Vous êtes sur la page 1sur 86

MEMOIRE DE FIN DETUDES CYCLE NORMAL

Evaluation des immobilisations corporelles : Juste Valeur VS Cot Historique Cas de limmobilier
NOM ET PRENOM CHOUITI HANANE ET LAMINE SEJAI CHAIMAE

ENCADRANT M. M.TOUMI

OPTION FINANCES ET COMPTABILITE

ANNEE UNIVERSITAIRE 2010-2011

PREFACE
Avoir effectu nos stages de fin dtudes dans deux entits diffrentes, le choix du sujet de notre mmoire na pas t une tache facile. Notre rflexion sest base sur les points en communs de nos deux stages respectifs. Aprs en avoir longtemps discut, nous nous sommes aperues que nous avons traits les mmes sections certes dans des entreprises diffrentes mais que le travail de base restait le mme. Parmi les sections sur lesquelles nous avons travailles, il y en avait celles qui se rptaient dans toutes les missions. La section que nous avons retenue est celle des immobilisations corporelles. Entre le tableau de passage de lexercice N lexercice N+1, le test de cohrence du calcul des amortissements et le test de ralit des acquisitions et des cessions, nous avons retenu la problmatique que nous avons toutes les deux rencontres durant notre stage et qui est celle du passage des normes comptables aux normes IFRS et plus prcisment lvaluation des immobilisations corporelles la juste valeur et non au cot historique. Cest cette problmatique que nous avons essaye de traiter tout au long de ce mmoire.

Mmoire de fin dtudes

Page 2

SOMMAIRE
PREFACE ............................................................................................................................................2 REMERCIEMENTS...............................................................................................................................5 INTRODUCTION..................................................................................................................................6 PREMIERE PARTIE.............................................................................................................................9 Prsentation des mthodes dvaluation des immobilisations ....................................................9 I. 2. II. 1. 2. 3. Les normes internationales :.................................................................................................. 10 La rforme de 2001 : .......................................................................................................... 11 Les normes comptables marocaines : .................................................................................... 22 Principes comptables : ....................................................................................................... 22 Les principales mthodes dvaluation : .............................................................................. 28 Exemples dvaluation des immobilisations corporelles leur valeur dentre dans le Evaluation la sortie du patrimoine .................................................................................. 41 Le passage du cot historique la juste valeur : ................................................................ 41 Le modle comptable traditionnel : ..................................................................................... 42 Lmergence du concept de Juste Valeur ............................................................................. 43

patrimoine :............................................................................................................................... 34 4. III. 1. 2.

DEUXIEME PARTIE ........................................................................................................................... 48 Evaluation des immeubles selon les normes IFRS (cas de la Juste Valeur) ............................... 48 IV. 1. 2. 3. II. 1. 2. 3. III. 1. 2. 3. 4. Prsentation de la Juste Valeur .......................................................................................... 49 Les mesures de la juste valeur ............................................................................................ 49 Avantages de lvaluation par Juste Valeur ........................................................................ 49 Les inconvnients de La juste valeur .................................................................................. 50 NORMES IAS/IFRS RELATIVES AUX BIENS IMMOBILIERS ......................................................... 52 Prsentation des normes .................................................................................................... 52 Les mthodes dvaluation ................................................................................................. 61 Limpact sur le comportement des entreprises et des professionnels de limmobilier ............ 69 LAMORTISSEMENT PAR COMPOSANTS ............................................................................. 70 Les composants .................................................................................................................. 70 Quand doit-on isoler les composants ? ............................................................................... 72 quel moment utiliser les composants ? ........................................................................... 73 Comment dterminer les composants ? .............................................................................. 75 Page 3

Mmoire de fin dtudes

5. 6.

Quel sera le poids de chaque composant ? .......................................................................... 77 Quel sera limpact de lapproche par composants ?............................................................. 79

Conclusion ...................................................................................................................................... 81 BIBLIOGRAPHIE .............................................................................................................................. 84 LEXIQUE ........................................................................................................................................... 85 ACRONYMES..................................................................................................................................... 86

Mmoire de fin dtudes

Page 4

REMERCIEMENTS
Nous tenons tout dabord exprimer notre profonde

reconnaissance toute lquipe dERNST and Young et de Price Waterhouse Coopers, spcialement les personnes avec lesquelles nous avons travaill durant notre priode de stage pour leur aide et leur troite collaboration lors des missions auxquelles nous avons assist. Grce leur assistance, leur soutien et surtout la leur confiance, la priode de stage nous a t un vritable complment de formation pratique et une exprience utile pour nous aider dans llaboration de notre projet professionnel. Je remercie vivement le professeur Monsieur Mehdi TOUMI pour son encadrement, ses orientations ainsi que ses conseils judicieux tout au long de notre cursus au sein de lISCAE. Nous tenons galement exprimer nos sincres remerciements et nos respects les plus distingus au corps professoral et administratif de lISCAE pour leur disponibilit et surtout pour la qualit de la formation dont nous avons bnfici. Enfin, nous ddions ce travail nos parents, nos frres et surs (Hamza Lamine Sejai, Ismail Chouiti, Zineb Chouiti et Hinde Chouiti) et tous nos amis les plus proches ainsi qu toute notre famille en tmoignage de notre reconnaissance envers le soutien, les sacrifices et tous les efforts quils ont tous fournis pour notre ducation ainsi que notre bien tre.

