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Serie Iducnado Cartillas Pedaggicas para la construccin de cultura urbanstica Primera edicin Barranquilla, octubre de 2004

GUA PRCTICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

SERIE IDUCANDO Cartillas Pedaggicas para la construccin de cultura urbanstica GUA PRCTICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Instituto Distrital de Urbanismo y Control IDUC - Barranquilla Alcalde: GUILLERMO HONIGSBERG BORNACELLY Gerente General CARLOS ALTAMAR ARIAS Elaboracin AUGUSTO RICO GARCA Jefe de la Divisin de Control de Vivienda Editora MABEL ZIGA CARRILLO Asesora en Comunicacin Diseo e Impresin Imagen Impresa Ltda. Telefax: 3403159 Nit: 800 205997 -0 Nmero de Ejemplares: 2000 Distribucin Gratuita Fecha Octubre de 2004 Instituto Distrital de Urbanismo y Control IDUC Barranquilla Calle 34 N 43 31 piso 8 Alcalda Distrital de Barranquilla Telfax: 3404919 Web site: www.iduc.gov.co email: info@iduc.gov.co

CONTENIDO PRESENTACIN ANTECEDENTES 1. QU ES LA INSCRIPCIN DE UN EDIFICIO O CONJUNTO? 1.1 NATURALEZA DE LA INSCRIPCIN 1.2 EN QU LUGAR DEBE HACERSE LA INSCRIPCIN 1.3 ACTOS QUE DEBEN INSCRIBIRSE 2. CONSTITUCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 3. REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL 4. CONVOCATORIA ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA 5. CONVOCATORIA ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA 6. ACTA 7. PUBLICACIN DE ACTA 8. REQUISITOS ADMINISTRADOR PARA LA INSCRIPCIN DE UN NUEVO

9. LEGALIDAD DE LAS DECISIONES DE LA ASAMBLEA 10. REGISTRO DE LIBROS 11. GLOSARIO 12. ANEXOS MINUTA: CONVOCATORIA ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA MINUTA: CONVOCATORIA ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA MINUTA: CONVOCATORIA ASAMBLEA GENERAL SEGUNDA CONVOCATORIA MINUTA: RELACIN DE LOS PROPIETARIOS QUE ADEUDAN EXPENSAS COMUNES MINUTA: PRESUPUESTO DE INGRESOS Y GASTOS VIGENCIA (DE QUE MES A QUE MES VA) MINUTA: PODER DE REPRESENTACIN ANTE LA ASAMBLEA MINUTA: PLANILLA DE COMUNICACIN DE ASAMBLEA GENERAL (ORDINARIA O EXTRAORDINARIA) MINUTA: REGLAMENTO INTERNO DE DEBATE NOMBRE DEL EDIFICIO O CONJUNTO

MINUTA: ACTA DE ASAMBLEA GENERAL MINUTA: PLANILLA DE ASISTENCIA ASAMBLEA GENERAL (ORDINARIA O EXTRAORDINARIA)

PRESENTACIN

El Instituto Distrital de Urbanismo y Control -IDUC- ha concebido la elaboracin de la SERIE IDUCANDO como una herramienta para la construccin de la cultura urbanstica en la ciudad de Barranquilla, en primera edicin se presenta de forma prctica toda la informacin para facilitar la inscripcin de las personas jurdicas sometidas al rgimen de propiedad horizontal con el objetivo de facilitar la inscripcin de los actos, libros y dems documentos de los edificios o conjuntos. En un lenguaje coloquial y didctico se sealan los aspectos jurdicos y prcticos sobre el registro de las personas jurdicas sometidas al rgimen de propiedad horizontal, la inscripcin su representante legal y el revisor fiscal para que nuestros usuarios cuenten con una herramienta de fcil y continua consulta que indudablemente llevar a una mejor comprensin sobre la presentacin de los documentos ante el IDUC. Estas personas jurdicas deben actuar conforme a la Ley 675 de 2001, la cual tiene el objetivo de regula la forma especial de dominio denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y dems bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacifica en los inmuebles sometidos a ella, as como la funcin social de la propiedad. La elaboracin de este valioso documento gua fue posible gracia al trabajo del Comunicador Social y Abogado AUGUSTO RICO GARCIA, Jefe de la Oficina de Control de Vivienda del IDUC. Se destaca el apoyo en la revisin de la primera edicin de la Gua Practica de la Propiedad Horizontal de los Maryuris Pearanda, Carlos Pertuz, Martha Garca, Beatriz Viera, Leonor Basa, Jorge Rosales Steel, Nico Prez de Fraga, Katiuska Azocar,

