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DIREITOS REAIS MNICA JARDIM PARTE I DIREITOS REAIS EM GERAL - INTRODUO Nota: no manual de Mota Pinto existe uma

ma distino entre obrigaes e nus reais, que no est correcta para M. Jardim e Henrique Mesquita, que fez uma distino clara entre estes dois. Ateno ainda que o manual de Santos Justo muito enxuto e que o manual de Mota Pinto est desactualizado. Ter em ateno as opinies de Henrique Mesquita. Direitos reais vs. Direitos de crdito Quando se fala em Direitos reais ou direito das coisas no estamos a pensar que as coisas sejam sujeitos de direitos. Quando falamos de direitos das coisas pensamos em direitos que incidem directa e imediatamente sobre as coisas. O direito das coisas surge como ramo do direito patrimonial, tendo ns de recuar para saber para que existe o direito patrimonial. Para subsistir, o homem necessita de bens, e bem um conceito jurdico tudo aquilo que apto a satisfazer necessidades ( diferente de coisa). E esses bens so escassos ou muitas vezes existe uma momentnea impossibilidade de lhes aceder e surgem conflitos. E, por isso, surge o direito patrimonial, que regula esse acesso aos bens, o caminho at eles e a utilizao e apropriao dos bens como forma de evitar conflitos. Porque so escassos, haveria disputas entre os homens, reguladas assim pelo direito patrimonial. Dentro deste ramo do direito, encontramos o direito das obrigaes e o direito das coisas, alm do direito das sucesses (ainda que aqui as relaes sejam ou obrigacionais ou reais). O direito das obrigaes o ramo do direito patrimonial que regula o acesso, o caminho para os bens, e apenas isto, no a sua directa e imediata utilizao, no a apropriao dos bens. Mesmo quando haja utilizao de uma coisa numa relao obrigacional, nunca h uma utilizao directa. Isto mesmo quando numa relao obrigacional o credor acabe por poder utilizar o bem. Suponhamos um comodato, emprstimo de coisa imvel. Se A empresta a B uma casa, B acaba por utiliz-la. Estamos no domnio das obrigaes mas h uma utilizao, que existe porque A assumiu o compromisso de emprestar, entregou a coisa, havendo aqui uma regulao do acesso coisa. Os direitos reais, ao invs, regulam a directa e imediata apropriao e utilizao da coisa, o domnio das coisas, sem intermedirio ou dependncia de outro, um mediador: o exerccio de um poder autnomo sobre as coisas. No h qualquer compromisso para com terceiro, sendo uma relao de apropriao directa da coisa. Noo de coisa Desta forma distinguimos direitos das obrigaes de direitos das coisas. Mas antes, olhemos a noo de coisa, porque vamos sempre falar de coisa, sendo o termo mais frequente. a noo de Orlando de Carvalho que resume as caractersticas que devem estar presentes para estarmos perante uma coisa: uma entidade do mundo externo com suficiente individualidade e economicidade para assumir o estatuto permanente de objecto de domnio. Entidade do mundo externo, no podendo ser pessoas ou relaes entre pessoas; Com suficiente individualidade, i.e., com autonomia, no podendo estar integrada ou ligada materialmente a algo mais vasto. Por exemplo, um painel de azulejo de uma parede uma coisa? No o , porque est materialmente integrado em outra coisa, no tendo autonomia ou individualidade. Se for separado, passa a ser uma coisa, mas integrado na parede no o . Alm disso, necessita de economicidade, i.e., proveito econmico ou satisfao de interesses. Um gro de areia ou gota de gua no tm economicidade ou uma abelha. S assim ser objecto de direitos reais. Acresce que h-de ser susceptvel de ser apropriada por uma pessoa e no por todos. O sol no uma coisa porque no pode ser objecto de domnio individual e exclusivo. Nesta definio esto includos vrios aspectos muito importantes.

Teorias que distinguem direitos reais de direitos de crdito Esta parte inicial da matria que parece terica tem muita relevncia prtica. A par dos direitos reais e de crdito (Mnica Jardim), h quem defenda os direitos pessoais de gozo, terceira categoria. No curso, vamos integr-los nos direitos de crdito. Sabendo as caractersticas de um direito real, muito fcil chegar a respostas quase matemticas para saber se estamos perante um direito real ou um direito de crdito. Ser tambm importante no que toca matria dos princpios, que resolvida tendo em conta estas noes bsicas. A vendeu uma fbrica a B, sendo que esta s trabalha mediante instalao de refrigerao, uma vez que sobreaquecia. Depois de vender a fbrica, A quis remover o aparelho de refrigerao, argumentando que este se tratava de uma coisa distinta da fbrica. Punha-se a questo de saber se o aparelho era uma coisa autnoma. S sabendo as caractersticas das coisas se pode qualificar este objecto. O aparelho era uma coisa autnoma separada da fbrica? Em concreto, seria necessrio definir se o aparelho se tratava ou no de uma coisa, parte integrante da fbrica ou no. Se estiver ligada materialmente a uma coisa principal parte integral, caso contrrio no o ser. O painel de azulejo da faculdade parte integrante, a mesa da sala de aula no . H vrios anos, numa cmara municipal, resolveram demolir todas as casas construdas ilegalmente nas dunas. Os donos das casas, no querendo a sua demolio, vieram invocar a usucapio quem exerce posse durante determinados anos pode depois adquirir esse direito. Ainda que no tivessem adquirido os terrenos, invocavam a usucapio e, assim, adquiriam a propriedade. No podiam, porque a orla martima est fora do comrcio jurdico. O que est fora do comrcio jurdico no coisa. O mesmo aconteceria se o dono do cartola quizesse invocar a usucapio para adquirir a propriedade, uma vez que est situado em domnio pblico. Necessrio ainda ter-se em conta qual a diferena entre, por exemplo, uso e fruio. Se sabemos o que uma obrigao, ficamos a saber o que um direito de crdito vnculo por fora do qual uma pessoa pode exigir de outrem uma determinada prestao lado activo. Quanto a direitos reais, a questo mais complicada. Isto por fora das vrias teorias que ao longo da histria foram surgindo. Temos de ver como que para cada uma delas se distinguia um direito real de um direito de crdito. A teoria de Henrique Mesquita no se encontra em qualquer manual mas bastante importante e tem de ser bem sabida. Santos Justos qualifica a posio de Henrique Mesquita como Eclctica, mas isso no correcto. Ele realista convicto, cuja posio nova e diferente da inicial permite cruzar a matria das obrigaes reais, muito importante tambm. Teorias preconizadas 1. Teoria Realista a teoria clssica. De acordo com esta teoria, o direito real traduz-se num poder directo e imediato sobre uma coisa . Ou seja, exprime uma relao entre uma pessoa e uma coisa. Por isso, distingue-se do direito de crdito, que sempre uma relao entre pessoas, credor e devedor. No direito real no h intermedirio, a relao entre o homem e a coisa, no h ningum de permeio. Ao invs, nos direitos de crdito, mesmo quando permitem a utilizao de uma coisa (comodato), supem sempre um devedor que est de premeio e faculta o acesso coisa. De forma sinttica, a relao suposta por um direito real uma relao simples, linear e no intersubjectiva. A relao num direito de crdito complexa, triangular e intersubjectiva. Esta concepo de direito real e direito de crdito encontra as suas origens no direito romano, ainda que no tenham sido estes a dar a definio. Todavia, era j inerente ao direito processual romano, havendo diferena entre direito real e direito

de crdito. Esta teoria clssica acabou por ser desenvolvida pelos Glosadores e Comentadores, altura em que surge a definio de direito real e de crdito este passou a ser o direito que permite exigir uma prestao a determinada pessoa, e o direito real o poder directo e imediato sobre uma coisa, sem mediao de quem quer que seja. 2. Teoria Personalista surge no sculo XIX, por influncia do pensamento kantiano, com diversos representantes, nomeadamente PLANIOL. Estes vieram dizer que a teoria realista era uma asneira. O direito real no um poder sobre uma coisa porque toda a relao jurdica supe intersubjectividade . S h relao jurdica entre pessoas, no h relaes entre homens e coisas. O direito real envolve uma relao, logo tem de ser uma relao intersubjectiva, tendo de haver algum do lado de l. Os personalistas disseram que a ideia de poder ou relao entre homem e coisa s pode ser aceite em sentido figurado e no real. Os realistas, se o disseram, foi porque caram num engano. Quando temos um direito de crdito fcil dizer quem o devedor e quem o credor pois temos dois lados bem definidos. Nos direitos reais, as coisas no so assim. Temos o titular do direito real e depois no temos um sujeito passivo definido. No direito de crdito sabemos quem pode exigir e quem deve realizar a prestao. Nos direitos reais no temos sujeito passivo definido porque este no um ou dois, so todos, que esto vinculados pela obrigao de no perturbar obrigao passiva que impende sobre todos. Mas, como eram todos, os realistas no se aperceberam que havia um contrapolo, um contra-sujeito. Como no havia um s, no viram que a outra parte eram todas as outras pessoas. Este erro cresceu mais porque todos os outros esto vinculados a um no fazer, obrigao de contedo negativo, de no se imiscuir, de no violar. Assim, os realistas pensaram que no havia obrigao sobre ningum, sendo uma relao com a coisa. Os personalistas apresentam assim o direito real como o poder de afastar ou excluir ingerncias de terceiros na coisa objecto do direito, desde que essa ingerncia seja contrria ao contedo do direito. A primeira grande crtica dos personalistas aos realistas foi a de que no h relaes entre homens e coisas, somente relaes intersubjectivas. A esta crtica acrescentaram outras. Vieram dizer que o poder directo sobre uma coisa no existe em alguns direitos, que ningum nega que sejam direitos reais, como a hipoteca. Esta um direito real e, no entanto, o credor hipotecrio, para alm de ter um direito de crdito e um de garantia, no tem um poder directo e imediato sobre a coisa. Mas, o credor hipotecrio no tem o poder directo e imediato no qual os personalistas estavam a pensar. Pensavam no usar, fruir e dispor da coisa, tanto material como juridicamente, usando ou alienando a coisa. Esse poder o credor hipotecrio no tem. Mas, o titular do direito real de garantia hipotecria pode promover a venda judicial da coisa. Um banco, que tem uma garantia real sobre o imvel, pode, em caso de incumprimento do pagamento, intentar aco executiva e promover a venda do bem para, assim, satisfazer o seu crdito. O poder que tem de promover a venda judicial e no de usar o bem ou dispor. O poder tpico dos direitos reais de garantia no o de usar a coisa, mas o de promover a venda judicial da mesma. Outra crtica era esta: h direitos reais que ningum nega que sejam direitos reais, que envolvem poder directo e imediato sobre a coisa, mas no pelo exerccio desse poder que satisfeito o interesse do seu titular. Se o titular do direito real no satisfaz o seu interesse pelo exerccio desse poder, esta no a nota caracterstica dos direitos reais. Assim o penhor: um direito real de garantia que tem por objecto mveis e supe a entrega da coisa. Em concreto, uma pessoa precisa de dinheiro e dirige-se a outra pedindo dinheiro emprestado. A outra empresta, mas exige a entrega de um bem mvel como garantia do contrato. O credor pignoraticio tem o poder directo e imediato sobre ela, mas no satisfaz o seu interesse pelo facto

de ter a coisa nas suas mos. Se o devedor no pagar, o bem mvel no fica para o credor pignoraticio. Este promove a venda judicial do bem e satisfaz o seu crdito. Este no argumento que proceda a partir de momento que se sabe que o poder sobre a coisa se altera consoante o tipo de direito real. Ainda outra crtica: h direitos que ningum nega que so direitos reais, como o do comodatrio, que tambm envolve um poder sobre a coisa. Se assim , ento no pode ser essa a nota distintiva dos direitos reais. A empresta a B a sua casa de praia. Este vai exercer um poder directo e imediato sobre a casa. 3. Acaba por surgir a Teoria Eclctica ou Mista, que, como o nome indica, uma mistura das duas e a mais defendida na actualidade. Dizem que todos os direitos tm um lado interno e um externo, envolvendo um poder e uma sano . Dizem que o direito real, pelo lado externo, o poder de excluir toda e qualquer ingerncia no objecto ou na coisa objecto do direito, desde que seja incompatvel com o contedo do direito. I.e., o direito real pelo lado externo aquilo que era defendido pelos Personalistas. Esse poder um direito que goza de uma tutela absoluta, sendo eficaz erga omnes. Pelo lado interno, o direito real um direito imediato e directo sobre a coisa, i.e., teoria realista. Como que se distingue o direito real do direito de crdito? Pelos dois lados, interno e externo. Quanto ao lado externo, o direito real o direito de afastar ingerncias de qualquer pessoa, tendo eficcia erga omnes, ao invs do direito de crdito, que tem mera eficcia inter partes. Quanto ao lado interno, um poder directo e imediato sobre a coisa, enquanto o direito de crdito o poder de exigir de determinada pessoa uma prestao. Teorias que negam a distino entre direitos reais e direitos de crdito Surgiram duas teorias que negaram a distino entre direitos reais e direitos de crdito, afirmando que os mesmos acabam por ter a mesma estrutura e caractersticas. 1. Uma delas d prevalncia ao elemento obrigacional Monismo Personalista (DEMOGUE). Este autor defende a chamada eficcia externa (ou erga omnes) dos direitos de crdito. Vem dizer que todos os direitos, quer reais ou de crdito so relaes intersubjectivas erga omnes. Nos direitos reais, a relao entre o titular do direito e demais pessoas, enquanto nos de crdito a relao entre o credor e o devedor, e, mais tarde, entre o credor e todas as demais pessoas que no o podem violar. No fundo, ambos os direitos so relaes intersubjectivas erga omnes. Parte, todavia, de um pressuposto errado. Os direitos de crdito no so relaes com as demais pessoas. H quem defenda a Teoria do Efeito Externo das Obrigaes. Mas mesmo quem a defende, s imputa responsabilidade ao terceiro se ele conhecesse a existncia do direito de crdito ou desconhecesse culposamente. Nem que seja por a, mesmo defendo esta teoria, h sempre uma diferena entre os direitos reais e os direitos obrigacionais, pela fora erga omnes de uns e relativa de outros. 2. A outra o Monismo Realista (GAUDEMET) em que se diz que ambos os direitos se traduzem em poderes directos e imediatos sobre as coisas . Aquele autor afirmava que os direitos de crdito se caracterizavam por constiturem um direito sobre o patrimnio do devedor. Um credor o que tem um poder directo e imediato sobre a coisa, porque se o devedor no cumprir, o credor intenta a aco executiva e satisfaz o seu crdito. Afinal, tambm tem um poder sobre o patrimnio do devedor, sobre coisas. Alm disso, um credor pode sempre reagir contra determinados negcios, atravs da impugnao pauliana. No faz sentido porque falso que o credor tenha um poder directo e imediato sobre a coisa ele tem direito prestao, e em primeiro lugar in natura. Se no a conseguir, tem direito a intentar a aco executiva, mas no tem direito de preferncia. Alm disso, no tem o direito de

sequela, o poder se seguir a coisa. A impugnao pauliana est muito longe da sequela. Por outras palavras: a impugnao pauliana no se confunde com o direito de sequela que caracteriza os direitos reais. A impugnao pauliana (art. 610) traduzse no poder de o credor impugnar os actos do seu devedor que envolvam diminuio de garantia patrimonial. J a sequela, exercida atravs da aco de reivindicao, o poder que tem o proprietrio de ir buscar a coisa ao patrimnio de quem abusivamente se apoderou dela, tendo somente de provar a titularidade do direito real. Ora, o mesmo no sucede com a impugnao pauliana, pois nesta o credor tem de provar a titularidade do crdito, estando a impugnao dependente de vrios requisitos prazo de cinco anos, ao contrrio da aco de reivindicao, que goza de imprescritibilidade. Para alm disto, como explica Mota Pinto, a impugnao pauliana no permite ao credor fazer seus os bens entretanto alienados pelo devedor, mas apenas fazer com que esses bens voltem ao patrimnio inicial, com a ineficcia do acto de transmisso da coisa para terceiro adquirente (art. 616/4). Henrique Mesquita Obrigaes Reis Para o autor, o direito real a relao jurdica atravs da qual uma coisa fica subordinada directamente, sem mediao, ao domnio ou soberania de uma pessoa, de acordo com um certo estatuto, conjunto de regras, que constitui a fonte de poderes, mas tambm de limites e obrigaes. Esta teoria tem um interesse perante as restantes, porque nas outras falvamos sempre em poder. Henrique Mesquita vem dizer que fonte de poder mas tambm de obrigaes . Logo aqui h uma clara distino entre a teoria realista clssica, a personalista e a eclctica, chamando para o direito real as obrigaes obrigaes reais. So obrigaes sempre de contedo positivo, que impendem sobre o titular de um direito real, pelo facto de o ser, porque titular do direito real, est obrigado a... Tm como fonte a lei, direito pblico ou privado, a vontade das partes quando a lei permite, ou a violao de uma restrio imposta ao prprio direito real. Se uma pessoa for dona de uma casa tem de pagar imposto IMI todos os anos, pago pelo proprietrio. uma obrigao de contedo positivo que impende sobre o proprietrio por ser proprietrio. uma verdadeira obrigao, mas real. A atribui ao filho o direito de construir uma casa no seu terreno - direito de superfcie, direito real. Podem convencionar que em troca o superficirio paga um determinado montante, o cnone superficirio. uma obrigao de contedo positivo que impende sobre o superficirio por ser superficirio. ainda o caso de pagamento de condomnio no caso da propriedade horizontal. Henrique Mesquita distancia-se da Teoria Personalista, dizendo que esta teoria esquece o ncleo essencial dos direitos reais. Para aqueles, o direito real era o poder de afastar ingerncias de terceiros. O autor diz que o titular de um direito real no satisfaz o interesse que o levou a tornar-se titular do direito real pelo facto de poder afastar terceiros, no sendo esse o ncleo essencial do direito. Mnica Jardim defende que o direito real no o poder de afastar a ingerncia de terceiros, concordando com Henrique Mesquita e afastando-se de Mota Pinto. usando a coisa, fruindo da coisa que se satisfaz o interesse da pessoa. Assim o ncleo essencial o poder de soberania sobre a coisa , mas inclui tambm o poder de excluir a ingerncia de terceiros . S h verdadeiro domnio se uma pessoa tiver o poder e puder afastar os outros. Implica que tenhamos de cruzar esta teoria com as duas anteriores. Como se pode dizer isto hoje quando desde o sculo XIX os personalistas disseram que toda a relao jurdica uma relao entre pessoas? Numa relao de crdito, h necessariamente uma relao entre pessoas. Mas, est por demonstrar que a relao real pressuponha intersubjectividade. verdade que a relao real supe um dever geral de absteno, mas tal diferente de afirmar a existncia de uma obrigao passiva universal.

Para H. Mesquita o que interessa o poder directo e imediato, que tem como consequncia, mero reflexo, o poder de afastar terceiros. Ateno: Henrique Mesquita no eclctico-misto. Para H. Mesquita, h um poder directo e imediato sobre a coisa e um poder de afastar. A lei impe o dever geral de absteno no para estabelecer relaes intersubjectivas, mas para afastar terceiros e criar uma rea de reserva exclusiva de soberania. Para Mesquita, essencial o poder directo e imediato sobre a coisa, e portanto os personalistas como dizem que o ncleo essencial o poder de afastar a ingerncia de terceiros, Mesquita no personalista. O verdadeiro direito real consiste no poder directo e imediato sobre a coisa, o domnio sobre a coisa ou soberania. Mas para se ter o domnio, os outros no o podem ter. S h domnio se um tiver e os outros no. E, por isso, eu posso usar as minhas coisas porque mais ningum tem poder sobre elas. Assim, h de facto a excluso de terceiros, que esto vinculados pelo dever geral de absteno. Mas o que acontece que se trata de um dever geral de absteno e no de uma obrigao. Dever esse que mera consequncia ou decorrncia da minha soberania. Enquanto os eclticos pem o poder directo sobre a coisa e o poder de afastar ingerncias ao mesmo nvel, para ns estes dois no esto ao mesmo nvel, sendo o segundo uma consequncia do primeiro. Dizem ainda que h uma relao intersubjectiva, mas Mesquita diz que os outros esto excludos porque a lei os quer afastar atravs do dever geral de absteno, no porque nos quer relacionar, mas porque nos quer afastar no h relao intersubjectiva. Assim o dever geral de absteno uma mera consequncia da soberania e no h relao intersubjectiva. Mas os personalistas diziam que no pode haver relao jurdica sem intersubjectividade. Todavia, estes no o provaram. Uma relao creditria pressupe uma relao intersubjectiva porque tm de existir duas pessoas. uma relao de cooperao. Ningum pode ser devedor de uma coisa e uma coisa no pode ser devedora de quem quer que seja. Mas ningum demonstrou que uma relao real tenha de ser intersubjectiva. Porque que uma relao com uma coisa tem de pressupor uma outra pessoa? Est por demonstrar que um direito real pressuponha uma relao intersubjectiva, e isso que defende Mesquita. Quando a lei impe o dever de absteno no cria relaes, exclui-as. Ainda, Mesquita teve de se defender pela crtica dos personalistas aos realistas, quando afirmaram que haviam direitos no reais mas que ainda assim atribuam um poder sobre uma coisa (p. ex. direito do arrendatrio), e por isso o poder sobre a coisa no podia ser o ncleo de direito real. Para Mesquita, de facto, nesses direitos no reais h um direito sobre a coisa, mas h uma diferena: num direito pessoal de gozo, a origem do poder est num compromisso assumido pelo titular do direito real o arrendatrio pode usar a coisa porque celebrou um contrato de arrendamento e entregou a coisa, havendo um vnculo prvio e o cumprimento de uma obrigao, e s depois passa a haver o direito sobre a coisa. Por isso a fonte dos direitos pessoais de gozo um contrato, negcio que depois vincula toda a relao com a coisa. Mas o direito real tambm pode ser adquirido por contrato, como servido. Como responder a esta questo? Ainda assim diferente, porque aquele contrato s tem funo gentica. Mesmo que haja um contrato na base do direito real, ele s tem funo gentica. Caractersticas dos direitos reais: Eficcia absoluta Inerncia Direito de sequela Direito de preferncia Independentemente das teorias, hoje no h dvidas de que o direito real um direito e imediato sobre a coisa , com eficcia erga omnes. Porque um poder sobre uma coisa, h uma caracterstica de todos os direitos reais: a inerncia.

Quer dizer que se h um poder directo e imediato sobre a coisa, o direito inerente coisa. Por exemplo, A constitui um usufruto a favor de B. Passados uns tempos, pergunta-lhe se ele no se importa se usufruir outra casa sua. Mudando o objecto, o direito extingue-se e nasce um novo - direito real inerente coisa. Porque o direito real eficaz erga omnes beneficia de direito de sequela, seguindo a coisa onde quer que ela se encontre. A outra caracterstica a preferncia/prevalncia. Os direitos reais preferem sobre os direitos de crdito, mesmo que anteriormente constitudos. Por outro lado, os direitos reais prevalecem em relao aos direitos reais posteriormente constitudos, que sejam incompatveis. Por exemplo, imaginemos que A constitui a favor de B um direito de usufruto. O usufruto constitudo legalmente e registado e depois A vende o direito de propriedade plena a B. Qual dos direitos prevalece? O usufruto ou a propriedade plena de B? O usufruto, porque uma decorrncia da eficcia erga omnes, sendo eficaz perante no s quem o constitui, mas perante todas as outras pessoas. A sequela e a preferncia so consequncias da eficcia erga omnes. Agora suponhamos que A proprietrio de duas fraces num prdio sujeito ao regime de propriedade horizontal e sobre um dos apartamentos constitui usufruto, e quanto a outro empresta a um amigo por comodato. Parece que no h diferenas entre os dois. Mas se A vender os dois apartamentos, o usufruturio e o comodatrio querero saber dos seus direitos. O usufruturio proprietrio de um direito real com eficcia erga omnes, dotado de direito de sequela e preferncia, impondo-se perante o novo proprietrio. J o comodatrio ter de abandonar o apartamento, pois somente titular de um direito de crdito, estando na sua base um contrato e no tendo autonomia, com eficcia inter partes. As obrigaes assumidas pelo antigo proprietrio no vinculam o novo proprietrio, o que no tem a ver com um direito real. Depois, temos a caracterstica da preferncia, prevalecendo por mesmo outro direito real que seja posteriormente constitudo. Categorias de direitos reais 1. Gozo 2. Garantia 3. Aquisio 4. Posse Mota Pinto A par destes, Mota Pinto apresenta mais um direito real, a posse. A ser um direito real, seria um direito real de gozo (art. 1251) qualquer outro direito real, so direitos reais de gozo e eventualmente para Mnica Jardim de dois direitos reais de garantia apenas. O que a posse? Suponhamos que aps adquirir um Cdigo Civil A proprietrio. Alm disso, exerce poderes sobre o cdigo, sendo tambm possuidora. Quem titular do direito real tambm titular de posse, nos direitos reais susceptveis de posse. uma posse que se funda no direito posse causal, que encontra causa no direito. No tem grande relevncia para M. Jardim, porque se h propriedade, tambm h posse. Ela assume verdadeira relevncia quando no se adquiriu o direito, isso sim. I.e., quando algum exerce poderes de facto sobre a coisa como se fosse titular do direito real, no o sendo. Por exemplo, A tem uma servido de passagem, direito de passar no terreno do vizinho. Em Portugal h imensas servides de passagem e muitas delas adquiridas, havendo negcio e entrega do preo. Mas o negcio pode ser verbal. Estando em causa um direito real sobre um imvel, tem de obedecer a forma sob pena de nulidade. A maioria das servides no existem, nunca se constituram, e as pessoas exercem direitos sobre a coisa como se tivessem o direito, com inteno de actuar no exerccio do direito, mas no a tm porque o negcio padeceu de vcio de forma. Esta a posse autnoma, a posse sem o direito real. A posse tem valor, pode ser transmitida, produz mltiplos efeitos jurdicos, nomeadamente pode levar aquisio do direito (usucapio), e esta posse tem tutela legal. Por fora disto, muita gente diz, como Mesquita, que a posse um direito, ainda que provisrio, que cai perante um direito definitivo. O senhor que passa no prdio do vizinho achando que tem direito de servido sem a ter, ver o seu

direito cair se o proprietrio do prdio vier a saber que no h qualquer servido a onerar a sua propriedade e reagir judicialmente. Perante o direito definitivo, a posse cai (direito provisrio que cai perante o direito real definitivo). J Mota Pinto, segue Orlando de Carvalho, mas a verdade que quando indica os direitos reais, cabea, apresenta a posse, entendendo a posse como direito real. Para M. Jardim no um direito real, no concordando com estes autores. M. Jardim concorda com Orlando de Carvalho a posse no um direito mas uma situao de facto juridicamente relevante e tutelada pela lei. 1. DIREITOS REAIS DE GOZO a) Propriedade O maior, pleno, o direito de propriedade, o direito mais amplo. O proprietrio pode fazer o aproveitamento total da coisa, tendo um monoplio de todas as vantagens que a coisa possa propiciar. Art. 1305 - o proprietrio tem o poder de usar, fruir e dispor da coisa . Usar utilizar a coisa; fruir fazer seus os frutos (naturais e civis laranjas, ovelhas, rendas, juros, etc.); dispor pode ser materialmente ou juridicamente materialmente transformar e juridicamente alienar, vender e doar, onerar, dar o arrendamento. Dar de arrendamento onerar? Quando se fala em onerao est a pensar-se constituir outros direitos reais, e o arrendamento no um direito real. A lei diz que o proprietrio pode fazer isto tudo, dentro das limitaes da lei. Ele pode tudo, desde que respeite os limites legais e as restries, e por isso que o legislador nem se deu ao trabalho de dizer o que o direito de propriedade, somente o que pode o proprietrio. b) Direitos reais de gozo sobre coisa alheia potestas in re aliena Como surgem os outros direitos? A propriedade plena, o que quer dizer que se o proprietrio constituir um usufruto vai comprimir o seu direito, ou diminui-lo. por contraco do direito real de propriedade que nasce o direito de gozo. Quando este se extingue, aquele reexpande-se: elstico. Quando o direito menor envolve muitos poderes, como o usufruto, a propriedade fica muitssimo contrada, e por isso em vez de falarmos de propriedade plena e de propriedade onerada (quando h nus com direitos reais menores), falamos de nua propriedade ou propriedade de raiz. 2. Usufruto art. 1439 3. Uso e habitao art. 1484 4. Direito de superfcie art. 1524 5. Servides prediais art. 1543 6. Direito real de habitao peridica Decreto-Lei n. 275/93, alterado a 10 de Maro de 2011 Usufruto o poder de usar, fruir e transformar a coisa. O usufruto est previsto no art. 1439 e de acordo com a lei, o direito de gozar temporria e plenamente uma coisa ou direito alheio sem alterar a sua forma ou substncia. um direito temporrio, s dura enquanto viver o usufruturio inicial. Nota: vulgar colocar em casos prticos dizer que o usufruto vitalcio, que quer dizer que durante a vida, e por isso vlido, dura at ao final da vida da pessoa usufruturia inicial. Tem carcter pleno. Os poderes so tantos que a propriedade fica nua ou de raiz. O usufruto um direito pleno, usar, fruir e praticar at certos actos de transformao. Direito de Uso usufruto reduzido Art. 1484 - o direito de uso consiste na faculdade de se servir de certa coisa alheia e de haver os respectivos frutos (fruir), mas apenas na medida das necessidades do titular e da sua famlia. Ateno: o conceito de famlia no usado em sentido rigoroso, como resultado do art. 1487, sendo considerada famlia outras

