LA PROPIEDAD

CONCEPTO En un derecho real principal juntamente con el derecho de posesin y el derecho de co-propiedad. Es el derecho ms amplio y completo. En sentido objetivo el derecho de propiedad es un conjunto de disposiciones legales que regulan la potestad del hombre sobres los bienes. Subjetivamente, derecho de propiedades es el poder legtimo de ejercer las diferentes facultades que le reconoce la norma objetiva en los bienes sobre los cuales recae este derecho. Como derecho objetivo el derecho de propiedades est constituido por todas las normas legales que fijan y sealan los diferentes modos de adquisicin de los bienes; sus modos de transmisin y, finalmente, sus modos de extincin o acabamiento. Etimolgicamente propium, la que viene a su de la voz procede latina de propietas, prope con derivada las de vez personas,

consistente en la adherencia moral de los primeros a las segundas, de un modo exclusivo para servir a los fines de esas personas. El art. 923 del C.C. dice: La propiedad es el poder jurdico que permiti la ley. La Dra. Maish Von Humboldt, la define diciendo: La propiedad es un derecho de un impuestas. Hay que hacer presente, adems, que la propiedad de un bien comprende simultneamente la de los accesorios que se encuentran en l, natural o artificialmente unidos y la de los frutos, sean naturales o civiles, as como de los productos, o sea que la propiedad de un bien, sea mueble o inmueble se extiende a sus accesorios. FUNDAMENTO DEL DERECHO DE PROPIEDAD. Es indudable que el hombre tenga derecho para utilizar aquellas cosas del mundo exterior que le son necesarias, para la satisfaccin de sus necesidades. De all deriva el fundamento de la propiedad, como el bien, en armona con el inters social, dentro de los lmites de la ley y con observancia de las restricciones por ella usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armona con el inters social y dentro de los lmites de

derecho a excluir a los dems del uso y del goce de un bien. De no existir el derecho de propiedad, las personas se veran continuamente enfrentadas en la disputa violenta de los bienes y precisamente el Derecho en general tiene el objeto originario de lograr, en lo posible, la armona social bajo determinados parmetros o leyes. NATURALEZA (caracteres) del Derecho de Propiedad: 1 Es un derecho real completo.- No hay otro derecho real de mayor Jerarqua ni amplitud que ste: encierra facultades de uso y disposicin ya sea a ttulo oneroso o gratuito. 2 Es un derecho absoluto.- Es el carcter que ms se ha debilitado. Mediante este carcter se daba al propietario el mximo de poderes de disposicin sobre la cosa; esto es, el propietario poda darle al bien de su propiedad el destino o uso que ms le conviniera, vale decir, que ms la viniera en gana, sin limitaciones. Hoy en da la propiedad es vista como una institucin que debe reglarse teora. y organizarse es en funcin muy del inters por social, haberse colectivo, restringido mayoritario. Es carcter es de absoluto slo ha quedado como tal en Actualmente relativo, notablemente. 3 Derecho exclusivo.- Slo y nicamente el propietario puede tener a su favor el provecho del bien: esto es, no se concibe que un mismo bien pueda tener simultneamente, al mismo tiempo, dos propietarios (caso distinto es la figura del condominio). 4 Es un derecho Tendencialmente perpetuo.- Una vez constituido o nacido el derecho de propiedad a favor del titular x, contina vigente en forma indefinida; es decir, no es temporal, vale decir, no tiene un plazo fijo de duracin; contina hasta que es transferido por un acto intervivos o por un acto mortis-causa, esto es, hasta que se extinga el derecho de propiedad con la muerte del titular y pase a otras personas o a sus familiares. 5 Inviolable.- Este carcter significaba antes que la propiedad era invulnerable, como consecuencia de ser absoluto. Actualmente ya no se reconoce este carcter de inviolabilidad en el caso de expropiacin, por causa de necesidad pblica o de inters social.

ATRIBUTOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD: 1) FACULTADES DE LIBRE DISPOSICIN. Ellas consisten en: a) Poder transmitir a ttulo su derecho u de dominio en la cosa o a otra persona, gratuito oneroso, intervivos mortis-

causa; sin embargo hay bienes determinados que no pueden ser enajenados; esto es, son inalienables. b) Ceder temporalmente la posesin a otra persona, sea natural o jurdica, mediante figuras como el arrendamiento, el usufructo, el comodato. c) Gravar la cosa con un derecho real de garanta como la prenda, la anticresis o la hipoteca. 2) FACULTADES DE LIBRE APROVECHAMIENTO.- Consiste en que el dueo, sin desprenderse de la posesin del bien, puede percibir los frutos civiles o naturales del mismo, hacindolos suyos directamente. 3) FACULTADES DE ACCESIN.- Comprende: la Accesin directa de los frutos del bien, ya que rige el principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Comprende tambin la accesin por aluvin, en los inmuebles y por adjuncin o especificacin, en los muebles, vienen a constituir modos originarios de adquisicin de la propiedad inmueble y mueble, respectivamente. Luego se tiene tambin las denominadas facultades de posesin excluyente (tercera, por ejemplo) y reinvidicacin. Esta ltima le da al titular del derecho de propiedad, el derecho de recuperar el bien del cual es dueo, cuando el bien se encuentra en poder de un tercero que se encuentre en posesin de l. PROPIEDAD Y DOMINIO El trmino propiedad tiene una significacin ms amplia; comprende tambin los derechos no solo las cosas. En cambio, el vocablo dominio se reserva para las cosas tradicionalmente consideradas muebles e inmuebles. As no se podr decir que se tiene el dominio de los derechos de autor, por ejemplo, sino la propiedad de dichos derechos. RESTRICCIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD La tendencia ha histrica sido la de de las ltimas dcadas del en el derecho de las propiedad intervencin Estado, mediante

Constituciones derecho.

las

Leyes,

para

restringir

el

ejercicio

de

este

Tales restricciones son para menguar el carcter absoluto del derecho de propiedad asignado por el Derecho Civil tradicional. En tal sentido los bienes no deben servir sola y nicamente a los propietarios, sino a toda la colectividad. Esto es lo que se denomina fundacin social de la propiedad. No se trata de liquidar o desaparecer el derecho de propiedad, sino de hacer primar el derecho o inters colectivo antes que el individual. Las principales restricciones al derecho de propiedad son las siguientes: Expropiacin: La Constitucin de 1993 en su art. 70, se refiere a la expropiacin, haciendo presente que procede en casos de seguridad o necesidad pblica declarada por ley, previo pago de justiprecio y de la accin que se le faculta al expropiado, slo sobre el precio del bien. del El C.C. en el art. de 928, simplemente establece que la Expropiacin se rige por la legislacin de la materia. El D. Leg. 313, 12.11.84, Ley General Expropiacin, establece, entre otras disposiciones, la indemnizacin justipreciada, la forma de pago y los procedimientos aplicables a cada caso. La expropiacin podemos definirla como la privacin forzosa o imperativa de la sociedad, como contraprestacin el afectado recibe una Indemnizacin. Se trata de una facultad exclusiva del estado que haciendo uso de su ius impero, que lo caracteriza, priva a alguna persona (natural o jurdica o privada) de su dominio, obviamente en forma unilateral. Restricciones D.S. de 16-85-ED, inmuebles de a las as edificaciones los por razones de arquitectnicas, de los arqueolgicas y urbansticas: La ley 24047, el D.S. 063-70-VI y el como Reglamentos Construcciones o Concejos Provincilaes, entre otras normas, impiden a los propietarios declarados ellos monumentos arqueolgicos impedidos de histricos, restaurarlos, disponer libremente, estando

efectuar nuevas edificaciones y de demolerlos o disponer de ellos, sin la previa autorizacin del INC. Tampoco pueden efectuar construcciones que impidan conservar la fisonoma arquitectnica de las zonas monumentales.

