire et universelle : ocatif public des communes, une approche gnraliste dans le parc lo une vision plus sociale des Housing Asso ociations.
Sources : Observatoire Europen du logement social, Statistiques sur le logement dans lUnion europenne, 2007

Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.3. Le logement social : Impacts de es diffrentes visions - Elments de Benchmark

La conception du logement social a des impacts s forts sur la structure du march, sur les modalits de gestion du parc de logements sociaux (locatif fs) ainsi quen termes de tendances gnrales.
Vision "sociale" : Une vision de "Service Economique dIntrt Gnral" Cas de lEspagne
10% 9%
Accession Locatif priv Locatif social

Forte domination de la prop prit March locatif priv margina al et non rgul Loyers modiques, gestion dficitaire, d parc dEtat transfr aux collectiv vits sans solutions de sortie efficaces s

81%

Vision intermdiaire

Changement progressif des s cibles : dune vision universelle une vision sociale Problmatique dadaptation n des oprateurs et des instruments

Cas du Royaume Unis

21% 10% 69%

Accession Locatif priv Locatif social

Vision universelle : Une vision de "logement dutilit publique"

Absence de plafonnement de d revenus Un secteur locatif gnralist te constituant une rfrence pour le march h priv Existence de critres de prio orit : revenus, quotas de logements, Possibilit de spcialisation n des oprateurs par segments
Impacts de es visions

Cas du Danemark

22% 53% 25%

Accession Locatif priv Locatif social

Sur la gestion du parc de logement sociaux

Sur les tendances

Gestion par les communes qui sont propritaires et gestionnaires, Partenariats priv/public, Socits indpendantes contrles par des groupements professionnels, des associations but non lucratif ou directement par les habitants habitants.

Mise en concurrence des bailleurs


Augmentation des exigences de qualit, Pression sur les prix : Aux Pays-Bas. Cette situation a entran un mouvement de fusion des socits de logement.

Exemple : Housing Associations du Royaume-Uni,.

Contrle C t l des d socits it d de l logement t par l les habitants (Danemark, Sude et Ecosse), Rgulation rgionale ou locale du march et partage de la problmatique de laccession des groupes cibles au logement avec les oprateurs du territoire (Pays Bas, Allemagne).

Voir annexe 9 "Logement g social : benchmark europen" p Sources : Observatoire Europen du logement social, Statistiques su ur le logement dans lUnion europenne 2007

47

Section 2 Analyse du secteur

2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.3. Le logement social : Le logeme ent social au Maroc

Le benchmark montre que quelle que soit la conception c du logement social adopt par les pays en question, question la tendance actuelle est la red dfinition progressive de la population cible sous leffet de lvolution de la nature des besoins en logement lie aux volutions de la structure des d la progression de la prcarit. mnages, de la structure dmographique et de Par rapport aux pays benchmarks, le logem ment social au Maroc a pour mission essentielle de faciliter laccs la proprit pour les couches s dfavorises / versus au logement.

Les groupes cibls correspondent aux mn nages dfavoriss et ceux faibles revenus. A lexception l ti d des programme "Villes "Vill sa ans bidonville" bid ill " et t de d logements l t faible f ibl valeur l immobilire, il nexiste pas de politique sp cifique dattribution des logements sociaux 1. Concernant la politique tarifaire, un prix maximal du logement social est arrt avec e. La matrise des tarifs est supporte par des cependant un seuil maximal de surface avantages fiscaux en faveur des promoteu urs. Le nouveau dispositif du logement social 2010 a introduit galement le versement du mon ntant de la TVA au profit des mnages.
Mission essentielle
Faciliter laccs la proprit pour les couches dfavorises

Attribution des logements


Pas de politique spcifique sauf pour les programmes "Villes sans bidonville" et faible valeur immobilire.

Groupes Cibles
Mnages dfavoriss, Mnages faibles revenus

Politique Tarifaire Logemen nt social au Maroc


Prix maximal (+ surface maximale) Avantages fiscaux promoteurs Exonration TVA mnages

Il parait judicieux de porter un regard nouveau u sur le concept de logement social pour une meilleure matrise des limites et des dynamiques de permabilit :

Vision "sociale" Vision intermdiaire Vision universelle

dune part, entre la demande sociale et ce elle des couches moyennes ; dautre part, entre loffre en logement s soc ciaux et en logements de moyenne gamme.

Le concept du logement social : ? Quel choix ? stratgique ? ?

a pression sur loffre sociale, pallier les effets de Cette matrise est essentielle pour rduire la glissement et in fine garantir lefficacit des po olitiques dhabitat.

La redfinition du logement social doit ga alement cibler prioritairement les "petites classes moyennes". Ces dernires constituent un groupe charnire de lvolution conomique et sociale. Ces classes sont cheval entre la "maison marocaine" et un logement, de qualit et e nouveaux urbains en attente dune forme de dun cot accessible. Ce sont souvent de modernit de la part de la ville (confort des log gements, transports, proximit de lcole). Il va sans dire quune meilleure connaissance e des besoins et capacits des mnages cibls est primordiale. primordiale
Le nouveau plan de relance du logement social a condition nn loctroi daide par la non possession par le bnficiaire dun logement
48

1.

49

Section 2 Analyse du secteur

3. REVUE DE LA PERFORMANCE DU SECTEUR SUR LA DERNIRE DCENNI IE


3.1. Indicateurs stratgiques

Contribution du secteur de la La croissance du secteur BTP a conn nu un Pays rythme soutenu durant la dernire dc cennie construction au PIB notamment du fait de : Espagne 10,8% (en 2006) Grce 7% (en 2008) Lvolution socio conomique de la socit s 6,8% (secteur du BTP dans VA marocaine (flux migratoires, volutio on du Maroc tot. en 2009) noyau familial, ) ayant contribu cr rer de nouveaux besoins (standing, quipements, Turquie 5,9% (en 2008) Source : Ubifrance ),

Lmergence de nouveaux acteurs de e taille critique au sein de la filire (promoteurs, entreprises, cimentiers, ), La canalisation de lpargne vers le pla acement en "pierre", Leffet des politiques publiques.
1 INDH lev 0,829 0,8 0,775 0,646
% croissance 1995 - 2005

Le secteur "Btiment / Infrastructure" a contribu de faon croissante la a dynamique de dveloppement :

Le secteur du BTP1 a contribu la a valeur ajoute totale hauteur de 6,8% en 2009. Lvolution moyenne annuelle de sa valeur ajoute est de lordre de 11% sur la priode 1998 2009,

Mexique Brsil Turquie Maroc

5% 6% 8% 10 %

INDH faible

Source: Human Development Report 2007 - 2008

Plus de 905.000 emplois formels dans le secteur du BTP2 (milieux urbain et rural) en n totaux. Entre le 3me trimestre 2008 et 2008, soit prs de 9% des emplois nationaux me le 3 trimestre 2009, le BTP a t le e second crateur demplois aprs les "Services" avec respectivement : + 68.000 et + 72.400 7 postes. Linvestissement per capita dans le e secteur du BTP est de lordre de 4.061 MAD en 2009, Plus de 17 millions m de surface plancher ont t autoriss en 2007, avec une volution moyenne annuelle de 5% sur les 10 dernires annes.

Le secteur a eu un effet positif sur l lam amlioration des conditions de vie et dhabitat d habitat des mnages : Lindice national de dveloppe ement humain (INDH) a progress de 10% entre 1995 et 2005.

1. Secteur du BTP tel que dfini par le MHUAE dans la fiche Agrgats dcembre e 2009. 2. Secteur du BTP tel que dfini par le HCP (Act Emploi Chmage 2008). Sources : Ministre de lEconomie et des Finances, MHUAE, Principaux indicateurs du secteur du BTP (mars et avril 2009, MHUAE, Tableau de bord du secteur de l limmobilier immobilier (2007), HCP, Act Emploi Chmage, 2008, MHUAE, Fiche agrgats dcembre 2009 final, Human Development Report 2007 2008.

50

Section 2 Analyse du secteur

3. REVUE DE LA PERFORMANCE DU SECTEUR SUR LA DERNIRE DCENNI IE


3.1. Indicateurs stratgiques
Focus sur les l rgions La moyenne de la valeur ajoute du PIB du BTP pa ar rgion entre 2000 et 2007 montre que le Grand Casablanca arrive en tte avec 15,7%. La rgion de Tanger Ttouan participe dans le PIB avec 11,5% suivi de prs par les rgions de Souss Massa Dra et de Marrakech Tensift El Haouz ave ec prs de 10%, puis de lOriental et de Rabat Sal Zemmour Zars avec prs de 9%.
Str ct re moyenne Structure mo enne de la valeur ale r ajo ajoute te rgionalis se du d secteur secte r du d BTP sur s r la priode 2000 - 2007

3,4% 4,4% 6,8% 4,2% 4,2% %

3,4%

11,5%

10,3% 15,7% 8,7% 8,9% 6,2% 3,8% ,

9,9%

Chaouia Ouardigha Doukala Abda Fs Boulemane Gharb Chradra Bni Hssen Grand Casablanca Sud Marrakech Tensif El Haouz Mekns Tafilalet Oriental Rabat Sal Zemmour Zars Souss Massa Draa Tadla Azilal Tanger Ttouan Taza Al Hoceima Taounate

Source : Ministre de lEconomie et des Finances, Rgions du Ma aroc : Contributions sectorielles la cration de la richesse nationale, 2010

Avec un taux de croissance de 17% sur cette m me priode, la rgion de Tanger-Ttouan a profit des grandes infrastructures ralises (Tanger Me ed ), ) suivie de Marrakech Tensift El Haouz avec 16% et de Chaouia Ouardigha 15%.
Evolution des valeurs ajoutes du u secteur du BTP des principales rgions en MD DH (2000-2007)

Source : Ministre de lEconomie et t des Finances, Rgions du Maroc : Contributions sectorielles la cra ation de la richesse nationale, 2010

Sources : torielles la cration de la richesse nationale, 2010. Ministre de lEconomie et des Finances, Rgions du Maroc : Contributions sect 51

Section 2 Analyse du secteur

3. REVUE DE LA PERFORMANCE DU SECTEUR SUR LA DERNIRE DCENNI IE


3.1. Indicateurs oprationnels

En matire de performance oprationnelle, la production du secteur r sest essentiellement caractrise par :

Evolution du nombre de mtres carrs autoriss par rapport au nombre de logements autoriss entre 1998 et 2007
1 40 000 1 20 000 1 00 000 80 000 1 60 000 40 000 20 000 1 998 1 999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Un systme de rgulation par r 1 autorisation non respect de manire systmatique. Sur la priode 1994 2004, le nombre de logements autoriss ne reprsente que 70% de l lensemble bl d des l logements t effectivement construits. Cette r donne reste toutefois nuancer compte tenu de la non exhaustivit du registre des autorisations de construire accordes. Le nombre de logements g urbains autoriss tre produits a augment de 35% entre 1998 et 2007 : Une moyenne en surface plancher de prs de 15 millions de m ont t autoriss annuellement. Dans le cadre des autorisations de construire et logements autoriss, autoriss la taille moyenne des units autorises est passe de 136m en 1998 145m en 2007, aprs avoir atteint un pic 151m et 170m respectivement en 2000 et 2003.

Surface des planchers prvus (en milliers de m) No mbre de lo gements prvus

Evolution du nombre de logements urbains occups raccords (eau , lectricit) entre 1994 et 2004
3 500 000 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 1994 2004 2 242 131 3 209 786

+ 60 % + 58 % + 43 %

Un phnomne de rattrapage en termes de raccordements d t en eau et t lectricit l t i it a pu tre observ au cours des quinze dernires annes :

Nb total de logements occups Nb de logements raccords en eau potable Nb de logements raccords en lectricit
Sources : Ministre de lHabitat Diagnostic 1980 - 2006

Ainsi entre 1994 et 2004 : la cro oissance moyenne du nombre de logements raccords en eau et en lectricit a atteint prs de 60% et a donc t suprieure celle du nombre de logements urba ains occups (+ 43%). Sur la priode 1999 2008 : la propo ortion de mnages raccords en eau a connu une hausse de 3% et celle des mnages raccords en lectricit une progression de 8%. Toutefois, certains dysfonctionnements persistent en 2008 :

4,5% des mnages urbains de emeurent non raccords en eau, 3,6% des mnages urbains sont encore non raccords en lectricit.

Sources : MHUAE, Tableau de bord du secteur de limmobilier 2008, HCP, Indicateurs sociaux du Maroc, 2007, HCP, Croissance et Dveloppement Humain au Maroc (1998-2008) 52

Section 2 Analyse du secteur

3. REVUE DE LA PERFORMANCE DU SECTEUR SUR LA DERNIRE DCENNI IE


3.1. Indicateurs oprationnels

Entre 2000 et 2008, le ratio valeur ajoute prix constants par emploi dans le secteu ur du BTP1 demeure globalement infrieur celui observ dans les branches "Commerce e" et "Industrie", soit :

Indicateurs clefs

2000

2008

Evolution 2008 / 2000 15%

BTP = 42.636 MAD2 / emploi (2008), Commerce = 55.430 MAD / emplo oi (2008), Industrie = 102.040 MAD / emplo oi (2008).

Population active occupe ge de plus de 15 ans 8,9 (en millions) Taux de chmage (en %) 13,60%

10,2

9,60%

-4 pts

Source : HCP - Act Emploi Chmage, 2002 - 2008

La production informelle3 a un impac ct important sur la performance du secteur :

Evolution du nombre demplois dans le secteur du BTP entre t 2000 et t 2008


1 000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Plus de 15% des emplois du secteur du u 4 BTP relvent du secteur informel en n 2007, soit plus de 140.000 personnes (6,3% de lemploi informel total).

Population active occupe ge de plus de 15 ans dans le secteur du BTP (en milliers)

1. 2. 3. 4.

Secteur du BTP tel que dfini par le Haut Commissariat au Plan dans les Comptes de la Nation 2007 et Act Emploi Chmage 2002-2008 , ll est rappeler que la part significative de linformel dans le secteur vient biaiser en partie cet indicateur. Terme tel quutilis par le Haut Commissariat au Plan dans son "Enqute nationale sur le secteur informel non agricole" (2007), e la production de logements.. A noter que selon la FNBTP, la construction informelle reprsente 80% de

Sources : MHUAE, Tableau de bord du secteur de limmobilier 2008, p Chmage g 2002 - 2008, HCP, Act Emploi HCP, Enqute sur linformel 1999 -2000, 2007.

53

Section 2 Analyse du secteur

3. REVUE DE LA PERFORMA ANCE DU SECTEUR SUR LA DERNIRE DCENNI IE


3.3. Indicateurs de qualit

Malgr un effort de normalisation en terme es de qualit, le secteur de la construction reste principalement affect par :

Insuffisance de normes et rglementat tion qui le rgissent,

Aucun rglement gnral ni systm me dagrment des procdures techniques nexiste concernant le secteur priv, en vue dviter d que de nouveaux systmes de construction soient utiliss sans avoir t pralablement agrs . Ainsi, sur 751 normes homologue es relatives au secteur de la construction en 2008, seules 3 normes ont t rendues effectivement e obligatoires par souci commercial et datout comptitif face des pays concurrents et concernent le ciment, lacier et la cramique.

La non obligation de mise en applicat tion de la plupart des normes existantes :

Aussi, en vue de pallier au manque de contrle et de rglementation du secteur, plusieurs projets sont actuellement initis par le MHUAE, dont notamment :

Un projet de code de la construct tion qui vise dfinir les rles des diffrents intervenants, garantir la fiabilit des matriaux de construction, matriser les risques, n et la mise en place de sanction le cas chant, contrler les processus de construction ainsi quoptimiser les procds courants s. Un projet de guide defficacit ner rgtique qui sattelle introduire les techniques d ffi defficacit it nergtique ti et t des d nergie i s renouvelables l bl dans d l lamnagement t urbain b i et t le l btiment. Un projet de catgorisation des logem ments est galement en cours dlaboration et aura force de loi au Maroc. Il vise classifier les logements en trois types "standing ordinaire", moyen standing et haut standing suivant quatre axes :

Environnement du logement, Scurit, Qualit des matriaux, des quipements et de la mise en uvre, intgrant les parties visibles, invisibles ainsi que les critres spcifiques au logement en coproprit, Garanties et dossier spcifique au logement.

Une rflexion sur la labellisation des logements et standings a t lance rcemment en collaboration avec lAssociation Marocaine pour la Construction Durable (AMCOD), les essionnelles concernes, fonde notamment sur corporations et les associations profe les 4 critres suivants : qualit, scurit, durabilit et confort.

S Sources : MHUAE, MHUAE FNBTP. FNBTP

54

Section 2 Analyse du secteur

3. REVUE DE LA PERFORMA ANCE DU SECTEUR SUR LA DERNIRE DCENN NIE


3.3. Indicateurs de qualit : Enseignements issus du Benchmark
Ci- aprs les principaux enseignements issus du benchmark France : En France le secteur de la construction es st rgi par les rgles obligatoires du code de la construction et de lhabitation qui vise garantir un niveau minimal de qualit de la construction. Des p procdures de vrification du respect p d lapplication de pp de ces normes en vigueur g ont t mises en place, dont notamment :

Des contrles prvus par la rgleme entation et raliss par des organismes sous agrment de ladministration (con ntrle technique obligatoire pour certaines constructions), Des contrles rgaliens effectus par lEtat ou les Collectivits Publiques (contrle du respect des rgles de construction notamment). Un droit (pour ladministration) de visite e et de communication des documents techniques pendant les travaux et jusqu' 3 ans apr rs leur achvement.

En plus des contraintes lgales, il existe g galement des labels qui permettent de classer les logements (en termes dacoustique, thermique, quipement)

Norme NF pour les N l appareils il lectriq l t iques, Label L b l Promotelec P t l ( (qualit, lit performance f et t scurit des installations lectriques), la abel Qualitel

Par ailleurs, une attention particulire est po orte au dveloppement durable et lefficacit nergtique. Des labels "cologiques" et t des "spcifications" ont donc t crs dont notamment :

Une spcification RTE 2005 (obliga atoire) dfinissant la consommation nergtique maximale que doivent satisfaire les prom moteurs et les constructeurs, Un label HQE (Haute Qualit Environnementale) visant respecter lenvironnement, combattre la pollution et assurer lhabitat futur les meilleures conditions de vie possibles.

Sources : Ministre du logement Franais.

55

Section 2 Analyse du secteur

3. REVUE DE LA PERFORMANCE DU SECTEUR SUR LA DERNIRE DCENN NIE


3.3 Indicateurs de qualit
Synthse
En conclusion et afin damliorer la qualit des prod duits, il apparat donc ncessaire de :

Renforcer le cadre normatif du secteur par la production de nouvelles normes et en leur donnant le caractre obligatoire; Mettre en place des structures institut tionnelles adaptes pour le contrle; Mettre en place un processus de co ontrle adquat pour assurer sa bonne mise en application; Adapter lensemble des rfrentiels en n cours de dfinition aujourdhui aux rfrentiels et indicateurs internationaux tout en prenant p en compte les spcificits nationales (surface prix, (surface, prix nombre de pices nota amment , c cest--dire est dire non rduits la notion de standings); Assurer une cohrence entre les projets de rfrentiels en cours avec la stratgie sectorielle horizon 2020 (en cours dtude ce jour).

Sources : Direction Technique de lHabitat, FNBTP.

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Section 2 Analyse du secteur

3. REVUE DE LA PERFORMA ANCE DU SECTEUR SUR LA DERNIRE DCENN NIE


3.4. Dynamique financire

Les investissements dans le secteur du BTP ont o connu une croissance continue :

En 2009, ils ont atteint 126,7 Mds de e MAD sur 250,2 Mds de MAD, reprsentant ainsi plus de 50% des investissements glo obaux, Ces investissements ont enregistr un ne croissance moyenne annuelle de lordre de 10% entre 1998 et 2009,
Croissance des investissements dans s le btiment et des IDE immobiliers 1
40000 35000 30000 23 456 25000 20000 15000 10000 5000 0 2000 2001 2002 20 03 2004 2005 2006

35 870 5000 28 792 7


4000 3000 2000 1000 0

Investissement btiment

IDEI
Montant des IDE reus en 2007 Plus de 4,5 4 5 Mds de USD $

Limmobilier est un secteur attractif au ux investissements trangers :

Pays Maroc

Secteurs les plus receveurs en 2007 Tourisme : 30% Immobilier : 20% 40% ddis secteur de construction au la

Les investissements directs trangers (IDE) immobiliers ont t multiplis pa ar 16 entre 2000 et 2008. Les IDE immobiliers confirment leu ur progression et reprsentent 33% du d total des IDE en 2008 contre 11% en e 2000,

Espagne

Plus de 53 Mds de USD $ dIDE en 2007 (plus de 57 en 2008)

Les IDE immobiliers croissent plus fo ortement que les investissements dans le secteur immobilier. Ce dernier se rvle ain nsi beaucoup plus attractif pour les investisseurs trangers. Cependant et sous leffet de la crise internationale, les IDEI se sont levs seulement emiers mois de 2009 soit un net repli de lordre de 4,97 Mds de MAD durant les neuf pre 36% par rapport la mme priode de 2008.

Le secteur L t gagnerait it davantage d t rendre d le le climat li t de d linvestissement li ti t encore plus l attrayant. tt t Ainsi et malgr ce constat encourageant, le "doing business 2010" 2 classe le Maroc en r par rapport 2009 dans la cration position 128 sur 183 pays avec un recul dentreprise (-17) et la protection des inv vestisseurs (-1).

1. Les donnes sur linvestissement concernant la branche "btiment" son dispon nible jusqu 2006. 2. Le Doing Business mesure la rglementation des affaires : voir dtails en anne exe 5.
Sources : MHUAE, Tableau de Bord de limmobilier, 2007, MHUAE , Fiche des agrgats 2009, Office des changes, Capital investissement, Bank Al-Maghrib, Rapport annuel, 2008, Doing Business

57

Section 2 Analyse du secteur

3. REVUE DE LA PERFORMA ANCE DU SECTEUR SUR LA DERNIRE DCENN NIE


3.4. Dynamique financire

Le secteur de lhabitat et de la promot tion immobilire contribue fortement aux recet ttes fiscales :

Evolution des recettes fiscales du secteur de lhabitat et de la promotion immobilire

Re ecettes fiscales en m illiar d s d e M A D

Elles reprsenteraient 11% des recet ttes fiscales globales en 2005 contre 9% en 2001 dont :

5 0

8,62

9,5

10,6

1% 0%

2001

2002

2003

2004

2005

58% relvent de la fiscalit dEtat t, 24,5% de celle des collectivits locales, 17% de la parafiscalit.

Anne Montant des recettes fiscales en milliards de MAD

% PIB

Source: MHUAE, tude sur la balance conomique liant le secteur de lhabitat et de la promotion immobilire lconomie nationale, 2005

Le secteur immobilier est le principal gnra ateur de dpenses fiscales :

Selon le rapport des dpenses fiscales s accompagnant le projet de Loi de Finance 2009, les dpenses fiscales lies aux mesure es drogatoires slvent 26,9 Mds de MAD en 2008 constituant ainsi 4 % du PIB et 15,8% des recettes fiscales. En 2009, elles se sont leves 28,7 Mds de MAD reprsentant 3,9% du PIB et 16,3% des recettes fiscales, Le secteur immobilier vient en 1re position avec une part de 17%, soit un montant de 4,5 Mds de MAD de dpenses fiscales sp cifiques. Sa part a connu une baisse depuis 2006 en passant de 20% 17% en 2008 et t 14,2% en 2009 avec un montant de 4,1 Mds de MAD.
Rpartition des dpenses fiscales selon les secteurs dactivits (2008)
2% 3% 4% 4% 7% 7% 9% 9% 10% 3% 2% 1% 2% 6% 17% 13%

Part de limmobilier dans les dpenses fiscales de 2006 200 08


Anne Dpenses fi fiscales l Mds de MAD Part des d dpenses fiscales par rapport au PIB Part des d dpenses fiscales par rapport aux recettes fiscales Part de li limmobilier bili dans les dpenses fiscales

2006 2007 2008

21,5 23,6 26 9 26,9

4,3% _ 4%

19% _ 15 8% 15,8%

20% 17% 17%

Activits immobilires Electricit, ptrle et gaz Industries alimentaires Secteur d'exportation Secteur de transport R i Rgions Edition, imprimerie Autres secteurs

Agriculture, pche Prvoyance sociale Services publics Sant et action sociale Industrie automobile et chimique I t Intermdiation di ti fi financire i Tourisme Mesures communes tous les secteurs

Sources: MHUAE, tude relative la relance de lhabitat locatif, 2006, nt la priode 1980-2006, 2009, MHUAE, rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme duran Ministre de lconomie et des finances, , rapports pp des dpenses p fiscales accomp pagnant p g le p projet j de loi de finances 2009 et 2010, , BMCE Bank, tude sur la Promotion immobilire, novembre 2006.

% P IB

Les recettes fiscales du secteur de lhab bitat sont estimes 12,7 Mds de MAD en 20 005 contre 8,6 Mds de MAD en 2001,

15 2,20% 10

2,40%

2,50%

2,60% 11,8

2,70% 12,7

3% 2%

58

Section 2 Analyse du secteur

3. REVUE DE LA PERFORMA ANCE DU SECTEUR SUR LA DERNIRE DCENN NIE


3.4. Dynamique financire

La marge de croissance de la bancarisatio on1 du secteur est importante :

Evolution des crdits immobiliers par rapport aux concours lconomie l conomie entre 2000 et 20091
700 600 500 20% 400 15% 300 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 * Crdits immobiliers Concours l'conomie Part des crdits immobiliers dans le concours l'conomie * : A fin Novembre 2009 39 46 57 81 14% 153 171 16% 17% 20% 15% 10% 5% 0% 24% 28% 29% 30% 30% 25% 35%

Les encours des crdits immobiliers ont t multiplis par 6 entre 2000 et 2008 contre s aux 2,5 pour le total des crdits accord entreprises et aux particuliers. Ils ont ainsi atteint 153 Mds de MAD en e 2008 contre 28 Mds de MAD en 2000. A fin 2009, 2 , ils ont enregistr une croissance de 12,75% par M de rapport fin 2008 et slvent 172 Mds MAD. La part des crdits immobiliers reprsen nte :

120 28 32 35

33% du total du concours lconomie fin 2009, 28% en 2008 contre 14% en 2000, 33% du total des crdits ac ccords aux entreprises et aux particulie ers fin 2009, 33% en 2008 contre 14% en 2000.

Il est noter que, en 2008, la dette ba ancaire des mnages est constitue haut teur de 56% par le crdit lhabitat et 39% % par le crdit la consommation, Le taux de bancarisation est faib ble, de lordre de 31% en 2007 avec 1/3 du rseau u de bancaire concentr au niveau lagglomration agg o a o de Casab Casablanca a ca e et u une e faible abe solvabilit des mnages (30 40% en n milieu urbain).

Part des crdits immobiliers dans le total des crdits accords aux entreprises et aux particuliers entre 2000 et 2009 1 p
35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

31% 22% 18% 16% 14% 18% 20% 24% 33%

33%

Part des crdits immobiliers

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

1.

Voir annexe n 10 "Focus sur les indicateurs de bancarisation".

Sources (1) : MHUAE, tableau de Bord de limmobilier 2007, MHUAE, Agrgats fin Novembre 2009, MHUAE : Note de conjoncture fin novembre 2009, Office des changes, Bank Al-Maghrib, Al Maghrib Rapport annuel, annuel 2008, 2008 ments de crdit,2008. Bank Al-Maghrib, Rapport sur le contrle, lactivit et les rsultats des tablissem

2009

59

Section 2 Analyse du secteur

3. REVUE DE LA PERFORMA ANCE DU SECTEUR SUR LA DERNIRE DCENN NIE


3.4. Dynamique financire
La croissance des crdits immobiliers est ex xplique en partie par :

La baisse des taux dadjudication des bo ons du trsor, La baisse des taux dintrt des crdits immobiliers, La forte demande de financement de la part des acqureurs, Le p prolongement g de la dure demprun p nt p pouvant atteindre 25 ans voire 40 ans p pour les crdits taux variable, La baisse de lapport personnel, La mise en place des produits taux variable :

En 2008, 31% des crdits accord ds sont taux variable contre 30% en 2004 avec un pic en 2007 de lordre de 51% % (42% en 2006, 36% en 2005),

La mise en place des fonds de garantie depuis 2003 pour laccs au crdit logement.

Le Maroc a enregistr une avance importante e dans le classement "Doing business 2010"1 sur lindicateur "obtention des prts" (+44) pouvant sexpliquer en partie par le resserrement de a crise financire, loctroi des crdits dans les pays touchs par la

1.

Voir annexe n 10 "Focus sur les indicateurs de bancarisation".

Sources : Bank Al-Maghrib, Rapport annuel, 2008, Bank Al-Maghrib, Al Maghrib Rapport sur le contrle, contrle l lactivit activit et les rsultats des tablissements de crdit,2008. crdit 2008 Doing Business

60

Section 2 Analyse du secteur

3. REVUE DE LA PERFORMA ANCE DU SECTEUR SUR LA DERNIRE DCENN NIE


3.4. Dynamique financire

La contribution du financement bancair re dans le financement du logement reste marginale :

Evolution de la part des crdits acqureurs et promoteurs dans le total des crdits immobiliers entre 2000 et 2008
100% 95% 81% 64% 50% 19% 5% 0% Part des crdits promoteurs dans l'ensemble des crdits immobiliers 2000 acqureurs dans l'ensemble 2007 2008 Part des crdits des crdits immobiliers 36%

Seuls 20% des transactions immobilires ont t bancarises, Lencours des crdits lhabitat ne reprsente que 14% du PIB soit un taux nettement infrieur celu ui enregistr dans des pays europens e: du sud de la Mditerrane (Espagne 62%, France: 35%, Italie : 20%).

Le financement dans le secteur imm mobilier se caractrise par une surliquidit. Lautofinancement reste le principal mo oyen de financement chez les acqureurs et les promoteurs :

Chez les acqureurs : En 2000, lapp port en fonds propres constitue 81% des sources de financement aussi bien pour les rsidences principales que secondaires, avec 10% de recours aux emprunts et 9% de recours aux aides familiales 1, Quant aux promoteurs, ils financent le eurs projets essentiellement par :

Apport pp en fonds p propres p hauteur de 40 50%, , Avances clients pour prs de 30 3 40%. 2

Les encours immobiliers restent domins par les crdits acqureurs :

Les crdits acqureurs restent pr rdominants bien que leur part dans les encours immobiliers soit passe de 95% en 20 000 64% en 2008, En 2008, 2008 les crdits promoteurs rep prsentent 36% du total des encours contre moins de 20% en 2007. Cette croissance est du ue en partie une hausse des prix de construction.

1. 2.

MHUAE, tableau de bord de limmobilier, 2007, MHUAE, rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme durant la priode 1980-2006, 2009.

Sources : MHUAE, tableau de Bord de limmobilier 2007, ant la priode 1980-2006, MHUAE, rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme dura Office des changes, Revue trimestrielle de Wafa immobilier, dit 2008, Rapport BAM sur le contrle, lactivit et les rsultats des tablissements de cr

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Section 2 Analyse du secteur

3. REVUE DE LA PERFORMA ANCE DU SECTEUR SUR LA DERNIRE DCENN NIE


3.4. Dynamique financire
Dautres opportunits de financement restent insuff fisamment exploites. Il sagit :

d lpargne de l L Logement t

1 :

Le systme financier du secteur immo obilier souffre de labsence dun plan dpargne logement structur, Les acteurs bancaires et de financeme ent proposent une offre trs limite en termes de produits dpargne logement. A partir de 2007, trois produits dits "alternatifs" " ont t commercialiss (Moucharaka, Mourabaha, Ijarah), 500 millions de MAD ont t dbloqus pour les produits Ijarah et Mourabaha depuis leur commercialisation. L micro La i fi finance est t un nouveau mode d de d financement fi t qui i connat t un essor au Maroc. M Elle offre des prts pour la constructio on de logement, lachat de logement et de terrain, lentretien du logement, la dlivrance des titres de proprit, et le raccordement aux services de base. Les fonds dinvestissement se sont d velopps de manire importante. Leurs activits sintressent essentiellement limmobilier touristique et dentreprise. Limmobilier rsidentiel est quasi inexi istant en raison en partie de labsence de march locatif. Important outil de financement, la titrisa ation mise en place au Maroc en 2002 est en cours de dveloppement, dveloppement A fin 2008, 2 Mds de MAD de crances taient titrises sur un total de crdit clientle slevant 25 Mds de MAD soit 8% de crances titrises. Lintroduction en bourse est consid re comme un indicateur dattractivit et de rendement du secteur, Toutefois, cette source de financement reste encore marginale au Maroc.
1. 2. 3. 4. 5. Voir annexes n11 Voir annexe n 12 Voir annexe n 13 Voir annexe n 14 Voir annexe n 15

des produits islamiques 2 :

de la micro finance 3

des fonds dinvestissement

de la titrisation 4 :

de lintroduction en Bourse 5 :

Sources : Caisse des dpts et consignations : Mobilisation et transformation de lpargne au Maroc, 2004, Claude Taffin, Financement du logement en Afrique de lOuest, 2005, dit, 2008, Bank Al-Maghrib, Rapport sur le contrle, lactivit et les rsultats des tablissements de crd Institut National de la Statistique et des tudes conomique (France), Le Club Pierre, Finance islamique et immobilier : Enjeux et opportunits, 2008, CHF International et USAID, Guide pratique pour la micro finance du logement au Maroc, 200 05, Fondation Zakooura, Maghreb Titrisation, Titrisation au Maroc Bilan et perspectives, 2009, Sources: Bourse de Casablanca, CGI, Addoha, Alliances.

62

Section 2 Analyse du secteur

3. REVUE DE LA PERFORMA ANCE DU SECTEUR SUR LA DERNIRE DCENN NIE


3.4. Dynamique financire

Le contexte de crise financire se fait ressentir dune manire modre au Maroc. En matire de financement, lencours des crdits immobiliers a continu enregistrer une progression fin septembre 2009, celle-ci tant toutefois en net ralentissement : +15% entre 57% une anne auparavant. septembre 2009 et septembre 2008 contre +5 Par ailleurs, en comparant les rsultats de septembre s 2009 ceux de septembre 2008, il est noter une volution inverse des crdits acqu ureurs (-13% sur la priode en passant de 73% 60%) par rapport aux crdits promoteurs (+ 13% sur la priode, en passant de 27% 40%). A fin fi 2008, 2008 le l nombre b des d bnficiaires b fi i i d s crdits des dit lhabitat lh bit t a enregistr i t une baisse b i d 7% de contre une hausse de 8% auparavant. Ce re epli est d un phnomne dattentisme de la part des mnages face une ventuelle baisse des prix des actifs immobiliers. Les crdits FOGARIM ont, atteint 7,5 Mds de d MAD fin septembre 2009 soit une hausse de 26% par rapport la mme priode en 2008 8. Une croissance qui reste nettement infrieure par rapport celle enregistre en 2008 : 67%. A fin dcembre 2009, 7,76 Mds de MAD ont t accords dans le cadre du FOGARIM. Aprs une longue priode de tendance bais ssire (depuis 2006), les taux dintrt bancaires moyen et long termes ddis aux crdits im mmobiliers ont connu une augmentation de +9,7% entre le 2me trimestre 2008 et le 1er trimestre e 2009, Cette hausse des taux dintrt a connu une stagnation au 2me et au 3me trimestre 2009. Le taux d dintrt intrt bancaire slve aujourdhui 5,75% hors taxe , Les effets de la crise internationale se font ressentir travers la baisse des transferts des MRE. Au 1er trimestre 2009, les transferts ont enregistr un n repli de lordre de 12,5% soit 3,2 milliards de MAD de moins par rapport au 1er trimestre 2008.
Evolution des taux dintrt immobilier entre le 1er trimestre 2008 et le 1er trimestre 2009 1
7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% T3-2006 T3-2007 T3-2008 T3-2009 5,13% 6,23% 5,31% 5,75%

Sources : (1)Bank Al-Maghrib, Rapport annuel, 2008, ssements de crdit, 2008. (1)Bank Al-Maghrib, Rapport sur le contrle, lactivit et les rsultats des tablis MHUAE, Analyse des principaux indicateurs du secteur immobilier - 1er semestr re 2009/ 1er semestre 2008, MHUAE Note de conjoncture fin novembre 2009, MHUAE, 2009 MHUAE, Agrgats fin novembre 2009.

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65

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.1. Analyse de loffre
Focus sur les rgions

En 2004, la part des maisons marocaines varie entre 51% enregistr dans la rgion du Grand Casablanca) et 91% Guelmim Es Smara.

Part des maisons marocaines dan ns les p parcs logements g rgionaux g (2004) ( )
Guelmim Es Semara Tadla Azilal Oriental Chaouia Ouardigha Doukala Abda Mekns Tafilalet T Taza Al Hoceima H i T Taounate t Tanger Ttouan Souss Massa Dra Fs Boulemane Marrakech Tensift El Haouz Gharb Cherarda Bni Hssen Layoune Boujdour Sakia El Hamra Oued Ed Dahab Lagouira Grand Casablanca 0% 10% 20% 30% 40% 50% 52% 51% 60% 70% 80% 90% 100% 60% 85% 85% 82% 81% 81% 80% 77% 76% 74% 75% 72% 91%

Source : MHUAE, Con nsultations rgionales

Moyenne nationale : Les maisons marocaines reprsentent prs de 70% du parc de logements.

NB : Information non disponible pour la rgion de Rabat Sal Zemm mour Zars.

66

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.1. Analyse de loffre

Lauto-construction occupe une place importante dans la production de logements par rapport iss par des oprateurs privs ou publics. la production structure de logements rali

Sur la priode 2006 - 2009 : sa part dans la production globale est reste constante, hauteur de 49% des logements achev s en moyenne. Ainsi, les oprateurs publics amna agent, en moyenne, plus de 4 fois plus de lots que les oprateurs privs (2006 - 2009). En E 2009, ce ratio atteint 5,6. Vecteur de dynamisation et de rgulation r du march, il gagnerait donc tre encadr. *
Evolution de la production de lots selon les acteurs (privs et publics) entre 2007 et 2009
60 000 46 786 41 221 35 073 50 000 40 000 30 000 12 358 7 092 20 000 9 724 10 000 2006 2007 2008 2009 Auto-construction 2006 2007 2008 Oprateurs privs 2009 11 513 13 906 8 561 45 126 40 397 51 142 47 704

Ce mode opratoire est rendu possible grce e la mise en vente de lots :

Evolution de la production en logements selon les acteurs (privs, publics, auto-construction) entre 2006 et 2009
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 7 249 8 809 39 097 44 075 51 50451 271 54 349

Oprateurs publics

Oprateurs privs

Oprateurs publics

Source : MHUAE, Units acheves 2006-2009

Source : MHUAE, Units acheves 2006-2009

Une disparit inter-rgions est observe e en termes de production de lots, logements et dauto-construction. A ce titre, 3 types de rg gions se distinguent :
3 types de rg gions en 2009

Les rgions dans lesquelles lauto-construction dpasse le nombre de logements produits par des oprateurs publics et privs. Chaouia Ouardigha (86%), Doukkala Abda (78%), Fs Boulemane (51%), Gharb Chrarda Bni Hssen (57%), Guelmim Es Smara (100%), Laayoune Boujdour SL (100%), Mekns Tafilalt (68%), Oriental (76%), Oued Eddahab Lagouira (93%), Rabat Sal Zemmour Zars (59%), (84%) Tadla Azilal (84%), Taza Al Hoceima Taounate (65%).

Les rgions dan ns lesquelles le nombre de loge ements produits par des oprate eurs publics et privs est sup prieur lautoconstruction. Grand Casablanca (67%), Marrakech Tensift (70%), Souss Massa Dr ra (57%), Tanger Ttouan (79%).

Les rgions au sein desquelles les oprateurs privs sont les principaux amnageurs des lots.

Guelmim Es Smara, Tadla Azilal. Tanger Ttouan, Taza Al Hoceima Haounate

Sources : MHUAE, Mises en chantier et achvements 2006-2009. 67

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.1. Analyse de loffre

Focus sur la proprit

Le statut de propritaires est prdominant, ma algr un cot lev daccs la proprit, rsultant notamment de :

Culturellement : Orientation des mnage es vers la proprit plus que la location, mme en milieu informel pour les couches dfavoris es : bidonville et habitat non rglementaire. Politiques dhabitat menes par le Gouver rnement depuis les annes 1980 favorisant laccs la proprit via la vente de logements / lots comme rponse la demande de logements.
Statut doccupation d occupation en milieu ur rbain (en %) entre 1999 et 2008
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1999 2001 2003 2004 2005
Locataires

Gap moyen propritaires locataires trs significatif : prs de 45% en 2008

2006
Autres

2007

2008

Propritaires

Sources : HCP, indicateurs sociaux 2006, 20 007 HCP, Croissance et Dveloppeme ent Humain au Maroc 1998-2008

Au niveau rgional, la part des propritaires varie entre 40% Layoune Sakia Hamra et 86% Tadla Azilal.

Sources : MHUAE Rapport sur le diagnostic du secteur de l MHUAE, l'Habitat Habitat et de l l'Urbanisme Urbanisme dur rant la priode 1980 1980-2006 2006, 2009. 2009 MHUAE, Consultations rgionales.

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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.1. Analyse de loffre
Focus sur la location

Le secteur locatif tend la baisse depuis les annes 80 : il existe 22,3% de locataires en milieu urbain en 2008 au Maroc contre plus de 27% en 2001. Au niveau de loffre, on distingue 3 segments principaux du logement locatif :

Location au sein dimmeubles modernes, Location dans les bidonvilles et mdinas, Location domestique.

Loffre de logement locatif reste essentiellement domine par le "locatif populaire".


Les 3 segments princip paux du logement locatif

Bidonvilles / mdinas

Location domestique d

Immeubles modernes

A Appartements t t lous l par des d particuliers et sadressant aux revenus moyens et suprieurs. Existence dun parc vide significatif due aux difficults / craintes de mise en location. l ti

Maisons M i maro ocaines i loyer l plus modr avec cohabitation frquente propritaire -lo ocataire. Segment con nsidr comme le plus impor rtant.

Etape pour les Et l mnages locataires dmunis dans leur itinraire rsidentiel.

La demande en logements locatifs est estime plus de 1M de logements lous (2004). Elle est oriente principalement vers le logement conom mique. 50% de cette demande est concentre sur les Rgions du Grand Casablanca (23%), Rabat-Sa al-Zemmour-Zars (13%) et Tanger-Ttouan (11%) (2004). Elle est alimente essentiellement par des mnages s urbains au profil suivant :

Jeunes (environ 41 ans) , De taille moyenne (4,2 personnes), A revenus modestes (infrieurs 3.000 MA AD mensuel).

Elle reste insuffisamment supporte par des moye ens de financement spcifiques. Le dveloppement du secteur locatif est entrav essentiellement par une lgislation lavantage du locataire. Face labsence de garanties pour le e bailleur, les propritaires de logements refusent de louer. Linadquation du cadre juridique est galeme ent lorigine de situations conflictuelles.

Sources : MHUAE, Rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urb banisme durant la priode 1980-2006, 2009, HCP Croissance HCP, C i et t Dveloppement D l t Humain H i au Maroc M 1998 2008 1998-2008.

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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.1. Analyse de loffre
Focus sur la location

Malgr la mise en place dun nouveau proje et de loi amliorant lquilibre des responsabilits entre bailleur et locataire, le segment du lo ocatif reste sous-estim dans le dispositif des politiques publiques. A ce titre tit , loffre l ff locative l ti ncessite it une struct t t turation ti pour en amliorer li l tt ti it : lattractivit

Adaptation du cadre juridique et des rgles r de sa mise en uvre, Emergence doprateurs dinvestissements ddis, professionnels privs du locatif et de fonds

Cration dun panel de mesures incita atives :

A titre d dexemple exemple : des incitations fiscales ou des financements destins aux investisseurs propritaires bailleurs lo ocatifs et aux locataires Cette offre locative peut tre adapte e certaines tapes des trajectoires rsidentielles : premier logement pour un jeune m nage en phase dpargne, logement durgence, logement adapt au vieillissement, , Elle peut Ell t galement l t accompagner les mobilits bilit conomiques i et t comporter t un volet l t "logements sociaux locatifs", permet ttant de faciliter laccession au logement dans de bonnes conditions.

Elargissement de loffre en termes de cible et de prix :

70

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.1. Analyse de loffre
Focus sur le prix moyen de construction

Le prix moyen du m construit a connu une hau usse de prs de 10% entre 2005 et 2007 contre une progression denviron 6% seulement des d prix des matriaux de construction. Lauto construction est donc apparue comme plus ava antageuse sur cette priode que lachat dun bien dj construit. Le prix moyen du m construit a augment de d prs de 5% entre 2006 et 2007, soit 3 fois suprieur la progression annuelle moyenne de es loyers sur la mme priode. Rabat, Knitra et Casablanca sont les 3 villes ayant enregistr les taux de croissance des prix 5 et 2007. moyen du m construit les plus levs entre 2005
Evolution des indices "prix des matriaux de construction n", " prix moyens de construction" et "loyers" (2005-2007)
112 110 Indice des prix des matriaux de construction 108 Indice des prix moyens de construction Indice des loyers 106 104 102 100 98

+4 4,82% en moyenne
106 6,15

109,85 106,12

10 02,77 102,2

103,2

+1,6 % en moyenne
2007/2005

2006 6/2005

Indices des prix des matriaux de construction: base 100 en 2005. I I Indice des prix de construction : base 100 en 1998. I Indice des loyer : base 100 en 2005.

Evolution de lindice des cots de construction dan ns les principales villes du Royaume (100 en 2005)
120 115 110 105 100 95 90

+16,73% +11,63%

+17,65% 17 65%

2006 / 2005
Sources : MHUAE ,Tableau de bord du secteur de limmobilier , 2008, HCP, Les indicateurs sociaux du Maroc, 2007.

2007 / 2005

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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.1. Analyse de loffre
Focus sur les logements non occups

Le nombre de logements urbains inoccups a doubl entre 1994 et 2006.

Plus de 820.000 units urbaines sont inoccu upes en 2006 contre environ 740.000 en 2004 et 400.000 en 1994 , Les maisons marocaines reprsentent le type prdominant de logement dans le parc inoccup, malgr une baisse enregistre sur les 10 dernires annes : 60% en 2006 et 73% en 1994 La part des appartements dans le parc inoccup a, quant elle, augment : 34% en 2006 contre 20% en 1994.
Dcomposition du parc de logemen nts urbains non occups en 2004 4% 25 % 100 % 71 %

Logements vacants

Logements secondaires

Loge ements en co ours de cons struction

Total logements non occups

La vacance reprsente une part importante dans s le parc de logements inoccups:


Elle est estime prs de 530.000 unit s, soit 71% en 2004, Elle est forme essentiellement de ma aisons marocaines modernes (prs de 60% des logements vacants) et dappartements ( ( hauteur de 30% environ). Des mesures devraient tre mises en pla ace pour inciter remettre sur le march une partie du parc vacant et adapter le parc la de emande pour favoriser son exploitation. A titre dillustration, Londres, un cadre lgis slatif spcifique est mis en uvre pour rduire la vacance. Ainsi, tout logement vacant dep puis plus de 6 mois est repris par un institutionnel et mis en location des tiers. tiers

Par ailleurs, le nombre de logements autoriss sur la priode 2007 -1998 a connu une hausse de 35% en passant de 87.262 units autorises en 1998 117.416 en 2007 : En 2004, prs de s, sachant que plus de 525.000 units taient 106.000 logements urbains ont t autoris vacantes.

Sources : MHUAE Rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat MHUAE, l Habitat et de l'Urbanisme l Urbanisme du urant la priode 1980 1980-2006, 2006 2009 2009, Communities and Local Government : Homes for the future : more affordable, more m sustainanle, 2007.

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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.1. Analyse de loffre

Les logements non occups au niveau des rg gions

Le parc inoccup varie entre 8% (Mekns Ta afilalt) et 25% du parc global (Guelmim)

Taza Al Hoceima Taounate

18% 18% 17% 17% 17% 11% 0% 5% % 10% 15% 20%

Souss Massa Dra

Rabat Sal Zemmour Zars

Oued Ed Dahab Lagouira

Layoune Boujdour Sakia El Hamra

Doukala Abda

S Source : MHUAE, Consultations rgionales

NB : Information non disponible pour les rgions de Chaouia Ouardigha, Fs Boulemane, Marrakech Tensift El Haouz, Tadla Azilal Grand Casablanca : 6% de vacance dans le parc urbain (2006) %), Rabat Sal Zemmour Zars (17%) Parc inoccup tout milieu confondu : Gharb Chrarda Bni Hssen (8%

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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.1. Analyse de loffre Synthse

Une offre trs frquemment ralise par aut to-construction qui gagnerait tre rgule et encadre :

Prs de la moiti des logements achevs s en 2009 ont t produits par auto-construction, Fortement encourage par la mise en e vente de lots, la hausse des cots de construction et le faible recours lendettement bancaire.

A ce titre, les oprateurs publics ont amnag en moyenne plus de 4 fois plus de 6 2009), lots que les oprateurs privs (2006

Une stagnation du ratio propritaires / loc cataires malgr un cot daccs la proprit lev :

Sur la priode 1999 - 2008, la part moye enne des mnages urbains propritaires est de lordre de 64% contre 26% de locataires.

Un march du locatif non structur et non port p par les politiques publiques :

La part du locatif dans les logements urba ains occups est estime moins de 30%, Il est port essentiellement par des partic culiers, Il est souvent informel et insuffisamment scuris (conomiquement et juridiquement)

Une hausse du prix moyen de constructi ion ayant touch particulirement les maisons marocaines (14,08%) et les appartements (9, ,40%) sur la priode 2005 - 2007, Un volume dunits vacantes (hors rsidences secondaires et units en cours de ogements autoriss durant lanne 2004. constructions) estim 5 fois le nombre de lo

Sources : MHUAE, Tableaux de bord du secteur de limmobilier (2007, 2008), MHUAE Rapport sur le diagnostic du secteur de l MHUAE, l'Habitat Habitat et de l l'Urbanisme Urbanisme dur rant la priode 1980-2006, 1980 2006 2009, 2009 MHUAE, Mises en chantiers et achvements.

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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Dynam mique sociale
Pyramide des ges de la population marocaine en 2008

Caractristiques dmographiques

Plus de 31 M dhabitants en 2008. Le taux daccroissement annuel de la population est situ autour de 1,08% en 2008. Cette croissance est beaucoup plus leve en milieu urbain quen milieu rural. En effet, la population urbaine a connu une croissance de l ordre de 20% entre 1998 et 2008 contre seulement 5% pour la population rurale sur la mme priode.

HOMMES

FEMMES

Moins de 15 ans

De 15 59 ans

60 ans et plus

Source: HCP Croissance et Dveloppement Humain au Maroc 1998 - 2008

Le taux durbanisation est, ,q quant lui, , en p ple ein essor :


Il est situ aux alentours de 56,4% en 2007 7, Il est prvu quil atteigne 65% en 2012, Il demeure toutefois encore infrieur celui de certains pays du bassin mditerranen (Tunisie, Grce) et de certains pays comparables (Brsil, Turquie). Prs de 50% de la population a moins de 25 ans (en 2007), A titre illustratif, la proportion de moins de e 25 ans est plus leve au Maroc quen Turquie et au Brsil, mais infrieure celle observe en Tunisie.
Benchmark - In ndicateurs clefs

La population est essentiellement jeune :


Pays

Taux d'urbanisation d urbanisation

Pr roportion de moins s de 25 ans (tout mili ieu confondu)

Taille moyenne des mnages (tout milieu confondu)

Maroc Tunisie Grce Turquie Brsil

56,4% 66,1% 60,8% 68,2% 85,1%

50% 55% N/D 46,9% 46,8%

5,26 (en 2004) 4,4 (en 2006) 2,8 (en 2005) 4,2 (en 2006) 3,5 (en 2006)

Sources: ant la priode 1980-2006, 2009, MHUAE, Rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme dura HCP, 50 ans de dveloppement humain - Perspectives 2025, Dmographie mar rocaine, Tendances passes et perspectives davenir, 2006, HCP Croissance et Dveloppement Humain au Maroc 1998 HCP, 1998-2008, 2008 www/laposte-export-solutions.com Fiches Pays,

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4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Dynam mique sociale
Contribution de la croissance naturelle et du mouvement migratoire dans la dynamique urbaine globale (entre 1994 et 2004)

Dynamique urbaine au niveau national

La dynamique urbaine au niveau national est t caractrise par 3 composantes majeures tant lorigine de lvolution de leffectif de la population des milieux urbains :

34,6 %

La croissance naturelle de la population, Les mouvements migratoires des zones ru urales vers les zones urbaines u ba es (e (exode), ode), Lextension des primtres urbains par le changement de s ou le reclassement dfinition des limites des localits urbaines de localits rurales en localits urbaines.
65,4 %

Lexode rural est un phnomne significatif dans la dynamique urbaine :

Mouvement Croissance naturelle de la migratoire des zones rurales vers population zones urbaines

Entre 1998 et 2008, 2008 le solde migratoire urbain est estim 110.000 personnes par an (contre 170 0.000 entre 1988 et 1998). En particulier, sur la priode 1994 - 2004, la migration p an. nette est estime + 106.000 personnes par Dynamique urbaine au niveau rgional

Au niveau rgional, 3 tendances majeures se distinguent :


Une majorit de rgions alimente essentiellement par une croissance naturelle de population (14 rgions sur 16) Une minorit t de rgions caractris e par une importance prpondrante des mouvements s migratoires

Quelques rgions particulirement attractives / rceptrices des migrations Rural vers Urbain

Grand Casablanca (96,7%) 1 Taza Al Hoceima Taounate (92,1%) Tadla Azilal (80,9%) Chaouia Ouardigha (71,2%)

Oued Ed Dah hab Lagouira (59,8%) 2 Souss Massa a Dra (54,7%)

Souss Massa Dra (19,4% de la dynamique urbaine du pays) Rabat Sal Zemmour Zars et Tanger Ttouan (13,3% chacune) Marrakech Tensift Al Haouz (10,4%) Mekns Tafilalt (10,1%)

1. 2.

Contribution du mouvement naturel la dynamique urbaine de la rgion r Contribution du mouvement migratoire la dynamique urbaine de e la rgion

Sources: HCP 50 ans de dveloppement HCP, d eloppement humain h main - Perspectives Perspecti es 2025 (Dmographie maro ocaine : tendances passes et perspectives perspecti es davenir), da enir) 2006, 2006 HCP, Croissance et Dveloppement Humain au Maroc 1998 - 2008

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4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Dynam mique sociale

Focus : Mna ages urbains


Le nombre de mnages est estim 6,2 M en 2008 2 dont 63% en milieu urbain, soit 3,9 M, Une croissance continue du nombre de nouve eaux mnages urbains a pu tre observe entre 1994 et 2006 (+50%) : + 107.000 mnages entre 2005-2006 contre + 106.000 en 2004-2005 et + 95.000/ an sur la priode 1994-2004, Au niveau national, la taille moyenne des mn nages (tout milieu confondu) connat une tendance baissire et est situe 5 personnes en 2008 2 (contre 5,82 en 1994). En milieu urbain, en particulier ti li , elle ll est t passe de d 5,3 5 3 en 1994 4, 4 8 en 2004 pour atteindre tt i d 4,5 4 5 en 2008, 2008 Au niveau rgional, il y a une relative homogn nit en termes de taille des mnages par rgion : de 4,3 5,2 personnes / mnage en milieu urbain en 2004, Paralllement lensemble des ces volution ns sociales, les mnages urbains se caractrisent galement par des besoins qui changent en fonction de ltape de la trajectoire rsidentielle au niveau de laquelle ils se trouvent.
Evolution de la population urbaine, du nombre de mnag ges urbains (en milliers) et de leur taille entre 1994 et 2009
20 000 15 000 10 000 5 000 Sources : MHUAE, Rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme durant la pri iode 1980-2006, HCP , Projections des mnages 2004 2030.