pessoas. Quando este direito de usar tem por objecto casa de morada, chama-se direito de habitao (art. 1484/2). Na epgrafe do artigo diz direito de uso e habitao e nos manuais tambm, dando a ideia de que so dois direitos, mas s um. Nota: Como tem um contedo definido pelas necessidades, um direito real intuitu personae, marcado pelas caractersticas da pessoa. Como assim, um direito real que no pode ser adquirido por usucapio. Ainda, no susceptvel de ser transmitido. Apesar de ser um tipo mais pequeno de usufruto e este poder ser trespassado: o direito de uso no se pode transmitir. Direito de superfcie Esta previsto no art. 1524 e consiste no direito de fazer ou manter obra ou plantao em terreno alheio. Pode ser temporrio ou perptuo e gratuito ou oneroso. Ateno que pode ter por objecto o solo ou o subsolo. Direitos de superfcie sobre o solo so muito vulgares entre pais e filhos. Em subsolo so muito vulgares nas cidades, no caso de parques de estacionamento subterrneos. Ainda, quando o direito de superfcie: quando comea por ser um direito de fazer, ele transforma-se com o tempo. Primeiro um direito real menor, o direito de fazer (o filho construir a casa, a construo do parque subterrneo, a plantao), mas depois da obra feita tudo muda. Depois de feita a obra, j propriedade. Tem uma especificidade muito importante na prtica o direito de propriedade em regra regese pelo princpio da totalidade. Quem dono do solo dono do subsolo e de tudo o que l se encontra. No caso do direito de superfcie, depois de feita a obra, ela de quem a fez, tendo este a propriedade. Assim, h uma excepo ao princpio da totalidade, que o direito da superfcie, porque uma pessoa a dona do terreno e outra da obra. Como a pessoa no dona do solo, dizemos que a pessoa proprietria superficiria. Esta dupla face do direito, que comea por ser direito de fazer e depois torna-se direito de propriedade superficirio, s existe quando no incio nada h obra, rvore ou plantao. Mas o artigo diz que o poder de fazer ou manter obra ou plantao. Inclusive, pode ser constituda superfcie com a venda de rvores. Neste caso em que j existe a coisa, prdio ou plantao, e quando se constitui apenas direito de superfcie sobre a plantao que j l esta, desde o incio existe j o direito de propriedade superficiria, no existindo ab initio aquele direito de fazer (porque a coisa j est feita, j existe). Servides prediais Esto previstas no art. 1543, de acordo com o qual so um encargo imposto a um prdio em proveito exclusivo de outro prdio pertencente a dono diferente. O prdio que fica onerado com a servido o serviente e o que beneficia o dominante. Qualquer utilidade que o prdio possa facultar a outrem pode ser objecto de servido. Pode ser servido de passagem, de guas, de escoamento de gua, de aqueduto, de vistas, qualquer utilidade. Um caso tpico de exame oral este: as pessoas no podem, de acordo com a lei, emitir fumos. E A quer destruir uma srie de papis, pelo que decide queimar no quintal da casa, no sendo um uso normal da casa. B, vizinho quer reagir. Ento A diz que paga, e B aceita. Pode? Que direito este? Direito real ou de crdito? Se os papis no so da casa, mas do escritrio, no uma servido, um direito de crdito. J se so papis da casa direito real. A vantagem tem de ser para o proprietrio do prdio dominante . Se for uma casa e os papis do escritrio (local de trabalho) forem l queimados, no servido, porque o benefcio no para aquela casa mas para o escritrio, e a relao de benefcio tem de ser entre os dois prdios em questo relao de predialidade. Por exemplo, imaginemos que A atribui a B, dono de um hotel com pouco espao exterior, o poder de deixar os clientes passear no seu jardim. servido? Sim, um encargo a favor do hotel. E se a casa for longe, servido? Sim,

no pressuposto que os prdios sejam contguos. Situao diferente a hiptese de A dar a B o direito de este passear no seu jardim. Aqui no servido porque no h relao entre prdios, o benefcio no para o prdio de B, mas para o prprio B. Direito real de habitao peridica Decreto-Lei n. 275/93 foi alterado pelo Decreto-Lei n. 37/2011. Consiste na faculdade de usar por um ou mais perodos de tempo, num ano ou em vrios anos sucessivos, para fins habitacionais, uma unidade de alojamento integrada em hotis, apartamentos, aldeamentos tursticos e apartamentos tursticos time-sharing. Como evidente, em causa est um direito real menor no propriedade durante certo perodo de tempo. Este novo diploma no regula somente direitos reais de habitao peridica, mas tambm direitos de crdito. 7. DIREITOS REAIS DE GARANTIA So direitos que atribuem o poder ao seu titular de se pagar ou satisfazer um crdito custa do valor ou dos rendimentos de um bem certo e determinado, com preferncia face aos demais credores que no tenham garantia real que beneficie de prioridade. - Penhor art. 666 - Hipoteca - art. 686 - Direito de reteno art. 754 - Privilgios creditrios a. Mobilirios art. 738 b. Imobilirios art. 743 e seguintes - Consignao de rendimentos art. 656 Este o poder de satisfazer um crdito custa da venda judicial de um bem. Qualquer credor pode intentar uma aco executiva. Imagine-se que A pede a B mil euros, no pagando a este. B intenta aco executiva, nomeia bens de A penhora, que vo ser vendidos e B faz-se pagar com este dinheiro. Se sobrar dinheiro, do exproprietrio dos bens. Qual o problema? Nada garante ao credor que no mbito do processo de execuo, no momento de graduao dos crditos, no apaream titulares de direitos reais de garantia. Ora, o dinheiro que o bem render vai pertencer, primeiro, a quem tem o direito real de real de garantia sobre a coisa. Assim, o credor comum sem garantia vai ficando para trs. Assim, quem tem uma garantia real nomeia penhora os bens objecto da garantia e pago em primeiro lugar a no ser que haja um direito real de garantia anterior sobre o mesmo bem ou que, por fora da lei lhe prefira. Primeiro, pago o credor titular da hipoteca primeiramente registada. A falta de pagamento de uma prestao faz vencer todas, e a partir do momento que se falta ao pagamento de uma prestao, o credor pode imediatamente fazer valer o seu direito e vender a coisa para satisfazer o seu crdito. Ateno: muito diferente do direito pessoal de garantia (por exemplo, uma fiana). Aqui, ao lado do devedor temos o patrimnio de outra pessoa. prefervel ter hipoteca sobre determinado bem ou fiana? A fiana sobre todo o patrimnio de outra pessoa, mas ningum garante que o patrimnio da outra pessoa esteja onerado com direitos reais de garantia. Assim, sempre mais favorvel para o credor um direito real de garantia. Para o devedor mais favorvel uma fiana, porque o se o devedor no pagar, imediatamente, em regra, se vai sobre o fiador. Por isso melhor para ele ter fiador, porque assim vai-se sobre o patrimnio de outra pessoa. Penhor Est no art. 666, tendo por objecto mveis, direitos de crdito ou direitos que no possam ser objecto de hipoteca. o caso de algum pedir dinheiro emprestado e dando em garantia um anel valioso. O credor no pode usar a coisa ou ficar com ela para si, s pode satisfazer o seu crdito promovendo a venda judicial do bem.

Hipoteca igual, estando em causa bens imveis ou bens equiparados (automveis, navios e aeronaves). Mas aqui o proprietrio no entrega a coisa; o credor no fica com a coisa em seu poder. O proprietrio continua na sua casa, usando, fruindo, etc. A propriedade fica assim onerada com hipoteca a favor do credor. Aqui a vantagem que o proprietrio vai usando a coisa, pois no implica o desapossamento do proprietrio. Quando h hipoteca sobre, por exemplo, um apartamento, no caso de este vir no decorrer do tempo a sofrer um aumento do seu valor, quando o Banco (credor hipotecrio) vier satisfazer o seu crdito, ele somente ter direito quele valor que emprestou no incio mais os juros remuneratrios. Isto porque quem comprou j o proprietrio da coisa, e o credor hipotecrio tem somente um direito real de garantia sobre a coisa e no um direito real de propriedade sobre a coisa. Direito de reteno Art. 754, de acordo com o qual o devedor que disponha de um crdito sobre o seu devedor goza de direito de reteno se estando obrigado a entregar a coisa o seu crdito resultar directamente da coisa por despesas feitas na coisa. Imaginemos que apanhamos um txi e no fim no pagamos ao taxista. Ele tem direito de reter a bagagem da pessoa. O mesmo para o hospedeiro e para o mecnico. Tem efeito de coaco sobre o devedor e tem o benefcio geral de intentar aco executiva e satisfazer o seu crdito com a venda judicial da coisa. No fica com a bagagem ou com a coisa, mas pode promover a sua venda judicial. Privilgios creditrios Podem ser mobilirios ou imobilirios. So especiais quando tm por objecto coisas certas e determinadas, e neste caso so direitos reais. Mas tambm podem ser gerais, que no so j reais. S tm por fonte exclusivamente a lei. A lei atribui a determinadas entidades (Estado, Cmaras) apenas, tendo em conta a natureza do crdito. Passa frente de todas as outras garantias, na graduao dos crditos e so por isso perigosos e so clandestinos: mesmo que tenham por objecto bens sujeitos a registo, o privilgio creditrio no est sujeito a registo ele mesmo . Consignao de rendimentos Tem a particularidade de no atribuir ao seu titular o poder de promover a venda do bem. O titular da consignao de rendimentos vai satisfazendo o seu crdito aos poucos com o rendimento das coisas. Por isso que quando se define direito real de garantia se diz que o direito de satisfazer o seu crdito custa do valor da coisa ou do seu rendimento.

8. DIREITOS REAIS DE AQUISIO Atribuem ao credor o poder de adquirir um direito real de gozo ou um direito real de garantia. O exemplo que em geral dado pela doutrina o do contratopromessa dotado de eficcia real. A promete vender a B e convencionam que tem eficcia real e registam. O promitente-comprador sabe que vai adquirir aquela coisa, porque se A no lhe vender ele intentar uma aco de execuo especfica e o tribunal vai vender-lhe a coisa. Pretenses reais So figuras ligadas a direitos reais. Suponhamos que A se apropria do carro de B. A colocou materiais de construo no prdio de B. B pode ou no pode reagir? Pode. titular de direito real dotado de eficcia erga omnes, que no pode ser violado impunemente. No primeiro caso, B pode pedir o carro de volta, a restituio. No segundo caso, B pode pedir a remoo. Assim, primeiro, temos uma obrigao de

restituir a coisa, e no segundo caso uma obrigao de remoo. O titular do direito real tem o direito de exigir a restituio ou a remoo. Se um tem o direito e o outro o dever, temos uma relao creditria. uma relao creditria que encontra a sua gnese na violao de um direito real. Uma pessoa viola um direito real de outro e faz nascer uma relao creditria, tendo como finalidade proteger o direito real. O sujeito passivo quem violou o direito real alheio e o activo o titular do direito real violado. O sujeito passivo fica obrigado, apesar de no ter celebrado qualquer contrato, ter culpa ou no, ter gerado dano ou no. Como que o titular do direito real violado pode reagir? Como que juridicamente pede o que quer? Se for privado da coisa intenta aco de reivindicao, pedindo o reconhecimento do seu direito e a restituio da coisa. Se no foi privado da coisa, intenta uma aco negatria. Na aco negatria h trs pedidos: 9. Pede-se ao tribunal que declare que o terceiro no tem qualquer direito que legitime a sua actuao. 10. Pede-se que reponha a situao em conformidade com o direito real (por ex., que tire de l a coisa). 11. Pede-se que no volte a praticar actos do mesmo tipo. uma aco de condenao tendo em conta o segundo pedido. No se formula s o primeiro pedido Santos Justo diz que simples apreciao mas no . Quando s tem o primeiro pedido de simples apreciao negativa. Na pretenso real, obrigado est quem violou o direito real. Na obrigao real, o obrigado o titular do direito real, pelo facto de ser titular do direito real. nus real: traduz-se numa obrigao de contedo positivo imposta ao titular de direito real, em dinheiro ou gneros. Quando o direito se transmite a obrigao ambulatria e segue o direito, quer as novas obrigaes quer as antigas. E o credor pode satisfazer o seu crdito custa de um bem certo e determinado com preferncia face aos seus credores. Assim o nus real congloba duas figuras: obrigao real e direito real de garantia. OBRIGAES REAIS O que uma obrigao real? uma obrigao que impede sobre o titular do direito real, o sujeito activo do direito real. Fazem parte do regime do prprio direito real. Tem um contedo positivo - dar ou fazer. E integram-se numa relao verdadeiramente obrigacional. Perante isto, j sabemos o que no so obrigaes reais: 1. As obrigaes que decorrem para um terceiro quando viola um direito real. O sujeito passivo no o titular do direito real - uma pretenso real. A grande diferena que, apesar de ambas so relaes creditrias e associadas a direitos reais, na pretenso real a obrigao nasce porque foi violado um direito real pelo agente passivo, aquele que passa a estar obrigado. 2. No estamos perante obrigaes reais se ela no fizer parte do estatuto do direito real. Se no existir pelo simples facto de se ser titular do direito real. Ateno a este ponto, porque est no manual de Santos Justo e est errado art. 492. Neste art. o que se diz que o proprietrio ou possuidor de um prdio que caia em runa e cause prejuzo a vizinhos tem de indemnizar salvo se provar que no teve culpa ou se provar que se tivesse actuado com toda a diligncia ainda assim o resultado se teria verificado. No uma obrigao real porque no impede somente sobre o proprietrio, depois, no basta ser o dono do prdio para responder pelo danos, sendo necessrio ter actuado com culpa. Assim a responsabilidade nasce da culpa. Ento no obrigao real. Tambm no estamos perante uma obrigao real se um outro condutor nos bater no carro. Vai ter de indemnizar porque no cumpriu as regras de trnsito.

3. Obrigaes de contedo negativo, ou de no fazer. Por exemplo, no plantar rvores junto extrema do terreno. H doutrina que defende que obrigao real, mas para Henrique Mesquita no , porque a lei chama-lhes restries. Ento no vale a pena inventar. As restries no esto sujeitas ao princpio da taxatividade, e as obrigaes reais esto, no podendo ser criadas livremente. 4. No estamos perante uma obrigao real se do outro lado, aquele que tem direito prestao, no assumir a veste de verdadeiro credor. I.e., se no cobrar a realizao da prestao e em caso de incumprimento no intentar uma aco executiva. Por exemplo, se um de nos fizer uma construo ilegal, viola uma obrigao; a Cmara aplica uma sano de pendor pecunirio e manda demolir. Mas no intente uma aco executiva, logo no verdadeira obrigao real. Fontes das obrigaes reais 1. Normas de direito pblico IMI. Se algum dono de uma casa tem de pagar imposto. 2. Normas de direito privado 3. Normas de direito privado que permitem que as partes criem obrigaes reais 4. Violao de uma restrio ao direito real - a pessoa est vinculada por uma restrio, por exemplo no pode plantar rvores. Se plantou, violou o seu direito real. A pessoa no pode abrir uma janela junto extrema. Se abriu, violou o seu direito real. uma obrigao real. Aqui h uma excepo temos o senhor A, que pode construir no prdio e abrir janelas desde que no seja na extrema. Ele fez a construo e abriu janelas na extrema. Ao faze-lo violou o seu prprio direito real e fez nascer para si uma obrigao real (fechar a janela). Mas ele no violou s o seu direito. Ele tambm violou o direito do vizinho. Ento, o que acontece que o vizinho tem contra si uma pretenso real, porque o seu direito real tambm foi violado. Ento temos uma obrigao real (porque violou uma restrio do seu prprio direito) e uma pretenso real (porque o direito do vizinho tambm foi violado). Tipos de obrigaes reais Podem ser impostas para satisfazer interesses pblicos, por exemplo, o IMI, ou podem ser impostas para satisfazer interesses privados. Aqui pode ser a favor: 1. De algum que no titular de direito real quem satisfeito com o cumprimento no o titular do direito real dar preferncia ao arrendatrio. 2. De um titular de outro direito real por exemplo cnone superficirio. Este deve uma quantia a favor do proprietrio, titular de um outro direito real. 3. De um contitular do mesmo direito real os comproprietrios esto obrigados a participar nas despesas da coisa comum.

Contedo da obrigao real J sabemos que positivo, pode ser de dar (por exemplo pagamento de condomnio), ou de fazer (o usufruturio est obrigada a fazer as reparaes ordinrias na coisa- art. 1472). Regime da obrigao real As obrigaes reais esto sujeitas ao princpio da taxatividade. Os particulares no as podem criar livremente. Suponhamos que os proprietrios de determinada zona convencionaram que todos passariam a armazenar a fruta numa instalao frigorfica, e celebraram o negcio. Agora, um dos proprietrio vendeu a quinta, e o novo no quer armazenar na tal instalao frigorfica. Est obrigado ou no? uma obrigao real ou no? uma obrigao de contedo positivo que impede sobre o titular do direito real pelo facto de o ser, h uma relao creditria,

mas no decorre de uma das fontes referidas no pode. Como que se explica a taxatividade das obrigaes? uma questo de ir ver as fontes de obrigaes reais se aqui no couber, no obrigao real, e se no o , uma obrigao tout court, que tem efeitos meramente inter partes. Elas esto sujeitas a este princpio, porque maioria da doutrina defende que estas obrigaes so todas ambulatrias. I.e., defende que transmitindo-se um direito real as obrigaes reias que j existiam antes acompanham esse direito e as que vierem a surgir. E por isso, a maioria da doutrina diz que no pode ser o grupo dos donos dos pomares a criarem uma obrigao que se vai impor a todos os futuros donos. Henrique Mesquita explica de outra forma, mais simples, por fora da sua concepo de direito real. Como para este autor o direito real um conjunto de poderes mas tambm de obrigaes , ele diz que os direitos reais esto sujeitos ao princpio da taxatividade e no podem ser criados livremente, e como as obrigaes reais fazem parte do contedo dos direitos reais esto tambm sujeitos a este princpio. Outra caracterstica das obrigaes reais a de que estas so ambulatrias, ou a sua maioria. De acordo com a generalidade da doutrina, todas as obrigaes reais so ambulatrias, sejam as de dar ou as de fazer. Para Henrique Mesquita, h uma distino. Se a obrigao for de fazer ambulatria. Se for de dar pode ou no s-lo. A obrigao real de fazer ambulatria porque no pode deixar de o ser. Tem de o ser porque imaginemos o caso do usufruturio ele est obrigado a efectuar reparaes na coisa que no sua. Ele transmite o seu direito. Depois, como pode ele cumprir a obrigao de reparar? Se quisesse efectuar as reparaes, iria entrar numa coisa que pertencia a outrem, e de usufruto alheio. Assim, neste caso a obrigao real tem sempre de ser ambulatria. J no caso das obrigaes de dar, ai Henrique Mesquita faz nova distino s so ambulatrias aquelas obrigaes reais cujos pressupostos que lhes deram origem ainda se manifestam na coisa data da aquisio do direito. Se estes pressupostos ainda se manifestarem na coisa, a obrigao ser ambulatria. Caso contrario, no o ser. Isto por razes de justia. Imaginemos que A quer comprar um prdio sujeito ao regime de propriedade horizontal. Chega l e o elevador est estragado. A h-de pensar que se adquirir aquela fraco ter de pagar para arranjar o elevador. H uma obrigao real cujos pressupostos que lhe deram origem ainda existem ento ser uma obrigao ambulatria. Mas imaginemos que chega l e o prdio est pintado de novo e o elevador funciona. Depois de comprar, o administrador vem cobrar-lhe o dinheiro pelas reparaes que no pagou o antigo condomnio. Aqui, os pressupostos no se manifestavam data da aquisio do direito, e a pessoa no tinha como saber que existia a obrigao. Obrig-lo a pagar ser obrig-lo a pagar duas vezes: pagou mais pela fraco porque o prdio estava j naquelas condies. Assim, aqui a obrigao no poder ser ambulatria. Esta a posio de Henrique Mesquita. Especificidades do regime perante as obrigaes autnomas Obrigaes autnomas so as obrigaes normais, tout court, que no so ambulatrias. A obrigao autnoma nasce na esfera jurdica daquela pessoa e s se transmite se houver assuno de divida (art. 595). Mais: as obrigaes reais no esto sujeitas prescrio, enquanto as outras esto. Enquanto os pressupostos que deram origem obrigao real no deixarem de existir, a obrigao mantem-se. Se durante mais de vinte anos os pressupostos ainda se verificarem, no h prescrio. Apesar se haver cumprimento da obrigao real, ela pode no se extinguir. Suponhamos o prdio que precisava de arranjar o elevador e a fachada. O dinheiro do fundo no chega, ento decidiu-se arranjar e os condomnios assumiram o encargo de pagar a uma empresa para arranjar. Os condminos entregaram o dinheiro ao administrador. Cumpriram a obrigao. O administrador nessa noite, perdeu todo o dinheiro no casino. Os elevadores continuam avariados e a fachada estragada, a obrigao continua a existir e a impender sobre os condminos, apesar de estes j terem pago, tendo cumprido a obrigao.

Outra caracterstica das obrigaes reais o facto de se extinguirem por renncia liberatria. A renncia liberatria consiste no negcio jurdico unilateral receptcio e oneroso. A renncia abdicativa consiste no negcio jurdico unilateral no receptcio e gratuito . No Cdigo Civil, no fim de cada direito real h um elenco de causas extintivas. Esta renncia do Cdigo Civil a abdicativa. No esta renncia que estamos a falar, mas da liberatria a pessoa abre mo de um direito para se libertar de uma obrigao. Quando comeamos a falar das obrigaes reais, dissemos que ela impende sobre o titular pelo facto de o ser. Assim, renunciando ao direito, a pessoa livra-se da obrigao. a renncia liberatria est prevista no art. 1411 em matria de compropriedade, de usufruto art. 1472/3 e servides art. 1567/4. Entende-se que so meras afloraes da regra geral e todas as obrigaes reais so suscpetveis de renuncia liberatria. Esta matria pode assumir relevncia nalguns casos, do ponto de vista terico, para distinguir das obrigaes autnomas. J na prtica, os casos so contados. Na generalidade dos casos, esta no ocorre, mas pode acontecer. Imaginemos que h um prdio rstico de baixo valor, mas importante afectivamente para os proprietrios. O muro est a cair e por questes afectivas alguns comproprietrios querem reconstru-lo. Pode um proprietrio renunciar ao seu direito, a favor dos outros comproprietrios, entendendo que o gasto da construo do muro superior ao valor do prdio, para, assim, se libertar da obrigao. Ateno: a lgica da renncia liberatria deixar de ser titular do direito. Na hiptese do art. 1567/4 das servides diz-se que se o proprietrio estiver obrigado a realizar obras, ele para se libertar pode renunciar ao seu direito de propriedade do prdio serviente. Ou seja, em regra quem faz as obras da servido quem dela beneficia. Mas, se quem for obrigado a fazer obras for o proprietrio do prdio serviente, ele pode renunciar ao seu direito de propriedade. H uma especificidade: recusando-se o proprietrio do prdio dominante a aceitar, a obrigao extinguiu-se na esfera jurdica do proprietrio de prdio serviente; a extino da obrigao d-se (a renncia um negcio jurdico unilateral), mas o direito no se extingue nem se transmite, permanecendo a propriedade na esfera jurdica do que at ali foi proprietrio do prdio serviente. Obrigao real vs. nus real nus real existe quando um titular de um direito real de gozo, enquanto titular desse direito, est obrigado a efectuar uma prestao em gnero ou em dinheiro a favor de outrem. Essa prestao pode ter limite temporal ou no. Transmitido o direito, as obrigaes transmitem-se. No caso de falta de pagamento das obrigaes, quer das antigas quer das novas, responde o prdio. Ou seja, o credor pode promover a venda judicial do prdio e satisfazer o seu crdito com preferncia. Temos o titular de um direito real de gozo que, pelo facto de o ser, esta obrigado a realizar uma prestao. Se transmitir o seu direito de gozo, as obrigaes transmitem-se. Se no forem cumpridas, h venda do bem e satisfao do crdito. Perante isto, para Henrique Mesquita o nus real, para o sujeito passivo uma obrigao real, com a nica especificidade: apesar de ser obrigao de dar sempre ambulatria. Por parte do sujeito activo, ele pode promover a venda e satisfazer o seu crdito com preferncia. O que isto? um direito real de garantia. Ento um nus real uma figura complexa que congloba duas figuras: uma obrigao real e um direito real de garantia. Cada uma delas mantem o seu regime intacto. Ateno porque nem sempre, na prtica, isto acontece, na propriedade horizontal por exemplo. Agora j entendemos porque que um exemplo de nus real por exemplo o IMI. Da parte do sujeito passiva uma obrigao real, mas da parte do sujeito activo um direito real de garantia. IMPORTANTE Suponhamos que num prdio sujeito ao regime de propriedade horizontal, os condminos por unanimidade deliberaram:

1. Quem passa a tratar do jardim em volta do prdio so os prprios condminos, circulando todos os meses. 2. O proprietrio do sexto andar esquerdo fica obrigado a lavar os carros de todos os condminos ao sbado. 3. No se pode fumar nos elevadores. 4. No se pode estender roupa na parte da frente do prdio. Agora, o proprietrio falado em 2 vendeu. Estar o novo proprietrio obrigado a estas estipulaes? O que estas deliberaes valem para o novo proprietrio? Estamos perante obrigaes reais ou no? uma obrigao de contedo positivo que impende sobre o proprietrio do direito real pelo facto de o ser? 1. Aqui, no se cumpre o princpio da taxatividade relativa s obrigaes reais. Logo, no h obrigao real por violao da taxatividade, produzindo somente efeitos inter partes. 2. O mesmo se passa aqui. A obrigao de contedo positivo que impende sobre o proprietrio do direito real pelo facto de o ser, mas resulta de conveno. 3. Obrigaes de contedo negativo, so restries. Aqui no vale o princpio da taxatividade, pelo que o novo proprietrio est obrigado. Figuras controversas 1. Direito de preferncia 2. Direito do promissrio 3. 4. Direito do arrendatrio direito real de gozo, ou simples direito pessoal de gozo? Esta questo colocou-se quando o nmero de normas imperativas cresceu. Do ponto de vista legal, um direito de crdito (localizao sistemtica, forma de abordagem). Porque que surge a dvida? Surge porque o senhorio tem de realizar uma prestao de contedo positivo instantnea (entregar a coisa). Depois, tem de NO FAZER. O inquilino satisfaz o seu interesse usando directamente a coisa. Art. 1057 Cdigo Civil o que se diz que o proprietrio e senhorio transmitir o direito de propriedade o novo proprietrio assume os direitos e obrigaes de senhorio. Os defensores da natureza do direito real veem dizer que se assim o direito do arrendatrio dotado de sequela, caracterstica dos direitos reais, logo direito real. No entanto, esta norma explica-se de outra forma. Mota Pinto utiliza a figura da sub-rogao. O novo proprietrio sub-roga-se na posio do senhorio. No para Mnica Jardim a melhor soluo, porque isto se reporta aos direitos de crdito. D-se, isso sim, uma substituio da posio no contrato de arrendamento. A explicao mais razovel de que transmitido o direito de propriedade, h cesso da posio contratual s se distingue da cesso em geral, art. 424 porque imposta por lei e no voluntria. O art. 1057 diz que o adquirente sucede no direito e obrigao do senhorio, disposio mais obrigacional do que real. Alm deste artigo, a norma do art. 1037/2 ateno para este artigo, nmeros 1 e 2 so coisas distintas: No nmero 2 diz-se que o locatrio tem direito a usar os meios de defesa da posse aco de restituio. Argumenta-se: se o locatrio tem tutela possessria porque possuidor, logo titular de direito real. S que este artigo tambm fraco: o A tutela possessria dos possuidores mas o nosso Cdigo Civil atribuia a outras pessoas, como ao comodatrio, ao depositrio, parceiro-pensador. Todos tm tutela possessria e no so possuidores, logo o locatrio seria mais um extenses objectivas da tutela possessria. o Pode acontecer que a relao locatcia se inicie e o locatrio no possa intentar aco de posse. J pode haver arrendamento e ainda no haver tutela possessria, logo no esta que vai definir a natureza do direito. Pode tambm

continuar a haver relao e deixar de haver tutela a aco tem o prazo de um ano. Se ele nada fizer, ao fim de um ano, continua a ser locatrio mas nada pode fazer. Nmero 1, uma pedra no sapato para quem acha que no direito real. Na parte final deste nmero, o que decorre que o senhorio no tem que defender o locatrio contra agresses de terceiros. Nem contra agresses de facto nem de direito. Se algum se arrogar o titular do direito conflituante, o locatrio que tem de se defender e reagir. Pode o inquilino reagir ento. Ou seja, se algum se arrogar a propriedade, ele pode intentar a aco, como s poderia o proprietrio. E aqui isto mais complicado como se pode intentar aces de defesa caractersticas do direito real? Os argumentos no convencem Mnica Jardim. Por causa destas normas, h quem entenda que at entrega da coisa h relao creditria e depois relao real (Oliveira Ascenso). Entre ns, o direito do arrendatrio direito de crdito, ainda que no consigamos explicar o nmero 1. E toda a jurisprudncia defende tratar-se de direito de crdito: 1. Desde logo, se fosse um direito real, o art. 1057 era escusado. Aqueles preceitos utilizados para defender a natureza real servem tambm para dizer que se fosse direito real no precisavam de l estar, porque j estava na parte geral da posse. 2. O mesmo para o nmero 1 se ele fosse titular do direito j o podia. 3. A verdade que h muitos aspectos do regime do arrendamento que s so explicveis no quadro das obrigaes: o locatrio tem direito de usar a coisa. Mas h uma srie de actos que no pode praticar sem consentimento do senhorio (benfeitorias, sublocao). Isto releva que h aqui uma relao permanente entre eles, tpica das relaes obrigacionais. 4. Mais: todo o contrato est regulado como um contrato de crdito. 5. O arrendamento s se durar mais de seis anos que est sujeito a registo. Os direitos reais, qualquer um deles, est sujeito a registo, independentemente de prazo. 6. A questo do risco: se a coisa de perder, o proprietrio perde a casa e a renda e tem ainda de resolver a relao com inquilino. O risco corre por conta do proprietrio e no pelo inquilino. Ora, isto no se passa nos direito reais menores. 7. Quando h expropriao de prdio, paga-se um valor ao proprietrio e aos titulares de direitos reais de gozo. O arrendatrio indemnizado com base num critrio completamente diferente, e numa norma diferente. Portanto, parece que relao creditcia. Mnica Jardim entende que o grande problema o art. 1057/1. Tudo o resto impende para ser creditrio. E Mnica Jardim entende que as nicas pessoas que defenderam que o direito de arrendamento direito real nunca foram arrendatrios. Isto porque, um arrendatrio tem sempre direitos muito mais limitados; a relao com a coisa diferente. Para Mnica Jardim um direito creditrio. CARACTERSTICAS DOS DIREITOS REAIS Olhemos de novo a preferncia e sequela porque uma matria importante e porque comportam excepes. 1. Sequela o direito de perseguio da coisa. Quando em causa est um direito de propriedade, a sequela exercida quando o proprietrio se v privado da coisa. titular do direito e no tem a coisa em seu poder, pedindo que lhe devolvam a coisa, restituam a coisa. Processualmente, exerce-se atravs de uma aco de reivindicao, pedindo-se o reconhecimento do direito e a restituio da coisa. Quando em causa est um direito real de garantia, o direito real de garantia no envolve, na maioria das vezes, poder sobre a coisa. Aqui, exerce-se a sequela fazendo valer o direito em relao a novos proprietrios, ainda que o novo proprietrio no seja o devedor. Aqui, no tem grande relevncia prtica. Bastava dizer que um

