120781-1 Tatuape Cobranca Bancoop Negada

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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO REGIONAL VIII - TATUAP 3 VARA CVEL RUA SANTA MARIA N 257, So Paulo-SP - CEP 03085-901
SENTENA
Processo n: Classe Assunto: Requerente: Requerido: 008.08.120781-1 Procedimento Ordinrio - Assunto Principal do Processo << Nenhuma informao disponvel >> Cooperativa Habitacional dos Bancarios de Sao Paulo- Bancoop Sonia Regina Barbosa
Este documento foi assinado digitalmente por LUIS FERNANDO NARDELLI. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0120781-52.2008.8.26.0008 e o cdigo 080000000DLH2.
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luis Fernando Nardelli Vistos.

COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP, BARBOSA,
qualificado nos autos, ajuizou ao de cobrana SONIA REGINA
tambm qualificada, em que alega que celebrou com a r termo de adeso e
compromisso de participao em 30.07.1999 pelo qual a r contribuiria com seus recursos para a construo pelo sistema cooperativo do empreendimento Conjunto dos Bancrios Mirante do Tatuap, localizado na rua Pedro Bellengarde, 208/236, ap. 72, bloco A, e restou pactuado que o preo estimado da unidade seria de R$ 46.500,00. Sucede que a r se tornou inadimplente ao deixar de efetuar o pagamento das parcelas do custo adicional desde de 10.04.2006 no valor de R$ 43.694,00. Pede a procedncia da ao para que a r seja condenada a pagar esse valor. D-se causa o valor de R$ 43.694,00. Com inicial de fls. 02/18, junta documentos de fls. 19/80. Citada (fls. 89v), a r oferece contestao de fls. 90/98, com documentos de fls. 99/155, em que pugna pela improcedncia da ao. Rplica a fls. 157/179. Audincia de tentativa de conciliao infrutfera a fls. 242. Instadas a especificarem provas (fls. 276), as partes se manifestam a fls. 283 e 290/293. o relatrio.
D E C I D O.
O presente processo comporta o julgamento antecipado do pedido, com base no art. 330, I, do CPC, em razo de a matria prescindir de instruo 008.08.120781-1 - lauda 1
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probatria em audincia. No procede a ao. Consta que a autora celebrou com a r termo de adeso e compromisso de participao em 30.07.1999 pelo qual a r contribuiria com seus recursos para a construo pelo sistema cooperativo do empreendimento Conjunto dos Bancrios
Mirante do Tatuap, localizado na rua Pedro Bellengarde, 208/236, ap. 72, bloco A, e restou pactuado que o preo estimado da unidade seria de R$ 46.500,00 (fls. 60/69). Diz a autora que a r se tornou inadimplente ao deixar de efetuar o pagamento das parcelas do custo adicional desde de 10.04.2006 no valor de R$ 43.694,00. Sob qualquer tica que se aprecie a presente causa, seja pelo prisma do Cdigo de Defesa do Consumidor, seja pelas regras gerais de negcios jurdicos, razo no assiste autora. A circunstncia de autora ser uma cooperativa habitacional no afasta a incidncia das normas no Cdigo de Defesa do Consumidor em face do cooperado, tanto mais que a sociedade cooperativa, por ter in casu, por objetivo a construo de empreendimento habitacional, semelhana das construtora e incorporadoras atuantes no mercado imobilirio figura como fornecedora e o cooperado como consumidor, nos exatos termos dos arts. 2 e 3 da Lei Consumerista. Cai por terra a tese da autora da inaplicabilidade do Cdigo de Defesa do Consumidor diante do entendimento doutrinrio acerca da matria. Everaldo Augusto Cambler (Responsabilidade Civil na Incorporao Imobiliria. So Paulo: RT, 1998. p. 67) ao apresentar o conceito de fornecedor do art. 3, caput, do CDC, conclui que Podemos identificar o incorporador como sujeito da relao jurdica da consumo. Muito embora a norma no traga expressa referncia figura do incorporador, o conceito ai referido de tal forma abrangente que tambm engloba o sujeito empreendedor da atividade incorporativa. Nesse diapaso afina-se Melhim Namem Chalhub (op.cit., p. 290): O CDC veio equiparar, de forma indireta, o contrato de incorporao ao contrato de consumo ao classificar o imvel como produto e incluir a construo e a comercializao de produtos entre as atividades que caracterizam a figura do fornecedor. De acordo com Dora Bussab Castelo no artigo Cooperativas 008.08.120781-1 - lauda 2
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Habitacionais e algumas Consideraes sobre Associaes (Revista de Direito Imobilirio. 46:180/181) a relao entre a cooperativa e os cooperados podero ou no ser de consumo dependendo das circunstncias do caso concreto e ser de consumo se presentes estiverem os quatro requisitos abaixo elencados exigidos pelo Cdigo de Defesa do Consumidor; ei-los:a)se houver remunerao dos servios prestados pela Associao