Limitaciones

los

extranjeros

por

seguridad

nacional:

El

segundo

prrafo del art. 71 de la Constitucin, impide a los extranjeros adquirir y poseer tierras, minas, bosques, aguas, combustibles, etc. Dentro de los cincuenta kilmetros de las fronteras. Restricciones en el Derecho de Sucesiones: Los arts. Del 723 al 727 y dems pertinentes del Libro de Sucesiones del C.C. y el art. 1691 referido a la donacin impiden disponer libremente de los bienes de su propiedad a las personas que tienen herederos forzosos. Restricciones en los Derechos Reales: Los arts. Del 959 al 964 del C.C. referidos a las Limitaciones por razn en de los vecindad casos de en la propiedad predial, establecen limitaciones evitar

peligros a las propiedades vecinas, de ruinas, de ejecucin de obras peligrosas y paso de aguas. El inc. 4 del art. 968 del C.C. establece que la propiedad me extingue por caso de abandono por ms de 20 aos. Existen otras muchas limitaciones pero las sealadas son algunas de las ms importantes. Adems es necesario sealar las siguientes normas del C.C., relacionadas con las restricciones a la propiedad: Abuso del derecho de propiedad: El art. 924 del C.C. dispone que aquel que sufre o est amenazado de un dao porque otro se excede o abusa en el ejercicio de su derecho, puede exigir que se restituya el estado anterior o que se adopten las medidas del caso, sin perjucio de la indemnizacin por los daos irrogados. Prohibiciones: El art. 925 C.C., asimismo establece que las restricciones legales de la propiedad establecidas por causa de la necesidad y utilidad pblicas o de inters social no puede modificarse ni suprimirse por acto jurdico. ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD FORMAS DE ADQUISICIN a) Modos Originales: Se trata de los casos en que el bien no tiene propietario (por lo que, no existe acto jurdico que transmita la propiedad), como es el caso de la apropiacin de las piedras,

conchas y dems bienes a la rivera de los ros o mares: de la accesin natural, la caza y pesca; los hallazgos y tesoros, etc. b) Modos Derivativos o Derivados: Cuando la propiedad se adquiere de su anterior propietario (por acto jurdico o por mandato de la ley). La Adquisicin intervivos y mortis causa en general, a ttulo universal o particular, gratuito u oneroso. Por contratos: La compraventa, la permuta, etc., y el derecho suscesorio, son los ejemplos de este caso. APROPIACIN DE COSA MUEBLE. La apropiacin o aprehensin est circunscrita nicamente a bienes muebles de escaso valor, que se suelen encontrar en las playas y las orillas del mar o de los ros y que no pertenecen a nadie. La persona capaz del acto solo requiere de su simple voluntad. Art. 929 C.C.: Las cosas que no pertenecen a nadie como las piedras, conchas u otras anlogas que se hallen en el mar o en los ros o en sus playas u orillas, se adquieren por la persona que las aprehenda, salvo las previsiones de las leyes y reglamentos. La caza y la pesca. El art. 930 del C.C. dispone que los animales de caza y pesca se adquieren por quien los coge, pero basta que hayan cado en las trampas o redes, o que, heridos sean perseguidos, sin interrupcin. No est permitida la caza ni la pesca en predio ajeno. Sin permiso del dueo o poseedor, segn el caso, salvo ue se trate de terrenos no cercados ni sembrados. El hallazgo y el tesoro. Es la adquisicin de bienes muebles cosas

encontrados y que pertenecen a desconocidos, vale decir, que no se sabe propiedad de quien son. Hay dos clases de hallazgos: de perdidas y de tesoros. El que se encuentra una cosa perdida est obligado a entregarle a la autoridad municipal, quien anunciar el hallazgo, y, si en 3 meses no es reclamado, se proceder a remate, distribuyndose el producto entre la Municipalidad y el que efectu el hallazgo. Se considera tesoro, segn Garca Caldern, al Depsito de dinero

u otra, cosa preciosa oculta o escondida, sobre quien nadie puede justificar derecho de dominio, Est prohibido buscar tesoros en terreno ajeno y si ese fuera el caso, el tesoro corresponder al propietario, quin adems deber ser indemnizado. Si el terreno no estuviera No se cercado, sembrado o edificado, los se divide en partes Se iguales entre el propietario y el que hall. considera como tesoros objetos arqueolgicos. prohbe la bsqueda de tesoros en predio ajeno, cercado, sembrado o edificado, salvo con expresa autorizacin del propietario. Adjuncin: Se configura confundirse Mezcla: o se de preciosa en anillo. Unin dos muebles slidos que llegan a confundirse ntimamente, de manera que sea difcil o an imposible el separarlos, p.e. aleacin. Confusin, especificacin o transformacin La confusin: Consiste en la mezcla de dos bienes muebles lquidos que sean de la misma especie. La especificacin o transformacin: Consiste en crear una obra de arte empleando elementos o materiales ajenos. Solucin legal para estos 4 ltimos casos: El art. 937 del C.C. dispone que el objeto que se hace de buena fe con materia ajena pertenece al artfice (al artista) pagando el valor de la cosa empleada, esto es, los materiales. La especie que resulta de la unin o mezcla de otras de diferentes dueos, pertenece a stos en proporcin a sus valores respectivos. La doctrina considera en estos casos que se trata de una accesin de bien mueble, porque se considera los animales de predio con propietario, a la cosa perdida, al tesoro y a los materiales que puedan ser objeto de adjuncin, mezcla, confusin y especificacin, como bienes accesorios del predio o bien principal donde se encuentra o de que se trate. - CASOS ESPECIALES: La tradicin.- El art. 948 del C.C. establece que quien de buena fe y cuando se unen dos cosas muebles sin llegar a formando un solo objeto: ejemplo: piedra

juntan

como propietario recibe de otro la posesin de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesin carezca de facultad para hacerlo. Se exceptan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infraccin de la ley penal. El fundamento de esta norma radica en la presuncin de propiedad del poseedor, de un bien mueble y, adems, en que por lo general, el propietario de un mueble muchas veces carece de documentos que acrediten su derecho, de propiedad. Deben concurrir dos personas: el poseedor que da y el poseedor que recibe el bien mueble de buena fe. Debe haber entrega, tradicin y un titulo (que no quiere decir documento) permuta. -La accesin natural de bien mueble.- Por accesin natural el propietario de un animal hembra adquiere la cra, salvo pacto en contrario. En casos de inseminacin artificial realizada con elementos reproductivos procedentes de animal ajeno, el propietario de la hembra adquiere la cra pagando el valor del elemento reproductor, si obra de buena fe, y el triple de dicho valor, si lo hace de mala fe (art. 946 C.C.) ADQUISIN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Accesin. Consiste en el derecho que tiene el propietario de hacer suyo todo lo que puede unirse o agregarse materialmente al inmueble que le pertenece. Art. 938 del C.C. El Se trata de una del propietario de un bien adquiere unin material humano, permanente, caso en ya que por accesin lo que se sea se por obra de la une o adhiere materialmente a l". naturaleza, supuesto en la que se denomina accesin natural, o por la concurrencia trabajo llama accesin industrial. Esta fundada en el principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Accesin Natural. Aluvin. -Art. 939 Las uniones de tierra y los incrementos que se forman sucesiva e imperceptiblemente en los fundos (predios) situados a lo largo de los ros o torrentes, pertenecen al propietario del fundo. traslativo de dominio, como seria una compra-venta, una

Avulsin. -Art- 940 Cuando las fuerzas del ro arranca una porcin considerable y reconocible en un cambio ribereo y lo ribereo, el lleva al de otro propietario primer propietario puede reclamar su propiedad, debiendo

hacerlo dentro de los dos aos del acaecimiento. Vencido este plazo perder su derecho de propiedad, salvo que el propietario del campo al que se uni la porcin arrancada no haya tomado posesin de ella. Otras formas: Casos de Accesin Industrial. -Edificacin en terreno ajeno.- Si hay buena fe) el dueo del suelo puede hacer suyo lo edificado en su terreno pagando el valor de la edificacin, u obligar al invasor que le pague el valor del terreno (art. 941). -Invasin de suelo ajeno. - Cuando le edificacin en terreno ajeno es de mala la fe. En este caso, el dueo puede exigir la demolicin de lo perjuicio, ms el pago de una Indemnizacin, o edificado si le causare

hacer suyo lo edificado sin obligacin de pagar su valor (art. 942 C.C.). -Edificacin en terreno propio con materiales ajenos.- Si se procede de buena fe, el constructor, sembrador o plantador que edifica, siembra planta con materiales ajenos, adquiere lo construido o sembrado, pagando el precio o valor de sos materiales ajenos (plantas, semillas o materiales de construccin), abonando, adems, la indemnizacin por daos y perjuicios ocasionados o causados (art. 945 C.C). Si se acta de mala fe, la solucin es la misma y la sancin consiste en pagar el doble del valor de los materiales ms la indemnizacin (art. 945CC). Adems de las hiptesis de invasin de propiedad ajena colindante o vecina, precisada en el artculo 944, se presentan otros dos casos de exceso de reas en los predios sin que haya existido invasin por haberse respetado los linderos con los vecinos. En los casos de diferencias en las reas de los inmuebles que es presentan derivadas de la compra venta se observan dos situaciones: 1.- la venta efectuada con arreglo a la extensin o cabida del bien (venta ad-mesuran) y 2.- La venta Ad Corpus.