direito real eficaz erga omnes que se sobrepe a todos os direitos reais posteriormente constitudos. Assim, no era necessrio invocar a sequela. Quando em causa est um direito real menor de gozo, se a pessoa for privada da coisa, pode exercer sequela como o proprietrio, intentando a aco de reivindicao. Quando no privado da coisa, mas tem de fazer valer o seu direito perante novo proprietrio, exerce sequela tal como o titular do direito real de garantia (que no tem qualquer acrscimo ao facto de ser direito real eficaz erga omnes). Excepes Em todos os manuais vamos encontrar duas excepes: art. 291 e art. 5 Cdigo Registo Predial. Na primeira hiptese, A vendeu a B. B doou a C. C vendeu a D que registou e adquiriu de boa f. O negcio entre A e B nulo. Consequncias da nulidade a retroaco dos efeitos, logo B nunca adquiriu, doa coisa alheia e C vende coisa alheia. Levando as consequncias da nulidade s ltimas, A intentava aco de reivindicao e ia buscar a coisa a D, por sequela. De acordo com o art. 291, se se preencherem aqueles requisitos l previstos, D protegido. Assim, a doutrina geral diz que aqui temos uma excepo ao direito de sequela. Ento, quando a lei protege D, d-lhe direito ou no? D o proprietrio. Sim! Assim, A deixa de o ser. Portanto, no h excepo sequela. O que existe uma excepo ao princpio nemo plus iurus. O De adquire o direito, apesar de ter participado de um negcio a non domino. O A perde-o. Se A j no tem o direito no faz sentido falar nas caractersticas do direito, nem de excepes. A no vai buscar o bem, porque deixou de ser o titutar do direito, no por em causa estar uma excepo sequela. Outra excepo sequela apresentada pela doutrina a decorrente do funcionamento do art. 5 doo Cd.Reg.Pred.. A vende a B um bem imvel sujeito a registo, e este no regista. Depois, A vende o bem a C, que regista. De acordo com a lei, B no pode opor o seu direito a C. H mltiplas interpretaes para no pode opor Explicao adoptada: este negocio se no padecer de outra causa de invalidade, para alm do facto de A no ser j dono, juntamente com o registo d o direito a C e porque no podem existir dois direitos incompatveis, o direito de B extingue-se. Assim, este registo atributivo de direito a C e funciona como condio resolutiva do direito de B. Perante esta explicao, h alguma excepo sequela? No. Se B deixou de ser titular, deixa de ter direito de sequela, logo no h excepo. Outra excepo apresentada ao poder de sequela a regra posse vale o ttulo se algum adquirir a um comerciante um bem mvel no sujeito a registo a ttulo oneroso e de boa-f, mesmo que o bem no lhe pertencesse, passa a ser o proprietrio. Isto no estrangeiro. Em Portugal, o verdadeiro proprietrio pode reivindicar, mas, tutela-se o terceiro, obrigando o proprietrio a primeiro pagar o valor que o possuidor pagou. No se desprotege completamente o possuidor. Onde vigora, esta regra tambm apresentada como uma excepo sequela. Para Mnica Jardim tambm no qualquer excepo sequela, pois onde vigora a regra posse vale ttulo o possuidor torna-se proprietrio, logo o anterior perde o direito e, por isso, como evidente, fica destitudo do poder de sequela. Assim, nenhuma destas situaes so verdadeiras excepes. 2. Preferncia Fala-se de preferncia a propsito dos direitos reais de garantia. Podem existir vrios direitos reais de garantia sobre a mesma coisa e serem vlidos. Mas eles so graduados. A preferncia traduz-se na prioridade que beneficia o titular do direito real de garantia no pagamento do seu crdito, face aos restantes credores que no gozam de preferncia face aos restantes credores. Temos trs hipotecas, C1, C2 e C3. Quem recebe primeiro? C1, o primeiro credor. Se sobrou dinheiro, C2 e s depois C3. Quando em causa esto direitos reais de gozo, no podem incidir sobre a mesma coisa direitos reais incompatveis, pois um exclui o outro. A vende a B um bem mvel no sujeito a registo, um relgio. A, a seguir, vende a C o mesmo relgio. Quem o proprietrio? B. os direitos reais constituem-se e transmitem-se por mero

efeito do contrato. O direito que prevalece o de B, sendo o de C um no direito. Ento, muitos dizem que caracterstica dos direitos reais de gozo a da prevalncia. Mota Pinto, diz que sempre preferncia de exerccio no primeiro caso, e aqui de existncia. Excepes apresentadas ao princpio da preferncia so duas: Art. 291 Art. 5 Cdigo do Registo Predial Para Mnica Jardim, no so tambm excepes e pelas mesmas razes apresentadas quando afirma que no h excepo sequela. Verdadeiras excepes preferncia para Mnica Jardim so: Art. 746 a 748 - se vrios privilgios incidirem sobre a mesma coisa, no se atende data da respectiva constituio, mas a origem ou causa do crdito. No a regra da data do nascimento do privilgio, mas sim a origem ou causa do crdito. Art. 746 e 743 - privilgios por despesas de justia, passam frente de todos os outros. Art. 751 - os privilgios imobilirios especiais preferem consignao de rendimentos, hipoteca e direito de reteno, mesmo que sejam anteriores. Art. 745/2 havendo crditos com igual privilgio, tm o mesmo valor, no se tendo em conta a data da sua constituio. Art. 759/2 direito de reteno prevalece sobre hipoteca mesmo que anteriormente constituda. uma injustia para Mnica Jardim. H direitos que no sendo direitos reais gozam de preferncia. o caso dos privilgios mobilirios gerais, que recaem sobre todos os mveis do devedor. No so direitos reais porque no incidem sobre coisa certa e determinada, mas sobre todo o patrimnio, que varia, entre a data da constituio do privilgio e a data da penhora efectuada no mbito da aco executiva. No entanto, os privilgios mobilirios gerais passam frente de direitos reais de garantia. um direito de crdito que passa frente do direito real de garantia. ainda o caso dos direitos pessoais de gozo ( art. 407). No so direitos reais e passam frente. A deu de arrendamento um apartamento a B para que fosse passar frias em Agosto, tendo realizado o contrato em Maio. Dia 1 de agosto, A vai de frias e chega a casa para perceber que j est ocupada, por algum que arrendou tambm o apartamento para aquele ms. No so dois direitos reais de gozo, mas sim dois direitos pessoais de gozo ou de crdito. Neste caso especfico, porque esto em causa direitos pessoais de gozo, vale o art. 407. De acordo com este, o direito primeiramente constitudo prefere ao direito constitudo depois. No caso em concreto, prefere quem celebrou aquele contrato primeiro. Assim, tambm existe preferncia nestes direitos de crdito. A soluo italiana: tem preferncia quem entra primeiramente no gozo efectivo do direito. Se em Portugal no existisse o art. 407., valeria a regra geral, o devedor escolheria qual dos credores satisfaria e indemnizaria o outro.

Diferenas tendenciais e efectivas entre direitos reais e direitos de crdito. Pontos de contacto Quanto s primeiras: 1. Os direitos reais no se extinguem pelo uso, enquanto os direitos de crdito sim. uma diferena tendencial, porque os direitos reais de aquisio tambm se extinguem pelo uso.

2. Os direitos reais so direitos duradouros, os outros transitrios. tendencial, porque h direitos reais que no duram muito tempo, como o direito real de garantia, e h direitos de crdito que podem durar uma vida (antigamente, o direito de arrendamento). 3. Os direitos reais recaem sobre bens duradouros, os outros sobre bens de consumo. Mas, h direitos reais sobre bens consumveis (p.ex. o direito de usufruto). 4. Os direitos reais so violados por um comportamento positivo. Os direitos de crdito, em regra, so violados por um no fazer. Todavia, h direitos de crdito a uma prestao de no fazer e nesse caso a violao ocorre com a prtica de um facto positivo. 5. Os direitos reais adquirem-se por usucapio, os outros no. J mais forte: os direitos de crdito no se adquirem por usucapio nunca, mas nem todos os direitos reais se adquirem por usucapio (apenas os de gozo e entre estes no o direito de uso e de habitao, nem as servides no aparentes). H diferenas efectivas: 1. Quanto eficcia, os direitos reais so eficazes erga omnes, os de crdito somente inter partes. 2. Quanto ao tipo, os direitos de crdito so relaes entre pessoas e os reais so relaes de domnio sobre as coisas. 3. Quanto ao objecto, os direitos reais incidem sobre coisa certa, determinada e actual. Um direito de crdito pode incidir sobre uma coisa indeterminada, indeterminvel, e at futura. Ainda quanto ao objecto, um direito de crdito pode recair sobre vrias coisas. Um direito real tem por objecto um direito ou uma coisa somente (excepo feita hipoteca). 4. Os direitos de crdito extinguem-se por no uso -prescrio. Os direitos reais de garantia tambm. Mas os de aquisio em regra por caducidade. Os direitos reais menores de gozo por renncia abdicativa (excepo feita ao direito de superfcie) e por no uso. O direito de propriedade sobre mveis extingue-se por abandono. Sobre imveis, apenas se em causa estiverem guas originariamente pblicas, nos outros casos no se extinguem so havidos como bens do Estado. Quanto renncia abdicativa do direito de propriedade Henrique Mesquita considera que o direito constitudo no a admite, mas que do ponto de vista do direito a constituir deveria ser admitida. Oliveira Ascenso admite a renncia abdicativa perante o direito existente.

Pontos de contacto: 1. Tm contedo patrimonial s que um apenas permite o acesso aos bens e os direitos reais concedem o domnio ou a apropriao. 2. Ambos os direitos podem ser constitudos por contratos. 3. H direitos reais que garantem o cumprimento de direitos de crdito (direitos reais de garantia). 4. A violao de um direito real d origem a uma relao obrigacional, a pretenso real. 5. H obrigaes que impendem sobre o titular do direito real pelo facto de o ser obrigaes reais.

Casos prticos A, proprietrio de uma vivenda, constituiu a favor de B um direito de usufruto. Com o decurso do tempo as telhas estragaram-se o que est a gerar problemas de infiltraes desde Dezembro passado. Em Maro, B doou o

usufruto a C. Hoje, A, o proprietrio, exige que C proceda s reparaes necessrias. Quid iuris? Que direitos temos aqui em causa? Propriedade e usufruto, dois direitos reais de gozo. A era proprietrio pleno, e constitui um direito de usufruto a favor de B, ficando com a nua propriedade. O usufruturio transmite o seu direito de usufruto, podendo faz-lo (princpio da transmissibilidade dos direitos reais), de acordo com o art. 1444 (trespasse). H excepes a este princpio, como o caso do direito de uso e habitao, que um direito intuitu personae. As servides podem ser transmitidas, mas apenas se forem conjuntamente com o prdio dominante. Em matria de usufruto, ele pode ser sempre transmitido inter vivos, e at pode ser transmitido mortis causa se quem morrer no for o usufruturio originrio. Pelo usufruturio originrio, s pode ser transmitido durante a sua vida, porque este extingue-se com a morte do usufruturio inicial. O usufruto extingue-se com a morte do usufruturio originrio, pois este dura, na ausncia de prazo, a sua vida. Morrendo este, o usufruto extingue-se. Mas se o usufruto for transmitido e quem morrer for o novo usufruturio, a h transmisso mortis causa. Quem tem de efectuar a reparao? O usufruturio quem tem de a fazer, de acordo com o art. 1472. Sabendo isto, est C obrigado a reparar? B tinha de reparar porque era titular do direito, por isso uma obrigao real, imposta pelo art. 1472. Transmitindo o direito, est C obrigado? As obrigaes reais de fazer so sempre ambulatrias. Depois de transmitir o usufruto, o antigo usufruturio j no tem poder de imiscuir na coisa. Quanto s obrigaes de dar que h divergncia quanto sua ambulatoriedade. O que sai nos exames so os casos deste tipo. A deu de arrendamento a B uma casa de praia durante o ms de Agosto. B pagou a renda antecipadamente. De seguida, A deu de arrendamento a mesma casa, pelo mesmo perodo de tempo, a C. B, no dia 1 de Agosto chegou casa e o C j l estava instalado com a sua famlia. Quem teria direito a l ficar? Em todos os casos prticos, temos sempre de identificar o direito em causa: aqui em causa, est o direito pessoal de gozo, o direito de arrendamento, que um direito de crdito. Temos assim em conflito dois direitos de crdito, o de B e o de C. Ateno: um arrendamento, no um direito real de uso e habitao, ou usufruto, etc.. Prevalece o direito de B, o direito constitudo em primeiro lugar, art. 407.. A caracterstica da preferncia dos direitos reais no exclusiva dos direitos reais, porque existe tambm nos direitos pessoais de gozo. Nos direitos de crdito, em regra, no h qualquer preferncia. Mas, nos direitos pessoais de gozo, o legislador quis atribuir a caracterstica da preferncia. Em Itlia, a regra prefere aquele que primeiro entrar no gozo da coisa, o que primeiro tiver a sua deteno. Em Itlia, ficaria C, porque j l estava instalado. Entre ns, por fora da lei, aplica-se o art. 407, preferindo o primeiramente constitudo. No confundir a CARACTERSTICA DA PREFERNCIA com o direito de preferncia- o direito de celebrar o contrato com preferncia em relao a outro. Coisa diferente a caracterstica da preferncia que uma caracterstica dos direitos reais.

A constituiu a favor de B um direito de usufruto sobre um prdio urbano. B registou a aquisio e foi viver para a casa com a sua famlia. Agora A

transmitiu o direito de propriedade a C. C mudou as fechaduras da porta, e portanto o usufruturio est impedido de entrar. Pode o usufruturio reagir? Nada nos diz que h transmisso da propriedade plena. Quando A transmite a propriedade a B, s pode ter transmitido a nua propriedade, ou propriedade de raiz, e isto a nica coisa que pode transmitir a C. C est a violar o direito de usufruto de B. Quando algum viola um direito real alheio, nasce uma pretenso real pretenso creditria por fora da qual o titular do direito real vai poder exigir uma prestao. Que aco vai ser proposta em tribunal? Uma aco de reivindicao. B quer que lhe seja restituda a coisa, e quando se privado da coisa intentasse uma aco de reivindicao. As duas importantes aces de defesa dos direitos reais so: 1. Aco de reivindicao, onde se pede o reconhecimento do direito e a restituio da coisa. 2. Aco negatria, onde a pessoa no foi privada da coisa. C fez nascer uma pretenso real, ficando obrigado a devolver a coisa. No devolvendo, B intenta aco de reivindicao, exercendo o seu direito de sequela, buscando a coisa. ACO DE REIVINDICAO art. 1311 seguintes Esta aco no prescreve (art. 1313), mas ateno: no prescreve obviamente enquanto existir direito. S pode intentar a aco de defesa do direito real quem for titular do direito, no podendo intent-la quem j no tem o direito. Imaginemos que tenho uma casa e algum a invade e muda as fechaduras. Passados vinte anos, o outro pode invocar a aquisio por usucapio, adquirindo ele o direito. Se isso acontecer, deixarei de ter o direito e deixarei, naturalmente, de poder intentar a aco de reivindicao (porque deixarei de ser o titular do direito real). Apesar desta aco s estar prevista para o direito de propriedade, o art. 1315 estende a todos os outros direitos reais: se pedir para devolver a coisa, tem de ser direitos reais que envolvam posse sobre uma coisa (no podendo intentar a aco um titular de uma hipoteca). o o Pedidos: Reconhecimento do direito real. Restituio da coisa.

Quem no tiver sido privado da coisa, no pode intentar a aco de reivindicao, intenta antes a aco negatria ou uma simples aco de apreciao. Por outro lado, quem no for titular do direito real definitivo (diferente da posse, uma vez que Mota Pinto fala da posse como um direito real provisrio) no pode intentar a aco. Se quem for privado for mero possuidor, no intenta aco de reivindicao, mas aco de defesa da posse (por exemplo, restituio da posse). Quanto causa de pedir, art. 498/4 Cdigo do Processo Civil a causa de pedir nas aces reais o facto jurdico de que deriva o direito real. preciso provar quando se formula o pedido, que se e titular do facto jurdico aquisitivo . Este o grande problema dos direitos reais e muito importante: Se a pessoa pede que o reconhecimento do direito, tem de o ter adquirido. Se o adquiriu de forma originria, no fundada no direito de outrem (usucapio, ocupao, acesso), fcil provar. Prova os factos que conduziram aquisio originria, junta o ttulo inde foi reconhecida a aquisio e est provado. Mas, a maioria das pessoas adquire por transmisso. Se apenas provar que celebrou o contrato, prova mesmo s isso, no prova que adquiriu de quem era o titular do direito e de acordo com o princpio do nemo plus iuris, ningm pode

transmitir mais direitos do que os que tm. Portanto, preciso provar que se adquiriu do titular do direito. por isso uma diablica probatio. Na prtica acontece o seguinte: em regra temos uma cadeia de aquisies derivadas. Temos o X que vende a Y, que doa a Z que vendeu a A e este constitui usufruto a favor B. B quer provar o usufruto e junta a escritura pblica a aco est perdida, pois da responsabilidade de B provar que titular do direito. Para provar que tem usufruto, tem de provar que A proprietrio pleno. Mas para tal, tem de provar o mesmo em relao a Z, e em relao a Y, etc. Como que se foge a isto? Em abstracto: 1. Invocando a usucapio - adquiri derivadamente de A, por escritura pblica, mas mesmo que assim no tivesse sido, adquiri originariamente porque junto ao meu tempo de posse o de todos os outros da cadeia, e invoco usucapio. Assim, aos meus 10 anos, juntos os 15 de outrem, e j temos juno de tempos de posse, que do base usucapio. 2. Outra forma de dar a volta prova diablica: se tiver o direito registado a seu favor, junta a certido do registo, que tem de acordo com o art. 7 Cdigo do Registo Predial um efeito: presume-se que o direito existe e que pertence quela pessoa. Atira assim o nus da prova para a parte contrria, gozando da presuno de titularidade. Ateno: no tem nada a ver com o art. 5, mas sim com o art. 7, porque inverte o nus da prova. Ateno para esta questo porque temos de saber porque se trata de uma prova diablica e como se foge. No caso concreto: B intentava aco de reivindicao e pedia restituio da coisa. Fazia prova atravs do registo, cabendo a C provar que no existia o direito de usufruto, por qualquer motivo, de nulidade, anulabilidade, etc.. Nesta aco, ningum pede a restituio do direito, pede-se a restituio da coisa. Importante porque na aco de restituio da posse pedese a restituio da posse. A, proprietrio e possuidor do prdio rstico X, vendeu-o a B, por escritura pblica, em 1995, e este comeou imediatamente a transformar o imvel numa quinta dedicada agricultura biolgica. H dois dias, B foi surpreendido pela manh, quando o seu vizinho C despejou duas toneladas de composto orgnico no seu terreno, tendo destrudo a plantao de abboras. Poder B reagir? A proprietrio e vende-o a B obedecendo forma, pelo que B o proprietrio (princpio da consensualidade), desde 1995. Ateno: at Janeiro de 2009 a forma exigida era a escritura pblica, sendo a partir da tambm admitido documento particular autenticado. Assim no h vcio de forma e h aquisio de propriedade. C violou o direito de propriedade de B, porque est vinculado a um dever geral de absteno. Se violou o direito real, gerou uma pretenso real, estando obrigado a repor a situao em conformidade com o estatuto do direito real. Se est obrigado, o titular do direito real tem um crdito, pode exigir algo, primeiro falando com ele, e depois intentando uma aco negatria e no de reivindicao, porque B no foi privado da coisa. Ele no quer nada de volta. A lei no prev a aco negatria. No entanto, ningum coloca em causa que o proprietrio ou titular de outro direito real pode intentar aco negatria, porque isso seria negar ao titular o direito de se defender caso houvesse violao do seu direito real.

ACO NEGATRIA A causa de pedir e o problema da prova igual ao regime da aco de reivindicao. Quanto aos pedidos: 1. Declarao de que aquele que praticou o acto em concreto (o demandado) no tem qualquer direito que legitime a sua actuao. Pede-se que o tribunal diga ele no tem (aco negatria) funo declarativa. 2. Reposio da situao material em conformidade com o estatuto do direito real. No caso; pede-se que tire a coisa de l funo reparadora. No para reparar danos, mas no sentido de repristinao. 3. Condenao a no mais voltar a praticar aqueles actos funo preventiva. No assim uma aco de simples apreciao. No entanto, h um outro pedido implcito declarar que B que tem o direito reconhecimento do direito de quem intenta a aco. por isso que aqui existe a mesma diablica probatio que vimos na aco de reivindicao. Estes pedidos so julgados procedentes desde que se faa prova dos factos alegados, independentemente da culpa ou de causar danos. As aces de defesa dos direitos reais definitivos no dependem de culpa ou dano, e por isso gozam de uma tutela forte, tendo eficcia erga omnes. Esta a enorme diferena entre os direitos reais e os direitos de crdito. Mesmo quem defende a teoria da eficcia externa admite isto. E quando a esta factualidade se junta culpa e dano? Ento, cumula-se outro pedido, de cariz obrigacional, o pedido de indemnizao por responsabilidade civil. Aqui, tem de fazer prova de tudo, nos termos gerais da obrigao de indemnizar art. 483. Esta aco no se aplica apenas propriedade. Estas aces so muitssimo importantes por causa do efeito erga omnes. Imaginemos que sou proprietria de uma casa, A entrou e esta l h cinco anos, sem eu nada ter feito. Agora, fui l e mudei as fechaduras e estou l eu. Enquanto possuidor esbulhado, A poder intentar aco de restituio de posse contra mim. Mas eu, posso deduzir pedido reconvencional, alegando a propriedade A no tem qualquer direito a ocupar a casa. Em reconvenso posso formular pedidos tpicos da aco negatria. Assim, nas aces de restituio de posse podem cruzarse estas aces. PRINCPIOS Orlando de Carvalho PRINCPIO DA CONSENSUALIDADE MUITO IMPORTANTE 1. Os direitos reais constituem-se e transmitem-se por mero efeito do contrato, mero consenso, bastando o acordo das vontades (art. 408/1). Basta um ttulo ( em sentido estrito: acordo das vontades), no sendo preciso um modo (em sentido estrito: acto de execuo de tal vontade). O ttulo (em sentido amplo) pode no ser contrato, mas a lei, deciso judicial, aquisio originria, etc. O modo, em sentido amplo, a justa causa de aquisio ou o fundamento legtimo. 2. No confundir princpio da consensualidade com o princpio da consensualidade com a desnecessidade de forma , principalmente porque em causa esto em causa, , em regra, direitos reais sobre imveis, que s podem ser constitudos ou transmitidos mediante documento particular autenticado. 3. No se consegue falar devidamente neste princpio se no o cruzarmos com o princpio da causalidade os direitos reais emergem de um negcio jurdico, tendo como sua causa um negcio. Entre ns no vigora nenhum princpio da abstraco. Os direitos reais encontram o seu fundamento no ttulo, o ttulo a causa. S pode nascer o direito real se aquele ttulo existir e no se no padecer de qualquer vcio ou causa de inexistncia, invalidades, vcios substanciais e formais, e tem de ser um negcio apto a produzir efeitos reais. A compra e venda apta a constituir um direito real, mas o arrendamento no. Ponto que o negcio tem de existir (principio da causalidade), seja vlido, sem vcios substanciais nem formais, e seja negcio apto a produzir efeitos reais.

4. Quando se fala no art. 408, estamos a falar de negcios reais quanto aos efeitos. Ou seja, negcio que produz efeitos reais. Exemplos de negcios com efeitos reais: contrato constitutivo de direito se usufruto, compra e venda, doao, a renncia abdicativa, etc. Diferente so os negcios reais quanto constituio negcio cuja perfeio depende da entrega da coisa. o caso do mtuo, comodato (Mota Pinto no concorda, entende que no preciso entrega), penhor de coisa (com a particularidade de ser um contrato real no s quanto constituio mas tambm quanto aos efeitos porque constitui um direito real de garantia). Os contratos reais quanto constituio que o so tambm quanto aos efeitos so excepes ao princpio da consensualidade, porque no basta o mero acordo. A vendeu a B um quadro, tendo-se convencionado que o preo seria pago passado um ms e que nessa altura seria entregue. Antes dessa data, A vendeu o mesmo quadro a C por um preo superior e entregou-lho imediatamente. Que direitos assistem a B? De acordo com o art. 408, os direitos reais transmitem-se por mero efeito do contrato (princpio da consensualidade). No necessria entrega da coisa nem pagamento do preo. O negcio produz efeitos reais por si s (transmisso do direito), desde que se verifique o princpio da causalidade. Portanto, B adquiriu a propriedade. Quando B vende a C, este no adquire nada (venda a non domino), sendo a venda nula. Temos o confronto do direito de B perante o no direito de C, prevalecendo o primeiro direito. A verdade que o quadro est com C e A diz que o proprietrio de acordo com o art. 408. Por isso, A intenta aco de reivindicao contra C, pois est privado da coisa. (Falar de todo o regime da aco). Em matria de prova, B ia ter dificuldades. Ia ter de provar que tinha adquirido de propriedade, e para tal tinha de provar que A era proprietrio, e havia toda aquela prova diablica. Neste caso B no podia beneficiar das presunes do art. 7, pois temos um mvel no sujeito a registo. H outro facto que gera a presuno da titularidade do direito, que a posse . Invocando a posse, presume-se o direito, mas B no a pode invocar porque nunca esteve na posse do quadro. E se nunca esteve na posse do quadro, tambm no pode invocar a usucapio. Assim, no podia usar da juno de posses, a seu favor, pois nunca teve posse. S que h uma norma, art. 1292, em matria de usucapio, que diz que a esta se aplicam algumas regras da prescrio. Isto porque no Cdigo Civil de Seabra tnhamos a extino prescritiva e a extino aquisitiva. O art. 305 interessava-nos especialmente a usucapio pode ser invocada a favor de outro por terceiro interessado. Assim, B que no podia inovar a usucapio em seu nome, podia invocar que A esteve na posse da coisa durante mais de 20 anos, invocando a usucapio em relao a A, e no em relao a si. Assim, A seria proprietrio desde o incio da posse, e a partir dai, invocando a usucapio em nome de A, fazia a prova em tribunal de que havia adquirido derivadamente de A. Excepes ao princpio da consensualidade Suponhamos que A doou a B o quadro. No reduziram qualquer declarao a escrito, e no houve entrega da coisa. Quando B foi para ir buscar o quadro, A disse-lhe que vendeu a C, ou que doou a C e lhe entregou o quadro. Aqui diferente. A regra a que vimos acima, mas h excepes: Art. 947/2 doaes de coisas mveis. Aqui se diz que ou h documento escrito ou tem de haver entrega da coisa a entrega um modo. O escrito forma, e se este faltar tem de haver entrega, que modo. O ttulo desprovido de forma tem de ser acompanhado de entrega ou modo. Quer dizer que A

doou a B o quadro, mas no houve nenhum documento escrito, nem entrega da coisa. Ento, B no adquiriu o quadro excepo ao princpio da consensualidade. Assim, C que o proprietrio. Hipoteca convencional, art. 687 no basta o negcio, o acordo de vontades, sendo necessrio o registo. A hipoteca no produz efeitos sem registo, sendo o registo um modo. Em matria de hipoteca discutido na doutrina, porque a lei diz que condio de eficcia mesmo inter partes, pelo que Oliveira Ascenso afirma que a hipoteca vlida sem registo, s no produz efeitos. J para Mnica Jardim, o direito real de garantia sendo o direito de satisfazer o seu crdito com preferncia em face dos demais credores, e sendo a preferncia da hipoteca dada pela data do registo e no do ttulo, o Registo constitutivo. No h garantia real sem preferncia, na hipoteca a preferncia dada pelo registo, logo a existncia da hipoteca depende do registo: este constitutivo. Penhor de coisa, art. 669. O penhor constitui-se e nasce o direito real de garantia quando h entrega da coisa. Tem a particularidade de ser um contrato real quanto aos efeitos e quanto constituio. O penhor de crditos, art. 679. Aqui, no basta tambm o acordo, sendo necessria a notificao do devedor do devedor pignoratcio: que um modo. Esta tambm pergunta de Margarida Costa Andrade nas orais A quer que B lhe empreste dinheiro. B diz que empresta mas quer um penhor, pedindo a entrega de uma jia. Mas A no tem joias, mas credor de Y. Assim, d em penhor o crdito que tem em relao a Y. Este contrato est perfeito no com o simples acordo, mas aps notificao do devedor do devedor pignoratcio: Y. Sistemas Como vimos no art. 408, os direitos reais constituem e transmitem-se por mero efeito de contrato, bastando o ttulo. Temos assim um Sistema do Ttulo. Surgiu por influncia do Cdigo Civil Napolenico. Portugal tinha um sistema de ttulo e modo at ao Cdigo Civil de Seabra. Actualmente, porque o direito real depende apenas e s do ttulo, justifica-se que o acordo de vontades tenha de existir, ser vlido e procedente(apto a produzir efeitos reais) - vale assim o princpio da causalidade. O nosso titulo tanto produz efeitos reais como obrigacionais. No este o sistema vulgar a nvel mundial. O sistema mais banal o sistema do ttulo e do modo. Pode ter duas vertentes: 1. Ttulo e Modo Simples sistema espanhol. preciso o acordo de vontades (que apto a produzir efeitos reais e obrigacionais) e depois ainda necessrio um acto a executar a vontade, a entrega da coisa. No Brasil, o mesmo, mas com uma diferena. Temos um titulo que apto a produzir efeitos reais e obrigacionais, e um modo, tanto entrega como registo (bens mveis, bens imveis, respectivamente). Este sistema traduz-se nisto somente. 2. Titulo e Modo Complexo existe um ttulo normal (que apenas produz efeitos obrigacionais) e um modo complexo. o sistema da ustria, Sua, Holanda. Em qualquer um destes pases, temos um ttulo, um negcio obrigacional primeiro. A compra e venda um negcio puramente obrigacional, de onde resulta a obrigao de vender e comprar a coisa: a obrigao de celebrar o negcio real. Este o ttulo. Depois da compra e venda, preciso o negcio real, atravs do qual efectivamente se transmite e se adquire o direito. E depois deste, precisa a entrega da coisa se for mvel ou o registo se for imvel. Nestes pases, o modo complexo no s entrega ou registo, mas tambm o negcio real, que decorre do contrato obrigacional anterior. Se este tiver um vcio, pode afectar todo o restante, por fora do princpio da causalidade (no cvale o princpio da abstraco).. 3. Modo Complexo - Sistema Alemo supe que se celebre um negcio meramente obrigacional. H uma compra e venda, que obriga celebrao do negcio real. Depois, a celebrao do negcio real (atravs do qual efectivamente se transmite e se adquire o direito). Depois entrega da coisa ou registo. Mas este no sistema de ttulo e modo. O negcio real abstrai dos vcios do negcio obrigacional