CARLOS ALTAMAR ARIAS GERENTE GENERAL

ANTECEDENTES El rgimen de propiedad horizontal en Colombia estuvo regido por las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, hasta que fue expedida la Ley 675 del 3 de agosto de 2001 Por medio de la cual se regula el rgimen de propiedad horizontal", la cual afortunadamente fusion en una sola norma y bajo unos mismos parmetros todo lo relacionado con la constitucin y registro de los edificios y conjuntos, ya sean residenciales, comerciales o mixtos. El rgimen de propiedad horizontal se define como el sistema jurdico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse. El Artculo 4 de la Ley 675 de 2001 establece que un edificio o conjunto se somete al rgimen de propiedad horizontal mediante escritura pblica registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos. Realizada esta inscripcin, surge la persona jurdica a que se refiere esta Ley. El Artculo 8 de la misma norma, delega en los municipios y distritos la inscripcin y posterior certificacin sobre la existencia y representacin legal de las personas jurdicas sometidas al rgimen de propiedad horizontal del lugar de ubicacin del edificio o conjunto. Mediante Decreto Acuerdal 0253 del 23 de julio de 2004 , el Alcalde Distrital de Barranquilla, GUILLERMO HOENIGSBERG BORNACELLY, deleg en el Instituto Distrital de Urbanismo y Control -IDUC- , la facultad de inscribir a las personas jurdicas sometidas al rgimen de propiedad horizontal, as como sus representantes legales y el revisor fiscal. Desde el 1 de agosto del ao en curso, el IDUC viene atendiendo a los edificios y conjuntos en sus solicitudes de registro de la personera jurdica y representante legal, advirtiendo que, especialmente por falta de conocimiento, son muchas las deficiencias y errores en los que incurren en la convocatoria, sesin de la asamblea y elaboracin de las actas. Por est razn ponemos a disposicin de la ciudad la primera edicin de la SERIE IDUACNDO, que ser una Gua Prctica de la Propiedad Horizontal.

1. QU ES LA INSCRIPCIN DE UN EDIFICIO O CONJUNTO? Es la inscripcin de las personas jurdicas sometidas al rgimen de propiedad horizontal (edificios y conjuntos) en el registro de propiedad horizontal que lleva el IDUC, conforme a lo establecido en la Ley 675 de 2001. La inscripcin faculta a los edificios y conjuntos para ejercer derechos y obligaciones. Es un documento indispensable para la obtencin del NIT, abrir una cuenta bancaria, otorgar poder a un abogado para iniciar procesos judiciales de cobro de la cartera morosa, afiliar a los empleados a la seguridad social, etc. 1.1 Naturaleza de la Inscripcin Es pblico, cualquier persona podr obtener copia de los documentos que reposan en el registro de propiedad horizontal que lleva el IDUC, as como solicitar que se le expidan certificaciones sobre las inscripciones realizadas. 1.2 En qu lugar debe hacerse la inscripcin? La inscripcin tanto de la constitucin, reformas al reglamento de propiedad horizontal, la liquidacin y los nombramientos de las personas jurdicas sometidas al rgimen de propiedad horizontal en el Distrito de Barranquilla se deber efectuar nicamente ante el IDUC. 1.3 Actos que deben inscribirse

1. La inscripcin de las personas jurdicas sometidas al rgimen de


propiedad horizontal. 2. Las reformas al reglamento de propiedad horizontal. 3. Liquidacin de las personas jurdicas sometidas al rgimen de propiedad horizontal. 4. El nombramiento del administrador.

2. CONSTITUCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Un edificio o conjunto se somete al rgimen de propiedad horizontal de una forma muy sencilla: elevando el reglamento de propiedad horizontal a escritura pblica ante una notaria y registrndola en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos. As surge la persona jurdica Edificio Mirador o Conjunto Realeza, por ejemplos. La escritura pblica que contiene el reglamento propiedad horizontal deber incluir como mnimo, los siguientes temas: 1. El nombre e identificacin del propietario. 2. El nombre distintivo del edificio o conjunto. 3. La determinacin del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, indicando detalladamente su nomenclatura, rea y linderos, as como el ttulo o ttulos de adquisicin y los correspondientes folios de matrcula inmobiliaria. 4. La identificacin de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por cualquiera de las curaduras urbanas de Barranquilla. 5. La determinacin de los bienes comunes, con indicacin de los que tengan el carcter de esenciales, no esenciales y los de uso exclusivo. 6. Los coeficientes de copropiedad. 7. Los mdulos de contribucin, slo para los edificios o conjuntos de carcter comercial y mixto. 8. La destinacin de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, es decir, explicar que son: vivienda, oficina, locales comerciales, industriales o mixtos. 9. Las especificaciones de construccin y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto. 10.La participacin de los propietarios en las expensas comunes. 11.La constitucin un fondo de imprevistos para atender obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formar e incrementar con un porcentaje de recargo de mnimo el uno por ciento (1%) sobre el presupuesto anual de los gastos comunes.

12.Establecer los derechos, deberes y prohibiciones de los propietarios de bienes privados con respecto al edificio o conjunto. 13.Determinar los rganos de administracin, direccin y control, as como las reglas que gobiernan la organizacin y funcionamiento del edificio o conjunto. Este punto se refiere a la determinacin de funciones, convocatoria, clases de reuniones, qurum, actas, etc. de la asamblea y el administrador, al igual que el Consejo de Administracin en los edificios y conjunto que sea necesario u obligatorio. 14.El reglamento de administracin de la propiedad horizontal, determinndose las funciones del administrador, responsabilidades y faltas del administrador. 15.La creacin del comit de convivencia. 16.Las causales y procedimiento para la extincin de la propiedad horizontal y la liquidacin de la personera jurdica. 17.Anexar la licencia de construccin y los planos aprobado por la respectiva curadura urbana que muestren la localizacin, linderos, nomenclatura y rea de cada una de las unidades privadas y las reas y los bienes de uso comn *

Slo en los conjuntos integrados por etapas, la escritura de constitucin deber indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el rgimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendrn carcter provisional. Las subsiguientes etapas las integrar el propietario inicial, mediante escrituras adicionales, en las cuales se identificarn sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo clculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrn carcter provisional. En la escritura pblica por medio de la cual se integra la ltima etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarn con carcter definitivo. * Si el notario pblico encuentra una o ms discordancia entre la escritura de constitucin o adicin al rgimen de propiedad horizontal y la licencia y los planos deber dejar constancia expresa en la escritura. ** Se recomienda que la elaboracin del reglamento de propiedad horizontal se le encomiende a un abogado experto en el tema, quien debe contar con el apoyo de un arquitecto. RECUERDE

1. Que en el reglamento de propiedad horizontal no se pueden colocar normas que prohban la enajenacin o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesin de los mismos a cualquier ttulo. 2. En ningn caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrn vulnerar las normas imperativas contenidas en esta Ley 675 de 2001, y en tal caso, se entendern como no escritas.

3. REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Reformar el reglamento de propiedad horizontal es hacerle cambios o modificaciones a la escritura pblica que lo contiene. Muchos edificios y conjuntos estn llevando a cabo este proceso para ajustar sus estatutos a la LEY 675 de Agosto 3 de 2001, tal como lo ordena el artculo 86 de la misma norma. Ahora veamos cual es el procedimiento para la reforma, paso a paso: 3.1 Redaccin del Nuevo Reglamento Realizar un cuidadoso anlisis del reglamento antiguo. Elaborar un diagnstico de la propiedad horizontal, para determinar que cambios han ocurrido en los bienes comunes y privados. Tener un amplio conocimiento de la Ley 675 de agosto 3 de 2001. Leer detenidamente todas las sentencias de constitucionalidad y tutela de la Corte Constitucional sobre propiedad horizontal. Leer varios libros y comentarios de expertos sobre propiedad horizontal que sirvan de gua para la elaboracin del reglamento. Tener un amplio conocimiento sobre la Ley 746 de julio 19 de 2002 "por la cual se regula la tenencia y registro de perros potencialmente peligrosos" Adecuar el reglamento de propiedad horizontal a la Ley 675 de agosto 3 de 2001, no es vaciar la ley en el reglamento, como su nombre lo indica es reglamentarla y complementarla, pero dentro del marco legal y constitucional. Por ejemplo, hay que determinar el