ou Cooperativa (art. 44, inc. IV, da Lei 5.764/71); b) os servios forem oferecidos para um pblico annimo e despersonalizado, admitidas restries a grupos sem escolha prvia de pessoas determinadas; c) os cooperados ou associados se encontrarem em uma situao de vulnerabilidade diante da Cooperativa ou Associao; d) a habitualidade e o profissionalismo, que sempre esto presentes na prestao dos servios pelas Cooperativas ou Associaes. Fbio Henrique Podest no artigo Sociedades Cooperativas e Relaes de Consumo (Cooperativas Luz do Cdigo Civil. Coord. Marcus Elidius Michelli de Almeida. So Paulo: Quartier Latin. 2006. p.149, 151/152) leciona que: Ora, no vemos o porqu da inaplicabilidade do CDC pelo fato das cooperativas prestarem servios com exclusividade aos seus associados, argumento que a rigor apenas refora a tese contrria na medida em que a conceituao de consumidor no restritiva, mas extensiva por direcion-la a 'toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produto ou servio como destinatrio final' (art. 2 do CDC)...No impressiona tambm o argumento de que a ausncia de finalidade lucrativa das cooperativas excluiria a aplicao do CDC, pois sabe-se muito bem que a falta de remunerao no envolve um conceito meramente oneroso ou gratuito nos moldes da classificao da teoria geral dos contratos, vale dizer, no se desconhecendo que as cooperativas de alguma forma so remuneradas indiretamente, basta que a causa final da aquisio do produto ou a utilizao do servio envolva um direcionamento econmico, til para o consumidor, visando determinada disponibilidade, sem ignorar a configurao de sua vulnerabilidade (art. 4, inc. I, do CDC)...Importante notar, que em tema de jurisprudncia, a aplicabilidade do Cdigo do Consumidor em favor do cooperado teve como origem problemas advindos da postura de cooperativas habitacionais que eram criadas (ou j pr-existiam) com o objetivo de promover a construo de empreendimentos a baixo custo. As partes firmaram entre si contrato denominado termo de 008.08.120781-1 - lauda 3
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adeso e compromisso de participao em 30.07.1999, tendo como objetivo aquisio pela r de unidade habitacional por meio do sistema de autofinanciamento, a preo de custo (fls. 60/69). O preo estimado da unidade seria de R$ 46.500,00 e o pagamento seria feito por meio de uma parcela de entrada de R$ 2.940,00, mais parcelas
chaves de R$ 3.955,00, mais parcelas anuais de R$ 2.683,00 e parcelas mensais e consecutivas de R$ 485,00 (fls. 60). Afirma a r que recebeu as chaves do imvel em 27.01.2005 (fls. 140/142 e 352) ao final da obra e, por isso, no se justifica que somente tempos depois aps a data da entrega do imvel que tenha ocorrido lanamento de dbito em desfavor da r. Inconcebvel, pois, a cobrana de saldo residual. Esclarece ainda a r que seria ilgico que a obra permanecesse em andamento sem total proviso de fundos para tanto e que e se a obra foi concluda presume-se a suficincia de fundos. E acrescenta: em resumo, se inexistia fundo deveria a obra ser paralisada, se seu andamento se dera at sua concluso, por bvio no que se falar saldo residual, o que culminaria por gerar lucro cooperativa, destarte, desnaturando o ttulo de compra a preo de custo, prevista no pargrafo nico da clusula n 4 (fls. 62). A autora confirma que realmente o parcelamento do valor estimado da unidade foi quitado, porm existem parcelas em aberto que significam outros valores que foram acrescidos unidade e que resultaram de apurao decorrente da finalizao de obra, conforme dispe a clusula 16 do termo de adeso (fls. 68). Esclarece a autora que o preo da obra deve ser integralmente pago pelos cooperados e que se ao fim da obra for apurada diferena entre o previsto inicialmente e que o realmente foi gasto, isso dever tambm ser arcado pelos associados. Com efeito, dispe a clusula 4, pargrafo nico que (fls. 62): Considerando o acima exposto, e, por se tratar de obra autofinanciada no regime de preo de custo, a COOPERATIVA poder lana dbito do COOPERADO valores decorrentes de eventuais aumentos de custos, aumentos de rea construda, privativa ou no e alteraes no memorial das unidades habitacionais e do prprio empreendimento. 008.08.120781-1 - lauda 4
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De conformidade com o art. 48, caput, da Lei 4.591/64 a construo de imveis, objeto de corporao nos moldes previstos desta lei, poder ser contratada sob o regime da empreitada, tambm conhecida como preo fechado (art. 55 a 57) ou da administrao, tambm conhecida como preo de custo (art. 58 a 62). O contrato de construo por administrao ou por preo de