Mmoire de fin dtudes

Page 5

INTRODUCTION
Le monde connat actuellement de profondes mutations qui se manifestent par l'universalisation de l'conomie de march, la constitution de grands groupes internationaux et l'largissement des zones de libre change. Ce nouvel environnement se traduit par une comptition conomique sans frontires qui exige, de la part des gouvernements et des entreprises, une recherche continue de la croissance et de la comptitivit. Dans ce contexte actuel, la recherche d'une croissance conomique durable passe par la mise en place d'outils de gestion performants et d'une comptabilit refltant limage fidle. La comptabilit na donc pas chapp cette globalisation, ainsi llaboration des nouvelles normes comptables IAS/IFRS sest avre indispensable pour essayer dharmoniser les diffrents systmes comptables existants en vue de permettre une comparaison objective entre les entreprises et renforcer la transparence financire de ces dernires. Avec larrive de ces nouvelles normes, nombreux se demandent si elles seraient appliques titre provisoire. La rponse est certes ngative, leur application sera srement irrversible et dfinitive. Quel sera donc leur impact sur la comptabilit internationale ? Profond, il faudra compter avec ces normes internationales qui vont modeler la comptabilit du 21me sicle. Jusqu' une poque rcente l'tude de la normalisation comptable internationale tait plutt une affaire de spcialiste. prsent, les vnements se bousculent et le monde de la comptabilit, tant celui des professionnels que celui des entreprises, doit se prparer de profonds changements.
Mmoire de fin dtudes Page 6

Historiquement, les conventions de la comptabilit ont t choisies davantage pour favoriser la prsentation des comptes aux autorits de contrle que la prise de dcision des investisseurs. Ainsi, elles s'avraient inadaptes pour faire face, par exemple, aux risques encourus par l'utilisation croissante d'instruments financiers de plus en plus complexes alors que les marchs subissent une forte volatilit. Elles ont de mme rvl leurs limites lors des graves dfaillances d'institutions financires amricaines alors que

l'application du principe du cot historique n'avait pas permis de rvler temps leurs situations critiques sur des produits drivs qui mobilisent de faibles capitaux lors de l'engagement initial mais qui reclent un risque trs important. De plus, le principe d'valuation au cot historique accorde une marge de manuvre dmesure aux dirigeants en matire d'intgration de l'incertitude. Leur apprciation subjective des risques concernant des charges prvisibles ou des dprciations d'actifs leur fournit un puissant instrument de stratgie comptable susceptible d'influencer fortement la prsentation de leur rsultat. Ils peuvent de mme utiliser de faon opportuniste les cessions d'actifs recelant des plus ou moins-values latentes. Dans ce contexte, le remplacement (partiel) de ce principe par celui de la juste valeur est cens apporter de meilleures solutions pour accorder plus de crdibilit aux valuations des actifs et des capitaux propres. Dans les normes IAS, il concerne de nombreux domaines comme les regroupements d'entreprises, les engagements sociaux, les actifs incorporels, le portefeuille de titres, la rvaluation des immobilisations. Cependant certaines de ces normes suscitent encore beaucoup d'interrogations et tardent tre adoptes par l'UE. La norme IAS 39, qui prescrit par exemple la comptabilisation et l'valuation
Mmoire de fin dtudes Page 7

de certains instruments financiers la juste valeur

tout au long de leur

dtention, est trs critique par la communaut financire, d'autant plus que l'IASB souhaiterait l'tendre dans le cadre de l'application du concept de full fair value (juste valeur gnralise tous les niveaux du bilan). Ce dernier, qui est pour l'instant mis en sommeil, tendrait l'usage de l'valuation la juste valeur tous les actifs et passifs financiers, quelle que soit l'intention de leur dtention, afin d'amliorer les suivis de l'exposition aux risques qu'ils engendrent et de la cration de valeur. Concernant les actifs immobiliers, une premire consquence rside dans la dissociation du terrain et des btiments. La ventilation des composants pose cependant la question du degr de ventilation des composants du btiment, notamment des installations techniques. Ds lors que lamortissement dun actif immobilier doit tre modul en fonction de ses composants, jusquo faut-il aller dans la dcomposition ? Et comment assurer un suivi efficient de la valeur rsiduelle de ces composants, sous langle de la valeur effective ? A la lumire de ces interrogations nous prsenterons dans un premier temps les normes applicables lchelle internationale et au Maroc, ainsi que le passage du cot historique la juste valeur. Dans un second temps, nous voquerons pour limmobil ier les normes directement impliques et les obstacles attendus, et nous nous pencherons plus prcisment sur les critres de choix des composants, leurs calculs et leurs impacts.