procedimiento para la imposicin de sanciones, la realizacin de conciliaciones, el proceso de cobro ejecutivo, la convocatoria a asamblea extraordinaria, si es necesario tener consejo de administracin y revisor fiscal, las funciones del consejo de administracin, los derechos, deberes y prohibiciones, etc. Recomendamos que esta misin se encomiende a un profesional del derecho idneo. Tambin es recomendable elaborar un solo reglamento, para que no queden dos o ms documentos, lo cual sera complicado en el manejo cotidiano del mismo.

RECUERDE Un buen reglamento de propiedad horizontal le ayudar a evitar conflicto y resolverlos con facilidad cuando se presenten. Los cuales nunca faltan en las copropiedades. 3.2 Convocatoria de la Asamblea General de Propietarios

Convocar con mnimo quince (15) das calendario de anticipacin una asamblea general de propietario para estudiar y aprobar el proyecto de reforma al reglamento de propiedad horizontal . Es indispensable que a la convocatoria se le anexe fotocopia del proyecto de reforma al reglamento de propiedad horizontal y la haga llegar a todos los copropietarios, para que puedan hacerse a una idea general de lo que implica, cuales son las normas que cambiarn, etc. Para esto se pueden organizar foros, reuniones por bloque, enviar un boletn peridico, circulares, etc. Debido a lo extenso que es el reglamento, es aconsejable hacer un extracto de los artculos que se van a reformar. 3.3 Realizacin de la Asamblea General de Propietarios

Al someter el Proyecto de reforma al reglamento de propiedad horizontal a la aprobacin de la asamblea general de propietarios. Recuerde que es obligatorio cumplir con las normas de qurum especial establecidas en el numeral 5 del Artculo 46 de la Ley 675 de agosto 3 de 2001, (mayora calificada de los propietarios de bienes privados que representan mnimo el 70% de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto). La asamblea es vlida o legal si se cumple, adems, con los requisitos de oportunidad de la convocatoria y elaboracin correcta del acta. Es muy importante que el asesor contratado para reformar el reglamento de propiedad horizontal los acompae en esta asamblea y resuelva duda e inquietudes, adems, de los parmetros para el desarrollo de la asamblea a fin de que no adolezca de ningn vicio. 3.4 Elevacin a Escritura propiedad horizontal Pblica del nuevo reglamento de

Una vez se obtiene la aprobacin por parte de la asamblea, se debe presentar la "Minuta" ante la notara respectiva para elevarlo al carcter de ESCRITURA PUBLICA. Es prudente registrar la reforma en la misma notara en que se registro el reglamento original. Se debe anexar: acta de la asamblea en la que se aprob la reforma al reglamento de propiedad horizontal, acta del nombramiento del administrador o representante legal, (y si ste es una Persona Jurdica, certificado de la Cmara de Comercio) , fotocopia del documento de identidad del administrador y la minuta en medio magntico. No olvide solicitar por lo menos DOS COPIAS de la escritura. Los notarios en virtud del principio de la forma y la legalidad tienen la obligacin de revisar que el proceso de reforma al reglamento de propiedad horizontal se llev a cabo de acuerdo a las disposiciones legales. Por ejemplo constatar en el acta que la aprobacin de la reforma obtuvo una mayora calificada de los propietarios de bienes privados que representan mnimo el 70% de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto 3.5 Inscripcin del nuevo reglamento de propiedad horizontal en la Oficina de Registro e Instrumentos Pblicos de Barranquilla Cuando la notaria entregue la respectiva escritura pblica, esta se debe registrar en la Oficina de Instrumentos Pblicos de Barranquilla, para que proceda a registrar el nuevo reglamento de propiedad horizontal en la matricula inmobiliaria del lote mayor del edifico o conjunto y en cada uno de los bienes privados que lo conforman. La copia de la escritura queda en poder de esta entidad. Cuando se finaliza el tramite ante la Oficina de Registro e Instrumentos Pblicos de Barranquilla, (Puede demorar algunos das) se solicita all mismo un Certificado de Libertad del inmueble y constancias de calificacin de las unidades privadas para el siguiente paso. 3.6 Inscripcin de la reforma al reglamento horizontal y el representante legal de propiedad