custo contempla apenas a execuo dos servios da construo em que o construtor se limita, precipuamente, a dirigir a obra e fornecer a mo-de-obra. Segundo Caio Mrio da Silva Pereira (Condomnio e Incorporaes. 8 ed. Rio de Janeiro: Forense. 1994. p. 318), nessa hiptese os adquirentes assumem a responsabilidade pelo pagamento do custo integral da obra. Ainda que do contrato conste a estimativa de seu preo, ser meramente informativo. Pela prpria natureza, a construo, sob este regime, traduz o encargo de custeio total pelos adquirentes, na forma do que ficar previsto no contrato, ou em proporo das fraes ideais do terreno (art. 58). A despeito desse regime por administrao devidamente regulamentado em lei especfica, a autora, entretanto, no observou os ditames acautelatrios previstos neste dispositivo legal em prol dos adquirentes. Inconcebvel se cogitar em resduo nessa forma de contratao para aquisio de bem imvel, pois ou o dinheiro existe e a obra prossegue ou o dinheiro no existe e a obra pra. Caso o custo da obra esteja maior que a estimativa, imperioso o redimensionamento da dvida, quer para elevar o valor da prestao, quer para aumentar o nmero de parcelas. No por acaso o art. 60, caput, da lei especial prev que as revises da estimativa do custo da obra sero efetuadas pelo menos uma vez a cada seis meses em comum acordo entre a Comisso de Representantes (composta de pelo menos trs membros escolhidos entre os adquirentes para represent-los perante o construtor, art. 50, caput) e a construtora. Na eventualidade de aumento das prestaes, os novos valores tende ser informados aos adquirentes, no mnimo 45 dias antes da data em que devero ser efetuados os recolhimentos das primeiras prestaes alteradas (art. 60, pargrafo nico). 008.08.120781-1 - lauda 5
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Outras irregularidades em total descompasso com as normas de ordem pblica que regem esse tipo de negcio jurdico saltam aos olhos. Seno vejamos o contrato nenhuma referncia faz formao de um condomnio que custear obra, em cujo nome ser feita toda a extrao de faturas de produtos e servios (art. 58, I); no consta no contrato que as prestaes sejam
depositadas em nome do condomnio formado, tampouco a forma de movimentao dessas contas (art. 58, II); no consta no contrato o oramento da obra segundo normas e critrio de execuo da ABNT (art. 59, caput e 53, II); no consta no contrato a forma com que a comisso de representantes fiscalizaria os balancetes de receitas e despesas, compra de materiais, alteraes de especficas unidades condominiais, fiscalizao de arrecadao das contribuies destinadas construo, e todo o mais que lhe compete para fiscalizar a construo (art. 61, a usque e). Ausente por completa a participao direta dos adquirentes no caso sub examine e para tanto serve a fiscalizao da Comisso de Representantes. Resduo por conta de inflao at poderia se discutir o que no o objeto da presente ao, mas resduo por diferena de custo de obra inconcebvel. A clusula de apurao de custo final da obra de ser desconsiderada, pois no cabe impor ao adquirente obrigao por algo a que no teve nenhuma participao e gerado exclusivamente pela parte contratada para a construo que escolhe livremente os valores das mercadorias e dos servios. de ser considerada potestativa a clusula que determina a obrigao do adquirente de pagamento de resduo por conta de diferena maior de custo de obra a ser apurado ao final, j pela falta de participao do obrigado, j pela estipulao de valores e contrataes realizadas apenas por uma das partes contratantes. Essa clusula nula por fora do art. 122, in fine, do Cdigo Civil em vigor que alm de seu carter potestativo (em rigor, trata-se de clusula puramente potestativa, visto estabelecida exclusivamente pelo arbtrio de uma das partes) tambm abusiva luz do Cdigo de Defesa do Consumidor ao permitir ao fornecedor direta ou indiretamente aumentar o preo de maneira unilateral (Lei 8.078, art. 51, X). Idem, para as regras do Cdigo Civil (art. 489). E tambm nesse sentido entende a jurisprudncia:
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Cooperativa que cobra, seguidamente, resduos dos compradores
O fato de a
cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, no significa que o cooperado esteja desamparado, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigveis
quando devidamente demonstrados, calculados e provados
-Incorrncia
No
provimento (TJSP. 4 Cm de Dir. Priv. Ap. 478.060-4/0. rel. Enio Santarelli Zuliani. j. 06.03.2008). Posto Isso, JULGO IMPROCEDENTE a presente ao e condeno a autora em custas, despesas processuais, alm de verba honorria fixada em R$ 2.000,00. P., R., I. e C.
So Paulo, 18 de janeiro de 2010.
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Cooperativa que cobra, seguidamente, resduos dos compradores

quando devidamente demonstrados, calculados e provados

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