INFORME TECNICO DE AVALUO

SOLICITANTE: ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ UBICACIN: VIA PRINCIPAL SECTOR EL LLANO, LOTE N 1 ARRIBA DE LA VARIANTE, PARROQUIA SAN JUAN, MUNICIPIO SUCRE, ESTADO MERIDA, VENEZUELA.

AVALUADOR: ING. MIRIAM N. RINCON P. C.I.N: 13.230.783, C.I.V. N: 169.502

INDICE DE CONTENIDO
Pag.

CERTIFICACION. I. II. III.

DATOS GENERALES. 5 OBJETO DEL AVALUO. 5 DESCRIPCION GENERAL. 6 a. Descripcin general del inmueble. 6 b. Situacin actual del inmueble. 7 IV. CONSIDERACIONES LEGALES. 8 a. Ubicacin Poltica. 8 b. Origen de la propiedad. 8 c. Registro del inmueble ante organismos pblicos. 8 d. Linderos actuales. 8 e. Tradicin legal. f. Hipotecas y gravmenes. g. Observaciones legales relevantes. V. FACTORES DE UBICACIN Y LOCALIZACION. a. Ubicacin practica. b. Zonificacin. c. Caractersticas del contexto urbano e infraestructura urbana. VI. CONSIDERACIONES GENERALES DEL TERRENO. a. Descripcin general. b. Caractersticas del desarrollo: aprovechamiento actual. c. Formacin de valor del terreno. i. Consideraciones valorativas: Supuestos y condiciones limitantes. 1. Elementos de juicio. 2. Determinacin del valor unitario actual. 3. Estimacin de valor del terreno. VII. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LAS CONSTRUCCIONES EXISTENTES. a. Tipologa, estado de conservacin y mantenimiento.

b. Distribucin y mediciones. c. Formacin de valor de las construcciones. i. Consideraciones valorativas: Supuestos y condiciones limitantes. 1. Elementos de juicio. 2. Determinacin del valor unitario actual. 3. Estimacin de valor de las construcciones. VIII. ESTIMACION DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE. IX. ANEXOS. Anexo 1: Levantamiento topogrfico. Anexo 2: Planos del inmueble. Anexo 3: Documento de propiedad. Anexo 4: Referenciales de compra venta de terrenos. Anexo 5: Resea Fotogrfica.

CERTIFICACION.
Yo. MIRIAM N. RINCON P., venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Bailadores, Estado Mrida, titular de la cedula de identidad N 13.230.783, Ingeniero Forestal, inscrita en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el numero 169.502 y experta avaluadora de bienes inmuebles, segn certificacin expedida por la Sociedad de Ingeniera de tasacin de Venezuela (SOITAVE), (solicitud de nmero de registro en trnsito), por medio de la presente declaro y certifico que he realizado un INFORME TECNICO DE AVALUO al inmueble identificado como: Lote N 1 va principal sector el Llano arriba de la variante, parroquia San Juan del Municipio sucre del estado Mrida, el cual segn documento protocolizado ante la Oficina de Registro Publico con funciones Notariales del Municipio Sucre del Estado Mrida adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Relaciones Interior y Justicia, en fecha dos (02) de Junio del ao 2008, bajo el documento N 01 Protocolo Primero del Segundo (2do) Trimestre, Folios 01 al 03 del Tomo 07 del ao 2008.propiedad de la ciudadana ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ, titular de la cedula de identidad N 13.966.054. en tal sentido se certifica que: 1. En la preparacin del informe de avalo, se han seguido los lineamientos generales que constituyen el Cdigo de tica, para los profesionales de la Ingeniera que establece el Colegio de Ingenieros de Venezuela (CIV) y la Sociedad de Ingeniera de Tasacin de Venezuela (SOITAVE), as como las normas y recomendaciones de la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (UPAV). 2. Los valores tasados son producto de mtodos esencialmente objetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos y validos, establecidos por la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (UPAV), American Society Aprasial (ASA) y la Sociedad de Ingeniera de Tasacin de Venezuela (SOITAVE), sin que hay influido en la elaboracin y presentacin del estudio ningn otro factor, intencin o sentimiento que pudiesen alterar los datos e hiptesis de trabajo, como los resultados y conclusiones derivas de estos, al aplicar los procedimientos tcnicos de avalo. 3. No existen intereses presentes ni futuros, ni nexos familiares, ni comerciales con ninguna de las partes interesadas en el bien inmueble objeto del presente avalo tcnico. 4. No se ha exagerado, disminuido u omitido conscientemente ningn factor importante que pudiera influir en los resultados del presente informe de avalo. 5. Todos los datos solicitados y obtenidos para la elaboracin del presente informe, por fuente de terceras personas o de entes y organismos pblicos se presumen como ciertos y de buena fe. De acuerdo con lo expresado en los resultados y conclusiones plasmadas en el presente INFORME TECNICO DE AVALUO, se estima que para el da veinte (20) de Abril del ao 2010, el VALOR del Inmueble objeto del presente proceso valuatorio, conformado por el Valor del Terreno y las edificaciones sobre el construidas es de: *** DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (275.000,00 Bs) ***.