vale o princpio da abstraco e no o princpio da causalidade. Assim, do ponto de vista dos direitos reais, o primeiro negcio no conta para nada. A final o sistema alemo um sistema somente de modo complexo. Em 30-06-12, A celebrou contrato com B nos termos do qual este poderia colher todas as uvas do terreno daquele. Em 30/08/12, A vendeu esse mesmo prdio a C atravs de documento particular autenticado. C no permitiu que B colhesse as uvas. Poda t-lo feito? Vimos o princpio da consensualidade e as suas excepes. Aparentemente, o dono das uvas B porque os direitos reais transmitem-se por mero efeito do contrato. Mas, para haver direito real tem que haver uma coisa. Temos de analisar o que esta em causa para ver se h uma coisa. Para haver uma coisa tem de haver algo destitudo de personalidade jurdica e com existncia autnoma, certo e determinado, separado que no seja apenas parte de um todo mais vasto. Tem de ser ainda um objecto susceptvel de ser apropriado (luz do sul no pode, portanto, ser uma coisa), tem de ser idneo a satisfazer necessidades. Todas as coisas so bens (bem tudo aquilo apto a satisfazer necessidades), mas nem todos os bens so coisas. As pessoas so bens mas no so coisas. No caso em concreto, as coisas (uvas) ainda no esto separadas, e por isso no so coisas. H um princpio nos termos do qual tudo o que seja plantado, construdo ou implantado sobre o solo pertencente ao titular do solo art. 1344. O direito que recai sobre o solo expande-se a tudo o que esteja sobre ele. O direito de propriedade do solo abrange as vinhas, e abrange o solo principio superfcie solo cedit Acresce que a este princpio temos de juntar outra informao: quando se quer saber se em causa esta uma coisa, temos logo de saber se um mvel ou um imvel. Ser mvel ou imvel? No art. 204 esto todos os imveis. o que l no estiver mvel. De acordo com este princpio so imveis os prdios rsticos e urbanos, as guas, as rvores, os arbustos e os frutos naturais enquanto ligados ao solo. Assim, as uvas enquanto ligadas ao solo sero imveis. A questo : as uvas enquanto ligadas videira so imveis, mas as partes quiseram celebrar o negcio com as uvas presas videira? No! Elas queriam as uvas separadas, como objecto do negcio. Assim, em bom rigor, as uvas foram queridas como coisas mveis futuras. O que se quis comprar e vender foram frutos separados. Estes frutos era uma coisa mvel futura. 1. Frutos art. 212 - h frutos naturais e frutos civis. Fruto tudo aquilo que uma coisa produz periodicamente sem prejuzo da sua substncia. So naturais os que so produzidos directamente da coisa. As crias dos animais, a l das ovelhas, etc. Civis so aqueles que a coisa produz periodicamente sem prejuzo da sua substncia por virtude de uma relao jurdica: rendas. a. Pendentes agarrados coisa que o gera. b. Percebidos j colhidos. c. Percepiendos so frutos que nunca chegaram a nascer. Podiam ter sido produzidos se a coisa estivesse em poder do proprietrio diligente. 2. Coisas futuras art. 211 - uma definio demasiado ampla, sendo coisas futuras as que no esto no poder do disponente ou a que este no tem ainda direito ao tempo da declarao negocial. Mas aqui cabe, por exemplo, uma coisa inexistente. uma coisa que ainda no existe mas tambm no se espera vir a adquirir. Tambm cabe aqui a coisa alheia, coisa que j existe mas que se encontra na esfera jurdica de outrem e no se espera vir a adquirir. Coisa futura menos do que isto. Uma coisa absolutamente futura quando ainda no existe, no momento da declarao, mas o disponente espera vir a adquir-la. Uma coisa relativamente futura quando j existe, mas ainda no est em poder do disponente no momento da declarao ou ainda no est exactamente com

as caractersticas visadas no momento da declarao, mas o disponente tem a legitima espectativa de a vir a adquirir e a outra parte est ao corrente da situao. Quanto aos negcios de coisas relativamente futuras, eles so vlidos (art. 408, 893, 942),mas s produzem efeitos obrigacionais. As coisas j existem mas s relativamente, como o caso das uvas. A coisa j existe mas no com as caractersticas visadas pelas partes, logo o negcio s gera um direito de crdito. Assim, as uvas so frutos pendentes, coisa mvel futura. Art. 408/2 diz que quando em causa esto frutos, partes integrantes, componentes ou futuras, a transferncia do direito real s ocorre no momento da colheita, separao ou quando a coisa se torna independente. Ainda no temos as uvas como coisas mveis, como as partes queriam, tendo somente um mvel futuro, um fruto pendente. Este nmero 2 no excepo ao nmero 1. Isto porque s h direitos reais sobre coisas e enquanto o fruto est pendente, no h autonomia perante o terreno, ele no coisa, apenas fruto pendente e coisa futura. Assim, A vendeu a B as uvas, mas as uvas ainda no existiam como coisas, sendo mveis futuros, frutos pendentes. S no momento da colheita que passariam a existir como mveis e haveria a transferncia do direito real, at l havia um simples direito de crdito. Antes da colheita e antes de B se tornar proprietrio, a quinta foi vendida a C. E agora? Podia B ter apanhado as uvas? Por mero consenso, C adquiriu o direito de propriedade sobre a quinta. E B adquiriu simples direito de crdito. De acordo com o art. 1344, C tornou-se proprietrio de tudo princpio da totalidade. Temos assim um confronto de um direito real com um direito de crdito. Portanto, C prevalece, sendo as uvas suas quando as colher. O direito de B deixa de poder ser satisfeito in natura. Mas imaginemos agora outra situao A PR NO EXAME. E se A quando vendeu a C lhe tivesse comunicado que j tinha vendido as uvas a B? Continuamos a ter direito de crdito e direito real, o nico aspecto que: para quem defende a teoria da eficcia externa das obrigaes aquele direito de crdito de B seria eficaz perante C. isto porque quem defende diz que a obrigao produz efeitos perante quem conhea aquela obrigao. Assim, C conhecendo deveria permitir a recolha ou indeminizar B. Em Janeiro de 2012, A, proprietrio de um souto de castanheiros, vendeu a B 50 castanheiros para que ele os cortasse, tendo-se convencionado que o corte ocorreria no ano seguinte, em Janeiro de 2013. Em Janeiro de 2013, A vendeu o prdio a C e este ops-se a que B cortasse os castanheiros. A situao a mesma castanheiros esto ligados ao solo e so imveis. Portanto, so coisas futuras. No temos um fruto. Aplica-se o art. 408/2 e no o nmero 1. B no adquiriu o direito real sobre as rvores mas o direito de crdito. C torna-se proprietrio do solo, e das rvores l implantadas. Logo, ele o proprietrio dos castanheiros. O seu direito real prevalece perante o direito de crdito, apesar de posteriormente constitudo. Falar da teoria da eficcia externa. Quanto ao princpio da totalidade, na perspectiva de superfcies solo cedit, vejamos as excepes (sai sempre na oral): Em matria de guas, art. 1389 e art. 1390. Decorre que o proprietrio da gua que existe num prdio pode ser pessoa diferente do proprietrio do solo. Pode-se vender a fonte ou nascente e continuar-se proprietrio do prdio. uma autonomia jurdica, podendo haver direito distinto. Direito de superfcie. A pessoa tem o direito de fazer ou manter obra ou plantao em coisa alheia. O dono do solo o mesmo que sempre foi, mas o dono da obra o superficirio. Uma das formas de constituio da superfcie , alienando rvores que existem no prdio art. 1528. Se no nosso caso B marcasse as rvores com o seu nome, ele seria j proprietrio superficirio, tendo um direito real sobre as rvores do terreno. Parece estranho mas no raro na prtica. Excepo mais importante propriedade horizontal. Aqui, temos um direito que pressupe dois: propriedade das fraes autnomas e comunho das

partes comuns (aquelas imprescindveis: como o telhado e o solo). O solo parte comum, estando em comunho. Logo, de acordo com o princpio da totalidade, se o solo pertence a todos, tambm deveria pertencer a todos o edifcio. Mas no assim, logo uma excepo ao princpio da totalidade muito importante. Quanto ao princpio da totalidade, na perspectiva de que um direito real recaie sobre a totalidade da coisa, vejamos as excepes (sai sempre na oral): s anteriores, somam-se, por exemplo: - As servides que apenas recaiem sobre parte do prdio; - O usufruto de minas e pedreiras.

A, dono de uma quinta, ps termo explorao agro-pecuria l desenvolvida, ento vendeu os esteios de ferro de uma ramada que circundava a quinta e um painel de azulejos a B, a C as mquinas agrcolas e ferramentas utilizadas exclusivamente no cultivo da quinta. Ficou acordado que, quer B, quer C s poderiam ir l buscar o objecto do negcio a 31 de Dezembro. Entretanto A vendeu a quinta a D. B e C esto preocupados, porque no sabem se podem l ir buscar as coisas. Quid iuris? Quem que dono do que? Em causa est desde logo a classificao das coisas. 1. Painel de azulejo e esteios no so coisas porque no tm autonomia, no so certas e determinadas em absoluto, estando ligados a algo. Ento, so partes integrantes da quinta art. 204/3 Cdigo Civil. parte integrante toda a coisa mvel ligada materialmente ao prdio com carcter de permanncia. Uma parte no coisa porque parte, no tendo existncia autnoma, sendo apenas um pouco de um todo mais vasto. Aumenta as utilidades da coisa, tornando-a mais produtiva, por exemplo. As partes integrantes podem ser separadas, mas enquanto no o so, no so objecto de direitos reais autnomos. Mas, se a coisa for objecto de negocio jurdico e o direito que incide sobre a coisa for transmitido, o novo titular do direito tambm titular da parte integrante, naturalmente, de acordo com o princpio da totalidade. As partes podem ser separadas, e sendo-o a coisa perde alguma utilidade.

Mas continua apta a cumprir a sua funo. A casa no deixa de ser casa por no ter painel de azulejos, como a quinta no deixa de ser quinta por no ter esteios. 2. Partes componentes so partes diferentes, mas o regime o mesmo (s interessa em termos conceptuais). Uma parte componente tambm no uma coisa porque no tem autonomia, mas faz parte da composio da prpria coisa. imprescindvel coisa, no sentido em que se essa parte for retirada, a coisa deixa de cumprir a sua funo ou de ser apta a satisfazer a sua funo. Uma casa de habitao deixa de ter a sua funo se lhe for retirada a porta de entrada. So partes da composio ou estrutura da coisa. Enquanto as partes integrantes aumentam a utilidade da coisa, as componentes fazem parte da prpria composio da coisa. Mas o regime o mesmo. 3. Coisas acessrias art. 210. So coisas acessrias as mveis que no sendo partes integrantes esto afectadas ao servio ou ornamentao de uma coisa. Mas as partes integrantes tambm esto afectadas ao servio ou ornamentao. A diferena que as partes integrantes tm de estar ligadas materialmente, com carcter de permanncia, coisa loia do WC. a ligao material, com carcter de permanncia, que faz a diferena. Como no h ligao material, j temos coisa com existncia autnoma, sendo o regime completamente diferente: a. Se j temos coisa, j podemos ter direitos reais. b. O negcio que tenha por objeto a coisa principal, no tem por objecto as coisas acessrias a no ser que tal seja convencionado (art. 210/2). A vendeu a B o painel de azulejos e os esteios em ferro so partes integrantes, coisas mveis ligadas materialmente. Logo, B no adquiriu por mero efeito do contrato por fora do art. 408/1, logo aplica-se o nmero 2 deste artigo porque ainda no temos coisa ( no excepo ao principio da consensualidade). B s adquiriu direito de crdito. Entretanto, a quinta foi vendida a D. Este D, de acordo com o princpio da totalidade, o proprietrio de tudo, do solo e de tudo o que nele estava implantado. Temos assim de novo um conflito entre direito real e um direito de crdito, prevalecendo aquele. Falar da teoria da eficcia externa das obrigaes. Agora, quanto s alfaias agrcolas: so coisas acessrias, no ligadas coisa principal mas ao seu servio. Quando A as vendeu, por mero efeito do contrato transferiu-se a propriedade, nos termos do art. 408/1, sendo C o proprietrio j naquele momento (principio da consensualidade). Quando chega a altura em que A vende a quinta, primeiro no vende as alfaias nem ferramentas porque isso j era de C desde a data do contrato. Mas mesmo que tivesse pretendido vender sem nada dizer, de acordo com o art. 210/2, tambm no teria vendido, pois as coisas acessrias s acompanham a coisa quando isso estipulado. Agora, C deve intentar uma aco de reivindicao (regime). Esta questo tem muita importncia na prtica, at porque h vrios anos atrs foi vendida uma fbrica por muito dinheiro e essa fabrica s funcionava com aparelho de refrigerao. A pessoa comprou a fbrica e depois o antigo dono quis vir levantar o aparelho. S mediante esta diferenciao foi possvel resolver este problema. A vendeu a casa a B. no dia seguinte foi l para ir buscar a antena de televiso que est fixada no telhado, e o aparelho de cortar relva do jardim. Quid iuris? O aparelho uma coisa acessria, logo 210/2: seu. J a antena parte integrante pelo que B pode impedir a sua separao princpio da totalidade.

Em 1 de Janeiro de 2011, A, dono de um solar antigo na regio de Viseu, vendeu a B um painel de azulejos e um conjunto de mveis, tudo datado do sc. XVIII. Combinaram, porm, que B mandaria tcnicos especializados para fazer o levantamento do painel e o transporte da moblia no incio de Junho, altura em

que seria igualmente entregue o preo acordado. A 1 de Abril de 2011, quando os tcnicos contratados por B apareceram, o painel tinha j sido arrancado e entregue a C (que tinha tambm pago o preo), e a moblia doada por escrito ao Museu de Arte Antiga de Lisboa. Se B o consultasse, que opinio lhe daria quanto estratgia a seguir? Vamos comear pela moblia, que o mais fcil. Quanto moblia coisa acessria. Na data do negcio, j era coisa acessria tendo autonomia, pelo que quando em Janeiro de 2011 A vendeu a B a moblia, este (art. 408/1) adquire a moblia pelo princpio da consensualidade. No interessa se no pagou ou no houve entrega da coisa. Depois, A doou por escrito a moblia a um museu. A moblia j no era de A, sendo doao de coisa alheia e por isso nula. B pode agora intentar aco de reivindicao. Quanto ao painel de azulejos, h uma especificidade. Aqui vende-se o painel duas vezes. O A vendeu a B o painel, parte integrante, aplicando-se o art. 408/2. Diz-nos o artigo que se em causa estiverem partes integrantes, s quando forem separadas que ocorre a transmisso ou constituio do direito real. No diz mais nada o artigo, nem faz mais qualquer exigncia. Quer dizer que quando ocorreu a separao, quando o painel foi arrancado, imediatamente entrou na esfera jurdica de B o direito de propriedade sobre o painel. Nota: quando arrancado, o painel coisa autnoma e no acessria. Se A vendeu a B antes de o painel ser separado, B adquiriu um direito de crdito e C tambm. O direito real assim de B, logo que separado, no obstante no o ter sido por si. C apenas permanece com um direito de crdito perante A. B reagiria atravs de aco de reivindicao. At agora estivemos a ver os casos mais frequentes, em que partes integrantes passam depois a coisas autnomas no momento da separao. Mas pode acontecer o contrrio, sendo coisa autnoma depois passar a ser uma parte integrante. Portanto: Determinada sociedade vendeu a A, empreiteiro, dois elevadores destinados a um edifcio que o comprador tinha em construo. A venda foi feita com reserva de propriedade a favor da vendedora at lhe ser paga a totalidade do preo. Os elevadores foram instalados no prdio e foi concluda a construo do mesmo. E A vendeu o prdio a B. A no pagou o preo dos elevadores, a sociedade resolveu o contrato de compra e venda e, invocando a reserva de propriedade, intentou aco de reivindicao contra B (novo dono, pedindo o reconhecimento de que a sociedade a proprietria e pedindo a restituio dos elevadores). Quid iuris? Quando os elevadores passam a estar integrados no edifcio, deixam de ser coisa autnoma e passam a ser partes do edifcio. No caso concreto, se o prdio tiver mais de trs andares, at podemos dizer que passam a ser coisas componentes, fazendo parte da composio do prprio prdio. Deixando se haver coisa, extingue-se o direito real. Assim, a sociedade deixa de ser proprietria de nada lhe servindo a reserva de propriedade. Agora, o proprietrio B. a sociedade no pode assim intentar a aco de reivindicao, que improcedente por no haver direito de propriedade susceptvel de ser reconhecido. uma matria que sai sempre em exame e que se pergunta muito nas orais saber o que uma coisa, caractersticas e princpios. Quando falamos em princpio da consensualidade falamos tambm em princpio da transmissibilidade. No so admitidas com carcter real clusulas de inalienabilidade, em que se impede a pessoa que vendeu de transmitir. Esta a regra, mas h casos em que a lei admite estas clusulas. Encontram-se estas hipteses em matria de sucesso testamentria. Aqui a lei permite que se aliena a coisa substituio fideicomissria. A morre e deixa a coisa a B, fiducirio, mas este

no pode alienar porque o bem hora de morte de B passa para C. O C ento o fideicomissrio art. 2286. Princpio da Taxatividade A atribuiu a B o direito de este caar no seu prdio, por escritura pblica a agora A vendeu o seu prdio a C, que se ope a que B entre no seu prdio para caar. Pode B reagir? O direito sobre a caa ou sobre o prdio? um direito real ou de crdito? . Qual o objecto do negcio? Sobre a caa em si no podia nunca ser um direito real, porque no coisa certa nem determinada. Assim, o objecto no pode ser a caa. Quanto ao prdio, haver um direito real? Os direitos reais ao os que esto previstos na lei. um direito real de garantia? No. um direito real de aquisio? No. um direito real de gozo? Vamos percorre-los. No h direito de propriedade sobre o prdio. Tambm no direito de usufruto, porque este o direito de usar e fruir PLENAMENTE coisa alheias. Aqui, B s podia caar. No direito de superfcie tambm. Uso e habitao tambm no. direito real de habitao peridica? No. O que sobra? Servido, que o direito mais pequenino. Qualquer utilidade por ser objecto de servido (art. 1543). Mas no uma servido. Pode ser uma servido pessoal que no um direito real, porque s temos servides prediais. Temos assim que no um direito real mas um direito de crdito, uma servido pessoal. J existiram entre ns servides pessoais de dois tipos: 1. Encargo imposto a um prdio em benefcio de uma pessoa. 2. Servido de gleba -encargo imposto a uma pessoa a favor de um prdio. No nosso caso, temos a servido pessoal, que no direito real, porque de acordo com o principio da taxatividade s existem os direitos reais previstos na lei art. 1306 Cdigo Civil. Imaginemos que queriam dar eficcia real ao contrato, motivo pelo qual efectivamente elaboraram escritura pblica, quid iuris? H violao do princpio da taxatividade, uma norma imperativa. A sano , nos termos do art. 294, a nulidade. No entanto, segundo o art. 1306 o negocio produz efeitos obrigacionais. Temos por isso de analisar o artigo: No permitida a constituio com carcter real de restries restries so direitos reais menores, e no restries em sentido tcnico (como proibio de abrir uma janela). O mesmo para as figuras parcelares dividir a propriedade, como se fazia na enfiteuse, onde se dividiam os poderes. No se pode assim fraccionar o direito de propriedade. Toda a restrio resultante do negcio jurdico que no resulte daquelas restries tem carcter obrigacional. o Esta segunda parte vale para aquelas duas situaes ali previstas? Oliveira Ascenso defendeu si: valia para as duas. o Pires de Lima e Antunes Varela diziam que o legislador foi claro s se aplica s restries. o Para Mnica Jardim as figuras parcelares so nulas p. ex. a constituio de um direito de enfiteuse - art. 294 por violao de norma imperativa. o Se for uma restrio, produz efeitos obrigacionais. Mas, se h violao de norma imperativa, a sano deveria ser a nulidade e o negcio nulo no produz quaisquer efeitos. Mas a doutrina tem considerado que quando em causa esto restries o negcio nulo mas pode ser convertido. Para que ocorra a converso (art. 293) em termos gerais preciso que se provem dois requisitos: O negcio nulo contenha os requisitos essenciais do outro negcio no qual se vai converter. Juzo de prognose se entenda que as partes o teriam querido. As partes, na altura em que celebraram o negcio nulo, se o soubessem, teriam querido celebrar este, no qual aquele se vai converter? Se sim, h converso.

A doutrina tem dito que quando as partes pretendam criar um direito real menor no previsto na lei, o legislador ao estatuir que o negcio produz efeitos meramente obrigacionais estabelece uma presuno: presume o segundo requisito da converso (juzo de prognose). Mas mera presuno iuris tantum que pode ser ilidida. Se no for, o negcio nulo convertido e produz efeitos obrigacionais. Se for o negcio nulo permanece nulo e aplica-se o regime geral da nulidade. Mediante contrato celebrado por escritura pblica outorgada em Janeiro de 2000, A, dono de um prdio rstico onde existem grandes depsitos de areia, atribuiu a B, empreiteiro, o direito de extrair anualmente daquele prdio 300 metros cbicos de areia para utilizar nas suas obras ou para comercializar. Declarou-se na escritura que o direito de B teria eficcia real. A acaba de vender o prdio a C e este ope-se a que B continue a extrair areia. Poder faz-lo? Este caso idntico ao anterior, o de direito de caar no prdio do vizinho. partida temos dois problemas: o direito sobre a areia ou sobre o prdio? um direito real ou de crdito? Comecemos pela areia. No h qualquer direito real sobre a areia, porque esta no coisa certa e determinada, mas fungvel. Sendo assim, no verdadeiramente coisa, no podendo sobre si haver direitos reais. E h direito real sobre o prdio? Estar em causa um direito de usufruto? No, sendo este um direito de usar, fruir e at transformar a coisa, no sendo aqui o que esta em causa. Depois outro aspecto a ter em conta o direito de usufruto um direito temporrio e pleno. Para j no temos aqui limite temporal. Quando o usufruto se extingue, em termos tericos a propriedade expande-se. Quando o usufruto acaba, h obrigao de restituir a coisa. Aqui no caso, no pode ser usufruto no s por que em causa no est um direito de gozar plenamente coisa alheia, mas tambm porque no haveria lugar restituio da areia. Percorrendo os vrios direitos reais, temos que tal como no caso anterior, s sobra, eventualmente, o direito de servido, que concede ao seu titular um direito mais reduzido, mais pequenino. primeira vista, temos servido. Mas para haver servido tem de haver relao de predialidade. Neste caso, no sabemos se o empreiteiro tem prdio, pelo que no h relao de predialidade. Logo, no temos direito real porque as servides pessoais no so direitos reais. Mas declarou-se na escritura que o direito tem eficcia real, tendo o notrio violado o princpio da legalidade. As partes quiseram criar um direito real que no existe na lei, violando o princpio da taxatividade, art. 1306. Como consequncia desta violao, temos em regra a nulidade do negcio, mas o legislador diz que sendo um direito real menor produz efeitos meramente obrigacionais converso. Tm de estar verificados os requisitos de substncia e forma e mais: teriam as partes celebrado este negcio se soubessem da sua nulidade? A lei presume este segundo requisito, dando-se a converso a no ser que as partes venham ilidir esta presuno. No caso em concreto temos duas possibilidades: ou o empreiteiro ilide a presuno, sendo o negcio nulo e tendo ele os direitos decorrentes da nulidade perante A; ou o negcio produz efeitos meramente obrigacionais. Pode assim ser proibido de extrair areia por C. Em termos de aces, C teria de intentar uma aco de simples apreciao negativa, porque no h privao da coisa. O que ele quer que se declare que B no tem qualquer direito sobre o seu prdio que o legitime a extrair areia. Se o B tivesse tirado j areia, aps C ser o proprietrio, este deveria propor uma aco de negatria. Este caso, como aquele da caa que vimos antes, e outros do mesmo gnero, so todos resolvidos da mesma forma. Relativamente ao princpio da taxatividade, sempre que ele aparece temos de o ver a trs nveis: 1. Os direitos reais so apenas aqueles previstos na lei.

2. Os ttulos constitutivos ou translativos de direitos reais no so somente os previstos na lei. Para o caso de os ttulos serem contratos, pode ser qualquer contrato, previsto na lei ou no. No entanto, se a lei estatur que um direito tem apenas determinadas fontes, claro que o tal direito no pode ser adquitido com base em ttulo diverso (por exemplo, os privilgios no podem ser constitudos por contrato, testamento, etc., porque a lei diz que a sua nica fonte a Lei; o direito de uso e habitao no pode ser adquirido por usucapio, porque a lei o impede). 3. As partes no podem alterar o regime ou contedo do direito real, que dado pela lei. Os poderes e deveres, quando se extingue ou no, etc., so fixados pela lei. Todavia, a este nvel no absoluto o princpio da taxatividade . H dois direitos reais que so verdadeiros tipos abertos, em que a lei d a faculdade s partes para fixar o regime: a. Servido (o seu contedo pode ser uma qualquer utilidade, por exemplo); b. Usufruto do art. 1439 ao art. 1444, as normas so imperativas. A partir da, as partes podem dispor. At ali so normas imperativas, a partir dali um tipo aberto. Pode ser alterado o destino econmico da coisa? Art. 1446 - pode, uma norma supletiva. Os outros direitos reais no so tipos abertos, no podendo as partes regular o seu contedo, ainda que aqui ou ali possam as partes ter alguma liberdade. No art. 1530, relativo ao direito de superfcie, as partes podem convencionar o cnone superficirio, sendo uma brecha ao princpio da taxatividade. Em matria de compropriedade, art. 1406, que estipula que pode haver conveno ou acordo entre as partes. Tudo isto so brechas ao princpio da taxatividade nos direitos reais, no sendo um princpio absoluto neste patamar. Entre determinada sociedade, proprietria de um colgio, e o dono de um terreno, com este confinante, foi celebrado por escritura pblica, em Junho de 1980, um contrato onde se convencionou que os alunos do colgio poderiam, durante os perodos de recreio, utilizar o referido terreno. A sociedade pagou ao dono do terreno, como contrapartida, 5000 contos. O terreno acaba de ser vendido e o proprietrio ope-se a que a sociedade continue a utiliz-lo, pode faz-lo? Aqui, um encargo imposto a um prdio em benefcio de outro prdio servido predial. A servido um tipo aberto, podendo qualquer utilidade ser objecto de servido. Aqui, h relao de predialidade. Se uma servido, um direito real, sendo eficaz erga omnes, prevalecendo sobre os outros direitos e tendo direito de sequela. O titular da servido pode faz-la valer perante o novo proprietrio. S que aqui h mais uma questo. At agora, na generalidade dos casos, tnhamos em confronto um direito real e um direito de crdito. J aqui, temos que A constituiu a favor de B uma servido, e para C, A transmitiu propriedade plena, e no onerada. Assim, temos constituio de servido para B, e alienao de propriedade plena a C. Quando tivermos nos casos prticos esta relao triangular, temos uma remisso imediata para o art. 5 do Cdigo do Registo Predial . Os direitos reais transmitem-se e constituem-se por mero efeito do contrato, mas se no se obtiver o respectivo registo corresse o risco de aparecer um terceiro, algum que do mesmo autor receba um direito incompatvel, sujeito a registo e que registe. E quando isso acontece, se o negcio celebrado entre autor e terceiro no padecer de qualquer ilegitimidade a no ser a anterior alienao, o negcio mais o registo do o direito a C, e o direito de B extingue-se se for mais pequeno ou igual. Se for maior, contraise ou limita-se.