Mmoire de fin dtudes

Page 8

PREMIERE PARTIE

Prsentation des mthodes dvaluation des immobilisations

Mmoire de fin dtudes

Page 9

I.

Les normes internationales :

Aprs les scandales financiers du dbut des annes 2000 en Europe et aux tats-Unis (Enron, WorldCom<), les pouvoirs publics se sont attachs renforcer la qualit de la communication financire afin de rtablir la confiance du public, des pargnants et des investisseurs. Ce vaste mouvement sest traduit par ladoption dun ensemble de textes dont lobjectif commun est lamlioration de la scurit financire. Lanne 2005 a ainsi vu lapplication des normes IFRS (International Financial Reporting Standards, dnommes jusquen 2001 normes IAS pour International Accounting Standards) existant depuis 1973, destines toutes les entreprises faisant appel public lpargne.

1. LIASC :
LIASC (International Accounting Standard Committee) est un organisme comptable, indpendant et priv qui a t fond en 1973 par les instituts dexperts-comptables de 10 pays (Allemagne, Australie, Canada, tats-Unis, France, Grande-Bretagne, Irlande, Japon, Mexique, Pays-Bas). Aujourdhui plus de 100 pays sont membres. Les principaux objectifs sont : dtablir des normes comptables acceptables sur le plan international ; de promouvoir leur utilisation ; et de travailler pour harmoniser les rglementations comptables et la prsentation des tats financiers sur le plan international.

Mmoire de fin dtudes

Page 10

2. La rforme de 2001 :
Pour sadapter aux enjeux de la normalisation comptable internationale, lIASC a t rform en avril 2001. Llment central de cette rforme vise attribuer lIASC un vritable statut de normalisateur international alors quil remplissait essentiellement un rle dharmonisateur. Les 5 points principaux retenir de la rforme sont les suivants : lIASC est devenu une institution internationale indpendante, dans le cadre dune fondation, lIASCF ; lorgane charg de prparer et dadopter les normes est lIASB (le Board) ; les normes comptables internationales mises lavenir ne porteront plus le nom de normes IAS mais celui de normes IFRS (International Financial Reporting Standards) ; les anciennes normes non modifies restent dsignes sous le vocable de normes IAS ; lIASB a avalis le corpus dIAS mises par son prdcesseur, lIASC. Aussi, les normes numrotes de 1 41 existantes au 1er avril 2001, date dentre en fonction de lIASB, conservent leur nomenclature IAS. Les nouvelles normes mises porteront lintitul IFRS n x et non pas IAS n x Ce changement de terminologie tmoigne de la volont de lIASB dtendre son action linformation financire en gnral et pas seulement au processus de normalisation comptable.

Mmoire de fin dtudes

Page 11

Dans les faits, llment central de cette nouvelle structure se traduit par le transfert lIASB des comptences techniques en matire de normalisation comptable, lesquelles taient attribues lancien Board de lIASC. LIASB devient ainsi le seul responsable en matire dimplmentation des normes comptables internationales si bien quil est dornavant question de lIASB et non plus de lIASC.

3. Champ dapplication :
Les normes IFRS s'appliquent tous les Etats qui le souhaitent. Nanmoins en 2007, le principal utilisateur de ces normes demeure l'Union europenne puisque le rglement CE 1606/2002 de lU.E. impose toutes les socits cotes publiant des comptes consolids dtablir des tats financiers ds le 1er janvier 2005 en IAS / IFRS. Lapplication du rfrentiel comptable devient alors obligatoire ds le 1er janvier 2005 et le 1er janvier 2007 pour les socits ayant seulement des titres cots autres que des actions. Cette adoption a galement pu avoir des effets dentranements car de nombreux pays limage de lArmnie, de lEgypte, ou de lUkraine< utilisent dj (comme lU.E.) en totalit ou en partie le rfrentiel international. En France, les groupes non cots peuvent aussi, au choix, opter pour les normes ou conserver les rgles franaises applicables aux comptes consolids.