________________________________ Ing. Miriam N. Rincon P. C.I.N: 13.230.783 C.I.V. N: 169.502

I.

DATOS GENERALES.
Solicitante:
ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ, C.I. N: 13.966.054

Propietario:

ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ, C.I. N: 13.966.054

Direccin del Inmueble: Lote N 1 va principal sector el Llano

arriba de la Variante, Parroquia San Juan del Municipio sucre del Estado Mrida.

Fecha: Veinte (20) de Abril de 2010. Perito Valuador:

Ing. Miriam N. Rincn P. C.I. N: 13.230.783, C.I.V. N: 169.502

II.

OBJETO DEL AVALUO.

El objeto del presente proceso valuatorio, es determinar el Valor actual de mercado para un inmueble ubicado en va principal sector el Llano arriba de la Variante, signado como Lote N 1, Parroquia San Juan del Municipio sucre del Estado Mrida, el cual es propiedad de la ciudadana ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ, C.I. N: 13.966.054, el cual fue adquirida segn consta en protocolizado ante la Oficina de Registro Publico con funciones Notariales del Municipio Sucre del Estado Mrida adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Relaciones Interior y Justicia, en fecha dos (02) de Junio del ao 2008, bajo el documento N 01 Protocolo Primero del Segundo (2do) Trimestre, Folios 01 al 03 del Tomo 07 del ao 2008.

EL PROCESO DE AVALUO DE UN INMUEBLE

Inspeccion al inmueble Inspeccion al sector donde se encuentra el inmueble

INSPECCION FORMAL
Mediciones. Toma de fotografias. Recoleccion de datos de servicios basicos.

INSPECCION PRELIMINAR

Recoleccion de datos referenciales de operaciones de compra venta en el Registro Inmobiliario. Analisis y Tratamiento estadistico de la muestar recolectada. Calculos y analisis de resultados. Elaboracion del informe de avaluo

TRATAMIENTO DE LA INFORMACION

INFORME DE AVALUO

III. DESCRIPCION GENERAL.

a. Descripcin general del inmueble: Segn la inspeccin realizada se pudio constatar que el inmueble consta de un lote de terreno de 605,26 m2, segn levantamiento topogrfico, cavida mayor a la establecida en el documento de propiedad que indica 457,00m2, de forma irregular, con topografa irregular plana modificada, con plantas ornamentales y especies arbreas tpicas de la zona de edad temprana con arreglo tipo jardn, y una construccin sobre el

edificada tipo vivienda unifamiliar de un solo nivel, de 143,83 m2 construida con paredes de bloque recubiertas con friso liso, techo en estructura metlica con cubierta de madera machiembreada y teja, ventanas panormicas, marcos de puertas y ventanas en chapa metlica, puerta principal de seguridad reforzada, puertas internas en madera maciza y entamboradas, dos habitaciones dos baos, rea de servicios, dos salas de estar, una cocina y comedor. La edificacin se encuentra construido sobre el extremo NorOeste del terreno ocupando un rea de 143,83 m2 y el restante lo conforman caminerias, jardineras y el acceso principal al inmueble el cual se encuentra ubicado el costado norte, por va sin pavimentar que conduce al Proyecto Habitacional Mara Antonia Urbina cruce con la va principal del sector El Llano. b. Situacin situacin: i. Vivienda unifamiliar: No habitada de manera permanente, con pocos enceres, cocina y salas de bao en funcionamiento, sistema elctrico funcionando correctamente, servicios de aguas blancas y servidas conectadas a las respectivas aducciones y en funcionamiento. ii. Terreno. Ocupado de manera parcial por la vivienda y el restante con jardineras, caminerias y va de acceso, todos con plantas de jardn y especies arbreas, todo en buen estado, el terreno posee cerca de alambre de pas en los costados Norte, Sur y Oeste, muro de concreto y paredes de bloque parcialmente construidas en el costado Este.

actual del inmueble: Actualmente el inmueble

constituido por terreno y construccin se encuentra en la siguiente

IV.