5,4 Taille des mnages 5,2

Population urbaine (en milliers)

5 4,8 4,6

Nombre de mnages (en milliers) Taille des mnages

+ 95 / an + 106

+ 107 + 136 + 115 + 115

4,4 4,2 4

199 94 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Rpartition des mnages g urbains u par rgions g en 2004


Oued Ed-Dahab Lagouira Laayoune-Boujour Sakia El Hamra Guelim-Es-Semara Souss Massa-Draa Gharb Chrarda Beni Hsen Chaouia Ouardigha Marrakech tensift Al Haouz Oriental Grand Casablanca Rabat- Sal-Zemmour-Zaer Doukkala-Abda Tadla Azilal Mekns-Tafilalet Fs-Boulemane Taza-Al-Hoceima-Taounate Tanger-Ttouan 3% 7% 9 9% 0% 2% 8% 1% 5% 4% 7% 3% 4% 7% 7%

Prs de 50% des mnages urbains concentrs dans les rgions de Casablanca, Rabat et Tanger.

12%
Sources: HCP, RGPH 2004

20%

Sources : S d la priode 1980-2006, 2009, MHUAE, Rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme durant HCP, RGPH, 2004, HCP, Projections des mnages 2004 - 2030..

77

Sources: HCP, RGPH 2004

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Dynam mique sociale
Strates de dpenses et catgories socioprofe essionnelles

42% des mnages urbains appartiennent la strate de dpense s slevant levant entre 3.000 3 000 et 6.000 6 000 MAD en 2007. Seuls 4 % dpensent plus de 15.000 MAD en 200 07 (en milieu urbain).
Rpartition des mnages selon les strates de dpenses en 2007 (en milieu urbain)
24% 4% 5% 25%

Population active occupe (hors moins de 15 ans) selon les CSP B C 17% 1% 2% 4% D 9% A 3%J 7% I E
13%

H
42%
<1500 MAD Ente 3 000 et 6 000 MAD > 15 000 MAD
Source : MHUAE, Note de conjoncture immobilire (1er semestre 2009)

28%

G 16%

A : Membres de corps lgislatifs, lus locaux, cadres de direction dentreprises

Entre 1500 et 3000 MAD Entre 6 000 et 15 000 MAD

B : Cadres suprieurs et membres de professions librales C : Cadres moyens D : Employs E : Commerants, intermdiaires commerciaux et financiers F : Exploitants agricoles, pcheurs, forestiers, chasseurs et travailleurs assimils G : Artisans et ouvriers qualifis des mtiers artisanaux (hors ouvriers de l'agriculture H : Ouvriers et manuvres agricoles et de la pche (y compris les ouvriers qualifis I: Conducteurs dinstallations/ machines et ouvriers dassemblage

g , manutentionnaires et travailleurs des p petits mtiers J : Manuvres non agricoles, Source: HCP, Act emploi chmage, 2007.

Dans le cadre de la prsente tude, certaines limitations en termes dinformations disponibles ont pu tre releves dont notamment :

Un manque de visibilit quant la composition c dtaille en terme de revenus de la population marocaine actuelle, Une non identification des niveaux de revenus des nouveaux mnages: Les revenus des nouveaux mnages sont non disponibles ce jour, la contribution lamlioration n globale du pouvoir dachat nest pas mesure.

Certains indicateurs spcifiques seraient do onc pertinents en vue de croiser loffre avec les fourchettes de revenus et permettre ainsi :

d d valuer a ue ladquation adquat o e entre e le e stoc stock de logements oge e s u urbains ba s ( (hors o s rsidences s de ces seco secondaires da es et units en cours de construction) et t le besoin de la population en termes de taille, typologie, de budget , de rpondre une demande croissante qui est oriente logements moyen de gamme et ne trouve pas doffre adapte aujourd dhui, de dterminer avec prcision la client tle cible satisfaire en termes doffre de logement, adapte aux diffrentes tapes de sa trajectoire t rsidentielle, moyen et long terme pour porter t le l dveloppement d l t du d secteur. t

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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Dynam mique sociale

Focus sur les dpenses au niveau nationa al

La consommation des mnages (en % des dpenses d selon certaines classes de dciles et de quintiles) :

Second poste de consommation aprs la alimentation, l habitation et nergie a concentr entre 18% et 25% des dpenses au nivea au national (tout milieu confondu) en 2007. Les biens L bi d consommation de ti dit sup dits i rieurs tels t l que les l postes t Enseignements, E i t culture et loisirs et Transport et commu unication ont connu un essor entre 2001 et 2007 (importance du poste Transport et comm munication en particulier parmi les mnages les plus aiss) Certaines spcificits relatives au segment de population considr peuvent toutefois tre page entre 2001 et 2007 parmi les populations les releves. Ainsi un phnomne de rattrap plus dfavorises est observ : p

Le taux de croissance des postes s Hygine et soins mdicaux, Enseignement, culture et loisirs notamment dans s le budget des mnages est plus lev parmi les segments les moins aiss.

Grand groupe de biens et services

10% les plus dmunis 2001 2007 53% 2% 25% 3% 5% 5% 3% 5%

20% les plus dmunis 2001 55% 3% 24% 3% 5% 3% 2% 5% 2007 53% 2% 24% 3% 5% 5% 3% 5%

20% les plus aiss 2001 34% 5% 20% 4% 8% 10% 5% 12% 2007 33% 4% 19% 4% 7% 17% 6% 11%

10% les plus aiss 2001 31% 5% 19% 5% 9% 12% 6% 14% 2007 29% 4% 18% 4% 7% 20% 6% 13%

Alimentation Habillement H bit ti Habitation et t nergie i Equipements mnagers Hygine et soins mdicaux Transport et communication Enseignement, culture et loisirs Autres dpenses de biens et de services

55% 3% 25% 3% 4% 3% 2% 5%

Sources: HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages 2006 - 2007.

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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Dynam mique sociale
Focus sur les dpenses en milieu urbain
E l ti d Evolution de l la d dpense annuelle ll moyenne par mnage (en milliers de MAD) entre 1998 et 2007 1

La dpense annuelle moyenne par m nage (DAMM) a connu un accroissement substantiel :


80 70 60 50 40 30 20 10 -

+18%
67 57 59 43 32 34 46 49 58

Celui -ci slve 18% entre 1998 et 2007. L cart en matire de niveau de dpe Lcart enses citadins ruraux est en baisse entre 19 998 et 2007, mais toujours continu :

Ainsi, le ratio est de 1,5 en 2007 contre 1,7 1 en 2001 et 1,8 en 1999.

Urbain 1998-1999

Rural 2000-2001

Ensemble 2007

Les tendances globales d dvolution volution de la rpartition des dpenses par poste de consommation (du niveau national) sont acce entues en milieu urbain :

Les postes Transport et communications et Enseignement, culture et loisirs se sont ns en 2007, renforcs dans le budget des mnages urbain Les mnages ont un accs accru des pro oduits dquipement, des dpenses dhygine et soins mdicaux et de loisirs, Une telle volution se retrouve galement dans d des pays comparables tels que la Tunisie o les biens de consommation dits suprieurs hygine et soins, transport et tlcommunication, espectivement 10,3%, 14,4% et 8,9% ds 2005. enseignement culture et loisirs reprsentent re
Evolution de la structure des d penses en milieu urbain (en %)

Grand groupe de biens et services Alimentation Habillement Habitation et nergie Equipements mnagers H i et Hygine t soins i mdicaux di Transport et communication Enseignement, culture et loisirs Autres dpenses de biens et de services
Sources : (1)HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages 2006 -2007 Institut national de la statistique Tunisien, Tunisien HCP, Indicateurs sociaux du Maroc, 2007.

2 2001 3 37,9% 5 5,0% 2 22,6% 3 3,8% 8 3% 8,3% 8 8,2% 4 4,3% 5 5,9%

2007 36,8% 3,5% 21,1% 3,7% 7 6% 7,6% 12,8% 5,2% 6,0%

Variation -1,1% -1,5% -1,5% -0,1% -0 7% -0,7% 4,6% 0,9% 0,1%

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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Dynam mique sociale

Les dpenses au niveau des rgions

Le pouvoir dachat varie dune rgion lautre e:

La rgion du Grand Casablanca se distingue par le plus haut niveau de DDAM correspondant 81 KMAD1. Elle se classe ainsi bien avant la r gion de Taza Al Hoceima Taounate et les trois rgions i d Sud du S d avec 63 KMAD. KMAD La rgion de Marrakech Tensift El Ha aouz dtient le niveau le plus bas des DDAM avec 46 KMAD, devance de prs par les rgions de Fs Boukemane et de lOrientale avec 47 KMAD.
DDAM au niveau n des rgions
Grand Casablanca Taza Al Hoceima Taounate Oued Ed Dahab Lagouira Layoune Boujdour Sakia El Hamra Guelmim Es Semara Souss Massa Dra Rabat Sal Zemmour Zars Tadla Azilal Tanger Ttouan Doukala Abda Chaouia Ouardigha Mekns Tafilalet Gharb Cherarda Bni Hssen Oriental Fs Boulemane Marrakech a a ec Tensift e s El Haouz aou 0 20 40 50 49 49 47 47 46 60 80 100 57 56 54 63 63 63 63 61 60 81

Source : MHUAE, Con nsultations rgionales

Moyenne nationale : 59 KMAD

1.

KMAD : Millier de dirhams.

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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Dynam mique sociale

Focus sur la hausse du pouvoir dachat

La hausse du pouvoir dachat des mnage es se traduit :

Dune part, par laugmentation progressive de leurs dpenses et lvolution de leurs ns de consommation dits suprieurs , habitudes de consommation vers des bien

Toutefois, une dcorrlation s Toutefois sobserv observ ve entre la croissance du nombre de mnages et celle des dpenses en primtre urbain. Ceci traduit probablement une relative pauprisation en primtre urbain et, de fait induit lopportunit de repenser tion de richesse escompte. lurbanisation en fonction de la crat

Dautre part, par lamlioration globale de e leur cadre de vie.

Au cours des 10 dernires annes, la dem mande des mnages a volu vers des units de taille suprieure :

La proportion des mnages habitant dans s un logement urbain de 1 2 pices a diminu hauteur de 30% entre 2001 et 2007, La part des mnages occupant des 3-4 pices et plus de 5 pices a connu une croissance respectivement ti t de d +7% 7% et t + 4% entre t 20 001 et t 2007, 2007 Par ailleurs, le nombre moyen de perso onnes par pice (taux doccupation) a recul sur la mme priode passant de 1,8 en 2001 1,5 en 2007.

Rpartition des mnages en % selon la taille de logem ment et le milieu de rsidence (priode 2001 2007)
1 pice i 2 pices 3 pices 4 pices > 5 pices

40 35 30 25 20 15 10 5 0 2001 200 03 2004 2005 2006 2007

Sources : HCP, Indicateurs sociaux du Maroc, 2007, MHUAE Rapport sur le diagnostic du secteur de l MHUAE, l'Habitat Habitat et de l l'Urbanisme Urbanisme dur rant la priode 1980-2006, 1980 2006 2009, 2009 MHUAE, Evaluation du dficit en units dhabitat en milieu urbain, janvier 2009.

82

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Dficit t

Un phnomne structurel de dficit en log gements et en quipements persiste, malgr une rsorption progressive rsultant des diffrent tes politiques menes cet effet par le Ministre de lHabitat de lUrbanisme et de lAmnagemen nt de lEspace

A titre de rappel, le dficit global se dc compose comme suit:

Le dficit en logements incluant les bidonvilles sommaires, lhabitat vtuste, les a cohabitation, habitats insalubres disperss et la Le dficit en quipements regro oupant l lensemble ensemble de l lhabitat habitat non rglementaire. rglementaire

Le dficit global estim prs de 985 5.000 units en 2008, a connu une baisse sur les dernires annes :

Une diminution annuelle moyenne e de prs de 3,5% entre 2002 et 2007, Une baisse de lordre de 5,70% % entre 2007 et 2008 due essentiellement une baisse plus forte du dficit en q quipements entre ces 2 annes (-12,79% 12,79%).

Evolution du dficit en units dhabitat entre 2002 et 2008 1


1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 2002 Dficit en logements 2007 D ficit en quipements 2008 Total 1 240 000 1 044 000

- 3,5% / an
700 000 540 000 614 000

984 480

-6%
609 480 375 000 430 000

Par a a ailleurs, eu s, malgr ag u une e rduction duct o p pro o ogressive og ess e du d dficit ct g global, oba , la a pa part t occupe pa par lhabitat vtuste dans ce dernier a conn nu une hausse de prs de 18 % entre 2002 et 2008 (106.000 units dclares vtustes en 20 008 contre 90.000 en 2002).

Sources : HCP, Indicateurs sociaux du Maroc, 2007, MHUAE Rapport sur le diagnostic du secteur de l MHUAE, l'Habitat Habitat et de l l'Urbanisme Urbanisme dur rant la priode 1980-2006, 1980 2006 (1)MHUAE, Evaluation du dficit en units dhabitat en milieu urbain, janvier 200 09.

83

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Rnov vation

La demande comporte aussi les mnages hab bitant dans des logements ncessitant rnovation. En labsence E l b di f dinformation ti sur ltat lt t du d parc de d logements l t urbains, b i l besoin le b i en rnovation ti se ts urbaines (hors dficit) : justifie par lanalyse de lge du parc des unit

Prs de 50% des logements urbains on nt plus de 20 ans en 2004, plus de 15% ont plus de 50 ans, Une majorit pour les maisons traditionn nelles.

Aujourdhui, j labsence de visibilit sur ltat t des logements g anciens ( (hors ge g des units) ) et de leur situation urbaine ainsi que sur la a politique de gestion et dentretien des units produites sur la dernire dcennie empche dvaluer le rel besoin en rnovation du parc. De ce fait, il est ncessaire de disposer dindicateurs sur ltat, la qualit et lentretien des logements afin danticiper leur dgradation.
Rpartition des logements urbains (en %) % par type et selon lanciennet en 2004
50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 46 33 26 26 16 20 20 14 8 12 21 11 34 46 37 31 21 21 32 26

Villa

Appartement

Maison n traditionnelle

Maison moderne

Autres (sommaire, rural et autres catgories)

< 10 ans

Entre 10 et 19 ans

Entre 20 et 49 ans

> 50 ans
58% 50% 50% 50% 50% 50% 49% 46% 46% 46% 45% 45% 40% 0% 20% 40% 60%

Doukala Abda Tanger Ttouan

Au niveau des rgions, la part des logements e dpassant les 20 ans dge varie trs peu et correspond de faon globale la moiti du parc logement.

Tadla Azilal Marrakech Tensift El Haouz Guelmim Es Semara Chaouia Ouardigha Oriental Rabat Sal Zemmour Zars Mekns Tafilalet Fs Boulemane Taza Al Hoceima Taounate Gharb Cherarda Bni Hssen Souss Massa Dra -20%

Sources : HCP Indicateurs sociaux du Maroc, HCP, Maroc 2007, 2007 urant la priode 1980-2006, 2009. MHUAE , Rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme du

84

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Indicat teurs de rnovation Principaux enseignements issus du Benchmark

Limplmentation dindicateurs permettant de suivre les besoins en rnovation est ncessaire. Ces i di t indicateurs d i doivent t apporter t des d rponses aux questions q ti suivantes i t et t ce dans d l but le b t damliorer d li l le cadre de vie des mnages, de prserver le patrim moine et danticiper sur le dficit.
Comb bien ? Quoi ? Limplmentatio on dindicateurs permettant de suivre s les besoins en rnovation n est ncessaire Comment ?

Qui ?

Quand ?

Pour une amlioratio on du cadre de vie, une contribution la prservation du pat trimoine et une anticipation sur le dficit

Quoi ?

Le processus actuel de rnovation est conc centr essentiellement sur les mdinas :

La rnovation et la reconversion de riad ds anciens en maisons dhtes, La prservation du patrimoine historiqu ue du Maroc (Fs, Marrakech, Tanger) par les organismes internationaux (Unesco).

Ce processus ne permet pas davoir une visibilit sur les autres biens ncessitant f, gamme et standing, taille des units, zones de rnovation : Logement individuel / collectif localisation. Combien ?

Il serait opportun de mettre en place un indicateur permettant de suivre les investissements ddis la rnovation n et le budget ncessaire pour satisfaire les besoins en comparaison avec dautres pays p similaires. La cration dune agence pour lamlio oration de lhabitat permettant de centraliser lensemble des informations concernant la rnovation r est possible. Un baromtre servant mesurer et suivre e les besoins en entretien / rnovation pourrait galement tre mis en place. place Un croisement entre lge et ltat des loge ements occups devrait tre ralis en vue dune priorisation des besoins en rnovation. Les propritaires des logements sont les particuliers, p les promoteurs privs ou l lEtat, Etat, .

Comment ?

QUAND ?

QUI ?

85

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Synth se

Une dynamique sociale qui reflte la fo ois une population jeune, au pouvoir dachat en hausse et qui connat une amlioration progressive de ses conditions d dhabitat habitat / cadre de vie. vie Toutefois, cette dynamique gagnerait tre value de manire plus prcise sur la base des fourchettes de revenus des mnages et de leur trajectoire rsidentielle, afin de permettre une m corrlation entre la demande et loffre sur le march. Une rsorption du dficit en logements et en quipements cumuls, incluant bidonvilles sommaires, habitats vtustes, habitats ins salubres () reprsentant l laction action prioritaire du Ministre et caractrise par une rsorption plus p rapide de la part du dficit en quipements par rapport celle du dficit en logements, beauc coup plus difficile contrler. Un besoin en rnovation du parc vieillissan nt occup et des quartiers non valu en raison de labsence dinformation concernant ltat du parc p (hors ge des units). En labsence de donnes sur la rpartition n des mnages par fourchette de revenus, il est difficile dvaluer ladquation du stoc ck de logements urbains (hors rsidences secondaires et units en cours de constru uction) par rapport au besoin de la population, en termes de taille, typologie, budget.

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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
43 F 4.3. Focus sur l les marchs h rgiona i aux : Maroc : analyse du march
Critres Production Mode opratoire (lots, autoconstruction, etc.) Part des logements urbains dans le parc global Spcificits nationales 153.771 logements achevs en moyenne par an (2006-2009). 49% des logements ach hevs par auto-construction en 2009. Proportion des logemen nts urbains prdominante sur lensemble du parc national : 64% en 2004 (taux durb banisation de lordre de 56,4% en 2007). Prdominance de la ma aison marocaine : 69% des logements urbains et 71% des mnages urbains suivie e du type appartement avec respectivement 16% et 12%, logements somm maires et bidonvilles avec 11% et 9% et villas avec 4% et 8% ( (en 2004). ) 49% des logements ur rbains ont plus de 20 ans (16% de plus de 50 ans) en 2004. OFFRE Age du parc urbain 50% des mnages urb bains habitent dans des logements de plus de 20 ans (en 2004). 17% des logements / mnages urbains non raccords en eau et 10% non raccords en lectricit en 2004. De lordre de 1,064 mn nage/ logement en 2004.

Typologie des logements urbains

Non raccordement en eau / lectricit Degr de cohabitation Proportion du parc urbain inoccup dans le parc urbain global Structure du parc urbain inoccup Focus sur le logement social

19% en 2004.

Plus de 70% par des log gements vacants, environ 25% des logements secondaires et 4% par des logement ts en cours de construction (en 2004). hevs relvent doprations conomiques et sociales et 7% 75% des logements ach doprations faible val leur immobilire.

Taux daccroissement de la population / des mnages urbains Pyramide des ges de la population urbaine DEMANDE Taille des mnages urbains Statut doccupation en milieu (propritaires, p , urbain (p locataires) Pouvoir dachat (en termes de revenus et dpenses)

Population: de lordre de e 2,1% - Mnages : 3,25% (1994-2004).

28% de moins de 15 an ns et 64% de 15 59 ans en 2004. 4,8 personnes / mnage e en 2004 et 4,6 en 2006.

Prdominance du statut de "propritaire" p p : 65% contre 25% de locataires en 2004.

m (tout milieu confondu) percevant entre 2.800 et Plus de la moiti des mnages 6.700 MAD mensuel au ujourdhui (classe moyenne). Les DAMM slvent 59 KMAD. *

DEFIC CIT

Dfi i en units Dficit i

En 2008 : Prs de 985 0 000 units dont prs de 40% dhabitat d habitat non rglementaire, rglementaire prs du 25% lis la coh habitation et le reste constitu dhabitat insalubre et vtuste.

Sources : MHUAE, * HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages, 2000-2 2001.
87

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4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgiona aux : Chaouia - Ouardigha : Dynamique
rgional
Prsentation de la rgion :

Fortement influence par la rgion du Grand C Casablanca, bl l rgion la i d Chaouia de Ch i Ouardigha O di ha est t souvent t considre comme une solution la dcon ngestion de Casablanca (accueil de population et dlocalisation dactivits conomiques). Elle est dominante agricole (prs de 42% de la population active employe dans le secteur r agricole) et minire (rserve de phosphate dans la province de Kh ib ) Khouribga). Lindustrie est, quant elle, en forte v volution. En revanche, le secteur tertiaire, malgr sa pr rogression au cours des 5 dernires annes, demeure encor re faiblement reprsent (prdominance de petites units de e commerce). 109 projets dinvestissements ont t instruits en e 2008 et ont port sur une enveloppe de prs de 40 Mds de MAD, un nombre demplois prvus denviron 33.000 et t une assiette foncire de 3.560 Ha. La ralisation de la ville nouvelle Sahel Lakhy yayta avec un ple urbain et industriel sur 360 ha et dont les travaux dinfrastructure sont en cours et un 2me ple ur rbain sur 1200 ha dont le foncier est en cours dacquisition. La mise en uvre dun ple industriel et co ommercial au niveau de la rgion est en cours dtude.

Indicateurs clefs
part du territoire national 2,4%

Population (en million d'habitant en 2004)

1,7

part de la population 5,5% , % nationale ti l globale l b l ( (en 2004) part des dpenses de la rgion/ Dpenses nationales (2000-2001)

4,5%

Dclinaison des stratgies nationales et projets st tructurants :

Focus sur lindustrie rgionale

5 % du tissu industriel national en termes de nombre dentreprises 6% de la production nationale 4% du PIB industriel national 4,7% de leffectif employ au niveau national

Settat compte parmi les 2 villes ayant une stratgie de dveloppement urbain Urbanisme : Le taux L t d couverture de t en document d t durbanis d b isme atteint tt i t les l 100 % pour les l communes urbaines. b i Toutefois la majorit de ces documents arrivent t chance et sont dpasss. Les caractristiques urbanistiques des principa aux centres urbains se rsument comme suit :

Settat souffre dune faible structure urbaine e se manifestant par une absence de centralit, une dficience des infrastructures de base et une e extension se faisant par les lotissements. Lextension urbaine de la ville de Berrechid se fait de faon anarchique au dtriment des espaces agricoles. i l P ailleurs, Par ill l services les i urbains b i s sont t dficients dfi i t et t particulirement ti li t le l ramassage des d ordures. Lextension de Khouribga empite sur les s espaces agricoles et provoque la destruction de la fort domaniale deucalyptus conu comme un cran de protection de la ville. Les transferts des RME ont des impacts directs sur la dynamiq que urbaine de cette ville et sont considrer comme un mcanisme structurant de son urbanisatio on. Avec un tissu caractris par une forte disc continuit urbaine, urbaine Benslimane peine construire une identit urbaine en absence de centralit et de cohrence urbaine.

Ministre du Commerce, de lIndustrie et des Nouvelles Technologies. MHUAE, Consultation rgionale 88

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgiona aux : Chaouia Ouardigha :
march
Critres Production Mode opratoire (lots, auto-construction, etc.) Part des logements urbains dans le parc global

Comparaison par rapport Analyse du la moyenne nationale 2% du national ++

S Spcificits nationales 3.730 logements sont ac chevs en moyenne par an entre 2006 et 2009. 86% des logements ache evs en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de l d lauto-construction. t t ti

N/D 82% des mnages urba ains habitent dans des maisons marocaines en 2004. 4% dans des appartem ments (trois fois moins que le niveau national) en 2004. 3% dans des villas en 20 004. 7% dans des logements sommaires s / bidonvilles en 2004. La moiti des logements ont plus de 20 ans en 2004 . La part des plus de 50 ans est prs de deux fois moins leve quau niveau national.

Typologie des logements urbains OFFRE

++ ---

Age du parc urbain

= -

s urbains non raccords respectivement en eau et Non raccordement en eau / 16% et 10% de logements lectricit en 2004. lectricit Degr de cohabitation Proportion du parc urbain inoccup dans le parc urbain global Structure du parc urbain inoccup p Focus sur le logement social Taux daccroissement de la population / des mnages urbains Pyramide des ges de la population urbaine DEMANDE Taille des mnages urbains Statut doccupation en milieu urbain (propritaires, locataires) Pouvoir dachat (en termes de revenus et dpenses) DE EFICIT 27.889 logements, dont 75 5% de logements vacants et 25% de secondaires/ saisonniers en 2004.

= N/D N/D N/D -

27% des logements ache evs relvent doprations faible valeur immobilire. 54% sont des oprations conomiques et sociales .

rdre de 2,1% sur la priode 1994-2004. Population urbaine : de lor

N/D

N/D

63% de p propritaires p urba ains et 25% de locataires en 2004. Dpenses annuelles moy yennes (DAM) : 3,5% des DAM nationales ; DAM par mnage au niveau de la rgion reprsente 85% de celle au niveau national en 2000-2 2001 : 50 KMAD.*

= -

Dficit en units

14.990 units en milieu ur rbain dont 9% dhabitat menaant ruine et 10% d i lies dunits li la l cohabitatio h bi ion (2009). (2009)

N/C

Sources : MHUAE, * HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages, 2000-2 2001.
89

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgiona aux : Chaouia Ouardigha : Analyse du
march

Le parc de logements urbains de la Rgion de Chaou uia Ouardigha

La moyenne annuelle des logements achevs su ur la priode 2006-2009 ne reprsente que 2% du national, 54% des logements achevs (2006-2009) relv vent doprations conomiques et sociales et 27% doprations faible valeur immobilire, Compte plus dunits acheves par auto-construction quau niveau national : 86% contre 49% au niveau national (en 2009, tout milieu confondu), Est caractris par une prdominance du type "maison marocaine" plus marque quau niveau national avec 80% des mnages urbains dans ce ty ype de logement et environ 3 fois moins de mnages habitant un appartement (4%) en 2004. Les mn nages habitant des villas et des logements sommaires sont moindre que ceux enregistrs au niveau nation nal avec respectivement 3% et 7%, Est constitu dune proportion de logement de plus de 20 ans similaire celle observe au niveau nationale (50% en 2004) avec toutefois prs de 2 fois f moins dunits ges de plus de 50 ans (9% en 2004), Bnficie dun niveau de confort :

Align sur celui des logements au niveau national en termes de raccordement en eau et lectricit : 16% des logements urbains so ont non raccords en eau et 10% non raccords en lectricit, Infrieur en termes de surface moyenne annuelle autorise par logement : 107 m (moyenne sur 1999-2007) contre 151 m au niveau national (moyenne sur 1998-2007), Conforme la moyenne nationale avec enviro on 3 pices par logement (moyenne sur 1999-2007).

La population urbaine de la Rgion de Chaouia Ouar rdigha

La population urbaine est essentiellement rurale avec a un taux durbanisation de moins de 50% en 2009, et un rythme de croissance align au national (2,1% % par an en moyenne sur la priode 1994-2004), Est majoritairement propritaire de son logement, hauteur de plus de 60% (contre 25% de locataires) en 2004 (conformment aux chiffres observs au niv veau national), A des dpenses annuelles moyennes (DAM) reprs sentant 3,5% des DAM nationales.

En 2000-2001, les DAM par mnage reprsentent 85% de celle des mnages urbains au niveau national soit prs de 50 KMAD.

90

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x : Doukkala Abda : Dynamique rgionale

Prsentation de la rgion : La rgion de Doukkala Abda est une rgio on vocation agricole et grande prdominance rurale, comptant c 90% de communes rurales

Indicateurs clefs
Population globale (en 1,98 million d'habitants en 2004) part de la population nationale (en 2004) Taux d'urbanisation (en 2008) 6,6% 37%

g nationales et p projets j s structurants : Dclinaison de stratgies Le parc industriel de Jorf Lasfar st tend sur une superficie de prs de 500 Ha et prvoit la cration de 50.000 emplois. 3 stations balnaires sont en cours de dveloppement dans la rgion :

Structure des emplois dans la rgion en2006

Secteur Projet Mazagan dcoulant de la strat gie nationale tertiaire du tourisme Plan Azur sur une superficie de prs 16%

Pches et mines 3%

Agriculture et drivs 57%

5 emplois de 500 Ha prvoyant 8.000 lits et 5.000 directs


S i i Kdima Souiria Kdi sur 600 Ha H et t 12.000 12 000 em mplois l i prvus Le projet Golden Bay sur 67 Ha

Secteur secondaire 24%

Des projets dinfrastructures sont prvus tels que la a Jorf lasfar ralisation dune autoroute reliant El Jadida jusqu Safi. El Jadida compte parmi les 2 villes au ni iveau national ayant une stratgie de dveloppement urbain n.

91

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x : Doukkala Abda : Dynamique rgionale

Urbanisme et foncier :

Le taux de couverture en document durbani isme atteint les 80% avec plusieurs documents en cours dlaboration ou dhomologation. Le SD DAU du Grand El Jadida ractualis en 2006 est en cours dhomologation. Par contre, le SDAU de e Safi tabli en 1983 est jug dpass. Les caractristiques urbanistiques des de eux principaux centres urbains de la rgion se rsument comme suit :

La ville Safi prsente un tissu clate et continue c sa croissance autour de plusieurs centres priphriques. i h i La sortie de la ville de son site naturel sup ppose un cot dquipement excessif. Le lancement doprations en priphrie par des coopratives dhabitat risque dintensifier ce phnomne . par une urbanisation plus ou moins lgale. Par ailleurs, le tissu de lagglomration est e moins dense que prvu par le SDAU signifiant une consommation importante de foncier urbanisable. u

Le dveloppement urbain du Grand El Jadida J sest fait globalement conformment aux principes gnraux du SDAU. Toutefois, il est noter que les prvisions de ce document ( horizon 2000) se sont avrs surestimes en termes de population, taux durbanisation Dans cet ensemble, la ville dEl Jadida a t la plus dynamique de point de vue urbain (taux durbanisation de 61%) sans pourtant chapper au phnomne de dveloppement de quartiers dans sa priphrie.

Les terrains publiques recenss dans la pro ovince de Safi couvrent une superficie de 251 ha (rpartie entre 9 centres sur 18 parcelles). Ce es terrains sont couverts 90% par des documents durbanisme :

110 ha arodrome de Safi (demand par Al A Omrane), 113 ha appartenant aux domaines privs de d lEtat, 22 ha de terrains communaux, ,

Les terrains publics de la province dEl Jadida sont important et atteignent 1.682 ha terrains p 99% de cette rserve appartient lEtat publics (rpartis entre 7 centres et sur 13 parcelles). mais seul 6% est couvert par documents durbanisme. Le Grand El Jadida est le plus pourvu avec 1.630 ha grce limportante opportunit foncire offerte par le site du pnitencier dEl Adir (1.513 ha) dont le dplacement est en projet.

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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4 3 Focus 4.3. F sur les l marchs h rgionaux i x : Doukkala Abda : Analyse du march
Critres Production Mode opratoire (lots, auto-construction, etc.) Part des logements urbains dans le parc global S Spcificits nationales 4.845 logements achevs en moyenne par an entre 2006 et 2009. 78% des logements achev vs en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de lauto-construction. l t t ti 44% en 2008. (Taux durb banisation : 37% en 2008).

3% du national ++

N/C + -+ + = + N/C N/C

Typologie des logements urbains

81% des mnages urbain ns occupent une maison marocaine en 2004. 4% des mnages urbains s occupent un appartement en 2004. 7% des mnages urbains occupent un logement sommaire / bidonville ou rural en 2004. 2004 5% des mnages urbains s occupent une villa en 2004. 58% des mnages urba ains habitent dans des logements de plus de 20 ans en 2004. 17% de mnages urbains s dans des logements de plus de 50 ans en 2004. 18% de mnages urbains s non raccords en eau en 2004. 13% non raccords en l lectricit en 2004.

OFFRE

Age du parc urbain

Non raccordement en eau / lectricit Degr de cohabitation Proportion du parc urbain inoccup dans le parc urbain global Structure du parc urbain inoccup

1,07 personnes par logeme ent en milieu urbain en 2008. 11% du parc urbain rgiona al est inoccup en 2004.

55% sont des logements vacants. 45% des logements sont des rsidences secondaires. 84% des logements ache evs sont des oprations conomiques et sociales. 11% sont faible valeur r immobilire. Population urbaine : 1,3% % - Mnages urbains : 2% sur la priode 19942004 (communes urbaine es). 3 000 mnages (Date non prcise). 3.000 prcise)

N/C

Focus sur le logement social Taux daccroissement de la population / des mnages urbains Pyramide des ges de la population urbaine DEMANDE Taille des mnages urbains Statut doccupation en milieu ili urbain b i (propritaires, locataires)

+ -

N/D

m en 2004 et 2008. Environ 4,7 personnes par mnage 57% de mnages g urbains sp propritaires p en 2004. 28% de mnages urbains s locataires en 2004.

= = -

Pouvoir dachat (en termes Dpense annuelle moyenne e des mnages urbains reprsente 92% de celle de revenus et dpenses) observe au niveau nationa al en 2001 : 54 KMAD en 2000/2001.* DEF FICIT

Dficit en units

13.095 units dont 37% de cohabitation, 27% de QHNR et 24% de bidonvilles (2008). (2008)

N/C

Sources : MHUAE, * HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages, 2000-2 2001.
93

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x : Doukkala Abda : Analyse du march

Le parc de logements urbains de la rgion de Doukkala Abda


La moyenne annuelle des logements achevs sur la a priode 2006-2009 reprsente 3% du national, 84% des logements achevs (2006-2009) relv vent doprations conomiques et sociales et 11% doprations faible valeur immobilire, Reprsente 44% du parc global de logements en 20 008, Est produit majoritairement par auto-construction : 78% 7 des logements achevs en 2009, Est domin par le type "maison maison marocaine marocaine" (de manire plus accentue qu quau au niveau national) avec 81% des mnages urbains dans ce type de logeme ent en 2004 contre 69% lchelle du Royaume. La part des mnages habitant des appartements, lo ogements sommaires et villas est infrieure au niveau national avec respectivement 4%, 7% et 5% en 2004, Est plus g que le parc urbain national en 2004 avec 58% des mnages urbains occupant un logement de plus de 20 ans (contre 50%), prs de 17% dans des logements de moins de 10 ans dge (contre 23%) et 17% dans des logements de plus de 50 ans (cont tre 13%), Bnficie d dun un niveau de confort (en 2004) :

Infrieur au niveau national en termes de raccor rdement en eau et lectricit: ainsi, 18% des mnages ne sont pas raccords leau potable (contre 17 7%) et 13% ne sont pas raccords en lectricit (contre 10% au niveau national), Align au niveau national en termes de degr de d cohabitation : 1,07 personnes par mnage en 2008 contre 1,063,

Comporte 11% de logements inoccups : 55% sont t vacants ou en cours de construction et 45% sont des rsidences secondaires (centres ( urbains - date non prcise). )

La population urbaine de la rgion de Doukkala Abda a

Connat un TAAM (population urbaine et mnages) ) infrieurs ceux observs au niveau national : 1,3% et 2% sur la priode 1994 1994-2004 2004, Enregistre de nouveaux mnages reprsentant en moyenne m annuelle 3000 mnages sur la priode 19942008, soit 3% de la moyenne nationale, Est forme de mnages comptant environ 4,7 perso onnes en 2004 et 2008 contre 5,2 en 1982, Prsente un degr de cohabitation suprieur la mo oyenne nationale 1,07 en 2008 contre 1,06, Est compose majoritairement de propritaires (57% ( dentre eux) malgr une prdominance moins marque q quau niveau national (p q (prs de 65%) 65%). La p part des locataires, ,q quant elle, , est suprieure p celle enregistre au niveau national, 28% contre 26% en 2004, A des dpenses moyennes annuelles en 2001 de d lordre de 54. KMAD contre 59 KMAD au niveau national. La rgion occupe ainsi le 8me rang au nive eau national en terme de revenus, Est majoritairement compose dartisans et douvriers qualifis, 27% des actifs occups contre 30% au niveau national, Exprime des besoins en terme de rsorption de lha abitat insalubre qui slvent 10.850 logements sur la priode i d 1994-2008 1994 2008 (milieu ( ili non prcis). i )

94

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x : Fs Boulemane : Dynamique rgionale

Prsentation de la rgion :

Indicateurs clefs
Population (en millions d'habitants en 2008) 1,68

La rgion de Fs-Boulemane est une rg gion forte dominante agricole avec 80% de communes rurales. r Sa population est majoritairement durbanisation de 73%. urba aine : taux

part de la population 5% nationale globale (en 2008) part de la population urbaine rgionale / rgionale totale (en 2008) 73%

Le secteur du BTP est le 1er pourvoyeur dem mplois dans la rgion, regroupant 33% des emplois totaux en n 2004

Dclinaison des stratgies nationales et projets st tructurants :

La rgion sinscrit dans le cadre de la mise en uvre du Plan Emergence au travers du Plan de d veloppement rgional de lIndustrie. Un programme de dveloppement rgional du tourisme est en cours. Une stratgie de biple avec Mekns est en cours c dtude. Des projets agricoles locaux sont mens dans la rgion ydro-agricoles tels que la ralisation damnagements hy notamment.

Rpartition des emplois par branche dactivits en 2004


Administrat ion 13% Autres 6% Industrie et BTP 33%

Urbanisme et foncier :

Commerce & services 24%

Secteur primaire 24%

Le taux de couverture en document durbanism me atteint les 100% pour les communes urbaines et 92% pour les communes rurales. Avec un taux durbanisation rgionale de 73 3% et la concentration de 60,6% de la population rgionale dans la ville Fs, la rgion prsente e une croissance dsquilibre des agglomrations urbaines. Dsquilibre se manifestant par :

un dysfonctionnement de larmature urbai ine ; une pression importante et croissante de e lhabitat insalubre sous forme dhabitat menaant ruine et de poches de bidonvilles ; une fragilisation des tissus historiques patrimoniaux (Mdinas).

Au niveau des centres chefs lieux des communes rurales de la rgion, le dveloppement de lhabitat se fait ne salignent pas sur les orientatio ons des documents durbanisme engendrant une consommation excessive des terrains agricoles ; Lurbanisation se fait galement au niveau de zones risques (zones connaissant des contraintes gologiques, zones inondables) donnant lieu un phnomne deffondrement de btiment ; Le foncier urbain de la rgion se caractrise par

un puisement de la rserve domaniale au a niveau de la ville de Fs, une prdominance du statut collectif au u niveau de la majorit des centres urbains de la rgion (en dehors de la ville de Fs) : An Chkef, Chkef An Cheggag, Cheggag Ouled Tayeb, Tayeb Missour,. Missour

95

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x : Fs Boulemane : Analyse du march
Critres Production Mode opratoire (lots, auto-construction, etc.) Part des logements urbains dans le parc global

S Spcificits nationales 7.353 logements achevs en moyenne par an entre 2006 et 2009. 51% des logements achev vs en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de lauto-construction. l t t ti 79% en 2008 contre 64% au niveau national en 2004. (taux durbanisation : 73% en 2008 et 72% en 2004). 74% de maisons maroca aines en 2004. 16% dappartements en 2004. 2 3% de villas en 2004. 4% de bidonvilles en 200 04. 46% des mnages urba ains habitent des logements gs de plus de 20 ans en 2004. 14% habitent dans des lo ogements de plus de 50 ans. 5% du national ++

+ + = = N/D

Typologie des logements urbains

OFFRE

Age du parc urbain

Non raccordement en eau / lectricit Degr de cohabitation Proportion du parc urbain inoccup dans le parc urbain global Structure du parc urbain inoccup Focus sur le logement social Taux daccroissement de la population / des mnages urbains Pyramide y des ges g de la population urbaine DEMANDE Taille des mnages urbains Statut doccupation en milieu urbain (propritaires, locataires) 39.260 logements vacants en 2004.

1 07 en 2008 et 2004. 1,07 2004

+ N/D

75% des logements ache evs sont des oprations conomiques et sociales. 18% sont faible valeur r immobilire. Population urbaine : 3% en e moyenne (1982-2008). Mnages : 2,8% (1994-20 004).

+ +

+ N/D

N/D

% de locataires en 2004. 62% de propritaires et 25%

Pouvoir dachat (en termes DAMM de la rgion en milie eu urbain de lordre de 80% du national en 2001 : 47 K MA.D en 2000/2001.* de revenus et dpenses)

D DEFICIT

Dficit en units

52.000 units dont 62% dhabitat menaant ruine, 17% de bidonvilles et 21% dunits lies la cohabita ation (2009).

N/C

Sources : MHUAE, * HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages, 2000-2 2001.
96

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x : Fs Boulemane : Analyse du march

Le parc de logements urbains de la rgion de Fs Bo oulemane


La moyenne annuelle des logements achevs sur la a priode 2006-2009 reprsente 5% du national, 75% des logements achevs (2006-2009) relv vent doprations conomiques et sociales et 18% doprations faible valeur immobilire, Est concentr en milieu urbain hauteur de prs de 80% contre seulement 64% au niveau national en 2004, Est ralis majoritairement j par auto-construction : 51% des logements p g achevs en 2009 sont le fruit de lauto-construction , Est caractris par une prdominance du type mais son marocaine en milieu urbain : 74% en 2004 contre seulement 69% enregistr au niveau national la mme m date. La part des appartements est quivalente au niveau national (16%) tandis que celles des villas v et des logements sommaires et bidonvilles est infrieure (respectivement 3% et 4%), Est relativement jeune : en 2004, 46% des mna ages urbains occupent des logements gs de plus de 20 ans. ans La part des mnages habitant des logeme ents de plus de 50 ans s slve lve, quant elle, elle 14% et est trs proche de la moyenne urbaine nationale (13 3,2%),

La population urbaine de la rgion de Fs Boulemane e

Connat un dynamisme dmographique moins prononc qu quau au niveau national : ainsi, ainsi le taux daccroissement annuel moyen (TAAM) des mnag ges urbains est infrieur la moyenne nationale avec 2,8% sur la priode 1994-2004 contre 3,3%, et ga alement infrieur au TAAM de la population urbaine de la rgion, Vit majoritairement dans des logements de 1 2 pices p ( hauteur de 43% en 2004) et 3 4 pices ( hauteur de 44% en 2004), une tendance quivalente e lchelle nationale, Prsente un degr de cohabitation suprieur la moyenne nationale 1,07 dans le milieu urbain en 2004 et t 2008 contre t 1,06, 1 06 Est compose, plus de 40% par des artisans et t ouvriers qualifis (un taux nettement suprieur la moyenne nationale de 16%), Est marque par un ratio propritaires / locataires s en 2004 similaire celui observ au niveau national : prs de 62 % de propritaires (contre 65% au niveau national) et environ 25% de locataires (contre 26% au niveau national). Il est noter que 67% des dits locataires l occupent une maison marocaine, Se caractrise par un niveau de DAMM qui reprse ente 80% du national en 2001, 2001 soit 47 KMAD en 2000 20002001, Est confronte un dficit en logements de lordre de d 52.000 units.

97

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux : Gharb Chrarda Bni Hssen: Dynamique
rgionale

Prsentation de la rgion :

Indicateurs clefs (2004)


Population (en millions d'habitants)

La rgion de Gharb Chrarda Bni Hssen est une rgion s population dominante rurale avec seulement 42% de sa rsidant en milieu urbain en 2004. Le secteur de l agriculture, fort et pch he y est le 1er pourvoyeur demplois en concentrant prs p de 60% de la p population p active occupe p ge g de p plu us de 15 ans en 2008 (tout milieu confondu). Toutefois, en milieu urbain en particulier, la a majorit de la population active occupe un poste dans le e secteur des services (64% en 2008). stratgies nationales et projets

1,8

part par rapport la population 6,2% nationale globale part de la population urbaine rgionale / population rgionale totale Nombre de mnages

42,0%

325.456

Dclinaison des structurants :

Rpartition de la population active occup ges de plus de 15 ans selon les secteurs dactivit d activit en milieu urbain en 2008
Activits mal dsignes 0,2% Agriculture, fort et pche 7% Industrie, artisanat ti t et t BTP 29%

Le plan Emergence est implment dans la rgion car o-industrie, celle-ci a t identifie comme ple de lagro Des projets dinfrastructures sont galem ment prvus, dont notamment la rnovation des gares s de l lONCF, ONCF, lamnagement de la gare Knitra - Mdina par p exemple.
Services 64%

Urbanisme :

La couverture des centres de la rgion en n document durbanisme est de 100% pour les communes urbaines et de 81% pour les com mmunes rurales.

98

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux : Gharb Chrarda Bni Hssen : Analyse du
march
Critres Production Mode opratoire (lots, auto-construction, etc.) Part des logements urbains dans le parc global S Spcificits nationales 5.790 logements achevs en moyenne par ans entre 2006 et 2009. 57% des logements achev vs en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de lauto-construction. l t t ti 49% du parc rgional global en 2004. (Taux durbanisation : 42% en 2004).

4% du national ++

--

Typologie des logements urbains

72% des mnages urbain ns occupent une maison marocaine en 2004. 5% des mnages urbains s occupent un appartement en 2004. 14% des mnages urbain ns occupent un logement sommaire / bidonville en 2004. 2004 4% des mnages urbains s occupent des villas . 44,5% des mnages urbains habitent un logement de plus de 20 ans en 2004. 12% des mnages urbains occupent un logement de plus de 50 ans en 2004. 22% des mnages urbain ns non raccords en eau en 2004. 21% des mnages urbain ns non raccords en lectricit en 2004.

= -++

OFFRE

Age du parc urbain

= + ++ N/D

Non raccordement en eau / lectricit Degr de cohabitation Proportion du parc urbain inoccup dans le parc urbain global Structure du parc urbain inoccup Focus sur le logement social

N/D en milieu urbain. Tout t milieu confondu : 8% du parc global en 2004.

N/C

N/D en milieu urbain. Tou ut milieu confondu : 80% sont des logements vacants et 20% des logeme g ents secondaires en 2004.

N/C

56% des logements ache evs sont des oprations conomiques et sociales. 26% sont faible valeur r immobilire.

Taux daccroissement de la population / des mnages urbains Pyramide des ges de la population urbaine DEMANDE Taille des mnages urbains Statut doccupation en milieu urbain (propritaires, locataires)

Mnages urbains : 3,4% sur s la priode 1994-2004/ Population urbaine : 2,3%. 29% ont moins de 15 ans et 63% entre 15 et 59 ans en 2004 (en milieu urbain). 5 personnes par mnage en n 2004.

62% de propritaires et 24% % de locataires en 2004.

Pouvoir dachat (en termes Les DAMM slvent 49 KMAD, K soit 83% des DAMM au niveau national.* de revenus et dpenses) DEF FICIT

Dficit en units

36.198 units en 2009 en milieu urbain.

N/C

Sources : MHUAE, * HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages, 2000-2 2001.
99

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x : Gharb Chrarda Bni Hssen : Analyse du
march

Le parc de logements urbains de la rgion de Gharb Chrarda Bni Hssen


La moyenne annuelle des logements achevs sur la a priode 2006-2009 reprsente 4% du national, 56% des logements achevs (2006-2009) relv vent doprations conomiques et sociales et 26% doprations faible valeur immobilire, Concentre 49% des logements de la rgion contre 64% 6 au niveau national en 2004, Est essentiellement ralis par auto-construction : ainsi, a 57% des logements achevs en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de l lauto-construction auto construction, Il est prdomin par le type "maison marocaine" la l mme hauteur : 72% des mnages habitent ce type de logements, un taux quivalent au niveau nation nal (71%). La part des mnages habitant un logement sommaire est plus importante au sein de la rgion : 14% contre 9% au niveau national. 5% des mnages vivent dans des appartements, Est plus jeune que le parc urbain national en 20 004, avec 44,5% des mnages urbains occupant un logement de plus de 20 ans (contre 50% au nive eau national) et 12% un logement de plus de 50 ans (contre 13% au niveau national), national) Bnficie dun niveau de confort (en 2004) : Infri ieur celui observ au niveau national en termes de raccordement en eau et lectricit : 22% des mn nages ne disposent pas deau potable et 21% ne sont pas raccords llectricit contre respectivement 17% 1 et 10% au niveau national, A noter quau niveau du parc global rgional (tout milieu m confondu) en 2004 : 8% du parc est dit inoccup dcompos comme suit : 80% de logements vacant ts et 20% de rsidences secondaires.

La population urbaine de la rgion de Gharb Chrar rda Bni Hssen


Reprsentent moins de la moiti des mnages de e la rgion (tout milieu confondu), Enregistrent un taux daccroissement moyen annuel lgrement infrieur au niveau national : 3,4% (contre 3,3% sur la priode 1994-2004) et 2,3% au milieu m urbain, Sont propritaires hauteur de 62% et locataires s 24% (ratio align sur le national), Sont forms par 5 personnes en moyenne en 20 004 contre 5,5 en 1994 (leur taille a donc tendance baisser mais reste toutefois suprieure celle observe au niveau national), Vivent dans des logements de 1 2 pices hauteur de 39%, lgrement infrieure au niveau nationale (41%). Par ailleurs, 45% dentre eux vive ent dans des logements de 3 4 pices (contre 44% au niveau national), Sont confronts un dficit de l lordre ordre de 36.198 36 198 units en 2009 (en milieu urbain) (essentiellement bidonvilles et habitat non rglementaire haut teur de 46% et 39% du total). Disposent dun pourvoir dachat faible avec des dp penses annuelles moyennes par mnage urbain de lordre de 49 KMAD contre 59 KMAD au niveau na ational en 2001.

100

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
43 F 4.3. Focus sur l les marchs h rgionaux i x : Grand G d Casablanca C bl :D Dynamique i
rgionale

Prsentation de la rgion :

Indicateurs clefs
Population (en millions d'habitants en 2008) 3,60

La rgion du grand Casablanca est une rgi ion fortement urbaine: En 2004, Prs de 92% de la pop pulation habite dans le milieu urbain. La rgion du Grand Casablanca est consid dre comme lune des rgions les plus dynamiques et pa articulirement au niveau conomique. conomique Elle connait la mise e en place de plusieurs projets structurants, notamment :

s : Dclinaison de stratgies nationales et projets structurants

part de la population 12,1% nationale globale (en 2004) Taux d'urbanisation (en 2004) 92%

La lutte contre lhabitat insalubre, La gnralisation du raccordement aux rseaux deau potable, dassainissement liquide et dlectricit, Le march de gros au poisson, Le centre Sidi Moumen de dveloppem ment humain. .

La rgion du Grand Casablanca sinscrit da ans le cadre dune stratgie de dveloppement ambitieuse travers llaboration de divers ses tudes stratgiques et de projets structurants notamment :

Stratgie de dveloppement conomiqu ue et sociale 2010, Programme Emergence qui a permis louverture de Casablanca Aro-City: spcialise N Park : Zone ddie loffshoring, et dans lindustrie Aronautique, Casa Nearshore dautres projets de textile, agro-industrie e, lectronique, Le PDRT : Programme de dveloppeme ent rgional touristique, Le PDU : Programme de dveloppeme ent urbain de la capitale conomique pour un cot slevant s levant 3,250 3 250 Mds de MAD, MAD Technople de Nouaceur, projet Aropo ort Anfa, amnagement de la corniche,

Urbanisme et foncier :

Le SDAU de Casablanca (en cours dapproba ation au SGG) prvoit une urbanisation annuelle de 1.000 ha par an (en totalit : 20.000 ha pour r le rsidentiel et 5.000 ha pour les activits). 31 plans d damnagement amnagement sont en cours d dlabo labo oration Leur finalisation est prvue en juin 2010. oration. 2010 Le problme de la mobilisation du foncier pou ur lhabitat social reste dactualit sachant que le foncier ouvert lurbanisation est principaleme ent priv. Les besoins pour le social sont estims 346 ha pour la rsorption des bidonvilles et 224 ha pour la prvention de lhabitat insalubre. ue galement un enjeu dterminant pour favoriser La rpartition quilibre de ce foncier constitu la mixit sociale.

Source : HCP HCP, www.casablanca.ma, www casablanca ma MHUAE, MHUAE Consultation rgionale rgionale, Wilaya de e la Rgion du Grand Casablanca et Inspection Rgionale du Grand Casablanca, Note sur la situation du secteur de lhabitat au niveau de la Rgion du Grand Casablanca, dcembre 2009.

101

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux : Grand Casablanca : Analyse du march
Critres Production Mode opratoire (lots, auto-construction, etc.) Part des logements urbains dans le parc global

S Spcificits nationales 17.871 logements achevs en moyenne par an entre 2006 et 2009. 33% des logements achev vs en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de lauto-construction l t t ti . 12% du national --

Typologie des logements urbains

51% de maisons marocaines en 2004. 26% dimmeubles en 2004 4. 5% de villas en 2004. 18% de bidonvilles et autr res en 2004.

+ + +

OFFRE

Age du parc urbain Non raccordement en eau / lectricit Degr de cohabitation Proportion du parc urbain inoccup dans le parc urbain global Structure du parc urbain inoccup Focus sur le logement g social ants estim 47.600 units en 2009. Un parc de logements vaca

Degr de cohabitation 1,1 (milieu non prcis).

N/C

N/C =

64% des logements ache evs sont des oprations conomiques et sociales sociales. 6% sont faible valeur immobilire. i Le taux daccroissement annuel de la population) slve 1,5% (19942004). Le taux daccroissement des d mnages urbains : 2,9% (1994-2004).

Taux daccroissement de la population / des mnages urbains Pyramide des ges de la population urbaine DEMANDE Taille des mnages urbains Statut doccupation en milieu urbain (propritaires, locataires)

N/C

55,4% de propritaires en n 2009 (milieu non prcis). 44,6% de locataires en 20 009 (milieu non prcis).

N/C

Pouvoir dachat (en termes Les DAMM dans la rgion slvent s 81 KMAD**, soit 137% des DAMM au de revenus et dpenses) niveau national.*

D DEFICIT

Dficit en units

25.000 logements dont 38% de bidonvilles, 32% Dficit cumul estim 12 dunits lies la cohabitat tion, 16% dhabitat menaant ruine et 14% de non rglementaire (2009). (2009)

N/C

Sources : MHUAE, * HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages, 2000-2 2001.
102

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x : Grand Casablanca : Analyse du march

Le parc de logements urbains de la rgion du Grand Casablanca


La moyenne annuelle des logements achevs sur la a priode 2006-2009 reprsente 12% du national, 64% des logements achevs (2006-2009) relv vent doprations conomiques et sociales et 6% doprations faible valeur immobilire, Voit 33% des logements achevs (tout milieu confon ndu) en 2009 tre produits par auto-construction, Se caractrise par une prdominance du type "ma aison marocaine" : plus de 51% du parc (contre 69% au niveau national), national) 26% d dappartements appartements (contre e 16%), 16%) 18% de logements sommaires / bidonvilles (contre 11%) et 5% de villas (contre 4%), Est caractris par un parc de logements vacants estim 47.600 units en 2009 contre 40.802 en 2004, Est marqu par une part des mnages prop pritaires de 55,4%. Les locataires quant eux reprsentent 44,6% en 2009.

La population urbaine de la rgion du Grand Casabla anca


Connaissent un taux daccroissement annuel moyen n de lordre de 2,9% (1994-2004), Disposent du pourvoir dachat le plus important ave ec des dpenses annuelles moyennes par mnage urbain de lordre de 81 KMAD contre 59 KMAD au u niveau national en 2001, Se caractrise par un niveau de cohabitation de lord dre de 1,1 (date non prcise).