4. Objectifs de lIASB :
Les objectifs de lIASB, tels que dfinis dans la prface des normes, sont les suivants : Elaborer, dans lintrt gnral, un jeu unique de normes comptables de haute qualit, comprhensibles et que lon puisse faire appliquer dans le monde entier, imposant la fourniture dans les tats financiers et autres
Mmoire de fin dtudes Page 12

informations financires, dinformations de haute qualit, transparentes et comparables, de manire aider les diffrents intervenants sur les marchs de capitaux du monde, ainsi que les autres utilisateurs de ces informations dans leur prise de dcisions conomiques ; Promouvoir lutilisation et lapplicatio n rigoureuse de ces normes ; et Travailler activement avec des normalisateurs nationaux pour tendre vers la convergence des normes comptables nationales et des Normes internationales dinformation financire pour des solutions de haute qualit.

5. Avantages des normes de lIASB :


Lavantage des normes de lIASB est triple : Le rfrentiel comptable IAS/IFRS est reconnu de qualit par la communaut internationale comptable : bourses de valeurs, producteurs de comptes, analystes financiers, auditeurs, instituts professionnels, normalisateurs comptables nationaux,< ; Le mode de fonctionnement de lIASB est trs souple et permet de modifier ou de complter le rfrentiel comptable dans des dtails jugs raisonnables par les producteurs de comptes et les bourses de valeurs ; LIASB est un programme priv, nappartenant aucun Etat mais seulement des membres manant de plus dune centaine de pays : on peut ds lors esprer que les dcisions prises sont au service dun objectif de comparabilit des comptes et non pas au service des intrts dun Etat.

Mmoire de fin dtudes

Page 13

6. Cadre conceptuel des normes IAS/IFRS :


Le rfrentiel IAS/IFRS est aujourdhui constitu de 49 normes publies et en vigueur et de 13 interprtations SIC/IFRIC. Il est galement dot dun cadre conceptuel gnral dfinissant les concepts qui sont la base de la prparation et de la prsentation des tats financiers l'usage des utilisateurs externes. Il a pour but de fournir une base commune permettant llaboration de normes cohrentes. Il ne peut cependant supplanter une norme. En cas de conflit, les dispositions de la norme prvalent sur celles du cadre. L'objectif de ce cadre est notamment : Daider l'IASB dvelopper les futures normes comptables

internationales et rviser celles qui existent dj ; Daider les prparateurs des tats financiers appliquer les IAS et IFRS et traiter de sujets qui doivent encore faire l'objet d'une norme ; Daider les auditeurs se faire une opinion sur la conformit des tats financiers avec les normes comptables internationales ; Daider les utilisateurs des tats financiers interprter l'information contenue dans les tats financiers prpars en conformit avec les normes comptables internationales. Le cadre conceptuel du rfrentiel IFRS traite essentiellement de lobj ectif des tats financiers, de leurs caractristiques qualitatives ainsi que les contraintes prsidant leur tablissement pour que linformation financire soit pertinente et fiable.

Mmoire de fin dtudes

Page 14

Objectif des tats financiers L'objectif des tats financiers est de fournir une information sur la situation financire, la performance et les variations de la situation financire d'une entreprise, qui soit utile un large ventail d'utilisateurs pour prendre des dcisions conomiques. Deux hypothses de base sont utilises pour la prparation de ces tats financiers : Comptabilit d'engagement: les tats financiers sont prpars sur la base de la comptabilit d'engagement. Selon cette base, les effets des transactions et autres vnements sont comptabiliss quand ces transactions ou vnements se produisent (et non pas lorsqu'intervient le versement ou la rception de trsorerie) et ils sont enregistrs dans les livres comptables et prsents dans les tats financiers des exercices auxquels ils se rattachent. Continuit d'exploitation : les tats financiers sont normalement prpars selon l'hypothse qu'une entreprise est en situation de continuit d'exploitation et poursuivra ses activits dans un avenir prvisible. Ainsi il est suppos que l'entreprise n'a ni l'intention, ni la ncessit de mettre fin ses activits, ni de rduire de faon importante la taille de ses activits. S'il existe une telle intention ou une telle ncessit, les tats financiers peuvent devoir tre prpars sur une base diffrente, et s'il en est ainsi, la base utilise doit tre indique. Caractristiques qualitatives des tats financiers Les quatre principales caractristiques qualitatives sont l'intelligibilit, la pertinence, la fiabilit et la comparabilit.