Ma o n. 2 do artigo5. diz que h casos em que os direitos continuam oponveis, independentemente de registo: se forem obtidos por usucapio ou em causa estiver uma servido aparente (revelada por sinais visveis e permanentes). No nosso caso, B tinha uma servido, que seria aparente, que se revelava por sinais visveis e permanentes. Quando assim , B pode registar, mas o registo teria efeito meramente enunciativo e no mais do que isto. Completamente diferente seria a situao se a servido no fosse aparente. Sendo no aparente, a servido teria nascido por mero efeito do contrato, mas era necessrio regist-la para consolidar a oponibilidade erga omnes. Quando em causa est uma servido no aparente podem acontecer trs coisas: 1. Nem B nem C registam prevalece o direito de B, no sendo o art. 5 aqui aplicvel. Valem as regras do direito substantivo o direito real primeiramente constitudo prevalece. 2. B regista primeiro prevalece o direito de B, sendo o primeiro adquirente e o primeiro a registar. Nesta hiptese, podia opor a sua servido no aparente, e C nunca conseguiria registar a sua propriedade plena. Apenas propriedade onerada com a servido. Aqui o registo nada d de novo a quem regista. Aqui, o registo consolidativo da eficcia erga omnes. 3. C regista primeiro aqui, tudo muda. B perde o seu direito. A constituiu uma servido no aparente a favor de B, mas precisa de registo para se consolidar e no decair perante terceiro. O negcio entre A e C, no padecendo de outra causa de invalidade para alm da ilegitimidade, , analisado s por si, vlido e o registo assume uma funo atributiva a favor de C e resolve o direito de B. Ateno matria de princpios de registo e actos de registo, matria que est no livro de Carvalho Fernandes e que pode sair em exame escrito. A, dono de um terreno argiloso, obrigou-se, por contrato celebrado em 1990, reduzido a escritura pblica, a fornecer a B, dono de uma fbrica de cermica instalada em prdio vizinho, 500 toneladas de argila por ano, ao preo de x por tonelada. A, porm, acaba de vender o terreno a C, que tinha conhecimento do contrato anterior. a) Poder B opor o seu direito a C? b) Poderia B ter requerido o registo do direito que adquiriu? a) Poder B opor o seu direito a C? B adquiriu um direito real diferente do caso da caa e da areia, porque aqui h relao de predialidade, uma servido predial. um encargo imposto a um prdio em benefcio de outro prdio. A indstria de cermica s funciona com argila, sendo um beneficio. Este caso afasta-se em muito do da areia, e aproxima-se do anterior. A servido , lembre-se, um tipo aberto. Portanto, B adquiriu uma servido a favor do seu prdio. Alm disso, C tinha conhecimento do negcio anterior ateno no se tem de falar da Teoria da Eficcia Externa s tem de se falar dela se estiver em causa um direito de crdito, o que aqui no acontece ! Aqui, sendo um direito real, ele oponvel erga omnes. Poder B opor o seu direito a C? Voltamos questo de que a servido no decair somente se: 1. For uma servido aparente. 2. Sendo no aparente s consolida a sua oponibilidade com o registo. a) Nem B nem C registam prevalece o direito de B, no sendo o art. 5 aqui aplicvel. Valem as regras do direito substantivo o direito real primeiramente constitudo prevalece. b) B regista primeiro prevalece o direito de B, sendo o primeiro adquirente e o primeiro a registar. Nesta hiptese, podia opor a sua servido no

aparente, e C nunca conseguiria registar a sua propriedade plena. Apenas propriedade onerada com a servido. Aqui o registo nada d de novo a quem regista. Aqui, o registo consolidativo da eficcia erga omnes. c) C regista primeiro aqui, tudo muda. B perde o seu direito. A constituiu uma servido no aparente a favor de B, mas precisa de registo para se consolidar e no decair perante terceiro. O negcio entre A e C, no padecendo de outra causa de invalidade para alm da ilegitimidade, , analisado s por si, vlido e o registo assume uma funo atributiva a favor de C e resolve o direito de B. Aqui, a probabilidade de a servido ser no aparente muito mais alta, pois so precisos sinais visveis, como um muro, e permanentes, como a marca do rodado dos camies no cho. Se for aparente, pode opor. No sendo os sinais permanentes, a servido no aparente e somos remetidos para o art. 5. Se nenhum dos dois tiver registado, pode B opor o seu direito a C, pela regra geral. b- Poderia B ter requerido o registo do direito que adquiriu? Se a servido fosse aparente, podia, mas o registo teria efeito meramente enunciativo. Se a servido fosse no aparente, no s podia como devia obter o registo, como resulta do anteriormente afirmado. Porque se nenhum registar, o direito de B prevalece. Se registasse primeiro, consolidava o efeito erga omnes do seu direito real. J se B no registasse primeiro e C sim, o registo tinha efeito atributivo em relao a C, e o direito de B decaia. Assim, pode e deve registar. A 31 de Janeiro de 2012, A vendeu um prdio rstico, composto por pomar de laranjeiras, que ele explorava directamente, e ainda composto por um terreno agrcola, que A tinha dado de arrendamento a C, pela renda anual de 3000, o arrendamento caducar a 30 de Abril de 2013. Na escritura de compra e venda nada foi convencionado, nem quanto s laranjas, nem quanto renda. A entende que tem direito a colher as laranjas e a receber as rendas, ao invs B entende que o titular de tais direitos. A questo saber quem que tem direito aos frutos (art. 212), naturais e civis. A era dono do prdio, vendendo-o em finais de Fevereiro. Nesta altura havia laranjas pendentes, vindo este dizer que como foi ele que deu origem ao nascimento das laranjas deve ficar com elas quando estiverem maduras (frutos pendentes). Depois, diz ainda que deu de arrendamento o prdio, tendo direito s rendas que lhe deve C durante o tempo em que A foi proprietrio. O conflito sempre entre A e B. A lei resolve a questo no art. 213. A soluo varia consoante se trata de frutos naturais ou civis: Quanto aos frutos naturais, a partir do momento que o direito termina, tem direito aos frutos quem no momento da colheita tiver a fruio. Assim, apesar de ter sido A a fazer com que as laranjas nascessem, ele perde as laranjas, porque quem tem direito aos frutos pendentes o dono do solo (principio da totalidade). O dono das laranjas assim B. para Mnica Jardim uma pouco justa. Se A soubesse desta norma, no momento da alienao devia acrescentar ao preo do prdio o preo das laranjas. Quanto aos frutos civis, a partilha faz-se proporcionalmente durao do direito. O arrendamento rural era anual, e acabar a 30 de Abril de 2013. At ao final de Janeiro, o senhorio foi A, s sendo B senhorio durante trs meses. Um foi titular durante nove meses, e o outro durante trs meses. A diviso proporcional fazse dando direito a um de 9/12 de 3000 euros a um, e ao outro 3/12 de 3000 euros. A arrendatrio de um prdio rstico e, na vigncia do contrato de arrendamento, solicitou a B autorizao para construir um barraco de apoio agricultura e um galinheiro. O contrato de arrendamento vai terminar e A quer saber se tem direito a algum valor pelas obras feitas. Estamos perante um caso de benfeitorias. De acordo com o art. 216, so despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa. H trs tipos de benfeitorias: Necessrias evitar a perda ou deteriorao da coisa.

teis aumentam o valor da coisa. Volupturias servem apenas para recreio do benfeitorizante. Neste caso concreto, trata-se de benfeitorias teis, porque um terreno agrcola e haver aumento do valor da coisa. Pelas benfeitorias teis, diz a lei que o arrendatrio equiparado ao possuidor de m-f, de acordo com o art. 1273, tendo direito a levantar as benfeitorias teis se isso no causar prejuzo coisa. Se no forem suscpetveis de ser levantadas, apenas h direito a indemnizao, mas nos termos do enriquecimento sem causa (o que pode ser igual a zero). As benfeitorias cruzam quase sempre com a matria da acesso industrial e imobiliria art. 1439 seguintes, que uma forma de aquisio originria da propriedade. Algum constri em terreno alheio, com autorizao, ou porque desconhece que alheio, e o valor da unidade predial superior da antigas. Neste caso, pode adquirir a propriedade do solo. O autor da incorporao adquire a propriedade do prdio se o valor acrescentado ou seja, o valor em que o prdio aumentado e no a diferena entre o valor da obra e o valor do terreno, uma vez que a obra pode ter gerado um acrscimo de valor do prdio superior quele que lhe seria atribudo quando avaliada isoladamente for superior ao que o prdio tinha antes da incorporao 1. O fundamento econmico do preceito no destruir a obra feita, pelo que deve formar-se, com a acesso, um nico corpo, e, portanto, h-de resultar dela uma ligao material, definitiva e permanente, entre a coisa acrescida e o prdio, que torne impossvel a separao sem alterao da substncia da coisa. Nesta perspectiva, para justificar acesso industrial imobiliria, a obra dever ficar incorporada no terreno de modo tal que os elementos que a compem percam a sua individualidade, formando, com o terreno, uma nova coisa. Os pressupostos substantivos que devem estar verificados para que o autor da obra possa invocar a acesso so, portanto, os seguintes: a) a incorporao consistente no acto voluntrio de realizao da obra; b) a natureza alheia do terreno sobre o qual erguida a construo; c) a pertena inicial dos materiais ao autor da incorporao; d) a formao de um todo nico entre o terreno e a obra; e) o valor acrescentado pela obra ser superior ao valor que o prdio tinha antes da incorporao; f) a boa f, estritamente psicolgica, do autor da incorporao e; g) a manifestao de vontade expressa do beneficirio do direito potestativo.

Valor acrescentado no o mesmo que valor dos materiais, das sementes ou das plantas, nem, sequer, a
mesma coisa que valor da obra, da sementeira ou da plantao. Apura-se o valor acrescentado pela diferena entre o valor da

Se o valor acrescentado for igual, haver licitao entre o antigo dono e o autor da incorporao,

pela forma estabelecida no n. 2 do artigo 1333. do Cdigo Civil.

Se o valor acrescentado for menor, as obras, sementeiras ou plantaes pertencem ao dono do terreno, com obrigao de indemnizar o autor delas do valor que tinham ao tempo da incorporao. (cfr. n. 2 e 3 do art. 1340. do Cdigo Civil).
os

nova realidade econmica resultante da incorporao e o valor que o prdio tinha antes. O valor dessa diferena pode, muito bem, ser maior ou menor que o dos materiais, sementes ou plantas, ou, at, que o da obra, sementeira ou plantao.

Vejamos com mais pormenor como se apura esse valor. , obviamente, necessrio apurar o valor que o prdio tinha antes da incorporao. O prdio deve ser avaliado com base em todos os elementos valorativos que existiam data da incorporao da obra. Ou seja, por um lado, a avaliao deve reconstituir a situao que existia antes da incorporao e tal reconstituio no deve limitar-se configurao do prdio, mas sim abarcar toda a envolvncia fsica e econmica que se repercutia no respectivo valor. Por outro, na avaliao no devem ser levados em conta elementos que s surgiram aps a incorporao (por exemplo, a construo de uma estrada nas imediaes do prdio). Acresce que deve ser apurado o valor da nova unidade predial, constituda pelo conjunto formado pela obra nova e pelo terreno e que pode corresponder, como j o dissemos, a valor diverso daquele que resultaria da mera soma dos elementos do conjunto. O valor acrescentado reside na diferena entre aqueles dois valores (entre o valor da nova unidade predial e o valor que o prdio tinha antes da incorporao). De acordo com a letra da lei, para que o interventor adquira o direito de propriedade sobre o terreno necessrio que o valor acrescentado totalidade do prdio seja maior do que o valor que este tinha antes das mesmas obras. Ora, como evidente, para quem siga a letra da lei e atenda totalidade do prdio para o confronto dos valores, e no apenas parte beneficiada do prdio, nunca a acesso industrial imobiliria pode envolver qualquer problema urbanstico relacionado com o fraccionamento do solo. Uma vez que o autor da obra adquirir a propriedade da totalidade do prdio, pagando o valor correspondente a todo o prdio que existia antes da incorporao (devidamente actualizado), o nico problema urbanstico que se pode vir a colocar prender-se- com a legalidade ou possibilidade de legalizao do edifcio nele construdo. No entanto, tal posio tem sido rejeitada pela maioria da jurisprudncia. De facto, esta tem maioritariamente entendido que se, por qualquer motivo, a nova unidade econmica resultante dos actos de incorporao se limitar a parte do prdio (terreno) em que estes foram realizados, ainda assim, pode ocorrer a aquisio parcial. Ser, por exemplo, o caso de doao verbal a um filho de uma parcela de um prdio rstico, seguida da construo de uma casa, por este, na referida parcela; de uma partilha mortis causa que no obedea forma prescrita por lei e subsequente edificao por parte de um dos herdeiros na parcela de terreno que passou a possuir como se fora proprietrio exclusivo; etc. Segundo esta segunda opinio, que no se cinge letra da lei, tudo se reconduz a saber se as obras se integraram na unidade econmica previamente existente no prdio ou se, pelo contrrio, fizeram surgir uma unidade econmica distinta. Joga, aqui, um importante papel o critrio econmico para a definio dos limites de um prdio, e que se concretiza na ideia de que unidade predial deve corresponder aquela rea contnua que, para o respectivo dono, funciona como uma unidade econmica Assim, o artigo 1340., n. 1 do Cdigo Civil deve ser interpretado no sentido de que ... o autor da incorporao adquire a propriedade do terreno onde esto as obras, interpretao compatvel com a expresso adquirir a propriedade dele (empregue na norma), uma vez que a acesso representa no fundo uma limitao imposta ao direito de propriedade do dono do terreno, impondo-se, assim, que ela se confine ao estritamente necessrio para que o dono da obra adquira a parcela de terreno onde elas se situam. Daqui parecer-nos profundamente correcto que a palavra

dela se refira apenas ao terreno onde esto as obras, sendo certo que esse sentido se coaduna com a palavra prdio (empregue na norma), dado que se tem em vista a nova unidade econmica surgida com as obras. Em abstracto, a distino
maior recreio entre benfgeitorias e acesses simples, uma vez que, segundo o art. 216.

do Cdigo Civil, as benfeitorias so despesas feitas numa coisa j existente, com vista sua conservao, valorizao ou

(posse - arts. 1273. a 1275.; locao - art. 1046. ., comodato - art. 1138. .; usufruto - 1450.)

s quais a lei associa direitos do autor, desde que este se encontre em determinada posio jurdica relativamente coisa , enquanto a acesso constitui um ttulo

de aquisio originria do direito de propriedade imobiliria, ao lado usucapio. Todavia, em concreto, a verdade que nem sempre fcil saber se estamos perante uma benfeitoria ou uma acesso. Tanto assim que a doutrina, desde longa data, se preocupa em distinguir as benfeitorias das acesses.

MANUEL RODRIGUES, grosso modo, defendeu que a distino passava pelo facto de a benfeitoria ( impensa) se traduzir numa despesa que beneficiava uma coisa j existente,
enquanto a acesso envolvia um acto de inovao que alterava a substncia da coisa. Este entendimento foi acolhido, embora com reticncias, por MANUEL ANDRADE, e em geral pela jurisprudncia.

Em resumo, segundo esta posio, o regime da acesso aplicar-se-ia, em detrimento do das benfeitorias, sempre que a interveno em terreno alheio lhe alterasse a substncia. No sendo esse o caso, interviria o regime das benfeitorias, se a relao do autor delas com o prdio fosse das que prev aquele regime. No entanto, como demonstrou CUNHA GONALVES
estavam sujeitas por lei, tal como hoje, ao regime das benfeitorias. o critrio, j na vigncia do Cdigo

de Seabra, revelava-se insuficiente, uma vez que as inovaes realizadas, por exemplo, pelo locatrio ou pelo usufruturio,

PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, na vigncia do actual Cdigo Civil, bem como,

ANTNIO

CARVALHO MARTINS,

distinguem a benfeitoria da acesso tendo em conta a relao que o interventor tem com a coisa

beneficiada. Assim, segundo estes autores, a benfeitoria supe a existncia de uma relao jurdica (por exemplo, a posse, a locao, o comodato, o usufruto); ao invs, na acesso, tal relao no existe, sendo o acto praticado por um estranho, ou seja, por uma pessoa que no

as intervenes inovadoras praticadas por quem detm uma relao jurdica com a coisa, por muito que alterem a substncia do prdio, s encontram, eventualmente, tutela no regime das benfeitorias.
tem qualquer contacto jurdico com a coisa. Nesta perspectiva,

Mnica Jardim considera que qualquer dos critrios apresentados se revela insuficiente para distinguir a benfeitoria em face da acesso. Concorda com PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA quando afirmam que estamos perante uma benfeitoria quando em causa esteja quer uma despesa, quer um acto de inovao, desde que o mesmo seja praticado por quem tem uma relao jurdica com a coisa. No entanto, distancia-se destes autores, na medida em que entende que quando em causa esteja um acto de inovao praticado por um possuidor ocorre a acesso. Explicitando, segundo Mnica Jardim: - A benfeitoria supe uma despesa ou acto de inovao praticada por quem tem uma relao jurdica com a coisa (relao essa que pode ser simplesmente possessria);
- Ao invs, a acesso envolve necessariamente um acto de inovao - a acesso pressupe que uma coisa se una ou incorpore de forma inseparvel (definitiva, permanente) a outra. No basta a mera adjuno, justaposio ou um simples nexo de afectao ou destino: necessrio que a coisa se una a outra ou se integre ou incorpore (faa corpo) com a outra, sendo que esta inseparabilidade deve ser entendida em sentido econmico e no meramente material. Consequentemente, duas ou mais coisas encontram-se unidas de modo inseparvel quando a desincorporao, embora fsica e materialmente possvel, destrusse ou danificasse gravemente a coisa principal. Acto esse que pode ser realizado por quem no mantm uma relao jurdica com a coisa, ou por quem mantm com ela relao meramente possessria, em termos de direito de propriedade ou de propriedade superficiria.

Portanto, na perspectiva de Mnica Jardim, s pode ocorrer a acesso se em causa estiver um acto de inovao, j no uma mera despesa, uma vez que o acto de inovao pressuposto da acesso ,

praticado por quem no tem uma relao jurdica com a coisa, ou por quem tem com ela uma relao possessria nos termos dos direitos reais supra identificados, em que tambm se verifica acesso.

POSSE A, proprietrio e possuidor de um prdio rstico, em 2000 emigrou para o Brasil. Como A nunca mais deu notcias, B, em 2004, comeou a agricultar o terreno e a exercer poderes de facto sobre ele vista de toda a gente. Em 2007, por documento particular, B vendeu o prdio a C. Em Janeiro deste ano, A regressou do Brasil. Apercebeu-se da situao e vendeu o terreno a D. D, apercebendo-se do que se passava, vedou o prdio e colocou um porto, impedindo C de l entrar. Poder C reagir? A posse pode ser formal ou causal ou, ao invs, posse autnoma. Uma posse formal/causal quando se funda num direito real (o proprietrio de um livro tem a sua posse). Por si s, esta posse no assume relevncia. Mas j pode assumir relevncia nos casos de dificuldade de prova da propriedade, porque a posse gera a presuno da propriedade. J a posse autnoma surge desacompanhada do direito um o proprietrio pleno, mas outro tem a posse com base numa servido, usufruto, etc.. Para resolver um caso de posse, deve seguir-se uma sequncia. 1. H ou no posse? A posse cruza-se com a figura da deteno. 2. Se h posse, h posse em termos de que direito? Usufruto, servido, etc. 3. Se h posse, ver como que foi adquirida. Originria ou derivadamente? Uma aquisio originria quando no se funda na posse anterior, no encontrando causa na posse anterior. J ser derivada quando adquirida com base na vontade do anterior possuidor. 4. Dentro da aquisio derivada ou originria, temos vrias formas de aquisio: a. Originria no se funda na posse anterior, adquirida at contra esta. i. Aquisio Paulatina da Posse - art. 1263/a) pela prtica reiterada com publicidade de actos materiais correspondentes ao exerccio do direito. Orlando de Carvalho diz que h um pr-corpus e um pr-animus. ii. Inverso do ttulo de posse art. 1263/d). Supe que um detentor passe a possuidor, sem acordo do at ali possuidor. Pode ser: 1. Por oposio do detentor ao at ali possuidor 2. Por acto de terceiro A arrendatrio de um imvel e descobriu um testamento (invlido), onde lhe foi deixada a casa que habita como arrendatrio. Informa o senhorio que no paga mais a renda porque passa a considerar-se o dono (oposio). Pode ser por acto de terceiro, quando outrem convence o arrendatrio de que o proprietrio ele e no o senhorio (por acto de terceiro). b. Derivada i. Tradio ficta (art. 1255) - sucesso mortis causa. ii. Tradio real 1. Explicita envolve um acto de empossamento. 2. Implcita no h acto de empossamento. a. Constituto possessrio art. 1263/c) e 1264. i. Bilateral ii. Trilateral b. Traditio brevi manu 5. a. b. c. d. Caractersticas da posse: Titulada/no titulada Boa ou m-f Pacfica/violenta Pblica/oculta

6.

Resolver o caso em concreto.

A posse est prevista no art. 1251 e seguintes. H pases, como o Brasil ou a Alemanha, onde para que haja posse basta que haja exerccio de poderes de facto sobre a coisa, que tem de ser voluntrio e intencional. Tanto possuidor o que exerce poderes como se fosse arrendatrio, como aquele que os exerce como se fosse proprietrio concepo objectivista. Aqui, no h distino entre possuidor e aquilo a que chamamos mero detentor (a quem falta a intencionalidade de actuar como titular de um direito real: o animus). Nestes pases, apesar de serem considerados possuidores, os que exercem poderes de facto de um direito que no real no podem invocar a usucapio. Nestes pases, s no h relao possessria quando quem exerce os poderes o faz subordinado a outrem (p. ex. empregada domstica) . ou de modo muito limitado no tempo (quem l uma revista na sala de espera de um consultrio mdico). Entre ns, h quem defenda que o nosso legislador consagrou a concepo objectivista, pelo que bastaria o simples corpus para haver posse, sem ser necessrio o animus - a inteno de actuar como titular de um direito real (Menezes Cordeiro). Todavia, a maioria da doutrina e toda a jurisprudncia entende que temos um sistema subjectivista, devendo verificar-se dois elementos: Corpus consiste no domnio de facto sobre a coisa; no exerccio de poderes materiais e jurdicos sobre a coisa, ou na possibilidade desse exerccio (no sendo necessrio o efectivo exerccio). Tem de haver certa estabilidade, mas no continuidade no tempo (p. ex.casa de frias). Animus a inteno de exercer sobre a coisa, como seu titular, o direito real correspondente quele domnio de facto, ou queles poderes materiais. Imaginemos que A passa pelo prdio de B para aceder ao seu prdio. Tem posse sobre a coisa? Depende. Exerce poderes de facto sobre a coisa, pois passa por l, logo tem corpus. Ter animus, a inteno de exercer sobre a coisa, como titular, o direito corresponde aos poderes de facto que pratica? Aqui, o animus ser a inteno de exercer os poderes de facto como titular do direito de servido de passagem. Ter esta inteno? Depende, por exemplo, se pede autorizao ou no ao proprietrio. No tendo animus, ser mero detentor. O animus no a convico de ser titular de direito real , porque a pessoa pode no ter esta convico, sabendo que no tem o direito mas actuando como se o tivesse. Um ladro que rouba a carteira tem corpus e tem animus tem a inteno de exercer como se o direito fosse seu, mas sabe que no o tem, o que quer dizer que no tem a convico de ser titular. O art. 1252/2 diz que verificado o corpus se presume o animus logo, h posse. Se faltar o animus, temos mera deteno. A maioria da doutrina e toda a jurisprudncia defende a concepo subjectivista porque se virmos aquele artigo temos que a posse existe quando algum actua (corpus) por forma corresponde a um direito real (animus) h uma intencionalidade especfica (o que no existe na concepo objectivista). Por outro lado, a consagrao do sistema resulta ainda do facto do artigo 1253 falar dos meros detentores. Estes so de trs tipos. Os da alnea c) do art. 1253 so os detentores com base em ttulo jurdico arrendatrio, comodatrio, depositrio. Da aliena b) - detentores com base em mera tolerncia. Imiscuem-se na esfera jurdica alheia, porque o titular do direito real tolera ou consente. Da alnea a) detentores com base em meros actos facultativos so aqueles que se aproveitam de o facto de o titular do direito no exercer uma faculdade. Mas no tm inteno de estar a exercer um direito real. A proprietrio de um terreno, e na sua extrema plantou uma macieira, cujas maas crescem sobre o prdio do vizinho. A tem direito a entrar no terreno do vizinho e apanhar as maas. Se no as apanhar, B pode apanhar, mas a ttulo de detentor. Ele no foi autorizado, mas aproveita-se do facto do titular do direito no exercer a sua faculdade.

Qual a relevncia de distinguir possuidor do detentor? Todas as caractersticas que vimos aplicam-se somente posse e no mera deteno. Extenses objectivas da tutela possessria De qualquer forma, temos entre ns alguns detentores que beneficiam de tutela possessria. Em princpio s pode gozar desta quem for possuidor, mas so excepes: o locatrio (art. 1037/2) o parceiro pensador (art. 1125/2) o comodatrio (art. 1133/2), e o depositrio (art. 1188/2). Privados da sua deteno, estes detentores podem usar de aces de defesa da posse (apesar de no a terem). J se defendeu que outros detentores devessem beneficiar desta tutela, por analogia mas isto fechar os olhos ao art. 11. No entanto, Castanheira Neves e Pinto Bronze entendem que esta norma no devia existir e que as normas excepcionais tambm se aplicam por analogia. Quanto ao caso prtico, temos de ver a distino entre a posse causal e a posse formal. A posse causal quando se funda no direito A proprietria e por isso tem a posse. A posse causal no assume relevncia a maioria das vezes. A posse formal a posse autnoma, que no se funda no direito. A pessoa tem posse em termos do direito real, mas afinal no titular do direito real. Exerce poderes de facto com inteno de exercer o direito real correspondente. Mas no titular do direito real. No temos elementos para saber como que A adquiriu a posse ou quais as caractersticas da sua posse. O senhor imigrou e em 2004 o vizinho comeou a agricultar o terreno, exercendo poderes de acto. E agora, este vizinho adquiriu alguma coisa? Adquiriu propriedade? No, esta s se adquire originariamente pelos modos previstos na lei. E posse, ter? Para haver posse necessrio corpus e animus. Ele de facto exerce poderes sobre a coisa como titular do direito de propriedade. O corpus faz presumir o animus, gera a sua presuno de acordo com o art. 1252/2. Ento, se ele tem corpus, presume-se o animus, sendo possuidor. Sendo possuidor, vamos ver como adquiriu a posse. Vamos por excluso de partes: 1. Adquiriu originria ou derivadamente a posse? Fundou a sua posse na de A, ou adquiriu a posse independentemente ou contra A? A aquisio originria, pois no funda a sua posse na posse de A. 2. Dentro da aquisio originria, apesar de haver outras formas de aquisio originria, s vimos duas: Paulatina (art. 1263/a) e inverso do ttulo de posse (art. 1263/b) e art. 1265). A inverso do ttulo de posse tem duas modalidades. Mas, para haver inverso do titulo de posse um detentor tem de mudar de animus passando a possuidor. Algum que j exercia poderes de facto sobre a coisa mas como detentor (arrendatrio), muda de animus. E isto contra a vontade ou independentemente da vontade do antigo possuidor. S pode haver aquisio por inverso de ttulo de posse por parte de um detentor. Sabendo isto, como que B adquiriu a posse? Ele no era detentor, logo no adquiriu por inverso do ttulo de posse. 3. Assim, B adquiriu por aquisio originria, paulatina, prevista no art. 1263/a). Diz-se que se adquire posse pela prtica reiterada com publicidade de actos materiais correspondentes ao exerccio do direito. a. Tem de haver uma prtica com certa continuidade, embora no implique que no haja um lapso de intervalo. b. Prtica repetida de actos sobre a coisa, que no tm de ser os mesmos, mas tm todavia de ser materiais (e no jurdicos). c. Com publicidade ateno que esta publicidade diferente da posse pblica ou oculta. Aqui quer dizer vista de quem quer que seja, vista das pessoas que por ali passam, do pblico em geral. d. Por forma correspondente a um direito real. Supe que a pessoa comece a praticar actos que so materiais e que correspondem titularidade de um direito, no caso a propriedade. e. Assim, adquiriu posse por aquisio originria, paulatina.