Se presenta ante el IDUC solicitud de inscripcin de la reforma al reglamento de propiedad horizontal, la cual debe contener: direccin del edificio o conjunto, nombre completo, nmero de cdula de ciudadana y telfono del administrador y descripcin de los documentos que anexa: Fotocopia de la escritura pblica de la reforma al reglamento de propiedad horizontal. Formulario de calificacin de constancia de inscripcin de la reforma al reglamento de propiedad horizontal, expedida por la Oficina de Instrumentos Pblicos de Barranquilla. Volante de consignacin por el derecho al registro. Entregar los documentos en este orden, legajados en flder celugua.

4. CONVOCATORIA ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA La asamblea general se reunir ordinariamente por los menos una vez al ao, en la fecha sealada en el reglamento de propiedad horizontal y, cuando no se establezca fecha, se realizar dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada perodo presupuestal; con el fin de examinar la situacin general de la persona jurdica, efectuar los nombramientos cuya eleccin le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del ltimo ejercicio y presupuesto para el siguiente ao. La convocatoria es el documento por medio del cual se cita asamblea general ordinaria y debe contar con los siguientes requisitos para que la asamblea no este viciada de nulidad: 1. Hacerse mediante comunicacin enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la ltima direccin registrada por los mismos. 2. Ciudad y fecha de convocatoria. 3. Fecha y hora de la reunin * 4. Indicar el lugar donde se celebrar la asamblea. 5. Contener el orden del da.

6. Si la asamblea es de primera convocatoria indicar que se sesionar y decidir si esta representado ms del 50% de los propietarios de acuerdo con sus coeficientes de propiedad y de no poderse sesionar por falta de qurum, se convocar una nueva asamblea que se realizar el tercer da hbil siguiente al de la convocatoria inicial, a las 8:00 p.m., la cual sesionar y decidir validamente con un nmero plural de copropietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficiente representado. Las decisiones tomadas obligarn a los ausentes, disidentes y a los rganos de administracin. ** 7. Firma del Administrador. 8. Anexar la relacin de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes. * Tenga en cuenta que la asamblea general ordinaria debe hacerse con una antelacin no inferior a quince (15) das calendario. Los quince (15) das no incluyen el da de la convocatoria ni el de la asamblea . ** Cuando los reglamentos de propiedad horizontal establezcan un trmino diferente para la realizacin de la asamblea de segunda convocatoria, ste debe colocarse. Algunos edificios o conjunto han reglamentado que la asamblea de segunda convocatoria se realizar una o dos horas despus o al da siguiente de la prevista para la asamblea de segunda convocatoria lo cual es valido, pero slo si esta consignado en el reglamento de propiedad horizontal.

5. CONVOCATORIA ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA La asamblea general se reunir en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto as lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administracin, del revisor fiscal o de un nmero plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad. En esta clase de asamblea no se podrn tomar decisiones sobre temas no previstos en el orden del da propuesto en la convocatoria. La convocatoria es el documento por medio del cual se cita asamblea general extraordinaria y debe contar con los siguientes requisitos para que la asamblea no este viciada de nulidad: 1. Hacerse mediante comunicacin enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la ltima direccin registrada por los mismos. 2. Ciudad y fecha de convocatoria. 3. Fecha y hora de la reunin * 4. Indicar el lugar donde se celebrar la asamblea.