En la primera hiptesis, esto es, en la compra venta de un inmueble con indicacin expresa de su extensin o cabida, el vendedor debe entregar la cantidad pactada, pero de no suceder as, el comprador debe pagar lo que se halle de mas y el vendedor debe devolver el precio correspondiente a lo que se encuentre de menos. Debe distinguirse si la diferencia de rea (exceso o falta) excede no la decima parte del bien vendido. Cuando sobrepasa ese lmite, el comprador puede optar por la recisin del contrato. Si no llega o no excede esa cantidad, el comprador tiene la obligacin de pagar lo que halle dems y el vendedor de devolver la diferencia resultante (el precio de lo que encontrare de menos), en ambos casos el plazo para el pago o la devolucin es de treinta das. En el segundo caso es decir en la venta Ad Corpus que se da cuando el bien se vende fijando el precio por la totalidad y no con arreglo a su extensin, el comprador est obligado a pagar la totalidad del precio aunque resulte que la extensin real es diferente. Empero si la extensin real difiere de la sealada en el contrato es mas de una decima parte el precio ser reducido o aumentado proporcionalmente

CASO ESPECIAL: La prescripcin adquisitiva de dominio.Usucapin. Es una forma originaria de adquirir la propiedad inmueble o mueble y otros derechos reales, mediante la posesin de los mismos por el tiempo y condiciones sealados en la ley civil. Esta tema ser tratado en adelante con mayor detalle. TRASMISIN DE LA PROPIEDAD. El tema est referido a la transmisin de la propiedad de cosa mueble y est regulado por loa arts. del 947-949 C.C. Tratndose de muebles.- la propiedad se transmite por la simple tradicin al acreedor, salvo disposicin legal diferente, como en las ventas a plazos, por ejemplo. En cambio tratndose de muebles, la solo obligacin de enajenar un inmueble disposicin determinado legal hace al acreedor por propietario, ejemplo: los tambin, salvo diferente (como

contratos preparatorios o las arras) o prueba en contrario (caso de el pacto de reserva de dominio, etc.). Las normas mencionadas legislan los Jurdicos entre particulares, tratndose de muebles, y Siendo que la ley casos generales como las y diarios de actos ce alimentos, compras

la transmisin de la propiedad de inmuebles de que con la tradicin se perfecciona la

escaso valor entre las personas. determina transferencia de propiedad de los Bienes muebles, se presume y que quien posee la cosa mueble es el propietario, debido a que, por lo general, no existe ningn documento que acredite al propietario como tal. En el caso de bienes muebles enajenados por un no propietario (non dominus), el que recibi posesin adquiere la propiedad siempre que haya actuado de buena fe. No importa que quien enajena sea de mala fe, pero es quien debe entregar de de esta la del al la regla ley C.C. el posesin; los penal, seala y como que el la no otra persona. y los el (Art. hurto, de la 948). Se con exceptan. infraccin El art. bienes perdidos por adquiridos

ejemplo,

estafa, un a

apropiacin ilcita o similares. 949 hace sola de de obligacin l. Es adquirir enajenar no propiedad, inmueble acreedor ttulo propietario modo decir, existe

diferencia

entre

diferencia de la transferencia de la propiedad de los bienes muebles, en donde un contrato no transfiere la propiedad si es que no ha existido la tradicin. LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE MUEBLES E INMUEBLES. LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO.Usucapin. Es una forma originaria de adquirir la propiedad inmueble o mueble y otros derechos reales, mediante la posesin de los mismos por el tiempo y condiciones sealados en la ley civil. Este modo adquisitivo originario se funda en la presuncin de que la persona que permite, sin oponerse, que otra persona ocupe, posea, explote un bien de su propiedad o dominio, es porque no lo necesita; porque no le interesa. Se presume que tcitamente est renunciando a ser propietario. Asimismo, nuestro ordenamiento civil considera que de no existir la prescripcin estaran en peligro todos los derechos de propiedad, ya que, habra que remontarse siglos atrs para probar la legalidad del derecho.

Las condiciones generales que se exigen a la posesin para servir de base a la usucapin son: 1.- Que sea continua, esto es, que no interrumpa. El art. 953 del C.C. , se refiere a la interrupcin del trmino prescriptorio, el qu se produce cuando el poseedor pierde la posesin o es privado de ella, salvo que la recupere dentro de un ' ao o por sentencia. La citacin con la demanda que efecte el propietario del bien, hace que desaparezca la buena f necesaria para la prescripcin corta. 2.3.Pacfica, es decir, Pblica y no la posesin lo no ha que debido ser adquirida, ni no requiere de mayor debe ser mantenida por la fuerza. clandestina, explicacin. 4.- Por el tiempo establecido en la ley. 5.- Para el caso de la prescripcin corta es necesario, adems, que el poseedor se conduzca como propietario, esto es, haciendo uso y cumpliendo los deberes correspondientes a todo propietario. 6.- Finalmente, la prescripcin corta requiere de Justo ttulo y buena f. El justo ttulo no debe confundirse con el documento que lo contiene, esto es, se refiere al derecho con el que acta el poseedor, quien, por ejemplo, adquiri de una persona que no era propietario. Hacemos notar que la norma no expresa que el ttulo deba ser legal. La buena f es el elemento subjetivo que debe existir en el poseedor, quien debe estar persuadido, creer, que es legtima su posesin, o que el ttulo que tiene es legal, pese al herror de hecho o de derecho en que se encuentre. El art. 950 del C.C. dispone que la propiedad inmueble se adquiere por prescripcin adquiere a mediante los cinco la posesin cuando continua, median pacfica y pblica y buena como fe, propietario durante diez aos, (prescripcin extraordinaria o larga) Se aos justo ttulo (prescripcin ordinaria o corta) Conforme al art. 951 del C.C. la bien mueble requiere la propietario hay. La diferencia con la tradicin es que opera incluso cuando no hay buena adquisicin por prescripcin de un posesin continua, pacfica y pblica como

durante dos aos, si hay buena fe y por cuatro, si no lo

fe, simplemente rige cuando se posee el bien mueble en forma pacfica y pblica. Transcurrido el trmino de la prescripcin, segn sea el caso, el interesado puede demandar se le declare propietario. No pueden adquirir por prescripcin, los arrendatarios, de los bienes que ocupan (por el nombre derecho de de los hecho de ser poseedores Inmediatos que poseen en los que retienen bienes como en razn a su los que administran bienes representantes propietarios),

retencin;

legales, sobre los bienes que administran, los depositarios de los bienes que se les ha encargado; los socios, los bienes de la sociedad y otros casos sealados por ley. Finalmente, precisamos que existen bienes imprescriptibles, esto es, que no pueden ser objeto de prescripcin adquisitiva, como por ejemplo los que son los de propiedad del Estado, de uso pblico. As, el mar territorial, sus playas y zonas anexas, los yacimientos minerales y de hidrocarburos, lo monumentos histricos y arqueolgicos, y otros bienes sealados por ley. PROPIEDAD PREDIAL. La expresin el de propiedad El mbito y el predial fsico viene de la de "praedium", esto es es, la en propiedad, superficie, finca. propiedad predial

subsuelo

sobresuelo

medidos

arbitrariamente

funcin de los planos verticales del permetro superficial. El derecho de dominio, de la propiedad predial no es ilimitado. El art. 954 cuando enmarca las fronteras del suelo y sobresuelo en el principio de "utilidad". Lo que es til para el propietario gira alrededor de las circunstancias y vara en la prctica, debiendo hacer notar que los avances tecnolgicos conducen a hacerlo ms amplio, por ejemplo, la necesidad de la comunidad de usar el sobresuelo para el despegue y aterrizaje de aviones. Al respecto Larroumet manifiesta que en realidad, la utilizacin del sobresuelo, al menos a partir de una cierta altura, es el hecho exclusivo de la autoridad administrativa y resulta evidente que el propietario de la superficie est sujeto a sufrir esta utilizacin. Algo semejante sucede con el subsuelo. No slo el dueo de la superficie puede utilizarlo, sino inclusive terceras personas, sujetas en esta

ltima hiptesis a que no causen dao al propietario del predio. El art. 954 (excluye del principio de utilidad a los recursos naturales que se encuentran en el subsuelo, pues constitucionalmente la riqueza minera pertenece al Estado el y ste concede de su explotacin otro a caso los de particulares mediante otorgamiento concesiones;