Mmoire de fin dtudes

Page 15

Intelligibilit : une qualit essentielle de l'information fournie dans les tats financiers est d'tre comprhensible immdiatement par les utilisateurs. A cette fin, les utilisateurs sont supposs avoir une connaissance raisonnable des affaires et des activits conomiques ainsi que de la comptabilit. Pertinence : l'information possde la qualit de pertinence lorsqu'elle influence les dcisions conomiques des utilisateurs en les aidant valuer des vnements passs, prsents ou futurs ou en confirmant ou corrigeant leurs valuations passes. La pertinence de l'information est influence par sa nature et son importance relative. L'importance relative dpend de la taille de l'lment ou de l'erreur, juge dans les circonstances particulires de son omission ou de son inexactitude. En consquence, l'importance relative fournit un seuil ou un critre de sparation plus qu'une caractristique qualitative principale que l'information doit possder pour tre utile. Fiabilit : l'information possde la qualit de fiabilit quand elle est exempte d'erreur et de biais significatifs et que les utilisateurs peuvent lui faire confiance pour prsenter une image fidle de ce qu'elle est cense prsenter ou de ce qu'on pourrait s'attendre raisonnablement voir prsenter. Si l'information doit prsenter une image fidle des transactions et autres vnements qu'elle vise prsenter, il est ncessaire qu'ils soient comptabiliss et prsents conformment leur substance et leur ralit conomique et non pas seulement selon leur forme juridique. Aussi, pour tre fiable, l'information doit tre neutre, c'est--dire sans parti pris. Les tats financiers ne sont pas neutres si, par la slection ou la prsentation de l'information, ils influencent les prises

Mmoire de fin dtudes

Page 16

de dcisions ou le jugement afin d'obtenir un rsultat ou une issue prdtermine. Enfin, l'information contenue dans les tats financiers doit tre exhaustive, autant que le permettent le souci de l'importance relative et celui du cot. Une omission peut rendre l'information fausse ou trompeuse et, en consquence, non fiable et insuffisamment pertinente. Comparabilit : l'valuation et la prsentation de l'effet financier de transactions et d'vnements semblables doivent tre effectus de faon cohrente et permanente pour une mme entreprise et de faon cohrente et permanente pour diffrentes entreprises. Parce que les utilisateurs souhaitent comparer la situation financire, la performance et la variation de la situation financire d'une entreprise au cours du temps, il est important que les tats financiers donnent l'information correspondante des exercices prcdents.

7. La

mthode

dvaluation

des

immobilisations

corporelles selon IAS 16 e


Les immobilisations corporelles constituent souvent une part majeure de l'actif total d'une entreprise et par consquent elles sont importantes dans la prsentation de sa situation financire. De plus, le fait de savoir si une dpense reprsente un actif ou une charge peut avoir un effet significatif sur la prsentation des rsultats des activits d'une entreprise. Dfinition dune immobilisation corporelle Les immobilisations corporelles sont des actifs corporels : Qui sont dtenus par une entreprise soit pour tre utiliss dans la production ou la fourniture de biens ou de services, soit pour tre lous des tiers, soit des fins administratives ;
Mmoire de fin dtudes Page 17

Dont on s'attend ce qu'ils soient utiliss sur plus d'un exercice. Objectif L'objectif de la norme IAS 16 est de prescrire le traitement comptable des immobilisations corporelles. Les questions fondamentales concernant la comptabilisation des immobilisations corporelles portent sur la date de comptabilisation des actifs, la dtermination de leur valeur comptable ainsi que la Comptabilisation des dotations aux amortissements correspondantes. Champ dapplication La norme IAS 16 doit tre applique pour la comptabilisation des immobilisations corporelles, sauf lorsqu'une autre norme comptable

internationale impose ou autorise un traitement comptable diffrent. Comptabilisation par lapproche par composants) Un lment d'immobilisation corporelle doit tre comptabilis en tant qu'actif lorsque: Il est probable que les avantages conomiques futurs associs cet actif iront l'entreprise; Le cot de cet actif pour l'entreprise peut tre valu de faon fiable.

C'est--dire lorsqu'il rpond aux critres du Cadre conceptuel relatifs la dfinition et la comptabilisation d'un actif. Lors de la comptabilisation initiale, l'approche par composants est dsormais gnralise: il y a obligation de comptabiliser et d'amortir de manire spare chaque partie de

l'immobilisation dont le cot est significatif par rapport au cot total de l'immobilisation.

Mmoire de fin dtudes

Page 18

valuation initiale et dpenses ultrieures Une immobilisation corporelle qui remplit les conditions pour tre comptabiliser en tant qu'actif doit tre initialement value son cot. Ledit cot d'une immobilisation corporelle est constitu: De son prix d'achat, y compris les droits de douane et taxes non rcuprables ; Et de tous les frais directement attribuables engags pour mettre l'actif en tat de marche en vue dune utilisation prvue. Les dpenses ultrieures relatives une immobilisation corporelle dj comptabilise devront tre immobilises si, et seulement si, elles remplissent les conditions d'inscription l'actif des immobilisations. Toutes les autres dpenses ultrieures doivent tre comptabilises en charges de l'exercice au cours duquel elles sont encourues. valuation postrieure la comptabilisation initiale La norme prvoit deux possibilits de traitement: Traitement dit de rfrence Il prescrit, qu'aprs sa comptabilisation initiale en tant qu'actif, une immobilisation corporelle doit tre comptabilise son cot diminu du cumul des amortissements et du cumul des pertes de valeur. Un autre traitement autoris Prvoit qu'une immobilisation corporelle doit tre comptabilise son montant rvalu, savoir sa juste valeur la date de la rvaluation, diminue du cumul des amortissements ultrieurs et du cumul de pertes de valeur ultrieures.