103

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x : Guelmim Es Semara : Dynamique
rgionale

Prsentation de la rgion :

Indicateurs clefs (Ville de Guelmim)


Population 95 749

Guelmim Es Smara est une rgion domi inante plutt agricole, compose de communes rurales plus de 80% s employs et avec prs de 20% des actifs occups 1 sont dans le secteur agricole.

Mnages

Plus de 19 000

Dclinaison des stratgies nationales et projets st tructurants :

La rgion sest vue attribue une enveloppe e de 2,8 Mds d MAD pour la de l ralisation li ti d 15 projets de j t d coulant l t de d la l stratgie de lagriculture Plan vert . Les projets implments dans le cadre du d Plan Azur (plage blanche et Oued Chbika) ont connu un ralentissement. 5 programmes dhabitat ont t raliss au cours c des 10 dernires annes et ont concern 420 lots sur une superficie de 8 Ha environ : 220 lots dont 190 quips et 200 logements sociaux. Services 3 programmes sont en cours de ralisation et portent sur 05 et 2008) et 602 lots (dont 435 commercialiss entre 200 une superficie de 15,78 Ha. Un programme de mise niveau urbaine de d la ville de Guelmim a t lanc (2007 2009), port par un budget de 194 M de MAD (pour la ralisation des voir ries, clairage public, espaces verts et lacquisition de foncier puis la construction de centre de confrences, com mplexe sportif, quipements publics).
8%

part de la population nationale globale

0 31% 0,31%

Actifs occups et chmeurs ayant dj travaill par secteur (Ville de Administrat Guelmim)
ion 28% Agriculture 19% Industrie 8% Commerce 16% BTP 15%

Transport et communica tion 6%

Source : HCP 2008 (consultation rgionale)

Urbanisme et foncier :

La ville de Guelmim connait un rythme durban nisation modeste. Cependant, son dveloppement est caractris par un important talement horizont tal engendrant une surconsommation du foncier. En outre, il existe une forte spculation autour r des lotissements avec un risque dempitement sur la ceinture agricole et marachre.

Concernant le foncier :

Les villes des provinces de Tantan, Es-sm mara et Tata disposent dun foncier public (domaine priv de l'Etat et terrains collectifs) alors que la situation foncire reste plus complexe dans la province d'Assa-zag en raison de la nature juridique ambigu des terrains. Le foncier au niveau de la ville de Guelmim est difficilement mobilisable :

Faiblesse du taux dimmatriculation, Dominance des terrains privs, Multitude de conflits. Ainsi un litige bloque e un important foncier situ au centre de la ville.

1. Il sagit des actifs occups et chmeurs ayant dj travaills dans s ledit secteur, Sources : MHUAE, Consultation rgionale.

104

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgiona : Guelmim G Es Semara : Analyse du march
Critres Production Mode opratoire (lots, auto-construction, auto construction, etc.) Part des logements urbains dans le parc global S Spcificits nationales 1.036 logements achevs en moyenne par an entre 2006 et 2009. 100% des logements ache evs en 2009 (tout milieu confondu dans la rgion) g ) sont le fruit de lauto-construction. Non applicable : lanalyse ne repose que sur la ville de Guelmim

1% du national ++

N/C ++ ---= -N/C

Typologie des logements urbains

Plus de 91% des logements urbains sont des maisons marocaines. 1% dappartements en 20 004. 1% de villas en 2004. 5% de logements somma aires , Bidonvilles ou rural en 2004. 2004 La moiti des logements s urbains ont plus de 20 ans en 2004. 5% des logements ont plus de 50 ans.

Age du parc urbain OFFRE Non raccordement en eau / lectricit D d Degr de cohabitation h bit ti Proportion du parc urbain inoccup dans le parc urbain global Structure du parc urbain inoccup

l non raccords en eau en 2004. Prs de 3 fois moins de logements 1 008 personnes par mna 1,008 age en 2008. 2008

Prs de des logements urbains en 2004.

16,7% du parc est vacant en e 2004. 200 logements sociaux x sur les 10 dernires annes (ralisation de 5 programmes). 100% des logements ach hevs sont des oprations conomiques et sociales. Mnages

N/C

Focus sur le logement social Taux daccroissement de la population / des mnages urbains Pyramide des ges de la population urbaine DEMANDE Taille des mnages urbains Statut doccupation en milieu ili urbain b i (propritaires, locataires) Pouvoir dachat (en termes de revenus et dpenses) DEFIC CIT

N/C +

Population urbaine : prs de 3% sur la priode 1994-2004 urbains : environ 4%.

Plus de 30% de moins de e 15 ans en 2004.

s par mnage en 2004. De lordre de 5 personnes 5 ,9 % de p 52,9 propritaires op ta es ( (2 2004). 00 ) 33,6 % de locataires (200 04). Prs de 95% des mnages peroivent moins de 5 400 MAD mensuel en 2007. Les DAMM slvent 63 KMAD, soit 107% des DAMM au niveau national. *

= +

+ +

Dficit en units

7.231 7 231 units it dont d t 69% d de bidonvilles, id ill 23% dhabitat dh bit t sommaire i et t 8% dunits d it lies la cohabitation (2009 9).

N/C

Sources : MHUAE, * HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages, 2000-2 2001.
105

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x : Guelmim Es Semara : Analyse du
march

Le parc de logements urbains de la ville de Guelmim m

La moyenne annuelle des logements achevs sur la priode 2006-2009 ne reprsente que 1% du national, La totalit des logements achevs (2006-2009) rel vent doprations conomiques et sociales, Est majoritairement ralis par auto-construction : hauteur de 100% des logements achevs en 2009 (tout milieu confondu au niveau de lensemble de la rgion) contre 49% au niveau national. Est caractris par une prpondrance du type "m m maison marocaine" bien plus marque qu marocaine quau au niveau national : plus de 90% des logements urbains en 2004 2 contre moins de 70% au niveau national. La part des villas et des appartements est trs faible avec c une part de 1% chacun. Les logements sommaires / bidonvilles ou ruraux reprsentent quant eux 5% du d parc en 2004, Est constitu prs de 50% de logements g s de plus de 20 ans (conformment la moyenne nationale), avec toutefois 3,5 fois moins de logeme ents de plus de 50 ans quau niveau national, Connat un confort en termes de raccordement en e eau et lectricit meilleur quau niveau national. Ainsi prs de 3 fois moins de logements urbains souffrent d Ainsi, dun un non raccordement en eau par rapport la moyenne nationale (en 2004), Dtient une proportion de logements inoccups s plus leve que celle observe au niveau national : prs de 25% contre moins de 20% en 2004.

La population urbaine de la ville de Guelmim

Connat un rythme de croissance plus lev quau niveau national : ainsi, son taux daccroissement annuel moyen slve prs de 3% sur la priode 1994-2004 1 contre 2,1% au niveau national, Est jeune : plus de 30% des personnes sont ges s de moins de 15 ans, Est caractrise par une tendance la nuclarisa ation des mnages et donc la baisse de leur taille : 5 personnes par mnage en moyenne en 2004 4 (avec un taux daccroissement annuel moyen des mnages urbains des prs de 4% contre 3,25% au niveau n national sur la priode 1994-2004), Semble donner de limportance aux notions d"ind dividualit du logis" et d"intimit familiale" comme en tmoigne le trs faible taux de cohabitation, de lo ordre de 1,008 en 2008, Est constitue de mnages plus pauvres qu lchelle du Royaume. Les mnages rgionaux appartiennent presque exclusivement la classe e moyenne y ou infrieure. Ainsi, prs de 95% dentre eux ont un salaire infrieur 5.400 MAD mensuel (en 2007) contre 72% percevant moins de 6.000 MAD au niveau national (en 2008). Les DAAM de la rgion sont suprieures celles enregistres au niveau national et slvent 63 KMAD en 2000-2001.

106

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x : Layoune Boujdour Sakia El Hamra :
Dynamique rgionale

Prsentation de la ville de Layoune :

Indicateurs clefs (Ville de Layoune)


Population (2004) 183 691

La ville de Layoune Boujdour Sakia El Hamra est marque principalement par :

Limportance du secteur agricole employant 08), 11% de lensemble des mnages (200 La forte prsence de lindustrie agroalimentaire : 50% des entreprises industrielles l locales l (2008), (2008) Le poids de lindustrie chimique et para fre daffaires chimique : prs de 60% du chiff industriel ralis (2008).

0,6% part de la population Nombre de mnages (en 2004)

Indicateurs clefs (Ville de Layoune)


37 545

Donnes en 2008
Population en milliers Superficie en km 284

Les activits de commerce, quant elles, se sont dveloppes progressivement sur les 10 dernires annes et sont essentiellement lies aux mtiers m de la mer. stratgies nationales et projets

78 259

part de la population urbaine 93,7% rgionale /

Dclinaison des structurants :

LEtat a lanc un projet de construction de 3 villes rattaches Layoune, soit des extensions de 750 Ha destins l lhabitat habitat (hors comptabilisation des d espaces verts, quipements) prvoyant plus de 21.0 000 lots.

Rpartition des entreprises (en%) du secteur industriel (Ville de Layoune)


Ind ustrie lectrique et lectronique 5% Ind ustrie mtallique et mcanique i 11%

Urbanisme et foncier :

Le dveloppement urbain de Layoune est t confront deux contraintes physiques :

le lit de l lOued Oued Sakia El Hamra qui constitue un obstacle mais galement une ressource e majeure prserver. lexistence dune grande dune qui est non constructible E outre elle vu quelle est profonde et mouvante. En constitue une source densablement .

Industrie chimique et parach imiqu e 34%

Ind ustrie agroalimentaire 50%

Source : MCINT 2008

La densit urbaine p prvue reste relativement basse densit urbaine . Le problme du foncier amnag se prsente avec moins dacuit que dans dautres villes ains privs de lEtat et aux possibilits dextension marocaines grce la mobilisation des terra existantes. La rserve foncire de la ville est constitu 26 % de terrains privs, 25% de foncier at, et 2% de terrains habous. public de lEtat, 48% de foncier priv de lEta Cependant, deux problmatiques constituent un frein au dveloppement de la ville : leau et lassainissement. Loption aujourdhui retenue est de limiter la population de la ville 350.000 habitant et le transvasement des populations vers Foum El Wadd et El Marsa).

Source : Ministre du Commerce, de lIndustrie et des Nouvelles Technologies (MCINT) (M 2008 , MHUAE, consultation rgionale.

107

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4 3 Focus sur les marchs rgionaux : Layoune Boujdour Sakia El Hamra : 4.3.
Analyse du march

Lanalyse du march de cette Rgion repose uniquement sur lanalyse de la ville de Layoune Critres S Spcificits nationales Production Mode opratoire (lots, auto-construction, etc.) Part des logements urbains dans le parc global

2.586 logements achevs en e moyenne par an entre 2006 et 2009. 100% des logements achev s en 2009 (tout milieu confondu dans la rgion) sont le f it de fruit d lauto-construction. l t t ti

2% du national ++

Non applicable : lanalyse ne repose que sur la ville de Layoune.

N/C + -/+ = -+ -

Typologie des logements urbains

Moins de 60% sont des maisons m marocaines en 2004. 25% sont des appartement ts soit 1,5 fois plus quau niveau national en 2004. 1% de villas , 13% de logem ments sommaires et bidonvilles en 2004. 25% des mnages urbains dans logements de moins de 10 ans. 1% des mnages urbains da ans logements de plus de 55 ans. 23% des mnages urbains non n raccords en eau (en 2004). 5% des mnages urbains non n raccords en lectricit (en 2004).

OFFRE

Age du parc urbain Non raccordement en eau / lectricit Degr g de cohabitation Proportion du parc urbain inoccup dans le parc urbain global Structure du parc urbain inoccup Focus sur le logement social Taux daccroissement de la population / des mnages urbains Pyramide des ges de la population urbaine

Environ 1,009 pers/ logement en 2004.

Environ 17% du parc urbain global g en 2004.

N/D

60% des logements achevs sont s des oprations conomiques et sociales 38% sont faible valeur immobilire.

Population urbaine : 3% ; Mn nages : 3,7% (moyenne 1994-2004).

32% ont moins de 15 ans et 64% 6 entre 15 et 59 ans en 2004.

DEMANDE

Taille des mnages urbains Statut doccupation en milieu urbain (propritaires locataires) (propritaires, Pouvoir dachat (en termes de revenus et dpenses)

4,9 personnes / mnage en 2004.

Prs de 40% de propritair res Prs de 46% de locataires (2004).

-- / ++

Prs de 70% des demande eurs de logements ont un revenu entre 3.000 et 6.000 MAD et seulement 10% gagnent plus de 6.000 MAD (date non communique). Les DAMM slvent 63 KM MAD, soit 107% des DAMM au niveau national.*

N/C +

DE EFICIT

Dficit en units

566 dont 65% dhabitat d habitat menaa ant ruine et 35% de cohabitation (2004).

N/C

Sources : MHUAE, * HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages, 2000-2 2001.
108

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x : Layoune Boujdour Sakia El Hamra :
Analyse du march

Le parc de logements urbains de la ville de Layoune e

La moyenne annuelle des logements achevs sur la priode 2006-2009 ne reprsente que 2% du national, 60% des logements achevs (2006-2009) relv vent doprations conomiques et sociales et 38% doprations faible valeur immobilire, Reprsente 1% du parc de logements urbains national en 2004, Est majoritairement ralis par auto-construction : 100% des logements achevs en 2009 en sont le fruit (tout milieu confondu), Est constitu de mnages moins bien raccords en eau mais mieux raccords en lectricit en comparaison avec la moyenne nationale (23% de e mnages urbains non raccords en eau et 5% non raccords en lectricit contre 17% et 10% en milieu u urbain au Maroc en 2004), Est caractris par une proportion moindre du type e "maison marocaine" quau niveau national : moins de 60% contre 69% au niveau national et une part plus importante dappartements : 25% soit 1,5 fois plus l qu lchelle l h ll du d Royaume R ( 2004). (en 2004) La L par rt t des d logements l t sommaires i est t suprieure i au niveau i national : 13% contre 11%. La part des villas est quasi q nulle avec uniquement 1% du parc de logement urbain. Est jeune : en effet, 25% des mnages habitent dans d des logements de moins de 10 ans (similaire au niveau national) et 1% dans des logements de plu us de 55 ans contre 13% dans des logements de plus de 50 ans au niveau du Royaume en milieu urbain (en ( 2004), Est form hauteur de 17% de logements inoccup ps en 2004 (conforme la moyenne nationale).

La population urbaine de la ville de Layoune

Connat des taux daccroissement annuels moyen ns (population et mnages) suprieurs ceux de la population urbaine nationale : 3% et 3,7% par an en e moyenne contre 2,1% et 3,25% au niveau national sur la priode 2004-1994, Est aligne sur les tendances nationales en term mes de taille moyenne des mnages (de lordre de 4,9 personnes par mnage en 2004), A une structure dge similaire celle observe au niveau national en milieu urbain: plus de 30 % de personnes ges de moins de 15 ans et 64% gs entre e 15 et 59 ans en 2004, Est constitue majoritairement de mnages locat taires (46% en 2004 contre 25% des mnages urbains au niveau national) et de seulement 38% de propritaires contre 65% lchelle du Royaume en milieu urbain. urbain Est moins marque par le phnomne de coha abitation que la population urbaine nationale : 1,009 personnes par logement urbain dans la rgion contr re 1,064 au niveau national (en 2004), Est compose de prs de 70% de demandeurs de logements percevant un revenu compris entre 3.000 et 6.000 MAD contre seulement 10% gagnant plus s de 6.000 MAD (date non communique). Est compose de mnages qui ont un niveau de d dpenses moyennes annuelles suprieur celui enregistr g au niveau national et reprsente p 107% 0 % de e ce dernier, , soit 63 KMAD en 2000-2001. 000 00

109

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x
Marrakech Tensift Al Haouz : Dynamique r gionale

Prsentation de la rgion :

Indicateurs clefs
part du territoire national 4,4%

Malgr sa position de 1re destination touristique du pays, ouz reste la rgion de Marrakech Tensift Al Hao prdominance rurale. Ainsi, moins de 40% de la population est urbaine en 2004. Elle dispose datouts clefs tels que la position de a a ec , co comme e cap capitale ta e rgionale g o a e, ac ccessible ccess b e pa par Marrakech routes/ autoroutes/trains/avion et le port dE Essaouira, au rang des 1ers ports de pche du Royaume.

Population (en million d'habitant en 2004)

3,1

part de la population 10,4% , % nationale ti l globale l b l ( (en 2004) part de la population urbaine rgionale / urbaine nationale (en 2004)

7,4%

Secteurs majeurs de la rgion :

Industrie de transformation

4% du total national 5% en termes dinvestissement soit plus de 40 00 M de MAD + 15,5% de consommation de ciment entre 2007 2 et 2003 - 1,4MT en 2007 (contre plus de 8% au niveau national) 20% des exportations artisanales nationales 11,4% de loffre htelire nationale 18% de la capacit htelire nationale. 1re destine touristique du pays au cours des dernires annes.

Construction :

Artisanat

Htellerie

Dclinaison des stratgies nationales et projets structurants :

Limplmentation de la Vision 2010 du Tourisme et du Plan Azur dans la rgion a permis :


A la ville de Marrakech de connatre une e croissance soutenue De voir se dvelopper les stations de Mogador M (Essaouira) et de lOukaimeden (Eamaar) ainsi que de nombreux resorts golfiques s.

Le Programme Ville sans bidonville ac ccompagn de contrats villes est dclin dans la rgion, Des projets dinfrastructures sont mens te els que la mise en service de lautoroute vers le Nord et la construction de celle vers le Su ud, la frquence accrue de vols linternational et du passage de trains (de Marrakech vers le nord), De e nombreux o b eu p projets oje s d dinvestissements es sse e s indus dus striels, s e s, de co commerce e ce e et rsidentiels s de e s so sont ga galement e e entrepris.

110

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x
Marrakech Tensift Al Haouz : Dynamique r gionale

Urbanisme et foncier :

La ville L ill de d Marrakech M k h nest t pas dote d t de d documents d t durbanisme d b i h homologus l . Le L SDAU a t rcemment lanc. Lurbanisation de Marrakech se caractrise pa ar un talement urbain important :

En effet, le primtre urbain sest mult tipli par 9 en seulement 3 annes pour atteindre 18.100 ha en 2004. Avec cet talement, la tendance la baisse de la densit urbaine de la ville continue :

75 m / habitant en 1988, 269 m / habitant en 1994, 220 m / habitant en 2004.

En outre, cette densit nest pas homog gne faisant que 7% des habitants occupent 35% d la de l superficie fi i urbaine b i .

Le dveloppement rcent de la ville sest fait par projets et sest appuy fortement sur s foncires. Cette urbanisation est trs la drogation et les opportunit consommatrices de foncier. Elle engendre des vides et espaces interstitiels au sein du primtre urbain et dilue les limites entre lurbain et le rural. Il est souligner que la ville dispose en ncore de 2.500 ha de terrains libres et de friches lintrieur du primtre urbain.

La ville de Kela Sraghna sest dveloppe e par juxtaposition de lotissements donnant lieu une extension horizontale, un clatement d sordonn des quartiers et un dveloppement des douars priphriques.

111

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4 3 Focus sur les marchs rgionaux 4.3. x
Critres Production Mode opratoire (lots, auto-construction, etc.) Part des logements urbains dans le parc global

Marrakech Tensift Al Haouz : Analyse du march m


S Spcificits nationales 19.446 logements achevs en moyenne par an entre 2006 et 2009. 30% des logements achev vs en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de lauto-construction. l t t ti 13% du national --

N/D 75% de maisons maroca aines en 2004. 7% de type apparteme ent , soit deux fois moins quau niveau national en 2004. 4% de type villas en 2004 4. et 10% de type logements sommaires ou bidonvilles en 2004.

Typologie des logements urbains

+ -= + =/+ = N/D

OFFRE

Age du parc urbain Non raccordement en eau / lectricit Degr de cohabitation Proportion du parc urbain inoccup dans le parc urbain global Structure du parc urbain inoccup Focus sur le logement social

Plus de la moiti des logem ments urbains ont plus de 20 ans en 2004 et 21% ont plus de 50 ans.

14% de mnages urbains s non raccords en eau (en 2004). 11% de mnages urbains s non raccords en lectricit (en 2004).

16.091 logements inoccup s en 2004.

N/D

N/D

70% de logements achev vs sont des oprations conomiques et sociales 1% doprations faible valeur immobilire. Population urbaine : de lo ordre de 2,5%. Mnages urbains : enviro on 3,5% (sur 1994-2004).

Taux daccroissement de la population / des mnages urbains Pyramide des ges de la population urbaine DEMANDE Taille des mnages urbains Statut doccupation en milieu urbain ( (propritaires, it i l locataires) t i )

N/D

Environ 4,9 pers. / mnage e en 2004. 56% de mnages propritaires en 2004. 29% de mnages locata aires en 2004.

= + -

Pouvoir dachat (en termes DAMM urbains de la rgion n reprsente 78% de celle au niveau national (en de revenus et dpenses) 2000-2001) : 46 KMAD. *

DE EFICIT

Dficit en units

53.054 dont 47% de cohabit tation, 25% de bidonvilles et 26% de QHNR (date non prcise). i )

N/C

Sources : MHUAE, * HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages, 2000-2 2001.
112

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x
Marrakech Tensift Al Haouz : Analyse du march m

Le parc de logements urbains de la rgion de Marrak kech Tensift Al Haouz


La moyenne annuelle des logements achevs sur la a priode 2006-2009 reprsente 13% du national, 70% des logements achevs (2006-2009) relv vent doprations conomiques et sociales et 1% doprations faible valeur immibilire, Est trs faiblement ralis par auto-construction : ainsi, seuls 30% des logements achevs en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de lauto-construc ction, Est constitu majoritairement de maisons ma arocaines ( hauteur de 75%), ) comprend : 7% dappartements soit 2 fois moins dappartement ts quau niveau national en 2004, 10% de logements sommaires et 4% de villas, des parts quivalentes au a niveau national, Bnficie dun niveau de raccordement lgrement t suprieur celui au niveau national: ainsi, moins de 15% des mnages urbains ne sont pas raccords en eau contre 17% lchelle nationale, Est form plus de 50% par des logements urba ains gs de plus de 20 ans en 2004 et 21% de plus de 50 ans.

La population urbaine de la rgion de Marrakech Te ensift Al Haouz


Reprsente 39% de la population rgionale A un taux daccroissement annuel moyen suprieur au national: 2,5% contre 2,1% au niveau national sur la priode 1994-2004 , Est constitue de prs de 250.000 mnages urba ains soit 7% de lensemble des mnages urbains au niveau national, Participe hauteur de 2% environ au crot des nouveaux mnages urbains au niveau national, Est compose de mnages forms denviron 4,9 pe ersonnes en 2004 (align sur la tendance nationale), Est marque, en 2004, par la prdominance de mnages propritaires, bien que moins accentue quau niveau national (56% contre 65%) avec une e proportion de mnages locataires plus leve qu l h ll du lchelle d Royaume R (29%) (29%), Dispose dun pouvoir dachat plus faible quau niveau national (en milieu urbain) : ainsi, les dpenses annuelles moyennes par mnage sont de lordre de 46 KMAD (contre 59 KMAD) en 2000-2001 soit seulement 78% des DAMM nationales (milieu urbain),

113

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x
Mekns Tafilalet : Dynamique rgionale

Prsentation de la rgion :

Indicateurs clefs
part du territoire national Population rgionale actuelle (en million d'habitants) part de la population nationale ti l globale l b l actuelle t ll part de la population urbaine rgionale / rgionale totale (en 2004) 11%

La rgion de Mekns Tafilalet est vocatio on agricole, majoritairement rurale avec 56% de commu unes rurales, Classe dans la catgorie rgion dv veloppement conomique moyen par le Ministre des Finances et e par : de la privatisation (MFP), elle est caractrise

2,24

Des activits industrielles reprsentan nt moins de 4% de d la l production d ti nationale. ti l Une capacit htelire regroupant 8,6 6% du total national en termes dhtels classs et 5,6% des lits des htels / lits au niveau du Royaume. stratgies nationales et projets

7,3% , %

58%

Dclinaison des structurants :

La rgion prvoit limplmentation du projet Agropolis en continuit avec la mise en uvre de la stratgie industrielle nationale Plan Emergence . Ce projet stend sur une superficie totale e de 350 ha regroupant un ple agro-industriel, une plate-forme logistique rgionale, une plate plate-forme forme comme erciale et de distribution, .

Rpartition des emplois par secteur dactivit


Secteur primaire 45% Secteur tertiaire 21%

Secteur secondaire 34%

114

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4 3 Focus sur les marchs rgionaux 4.3. x
Mekns Tafilalet : Analyse du march
Critres Production Mode opratoire (lots, autoconstruction, etc.) Part des logements urbains dans le parc global S Spcificits nationales 10.787 logements achev vs en moyenne par an entre 2006 et 2009.

Comparaison par rapport la moyenne nationale 7% du national ++

68% des logements ache evs en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de lauto-construction. l t t ti 66% en 2004. (taux durbanisation : 58% en 2008) .

= + -= = -+ + -

Typologie des logements urbains

81% de maisons maroc caines en 2004. 7% dappartements en 2004. 2 9% de bidonvilles et hab bitat rural en 2004. 3% de villas en 2004. 46% de logements urba ains de plus de 20 ans en 2004. 13,4% de logements de e plus de 50 ans en (2004). 12% des mnages non raccords en eau en 2004. 8,4% des mnages non n raccords en lectricit en 2004.

OFFRE

Age du parc urbain Non raccordement en eau / lectricit Degr de cohabitation Proportion du parc urbain inoccup dans le parc urbain global Structure du parc urbain inoccup Focus sur le logement g social

1,06 mnages / logement t en milieu urbain en 2004.

16.210 logements ino occups en 2009 (8% du parc urbain global (estimation mais date no on prcise)) 63% de logements vaca ants (2009). 37% de rsidences seco ondaires (2009). 86% des logements ach hevs sont des oprations conomiques et sociales sociales. 2% sont faible valeur r immobilire.

Taux daccroissement de la population / des mnages urbains Pyramide des ges de la population urbaine DEMANDE Taille des mnages urbains Statut doccupation en milieu urbain (propritaires, locataires)

s la priode 1994-2004. Population urbaine : 2,2% sur

N/D

Environ 4,5 pers. / mnage en 2008 . 55% de propritaires en 2004. 2 29% de locataires en 2004 4.

= +

Dpenses moyennes annue elles par mnage urbain: de lordre de 82% des Pouvoir dachat (en termes DAMM en milieu urbain au niveau national en 2001 : 49 KMAD en de revenus et dpenses) 2000/2001. *

D DEFICIT

Dficit en units

Estim 19.248 units fin 2009 dont 64% units lies la cohabitation, 21% laccroissement annuel, 10 0% aux bidonvilles et 5% lhabitat menaant ruine. i

N/C

Sources : MHUAE, * HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages, 2000-2 2001.
115

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x
Mekns Tafilalet : Analyse du march

Le parc de logements urbains de la rgion de Mekn s Tafilalet


La moyenne annuelle des logements achevs sur la a priode 2006-2009 reprsente 7% du national, 86% des logements achevs (2006-2009) relv vent doprations conomiques et sociales et 2% doprations faible valeur immobilire, Reprsente 66% du parc de logement global contr re 64% au niveau national, Voit 68% des logements achevs (tout milieu confon ndu) en 2009 tre produits par auto-construction, Se caractrise par une prdominance du type "maison marocaine" : plus de 80% du parc (contre 69% au niveau national), 7% dappartements (contre 16 6%), 9% de logements sommaires / bidonvilles (contre 11%) et 3% de villas (contre 4%), Est plus jeune que le parc national avec 46% de log gements urbains de plus de 20 ans et 13,4% de plus de 50 ans contre respectivement 49% et 16% au niv veau national en 2004, Prsente un parc inoccup compos de 63% de log gements vacants et de 37% de rsidences secondaires en 2009, Bnficie dun niveau de confort (en 2004) :

Suprieur celui observ au niveau nationa al en termes de raccordement en eau et lectricit : ainsi, seuls 12% des mnages ne sont pa as raccords en eau potable contre 17% au niveau national, et 8,4% ne sont pas raccords en lectricit contre 10% au niveau national, Align celui observ lchelle du Royaum me en termes de degr de cohabitation : 1,06 mnages par logement en milieu urbain en 2004,

Est marqu par une part des mnages proprita aires infrieure la tendance nationale, 55% contre prs de 65%. Les locataires quant eux sont lg rement suprieur et reprsentent 29% contre 25,5% au niveau national.

La population urbaine de la rgion de Mekns Tafilale et

Connaissent un taux daccroissement annuel moy yen de lordre de 3,10% (1994-2008), comparable celui observ au niveau national (3,3% 1994-2004). . Le TAAM est de lordre de 2,2% en milieu urbain sur la priode 1994-2004 Sont forms de 4,5 personnes en 2008 (similaire au u niveau national) contre 4,6 en 2004 et 5,2 en 1982, Sont aliments par 5.800 nouveaux mnages en moyenne m par an sur la priode 1994-2008 soit 6% du nombre de nouveaux mnages au niveau national, Occupent essentiellement les professions dartisans et douvriers qualifis : 29% des actifs occups d dans l rgion la i contre t 30% au niveau i national ti l en 200 04 (Maroc (M urbain), b i ) Disposent dun pourvoir dachat faible avec des dp penses annuelles moyennes par mnage urbain de lordre de 48.6 KMAD contre 59 KMAD au niveau national en 2001. La rgion occupe le 12me rang au niveau national.

116

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x
LOriental : Dynamique rgionale

Prsentation de la rgion :

Indicateurs clefs
part du territoire national Population rgionale actuelle (en million d'habitants en 2008) part de la population nationale ti l globale l b l (2008) part de la population urbaine rgionale / rgionale totale (en 2008) 12%

Longtemps considre comme une rgion pr riphrique du Maroc, lOriental connat une dynamique de d veloppement conomique au travers de plusieurs projets, notamment au travers du programme MedEst visant dveloppe er les activits industrielles et commerciales de la rgion. nationales et des projets

1,98

Dclinaison des stratgies structurants t t t dans d l rgion la i :

6,4% , %

Des projets dinfrastructures de transport / fo ormation sont galement mens:

7%

Autoroute Fs - Oujda, rocade mditerrane enne, chemin de fer Taourirt - Nador, agrandissement des d aroports internationaux dOujda et El Aroui, etc. El i Elargissement t et t diversification di ifi ti de d loffre l ff de d fo formation. ti

Structure de la population active urbaine de la rgion (en % en 2004)


Administrati on 20% Services 11% Transport & Communica tion 6% Agriculture Energie & 6% Mines 1% Industrie 13%

Le Plan Vert est dclin au sein de la rgio on et prvoit notamment le dveloppement du bassin agricole e de la rgion de Berkane. La rgion a t la cible du 1er projet du Plan Azur par la station touristique de Saidia, dun investissement de 1,2 milliards EUR. Le projet de dveloppement de la lagune Marchica de Nador est en cours dtude, prvoyant 48.000 emplois et 1 milliards EUR denveloppe dinvestissement. La dclinaison du "Plan Emergence" est en cours c dans la rgion au travers de la zone industrielle de Selouane, le technopark dOujda et la zone franche de Nado or. Plusieurs autres projets sont raliss au nivea au des villes (Oujda, Nador, Sadia), voire mme des quar rtiers (projets INDH).

BTP 16% Commerce 27%

Focus sur linvestissement dans le secteur de lhabitat et lurbanisme (2002-2007)

De lordre de 4,9 , Mds de MAD au total Dont 2,4 Mds dans le cadre de projets subventionns

Urbanisme et foncier :

Le taux de couverture de rgion de lOriental en do ocuments de durbanisme est de 90% en 2009 contre 84% en 2003. Ce taux de couverture atteindra 92% 9 aprs homologation de 50 documents en cours dlaboration (2 SDAU, 1 SDAULMO, 21 PA et 13 PDAR). Les villes relevant du ressort territorial de lAgence e Urbaine dOujda disposent dune importante rserve foncire lintrieur de leur primtre ou dans un n rayon de 25 km value prs de 43.597 hectares dont :

70% de terrains collectifs et 27% de terrains s privs de lEtat, le reste relevant de foncier priv communal et public de lEtat (1% chacun), Prs de 39% de ce foncier est situ aux alent tours de la ville dOujda (dont 28% lintrieur de la ville), 32% de la ville dEl Aioun Sidi Mellouk et 22% de Taourirt.
117

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4 3 Focus sur les marchs rgionaux 4.3. x
LOriental : Analyse du march
Critres Production Mode opratoire (lots, auto-construction, etc.) Part des logements urbains dans le parc global

Comparaison par rapport la moyenne nationale 8% du national ++

S Spcificits nationales 12.883 logements achevs en moyenne par an entre 2006 et 2009. 76% des logements achev vs en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de lauto-construction. l t t ti

Typologie des logements urbains OFFRE

85% des mnages urbain ns occupent des maisons marocaines (2004). 4% des mnages urbains s habitent en appartement (2004). 4% aussi en logements sommaires s / bidonvilles (2004). (2004) Et 3% en villas (2004).

++ --

Age du parc urbain

49% des mnages urbains s habitent dans des logements de plus de 20 ans (2004). 9% habitent dans des d logements de plus de 50 ans.

s urbains sont non raccords respectivement en Non raccordement en eau / 19% et10% des mnages eau et en lectricit (en 2004) . lectricit Degr de cohabitation Proportion du parc urbain inoccup dans le parc urbain global Structure du parc urbain inoccup Focus sur le logement social Taux daccroissement de la population / des g urbains mnages Pyramide des ges de la population urbaine DEMANDE Taille des mnages urbains Statut doccupation en milieu ili urbain b i (propritaires, locataires) Pouvoir dachat (en termes de revenus et dpenses) DEF FICIT

= = = + + +

ent en 2004. 1,02 personne par logeme 21% du parc urbain global en 2004.

69% de logements vaca ants. 31% de logements seco ondaires en 2004. 81% de logements achev vs sont des oprations conomiques et sociales. 8% sont faible valeur immobilire. i

Population urbaine : estim 1,5% sur la priode 1994-2004.

N/D

N/D 61% des mnages g urbain ns sont p propritaires p et 18% sont locataires. Part significative des mn nages logs gratuitement (19% en 2004). 40% des mnages urba ains avaient un revenu infrieur 2.000 MAD (2000). Les DAMM slvent 47 7 KMAD, soit 80% des DAMM au niveau national. * +

N/C -

Dficit en units

26.911 units fin 2009 dont 39 9,4% de construction non destins lhabitat, 34,4% dhabitat d habitat menaant ruine ruine, 18 18,7% 7% % dunits d units sommaires et de 7 7,4% 4% dunits d units lies la cohabitation

N/C

Sources : MHUAE, * HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages, 2000-2 2001.
118

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x
LOriental : Analyse du march

Le parc de logements urbains de la rgion de lOriental


La moyenne annuelle des logements achevs su ur la priode 2006-2009 reprsente 8% du national, 81% des logements achevs (2006-2009) re elvent doprations conomiques et sociales et 8% doprations faible valeur immobilire, Est compos de prs de 300.000 logements en n 2004 soit environ 8% du parc urbain national en 2004, Est E t construit t it majoritairement j it i t par auto-construc t t ction ti : de d lordre l d de d 76% des d logements l t achevs h en 2009 (tout milieu confondu), Est caractris par une part du type maison marocaine m plus importante quau niveau national avec 85% des mnages occupant un tel logem ment en 2004 contre une part moindre des types appartement (4% des mnages), logements so ommaires / bidonvilles (4% des mnages) et villas (3% des mnages), A un ge align sur la moyenne nationale: ainsi, 49% des mnages habitent un logement de plus de 20 ans en 2004. 9% des mnages habitent da ans des logement de plus de 50 ans soit moins que la moyenne nationale , Bnficie dun niveau de confort :

Align la moyenne nationale en termes de d raccordement en eau et lectricit, en 2004. Suprieur la moyenne nationale en termes de nombre de mnages par logement : seuls 1,02 mnages habitent un logement en 20 004 contre 1,064 1 064 l lchelle chelle nationale, nationale Suprieur la moyenne nationale en term mes de nombre de pices par logement. Ainsi, bien que la majorit des mnages habitent des d logements de 3-4 pices (comme au niveau national), la proportion des mnages viva ant dans des logements de grande taille (+ de 5 pices) est suprieure.

Comprend 21% de logements inoccups en so on sein en 2004 avec 69% de logements vacants et 31% de logements secondaires (proportion sup prieure celle observe au niveau national).

119

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x
LOriental : Analyse du march

La population urbaine de la rgion de lOriental

Reprsente 63% de la population rgionale en e 2008 (contre un taux durbanisation national de lordre de 56% en 2007), Est constitue de mnages reprsentant enviro on 7% du nombre total de mnages urbains au niveau national en 2004,

Ces derniers contribuent hauteur de 6% % environ au crot national des mnages urbains nationaux : plus de 5 500 mnages urbains additionnels par an dans la rgion entre 2004 et 1994,

A un taux daccroissement annuel moyen infrieur au national : 1,5% contre 2,1% sur la priode 1994-2004, Est constitue dune part moindre des proprit taires (61% des mnages urbains en 2004) et des locataires (18%) quau niveau national. Cela s explique principalement par la part importante de mnages logs gratuitement : prs de 20% de es mnages urbains en 2004, Est caractrise par limportance des mtiers s dartisans, ouvriers qualifis ou manuvres agricoles : en effet, ces derniers occupent prs de d la moiti des actifs, Dispose dun pouvoir dachat faible : en 2000-2 2001, plus de 40% des mnages urbains peroivent un revenu infrieur 2.000 MAD et leurs dp penses annuelles moyennes sont environ 1,3 fois infrieures celles des mnages urbains nationaux. En 2000-2001, les DAM par mnage reprsentent 80% de celle des mnages urbains au niveau national soit prs de 47 KMAD.

120

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x
Oued Ed Dahab Lagouira : Dynamique rgi ionale

Prsentation de la rgion :

Indicateurs clefs (Ville de Dakhla)


Population (en 2004) 58 104

Lactivit conomique de la rgion est dom mine par le secteur de la pche maritime (3 millions T / an). Le secteur du BTP est faiblement reprsent au niveau mplois totaux de la rgion; il emploi seulement 0,7% des em de la rgion. g La rgion est caractrise par un fort mouvement de migration, notamment vers Dakhla o ce mouvement ique. reprsente 61% de la croissance dmographi stratgies nationales et projets

Nombre de mnages (2004) 13 715

part de la population nationale ti l globale l b l

0,2% , %

Dclinaison des structurants :

Donnes 2008
Population (en milliers d'habitans) 135

Le tourisme connat un dveloppement important au niveau de la rgion, li notamment au projet de nouvelle zone touristique Dakhla, caractris par une assiette 6 Ha), une foncire de 200 Ha (extension possible 600 capacit p daccueil additionnelle de 5.000 li its, et vise la cration de 5.000 emplois directs et indire ects, pour un investissement priv denviron 3 Mds de MAD D.

Superficie (en Km) part de la population urbaine rgionale / population rgionale totale

130 899

62,2%

Des programmes actuellement en cours de valorisation, tels que le projet de ralisation dun transfert des lotissements vers la cte, face la mer notamment (les lotissements en cours ou programms sont destins au recasement de population (programme VSB, plus de 4.000 lots). lots)

Foncier : Lensemble du primtre couvert par le plan damnagement d de Dakhla est immatricul. Le foncier est en grande majorit domanial mais m pas entirement immatricul. immatricul

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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4 3 Focus sur les marchs rgionaux 4.3. x

Oued Ed Dahab Lagouira : Analyse du mar rch


Lanalyse du march de cette Rgion repose uniquem ment sur lanalyse de la ville de Dakhla. Critres S Spcificits nationales 1.553 logements achevs en moyenne par an entre 2006 et 2009. 93% des logements achev vs en 2009 (tout milieu confondu dans la rgion) sont t le l fruit f it de d lauto-const l t t ti truction. Non applicable : lanalyse ne repose que sur la ville de Daklha. 52% de maisons maroc caines en 2004. 10% des appartements s en 2004. Plus de 30% de logeme g ents sommaires / bidonvilles en 2004. 1% du national ++

Production Mode opratoire (lots, auto-construction, etc.) Part des logements urbains dans le parc global

N/C + N/D

Typologie des logements urbains

OFFRE

Age du parc urbain Non raccordement en eau / lectricit Degr g de cohabitation Proportion du parc urbain inoccup dans le parc urbain global Structure du parc urbain inoccup Focus sur le logement social Taux daccroissement de la population / des mnages urbains Pyramide des ges de la population urbaine

o plus de 15 ans en 2004. La moiti des logements ont

1,03 personnes par mna age (date non prcise).

N/C

17% en 2004.

ments vacants au sein des logements urbains Prs de 80% de logem inoccups en 2004.

85% des logements achev s relvent doprations conomiques et sociales.

Population urbaine : plus s de 3 fois suprieur la moyenne nationale (sur la priode 1994-2004). 1.492 logements.

++

N/D

DEMANDE

Taille des mnages urbains Statut doccupation en milieu urbain (propritaires locataires) (propritaires, Pouvoir dachat (en termes de revenus et dpenses)

m en 2004. De lordre de 4,24 pers./ mnage


= + + +

47% de propritaires en n 2007 , 46% en 2004. 22% de catgorie autre que propritaires et locataires (2007), 32% en 2004 2004. Prs de 40% des mnag ges gagnent moins de 3 000 MAD mensuels en 2007 (30% lchelle nat tionale en milieu urbain en 2008). Les DAMM slvent 63 KMAD, soit 107% des DAMM au niveau national. *

DE EFICIT

Dficit en units

459 dont 82% dhabitat men naant ruine et 18% units lies la cohabitation (2009) (2009).

N/C

Sources : MHUAE, * HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages, 2000-2 2001.
122

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x
Oued Ed Dahab Lagouira : Analyse du mar rch

Le parc de logements urbains de la ville de Dakhla

La moyenne annuelle des logements achevs sur la priode 2006-2009 ne reprsente que 1% du national, 85% des logements achevs (2006-2009) relvent doprations d conomiques et sociales, Reprsente 0,41% du parc urbain national en 200 04, Voit environ 350 autorisations de construire tre mises par an (moyenne sur 1994-2006), Est presque exclusivement ralis par auto-construction, hauteur de 93% des logements achevs en 2009 (tout milieu confondu dans lensemble de la a rgion) contre 55% au niveau national, Est particulirement touch par limportance des log gements sommaires / bidonvilles, hauteur de plus de 30% du parc de logements urbains rgionaux contre seulement 11% au niveau national (en 2004). Paralllement, les parts occupes par les maisons s marocaines et appartements sont infrieures celles observes au niveau national : 52% / 10% co ontre 69% / 16% (en 2004) voire nulle comme cest le cas pour les villas, Dtient 17% des logements inoccups en 2004 (con nformment la moyenne nationale). Toutefois, la part des logements vacants en leur sein est plus mar rque qu lchelle du Royaume. Ainsi, prs de 80% des logements inoccups sont vacants contre re espectivement 71% au niveau national (en 2004), Le parc de logements urbains rgional est plus jeu une que le national. Ainsi, la moiti des logements ont plus de 15 ans en 2004 contre prs de 49% de plu us de 20 ans au niveau national.

La population urbaine de la rgion de la ville de Dakhla

Est marque par un taux daccroissement annue el moyen plus de 3 fois suprieur la moyenne nationale (priode 1994-2004) soit 6,9% contre 2,1% %. Est compose de mnages dont la taille moye enne est aligne la moyenne nationale : environ 4,24 personnes / mnage contre 4,8 4 8 au niveau nat tional (en 2004), 2004) Connat un taux de cohabitation faible : de lordre de d 1,03 personnes par logement (date non prcise), Est caractrise par un taux de mnages urbains s locataires plus lev quau niveau national : plus de 30% (en 2007) contre 26% environ (moyenne annuelle sur 2001-2007) et un taux de mnages propritaires prs de 1,5 fois moins lev : 46% con ntre 65%. Est plus pauvre que la population urbaine natio onale avec une proportion plus leve de mnages gagnant moins de 3.000 MAD mensuel : prs de 40% au niveau de la rgion en 2007 contre 30% lchelle du Royaume (tout milieu confondu) en 200 08. Est compose de mnages qui ont un niveau de d dpenses moyennes annuelles suprieur celui enregistr au niveau national et reprsente 107% de e ce dernier, soit 63 KMAD.

123

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x
Rabat Sal Zemmour Zars : Dynamique r gionale

Prsentation de la rgion :

Indicateurs clefs
Population (en millions d'habitants 2004) 2,4

La rgion de Rabat Sal Zemmour Zars es st une rgion majoritairement urbaine : plus de 80% des d mnages rgionaux rsidant en milieu urbain en 2008 8. Son activit conomique repose essentielle ement sur le secteur tertiaire.

part de la population 8% nationale globale (en 2004) part de mnages urbains ( (en 2008)

84% %

Quelques secteurs clefs dans la rgion

Artisanat :

Produits orients essentiellement vers l exportation. Aucune donne chiffre communiqu e dans la consultation, 4,8% du nombre de chambres au niveau national n

Rpartition des secteurs en fonction du % de la population active de la rgion employe (date non communique)
Secteur Sec eu primaire 17% Secteur tertiaire 57%

Tourisme essentiellement culturel et d Tourisme, daffaires affaires :

Industrie (textile, agro-alimentaire et produits minraux m non mtalliques) :

5% du PIB industriel national

Secteur secondaire 26%

Dclinaison des stratgies nationales et projets s structurants :

Lamnagement et le dveloppement de la valle du Bouregreg est prvu sur une surface p volets "tourisme et loisirs", "habitation" de lordre de 500 Ha intgrant de nombreux projets et "ducation". ducation . La ville nouvelle de Tamesna est conue po our abriter 350.000 habitants sur 542 km, Le projet Technopolis dcoulant du plan "Emergence" " consiste en limplantation dune cit technologique sur une surface de 300 ha, re egroupant des entreprises de loffshoring, mdias, microlectronique, recherche et dveloppeme ent ainsi quun ple acadmique. Lamnagement de la corniche (13 kms) est prvu avec un positionnement sur les activits touristiques et de loisirs, loisirs gnrant ainsi 7.300 7 300 0 emplois directs. directs La rnovation des avenues MED V et de la a Victoire est en cours pour un cot prvu de 50 M de MAD et une enveloppe budgtaire de 400 M de MAD / an jusquen 2010 pour la ville de Rabat. La modernisation du transport en commun est en cours dans la rgion, travers notamment le projet du Tramway.

124

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x
Rabat Sal Zemmour Zars : Dynamique r gionale

Urbanisme et foncier :

Au niveau de lAgglomration de Rabat Sa al Tmara, les plans damnagement des trois principaux centres urbains sont arrivs leur terme. Except le plan damnagement unifi de e schma fonctionnel damnagement (SOFA) (qui lagglomration qui est en cours (PAU) et le reste un document dorientation pas opposable), lagglomration nest pas actuellement dote e lurbanisation de lagglomration et opposable. dun document donnant une vision globale de Les aspects L t majeurs j i t interpellant ll t lurbanisa l b i ation ti d lAgglomration de lA l ti peuvent t tre t rsums comme suit :

Le tissu urbain se caractrise par une densit relativement basse : la densit nette en s par hectares contre 49 prvue par les plans 2008 ne dpasse pas 29 mnages damnagement . Le mode de gouvernance de lagg glomration a t domin par une planification scripturale et technocratique en absen nce de stratgie de dveloppement urbain. urbain Lurbanisation des trois principau ux centres urbains Rabat, Sal et Tmara saccompagne de desserrement urba ain sur les priphries. Ce phnomne est d la conjugaison de deux facteurs :

La difficult de mobilisation du fon ncier urbanisable pourtant disponible au sein des sites originaux . la logique de promotion la recherc che dopportunit foncire.

Les dveloppements priphriques im mpliquent la ralisation des quipements urbains postriori dans une dmarche durbanisme de rattrapage couteux .

Le dveloppement de lagglomration en modle de "ville archipel" sest confirm et a gestion : ncessite lapport de rponses pour la

des menaces sur les sites agricoles g s inter urbains, , des couronnes priurbaines en abs sence de moyens de coordination et de rgulation, de la prservation des espaces p riphriques interstitiels contre les dveloppements anarchiques au niveau des douars ruraux, des problmatiques inhrentes aux x conurbations.

Les centres de Khemisset et Tiflet souffrent t dune dficience en quipement urbain et dune difficult de matrise de dveloppements non rglementaires

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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4 3 Focus sur les marchs rgionaux 4.3. x
Critres Production Mode opratoire (lots, auto-construction, etc.) Part des logements urbains dans le parc global Typologie des logements urbains Age du parc urbain OFFRE Non raccordement en eau / lectricit Degr de cohabitation Proportion du parc urbain inoccup dans le parc urbain global

Rabat Sal Zemmour Zars : Analyse du march m


S Spcificits nationales 9.519logements achevs s en moyenne par an entre 2006 et 2009.

Comparaison par rapport la moyenne nationale 6% du national +

59% des logements achev vs en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de lauto-construction. l t t ti 83% du parc global en 200 04. (Taux durbanisation : 83% en 2008). 62,4% des mnages rsid dent dans des maisons marocaines, 18,2% dans des appartements, 4,4 % dans d des villas, 10,8% dans lhabitat insalubre et 0,1 dans des logements de e type "rural". 46% des d mnages urbains b i s rsident id t dans d d logements des l t de d plus l de d 20 ans et 9% dans des logements s de plus de 50 ans (en 2004).

++

= + N/C N/C /C

15% des logements urba ains non raccords en eau (en 2004). 13% non raccords en l lectricit (en 2004).

1,04 personnes par logeme ent (date non prcise).


N/D en milieu urbain. 17% du parc global en 20 004 tout milieu confondu. N/D en milieu urbain. Tout milieu confondu : 71% du parc inoccup global g sont vacants en 2004. 29% du parc inoccup global sont des rsidences secondaires en 2004. 63% des logements ache evs sont des oprations conomiques et sociales. 20% sont des oprations s faible valeur immobilire.

Structure du parc urbain inoccup

N/C N/C +

Focus sur le logement social

Taux daccroissement de la population / des mnages urbains Pyramide P id d des ges d de l la population urbaine DEMANDE Taille des mnages urbains Statut doccupation en milieu urbain (propritaires, (p p , locataires) ) Pouvoir dachat (en termes de revenus et dpenses) D DEFICIT

Population urbaine : 2,1% (1994-2004)

N/D

e par mnage en 2004. De lordre de 4,6 personne 55% de mnages urbains s propritaires en 2004. 31% de mnages urbains s locataires en 2004. 30% des mnages urbain ns dpensent moins de 3.000 MAD / mois. Les DAMM slvent 60 KMAD, soit 102% des DAMM au niveau national. *

= + N/C +

Dficit en units

ain dont 62% de bidonvilles, 37% dunits lies la 65.000 units en milieu urba cohabitation et 1% dhabitat insalubre en 2008.

N/C

Sources : MHUAE, * HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages, 2000-2 2001.
126

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x
Rabat Sal Zemmour Zars : Analyse du march m

Le parc de logements urbains de la rgion de Rabat Sal Zemmour Zars


La moyenne annuelle des logements achevs sur la a priode 2006-2009 reprsente 6% du national, 63% des logements achevs (2006-2009) relv vent doprations conomiques et sociales et 20% doprations faible valeur immobilire, Concentre prs de 83% du parc de logement glob bal soit une proportion plus leve que celle observe au niveau national (64%) en 2004. Reprsente 10% du parc de logements urbains au niveau national avec prs de 400.000 400 000 logements, logements Est marqu par une part dauto-construction atteign nant 59% des logements achevs en 2009 (tout milieu confondu) , A un ge comparable celui observ au niveau u national: 46% des logements ont plus de 20 ans. Toutefois la proportion de logements de plus de 50 5 ans y est infrieure: 9,4% contre 16% au niveau national. Bnficie dun niveau de confort ( (en 2004) ):

Suprieur celui observ au niveau national en n termes de degr de cohabitation : 1,045 personnes par mnage (Date non communique) contre 1,0 064. Suprieur au niveau national en termes de racc cordement en eau avec 15% de mnages urbains non raccords (contre 17%) et infrieur en termes de e raccordement en lectricit avec 13% contre 10%,

A noter quau niveau du parc global rgional (to out milieu confondu) en 2004 :17% du parc est dit inoccup dcompos comme suit : 71% de logeme ents vacants et 29% de rsidences secondaires.

La population urbaine de la rgion de la rgion de Rabat Sal Zemmour Zars


Connat un TAAM similaire au national : 2,1% sur la a priode 1994-2004, Concentre 84% de lensemble des mnages en 2004 2 aliment par 35.400 nouveaux mnages par an en moyenne sur la priode1994-2004 (soit 37% du u nombre de nouveaux mnages enregistrs au niveau national), Est forme de mnages comptant environ 4,3 perso onnes en 2008 (4,6 en 2004) contre 4,8 personnes par mnage au niveau national en 2004, Est majoritairement propritaires (55% contre 65% au niveau national) avec une proportion plus leve de locataires qu qu l lchelle chelle du Royaume : 31% contre 26% (en 2004), 2004) Est compose de 30% de mnages dpensant moins de 3.000 MAD par mois , Est confronte un dficit en logements estim 61.622 logements (tout milieu confondu) (indcents cest--dire logements sommaires, ruraux, non rgle ementaires ou autres) en 2004. En 2008 ce dernier est estim 65.000 units en milieu urbain Dispose de mnages avec un pouvoir dachat lgr rement suprieur au niveau national : Les DAMM de la au niveau national. rgion g reprsentent p 102% des DAMM enregistres g

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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x
Souss Massa Dra : Dynamique rgionale
Prsentation du Territoire du Grand Agadir :

Indicateurs clefs - Grand Agadir


Population (en ( 2008) 91 000 914

Mtropole de la rgion de Souss Massa Dra, le territoire du Grand Agadir draine l lessentiel essentiel de la vitalit c conomique de la rgion :

Agadir est la 1re station balnaire du Maroc, , La rgion est la 1re exportatrice de prim meurs au niveau national, Le Grand Agadir abrite le 1er port au niv veau national et concentre 55% des activits industrielles de e la rgion avec une importance i t particulire ti li de d l'industrie l'i d t i agro-a alimentaire li t i .

part de la population nationale globale part de rsidents trangers dans le Grand Agadir

3%

0,28%

Dclinaisons des stratgies nationales et projets stru ucturants :

Limplmentation du Plan Azur sest illustre par p le projet de Taghazoute comme station balnaire (686 Ha, capacit de 21.000 lits avec quipements s de loisirs, etc.) et par dautres projets touristiques. Le programme "Ville sans bidonville" (VSB) a t mis en uvre comme en tmoigne la ville dAgadir dclare VSB en 2008 et la signature prvue de contrats villes (Inzegane, Dcheira et Ait Melloul) en vue dune radication complte p des bidonvilles. Ont galement t mens :

le 1er programme de construction en milieux urbain et rural de prs de 130.000 logements par Al Omrane (VIT infrieure 140.000 MAD), des initiatives de restructuration de quart tiers non rglementaires (plus de 1.800 Ha, 32.103 mnages concerns avec un cot global de 505 M de MAD - juin 2009), des projets dquipements, dinfrastructure es et dquipement urbain (port, barrages, autoroute Agadir - Marrakech - juin 2010, etc.), un projet de la ville nouvelle : Tagadirt - 1.13 30 Ha / 200 000 habitants, 33 Projets dhabitat lancs par S.M Le Roi (dont ( plus de 50% achevs) portant sur la ralisation de 65.847 units dont 11% sont des units de relog gement et 45% des units de restructuration, des projets de mise niveau de ZI (Tassila, Ait A Melloul).