CONSIDERACIONES LEGALES.
a. Ubicacin Poltica: El inmueble en estudio se encuentra ubicado en la va principal del sector el Llano arriba de la va Variante - Mrida, signado como Lote N 1, Parroquia San Juan del Municipio sucre del Estado Mrida. b. Origen de la propiedad: De acurdo con el documento de propiedad el inmueble fue adquirido ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ, C.I. N: 13.966.054, al ciudadano JESUS MANUEL DUGARTE, terreno que formaba parte de un lote de mayor extensin propiedad del vendedor segn se evidencia en documento protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Sucre, en fecha 27 de febrero de 2008, N 05, Folio 21 al 23, Protocolo Primero, Tomo 05 del primer Trimestre 2008.

c. Registro del inmueble ante organismos pblicos: En la consulta realizada ante la Oficina de Catastro del Municipio sucre se encontr que No dispone de ficha catastral.

d. Linderos actuales: Segn lo establecido en el documento de compra venta el inmueble posee los siguientes linderos. SUROESTE: Terreno de Jess Manuel Dugarte en la medida de Dieciocho metros con cincuenta centmetros (18,50 mts). SURESTE: Carretera pavimentada conocida como la va principal del Sector el Llano en la medida de Quince metros (15,00). NOROESTE: Con terreno propiedad de Silverio Rangel Araque en la medida de Veinte Tres metres con Treinta centmetros (23,30 mts).

NORESTE: Con va de acceso (sin pavimentar) al Proyecto Habitacional Mara Antonia Urbina, en la medida de Veinte metros con Cincuenta Centmetros (20,50 mts). La construccin existente sobre el terreno se encuentra en el extremo SUROESTE

e. Tradicin legal. f. Hipotecas y gravmenes. g. Observaciones legales relevantes.

V.

FACTORES DE UBICACIN Y LOCALIZACION.

SAN JUAN

SECTOR EL LLANO

VIA MERIDA

SENIAT VIA EL VIGIA

a. Ubicacin practica: Al ubicado en la va principal del sector el Llano arriba de la va Variante - Mrida, signado como Lote N 1, Parroquia San Juan del Municipio sucre del Estado Mrida, se accede por la

carretera nacional La Variante Mrida por la va conocida como carretera principal sector el Llano entrada a 800 mts de la sede del SENIAT en el sentido El Viga Mrida. Ver diagrama de ubicacin relativa local. Se accede igualmente desde la poblacin de San Juan de Lagunillas partiendo desde la plaza Bolvar tomando la va principal del sector el Llano en sentido Suroeste. b. Zonificacin: Segn lo establecido en la Gaceta Municipal del Municipio Sucre, se establece que el sector el Llano se encuentra dentro de la zonificacin: AI-1; Area para la pequea y mediana industria y de servicios industriales. Usos compatibles: Residencia, turstico recreacional, agropecuario, educacional y comercio. c. Caractersticas del contexto urbano e infraestructura urbana: El inmueble objeto del presente estudio se encuentra dentro de un sector rural en proceso de desarrollo no urbanizado con servicios pblicos bsicos, en crecimiento, a 150 metros de la va principal que comunica la ciudad de Mrida con El Viga, a 800 mts aproximadamente de la sede de la Aduana Principal de Mrida

(SENIAT), cercano al inmueble se encuentra la zona comercial de la variante donde se ubican industrias metalmecnicas, comercio, restaurantes, centros turstico recreacionales y clubes. Accesibilidad: Por la va principal del sector el Llano que intercepta la carretera nacional La variante Mrida, (150 mts). Transporte: No circulan rutas de transporte pblico por la va principal el Llano, pero si por la carretera nacional La variante Mrida. Servicios Pblicos: Dispone de red de sistema elctrico sin alumbrado pblico, red de cloacas y acueducto, va de acceso pavimentada en buenas condiciones con pendiente pronunciada que permite el

acceso en vehculos y peatonal, servicio de recoleccin de desechos slidos, red telefnica alambrica. Calidad Ambiental: Zona rural en proceso de consolidacin urbanstica, no existen fuentes de contaminacin snica, ni agentes contaminantes del aire, no se encuentra cauce de agua cercano, la vegetacin no presenta deterioro por agentes qumicos, se aprecia un nivel de calidad ambiental aceptable, por encontrarse a una altura de 700 m.s.n.m. la temperatura media anual es de 26 con una humedad relativa del 40 %. Se aprecia crecimiento urbanstico no controlado, existen usos compartidos del suelo entre la actividad agrcola, comercial y residencial.