excepcin lo constituyen las aguas, que tambin son recurso naturales y pertenecen al Estado. Por ltimo, los restos arqueolgicos son tambin patrimonio de la Nacin y por ende estn excluidos de la propiedad del subsuelo Propiedad del subsuelo y sobresuelo. El art. 955 seala que el subsuelo o sobresuelo pueden pertenecer total o parcialmente, a propietario distinto que el dueo del suelo. Puede suceder que exista necesidad de gozar del dominio del sobresuelo, en cuyo caso podr ser motivo de venta. Esto no se extiende a situaciones como las concesiones mineras, por ejemplo, donde la explotacin del predio es integral, no pudiendo darse el caso del art. En comentario, sin aprobacin del estado. Obra Ruinosa: Conforme al Art. 956, si alguna obra amenaza ruina,

quien tenga legtimo inters puede pedir la reparacin, la demolicin o la adopcin de medidas preventivas. Su fundamento no slo est en el inters particular de los vecinos sino que va ms all y garantiza la seguridad de los transentes, evitndoles la exposicin a peligros innecesarios. Se trata de una obligacin de hacer impuesta por la ley. Procesalmente esta accin est regulada por los arts. 706 y ss. pertinentes del C.P.C. Zonificacin de la propiedad predial: Como lo habilitacin y a los requisitos y dispone el Art. 957, La que establecen las propiedad predial queda sujeta a la zonificacin, a los procesos de limitaciones disposiciones respectivas. Las normas de tipo administrativo que se tomen al respecto son por razones de inters comunitario. Propiedad Horizontal, El art. 958 del C.C., se limita a sealar que la propiedad horizontal se rige por la legislacin de la materia. Se refiere a la Ley 22112, Ley de propiedad Horizontal y su Reglamento, D.S. No. 019-78-VC de 27.04.78. Es un tipo de propiedad especial, distinta del derecho' de propiedad

genricamente

contemplado.

Podemos

decir

que

constituye

un

tipo

de

propiedad predial. Es un tipo de propiedad que, constituida exclusivamente sobre edificios divididos un por pisos o locales susceptibles de cada sobre uno los de aprovechamiento adems de de un derecho independiente, atribuye al titular derecho singular y conjunto e copropiedad de ellos, restantes

exclusivo sobre los mismos, inseparable

elementos

pertenencias y servicios comunes del inmueble. - Limitaciones por razn de vecindad. 1.- Estando al art. 959 del C.C., el propietario de un predio determinado .no puede impedir que en l se ejecuten actos que estn destinados a impedir peligros actuales o inminentes; sin embargo, en tal caso se le indemnizar a dicho propietario. El a propietario mrito del no puede para art. ser ajeno al de un se inters de su vecino, est autorizado o inminente quien para que del principio de estado conjurar 960 C.C., necesidad, peligro refiere

eje-rutar 2.El

servicios del

actual a la

amenace la integridad fsica o patrimonial. caso obliga-clon propietario de un predio de permitir el paso de materiales y trabajos en otro colindante, lo que a su vez originar la indemnizacin por daos y perjuicios. propietario propiedad. En caso de que el propietario se niegue a cumplir esta obligacin. Se tratar en este caso de una obligacin de hacer y sern aplicables los art. 1148 - 1157 C.C. 3.- Estn prohibidos a los propietarios perjudicar la propiedad de sus vecinos, an cuando se trate del ejercicio de su derecho o de su trabajo de explotacin industrial, asi como no lo est permitido afectar la seguridad, el sosiego y la salud de los mismos vecinos (art.61 C.C.) 4.Igualmente est prohibido cavar pozos que puedan perjudicar las propiedades vecinas y tambin efectuar construcciones y actividades o almacenar sustancias peligrosas, explosivas o radioactivas. Tambin esta prohibido hacer discurrir aguas por predios vecinos (arts. 962, 963 y 964 Existe y pone un inters superior en que supera el el egosmo social de del la nuevamente evidencia sentido

C.C). Derechos del propietario de una propiedad predial. 1.El derecho que tiene a cercarlo, por razones de seguridad y en razn a la exclusividad de la propiedad. 2.- El derecho a obligar al propietario o poseedor de predio vecino al deslinde y al amojonamiento, esto es, a establecer los limites entre ambas propiedades. 3.- El derecho a cortar las ramas de los rboles que se extienden sobre el predio y las races que lo invadan, para lo cual deber acudir a la autoridad municipal o judicial. EXTINCIN DE LA PROPIEDAD. 1.- La adquisicin del bien por otra persona. Se trata de cualquier transferencia del inmueble, a ttulo gratuito u oneroso, intervivos o mortis causa, mediante el cual el bien pasa a nuevo propietario. 2.- Por destruccin o prdida total o consumo del bien. Es decir la desaparicin 3.- Por fsica, su extravo, su destruccin, por incendio, terremoto, por memo de terceros, etc. expropiacin. Mediante la cual se pierde ttulo a cambio del justiprecio del bien. 4.- Por abandono del bien durante veinte aos. Pasa el bien a dominio del Estado, siendo distinto esta caso del de la prescripcin. - COOPROPIEDAD. Coopropiedad o Condominio es La figura que se constituye cuando un bien corporaL (mueble o inmueble) pertenece en conjunto a dos o ms personas, sin que an pueda asignrseles a stas partes materiales del bien o bienes, sobre el a cual cada o sobre los o a cuales cada recae este condominio. una Le corresponder condmino copropietario "cuota"

determinada del total. El art. 969 del C.C., establece que hay coopropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales dos o ms personas. CARACTERES: a) b) La existencia de un bien determinado (o de varios bienes). La particularidad de sujetos proyectados, hacia el mismo bien o

bienes. El derecho de los condominios se ejercita conjuntamente. c) La particularidad de que sus derechos estn representados por cuotas ideales o porcentajes y no sobre partes materiales del bien o bienes. d) La copropiedad puede constituirse por contrato, por testamento o por mandato de la ley (propiedad minera, en la mezcla y confusin. Conforme al art. 970 C-C. "La cuotas de los coopropietarios se presumen iguales, salvo prueba en contrario. El concurso de los copropietarios tanto en los beneficios como en las cargas, estn en proporcin a sus cuotas respectivas. CLASES: Io Copropiedad normal u originaria, es aquella que en cualquier momento puede concluir mediante la divisin o particin. 2o Condominio con indivisin forzada, es el impuesto por la ley. Debe mantenerse Agraria. Derechos y obligaciones de los copropietarios. a) Derecho de posesin; sin embargo, un condmino aislado no podr realizar actos materiales en copropietarios. b) Derecho a cuota. c) Derecho a las mejoras necesarias y tiles. Estas pertenecen a todos los copropietarios por los gastos. d) Derecho e) de defender el solicitar la bien, que al mismo constituye una obligacin comn. Art. 979. Derecho a particin y que, para dems, constituye una obligacin. Arts. 984 y 986. f) Derecho de preferencia o tanteo, para evitar la subasta de que trata el art. 988 y adquirir su propiedad pagando en dinero el precio de la tasacin en las partes que le correspondan a los dems copropietarios. Art. 989. con la obligacin de responder proporcionalmente la percepcin de los frutos del bien, en proporcin a su el bien, sin consentimiento de los dems permanentemente el estado de indivisin, por ejemplo la medianera en los predios urbanos o la establecida por la Ley de Reforma

g) La prescripcin ganada por un condmino beneficia a los restantes, pero entre condominio no hay prescripcin. h) Derecho de retracto en la venta de las porciones indivisas. i) A servirse del bien comn, vender siempre que no altere su destino ni perjudique a los dems. Cada pero copropietario puede no podr l su parte, o tambin puede agravarla, este contrato se importa la cual Las necesita el consenso se adoptan el por para solo, arrendarla, porque para lo comn.

entrega del bien al locatario, de todos los condmino. j) A decidir sobre el bien

decisiones o

unanimidad cuando se trata de disponer, gravar imponer servidumbres al predio; igual para introducir modificaciones en l.

arrendar

bien,

darlo en comodato o

Las decisiones se adoptan por mayora absoluta cuando se trata de actos de administracin ordinaria. Los votos se computan por el valor de las cuotas. En caso de empate decide el Juez. OBLIGACIONES DE LOS COOPROPIETARIOS: 1 A concurrir en proporcin a su parte, al pago de los gastos de conservacin del bien as como al pago de los tributos y gravmenes que afecten al bien comn. 2 Hacer la particin cuando otro u otros condminos la soliciten, salvo los casos de indivisin convencional o de indivisin legal. 3 A reembolsar a los dems copropietarios los frutos percibidos en provecho propio, proporcionalmente a la cuota de cada uno. 4 Al saneamiento en caso de eviccin, en proporcin a las partes de cada uno. PARTICIN Es el acto Jurdico mediante el cual concluye el estado de condominio y por medio del que, cada condmino recibe una parte material" del bien en proporcin a la cuota que tiene en la copropiedad o, en su defecto, su equivalente en dinero. La particin es un acto traslativo de dominio. La accin de particin es imprescriptible.