5. Contener el orden del da. 6. Si la asamblea es de primera convocatoria indicar que se sesionar y decidir si esta representado ms del 50% de los propietarios de acuerdo con sus coeficientes de propiedad y de no poderse sesionar por falta de qurum, se convocar una nueva asamblea que se realizar el tercer da hbil siguiente al de la convocatoria inicial, a las 8:00 p.m., la cual sesionar y decidir validamente con un nmero plural de copropietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficiente representado. Las decisiones tomadas obligarn a los ausentes, disidentes y a los rganos de administracin. ** 7. Firma de quien convoca o quienes convocan (Administrador o presidente del consejo de administracin o el revisor fiscal o de un nmero plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad, segn sea el caso). 8. Anexar la relacin de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes. * Si el reglamento de propiedad horizontal no establece un trmino para que la asamblea general extraordinaria se convoque, se recomienda hacerla de conformidad con la urgencia. ** Cuando los reglamentos de propiedad horizontal establezcan un trmino diferente para la realizacin de la asamblea de segunda convocatoria, debe colocarse este. Algunos edificios o conjunto han reglamentado que la asamblea de segunda convocatoria se realizar una o dos horas despus o al da siguiente de la prevista para la asamblea de segunda convocatoria lo cual es valido, pero slo si esta consignado en el reglamento de propiedad horizontal.

6. ACTA DE LA ASAMBLEA GENERAL Las actas deben contener por lo menos:

1. Nombre completo del edificio o conjunto.


2. 3. 4. 5. 6. Indicar si la asamblea es ordinaria o extraordinaria. Ciudad donde se efecta la reunin. Hora. Fecha de la sesin. Fecha en que se convoc la asamblea. 7. Mecanismo a travs del cual se convoc la asamblea. 8. Forma de comunicacin de la convocatoria. 9. Indicar quien hizo la citacin y la calidad en que la efecto; por ejemplo el administrador, el presidente del consejo de administracin, el revisor fiscal o un nmero superior a la quinta parte de los propietarios. En este ltimo caso indicar el nombre completo, su unidad privada y su respectivo coeficiente.

10.Orden del da. 11. Qurum, indicando nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente. 12.Indicacin de las personas que actan como presidente y secretario. 13.Sntesis de lo ocurrido. 14.Eleccin del consejo de administracin, en los edificios y conjuntos donde exista este organismo y la aceptacin del cargo. 15.Eleccin del administrador, indicando nombre y apellido completo, con su nmero de identidad y la aceptacin del cargo. 16.Eleccin del revisor fiscal, en los edificios y conjuntos donde exista este organismo y la aceptacin del cargo. 17.Nmero de votos con los cuales se tomaron las decisiones. 18.En los eventos en que la asamblea decida encargar personas para verificar la redaccin del acta, la eleccin debe constar en el acta y ella debe estar firmada por los mismos. 19.Incluir todos los anexos que hacen parte integral del acta. 20.Firma del presidente y el secretario de la asamblea.

7. PUBLICACIN DEL ACTA Dentro de un lapso no superior a 20 das hbiles el administrador deber poner a disposicin de los copropietarios copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administracin o en la portera o en cartelera e informar a cada uno de los propietarios de bienes privados sobre este hecho. El administrador debe dejar constancia en el libro de acta del lugar y fecha de la publicacin. El administrador esta en la obligacin de suministrar copia del acta a quien se la solicite, y en caso de no hacerlo, el interesado debe presentar la queja al IDUC para que esta entidad ordene la entrega, so pena de imponer sanciones policivas.

8. LEGALIDAD DE LAS DECISIONES DE LA ASAMBLEA Las decisiones de las asambleas generales de propietarios deben cumplir con los procedimientos y formalidades establecidas en la Ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal, igualmente, los asuntos aprobados debern sujetarse a la Constitucin Poltica de Colombia, las leyes, en especial la Ley 675 de 2001, y el reglamento de propiedad horizontal del respectivo edificio o conjunto. Es bueno aclarar, que no es cierta la creencia que se tiene de que la asamblea general de propietarios de los edificios es soberana y puede tomar cualquier tipo de decisin, por el hecho de ser aprobada por la mayora de los propietarios de los bienes privados. Se reitera que debe sujetarse a la Constitucin Poltica de Colombia, las leyes, en especial la Ley 675 de 2001, y el reglamento de propiedad horizontal del respectivo edificio o conjunto.

