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Commission de rflexion AMO - Habitat

Le Grand Paris, habiter la mtropole

Ce rapport sinscrit dans une dmarche de lAMO visant questionner les acteurs publics et privs, matres douvrage et matres duvre, sur le rle et le sens de lhabitat dans la mtropole parisienne en ce dbut de sicle. Engag depuis dbut 2012, cette dmarche a permis de crer une synergie entre diffrents acteurs de lacte de construire lhabitat dans la mtropole. Au fil des dbats et des exemples sont apparus de nombreux dysfonctionnements et questionnements sur ladaptation de nos habitudes aux besoins rels de nos contemporains. Ce rapport marque une tape dans la contribution dAMO au dbat public sur lhabitat. Nous pensons quune seconde tape de dialogue serait essentielle en compltant notre groupe par dautres dcideurs publics et acteurs privs.

Les acteurs ayant particip la rflexion : Bertrand AVRIL Matre douvrage Pierre CHOMETTE Architecte Annabelle FERRY Architecte Bertrand LEMOINE AIGP Louis MOUTARD Architecte Alain NICOLE Groupe Plurial Pierre PAULOT Immobilire 3F Oriane PICHOD Association Solidarits Nouvelles pour le Logement Jean RIZET Groupe ARC Promotion Jacques SINIZERGUES Sefri-Cime Promotion

Ce dialogue a permis de questionner les uns et les autres sur lvolution de leur mtier, sur ladaptation des rgles, coutumes et usages sur lhabitat, et dengager quelques pistes de rflexion sur le rle de lhabitat mtropolitain comme un des pivots de la socit contemporaine.

2 Le Grand Paris, habiter la mtropole - Juin 2013

Habiter la mtropole Constats partags, problmatiques et pistes de rflexion


Parler du logement ou parler de l'habitat c'est comme parler de la construction et parler d'architecture La notion dHabitat sest rvle indissociable de 4 grands axes de rflexion tout au long des changes : 1. Un projet de ville, avec ses quilibres conomiques et politiques, publics et privs. On ne sait pas se loger, on ne sait plus se loger ; le parc social cest quoi ? Le logement social, cest quoi ? quel financement du logement ? Le logement est-il une cration de valeur ? de laide la pierre, laide la personne lhabitat, un bien marchand ? Lhabitat, une dynamique conomique et politique ? Le 1% logement (le Lchelle du programme et lconomie dchelle, le retour du logement de masse ? regroupement des CIL 1% finance lANAH=> finance lamlioration)

2. Un cadre de vie, savoir lenvironnement, les quipements, les servicesqui entourent le logement Le stationnement les parties communes un espace oubli , que sont devenus les LCR ? Le cot du foncier dans le logement, cest quoi ? Les charges dans lhabitat (charges = plus que le loyer)

3. Des modes de vie, savoir qui sont les usagers des logements, leurs besoins, leur envies et leurs contraintes, on peut parler de matrise dusage Habitat adapt aux socits plurielles ? (gnrations, culture, etc.) Lquipement de lhabitat

4. Des temporalits et des mobilits lies aux diffrents cycles de vie et de la Ville Lhabitat dans cette socit en mouvement, cest quoi ? La rversibilit dans le logement, cest quoi ?

3 Le Grand Paris, habiter la mtropole - Juin 2013

Un projet de Ville
Alors que la crise du logement concerne une grande majorit de la population nationale urbaine et rurale, faut-il encore appeler logement social une programmation de logement pour laquelle depuis 2009 les oprateurs publics, SA ou offices dhabitat, s'engagent sur des projets exclusivement financs par des prts bancaires classiques, comme pour les oprateurs privs de l'habitat ? Appliquer les normes de la loi SRU de 20%-25% de logements sociaux dans les villes et agglomrations de France concerne en ralit l'application et l'utilisation d'un systme de prts, plupls-plai, aux oprateurs publics SA ou offices. Ne faut-il pas largir le champ de cette programmation d'habitat l'ensemble des oprateurs d'habitat, sous rserve qu'ils programment, construisent, et/ou vendent et grent un habitat intelligent, adapt, conome, et bien situ par rapports aux mobilits, services et quipements ? A des prts bancaires sont associes des surfaces habituelles et normes d'appartements, de maisons. Ne faut-il pas adapter ces surfaces la ralit des situations physiques, situation dans la ville, niveau d'quipement, de services, etc. ? Il y a 4,3 millions de logements publics en France pour 65 millions d'habitants ; il y en a 2,3 millions au Japon pour le double de population. Pour rester sur notre thme habiter la mtropole , outre les 3 secteurs de classement qui fixent un prix de sortie de m2 de logements, comme les zones 1 6 des mobilits, on peut se poser la question de l'opportunit de garder cette classification.