Mmoire de fin dtudes

Page 19

Lutilisation de cette mthode n'est dsormais possible que si la juste valeur des immobilisations concernes peut tre dtermine de manire fiable. Les rvaluations doivent tre effectues avec une rgularit suffisante pour que la valeur comptable ne diffre pas de faon significative de celle qui aurait t dtermine en utilisant la juste valeur la date de clture. La juste valeur des terrains et constructions est en gnral leur valeur de march. Cette valeur est dtermine sur la base d'une estimation effectue en gnral par des valuateurs professionnels qualifis. Amortissement Le montant amortissable d'une immobilisation corporelle (dtermin aprs dduction de la valeur rsiduelle de l'actif) doit tre rparti de faon systmatique sur sa dure d'utilit. La dotation aux amortissements de chaque exercice doit tre comptabilise en charges moins qu'elle ne soit incorpore dans la valeur comptable d'un autre actif. Le mode d'amortissement utilis doit reflter le rythme selon lequel les avantages conomiques futurs lis l'actif sont consomms par l'entreprise. Diffrents modes d'amortissement peuvent tre utiliss pour rpartir de faon systmatique le montant amortissable d'un actif sur sa dure d'utilit: le mode linaire, le mode dgressif et le mode des units de production. Les plans d'amortissements (comprenant la dure d'utilit, le mode d'amortissement, la valeur rsiduelle,...) doivent tre rexamins au minimum chaque clture d'exercice.

Mmoire de fin dtudes

Page 20

Mises hors service et sorties Une immobilisation corporelle doit tre limine du bilan lors de sa sortie ou lorsque l'actif est hors d'usage de faon permanente et que l'entreprise n'attend plus d'avantages conomiques futurs de sa sortie. Les profits ou les pertes provenant de la mise hors service ou de la sortie d'une immobilisation corporelle sont gaux : Produits de sortie nets estims Valeur comptable de l'actif et doivent tre comptabiliss en produits ou en charges dans le compte de rsultat. Informations fournir Selon la norme lAS 16, les tats financiers doivent indiquer, pour chaque catgorie d'immobilisations corporelles: Les conventions d'valuation utilises pour dterminer la valeur brute comptable; Les modes d'amortissement utiliss; Les dures d'utilit ou les taux d'amortissement utiliss; La valeur brute comptable et le cumul des amortissements (regroup avec le cumul des pertes de valeur) l'ouverture et la clture de l'exercice ; Un rapprochement entre la valeur comptable l'ouverture et la clture de l'exercice montrant les variations (entres, sorties, augmentations ou diminutions suite rvaluations et pertes de valeur). LIAS 16 prescrit donc les traitements comptables appliquer aux immobilisations corporelles et sapplique donc aux immeubles utiliss par une entreprise dans le cadre de lexercice de son activit. Elle propose un mode de dtermination des montants de ces immobilisations, ainsi que leurs conditions de dprciation. Bien que le traitement de rfren ce repose sur lvaluation du cot historique, les principes poss par la norme 16 mettent laccent sur

Mmoire de fin dtudes

Page 21

lactualisation des avantages conomiques futurs. Cette approche suppose une ventilation par composants en fonction des dures dutilisation.

II.

Les normes comptables marocaines :


1. Principes comptables :

Les principes comptables fondamentaux du Plan Comptable reposent sur les aspects gnraux suivants : Les entreprises doivent tablir la fin de chaque exercice comptable les tats de synthse aptes donner une image fidle de leur patrimoine, de leur situation financire et de leurs rsultats. La reprsentation d'une image fidle repose ncessairement sur un certain nombre de conventions de base - constitutives d'un langage commun - appeles principes comptables fondamentaux. Lorsque les oprations, vnements et situations sont traduits en comptabilit dans le respect des principes comptables fondamentaux et des prescriptions du Code Gnral de la Normalisation Comptable, les tats de synthse sont prsums donner une image fidle du patrimoine, de la situation financire et des rsultats de l'entreprise. Dans le cas o l'application de ces principes et de ces prescriptions ne suffit pas obtenir des tats de synthse une image fidle, l'entreprise doit obligatoirement fournir dans l'tat des informations complmentaires (ETIC), toutes indications permettant d'atteindre l'objectif de l'image fidle. Dans le cas exceptionnel o l'application stricte d'un principe ou d'une prescription se rvle contraire l'objectif de l'image fidle, l'entreprise doit obligatoirement y droger.