Urbanisme et foncier :

La rgion de Sous Massa Dra est pourvue dune importante couverture en documents durbanisme. Lurbanisation du Grand Agadir a t caractrise e par la coexistence de dveloppements urbains planifis et de dveloppements anarchiques. Ainsi, se sont dvelopps des entits excentres souffrant de situation de prcarit sociale : sous quipement, forte densit, d faible qualit urbanistique. Il est noter que lagglomration a connu un rythme acclr de ralisation des projets de restructuration depuis 2003. Cette action a couvert 18.883 hectares (32103 m nages concerns). Lagglomration L agglomration doit relever des enjeux majeurs :

ltalement urbain sur des zones sensibles (t terres agricoles et forestires, arganiers, littoral, zones inondables et mme sismiques), lpuisement des espaces urbanisables : en effet, e les projections spatiales ont t atteintes avant le terme du SDAU, le stress hydrique et les choix de dveloppeme ent durable quil implique, la rgulation des flux migratoires qui se conc centrent actuellement sur le Grand Agadir et latteinte dquilibres territoriaux rgionaux

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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
Comparaison par rapport Souss Massa Dra : Analyse du march la moyenne Lanalyse du march de cette rgion repose essentielleme ent sur lanalyse du Territoire du Grand Agadir. nationale Critres S Spcificits nationales 16% du 25.284 logements achevs en moyenne par an entre 2006 et 2009. Production national

4 3 Focus sur les marchs rgionaux 4.3. x

Mode opratoire (lots, auto-construction, etc.) Part des logements urbains dans le parc global

43% des logements achev vs en 2009 (tout milieu confondu dans la rgion) sont t le l fruit f it de d lauto-const l t t ti truction. Non applicable : lanalyse ne repose que sur le Grand Agadir.

N/C + - / -+ N/D N/D

Typologie des logements urbains

76% des mnages urba ains habitent dans des maisons marocaines en 2004. 7% des mnages habiten nt en appartements et 2% en villas en 2004. 10% habitent h bit t des d logeme l ents t sommaires i / Bidonvilles Bid ill en 2004. 2004

OFFRE

Age du parc urbain Non raccordement en eau / lectricit Degr g de cohabitation Proportion du parc urbain inoccup dans le parc urbain global Structure du parc urbain inoccup Focus sur le logement social Taux daccroissement de la population / des mnages urbains Pyramide des ges de la population urbaine

40% des mnages urbains habitent des logements de plus de 20 ans en es logements de plus de 50 ans. 2004. 5% habitent dans de

18% du parc urbain global en 2004.

77% de logements vacan nts en 2004. 23% de rsidences secon ndaires en 2004. 90% des logements ache evs sont des oprations conomiques et sociales. 1% sont faible valeur immobilire.

+ -

Population urbaine : 3,8%, soit prs de 2 fois suprieur celui observ au 4). niveau national (1994-2004

++

N/D

DEMANDE

Taille des mnages urbains Statut doccupation en milieu urbain (propritaires locataires) (propritaires, Pouvoir dachat (en termes de revenus et dpenses)

es par mnage. De lordre de 4,6 personne 58% de mnages propri itaires . Plus de 30% de mnage es locataires. Moins de 7% des mna ages urbains peroivent plus de 5.000 MAD en 2001 (contre 10% au nive eau national). Les DAMM slvent 61 KMAD, soit 103% des DAMM au niveau national . *

= +

DE EFICIT

Dficit en units

45.185 units fin 2009.

N/C

Sources : MHUAE, * HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages, 2000-2 2001.
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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x
Souss Massa Dra : Analyse du march

Le parc de logements urbains du Grand Agadir


La moyenne annuelle des logements achevs sur la a priode 2006-2009 reprsente 16% du national , 90% des logements achevs (2006-2009) relv vent doprations conomiques et sociales et 1% doprations faible valeur immobilire , Reprsente 5% du parc de logements urbains na ational en 2004, A une proportion de logements raliss par auto-c construction infrieur aux tendances nationales. Ainsi, 43% des logements achevs en 2009 dans l lensem ensem mble de la rgion (tout milieu confondu) ont t raliss par auto-construction, Est caractris par une prdominance du type "m maison marocaine" (dans le Grand Agadir tout comme en milieu urbain dans lensemble de la rgion de Souss Massa Dra) : 76% des mnages urbains occupent ce type de logement tandis que seulement 7% habitent un appartement soit prs de 2 fois moins quau niveau national en 2004. La part des mnages habitant des logements sommaires est lgrement suprieure la moyenne nationale et reprsente 10% en 2004. Les mnages habitant des villas sont 4 fois moins infrieur que le niveau natio onal (2%). (2%) Est plus jeune quau niveau national en 2004 : 40 % des mnages urbains occupent un logement de plus de 20 ans et moins de 5% des logements de plus de 50 ans contre respectivement 50% et 13% au niveau national, Est form, hauteur de 18% de logements inocc cups en 2004 (77% vacants et 23% secondaires) comme ce qui est observ au niveau national.

La population urbaine du Grand Agadir

Connat un taux daccroissement annuel moyen prs p de 2 fois suprieur celui observ au niveau national (3,8% contre 2,1% sur la priode 1994-200 04), et une taille des mnages aligne sur la moyenne nationale : environ 4,6 personnes par mnage en 2004, Est forme de plus de 30% de mnages locataire es et 58% de propritaires contre respectivement 65% et 25% au niveau national (en 2004), Bnficie dun niveau de vie / pouvoir dachat inf frieurs (au niveau de la rgion dans son ensemble) ceux observs au niveau national (donnes de 200 00-2001) : moins de 7% des mnages peroivent plus de 5.000 MAD mensuel contre 10% au niveau national. n De la mme faon, les dpenses annuelles moyennes par personne au niveau de la rgion slvent 13, 7 KMAD contre 13, 9 KMAD au niveau national. Est caractrise par un niveau de dpenses mo oyennes annuelles par mnage suprieur au niveau national : 61 KMAD contre 59 KMAD en 2000/2001. .

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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
43 F 4.3. Focus sur l les marchs h rgionaux i x
Tadla Azilal : Dynamique rgionale

Prsentation de la rgion :

Indicateurs clefs
Popluation part du territoire national Taux d'urbanisation (2006) part de la population nationale globale 1 465 000 2,40% 37% 4,80%

La rgion L i d Tadla de T dl Azilal A il l est t essentielleme ti ll ent t rurale l et t agricole.

Ainsi, prs de 53% de la population active rgionale est employe dans ce secteur contre moins s de 8% en industrie (essentiellement agro-alimentaire) ). Le secteur tertiaire y est, quant lui, faiblement reprse ent.

Le phnomne de migration ltranger est particulirement connu au sein de la populat tion rgionale. Toutefois, aucun chiffre ne vient illustrer cette donne d au sein de la consultation. Le MHUAE a mobilis une surface de 1.600 Ha (englobant 39 communes de la rgion) particulirement dans le milieu m rural en vue de raliser des p projets j dhabitat social et c conomique q et des ensembles commerciaux. Entre 2003 et 2008, de nombreuses oprations de lotissement et de construction ont t menes dans les villes de Beni Mellal et Azilal :

Donnes 2008
Population (en millions 2008) Superficie (en km) 1,47 17 209

Dclinaison des stratgies nationales et projets structurants :

Focus sur les projets dinvestissement en 2008 valids par la Commission rgionale dinvestissement

8 projets de lotissement concernant 2.389 lots avec une enveloppe budgtaire de prs de 143 M de MA AD, 21 projets de restructuration concernant plus de 11.500 mnages avec une enveloppe budgtaire de plus p de 120 M de MAD.

De lordre de 7,1 Mds de MAD soit + 215% par rapport 2007 Baisse B i d 13% de de d linvestissement li ti t dans le secteur immobilier entre 2006 et 2007 (0,41 Mds de MAD en 2007) Exemples de projets relatifs au secteur de lhabitat raliss : La mise en place dun ple urbain par ONAPAR, la ralisation dun ensemble immobilier par la socit Somaa, un projet cotouristique par la socit PLH, etc.

Un projet dagropole prvu par le plan "Emerg gence" est en cours dtude, dune superficie de plus de 240 ha, prvoyant plus de 4.500 emplois avec un inves stissement de 2,5 milliards de MAD.

Urbanisme et foncier :

Le taux de couverture en document durbanisme e de la rgion est de 100% en milieu urbain. La rgion se caractrise par la faiblesse de larmature urbaine et de la dynamique urbaine. Les centres urbains de la rgion stendent au dtriment des espaces agricoles. Ainsi Bni Mellal lempitement est estim en moyenne 13,65 ha par an. A Fqih Ben Saleh, des terrains irrigus fort potentiel t ti l sont t touchs t h par ce phnomne. h Le sous quipement de ces villes constitue une contrainte c importante. La rgion recle dimportantes opportunits fon ncires : 929 ha de terrains publics urbanisables dont 84 de terrains collectifs et 11% domaine priv de lEta at. Si Bni Mellal, le foncier tatique et collec ctif spuisent, Fqih Ben Saleh prsente dimportantes opportunits. Il sagit dune rserve de terrains domaniaux lintrieur du primtre urbain et dune assiette foncire trs importante de terre collective es pouvant accueillir les extensions futures. futures

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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4 3 Focus sur les marchs rgionaux 4.3. x
Tadla Azilal : Analyse du march
Critres Production Mode opratoire (lots, auto-construction, auto construction, etc.) Part des logements urbains dans le parc global

Comparaison par rapport la moyenne nationale


2% du national ++

S Spcificits nationales
2.461 logements achevs en e moyenne par an entre 2006 et 2009. 84% des logements achevs en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de lautoconstruction.

N/D

Typologie des logements urbains

Plus de 85% des mnages urbains habitent une maison marocaine. 1,5 fois moins de mnage es urbains habitent un logement sommaire / bidonville (compar au national) : 6% (en ( 2004). 2% des mnages urbains ha abitent des villas en 2004. 2% des mnages urbains ha abitent des appartements en 2004.

++ --= -

OFFRE

Age du parc urbain

La moiti des logements urba ains ont plus de 20 ans en 2004 et 10% des logements ont plus de 50 ans.

nages urbains non raccords en eau et lectricit (date Non raccordement en eau / Prs de 25% / 15% des mn non prcise). lectricit

++

Degr de cohabitation Proportion du parc urbain inoccup dans le parc urbain global Structure du parc urbain inoccup Focus sur le logement social Taux daccroissement de la population / des mnages urbains Pyramide des ges de la population urbaine DEMANDE Taille des mnages urbains Statut doccupation en milieu ili urbain b i (propritaires, locataires)

N/D

9% du parc de logements est inoccup en 2004.

--

8% du parc rgional glob bal est vacant et 1% est compos de logements secondaires et ou saisonniers en 2004. 2004

N/C

79% des logements achevs sont s des oprations conomiques et sociales. *

Population urbaine : environ 1,7% sur la priode 1994-2004 .

N/D

N/D

86% de propritaires en 2004 4.

++

Pouvoir dachat (en termes Les DAMM slvent 57 KMA AD, soit 97%des DAMM au niveau national. * de revenus et dpenses) DE EFICIT

Dficit en units

82.353 dont 92% relvent de Q QHNR (2009

N/C

Sources : MHUAE, * HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages, 2000-2 2001.
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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x
Tadla Azilal : Analyse du march

Le parc de logements urbains de la rgion de Tadla Azilal A

La moyenne annuelle des logements achevs sur la priode 2006-2009 ne reprsente que 2% du national, 79% des logements achevs (2006-2009) relvent doprations conomiques et sociales, Est majoritairement ralis par auto-constructio on: hauteur de 84% des logements achevs en 2009 (tout milieu confondu) contre 55% au niveau nationa al, Est caractris par une prpondrance du nombre e de mnages occupant une maison marocaine : plus de 85% contre moins de 75% au niveau national (en 2004). La part des mnages habitant des villas, appartements et logements sommaires est infrieure la moyenne nationale avec respectivement 2%,6% et 2%, Est moins touch par lexistence de logements sommaires / bidonvilles : prs de 2 fois moins de mnages occupent de tels logements en comparais son avec les mnages nationaux (en 2004). Toutefois, le confort des logements y est globalement t plus faible quau niveau national en termes de raccordement en eau / lectricit (respectivement t 23% / 13% des mnages urbains rgionaux date non prcise contre 17% / 10% lchelle du Royau ume en 2004), Est constitu prs de 50% de logements g s de plus de 20 ans (conformment la moyenne nationale) en 2004. La part de logements gs de plus de 50 ans en 2004 slve quant elle 10% et est donc infrieure celle observe au niveau natio onal (16%), A noter quau niveau du parc rgional (tout milieu u confondu) : 8% est dclar vacant et 1% secondaire / saisonnier en 2004.

La population urbaine de la rgion de la rgion de Tadla Azilal

Connat un rythme de croissance infrieur c celui observ au niveau national : ainsi son taux daccroissement annuel moyen est de lordre de 1,7% 1 contre 2,1% au niveau national (sur la priode 2004 et 1994), Est E t constitue tit de d plus l de d mnages (t t milieu (tout ili confondu) f d ) occupant t des d logements l t de d plus l de d 5 pices i quau niveau national : prs de 20% dentre eux (da ate non communique) contre moins de 15% au niveau du Royaume (en 2004), Est marque par une proportion de mnages prop pritaires plus leve quau niveau national : 86% de mnages urbains contre moins de 15% de loca ataire en 2004 (contre respectivement 65% / 25% lchelle du Royaume en 2004), Les DAMM enregistres au sein de la rgion repr rsentent 97% de celles du niveau national en 20002001.

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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x
Tanger Ttouan : Dynamique rgionale

Prsentation de la rgion :

Indicateurs clefs
2,5

La rgion L i d Tanger de T Tt Ttouan b fi i dun bnficie d positionnement iti t spcifique au niveau national. Popluation (en million d'habitants en 2004) Elle est considre comme le second ple industriel moigne la ville de aprs celui de Casablanca, comme en tm Tanger qui concentre, elle seule, 4 zone es industrielles part de la population nationale globale (en dont 2 avec statut de zones franches.
2004) part de la population rgionale totale (en 2004) part de la population urbaine rgionale / urbaine nationale (en 2004)

8,3%

Dclinaison des stratgies nationales et projets st tructurants :


La rgion de Tanger-Ttouan compte plusieurs grands projets : urbaine rgionale/ Le Port de Tanger-Med, Le renforcement du rseau routier et auto oroutier, Les projets dhabitat et durbanisme lanc cs par S.M Le Roi, Les projets de villes nouvelles :

58,4%

8,8%

Geznaya : 1.070 Ha 350 000 habitants,

Donnes 2008
2,59

Kssar-Seghir - Ksar majaz : 1.500 Ha - capacit Population (en millions daccueil de 100.000 habitants dont 40% de touristes, 2008) Chrafat : 1.300 Ha, 30 000 logem ments, 150.000 habitants.
Focus sur les projets dinvestissemen nt en 2008 valids par la Commission rgionale din nvestissement

De lordre de 7,1 Mds de MAD soit + 215% 2 par rapport 2007 Baisse de 13% de linvestissement dans le secteur immobilier entre 2006 et 2007 (0,41 Mds de MAD en 2007) Exemples de projets relatifs au secteu ur de lhabitat raliss : La mise en place dun d un ple urbain par ONAPAR, ONAPAR la ra alisation d dun un ensemble immobilier par la socit Somaa, un projet co-touristiqu ue par la socit PLH, etc.

Urbanisme et foncier :

La rgion dispose dun important taux de couve erture en documents durbanisme. Cependant, la problmatique du non respect de es options des documents durbanisme se pose avec acuit. Par ailleurs, le recours la drogation n a donn lieu des changements de vocation de zones, la l surdensification, d ifi ti loccupation l ti des d spaces rservs aux quipements i t socio-collectifs, i ll tif et t lempitement sur des zones agricoles intensi ives, des rserves naturelles et boisements Les titres khalifiens posent problme du fait qu uils sont incompatibles avec la lgislation en matire durbanisme et de la difficult de leur transforma ation en titres fonciers engendrant ainsi un faible taux dimmatriculation. Les transactions non rglementaires continuen nt avec un recours important au morcellement et au partage p g clandestin des terrains, , la vente en ind division des biens de p petites surfaces, , ltablissement des actes adulaires malgr leur interdiction.

134

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4 3 Focus sur les marchs rgionaux 4.3. x
Tanger Ttouan : Analyse du march
Critres Production Mode opratoire (lots, autoconstruction, etc.) Part des logements urbains dans le parc global

Comparaison par rapport la moyenne nationale 13% du national --

S Spcificits nationales 19.682 logements achev vs en moyenne par an entre 2006 et 2009. 21% des logements achev vs en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de l t lauto-construction. t ti

N/D 77% des mnages urbains habitent une maison marocaine en 2004. 12% habitent des apparte ements en 2004. 5% habitent des logements sommaires ou bidonvilles en 2004. 2% habitent des villas en 2004. + = N/D N/D 22% du parc urbain global en 2004 soit 85.600 logements.

Typologie des logements urbains

OFFRE

Age du parc urbain Non raccordement en eau / lectricit Degr de cohabitation Proportion du parc urbain inoccup dans le parc urbain global Structure du parc urbain inoccup Focus sur le logement g social

Prs de 50% des mnage es urbains habitent des logements de plus de 20 ans et 14% dans des logem ments de plus de 50 ans.

+ + =

64% de logements vacan nts en 2004. 36% de secondaires / sa aisonniers en 2004.

70% des logements achev s sont des oprations conomiques et sociales.

Taux daccroissement de la population / des mnages urbains Pyramide des ges de la population urbaine DEMANDE Taille des mnages urbains Statut doccupation en milieu urbain (propritaires, locataires) Pouvoir dachat (en termes de revenus et dpenses)

Population : 2,4% / mnag ges : 3,5% (sur la priode 1994 - 2004). 43.400 personnes et 10.318 mnages (Date non prcise).

N/D

De lordre de 4,6 personnes s / mnage urbain en 2004. 51% de propritaires en 2004. 32% de locataires en 200 04. 88% des mnages urbains s touchent moins de 5.000 MAD en 2000 (90% au niveau national au a niveau national en 2000). Les DAMM slvent 56 KMAD, soit 95% des DAMM au niveau national. *

= +

= -

D DEFICIT

Dficit en units

71.170 dont 76% dhabitat t non rglementaire (2009).

N/C

Sources : MHUAE, * HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages, 2000-2 2001.
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Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x
Tanger Ttouan : Analyse du march

Le parc de logements urbains de la rgion de Tanger Ttouan


La moyenne annuelle des logements achevs sur la a priode 2006-2009 reprsente 13% du national, 70% des logements achevs (2006-2009) relvent doprations conomiques et sociales, Reprsente 10% du parc de logements urbains au niveau n national soit 387.415 logements, En 2009, 21% des logements achevs sont le fruit de d lauto-construction, du type Est marqu q p par la p prdominance p plus marque q yp "maison marocaine" q quau niveau national : ainsi, 77% des mnages urbains occupent une maison m marocaine en 2004 contre 69% lchelle du Royaume. Par ailleurs, les part des mnages urba ains en appartements, villas et habitat sommaires sont infrieures dans la rgion avec respectivement 12% %, 5% et 2% A un ge comparable au parc urbain national avec c prs de 50% des mnages occupant des logements gs de plus de 20 ans (contre 50% au niveau na ational), et 13,8% des logements de plus de 50 ans (contre 13,2% au niveau national), Est dclar inoccup hauteur de 22% (du pa arc urbain global) : avec 64% de logements vacants (proportion infrieure la moyenne nationale) et 36% 3 de logements secondaires (contre 25% au niveau national) en 2004. Ces donnes ne prennent pas s en compte les logements en cours de construction (information non disponible).

La p population p urbaine de la rgion g de la rgion g de Tanger g Ttouan

Est constitu dune majorit de mnages urbains s (64% de lensemble des mnages). Ces derniers enregistrent un taux daccroissement moyen annuel de lordre de 3,50% (1994-2004), quivalent celui enregistr au niveau national sur la mme pri iode (3,3%), Est forme de mnages urbains propritaires ha auteur de 51% en 2004 (contre prs de 65% au niveau national) et de 32% durbains locataires (contre 25 5,5% au niveau national), Dispose de faibles revenus avec 88% des mnag ges urbains percevant moins de 5.000 5 000 MAD en 2000 (proportion comparable au niveau national : 90%) et 70% gagnant moins de 3.000 MAD (contre 74% au niveau national. Les chiffres nationaux prcits sont t issus de la consultation de Tanger -Ttouan. Est confronte un dficit de 71.170 unit en 2009 dont 76% d "habitat non rglementaire", Dispose de mnages avec un pouvoir dachat inf frieur au niveau national : Les DAMM de la rgion reprsentent 95% des DAMM nationaux , soit 56 KM MAD en 2000-2001.

136

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x
Taza Al Hoceima Taounate : Dynamique r gionale

Prsentation de la rgion :

Indicateurs clefs

La rgion de Taza Al Hoceima Taou unate est majoritairement rurale. Ainsi, plus de 75% de sa population vit en milieu rural.

part du territoire national 3%

Dclinaison D li i d des structurants :

stratgies i

nationales i l

et t

projets j

Population (en millions d'habitants en 2008)

1,81

Le programme "Villes sans bidonvilles" a t dclin au niveau de la rgion. Plusieurs projets dans le domaine de l lhab hab bitat et de lurbanisation ont t lancs par S.M Le Roi (relogement de sinistrs, mise niveau ur rbaine, ) concernant prs de 14.000 units pour un cot de lordre de 860 M de MAD. Le projet du ple Badis situ dans la pro ovince dAl Hoceima stend sur 53 ha. Les travaux damnagement sont 95% davancement.

part de la population nationale globale (en 2004) part de la population urbaine b i rgionale i l / nationale (en 2004)

6%

3%

Urbanisme et foncier :

Les centres L t urbains b i rgionaux i subissent bi t une e urbanisation b i ti des d centres t urbains b i rapide id et t difficile diffi il contrler. En outre, il existe des besoins importants en matire dquipement et dinfrastructures. Le dveloppement urbain reste handicap par p une offre en foncier constructible limite due une faible immatriculation des terrains lie e la problmatique des titres khalifiens et ce, notamment dans la province d dAl Al Hoceima. Hoceima Prs de 643 ha de terrains publics potentielle ement urbanisables ont t identifis au niveau des provinces de Taounate et Taza. Cette dernire en accueille 508 hectares. Les terrains en question sont en majorit domaniaux mais g galement militaires et collectifs.

137

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4 3 Focus sur les marchs rgionaux 4.3. x
Critres Production Mode opratoire (lots, auto-construction, etc.) Part des logements urbains dans le parc global

Taza Al Hoceima Taounate : Analyse du march m


S Spcificits nationales 8.978 logements achevs en moyenne par entre 2006 et 2009. 65% des logements achev vs en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de lauto-construction. l t t ti

6% du national ++ 2% du national + -+ -N/D N/D

N/D. 98.000 logements urbain ns en 2004. (taux durbanisation : 24% en 2004). 80% des mnages urbain ns habitant des maisons marocaine en 2004. 4% dans des appartem ments, soit 3 fois moins quau niveau national (2004). 12% dans d d logement des l t sommaires ts i / bidonville bid ill en 2004. 2004 1% dans des villas en 20 004.

Typologie des logements urbains

OFFRE

Age du parc urbain Non raccordement en eau / lectricit Degr de cohabitation Proportion du parc urbain inoccup dans le parc urbain global Structure du parc urbain inoccup Focus sur le logement social Taux daccroissement de la population / des mnages urbains Pyramide y des ges g de la population urbaine Taille des mnages urbains Statut doccupation en milieu urbain (propritaires, locataires)

s habitent dans des logements de plus de 20 ans 45% des mnages urbains en 2004 et 8% dans des lo ogements de plus de 50 ans.

18% du parc urbain global (2004). 71% de logements vacan nts (en 2004). 29% de logements secon ndaires (en 2004). 90% de logements g achev vs relvent doprations p conomiques q et sociales . 3% doprations faible e valeur immobilire.

= = + + -

Population urbaine : de lord dre de 1,6% (priode 1994-2004).

N/D

DEMANDE

Environ 5,1 pers. / mnage en 2004.


+ = + + +

55% des mnages urbains s sont propritaires en 2004. 25% sont locataires en 20 004. 12% des mnages urbains s sont logs gratuitement. 48% des mnages urbains peroivent moins de 2.000 MAD mensuels en 2000 (52% au niveau natio onal en milieu urbain en 2000). 10,9% des mnages urba ains peroivent plus de 5.000 MAD mensuels en 2000 (10,3% au niveau na ational en milieu urbain en 2000). Les DAMM slvent 63 KMAD, soit 107 % des DAMM au niveau national . *

Pouvoir dachat (en termes de revenus et dpenses)

DEFI ICIT

Dficit en units

6.441 6 441 units dont 61 61,3% 3% du d units lies la cohabitation cohabitation, 32 32,2 2 % aux bidonvilles et 6,4% lhabitat menaant t ruine.

N/C

Sources : MHUAE, * HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages, 2000-2 2001.
138

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchs rgionaux x
Taza Al Hoceima Taounate : Analyse du march m

Le parc de logements urbains de la rgion de Taza Al A Hoceima Taounate


La moyenne annuelle des logements achevs sur la a priode 2006-2009 reprsente 6% du national, 90% des logements achevs (2006-2009) relv vent doprations conomiques et sociales et 3% doprations faible valeur immobilire, Reprsente environ 2 % du parc de logements urb bains national, avec prs de 100 logements en 2004, Voit 65% des logements (tout milieu confondu) tre raliss par auto-construction en 2009, Est caractris par une importance plus marq que des mnages urbains occupant une maison marocaine (80% en 2004) et une part des mnages s urbains dans des appartements de lordre de 4% soit 3 fois infrieure celle observe au niveau national. Par ailleurs, les logements sommaires / bidonvilles ont un poids plus grand dans la r gion quau niveau national en concentrant 12% des mnages urbains (contre 9% lchelle du Royaum me). La part des mnages dans les villas est quasi nulle : 1%, Est plus jeune que le parc urbain national: 45% / 8% % des mnages urbains occupent un logement de plus d 20 ans / plus de l de d 50 ans en 2004 contre t 50% / 13 3% au niveau i national, ti l Dtient 18% de logements inoccups en 2004 (align sur le national) avec une part des logements secondaires plus marque quau niveau du Roya aume : 29% du parc urbain inoccup en 2004 contre 25%.

La population urbaine de la rgion de la rgion de Taza Al Hoceima Taounate


Reprsente moins de 25% de la population rgionale en 2004 Est faiblement urbaine avec un taux durbanisation de d lordre de 24% uniquement en 2004 A un taux daccroissement annuel moyen infrieur la moyenne nationale : 1,6% par an contre 2,1% sur la priode 1994-2004, Est forme de prs de 90.000 mnages soit enviro on 2% de lensemble des mnages urbains au Maroc, Participe hauteur de 2% au crot des nouveaux mnages urbains lchelle nationale, Est compose de mnages :

dont la taille moyenne est lgrement sup rieure la moyenne nationale : 5,1 personnes par mnage urbain dans la rgion en 2004 con ntre 4,8 lchelle du Royaume, Propritaires hauteur de 55% (contre 65% % au niveau national), locataires 25% (align sur la moyenne nationale) et logs gratuitement 12% (suprieur la moyenne nationale) en 2004, Qui peroivent, en milieu urbain, un revenu u suprieur celui observ au niveau national : ainsi 48% des mnages urbains rgionaux peroiv vent moins de 2.000 MAD mensuels en 2000 contre 52% au niveau national et 10,9% un revenu u suprieur 5.000 MAD mensuels contre 10,3% au niveau national. Dont les DAMP en milieu urbain reprsen ntent 69% des DAMP au niveau national (en milieu urbain en 2007) soit 9.582 MAD. Dont les DAMM reprsentent 107% des DAM MM au niveau national en 2000/2001 soit 63 KMAD. KMAD

139

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Les marchs rgionaux en synth hse
Analyse Rgion / Maroc

Lanalyse des consultations rgionales communiques a permis de faire ressortir les principaux i i constats t t suivants i t : Constats rgionaux Maroc 70% de maisons marocaines

Prsentation globale et typologie

La part des maisons marocaine es varie entre 51% (Grand Casablanca) et 91% (Guelmim m Es Smara)

Mode opratoire

Lauto-construction reprsente entre 21% (Tanger e Boujdour Sakia El Ttouan) )et 100% (Layoune Hamra, Guelmim Es Semara) des logements achevs en 2009.

49% de logements achevs par autoconstruction (2009)

Statut doccupation

La part des propritaires varie entre e 40% (Layoune Sakia Hamra) et 86% (Tadla Azilal A )

65% de propritaires

Parc inoccup

Le parc inoccup varie entre 8% % (Mekns Tafilalt) et 25% du parc global (Guelmim)

19% du parc global

Production

La moyenne des logements ach hevs varie entre 1.036 (Guelmim Es Smara) et 25.284 4 logements (Souss Massa Draa) La moyenne des oprations faible f VIT et conomiques et sociales (2006-2009) varie entre 70% des logements G Casablanca) et achevs (Tanger Ttouan et Grand 100% (Guelmim Es Smara) Les dpenses annuelles par m nage (DAMM) varient entre 46 KMAD (Marrakech Te ensift El Haouz) et 81 KMAD (Grand Casablanca) en n 2000-2001.

153.771 logements achevs en moyenne/an (20062009) 82% en moyenne doprations faible VIT et conomiques et sociales (2006-2009)

Logement social

Pouvoir P i dachat

DAMM slvent l t 59 KMAD (2000-2001)

Rnovation

La part des mnages habitants des logements de plus de s Massa Draa) et 58% 20 ans varie entre 40% (Souss (Doukkala Abda)

50% des mnages habitent des logements > 20 ans

140

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.3. Synthse des enjeux majeurs : Offre O Demande

Sur la base des rsultats de lanalyse du march de limmobilier rsidentiel, les principaux leviers d daction action permettant l ladquation adquation de l lo o offre la demande tout en optimisant l lutilisation utilisation du parc de logement actuel sont :

Une croissance du rythme de rsorptio on du dficit manant des mnages occupant un logement sommaire, un bidonville, un n habitat vtuste ou habitant en cohabitation ; Une action de rgulation de loffre pour une adquation des prix des units par d mnages : rapport aux fourchettes de revenus des

A ce titre, seules les donnes rela atives aux fourchettes de revenus sont disponibles aujourdhui; ces dernires restan nt toutefois trop larges pour permettre une relle analyse. Paralllement, aucune information quantitative nest communique au sujet des prix des catgories de logements constituant loffre (haut standing, luxe, etc.) disponible sur le march. En vue de quantifier cette inad quation "offre / demande" et dy faire face, il est donc impratif de croiser les fo ourchettes de revenus des mnages avec les produits offerts sur le march.
Revenus Prix dun logement

Plus de 13.630 Entre 5.110 et 13.630 2.385 MAD

> 800.000 MAD Entre 300.000 et 800.000MAD 140.000 MAD

Demande

Offre

Une exploitation des logements vaca ants existant : Il parat indispensable didentifier la nature des logements vacants en termes de typologie, dge (etc.) pour mieux comprendre les raisons de leur vacance et n logements pour les mnages demandeurs. pouvoir mettre profit ce stock en Une action sur la rnovation qui po ourrait contribuer la valorisation des units et anticiper ti i l dgradation la d d ti du d parc existan i t t: Toutefois, labsence dinformation au sujet de ltat des logements, de leur onstruction rend impossible toute valuation du entretien, de la qualit de la co besoin en rnovation. Une structuration du segment du locat tif, qui pourrait apparatre comme une solution transitoire t a s to e pe permettant etta t de sat satisfaire sa eu une e pa partie t e de la a de demande a de e en logements oge e ts pou pour les es mnages, ne pouvant pas accder la a proprit.

141

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.4. Organisation de la filire de limm mobilier

Limmobilier rsidentiel est une activit intgr re dans la filire de limmobilier et reste assujettie la performance de l lensemble ensemble des maillons de la chaine d dacteurs acteurs.

Btiment et Travaux Public cs


Gros uvre, Electrification Electrification, Eau potable,

Menuiserie, Plomberie Chauffage, Clim Peinture,....

Production matriaux

Amnagement

D veloppement

Commercialisation

Gestion & Services

Cimentier, Producteur bton, P d t Producteur briques et tuiles,

Amnageur, Bureau dtude, Bureau di i dingnieur.

Promot teur immobilier, Archite ecte, E t reneur, Entrep Bureau u dtude e,...

Promoteur immobilier, Agences i immobilires, bili Courtier immobilier, Notaire,...

Promoteur immobilier, Agences i immobilires, bili Gestionnaires,...

Transport et logistique

Financemen nt

Banques, Fonds dinvestissement,

Foncires immobilires, ...

For rmation

Ecoles et universits, OFPPT,...

142

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
44 O 4.4. Organisation i ti de d la l filire fili : vue syn noptique ti
Zoom sur lindustrie, lamnagement et le dveloppement d

Industrie des matriaux

Travaux pub blics & Amnagement

Dveloppement

700 entreprises (2007)

BTP : 50.000 en ntreprises (5.000 entreprises structures) Environ 2.000 architectes a exerant dans le priv Environ 600 bur reaux dtudes (160 agrs par la Fdration des bureaux de conseil et ding nierie) Construction : 3.350 entreprises structures Promotion : 1.500 entreprises (500 inscrits la FNPI)

Entreprises / oprateurs

Travaux publics s : 1.650 entreprises structures

Lotissement et amnagement : Concentration des oprateurs

Production 20 milliards MAD (production) (2007) 50.985 lots hab bitat/ an (2006-2008) 1.114 lots indus striels sur le march

15,5 M . m autoriss / an (2000-2007) 55.500 logements / an (part en autoconstruction t ti et t informel)

Emplois 35.000 (2007)

Plus de 905.000 emplois formels (2008)

(Construction + services associs) 870.000

Valeur ajoute

8 milliards MAD de valeur ajoute (2007) 17% de la valeur ajoute de lIndustrie (2004)

BTP : 7% du PIB national (2007)

Sources : Fdration National des btiments et travaux publiques (FNBTP), Fd dration des Matriaux de construction (FMC), Fdration nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), MHUAE, Ministre de lIndustrie, du Commerce et des Nouvelles Technologies (MCINT). 143

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.4. Organisation de la filire de limm mobilier : Le secteur des matriaux de
construction

Lindustrie du Ciment :

La production L d ti de d ciment i t atteint tt i t 13 millions illi de tonnes de t en 2007 avec une capacit it de d broyage b d de 16,2 tonnes. En 2015, il est prvu une capacit t de broyage de 18,3 tonnes. 4 grandes cimenteries se partagent le march national. La consommation nationale est de 375 kg/ an/ a habitant en 2006. Elle reste relativement basse en comparaison dautres pays. Entre 2008 et 1998, les ventes ont doubl. Elles correspondent environ 14 millions de tonnes en 2008.
Rpartition du march national du ciment entre les s4 cimenteries en 2007 Consommation de ciment annuelle par habitant (en kg) en 2006

Asment 9% Holcim 21 70% 21,70% Ciments du Maroc 27,80%

La Lafarge 41,50%

Espagne Portugal Moyenne europenne Turquie Maroc 0


510 490 375 810

1240

500

1000

1500

Lindustrie de la cramique

Au niveau national, huit grandes socits interviennent i dans lindustrie de la cramique employant plus p de 6.500 salaris en 2007. Plus de 5000 emplois co oncernent la branche des carreaux. La production national a enregistr une augm mentation de plus 69% entre 1998 et 2006. Le Maroc arrive en tte a ec le Vietnam en terme de croissance du avec d secteur. ecte r

Consommation en carreaux annuelle par habitant (en kg) fin 2005

Espagne Italie Egypte


1,6 1,3 3,11

7,5

La production mondiale est suprie eure la consommation de 10 % engendrant ainsi un u climat de Maroc concurrence intense (2003). Concernant le carrelage :

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

La production nationale est de 60 million ns de m en 2007 soit 2007, it 85% de d la l capacit it de d productio d tion1. Au niveau national, un habitant consomme e fin 2005 1,3 m par an, contre 7,5 en Espagne. A horizon 2012, cette industrie cible une co onsommation de 100 millions m de carrelage. La valeur de vente atteint les 2,1 milliards de MAD en 2006. Cependant, les importations ont atteint 13 M de m en 2005 (85% en provenance dEspagne, 7% dItalie et 6% de France).

1.

MHUAE, analyse du secteur de lindustrie des matriaux de construction au Maroc, 200 08.

Sources : Fdration National des btiments et travaux publiques (FNBTP), Fdration F des Matriaux de construction (FMC), Fdration nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), MHUAE, Ministre de lIndustrie, du Commerc ce et des Nouvelles Technologies (MCINT). 144

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.4. Organisation de la filire de limm mobilier : Le secteur des matriaux de
construction

Concernant le sanitaire :

En 2007, la production a attein nt 4 millions de pices sanitaires dont 1,5 millions pour le march locale. La capa acit de production nationale est de 5 millions de pices (2007).1 62,5% de la production a t destin lexport (2007).1 Elle reprsente 90% M de Construction en 2007. des exportations de la filire Matriaux Les ventes ont atteint les 800 0 millions de MAD en 2006 dont 300 millions lexport.
Un atout certain : une main duvre bon march ... ... mais un cot de production non comptitif
Cot de production dans lindustrie de la cramique q Carreau de cramique (MAD) Maroc 42 Espagne 30,7

Cot horaire dans lindustrie de la cramique q Maroc 17,32 Espagne 70

Salaire horaire moyen (MAD)

S Source : Urbifrance - missions conomiques France 2002

Lindustrie de lacier

Lindustrie marocaine fabrique trois produ uits : les ronds lisses, les armatures haute adhrence et les treillis souds. La production est de 1,2 millions de tonnes de fer bton en 2007. La consommation dacier % entre 2002 et 2007, avec une augmentation du a enregistr une croissance de prs de 70% prix moyen annuel de 7,7% entre 2002 et 20 006. Lindustrie qui compte cinq oprateurs est domine par la SONASID.

Lindustrie du bton prt lemploi


La production de bton est de plus de 3,5 millions m de m3 en 2007. Il est prvu une augmentation de la product tion de plus 14 % l lhorizon horizon 2010, 2010 quivalent 4 millions de m3. Il est noter que le taux de pntration sur le l march local est limit : 9%.1

1.

MHUAE, analyse du secteur de lindustrie des matriaux de construction au Maroc, 200 08.

Sources : Fdration National des btiments et travaux publiques (FNBTP), Fd dration des Matriaux de construction (FMC), Fdration nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), MHUAE, Ministre de lIndustrie, du Commerce et des Nouvelles Technologies (MCINT). 145

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4 4 Organisation de la filire de limm 4.4. mobilier
Le secteur des matriaux de construction

Marbre et pierre dimensionnelles

La production annuelle est de 2 millions s de m, correspondant 50% de la capacit nominale. En effet, la capacit de transform mation annuelle des tranches et carreaux atteint les 4 millions de m (donnes 2007). Cette industrie englobe une centaine doprateurs d en majorit de petite taille qui interviennent au niveau de lextraction, de limportation, de la finition, de la pose et de la d un milliard de MAD (donnes 2007). commercialisation. Le chiffre daffaires est de La production du marbre est soumise une u concurrence mondiale importante. Le Maroc 1 participe avec seulement 0,38% dans la production p mondiale en marbre. La Chine vient en tte des pays producteurs suivie de lItalie. LEgypte L occupe le cinquime rang. Les importations restent importantes : 275 5.000 tonnes contre une production nationale de 150.000 tonnes avec 55.000 tonnes destin s lexportation. 1

Pltre

La production est de plus de 350.000 tonnes correspondant la demande en 2007. Entre 2002 et 2006, elle a connu une croissance i annuelle ll moyenne de d plus l 7,2%. La consommation nationale annuelle par habitant ramene aux m de cloisons et plafonds est de 0,75 m contre 11,2 aux Etats-Unis, 4,4 en France et 1 m en Italie.

Consommation annuelle de pltre par habitant (en m ramen aux m de cloisons et plafonds)

Maroc Italie France USA


0,0

0,75 , 1 4,4 11,2


2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0

1.

MHUAE, analyse du secteur de lindustrie des matriaux de construction au Maroc, 200 08.

Sources : Fdration National des btiments et travaux publiques (FNBTP) (FNBTP), Fd dration des Matriaux de construction (FMC) (FMC), Fdration nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), MHUAE, Ministre de lIndustrie, du Commerce et des Nouvelles Technologies (MCINT).

146

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
44 O 4.4. Organisation i ti de d la l filire fili de d limm li mobilier bili : Le secteur des matriaux de
construction

Faiblesses

La croissance des projets immobiliers au Maroc, Le passage dune production artisanale une production industrielle, Un potentiel de croissance de la consommation nationale (pour se rapprocher du benchmark international) Laugmentation progressive de la demande en produits de qualit, La rglementation du secteur. secteur

La main duvre est bon march mais le cot de production non comptitif du fait des diffrentes t taxes imputables i t bl et td du cot t d de lnergie, Les disponibilits et cot des matires premires, Le positionnement sur des produits faible valeur ajoute, Lorganisation artisanale du secteur, La faible demande de produits de qualit dans le march local, La pntration graduelle de produits trangers, La disponibilit en approvisionnement et transport.

Atouts

Enjeux majeurs m

Constance des approvisionnem ments (matires premires) Consolidation des entreprises locales l (petits fabricants, etc.) Innovation et dveloppement de d nouveaux produits Optimisation p de la consommati ion dnergie g Modernisation des units de pr roduction traditionnelles

Sources : Fdration National des btiments et travaux publiques (FNBTP) (FNBTP), Fdration des Matriaux de construction (FMC) (FMC), Fdration nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), MHUAE, Ministre de lIndustrie, du Commerce et des Nouvelles Technologies (MCINT).

147

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.4. Organisation de la filire de limm mobilier : Le secteur BTP

Les entreprises du BTP 1 regroupent plus de 50.000 oprateurs dont :

Prs de 5.000 entreprises structures et or rganises (une quasi-totalit de PME) dont 2/3 dans le btiments et 1/3 dans les travaux publics. Plus de 40.000 entreprises informelles (u une majorit de TPE), oprant essentiellement dans limmobilier rsidentiel.

Ce secteur ncessite une forte main duvre : plus de 950.000 emplois sont recenss, Les oprateurs sont concentrs essentiellement Casablanca C (22%), Rabat-Sal (17%) et Mekns-Tafilalet (11 4%) (11,4%), La majorit des entreprises ralisent un chiffre daffair re infrieur 10 M MAD,
Rpartition des entreprises du BTP par activi it
16% 14% 15%
Terrassement Gros oeuvre Tlphone Assainissement

9%

Rpartition de la construction de logements (sur 100 000 logements)


10% 15%

4% 6% 20% 6%
Etanchit - Isolation Electricit Eau potabl le
55% 20%

5% 5%

Carrelage - Revtement Electrification Voirie

Entreprises non rglementes Auto-construction

Oprateurs publics Promoteurs privs

Lvolution du secteur est porte notamment par lvo olution des marchs du btiment et travaux publics :

Les entreprises de "Travaux Publics" sont les s plus structures et ont connu la croissance la plus forte au cours de ces dernires annes, Les entreprises de "Btiments" ont connu, quant elles, une croissance favorable et se sont diversifies dans les travaux publics, Un dbut de structuration et qualification / classification c des entreprises (1.323) selon une liste de 24 secteurs tablie par le MHUAE peut tre ob bserv, Les entreprises hors entreprises de "gris" (Gr ros uvres, tanchit, revtement...) sont faiblement intgres.

La part de linformel est prpondrante, Les entreprises de petite taille et non structures sont s nombreuses, Ncessit de programmes de formation et de mise e niveau des comptences destination des ouvriers.

1. 2.

Secteur tel que dfini par la mission conomique MINEFI Chiffres de 2003.

Sources : MHUAE, tableau de bord du secteur, 2008, FNBTP, Bank Al-Maghrib, Enqute de conjoncture, Missions conomiques du Ministre Franais de l'conomie, de l'Industrie et de l'Emploi.

148

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
44 O 4.4. Organisation i ti de d la l filire fili de d limm li mobilier bili : Focus F sur linformel li f ld dans l le
secteur du BTP

Le secteur du BTP apparat comme tant le mo oins reprsent en termes dunits de production informelles (UPI) en 2007 concentrant seulemen nt 5% de leur nombre total. Ses emplois informels, quant eux, contribuent hauteur de 6% aux emplois informels totaux. Son poids a diminu entre 2000 et 2007. Ceci pe eut tre illustr comme suit :

En 2007, les emplois informels du secte eur constituent prs de 17% des emplois totaux du secteur alors quils atteignaient prs de 25% en 1999 / 2000. Entre 1999 / 2000 et 2007, les emploi is formels ont progress de plus de 50% contre seulement 8% pour les emplois informe els. En 2007, le nombre dUPI du secteur r disposant de patente est en hausse : 6% du nombre global dUPI contre 3,5% en 1999 alors que lensemble des autres secteurs voient cette part diminuer. Elle concentre galement le plus grand nombre de salaris (en comparaison avec les autres secteurs) : en effet, 33% des personnes dans les UPI (BTP) ont ce statut.

Toutefois, la branche informelle du secteur du BT TP se rvle tre de plus en plus structure :

Effectif et rpartitio on sectorielle des UPI en 2007


BT TP 6% %

Industrie 17% Services 20%

Commerce 57%

Sources : HCP Enqute nationale sur le secteur informel 2007 (Principaux rsu HCP, ultats) ultats).

149

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.4 Organisation de la filire de limmo obilier : Structuration du secteur BTP

Les secteurs du btiment et de limmobilie er rsidentiel qui se caractrisent par :


Une forte prsence de linformel1, Trs peu dinvestissements sont raliss s en raison dun manque de visibilit sur lvolution du secteur, Les acqureurs sont trs peu protgs et t bnficient de peu de lois en leur faveur, La concurrence est "sauvage" (casse des s prix et fragilit des petits fournisseurs), Un retard est accus en termes de s curit des chantiers, qualit et normalisation des constructions, Les marchs publics ncessitent une meilleure structuration en termes de dlais et ma sur un chantier un architecte, un bureau dtude dintervenants (obligation davoir minim et un bureau de contrle rglement), Le secteur est caractris par une forte e auto-construction et fait souvent appel la soustraitance de petites entreprises non rgle ementes.

Principales faiblesses du secteur btiment co oncernent :


La multiplicit dacteurs non structurs, Labsence de standardisation et la faible industrialisation, Le dficit de main duvre qualifie :

Les besoins actuels en ressource es humaines sont estims : 27.000 / an, Les ressources formes par lOFP PPT en 2008 - 2009 slvent 23.000 personnes, Linsuffisance de normes et rglementations, La faiblesse de linnovation.

1.

A noter que selon la FNBTP, la construction informelle reprsente 80% de la production de logements.

Sources : Entretiens avec la FNBTP et la FNPI.

150

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
44 O 4.4. Organisation i ti de d la l filire fili de d limm li mobilier bili : Forces F et t faiblesses f ibl du d secteur t
BTP

La forte croissance des projets immobiliers au Maroc et des marchs publics, La rglementation progressive du secteur, La q qualification et la classification du secteur, La demande en btiments et ouvrages de qualit, La modernisation et les nouvelles technologies (dveloppement durable), Un environnement plus comptitif comptitif, La structuration progressive des secteurs, La spcialisation des entreprises de construction accrue par produits, Linnovation progressive dans les mcanismes de financement, Lmergence de nouveaux acteurs dans la chane.

Faiblesses

Limportance de linformel linformel, La prpondrance dentreprises de petite taille, La disponibilit et le cot des matires premires (qualit et quantit), L f La faible ibl i industrialisation d t i li ti et t innovation, La faible qualification de la main duvre existante et la carence en filire de formation dans le secteur, Le dficit en ressources (techniciens et cadres moyens,...), Le cot de production non comptitif essentiellement d aux diffrentes taxes imputables et au cot de lnergie, Le non respect des normes.

Forces

Enjeux majeures

Structuration des entreprises et consolidation n des entreprises de petite taille, R Respect td des normes d de scurit it et td de constr truction, ti Ressources humaines qualifies et disponibles, Industrialisation et innovation, Constance des approvisionnements.

Sources : FNBTP, Enqute de conjoncture, Missions conomiques du Ministre Franais de l'conomie, de l'Industrie et de l'Emploi, 2002.

151

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
44 O 4.4. Organisation i ti de d la l filire fili de d limm li mobilier bili : Panorama P d des principaux i i
oprateurs de lamnagement et du dveloppement

Amnageurs

Amnageurs

Immob bilier Immobilier Rside entiel Touristique

Immobilier Entreprise

Al Omrane

Med Z

Grp Addoha

Onapar

Dveloppeurs

Dveloppeurs

Social

Econo omique Moyen standing

Haut standing

Immobilier Touristique

Immobilier Entreprise

Al Omrane

Grp Addoha

Chaabi

Onapar

CGI

Jama Palmeraie Dveloppement G. Fadesa Maroc CMKD


1

Mixta Africa

Alliances

Faible spcialisation des oprateurs : le positionn nement large et instable des oprateurs peut sexpliquer par labsence de visibilit sur lensemb ble du secteur.
1. Fadesa Maroc : filiale 50% dAddoha
Sources : Entreprises, entretiens, sites internet

152

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4 4 Organisation 4.4. O i ti d la de l filire fili de limmobilier li bili : Les L oprateurs t d de
lamnagement et du dveloppement

Des oprateurs historiques qui ont d revoir leur positionnement et leur mode dintervention selon les conjonctures et opportunits :

Amnagement et / ou dveloppement, Elargissement des segments dintervent tion ou abandon de segments historiques,

Concentration des professionnels damnagem ment, Entre de nouveaux oprateurs :

Des oprateurs internationaux spcialiss dans limmobilier touristique (Kerzner, Orascom), Des "investisseurs" adosss gnralem ment des fonds dinvestissement (Gulf Finance House, Al Qudra, Qatari Diar.) et ou o eux mmes fonds dinvestissement (Maghreb Siaha Found),

Le lancement de programmes nationaux a perm mis l lmergence mergence et l lessor essor d doprateurs oprateurs nationaux ainsi que lattrait doprateurs internationaux (lo ogements sociaux, vision Tourisme 2010) Une volont dintgration verticale pouvant augmenter les risques chez les oprateurs. :

Industrie : cimenterie, canaux dassainissement et dAEP, acirie, cramique, bton prfabriqu, Construction et travaux publics, Services : maitrise douvrage dlgue e, gestion, commercialisation, transport du bton prt lemploi,

nter-professionnalisation (recherche de maitrise de Situation pouvant sexpliquer par labsence din lapprovisionnement ),

Nombre important de petits promoteurs et de promoteurs "opportunistes" du fait de lattractivit du secteur, Prdominance de lauto-construction et perte d opportunit pour la promotion structure, De rares exportations du savoir faire des promo oteurs marocains.

153

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.4. Organisation de la filire de limm mobilier : Le processus de construction

Deux caractrist tiques majeures

Ces schmas constituent t des "filires" ayant leurs propres logiques dapprovisionnement, de gestion g des oprations et de mobilisation des ressources humaines, Les ressources humaines intervenant dans les trois "filires" constituent un tre le secteur structur et informel, lment de permabilit ent Le processus de constructio on constitue un lment dterminant :

Coexistence de trois schmas dans le processus de construction (voir page suivante)

de lefficience de la pr roduction, des choix technologiques,

du dveloppement du savoir-faire et des comptences des RH, Il structure galement les re elations inter- professionnelles dans la filire :

en amont, avec lindu ustrie des matriaux de construction, le ngoce des matriaux et le se ecteur financier, , en aval, avec les ent treprises de travaux, les architectes, les bureaux dtude, les profession nnels de commercialisation, les clients

Seuls les tablissements pu ublics et les grands oprateurs privs font appel lensemble des experts (architecte, topographe, bureau dtude et bureau de contrle), Un flou juridique subsiste dans d la dfinition des rles des experts, de leur responsabilit et des relation ns entre eux, Les rapports entre le bureau dtude et le promoteur reste la discrtion du promoteur (en cas de refus de dlivrance dune attestation de conformit), Le bureau de contrle, eng gag en gnral linitiative des assurances, na quun avis consultatif. Le phnomne des architec ctes "signataires" signataires persiste. persiste

Recours limit aux experts

Dans ce contexte, il parat ncessaire dintgre er une stratgie damlioration du processus de construction dans les politiques publiques . Les effets attendus portent sur :

lamlioration l amlioration de lefficience l efficience de la product tion, tion lamlioration de la qualit du produit loge ement et la scurisation du bien immobilier, un effet dentrainement sur lindustrie nat tionale des matriaux de construction, une reconqute progressive du secteur in nformel, un dveloppement et une diversification des d services et mtiers : assurance, commercialisation

154

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.4. Organisation de la filire de limm mobilier : Le processus de construction

Coexistence de trois schmas


Schma "Entreprise "
Matre douvrage

Schm ma "Promotion"

Schma "Auto-Promotion"

Promoteur public ou priv Entreprise : Contrle, Coordination de lapprovisionnement des matriaux,

Prom moteur priv Prom moteur : Dir rection du processus de pro oduction, Choix et achat des ma atriaux, Co oordination de lintervention des tc cherons, Possession du matriel (co offrage, pelle, brouette ...). Reco ours aux producteurs et ngo ociants structurs, Recr rutement dquipe de cons struction dquipes(un q p ( malem et des ouvriers) indpendantes spcialises par tches t Cible e principale : March priv .

Particulier Le particulier : Coordination des intervenants, Choix des matriaux, Recours exclusif au tcheronnat, Possibilit de ralisation de la construction directement par le particulier.

Responsable du processus de construction

Caractristiques

Recours aux producteurs et ngociants structurs, Ressources humaines de lentreprise : Noyau dur de salaris qualifis, Effectif changeant recrut en fonction des chantiers en cours, Petites quipes : malem avec un ou deux ouvriers ouvriers. Schma usuel caractris au Maroc par une responsabilisation pousse de lentreprise, Forte articulation avec les secteurs structurs des matriaux de construction et du BTP, Faible stabilit des RH permettant une permabilit importante avec le secteur informel.

Recours exclusif au tcheronnat, Mode dorganisation du travail similaire q quelque q soit le standing du logement : Tcherons autonomes non encadrs par une entreprise ou un promoteur (matriel appartenant aux tcherons ou de location) location). Comptitif grce au : Recours systmatique dans les logements de bas standing linformel pour la production des matriaux et la construction, Contrle de lachat des matriaux et du droulement du chantier par le particulier en fonction de ses disponibilits financires.

Econ nomie ralise au nivea au de la main-d'uvre et de e lachat des matriaux (absence de marge dent treprise).

155

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
44 4.4.
professionnalisation

O Organisation i ti

d de

l la

fili filire

d de

li limmobilier bili

E j Enjeux

di t dinter-

Lintgration de la chaine de valeur et la promotion de d linter-professionnalisation suppose : Des rponses industrielles apporter aux besoins nationaux spcifiques en matire de construction :

Matrise des cots de production des logements sociaux et faible valeur immobilire, Prise en compte de la proccupation n de dveloppement durable Opportunit pp de dveloppement pp d un p parc industriel intgr g ddi aux matriaux de construction et rassemblant les activits a de production industrielle, de Recherche & Dveloppement ainsi quune plateforme de mise en rseau des acteurs (systme dobservation, labellisation, veille tec chnologique, transfert dexpertise internationale ),

Une organisation et professionnalisation de la distribution et du ngoce des matriaux de construction pour stabiliser lapprovision nnement et assurer la traabilit et la qualit des matriaux, Une action damlioration et dencadreme ent rglementaire du processus de construction pour une meilleure efficience de la production du secteur, via notamment :

La dfinition des rles et des respo onsabilits des intervenants : promoteurs, entreprises, bureaux dtudes et de contrle , La rglementation des relations entr re ces intervenants, intervenants Lorganisation des circuits de distrib bution et de ngoce des matriaux de construction, de la logistique dapprovisionnement ,

Une dynamisation de linnovation sur lensemble de la chaine dacteurs via des oprations pilotes mptitivit et la performance dans la construction : visant favoriser la reproductibilit, la com

Thmatique Th ti d des oprations ti : con ncepts t et t produits d it nouveaux, efficacit ffi it nergtique, ti optimisation des cots de production, encadrement de lauto-construction, introduction des matriaux locaux Animation au niveau rgional et e local de rseaux de partage dexpriences et dveloppement de partenariats tou utes les chelles de la chane dacteurs,

Des actions d dagrgation agrgation des acteurs autour des oprateurs majeurs de la filire. filire

156

Section 2 Analyse du secteur

4. REVUE DU MARCHE
4.4. Organisation de la filire de limm mobilier : Principaux enjeux

Constance des approvisio onnements Consolidation des entreprises locales (petits fabricants, etc.) Innovation et dveloppement de nouveaux produits Optimisation de la consom mmation dnergie Modernisation des units de d production traditionnelles

Industrie des matriaux de construction

Spcialisation et professio onnalisation Encadrement de lauto-construction Innovation et dveloppement de nouveaux concepts et produits Visibilit sectorielle et clim mat de concurrence loyale

Oprateurs

Structuration des entrepris ses et consolidation des entreprises de petite taille Respect des normes de s curit et de construction Ressources humaines qua alifies et disponibles Industrialisation et innovat tion

Secteur BTP

Des rponses industrielles s apporter aux besoins nationaux spcifiques en matire de construction Organisation de la distribu ution et du ngoce des matriaux de construction Stratgie damlioration et t dencadrement rglementaire du processus de construction Dynamisation de linnovati ion et du partage des expriences Agrgation des acteurs Emergence de nouveaux mtiers m

Inter Interprofessionna lisation

157

Section 3

Synthse et recomman ndations -Du diagnostic la con nstruction de la stratgiestratgie

1. 2.