Le nouveau zonage
LIDF et Paris Capitale sont un march trs spcifique de lhabitat en France et ncessite une refonte des pratiques et des usages dans la conception, le montage, le financement, lconomie, et la gestion de lespace habit de la mtropole. Dans ce cadre, notre rflexion associant matrises douvrage publiques et privs, office et SA dHLM, collecteurs,.., dchelles trs diffrentes, et concepteurs, nous a amen rappeler les rgles daujourdhui, depuis la conception amont dun projet jusqu la gestion et lexploitation dun immeuble, dune parcelle, dun quartier. Cette rflexion tmoigne dun dysfonctionnement trs important entre la demande et loffre, entre la conception et la matrise douvrage, entre lconomie de construction dun btiment et son exploitation, entre la valeur dun lieu et la valeur locative. Le sujet de lhabitation des hommes et de son rapport son environnement conomique et social, politique, environnemental, nest plus pris en compte dans la pratique de conception, de montage, de financement, de gestion, etc. La notion de crise de lhabitat , exprime depuis le dbut du 20me sicle par les associations, les mouvements coopratifs du logement populaire puis du logement HLM, ont chaque fois dbouch sur une politique urbaine spcifique, que ce soit les Cits Jardins de Sellier en 1900, les Cits de lUrgence de lAbb Pierre, les grands ensembles de lurgence daprs 1962, la politique des grands offices, jusquau 1er choc ptrolier. 4 Le Grand Paris, habiter la mtropole - Juin 2013

Les diffrentes politiques de rnovation urbaine depuis Grenoble et le plan Dubedout en 1975, la procdure HVS (Habitat et Vie Sociale) en 1977, les contrats DSQ (Dveloppement Social des Quartiers) ds 1984, Banlieue 89 , le ministre de la ville en 1990, la LOV et les contrats de ville en 1991, la loi SRU en 2000, la loi dorientation et de programmation pour la Ville et la Rnovation Urbaine en 2003 et la cration de lANRU en 2004, le Grenelle Environnement en 2007 et la loi grenelle I en 2008, . En parallle les politiques publiques de lhabitat, avec les PAP et les APL en 1977, les PALULOS (Prime l'amlioration des logements usage locatif) en 1987, Perissol et la cration du prt taux zro en 1995, le droit au logement opposable (Dalo) et la loi dEngagement national pour le logement en 2008. Avant 1962, politique des ZUP et aide la pierre. Les grands projets de F. Pouillon, Meudon, Point du Jour, etc., expriment une autre faon de crer des quartiers de logements sociaux en Ile-de-France. Dbut de lindustrialisation du btiment, et mise en place des grandes entreprises gnrales. Aprs les derniers grands ensembles de Grigny la Grande Borne en 1967/71 (E. Aillaud, F. Bouygues), les grands projets privs, Elyse 2, Parly 2, Ris Orangis (Balkany), etc., apparaissent. Va se dvelopper ensuite dans le priv les nouveaux villages avec les promoteurs amricains (Kaufman & Broad, Phnix) puis Breguet, Balkany, Barn etc. ; cest cette promotion priv qui va intresser nombre de familles pour habiter des maisons individuelles dans le cadre de laide la personne. 1962 avec P. Delouvrier marque une rupture avec la mise en place des offices avec la CDC et la politique des grands ensemble, la cration de lAFTRP. 1973, 1er choc ptrolier, les premires crises. En 1975, la cration de villes nouvelles avec ses nouveaux habitants, avec laccession la proprit (PAP) dans ces nouveaux villages via le Crdit Foncier, les anciens locataires des grands ensembles deviennent propritaires de maisons individuelles, groupes ou isoles. 1991, la crise de nouveau, la Loi dOrientation sur la Ville, lapparition de la mixit sociale et fonctionnelle, de la ville sur la ville, de la politique de la ville, le recentrage des investissements vers les centres existants. Cration de Paris Rive Gauche, la premire ZAC de France intressant les propritaires fonciers publics (SNCF) lamnagement. Puis politique sociale de gestion du parc immobilier social . En 2004, avec lANRU on dmoli pour reconstruire. En 2008, avec le Grand Paris, le sujet de lhabitat revient associ, complmentaire celui du mouvement et du dplacement. En mai 2010 est cre la SGP, le rseau maill cadenc du rseau rapide se met en place. Une politique massive dhabitat est soutenue de nouveau par lEtat, une production de 70.000 logements par an est affiche.

