CMO INTERPRETAR UN PLANO CATASTRADO?

QU INFORMACIN TIENE EL INFORME REGISTRAL?

QU DEBEN DE DECIRLE AL CLIENTE PREVIAMENTE CON
RESPECTO AL BIEN QUE DARN EN GARANTA?

ELEMENTOS IMPORTANTES DE UN
AVALO
BANCO POPULAR
DEMASA Y FALTANTE DE CABIDA
LA VARIABLE REA
Cuando el rea del
plano es mayor que la
inscrita en el Registro
Pblico el hecho se
conoce como
DEMASA

Cuando el rea inscrita
en el Registro Pblico
de la Propiedad es
mayor que el rea real
del activo constituida o
representada en el plano
de catastro el hecho se
conoce como
FALTANTE DE CABIDA
INFORME REGISTRAL
BIENES INMUEBLES
INSCRIPCIN DEL
EXCESO DE REA
PROCESO CONOCIDO COMO
PLAZO DE CONVALIDACIN.
Si el exceso es menor al 10%
del rea inscrita, entonces se
procede a una rectificacin de
rea con un plazo de
convalidacin (3 aos), para
exponer ante terceros el
crecimiento de la finca y ver si
lesiona los intereses y derechos
a terceras personas o
entidades.
QU OTROS ELEMENTOS SON
IMPORTANTES CONSIDERAR?
ELEMENTOS PROPIOS DEL BIEN O ACTIVO DADO
EN GARANTA- REQUISITOS
Ley 7575 (Forestal) artculo 33. Retiros
de proteccin a quebradas y ros
Ley de Caminos. Ley de Aguas.
reas de proteccin y reservas.
Instalacin elctrica de las
construcciones.
Instalaciones de planta, vivienda u otro
tipo de construcciones localizados en dos
fincas diferentes.
Servidumbres: servidumbre paso,
acueducto, lneas de elctricas,
oleoducto, vista. Servidumbre trasladada.
Finca dominante y finca sirviente.
Escritura de constitucin del condominio.
Tabla de reas.
ELEMENTOS PROPIOS DEL BIEN O ACTIVO DADO
EN GARANTA- REQUISITOS
AVALO DE:
1) LA FINCA MADRE DE LA CUAL
SE VALORA EL LOTE A
SEGREGAR.
2) FINCA O LOTE
3) DE LAS FINCAS QUE SE
REUNIRN.
4) DEL RESTO DE FINCA
SEGUROS SOBRE LOS BIENES
DADOS EN GARANTA
En general
Toda construccin debe estar
protegida contra siniestros
(incendio, terremoto,
deslizamientos de tierra,
inundaciones.
Como medida de disminuir el
riesgo sobre la calidad del activo
dado en garanta.
SEGUROS SOBRE LOS BIENES
DADOS EN GARANTA
Riesgo por
deslizamiento
Taludes en
suelos
saturados e
inestables
Tipos de garantas
Garantas
HIPOTECARIAS

PRENDARIAS

TTULOS VALORES

FIDEICOMISOS
Garantas hipotecarias

TERRENO


TERRENO CON CONSTRUCCIONES

Valor de Mercado: Es la cuanta estimada por la que un
bien podra intercambiarse, en la fecha de valuacin, entre
un comprador dispuesto a comprar y un vendedor
dispuesto a vender, en una transaccin libre, tras una
comercializacin adecuada en la que las partes hayan
actuado con la informacin suficiente, de manera prudente
y sin coaxiones.
METODOLOGAS DE VALUACIN
AVALOS VA MERCADO
PRINCIPIO DE SUSTITUCIN
PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO
PRINCIPIOS DE RENTAS FUTURAS
PRINCIPIOS SOBRE LOS QUE SE BASA
LA VALUACIN DE BIENES
MAYOR Y MEJOR USO
ENFOQUE DE COSTO
ENFOQUE COMPARATIVO
ENFOQUE DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS
METODOLOGAS DE VALORACIN
ESTIMAR LAS CONSTRUCCIONES A
VALOR DE REPOSICIN NUEVO.
DEPRECIAR LOS ACTIVOS O
EDIFICACIONES.
OBTENER EL VALOR NETO DE
RESPOSICIN
ENFOQUE DE COSTO
ACEPTADO EN EL SISTEMA FINANCIERO
SE COMPARAN EL TERRENO SUJETO CON
TERRENOS SIMILARES O COMPARABLES
SE COMPARAN LA CONSTRUCCIN CON
CONSTRUCCIONES SIMILARES
ENFOQUE COMPARATIVO
FACTORES DE HOMOLOGACIN: REA,
FRENTE, UBICACIN, SERVICIOS, CUS O
CAS, NEGOCIACIN, AMENIDADES,
FUENTES DE TRABAJO, TIPOLOGA
CONSTRUCTIVA.
HERRAMIENTA :
HOMOLOGACIN
FACTOR HOMOLOGACIN RESULTANTE
nXFa FfXFuXFsXF Fh =
FACTOR HOMOLOGACIN RESULTANTE
Si el sujeto tiene mejores condiciones
que el comparable entonces el Fh es
mayor a la unidad (>1)
Si el sujeto tiene peores condiciones
que el comparable entonces el Fh es
menor a la unidad (<1).
FACTOR COMERCIALIZACIN
VNR
VM
C F = .