CLASES: -Particin extrajudicial.- Es la que opera por acuerdo, por convenio de los copropietarios. Es necesario que todos tengan plena capacidad civil de ejercicio y, luego que estn en completo acuerdo. Se debe usar la forma de la escritura pb1ica, la que har posible la inscripcin de este acto jurdico en el Registro de la Propiedad inmueble. Procede tambin por sorteo. - Particin judicial.- Procede en dos supuestos: * Cuando hay condminos incapaces o ausentes. El Juez interviene para aprobar, luego de realizada la particin convencional o por medio de arbitro. * Cuando, siendo capaces los condminos, stos no se ponen de acuerdo. Lo corriente es que dentro del proceso de la particin los bienes comunes se repartan entre los condminos, siempre que ello sea materialmente posible. Pero puede suceder que tales bienes no pueden ser divididos materialmente o su divisin no sea cmoda (p.e. una fbrica) y en estas hiptesis la ley permite que sean adjudicados en comn siempre que haya acuerdo entre los interesados o se vendan dividiendo el precio entre ellos. Pero no existiendo desicin unnime el bien se vender en pblica subasta. En el caso de pblica subasta; los condminos tienen derecho de preferencia o tanteo para adquirir el bien por el precio de su tasacin. LA LESIN EN LA PARTICIN.Teniendo la particin una naturaleza

traslativa de dominio, se aplican las normas pertinentes: arts. 1447 a 1456. DIFERIMIENTO 0 SUSPENSIN DE LA PARTICIN.- Art. 991: Puede diferirse o suspenderse la particin por acuerdo unnime de los copropietarios. Si hubiese copropietarios incapaces, se requerir autorizacin judicial, observndose las reglas previstas en el art. 987.

- EXTINCIN DE LA COPROPIEDAD. Conforme al art. 992: del C.C. La copropiedad se extingue por: 1.- Divisin y particin del bien comn. Esto es, cuando deja de existir la copropiedad por pasar cada copropietario a ser propietario exclusivo del bien o de la parte del bien que le toque materialmente. 2.- Reunin de todas las cuotas partes en un solo propietario. Es el caso de que uno de los copropietarios adquiera las acciones y derechos, la parte ideal, de los dems copropietarios. 3.- Destruccin o prdida del bien. Un bien se destruye cuando deja de existir como tal no pudiendo ser utilizado para los fines pertinentes, por ejemplo, la destruccin de una casa en un terremoto. Un bien desaparece, cuando, sin destruirse, no es posible ubicarlo o rescatarlo, como por ejemplo, cuando cae una joya al mar. En ambos casos deja de existir la copropiedad. 4.Enajenacin del bien a tercero. Al ponerse de acuerdo los

copropietarios y vender al bien o bienes en copropiedad a un tercer, se consolidan en este las cuotas partes, por lo que deja de existir la copropiedad. 5.Prdida del derecho de propiedad de los copropietarios. Si son vencidos en juicio., por ejemplo, respecto del derecho de copropiedad que tenan, se extingue la propiedad. - PACTO DE INDIVISIN. Conforme al art. 993, copropietarios pueden celebrar pacto de indivisin por un plazo no mayor de cuatro aos y renovarlo todas las veces que lo juzguen conveniente, especificndose que el pacto de indivisin que consigne plazo se presume que es por cuatro aos y para que se produzca efectos contra tercero, el pacto de indivisin debe inscribirse en el registro correspondiente. Si median circunstancias graves, el juez puede ordenar la particin antes del vencimiento del plazo. En determinadas circunstancias, el pacto es necesario, como en ^momentos de crisis econmica o de devaluacin temporal de algn bien o bienes 0 cuando uno de los condminos es menor de edad pero prximo a llegar a la mayora, por ejemplo.

La

indivisin No

es

un

estado ser

que

funciona e

como

la

antecmara La doctrina

de no

la lo

particin.

puede

permanente

indefinido.

considera as, ya que perjudica el derecho de los propios copropietarios, a no permitrseles disponer y administrar correctamente el bien. El pacto (convenio de indivisin puede ser establecido por acto (bilateral o unilateral (testamento).

La medianera constituye .modalidad o matiz de la propiedad comunitaria o copropiedad, que se materializa sobre los elementos que la componen (paredes, cercos, zanjas o similares) eje modo que cada propietario del predio contiguo tiene un derecho de uso comn, dentro de un permanente estado de indivisin forzosa. Conforme al art. 994, las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen comunes, mientras no se pruebe lo contrario. CARACTERSTICAS DE LA MEDIANERIA: a) La existencia de materiales demarcatorios entre dos predios. b) Su uso comn por parte de los propietarios contiguos. Se permite, entre otras cosas, la instalacin de soportes, enredaderas y afines. c) La existencia de un permanente estado de indivisin forzosa, siendo por lo tanto una excepcin a lo prescrito por el art. 984 (obligatoriedad de la particin). DERECHOS DE LOS COLINDANTES: Estando a lo dispuesto por el art. 995, si la pared que separa los predios se ha Levantado en terreno de uno de ellos, el vecino puede obtener la medianera pagando la mitad del valor actual de la obra y del suelo ocupado. En tal caso, puede pedir la supresin de todo lo que sea incompatible con el derecho que le da la medianera. Son condiciones para que tenga lugar la adquisicin del derecho medianero: Que entre los predios exista un elemento demarcatorio propio edificado en terreno de uno de los colindantes Que el otro colindante tenga inters de adquirir la medianera, para lo cual deber abonar la mitad del valor del suelo y de los gastos de construccin. Este valor deber ser el actual.

FACULTADES DE LOS MEDIANEROS: Todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la pared medianera y servise de sta sin deteriorarla, pero no puede abrir en ella ventanas y claraboyas. As lo establece el art. 996 C.C. LEVANTAMIENTO DE LA PARED MEDIANERA: Cualquier colindante puede levantar la pared medianera, siendo cargo los jumento Que de el gastos la de la reparacin de la pared de de su y cualesquiera otro que exigiera medianera, quien la sin requerir pudiendo el el

la mayor altura, conforme lo establece el art, 997 C.C..La ley permite el altura sea consentimiento del vecino, determinando los siguientes efectos: exceso bien propio levanta, colindante adquirir la medianera sobre dicho exceso, de conformidad con el art. 995. Todos lo gasto que sean inherentes a esta elevacin corrern por cuenta de quien ejercita el derecho de levantar la pared. Los gastos de conservacin de construye. CARGAS DE LA MEDIANERA: De conformidad (en con de el la art. pared 998, los colindantes la a no ser deben que contribuir reparacin renuncien a a o la prorrata partes iguales) para conservacin, la mayor altura sern de cargo de quien

reconstruccin

medianera,

medianera, o no hagan uso de ella. EL USUFRUCTO Origen y concepto. El Usufructo es una institucin conocida desde la antigua legislacin romana. Se le contemplaba bajo el concepto genrico de las servidumbres personales, que inclua el uso y la habitacin Jos Puig Brutau sostiene que el usufructo naci en Roma para "corregir el deficiente derecho sucesorio del cnyuge suprstite", en consecuencia su origen se encuentra vinculado al derecho sucesorio y, particularmente, a la figura del legado, ya que procuraba dotar de medios de subsistencia a una persona (generalmente la viuda), pero sin hacerla responsable de la

gestin de los herederos. Paulo, en el Digesto, define al usufructo como el derecho de usar y disfrutar una cosa ajena dejando a salvo su substancia de lo que se puede apreciar, que este derecho tiene dos conceptos bsicos: 1) un criterio positivo consistente en usar y disfrutar; y 2) otro negativo consistente en conservar la substancia de la cosa, es decir, abstenerse de alterarla. En la Edad Media esta figura se acrecent y tom variadas formas, dentro del acrecentamiento de las desmembraciones del derecho de propiedad, en razn a que la propiedad estaba reservada para el Seor Feudal, quien otorgaba el uso de la tierra. Sin embargo ello trajo consigo atraso en el desarrollo econmico, trabando la circulacin de la riqueza, ya que, el Seor era el nico que tenia la propiedad de la tierra, no siendo de interese para los sirves que tenan el dominio til de la misma, efectuar mejoras. En cuanto a su definicin, hay unanimidad en la doctrina, siendo la definicin de Albadejo la que nos parece ms acertada: es el "derecho real a disfrutar completamente una cosa ajena, sin alterar su modo de ser". Asimismo es importante la definicin de Salvat, quien dice que "el usufructo es el derecho real de usar o gozar una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal de no se altere su sustancia". Disposiciones Generales. Nuestro C.C en BUS arto, del 999 a] 1005, seala un conjunto de normas generales que son las siguientes: CONCEPTO EN EL C.C: El art. 999 del C.C. conceptualiza al usufructo manifestando Agrega que que pueden "confiere excluirse las del facultades usufructo de usar y disfrutar y temporalmente un bien ajeno. determinados provechos utilidades, lo que autorizara al propietario a otorgar el usufructo sobre las cosechas y no sobre los animales y sus crias, en un mismo predio rustico. Asimismo, Expresa el misma artculo que el usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes no consumibles, salvo lo dispuesto por los arts. 3018 a 1020, esto, es, al dinero y crditos, lo que configura el cuasi usufructo. FORMAS DE CONSTITUCIN: Conforme al art. 1000 del C.C, el usufructo se