Rcapitulatif p des p principaux p constats s Objectifs de la vision stratgique

159

Section 3 Du diagnostic la construction de la stratgie

1 Rcapit 1. Rcapitulatif latif des principa principau ux constats

Les principaux constats relatifs au secteur en matire m durbanisme et foncier, des systmes daides publiques, de logement social, de performan nce du secteur, de loffre l offre et de la demande. Ces principaux constats sont synthtiss ci-aprs. En matire durbanisme et de foncier, les co onstats majeurs identifis lors de la phase 1 de cette tude sont les suivants :
1.

La ncessit d dune une rforme du systm me de planification et de gestion urbaine est un constat partag par lensemble des acteurs publics et privs du secteur. Cette rforme porte actuellement par le projet de code c de lurbanisme se propose de dpasser des dysfonctionnements qui sont autant de co ontraintes pour le secteur de limmobilier :

Complexit et lenteur des procdures dlaboration des documents durbanisme et des circuits doctroi des autorisations, Faiblesse des outils durbanisme op prationnel, Faiblesse des ressources et outils spcifiques de financement de lEtat et des collectivits locales, Multiplicit des acteurs et chevauchement de leurs attributions des acteurs et faible implication des collectivits locales, ,

2.

En matire d durbanisme, urbanisme, l lEtat Etat a envi isag son rle prioritairement d dun un point de vue lgislatif : Dmarche qui sest avre tr re trop lourde avec des projets de lois non aboutis. Labsence de stratgies urbaines se s fait ressentir au niveau des territoires ( lexception des villes de Settat et dEl Jadida qui disposent de stratgies de dveloppement urbain), et ce malgr limportant effort de couverture en documents durbanisme. Stratgie urbaine dans le sens s dune vision partage du dveloppement urbain permettant tt t une convergence des d orienta i tations ti conomiques i et t des d politiques liti sectorielles t i ll et t sappuyant sur des outils et des moyen ns identifis. Stratgies mme de construire des cadres de rfrence fdrateurs pour les actions des pouvoirs publics et des oprateurs privs. La lourdeur des procdures de transfe ert de la proprit est galement mise en cause par les professionnels et confirme par le clas ssement "Doing Doing Business Business". . En matire de foncier, le secteur immobilier fait face la complexit des rgimes juridiques et la multiplicit des statuts fonciers. Cette diversit de statuts fonciers implique une venants institutionnels et de modalits de diversit de gestionnaires, dinterv mobilisation du foncier.

3.

4.

5.

161

Section 3 Du diagnostic la construction de la stratgie

1 Rcapit 1. Rcapitulatif latif des principa principau ux constats

En matire de systmes daides publiques, les s constats majeurs identifis lors de la phase 1 de cette tude sont les suivants : Une connaissance insuffisante du fonctionnement du march national et des marchs locaux de lhabitat, Des rponses insuffisamment diversifies pour accompagner a les trajectoires rsidentielles et rendre plus efficaces le systme daide et de financement:
a. b.

1. 2.

Un secteur locatif aux potentialits so ous estimes dans le dispositif d daide, aide, Une Offre de financement insuffisam mment diversifie et adapte la solvabilit des mnages les plus modestes pour le dveloppem ment du logement social en accession, la faiblesse du systme dpargne pro opos aux mnages en amont des crdits immobiliers.

c. 3.

Une synergie insuffisante des outils de financemen nt, des aides directes et aides fiscales.

En matire de logement social, les principaux co onstats identifis sont les suivants : 1. Une politique axe sur la maitrise du cot dinvestissement et laccs la proprit, 2. Des phnomnes de glissement au niveau de la demande et de loffre, 3. Une absence doprateurs spcialiss s et mergence rcente doprateurs diversifis.

162

Section 3 Du diagnostic la construction de la stratgie

1. Rcapitulatif des principa aux constats

En matire de performance du secteur sur la de ernire dcennie, les constats majeurs identifis lors de la p phase 1 de cette tude sont les suivants :
1.

Une croissance soutenue ayant contribu de d faon continue la performance conomique globale du pays. Malgr une croissance des logements urbains autoriss, la performance oprationnelle reste difficilement value du fait :

2.

du non respect systmatique de la proc dure dautorisation, du poids de linformel, de la non-conformit des nomenclature es entre immobilier, btiment, construction, promotion, services. application dans le secteur de la

3.

Insuffisance des normes, rglementation et leur mise en construction, construction

4.

Initiation par le MHUAE de plusieurs projets s en vue de favoriser le contrle et la rglementation du secteur. Limmobilier est un secteur attractif aux in nvestissements trangers mais gagnerait davantage rendre le climat de linvestissement encore plus p attrayant, La marge de croissance du financement ban ncaire dans le secteur reste importante, Plusieurs nouveaux modes de financeme ent ont fait leur entre sur le march marocain mais ncessitent encore un effort de dveloppe ement et restent insuffisamment exploits : titrisation, produits islamiques, pargne logement, fond ds dinvestissement, introduction en bourse.

5.

6.

7.

163

Section 3 Du diagnostic la construction de la stratgie

1 R 1. Rcapitulatif it l tif d des principa i i aux constats t t

Concernant lanalyse de loffre , les constats majeurs identifis lors de la phase 1 de cette tude sont les suivants :
1.

Une offre trs frquemment ralise par auto-construction qui gagnerait tre rgule et encadre :

Prs de la moiti des logemen nts achevs en 2009 ont t produits par autoconstruction, L auto construction est fortement encourage Lauto-construction e par la mise en vente de lots, la hausse des cots de construction et le fa aible recours lendettement bancaire.

A ce titre, les oprateurs pu ublics ont amnag en moyenne plus de 4 fois plus de lots que les oprateurs privs (2006 - 2009),

2.

Une stagnation du ratio propritaires / locataires malgr un cot daccs la proprit lev :

Sur la priode 1999 - 2008, la part t moyenne des mnages urbains propritaires est de lordre de 64% contre 26% de locataires.

3.

Un march du locatif non structur et non n port par les politiques publiques :

La part du locatif dans les logements urbains occups est estime moins de 30%, Il est port essentiellement par des particuliers, Il est souvent informel et insuffisam mment scuris (conomiquement et juridiquement)

4.

Une hausse du prix moyen de construction ayant touch particulirement les maisons nts (9,40%) sur la priode 2005 - 2007, marocaines (14,08%) et les appartemen Un volume dunits vacantes (hors rsidences secondaires et units en cours de constructions) estim 5 fois le nombre de logements autoriss durant lanne 2004.

5.

164

Section 3 Du diagnostic la construction de la stratgie

1. Rcapitulatif des princip paux constats

Concernant lanalyse de la demande , les co onstats majeurs identifis lors de la phase 1 de cette tude sont les suivants :
1.

Une dynamique sociale qui reflte la a fois une population jeune, au pouvoir dachat en hausse et qui connat une amlioration progressive p de ses conditions dhabitat / cadre de vie. Toutefois, cette dynamique gagnerait tre value de manire plus prcise sur la base de la trajectoire rsidentielle des mnages, afi in de permettre une corrlation entre la demande et loffre sur le march. Une rsorption du dficit en logements s et en quipements cumuls, incluant bidonvilles sommaires, habitats vtustes, habitats insalubres () reprsentant laction prioritaire du Ministre et caractrise par une rsorpt tion plus rapide de la part du dficit en quipements par rapport celle du dficit en logements s, beaucoup plus difficile contrler. Un besoin U b i en rnovation ti du d parc vieilliss i illi sant t occup et t des d quartiers ti non valu l en raison i d de labsence dinformation concernant ltat du d parc (hors ge des units). En labsence de donnes sur la rpartit tion des mnages par fourchette de revenus, il est difficile dvaluer ladquation du stock de e logements urbains (hors rsidences secondaires et units en cours de construction) par rapport au besoin de la population, en termes de taille, typologie, budget.

2.

3.

4.

165

Section 3 Du diagnostic la construction de la stratgie

1. Rcapitulatif des princip paux constats Forces et faiblesses du sec cteur


La phase 1 de ltude relative laffinement de lv valuation du secteur immobilier rsidentiel durant la dernire dcennie a permis, suite l lidentification identification n des principaux constats, de mettre en avant les principales forces et faiblesses du secteur. Les principales forces du secteur identifies dan ns la phase du diagnostic se dclinent comme suit :

Lexistence de politiques publiques cible es qui ont un impact fort sur le secteur, La relle capacit dentrainement quexer rce le secteur sur lconomie nationale, Le secteur favorise lmergence doprat teurs nationaux de taille qui jouent un rle important dans son dveloppement, La professionnalisation entame des acte eurs, Le secteur permet doffrir galement de r elles opportunits de march.

La phase L h 1 a permis i galement l t de d mettre tt la laccent t sur les l principales i i l faiblesses f ibl d t souffre dont ff le l secteur, savoir :

Un dficit des outils dobservation et e de connaissance des dynamiques du secteur en termes de march et des besoins, Un march dficient ne fonctionnant pas p sur la valorisation conomique du patrimoine immobilier. Situation engendrant une pert te defficience des rponses construites sur la seule production de l loffre offre neuve, neuve Un manque de transparence du secteur, Des actions publiques partielles et conc centres principalement sur loffre et sur un nombre limit de segments, Un dficit de gouvernance territorialise pour articuler urbanisme, production foncire et politiques d dhabitat habitat, Des outils de financement insuffisammen nt diversifis pour rpondre la diversit des besoins et accompagner les trajectoires rsidentielles des mnages malgr la maturit du secteur bancaire.

166

Section 3 Du diagnostic la construction de la stratgie

1 Rcapitulatif des principa 1. aux constats 7 axes dintervention majeur rs

Larticulation du diagnostic et des leviers daction d identifis a permis didentifier sept axes dintervention d intervention majeurs pour la construction de e la stratgie du secteur immobilier rsidentiel. Ces axes sont rsums comme suit :

Gouvernance

Planification urbaine et foncire

Filire e stratgie Pour une sector rielle et lefficie ence des politiques s publiques

Accompagnement de la trajectoire rsidentielle

Financements

Production

Optimisati ion du parc

167

Section 3 Du diagnostic la construction de la stratgie

1. Rcapitulatif des princip paux constats 7 axes dintervention maj jeurs


Le premier axe dintervention concerne le vole et Gouvernance, en raison des faiblesses qui ont t identifies et que sont :

un manque de clart dans les primtres dactions des acteurs et les diffrents intervenants du secteur (autorits centrales / locales, oprateurs publics / privs); un rle danimation de lEtat pouvant tre amlior : rgulation, impulsion de linnovation, planification, partenariats; une faiblesse du rle des territoires en ter rmes de vision et de mise en uvre; une faiblesse f ibl d des mcanismes i partag t s de d lobservation l b ti d secteur du t et t dvaluation d l ti d des politiques publiques.

Le second axe concerne La trajectoire rsidentielle des mnages , qui reprsente un lment ande. Sa mconnaissance fait que le secteur est cl pour la relle connaissance de la dema caractris aujourdhui par :

une vision i i actuelle t ll plutt l tt statique t ti , partielle ti ll et t non dynamique d i d besoins des b i des d mnages ; une absence de prospectives concernant lvolution des mnages en terme de revenus, de taille, de niveau de vie,. ; un manque de synergie entre les politiq ques de dveloppement conomique et lhabitat ; un manque de diversification des produ uits.

Le troisime axe dintervention est relatif aux a Financements . Ce volet reste aujourdhui insuffisamment dvelopp dans la mesure o il est caractris par :

des outils de financement peu incitat tifs ne rpondant pas la diversit des besoins et accompagnant faiblement lvolution des trajectoires de vie des mnages; des aides publiques peu diversifie es et orientes exclusivement vers laccs la proprit p p :

Faible rponse la diversit des be esoins, Faible accompagnement de lvolut tion de vie des mnages

une faible synergie entre les incitations s et les produits bancaires, un faible niveau dinvestissements dire ects trangers (IDE) dans le secteur, iss dans le secteur. peu de fonds dinvestissement spcial p p

168

Section 3 Du diagnostic la construction de la stratgie

1. Rcapitulatif p des princip p paux constats p 7 axes dintervention maj jeurs


Le quatrime axe dintervention concerne la Planification foncire et urbaine. Suite au diagnostic ralis, ce volet souffre aujourd aujourd'hui hui :

dune articulation insuffisante des outils de d planification urbaine avec les outils des politiques de lHabitat. dune offre foncire utilisable insuffisante ; dun urbanisme oprationnel peu outill.

Parmi les autres axes dintervention identifis, la Production qui ncessite une attention truction, la qualit, linformel,. Lanalyse de ce volet particulire notamment concernant lauto-const a permis de mettre laccent sur les tendances suivantes :

une part importante de la capacit de production p manant de lauto-construction, une auto-construction q qui souffre dune absence dencadrement, un poids du non autoris et de linf formel significatif dans la construction du logement; une faiblesse des conditions dam lioration de la qualit : faibles normalisation et rglementation, normes existantes non co oercitives.

Loptimisation du parc vacant reprsente e un des axes dintervention majeurs quil est ncessaire de prendre en compte dans la rpon nse aux besoins des mnages. mnages Le parc vacant :

est aujourd'hui trs important et dont les caractristiques sont peu connues: localisation, tat, raison. ; souffre dun manque de visibilit sur le pa arc ancien : tat, localisation, typologie.; est caractris par un march du loc catif non structur, port essentiellement par des particuliers, souvent informel et insuffisam mment scuris (conomiquement et juridiquement).

Le dernier axe dintervention concerne la Fili ire qui se caractrise par :

un dficit dorganisation et de chaino ons manquants : professionnels du locatif et de la rnovation, un grand nombre d dentreprises entreprises de petite taille, taille non structures avec une forte concentration dans les grandes agglom mrations, une absence de dispositifs logistique es induisant des cots levs des matriaux de construction, un flou du rgime de responsabilit entre les diffrents intervenants de la filire pour la scurisation des relations investiss seur / acqureur .

169

Section 3 Du diagnostic la construction de la stratgie

2 Objectifs de la vision stra 2. atgique Une vision construire sel lon 2 objectifs

Suite aux constats relatifs laffinement de lvaluation l du secteur immobilier rsidentiel sur la dernire dcennie, le Ministre de l lHabitat, Habitat, de el lUrbanisme Urbanisme et de l lAmnagement Amnagement du l lEspace Espace s sest est fix deux objectifs stratgiques, lesquels ont t dclins en objectifs oprationnels. Le premier objectif stratgique consiste en la a rgulation et lanimation du secteur, travers la mise en uvre dune politique nationale dapplication locale. Cet objectif a t dclin en 3 objectifs oprationnels que sont :

La mise en place dun systme dob bservation du secteur qui permettra damliorer la t transparence d secteur du t en vue de d facilite f iliter le l pilotage il t stratgique, t t i et t de d donner d une meilleure ill visibilit aux acteurs pour pouvoir dvelop pper le partenariat, La planification stratgique territoriale de lhabitat travers :

La fdration des acteurs nationa aux et locaux autour de la mise en uvre de la politique dhabitat, La mise en cohrence des outils du urbanisme oprationnel et de laction foncire, Loptimisation de la valorisation fon ncire.

La consolidation de la filire travers :


Le renforcement du dispositif de co ontrle et de la qualit de la production, Le soutien de lindustrialisation et de d linnovation.

170

2. Objectifs de la vision strat tgique Une vision construire selon n 2 objectifs

Le second objectif stratgique fix vise dy ynamiser et fluidifier le march afin de rpondre la diversit des besoins. Cet objectif a t galement dclin en 3 objectifs oprationnels qui consistent :

Diversifier loffre existante travers :

La segmentation de loffre en prenant p en compte la trajectoire rsidentielle des mnages : jeunes, mnages en mo obilit conomique,... La rintgration sur le march dun ne partie du parc vacant prt lemploi, Lintgration Li t ti d locatif du l tif dans d l processus daccession le d i au logement, l t en particulier ti li le l social, Laccompagnement de lauto-const truction, Lanticipation sur la dgradation du parc.

Renforcer les dispositifs p de financeme ents en:

Diversifiant les financements dans s le but daccompagner le dveloppement de loffre ainsi que les trajectoires de vie des s mnages, Dveloppant un produit dpargne logement. l

Amliorer lattractivit du secteur en :


Facilitant les procdures administra atives (e-urbanisme, guichet unique,), Mettant en place des mesures finan ncires fiscales incitatives.

Objectifs st tratgiques 1
Rguler et animer le secteur, travers la mise en uvre dune politique nationale dapplication locale

Dynamiser et fluidifier le march afin de rpondre la diversit des besoins

Objectifs Op prationnels
Mise en place dobservation. dun systme et Diversifier loffre existante. Renforcer le financement. dispositif de

Planification stratgique territoriale de lhabitat. Consolidation de la filire.

Amliorer lattractivit du secteur

171

Section 4

LMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

1. 2.

S Segmentation de la demande Dveloppement de la stratgie de limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

173

Section 4 :L MENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

1. Segmentation de la demande
Principes de segmentation
La segmentation de la demande passe par une connaissance de la trajectoire rsidentielle des mnages

Afin de construire des politiques publiques ad dquates en matire dhabitat, il est ncessaire de disposer dune bonne connaissance de la demande, une connaissance tourne vers Loprationnel savoir la trajectoire rsid dentielle des mnages.

La connaissance de la trajectoire rsidentielle e des mnages reprsente un lment important qui permet t de d caractriser t i au mieux i l deman la d nde d de d manire i dynamique. d i Ell est Elle t le l rsultat lt t de d lvolution dans le temps des caractristiques suivantes des mnages :

Le nombre, La taille , Le revenu, Lemploi / La mobilit.

Lvolution dans le temps de ces composan ntes a un impact important sur le comportement des mnages en termes de consommation du d produit de logement . La mobilit rsidentielle se rvle importante, en particulier au niveau des rgions, dans la mesure o la dynamique conomique constitue un lment important dans le dimensionnement du besoin en logement. Lors dune phase de dv veloppement conomique fort dans une rgion, celleci devient plus attractive en matire demploi, ce c qui pousse certains mnages sy installer. Cette dynamique en matire demploi a un impact direct sur la trajectoire rsidentielle des mnages et par consquent sur le besoin en logement. Il con nvient donc de prendre en compte cette dynamique dans la p planification de loffre.

La mobilit rsidentielle est un indicateur essentiel intgrer dans le systme dobservation du secteur afin n de piloter au mieux la planification de la rponse au besoin en logements, en termes de typologies dunits, modes de financements pour les m nages, disponibilit foncire, infrastructures de transport, etc.

175

Section 4 :LMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

1. Segmentation de la demande
Principes de segmentation
La segmentation de la demande passe par une connaissance de la trajectoire rsidentielle des mnages

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Section 4 :LMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

1. Segmentation de la demande
Principes de segmentation
La segmentation de la demande passe par une connaissance de la trajectoire rsidentielle des mnages

Pour une meilleure planification, la connaissance de la trajectoire rsidentielle des mnages permettra terme de mieux connatre certaines caractristiques savoir : La localisation, La mobilit, Lattractivit en terme demploi, Les catgories socioprofessionnelles, .

Enseignements issus du benchmark Ce que la connaissance de la trajectoire rsidentielle des mnages permet de faire ressortir Exemple de laire dEvry Centre Essone

Le Recensement Gnral de la Population a permis dapprhender les mobilits rsidentielles en renseignant les lieux de rsidence en 19 990 et en 1999 de chaque mnage et en spcifiant leur statut doccupation, leur ge, leur compo osition familiale, Les principaux constats:
9

Un lieu de nombreuses trajectoires rsidentielles des mnages avec dimportant flux riginaires de premire couronne. Lagglomration internes, de proximit et des flux or participe au desserrement de lagg glomration parisienne. Une attractivit aussi forte pour le es petits mnages que pour les familles mais qui se diffrencie lchelle des communes. Une agglomration attractive pou ur toutes les catgories socioprofessionnelles mais qui ne retient pas les cadres et les professions intermdiaires. Un rle primordial du parc locatif dans d laccueil des flux. Une complmentarit des comm munes dans les trajectoires rsidentielles des mnages. g Un ple demploi attractif pour les actifs a de lEssonne mobilits domicile-travail .

9 9

177

Section 4 :LMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

1. Segmentation de la demande

Hypothses de projection
Le dimensionnement du besoin sappuie su ur les projections et donnes du HCP

En labsence de donnes sur les trajectoires rsidentielles des mnages au niveau national, le dimensionnement du besoin des mnages est ra alis sur la base des composantes suivantes, suivantes dont les donnes manent du HCP :

Les perspectives horizon 2025 du u nombre des mnages issues de la croissance dmographique et de la migration et intgr rant le facteur de baisse de la taille des mnages.

Donnes 2009 Nombres de mnages urbains Taille des mnages 4.045. .000 4,5 5

Perspectives 2020 5.500.000 3,9

L nombre Le b de d nouveau ux mnages h horizon i 2020 est t alors estim prs de 1 455 000.

La rpartition des fourchettes de rev venus en 2007 et le poids dmographique des couches sociales, telles quelles ont t dfinies par le HCP et selon les rsultats de lenqute q sur le niveau de vie des mnage ges ralise p par le HCP en 2007. ttes de revenus Fourchet ( (2007) Infrieur 2 800 DH

Couches sociales* Modeste

% 34%

Moyenne Aise

Entre 2 800 0 et 6 763 DH Suprieur 6 763 DH

53% 13%

* Nous ne portons aucun avis sur la dfin nition des couches sociales ralise par le HCP.

En termes de :
Nombre des mnages Taille des mnages
Taille

Revenus

Produit recherch

Prix Localisation

178

Section 4 :LMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

1. Segmentation de la demande

H Hypothses th d de projection j ti

Le dimensionnement du besoin sappuie sur les projections et donnes du HCP


Les donnes historiques dvolution des revenus des diffrentes couches sociales et de leur poids dmographique, sur les priodes 1985 2001 et 2001 2007.

Evolution des revenus des couches sociales


Couche modeste Couche moyenne Couche aise

5% TCAM : 4,3% 4% TCAM : 3,2% 3% TCAM : 2,9%

2% TCAM : 1,1% 1% TCAM : 1,1 1% TCAM : 0,9 9% 2007

1985

2001

Evolution du poids dmograp phique des couches sociales


15% TCAM : + 12,8 % 12%

Couche modeste Couche moyenne Couche aise

9%

6% TCAM : +4,5 % 3% TCAM : + 3,8%

1985 - 3% TCAM : - 4,5%

2001

2007

TCAM : - 4 % - 6%

- 9%

TCAM : - 7,3%

TCAM: Taux de croissance annuel moyen

Sources : Confrence-dbat sur les classes moyennes, dcembre 20 009. (Haut Commissaire au Plan)

179

Se ectionj 4 : Proposition dune stratgie pour le secteur horizon 2020

1. Segmentation de la demande

Hypothses de projection : Limitations L au dimensionnement


du besoin
Dans le cadre du dimensionnement du besoin ho orizon 2020, certaines limites doivent tre prises en considration dans la mesure o les indicateurs su uivants n nont ont pas t pris en compte en raison de labsence dinformation
1.

Lvolution du facteur de cohabitation des d mnages : La cohabitation est un phnomne frquent au Maroc. Les mnages trs fa aibles revenus, ont recours la cohabitation en raison de labsence dune offre logement adap pte. Ce facteur a un impact non ngligeable sur le besoin en logement. Le dveloppement conomique des rg gions : Le Maroc connat aujourdhui une phase de dveloppement conomique importante au a niveau des rgions, dveloppement impuls par les stratgies nationales qui sont dclines au niveau rgional. Cette dynamique rgionale aura un fort impact en terme de cration de emploi ce qui va gnrer un besoin additionnel en logement touchant les diffrentes couches s sociales.

2.

Plusieurs montages peuvent tre dvelopps pour accompagner limplantation de zones conomiques en termes de rpons se au besoin de logement. logement Parmi ces montages, montages on retrouve lexemple de la France qui a dvelopp le concept du 1% logement Exemple dun partenariat pour accompagner le dveloppement conomique des rgions

Cration du 1% logement : Ce sy ystme consiste en la cotisation des entreprises par 1% de leur masse salariale dans le but de contribuer au financement de la rsidence ent, la contribution reprsente 0,95% et la diffrence principale des salaris. Actuelleme est t verse au Fonds F d national ti l da daide id au logement l t qui i finance fi di diverses allocations ll ti logement. Depuis 2004 : action de dcentralisation pour contribuer aux cts des uvre des politiques locales de lHabitat. collectivits locales la mise en u

3.

Le renouvellement du parc : La constru uction de logements va de paire avec la dmolition dautres units. Cet indicateur qui rsulte e de la variation du parc logement hors construction neuve tient compte p de la diminution du d nombre de logement g en raison de dmolitions, , abandons, changements dusage, etc, ai insi que de laugmentation du nombre de logements par divisions, changements dusage et au utres. Ce facteur Taux de renouvellement du parc est important dans le calcul du point mort t qui permet de dterminer le nombre de logements construire, pour maintenir une populatio on constante (en volume) sur un territoire, afin de rpondre aux mutations structurelles de la a population et du parc logements.

En France, le taux de renouvellement du parc est estim environ 15%.

Le facteur de cohabitation, le e dveloppement conomique des rgions (cration de nouveaux emplois, emplo ois locaux ou issus de la migration,) et le taux de renouvellement du parc (n nombre de dmolitions pour une construction) reprsentent des indicateurs essentiels intgrer dans le systme dobservation du secteur afin danticiper sur s les besoins en logements et accompagner le dveloppement conomique des d rgions. rgions

180

Section 4 :LMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

1. Segmentation de la demande

Tendances dvolution de la demande : La croissance


conomique, un facteur dtermin nant

Au niveau national, outre lvolution du nomb bre de mnages, la croissance conomique est un lment moteur dans la caractrisation du beso oin en logement. Ce facteur a un impact sur l lvolution volution des revenus des couches sociales ainsi que e leur poids dmographique. Ainsi, sur la base de lanalyse historique nationale, 2 tendances maje eures de lvolution de la demande ont t identifies:

La tendance A tient compte des hypoth hses suivantes avec :

Evolution des revenus : moyenne enregistre sur les 2 priodes 1985 2001 et 2001 2007 ; Evolution du poids dmographique enregistre durant la priode 1985 2001 : croissance du poids dmographiqu ue des couches modestes et aises et recul de celui de la couche moyenne. Evo olution des r revenus + 1,67% + 1,59% + 1,83% Evolution du poids dmographique + 0,28% - 0,28% + 0,8%

Couches sociales Modeste Moyenne Aise

Source : M. Ahmed Lahlimi Alami, Haut commissaire e au Plan, Confrence - dbat sur les classes moyennes, dcembre 2009.

La tendance B suit la tendance de la de ernire dcennie, se traduisant par :

Evolution des revenus : en continui it avec la tendance enregistre sur la priode 2001 2007 ; Evolution du poids dmographiqu ue : en continuit avec la tendance sur la priode 2001 2007 . Evolution des re evenus + 3,2% + 2,9% + 4,3% Evolution du poids dmographique - 0,67% + 0,63% - 1,22%

Couches sociales Modeste Moyenne Aise

Source : M. Ahmed Lahlimi Alami, Haut Commissaire e au Plan, Confrence Confrence-Dbat Dbat sur les classes moyennes, dcembre 2009.

181

Section 4 :LMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

1. Segmentation de la demande

Tendances dvolution de la dem mande : Tendance A

Sur la base des hypothses prsentes prc cdemment relatives la tendance A, les rsultats obtenus pour l lanne anne 2010 et 2020 sont les suiv vants :
2010 Couches Nombre de nouveaux mnages 43 776 67 200 17 024 Revenus (Dhs) < 2936 Entre 2936 et 7141 > 7141 Couches Couche modeste Couche moyenne Couche aise 2020 Nombre de nouveaux mnages 48 860 71 260 19 880 Revenus (Dhs) < 3438 Entre 3438 et 8558 > 8558

Couche modeste Couche moyenne Couche aise

Nombre total de nouveau ux mnages en cumul horizon 2020 Couches Couche modeste Couche moyenne Couche aise Total Evolution du nombre de nouveaux mnages par couche sociale entre 2010 et 2020
Nombre de mnages 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Couche modeste Couche moyenne Couche aise + 17% + 12% + 6% 2010 2020

Nombre de nouveaux mnages 503 733 751 665 199 602 1.455.000 Evolution des fourchettes de revenus par couche sociale entre 2010 et 2020
Revenus mensuels en Dhs . 10 000 . 7 500 5 000 2 500 Couche modeste Couche moyenne Couche aise 2010 2020 20%

8 558 7 141

17%

3 438 2 936

182

Section 4 :LMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

1. Segmentation de la demande

Tendances dvolution de la dem mande : Tendance B

Sur la base des hypothses prsentes prc cdemment relatives la tendance B, les rsultats obtenus pour l lanne anne 2010 et 2020 sont les suiv vants :
2010 Couches Couche modeste Couche moyenne Couche aise Nombre de nouveaux mnages 42 688 69 184 16 128 Revenus (Dhs) < 3051 Entre 3051 et 7673 > 7673 Couches Couche modeste Couche moyenne Couche aise 2020 Nombre de nouveaux mnages 43 750 80 640 15 610 Revenus (Dhs) < 4060 Entre 4060 et 11691 > 11691

Nombre total de nouveau ux mnages en cumul horizon 2020 Couches Couche modeste Couche moyenne Couche aise Total Evolution du nombre de nouveaux mnages par couche sociale entre 2010 et 2020
Nombre de mnages 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 + 17% + 2% 2010 2020

Nombre de nouveaux mnages 469 722 812 717 172 561 1.455.000 Evolution des fourchettes de revenus par couche sociale entre 2010 et 2020
Revenus mensuels en Dhs .. 10 000 7 500 + 52% 2010 2020 11 691 7 673 +33% 4060 3051 Couche modeste Couche moyenne Couche aise

- 3%

5 000 2 500

Couche modeste

Couche moyenne

Couche aise

183

Section 4 :LMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

1. Segmentation de la demande

Synthse

La projection de la demande a t ralise selo on les 2 tendances suivantes :

Une augmentation modre des rev venus accompagne dune diminution du poids dmographique de la couche moyenne e, Une augmentation importante des reve enus suivant la tendance observe durant la dernire dcennie, accompagne dun renforce ement du poids dmographique de la couche moyenne.

Les rsultats des 2 tendances sont rcapituls dans d le tableau suivant:

Couches Couche modeste Couche moyenne Couche aise Total

Nombre cumul de nouveaux mnages horizon 2020 469 722 503 733 751 655 812 717 172 561 199 602 1.455.000

Ces rsultats dmontrent essentiellement lm mergence de la classe moyenne qui reprsente la couche la plus importante en terme de volum me dans les nouveaux mnages horizon 2020. Il est donc ncessaire danalyser limpact et la sen nsibilit de cette couche en termes de demande de logement. La couche modeste a galement un poids no on ngligeable, quil est donc ncessaire de prendre en compte. p

184

Section 4 :LMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratgie e de limmobilier rsidentiel lhorizon l horizon 2020

Principes de scnarisation : Les L briques lmentaires pour la


construction du scnario cible de la stratgie s

La proposition est bas sur 3 leviers dactions pour p atteindre les deux objectifs stratgiques

Objectif 1

Objectif 2

Un secteur rgul et anim pour mettre en uvre une politique nationale dapplication locale

Un march dynamique et fluide pour rpondre la diversit des besoins

Demande Accs au logement adapt aux besoins

Offre Dynamisation des rponses produites par le march

Choix pour le citoyen Abordabilit du logement Protection du consommateur

Diversification des rponses Professionnalisation / diversit de positionnement Performance

Connaissance et cu ulture du March Transparence et vis sibilit pour linvestissement Diversification des financements f Insertion urbaine et t territoriale du logement Gouvernance et e Planification Bon fonctionnem ment du march

185

Section 4 :LMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratgie de limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Principes de scnarisation n : Les briques lmentaires pour


la construction du scnario cible e de la stratgie

Les principales briques de construction relative es aux 3 leviers dactions sont reprsentes cidessous : d

pour le bon fonctionnement du march

pour une off fre nouvelle ou renou uvele

pour accompagner les mnages

Observatoire Planification stratgique de lhabitat, urbanisme et foncier Cadre lgislatif et rglementaire Modernisation administration & ingnierie publique Qualit Mobilisation et durabilit des ressources de financement

Production de e logements abordables

Accs au logement abordable

Optimisatio on du parc vac cant Entretien des biens immobiliers Professionn nalisation du segmen nt locatif Accompagnement du segment de lautoconstruction

Emergence du u segment de la rnovatio on du parc

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Section 4 :LMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratg gie de limmobilier rsidentiel lhorizon l horizon 2020

Scnario cible

Suite la prsentation des diffrents consta ats, et suite aux ateliers de concertations qui ont t mens avec les diffrents acteurs et professio onnels du secteur, il a t retenu le scnario cible de la stratgie de limmobilier 2010 2020 ,qu ui est celui de lefficience du secteur, avec une mise en uvre progressive. Pour ce faite, plusieurs rfrentiels doivent tr re mis en place dune manire progressive, constituant un pralable latteinte des objectifs. Parmi ce es pralables, on note principalement :

Mise en place de partenariat stratgiqu ue, Mobilisation des collectivits locales, Mobilisation et production foncire, Mise en place de rformes juridique es : code de la construction, locatif, VEFA, code de lurbanisme, coproprits,. Dveloppement de lobservatoire du se ecteur, Bonne connaissance du parc et de la trajectoire t rsidentielle des mnages, Dveloppement doutils de financemen nt adquats et adapts aux besoins des mnages, Mise en place dun cadre rglementaire e visant accompagner lauto-construction , Emergence g de nouveaux oprateurs p spcialiss, p , .

Il est noter quen attendant la mise en uv vre effective du concept dabordabilit, il a t convenu dans un premier temps, dintgrer un plafo ond de ressources dans lattribution des logements sociaux aux mnages. mnages Cette mesure constitu ue une tape intermdiaire importante entre la politique actuelle et le scnario cible qui sera construit autour a du principe dabordabilit du logement .

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Section 4 :LMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratg gie de limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Scnario cible

Les principales mesures concerneront les axes dintervention pralablement identifis et comme schmatis ci ci-dessous dessous :

Mesures en amont

Gouvernance Planification stratgiq que de lhabitat et articulation avec lurbanisme

Production neuv ve Mesures oprationnelles Production par promoteurs Autocon nstruction

Optimisation du parc vacant Production renouvele

Locatif

Financement Mesures daccompagnement transverses Fiscalit Filire

Horizon daboutiss sement des actions Observation Dynamiser et fluidifier le ma arch R guler et animer le secte eur Planification territoriale stratgique de lhabitat Partenariat stratgique Rformes juridiques Administration & ingnierie publique Encadrement autoconstruction Consolidation des fondamentaux Transformation des dmarches Diversification opportunits du march Monte en charge

Innovation/ Qualit

Logement abordable Rnovation

Consolidat tion de la fili re n Rgionalisation Financeme ents

Locatif

188

Section 4 :LMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratgie de e limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Scnario cible

Les principales mesures identifies sont les suivantes s :


Principale es mesures

Dvelopper un partenariat stratgique autour dune vision prospective travers :


la constitution dune Confdration de limmobilier, la signature de contrat programme Etat / professionnels et sa dclinaison au niveau rgional, g procdant des rformes juridiques (code de construction, locatif, rnovation,), mettant en place des partenariats public/public et public/priv,.

Favoriser le climat des affaires pour une u meilleure attractivit des investissements en :

Gouvernance

Mettre en place des mcanismes dobservation d du secteur : Observatoire national, compte de logements, observatoires r gionaux et locaux, Consolider lingnierie publique tra avers :

la consolidation du rle du MH HUAE, la mise en place de structure partenariale p de formation continue et de partage dexprience, la consolidation de lingnierie e publique locale.

Pla anification stratgiq que de lhabitat, urbanisme et foncier

Intgrer les politiques de lhabitat et t les stratgies de dveloppement urbaines pour:


fdrer les acteurs autour de la mise m en uvre de la politique de lhabitat, orienter les ralisations : progra ammation, localisation, nature, forme et destination des oprations,

Cette mesure se fera via ladoptio on de documents de planification territoriale stratgique de lhabitat et leur intgration i dans les documents durbanisme, lidentification et le lancement de pro ojets durbanisme oprationnels,.

Mobiliser et produire le foncier nce essaire travers :


le lancement de campagnes didentification des opportunits foncires, cration de Foncires ddi es lamnagement et la production du foncier, lancement d doprations oprations d dimma imma atriculations groupes accompagnant l louverture ouverture lurbanisation.

189

Section 4 :LMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratgie de e limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Scnario cible

Les principales mesures identifies sont les suivantes :


Principales mesures

Promouvoir le concept de logement abordable adapt au contexte marocain, Amliorer le rythme de production tr ravers :

lextension du dispositif de logements sociaux aux oprations de moins de 500 logements (pour certains te erritoires), la promotion de la Recherche et Dveloppement D , la structuration et linnovation de es partenariats publics privs,

Produc ction neuve

Diversifier et amliorer la qualit de lo offre en dveloppant de nouveaux concepts de produits logements et en faisant la promotion de la culture du march chez les oprateurs, Encadrer l lauto-construction auto construction travers s:

llaboration de guide et lamlio oration des cahiers de charges, le lancement de projets pilotes, la professionnalisation de lauto-construction. ladoption adopt o et la a co communication u cat o autou a autour du rfrentiel e t e de sta standings d gs de logements, oge e ts, lamlioration du systme de garantie et de sa mise en uvre la formation de la main duvre, , .

Renforcer le dispositif de contrle de la a qualit et protection du consommateur via:


Restructuration du secteur locatif et dveloppement d dune offre locative pour fluidifier les trajectoires rsidentielles et faciliter terme laccession la proprit via :

la mise en place dun cadre juridiq que appropri, la mise en place de mcanismes incitatifs pour les investisseurs, le dveloppement daides aux m nages pour laccs la location, lintgration du locatif dans le programme de logements sociaux. crant un fonds national pour la rnovation, r mettant en place un cadre lgis slatif favorisant lmergence dinvestisseurs privs spcialiss, dveloppant une offre bancaire ddie, .

Optimisation du parc vacant

Initier et accompagner la rnovation du u parc de logements en :


Remise sur le march dune partie du parc vacant travers, dabord, la ralisation denqutes en termes dge, typologie e, superficie,, et en mettant en place des aides aux mnages & oprateurs.

190

Section 4 :LMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratgie de e limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Scnario cible

Les principales mesures identifies sont les suivantes s :


Principales mesures

Inter professionnaliser et intgrer la chane de valeur autour de linnovation, la qualit et lefficacit de la filire en:

faisant adhrer les acteurs la vis sion prospective du secteur , participant aux oprations pilotes favorisant la performance et linnovation, mettant en place des partenari iats (Exemple : Partenariat avec le ministre de lindustrie pour la cration dun Cluster C matriaux de construction ).

Filire

Professionnaliser et faire merger de e nouveaux acteurs publics et privs notamment travers:


limplication des banques, assu urances, fonds dinvestissements,, l organisation et professionna lorganisation alisation de la distribution et du ngoce des matriaux de construction.

Amliorer et encadrer dune manire e rglementaire le processus de construction en dfinissant les rles et les respons sabilits des intervenants et en rglementant la relation entre eux. Renforcer les ressources financires s pour le secteur via diffrentes actions, notamment :

Amlioration du taux de bancarisa ation des mnages, Cration des instruments financie ers novateurs, Incitation lpargne populaire, ..

Financement et fis scalit

Crer de nouveaux mcanismes de fi inancement destins favoriser linvestissement locatif et la rnovation de l lhab hab bitat ancien ainsi qu qu la rgionalisation des politiques de lhabitat (Extension du rle du FSH) Faciliter laccs au logement pour tou utes les catgories de population travers :

la dynamisation de lpargne log gement, le dveloppement dune offre de e financement spcifique cible pour le logement social ou destine aux mnages les l plus modestes, la mise en place de systme de scurisation s des rapports locatifs, la cration daides fiscales spcifi iques.

Cibler et optimiser les investissemen nts pour latteinte des objectifs en ayant la possibilit de moduler laide fiscale pour le logeme ent abordable Scuriser les prfinancements en acc clrant la rforme VEFA.

191

Section 4 :LMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratgie de e limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Plan dactions

La mise en uvre du scnario se fera selon 4 phases majeures en fonction de leur ordre de priorit. Ces phases sont reprsentes, d dune une manire synthtique, s ci-dessous ci dessous :

Phase 1

Phase 2

Phase 3

Phase 4

Etap pes de construction

Consolidation des fondamentaux Lancement de projets pilotes (territoires)

Transformation des dmarches Elargissement lensemble des territoires

Diversification opportunits du march

Monte en charge

Champs dinterven ntion

Partenariat stratgique Observation Rformes juridiques Modernisation de lAdministration et ingnierie publique

Innovation & Qualit Rgionalisation Initiation logement abordable

Locatif Rnovation Logement abordable Consolidation de la filire

Elments c critiques

Mobilisation des partenaires Ingnierie publique

Partenariat et gouvernance au niveau local

Climat des affaires

Pilotage e et ractivit

192

Section 4 :LMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratgie de e limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Plan dactions : Les six cha antiers de la stratgie

La ralisation de la vision ncessite duvrer r en parallle sur six chantiers : A. Chantiers dencadrement : 1. 2. 3. 4. B. 1. 2. La gouvernance du secteur, La planification urbaine et foncire e, La filire, Les financements et la fiscalit. La production neuve, Loptimisation du parc de logements (rnovation et traitement de la vacance).

Chantiers oprationnels :

Chantiers oprationnels

Chantiers dencadrement

Production neuve

Optimisation du parc logements

Gouvernance

Planification urbaine et foncire


Intgration des politiques de lhabitat et des stratgies de dveloppement urbaines Mobilisation et production foncire utilisable

Filire

Financement et fiscalit

Logement abordable

Locatif

Partenariat stratgique

Inter - professionalisation

Ressources et mcanismes de financement Facilitation de laccs l accs au logement pour toutes les catgories de la population

Amlioration A li ti du rythme de production Qualit de loffre et protection du consommateur

Rnovation

Climat des affaires

Professionalisation

Optimisation du parc vacant

Observatoire

Ingnierie publique

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Section 4 :LMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratgie de limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Plan dactions :Les six chan ntiers de la stratgie


A. Chantiers dencadrement : La a gouvernance du secteur

a.

Partenariat stratgique autour de la vision n

La cration de conditions favorables la convergence des visions des multiples intervenants du secteur par les actions de :

Regroupement de lensemble des reprsent tations des professionnels du secteur dans le cadre dune Confdration de lImmobilier. Mise en place dune instance partenariale pu ublique prive charge du pilotage et du suivi de la vision. Climats des affaires

b.

Lamlioration du climat des affaires pour attirer, maintenir et scuriser les investissements dans le secteur travers les actions suivantes :

Activation A ti ti des d rformes f j idi juridiques concernan nt t le l secteur t et t son environnement i t dont d t notamment t t les projets du code de construction, de la loi sur s le locatif, de la loi sur la coproprit, du code de lurbanisme et de la loi sur la VEFA. Restructuration des modalits de partenariats s publics - privs (PPP) et proposition de montages innovants. Lobjectif est didentifier et de run nir les conditions et garanties juridiques, financires, techniques,... ncessaires pour limplication n des diffrents intervenants (propritaire foncier, investisseur, , collectivit locale et Etat). ) Les s PPP visent la ralisation de p projets j complexes p (ouverture lurbanisation, opration de rn novation urbaine, ralisation des infrastructures et des quipements collectifs), Les PPP doivent permettre lacclration de la l ralisation des projets par le prfinancement, une approche cot global facilitant le suivi dans le temps et une rpartition du risque entre secteur public et priv.

Mise en pratique du principe dune adminis stration axe citoyens par la rorganisation de la fonction relative la relation avec les citoyen ns et les investisseurs. Il sagit de placer le citoyen (considr en tant qu"usager - client") au c ur de lorganisation administrative pour faciliter son quotidien. La dmarche est centre sur laccu ueil physique et met en jeu un ensemble doutils :

gnralisation de la notion de "guichet unique", u appui sur les nouvelles technologies de l'information et de la communication : portail internet, "e-administration"., mise en place doutils de mesure de e la satisfaction : sondages, baromtres, "usagermystre". mise en place doutils promotionnels de e la dmarche : centre dappel, charte... simplification du langage administratif et formation "relationnelle" des fonctionnaires en contact avec le public.

194

Section 4 :LMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratgie de e limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Plan dactions : Les six cha antiers de la stratgie


A. Chantiers dencadrement: La gouvernance du secteur

c.

Mise en place dun systme dobservation n du secteur

Pallier le dficit actuel de connaissance des dynamiques du march se rpercutant sur la transparence et lefficience du secteur ainsi que sur lefficacit des politiques publiques, par la mise en ur 4 mcanismes : place dun nouveau systme dobservation bas su

un obse u observatoire ato e national at o a pub public-priv c p de limm mobilier ob e rsidentiel. s de t e un compte satellite de la comptabilit nation nale spcifique au logement dont la production est confie une Commission du Logement rass semblant les administrations et organismes publics concerns et des experts du secteur. des observatoires rgionaux et locaux conus en tant quoutils de connaissance des spcificits se en uvre des politiques de logement. territoriales et daide la dcision pour la mis Consolidation de lingnierie publique

d.

Ncessit de consolider les primtres dinterv vention des acteurs publics et, notamment, de renouveler leur dmarche dintervention par les act tions suivantes :

Recadrage du rle du MHUAE vers lanimati ion et la rgulation de lensemble des segments du secteur, dune part, et vers la produc ction de la "connaissance" et de rfrentiels mthodologiques th d l i au profit fit des d collectivits ll ti it lo l cales, l d oprateurs des t privs i et t publics, bli d t part. dautre t Adoption dune politique dimpulsion de linn novation couvrant les domaines de lurbanisme, du logement et des aspects techniques de cons struction au profit de la qualit du produit logement et de la performance du secteur. Rorientation de laction des administration ns locales vers lanimation, laccompagnement, la facilitation et lencadrement des actions du se ecteur. Renouvlement des dmarches dinterventio on des administrations locales mettant en avant : la "logique de projet" et les dmarches transv versales traitant le logement dans son articulation avec notamment, le transport, lemploi et lenv vironnement. Mise en place dune structure partenariale Ecole Forum Logement hberge au sein de nue au profit des professionnels publics et privs du lINAU en vue dassurer une formation contin secteur du logement et de promouvoir le part tage dexpriences.

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Plan dactions : Les six cha antiers de la stratgie


A. Chantiers dencadrement : La planification urbaine et foncire
a. Intgration des politiques de lhabitat et des st tratgies de dveloppement urbaines

La fdration L fd ti des d acteurs t t it i territoriaux autour t d la de l mise i e en uvre de d la l politique liti d lhabitat de lh bit t et t dorienter d i t leurs l ralisations par les actions suivantes :

Adoption de documents de planification territoria ale stratgique de lhabitat et leur intgration dans les documents durbanisme. Lancement de projets durbanisme oprationnels prnant linnovation dans les montages oprationnels et les concepts : ouverture de nouvelles zones durba anisation et rnovation du parc de logements. Mise en uvre de la notion de "primtres primtres strat tgiques" pour une intervention rapide avec l tgiques lappui appui des oprateurs publics et privs sur les thmatiques de rnovation et de remise sur le march du parc vacant. uvrer simultanment deux niveaux :

acclrer la rforme en cours de lurbanism me, inciter les acteurs territoriaux lancer des s projets pilotes mettant en uvre et exprimentant les trois actions mentionnes ci-haut.

Cration d'un "mtier dingnierie g en montage g oprationnel p et en animation de p projets j complexes" p confier une structure nouvellement cre cet c effet (agence rgionale, Socit de Dveloppement Local) ou faire porter par une structure exis stante. Le choix de la structure cible serait spcifique chaque territoire. Mobilisation et production foncire utilisable e

b.

Faire face la problmatique de la non disponibilit ef ffective du foncier ouvert lurbanisation par les actions suivantes :

Le lancement d doprations oprations d didentification identification des op pportunits foncires prives et publiques en privilgiant les opportunits de production de foncier lintrie eur des villes par des oprations de rhabilitation urbaine (cartographie, identification des structures et des statuts fonciers). Le lancement doprations d"immatriculations de ensemble"* accompagnant louverture lurbanisation par les documents durbanisme ou lors doprations urbaines majeures. Lextension du rle du FSH en tant quoutil de r gionalisation des politiques de lhabitat et de partenariat avec les collectivits locales, par, notamment, la a dfinition de mcanismes nouveaux lui permettant le financement et le prfinancement des infrastructur res. res Renforcement de lingnierie foncire ** couvrant trois t types de missions :

court terme : mobiliser le foncier pour faciliter la construction de logement, moyen terme : faciliter le portage fonc cier dans les oprations damnagement (urbanisation nouvelle et renouvellement urbain), long terme : construire des rserves foncires. En matire de planification foncire : Accl ration de la mise en place des agences foncires au niveau des rgions et des territoires fort ts enjeux, charges de la planification et la mobilisation foncires alignes sur la planification urbain ne et la planification stratgique de lhabitat. En matire damnagement et production fo oncire au profit du renouvellement urbain : une nouvelle mission confier aux "agences foncire es" ou dautres structures territoriales (Socits de Dveloppement Local), et ce selon les sp pcificits des territoires.

Deux actions mettre en uvre :

* **

Conformment lesprit du projet de code de lurbanisme (articles 12 et 300 0 version disponible au Secrtariat Gnral du Gouvernement). Mtiers : Dfinition des stratgies foncires, veille foncire, prospection fon ncire, ngociation avec les propritaires fonciers, mise en uvre des outils de matrise foncire (expropriation, ), portage du foncier 196

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2. Dveloppement de la stratgie de limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Plan dactions : Les six cha antiers de la stratgie


A. Chantiers dencadrement : La filire
a. Inter-professionnalisation

La consolidation de linter-professionnalisation au a sein du secteur et lintgration de la chane dacteurs autour de linnovation, la qualit et leffica acit de la filire par :

La consolidation de linter-professionnalisatio on au sein du secteur et intgration de la chane dacteurs autour de linnovation, la qualit et lefficacit l de la filire. La participation active des professionnels aux x actions de promotion de linnovation, de la qualit et de lefficacit de la filire : participatio on et pilotage doprations pilotes favorisant la performance et linnovation. La cration du Cluster "Construction" en partenariat avec le Ministre de lIndustrie, du Commerce et des Nouvelles Technologies. Lobjectif tant de dvelopper des rponses industrielles appropries aux besoins nationaux en termes de matrise des cots et de dveloppement durable. Professionnalisation Amlioration et encadrement rglementaire du d processus de construction par :

b.

La consolidation de la professionnalisation des op rateurs du secteur par les actions suivantes :

Renforcement de la dfinition des rl les et responsabilits des intervenants savoir les promoteurs, les bureaux et de contrle e, Agrgation des acteurs autour des op prateurs majeurs de la filire pour la promotion de la qualit.

Organisation et professionnalisation de la a distribution et du ngoce des matriaux de construction.

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2. Dveloppement de la stratgie de limmobilier l rsidentiel lhorizon 2020

Plan dactions :Les six chan ntiers de la stratgie


A. Chantiers dencadrement : Les e financements et la fiscalit
a. Ressources et mcanismes de financemen nt Amlioration du taux de bancarisation des mnages. Contribution des grands employeurs, installs s dans des zones dactivits conomiques dveloppes ex nihilo, leffort de construction des logem ments par la cration de fonds rgionaux spcifiques. Cration de produits de placements collectifs et institutionnels pour dynamiser linvestissement immobilier. La fonction de ces organismes qui sont des socits financires consiste placer, sur le march montaire, les marchs des actions, obligations et autres titres moyen ou long terme, ou es capitaux qu'elles collectent auprs du public. encore sur le march des biens immobiliers, le Lobjectif est de construire des fonds pour linvestissement dans des produits immobiliers qui sont gnralement destins la location.

Le renforcement des ressources financires pour le dveloppement du secteur :


Conception dun nouveau mcanisme perme ettant driger le FSH en outil de rgionalisation des politiques de lhabitat et de partenariat avec le es collectivits locales. Dveloppement de nouveaux mcanismes de d financement bas sur la synergie entre les aides fiscales et les aides au circuit de financement pour favoriser linvestissement dans le locatif et la rnovation. Acclration de la rforme de la VEFA pour s curiser les financements.

La ncessit de scuriser les financements et prfin nancements via lacclration de la rforme de la VEFA pour scuriser les financements. b. Facilitation de laccs au logement pour tou utes les catgories de la population

La facilitation de laccs au logement pour toutes s les catgories de population passe par un meilleur accompagnement des trajectoires de vie des mna ages, la diversification de loffre et la promotion de la synergie entre laide la personne et laide au promoteur; via les actions suivantes

Dynamisation de lpargne logement ouvrant des droits prts des conditions de taux et de dure permettant de dvelopper labordabilit du logement (plan ou livret dpargne logement). Conception et dveloppement dune offre de financement spcifique cible pour le logement social et destine aux mnages les plus modestes s, permettant de proposer des taux et des dures de crdit adapts la solvabilit des mnages s (prts bonifis taux trs faible compltant le prt classique, financement par aide fiscale au secteur bancaire ou bonification par lEtat, aide module selon le niveau de revenus). Cette offre intgre era galement lauto-construction. Elargissement l lauto auto-construction construction encadre des aides fiscales octroyes par le dispositif relatif aux logements sociaux. Mise en place dun systme de scurisation des rapports locatifs en faveur des couches les plus dfavorises et permettant de donner des gara anties aux bailleurs : garanties ou autres. Mise en place daides pour la rnovation par la dductibilit des revenus imposables et des subventions au niveau des primtres stratgiques s identifis trs forts enjeux sociaux, conomiques, urbains ou patrimoniaux. Modulation de laide fiscale (TVA en particulier) pour le logement abordable selon le ciblage social et selon des oprations territorialises (logement t social et trs social, locatif libre et avec objectif social, extension possible la rnovation).
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2. Dveloppement de la stratgie de e limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Plan dactions :Les six chantiers de la stratgie


B. Chantiers oprationnels: La production p neuve
a. Promotion du concept de logement abordable adapt au contexte marocain

La mise en place du dispositif de logement abo ordable et sa mise en uvre ncessite 2 tapes pralables : i. Renforcement du "dispositif logement social" s en adoptant des aides aux mnages proportionnelles aux revenus et aux tailles des mnages ( court terme et dans une tape transitoire), Dfinition du concept dabordabilit dans le e contexte marocain, dveloppement des mesures financires et fiscales adquates. adquates Cette tap pe ncessite la ralisation de plusieurs sous sous-actions actions savoir :

ii.