Comment faire alors?


Dabord dcrypter en 2012 le financement des programmes publics et privs. 5 Le Grand Paris, habiter la mtropole - Juin 2013

Comment trouver du foncier financirement abordable? Comment raccourcir des procdures dinstruction complexes ? Comment dpasser la notion de conception de lhabitat attache une parcelle, un COS, une rglementation non favorable la mixit des usages et la transformation de ce qui existe (parkings, friches industrielles, etc.) ? Comment densifier lhabitat individuel existant ? Comment intensifier lhabitat autour des lieux dchanges existants et futurs ?

Pistes de rflexion
> Sur la question du foncier cher : Piste de rflexion : lemphytose, une des cls pour dissocier la spculation sur un lieu et la valeur dusage dun logement. Soit dtacher le foncier de la ralisation de lhabitat en dissociant la proprit du sol de la proprit dusage. - Exemple Lyon, o la matrise douvrage publique impose tous les promoteurs 20 25% de logements sociaux dans chaque projet. - Toujours Lyon, sur certains secteurs, le PLU donne une charge foncire de rfrence. > Sur la question du mtier damnageur qui tend disparatre : Ceci sexpliquerai dune part par la complexit et la diversit des sujets auxquels lamnageur est confront et doit grer aujourdhui, mais aussi de par les personnes (plus de formations adaptes, plus de ngociateurs fonciers, etc.). > Sur la production de maisons individuelles : - Exemple dun bailleur qui construit peu de maisons individuelles: en IDF 3500 lgts/an dont 60 maisons. Sur le reste de la France, en proportion nen fait que 2 fois plus. Par exemple Arc promotion fait peu de maisons, car il ny a plus de foncier pour cela. - Aujourdhui le beau logement, ce nest pas le logement priv, cest le logement social. > Sur la taille des logements, par exemple entre un T3 parc priv (62 m actuellement et 73m en 1972) et un T3 parc social : - Avant la surface tait corrle la famille, et on a de plus en plus de surface par habitant, car aujourdhui dans le logement, il y a lhabitat familial et lhabitat thmatique. - Il y a plus de sous-occupation dans les logements de certains bailleurs priori que de suroccupation actuellement. - La normalisation des surfaces vivre a t un trs grand progrs social ; il s'avre qu'aujourd'hui on construit des surfaces habitables moyennes plus petites que du temps de la loi Loucheur et que les parties communes de l'immeuble ont disparu. L'clairement des pices d'eau, notamment des sdb et cuisines, des parties communes, n'est plus obligatoire, la VMC s'tant partiellement substitue l'clairement. > Sur la question du terme logement social : Cela na pas dimportance, cela nest pas pjoratif => Il faut que cela redevienne associ lide davances, de linnovation sociale dans le rle de production et financement du logement, rexploiter en permanence.

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Un cadre de vie
Les lus sont frileux quant au fait daccueillir massivement de nouvelles populations avec lincidence sur la ralisation dquipements de proximit (petite enfance, cole, etc.). Les Matrises dOuvrage de lhabitat public sont trs vite dpasses par cette nouvelle ambition. La dernire confrence l'ENPC sur le logement du futur n'a fait qu'exprimer l'volution des matriaux dans l'acte de construire. La rglementation PMR, ascenseurs et BBC n'a fait que renchrir le cot de construction au dtriment de l'espace vivre, partager (parties communes), du rapport de luminosit dans des pices vivre , dans l'amabilit des faades nord pour les voisins, etc. Lhabitat nest pas un programme ou un produit, cest dabord une valeur collective et le reflet dune socit un moment donn.

Comment faire alors?