VI.

CONSIDERACIONES GENERALES DEL TERRENO.

a. Descripcin general: El terreno que conforma el inmueble en estudio tiene forma irregular y topografa plana modificada, las medidas actuales tomadas en sitio no corresponden con lo indicado en los documentos de compra venta y son las siguientes: NORESTE: (o Frente) Limita con la va principal del sector El Llano, desde el punto P1 al P2 existe pared en lnea recta de bloque sin frisar y columnas de concreto armado, en la medida de 16,60 mts. Desde el punto P2 al P4 existe muro de concreto a una altura de 2 mts y luego pared de boque sin terminara formando una lnea quebrada que pasa por los puntos P2, P3 y P4, bordeando la entrada principal a terrenos que son de Jess Dugarte, con las siguientes distancias. P2 a P2 de P4 de 7,70 mts. mts, P2a P3 de 7,15 mts, P3 a

SUROESTE: (o Fondo) En lnea recta desde el punto P4 que se encuentra en el muro de concreto recubierto con piedra y que es la entrada a terrenos de Jess Dugarte hasta el extremo Suroeste de la vivienda, desde el punto P4 al P5 en la medida de 27 mts. NOROESTE: (o Costado lateral derecho) Limita con terrenos de Silvio Rangel Araque, existe cerca de alambre de pues en lnea recta desde el punto P5 al P6 en la medida de 16,20 mts. NORESTE: (o frente) Limita con va sin pavimentar que conduce desde la va principal del sector El Llano hasta el Proyecto Habitacional Mara Antonia Urbina, desde el punto P6 al P1 en la medida de 19,30 mts. El rea total del Terreno es segn las mediciones realizadas de

605,26 m2, superior en 148,26 m2 a lo indicado en el documento

de compra venta. Para los efectos de este informe y para todos los clculos que se requieran, la estimacin de valor se basara en la medida de 457,00m2, rea que se indica en el documento de compra venta.

LOTE N 1, SECTOR EL LLANO

VIA PRINCIPAL SECTOR EL LLANO

CARRETERA NACIONAL LA VARIANTE MERIDA

b. Caractersticas del desarrollo: aprovechamiento actual.

El

Aprovechamiento actual del terreno est constituido por el inmueble sobre el edificado y compuesto por una vivienda con uso residencial de un nivel, ubicada en el extremo NORESTE del terreno, totalmente terminada y en perfecto estado de conservacin, el resto del terreno est destinado a jardines, caminerias, acceso y estacionamiento para vehculos. El terreno esta bordeado por paredes de bloque por el frente y por los dems linderos con cerca de alambre de pas.

c. Formacin del valor del terreno.

i. Consideraciones limitantes. DEFINICIONES IMPORTANTES. EL VALOR: Valor es la relacin entre intensidad de las necesidades econmicas del hombre y la cantidad de bienes disponibles para satisfacerlas, siendo determinado a travs de la relacin entre la oferta y la demanda del bien. EL valor de Mercado por su parte es el resultado de una transaccin entre un vendedor deseoso de vender, pero no forzado a ello, y un comprador que quiere comprar pero que tampoco esta forzado, teniendo ambos pleno conocimiento de las condiciones de compra y venta, y de la utilidad de la propiedad. Se puede aceptar adems que el valor de mercado es el precio ms probable, en dinero, que un bien alcanza, expuesto a la venta en un mercado abierto y competitivo con todas las condiciones necesarias para una venta justa, en la cual valorativas: Supuestos y condiciones