Dans un premier temps, lancement de enqutes et dtudes pour lanalyse de la trajectoire rsidentielle des mnages (volume, revenu, localisation,) Dans un second temps et en se basant t sur les rsultats des enqutes et tudes ralises, il y a lieu de procder une segmentation des besoins des mnages Ensuite, su e, u un seu seuil d dabordabilit abo dab do doit tre e d dtermin e e en fonction o c o du co contexte e e marocain a oca (besoins en financement global, part subventionner, s crdit un certain taux,) Enfin, mise en place de mcanismes in ncitatifs bass sur une synergie entre des aides aux mnages pour laccs au financemen nt et des aides pour la production de logements abordables.

Une fois ces 2 tapes ralises, le dispositif de loge ement abordable pourra tre lanc. b. Amlioration du rythme de production

Parmi les principaux objectifs de la vision stratgique horizon 2020, on note la dynamisation et la diversification des rponses produites par le march. m Cette dynamisation et diversification des rponses passe notamment par lamlioration du rythme de production, qui reprsente une mesure importante du plan dactions. Les p principales p actions relatives cette mesure se dclinent comme suit:

Articulation de la planification stratgique de lhabitat, de lurbanisme et le foncier. Promotion de la Recherche et Dveloppem ment en vue dinciter les oprateurs adopter des technologies permettant doptimiser les cots s et les dlais de production. Affirmation du rle dAl Omrane en tant qu uacteur public de rfrence, porteur des objectifs nationaux et rgionaux, garant de la qualit, agrgateur et intervenant cl de la filire au niveau local. local Innovation en termes de partenariats publics s - privs par la conception de nouvelles modalits quilibres mme de fluidifier les relations entre e les acteurs publics et privs.

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Plan dactions :Les six cha antiers de la stratgie


B. Chantiers oprationnels: La production p neuve
c. Qualit de loffre et protection du consomm mateur

La qualit et la protection des consommateurs est e une mesure essentielle sur laquelle la vision stratgique du secteur du logement doit oprer. Dan ns ce but, diverses actions sont mener, savoir :

Promotion de linnovation et dveloppement de nouveaux concepts et produits logements. Promotion de la culture du march chez les oprateurs avec comme objectif de diversifier q aux besoins s des mnages. g loffre et dassurer son adquation Activation des projets damlioration du contrle et de la rglementation du secteur, hantier de normalisation et assurer leur application, notamment, le code de la construction et le ch Communication auprs du grand public sur le l rfrentiel des standings de logements, Mise en place dun mcanisme de contr rle continu qui intervient galement aprs la dlivrance des autorisations de construire et dhabiter, d Amlioration du systme de garantie et dassurance pour la protection du consommateur, Obligation dune formation minimale pour la main duvre oprant dans le secteur. Renforcement du cadre daccompagneme ent de lauto-construction par la dfinition des nouvelles modalits (acteurs, procdures et t rfrentiels) et la promotion de lexemplarit travers le lancement de projets pilotes.

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Plan dactions :Les six cha antiers de la stratgie


B. Chantiers oprationnels : Lo optimisation du parc de logements
a. Restructuration du locatif et dveloppe ement d dune une offre location pour fluidifier les trajectoires rsidentielles et faciliter lacce ession la proprit Intgration du locatif dans le dispositif relatif aux logements sociaux en incitant les promoteurs s la location par des accords avec des socits rserver une partie des logements produits spcialises. Mise en place d dun un cadre juridique appropri en acclrant la rforme de la loi sur locatif et en mettant en place des cadres juridiques pour les l mtiers dintermdiation et de gestion locative. Mise en place des mcanismes incitatifs pou ur les investisseurs dans le locatif et des aides aux mnages pour laccs la location. Incitation limplication des institutions financ cires au segment du rsidentiel. Politique pour initier et accompagner la r novation du parc logements

La restructuration du secteur du locatif ncessite la a mise en place des actions suivantes :

b.

A ct du locatif, la rnovation constitue une autr re des mesures phares de la vision stratgique du secteur du logement horizon 2020. Laccompagnement de la rnovation ncessite la mise m en place des actions suivantes :

Dimensionnement, caractrisation et localisation des besoins en rnovation, Identification de "primtres stratgiques" pour une intervention publique et prive rapide et cible, Cration dun Fonds National pour la Rno ovation "public - priv", Cration dune structure publique ddie, gestionnaire du fonds et charge de la contractualisation avec les rgions, Mi en place Mise l d cadre dun d lgislatif l i l tif favorisa f i nt t lmergence l di dinvestisseurs ti privs i spcialiss i li et t favorisant limplication des institutions financires, Dveloppement dune offre bancaire ddie e, Mise en place des aides aux travaux au a profit des bailleurs et locataires qui soient graduelles selon les revenus des mnages.

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2. Dveloppement de la stratgie de e limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Plan dactions : Les six cha antiers de la stratgie


B. Chantiers oprationnels : Lop ptimisation du parc de logements
c. Remise sur le march dune partie du parc vacant

Loptimisation du parc vacant reprsente un des axe es dinterventions majeurs de la vision stratgique. Le parc logement au Maroc se caractrise par un ne part importante de vacance : Prs de 530.000 units de logements sont dclares vacantes en 200 04 :

57% de ce parc vacant, soit prs de 302.000 units, u est prt lemploi 43%, % soit prs de 226.000 units, est rnove er Dimensionnement, caractrisation et localisation du parc vacant, Identification des "primtres stratgiques", Mise en place des aides aux mnages et des aides aux oprateurs les incitant remettre sur le march les logements vacants, vacants Action spcifique pour favoriser la gestio on locative des biens immobiliers des MRE. Il sagit, dans les territoires forte prsence de logements de MRE, de construire avec les e cible pour les MRE ne souhaitant pas soccuper professionnels de la gestion locative une offre personnellement de leur bien immobilier pour une location de courte ou de longue dure. La mission du gestionnaire consiste recherc cher le locataire, tablir le contrat de bail, maintenir le bien en bon tat (encadrement des presta ataires chargs de l lentretien entretien du bien immobilier), immobilier) souscrire des assurances, grer la coproprit et tenir la comptabilit (quittances, encaissement des loyers). Diffrentes formules sont poss sibles : un revenu locatif garanti bas sur le prix dacquisition, un loyer fixe garanti ou encore un revenu peru travers une gestion pour compte.

Loptimisation du parc vacant ncessite la mise en place p des actions suivantes :


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Section 4 :L MENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratgie de e limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Fiches actions : Remise su ur le march du parc vacant

Action

Intervenants Acteurs locaux HCP MHUAE

Phase de lancement Phase 1

Ordre de priorit Important p

Remise sur le march du p parc vacant

Obje ectif

Lobjectif de cette action est de me ettre en place un ensemble de mesures qui vont permettre de : Connatre le parc vacant, Utiliser Utili une partie ti de d ce parc pou ur rpondre d la l demande d d locale. l l

La mise en place de cette action nc cessite : La signature des accords cad dres rgionaux qui intgrent laction de remise sur le march du parc vacant da ans leurs principes, La prise en compte de prim tres stratgiques intgrant la vacance dans le cadre des documents durbanism me, La mise en place des observato oires rgionaux.

Pr-requis

La remise sur le march du parc vacant ncessite la ralisation de 3 principales tapes : Etape 1 : Lancement des tudes s / enqutes afin de connatre et de cartographier g le parc vacant Etape 2 : Dfinition des prim tres stratgiques Etape 3 : Mise en place de mcanismes de suivi de la mise en uvre

Etap pes

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Section 4 :L MENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratgie de limmobilier l rsidentiel lhorizon 2020

Fiches actions : Remise su ur le march du parc vacant


Les tapes de mise en uvre

Etape 1 : Lancement des tudes / enqutes afin danalyser et de cartographier le parc ant vaca Dfinition et choix du territoire Pralablement au lancement des tude es / enqutes, une dfinition des territoires sur l lesquels l les l tudes t d seront t lances l devra d a tre t faite f it 2 niveaux: i 1. Prioriser les rgions cibles par les tudes, 2. Dfinir le primtre de ltude au se ein des rgions cibles.

Prliminaire

Les tudes / enqutes devront permettre e de :


1.

Attendus de ltude

Connatre les caractristique es du parc vacant en termes de : Typologie du logeme ent, Age du parc, Etat du parc, Localisation, Superficie, Raisons de la vacanc ce, .. Dfinir le mode de traitement t apporter ce parc pour le rendre utilisable : Destruction pour reco onstruction Rnovation Utilisation en ltat ac ctuel pour revente ou location Dfinir les mcanismes de veille v sur la vacance: Mise jour des donn nes sur la vacance, Frquence de ralisa ation de ltude, Alimentation de lobs servatoire

2.

3.

Intervenants MHUAE HCP Acteurs locaux

Ress sources Le dimensi ionnement des ressources de evra tre fait en fonction du nombre des s primtres rgions et des

Dlai Cette tape devra dbuter ds le lancement du processus de mise en uvre

204

Section 4 :L MENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratgie de limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Fiches actions : Remise sur r le march du parc vacant


Les tapes de mise en uvre (suite)

Etape 2 : Dfinition des primtres stratgiques

Prlimin naire

Les primtres L i t stratgiques t t i ne peuvent t tre t dfi i que si dfinis i le l parc vacant t et t ses caractristiques sont connues.

En se basant sur les rsultats des tudes / enqutes, les primtres stratgiques seront dfinits et prioriss. Un primtre stratgique est un primtre gographique au sein duquel un s, rglementaires, fiscales, oprationnelles,) ensemble de mesures (financires sont mises en place pour faire face certaines problmatiques, en loccurrence la vacance. Une fois que le parc vacant et ses caractristiques seront connus et que les primtres stratgiques seront dfinis, une segmentation du parc sera tablie : Une partie du parc sera dest tine la rnovation (Cf Fiche sur la rnovation Initier et accompagner la r novation du parc logement ) Une partie du parc sera destine la location (Cf Fiche sur le locatif Restructuration du secteur locatif )

Desc criptif de ltape

Intervenants MHUAE Acteurs locaux

Ress sources A dfinir

Dlai Cette tape commencera la fin de ltape 1

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2. Dveloppement de la stratgie de limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Fiches actions : Remise sur r le march du parc vacant


Les tapes de mise en uvre (suite)

Etape 3 : Mise en place de mcanism mes de suivi de la mise en uvre

Prlim minaire Descriptif de ape lta

Cette tape p ne p peut tre ralise q qu aprs p achvement de ltape p 2 relative la dfinition des primtres stratgiques.

Afin de contrler et de raliser un su uivi de la mise en uvre de laction, il faudra : Dfinir le systme de gouvernanc ce : Acteurs, intervenants, Dfinir les indicateurs de suivi et dvaluation de laction, Dfinir la frquence de suivi.

Intervenants MHUAE Acteurs rgionaux

Resso ources A dfinir

Dlai Cette tape commencera la fin de ltape 2

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2. Dveloppement de la stratgie de limmobilier l rsidentiel lhorizon 2020

Fiches actions : Initier et ac ccompagner la rnovation du


parc logement

Action Initier et accompagner la rnovation du parc logement

Intervenants Acteurs locaux HCP MHUAE

Phase de lancement Phase 1

Ordre de priorit Important p

Lobjectif de cette action est de mettre en place un ensemble de mesures qui vont permettre de connatre les besoins du parc en n rnovation afin d danticiper anticiper sur sa dgradation et maintenir sa valeur dans le temps.

Obj jectif

La mise en p place de cette action ncessite : La signature des accords cadre es rgionaux qui intgrent laction de la rnovation dans ses principes, La prise en compte de primtre es stratgiques intgrant la rnovation dans le cadre des documents durbanisme, La mise en place dobservatoires rgionaux.

Pr-requis

Linitiation et laccompagnement de la a rnovation ncessite la ralisation des principales tapes suivantes : Etape 1 : Lancement dtudes s afin de connatre et de localiser les besoins en rnovation Etape 2 : Dfinition des prim mtres stratgiques Etape 3 : Cration d dun un fonds s national pour la rnovation et d dune une structure ddie la rnovation Etape 4 : Dfinition dun ca adre incitatif favorisant lmergence dinvestisseurs privs

E Etapes

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2. Dveloppement de la stratgie de limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Fiches actions : Initier et ac ccompagner la rnovation du


parc logement
Les tapes de mise en uvre

Etape 1 : lancement des tudes / enqutes afin n de connatre et de localiser les besoins en rnova ation Dfinition et choix du territoire Pralablement au lancement des tude es / enqutes, une dfinition des territoires sur l lesquels l les l tudes t d seront t lances l devra d a tre t faite f it 2 niveaux: i 1. Prioriser les rgions cibles par les tudes, 2. Dfinir le primtre de ltude au se ein des rgions cibles.

Prliminaire

Les tudes / enqutes devront permettre e de :


1.

2.

Connatre les caractristique es du parc en termes de : Typologie du logeme ent, Age du parc, Etat du parc, Localisation, Quartiers dgrads .. Dfinir un plan de rnovation n permettant de mettre en avant: Les logements nces ssitant une rnovation de suite, Lampleur des rnova ations, Les logements nces ssitant rnovation dans 3 / 5 ou 10 ans, Dfinir les mcanismes de veille v sur la rnovation: Mise jour des donn nes sur la rnovation, rnovation Frquence de ralisa ation de ltude, Alimentation de lobs servatoire.

Attendus d de ltude

3.

Intervenants MHUAE HCP Acteurs locaux

Ress sources Le dimens sionnement des ressources de evra tre fait en fonction du nombre des s primtres rgions et des

Dlai tape devra Cette dbuter ds le lancement du processus de mise en uvre

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2. Dveloppement de la stratgie de l immobilier rsidentiel lhorizon 2020

Fiches actions : Initier et ac ccompagner la rnovation du


parc logement
Les tapes de mise en uvre (suite)

Etape 2 : Dfinition des primtres stratgiques

Prlimin naire Descriptif de ltape e

Les primtres L i t stratgiques t t i ne peu uvent t tre t dfi i que si dfinis i le l parc et t ses caractristiques sont connues.

En se basant sur les rsultats des tudes / enqutes, les primtres stratgiques seront dfinis et prioriss. Un primtre stratgique est un primtre gographique au sein duquel un s, rglementaires, fiscales, oprationnelles,) ensemble de mesures (financires sont mises en place pour faire face certaines problmatiques, en loccurrence la rnovation.

Intervenants MHUAE Partenaires financiers Acteurs locaux

Ress sources A dfinir

Dlai Cette tape commencera la fin de ltape 1

209

Section 4 :L MENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratgie de limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Fiches actions : Initier et ac ccompagner la rnovation du


parc logement
Les tapes de mise en uvre (suite) Etape 3 : Cration dun fonds national pour r la rnovation dans le cadre des primtres stratg giques Pr liminaire Descriptif de ltap pe

La cration du fonds national pour la rn novation ainsi que sa structure ddie ne peut tre faite que si les primtres stratgiques sont s dfinits.

Cration dun fonds national pour la rnovation r Cration dun fonds national pour la a rnovation public-priv charg de mettre en place des aides aux travaux cib bler sur les primtres stratgiques dans le but darticuler avec la rhabilitation / mis se niveau urbaine. Ces aides peuvent tre : Aides aux bailleurs locataire es Aides graduelles selon les re evenus . La cration de ce fonds ncessitera a de dfinir un ensemble dlments, notamment, sans sy limiter : La structure du fonds, Les partenaires, Les objectifs et missions, Le primtre dintervention, Les modalits de gestion, Les sources de financement, , . r Cration dune structure ddie la rnovation Dans le cadre de la gestion du fond d national pour la rnovation, une structure ddie la rnovation sera crer. Cette str ructure sera charge principalement de la gestion du fonds, la contractualisation avec a les rgions, lattribution des ressources financires, lments doivent tre dfinits, savoir, sans sy Pour sa cration, un ensemble d limiter : La structure du fonds, Les partenaires, Les objectifs et missions, L primtre Le i dintervention, di i Les modalits de gestion, Les sources de financement, , . Intervenants sources Ress A dfinir Dlai Cette tape commencera la fin de ltape 2
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MHUAE Partenaires financiers Acteurs locaux

Section 4 :L MENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratgie de limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Fiches actions Initier et acc compagner la rnovation du parc


logement
Les tapes de mise en uvre (suite)

Etape 4 : Mise en place dun cadre incitatif po our favoriser lmergence des investisseurs privs sp cialiss Prlimin naire

La mise L i en place l d cadre du d incitatif i it tif fa f vorisant i t lmergence l d des i investisseurs ti privs i onds national pour la rnovation est cr. spcialiss ne peut tre faite que si le fo

Le cadre incitatif de cette action pas sse par la mise en place dun cadre lgislatif et dune offre financire approprie. Pour accompagner et initier la rnov vation de logements, il est important de mettre en place un cadre lgislatif qui permet de faire merger des investisseurs privs spcialiss dans la rnovation. Ce cadre devra offrir aux potentiels investisseurs des avantages travers : des aides fiscales pour la rnovation r (dfiscalisation par crdit dimpts, TVA taux rduits,) des subventions, subventions Pour accompagner ce cadre lgisla atif et le rendre plus attractif, une offre bancaire ddie ainsi que des outils de financement spcifiques, en partenariat avec le secteur bancaire, devront tre dvelopps afin de favoriser la rnovation : Taux de crdit rduit, Prt 0%, 0% Une structure de financemen nt intgrant le prt 0%, le taux de crdit rduit,

Descriptif de e ltape

Intervenants MHUAE Partenaires financiers Acteurs locaux

Ress sources A dfinir

Dlai Cette tape commencera la fin de ltape 2

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Section 4 :L MENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratgie de limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Fiches actions : Restructur ration du secteur locatif

Action

Intervenants Acteurs locaux HCP MHUAE

Phase de lancement Phase 1

Ordre de priorit Important p

Restructuration du secteur du locatif

Objec ctif

Lobjectif de cette action est de mettre en place un ensemble de mesures qui vont permettre de dvelopper une offre locative struc cture pour fluidifier les trajectoires rsidentielles et faciliter laccs la proprit.

Pr-requis

La mise en place de cette action ncessite : Ladoption du cadre juridique et r glementaire rgissant le secteur du locatif, Lintroduction dune lgislation qui ne soit pas uniquement lavantage du locataire ropritaire et scurise linvestissement locatif. mais qui protge galement le pr

Linitiation et laccompagnement de la a rnovation ncessite la ralisation des principales tapes suivantes : Etape 1 : Mise en place d dun un cadre juridique appropri Etape 2 : Mise en place de mcanismes m incitatifs Etape 3 : Intgration du locat tif dans le cadre des logements sociaux

Eta apes

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Section 4 :L MENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratgie de limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Fiches actions : Restructur ration du secteur locatif


Les tapes de mise en uvre

Etape 1 : Mise en place du cadre c juridique appropri

Cette tape consiste mettre en place un cadre juridique appropri : en acclrant la rforme de la a loi sur le locatif, en dfinissant des cadres jur ridiques pour les mtiers dintermdiation et de gestion locative : 9 Qualifications, 9 Systme dagrment, 9 Droits et obligations, 9 Commission, C i i 9 Rmunration, 9 ..

Des scriptif de ltape

Intervenants MHUAE HCP Acteurs locaux

sources Ress A dfinir

Dlai Cette tape devra dbuter ds le lancement du processus de mise en uvre

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Section 4 :L MENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratgie de limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Fiches actions : Restructur ration du secteur locatif


Les tapes de mise en uvre (suite)

Etape 2 : Mise en place de e mcanismes incitatifs

Prlimin naire

La mise L i en place l d mcanismes de i i itatifs incita tif ne peut t tre t faite f it que si i le l cadre d juridique j idi du locatif est dfinit .

Mettre en place des mcanismes incitatifs i pour les investisseurs dans le cadre dactions d actions cibles. cibles A titre dexemple, ces actions peuvent concerner : Une offre locative destine au ux tudiants Une offre locative destine au ux plus dmunis Parmi les mcanismes incitatifs on note n : Des mcanismes fiscaux: 9 TVA taux rduit, 9 Diminution ou dfisca alisation accorde sur les revenus locatifs, 9 Exonrations de taxes s, 9 Crdit dimpts 9 .. Des mcanismes financiers, en partenariat avec le secteur bancaire, travers la mise en place d dou ou utils de financement favorisant l linvestissement investissement locatif : 9 Crdit taux prfren ntiel, 9 Subventions accorde es par lEtat en % des travaux, 9 ..

Descriptif de ltape

Intervenants MHUAE HCP Acteurs locaux

sources Ress A dfinir

Dlai Cette tape commencera la fin de ltape 1

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2. Dveloppement de la stratgie de limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Fiches actions : Restructur ration du secteur locatif


Les tapes de mise en uvre (suite)

Etape 3 : Intgrer le locatif dans le e cadre des logements sociaux

Prlimin naire

La ralisation L li ti de d cette tt tape t est t conditi diti i ionne par la l mise i en place l d cadre du d juridique j idi appropri (tape 1)

Cette action vise intgrer le locatif f, une fois le cadre juridique mis en place, dans le cadre des logements sociaux 250.000 250 000 Dhs, Dhs l lobjectif objectif tant de donner la possibilit la catgorie sociale de e la population ne pouvant pas accder la proprit, de bnficier dun logement en location bas prix. La ralisation de cette tape ncessite de : dfinir un nombre de logeme ent qui doivent tre destins la location dans les 500 logements cons struire dans le cadre de la convention des logements sociaux 250.000 250 000 0 Dhs. Dhs

Descriptif de l ltape

Mettre en place des aides destines d aux mnages les plus dfavoriss. Ces aides sont en fonction du u seuil de revenus et peuvent concerner autant les jeunes mnages, les mnages en mobilit conomique que les vent prendre les diffrentes formes suivantes, tudiants,.Ces aides peuv sans sy limiter : 9 Cration d dun un fond permettant p de financer le dpt de caution / garantie 9 Cration daides finan ncires destines aux tudiants afin de financer une partie des frais de e location 9 .

Intervenants MHUAE HCP Acteurs locaux

sources Ress A dfinir

Dlai Cette tape commencera la fin de ltape 1

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Section 4 :L MENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratgie de limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Fiches actions : Promotion du concept de logement


abordable

P Prsentation

Action Promotion du concept de logement abordable

Intervenants Acteurs locaux HCP MHUAE

Phase de lancement Phase 1

Ordre de priorit Important p

Lobjectif de cette action est de mettre en place un ensemble de mesures qui vont permettre de : Dfinir le concept dabordabilit dan ns le contexte marocain, Dfinir des aides proportionnelles aux a revenus / taille des mnages leur permettant ainsi daccder au logement.

Objec ctif

La mise en place de cette action ncessite : La constitution de la confdr ration de limmobilier Lintgration daides propor rtionnelles aux mnages dans le dispositif de logement sociaux : en atte endant la dfinition et le lancement du concept de logement abordable, il faudra intgrer, dans le cadre du dispositif de logements e , des aides proportionnelles aux mnages sociaux et ceux jusqu son expiration selon 3 critres : 9 Le revenu des mnages, 9 La taille des mnages, 9 La mobilit des mnages s.

Pr r-requis

Etapes

La remise sur le march du parc vacant ncessite la ralisation de 2 principales tapes Etape 1 : Lancement des tudes / enqutes afin danalyser la trajectoire rsidentielle des mnages, Etape 2 : Dfinir le rfrentiel de mise m en uvre du concept de logement abordable.

216

Section 4 :L MENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratgie de limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Fiches actions : Promotion du concept de logement


abordable
Les tapes de mise en uvre (suite)

Etape 2 : Lancement des tudes / enqutes af fin danalyser la trajectoire rsidentielle des mnag ges Dfinition et choix du territoire Pralablement au lancement des tude es / enqutes, une dfinition des territoires sur lesquels les tudes seront lances devra a tre faite 2 niveaux: 1. Prioriser les rgions cibles par les tudes, 2. Dfinir le primtre de ltude au se ein des rgions cibles.

Prliminaire

Les tudes / enqutes devront permettre e de :


1.

Attendus de ltude e

Connatre la trajectoire rside entielle des mnages en termes de : Typologie du logement, Logement en location ou proprit La superficie Les caractristiques du u mnage Revenus Volumes V l Localisation, Segmenter les besoins des mnages m en fonction du revenu, de la taille et de la mobilit des mnages. Dfinir Dfi i le l seuil il dabordabilit d b d bilit en e fonction f ti du d contexte t t marocain. i le l seuil il tant t t la part du revenu qui est des stine au financement de logement (acquisition ou location) Dfinir les mcanismes de ve eille sur la trajectoire rsidentielle des mnages: Mise jour des donn nes, Frquence de ralisa ation de ltude, Alimentation de l lobs obs servatoire. servatoire

2.

3.

4.

Intervenants MHUAE HCP C Acteurs locaux

Ress sources Le dimens sionnement des ressources de evra tre fait en fonction du nombre des s primtres rgions et des

Dlai Cette tape devra dbuter ds le lancement du processus de mise en uvre


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Section 4 :L MENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER LHORIZON 2020

2. Dveloppement de la stratgie de limmobilier rsidentiel lhorizon 2020

Fiches actions :Promotion du d concept de logement


abordable
Les tapes de mise en uvre (suite)

Etape 2 : Dfinition du rfrentiel de mise en uvre du concept de logement abordable

Prlim minaire Atten ndus de ltude

La dfinition du rfrentiel de mise en uvre du concept p de logement g abordable ne peut tre faite quune fois le seuil dabor rdabilit est dtermin.

Cette

action vise mettre en place un rfrentiel de mise en uvre du concept de on des lments suivants, sans sy limiter : logement abordable travers la dfinitio Objectifs, Missions, Primtre, Cibles, Modalits de suivi et de mise e en uvre, Financement, Partenaires, Aid Aides, ..

Les

mcanismes incitatifs doivent tre e bass sur une synergie entre des aides aux mnages pour laccs au financement et des aides pour la production de logements abordables.

Intervenants MHUAE HCP Acteurs locaux

sources Ress A dfinir

Dlai Cette tape devra dbuter la fin de ltape 1

218

Section 5

PROPOSITION DUNE ARCHIT TECTURE CIBLE POUR LOBSERVATION DU SECTEUR R

1. 2 2. 3. 4. 5. 6.

Contexte et mthodologie Etat des lieux Outils dobservation et Benchmark Dmarches dobservation Modalits de mise en place de lobserva atoire Propositions et recommandations

221

Section 5 : Pr roposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

1. Contexte et mthodologie po our la proposition dune architecture pour lobservatoire e

Lobjectif de cette partie est de proposer une ar rchitecture pour la cration dun observatoire national et dobservatoires territoriaux p pour r le secteur immobilier rsidentiel. Le diagnostic a fait ressortir lobservation com mme un enjeu essentiel pour le secteur. Lensemble des travaux et rflexions menes sur lobservation est expos dans le prsent rapport comme suit : Une mise en contexte par rapport au a diagnostic du secteur labor dans la phase prcdente de la prsente tude ; Une analyse de lexprience de lObser rvatoire de lHabitat du MHUAE ; Un benchmark doutils dobservation ; La dmarche stratgique pour la mise m en place de lobservatoire national et des observatoires territoriaux ; Les indicateurs de suivi de la stratgie du u secteur; Une proposition dune architecture pour p lobservatoire national et les observatoires territoriaux.

223

Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

2. Etat des lieux

Diagnostic et constats
Pourquoi dvelopper un systme dobservation ?

Le diagnostic du secteur a fait ressortir que le dficit d des outils dobservation et de connaissance des dynamiques du secteur en terme es de march et des besoins constitue un dysfonctionnement structurel du secteur. Cette situation alimente et amplifie la dficience du fonctionnement du march en labsence de transparence et de connaissance relle des dy ynamiques mises en jeu. Le manque de connaissance du march li imite son aptitude construire des rponses efficientes et adaptes la diversit des bes soins. On assiste ainsi :

une perte defficience des rponses constru uites sur la seule production de loffre neuve; des actions publiques trop segmentes et centres c sur une production deffet immdiat; des outils de financement insuffisamm ment diversifis pour rpondre aux besoins et accompagner les trajectoires rsidentielles des mnages malgr la maturit du secteur bancaire.

Linsuffisance de mcanismes dobservation ter rritoriale constitue une faiblesse majeure du systme. En effet, le dveloppement dun systme dob bservation articulant le niveau national et local est ncessaire pour mettre en uvre la politique dhabitat d qui est par essence une politique nationale dapplication locale. ribue amliorer la gouvernance territorialise en Par ailleurs, lobservation territorialise contr permettant d darticuler articuler l lurbanisme urbanisme, la production n foncire et les politiques d dhabitat habitat . Synthse des faiblesses du secteur

Un dficit des outils dobservation et de connaissance de es dynamiques du secteur : march et besoins ; Un march dficient ne fonctionnant pas sur la valorisatio on conomique du patrimoine immobilier; Une perte defficience des rponses construites sur la se eule production de loffre neuve ; Des actions publiques trop segmentes et centres su ur une production deffet immdiat ; Un manque de transparence ; Un dficit de gouvernance territorialise pour artic culer urbanisme, production foncire et politiques dhabitat ; Des outils de financement insuffisamment diversifis po our rpondre la diversit des besoins et accompagner les trajectoires rsidentielles r des mnages malgr la maturit du secteur bancaire. Un n point commun

La ncessit de dvelopper un systme dobservation articulant le niveau national et local.

Le sec cteur immobilier a tendance naturellement tre opaque e. Paradoxalement, le manque de transparence est nocif au a bon fonctionnement du march et est la premire faiblesse tre dcrie par les oprateurs du secteur.

224

Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

2. Etat des lieux

Diagnostic et constats
Limites rencontres lors du diagnostic du secteur
Dun point de vue technique, les travaux danalyse eff fectus ont permis de relever des limites pouvant tre rsumes en 3 points :
1.

Des limites lies la disponibilit et la natu ure des informations sur le secteur:

Absence de rfrentiel commun au niv veau des nomenclatures et multiplicit des primtres des donnes : "BTP", "Immobilier", "imm mobilier, location et services rendus aux entreprises", "Construction", ; Absence de donnes macroconomiqu ues spcifiques limmobilier rsidentiel; Non continuit dans la production de linformation l ; Absence de certaines donnes quantit tatives et qualitatives importantes. Exemples :

tat du parc existant; valeur des actifs existants; causes de la vacance; des fourchettes de revenus trop larg ges ne permettant pas un bon ciblage de la demande qualitative en logement; capacit contributive des population ns cibles par les programmes sociaux; march locatif et celui de seconde main m en accession peu connus; non connaissance des trajectoires de d vie des mnages; le poids de limmobilier dans lcon nomie rgionale, lorganisation de la filire, linformel, le mode opratoire de produc ction des logements, le produit, les catgories socioprofessionnelles, les reven nus des mnages, certaines informations sont disponibles au niveau des villes et non n des rgions, etc,

Non disponibilit dinformations au niv veau rgional :

Absence de rfrentiel mthodologiqu ue formalis engendrant une non uniformisation des indicateurs et des nomenclatures.

Exemple : Logements inoccups / Logements L vacants ; Besoins / Dficit ; "typologie du parc de logements" et "raccordeme ent en eau et lectricit" tantt exprims en termes de pourcentage de logements, tant t en mnages

2.

Des limites lies aux approches danalyse des d marchs caractrises par une prdominance danalyses "statiques" se limitant donner une e photographie un temps donn de la situation, ne rendant pas compte des flux et ne permettant pas p lapprhension des dynamiques en jeu . Ces limites se manifestent par une faiblesse de e la dimension prospective et par une non prise en compte des trajectoires de vie des mnages.

3.

Insuffisance de mcanismes dobservation territorialiss. t

225

Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

2. Etat des lieux

LObservatoire de lHabita at
Niveau central
Direction de la promotion immobilire Direction de lhabitat social et des affaires foncires Veille de lhabitat insalubre Direction de d lurbanisme Direction de lamnagement l amnagement du territoire Observatoire national des migrations

Observatoire de lhabitat

Observations des phnom nes urbains

Niveau rgional

Inspection rgionale

Lobservatoire de lHabitat a t cr par le ministre dans le cadre de lorganigramme de1995 pour pallier au manque dinformations statistiques sur le secteur de limmobilier. Sa mission est dobserver le secteur et de produire des indicateurs susceptibles daider les dcideurs mieux suivre le secteur. Son champ dobservation couvre :

Relai rgional de observatoire habitat

Observatoire du dveloppement territorial

le march de loffre et de la demande du logement; les aspects macroconomiques du secteur du logement ; le suivi de laction du MHUAE en matire dhabitat;

Niveau local
Dlgation MHUAE Certaines Agences urbaines

Relai local de lobservatoire de lhabitat

L OH est ainsi amen collecter LOH collecter, produire produire, traiter, analyser et diffuser linformation. SIG

LOH L OH , au niveau central, central est une structure gre par l la Direction de la Promotion Immobilire au sein du MHUAE MHUAE.

LOH et ses relais sont impliqus galement da ans des projets et travaux autres que ceux relevant de la mission dobservation. Les projets de lOH restent tributaires du budge et annuel qui lui est ddi et des priorits du MHUAE ; ce qui ne permet pas dassurer positivement le suivi de d lobservation dans le temps.

LOH dispose de relais rgionaux et locaux intgrs dans d les structures des services extrieurs du MHUAE :

Les flux dinformations ne sont pas pralablement structurs : Une information de niveau local peut tre collecte par lOH central comme par les relais s locaux. La programmation des tudes est rpartie entre le niveau central et rgional avec une difficult de coordination. Les relais rgionaux et locaux fonctionnement plutt comme des relais administratifs de lOH que comme des structures dobservation territoriale e au service des acteurs locaux.

Le MHUAE dispose dautres structures dobservation couvrant dautres domaines. Les passerelles entre ces entits et lOH ne sont pas tablies.

226

Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

2. Etat des lieux

LObservatoire de lHabitat
Champs dobservation et t indicateurs
Domaines dobservation
March de loffre et de la demande Dpenses dhabitation des mnages Financement Fi t du d secteur t logement Aspects macroconomiques Suivi de laction du Ministre de tutelle
Extraction des chiffres relatifs au suivi de la production des logements sociaux

Parc logement Conditions C diti dhabitation dh bit ti des d mnages Transactions foncires et immobilires
Conditions dhabitation des mnages Rpartition des mnages selon le statut doccupation d occupation des logements et le milieu de rsidence Rpartition des mnages selon le type dhabitat et le milieu de rsidence Rpartition des mnages selon lge du logement et le milieu de rsidence Rpartition des mnages selon le nombre de pices habites et le milieu de rsidence Rpartition des mnages selon les quipements de base du logement par milieu de rsidence Rpartition des mnages selon le taux dquipement en biens durables et leur milieu de rsidence Structure du mode dvacuation des eaux uses par milieu de rsidence des mnages g Rpartition des mnages selon le mode dapprovisionnement en eau et par milieu de rsidence Dpenses des mnages pour lhabitation Evolution des indices du cot de la vie en milieu urbain Evolution de la variation de lindice dhabitation et de lindice gnral Evolution des indices du cot de la vie pour certaines villes du royaume Evolution des indices annuels des montants des loyers par type de logement et par ville Evolution de la dpense annuelle moyenne par mnage selon le milieu de rsidence Evolution de la dpense annuelle moyenne par personne selon le milieu de rsidence Evolution des dpenses budgtaires de lhabitation & nergie selon le milieu de rsidence Evolution des dpenses budgtaires de lhabitation et des quipements mnagers selon le milieu de rsidence

Ralisations du secteur Agrgats A t conomiques i sectoriels

Matriaux de construction
Evaluation des ralisations du secteur Indicateurs de la construction au niveau national Autorisations de construire dlivres dans le milieu urbain Autorisations de construire par rgions Nombre de logements autoriss par rgion Mises en chantiers (production nationale et rgionale) Intentions dinvestissement dans le secteur Agrgats conomiques sectoriels Evolution du PIB Evolution de la VA du BTP Evolution de la FBCF dans le secteur BTP Population active occupe dans le secteur BTP selon le lieu de rsidence Ralisations du ministre dlgu charg de lhabitat Achvements par type de programme Mises en chantier par type de programme Situation des achvements depuis la cration des OPH Budgets dinvestissement du ministre charg de lhabitat et de lurbanisme Paiements effectus par les OPH Paiements effectus par les OPH selon la nature des travaux et des tudes

Financement du secteur logement

Crdits acqureurs pour le logement social Crdits promoteurs Crdits agrs dans le cadre du FOGARIM-FOGALOGE (Daman Sakan) Evolution des crdits immobiliers par rapport aux encours de lconomie en millions illi d de di dirhams h Evolution du Bilan dinvestissement du dpartement de lHabitat et du GAO en millions de dirhams

Indicateurs observs suivis

Matriaux de construction

Localisation et capacit de production des cimenteries Evolution des ventes de ciment Evolution des ventes de ciment par rgion Evolution des ventes de Ronds Bton et des Fils mtalliques par la SONASID Evolution des indices de la production industrielle des matriaux de construction Evolution des indices de prix moyens relatifs au secteur des matriaux de construction par ville chef lieu de la rgion Evolution des indices des prix moyens relatifs au secteur des matriaux de construction pour le gros uvre et le second uvre par ville Analyse du secteur des matriaux de construction par produit (enqute conjoncturelle annuelle)

227

Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

2. Etat des lieux

LObservatoire de lHabitat
Missions et actions
La mission de e lobservatoire Collecte et production de linformation
Collecter des statistiques. Produire de linformation.

Traitement et analyse
Traiter et analyser les donnes collectes. Actualiser les bases de donnes de faon disposer de donnes fiables mises jour. Mener des tudes conjoncturelles j t ll et t spcifiques

Coordination et apport mthodologique gq


Assister et coordonner les flux dinformations issus des diffrents domaines de comptence du secteur. Prparer les dossiers mthodologiques. Harmoniser lintervention d entits des tit de d lOH aux niveaux central, rgional et local. Servir de relais aux actions des observatoires rgionaux et locaux.

Diffusion
Diffuser linformation diffrents niveaux et auprs de tous les intervenants dans la promotion immobilire.

Actions et t supports

Sources dinformation : HCP : Principal source dinformation, BAM, Ministre des Finances, Office des Changes, Caisse Centrale de Garantie, Professionnels du secteur(ONA,ONIGT,AMI,F NPI,FNBTP,), Collectivits locales, Agences urbaines.

Actualisation des bases de donnes internes au niveau centrale mais non automatises, Ralisation dtudes.

Formation, Termes de rfrences des cahiers de charges relatifs des tudes(actualisation des donnes)

Production de linformation via des enqutes : Enqutes logements , Enqute de suivi des prix de matriaux de construction (annuelle), Enqute de loyers et charges locatives (annuelle), Enqute de transactions immobilires et foncires (annuelle),

Tableau de Bord de limmobilier (annuel). Agrgats du secteur (mensuel). Note de conjoncture immobilire (semestriel trimestriel prcdemment). Note sur lactualit immobilire au niveau international (mensuel). Habitat en chiffres (annuel). Evolution des loyers (trimestriel de 2001 2003 puis annuel). Matriaux de construction (annuel ). Transactions foncires et immobilires (semestrielles et annuelles) Bilan du secteur immobilier Cot de la construction (annuel)

Cons stats
Cadre des changes dinformation non formalis. Relations avec les sources dinformation fort caractre administratif et absence de culture de travail commun (OH/ fournisseurs dinformation, cibles). Absence de systme informatis de gestion des donnes. Absence dun cadre mthodologique formalis : dfinition dindicateurs, des circuits, des flux dinformation entrants et sortants Diffusion large et ou sur demande. Diffusion sur support papier et partiellement sur le site web du MHUAE. Portail OH non distinct sur le site web du MHUAE

228

Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

2. Etat des lieux

LObservatoire de lHabitat
Principales sources dinf formation
Aspects macroconomiques Principale es sources dinfor rmation Bank al Maghreb Minist re des Finances Agrgats conomiques sectoriels Transactions foncires et immobilires March de loffre et de la demande Financement du secteur logement

ANC CFCC Caisse Ce entrale de Gara antie Office e des Chan nges

Observa Ob atoire t i de d lHabi itat du MHU UAE HC CP Ralisations du secteur


Organisations professio f ionnelles ll / Produ ucteurs

Conditions dhabitation des mnages Parc logement

Dpenses dhabitation des mnages

Collectivits locales /Agences s urbaines Services extrieurs

Matriaux de construction

LOH L OH s sappui appui sur plusieurs sources dinformation d information n sans pour autant que les changes soient formaliss :

Les objectifs des changes ne sont pas cla arifis : produire des analyses pour lutilisation interne du MHUAE, produire des analyses pour le e secteur, valeur ajoute pour la partie partageant linformation. Ainsi, les engagements des parties ne son nt pas fixs y compris les engagements de lOH de rendre compte des rsultats de ces travau ux. Le contenu des changes (indicateurs, analyses) et leur modalits (priodicit, support papier, fichier informatiques) nest pas formalis .

Les changes avec les sources dinformations et t autres entits impliques dans lobservation du secteur restent administratives en absence de cu ulture de travail commun. Cette situation induit une absence de moyens de mise en commun des eff forts et ressources dploys pour lobservation du secteur, et ce malgr les acquis dans le domaine e qui se traduit par :

une mconnaissance des informations existantes chez les autres parties et leur formes : bases de donnes Absence de travail commun : uniformisatio on des indicateurs, mise en cohrence des donnes, changes et dbats,
229

Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

2. Etat des lieux

LObservatoire de lHabita at
Synthse

LOH a particip conformment sa mission amliorer a la connaissance du secteur de lhabitat. Il a son actif p plusieurs ralisations importantes p : tude es, ,p publications, , suivi rgulier g du secteur LOH est confront cependant des difficults. Ces limites sont dautant plus soulignes face aux volutions des systmes dobservation de faon gnrale, g la maturit du secteur de limmobilier et aux nouveaux dfis que ce secteur doit relever. Ces difficults peuvent tre rsumes comme suit t:

Absence de moyens de mise en commun des d efforts et ressources dploys pour lobservation du secteur, et ce malgr les acquis dans le dom maine. Absence de formalisation des principes de partenariat permettant chacune des parties de trouver un intrt dans les changes dinformatio ons, danalyses . ; cdant la place des changes administratifs classiques. Lourdeur dune structure administrative se manifestant m notamment par :

une difficult de mobilisation dans le temps dun budget ddi et par consquent de planification dans le temps du programme dobservation, des relais locaux de l lOH OH ne constituant pas des structures d dobservation observation territoriales au service des acteurs locaux, des ressources humaines impliques s dans des projets et travaux autres que ceux relevant de la mission dobservation.

Moyens techniques et matriels limits impa actant :

les modes de gestion et de traitement des donnes; les modalits et les capacits de e production de linformation, des analyses et, des publications des rsultats.

230

Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

2. Etat des lieux

S th Synthse
Ncessit de Connatre e pour mieux agir

Synthse de ltat actuel : Absence de moyens de mise en comm mun des efforts et ressources dploys pour lobservation du secteur, et ce malgr g le es acquis dans le domaine. Absence dhomognit du rfrentiel et de suivi dans le temps, Absence de mcanismes dobservation n territorialiss, Absence de rfrentiel macro-conom mique spcifique limmobilier rsidentiel, Prdominance dune approche statique du march. Attendus du changement : Connatre pour mieux agir Une observation permettant damliore er lefficience du march et des politiques publiques ; Une observation permettant de dploye er une politique nationale dapplication locale ; Une observation au service des citoye ens, des acteurs du secteur et des pouvoirs publics.

Adapter la production de logements/demande.

Mieux orienter les investissements privs.

Connatre le C march h Mieux anticiper les aspiration ns et comportements des mnage es. Faciliter le pilotage des politiques de logement.

au profit des

Acteurs du march

M nages

Acteurs publics

Etat actuel

Une faiblesse du systme dobservation du secteur qui alimente et amplifie la dficience du fonctionnement du march

Objectif

Construire un systme permettant de Connatre pour mieux agir

231

Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Outils dobservation et Benchmark

Outils dobservation

Un observatoire est un lieu de connaissance e et de dbats entre les partenaires intervenants sur le secteur de limmobilier autour dune problmatique p dfinie. La cration dun observatoire est g globalement motive m par : p

une volont de rpondre un besoin de connaissance, la mise en uvre et lvaluation dune politique p , dun projet ou dun programme, faciliter le fonctionnement du march, rpondre p la demande, , permettre aux oprateurs dajuster leurs produits p et leurs prix en fonction des besoins et du march, piloter des politiques publiques, piloter limpact macroconomique du sect teur.

Les principaux objectifs lorigine de la mise en n place dobservatoires sont de :


Les rles des observatoires sont divers :

Un outil de connaissance Un outil au service dun projet de territoire Un outil de veille ou dalerte

Un outil dvaluation

Un outil daide llaboration des politiques

Un out til daide la dcision pour la mise en uvre des politiques

Le benchmark ci-aprs prsente trois types doutils pour lobservation du secteur :

Observato oire du logement- Canada Observato oire du tourisme-M Maroc

Observatoire de lHabitat de lAire Urbaine de Rennes Observatoire Rgional de lHabitat et du Logement RhneAlpes

Compte de logement - France

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Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Outils dobservat tion et Benchmark

B Benchmark h k
Lobservatoire national des d marchs immobiliers (ONMI)
Contexte de cration LONMI a t cr en 1993, l'initiative de la Direction des affaires conomiques et internationales (DAEI) du Ministre de lquipement, des transports et du logement, pour ar la crise que traversait alors le secteur de rpondre au besoin dinformation suscit pa limmobilier. Cette crise tait brutale et ses manifestat tions atypiques. Elle touchait, certes, les diffrents marchs du logement mais frapp pait plus violemment limmobilier non rsidentiel rvlant les faiblesses dun rsidentiel, d un sys stme dinformation d information cloisonn et lacunaire. lacunaire Si la construction et la commercialisation des logements neufs, lvolution des loyers et ines baliss de longue date par la statistique celle du parc de logements sont des domai publique, celle-ci apporte, en revanche, un clairage insuffisant sur le fonctionnement e bureau. Ces deux segments du march du march de lancien et sur limmobilier de sont surtout connus grce aux gisements de d donnes des professionnels, lesquels sont longtemps rests inexploits. Une meilleure e comprhension du fonctionnement des marchs, permettant notamment danticipe er leurs fluctuations, ne pouvait donc rsulter que dune rflexion associant la capacit danalyse des experts, lexprience des professionnels f i l et t les l moyens d de l ladministr d i i tration. ti ( (extrait t it d de ldit lditorial i l de d Monsieur M i Jean-Yves PERROT, directeur de la DAEI, publi dans le Tableau de Bord N21 de lONMI). La crise rcente a suscit de nouvelles atten ntes. Elle a mis en lumire labsence dindicateurs de conjoncture suscitant lacco ord de lensemble des professionnels, comme signaux dalerte des risques de retournemen nt de cycle immobilier.

3 missions principales Collecter des informations statistiques sur le domaine de limmobilier. ue, comme une mutuelle de linformation : les LObservatoire fonctionne, de ce point de vu adhrents apportent lObservatoire les l ments dont ils disposent et reoivent en change, chaque trimestre, un document sy ynthtique o sont rassembles les donnes les p plus importantes. p A charge, g , galement, g ,p pour lONMI dassurer la diffusion de ces informations. Contribuer la rationalisation des concepts et des mthodes, et stimuler les travaux statistiques ncessaires lamlioration de la connaissance des marchs. Dans ce but, lONMI anime des groupes de travail et organise des rencontres es ou des sujets dactualit font lobjet trimestrielles au cours desquelles des tude dexposs et de dbats. Servir de relais aux actions des observat toires rgionaux et locaux de limmobilier.

Domaines de lobservatoire LObservatoire sintresse aux marchs des s logements neufs et anciens, celui du foncier, celui de limmobilier non rside entiel, la pierre-papier ainsi quaux marchs financiers.

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Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Outils dobservat tion et Benchmark

Benchmark
Lobservatoire national des marchs immobiliers (ONMI)
Les part tenaires
de limmobilier rsidentiel, de limmobilier dentreprises de limmobilier commercial de lamnagement foncier Professionnels Institutionnels Institutions financires Administrations centrales comptentes Collectivits territoriales Reprsentant un groupe dintrt collectif Lies aux activits de limmobilier

Investisseurs

Administrations

Personnes morales

Association pour le Dveloppement des Etudes Foncires

Direction de l'Habitat, de l'Urbanisme et des Paysages

Direction Gnrale du Trsor

Commissariat Gnral au Dveloppement Durable

Direction gnrale de la concurrence, de la consommation et de la rpression des fraudes

Fdration l'Immobilier

Nationale

de

Fdrat tion des Socit s Immobi ilires et Foncir res

Syndicat National des Amnageurs Lotisseurs

Dveloppeur Immobilier de la Caisse des Dpts

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Outils dobservat tion et Benchmark

Benchmark
Lobservatoire national des marchs immobiliers (ONMI)
Fonctionnement LONMI est une association rgie par la loi de 1901. Le secrtariat de lassociation est assur par p le Commissariat gnral au dveloppement durable du Ministre de l' cologie, de l'nergie, du dveloppement durable et de la mer. LONMI runit des reprsentants des diffr rentes professions de limmobilier et des reprsentants p de ladministration reconnus sp pour leurs comptences p sur ce domaine (cf. articles 1 5 des statuts). A ct du ministre adhrent lONMI, la Dlgation c des territoires, la Direction interministrielle l'amnagement et la comptitivit gnrale du trsor et de la politique cono omique, lInsee, la Banque de France, le Crdit foncier de France, la Fdration des s promoteurs constructeurs, lUnion des maisons franaises, le Conseil suprieur du d notariat, la Fdration nationale de limmobilier l'Union des syndicats de l'imm mobilier, etc. Peuvent adhrer lONMI toutes les organ nisations, entreprises, institutions, et tous les chercheurs ayant des activits lies limmobilier immobilier et souhaitant faire progresser la connaissance de ces marchs.

Publications un tableau de bord trimestriel qui regro oupe, en un mme document, toutes sortes dlments statistiques sur limmobilier et son s environnement. Les thmes sont les suivants suivants, vue densemble, les logements neufs, marchs de lancien, le march locatif, limmobilier dentreprise, les aspects financiers, lactivit des professionnels. Lettre de lObservatoire une lettre , dont lobjectif est dinformer r ses adhrents trimestrielle sur les manifestations et les publications in ntressant le monde de limmobilier.

Catalogue g de publications sur le site internet

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Outils dobservat tion et Benchmark

Benchmark
Lobservatoire national des marchs immobiliers (ONMI)
R i Runions Des rencontres - dbats trimestrielle es runissant un public large, au cours de laquelle sont abords diffrents sujets touc chant limmobilier : actualit conjoncturelle, prsentations dtudes rcentes, prsentations de nouveaux outils, prsentations de gisements de donnes jusqualors inexplors. A loccasion de lassemble gnrale ann nuelle de lONMI, des runions thmes sont organises sous forme de dbats runissant des personnalits du monde de limmobilier. encontre-dbat du 4 fvrier 2010 Voir en annexe le compte-rendu de la re laccession la proprit .

R nions thmatiques thmatiq es rguli rg li res - Ill strations 2009 - 2010 Runions Illustrations

Runion trimestrielle du 20 /10/2010 Les indicateurs de solvabilit immobilire des mnages: intrts et limites

Assemble g nrale du 29 /06/2010 O construit-on ?

Runion trimestrielle du 05/05/2010 L'tat de la statistique dans le secteur du logement

Runion trimestrielle du 04/02/2010 L'accession la p proprit p

Runion trime estrielle du 21/10/2009 Conjoncture et j perspectives s de l'immobilier d de bureau

Assemble gnrale du 02/07/2009 Impact des rcentes p mesures institutionnelles sur l'offre et la demande de logement

Runion trimestrielle du 29/04/2009 Les loyers dans l'immobilier rsidentiel

Runion trime estrielle du 04/02/2009 Le systme d d'observation du foncier

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Outils dobservat tion et Benchmark

Benchmark
Lobservatoire national des marchs immobiliers (ONMI)
Un espace adhrents : publications, comptes rendus des runions, agenda

Un site internet

Un tableau de bord

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Outils dobservat tion et Benchmark

Benchmark
LObservatoire du logement t au Canada
Prsentation Lobservatoire du logement au canada a est gr par la socit canadienne dhypothque d hypothque et de logement (SCHL). (SCHL) Il fournit une vaste revue annuelle de l tat du logement au Canada et publie un volumineux recueil de donnes en ligne. nces, conditions et principaux moteurs du Il contribue mieux comprendre tendan march de lhabitation au Canada. Il effectue des recherches approfondies s, labore des prvision et des analyses dtailles portant sur les tendances relatives au march de lhabitation, la d dmographie hi et t les l prfrences f d conso des ommateurs. t

Objectifs L'Observateur a pour objectifs de df finir, examiner et suivre de prs les tendances et les enjeux en matire de logement au Canada. Il Il constitue tit une ressource idale id l pou ur les l planificateurs, l ifi t l les chercheurs, h h l les responsables de llaboration de politique es, les constructeurs, les professionnels de l'immobilier et du financement de l'habitation, ainsi que les spcialistes du logement des administrations fdrale, provinciales, territoriales et municipales.

Missions LObservateur explore ltat du logement au Canada selon diverses perspectives et prsente des donnes au niveau national ainsi que pour les provinces, les territoires et les rgions mtropolitaines. Il examine les facteurs influant sur la dem mande de logement, lvolution rcente du march de lhabitation, le financement de e lhabitation, labordabilit du logement et les collectivits durables, entre autres suje ets.

La Socit canadienne d'hypoth hques et de logement (SCHL) est un organisme fdral responsable de l'habit tation. Elle a comme mission principale de :

veiller ce que les Cana adiens aient accs un large ventail de logements de qualit, cot abordable, favoriser la cration de collectivits c et de villes dynamiques et saines.

La SCHL est la principale sour rce canadienne dinformations en matire dhabitation au Canada.

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Outils dobservatio on et Benchmark

Benchmark
LObservatoire du logement au Canada

Publications & diffusion Les tableaux de donnes contie ennent, en format Excel, une vaste gamme de donnes sur le logeme ent et de renseignements connexes sur tous les principaux marchs de e lhabitation au Canada. Des recueils de donnes sur le logement obtenues travers des elles de la SCHL, des rapports enqutes mensuelles et annue d danalyses l et de d prvisions i i ne : un outil interactif servant Le logement au Canada en lign crer des tableaux sur mesure et analyser des donnes sur les conditions de logement.

Une publication annuelle qui :

retrace des tendances en matire d'habitation au Canada et les principaux facteurs sous-jacents, couvre lensemble des provinces et les grandes rgions mtropolitaines, traite une thmatique spcifique chaque anne.

Un i U important catalogue l de publications

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Outils dobservat tion et Benchmark

Benchmark
Observatoire marocain du to ourisme

Contexte Association but non lucratif rgie par les disp positions du dahir n 1-58-367 du 15 novembre 1958, cre Ouarzazate en fvrier2005, Les membres signataires : LOffice L Office National Marocain du Tourisme Tourisme, la fdration nationale du tourisme, la fdration nationale de lindustrie htelire, la fdration nationale des agences de voyage, la fdration nationale des restaur rateurs, le syndicat des transporteurs touristiques, les conseils rgionaux du tourisme et le ministre du Tourisme. Objectifs Pice essentielle du dispositif de surveillance et e de pilotage de la Vision 2010 mme touristique, dorienter et de p promouvoir le dveloppement pp q , Permettre damliorer la visibilit du secteur po our tous les intervenants de la chane touristique, aussi bien au Maroc qu ltranger, Faciliter les dcisions dinvestissement touristique et scuriser leur financement, e partenariat public / priv sur lequel repose la Constituer une des instances o spanouira le stratgie de dveloppement touristique. Missions Collecter, traiter et publier toutes informations s utiles sur le secteur du Tourisme et en particulier la conjoncture nationale et internatio onale, la concurrence, la comptitivit de la destination, et surtout les normes dexploitation n et dinvestissement des units htelires. Vulgariser les normes et usages de la professi ion destination notamment du secteur financier national ; Eclairer la dcision quant ladquation entre les nouvelles capacits, la frquentation touristique et le positionnement prix de la destination, Membres de lOT Les membres actifs de lOT sont constitus de es membres fondateurs, Peut tre membre, toute nouvelle association nationale reprsentative dune profession ou dune activit touristique.