Comment diminuer ou partager le niveau dquipement li la voiture dans le cot des investissements de lhabitat et comment le grer ? Comment faire fonctionner les rez-de-chausse des immeubles et leurs prolongements avec lespace public ? Comment diminuer les charges de lhabitat ? Comment redonner une silhouette urbaine, une architecture, une fiert dhabiter, un lieu aux habitants des villes ? Comment lhabitat sinscrit-il dans lconomie de la ville, non pas comme une succession et une adjonction de programmes immobiliers, mais comme un pilier fondateur de la socit ?

Piste de rflexion
> Limplantation de lhabitat / les lieux o lon souhaite habiter dans le Grand Paris - Corrlation entre la localisation et la surface ? Pourquoi sommes-nous prt payer plus cher Paris qu Noisy le Grand ? - Dans le Grand Paris, o faut-il faire du logement ? A priori plutt le long des transports. Pourquoi nhabite-t-on pas la Plaine Saint-Denis alors quil y a 90.000 m de bureaux et loffre demploi tertiaire la plus important de ces 5 dernires annes? Pourquoi Arcueil, Clamart, Issy, Boulogne, Montreuil aussi, attirent autant une clientle dhabitation ? 1ers aspects/critres noncs : - le niveau dquipement, de fonctions (ex : le Sud Francilien un bon niveau dquipement) - la proximit de Paris tout de mme, - la mixit du tissu et des fonctions urbaines, la qualit du tissu urbain (ex : gographie : on plut prfre plutt coteaux plaine et plateau), - lenvironnement social, etc. On remarque que tous ces lieux dintensification urbaine que lon imagine et qui attirent aujourdhui sont de la typologie haussmannienne. 7 Le Grand Paris, habiter la mtropole - Juin 2013

O faire cette typologie donc, si cest celle-ci quil faut dvelopper ? Certainement pas partout. De quelle surface a-t-on besoin ? O se trouve alors ce foncier peut-tre disponible pour raliser cette typologie (pas forcment en terme de localisation) ? Cest lide de refaire vivre des gens dans une certaine densit de quartier, et non pas celle de la nostalgie dHausmann, pour ne pas continuer isoler des gens (cf. urbanisme de faible densit des annes 80) et donc ne pas vivre dans une socit isole. > Sur le niveau dquipement : - A une volution de la ville, le niveau dquipement doit faire lobjet dans les programmations des ministres dune ncessaire adaptation, dautant plus que le niveau de service des villes se recentre. - La problmatique de la logistique urbaine est par ailleurs prendre en compte et dvelopper. > Sur la question du stationnement: Le sujet stationnement / habitat est trs important pour plusieurs raisons : - il est li totalement la localisation du logement, - cet espace partag est souvent conflictuel, - il a une part importante dans les charges. Dans les 1ers logements, il ny avait pas de stationnement car peu de voitures. En 1974, on a t oblig de commencer construire des garages, puis le garage est devenu une pice, la voiture est sortie, et est encore plus prsente, loin des lieux de transports en commun. Dans le Paris des annes 50/60, on ralise de grands parkings en priphrie o lon achte une place quand lon construit dans Paris pour obtenir les droits construire. Cette logique perdure. => Le 1er critre pour faire du stationnement reste donc la localisation. Le sujet cest donc la logique mobilit/centralit et lvolution rglementaire notamment des PLU, en cohrence avec les PDU. > Sur la question des charges et des parties communes : - Dans le parc social les charges reprsentent 12% du loyer voire 20% quand le chauffage est compris. A chaque fois on a renchrit les cots dexploitation et de gestion des immeubles : sujet de ces investissements pour baisser ces cots et les charges associes. Ex : la Cit du Design, chauffage 13 inclus dans le loyer, et pour les degrs supplmentaires cest la charge de loccupant. Il faut aussi prendre en compte les abus de la part des Syndics. Se repose galement la question des gardiens dimmeubles et de tous ses avantages, pas seulement conomiques. - Les parties communes : au fil du temps nont fait que se rduire (annexes, celliers, caves, balcons,).

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Des usages et des usagers


Dans la mtropole parisienne, Bertrand Lemoine retrace l'volution de la population de Paris intramuros en 1870 la population francilienne d'aujourd'hui comptabilise en 3 zones, Paris, une 1re couronne et 2me couronne. Paris et la 1re couronne comportent ainsi 8 millions d'habitants, majoritairement concerns par une densification urbaine et une volution des mobilits urbaines. Au sujet des populations mal loges en caravane, sous ou ct des infrastructures, installes dans des dlaisss fonciers, dans les forts franciliennes, est voqu le retour des bidonvilles.

