A Ao de Consignao de Aluguel e Acessrios da Locao

Srgio Murilo Herrera Simes Advogado e vice-presidente da ABAMI muito comum ocorrer essa forma de liquidao de obrigao nas relaes locatcias, tendo em vista os inmeros planos econmicos que so editados com frequncia no nosso pas, ora alterando periodicidade de reajustamentos, ora extinguindo e criando indexadores, o que causa perplexidade e dvidas em locadores, locatrios, administradores e advogados. O procedimento deve ser proposto de forma acertada, sob pena de acarretar o desalijo do locatrio, caso haja pedido de reconveno neste sentido, colocando em risco a perda do ponto, no caso de tratar-se de locao destinada ao comrcio. O pagamento por consignao uma forma de extino de obrigao que est prevista nos artigos 972 a 984 do Cdigo Civil Brasileiro. At a edio da Lei 8.245/91 o procedimento da ao de consignao em pagamento encontrava-se regulado, exclusivamente, nos artigos 890 a 900 do Cdigo de Processo Civil. Segundo a melhor doutrina, s ser admissvel o pagamento por consignao nas hipteses elencadas no artigo 973 do Cdigo Civil, no sendo possvel a sua extenso, uma vez que ali estariam previstas de forma exaustiva. Com o advento da Lei do Inquilinato, tal procedimento teve considerveis modificaes, passando a ser regulado pelas normas do artigo 67 e seus incisos, s lhe sendo aplicado o Cdigo de Processo Civil subsidiariamente, por fora do disposto no artigo 79 da mencionada Lei Inquilinria. A primeira grande novidade introduzida pela Lei do Inquilinato nesse tipo de procediment, foi a extino da malsinada audincia de oblao prevista no artigo 893 do CPC, a qual era designada para que o ru comparecesse em cartrio para receber o valor oferecido, o que na prtica raramente ocorria, s servindo a data designada para o incio da contagem do prazo para apresentao da defesa. Agora, o depsito do valor ofertado dever ocorrer vinte e quatro horas da cincia do autor do despacho que deferir a citao, cuja cincia dever se proceder na pessoa do advogado, atravs de publicao no Dirio Oficial, na forma do artigo 236 do CPC, sob pena de no o fazendo, ser decretada a extino do processo. Outra novidade trazida pela Lei do Inquilinato encontra-se no inciso III do mencionado artigo 67, o qual estabelece que a quitao envolver as obrigapes que se vencerem durante a tramitao do feito, no deixando mais qualquer dvida quanto ao limite dos depsitos a serem efetuados, que devero ocorrer to somente at a ser prolatada a sentena de primeira instncia, o que no era previsto anteriormente, suscitando atitudes diversas. Tinham Juzes que permitiam a continuao da expedio das guias de depsitos, embora o processo estivesse no Tribunal para apreciao do recurso interposto. Alguns cartrios chegavam at mesmo a formar autos separado para receber esses depsitos. Outro procedimento at ento comum, era requerer ao relator da apelao e expedio de guia, que quando autorizada era expedia pela Secretaria da Cmara. Embora tais procedimentos fossem bastante comuns e, sem dvida alguma, de muita praticidade, tecnicamente eram procedidos de forma errnea, uma vez que o juiz de primeiro grau, ao proferir a sentena cumpre e acaba o ofcio jurisdicional, conforme preceitua o artigo 463 do CPC, enquanto que ao Tribunal s dado conhecer a matria impugnada na apelao, segundo norma do artigo 515 do CPC. Assim sendo, o Juiz no poderia decidir se eram ou no subsistentes os depsitos efetuados posteriormente a sentena, uma vez que com ela estava encerrada o seu ofcio jurisdicional, enquanto que, da mesma forma, o Tribunal no poderia se pronunciar a esse respeito se no fosse cogitado no recurso da