8.1 Ante el IDUC Contra las decisiones tomadas por la asamblea; los propietarios, el administrador, el revisor fiscal y los miembros del consejo de administracin podrn presentar su oposicin ante el IDUC solamente para demostrar que en la elaboracin del acta y en plazo de la convocatoria, no se cumplieron las formalidades establecidas en la Ley y el reglamento de propiedad horizontal. En razn a la demostracin de esos hechos, se debe solicitar al IDUC no proceder a inscribir o revocar la inscripcin del representante legal y dems actos que se deban inscribir en el registro de propiedad horizontal. La solicitud con este objetivo se puede hacer antes de realizarse el registro o a travs del recurso de reposicin dentro de los cinco (5) das siguientes a la notificacin de la resolucin de inscripcin del acto objeto de registro o en cualquier tiempo, haciendo uso de la revocacin directa. RECUERDE CONTROL DE LEGALIDAD QUE EJERCE EL IDUC Tanto para la inscripcin y reconocimiento de la personera jurdica como para el registro de los dems actos y documentos de las personas jurdicas sometidas al rgimen de propiedad horizontal, el IDUC deber verificar solamente el cumplimiento de los requisitos formales , es decir, aquellos sealados para cada caso en la presente cartilla. Los actos administrativos relacionados con la inscripcin de las personas jurdicas sometidas al rgimen de propiedad horizontal , estarn sometidos al recurso de reposicin ante el IDUC, as como la revocatoria directa.

8.2 Ante Autoridad Judicial La impugnacin del acta de la asamblea general de propietarios en su totalidad o parcialmente se realizar ante un juez civil municipal en un proceso abreviado, dentro de los dos (2) meses siguientes a la comunicacin o su publicacin, en los siguientes eventos:

Cuando la convocatoria, sesin y elaboracin del acta no cumple con


los procedimientos y formalidades establecidas en la ley y el reglamento de propiedad horizontal. Cuando las decisiones tomadas sean contrarias a la constitucin, la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

11. GLOSARIO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Sistema jurdico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse. REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Estatuto que regula los derechos y obligaciones especficas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal. EDIFICIO: Construccin de uno o varios pisos levantadas sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un nmero plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, adems de reas y servicios de uso y utilidad general. Una

vez sometido al rgimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes. CONJUNTO: Desarrollo inmobiliario conformado por varias casas o edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, adems de las estructuras y zonas comunales, las vas internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porteras, entre otros. EDIFICIO O CONJUNTO DE USO RESIDENCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas. EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles. EDIFICIO O CONJUNTO DE USO MIXTO: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas. BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal, con salida a la va pblica directamente o por pasaje comn. Es decir, los bienes privados son los apartamentos, casas, oficinas y locales comerciales o industriales de un edificio o conjunto. BIENES COMUNES: Partes del edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal pertenecientes colectivamente a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinacin permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservacin, seguridad, uso, goce o explotacin de los bienes de dominio particular. BIENES COMUNES ESCENCIALES: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservacin y seguridad del edificio o conjunto, as como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los dems tendrn el carcter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios pblicos bsicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios pblicos, las fachadas y techos o losas que sirven de cubierta a cualquier nivel. EXPENSAS COMUNES NECESARIAS: Son los gastos necesarios causados por la administracin y la prestacin de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservacin de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entendern esenciales los servicios necesarios para el mantenimiento, reparacin, reposicin, reconstruccin y vigilancia de los bienes comunes, as como los servicios pblicos esenciales relacionados con estos. En trminos castizo,

las expensas comunes necesarias es lo que llamamos usualmente cuota de administracin. COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: ndices que establecen la participacin porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal. Definen adems su participacin en la asamblea de propietarios y la proporcin con que cada uno contribuir en las expensas comunes del edificio o conjunto. MDULOS DE CONTRIBUCIN: ndices que establecen la participacin porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular en las expensas causadas en relacin con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto. PROPIETARIO INICIAL: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestacin de voluntad contenida en escritura pblica, lo somete al rgimen de propiedad horizontal. REA PRIVADA CONSTRUIDA: Extensin superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales. REA PRIVADA LIBRE: Extensin superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.