Nota: o anterior era proprietrio e possuidor e este agora s possuidor. De acordo com a lei, art. 1267/d), uma pessoa perde a posse em virtude de uma posse contrria que dure mais de um ano. Portanto, A foi para o Brasil, s adquirindo a posse, para todos os efeitos, B ao fim de um ano (em 2005). Este artigo tem importncia porque quando estudarmos as aces de defesa da posse veremos que elas tm de ser intentadas dentro de um ano, porque aps este prazo a posse deixa de ser do anterior. Naquele primeiro ano, o novo possuidor j tem posse mas o antigo pode reagir e se a posse lhe for restituda tudo se vai passar como se tivesse sido ele a exercer a posse durante tal lapso de tempo. Caractersticas da Posse- art. 1258 seguintes Titulada/no titulada Boa/m-f Pblica/oculta Pacfica/violenta Posse titulada/no titulada A lei diz que a posse titulada quando se funda num modo legtimo de adquirir. Adquirir o qu? NO A POSSE. J sabemos que a posse foi adquirida, por isso que estamos a ver as caractersticas. Se a posse fosse titulada sempre que fosse fundada num modo legtimo de adquirir, ela seria sempre titulada. antes O DIREITO REAL correspondente quele domnio de facto. No entanto, a pessoa no adquire o direito, mas sim a posse; no falamos de aquisio de um direito mas da posse. Por isso em bom rigor devia dizer-se que a posse titulada quando se funda num titulo, em abstracto, idneo aquisio de um direito real. Entendendo isto, consegue resolver-se o caso prtico. No caso concreto, B no adquiriu posse em termos de direito de propriedade. Para sabermos se a posse titulada temos de ver se se funda num ttulo em abstracto idneo a adquirir o direito de propriedade? O ttulo foi a aquisio paulatina. Ento, a aquisio paulatina em abstracto um meio legitimo de adquirir a propriedade? No. Ento, a posse no titulada. H mais formas de aquisio originria, mas s vamos estudar a aquisio paulatina e inverso de ttulo de posse, que so sempre no tituladas ningum adquire um direito real por aquisio paulatina nem por mudar de animus. E quando em causa est um negcio jurdico? Quando a posse adquirida e antes de si est um negcio jurdico, a lei vem dizer que a posse titulada, independentemente do direito do transmitente e da validade substancial do direito s se aplica ento para as aquisies derivadas art. 1259. Se titulada independentemente da titularidade do transmitente e de vcios substanciais titulada se no padecer de vcios formais. Assim: a posse titulada aquela que se funda num ttulo idneo aquisio o direito real. Se o ttulo for um negcio jurdico, este no pode padecer de vcios de forma. S neste caso, aparentemente, ser uma posse no titulada. Os vcios substanciais no assumem, aparentemente, qualquer relevncia para que a posse no seja titulada. No entanto, no assim to linear : h vcios substanciais que afastam a prpria posse. E porque afastam a prpria posse, no faz sentido perguntar se a posse titulada ou no (porque no h posse desde logo). o que acontece na simulao absoluta, reserva mental absoluta e com a simulao relativa e reserva mental relativa mas neste caso apenas se o negcio dissimulado ou escondido no for apto a produzir efeitos reais. Estes vcios afastam a prpria posse. a. Imaginemos que A dono de uma grande quinta mas est endividado, celebrando com B um contrato de compra e venda absolutamente simulado para que os credores no possam executar a sua quinta. Para dar credibilidade, o amigo at vai viver para a quinta. O tal amigo tem posse? No, porque no tem o animus. Assim, a simulao absoluta exclui a posse, no fazendo sentido perguntar se titulada ou no.

b. Imaginemos que A quer emprestar uma casa a B, mas a famlia ope-se. Ele, ento, simula uma compra e venda, mas tendo um negcio escondido de comodato. A pessoa que vai para l viver vai exercer poderes de facto, mas como comodatrio. No tem posse, mero detentor, exerce poderes de facto com inteno de actuar como titular de um direito pessoal de gozo e no como titular de um direito real. Ento, a simulao relativa sempre que o negcio escondido no seja apto a produzir efeitos reais (como seria uma compra e venda e j no um comodato), tambm afasta a posse. Acresce que quando em causa esteja um negcio jurdico, se o negcio padecer de causas de inexistncia (falta de vontade de aco ou declarao, coaco), isso vai fazer com que o negcio no exista, naturalmente. Logo, se no h negcio no h ttulo a posse no titulada. Todos os vcios substanciais que geram inexistncia assumem relevncia e fazem com que a posse seja no titulada. Esta das matrias mais difceis em matria de posse. Qual a relevncia de saber se a posse ou no titulada? A posse titulada gera duas presunes art. 1254/2 e art. 1260/2 a posse actual no faz presumir uma posse mais antiga. Se eu sou hoje possuidora, nada se presume de eu ter sido possuidora ontem. Salvo se for posse titulada faz presumir a posse at data do titulo. A posse titulada gera a presuno da boa-f art. 1260/2. uma presuno ilidvel, mas importante. Prazos de usucapio o prazo menor (art. 1294 seguintes) quando a posse titulada, da que seja preciso determinar se a posse titulada ou no. Imaginemos que a posse tem 17 anos se for titulada e presumidamente de boa-f, podendo invocar-se a usucapio ao fim de 15 anos, e no de 20. Boa/m-f O que a posse de boa-f? Art. 1260 - quando o possuidor ignorava que lesava o direito de outrem ao adquirir a posse. O que interessa a ignorncia efectiva, o desconhecimento boa-f em sentido psicolgico. o ele no saber, e no o dever saber (ao contrario do que defende Santos Justos). Est de boa-f aquele que ignora, sendo preciso o conhecimento efectivo para estar de m-f. A posse de m-f quando a pessoa sabia ao adquirir que estava a lesar um direito de outrem. A posse de boa f interessa sobretudo por causa dos prazos da usucapio, reduzindo os prazos se estiver de boa-f. importante ainda para efeitos da posse: art. 1269 (perda ou deteriorao da coisa), art. 1270 (frutos), art. 1273 (matria de benfeitorias), art. 754 (direito de reteno) e art. 1275. Voltamos ao nosso caso. Vimos que B adquiriu por aquisio originria, paulatina. A sua posse era no titulada, no se fundando num ttulo em abstracto idneo aquisio do direito de propriedade. Assim, presume-se de m-f. No caso concreto, em princpio estaria de m-f, porque ele sabia que o terreno no era seu, e sabe que quando se est a imiscuir est a lesar o direito de outrem, independentemente de causar ou no danos a outrem. Assim adquiriu posse no titulada que se presume de m f. Pblica/oculta A lei o que diz que a posse pblica a que se exerce de modo a poder ser conhecida pelos interessados. Dissemos que ele adquiriu por aquisio paulatina, o que pressupe a prtica reiterada de actos materiais de forma pblica. E agora vamos ter de ver se a posse pblica ou oculta, o que diferente. Para a caracterstica da posse, o que interesse ser exercida de modo a ser conhecida pelos interessados. Quem so aqui os interessados? Anteriores possuidores. Se lermos bem o artigo, no precisa que seja exercida de modo a que o outro tenha conhecimento efectivo basta a mera cognoscibilidade. Mais: apesar de se dizer que pblica ou no conforme seja ou no cognoscvel, no nos interessa o possuidor anterior em concreto, mas sim, saber se o homem mdio, normalmente

prudente e diligente, colocado na posio do real interessado, teria podido ou no tomar conhecimento. Posto isto, a posse era pblica ou era oculta? O homem mdio, normalmente diligente e prudente, colocado na posio de B, teria tido ou no possibilidade conhecer? Normalmente quem emigra deixa algum a cuidar dos seus bens c, logo a posse cognoscvel. Assim, a posse pblica. Qual a relevncia desta caracterstica? Art. 1297 e art. 1300, a posse oculta nunca conduz usucapio. Mais, art. 1267 - h pouco vimos que uma pessoa perde a posse pela posse contrria que dure mais de um ano. Mas a partir de que momento se comea a contar esse ano? S a partir do momento em que seja pblica, pelo que se tem de saber se a posse pblica ou no. Posse pacfica/violenta Diz a lei no art. 1261 que a posse pacfica aquela adquirida sem violncia. O nmero 2 esclarece dizendo que ser violenta quando adquirida atravs de coaco fsica ou moral. Qual a relevncia? 1. Uma posse violenta nunca pode conduzir usucapio. 2. Efeitos da extino da posse anterior. 1267. 3. A posse sendo violenta presume-se de m-f, sendo a presuno inilidvel. 4. Portanto, mesmo que titulada uma posse violenta de m-f relevncia igual posse oculta art. 1269 seguintes. No nosso caso, era posse pacfica. Aquisio derivada da posse B, que adquiriu a posse, em 2007 vendeu o prdio a C, no se dizendo mais nada relativamente a C. C adquiriu derivadamente. Na aquisio derivada, temos: 1. Tradio ficta (art. 1255) s ocorre num caso, que a sucesso mortis causa. ficta porque se ficciona que adquirida num determinado momento, quando s adquirida mais tarde. Ficciona-se que a posse adquirida no momento da morte, mas s depois da partilha que um herdeiro especfico exerce a posse. H um lapso temporal entre a data da morte e a partilha, mas a lei diz que adquire posse por sucesso mortis causa desde o momento da morte ficciona-se que a partir da morte j h posse. 2. Tradio real dentro desta, temos: a. Explicita supe acto de empossamento. b. Implcita- tradio solo consensu, por mero acordo, em que no h acto de empossamento, em que o possuidor no passa a exercer poderes de facto sobre a coisa directamente porque j os exercia, mas como detentor, s mudando de animus. Ou ento, porque h outra pessoa a exercer, que detentora e que exerce a posse por ele. A tradio implcita supe que o novo possuidor no passe a praticar directamente ele prprio actos sobre a coisa. Esta tradio a excepo em matria de aquisio derivada de posse, pois a posse em regra supe um acto de empossamento (ao contrrio do que ocorre na transmisso de direitos reais onde vale o princpio da consensualidade). Aqui, na posse, a regra a de que necessrio haver entrega da coisa. Posto isto, no nosso caso concreto, a tradio foi implcita? C era detentor antes? No. Havia detentor antes? No. Para adquirir posse tinha ou no de receber a coisa e passar a exercer poderes de facto sobre a coisa? Tinha tradio real explcita, em que h entrega e a pessoa comea a praticar actos materiais sobre a coisa. posse no titulada. A posse titulada quando se funda num ttulo em abstracto idneo aquisio do direito real. Aqui, funda-se num contrato de compra e venda. Mas ainda preciso que no tenha vcios formais nem substanciais que

gerem a inexistncia. Neste caso, h um vcio formal. B no era proprietrio, e como tal, nunca conseguiria que um notrio atravs de escritura pblica ou um advogado autenticasse um documento particular. Mais: um dos princpios registais o princpio da legitimao registal preciso fazer prova de que se tem o bem registado a seu favor. evidente que se no era proprietrio no tinha o registo, no conseguindo apresentar qualquer documento de prova e portanto nunca conseguiria reduzir o negcio forma legal logo, tem vcio de forma e no titulada. Se no titulada, presume-se de m-f (art. 1260/2). uma presuno ilidvel, estando C do boa-f em principio porque no momento devia ignorar a propriedade de A, ignorando que estava a lesar a propriedade de A. ser pblica ou oculta? Perante o anterior possuidor, B, manifestamente pblica, sendo no s cognoscvel como conhecida. Em relao a A, possuidor mais remoto, vale o que dissemos para afirmar que a posse de B era pblica. Alm disso, a posse pacfica. S que aconteceu que A, que permaneceu proprietrio mas perdeu a posse, voltou a Portugal e, apercebendo-se da situao, vendeu o prdio a D. Este adquiriu a propriedade por mero efeito de contrato (princpio da consensualidade). No adquiriu no entanto a posse, uma vez que A j no a tinha. Neste momento, temos D que proprietrio, mas no possuidor e temos C, que possuidor mas no proprietrio. dito no caso que D cercou o prdio, vedou-o, e colocou um porto. Mas agora imaginemos que nada fez, deparando-se com aquela situao e nada fazendo. O que poderia ele fazer? O que que um proprietrio no possuidor pode fazer perante um possuidor no proprietrio? So aces diferentes quando se trata de posse ou de propriedade. Mais: no caso em concreto, D no era possuidor (partindo do pressuposto que ainda no vedou o terreno). D titular da propriedade, querendo o reconhecimento do direito e que lhe seja restituda a coisa aco de reivindicao. Tinha os problemas de prova que temos de falar, nomeadamente a diablica probatio. Mas D no fez isso. Em vez de ir intentar a aco, fechou o prdio e impediu C de entrar, tendo de ser este a reagir. O que pode o possuidor fazer? Este sim, que perdeu a posse, se viu esbulhado da posse, vai intentar aco de restituio da posse. Na aco de reivindicao, a pessoa no perdeu o direito, a propriedade. Tanto no se perde o direito que se pede o seu reconhecimento. Na posse, esta perde-se mesmo, pelo que se pede a verdadeira restituio da posse art. 1278. Ento, C (possuidor) vai ter de intentar contra D uma aco de restituio da posse. E D, o que vai fazer? No pedido reconvencional, vai formular o pedido tpico da aco de simples apreciao negativa, para que a posse de D deixe de merecer tutela, ao ser provado o direito real definitivo. Ou seja, o verdadeiro titular do direito real definitivo D, e vai defender a sua propriedade, fazendo-o nos termos gerais das aces de defesa de propriedade, s que no numa aco autnoma. Se D tem uma pretenso que pode fazer valer, ele deduz pedido reconvencional, que serve o mesmo objectivo que a propositura de uma aco autnoma. Neste pedido reconvencional, no precisa de aco de reivindicao, pois j tem a coisa em seu poder, nem da aco negatria, porque no precisa que C reponha a situao material existente antes da violao do seu direito real. Vai antes pedir uma aco de simples apreciao negativa, pedindo que se declare a inexistncia do direito de C. Todavia, este pedido reconvencional s vai proceder se conseguir provar que titular do direito de propriedade. Nota: mesmo que se defenda que a posse um direito real, ele um direito provisrio, deixando de existir quando se invoca o direito real definitivo. Quando pensamos em defender C, preciso ver se ele pode invocar a usucapio para adquirir originariamente o direito real definitivo. S que para invocar usucapio preciso ter um tempo longo de posse 15 anos, de boa-f, 20 anos quando no titulada e de m f art. 1294. Assim, preciso um perodo muito longo. Podia ou no invocar usucapio? Acresce que a posse de B era no titulada, logo presumia-se de m f o que aumentava o prazo para invocar a usucapio, salvo se a presuno de m f fosse ilidida.

Sozinho no podia. Mas h uma faculdade concedida pela lei que a de juntar a posse prpria ao dos seus antecessores art. 1256. Portanto, C podia juntar sua posse a dos antecessores. Pressupostos: 1. Ter adquirido derivadamente. 2. No saltar nenhuma posse, tendo de ser uma adio sucessiva. Juntando as vrias posses, ela fica com as caractersticas piores (m-f, no titulada, oculta, violenta, se estas caractersticas se verificarem, o que prejudica pois aumenta os prazos de usucapio) art. 1256/2. Orlando de Carvalho tinha um entendimento diferente, fazendo uma regra de trs simples para o clculo do tempo necessrio para a usucapio. A doutrina nunca aderiu, e entre ns somamos todas as posses com as suas caractersticas negativas. Esta a forma mais eficiente. Mais uma nota: neste caso concreto, C no podia invocar a usucapio, porque precisa de um tempo de posse que no tinha, mesmo que juntasse sua a posse dos anteriores possuidores. Mas mesmo quando tem posse por prazo suficiente tal no basta por si s, pois a usucapio tem de ser invocada art. 1292, que remete para a prescrio, nomeadamente o art. 203. Como se invoca? A lei no define a forma, podendo ser por carta registada, aviso de recepo, etc. H formas mais eficientes, como o processo de justificao a correr numa Conservatria ou a escritura de justificao efectuada num cartrio notarial, ou a propositura de uma aco em tribunal. Neste caso, se ele pudesse invocar a usucapio, ele f-lo-ia imediatamente, ou seja, no comearia por intentar uma aco de restituio de posse.

Natureza da posse 1) Orlando de Carvalho e Mnica Jardim a posse no um direito real mas uma situao de facto juridicamente relevante. Seria estranho que estivessem perante um direito que gerasse a presuno de um outro direito (art. 1268). Depois, se a posse fosse um direito real, seria um direito real de gozo a pessoa exerce poderes de facto sobre a coisa. No entanto, seria um direito real de gozo que permitiria a aquisio de um outro real mas os direitos reais que permitem a aquisio de outro direito so os direitos reais de aquisio, pelo que isto no faz qualquer sentido. Alm disso, Orlando de Carvalho sustenta que se fosse um direito no faria sentido que a tutela e os direitos variassem consoante houvesse a boa ou ma f, fosse titulada ou no, etc. Tanto que a posse decai perante a invocao do direito real definitivo a no ser que seja longa. Acresce que sendo a posse um direito como se explicaria que pudesse ser adquirida por aquisio paulatina ou por inverso do ttulo? 2) Henrique Mesquita e Mota Pinto um direito real provisrio. Dizem que a posse tem valor por si s, mesmo que seja causal (quando se funda num direito), tem valor por ela, independentemente do direito. susceptvel de ser transmitida, quer inter vivos quer mortis causa, e beneficia de tutela atravs das aces de defesa da posse. Por ltimo, susceptvel de ser registada assim um direito. Mnica Jardim entende que estes argumentos tm valor mas no so relevantes. que o registo da mera posse o que est previsto no art. 1295, dizendo-se que se um possuidor tiver posse pacfica e pblica h mais de cinco anos pode intentar um processo na conservatria para que seja reconhecida a posse, e depois como base nessa deciso fazer-se um registo da mera posse. Para que serve este registo? Para a usucapio, porque em abstracto reduz o prazo- se era de 20 passa a 15, se era de 15 passa a dez. Parece ser assim uma vantagem. Mas em

concreto no s consegue este registo quem j tem a posse pacifica e pblica h pelo menos 5 cinco anos logo o prazo o mesmo. E ningum faz isto ningum vai alertar o proprietrio ao fazer um registo, principalmente porque o registo no retrotrai. Direitos em termos dos quais a posse exercida Posse o poder que se manifesta quando algum actua por forma correspondente ao direito de propriedade ou outro direito real. Qual outro direito real? Qualquer (todos os) direito real de gozo, no obstante a posse em termos de servido no aparente e a posse em termos de uso e habitao no produzirem um grande efeito - no podem conduzir usucapio. Mas h posse, tanto o h que nas normas da usucapio se exclui estes casos. Em nenhum direito real de aquisio, porque no atribuem qualquer poder de facto sobre a coisa, no existindo o corpus. E direitos reais de garantia? Aqui que h polmica. No h posse em termos de nenhum direito real de garantia que no d poderes sobre a coisa. Se no concede poder sobre a coisa, no existe exerccio de poderes de facto e, logo, no h corpus. A dvida surge em relao ao penhor, onde h entrega da coisa, e em relao ao direito de reteno. Aqui, h uma polmica porque o art. 670/a) estabelece que o credor pignoratcio beneficia da tutela possessria. Este artigo vale tambm para o direito de reteno, por fora do art. 758 e 759. H assim quem diga que se fossem possuidores, o legislador no se daria ao trabalho de dizer que eles podiam intentar a aco (Henrique Mesquita), pois no seria necessrio diz-lo expressamente. J Orlando de Carvalho diz que so possuidores, porque o artigo diz que eles tm o DIREITO de intentar a aco e quando h mera extenso da tutela possessria (no caso do locatria, depositrio, etc.), diz-se que tem a faculdade. Mnica Jardim entende que no h motivo para no haver posse. Ambos tm corpus e animus, logo h posse.

A resolveu emigrar para o Brasil e por isso arrendou o prdio a B. Em 1995, C convenceu B de que era o proprietrio e celebrou um contrato de compra e venda com este. B, a partir de 1995, passou a comportar-se como proprietrio. A quer saber se pode reagir. O arrendatrio tem posse? No, porque no tem animus, ainda que exera poderes de facto sobre a coisa, pois no actua com a inteno de exercer o direito real. Como o nosso sistema subjectivista, B mero detentor pois falta-lhe o animus. Nos termos do art. 1253, cabe na alnea c) detentor com base num vnculo jurdico. Este um detentor privilegiado, pois beneficia da extenso da tutela possessria art. 1037 Cdigo Civil, nmero 2. Em 1991, aparece C, terceiro em relao a A (possuidor) e B, e celebra com B o negcio. B, a partir desta data, passa a comportar-se como proprietrio. C era possuidor? No, no tinha posse sobre a coisa. Temos desde logo de ver isto, se quem vende tem posse por causa do modo de aquisio. B, adquiriu a posse ou no? A partir de 1991 passa a comportar-se como proprietrio, logo tem corpus e animus passa, assim, a ser a ser possuidor. Mas, adquire a posse originariamente, pois no funda a sua posse na posse de um anterior possuidor. Sendo originria a aquisio, B foi-se tornando possuidor aos poucos, atravs da prtica reiterada com publicidade de actos materiais? No, logo no aquisio paulatina. Assim, s nos sobra a inverso de ttulo de posse. Quando se d a inverso do ttulo de posse? uma forma de aquisio originria em que h modificao de animus o detentor passa a possuidor. o que acontece aqui. A inverso est no art. 1263/b) e art. 1266. A lei no define, limitase a falar de duas modalidades: pode dar-se por oposio do detentor do direito contra aquele que possua, ou por acto de terceiro. Neste caso, claramente, ocorreu a aquisio originria por inverso de ttulo de posse por acto de terceiro nos termos do art. 1266.

Inverso do ttulo de posse Chegando a este ponto, vejamos a inverso do ttulo de posse. Quando se d por acto de terceiro, h um terceiro estranho relao existente entre o possuidor e o detentor da coisa, algum que no tem posse, que se arroga a titularidade de um direito real, que celebra com o mero detentor um negcio, em abstracto idneo transferncia do direito real. O detentor que participa no negcio, muda de animus e passa a estar numa posio antagnica do at ali possuidor passa a exercer posse. Reparemos que a causa da aquisio da posse no a celebrao do negcio. A causa da aquisio da posse a mudana de animus. Se virmos o art. 1265, parte final, refere-se de acto de terceiro, capaz de transmitir a posse. Para Mnica Jardim o legislador foi infeliz na forma como se manifestou o terceiro s podia transmitir a posse se fosse possuidor. E se o fosse, teramos aquisio derivada. O que no ocorre. Por isso, necessrio apenas um acto em abstracto idneo aquisio do direito, e no concretamente. Esta a inverso do titulo de posse por acto de terceiro. Inverso do ttulo de posse por oposio ao at ali possuidor J a inverso do ttulo de posse por oposio d-se quando h uma mudana de animus. Algum que exerce poderes de facto com animus de detentor passa a ter animus possendi. Tem uma particularidade: ocorre instantaneamente e por acto do prprio detentor. Pode ser: 1. Por oposio explcita ao at ali possuidor h uma declarao, uma informao directa ao at ali possuidor. 2. Por oposio implcita ao at ali possuidor no h um acto declarativo, mas um acto que no deixa dvidas de que a pessoa mudou de animus. o que se passa, por exemplo, quando o detentor vende o bem que detinha. Quem que pode vender? O proprietrio. Se um detentor, como o arrendatrio, de repente, vende, j se est a comportar com animus possendendi h inverso do ttulo de posse por oposio implcita. a hiptese mais complicada. A pessoa adquire a posse ao vender, mas ao vender, tambm, transmite logo a posse. Tem de haver sempre oposio, o que envolve actos positivos, materiais ou jurdicos, e inequvocos que se pretende mudar de animus. Esses actos tm de ser levados ao conhecimento do at ali possuidor. Voltemos ao nosso caso: caractersticas desta posse . titulada ou no titulada? Uma posse titulada (art. 1259) quando se funda num ttulo em abstracto idneo aquisio do direito real, quando se funda neste ttulo. Se esse ttulo for negcio jurdico, no pode padecer de vcios de forma nem de certos vcios substanciais. Neste caso, podemos dizer que esta posse se funda num ttulo em abstracto idneo aquisio da propriedade? Ele fundou a sua posse no contrato que celebrou com C ou na mudana de animus? Na mudana de animus, pois o contrato s despoleta a mudana de animus esta a causa da posse. E assim, temos de perguntar: algum adquire a propriedade somente porque muda de animus? No! Logo a posse no titulada. Posse no titulada presume-se de m-f, art. 1260/2. pacfica, no houve coaco fsica nem moral. Pblica ou oculta? pblica porque j vimos que ela pblica quando susceptvel de ser conhecida pelo at ali possuidor, bastando a mera cognoscibilidade em abstracto. Aqui evidente que B deixou de pagar a renda, pelo que A teria conhecimento efectivo. Definida a situao, pode o proprietrio reagir, tendo perdido a posse em 1992 (art. 1267)? Se no tem posse, s tem uma forma s pode reagir atravs da aco de reivindicao. Pedidos, causa de pedir, prova diablica. Temos problemas de prova, nomeadamente a prova diablica. A forma mais fcil de provar atravs do registo que, de acordo com o art. 7 do Cd.Reg.Pred., gera a presuno do direito. S que aqui temos um problema: temos a presuno de propriedade por fora da posse a favor de B (art. 1268 do C.C,), e a, eventual,

presuno de propriedade por fora do registo a favor de A (art. 7 do Cd.Reg.Pred.). De acordo com o art. 1268 prevalece a presuno da posse, salvo se o registo for anterior ao incio da posse. Este artigo mostra que o nosso legislador deu mais importncia posse do que ao registo. Se A tivesse um registo mais recente do que o incio da posse de B, deveria ir procura de uma aquisio originria, provando que adquiriu derivamente de algum que adquiriu originariamente. Se X adquiriu originariamente, que transmitiu para Z, que transmitiu para A, temos prova. E B tem possibilidade de reagir, sendo simples possuidor? Mesmo que se diga que a posse um direito real, ele provisrio, caindo em face da propriedade. S que B tem uma posse no titulada presumida de ma f, precisando de 20 anos para usucapir (art. 1296). Os 20 j se podem ter verificado. Se no se tiverem verificado, ele tem uma posse no titulada, que se presume de m-f, mas pode ilidir a presuno e se o fizer, basta-lhe um perodo de posse de 15 anos. Assim ele poder invocar a usucapio. Deduz um pedido reconvencional na aco de reivindicao em que autor A, onde pede que se reconhea que ele o titular do direito de propriedade. A sentena no ser constitutiva, porque no o tribunal que atribui o direito. A usucapio traduz-se numa aquisio originria, o tribunal apenas a reconhece. Invocada a usucapio, os efeitos retroagem data do incio da posse art. 1288. Assim, B adquire em 1995 a posse devido aos efeitos retroactivos. Por isso mesmo, a aco de reivindicao decai porque data da sua propositura A j no era o proprietrio, desde 1995.

Usucapio Nota: a usucapio tem de ser invocada art. 1292, que remete para o art. 203- em processo de justificao a correr nas conservatrias; em escritura de justificao feita junto do notrio, em aco judicial, etc.. Ainda, h direitos insusceptveis de serem adquiridos por usucapio, todos os que no sejam direitos reais de gozo e, segundo o art. 1293, no o uso e habitao nem as servides no aparentes. Nunca se adquire por usucapio com base numa posse violenta e oculta (art. 1297). Ainda, h causas (art. 1292) suspensivas: enquanto a causa estiver presente o prazo no se conta, e causas interruptivas que fazem com que se perca o prazo j decorrido. Suponhamos que A levou para o casamento um carro, tendo casado em comunho de adquiridos. Desde que casou quem passou a exercer poderes de facto sobre o carro foi a mulher, durante mais de 20 anos. No divrcio, ela no pode invocar a usucapio porque uma causa suspensiva. As causas encontram-se nos artigos 318 e 323. Por exemplo, uma causa de interrupo, manifesta, a citao judicial. Em 1975, A vendeu a B, por documento particular, um prdio rstico que o comprador cultivou durante 10 anos. Em 1985, B vendeu o prdio a C. Agora, em 2013, D ocupou o prdio alegando que o prdio lhe pertence por herana do pai, que o prdio nunca pertenceu a A, pois este apenas foi comodatrio do seu pai. Dando por assente que o afirmado por D verdade, C pode ou no reagir contra a ocupao de D? Este caso tem a especificidade de ter de comear pelo fim e no pelo princpio. X ser o pai de D, o proprietrio e possuidor do prdio rstico. Constituiu um comodato a favor de A, que foi mero detentor. Exerceu poderes de facto, mas no como titular de um direito real. Estamos perante um detentor privilegiado, pois gozava

da tutela possessria (art. 1133/2). Depois de chegarmos aqui, podemos resolver o caso. Ento temos A, comodatrio detentor, que em 75 vendeu o prdio a B. No momento em que vendeu, comportou-se como proprietrio, mudando de animus inverso do ttulo de posse por oposio do detentor em relao ao at ali possuidor, sendo implcita adquiriu no acto de venda a posse e adquiriu para transmitir. Apenas durante pouco tempo que A teve posse. Vejamos a soluo errada que os alunos do: A comodatrio e vendeu o prdio a B, no encontrando qualquer posse em A. Afirmam que quem adquire a posse o B. Mas como poderia B adquirir a posse se o A no a tivesse adquirido? B s poderia adquirir originariamente, e nenhuma das hipteses aqui se aplicava. Ento, A adquire a posse por inverso do ttulo e posse por oposio do detentor ao at ali possuidor. Vejamos as caractersticas da posse de A. posse no titulada porque ningum adquire direito real por apenas mudar de animus (remisso para a questo anterior). presumida de m-f, e no caso concreto seria mesmo, porque sabia que estava a lesar o direito do comodante. Pblica ou oculta? Todas as hipteses de inverso pressuponham um acto levado ao conhecimento da outra parte. Se no se der outra parte o conhecimento da inverso, no h aquisio. Assim, aqui posse pblica, ainda que a posse de A seja extremamente efmera. Quando a posse no pblica, no h inverso. E pacfica. E B, como que adquiriu? Adquiriu posse, por aquisio derivada, pois fundou a sua posse na posse de A. No adquiriu mortis causa, logo uma tradio real. Dentro desta, em regra tem de haver empossamento, ao contrrio do que acontece nos termos do art. 408 relativamente propriedade. E explcita. Caractersticas da sua posse: a pose titulada quando se funda num ttulo em abstracto idneo aquisio do direito real. Neste caso, em abstracto, idneo. Mas no pode padecer de vcio de forma quando se trata de um negcio: aqui padece de vcio porque s houve documento particular quando era necessria uma escritura pblica. , assim, posse no titulada, que se presume de m-f. pblica e pacfica. E C? Adquiriu derivadamente, por tradio real explicita. Mas no se diz qual foi a forma mas tem de ser no titulada, porque B no conseguia quer um notrio lavrasse uma escritura pblica, pois no tinha o registo a seu favor (isto de acordo com o princpio da legitimao). Presume-se de m-f, pacfica e pblica. Relativamente a D, ele proprietrio. Tinha posse antes de tomar conta do prdio? No, porque s podia ter posse se tivesse adquirido derivadamente a posse do pai, por tradio ficta. Mas o pai no pode ter transmitido a posse, porque perdeu a posse um ano aps A ter passado a exerc-la. Agora D ocupou o bem. Pode C reagir? E como? Aco de reivindicao? Mas ele no proprietrio. Temos de saber se vamos para as aces de defesa dos direitos reais, ou para as aces de defesa da posse. C tem a forma mais eficaz de reagir atravs da aco de reivindicao invocando a usucapio pelo princpio nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet ele no adquiriu a propriedade derivadamente, mas adquiriu-a por usucapio e se invocar a usucapio os seus efeitos retrotraiem-se data do incio da posse. Se o seu tempo de posse no bastasse, podia ilidir a presuno de m f e gozar de um prazo de 15 anos. MAS imaginemos que ela intentava aco de defesa da posse. Esta decai perante o direito real de propriedade. Por isso, depois C teria de invocar a usucapio para ser reconhecido proprietrio. Traditio Brevi Manu A, proprietrio e possuidor, arrenda a B. De seguida, A vende o prdio a B, porque este tem preferncia. O que se passa aqui? B adquire posse, alm da propriedade. Quando celebra o negcio com A, obviamente que muda de animus deixa de ser detentor e passa a ser possuidor. Funda a sua posse na do anterior possuidor, logo adquire derivadamente. Dentro da aquisio derivada, no temos

tradio ficta. Dentro da aquisio real, ele precisa de comear a praticar actos sobre a coisa ou que esta lhe seja entregue? No. Ento, tradio real implcita. No preciso empossamento nem entrega. S empre que um detentor passe a possuidor (mudando de animus) com base na vontade do at ali possuidor, estamos perante uma aquisio derivada implcita que a Traditio Brevi Manu. uma situao parecida com a inverso do titulo de posse, s que no uma aquisio derivada sem consentimento. Quando um detentor passa a possuidor temos de ver se tal ocorreu com base na vontade do at ali possuidor, ou contra ou independentemente desta. Se o detentor passa a possuidor, mas no apenas por mudar de animus, mas porque o at ali possuidor lhe transmitiu a posse temos a traditio brevi manu. Com isto se distingue a traditio com a inverso do titulo. Esta posse ou no titulada? Sabemos que uma posse que se funda num titulo em abstracto idneo para a aquisio do direito, mas no temos elementos para saber se h ou no vcios substanciais ou de forma. Constituto possessrio Agora suponhamos que A proprietrio e possuidor. Transmite a propriedade a B, celebrando o contrato de compra e venda. No mesmo dia, B celebra com A um contrato de arrendamento, sendo A o arrendatrio. A era proprietrio possuidor, o mesmo que se tornou B. A passou a ser mero detentor, quando celebrou o contrato de arrendamento. Como que B adquiriu esta posse? Admite-se que B adquire a posse sem acto de empossamento tradio real implcita, solo consensu, mas aqui por constituto possessria bilateral art. 1264. No houve empossamento porque A no chegou sequer a esvaziar a casa para que B tomasse a posse. A manteve-se na casa como detentor. No fazia sentido que A sai-se da casa e B fosse empossado, para de seguida A voltar a ocupar a casa como detentor. Nesta hiptese um possuidor para a detentor. Pode tambm haver constituto possessrio trilateral. A proprietrio possuidor, mas no detentor da coisa. E transmite a posse atravs de negcio, convencionando-se entre ele e o novo possuidor que se vai manter a relao de deteno por parte de terceiro. o que est previsto no nmero 2 do art. 1264. A proprietrio de imvel e d de arrendamento a B. agora A vende o imvel, d preferncia a B que rejeita. Ento A vende a C. No obstante B no comprar, continua a ser inquilino. C adquire a propriedade e a posse, mas no a deteno. No h acto de empossamento, porque C no recebe a coisa nem vai para l viver, a coisa continuas na deteno de B constituto possessrio trilateral. Em 1 de Outubro de 2007, A constitui em benefcio de B, por documento particular, um direito de usufruto vitalcio sobre prdio rstico. B comeou imediatamente a explorar o prdio, na qualidade de usufruturio, e efectuou nele benfeitorias no valor de 10.000 euros. H cerca de um ms, A ficou a saber que o negcio devia ter sido celebrado por escritura pblica e pretende intentar uma aco judicial. Pode faz-lo ou no? B adquiriu o direito se usufruto? No, porque h um vcio de forma. Os direitos reais constituem-se e transmitem-se por mero efeito do contrato, mas este tem de ser vlido, e aqui h um vcio de forma. Adquiriu foi a posse. Agora o proprietrio A quer reagir. O que pode fazer para defender o seu direito de propriedade? Aces de defesa do direito real definitivo aco de reivindicao contra B. este possuidor, tendo adquirido derivadamente por tradio real, explcita, tendo havido acto de empossamento. No titulada, apesar de se fundar num ttulo abstratamente idneo aquisio do direito real. Presume-se de m-f, pacfica e pblica. No tem tempo de posse suficiente para usucapir. Se no a pode invocar e tem de devolver a coisa, temos de pensar nos outros efeitos da posse. Art. 1268 seguintes: efeitos:

1. B fez benfeitorias em 10.000 perde-as ou no? Art. 1373 - de acordo com este artigo, se as benfeitorias forem necessrias, quer se esteja de boa-f ou no, perde-as (porque as necessrias no podem ser retiradas). Mas tem direito a ser indemnizado. Se as benfeitorias forem teis, quer o possuidor esteja de boa ou ma f, tem direito a levanta-as, se isso for possvel sem prejuzo para a coisa. Se no for possvel, tem direito a ser indemnizado, mas apenas nos termos do enriquecimento sem causa. Mas h algo que muda: se o possuidor estiver de boa-f (e neste caso presumia-se de ma f), pode exercer direito de reteno da coisa obrigado a restituir a coisa mas no a entrega enquanto no for indemnizado. evidente que um possuidor de boa f tem todo o interesse em invocar o art. 754 (direito real de garantia, que pode permitir promover a venda judicial do bem para satisfazer o seu crdito custa do valor da coisa). Por isso, caso se presuma a m f, mas esteja de boa f, deve ilidir a presuno porque ai estar mais seguro de que satisfar o seu crdito. Se as benfeitorias forem volupturias, o possuidor de boa-f tem direito a proceder ao seu levantamento, se tal no causar deteriorao na coisa ou detrimento. Se o levantamento prejudicar, perde as benfeitorias. J o possuidor de m-f perde sempre as benfeitorias volupturias mesmo que o seu levantamento no deteriore a coisa. Neste caso, teramos de dizer isto e que o possuidor tem direito nestes termos. 2. Frutos: sempre que estejamos perante um possuidor que exera poderes de facto como titular de um direito real que lhe atribua frutos, se ele tiver de restituir a coisa temos logo de ver o problema dos frutos. Neste caso, o possuidor tinha usufruto, o que quer dizer que durante o tempo que possuiu fez seus os frutos. Vamos ver os vrios tipos de frutos art. 1270 e art. 215. Comecemos pelo possuidor de boa-f: a. O possuidor de boa-f faz seus os frutos j recebidos, os percebidos tem interesse em ilidir a presuno. Quanto aos frutos pendentes, perde-os, mas tem direito a ser indemnizado pelas despesas na sua produo (nmero 2 do artigo 1270). O possuidor de boa-f no responde pelos frutos que no foram produzidos mas podiam ter sido se estivessem na mo do proprietrio frutos percepiendos (art. 1271). b. Se estive de m-f, quanto aos frutos recebidos, percebidos, perde-os, tendo de os restituir. Com ou sem direito de indemnizao? Art. 215, nmero 1, onde se diz que quando se tem de restituir frutos deste tipo se tem direito a ser indemnizado. Quanto aos frutos pendentes, perde-os o possuidor de m-f e no tem direito a ser indemnizado, como decorre do nmero 2 do art. 215. E responde pelos percepiendos, aqueles frutos que podiam ter sido produzidos. 3. Outro efeito art. 1269 (no interessava no caso) o possuidor de boa-f s responde pela perda ou deteriorao da coisa se tiver culpa. Aqui ateno para o possuidor de m-f: no fazer leitura a contrario. O de m-f vai responder como devedor em mora, de acordo com o art. 807. Porque que podemos considerar o possuidor de ma f como devedor em mora? Porque o possuidor de ma f sabe que est a lesar o direito de outrem, sabe que deve restituir a coisa. E por isso mesmo, no precisa ser interpelado para estar em mora art. 805/2 independentemente da interpelao estar em mora se a sua obrigao de restituio provier de facto ilcito.

ACES DE DEFESA DA POSSE art. 1276 e seguintes H trs grandes aces: 1. Aco de preveno art. 1276 - intenta-se quando se tem o receio/medo de se vir a ser perturbado ou esbulhado da posse. H mera ameaa de vir a ser privado da posse. intentada pelo ameaado, contra aquele que ameaou.

2. Aco de manuteno art. 1278- esta aco caracteriza-se pelo facto de j algum ter praticado um acto material (no jurdico) que diminuiu, alterou ou modificou o exerccio da posse. Tal acto material h-de revelar uma pretenso de posse por parte de quem o praticou. preciso que tambm no haja esbulho, ainda que haja um acto material que impea que o possuidor exera a sua posse. H mais do que uma ameaa, mas menos do que um esbulho. Imaginemos que determinada pessoa passa pelo prdio de um vizinho como se fosse titular de uma servido de passagem. Perante isto, o vizinho probe aquele de passar. Qual a aco que o possuir intenta? Preveno. J se o vizinho colocar no caminho umas pedras ou comear a cultivar, dificultando a posse, aqui j h mais do que ameaa mas no h ainda privao aco de manuteno. intentada pelo perturbado ou seus herdeiros, contra o perturbador, salvaguardada a aco de indemnizao contra os herdeiros deste (art. 1281, n.1). 3. Aco de restituio aqui a pessoa foi efectivamente privada da posse o vizinho colocou uma fechadura ou construiu um muro. Quem intenta a aco de reivindicao no privado da propriedade, enquanto na aco de restituio o possuidor foi efectivamente privado da posse e no da coisa. intentada pelo esbulhado ou seus herdeiros, contra o esbulhador ou seus herdeiros e, ainda, contra quem esteja na posse da coisa e tenha conhecimento do esbulho (art. 1281, n.2). Prazos A lei fixa prazos para a aco de preveno e de manuteno como sendo de um ano (enquanto as aces relativas propriedade so imprescritveis) art. 1282. Se a aco for de restituio, tem de ser de um ano porque ao fim deste perodo perde-se a posse art. 1267. Ao lado destas aces, a lei prev no art. 1279, para a hiptese de esbulho violento, a possibilidade de ao possuidor ser restituda provisoriamente a sua posse. Depois diz tambm no art. 393 Cdigo do Processo Civil que um procedimento cautelar, s se indo depois para aco de restituio. Santos Justo diz que no h qualquer prazo para o procedimento cautelar. No assim: no h necessidade de a lei fixar prazo, porque sendo o procedimento acessrio da aco principal tem de ser intentado at um ano, depois j no se pode. Nota: quando o esbulho no for violento, pode ser intentado procedimento cautelar, s no ser nominado. Ateno ainda para o art. 1255, relativo aos embargos de terceiro. Quando falamos nestas aces pensamos numa particular que ameaa, perturbao ou esbulho da posse de terceiro. Pode acontecer que o facto que lese a posse seja um acto judicial e no de outra pessoa. o caso de um bem que est na posse de terceiro ser alvo de penhora. Nos nossos casos prticos nunca se aplica os embargos de terceiro. ACESSO INDUSTRIAL IMOBILIRIA H trs anos, A vendeu a B, por documento particular, e pelo preo de 100.000 euros, um prdio rstico de 5 hectares pertencente a C. Logo a seguir compra, B construiu uma casa na extremidade do prdio, e na parte restante, plantou rvores de frutos. Alm disso, porque o prdio tinha uma comunicao insuficiente com a via publica, B passa desde a data da compra, para aceder ao seu prdio, pelo prdio de D, um prdio vizinho. O D nunca autorizou a passagem mas tambm nunca se ops. Agora, o dono do prdio onde B construiu a casa, C, vendeu esse prdio a D. E este quer intentar uma aco para que lhe seja entregue o novo prdio, e ops-se desde j a que B voltasse a passar pelo seu prdio. Temos dois prdios, um de C ocupado por B, e temos o prdio de D. B entrava no seu prdio passando pelo de D, mas agora C, proprietrio de um dos prdios, vendeu a D, que, assim, pasou a ser proprietrio dos dois.

Posse A vendeu a B por documento particular um prdio que pertencia a C. Logo depois, B construiu mas no adquiriu porque A no era proprietrio, logo venda a non domino. Todavia, B tem posse sobre o terreno de C. Como adquiriu a posse? Funda a sua posse na posse do anterior possuidor? No. Logo, a sua aquisio originria. Dentro da aquisio originria, ou paulatina ou inverso do titulo de posse. No sendo detentor, no foi inverso do ttulo de posse. Logo, adquiriu pela prtica reiterada de actos materiais correspondentes ao direito de propriedade. posse no titulada? Ser que aquela se fundou num ttulo em abstracto idneo aquisio de um direito real? No, ele adquiriu mediante aquisio paulatina, e ningum adquire a propriedade por aquisio paulatina. Aces de defesa da propriedade No sendo titulada, presume-se de m-f, sendo pacfica e claramente pblica. Ele tem posse, mas somente h trs anos. Agora, C vendeu a D e portanto neste momento a situao que temos : D proprietrio e B possuidor. E D que no tem a coisa em seu poder quer a posse. Assim, que aco deve intentar? Aco de reivindicao, pedindo reconhecimento do direito e entrega da coisa. Diabolica Probatio. Como a posse s dura h trs anos, em princpio B vai ter de restituir. No pode B invocar a usucapio e no pode juntar sua posse dos antecessores porque adquiriu originariamente. Porque que no intentou antes aco de anulao do negcio a non domino, em vez de aco de reivindicao? Porque aquela aco no tem efeitos absolutos, apenas as partes o podem pedir, sendo ineficaz perante si. Ele s conseguiria que o negcio fosse nulo, mas B continuaria na posse da coisa. S a aco de reivindicao seria capaz de restituir a posse da coisa ao verdadeiro proprietrio esbulhado da posse. Acesso Na aula passada, quando vimos a impossibilidade de invocar usucapio, vimos outros efeitos da posse: frutos, benfeitorias, etc. Mas aqui, B no se limitou a fazer benfeitorias na coisa, levantando-se um novo problema. O art. das benfeitorias o art. 216, que se refere a meras despesas feitas na coisa, ainda que possam ser actos de inovao na coisa. Aqui, no temos uma mera despesa, temos algo mais: ele ergueu uma casa e colocou rvores de fruto. Quando h um acto de inovao praticado por quem no tem uma relao jurdica com a coisa, que no seja meramente possessria acesso industrial imobiliria (art. 1339 seguintes). O que nos interessa o art. 1340. Antes de vermos o que isto , ateno para o seguinte: mesmo que num caso concreto verifiquemos que um acto de inovao praticado por quem no tem uma relao jurdica com a coisa, se a pessoa for possuidora temos de ver primeiro se a pessoa pode usucapir - isto porque quem adquire por usucapio adquire de graa. E na acesso industrial imobiliria no de graa. Ento vamos ver o art. 1340 - se algum de boa-f construir ou plantar ou fizer obra ou plantao, em terreno alheio e o valor que as obras tiverem trazido totalidade do prdio for maior ao valor que este tinha antes, ele adquire a propriedade, pagando o valor que a coisa tinha antes da obra. Vejamos esta forma de aquisio originria da propriedade. No tem nada a ver com usucapio, que outra forma de aquisio originria. Aqui supe-se que: 1. Algum voluntariamente pratique um acto de incorporao, realize uma obra. 2. Isto num prdio alheio. 3. Com o qual no tenha uma relao jurdica. 4. Faz a obra ou plantao com materiais prprios (importante porque muitas vezes utilizam-se materiais de outrem, no podendo haver acesso, a no ser que antes haja doao dos materiais).

5. A tal obra ou plantao tem de unir ou incorporar no terreno de tal forma que crie uma nova unidade econmica. S pode adquirir por acesso industrial imobiliria quem estiver de boaf desconhecimento de que o terreno alheio ou quem foi autorizado pelo dono do terreno. No nosso caso, B desconhecia que o terreno era alheio pois pensou ter adquirido o terreno a A. Tem assim de fazer prova. preciso ainda que o valor da nova unidade predial seja mais do dobro do valor que o prdio antes tinha, o prdio antigo. A lei no clara neste ponto. ainda preciso, de acordo com boa parte da doutrina e jurisprudncia em geral, que seja exercido o direito potestativo de adquirir originariamente manifestar a vontade de adquirir. uma questo polmica porque Henrique Mesquita, Pires de Lima e Antunes Varela entendem que automtica a aquisio. A maioria da doutrina e jurisprudncia entende que no, devendo manifestar-se vontade. Esta tambm a posio de Mnica Jardim. A vontade de adquirir manifesta-se pagando. Valor Superior Agora vamos ver a questo do valor. A pessoa incorpora um prdio ou faz uma plantao voluntariamente, de boa-f, num prdio que no seu, com o qual no tem uma relao jurdica e com isto cria uma nova realidade econmica. O seu valor tem de ser mais do dobro. Suponhamos que no nosso caso o prdio valia 100.000 euros. Primeiro temos de fazer a avaliao do valor do prdio antigo. Daremos por assente que valia no incio era de 100.000 euros. Quando queremos fazer o confronto de valores para saber se pode haver aquisio por acesso, temos de ver quanto vale a nova unidade, com a casa e as plantaes feitas por B. Se vale agora 250.000 euros, a incorporao acrescentou 150.000. O B pode adquirir, porque 150.000 euros superior a 100.000 euros. No interessa quanto gastou em tijolos ou materiais de construo. A nova realidade no um mero somatrio de solo, mais dinheiro gasto nas obras, etc. O que interessa o valor real imobilirio e o valor que tinha antes (diferena entre os dois valores, que deve ser superior ao valor que tinha antes). B pagava 100.000 euros a D e adquiria o terreno. Valor inferior Agora imaginemos que afinal a casa era fraquita e s valia 150.000 euros no pode exercer o direito potestativo porque o valor da nova unidade no mais do dobro do valor inicial. um valor inferior porque 50.000 euros inferior a 100.000 euros. Ento, o proprietrio do prdio antigo que pode adquirir, pagando art. 1340/3. Quando o valor acrescentado for inferior (e no igual), as obras e plantaes pertencem ao proprietrio, devendo pagar o valor que as obras tinham data da incorporao vai pagar 150.000 menos 100.000 vai pagar 50.000 euros. Valor igual J agora imaginemos que a nova unidade vale 200.000 euros. O valor acrescido exactamente igual ao valor anterior (acrescentou-se 100.000 euros, sendo que antes o prdio valia tambm 100.000 euros) abre-se licitao entre os dois. Quem der mais, fica com a coisa e paga art. 1340/2. No exercendo o direito potestativo, a aco de reivindicao seria procedente e a coisa devia ser restituda ao proprietrio. Mais tarde podia invocar o direito potestativo. Problema da Servido da Passagem O que aconteceu na prtica que antes da aquisio da propriedade por parte de B, D impediu-o de passar no seu terreno. Diz-se que D quer duas coisas: intentar aco para que lhe seja entregue o prdio. Este problema j resolvemos. Neste momento, antes do final da aco e de B adquirir a propriedade exercendo o seu direito potestativo, B passava pelo prdio. Assim, exercia posse em termos de

servido de passagem. Isto porque o prdio era relativamente encravado e por isso passava como titular de uma servido de passagem. Se no fosse prdio relativamente encravado: 1. Porque D nunca reclamou e f-lo como mero detentor. 2. Ele passa por l porque est convencido de que titular de servido de passagem aqui h posse. Porque que ele no era j titular da servido, e era mero possuidor? Porque as servides tm de ser constitudas, e s se constituem ou por contrato, testamento, usucapio, destinao de pai de famlia ou declarao judicial ou administrativa. E como no houve constituio valida, no h servido de passagem. E portanto, B era simples possuidor, e somente h trs anos, no conseguindo fazer nada. Mesmo que intentasse contra D aco para voltar a passar no prdio, ele ia perder D ia dizer que sim ele, de facto, passava, mas nunca adquiriu servido de passagem, logo no pode passar mais. Isto na fase prvia em que B ainda no se tornou dono do prdio encravado. Avanamos no tempo: quando ele j dono do prdio parcialmente encravado, depois de ter exercido o direito potestativo de adquirir a propriedade atravs da acesso industrial imobiliria. O B tinha posse at ali, no podia invocar usucapio, mas agora tem propriedade de um terreno encravado podendo adquirir servido legal servido que pode ser constituda coactivamente a favor das pessoas que renam certos requisitos. So apenas e s os previstas na lei, e a servido no nasce automaticamente preciso que o dono do prdio encravado exera o direito potestativo de adquirir a servido. Porque a lei determina que quem tem um prdio encravado tem direito a servido de passagem, mas tem de exercer o direito potestativo de constituir a servido de passagem pois no opera ope legis. Mas nem todas as servides previstas na lei so legais uma servido de vistas est na lei, mas no legal, pois no pode ser adquirida por imposio judicial. No caso em concreto, B tinha primeiro de adquirir o prdio, exercendo o direito potestativo de adquirir por acesso industrial, e depois tinha de constituir uma servido legal de passagem - ou por acordo ou por deciso judicial pagando, por isso. S no se paga se for constituda por usucapio ou por acordo a ttulo gratuito. Fora estas hipteses a aquisio onerosa. A, proprietrio de um lote de terreno onde pode ser construdo um edifcio de cinco andares, cujo projecto j obteve aprovao camarria, realizou com B, em Outubro de 2010, o seguinte contrato: A transmitiu a propriedade do terreno a B. E este obrigou-se a construir o edifcio, subordin-lo ao regime de propriedade horizontal, e a entregar todas as fraes autnomas do primeiro andar a A. Convencionou-se ainda que se o prdio no estivesse concludo e as fraes autnomas entregues a A at Setembro de 2012, o contrato ficaria sem efeito. Depois da concluso do contrato, B pediu um emprstimo ao Banco, dando o terreno de hipoteca. A obra no foi concluda, est em estado de abandono e A quer que lhe seja restitudo o terreno, mas sem hipoteca. Classifique o negcio e diga se a pretenso de A tem fundamento. A transmitiu a propriedade do prdio e depois receberia fraces autnomas que contrato este? No compra e venda porque esta pressupe entrega em numerrio. um contrato de Permuta do Solo pelas Fraces permuta de um bem presente por um bem futuro. Mas existissem, transmitir-se-ia a propriedade por fora do art. 408. Apesar da permuta no estar prevista no Cdigo Civil, nada obsta a que se celebre este contrato e que este produza efeitos reais o princpio da taxatividade no limita o nmero de contratos com efeitos reais. Direitos reais, s os existentes na lei; os tipos, tambm s os que a lei no probe, mas desde que de l conste o negcio jurdico, vale a regra da liberdade. Mais: convencionaram que se o prdio no estivesse concludo at certa data, o contrato ficava sem efeito o que isto? Condio resolutiva, facto futuro e incerto. E pode haver transmisso da propriedade sob condio art. 1307 . a propriedade temporria (a termo) s possvel nos casos previstos na lei, mas j no assim nos casos de contrato sujeito a condio.

Uma coisa condio resolutiva, que faz com que automaticamente se resolva um contrato aquando da verificao da condio, retroactivamente. Outra, o direito o resoluo (art. 432) que um direito potestativo de resolver em caso de incumprimento da outra parte. Eles no disseram que A teria direito a resolver o contrato, eles disseram que o contrato se resolveria caso se verificasse certo evento. Logo, em causa est umas condio resolutiva. Agora, ele quer o prdio de volta aco de reivindicao porque voltou a ser proprietrio quando a condio resolutiva se verificou. Dvida que se coloca aqui: h uma hipoteca. Agora, temos de ir s normas sobre as condies, art. 272, e a temos que os actos de disposio dos bens ou direitos que constituem objecto do negcio, realizados na pendncia da condio, ficam sujeitos eficcia ou no do negocio, salvo disposio em contrrio. Logo, iria ter a mesma sorte do contrato: se o contrato de permuta ineficaz, tambm o seria a hipoteca. Portanto, o banco perderia a hipoteca. A condio resolutiva est sujeita a registo, sob pena de inoponibilidade a terceiros. No tem uma inscrio autnoma, mas quem adquire o direito sob condio resolutiva, ao inscrever o direito inscreve tambm a condio resolutiva. E portanto, o banco no foi engando, porque quando quis constituir a hipoteca viu que havia condio resolutiva. Mas se o conservador, por lapso no tiver introduzido a meno da condio, seria a hipoteca a permanecer e a seria A quem sairia prejudicado. DIREITO DE PROPRIEDADE Indeterminao um direito indeterminado (art. 1305). O legislador no diz quais so os poderes do proprietrio, diz que pode tudo com as restries da lei. Elasticidade uma caracterstica de qualquer direito real que possa ser onerado (usufruto). O direito de propriedade comprime-se quando nasce um direito real menor e expande-se quando esse mesmo direito se extingue, retomando toda a sua dimenso originria. Exclusividade quando se fala em exclusividade do direito de propriedade, pode falar-se em duas perspectivas. Numa delas, essa caracterstica exclusiva da propriedade: o nico direito real que pode existir sozinho. Pode haver propriedade sem que haja qualquer outro direito real sobre a mesma coisa. Numa outra perspectiva, exclusividade ser a caracterstica de sobre uma coisa s existir um direito de propriedade. Nesta segunda perspectiva, a exclusividade j no uma caracterstica apenas da propriedade mas tambm do usufruto. Tendencial perpetuidade no se extingue pelo no uso, ao contrrio de outros direitos reais, sendo habitual dizer que no usar ainda uma forma de usar a propriedade. Extingue-se, quanto s coisas mveis, por abandono (ocorre quando algum perde voluntariamente a posse da coisa mvel, com inteno de deixar de ser titular do direito). Uma coisa abandonada pode depois ser adquirida por outra pessoa atravs da ocupao. Os imveis so insuscpetveis de abandono. Por isso que no nunca pode haver ocupao de imvel, como forma de aquisio originria da propriedade. Isto demonstra-se atravs do art. 1345 que nos diz que os imveis sem dono pertencem ao Estado (excepo feita s guas originariamente pblicas). Quanto aos imveis o problema que se coloca saber se pode haver renncia do direito de propriedade. Pode haver renncia liberatria para algum se livrar de uma obrigao real, no caso da compropriedade (abrindo mo da sua quota do direito). Quanto propriedade s, Mnica Jardim entende que no h renncia liberatria. A dvida saber se pode haver renncia abdicativa (negocio jurdico unilateral no receptcio e gratuito). o caso de proprietrios de imveis muito deteriorados que no os querem mais, nem querem fazer obras neles. Oliveira Ascenso entende no sentido afirmativo. Henrique Mesquita entende que no, do ponto de vista do direito a constituir, que devia ser admitido, mas perante o direito existente no h qualquer meno renncia ligada ao direito de propriedade. Mais: o superficirio depois de construir torna-se proprietrio superficirio, e mesmo quanto

a este no se admite a renncia como forma de extino da propriedade superficiria. Logo, tambm no h qualquer direito a renncia no direito de propriedade. Restries ao direito de propriedade art. 1360 seguintes Henrique Mesquita A e B so vizinhas. A tem no seu quintal um limoeiro cujas razes e ramos se introduzem no prdio de B. Davam-se bem, e B apanhava os limes que nasciam nos ramos que cresciam sobre o seu prdio. Agora aborreceramse e A, dona do limoeiro, comeou a apanhar os limes, noite, que nasciam sobre o prdio da vizinha, mas sem sair do seu prdio. B acha que os limes que nascem sobre o seu prdio so seus. Quid iuris? Est no art. 1366 e art. 1367 - a questo das rvores prende-se com o problema de saber se se pode plantar rvores juntos s extremas. A lei clara e diz que sim, uma vez que Portugal tem terrenos agrcolas de diminuta dimenso, sendo necessrio aproveitar-se o espao fundirio. Pode assim plantar-se at linha divisria. Os limes pertencem dona da rvore, uma vez que so frutos pendentes. De acordo com o art. 1367, ao dono da rvore pode entrar no prdio do vizinho, exigir que o dono do prdio vizinho lhe deixe entrar no seu terreno para apanhar os frutos, se no conseguir apanhar os frutos do seu lado. Todavia, deve compensar o vizinho de todos os prejuzos que cause ao apanhar os frutos. Nestas normas tem de haver algum bom senso. A lei clara ao dizer que quer os ramos como as razes podem infiltrar no prdio vizinho. No obstante, necessrio ter-se em conta que essa infiltrao pode causar prejuzos no prdio vizinho, prejuzos esses que devem sempre ser indemnizados e compensados.o A pessoa pode plantar at extrema. Mas aqui h outra face: o vizinho, se no quiser, pode exigir o corte dos ramos ou das razes (art. 1366). O que aqui se diz que ele pode rogar judicial ou extrajudicialmente que o vizinho proceda ao corte se no o fizer no prazo de 3 dias, pode ele mesmo cortar esses ramos ou razes. Ateno que a lei nada diz, mas uma questo de bom senso: os ramos e razes so do seu dono. Quanto s despesas, o dono que tem de as pagar. B procedeu ao corte das razes : a rvore morreu. A pode invocar usucapio das razes sobre o terreno da vizinha. No pode, porque no est exercer posse em termos de direito de servido, mas sim posse nos termos do seu direito de propriedade.

A proprietrio de um prdio urbano e agora, no prdio ao lado, foi instalada uma discoteca, que emite para o prdio de A rudos infernais. A quer saber se pode reagir, estando a discoteca devidamente licenciada. No h o que fazer, de acordo com o art. 1346 - emisses de barulhos, fumos, etc. Esta norma enganadora. O que ali se diz que o proprietrio de um imvel pode opor-se emisso daqueles elementos provenientes do prdio vizinho MAS quando isso provoque prejuzo ou no corresponda utilizao normal do prdio. Esta norma vale para todas as emisses de coisas incorpreas ou coisas corpreas de tamanho nfimo. E s temos que suportar as emisses se elas chegarem ao nosso prdio naturalmente, pelo vento por exemplo. O que vale em relao ao som, vale tambm em relao aos fumos, cheiros, e fuligem, etc. Um fumo de churrasco que afete o prdio do vizinho deve ser suportado pelo vizinho, porque corresponde ao uso normal do prdio. J se o vizinho emitir fumos porque queima papis do seu escritrio, esses fumos no devem ser suportados porque esta situao cabe na segunda parte do preceito - uso anormal do prdio.