constituye: (a) por ley: por ejemplo en los casos del inc. 8 del art. 123 del C.C, sobre usufructo de los padres sobre los bienes de sus hijos sobre los que ejercen la patria potestad, o tambin C.C. sobre usufructo de la viuda autosostenerse. b) Por Contrato o Acto Jurdico Uni1ateral. cuando el propietario lo conceda, a titulo oneroso o gratuito sea porque se pague un precio por el usufructo o porgue se otorgue a ttulo de donacin o legado, c) por testamento: generalmente a titu1o de1egado, ya que los herederos forzosos del testador sern propietarios incluyndose en ella el derecho de uso). TEMPORALIDAD temporal del PLAZOS: El art. puesto 1001 que del de C.C, otro establece modo el carcter la que un no el caso esta en del art. 732 del condiciones de

usufructo,

significara

inexistencia re la propiedad. El plazo del usufructo es de 30 aos, salvo el caso de bienes monumentales de propiedad del estado, donde se prolonga a 99 aos, plazos que se han establecido arbitrariamente, en consideracin a dicha temporalidad. TRANSMISIN DEL USUFRUCTO: Como corresponde a su naturaleza de derecho real, el usufructo al puede ser sea transferido, de carcter salvo cuando se o hubiese en el prohibido constituirse, personalsimo,

usufructo legal. EN CASO DE EXPROPIACIN: El art. 1003 establece que el valor pagado por efecto de la expropiacin ser el que remplace al usufructo vigente, debiendo entenderse que ha/ una distribucin proporcional entre el usufructuario y el propietario, lo que implica su extincin. USUFRUCTO DE LOS PADRES Y EFECT0S LEGALES: El art. 1004 obliga a los padres a devolver la mitad de los ingresos obtenidos renovables; y el art. 1005 establece de bienes no por que el usufructo se rige

su acto constitutivo y supletoriamente por lo que dispone el C.C.

DERECHOS Y OBLIGACIONES QUE NACEN DEL USUFRUCTO. DEL NUDO PROPIETARIO: DERECHOS: Facultad de enajenar el bien. Derecho a los frutos pendientes al cesar el usufructo. Facultad de pedir que se explote normalmente el bien y que se conserve la sustancia del bien. Derecho de exigir la devolucin del bien fructuario.

OBLIGACIONES: Obligacin de reembolsar la mejoras. Obligacin de abonar los gastos invertidos en los cultivos pendientes al cesar el usufructo.

DEL USUFRUCTUARIO: DERECHOS: Usar y disfrutar del bien. De percibir sus frutos. A entrar en posesin. Facultad de explotacin (administracin) del bien fructuario. Facultad de enajenar el usufructo. Facultad de imponer gravmenes al bien fructuario. Derecho a usar el bien aunque se desgaste. Derecho de retencin.

OBLIGACIONES: Nacen en tres momentos: Obligaciones ANTES de la toma de posesin del usufructo: Realizar el inventario al entrar en posesin y verificar la tasacin de los bienes muebles Otorgar garanta. Obligacin de pagar rentas, tributos y pensiones

Obligaciones DURANTE el ejercicio del usufructo: Obligacin de conservar la sustancia del bien.

Obligacin de goce y explotacin normal. Obligacin de efectuar las reparaciones derivadas de su uso. Obligacin de efectuar mejoras. Obligacin de pagar la hipoteca o el inters que esta devengue.

Obligaciones AL EXTINGUIRSE SU DERECHO: Obligacin usufructo. El usufructo responde por lo deterioros del. de restituir el bien cuando termine su derecho de

CLASES. En principio y en el derecho Universal, se considera que hay dos especies de usufructo: Usufructo perfecto y u8sufructo impoerfe3ctoo cuasiusufructo. Nuestro Cdigo no hace tal distincin. El usufructo prefecto reviste varias clases. Ya hemos mencionado algo al respecto al ocuparnos de las formas de constitucin del usufructo. Son las siguientes: CONVENCIONAL: Cuando caso, surge por Las del acuerdo reglas del de Acto dos o ms personas. Se regir en tal Jurdico y de las Obligaciones y

Contratos. Tambin TESTAMENTARIO:

puede ser a ttulo gratuito.

El que se instituye por Testamento. Esta ha sido la forma originaria del nacimiento del usufructo, en especial a favor de la viuda. LEGAL El que se esta clase instituye por mandato expreso de usufructo, los de la ley, son ejemplos de establecidos en los arts. 423 y 732 del

C.C., ya mencionados. Acciones que puede ejercitar el usufructuario. Considerando al usufructuario tambin como un poseedor, ste tiene derecho a las acciones interdictales y posesorias, que hemos estudiado

oportunamente, a las que nos remitimos.

EL CUASIUSUFRUCTO La doctrina constituirse aquel y la sobre legislacin. Comparada toda clase de admite que el usufructo En tal sentido, por el definido Salvat puede cuasi como bienes.

usufructo o "usufructo imperfecto", es que recae "sobre cosas consumirlas o cambiar su substancia". Existe discusin y discordancia en

que el usufructuarlo no

puede gozar sin

la

doctrina

respecto

de

la que

naturaleza jurdica del tratndose de de mismos. As,

cuasiusufructo, pues hay quienes consideran

bienes consumibles, realmente se

transfiere la propiedad al 1020, admite el cuasi el

En nuestro C.C., Los arts. del 1018 constituye usufructo sobre

usufructo de dinero y crditos. si se una cuenta de ahorros, usufructuario tendr derecho a percibir los intereses que Le mismo suceder con los crditos. sta genere.

El usufructo sobre un crdito supone que el constituyente sea acreedor de un tercero, quien le debe una suma determinado. Por este usufructo el mencionado acreedor-constituyente cede al usufructuario los frutos del bien, o sea los intereses que genere dicho crdito. En este segundo caso de cuasiusufructo el usufructuario tiene derecho a hacer uso de las acciones legales pertinentes para el cobro de dicha renta o intereses, as como las acciones que impidan la extincin del mismo crdito. EXTENSIN Y MODIFICACIONES DEL USUFRUCTO. CAUSALES DE EXTINCIN: El art. 1021 del C.C. establece que son stas las siguientes: 1.- El Cumplimiento de los plazos, ya sea ste de 30 o 99 aos conforme al art. 1001. 2.- Prescripcin extintiva, por el no uso del usufructo durante 5 aos. 3.- Consolidacin de la propiedad, al reunirse en una misma persona las calidades de usufructuario y propietario. 4.- Muerte o renuncia de usufructuario. Generalmente se establece el

usufructo para beneficiar en vida a una persona, la viuda por ejemplo, presentndose una situacin similar de extincin si el usufructuario renuncia a su derecho. 5.- Destruccin o prdida total del bien. Sin el bien u objeto del usufructo es imposible el ejercicio de este derecho. 6.- En caso de abuso, deterioro o perecimiento del bien, etc., por causa del usufructuario, el Juez puede declarar la extincin del usufructo. Si el usufructo se constituy en favor de varias personas sucesivamente, se extingue al morir la ltima de stas. Si la constitucin fuera en favor de varias personas conjuntamente, al fallecer una las dems adquieren su derecho en conjunto, e igualmente se extingue este usufructo al fallecer la ltima de stas. MODIFICACIONES DEL USUFRUCTO: Si se destruye el bien por causa de tercero, la indemnizacin que pague ste se convertir en objeto del usufructo. Si el bien materia del usufructo estuviera asegurado y se destruye, la indemnizacin pagada por la Cia. de Seguros se convertir en materia del usufructo. Por otro lado, si solo se destruye en parte el bien, el usufructuario conservar su derecho sobre lo que quede. Finalmente, si el usufructo se constituy sobre un fundo y una edificacin dentro de l, al destruirse el edificio solamente, se conserva el derecho de usufructo sobre el suelo y los materiales del mencionado edificio (se trata de una perdida parcial similar al caso anterior).Si el usufructo existe solamente sobre un edificio se destruye, se extinguir el usufructo. USO Y HABITACIN Derecho de Uso: Antiguamente se ha entendido al uso como el derecho real que faculta al beneficiario para utilizar un bien ajeno, pero excluyendo el disfrute del mismo, o sea, la percepcin de los frutos. Se trata de un "uso sin disfrute". Salvat sostiene que "en el derecho moderno, el derecho de uso comprende no solamente la utilizacin de la cosa (el "ius utendi"), sino tambin el derecho a los frutos (el "ius fruendi"), solamente que ste ultimo derecho se encuentra restringido dentro de ciertos lmites."