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Benchmark
Observatoire marocain du u tourisme
Les par rtenaires
Fdration nationale des restaurateurs Fdration Nationale des Agents de Voyage
Office National Marocain du Tourisme

Ministre du tourisme

fdration nationale de lindustrie htelire

Syndicat des transporteurs touristiques

CRT rgion Rabat-SaleZemmour-Zars

CRT rgion Grand Casablanca

CRT rgion Doukkala-Abda

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Outils dobservat tion et Benchmark

Benchmark
Observatoire marocain du d tourisme

Financement Les ressources de lobservatoire du touris sme se composent des : Cotisations ordinaires ou exceptionnelles s des membres qui sont tenus de payer une cotisation annuelle dont le barme est fix x dans le rglement intrieur intrieur, Subsides et subventions accordes par le e dpartement du tourisme et crdits ou subventions des organisations nationales s et internationales daide au dveloppement, Produits des publications ralises par lo observatoire du tourisme, Contributions exceptionnelles des membres pour la ralisation doprations ponctuelles entrant dans lobjet social de lobservatoire du tourisme, Recettes exceptionnelles lies des conventions de sponsoring, publicit ou de partenariats t i t rattaches tt h aux publications, bli ti congrs ou manifestations if t ti organises i par lobservatoire du Tourisme.

n site web permettant un accs partiel aux Un do onnes nationales et rgionales pour le grand pu ublic.

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Outils dobservat tion et Benchmark

Benchmark
Observatoires locaux
Les observatoires de lhabitat dans le contexte fra anais Les observatoires de lhabitat sont ns et se sont d velopps en lien avec les diffrentes lois mettant en place les politiques de lhabitat, et ce depuis 1948 ; alors mme que lobligation de crer des observatoires adosss aux politiques est rcente.

La premire condition pour faciliter le fo onctionnement du march, et de peser sur les conditions et le volume de la productio on, cest la connaissance des marchs et leur transparence.

Deux exemples :

Dans le cadre dune politique dam mnagement du territoire : lensemble des lois et rglements qui constituent le droit de e lurbanisme encadrent la production du foncier en gnral, et du foncier pour lhabita at en particulier, et imposent la connaissance des marchs :

les observatoires fonciers ont ainsi t intgrs ds lorigine aux agences durbanisme, cres par la Loi dOr rientation Foncire de 1967.

Dans le cadre dune politique de modration des loyers : la loi Mhaignerie du 23 un bail expire et que le locataire se voit proposer son dcembre 1986 prvoyait que lorsquu renouvellement, le nouveau loyer doit tre fix par rfrence aux loyers habituellement constats dans le voisinage pour des logements comparables .

lObservatoire des Loyers de lA Agglomration Parisienne (OLAP) a donc t cr pour tablir et diffuser des rfre ences de loyers territorialises, afin de donner aux propritaires et aux locataires la co onnaissance des rfrences locales. locales

. Mais face la diversit des bassins dhabitat d et de leurs populations, la politique de lhabitat est une politique nationale dapplication locale. Lobservation se doit dtre territorialise.

La loi Solidarit et Renouvellement Urbain du 13 dcembre 2000 fait obligation aux communes de plus de 3.500 habitants comprises dans une agglomration de plus de 50.000 habitants de possder au moins 20% de logements sociaux sous peine de pnalits. Ds lors un dcompte prcis est indispensable, fa acilitant la cration dobservatoires du logement social, impliquant fortement les oprateurs du logement social et lEtat.

Lobservatoire est donc loutil indispensable la fois la collectivit et aux oprateurs privs pour crer les conditions de la production de logement et la rgulat tion du march : production du foncier, adaptation de loffre la demande et aux revenus de lensemble des d mnages, politiques damlioration de la qualit, actions adaptes aux mnages dfavoriss, Il est noter que les observatoires ont pou ur socle un outil statistique national, constitu principalement des recensements gnraux de la po opulation, des fichiers fiscaux, de lEnqute Nationale Logement, mene tous les 4 ans, et des statistiques de d la construction. Compte tenu des difficults mthodologiques pour avoir des dfinitions communes, le Ministre du Logement a runi un groupe dexperts pour crer un corpus commun, permettant dditer tous les ans les comptes du logement .

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Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Outils dobservat tion et Benchmark

B Benchmark h k
Observatoires locaux Exem mples de lagglomration de Rennes et de la rgion Rhn ne - Alpes
Deux ex xemples

Observatoire de lhabitat de lAire Urbaine de Rennes Territoire / chelle Aire urbaine de Rennes, correspon ndant au march local de lha abitat (lagglomration de Rennes et ses couronnes priurbaines) Cr en 1979, pour redfinir les gra andes orientations en matire durbanism me loccasion de la rvision du Sch hma Directeur Lieu d dobservation observation cr pour dvelo opper la connaissance locale de lvolutio on de la construction neuve ainsi que e de lactivit du march du neuf et e de lancien. Il est au cur de la mise en uvre e des PLH (programmes Locaux de lHabi itat) Matrise douvrage Financement Lagence durbanisme (AUDIAR)

Observatoire Rgional de lHabitat et du Logement en Rhne Rhne-Alpes Alpes (ORHL) La rgion Rhne-Alpes

vnement dclencheur

Cr en 1993, de la volont de lEtat et le la Rgion Rhne-Alpes

Objet

Lieu de partenariat institutionnel Espace privilgi de partage de la connaissance, dchanges et de dbats autour des enjeux rgionaux damnagement du territoire

LEtat et le Conseil Rgional (co-matres douvrage) Etat, Rgion, CDC (Caisse des Dpts et Consignations), ANAH (Agence Nationale de lHabitat), ), Agence g Rgionale, g , HLM

Financement du programme de travail par lAgence dUrban nisme ( (AUDIAR) ) Cotisation professionnels des mem mbres

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Outils dobserva ation et Benchmark

Benchmark
Observatoires locaux Exem mples de lagglomration de Rennes et de la rgion Rhn ne Alpes : Aires dobservations et partenariats
Observatoire de lhabitat de lAire Urbaine de Rennes ORHL, Observatoire Rgional de lHabitat et du Logement en Rhne-Alpes

Observatoire de lhabitat de d lAire Urbaine de Rennes

Ville de Rennes

ORHL, Observatoire Rgional de lHa abitat et du Logement en Rhne-Alpes

Direction rgionale de lEnvironnement, de lAmnagement et du Logement

Le Conseil gnral de la Drme


LUnion rgionale pour lhabitat des jeunes

LADIL de lAin
Le Centre de ressources et dchanges pour le dveloppement social et urbain (CRDSU)

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Outils dobservat tion et Benchmark

Benchmark
Observatoires locaux Exem mples de lagglomration de Rennes et de la rgion Rhn ne - Alpes
Observatoire de l lhabitat habitat de l lAire Urbaine de Rennes Partenariats LEtat, et les principaux acteurs du logement, en 3 collges : les lus locaux : communes, communauts de communes et d dagglomration, l ti d t dpartement t les techniciens : reprsentants s de lEtat, agents des collectiv vits territoriales les professionnels : promoteurs immobiliers, lotisseurs, banques, notaires. ORHL, Observatoire Rgional de l lHabitat Habitat et du Logement en Rhne-Alpes Un comit restreint : les financeurs les agglomrations du Grand Lyon et de Grenoble Mtropole les dpartements de lAn et la Drme Les unions rgionales des acteurs publics de lhabitat Des membres : lINSEE g durbanisme les 3 agences les 8 conseils gnraux les 8 directions lEquipement la banque de France le Crdit foncier les notaires experts logements, professionnelles Champs Analyses du march le logement neuf ne f le march locatif priv loffre de terrains btir limmobilier doccasion laccession aide la proprit Analyses des pratiques des mnages : mobilits, bili interventions i i sur le l march Etcautres thmes en fonction des ques besoins lis la dfinition des politiq publiques observatoire des territoires mtropolitains habitat et dveloppement d eloppement durable d rable coproprits en difficult politiques locales de l habitat fdrations dpartementales de

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Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Outils dobservat tion et Benchmark

Benchmark
Observatoires locaux Outils O
Les cahiers de lORHL

S internet Site

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Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Outils dobservat tion et Benchmark

B Benchmark h k
Observatoires locaux Exem mples de lagglomration de Rennes et de la rgion Rhn ne - Alpes

Observatoire de lhabitat de lAire Urbaine de Rennes Fonctionnement Secrtariat assur durbanisme par lag gence

ORHL, Observatoire Rgional de lHabitat et du Logement en Rhne-Alpes Animation et secrtariat assurs par la Direction Rgionale de lEquipement, en synergie avec le Conseil Rgional une assemble plnire de tous les membres, lieu dorientation et de validation annuelle des thmes traits 4 ateliers, un sur chacun des thmes, conduits et anims par un chef de projet Diffusion des partenaires travaux raliss par les

une rencontre annuelle des s de membres, avec : des dbats conjoncture et des d bats thmatiques un club prospective habitat

Diffusion des travaux

des publications rgulires, diffus es lensemble du rseau, comprena ant 2 types dlments : lanalyse des donnes statistique es lexpertise des professionnels lo ocaux consults lt

Des chelles diffrentes, des enjeux et des aides la dcision diffrents

lORHL Rhne-Alpes couvre un territoire de 6 millions dhabitants, dont il suit les grandes volutions, et pour lequel il assure une mission n de prospective : quelles solutions pour lhabitat de demain, en lien avec les politiques lies au transport et au dveloppement conomique ? quelles leons tirer dexpriences innovantes menes sur le territoire ?

lobservatoire ne produit pas lui-mme e des donnes, il produit des rflexions partir des donnes et des analyses de lensemble e des partenaires, quil contribue diffuser lchelle rgionale

Lobservatoire L observatoire de l lhabitat habitat de l laire aire urbaine de Rennes est loutil l outil de mise en place des politiques de lhabitat lchelle dune agglomration et de d sa couronne rurale.

sa mission essentielle est la production n de donnes fines sur le march local, dans un double objectif : dfinition dactions cibles et valuation des actions.

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Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Outils dobserva ation et Benchmark

B Benchmark h k
Observatoires locaux Restitution des travaux - illu ustrations

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Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Outils dobservat tion et Benchmark

Benchmark
Les comptes du logemen nt

Les comptes du logement est un compte sa atellite de la comptabilit nationale. Il sagit dun outil danalyse de lenvironneme ent conomique du logement qui :

rassemble de manire exhaustive les flux montaires relatifs au logement et les structure de faon faire apparatre les flux intre essants spcifiquement chacun des acteurs, rassemble les donnes non montaires et les articule avec les donnes prcdentes. lexhaustivit : il sagit de dcrire lensem mble des flux et des stocks, physiques et financiers, concernant le domaine du logement, la cohrence interne entre les donnes rassembles, r la cohrence avec le cadre central de e la comptabilit nationale pour rendre possible la comparaison entre les agrgats du comp pte et ceux de la comptabilit nationale.

Plusieurs exigences dcoulent de cette ambitio on :

Lobservation porte sur les situations des agent ts conomiques et des biens (stocks), ainsi que sur les changes ou les transferts (flux) physiques ou montaires, qui concernent la production et la consommation du service de logement Le cadre de lanalyse a pour objectif de perme ettre le calcul de la dpense nationale en logement, cest dire la mesure de leffort consacr par la collectivit au domaine du logement. Lanalyse de la filire porte sur : la filire de log gements ordinaires, les locaux dhbergement et les flux et agrgats du compte du logement.

Les axes danalyse de la filire

Filires de logements ordinaires


Rsidences principales. Propritaires occupants : Accdants, non accdants, Propritaires bailleurs . personnes physiques, bailleurs dHLM, sociaux, autres bailleurs sociaux autres personnes morales. Rsidences secondaires, Logements vacants.

Locaux dh hbergement

Flux et agrgats du compte du logement


Dpenses lies loccupation des logements, ressources et charges relatives la production et au service de logement, Investissement en logement, et modes de financement de cet , investissement, Aides publiques et prlvements concernant le domaine du logement.

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Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Outils dobservat tion et Benchmark

Benchmark
Les comptes du logement Illustrations des travaux
Montant en valeur milliards deuros 1984 2004 2006 20 007 2008 volution annuelle moyenne en % 2004/1984 2008/2004 2007/2006 2008/2007

Dpenses logement loyers nergie charges

courantes

de

84,7 52,2 23,4 9,1 48,0 30,1 16,3

239,8 177,8 39,4 22,5 104,4 58,9 36,0 9,5 4,3 348,5

LES DEPENSES S DE LOGEMENT 277,4 290,1 265,9 196,9 43,6 25,4 128,0 76,9 40,5 10,6 5,0 398,9 206,3 44,0 27,1 137,1 82,8 43,2 11,2 5,2 419,7 213,7 48,3 28,0 142,2 87,7 45,3 9,1 5,7 437,9

5,3

4,9

4,3,

4,6

Dpenses dinvestissement logements neufs travaux acquisition cession logements anciens Flux financiers Dpense en logement de

1,6 1,3 134,0

Avantages confrs consommateurs Dont aides reues

aux

4,7 4,6 90 9,0 4,8

15,3 13,9 10 8 10,8 4,6 26,1

MENTS PUBLICS LES FINANCEM 16,0 17,2 15,9 14,1 14 0 14,0 5,1 29,9 14,2 16 3 16,3 6,0 32,3 15,2 18 3 18,3 7,1 35,5

personnelles aux

Avantages confrs producteurs dont aides la pierre avantages logement confrs

au

13,8

PIB en valeur Revenu disponible mnages (RDB) des

699,6 464 7 464,7

LES AGREGATS MA ACRO-ECONOMIQUES 1950,1 1660,2 1806,4 1894,6 1089 4 1089,4 1179 5 1179,5 1240,5 240 5 1283 2 1283,2

LE POIDS DU LOGEME ENT DANS LECONOMIE Ratio en % Dpense en logement / PIB Avantages confrs / PIB Dpenses courantes nettes des aides personnelles / RDB 19,2 2,0 17,2 21,0 1,6 21,2 22,1 1,7 21,3 22,2 1,7 21,2 22,5 1,8 21,4

carts en points

251

Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Outils dobservat tion et Benchmark

Benchmark
Les comptes du logement Illustrations des travaux

Extraits : COMPTE DU LOGEMENT France - Rsultats provisoires 2007 et t premires estimations 2008 2008.

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Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Outils dobservat tion et Benchmark

Benchmark
Les comptes du logemen nt

Une commission du logement est en charge de e la production du compte annuel du logement. Elle se compose de membres choisis par le ministre en charge du logement et de reprsentants de ladministration et dorganismes publics.

Commission du logement
16 membres choisis en fonction de leur comptence en matire d'conomie du logement et nomms, pour trois ans, par le ministre charg du logement 16 membres nomms au titre des reprsentants de l'administration et des organismes publics comptents en matire de logement Le gouverneur de la Banque de France Le commissaire gnral au Plan Le vice-prsident du Cons seil gnral des ponts et chausses Le directeur gnral de l'I. .N.S.E.E. Le directeur du budget Le directeur du Trsor Le directeur gnral des i im mpts L di t ld t Le directeur de la prvision Le directeur gnral de l'a action sociale Le directeur de la scurit sociale Le directeur de la recherch he, des tudes, de l'valuation et des statistiques Le directeur gnral des collectivits c locales urbanisme de l'habitat Le directeur gnral de l'u lu urbanisme, l habitat et de la construction Le directeur des affaires conomiques et internationales Le directeur gnral de l'A Agence nationale pour l'amlioration de l'habitat n pour la participation des employeurs Le directeur de l'Agence nationale l'effort de construction

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Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Outils dobservat tion et Benchmark

B Benchmark h k
Les comptes du logement Illustrations
Elments dillustration : Compte satellite s du Tourisme - source HCP

254

Section 5 : Proposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Outils dobservat tion et Benchmark

Benchmark
Synthse

Les observatoires nationaux : la fdration des analy yses pour : Produire des analyses partages, Se doter doutils de prospective, prospective Aider les dcideurs grer et valoriser le secteur, Uniformiser les indicateurs, Construire des rponses en termes doffre e et de politiques publiques., Assurer une transparence du secteur, Permettre de raliser une valuation du secteur s secteur. Les observatoires locaux : des observatoires transve ersaux au service de lamnagement du territoire & de la rponse localise aux besoins en logement,

Un dispositif territorialis, une chelle qui correspo ond un territoire gographique et ou un territoire de mise en uvre des politiques publiques. Une connaissance spatialise de l loffre offre et de la demande de logements et de leur interaction sur un territoire donn pour : fournir une transparence sur les spcificit ts du territoire. analyser les marchs rgionaux et locaux x. permettre lapplication des politiques de d lhabitat au niveau de la rgion, des localits et agglomrations. Le Compte de Logements :

Un compte satellite de la comptabilit nationale, Un outil de rfrence national et international. Un outil danalyse de lenvironnement conomique du u logement. Une chelle macro-conomique. macro-conomique

Importance de partenariat associant les experts, les professionnels et les moyens de ladministration.

255

Section 5 : Proposition P dune architecture cible pour lobservation du secteur

Dmarches d observation

Dmarches de lobservation du march m immobilier rsidentiel Deux dmarches complmentaire es


On distingue deux dmarches diffrentes mais complmentaires permettant de saisir le fonctionnement global des marchs locaux de limmobilier rsidentiel : 1. La dmarche "statique" permettant de donner un temps donn une photographie du march moyennant un tat des lieux exhaustif de la situation . Cette dmarche utilise des variables "quantitatives" lies :

2 dmarches danalyse d analyse diffrentes et complmentaires pour une connaissance dynamique du march
Donner un temps donn une photographie du march

Dmarche "statique".

ltat et la composition du parc de logement : type de logement, surface, nombre de pices, cot des loyers, niveau de confort, ; la dmographie et la composition des mnages : taille du mnage, profession du chef de mnage, statut doccupation, revenus. Dmarche "dynamique"
Apprhender les mouvements en jeu au niveau du march (dimension prospective)

2.

La dmarche "dynamique" permettant dap pprhender les mouvements en jeu au niveau du march. Cette dmarche comporte une dimen nsion prospective et permet de saisir les territoires dans leur dynamique et dans leur devenir. Les variables utilises font appel aux flux, aux variations v de stock. Il peut tre procd par deux approches :

une comparaison i d lvolution de l l ti d des v i bl variables entre t d deux t temps . Variables V i bl ayant t t collectes grce une dmarche "statique e" pralable : recensement de la population et de lhabitat, enqute logements . la collecte dinformations sur les flux :

flux lis au logement : production neu uve, dmolitions, rnovation, ou flux lis aux mnages : migration, dcohabitation, dmnagement, .

256

Etude prospective du secteur immobilie er rsidentiel au Maroc lhorizon 2020

257

Section 5 : Proposition P dune architecture cible pour lobservation du secteur

Dmarches d observation

Marchs locaux loca de limmo obilier rsidentiel


Le croisement de trois composantes "Mnages/Logements/Espace" et des deux dmarches danalyse tes analyses territorialises exemples - : "statique" et "dynamique" permet de mener diffrent Analyse statique Analyse dynamique

Mnage es

Caractrisation des mnages (taille des mnages, structure des mnages, chef de mnage, catgorie t i socioprofessionnelle, i f i ll revenus). Taux deffort consenti pour le logement. Dates demmnagement.

Evolution de la population et son impact sur la composition des mnages (soldes naturels dcomposition, soldes migratoires d h bit ti ) dcohabitation). Trajectoires rsidentielles sociales, conomiques et gographiques.

Etude des cycles de vie des chefs de mnages.

L Logement

Typologie du parc. en fonction des types de logement , du nombre de pices, du niveau de confort, de lanciennet, de la surface Offre de logement disponible : analyse de la vacance et de ses causes Niveaux de prix (location et achat).

Flux des constructions neuves (volume & rythme) et leur impacts (augmentation du parc, renouvellement).. Causes de mutation du parc existant (rnovation, dsaffection, changements de statut t t t doccupation, d ti d liti ) dmolition). Transactions immobilires.

Caractrisation du niveau dquipement des quartiers (commerces, coles, transport en commun..).. Analyse de la qualit de vie (espaces verts, scurit, bruit) Dynamique urbaine : attractivit et dynamique conomique territoriale

Espace

Evolution du dvalorisation. Impact de damnagement, transport...

quartier

valorisation/

nouveaux projets dquipement, de

Lenjeu de la connaissance de la ralit des marchs m locaux rside dans le croisement de ces trois types de variables M nages/ Parc logement/ Espace .

258

Section 5 : Pr roposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Modalits de mise en pla ace de lobservatoire

La mise en place des observatoires de limmob bilier rsidentiel ncessite ladoption dune dmarche stratgique qui vise :

instaurer une gouvernance du dispositif qui soit dynamique et partenariale, se doter des moyens mme de pe ermettre datteindre une connaissance globale du fonctionnement du march, connaissance e qui sinscrit dans le temps.

Dmarche stratgique pour p la mise en place de lobser rvatoire

Une gouvernance g dynamique et partenariale

Une connaissance globale et dans le temps du march

1
Un dispositif partenarial

La dfinition dun territoire et des chelles oprationnelles danalyse

(cas dun observatoire local)

2 Une matrise douvrage


et une animation dynamique

6
Des indicateurs structurels et spcifiques

Une communication efficiente

7
La prennit

4
Un budget spcifique

8
Des outils appropris

259

Section 5 : Pr roposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Modalits de mise en pla ace de lobservatoire

1.

Un dispositif partenarial
Au del dune restitution de donnes et danalys ses, la finalit de lobservatoire est de mettre en place un vritable lieu dchange g et de dbat p pour lensem mble des acteurs intervenant dans le champ p observ. Cest par leur mise en dbat que les donnes et ana alyses produites par un observatoire gagnent en valeur et fiabilit. En outre, le partenariat est lui-mme pro oducteur de nouvelles informations. La mise en place d'un observatoire constitue ai insi un moment privilgi pour promouvoir une dmarche partenariale entre les diffrents acteurs du secteur. Lobjet des partenariats peut porter sur limplicat tion des partenaires et ce, en fonction de leurs missions et leurs motivations :

la matrise d'ouvrage de la structure, au pilotage de la structure, au recueil des donnes, la production de l'information et des analyses, au financement .

La construction du partenariat en amont lors de d la dfinition des objectifs de l lobservatoire observatoire, permet de prendre en compte les attentes et les motivations s des partenaires et dassurer la continuit du partenariat. Un observatoire ddi au secteur immobilier rsi identiel peut rassembler :

l'Etat, les acteurs institutionnels, les reprsentants des professionnels du se ecteur de l'immobilier, les associations uvrant dans le domaine e de l'habitat, les organismes de financements, les experts

Un observatoire local rassemblera en outre les s autorits locales concernes et les collectivits locales concernes.

260

Section 5 : Pr roposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Modalits de mise en pla ace de lobservatoire

2.

La matrise douvrage
La mission du matre douvrage est :

dassurer le portage de lobservatoire , de promouvoir son rle doutil technique su upport dchange entre les partenaires. dentretenir le partenariat , dassurer la qualit du suivi.

Le choix du matre d'ouvrage dpend des objectif fs de lobservatoire, des problmatiques et des priorits du territoire et de la maturit des acteurs. soit charge d'animer une politique de dvelopp pement territorial , ou q quelle ait une comptence p Habitat.

Par exemple, ce choix peut tre guid par le fait que la partie p dsigne pour assurer la matrise douvrage :

Une volont politique affirme est une condition n sine qua non pour le fonctionnement et la durabilit de lobservatoire. Cette volont politique suppose lex xistence chez le matre douvrage et chez les partenaires dattentes bien dfinies en termes de connaiss sances alignes sur des objectifs dactions. La collecte des donnes auprs des sources existantes et auprs des partenaires, la dfinition ventuelle dindicateurs et les modalits de leur suivi, la re estitution des rsultats sont tributaires de laction de la matrise douvrage de lobservatoire. Toutefois, il est souligner que le matre douvrage doit garantir les conditions de neutralit de l lobservatoire observatoire et la libert de pense pour en faire une force de proposition. Une animation approprie permet de maintenir la participation et la coopration dans le temps, de faire converger les intrts et de pallier les tendances la rtention dinformation. Lefficacit de lobservatoire passe par la dsignation dun chef de d projet. Cela peut se traduire par la dsignation d'une "structure experte" pour raliser l'observatoire. Ce C rfrent bien identifi est le garant d'une animation efficace.

261

Section 5 : Pr roposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Modalits de mise en pla ace de lobservatoire

2.

La communication
La diffusion des informations et des analyses es st une fonction cl de lobservatoire. Le dbat et les changes entre les part tenaires ainsi suscits sont les garants de la dynamique et de lefficacit dun observatoir re. Le but tant denrichir lanalyse des phnomn nes et d'ancrer l'observatoire dans les problmatiques des acteurs et des territoires.

Dans ce sens, la facilitation de l'accs aux don nnes, tudes et analyses de l'observatoire sur divers supports : documents, changes informatiques, site Internet, est primordiale et rend ncessaire :

un effort de synthse, de vulgarisation, de e travail de prsentation pour rendre attractives les informations, une reprsentation "spatialise" et "cartographie" des rsultats qui permet de souligner les dynamiques territoriales. la mise en place dapplications informatiques s, voire interactives

Des indicateurs sur fichiers sous Excel accessibles sur le site internet - observatoire du Canda Indicateurs du march de lh habitation, Ottawa, 1990-2008
1990 Construction Mises en chantier, total Logements individuels Logements collectifs Jumels Maisons en range Appartements Mises en chantier selon le march vis, total Proprit Locatif Coproprit Autre Logements achevs, total Offre de logements Logements achevs rcemment et non couls2 Logements individuels et jumels Maisons en range et appartements Taux dinoccupation des logements locatifs Frais de logement Indice des prix des logements neufs (variation en %)5 Indice des prix la consommation (variation en %)5 C t li Cots lis au logement l t en proprit it (variation ( i ti en %)5 Cots lis loccupation dun logement lou (var. en %)5 Loyer moyen ($)3 Studios Logements d'une chambre Logements de deux chambres Logements de trois chambres et plus Facteurs influant sur la demande Population au 1er juillet (en milliers)4,6 Taux dactivit (%)4 Emploi (variation en %)5 Taux de chmage (%)4 Migration nette5,7 724,7 71,8 1,5 5,2 NA 739,0 70,6 -1,2 6,7 NA 752,0 69,2 -1,8 8,1 NA 765,8 67,2 -1,1 8,0 NA 774,3 68,4 3,1 7,8 NA 781,3 67,0 -3,0 9,6 NA 772,1 65,9 1,1 8,1 NA 778,8 67,5 2,7 8,9 1 805 788,6 67,0 3,6 6,4 4 983 801,9 69,0 4,9 6,4 819,7 70,0 4,8 5,7 840,0 70,8 3,6 5,9 851,7 69,9 -1,0 7,4 7 451 860,2 72,2 5,2 6,9 4 853 865,8 71,1 -0,3 6,7 1 467 869,8 70,9 0,9 6,7 1 943 878,1 72,1 4,3 5,1 4 185 881,1 72,1 0,4 5,2 5 835 NA 73,0 2,7 4,9 8 202 407 509 640 761 435 543 672 818 457 572 700 839 465 591 727 881 484 600 738 894 489 604 738 885 484 601 739 892 483 603 729 888 493 615 754 928 513 637 783 950 573 723 877 1 056 622 762 914 1 099 624 767 930 1 129 627 768 932 1 168 623 771 940 1 156 628 762 920 1 125 633 774 941 1 146 643 798 961 1 144 671 827 995 1 227 3,9 4,8 80 8,0 4,1 -0,4 5,7 55 5,5 4,2 0,1 1,4 07 0,7 4,0 -0,6 2,2 -0,3 03 3,4 0,3 0,5 -0,3 03 2,3 -1,8 2,8 10 1,0 1,8 -1,5 1,6 -1,1 11 1,3 0,7 1,7 -1,4 14 0,8 0,7 0,9 -0,3 03 1,3 2,6 1,9 13 1,3 1,4 7,3 3,0 35 3,5 2,1 11,6 3,3 52 5,2 2,6 7,7 2,1 20 2,0 3,2 3,8 2,5 33 3,3 2,0 6,6 1,9 41 4,1 0,9 4,6 2,3 42 4,2 0,1 3,1 1,7 28 2,8 0,4 1,8 1,9 24 2,4 0,4 3,8 2,2 NA NA (%)3 Taux de disponibilit des logements locatifs (%)4 820 310 510 0,5 N/A 669 204 465 0,8 N/A 679 169 510 1,3 N/A 670 268 402 1,8 N/A 938 216 722 2,6 N/A 715 164 551 3,8 N/A 481 143 338 4,9 N/A 437 143 294 4,2 N/A 425 185 240 2,1 N/A 377 153 224 0,7 N/A 194 117 77 0,2 N/A 224 106 118 0,8 N/A 363 85 278 1,9 N/A 289 81 208 2,9 N/A 509 125 384 3,9 6,7 553 199 354 3,3 5,6 297 84 213 2,3 4,6 422 71 351 2,3 3,8 298 55 243 1,4 2,9 4 860 2 414 2 446 105 1 118 1 223 4 860 3 143 1 112 603 2 5 511 4 475 1 811 2 664 71 991 1 602 4 475 2 444 1 941 90 0 4 179 5 830 2 463 3 367 84 1 568 1 715 5 830 3 706 1 616 452 56 6 336 4 421 1 858 2 563 92 1 776 695 4 421 3 528 715 82 96 4 664 3 929 1 732 2 197 149 1 808 240 3 929 3 493 151 134 151 4 655 2 190 807 1 383 41 851 491 2 190 1 553 299 120 218 2 316 3 066 1 439 1 627 151 1 278 198 3 066 2 835 75 156 0 2 644 3 485 2 053 1 432 120 1 185 127 3 485 3 311 42 132 0 3 512 3 615 2 248 1 367 114 1 135 118 3 615 3 506 101 8 0 3 460 4 447 2 837 1 610 253 1 187 170 4 447 4 279 12 138 18 4 144 5 786 3 494 2 292 400 1 320 572 5 786 5 243 511 30 2 4 448 6 251 3 502 2 749 336 1 738 675 6 251 5 376 432 412 31 6 463 7 796 3 807 3 989 316 1 972 1 701 7 796 5 921 1 113 761 1 6 337 6 381 3 055 3 326 357 2 241 728 6 381 5 549 259 553 20 5 874 7 243 3 245 3 998 348 2 450 1 200 7 243 5 467 323 1 453 0 7 125 4 982 2 350 2 632 300 1 578 754 4 982 3 875 100 924 83 6 046 5 875 2 480 3 395 383 1 793 1 219 5 875 4 395 108 1 372 0 5 301 6 506 2 973 3 533 300 1 954 1 279 6 506 5 144 206 1 156 0 5 678 6 998 2 956 4 042 213 2 153 1 676 6 998 5 276 161 1 561 0 6 432 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

8 507 13 246 15 772

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Section 5 : Pr roposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Modalits de mise en pla ace de lobservatoire

Illustrations danalys ses cartographiques

Prix de vente enregistrs des appartements existants et des appartements neufs (VEFA) en 2009-2010, par commune (en euros courants)

Source : observatoire du logement du Grand-duch de Luxembourg

http://www.valetforet.org/cadre-devie/habitat/lobservatoire-de-lhabitat-un-outilessentiel daide a la decision essentiel-daide-a-la-decision

263

Section 5 : Pr roposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Modalits de mise en pla ace de lobservatoire

4.

Un budget spcifique
Le budget mobiliser est fonction de la taille, , des objectifs de l'observatoire, de la quantit et du type d'informations recueillir et analyser. La matrise du financement est ncessaire po our le maintien de lobservation et la fdration des partenaires. Il peut sagir :

dune d une ligne budgtaire spcifique pour sa mise en uvre, dune source de financement ddie

5.

Lidentification dun territoire dobservation (primtre dtude) et des chelles oprationnelles danalys se
Le territoire identifier doit tre en adquation avec :

le fonctionnement du march local. Ce ette condition renvoi au concept de bassin de vie qui peut tre dfini comme :

laire dans laquelle les mnages effect tuent leur choix rsidentiel, laire reprsentent lespace des dplac cements quotidiens et le bassin demplois.

le primtre de prise de dcision pou uvant correspondre aux limites administratives, aux primtres des problmatiques, aux primtres p des documents durbanisme, et ce pour assurer une bonne gouvernance ; la disponibilit de linformation et des statistiques. s

Il sagit de conditions optimales difficiles ass surer simultanment. Le dbat entre les partenaires permet darbitrer.

Le dcoupage de laire dobservation pour tr rouver lchelle oprationnelle danalyse:

La prise en compte de la composante "Espace" " rend ncessaire un travail lchelle des quartiers pour comprendre leur dynamiqu ue interne et leur fonction et intgration au niveau de lagglomration. Ce dcoupage permet dintgrer les contraintes c oprationnelles : offre foncire, projet dquipements socio-collectifs, projets da amnagement, documents durbanisme. Le dcoupage permet de caractriser les phnomnes d'interdpendances sociales et spatiales au niveau dun march local. Le "dcoupage intra primtre dtude" peut p sappuyer sur lchelle administrative (commune ou arrondissement). Une dmarche ascendante peut tre galement suivi : partir dune tude base sur le croisement de la typo ologie des logements et des mnages lchelle des lots puis lassemblage des ilots homogn nes pour dfinir le aires oprationnelles danalyse.

264

Section 5 : Pr roposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Modalits de mise en pla ace de lobservatoire

6.

Des indicateurs structurels et apprhension globale du march

spcifiques

permettant

une

La dfinition et llaboration des indicateurs est une action cl dans le montage du dispositif dobservation. Dans le cas dun observatoire loc cal, cette action relve dune dmarche locale. Cette action dpend de plusieurs facteurs et se e fait selon une dmarche qui permet de lever au fur et mesure les contraintes qui mergent lors de :

la dfinition des objectifs de l lobservatoire observatoire e; lidentification des partenaires ; lidentification des sources des statistique es et informations en assurant le traitement et la mise en cohrence des donnes manant de e sources diffrentes. A ce niveau, il est noter la ncessit de la prise en compte des s contraintes rglementaires ventuelles rgissant lutilisation et la diffusion de certaines info ormations.

La dfinition de l lindicateur indicateur doit tre approprie e par l lensemble ensemble des partenaires de l lobservatoire observatoire et communique aux utilisateurs. Cette dfinition n doit intgrer les modes de son exploitation, de son interprtation et les attendus ayant motiv son laboration.

La roue des contraintes c *

Interprtation Existence des sources

Objectifs internes

Indicateurs
Compatibilits des sources Aspects rglementaires

Partenaires / Contexte

Perception des acteurs

Une fois les objectifs de l'observa atoire clairs, la question poser : Que faut-il connatre pour dvelopper la capacit danalyse et proposer des actions ?

* Les observatoires urbains et thmatiques thmatiques, La conception des indicateurs, X. Dupasquier, 2009

265

Section 5 : Pr roposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Modalits de mise en pla ace de lobservatoire

Toutefois, on peut distinguer :

Les indicateurs structurels qui constituent le socle de lobservation du march. Il sagit de :

l'volution dmographique (l'volution de la population et du nombre de mnages, le solde naturel, le solde migratoire, la a pyramide des ges, etc.), les volutions socio-conomiques s (volution des emplois salaris, du nombre de demandeurs d'emploi, du revenu moyen), m le parc de logements (physionom mie : rsidences principales, secondaires, logements vacants, propritaires/locataires, construction neuve : accession et investissement locatif, structure du parc locatif, taille des logements, confort), l'offre foncire (lots disponibles, sup perficie et prix) (au niveau local notamment).

Les indicateurs spcifiques relevant des d thmatiques particulires : aux problmatiques locales, aux priodes observes, aux obje ectifs de lobservatoire de faon global.

Par exemple, une politiqu ue de dveloppement touristique importante conduite dans une rgion induit la analyse des logements secondaires et de limmobilier touristique.

7 7.

La prennit
L'observatoire est, par nature, prenne : C'est le e suivi dans le temps qui permet de donner du sens aux informations, de mettre en vidence les dyn namiques et de suivre l'impact des actions mises en uvre.

266

Section 5 : Pr roposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Modalits de mise en pla ace de lobservatoire

8.

Des outils appropris

Les outils informatiques et cartographiq ques permettent la cration de vritables bases de donnes sur des thmes multiples. Ils permettent de produire une vision dynamique des phnomnes, tendances . Les observatoires territoriaux dots de ces outils jouent un rle important daide la dcision au service de tous les acteurs de la ville. Ces outils concernent :

des bases de donnes informatises s qui comportant gnralement 3 dispositifs :

un dispositif dentre de donne es par saisie directe ou chargement de fichiers et qui permet de structurer les donne es, un dispositif de traitement des informations permettant de restituer des calculs et synthses prdfinies (volution n annuelle des prix des appartements au m m .) ou sur demande selon la requte in ntroduite dans le systme, un dispositif ddition qui perme et de restituer des donnes sous forme de tableaux, de graphes ou de cartes thma atiques. Les utilisations peuvent tre trs s diverses allant de dispositif lger ddition de cartes thmatiques des dispositifs plu us sophistiqus qui :

linformation gographique et SIG app pliqus limmobilier :

Intgrent des donnes gographiques dans le calcul des indicateurs (surface du polygone utilise pour calcule er le prix au mtre carr), utilisent un gocodage li ladresse postale pour permettre des synthses un niveau infra-communal sans contrainte de zonage gographique, permettre de croiser des don nnes gographiques entre elles et dchanger avec dautres d autres applications (SIG).

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Section 5 : Pr roposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Modalits de mise en pla ace de lobservatoire

Base de donnes cartographique interactive sur site internet (exemple)

Un outil interactif sur le site internet Logement au Cana ada en ligne (LACEL) :

Il intgre une slection de donnes recueillies par la SCHL sur les conditions de logement et les besoins imprieux en matire de logement pour les annes 2006, 2001, 1996 et 1991. Cet outil permet de raliser des analyses des conditions de logement et crer des tableaux o sont mis en vidence les relations, les variables et les zones gographiques qui prsentent un intrt pour l internaute. linternaute.

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Section 5 : Pr roposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Modalits de mise en pla ace de lobservatoire

La mise en place dun observatoire relve dune dmarche stratgique qui sinscrit dans le temps. On peut distinguer 3 tapes cls :
1.

Dabord la dfinition de larchitecture de d lobservatoire. Cette tape permet de mobiliser les partenaires autour dobjectifs parta ags et de formaliser les engagements de chacun. Pour les observatoires territoriaux, la rfle exion sur le primtre dobservation est entamer ds cette tape. Ce primtre peut tre af ffin la suite de la 2me tape.

2.

Dans un 2me temps, la structure mise en place sattle faire un bilan ou audit de connaissance du march observer.

Quelles sources et informations dispon nibles ? Quelles manques ? Quelle fiabilit de linformation existante ? Quels indicateurs pertinents tablir pour p atteindre les objectifs de connaissance fix pour lobservatoire en partant des possibilit s existantes ?

2.

En dernire tape de construction de lobservatoire, il sagit de planifier les actions de lobservatoire.

Quelle fiabilit de linfo ormation existante ? Sont-elles fiables ? : Sont-elles prcises ? Sont-elles jour ? Sont-elles exhaustives ? Sont-elles communicables sans risqu ue ? Sont-elles compatibles avec les autre es donnes dont je dispose ? Rpondent-elles aux normes en vigu ueur ? Derrire ces questions de qualit, se cache ent des enjeux trs forts : un enjeu de la qualit des tudes ; un enjeu dchanges, en vue de parti iciper au dveloppement des partenariats ; un enjeu organisationnel, ce qui nce essite de dvelopper lusage des mtadonnes et de les administrer rig goureusement ; un enjeu conomique, de rentabilisat tion des donnes ; un enjeu de professionnalisation, en sappuyant sur le dveloppement de la rigueur dans les mtiers et sur la dm marche de normalisation. Extrait : CERTU, Donner du sens aux donn nes. Actes du sminaire de lobservation urbaine, 26 octobre 2006, Certu - Fnau In nsee.

269

Section 5 : Pr roposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Modalits de mise en pla ace de lobservatoire

Formalisation de larchitecture l architecture de lobservatoire


Concertation et dbat Mise plat des attentes et besoins des partenaires Formalisation du partenariat (convention fixant objectifs, matrise douvrage, budget & financement, mode de communication)

Elaboration dun bilan de la connaissance par ire lobservatoi


Bilan des d sources et infor rmations dispon nibles (exploi ites et dormantes) Approc che stratg gique critique : fiabilit des es donne existan ntes . Identifi ication des besoin ns en connai issance Dfinition et formalisation des teurs indicat

Elaboration du plan d dactions actions par lobservatoire


Ciblage des sources dinformation mobiliser Collecte et traitement des donnes qualitatives et quantitatives * Dfinition de la priodicit de lobservation formaliser et programmer Identification et programmation des tudes complmentaires mener (schma directeur pluriannuel des tudes temps et cots)) Choix des outils

Vers la construction dune culture partage du secteur : Lenjeu majeur est le maintien de la mob bilisation des partenaires dans le temps

* tudes, fichiers statistiques des oprateurs deau potable et dlectricit, fichie ers fiscaux, transactions immobilires, autorisations de construire et de lotir , entretiens avec les acteurs et professionnels

270

Section 5 : Pro oposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Propositions et recommandations

1.

Principes fondateurs dun nouveau systme dobservation


Le nouveau systme dobservation met en avan nt 3 principes :

Un systme structur autour du partenariat entre les professionnels, ladministration et les experts. La promotion des dmarches de prospec ctive, La territorialisation de lobservation.

Dmarche partenariale entame / Conc certation avec les partenaires potentiels

Concertation avec les partenaires t i potentiels t ti l

Professionnels
FNBTP, FNPI, FMC, APC, CNOA, ONIGT T, CGI, GAO.

Acteurs publics
MHUAE, HCP, MEF, Bank Al Maghrib, ANCFCC.

Banques
BP, Attijari WB, Al Barid Bank

Principes gnraux pour dpasser les constats actuels

Partage et transparence de linformation. hrence des rfrentiels. Mise en coh Capitalisatio on sur lexistant. Fiabilit / rg gularit / maintien dans le temps de linformation. Prise en com mpte des diffrents utilisateurs : mnages, professionne els, institutionnels Etapes prim mordiales : dfinition des acteurs, engagements, collecte dinformations, traitement de linformation, priodicit, mise jour jour, diffusion diffusion, .

Limportance de la mise en place dun observatoire de limmobilier fait lunanimit chez les acteurs du secteur

271

Section 5 : Pro oposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Propositions et recommandations

1.

Principes fondateurs dun no ouveau systme dobservation


4 mcanismes dobserva ation dvelopper terme


Fdrer les acteurs autour dune culture commune du secteur

Cadrage mthodologiqu ue des observatoires rgionaux par lONIR : cahier des charges/ Label 1 Diffusion et communica ation des donnes et analyse par les observatoires r gionaux lONIR Connatre les spcificits des marchs rgionaux Un outil daide la dcision pour la mise en uvre des politiques

Echange et partage de connaissan nce

Des observatoires b t i rgionaux de limmobilier rsidentiel

Compte de logements
Construire une vision secteur conomique du logement g

Des observatoires locaux


Connatre la dynamique des t it i territoires Des outils transversaux au service de projets de territoire

1- Un cahier des charges dfinissant des objectifs prcis et les atten ntes vis--vis des observatoires rgionaux, notamment les champs dinterventions et les indicateurs communs. Avec possibilit de mise m en place dun label observatoire rgional octroy par lobservatoire national sous certaines conditions et moyennant des d aides financires ou autres.

272

Echanges mthodologiques et de don nnes

Un observatoire national de limmobilier rsidentiel (ONIR)

Section 5 : Pro oposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Propositions et recommandations

2.

Observatoire national de lim mmobilier rsidentiel


Un observatoire national de d limmobilier rsidentiel Fdrer et dvelopper une culture commune du secteur immobilier rsidentiel

Assemble gnrale Conseil d'administration (CA) : X membres dont Y proposs par le MHUAE et Z proposs par les professionnels Bureau : dsign par le CA : Prsident sur proposition des professionnels & Vice-prsident sur proposition du MHUAE. Comit de pilotage et Comit scientifique : MHUAE, fdrations des professionnels, HCP, Finance, experts Un statut et une charte Structure rgie par les rgles et les procdures usuelles de bonne gouvernance du secteur priv.

Promouvoir la connaissance du march de limmobilier rsidentiel dans une perspective de mieux orienter laction en favorisant lanalyse et la diffusion de linformation concernant lvolution des marchs de limmobilier rsidentiel Maintenir et renforcer le partenariat entre les acteurs du secteur autour de la connaissance du march Veiller la transparence du secteur Orienter et promouvoir le secteur de limmobilier rsidentiel

Forme : Association professionnels administration

Objectifs

Centraliser les donnes nationales, rgionales et locales Produire des donnes, analyses et de la prospective Assurer le cadrage mthodologique de lobservation du secteur auprs des observatoires rgionaux et locaux et autres Suivre et valuer lapplication des politiques publiques Promouvoir les observatoires rgionaux, locaux ou spcialiss

Le march de limmobilier rsidentiel : offre et demande (cur de cible) Le march de limmobilier global dans son interaction avec le march de limmobilier rsidentiel Les politiques sectorielles : stratgie du secteur, 2 thmatiques : le logement social nouveau dispositif- et les villes nouvelles

Missions

Champs dobservation

273

Section 5 : Pro oposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Propositions et recommandations

2. Observatoire national de d limmobilier rsidentiel

Associations nationales reprsentant


une profession ou une activit lie au secteur de limmobilier rsidentiel et de limmobilier globalement FBTP, FNPI, FMC, GPBM, Association des Notaires

Investis sseurs institutio onnels et institutio ons financi res :


Banque es

Administrations centrales comptentes et tablissements publics


MHUAE, Finances, BAM, HCP, DGCL, ANCFCC, INDH.

Rgions

Personnes morales : reprsentant un groupe dintrt collectif ou lies aux activits de limmobilier Al Omrane

Les rgions

Un rseau de personnes identifies dans chaque e organisme partenaire et un rfrent qui anime le partenariat t i t et t assure a l suivi. le i i

274

Section 5 : Pro oposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Propositions et recommandations

2.

Observatoire national de lim mmobilier rsidentiel

E Engagements t des d partenaires t i :

Respect des rgles de diffusion des donn es (donnes publiques, donnes internes, donnes accessibles aux adhrents). Respect du principe de rciprocit donnan nt aux membres de lobservatoire le droit daccs aux donnes et travaux de lobser rvatoire en contrepartie de la mise di disposition iti d des i informations f ti selon l l les mod d dalits lit convenues. Etablissement de convention bilatrale ave ec les membres : contenu des changes, rgularit, confidentialit. onnes (prcision sources, mode de Respect des procdures dchanges de do calcul, fiabilit, , rgularit) Apport dun avis et enrichissement du dbat. Respect des processus de validation des d donnes diffuser au nom de lobservatoire. s prises ayant trait lobservation du Information de lobservatoire des initiatives secteur (mise en place par le partenaire dun observatoire, ).

Activits :

Collecter les informations existantes : quan ntitatives et qualitatives. Dfinition, homognisation et suivi des indicateurs adapts aux objectifs de lONIR. Diffusion des donnes : donnes mises disposition d sans restriction ni formalisation & donnes accessibles uniquement aux membres m de lobservatoire. Ralisation et diffusion danalyses, de note es de conjonctures (priodicit dfinir) ... Organiser des dbats trimestriels entre les s partenaires de lONIR. Organiser au moins un dbat semestriel ou uvert au public : communication sur les rsultats des travaux de lobservatoire, db bat sur la conjoncture Commanditer et orienter la programmation n des tudes y compris celles financer par un ou plusieurs des partenaires de l'ON NIR. Mettre en place des cahiers des charges pour p les observatoires territorialiss. Mener une enqute de satisfaction annuelle auprs des membres (afin de juger de la rd des objectifs dfinis, de lintrt de pertinence des indicateurs traits au regar linterprtation de ces donnes et de leur modalit m de diffusion, de la ncessit ou non dlargir ou de restreindre les champs thmatiques traits). nventions de partage dinformation, de Etablir avec dautres observatoires des con ralisation de p projets j communs p particulier rs

275

Section 5 : Pro oposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Propositions et recommandations

2. Observatoire national de limmobilier rsidentiel


Moyens y et outils : Outil informatique de gestion et traitement de linformation & un rseau dinformation performant et connect aux partenaires. Un site web. Un manuel de procdures : Organigramme Organigramme & rgles de fonctionneme ent, procdures standardises et scurises pour p la collecte, le traitement et la diffusion de linformation, procdures de tenue des s comptes Un catalogue des donnes et tudes dispo onibles prcisant le support, la cible, les conditions de diffusion RH : Equipe permanente rmunre : Un chef de projets et deux cadres pour commencer. Ressources financires : Cotisations des membres, dministrations, Subventions MHUAE, HCP et autres ad Financement par FSH, Autres crdits ou subventions, Produits de publication, publication

276

Section 5 : Pro oposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Propositions et recommandations

3.

Observatoires rgionaux / lo ocaux de limmobilier rsidentiel


Des observatoires rgionaux / lo ocaux de limmobilier rsidentiel Outils de connaissance des spcificits rgio onales et daide la dcision pour la mise en uvre des s politiques

Forme devant faire lobjet dun partenariat priv public pouvant tre trs variables dun territoire lautre. Prvoir une phase de transition par un portage par ladministration : LObservatoire naura pas de structure juridique dfini mais un fonctionnement sarticulant autour : dune animation et un secrtariat assurs par linspection rgionale, lAU et /ou un autre service (ANCFCC, HCP) selon le contexte. dune assemble plnire co-prside par le Wali de rgion et le Prsident du Conseil Rgional qui valide annuellement le plan dactions. dun comit scientifique restreint.. dun structuration des travaux par thmatiques chacune conduite et anim par un chef de projet.

Connatre et mettre exergue les spcificits des marchs rgionaux Constituer un outil daide la dcision au service des acteurs rgionaux et locaux (collectivits locales, services extrieurs et professionnels) ; et notamment en ce qui concerne lapplication et le suivi de politique p q de lhabitat. Construire et promouvoir le partenariat et favoriser un pilotage concert des politiques de lhabitat.

Forme

Objectifs

Collecter et centraliser linformation statistique et les donnes quantitatives et qualitatives. Produire des donnes, tudes et enqutes. Mettre en place une base de donnes. Elaborer des analyses. Diffuser Diff l la connaissance i auprs d des acteurs t Coordonner les demandes en information des acteurs locaux et les informer rgulirement propos des donnes et tudes disponibles. Evaluer les effets des actions entreprises, en lien avec les objectifs fixs et tre force de proposition pour approfondir ou recibler les politiques publiques rgionales. Faire tat des volutions conjoncturelles nationales et de leurs effets attendus sur le march rgional. Identifier les territoires enjeux. Alimenter lONIR l ONIR en donnes et analyses. analyses

Primtre commun tous les observatoires rgionaux : Le march de limmobilier rsidentiel : offre et demande (cur de cible), (disponibilits, p , prix, p , mutations) ) Le march foncier ( (cur de cible), Le march de limmobilier global dans son interaction avec le march de limmobilier rsidentiel, Les politiques et programmes rgionaux dhabitat, Spcificits rgionales : immobilier touristique, immobilier dentreprise

Missions

Champs dobservation

277

Section 5 : Pro oposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Propositions et recommandations

3. Observatoires rgionaux / locaux

Reprsentations rgionales des Associations nationales reprsentant p une profession ou une activit lie au secteur de limmobilier rsidentiel et de limmobilier globalement

Investiss seurs institution nnels et institution ns financir res

Services extrieurs des administrations comptentes, tablissements publics agences de publics, dveloppement, agences urbaines

Collectivits locales

Personnes morales reprsentant un groupe dintrt collectif ou lies aux activits de limmobilier

Un rseau de personnes identifies dans chaque e organisme partenaire et un rfrent qui anime le partenariat et assure a le suivi.

278

Section 5 : Pro oposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Propositions et rec commandations

3.

Observatoires rgionaux et locaux

Stratgie de couverture progressive progressive. Appui sur des structures matures existantes dans d les rgions. Cadrage et appui mthodologique par lONIR R.

Dynamique Territoriale

Aire es urbaines maje eurs

Maturit des acteurs

Priorit (1 5)

Chaouia Ouardigha Doukkala Abda Fs Boulemane Gharb Chrarda Bni Hssen Grand Casablanca ..

Observatoires locaux de e limmobilier rsidentiel Outils transversaux pour le es territoires forts enjeux

Objectifs :

Connatre la dynamique des territoires :


des outils au service de projets de terr ritoire. des outils transversaux : mobilit, env vironnement, prcarit .

la transversalit tant un garan nt de partenariat local).

Opportunit darticulation de la planification urbaine et des politiques stratgiques territoriales d lh de lhabitat bit t :

Exemple : observatoire immobilier r sidentiel adoss un Schma Directeur dAmnagement Urbain .

279

Section 5 : Pro oposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Propositions et re ecommandations 4. Le compte de logements


Le compte de d logements

Compte satellite Une commission du logement en charge de la production du compte annuel du logement : administration et organismes publics.

Construire une vision secteur conomique du logement. Calculer la dpense nationale en logement : mesurer leffort consacr par la collectivit au domaine du logement.

Forme

Objectifs

Rassembler les flux montaires relatifs au logement et les structurer de faon faire apparatre les flux intressants spcifiquement chacun des acteurs, Rassembler les donnes non montaires et les articuler avec les donnes prcdentes.

Flux et agrgats du compte du logement Dpenses lies loccupation des logements, ressources et charges relatives la production et au service de logement, Investissement en logement, et modes de financement de cet investissement, Aides publiques et prlvements concernant le domaine du logement. Filires de logements : Rsidences principales, Rsidences secondaires. logements vacants.

Missions

Champs dobservation

280

Section 5 : Pro oposition dune architecture cible pour lobservation du secteur

Propositions et rec commandations

Elments de budgtisation
Postes de budget types po our un observatoire

Investissement

Fonction nnement

Charges de structure

Equipements
Equipement informatique Site Web

Chef f de projet

Loyer, entretien

Communication
Production de rapports Manifestations : journes

2 cadres

webmastering, comptabilit, assistance juridique,

Budgets Etudes
enqutes .

Autres s charges de pe ersonnel

Elments de e benchmark
Observatoire du logement social en Ile de France Structure informelle co-anime par l AORIF (lUnion sociale pour lhabitat dIle-de-France, organisation professionnelle au service des organismes de logement social franciliens) et la Direction rgionale de lE i lEquipement. t

Observatoire Rgional de limmobilier dEntreprise Association cre en 1986. Moyens humains :


2 salaris temps plein, 1 dlgu de lEtat dtach mi-temps, 1 mi-temps de secrtariat.

Budget annuel en 2004 de 256.000 :


70.000 apport par AORIF, 70.000 apport par la Direction rgionale de lEquipement, Mobilisation par lIAURIF pour un montant quivalent de moyens humais et techniques pour raliser les tudes, 50.000 apport par la CDC, contribution modeste des Socits dEconomie Mixte.

Budget : 180.000 annuel (hors cot des locaux) :

Salaires du dlgu de lEtat, le secrtariat et frais de fonctionnement (bureaux, tlphone) pris en charge par la Direction Rgionale de lEquipement Cotisations des membres : 2.000 annuel pour les membres actifs et 800 pour les autres. Budget annuel des colloques (2 par an) : 35.000 . Budget annuel tudes (publication de notes de conjoncture semestrielles et de 4 5 tudes ralises en rgie ou commandites en externe).