comprador y vendedor proceden en forma prudente con todos los conocimientos indispensables, asumiendo que el precio no ser afectado por estmulos indebidos. Mercado Inmobiliario: Es un mercado particular y especial de la economa y est conformado por todos los bienes existentes y disponibles en una regin determinada. Los inmuebles son considerados bienes compuestos pues existen mltiples atributos que despiertan el inters de los agentes inmobiliarios y actores de este mercado, impidiendo esto que existan dos inmuebles idnticos. Existen varios factores que hacen especiales y que deben ser analizados pues estos crean los diferentes segmentos del mercado inmobiliario, entre ellos: La gran vida til, la fijacin espacial, la singularidad, el alto costo de las unidades, la interferencia gubernamental. Imperfeccin del mercado inmobiliario: En muchos anlisis tericos micro-econmicos se supone que existe una competencia perfecta en el mercado inmobiliario. La perfeccin de un mercado significa, sucintamente, que los bienes son idnticos, el ingreso al mercado es libre, la personas tienen informacin perfecta y clara, deciden libre y prudentemente sin presiones de ningn orden. Las acciones individuales no afectan los precios. En estas condiciones el valor del bien es igual al precio que alcanza en el mercado. Con toda seguridad, esta situacin no es la del mercado inmobiliario, ya que cuenta con diversas restricciones. La falta de informacin es un problema serio. La heterogeneidad de los inmuebles y de sus localizaciones dificulta las comparaciones. No hay libertad para negociar por el contrario los agentes sufren diversas presiones para comprar a vender, bien sea motivados por necesidades de

mejorar de crecer, o simplemente por debacles financieras que obligan a desprenderse de propiedades para cumplir compromisos, o simplemente por rompimientos de sociedades. Enfoque Metodolgico. Para el presente estudio se usara el Mtodo del Mercado, el cual consiste en hacer una comparacin directa de los precios pagados en el mercado por propiedades similares, cuando existen sustitutos razonablemente similares y suceden transacciones con cierta frecuencia. Se usa ya que es un mtodo que se aproxima ms a la realidad ya interpreta el razonamiento de los agentes inmobiliarios, ya que estos tambin tienden a definir precios en funcin de las comparaciones entre las unidades disponibles en el mercado. Las comparaciones segn este mtodo se realizan sobre los datos tomados en le registro inmobiliario de operaciones de compra venta, a cada uno de estos registros se le conoce como referenciales y se usara este trmino para representar los datos tomados y/o procesados. Limitaciones: El hecho de que las transacciones inmobiliarios no son totalmente transparentes, limita la efectividad y pertinencia de los datos, sin embargo se presume de la buena fe de lso compradores y vendedores y se toman como validos para los efectos de este estudio los datos tomados en el registro inmobiliario. 1. Elementos de juicio: para el estudio se usaran: a. Las operaciones de compra y venta de inmuebles (Referenciales) similares en la poblacin de San Juan, Municipio Sucre, tomadas de la Oficina de

Registro Publico con Funciones Notariales del Municipio Sucre del Estado Mrida. b. Ofertas inmobiliarias de inmuebles similares, tomadas de la prensa local, portales de internet, visitas al sector. 2. Determinacin del valor unitario actual: utilizando Estadstica Descriptiva para la muestra tomada de 25 datos (Anexo 4), se obtiene:

Precio Unitario de terreno = 95,79 Bs/m2

3. Estimacin de valor del terreno. En virtud de que existe una diferencia importante entre la cabida real y lo que reflejan los documentos de compra venta, se realiza el clculo para las dos rea, con la recomendacin de que debe hacerse la respectiva aclaratoria ante la Oficina de Publico del Municipio Sucre. Para el rea indicada en el documento = 450 m2, se tiene (Vt1): Vt1 = 450 m2 x 95,79 Bs/m2, Vt1 = 43.105,50 Bs. Para el rea real medida en el sitio = 605,26 m 2, se tiene (Vt2): Vt2 = 605,26 m2 x 95,79 Bs/m2, Registro

Vt2 = 57.977,86 Bs. El valor del terreno se estima en Cincuenta y Siete mil Novecientos Setenta y siete Bolvares con Ochenta y seis Cntimos. (57.977,86 Bs.)