Le long de lA6 2013

La Courneuve, au pied de lA86 Avenue Paul-Vaillant Couturier - 2013

Le desserrement de l'habitat des centres vers les priphries est un phnomne classique de l'effet du retour de l'exode rural de 1955-1975 au profit de la maison individuelle isole, en lotissement, ou en SCI et coproprit horizontale. Depuis 1991, date de la fin du remboursement des premires accessions sociales la proprit, les familles qui se sont implantes dans la 2me couronne de lIDF (10 20 lgts/ha) pensent revenir autour de quartiers quips et denses de la 1re couronne ou se reloger dans les grandes agglomrations franaises, notamment du Sud (Toulouse, Montpellier, Aix-en-Pce, Marseille) et de lOuest. Leffet TGV facilitant cette mtropolisation nationale. De plus, avec le vieillissement de la population de l're du baby-boom, le dveloppement des familles recomposes et le redploiement des agglomrations rgionales, le retour des franciliens de la 2de couronne, conjugu au dpart de parisiens vers la 1re couronne, renforce la pression foncire sur ces territoires compris entre le priphrique et l'A86. La notion de mixit est voque dans le champ du logement. Elle n'existe pas rellement puisquil faut d'abord distinguer 2 champs : - Le logement dit familial, - Le logement thmatique : tudiants, rsidences personnes ges, etc. Au sein mme d'un mme projet il faudrait pouvoir faire intervenir des comptences et responsabilits diffrentes! C'est rarement fait ; tudiants et personnes ges, ou services et commerces, pourraient facilement occuper les RDC, cest compliqu dit-t-on ! Le cycle de la vie des familles et le cycle des villes qui se remplissent et se vident est un perptuel mouvement que lhabitat doit accompagner. Comment faire fonctionner de faon intergnrationnelle lespace de lhabitation ? 9 Le Grand Paris, habiter la mtropole - Juin 2013

Comment faire alors?


Face ces mouvements de population et cette diversit de situation, il est ncessaire de dcrypter les besoins en IDF : Combien de mal logs en IDF et quest-ce que cela veut dire ? Combien de gens dans la rue ? Combien de gens logs dans le parc public ? Combien de gens logs dans le parc priv ? Combien de demandeurs de logements par an dans le parc public et priv ? Quel est le taux doccupation par logement ? Quelle est la dmographie relle de lIDF ? Que reprsente le desserrement familial sur lhabitat (1 famille = 2 logements identiques) ? Que reprsente la population des quartiers (ensemble des ZUS, cf ANRU) ? - Quelles tranches dge habitent ces quartiers ? - Quel taux de chmage dans ces quartiers ? - Quel niveau de formation dans ces quartiers ? - Quel est le niveau de motorisation dans ces quartiers ?

Pistes de rflexion
> Est-ce quon aimerait tre propritaire ou tre locataire finalement ? - Lvidence nexiste pas aujourdhui, cela dpend du logement, si cest pour un beau logement les gens prfrent payer un loyer plutt que dtre propritaire pour assurer son capital retraite, mais en tant endetter. - Sur la mtropole et les endroits hautes valeurs foncire, on se pose donc la question si tout cela encore du sens, est-ce que cest le lieu qui est important pour les gens, dterminant pour lemploi, donc se pose la question sil faut tre propritaire ou locataire. - On est format pour tre propritaire, avec le fantasme de la famille, et tout ce qui sen suit, donc pourquoi ce fantasme et ce risque que lon fait prendre aux gens (les banques deviennent plus prudente ce sujet) ? - Entre locataire social et locataire libre : ne pas trop sloigner du loyer libre dans le social dans les diffrents lieux et quartiers afin de ne pas se dconnecter du march et donc des parcours rsidentiels (pour cela on doit rduire les surfaces dans le social). - Le sujet concerne le foncier de plus en plus difficile capter, et par consquent la ncessaire adaptation des surfaces des logements sociaux, tout en recherchant les pices collectives ou surfaces moindres privatives qui constituent du service en plus. - Il manque donc une catgorie de logement intermdiaire, prix abordable ; il y a une demande qui existe et laquelle il faut rpondre, permettant plus facilement le parcours rsidentiel nouveau. - Concernant la production de logements intermdiaire, ce ne serait pas forcment les institutionnels qui le financeraient, auquel cas on pourrait imaginer bnficier en contrepartie dune charge foncire lgrement infrieure. => Ces dernires dcennies, les pouvoirs publics ont laiss se fabriquer de la spculation. Le parcours rsidentiel et conomique pour rpondre un besoin fondamental, justifie alors dexprimer une politique daide pour cette tranche de population dentre deux. Une politique fiscale doit nouveau tre faite pour rpondre un besoin. 10 Le Grand Paris, habiter la mtropole - Juin 2013