Moyens humains gomtrie variable selon les annes. Ralisation dtudes selon un plan dactions annuel ou pluriannuel l i l et t organisation i ti d dun colloque ll par an.

Sources : IAURIF, Observatoires locaux de lhabitat en le-de-France, 2002.

281

Annexes
Annexe 1 : Focus sur les mission du MHUAE en mat tire dhabitat Annexe 2 : Focus sur les principaux chantiers nationaux A Annexe 3:C Contexte t t globale l b l d de l la gouvernance l loca ale l Annexe 4 : Focus sur lenvironnent du secteur au niv veau des rgions Annexe 5 : Doing Business Annexe 6 : Rappel des principales mesures daides au a logement social sur la dernire dcennie Annexe 7 : Systme daides publiques : Bilan des aid des financires et fiscales Annexe 8 : Systme daides publiques : Focus sur la article 19 Annexe 9 : Logement social : Benchmark europen Annexe 10 : Focus sur les indicateurs de bancarisation Annexe 11 : Systme dpargne logement Annexe 12 : Les produits bancaires islamiques Annexe 13 : La micro finance Annexe 14 : La titrisation est un outil de financement t cl dvelopper Annexe 15 : Lintroduction en Bourse Annexe 16 : Principales rfrences Annexe 17 : Estimation sommaire des impacts qua antitatifs du dveloppement des logements sociaux selon les besoins en 2020 (Te endances A & B).

283

Annexe n 1

Focus sur les mission du MHUAE en matire dhabitat

Elaboration et mise en uvre de la politique gou uvernementale en matire d'habitat, Dfinition des stratgies d'intervention et du cadr re incitatif en matire de construction et de promotion immobilire, Etablissement, suivi de lexcution et valuation des rsultats des programmes publics d'habitat. Les axes dintervention du MHUAE
1.

Dynamisation du secteur de la promotion immobilire en coordination avec les professionnels :

3.

Normalisation et promotion de la qualit, des techniques et procds innovants en matire de construction :

Recueil et traitement des statistiques (parc logement, transactions foncires et immobilires production et immobilires, consommation des matriaux de construction, dpenses d'habitation des mnages), Encadrement juridique de la promotion immobilire, Cadre incitatif fiscal et financier. financier

Cadre rglementaire de la scurit de la construction immobilire, Elaboration des normes de construction, suivi de la procdure d'homologation et octroi de certificats de conformit, Promotion et validation des techniques innovantes.

2.

Coordination de l'action des tablissements sous tutelle du pp de l'action MHUAE et dveloppement associative :

4.

Conception et mise en uvre des stratgies et programmes publics en matire d'habitat social :

Dfinition des stratgies d'intervention et suivi des actions des tablissement sous tutelle, Promotion du partenariat avec les , collectivits locales, Encadrement des coopratives d'habitat.

Dfinition des programmes et des stratgies foncires, Gestion des acquisitions et cessions foncires ; Programmation du budget allou aux oprations inities par le Ministre, Suivi des oprations conventionnes avec les organismes sous tutelle du Ministre.

284

Annexe n 2

Focus sur les principaux chantiers nationaux

Des stratgies sectorielles nationales s territorialises sans mise en phase.


Habitat

Principaux projets de villes nouvelles Melloussa


Tamesna Lakhyayta Tamensourt Tagadirt

Programme Villes sans Bidonvilles, Villes Nouvelles et zones nouvelles durbanisation, Programme dHabitat social, Programme 140.000 MAD, Programme habitat moyen standing, Mise niveau des quartiers non rglementaires, Programme dhabitat rural.

Tourisme Vision 2010


Stations balnaires du Plan Azur et Azur extension

Stations balnaires du Plan Azur et Extension mobilisant m plus de 4 500 ha avec d 4.500 dimportantes importantes possibilits dextensio d extension, n Resorts intgrs conventionns composantes touristiques et immobilires. A Marrakech uniquement, ce type de proje ets a mobilis prs de 2.500 ha entre 2005 et 2007).

C Commerce Rawaj R j

Promotion de projets locomotives du dveloppemen nt du commerce, Schmas de dveloppement rgionaux du commerc ce. Ces schmas sont en cours de mise en place dans la r gion de lOriental et la wilaya de Ttouan, Dveloppement de plateformes et de moyens logist tiques.

Projets de parcs industriels Contrat programme 2009 -2015 2015

Industrie Emergence

Mobilisation de 2800 ha, sachant que les zones industrielles existantes s ou en cours damnagement stendent sur 4.807 ha fin 20 009.

Sources: Ministre du Tourisme et de lArtisanat Ministre de lIndustrie et du Commerce e Industrielle, Contrat Ministre de lIndustrie et du Commerce, Pacte National pour lEmergence programme 2009 -2015

Source : Pacte National pour lEmergence Industrielle * Comprend les P2I sectorielles hors Offshoring, les P2I Gnralistes et les P2I Quartiers Rgionaux/Nationaux.

285

Annexe n n 3

Contexte globale de la gouvernance locale

Le contexte de la gouvernance locale est marqu par de eux constats majeurs :


1.

la dcentralisation qui est un processus lent entr rav par la faiblesses de ressources :

les communes souffrent de manque de ressourc ces humaines et matriels leur permettant dassurer des misions complexes de gestion de lurbain. les rformes de la charte communale en 2003 et 2009 ont apport des changements importants notamment :

lunit de la ville pour les grandes villes, lallgement de la tutelle par la limitation du contrle priori, la sparation de la fonction administrative

La Rgion bnficie de prrogatives en termes de dveloppement conomique et social, damnagement du territoire, de promotion des investissements i privs mais la vision de la Rgion est reste jusqu aujourdhui peu dveloppe 1 . Le L processus de rgionalisation en cours dinitiation est une relle opportunit pour la dcentralis sation au profit du dveloppement des territoires. un constat mitig de la dconcentration :

2.

une volont l t de d renforcer f l dconcentration la d t ti :

dlgation insuffisante des pouvoirs de dcision vers lchelon local, structuration et mthode de gestion des administrations centrales insuffisamment adaptes aux exigences de la dconcentration , prpondrance de lapproche sectorielle da ans la mise en uvre des politiques publiques lchelle territoriale, diffrenciation dans le niveau de dconcent tration entre administrations. reprsentent lEtat, responsable de lap pplication des dcisions du Gouvernement et de la coordination des services extrieurs des administrations, mission de g gestion de linvestissement au niveau de la Rgion, g , rle appel tre renforc "Les Walis et Go ouverneurs seront ramens jouer un rle prpondrant au niveau territorial en dirigeant les services s dconcentrs des diffrents dpartements ministriels".

le rle pivot du Gouverneur :

Les volutions envisages par ladministration maro ocaine :


la rgionalisation, la contractualisation, ladaptation de la programmation et la budgtisa ation des administrations la dconcentration, la mise en avant :

des principes de subsidiarit, de territorialit et dinter ministrialit, et des valeurs de proximit, de cohrence e, defficacit, de convergence et de mutualisation des moyens et de reddition des comptes.

Sources : Ministre de lIntrieur et Ambassade de France au Maroc, Programme daccompagnemen nt du processus de dcentralisation, ministre de lIntrieur, 2008 . Groupe de travail restreint institu en vue de prparer une plateforme sur la dconcentratio on - Ministre de la Modernisation des Secteurs Publics, Ministre de lintrieur, du Ministre de lEconomie et des Fnances. Prsentation du projet de loi de finances 2009

286

Annexe n 4
Focus sur lenvironnent du secteur au a niveau des rgions

En effet, et selon ltude l tude ralise par Doing Business en 20071, il existe des diffrences rgiona ales importantes en terme de facilit de construction n:

O est-il est il plus facile de construire un btiment2 ? Rgion Souss Massa Dra Chaouia Ouardigha Marrakech Tensift El Haouz Grand Casablanca Tanger Ttouan Gharb Chrarda Bni Hssen LOriental Mekns Tafilelt Classement 1 2 3 4 5 6 7 8 (plus difficile)

La rgion de Souss Massa Dra enregistre e la meilleure performance. Le Grand Casablanca prsente avec 163 jours s le dlai le plus long pour la construction dun d btiment et la rgion de Marrakech Tensift t El Haouz le dlai le plus court avec 90 jours. Le dlai pour enregistrer une proprit dans s la rgion de Tanger Ttouan est de 82 jours con ntre 14 jours seulement Gharb Chrarda Bni Hssen n. Chaouia Ouardigha prsente le cot de construction le moins cher alors que la rgion n de Mekns Tafilelt est la plus chre pour la construction.
Dlai pour construire un btiment : le plus long Casablanca (en jours)

Ce classement correspond la moyenne du classement rgional en matire de procdures, pour construire un btiment. dlai et cot p

Dlai pour enregistrer une proprit : le plus long Tanger (en jours)
163 146 G Gharb Cherarda Bni Hssen Chaouia Ouardigha L'Oriental Souss Massa Dra M Marrakech Tensift El Haouz Mekns Tafilalet Grand Casablanca Tanger Ttouan 150 200 0
Cot (% du revenu national brut par habitant) 361,1 354,7 351,5 350,8 338,8 336 334,7 320,3

Grand Casablanca L'Oriental Chaouia Ouardigha T Tanger Ttouan Tt Gharb Cherarda Bni Hssen Mekns Tafilalet Souss Massa Dra Marrakech Tensift El Haouz 0 50 102 100 93 90 100 120 112

14 18 20 22 23 28 47 82

20

40

60

80

100

Cot total pour con nstruire un btiment


Rgion Mekns Tafilalelt Marrakech Tensift El Haouz Gharb Chrarda Bni Hssen Tanger Ttouan Souss Massa Dra L'Oriental Grand Casablanca Chaouia Ouardigha

Ladoption des meilleures pratiques rgionales permettraient une amlioration considrable des performances nationales et rgionales.

1. 2.

Cette tude compare les procdures, les dlais et les cots ncessaires la constructio on dun btiment. Un btiment standard correspond un entrept de deux tages et dune superficie de 1300 m2 ralise par une compagnie locale . Lentrept est cens respecter toutes les rgles en matire durbanisme et de construction. Il serait galement raccord aux rseaux d lectricit, deau et de tout--lgout et disposerait dune ligne de tlphone. Comme les entrepts nhbergent pas de public, leur construction est donc soumise moins de con ntraintes de scurit que celle de bureaux ou de maisons. "Cest Mekns Tafillet quil est le plus cher de construire. Lautorisation concernant la scurit s incendie est un processus en deux tapes qui slve presque 7 000 dirhams, soit plus de 10% du total des cots engags pour respecter les rglementations de construc ction dentrept." , tude doing businss au Maroc, 2007.

3.

Source : Doing Business. USAID Maroc, Rapport de la confrence "Doing Business au Maroc : meilleures pratiques rg gionales", novembre 2007.

287

Annexe n n 5
Doing Business

DOING BUSINESS - Classement Maroc sur 183 pays Clas ssement 2 2010 Facilit de faire des affaires Octroi de permis de construction Transfert de proprit Cration dentreprise Protection des investisseurs Obtention des prts Excution des contrats 128 99 123 76 165 87 108 Evolution 2010 / 2009 +2 -7 -5 - 17 -1 + 44 +4

Zoom sur lindicateur "Octroi de permis de construire" Classement 2010 Maroc Moyen Orient & Afrique du nord 18,9 159,3 358,4 Moyennes des pays revenus levs 15,1 157 56,1

Nombres de pr rocdures Dlais en jours s Cot (% du rev venu par habitant)

19 163 263,7

Zo oom sur lindicateur "Transfert de proprit" Classement 2010 Maroc Moyen Orient & Afrique du nord d 6,1 36,1 5,7 Moyennes des pays revenus l levs 4,7 25 4,6

Nombre de pro ocdures Dlais en jours s Cot (% valeur r du bien)


Doing Business mesure la rglementation des affaires (183 pays)

8 47 4,9

288

Annexe n 6

Rappel des principales mesures daid des au logement social sur la dernire dcennie

Avant 1995

Systme de ristournes dintrt : 2% % et 5%, Codes des investissements. Exonration de la TVA du logement social : mesure maintenue, Augmentation de la VIT de logement social de 150.000 200.000 MAD : mesure maintenue, Mobilisation du foncier public. Article 19 : exonration totale de tout impt et taxe pour les oprations de ciaux ralises dans un dlai maximal de 5 ans, construction de 2.500 logements soc Avance tatique (20.000 MAD sans intrt) pour les fonctionnaires revenu net mensuel de 3.600 MAD maximum, Baisse des taux de ristournes dintr rt 3,5%. Augmentation de lavance tatique de d 20.000 25.000 MAD, Cration du FSH (taxe sur le ciment de 5 centimes par Kg) la place du fonds social de lhabitat. Augmentation de la taxe sur le cime ent de 5 10 centimes par Kg : mesure maintenue, Fonds de g garantie remplaant p le sys ystme de ristournes et davances tatiques. q Exonration totale pour les opration ns dau moins 500 logements 140.000 MAD en milieu urbain et / ou 100 logements en e milieu rural dans un dlai de 5 ans maximum : mesure maintenue, Exonration totale de tous impts s et taxe en dehors de 50% dIS et 3% de droits denregistrement : (En cours dajus stement) Pour les oprations de constru uction de 1.500 1 500 logements sociaux ralises dans un dlai maximal de 5 ans, Pour les oprations de construct tions de cits rsidences et campus universitaire avec une capacit gale ou suprieure 1.000 lits sur une priode de 3 ans maximum

1995

2000

2002

20032004

2008

2009

Mobilisation M bili ti d du f foncier i public, bli Elargissement de la garantie de lEta at pour inclure les crdits octroys la classe moyenne en vue de construire ou da acqurir un logement dont la valeur ne dpasse pas 800.000 MAD. Nouveau dispositif du logement soci ial 2010-2020

2010

Sources: MHUAE

289

Annexe n 7

Systme daides publiques

Bilan des aides financires et fiscales

Bilan des aides financires la demande


Le systme davances tatiques a profit 10.000 fonctionnaires par an pour un montant global de 1 Md de MAD (entre 2000 et 2004). Le systme de ristourne (bonification des taux dintrt sur prts aux logements conomiques et sociaux) a ncessit un budget annuel de lEtat de 300 M de MAD). Il a galement connu un glissement vers les couches suprieures en raison du non plafonnement des revenus dans le rgime gnral. Les Fonds de Garantie ont connu un essor depuis leur mise en place en 2003 : A fin avril 2009 : Total des garanties : 16,11 Mds de MAD pour un montant de 18,32 Mds de MAD, Nombre de bnficiaires : 95.814 mnages, Focus sur le crdit FOGARIM : Une croissance de 247% du montant des prts accords entre avril 2009 et 2004, Accs la proprit de prs de 50.000 mnages depuis sa cration. Damane Assakane qui regroupe aujourdhui le FOGARIM et le FOGALOGE a t largi la classe moyenne en vue de construire ou dacqurir un logement dont la valeur ne dpasse pas 800.000 MAD.
Evolution du montant des prts accords dans le cadre de FOGARIM
60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 266 28 2004 2 614 253 2005 de prts 2006accords 2007 Montant 2008en MDH avr.-09 Nombre 10 454 1 510 28 334 42 828 47 807

Bilan des aides financires l loffre offre


Fonds Hassan II : Concours financier des programmes dhabitat et autres. Fonds social de lHabitat destin au dveloppement de lhabitat social (1984 2002). ) Depuis sa cration en 2002 et jusqu fin 2008, le FSH a : ncessit des ressources de 6.870 M de MAD, ces dernires ont volu de plus de 300% entre 2002 et 2008, 2008 gnr des emplois de 6.803 M de MAD, dont 76% ont t destins aux programmes dhabitat insalubre

Rpartition des emplois par programme de lutte contre lhabitat insalubre


2% 9% 12% 49%

28%

4 051

6 340

6 950

P VSB HM R P rogramme du sud

QHNR ZA P & centres mergeants

Sources : MHUAE, Indicateurs BTP, FSH 2002-2008 1. Discours du prsident de la CCG, 2009

290

Annexe n 8
Focus sur larticle 19

Systme daides publiques

Synthse y du bilan de la dfiscalisation des d p projets j de construction de logements g sociaux (article 19) 1

A fin septembre 2009 :

Sur les 91 conventions, 52 se sont concrtises ou sont en cours de , concrtisation, Les 52 conventions ont permis, lart ticle 19 a permis :

Lachvement de prs de 132.50 00 units (plus de 18 900 en moyenne par an),

dont 52,77% au niveau de la rgion r de Casablanca,

23.250 units en cours de ra alisation (alors que 50 992 units nont pas t lances), La ralisation dune cit universit taire de 2.100 lits Kenitra.

Retombes positives chiffres fin 2007

Effets ngatifs

Prs de 19.600 logements supplmentaires par an, Prs de 10.000 nouveaux emplois par an, Accs la proprit pour les mnages bas revenus, Total des prlvements fiscaux : 505, 8 M de MAD (avec un total davantages accords de 546,2 M de MAD)

Mauvaise constructions,

qualit

des

Persistance de linformel (pratique (p q du noir), Glissement de loffre vers des couches suprieures.

1. 2.

Article 19 de la Loi de Finances 1999-2000 tel quil a t modifi et comp plt conformment aux dispositions de larticle 16 bis de la loi de finances 2001 relatif la construction de logements sociaux. s retombes positives et ngatives. Le MHUAE a ralis le bilan de cette mesure qui a permis de dgager ses

Source : MHUAE

291

Annexe n 9
Logement social
Benchmark europen
Exemples de mesures

Oprateurs

Tendances

Collectivits locales Housing Associations

Privatisation du d parc Forte spcialisation sociale Dveloppeme ent de services nouveaux des stins aux mnages bn nficiaires

Royaume Uni

Incitation lachat des logements sociaux (Loi Right to Buy) 70% du prix en fonction de la dure de location et du type de logement 2 millions de personnes ont pu acqurir q un logement g entre 1980 et 1998 1993 : Indpendance financire entre lEtat et les fdrations dorganisation du logement social (Annulation par une opration financire des sommes dargent g dues aux organisations par lEtat (subventions) et des sommes dues lEtat par les organisations (prts)). Mise en place des prts taux 0 pour les familles 3 enfants, monoparentales p ou en g grave difficult

Corporations de logements autonomes Collectivits locales

1er parc socia al en Europe (35%) Libralisation totale du march Fusion des co orporations de logements

Pays bas

G Grce

Un organisme (OEK) sous tutelle du ministre du travail lOSAE

Elargissemen nt des comptences, ne sappuie que sur un seul op prateur p indpendant Absence de march m locatif Ultra dominat tion du march laccession Ventes des so ocits communales de logement Equilibre entre e loffre et demande en logements l atteint

Allemagne

Socits d'habitations Socits coopratives Fondations, associations Investisseurs privs Office Public HLM OPAC Socits Anonymes Socits coopratives

Plus de programmes de construction, Aides publiques au logement.

Plan de relanc ce : Relance de la production et aide laccession l accession Crise du secte eur : pnurie de logements

France

1 Mds dEUR pour le plan de relance 340 M Euros pour la construction de 100 000 logements HLM 50 M Euros pour laccession sociale 200 M Euros pour la lutte contre insalubrit et favoriser la mixit sociale i l

Sources : Observatoire Europen du logement social, Statistiques sur le logeme ent dans lUnion europenne, 2007

292

Annexe n n 10

Focus sur les indicateurs de bancarisation

Les indicateurs de bancarisation se sont nettement n amliors grce au renforcement de la capacit de l loffre offre bancaire et une demande e plus soutenue. soutenue Cependant, le taux de bancarisation reste faible en comparaison avec celui observ dans dautres pays :

31 % en 2008 contre 27% en 200 07, 43% en 2008 (incluant les compte es pargnes de la poste), contre 40% en 2007.

Cette faible bancarisation est accentue par la l disparit dans la rpartition du rseau bancaire :

Le taux de bancarisation se rvle plu us important en milieu urbain : 5.800 habitants par guichet contre 112.000 en milieu rural, Lagglomration de Casablanca conce entre 1/3 du rseau bancaire et occupe la 1re position, savoir :

3.600 habitants par guichet, 40% des dpts collects, 64% des crdits distribus.

Do une opportunit saisir en matir re de rflexion sur un mode rgionalis daccs au financement.

Comparaison du taux de ba ancarisation par pays (2006)


Maroc 29% Turquie 33% Chili 35% Br sil 37% Italie 71% Malaisie 94% France 98%

Sources : MHUAE, Rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urban nisme durant la priode 1980-2006, 2009 Bank Al-Maghrib, rapport sur le contrle, lactivit et les rsultats des tablissements de crdit ,2008 Etude Sia Conseil - 2009

293

Section 5 Annexes

Annexe n n 11

Systme dpargne logement

Le systme de financement de limmobili ier se caractrise par labsence dun systme structur d dpargne pargne logement : Labsence de la phase dpargne pr ralable dans le financement de limmobilier est une spcificit forte du systme marocain :

Les financements demands par les acqureurs concernent gnralement la totalit du projet alors que, dan ns la plupart des autres pays, laccs des mnages la proprit suppose une phase dpargne pralable en vue de constituer lapport personnel exig par les banques ( hauteur de 10% 15 % du montant de lopration). Des pays mergents ont dvelopp des systmes dpargne logement : Tunisie, Chili.

Les acteurs bancaires et de financeme ent proposent une offre trs limite en termes de produits dpargne logement :

Quelques banques ont dvelo opp des plans dpargne logement, limage du CIH avec son produit Iskane e et de la SGMB avec le produit Logepargne. Toutefois ce type de produit ne Toutefois, n connat pas de rel succs du fait de labsence l absence de mesures incitatives spcifiqu ues, Dautres structures financir res, telles que la CDG notamment, tudient lopportunit du dveloppement de ce produit.

Il serait opportun de structurer un sys stme dpargne logement conjugu des avantages fiscaux pour une meilleure matrise du financement long terme du secteur :

Le taux dpargne national tant lev (environ 30% en 2007 - Estimation 2008 : 28,5% - contre seulement 15% en France), F sa mobilisation constituerait un facteur important de croissance, Par ailleurs, la mise en place dun cadre rglementaire adquat et de mesures fi fiscales l i it ti incitatives (b ifi ti (bonification d s intrts) des i t t ) apparat t galement l t ncessaire i au dveloppement de plans dpargne log gement.

Sources : Caisse des dpts et consignations : Mobilisation et transformation de e lpargne au Maroc, 2004 Claude Taffin, Financement du logement en Afrique de lOuest, 2005 Bank Al-Maghrib, Al-Maghrib Rapport sur le contrle, contrle l lactivit activit et les rsultats des tablissements de crdit, crdit 2008 Institut National de la Statistique et des tudes conomique (France).

294

Annexe n n 12

Les produits bancaires islamiques

Les produits bancaires islamiques app paraissent comme de nouveaux modes de financement alternatifs. alternatifs En raison de la r sistance de la finance islamique face la crise immobilire en particulier et la crise fin nancire en gnral, de plus en plus de pays sintressent ce nouveau phnomne co onomique, connaissant un essor considrable et reprsentant une relle opportunit explo oiter. La finance islamique fait progressivement son entre sur la march marocain :

Lintroduction Li t d ti des d premiers i produits d it fin fi anciers i i l i islamiques sest t faite f it en 2007 travers t l la duits : Moucharaka, Mourabaha (financement de commercialisation de 3 types de prod logement) et Ijarah, Ils sont commercialiss depuis fin octob bre 2007: 500 millions de MAD ont t dbloqus pour les produits Ijarah et Mourabaha depuis cette date.

Au Maroc, la finance islamique est aujourdhui limite. Au niveau du Maghreb, lAlgrie est devenue une terre de prdilection pour les banques islamiques (Al Baraka Algrie, Al Salam it Financial House - en cours dtude). Bank, Adu Dhabi Islamic Bank et KFH, Kuwai Les pays occidentaux se rvlent plus ava ancs que le Maghreb ce sujet :

Le Royaume Royaume-Uni Uni est considr comme le "Hub" Hub de la finance islamique en Occident, Occident La France met en place le cadre juridiq que et fiscal adquat afin dattirer les investisseurs islamiques surtout dans le secteur de limmobilier. Louverture de 4 grandes banques t 2009. islamiques est dailleurs prvue courant

La non adquation du profil socioconomiq que de la socit marocaine avec les modes de financement proposs par le systme bancaire classique peut expliquer, en partie, le faible taux ofinancement. de bancarisation et le recours important lauto Le recours la finance islamique au Maroc pourrait p constituer :

Un moyen de bancariser une partie de la a population en raison de la nature des produits, Un levier important pour drainer de la liq quidit.

Sources: Le Club Pierre, Finance islamique et immobilier : Enjeux et e opportunits, 2008

295

Annexe n n 13
La micro finance

Les micro crdits constituent de nouveau ux modes de financement pour le logement :

Evolution du montant des prts accords depuis p 2003


25 000 000 000 20 000 000 000

Les micros crdits au logement son nt des prts offerts pour aider :

19 057 882 417 15 009 303 583 8 965 050 856 5 448 109 469 3 406 213 191

15 000 000 000

La construction de logement, Lachat de logement et de terrain, L amlioration du logement (petits Lamlioration s et gros travaux), La dlivrance des titres de propri t, Le raccordement aux services de base.

10 000 000 000

5 000 000 000

0 2003 2004 2005 2006 2007

Montant total des prts distribus depuis la

Le montant des prts ne peuvent pas dpasser 50.000 MAD.

Rpartition des clients actifs des AMC par zone dintervention en 2007

Le secteur des micro crdits a connu u une forte croissance :

Rural 43% Urbain 55% Priurbain 2%


Urbain Priurbain Rural

Plusieurs associations portent cette activit, a dont principalement la Fondation Zakoura qui q a octroy en 2007 :

Un montant de 389.778 MMA AD, soit une progression i de d 124% par rapport t 2006. 2006 Des prts habitat reprsentan nt 16% de la totalit des prts accords.

Caractristiques de es microcrdits logement


T Taux dintrt di t t
Fonction F ti

d lanaly de l lyse de d la l position iti financire, fi i de d la l structure t t d des cots, de la rentab bilit prvue du produit et de la concurrence De 12 60 mois selon le type du produit Mensuel ou quin nznal

Dure Remboursement Garantie

Garanties matri ielles, Reconnaissance e de dette, , Un garant.

Sources: CHF International et USAID, Guide pratique pour la micro finance du u logement au Maroc, 2005 FNAM Fondation Zakooura

296

Annexe n n 14

La titrisation est un outil de financeme ent cl dvelopper

La 1re loi sur la titrisation date de 1999 et a t mise en application en janvier 2002. Son primtre tait limit aux crances hypothc caires, Son champ dapplication a ensuite t largi travers la loi 33-06, pour inclure les crances eprises prives et publiques. Cette rforme sur la actuelles et futures dtenues par des entre titrisation sest accompagne dune prise de risque justifie par le manque de liquidit actuelle des institutions bancaires . A fin 2008, 2 Mds de MAD de crances taient titrises sur un total de crdit clientle slevant s levant 25 Mds de MAD soit 8% de cran nces titrises.
Part des crdits titritiss da ans lensemble des crdits

Total des crdits clientle 25 Mds s de MAD Crdits s titriss 2 Md Mds d de MAD Faible part de la titrisation : 8% dans le total des crdits clientle La titrisation

Faible contribution au dynamisme du secteur

Lopration de titrisation consiste en la transfor rmation dun ensemble de crances en titres liquides ngociables sur le march financier, Ces crances peuvent tre des prts dtenus pa ar des tablissements de crdits ou par des entreprises publiques ou prives, Le recours la titrisation permet de disposer de liquidits destines financer de nouveaux crdits. La banque pourra dans ce cas :

Accder au march sans utiliser sa signature e, Diversifier ses sources de financement. Schma de fonctionnement de la titrisation

Banque / Etablissement de crdit Cession des crances

FPCT : Fond ds de placement coll lectif en titrisatio on Crances T Titres Emission titres

Investisseurs

Crances

Titres

Cash

Produit de cession

Cash

Souscriptions

Cash

Sources : Maghreb Titrisation, Titrisation au Maroc Bilan et perspectives, 2009

297

Annexe n n 15

Lintroduction en Bourse

Les marchs financiers sont une source de financement marginale et les mcanismes de financement pour le long terme et le locatif re estent dvelopper :

Lintroduction en Bourse de grandes entreprises e immobilires (Addoha, CGI, Alliances) constitue un indicateur de lattractivit et du rendement du secteur immobilier. Cette opration :

Est dautant plus importante quelle e permet de mobiliser des ressources financires supplmentaires pour le secteur, Dnote D t l galement t professionnalisation. d du renforce f ement t d du climat li t d de t transparence et t d de

A fin octobre 2008, Addoha et la CGI fig gurent parmi les dix plus fortes capitalisations boursires avec un poids dans la capita alisation globale du march boursier respective de 6,77 et 6,63%. Par ailleurs, des fonds dinvestissemen nt fortement orients vers le secteur touristique et limmobilier dentreprises mergent tandis t que limmobilier rsidentiel reste encore faiblement reprsent (en raison dabse ence de march locatif).

Il apparat donc ncessaire de fa aire merger des fonds dinvestissements et de nouveaux oprateurs spcialiss pouvant porter lactivit du locatif.
Capitalisation boursire et poids dans s la capitalisation globale du march (Parmi les dix plus fo ortes capitalisation)
Valeurs Addoha CGI Lafarge Sonasid Capitalisat tion (Mad) 39.264.7 750.000 38.472.7 720.000 31.077.5 552.027 12.468.3 300.000 Poids de la capitalisation 6,77% 6,63 % 5,36 % 2,15%

Exemples des principales s introductions en bourse Addoha : Introduction en Bourse en juin 2006, Opration portant sur 35% du capital, soit un mon ntant de 2,7 Mds de MAD, 4 725 000 actions cdes au prix de 585 MAD, Socit immobilire Alliances Dveloppement : Introduction en Bourse en juin 2008, Opration portant sur un montant de 1,9 Mds de MAD, 2 915 000 actions cdes au prix de 685 MAD. CGI :

Sources: Bourse de Casablanca, Site web de : CGI, Addoha, Allianc ces Sources: Bourse de Casablanca, Site web de : CGI, Addoha, Allianc ces

Introduction en juillet 2007, Opration portant sur 3 3,5 Mds de MAD, Offre portant sur 3 3.681.600 681 600 actions actions.

298

Annexe n n16 16
Estimation sommaire des impacts qua antitatifs du dveloppement des logements sociaux selon les besoins en 2020 (Tendances A & B).

Lestimation quantitative est faite sur la base de es :


Tendances dvolution de la demande (A&B) Hypothses de :


Dcomposition du prix dun logeme ent, Taux dinflation et dpargne, Rpartition des dpenses, CA / VA VA/emploi Salaires

Les impacts quantitatifs estims concernent :


Chiffre daffaires, Valeur ajoute, Emplois cres, Investissements Investissements, Dpenses, Epargne, Fiscalit C Capacit it de d production d ti des d entreprises t i s.

299

A Annexe n16 16

Estimation sommaire des impacts qua antitatifs du dveloppement des logements sociaux selon les besoins en 2020 (Tendances A & B).

Hypothses

Lestimation de limpact quantitatif tendances A et B) :

est bas sur les hypothses suivantes (valables pour les

Hypothses de dcomposition du prix du un logement


Logement social 250.000 Dhs Dcomposition Prix de vente de lunit Foncier Matriaux de construction Travaux Services Se ces Frais gnraux Marge promoteur Source : DPI % 100% 30% 23% 13% % 7% 7% 20% Montant Dhs 250 000 75 000 57 500 32 500 17 500 17 500 50 000

Hypothses de taux dinflation et dpargn ne


Taux dinflation : 4% Taux dpargne : 30%

Hypothses de rpartition des dpenses

Biens de consommation et services Alimentation Habitation & nergie Transport & communication Autres Hygine et soins mdicaux Enseignement, culture et loisirs Equipements mnagers Habillement

Rpartition (2006/2007) 36,80% 21,10% 12,80% 9,30% 7,60% 5,20% 3,70% 3,50%

Source : HCP Direction des statistiques

300

A Annexe n16 16
Estimation sommaire des impacts qua antitatifs du dveloppement des logements sociaux selon les besoins en 2020 (Tendances A & B).
Hypothses (suite)

Hypothses VA/CA VA/emploi Salaire es


Salaire moyen annuel (2004)

Entreprise de la filire

VA/CA

VA/emploi

Industrie des matriaux de construction

30%

230.000

23.920

Travaux

20%

43.000

23.920

Services li limmobilier

40%

200.000 (*)

45.760

(*): En raison de labsence dinformation sur la VA, le ratio utilis est celui du CA/emploi

Sources des donnes Industrie des matriaux de construction La VA ajoute est estim 8 Mds de Dhs Les emplois sont de lordre de 35.000 Source : MHUAE Analyse du secteur des d matriaux de construction 2008 Travaux La VA ajoute est estim 39 Mds de Dhs Les emplois sont de lordre de 905.000 Source : HCP Act emploi Chmage e 2008, Compte de la nation 2008 Services lis limmobilier s entreprises (2004) Source : HCP Enqute nationale des

301

A Annexe n16 16
Estimation sommaire des impacts qua antitatifs du dveloppement des logements sociaux selon les besoins en 2020 (Tendances A & B).

Tendance A : Impacts quantitatifs

A partir des hypothses prsentes et t de lestimation du besoin cumul en logements 140.000 Dhs TTC, 250.000 Dhs HT et 300.000 Dhs HT, horizon 2020, les rsultats sont:

Besoin en logements selon les prix x < 140.000 140 000 Dhs Total des units 250.000 Dhs HT = 435.630 140.000 Prix < 250.000 Dhs 250.000 Prix < 300.000 Dhs 300.000 Dhs Total
Cf : section ti 3 Scnario S i d de continuit ti it Tenda T dance A

Nombre de mnages cumul horizon 2020 380 315 305 945 129 685 439 454 1 255 398

Le dveloppement du logement 140.000 Dhs TTC arrivera terme en 2012. Il sera donc oin pour cette typologie de logement soit travers des ncessaire de prendre en compte le beso aides destines loffre soit travers des s aides destines aux mnages. Dans le cadre du dispositif de logeme ent social favorisant la production de logements 250 000 Dhs HT, 250.000 HT plusieurs projets ont t lancs dans diffrentes rgions du royaume. royaume Pour les logements suprieurs 300.000 Dhs TTC, une partie des besoins en logement pour cette catgorie sera prise en compte en raison dun ventuel glissement de la couche vers la catgorie de logements 250.000 Dhs s du une absence doffre adapte au besoin des mnages.

Partant de lhypothse que le logement 250.000 Dhs HT rpond aux besoins en logement se situant dans la tranche comprise entre 140.000 0 et 300.000 Dhs, limpact quantitatif est calcul sur la base du diffrentiel entre la production hist torique de 19.000 logements sociaux par an et le prvisionnel de production de lordre de 435.630. Le diffrentiel, base du calcul de limpact quanti itatif, est estim 245.630 units horizon 2020
Typologie de logements 250 000 HT Dhs Besoin en nombre dunits 435 630 Prod duction actuelle annuelle 9.000 19 Production sur 10 ans 190.000 Besoin additionnel de production 245 630

302

Annexe n16
Estimation sommaire des impacts quantitatifs du dveloppement des logements sociaux selon les besoins en 2020 (Tendances A & B).

Tendance A : Impacts quantitatifs

Impacts sur CA, VA, emploi et salaires


Chiffres daffaires* Industrie des matriaux de construction Travaux Services li limmobilier Total
*: En Mds de Dhs

Valeu ur ajout e*

Emplois crs

Salaires*

14,12

4,24

18 422

0,83

7 98 7,98 4,30 26,41

1 60 1,60 1,72 7,55

37 130 21 493 77 045

1 66 1,66 1,84 4,33

I Impacts t sur les l investissements i ti t


Sur 10 ans Investissements (En Mds de Dhs) 49,13 Par an 4,91

I Impacts t sur les l dpenses d

Limpact sur les dpenses de bien ns de consommation et de services est estim prs de 3 milliards de Dhs (21% des d penses vont vers le poste habitation & nergie)

Impacts sur lpargne

En se basant sur lhypothse yp que le taux dpargne q p g des mnages g est de lordre de 30% le montant dpargne total est estim m prs de 1,3 Mds de Dhs. Reserve : Le taux dpargne varie e en fonction des couches sociales, mais en raison de labsence de linformation, le taux de 30% a t appliqu pour les diffrentes catgories sociales

Impacts sur la fiscalit

Tenant compte p des impts p et taxes p prsents ci-aprs c p et sous rserve de validation p par le Ministre des Finances, leffort fiscal est estim plus de 5 milliards de Dhs et est calcul de la manire suivante :

Effort fiscal (- 5 milliards de Dhs ) = Total de es impts rcolts suite aux effets dentrainements du secteur (8,5 milliards de Dhs) - Somme des r ductions et exonrations dimpts (-13,6 milliards de Dhs)

303

Annexe n16
Estimation sommaire des impacts qu uantitatifs du dveloppement des logements sociaux selon les besoins s en 2020 (Tendances A & B).
Tendance A : Impacts quantitatifs Les rductions et exonrations dimpts sont s calcules sur la base du nombre de logements correspondants au prix de 250.000 Dhs. Elles concernent c les lments suivants :
Taxe Taux Caractristiq ques Logements 250.000 Dhs Base imposable / unit Montant global (En Mds deDhs) - 8,6

TVA

20%

TVA vers par l lta ta at sur le prix de vente HT (hor rs foncier) Exonration totale dIS sur la base de la ma arge du promoteu ur Exonration totale sur la base du prix dacquisition du terrain Exonration du droit advalorem sur la base du prix dacquisition du u terrain Exonration de e la taxe Total (En Mds de Dh hs)

175 000 Dhs

IS Droits denregistrement et de timbres Droit de conservation foncire Taxe sur le ciment

30%

50 000 Dhs

- 3,68

3%

75 000 Dhs

- 0,55

1%

75 000 Dhs

- 0,18

0,10 Cts/Kg

23 000 Kg

- 0,56 - 13,6

Les impts rcolts sont calcules sur la bas se du nombre de logements correspondants au prix de 250.000 Dhs. Elles concernent les lments suivants :
Taxe Taux Caractrist tiques Logements 250.000 Dhs Base imposable / unit TVA TVA 20% 20% TVA pay par le promot teur sur la base du cot de construction TVA rcolt sur le es biens de consommat tion (*) IS pay par lindustrie des d matriaux de construction sur la ba ase de la marge ralise IS 30% ses de travaux sur IS pay par les entrepris la base de la mar rge ralise IS pay par les entrepris ses de services sur la base de la mar rge ralise Impt de distribution IR 10% 10% Impt calcul sur 50% de e 70% de la marge du promo oteur Impt rcolt sur la base des salaires verses (De plus de 30 0 000 Dhs annuel) Total (En Mds de Dhs) Montant global (En Mdsde Dhs) 5,28 0,30

107 500 Dhs -

17 250 Dhs

1,27

6 500 Dhs

0,48

7 000 Dhs 17 500 Dhs

0,51 0,43

0,18 85 8,5

304

Annexe n16
Estimation sommaire des impacts qua antitatifs du dveloppement des logements sociaux selon les besoins en 2020 (Tendances A & B).

Tendance A : Impacts quantitatifs

I Impacts t sur la l capacit it de d production d ti de d s entreprises t i d la de l filire fili

Dans cette partie, limpact sur la capacit de production des entreprises de la filire nest estim que pour le ciment et lacier. Les hypothses yp destimation sont les suivantes :

La superficie moyenne dune unit de logement 250.000 Dhs est de 60,6 m en moyenne. Une unit de logement de 60,6 m en mo oyenne ncessite lutilisation de 23 T de ciment et 2,3 T dacier. (Selon ltude sur le programm me des 20.000 logements, et Analyse du secteur de lindustrie des Matriaux de construction au a Maroc)
Besoin est tim (T) horizon 2020 5 649 490 5 512 589

Matires premires Ciment Acier

Besoin annuel estim (T) 564 949 58 951

Par ailleurs la production et la capacit de production actuelle du ciment et de lacier slve :


Matires premires Ciment Acier (fer bton) Capacit 007) => 18,1 MT (2012) 16,3 MT (20 1,8 MT (2008) Ventes 13 MT (2007) 1,3 M T (2007)

Source : MHUAE Analyse du secteur de lindustrie des matriau ux de construction au Maroc - 2008, Tableau de Bord de limmobilier 2008

305

Annexe n16
Estimation E ti ti sommaire i d des i impacts t qu uantitatifs tit tif du d dveloppement d l t des d logements sociaux selon les besoins en 2020 (Tendances A & B).

Tendance B : Impacts quantitatifs

A partir des hypothses prsentes et t de lestimation du besoin cumul en logements 140.000 Dhs TTC, 250.000 Dhs HT et 300.000 Dhs HT, horizon 2020 nous avons obtenus les rsultats suivants :
Besoin en logements selon les s prix < 140.000 Dhs Nombre de mnages cumul horizon 2020 321 342 258 271 109 832 592 994 1 282 440

Total des units 250.000 Dhs HT = 368.103

140.000 Prix < 250.000 Dhs 250.000 Prix < 300.000 Dhs 300.000 Dhs Total
Cf. : section 3 Scnario de continuit Tendance B

Le dveloppement du logement 140.000 Dhs TTC arrivera terme en 2012. Il sera donc oin pour cette typologie de logement soit travers des ncessaire de prendre en compte le beso aides destines loffre soit travers des s aides destines aux mnages. Dans le cadre du dispositif de logeme ent social favorisant la production de logements 250.000 Dhs HT, plusieurs projets ont t lancs dans diffrentes rgions du royaume. Pour les logements suprieurs 300.0 000 Dhs TTC une partie des besoins en logement pour cette catgorie sera pris en compte en raison dun ventuel glissement de la couche vers la catgorie de logements 250.000 Dhs s du une absence doffre adapte au besoin des mnages.

Partant de lhypothse que le logement 250.0 000 Dhs HT rpond aux besoins en logement se situant dans la tranche comprise entre 140.000 et 300.000 Dhs, limpact quantitatif est calcul sur la base du diffrentiel entre la production historique de 19 9.000 logements sociaux par an et le prvisionnel de production de lordre de 368.103. Le diffrentiel, base du calcul de limpact quanti itatif, est estim 178.103 units horizon 2020
Typologie de logements 250 000 HT Dhs Besoin en nombre dunits 368 103 Pro oduction actuel lle annuelle 1 19.000 Production sur 10 ans 190.000 Besoin additionnel de production 178 103

306

Annexe n16
Estimation sommaire des impacts quantitatifs du dveloppement des logements sociaux selon les besoins en 2020 (Tendances A & B).

Tendance B : Impacts quantitatifs

Impacts sur CA, VA, emploi et salaires


Chiffres daffaires* Industrie des matriaux de construction Travaux Services li limmobilier Total
*: En Mds de Dhs

Valeur ajout e*

Emplois crs

Salaires*

10,24

3 3,07

13 358

0,6

5 79 5,79 3,12 19,15

1 16 1,16 1,25 5 5,48

26 923 15 584 55 864

12 1,2 1,3 3,1

I Impacts t sur les l investissements i ti t


Sur 10 ans Investissements (En Mds de Dhs) 35,62 Par an 3,56

I Impacts t sur les l dpenses d

Limpact sur les dpenses de biens de consommation et de services est estim prs de 2 milliards de Dhs (21% des d penses vont vers le poste habitation & nergie)

Impacts sur lpargne

En se basant sur lhypothse yp que le taux dpargne q p g des mnages g est de lordre de 30% le montant dpargne dgager est estim prs de 1 milliards de Dhs Reserve : Le taux dpargne varie en fonction des couches sociales, mais en raison de labsence de linformation, le taux de 30% est appliqu pour les diffrentes catgories sociales

Impacts sur la fiscalit (1)

Tenant compte p des impts p et taxes p prsents ci-aprs c p et sous rserve de validation p par le Ministre des Finances, leffort fiscal est estim prs de 3,7 milliards de Dhs et est calcul de la manire suivante :

Effort fiscal (- 3,7 milliards de Dhs ) = Total des impts rcolts suite aux effets d Dhs) - Somme des rductions et exonrations dentrainements du secteur (6,1 milliards de dimpts (9,8 milliards de Dhs)

307

Annexe n16
Estimation sommaire des impacts qu uantitatifs du dveloppement des logements sociaux selon les besoins en 2020 (Tendances A & B).
Tendance B: Impacts quantitatifs Les rductions et exonrations dimpts sont s calcules sur la base du nombre de logements correspondants au prix de 250.000 Dhs. Elles concernent les lments suivants :
Taxe Taux Caractristiq ques Logements 250.000 Dhs Base imposable / unit Montant global (En Mds de Dhs)

TVA

20%

TVA vers par l lta ta at sur le prix de vente HT (hor rs foncier) Exonration totale dIS sur la base de la ma arge du promoteu ur Exonration totale sur la base du prix dacquisition du terrain Exonration du droit advalorem sur la base du prix dacquisition du u terrain Exonration de e la taxe Total (En Mds de Dh hs)

175 000 Dhs

- 6,23

IS Droits denregistrement et de timbres Droit de conservation foncire Taxe sur le ciment

30%

50 000 Dhs

- 2,67

3%

75 000 Dhs

- 0,40

1%

75 000 Dhs 23 000 Kg

- 0,13 - 0,41 - 9,8

0,10 Cts/Kg

Les impts rcolts sont calcules sur la bas se du nombre de logements correspondants au prix de 250.000 Dhs. Elles concernent les lments suivants :
Taxe Taux Caractrist tiques Logements 250.000 Dhs Base imposable / unit TVA TVA 20% 20% TVA pay par le promot teur sur la base du cot de construction TVA rcolt lt sur l le es biens bi d de consommat tion (*) IS pay par lindustrie des d matriaux de construction sur la ba ase de la marge ralise IS 30% ses de travaux sur IS pay par les entrepris la base de la mar rge ralise IS pay par les entrepris ses de services sur la base de la mar rge ralise Impt de distribution IR 10% 10% Impt calcul sur 50% de e 70% de la marge du promo oteur Impt rcolt sur la base des salaires verses (De plus de 30 0 000 Dhs annuel) Total (En Mds de Dhs) Montant global (En Mds de Dhs) 3,83 0,22

107 500 Dhs -

17 250 Dhs

0,92

6 500 Dhs

0,35

7 000 Dhs 17 500 Dhs

0,37 0,31

0,13 61 6,1

308

Annexe n16
Estimation sommaire des impacts qua antitatifs du dveloppement des logements sociaux selon les besoins en 2020 (Tendances A & B).

Tendance B : Impacts quantitatifs

Impacts sur la capacit de production des entreprises de la filire

Limpact sur la capacit de production des entre eprises de la filire est estim pour le ciment et lacier. Les hypothses de limpact sur la capacit de d production des entreprises de la filire sont les suivantes :

La superficie dune unit de logement 250.000 2 Dhs est de 60,6 m en moyenne. u eu une unit de logement oge e de 60,6 m e en mo o oyenne oye e ncessite cess e lutilisation u sa o de 23 3 T de c ciment e e et 2,3 ,3 T dacier. (Selon ltude sur le program mme des 20.000 logements, et Analyse du secteur de lindustrie des Matriaux de construction au a Maroc)
Matires premires Ciment Acier Besoin estim (T) horizon 2020 4 096 0 369 42 27 447 Besoin annuel estim (T) 409 637 42 745

Par ailleurs la production et la capacit de production actuelle du ciment et de lacier slve :


Matires premires Ciment Acier (fer bton) Ca apacit 16,3 MT (200 07) => 18,1 MT (2012) 1 MT 1,8
(2008)

Ventes 13 MT
(2007)

1,3 M T
(2007)

Source : MHUAE Analyse du secteur de lindustrie des matriaux x de construction au Maroc - 2008, Tableau de Bord de limmobilier 2008

309

Annexe n n 17

Principales rfrences

Bank Al-Maghrib, Rapport s annuels B k Al-Maghrib, Bank Al M h ib Rapports R t sur le l contrle, t l lactivit l ti it t et t les l rsultats lt t des d t tablissements bli t d de crdit dit Bank Al-Maghrib, Enqutes de conjoncture BMCE Bank, tude sur la Promotion immobilire, novembre, n 2006 Bourse de Casablanca Caisse des dpts et consignations , Mobilisation et transformation de lpargne au Maroc, 2004 Capital investissement (capitalinvest (capitalinvest.co.ma) co ma) CHF International et USAID, Guide pratique pour la micro finance du logement au Maroc, 2005 Claude Taffin, Financement du logement en Afriqu ue de lOuest, 2005, Le Club Pierre, Finance islamique et immobilier : Enjeux E et opportunits, 2008 Communities and Local Government : Homes for the t future : more affordable, more sustainanle 2007 Doing g Business Facilit euro-mditerranenne dinvestissement et t de partenariat, tude sur la promotion de lpargne prive long terme au Maroc, 2007 Fondation Zakooura Human Development Report 2007 - 2008 HCP, Act Emploi Chmage 2002 - 2008 HCP, C 50 ans de dveloppement humain - Perspec ctives 2025, Dmographie marocaine, Tendances passes et perspectives davenir, 2006 HCP, Croissance et Dveloppement Humain au Maroc M (1998-2008) HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages m 2006 2007 (synthse) HCP, Enqute nationale sur le niveau de vie des mnages, m 2001 HCP, Enqute sur linformel 1999 - 2000, HCP, Enqute sur linformel 2007, principaux rsu ultats HCP, Indicateurs sociaux du Maroc (2007), HCP , Projections des mnages 2004 - 2030 Institut national de la statistique Tunisien Maghreb Titrisation, Titrisation au Maroc Bilan et perspectives, p 2009 MICMANE, Base de donnes, 2004 MHUAE, Atlas des zones ouvertes lurbanisation, 2007 MHUAE, Etude dvaluation de la mise en uvre des d documents durbanisme de la rgion de RabatSal-Zemmour-Zars, 2009 MHUAE, Etude relative la relance de lhabitat loc catif, 2006 MHUAE Etude relative l'analyse MHUAE, l analyse du secteur de l'industrie industrie des matriaux de construction construction, 2003

310

Annexe n n 17

Principales rfrences

MHUAE, Etude sur la balance conomique liant le e secteur de lhabitat et de la promotion immobilire lconomie l conomie nationale nationale, 2005 MHUAE, Etude relative lvaluation de limpact du d lotissement et du groupe dhabitations en tant quoutils durbanisme oprationnel sur lvolution de d lespace urbain, 2007 MHUAE, Etude des rglements des plans damna agement et leur impact sur la morphologie urbaine MHUAE, Evaluation du dficit en units dhabitat en e milieu urbain, janvier 2009 MHUAE, Etude dimpact du rgime du dahir Khalif fien sur lurbanisation dans les provinces du Nord, 2007 MHUAE, Loi de Finances 2009 : Proposition du d partement en charge de l'habitat pour redynamiser le logement social ,2008 MHUAE , Rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme durant la priode 1980-2006, 2009 MHUAE, Tableau de bord du secteur de limmobili ier, Fiches agrgats, Achvements et mises en chantier, Analyse des principaux indicateurs du secteur imm mobilier, Notes de conjoncture MHUAE analyse MHUAE, l d du secteur t d de li lindustrie d ti d des mat t t i triaux de d construction t ti au Maroc, M 2008 Ministre de lAmnagement du Territoire, de lEau u et de lEnvironnement, le Schma Nationale dAmnagement du Territoire, 2003 Ministre de lEconomie et des Finances , Lois de Finances 2009 et 2010, Rapport sur les Dpenses Fiscales Ministre de lEconomie et des Finances, Rgions s du Maroc : Contributions sectorielles la cration de la richesse nationale nationale, 2010 Ministre de lEconomie et des Finances, Mobilisa ation du patrimoine foncier domanial pour le dveloppement socio-conomique, prsentation par p le Directeur adjoint des Domaines, 2007 Ministre de lIndustrie et du Commerce, Pacte Na ational pour lEmergence Industrielle, Contrat programme 2009 -2015 Ministre de lIndustrie et du Commerce de la Mise e Niveau de lEconomie, Enjeux de la normalisation au Maroc, , la normalisation marocaine dans le domain ne du BTP, , 2007 Ministre du logement franais, contrle du respec ct des rgles de construction, 2009 Ministre du Tourisme et de lArtisanat Missions conomiques du Ministre Franais de l'conomie, de l'Industrie et de l'Emploi Missions conomiques-UBIFRANCE, l'Agence franaise pour le dveloppement international des entreprises Observatoire Europen du logement social, Statist tiques sur le logement dans lUnion europenne, 2007 Office des changes Wafa immobilier , Revues trimestrielles USAID maroc, Rapports de la confrence Doing Business B au Maroc : meilleures pratiques rgionales, novembre 2007.

311

Rfrences bibliographiqu ues


CERTU, Outils et mthodes pour l'observation urba aine (site internet). CERTU, Donner du sens aux donnes. Actes du sminaire s de lobservation urbaine, 26 octobre 2006, Certu - Fnau Insee. La conception des indicateurs : Phase dlicate de dfinition dun observatoire, Xavier Dupasquier, 2009. 2005, Socit canadienne dhypothques et de log gement. Actes du sminaire Amliorer la statistique du lo ogement Centre danalyse stratgique (France), 21 janvier 2010. IAURIF, Observatoires locaux de lhabitat en le-de e-France, 2002. CERTU, direction CERTU di ti gnrale l de d lUrbanisme lU b i d lHabitat de lH bit t et t de d la l Construction, C t ti centre t dt d dtudes techniques de lquipement Nord-Picardie , centr re dtudes techniques de lquipement NormandieCentre Observation de lhabitat et analyse des terri itoires : Dmarches et objectifs, 2002. Confrence-Dbat sur les classes moyennes de M. M Ahmed Lahlimi Alami, Haut commissaire au plan Dcembre 2009 Article de Benot FILIPPI : Mobilit rsidentielle et t fonctionnement des marchs de l lHabitat Habitat dans l lair air mtropolitaine Marseillaise HCP : Prsentation des premiers rsultats de lenqute nationale sur les niveaux de vie des mnages 2007 25 Juin 2008 HCP : Projections de la population du Maroc par milieu m de rsidence : 2004 2030 HCP : 50 ans de d dveloppement d l t humain h i Persp P pectives ti 2025 : Dmographie D hi marocaine i : tendances t d passes et perspectives davenir CESCHL CMHC : LObservateur du logement au CANADA 20 009 Rapport de recherche : srie sur le loge ement abordable et le financement de lhabitation : Comprendre les activits dans le logement locatif priv au Canada Rapport sur la rnovation et lachat de loge ements -2010

Neuchatel Universit IRER : Impacts des tra avaux de rnovation de logement sur lconomie neuchteloise Juin 2000

312

Liste des abrviations

Liste des abrviations


HCP : Haut commissariat au plan TCAM : Taux de croissance annuel moyen Dhs : Dirhams marocain TTC : Toutes taxes comprises HT : Hors taxes SMIG : Salaire minimum garantie CA : Chiffre daffaires VA : Valeur ajoute FBCF : Formation Brute de capital fixe VEFA : Vente en ltat futur dachvement SIG : Systme dinformation gographique OH : Observatoire de lhabitat du ministre de lhabitat, de lurbanisme et de lamnagement du territoire OPH : Oprateurs publics de lhabitat FSH : Fond de solidarit habitat ONMI : Observatoire national des marchs immobiliers SCHL : Socit canadienne dhypothque et de log gement FNBTP : Fdration nationale du btiment et trava aux publics FNPI : Fdration nationale des promoteurs immobiliers FMC : Fdration des matriaux de construction APC : Association professionnelle des cimentiers CNOA : Conseil national de lordre des architectes s ONIGT : Ordre national des ingnieurs gomtres topographes CGI : Compagnie gnrale immobilire GAO : Groupe Al Omrane MEF : Ministre de lconomie et des finances ANFCC : Agence nationale de la conservation fonc cire du cadastre et de la cartographie ONIR : Observatoire National de lImmobilier rside entiel (en projet)

313