subsistncia dos depsitos efetuados. Com a edio da nova Lei do Inquilinato, nenhuma dvida existe a esse respeito, j que expressamente vedado a continuao dos depsitos aps proferida a sentena, razo pela qual para que no fique em mora, outra soluo no existe para o locatrio obter o efeito liberatrio da obrigao, seno o ajuizamento de nova ao. De ressaltar que a nova ao dever ser distribuda livremente, j que no tem qualquer conexo com o procedimento anterior, uma vez que distinto o objeto entre ambas. Outro ponto que merece relevncia quanto aos depsitos efetuados, que os mesmos devero ocorrer at os seus respectivos vencimentos, sob pena de ficar caracterizada a mora intercorrente, o que no Cdigo de Processo Civil no estava previsto, e, podendo, nesse caso haver a extino da ao, inclusive com decretao do despejo, se houver pedido formulado em reconveno. Era comum os locatrios procederem aos depsitos a destempo, ou mesmo fazer apenas o depsito inicial, sendo que tal procedimento no trazia nenhuma consequncia, o que agora expressamente vedado pela Lei. Outra novidade trazida no bojo da Lei do Inquilinato foi o encurtamento do prazo para complementao do depsito, no caso do ru alegar insuficincia. O artigo 899 do CPC previa um prazo de dez dias para tal complementao, que, agora, so de cinco dias a contar da cincia do oferecimeno da resposta, e, alm disso, no caso de haver a complementao, o autor suportar um acrscimo de 10% sobre a diferena, alm das verbas de sucumbncia, sendo os honorrios no percentual de 20% do valor dos depsitos. No campo das novidades, ainda vale ressaltar que o ru poder proceder ao levantamento das importncias depositadas, sobre as quais no tenha controvrsia, o que no ocorria anteriormenTe, quando o ru tinha que aguardar o trnsito em julgado da ao para proceder a tal levantamento. No mais, a petio inicial dever alm de observar os requisitos do artigo 282 do CPC, ser instruda com especificao dos aluguis e acessrios da locao, com a indicao dos respectivos valores que se pretende consignar, sob pena de indeferimento da inicial. Quanto ao prazo para oferecimento da resposta, a Lei do Inquilinato omissa. Pelo que dispes o CPC, em seu artigo 896, a contestao deveria ser oferecida no prazo de dez dias, contados da malsinada audincia de oblao, a qual no mais existe pelo regime institudo pela Lei do Inquilinato. Como na Lei no foi disposto de forma expressa a esse respeito, tm-se como aplicvel espcie as regras do procedimento comum ordinrio, que so de quinze dias da juntada aos autos do mandado devidamente cumprido, conforme preconiza o artigo 241 do CPC. A defesa dever ficar adstrita, alm das matrias de direito que lhe possa caber, inclusive processuais, quelas elencadas no inciso V do j pr-falado artigo 67 da Lei do Inquilinato, quais sejam: - no houve recusa no recebimento - ter sido justa a recusa; - no ter sido efetuado o depsito no lugar e prazo devidos; e - no ser integral o depsito. Embora nada impedisse no regime do Cdigo Processo Civil que houvesse reconveno ao pedido de consignao em pagamento, agora, tal possibilidade est expressamente previsto no inciso VI do artigo 676 da Lei do Inquilinato. Por fim, registra-se que havendo em reconveno pedidos cumulados de resciso da locao e cobraa do dbito locatcio, a execuo de tal dbito somente poder ter incio aps a desocupao do imvel, no caso de procedncia do despejo. Ainda sobre o tema, devemos observar a introduo no nosso ordenamento jurdico da chamada consignao extrajudicial, procedida pela Lei 8.951 de 13/12/19994, ao inserir diversos pargrafos no artigo

890 do CPC. Primeiramente, vale ressaltar que para ser possvel a consignao extrajudicial, necessrio se torna que a obrigao seja de pagamento em dinheiro. Em segundo lugar, a lei no estabeleceu uma obrigao ao devedor da obrigao, mas sim uma faculdade, podendo, se lhe convier recorrer ao depsito judicial. Mas, como no caso nos interessa estudar a consignao de alugueres e acessrios da locao, cabe a indagao: Havendo norma especial regulando a matria, no caso a Lei do Inquilinato, possvel se utilizar da consignao extrajudicial para extino de obrigao decorrente de vnculo locatcio, prevista na legislao de regra geral, no caso o CPC?. Entendemos no ser possvel, j que o procedimento estabelecido na Lei do Inquilinato tem rito prprio, devendo o depsito ser efetuado no prazo de vinte e quatro horas a contar do deferimento da petio inicial, como anteriormente abordado. Esse o entendimento do advogado e professor universtrio Dr. Alexandre Freitas Cmara, sendo, no entando, que o Desembargador Wilson Marques no comunga com esse pensamento, por achar que os dois procedimenots podem se harmonizar, no sendo eles incompatveis. Vale ressaltar que o 3 do mencionado artigo 890 prescreve que no caso de haver recusa no recebimento pelo credor, o devedor poder propor, no prazo de trinta dias, a ao de consignao mas contidas na Lei do Inquilinato, o que refora, ainda mais, nossa posio contrria admissibilidade da consignao extrajudicial para as obrigaes locatcias. Mas a jurisprudncia vai sem dvida, futuramente, dirimir essa controvrsia.