Se trata de un usufructo restringido, en el cual el "ius fruendi" queda limitado a las necesidades del usuario y su familia. Derecho de Habitacin: Es el mismo de ella pera uso. habitacin derecho de uso cuando del derecho ste recae sobre una vivienda o parte del derecho el derecho de de de uso, en servir de morada. Es un caso particular

A diferencia

est excluida la posibilidad del disfrute.

A este respecto el art. 1027 del C.C., establece que "Cuando el derecho de uso recae sobre una casa o parte de ella para servir de morada, se estima constituido el derecho de habitacin". Reglas a que estn sometidos estos derechos. El art. 1026 del C.C., expresa que "El derecho de usar o de servirse de un bien no consumible se rige por las disposiciones del ttulo anterior, en cuanto le sean aplicables. Es decir que el liso y la habitacin se rigen por las realas del usufructo. Por otro lado, el art. 1029 del C.C., establece que los derechos de uso y habitacin transferir personas. Duracin. En aplicacin de lo dispuesto por el art. 1026 ya mencionado, la duracin del uso y la habitacin, puede ser de 30 aos entre particulares y de 99 aos si se trata de bienes monumentales de propiedad estatal, como lo establece el art. 1001 en el caso de usufructo. DERECHOS Y OBLIGACIONES. De conformidad con la misma disposicin emanada del art. 1026 del C.C., los derechos y obligaciones, tanto del propietario o constituyente del uso o habitacin, como del usuario son los mismos que corresponden al usufructo y que ya hemos mencionado oportunamente. Merece atencin lo dispuesto por el art. 1028 del C.C., conforme al cual los derechos de uso y habitacin se extienden a la familia del usuario, salvo disposicin distinta. Es decir; que estos derechos estn restringidos en el disfrute a lo que sea necesario para la subsistencia no o pueden ser ni materia gravar de ningn acto jurdico, en favor salvo de la consolidacin. Es decir que, a diferencia del usufructo, no se puede disponer, estos derechos otras

de la familia y que pueda ser aprovechado nicamente por ella. LAS SERVIDUMBRES Es este un instituto jurdico que data del Derecho Romano, donde se entenda como "una calidad impuesta a la cosa por la cual alguien disminuy su derecho y acrecent el de otro, como lo sostiene Ulpiano. En la poca de los glosadores fue parte del Digesto, confundindose con el uso y habitacin. prediales, En la revolucin evitar el francesa retorno fue de excluido las de las relaciones feudales. En el derecho moderno ha ampliado sus fronteras al derecho pblico, como el C.C. de Colombia, donde se establece para dar derecho a los navegantes y pescadores a hacer uso de las riberas de los mares y ros, denominndose servidumbres de uso pblico y escapando a la concepcin tradicional de stas. Definicin. Se entiende de por servidumbre, que segn lo a expresa un Max Arias Shereiber, La aquellos derechos reales con los que se grava y limita a un predio en beneficio otro corresponde propietario distinto. limitacin podr ser temporal o perpetua y adoptar los ms diferentes matices, positivos como negativos. Nuestro C.C. en su art. 1035, define a las Servidumbres manifestando que: "La ley o el propietario de un predio pueden imponerle gravmenes en beneficio de otro, que den derecho al dueo del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueo de ste el ejercicio de alguno de sus derechos." CARACTERES JURDICOS. De las definiciones mencionadas se desprende que son caractersticas de este derecho: 1.2.Se trata de derechos reales, sobre predios exclusivamente, rsticos o urbanos. Requieren la existencia de dos predios. beneficia a otro predio No denominado dominante. ser materia de actos Representan una limitacin o carga) sobre un predio denominado sirviente. Dicha carga 3.Son derechos accesorios. pueden para concepciones

independientemente de los 4.5.Por regla Por regla propietarios, salvo temporales. 6.- Puede manifestarse 7.- Son indivisibles. 8.- Generan una predio sirviente. 9.Deben prestar

predios de

donde se originan. de ambos pero predios es de puede pactarse distintos que sean

general, la propiedad el caso son general

del art. 1048. perpetuas

de formas

diversas a

criterio de las partes, en

actos positivos o negativos. obligacin de no hacer de parte utilidad, ya que de no del propietario del ser as no habra

justificacin para que exista. 10.- No puede constituirse servidumbre de otra servidumbre, lo que deriva de su carcter accesorio. CLASES En el Derecho Romano se distinguan solo dos personales, que reales o clases de servidumbres: en el usufructo, uso que modernamente se 1.- Las Servidumbres y habitacin, y, 2.Las servidumbres prediales, las conocen como servidumbres. Sin embargo, el desarrollo de este instituto y su vinculacin con el derecho pblico han establecido las siguientes clases: 1.- Voluntarias y Legales: Son las que estn referidas en el art. 1035 del C.C. 2.3.Rsticas y Urbanas. Afirmativas y Negativas. De hacer o de No Hacer. han derivado

4.- Continuos y discontinuas. Estas ltimas seran, por ejemplo, las de paso, de toma de agua, pastaje, etc. 5.- Aparentes y no Aparentes. Las primeras seran las que se pueden apreciar a simple vista. Las no aparentes seran, por ejemplo, la que obliga a no construir a mayor altura para permitir la mejor vista del paisaje. CONSTITUCIN. COMO SE ADQUIEREN LAS SERVIDUMBRES. Conforme lo establece el art. 1035 C.C, se constituyen o adquieren las

servidumbres por disposicin de la ley o por convenio o contrato entre los propietarios de los predios involucrados. El art. 1040, establece adems, que las servidumbres aparentes se pueden adquirir por prescripcin, conforme a las reglas de la misma. Extincin de las servidumbres. 1.2.3.4.5.Si son temporales, por el vencimiento del plazo o del cumplimiento Por el cumplimiento de una de las condiciones o elementos de la condicin. esenciales del contrato, en el caso de las servidumbres convencionales.

Por acuerdo de los propietarios de ambos predios. Por la imposibilidad de ser utilizadas. Por prescripcin extintiva o no uso, conforme destruccin total de lo seala el art.

1050 C.C. 6.- Por suelo. 7.Por la modificacin de la disposicin de los inmuebles. Por un inmueble ejemplo si el propietario del predio dominante adquiere cercano por donde tenga 5.Por perder salida, se extingue la el la propiedad constituyente de cualquiera de los dos predios, no salvo las servidumbres referidas al reviviendo con la reedificacin,

servidumbre de paso. la servidumbre.