A perpetuidad (10 aos)



ENFOQUE DE CAPITALIZACIN DE RENTAS
( )
(

+
=

i
i
IN Vp
n
1 1
i
IN
Vp =
CONCLUSIONES
1) ES REQUISITO NECESARIO CONTAR CON: A) COPIA DE PLANO DE
CATASTROL LEGIBLE O BIEN CERTIFICADO; LA ESCRITURA DE
CONSTITUCIN DEL CONDOMINIO O TABLA DE REAS. B)CUANDO
ES EL PLANO DE UN LOTE A SEGREGAR (VISADO MUNICIPAL)
2) QUE EL AVALO MUESTRE TANTO EL VALOR VA ENFOQUE DE
COSTO Y ADEMS EL VALOR ESTIMADO VA ENFOQUE
COMPARATIVO DE MERCADO.
3) ES NECESARIO CONTAR A CORTO O MEDIANO PLAZO CON UNA
NORMA NACIONAL DE VALUACIN QUE INCLUYA LA METODOLOGA
EMPLEADA PARA VALORAR CONDOMINIOS.
4) EL AVALO DEBE CONTENER LA NOTAS NECESARIAS DE
LIMITACIONES Y DE EXCEPCIONES QUE EL VALUADOR DEBE
INDICAR CON RESPECTO A SU TRABAJO DE VALORACIN.


CONCLUSIONES
5) LA LEY REGULAORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO
ESTABLECE TAMBIN EN EL ART. 39: LA FIGURA DE
CONDOMINIO DE INTERS SOCIAL, BAJO DECLARATORIA
EXPRESA DEL BANCO HIPOTECARIO DE LA VIVIENDA.
LOS CONDOMINIOS DE INTERS SOCIAL, DISFRUTARN
DE TODOS LOS DERECHOS ESPECIALES, LOS
PROGRAMAS, LAS NORMAS ESPECFICAS, LAS
FACILIDADES CREDITICIAS, LAS SUBVENCIONES, LOS
CONTROLES Y LAS OBLIGACIONES DE QUE GOZA LA
VIVIENDA DE INTERS SOCIAL, SIN PERDER POR ELLO
NINGUNA DE LAS PRERROGATIVAS DE LA PROPIEDAD
EN CONDOMINIO.
NOTAS EN EL AVALO
EL VALUADOR NO TIENE INTERS HOY, NI EN EL FUTURO SOBRE LOS
BIENES SUJETOS DEL PRESENTE ESTUDIO O INFORME.
NO SE CONSIDERAN PRUEBAS FSICAS DE INGENIERA Y DE
LABORATORIO, NO SE ASUME RESPONSABILIDAD POR LA FIRMEZA DE
LAS ESTRUCTURAS DE LAS OBRAS, VICIOS OCULTOS, O ESTABILIDAD DE
LOS SUELOS NO APRECIABLES RAZONABLEMENTE POR EL VALUADOR.
EL MONTO ESPRESADO EN ESTE INFORME DE AVALO CORRESPONDE
AL VALOR DEL INMUEBLE DESCRITO SEGN SU ESTADO A LA FECHA
SEALADA DE LA INSPECCIN.
LAS OBSERVACIONES RESPECTO AL SISTEMA ELCTRICO SE REALIZAN
EN VIRTUD DE LO QUE PERMITE LOGRAR LA INSPECCIN VISUAL.
EL AVALO SE EXPRESA EN COLONES POR SER LA MONEDA DE CURSO
LEGAL DEL PAS Y SE ADVIERTE QUE LOS BIENES TASADOS NO
NECESARIAMENTE SE REVALORAN CONFORME AL DIFERENCIAL
CAMBIARIO.

NOTAS EN EL AVALO
VALOR DE MERCADO SEGN LA NORMA INTERNACIONAL DE
VALUACIIN, ES LA CUANTA ESTIMADA POR LA QUE UN BIEN PODRA
INTERCAMBIARSE, EN LA FECHA DE VALUACIN, ENTRE UN
COMPRADOR DISPUESTO A COMPRAR Y UN VENDEDOR DISPUESTO A
VENDER, EN UNA TRANSACCIN LIBRE, TRAS UNA COMERCIALIZACIN
ADECUADA EN LA QUE LAS PARTES HAYAN ACTUADO CON LA
INFORMACIN SUFICIENTE, DE MANERA PRUDENTE Y SIN COACCIN
(ivs1, 3.1.)


GRACIAS