Des mobilits et des temporalits


Les tendances Quen est-il du desserrement de la 2me couronne ? Dans des SCI horizontales avec les nombreuses contraintes de coproprit et de parties communes rnover, les parcelles se regroupent-elles cette occasion ? Comment fonctionne la revente dans ce cadre construit ? Plus value ou moins value? Le Paris intra-muros faiblement habit en terme de niveau doccupation des logements ne cre pas de mouvement de rotation naturelle (patrimonialisation); les procdures de transformation tant par ailleurs trs complexes. Il en est de mme pour le changement daffectation bureau/habitat. La spculation sur cet habitat principal encore non affect par la plus-value renforce cet effet multiplicateur de la valeur du bien. La 1re couronne entre la priphrie et lA86 est depuis lannonce du rseau du Grand Paris Express le territoire le plus sollicit dans la transformation urbaine. Les futures polarits du mtro vont devenir les futurs hauts lieux de la mtropole. Habiter autour du mtro et des ples dchanges, cest comme habiter, Rpublique, Etoile, . dans la ville centre. Mais les habitants de la 1re couronne dont les parents habitaient Paris intra-muros et qui ont t dlogs pour crer les ZAC parisiennes ds les annes 1970/1972, ne peuvent plus rester dans ces territoires de haute pression urbaine et foncire, et prfrent se dplacer 40 ou 50 min de Paris dans des villes historiquement constitues et rvles par les transports ferroviaires, soit Grande Vitesse, soit Transilien, (Reims, Sens, Evreux, Dreux, Chartres, Creil, Meaux, etc.). Ce choix de se dplacer en dehors de la rgion IDF montre quel point lattractivit de laccession sociale en ville nouvelle des annes 1980 ne motive pas ces populations. Les territoires des villes nouvelles sont aujourdhui pour certains des territoires en rnovation urbaine (Cergy Saint-Christophe, les 1ers quartiers de Marne la Valle, Evry, etc.).

Comment faire alors?


L habitat-emploi est donc la seule issue pour viter le parcours encore plus loin des centres et polarits de la ville des habitants les moins favoriss. L habitat-emploi , comme limmeuble mixte, devient aujourdhui la rgle qui permet dviter lisolement, le ghetto, lenclave. Que veut dire immeuble mixte quand il jouxte un haut lieu dchange ? Quest-ce quil veut dire quand il restructure les anciennes routes dpartementales ou nationales ? Quest-ce quil veut dire quand il reprend la place dune friche industrialise du 20me sicle, dun hpital du 19me, dune ancienne zone industrielle rattrape par la mtropole ? Mais comment implanter des immeubles dans des lieux o la gographie, lenvironnement, favorise son implantation, cest la thorie du lieu, du climat, de laccessibilit, qui fonde aujourdhui la carte des lieux o lon a envie dhabiter.

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Pistes de rflexion
> Sur la question de la rotation et du parcours rsidentiel dans le parc social: - En IDF, il y a 15.000 logements vacants dans le parc social, du fait notamment que le systme de rservation pralable, souvent 20 ans, est aberrante (Cil, Prfets, Communes, etc.). => Proposition de passer dune gestion de la rservation en stock une gestion de la rservation en flux pour tous les acteurs locaux. - En IDF, on manque de locatif intermdiaire, qui nexiste plus depuis les annes 70, avant les lois de dfiscalisation de 1986. Remarque : les foncires allemandes investissent dans le logement contrairement la France. => Proposition de crer des foncires mixtes avec : foncires, mutuelles, assurances, HLM, pour SCI locative intermdiaire, avec taxe sur les droits de mutation. => La problmatique ne se pose pas en particulier sur lhabitat dit social, elle doit tre largie sur lhabitat en gnral. Le problme est li un besoin important dhabitat pour des populations trs diverses, multignrationnelles, et cest ce sujet qui est aujourdhui sur la table. Nous sommes donc au bout dun cycle et devons nous diriger plutt vers lorganisation dune conception de lhabitat adapte des situations gographiques, mtropolitaines et des personnes, habitat familial et habitat thmatique, etc.