VII. CONSIDERACIONES GENERALES CONSTRUCCIONES EXISTENTES.

SOBRE

LAS

a. Tipologa, estado de conservacin y mantenimiento: Vivienda Unifamiliar de un nivel, construccin tradicional, 143,83 m2 de construccin, dos (02) habitaciones, dos (02) salas de bao, una (01)

cocina, un (01) comedor, dos (02) salas de star, un (01) rea de servicios, pasillos de circulacin interna, porche (star) en rea externa techado, el acceso es desde el nivel calle por via sin pavimentar con caminerias en grava (piedra picada). ARQUITECTURA: Tradicional, distribucin funcional y amplios

espacios internos, dimensiones adecuadas, altura acorde al clima del lugar, ventanas y puertas acorde a las dimensiones del inmueble, colores y acabados arquitectnicamente bien concebidos. ESTRUCTURA: Tradicional de concreto armado sistema de prticos, columnas y vigas armadas y revestidas. PAREDES Y TABIQUERIA: Paredes de bloque de concreto. ACABADOS Y REVESTIMIENTOS: Paredes revestidas con friso liso y pintadas con pintura base caucho, en reas internas pared revestida con piedra, revestimientos de cermica en paredes de baos y area de cocina. PAVIMENTOS: En interior pisos recubiertos con cermica nacional. En exteriores tipo caico. TECHO: Inclinados, estructura metlica cubierta de madera

machiembreada y teja criolla. HERRERERIA: Protectores de puertas y ventanas en estructura metlica liviana soldada entre si y empotrada en paredes, acabado final en esmalte. Estructura de ventanas en aluminio pintado electrosttico. INSTALACIONES ELECTRICAS: Embutidas en paredes con tubera plstica elctrica, cableado y accesorios ajustados a las normas COVENIN, tablero de distribucin principal interno empotrado en pared, acometida canalizada subterrnea, luminarias simples con lmparas ahorradoras de energa.

INSTALACIONES SANITARIAS: Embutidas en paredes y/o pisos. Aguas servidas con aduccin a sistema de cloacas. Aguas blancas con aduccin a sistema local y depsito de agua, en buen estado y funcionando. Puntos de agua con presin y caudal adecuado, grifos, vlvulas y accesorios en perfecto estado. ESTACIONAMIENTO: pavimentar sin techo. CERCA PERIMETRAL: Por el frente en parte baja con muro de concreto armado revestido con piedra y pared en altura superior sin terminar. En costados laterales y fondo con cerca de alambre de pas en regular estado de conservacin. OBRAS EXTERIORES: Jardines con plantas rastreras y especios autctonas, arboles en edad temprana con buena distribucin y en excelente estado de conservacin y mantenimiento, puntos de aguas en rea exterior para riego de jardn, iluminacin exterior. EDAD: Un (01) ao. b. Distribucin y mediciones: Ver plano anexo. Largo: Ancho: Altura de techos: variable, 4.5 mts en las cumbreras, 3 mts en bordes y paredes internas. Acceso directo desde calle interna sin

c. Formacin de valor de las construcciones. i. Consideraciones valorativas: Supuestos y condiciones limitantes.

Se consideran los aspectos esgrimidas para Valor en el apartado para terreno y se considera como metodologa para la determinacin del valor lo establecido el mtodo de Aproximacin al Costo, el cual se fundamenta en la premisa de que nadie esta dispuesto a pagar por un bien mas de lo que le costara reproducirlo, se toman como datos validos los

aportados por proveedores y por las publicaciones de CINPRONET para el cuarto trimestre del 2009 y primer trimestre de 20010 as como la evolucin de los precios de la construccin publicado por el Banco Central de Venezuela tomado de la pagina Web www.bcv.gov.ve.

1. Elementos de juicio.
a. Precio por metro cuadrado de construccin emito por CINPRONET, Informe cuarto trimestre 2009, primer trimestre 2010.

b. Edad

estado

de

conservacin

del

inmueble.
El inmueble fue construido en diciembre de 2008, por lo tanto posee una edad efectiva y aparente de 1 ao y 4 meses. El estado de conservacin EXCELENTE, (1) no se observan daos aparentes en la estructura y acabados, las paredes, techos, ventanas, puertas y protectores metlicos se encuentran pintados y en excelente estado de conservacin. No existen filtraciones en paredes y techos, las instalaciones elctricas y sanitarias funcionan correctamente y fueron construidos bajo norma. 2. Determinacin del valor unitario actual: Para determinar el valor unitario de la construccin se usa como referencia la Publicacin EVOLUCION Y COSTOS DE CONSTRUCCION que edita la Organizacin CINPRONET, C. A., la cual tiene como objetivo principal presentar el costo actualizado de los Costos de Construccin desglosado por parte de obra, para el

presente caso se usa la Tipologa N| 09: Vivienda unifamiliar, construccin tradicional, un nivel tres habitaciones dos baos, por ser esta la que presenta mayor cantidad de similitudes con el inmueble en estudio. Una vez evaluadas cada una de las caractersticas de la edificacin y comparndola con la tipologa sealada, se hicieron los ajustes respectivos en la incidencia y porcentaje de costos obtenindose la siguiente tabla:

TIPOLOGIA N 09.- UNIFAMILIAR CONSTRUCCION TRADICIONAL, CINPRONET, C.A. INCIDENCIA DE COSTOS POR PARTE DE OBRA DESCRIPCION % Bs.(M2) Trabajos Preliminares 0,79 13,14 Infraestructura 10,29 171,77 Superestructura 29,63 494,67 Instalaciones Sanitarias 5,85 97,61 Instalaciones Elctricas 3,56 59,36 Cubierta de Techo 1,29 21,54 Paredes 4,49 74,91 Revest. y Acabado Interno 5,84 97,44 Revest. y Acabado Externo 1,89 31,54 Pavimento 7,90 131,85 Carpintera 2,96 49,49 Herrera 4,73 79,04 Cerrajera 0,55 9,18 Impermeabilizacin 1,22 20,45 Pintura 2,73 45,53 Vidrios 1,09 18,18 Artefactos Sanitarios 4,55 76,03 Otros Equipos 0,00 0,00 Obras Exteriores 1,90 31,70 Varios 0,00 0,00 TOTAL (M2) 91,26 1.523,42

Valor Unitario de las construcciones = 1.523,42 Bs/m2

3. Estimacin de valor de las construcciones: Para la determinacin del valor de la construccin es necesario calcular el costo de reposicin a nuevo y la depreciacin del inmueble considerando que en la inspeccin realizada el inmueble presenta excelente estado de conservacin, por lo cual se le asigna el valor 1 para el clculo del factor Ross-Heideck.
Tipo de Inmueble: VIVIENDA UNIFAMILIAR UNA PLANTA, EL LLANO, SAN JUAN 143,83 Valor m2 1.523,42 Valor nuevo o de reposcision VR = 219.113,50 Bs Edad Aparente 1 Vida Probable 60 CALCULO DEL FACTOR DE DEPRECIACION: Clculo del factor ROSS a Se fundamenta en el factor de depreciacin por accin de la edad del inmueble. a= 0,01

Area:

Clculo de la variable HEIDECK, C: Este factor se fundamenta en la depreciacin causada por el estado de conservacin del inmueble CUADRO EVALUACION ROSS-HEIDECK Si el estado es C=
1 Nuevo o muy Bueno

0,000%

Factor de Depreciacin ( Fd ) Fd = 0,0100 Calculo del Valor residual (Vr): Si Vr = 10 % VR Donde VR es el valor de reposicin nuevo. Actualmente se toma 10 % como valor residual o de recuperacin Vr = 21.911,35 Bs La depreciacin: ( D ) D = ( VR - Vr ) x Fd D= 1.972,02 Bs Valor Actual de la Construccin: ( VC ) VC = VR - D VC = 217.141,48 Bs

El valor de las Construcciones se estima en Doscientos Diecisiete mil Ciento cuarenta y Un Bolvares con Cuarenta y ocho cntimos. (217.141,48 Bs.)

VIII. ESTIMACION DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE.

Valor del terreno = Vt2 = 57.977,86 Bs. Valor de las construcciones = Vc = 217.141,48 Bs.

Valor total del inmueble = 275.000,00 Bs.

El valor total del inmueble se estima en Doscientos Setenta y Cinco mil Bolvares con cero cntimos. (275.000,00 Bs.)

Anexo 1: Levantamiento topogrfico.

Anexo 2: Planos del inmueble.

Anexo 3: Documento de propiedad.

Anexo 4: Muestra de Referenciales de compra venta de terrenos.

Anexo 5: Resea fotogrfica.

Imagen 01: Fachada principal de la vivienda vista desde el extremo Noreste del terreno.

Imagen 02: Fachada lateral Izquierda.

Imagen 03: Areas internas, star.

Imagen 04: Areas internas, cocina.

Imagen 05: Areas internas, sala principal y acceso.

Imagen 06: Detalle de Techo.

Imagen 06: Sala de bao.

Imagen 06: Detalle de piso en porche.