Mmoire de fin dtudes

Page 22

Cette drogation doit tre mentionne dans l'ETIC et dment motive, avec indication, de son influence sur le patrimoine, la situation financire et les rsultats de l'entreprise. Les principes comptables fondamentaux retenus sont au nombre de sept : Le principe de continuit d'exploitation ; Le principe de permanence des mthodes ; Le principe du cot historique ; Le principe de spcialisation des exercices ; Le principe de prudence ; Le principe de clart ; Le principe d'importance significative.

a. Le principe de continuit d'exploitation : Selon le principe de Continuit d'exploitation, l'entreprise doit tablir ses tats de synthse dans la perspective d'une poursuite normale de ses activits. Par consquent, en l'absence d'indication contraire, elle est cense tablir ses tats de synthse sans l'intention ni l'obligation de se mettre en liquidation ou de rduire sensiblement l'tendue de ses activits. Ce principe conditionne l'application des autres principes, mthodes et rgles comptables tels que ceux-ci doivent tre respects par lentreprise, en particulier ceux relatifs la permanence des mthodes et aux rgles d'valuation et de prsentation des tats de synthse. Dans le cas o les conditions d'une cessation d'activit totale ou partielle sont runies, l'hypothse de continuit d'exploitation doit tre abandonne au profit de l'hypothse de liquidation ou de cession.
Mmoire de fin dtudes Page 23

En consquence, les principes de permanence de mthodes, du cot historique et de spcialisation des exercices sont remis en cause. Seules des valeurs de liquidation ou de cession doivent alors tre retenues et la prsentation des tats de synthse doit elle-mme tre faite en fonction de cette hypothse. Selon ce mme principe, lentreprise corrige sa valeur de liquidation ou de cession tout lment isol d'actif dont l'utilisation doit tre dfinitivement abandonne. b. Le principe de permanence des mthodes En vertu du principe de permanence des mthodes, lentreprise tablit ses tats de synthse en appliquant les mmes rgles d'valuation et de prsentation d'un exercice l'autre. Lentreprise immobilire ne peut introduire de changement dans ses mthodes et rgles d'valuation et de prsentation que dans des cas exceptionnels. Dans ces circonstances, les modifications intervenues dans les mthodes et rgles habituelles sont prcises et justifies, dans l'tat des informations complmentaires, avec indication de leur influence sur le patrimoine, la situation financire et les rsultats. c. Le principe du cot historique En vertu du principe du cot historique, la valeur d'entre d'un lment inscrit en comptabilit pour son montant exprim en units montaires courantes la date d'entre reste intangible quelle que soit l'volution ultrieure du pouvoir d'achat de la monnaie ou de la valeur actuelle de l'lment, sous rserve de l'application du principe de prudence.
Mmoire de fin dtudes Page 24

Par drogation ce principe, lentreprise peut dcider la rvaluation de l'ensemble de ses immobilisations corporelles et financires, conformment aux prescriptions du CGNC. d. Le principe de spcialisation des exercices En raison du dcoupage de la vie de lentreprise en exercices comptables, les charges et les produits doivent tre, en vertu du principe de spcialisation des exercices, rattachs l'exercice qui les concerne effectivement et celui-l seulement. Les produits sont comptabiliss au fur et mesure qu'ils sont acquis et les charges au fur et mesure qu'elles sont engages, sans tenir compte des dates de leur encaissement ou de leur paiement. Toute charge ou tout produit rattachable l'exercice mais connu postrieurement la date de clture et avant celle d'tablissement des tats de synthse, doit tre comptabilis parmi les charges et les produits de l'exercice considr. Toute charge ou tout produit connu au cours d'un exercice mais se rattachant un exercice antrieur, doit tre inscrit parmi les charges ou les produits de l'exercice en cours. Toute charge ou tout produit comptabilis au cours de l'exercice et se rattachant aux exercices ultrieurs, doit tre soustrait des lments constitutifs du rsultat de l'exercice en cours et inscrit dans un compte de rgularisation. e. Le principe de prudence En vertu du principe de prudence, les incertitudes prsentes susceptibles d'entraner un accroissement des charges ou une diminution des produits de
Mmoire de fin dtudes Page 25