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Lhabitat mtropolitain, un des pivots de la socit contemporaine


Au mme moment o rapparaissent les bidonvilles dans la mtropole (majoritairement lis une arrive massive dimmigration) o se dveloppent des villes et villages 1h de Paris proximit dune gare, lon constate une dmographie stagnante1, un socle migratoire ngatif de la rgion IDF2, et un clatement familial, en tmoigne les chiffres rcents3. Paralllement ce constat, la ralit spculative de la mtropole fait quaujourdhui, dans la classification de lhabitat que nous avons identifi (habitat familial , thmatique , etc.), il ny a pas de possibilit de se loger de faon digne et raisonnable, autrement que dans le cadre dun endettement de 25-30 ans pour les plus chanceux, ou dune opportunit trs faible de pouvoir accder un logement conventionn au loyer hors march libre. Les valeurs moyennes locatives dans Paris intra-muros sont en moyenne de 23/m (Insee 2011), les logements sociaux sont attribus certaines populations, varient eux de 5 13/m. Les professionnels de lhabitat expriment leur recherche dun foncier toujours plus facile pour dvelopper leurs projets. Les consquences de la crise financire sur le financement du logement, sur le financement des oprateurs publics ou privs est trs lourd de consquences galement, mme si les prts la personne sont paradoxalement encore aujourdhui attractifs. Tout cela contribue cette impasse : LEtat a besoin dargent dans le cadre des mutations et transactions, favorisant ltalement urbain. Les professions du btiment cherchent les fonciers les plus faciles possible, ce qui sous-tend souvent les plus loigns du centre quip de la ville, ne facilitant pas la densification urbaine. Lide mme de densification au cur des villes de la mtropole nest pas aujourdhui impulse voire apprcie des lus et de nos concitoyens. Seuls les arguments de recentrage autour des lieux dchanges, de mobilits, de services dans la mtropole sont explicables, compris, et dveloppable, tant les besoins de dsenclavement des sites et territoires mtropolitain sont criant. La crise nergtique dans laquelle nous nous situons, et lconomie de dplacement des hommes, de lnergie, de leau, des dchets, facilitera cette comprhension de lintensification urbaine autour de ces lieux. Enfin, lchelle de ces nouveaux quartiers exprimera cette conception globale dun projet urbain dans toute sa complexit de programmation, de phasage, et de services.

Entre 1881 et 2011, la population francilienne est passe de 3,7 11,7 M dhabitants et son poids dans la population franaise a doubl. Mais depuis 50 ans il sest stabilis entre 18% et 19%. En un sicle, la proportion dtrangers recenss en IdF par rapport la population trangre vivant en France a presque double. Aprs avoir baiss pendant la premire moiti, elle na cess daugmenter dans la deuxime moiti pour se stabiliser autour de 40% depuis une dcennie. 2 Evolutions des structures familiales IdF/France: Comme toute grande mtropole internationale, lIle-deFrance fonctionne avec un moteur dmographique trois temps: 1 : Un solde naturel positif (naissances > dcs) 2 : Un solde migratoire avec le reste du pays ngatif (plus de dparts que darrives de/vers la province) 3 : Un solde migratoire avec le reste du monde positif (plus darrives que de dpart de/vers ltranger). 3 Le taux de divorce en France a t multipli par 4,5 entre 1962 et 2005 (passant de 2,81 12,62) pendant que la proportion de personnes vivant seules est passe de 6,1% 14,2% (et 14,6% en IdF).