As restries so normas supletivas que podem ser afastadas. Suponhamos que temos trs prdios, e o proprietrio do prdio do meio decide construir uma casa. Pode construir at extrema? Em relao frente, via pblica, h normas que exigem certa distancia. No mbito do direito civil, pode construir-se at extrema do prdio? Claro que pode, veja-se logo as casas geminadas, ou as casas antigas pode-se, desde que no se abram janelas. Resulta do art. 1360 e seguintes. Para abrir janelas que tem de se guardar um espao de um metro e meio da extrema. Cada vizinho deve ento guardar um metro e meio. Assim, o espao entre as janelas acaba por ser de 3 metros. Deste modo, evita-se a devassa do prdio vizinho e que se atire lixo para o prdio do vizinho. Para frestas h regras especiais um metro e oitenta de altura. Imaginemos que A construiu at extrema e abriu grandes janelas sem guardar um metro e meio e frestas sem guardar um metro e oitenta de altura? Podem os vizinhos reagir? Sim, aco de defesa de propriedade, a aco negatria (reconhecimento que o vizinho no tem qualquer direito que o legitime a abrir a janela ou a fresta, que no h qualquer servido de vistas, etc.). E depois pede que no volte a abrir e que se feche aquela janela ou que se grade ou que se feche a fresta. Imaginemos que o proprietrio do prdio vizinho no est preocupado com a abertura daquelas janelas. Todavia, deve reagir, porque se se passarem vinte anos de uma posse no titulada, de ma f, aqueler que abriu as janelas pode adquirir um direito de servido de vistas no servido legal, constituda coactivamente, mas por usucapio. Constituda a servido, se o outro quiser construir, mesmo que no queira abrir janelas, no vai poder construir at extrema, porque tem de deixar aquele metro e meio que j vimos, a distncia que deve ser guardada entre a casa e a janela do vizinho. Quanto s frestas, elas tm de ser abertas a um metro e oitenta de altura, com determinada dimenso. Mas depois diz-se que o vizinho pode sempre elevar um muro, ou construir at extrema no seu prdio, tapando a dita fresta art. 1360. E se a fresta for aberta abaixo da altura ou em situao irregular? Pode ser invocada tambm a usucapio de servido de vistas? Henrique Mesquita entende que uma servido de vistas supe a existncia de uma janela e que uma janela normalmente tem a largura dos ombros de uma pessoa, dando para se debruar. Fora estes casos existir uma fresta irregular. Consequentemente apenas se pode adquirir por usucapio a servido a ter aquela fresta irregular. Mas aqui tambm pode a qualquer momento o vizinho construir at extrema e tapar a fresta irregular. Deste modo, esta usucapio de servido no impede, ao contrrio do que acontece na servido de janelas, que se construam paredes at extrema. E isto por razes bvias: pois se mesmo quanto s frestas abertas licitamente o legislador permite que o proprietrio vizinho levante construo que as tape, por maioria de razo, as frestas abertas ilicitamente tambm podero ser tapadas, no obstante o direito constitudo sobre elas, se o proprietrio levantar construo que produza esse efeito. COMPROPRIEDADE Antnio e Bernardo, legatrios de um prdio rstico que lhes foi deixado por um tio em testamento, dividiram-mo amigavelmente por documento particular, h cinco anos atrs, e cada um deles comeou a cultivar a parcela que lhe coube em tal partilha. Bernardo acaba de vender a Carlos a parcela que vinha cultivando. Poder Antnio reagir judicialmente contra esta venda? Na hiptese afirmativa, que pedidos poder formular na aco? Temos dois legatrios comproprietrios, que tero inscrito a sua aquisio no registo. H cinco anos atrs dividiram o prdio amigavelmente por documento particular. A situao de compropriedade, todavia, no acabou. Isto porque, h data

era necessria escritura pblica (desde Janeiro de 2009: escritura pblica ou documento particular autenticado) e eles reduziram o negcio a mero documento particular. Se h vcio de forma o negcio nulo, de acordo com o art. 220, portanto, continua a existir compropriedade. No obstante cada um comeou a exercer posse como se fosse o verdadeiro proprietrio da respetiva fraco. Assim h posse em termos de propriedade. O que nos interessa , todavia, a compropriedade. Para perceber a sua natureza jurdica, temos de ver primeiro duas noes: 1. A comunho existe sempre que um direito patrimonial de natureza real ou no, pertence em contitularidade a duas ou mais pessoas. Temos somente um direito encabeado por vrias pessoas. Esta a comunho vulgar. 2. Depois h outro tipo, a comunho de mo comum. Nesta comunho, existem dois ou mais sujeitos que so titulares (contitulares) de um patrimnio global, do qual fazem parte direitos reais, direitos de crdito, dvidas, etc. O tal direito abrange todo o patrimnio. Tal patrimnio est afecto a um fim especfico e, em regra, na comunho de mo comum, existe um regime especial de responsabilidade por dvidas. S h comunho de mo comum nas hipteses previstas na lei (comunho hereditria, comunho de adquiridos ou comunho geral de bens no regime de casamento). Sabendo isto, passemos h compropriedade. H basicamente trs teses sobre a sua natureza. 1. Henrique Mesquita e Carlos Alberto Mota Pinto afirmam que a compropriedade no mais do que uma comunho. O que acontece que em causa est o direito de propriedade encabeado por duas ou mais pessoas, havendo um nico direito. H uma s coisa e um s direito, e os contitulares tm quotas-partes de um mesmo direito de propriedade. Henrique Mesquita defende esta ideia argumentando que s assim se justificam as regras em matria de uso (nos termos do qual qualquer dos comproprietrios pode usar toda a coisa) e em matria de administrao ordinria. Assim, temos uma coisa sobre a qual incide um direito de propriedade, encabeado por vrias pessoas que tem quotas partes ideais desse direito. A compropriedade um sub-tipo de comunho. 2. Orlando de Carvalho e Paulo Mota Pinto A compropriedade diferente da comunho. Ou a compropriedade no um sub-tipo de comunho. Na compropriedade existem vrios sujeitos e cada um deles titular de um direito prprio, s seu. Cada um dos sujeitos tem uma quota-parte ideal da coisa. Para Orlando de Carvalho e Paulo Mota Pinto, temos vrios sujeitos, e cada um deles titular de um direito, direitos esses que incidem sobre uma quota-ideal (quota no concretizada) da coisa. Assim, para estes autores no h somente um direito, mas vrios (sobre uma parte ideal da coisa). 3. Por ltimo, Oliveira Ascenso, segundo o qual na compropriedade temos vrios direitos de propriedade sobre a totalidade da coisa. Estes concorrem entre si tendo como objecto a mesma coisa. Esta tese quase no seguida tendo em conta o princpio da totalidade e o facto de o direito de propriedade ser o direito real mximo que atribuie ao seu titular todas as faculdades sobre uma coisa, no podendo, por isso conviver com outro direito de propriedade sobre a mesma coisa. Quanto s duas primeiras posies: assumem apenas relevo terico, pois o regime da compropriedade est previsto na lei. Posto isto, vamos ver o regime da compropriedade. Como se adquire a compropriedade? 1. Negcio jurdico 2. Testamento herana ou legado

3. Usucapio se se exercer posse pacifica e pblica em termos de compropriedade, durante determinado perodo de tempo e se se invocar a usucapio. 4. Disposio legal. Existem mltiplas normas na lei sobre as hipteses de compropriedade. Presume-se compropriedade em varias hipteses art. 1358/1 (comunho de valas e regueiras), art. 1359 (comunho de sebes vivas). Ver ainda o art. 1371. Ateno para o nmero 3: so sinais em sentido contrrio existncia da compropriedade os que se encontram naquelas alneas. Espigo em ladeira trata-se daquelas situaes em que num muro existe metal inclinado para o prdio a que pertence. As guas pingam para esse terreno. Mais: haver no muro, s de um lado, cachorros de pedra, i.e., pedras salientes. Considerase que no se presume comum porque aquela pedra saliente suportaria nova construo daquele lado do prdio proprietrio. 5. Deciso judicial a hipteses mais relevante a o art. 1370, a comunho forada em paredes e muros de meao. O proprietrio de um prdio confinante, pode adquirir comunho da parede ou do muro, no todo ou em parte, pagando metade do valor da parede ou do muro, e do solo sobre que estiver construdo. Regime jurdico da compropriedade Em matria de regime jurdico, temos de distinguir sempre, num caso prtico, o que que est em causa, o que foi de objecto de alienao, onerao, etc.. 1. A coisa Ou 2. A quota A quota Quanto a esta, independentemente do conceito que assumirmos, o comproprietrio faz com ela o que bem entender art. 1408. Pode alienar, onerar, pode constituir uma hipoteca, etc. Tem uma restrio apenas: se quiser vender ou dar em cumprimento (art. 1409), tem de dar preferncia aos outros comproprietrios (em causa est uma obrigao real). 1. S existe obrigao de dar preferncia se se quiser vender ou dar em cumprimento, no nas situaes em que se quer doar. Isto porque a obrigao de dar preferncia em caso de doao poria em causa o intuito liberatrio do doadior. 2. Tambm no haver direito de preferncia quando em causa esteja uma troca, i.e., uma permuta. Isto porque em regra aquele que teria em abstracto o direito de preferncia no consegue colocar o obrigado nas mesmas condies que o terceiro com quem o comproprietrio quer permutar. Ora o exerccio da preferncia supe que o obrigado fique exactamente nas mesmas condies, tanto por tanto. At se denomina o direito de preferncia como direito de tanteio. 3. S h obrigao de dar preferncia quando se pretende vender a um terceiro estranho compropriedade, porque a lgica reduzir o nmero de comproprietrios: tender a propriedade exclusiva. Assim, se um comproprietrio quiser vender a outro comproprietrio, no existe qualquer obrigao de dar preferncia. Ver art. 1409/3. A coisa Quanto coisa comum (que de todos, sempre), cada um tem quota-parte de tudo, cada erva, cada gro de areia, etc. Podem: 1. Fruir - com os frutos da coisa comum ficam todos, na proporo das suas quotas art. 1405/1. Se o terreno tiver um pomar, os frutos s divididos por todos na proporo das suas quotas. 2. Uso quem que pode usar a coisa? De acordo com a lei, na falta de acordo quanto ao uso da coisa, qualquer um dos comproprietrios pode servir-se dela na totalidade. Todavia, um comproprietrio no pode privar os restantes de igual

possibilidade de uso, e no se pode empregar o uso para fim diferente daquele a que a coisa se destina. Nota: a pessoa pode usar para fim diferente, no pode usar para um fim diferente que prejudique o fim a que a coisa se destina. 3. Administrao (perguntado sempre nas orais) suponham que A, B, C so comproprietrios de um prdio rstico. Um muro ameaa ruir. A quer arranjar o muro. Precisa de autorizao dos restantes? No precisa, diz a lei. A lei clara art. 1407 (administrao ordinria, para evitar perda e destruio da coisa) aplicado o disposto no art. 985. Neste artigo, o que se diz que todos os scios podem praticar actos de administrao ordinria decidindo sozinhos. E se o fizer, no fim, apresenta as contas aos outros, porque so responsveis na proporo das suas quotas pelas vantagens quer pelos encargos (estamos a falar de benfeitorias necessrias art. 1405/1 e art. 411), tero de pagar. Pode acontecer que o comproprietrio antes de reparar, informe os outros, e que um deles se oponha reparao, porque, por exemplo, o prdio rstico no vale quase nada. Havendo oposio aplica-se o art. 985: caber maioria decidir do mrito da oposio (nmero 2 daquele artigo). A maioria no vai decidir se o comproprietrio pode ou no praticar o acto, o que a maioria vai decidir sobre o mrito da oposio. A maioria em causa uma dupla maioria, pois tem de se ter em conta o art. 985. e o art. 1907. Assim, h-de ser uma maioria por cabea e uma maioria por valor das quotas. O art. 1407/1 fala do valor das quotas e o art. 985 fala de nmero de scios logo, dupla maioria. Nos actos de administrao ordinria em que s haja dois comproprietrios, no pode haver oposio ao acto porque no se consegue uma dupla maioria, ainda que um dos comproprietrios tenha 60% das quotas. Quanto a actos de administrao extraordinria A e B so donos de uma vinha, e agora B quer transformar aquele terreno num eucaliptal. Estes actos mudam o casco do bem, a sua natureza. Sendo um acto de administrao extraordinria, no h previso legal. O art. 1407 s vale para actos de administrao ordinria. Chegase concluso que aquele artigo s se refere queles porque remete para o art. 985. Ento como se faz? Henrique Mesquita defende o seguinte: H uma norma em matria de arrendamento nos termos da qual (art. 1024) o arrendamento por prazo inferior a seis anos considerado um acto de administrao ordinria. No obstante, sendo um encargo forte no prdio, s pode ser dado de arrendamento quando haja acordo dos restantes comproprietrios, tendo de haver unanimidade. Ento, o autor diz que se para o arrendamento que um acto de administrao ordinria o legislador se afasdtou do regime do art. 1407, tambm deve ser exigida, por argumento de maioria de razo, unanimidade para a prtica de actos de administrao extraordinri. 4. Onerar art. 1408/1, parte final, e seguintes. No se pode onerar parte especificada da coisa comum. No se pode faz-lo porque nenhum comproprietrio tem propriedade sobre uma coisa especificada. Se o fizer, ser onerao de coisa alheia art. 408, sendo uma onerao nula. Claro que, se no admissvel onerar parte da coisa, tambm no se pode onerar toda a coisa. Sai vrias vezes em exame e orais. No nosso caso, os comproprietrios realizaram uma diviso amigvel do prdio e o negcio nulo, porque padece de vcio de formas. Agora B vendeu parte especificada da coisa a C. Antnio pode reagir! Pede declarao de nulidade do negcio por fora do art. 408/1 e parte final do nmero 2. J aconteceu vir o comproprietrio pedir no s a nulidade do negcio, mas tambm a converso do negcio de venda de parte especificada em venda da quota

do comproprietrio. Depois, pediu para exercer o seu direito de preferncia. possvel e j se ganhou aces assim. Nota: a obrigao de dar preferncia uma obrigao real. Extino da compropriedade 1. Amigavelmente, atravs da venda, de um ao outro ou a terceiro. 2. Amigavelmente porque a coisa susceptvel de ser dividida. 3. Exigncia judicial de diviso da coisa comum um dos direitos dos comproprietrios no ser obrigado a permanecer na indiviso, tendo direito de exigir a diviso a qualquer momento art. 1412. Podem acordar permanecer em indiviso por perodos de cinco anos, renovveis por mais cinco anos, mas no podem abrir mo do direito de pedir a diviso. Imaginemos que nos termos do art. 1052 do Cdigo do Processo Civil, os comproprietrios seguem para a aco de diviso de coisa comum. O comproprietrio intenta a aco, comeando por dizer se a coisa susceptvel de ser dividida ou no, apresentando as provas, num sentido ou noutro. Os outros compropriet+rios so citados para contestar. Se a coisa for susceptvel de diviso, tenta-se chegar a acordo quanto a quem fica com que parte. Na falta de acordo, cada um fica com uma parte por sorteio. Se a coisa for insusceptvel de diviso material (um carro), h uma conferncia dos interessados para ver se h acordo no sentido de determinar que um fique com a coisa e o outro ou outros com dinheiro. No havendo acordo, o bem vendido a quem der mais, incluindo terceiros. Neste caso, no final todos os comproprietrios perdem o bem. PROPRIEDADE HORIZONTAL Mnica Jardim O manual de Mota Pinto est desactualizado nesta matria. E e F, estudantes da Universidade de Coimbra, compraram, em 2008, um andar de um edifcio subordinado ao regime da propriedade horizontal. 1. Em virtude de desinteligncias que surgiram entre ambos, E pretende pr fim situao jurdica resultante da compra. Poder faz-lo? 2. Nesse mesmo edifcio, G comprou uma fraco anteriormente destinada a habitao, instalando a um consultrio mdico. Alguns vizinhos, descontentes com a situao, pretendem saber se podem reagir contra esse facto, e, na hiptese afirmativa, por que modo o podem fazer. Se o consultassem, que resposta lhes dariam? 1. Pode, porque um dos direitos dos comproprietrios o direito de exigir a diviso art. 1412. susceptvel de diviso material, ou no? Aparentemente no, logo art. 1052 Cdigo do Processo Civil haveria conferncia, na falta de acordo, a coisa seria vendida. No entanto, h uma norma, em matria de propriedade horizontal, que o art. 1422-A, que estipula no nmero 3 a juno e diviso de fraces no precisa autorizao dos outros condminos para juntar numa s duas ou mais fraces (n. 1). O dono de uma fraco pode comprar outra e junt-las. Mas no permitida a diviso de fraces em novas fraces autnomas, salvo autorizao do ttulo constitutivo ou da assembleia de condminos, aprovada por unanimidade. Regime jurdico Em relao propriedade horizontal, j sabemos que uma excepo ao principio da totalidade art. 1344. Quando falamos de excepes falamos da propriedade horizontal, porque os donos do solo (como veremos de seguida), so todos os condminos, todos os que sejam donos de uma fraco. Se os donos do

solo so todos, ento todo o prdio devia pertencer a todos em propriedade plena, o que no acontece. Assim, a maior excepo ao principio da totalidade art. 1420. Mota Pinto entende que a situao aqui existente nas partes comuns no de compropriedade antes comunho (um s direito encabeado por vrias pessoas). O que h de especfico? A propriedade horizontal pressupe que um edifcio seja dividido em seces horizontais, de tal modo que entre cada plano surjam entidades independentes. O que que acontece juridicamente? Antes, o edifcio era uma s coisa objecto de um nico direito de propriedade uma s coisa, um s direito de propriedade. A partir do momento em que se constitui a propriedade horizontal, extingue-se a propriedade antiga porque se extingue o prdio antigo. Cada nova fraco uma nova coisa do ponto de vista jurdico, e portanto nasce tambm um novo direito. Isto mesmo quando ainda no houve venda a ningum e as fraces continuam a pertencer ao mesmo sujeito. Na propriedade horizontal, a caracterstica que ressalta de acordo com o art. 1420 que existem dois direitos: 1. Cada condmino tem propriedade plena da parte que lhe pertence propriedade exclusiva. 2. Depois, consorte ou comproprietrio das partes comuns compropriedade ou comunho, dependendo do entendimento. Estes direitos so incindveis, no se podendo ser titular de um e no do outro. A fraco autnoma s existe quando possa ser auxiliada pelas partes comuns, que lhe so imprescindveis (asseguram-lhe autonomia funcional e extrutural). No h fraco autnoma sem telhado, sem solo, sem paredes-mestras, etc. Portanto, as partes comuns esto afectas, ao servio das fraces, no se podendo cindir os direitos. Sem as partes comuns a fraco no poderia ser coisa, no podendo ter autonomia estrutural e/ou funcional. Como que o proprietrio entrava em casa sem passar pelas partes comuns? A est com falta de dinheiro e pensa hipotecar a sua quota nas partes comuns. No pode o que que uma hipoteca pode levar final? Venda a terceiro logo, ciso de direitos. Portanto, no pode. Propriedade sobre as fraces Esta propriedade diferente da propriedade em geral, e por isso que Mota Pinto fala da propriedade horizontal como uma forma de propriedade, enquanto Mnica Jardim e maior parte da doutrina entende que se trata de um direito real novo. Todas as restries a que est sujeito um proprietrio em geral, est tambm sujeito um proprietrio de uma fraco em propriedade horizontal. Mas a par dessas podem surgir para estes muitas outras restries que mudam o contedo do direito de propriedade art. 1422. Este artigo deixa muito claras as limitaes. No nmero 2 acrescenta que especificamente vedado aos condminos praticar uma srie de actos. Vejam al. d): os condminos no podem praticar actos ou actividades que tenham sido proibidos no ttulo constitutivo ou, posteriormente, por deliberao da assembleia aprovada sem oposio. (So restries a que os condminos esto sujeitos). H outra particularidade (art. 1422/4), muito importante: o fim a que se destina a fraco pode estar fixado no ttulo constitutivo. Se estiver, ser esse o fim da fraco. S por unanimidade que poder haver alterao do ttulo, por escritura pblica ou documento particular autenticado, devendo ser depois registado(art. 1419.). Se no estiver definido no titulo constitutivo, quem define o fim da fraco o primeiro utilizador. E isto uma grande limitao ao direito de propriedade. Para que o fim seja alterado preciso autorizao da Assembleia, aprovada por maioria representativa de dois teros do valor total do prdio. Outro aspecto que mostra que a propriedade sobre as fraces no bem igual propriedade sobre uma moradia o art. 1428. Teve pouca relevncia at

relativamente pouco tempo, tendo vindo a ter crescente impacto. Fala da destruio do edifcio. De acordo com o art., se o edifcio for parcialmente destrudo e essa destruio envolver do seu valor, qualquer dos condminos (basta um) tem direito de exigir a venda do terreno e dos materiais. Esta uma clara limitao ao direito de propriedade. Teve impacto no caso da destruio dos edifcios na catstrofe natural da Madeira. Quanto s partes comuns A lei fala de compropriedade e no de comunho (como fala Mota Pinto). 1. No h possibilidade de renncia abdicativa sobre as partes comuns. Isso implicaria a ciso dos direitos- art. 1420/2. 2. Se um dos condminos quiser alienar a sua fraco, no tem de dar preferncia aos outros isto porque ele s comproprietrio com os outros no que toca s partes comuns e no no que toca sua fraco. 3. No pode haver diviso de coisa comum. No existe aquele direito que vimos em matria de compfropriedade, qualquer comproprietrio pode pedir a diviso da coisa, porque no est obrigado a permanecer na indiviso. 4. As partes comuns tm uma organizao muito especfica e muito mais complexa: h a assembleia geral e h um administrador. Por isso que grande parte da doutrina diz que no se trata de mera juno de propriedade e compropriedade, tratando-se antes de um novo direito real, e no uma mera justaposio de dois direitos reais Quais so as partes comuns do prdio? Art. 1421 - Antunes Varela e Pires de Lima defendem que no momento da constituio da propriedade, se o ptio estiver afecto somente a uma fraco, objecto de direito prprio. Seguro, para Mnica Jardim no ttulo constar como prprio. O mesmo vale para os stos ele pode no pertencer somente ltima fraco. Se nada estiver no ttulo, os stos so partes comuns, com a agravante de no se poder usar aqui a argumentao de Pires de Lima e Antunes Varela. Ainda, art. 1422-art. 1429-A. Constituio da propriedade horizontal (ttulo) A lei diz que a propriedade horizontal (art. 1417) pode constituir-se por: 1. Negcio jurdico - pode ser testamento, mas isto raro. Em regra, negcio jurdico inter vivos, sendo negcio jurdico unilateral. Ateno que a sebenta de Henrique Mesquita est errada nesta questo. No a primeira venda, no a primeira compra, no nada disso. Faz-se no cartrio notarial atravs de escritura pblica ou atravs de documento particular autenticado por advogado, solicitador, etc. onde se expressa a vontade de sujeitar o prdio a regime de propriedade horizontalart. 1418. Sabemos que primeiro tem de haver extino do direito anterior, porque o art. 62 do Cdigo do Notariado diz que ningum pode alienar fraco sem previamente estar registado o titulo constitutivo. Para haver registo do ttulo, j tem de haver titulo formal (documento). E para haver titulo formal, tem de haver negcio jurdico. Cfr. art. 1419 quanto modificao do titulo. 2. 3. Usucapio Deciso judicial

S pode haver titulo constitutivo se tivermos fraces autnomas, distintas, isoladas e independentes entre si, com sada para a via publica ou parte comum do prdio (art. 1415 Cdigo Civil). Neste ttulo constitutivo, o que tem de constar, imperativamente? Quais as partes do edifcio correspondentes a cada fraco autnoma art. 1418.

Necessariamente, o valor de cada uma das fraces, expresso em percentagem ou permilagem. Depois, ainda pode constar o fim a que se destina cada fraco ou parte comum. Pode constar ainda o regulamento do condomnio, e este pode disciplinar o uso, fruio e conservao das partes comuns. Mas, para alm disto, pode regular tambm aqueles poderes nas prprias fraces autnomas. Percentagem e Permilagem O valor atribudo s fraces tem de ser estipulado nestes termos, e no em numerrio. O prdio vale 100%, ou vale 1000%, que o seu valor em abstracto. Quanto vale a fraco do rs-do-cho? Naqueles valores vale, por exemplo 6% do valor do prdio. No um valor real ou patrimonial. Como se fixa? No h regra, a lei no a impe. O autor do ttulo que vai definir a distribuio da percentagem. Habitualmente, faz-se tendo em conta a rea da fraco. Qual a importncia? Tem de constar do ttulo porque em funo deste valor que os condminos contribuem nas despesas com as partes comuns. Ainda, importante tambm para lucros. A frao de mais valor paga mais. Ver art. 1424, art. 1428. Tambm relevante para votar quando os condminos votam, uma mo no ar no corresponde a um voto corresponde ao nmero de unidades inteiras que caibam na fraco. O proprietrio de uma fraco de 18,2% tem direito a 18 votos art. 1430/2.

Usufruto Artigo 1439. CC

Em princpio (ttulo aberto) o direito real mais amplo a seguir propriedade. Direito de gozar plenamente coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substncia. Benfeitorias nuns casos pode efectu-las, noutros deve: artigo 1450. CC.

Direitos do usufruturio: artigo 1446. CC Usar Fruir Administrar a coisa

Relativamente ao artigo 1446. CC h uma divergncia doutrinal: Doutor Pires de Lima e Doutor Antunes Varela A norma imperativa, no se pode alterar o destino econmico da coisa. Doutor Oliveira Ascenso A norma no imperativa, a possibilidade do destino econmico ser alterado depende do que est no ttulo.

Artigo 1445. CC Direitos e obrigaes do usufruturio No ttulo constitutivo pode-se regular tudo, menos derrogar normas imperativas. Portanto, pode-se dar muitos poderes ao usufruturio ou restringir, mas no se pode restringir ao ponto de aniquilar o direito de usufruto, tem de haver sempre gozo pleno. No se pode descaracterizar o direito. Constituio artigo 1440. CC: Por testamento Usucapio Por contrato 2 formas: O proprietrio pleno atribui o direito real a outrem, restringindo o seu prprio direito. O proprietrio transmite a propriedade e reserva-se o direito de usufruto (isto muito comum na partilha entre vivos). Por fora da lei actualmente no h direito de usufruto constitudo ope legis. Os pais tinham o direito de usufruto sobre os bens dos filhos, actualmente tm o dever de administrar esses bens e no o direito. O que temos um direito distinto, o direito real de uso e habitao: no direito de usufruto, um direito mais pequeno, mais residual (por exemplo, se morrer um dos elementos de uma unio de facto, o sobrevivo tem, por fora da lei, direito de uso e habitao, da casa e recheio da mesma caso esta pertencesse ao de cuis).

um direito temporrio: artigo 1443. CC Se nada se disser, no pode exceder a vida do usufruturio (usufruto vitalcio) . O tempo pode ser estipulado. . Quanto s pessoas colectivas a durao mxima de 30 anos.

Pode ser trespassado: artigo 1444. CC

No se pode alterar a forma e substncia da coisa, mas pode haver usufruto sobre coisas consumveis; ex.: usufruto de imvel e todo o seu recheio. Artigo 208. CC coisas consumveis coisas cujo uso regular importa a sua destruio ou a sua alienao: a comida, livros para um livreiro. Aqui temos uma excepo afirmao que no pode haver alterao da forma e substncia. Como o usufruto importa a devoluo e a devoluo impossvel nas coisas consumveis artigo 1451. CC: estimadas = avaliadas.

Artigo 1441. CC Usufruto pode ser: . Simultneo Comusufruto; ex.: A+B se 1 deles morrer, o direito de usufruto no se extingue, o usufruto mantm-se na titularidade dos restantes. . Sucessivo ex.: por 10 anos a A e os seguintes 10 a B

Se nada estiver no ttulo, os direitos do usufruturio so os previstos no artigo 1446. e ss. CC . Usar . Fruir . Trespassar . Administrar . Artigo 1447. CC Tem direito a ser indemnizado pelas despesas feitas com os frutos pendentes. . Artigo 1450. CC Pode (no tem de) fazer benfeitorias teis e volupturias, desde que no leve a alteraes de forma, substncia ou destino econmico.

Deveres do usufruturio: artigo 1468. e ss. CC - Artigo 1472. CC: Reparaes ordinrias Benfeitorias necessrias N3 possibilidade de renncia liberatria, pois estas so obrigaes reais.

- Artigo 1471. CC Se o proprietrio quiser fazer obras ou melhoramentos, o usufruturio tem de deixar.

- Artigo 1473. CC - Reparaes extraordinrias Cautela!! Pois podem caber aqui benfeitorias necessrias (2 parte do n1 do art.).

. Artigo 1474. CC - Impostos Sobre o rendimento titular do usufruto Sobre o imvel proprietrio

EXTINO: artigo 1476. e ss CC a) b) c) d) e) Morte do usufruturio ou decurso do tempo Reunio do usufruto e propriedade na mesma pessoa No exerccio durante 20 anos Perda total da coisa Renncia: liberatria ou abdicatria

Caso prtico: A usufruturio de um prdio urbano e emprestou o prdio a B, posteriormente transmitiu o seu direito de usufruto a C. Passados uns tempos este morre, sobrevivendo A. Resoluo: A usufruturio pode emprestar (dar de comodato): artigo 1444. CC, quem pode mais, tambm pode menos, pode dar de arrendamento. Depois transmite tanto o comodato artigo 1130. CC como a locao artigo 1052. CC no caducam se tiverem sido celebrados pelo usufruturio e ele transmitir a um terceiro ou se ele renunciar.

Morte do usufruturio: Houve uma alienao e o usufruturio primrio morre o direito de usufruto extinguese. A doutrina pacfica quanto a isto.

E se quem morre o usufruturio subsequente? O direito de usufruto transmite-se para os herdeiros do usufruturio subsequente e mantm-se at morte do usufruturio originrio Direito susceptvel de transmisso inter vivos pelo usufruturio originrio, nunca mortis causa, esta s pelo usufruturio subsequente.

Ttulo VII Uso e Habitao

Uso e habitao: 1484. (no sai!) Usar e fruir coisa mvel ou imvel (no plenamente). Se o direito tiver como objecto a morada de famlia, diz-se direito de habitao. 1485. Direito intuitu personae Extinguindo-se as necessidades, extingue-se o direito. 1488. Direito intransmissvel. 1490. quando conformes, ou seja, no admite usucapio.

Titulo IX Servides Legais

Servides prediais: 1543. e ss. Servides legais: 1550. e ss Por acordo Coerciva Nota: As servides de estilicdio e de vista so servides que esto na lei, mas no so servides legais, s de adquirem por usucapio!!!!!!