HIPOTECA Concepto. El C.C. en su art. 1097 concepta a la hipoteca de la siguiente manera: Por la hipoteca Be -afecta un inmueble en garanta del cumplimiento de cualquier obligacin, propia o de un tercero. La garanta no determina la desposesin y otorga al acreedor los derechos de persecucin, preferencia y venta judicial del bien hipotecado. Se denomina hipoteca al derecho real de garanta que grava uno o ms inmuebles, sin que haya tradicin, concediendo al acreedor el derecho de solicitar su venta al vencimiento del crdito si ste no es pagado y con prescindencia de quien fuera su propietario en ese momento, para hacerse pago con el precio, preferentemente a otros acreedores del mismo deudor. CARACTERES: Adems de los que corresponden a los derechos rea1es de

garanta: a.- No hay tradicin, b.- Tiene publicidad registral, deben ser inscritas, c.Su especialidad, esto es, que el inmueble afectado debe individualizarse; a cual bien alcanza el gravamen y debe inscribirse en cada caso, debe precisarse el monto de la obligacin, sus intereses y tambin la hipoteca responde por los gastos y costas del juicio. d. Exclusividad: so1o sobre inmuebles. e.- Extensiva: sobre los accesorios del bien. IMPORTANCIA Y ORIGEN Viene del vocablo griego "hypoteca". Aparece en Grecia y es perfeccionada en el Derecho Romanos Nace ante la necesidad de superar, el problema que se originaba en la prenda donde los bienes muebles se entregaban, y que generalmente eran las herramientas y productos del deudor, no podan ser usados por ste. Asi, en Roma se creo la figura de ingresar los bienes prendados a terrenos de propiedad del acreedor en los que trabajaba el deudor, pagando una renta, sin necesidad de entregar los bienes prendados a dicho acreedor. Esta figura que inicia el desarrollo de la hipoteca estaba muy ligada al arrendamiento y a la prenda. Seguidamente, se crea el derecho del acreedor de ser puesto en posesin de los bienes ingresados a los terrenos, en caso de incumplimiento de pago del arriendo. Finalmente, se da alcances ante terceros sobre esta modalidad, esto es, preferencia al acreedor. La hipoteca romana__tenia deficiencias regstrales, ya que no exista publicidad, perfeccionndose poco a poco y en varios siglos adelante, con la aplicacin de las concepciones regstrales germanas, otorgndose seguridad y publicidad a los acreedores. Entendemos que la hipoteca se consolidad conjuntamente con la aparicin de] Sistema Registris y que sin l, la hipoteco no podra ser como la entendemos ahora. La hipoteca es un importantsimo instrumento para facilitar el crdito, y de ese modo contribuye al desarrollo econmico. Es usada corrientemente por las persona; naturales, tomando mayor importancia en el Crdito bancario y financiero.

- DISPOSICIONES GENERALES. REQUISITOS Conforme al art. Asimismo, el 1.1090 del C.C., la hipoteca del mismo se constituye por escritura pblica, bajo sancin de nulidad. art. 1099 cuerpo legal seala taxativamente est autorizado para ese obligacin determinada o o determinable y se debe recaer sobre cuales son los requisitos efecto conforme a ley. 2.- Que 3.- Que asegure el cumplimiento de una determinable. el gravamen sea de cantidad determinada el art. 1100, la hipoteca inscribo en l Reg. de Prop. Inmueble. Igualmente, conforme inmuebles especficamente determinados. - RANGO DE LAS HIPOTECAS. Conforme al art. 1112 del C.C.: Las hipotecas tendrn preferencia por razn de su antigedad conforme a la fecha del registro, salvo que se ceda su rango."Esta disposicin se complementa con el art. 1113, conforme al cual" No se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con segn con segunda y ulteriores hipotecas. De este modo se crean diversas rangos en las hipotecas, conforme a su antigedad. CESIN DE RANGO Previamente anotamos que le cesin de rango de la hipoteca consiste en que el acreedor hipotecario transfiere su crdito como cederte, a otra persona, como cesionario. El cesionario se subroga o substituye en todos los derechos del cedente o primer acreedor. Se hace por escritura pblica y se inscribe en RR PP. El deudor debe consentir. Esta regulada por los arts. del L206 al 1217 C.C. La cesin de rango de hipoteca consiste en que habiendo, varios acreedores, uno que sea preferente, pospone su derecho en favor de otro acreedor que no es preferente. El art. 1114 del C.C. dispone que "El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario. Para que la cesin produzca efecto contra el deudor se requiere que ste la acepte o que le sea comunicada fehacientemente". para la validez de la hipoteca:

Que afecte el bien al propietario o quien

REDUCCIN DE LA HIPOTECAS. Los arts. 1115 y 1116 del C.C., se refieren a la reduccin de la hipoteca, la que puede presentarse en dos casos: a.- Reduciendo el monto de la hipoteca, esto es, hasta que suma esta afectado el bien. b.- Reduciendo los bienes afectados, en el caso de que fueran estos varios. Se trata de una reduccin concertada libremente por las partes en los casos en que la deuda haya sido amortizada en gran parte. El ltimo de los dispositivos mencionados est referido al caso contrario, esto es, cuando, pese a la significativa reduccin de la deuda, el acreedor no acceda a reducir la hipoteca. Ello afectarla al deudor que de otro modo no podra afectar el bien o bienes con otra hipoteca y conseguir un nuevo crdito. En tal caso deber recurrir al Juez competente, quien tramitar la demanda como incidente. Lo mencionado hace concluir en que es factible tambin el aumento o ampliacin de las hipotecas, cuando se obliga el deudor a una suma mayor ante el mismo acreedor, lo que aumenta el monto de la hipoteca, pudiendo ser el caso tambin que se constituya sobre otro u otros inmuebles. EFECTO FRENTE A TERCEROS Preferencia excepciones laborales y del se acreedor dan en hipotecario a frente y a otros cuando y acreedores. existan tratndose Las de casos excepcionales leyes crditos

fiscales,

conforme

especiales

personas jurdicas generalmente. El art. 1117 del C.C, establece adems la forma en que debe proceder al acreedor ante la falta de pago, con la accin personal contra el deudor, o la accin real, contra el tercero adquiriente del bien hipotecado. Refiere dicha norma que el uso de una accin no excluye la otra. De cualquier modo, an cuando el bien haya sido vendido a tercero y ste se encuentre en poder del bien, la hipoteca debe ejecutarse.

CLASES DE HIPOTECAS: A).- HIPOTECAS LEGALES Son hipotecas establecidas por el C.C. que operan automticamente si se dan las condiciones o supuestos que establece el art. 1118 C.C. Dicha norma establece que: "Adems de las hipotecas legales establecidas en la ley, se reconocen las siguientes: 1.2.La La del del inmueble inmueble enajenado para sin que su precio o haya sido se pagado haya totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero. cuya fabricacin reparacin el contratista y por el ment

proporcionado que el

trabajo o materiales por

comitente se haya obligado a pagarle.

3.- La de los inmuebles adquiridos en una particin con la ob1igacin de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios. Estas hipotecas se inscriben de oficio por el Registrador y no requieren de otra escritura pblica ya que emanan del documento respectivo. As lo establece el art. 1118: "Las hipotecas legales a que se refiere el articulo 1118 se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultneamente con los contratos de los cuales emanan. En los dems casos, el derecho del acreedor surge de la inscripcin de las hipotecas legales en el registro. Las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas, pueden exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripcin. B).- HIPOTECAS SABANA: Conforme se ha referido en la doctrina nacional, la hipoteca general tambin denominada sabana es aquella que es constituida por una persona natural o jurdica a favor de un acreedor bancario para garantizar operaciones de mutuo pasadas, presentes y futuras, es decir las que se hayan contrado y las que por cuestin de las operaciones comerciales habituales puedan desembolsare o concretarse en el futuro. Todas las operaciones y todos los desembolsos sern garantizados mediante una nica garanta que abarcara todas las operaciones. Jurisprudencialmente (sabana) cuando ha se ha expresado constituida de que la hipoteca es abierta crditos sido para garantizar los

otorgados o los que ser otorguen en el futuro.

La hipoteca sabana se pacta siempre a favor de una entidad perteneciente al sistema financiero, as mismo podr garantizar crditos futuros; es decir aunque no exista la obligacin principal, la hipoteca subsistir. La garanta sabana tiene como sustento legal lo regulado en los artculos 1104 del Cdigo Civil y 172 de la ley N26702 Ley General del sistema financiero y del Sistema de seguros y Orgnica de la Superintendencia de Banca y seguros.

EXTENSIN DE LA HIPOTECA Conforme al art. 1101 de C.C, la hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del inmueble y a sus accesorios. Inclusive a las Indemnizaciones por seguros y al pago de la expropiacin, salvo pacto distinto. Esto concuerda con le establecido en los arts.887 a 889 del C.C, que expresan que las partes accesorias de un bien siguen la suerte del bien principal. As, la hipoteca se extiende a las mejoras, salvo las de recreo que puedan, retirarse, y a las contracciones efectuadas en el inmueble, an despus de constituida la hipoteca. EXTINCIN DE LA HIPOTECA El art. 1122 del C.7, establece los casos en que se acaba la hipoteca: 1.- Extincin de la obligacin que garantiza. 2.- Anulacin, rescisin o resolucin de dicha obligacin. 3.- Renuncia escrita de del acreedor, por Esc. Pbl. 4.- Destruccin total del inmueble. 5.- Consolidacin. 6.- Por novacin. 7.Por sentencia de liberacin (pagada la deuda no se levanta la hipoteca p.e.) Se puede agregar cmo caudal de extincin a. la prescripcin de la accin (inc. 1 art. 2001 C.C). Por remate del inmueble hipotecado en caso de incumplimiento de la obligacin principal.