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Cest bien dans ces lieux, innervs, quips et contextuellement intgrs, que lon doit promouvoir la nouvelle politique urbaine dhabiter la mtropole. Nous ne sommes plus dans la planification rgionale de projet, nous sommes bien dans cette cohrence territoriale mtropolitaine dans laquelle sexprime dans des lieux identifis la ncessit dintensifier la ville. Mais sans mcanismes financiers spcifiques et sans remise en cause des pratiques de fabrication des quartiers, lhabitat adapt ne pourra plus sinstaller dans de bonnes conditions despace, dchelle, de cot et de confort. On voit bien que lamnagement et lurbanisme issus de la globalisation des dits macro-lots na pas gnr une volution des usages, mme si une mixit de fonction y est intgre. Il faudra aller plus loin dans la ralit des besoins des gens, comme adapter un systme de rente foncire, demphytose sur un foncier majoritairement public, conjugu aux infrastructures de transport, qui permettrait de changer fondamentalement en cette priode de crise laccs ces hauts lieux dhabitat et promouvoir louverture vers les richesses mtropolitaines, c'est--dire, la formation, lemploi, la culture, les loisirs. Cette politique urbaine doit aussi gnrer et impulser des usages conjugus, un mode opratoire global et local, et une conception conome du point de vue de la gestion et lexploitation des espaces publics et des espaces privs. Et ainsi lhabitat, sous des formes urbaines et typologiques, pourra tre repens comme pivot de la socit contemporaine.

14 Le Grand Paris, habiter la mtropole - Juin 2013

Penser ensemble lhabitat mtropolitain


Comme en tmoigne les diffrents acteurs d'AMO engags dans l'acte de penser et de raliser les espaces de l'habitat dans la mtropole parisienne, plusieurs constats fondamentaux se dgagent. Tout d'abord, la localisation de l'habitat redevient l'lment dterminant dans son rle de pivot de la socit contemporaine. On n'habite pas la mtropole comme on habite une ville ordinaire. L'chelle de cette grande agglomration demande une rflexion trs adapte sa mesure. Habiter toujours plus loin des centralits d'emplois, d'quipements, de services, pour des raisons conomiques et culturelles, isole les habitants et surenchrit leurs cots de dplacement. Apprendre mieux connaitre la population mtropolitaine et prciser pour qui lon conoit l'espace de l'habitat devient aussi dterminant que le lieu. Les exemples de logements participatifs en tmoignent, mais aussi les logements des mal-logs qui se fixent dans les coproprits par des procdures de baux construction. Enfin, repenser la forme urbaine de l'habitat intgr dans son contexte, son mtabolisme, son chelle, son niveau de service, comme vecteur du retour de la nature en ville.

De fait, l'habitat comme machine habiter pour l'industrie du btiment n'est plus la rponse cette ville fonctionnelle et cette dmographie de dbut de sicle. La commercialisation dun projet immobilier ne peut pas tre la seule donne dimensionnante des espaces de lhabitat (les dernires ventes font les futurs programmes !). Ne faut-il pas rorienter dans les nombreux mtiers de limmobilier la formation sur le rle de ces valeurs de lhabitat mtropolitain ? Comment repenser ds lamont les valeurs du projet en termes dusages, de patrimoine, de services, de commerces, etc. ? Lhabitat doit tre repens non plus exclusivement comme un produit norm techniquement ou conomiquement mais bien comme un bien ncessaire pour tous, adapter suivant les besoins rels des habitants, leurs ressources relles, leur culture, , et avec une rflexion sur la ncessit d'adapter cet habitat un niveau de service commun minimum et un contexte spcifique du lieu, du climat et du territoire. Les nouveaux lieux d'changes lis aux projets de nouvelles mobilits dans la mtropole peuvent devenir ces nouveaux hauts lieux pour habiter cette grande ville. Hauts lieux plus intenses pour donner une chance au mlange des fonctions et des gnrations. Cela ncessite de mieux identifier cette programmation de l'habitat dans son ensemble, de mieux identifier les besoins et les populations concernes. La mobilit dans le parcours rsidentiel des habitants aids peut alors se remettre en marche autour de cette nouvelle offre. Comme pour les cits jardins, ces hauts lieux ncessitent une interaction entre eux, une connexion et une coordination d'ensemble, bref une rflexion mtropolitaine sur lhabitat. Comme pour les cits jardins, une grande consultation l'chelle mtropolitaine pourrait impulser ce premier pas de cohrence mtropolitaine. Quelle institution ? Quelle gouvernance peut lgitimement engager ce grand chantier? 15 Le Grand Paris, habiter la mtropole - Juin 2013

L'AMO pourrait contribuer cette dmarche aux cts des partenaires institutionnels. Les territoires tant aujourd'hui identifis, il est urgent d'engager cette transformation des pratiques de conception et de ralisation de l'habitat mtropolitain grande chelle alors que vont s'engager les nouveaux rseaux de mobilits du Grand Paris.

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