l'exercice doivent tre prises en considration dans le calcul du rsultat de cet exercice. Ce principe vite de transfrer sur des exercices ultrieurs ces charges ou ces minorations de produits, qui doivent grever le rsultat de l'exercice prsent. En application de ce principe, les produits ne sont pris en compte que s'ils sont certains et dfinitivement acquis lentreprise; en revanche, les charges sont prendre en compte ds lors qu'elles sont probables. Seuls les bnfices raliss la date de clture d'un exercice peuvent affecter les rsultats ; par exception est considr comme ralis, le bnfice partiel sur une opration non acheve la date de clture rpondant aux conditions fixes par le CGNC. La plus-value constate entre la valeur actuelle d'un lment d'actif et sa valeur d'entre n'est pas comptabilise. La moins-value doit toujours tre inscrite en charges, mme si elle apparat comme temporaire la date d'tablissement des tats de synthse. Tous les risques et les charges ns en cours de l'exercice ou au cours d'un exercice antrieur doivent tre inscrits dans les charges de l'exercice mme s'ils ne sont connus qu'entre la date de la clture de l'exercice et la date d'tablissement des tats de synthse. f. Le principe de clart Selon le principe de clart : Les oprations et informations doivent tre inscrites dans les comptes sous la rubrique adquate, avec la bonne dnomination et sans compensation entre elles;
Mmoire de fin dtudes Page 26

Les lments d'actif et de passif doivent tre valus sparment ; Les lments des tats de synthse doivent tre inscrits dans les postes adquats sans aucune compensation entre ces postes. En application de ce principe, lentreprise doit organiser sa comptabilit, enregistrer ses oprations, prparer et prsenter ses tats de synthse conformment aux prescriptions du plan comptable. Les mthodes utilises doivent tre clairement indiques notamment dans les cas o elles relvent d'options autorises par le plan comptable ou dans ceux o elles constituent des drogations caractre exceptionnel. A titre exceptionnel, des oprations de mme nature ralises en un mme lieu, le mme jour, peuvent tre regroupes en vue de leur enregistrement selon les modalits prvues par le plan comptable. Les postes relevant d'une mme rubrique d'un tat de synthse peuvent exceptionnellement tre regroups si leur montant respectif n'est pas significatif au regard de l'objectif d'image fidle. g. Le principe d'importance significative : Selon le principe d'importance significative, les tats de synthse doivent rvler tous les lments dont l'importance peut affecter les valuations et les dcisions. Est significative toute information susceptible d'influencer l'opinion que les lecteurs des tats de synthse peuvent avoir sur le patrimoine, la situation financire et les rsultats. Ce principe trouve essentiellement son application en matire d'valuation et en matire de prsentation des tats de synthse.
Mmoire de fin dtudes Page 27

Il ne va pas l'encontre des rgles prescrites par le CGNC concernant l'exhaustivit de la comptabilit, la prcision des enregistrements et des quilibres comptables exprims en units montaires courantes. Dans les valuations ncessitant des estimations, les mthodes par approximation ne sont admises que si leurs incidences par rapport des mthodes plus labores n'atteignent pas des montants significatifs au regard de l'objectif de l'image fidle. Dans la prsentation de l'ETIC, le principe d'importance significative a pour consquence l'obligation de ne faire apparatre que les informations d'importance significative.

2. Les principales mthodes dvaluation :


Les mthodes d'valuation couvrent les principes, bases, conventions, rgles et procdures adopts pour la dtermination de la valeur des lments inscrits en comptabilit. Ces mthodes, servent de base l'enregistrement des oprations et la prparation des tats de synthse. Elles trouvent leur application au niveau des lments patrimoniaux et par rpercussion au niveau des produits et des charges. Evaluation lentre du patrimoine : La mthode retenue pour lvaluation des lments inscrits en comptabilit est la mthode des cots historiques. Elle est fonde sur la dtermination des cots dacquisition pour les biens acquis titre onreux, de la valeur vnale pour les biens acquis titre gratuit et des cots de production pour les biens produits par lentreprise.

Mmoire de fin dtudes

Page 28

a. Immobilisations acquises titre onreux Ces immobilisations seront values leur cot dacquisition qui sobtient en additionnant les lments suivants : - Le prix dachat convenu aprs dduction des taxes lgalement rcuprables, cest--dire le montant en dirhams rsultant de laccord des parties la date dopration (montant des rabais, remises et ristournes commerciales hors TVA). - Les frais accessoires aprs dduction des taxes galement rcuprables, cest -dire les cots directement engags pour mettre lactif en place et en tat de fonctionner selon lutilisation prvue par ladministration. Les cots dacquisition des immobilisations seront ainsi augments, sil y a lieu, des cots qui ont t engags pour les amener lendroit (frais de transport), et dans ltat o elles se trouvent (frais de montage, cots lis aux essais de bon fonctionnement), quil sagisse de cots externes (facturs par des tiers) ou des cots internes (production faite par lentreprise pour elle mme. Les frais accessoires comportent les frais dacquisition des immobilisations (droits de mutation, honoraires ou commissions et frais dacte), mais ces frais ne sont pas incorpors dans le cot dacquisition, ils sont comptabiliss en charges et peuvent tre activs et tals sur plusieurs exercices. Ils sont inscrits au compte Charges rpartir sur plusieurs exercices par le crdit du compte Transfert de charges dexploitation .

Mmoire de fin dtudes

Page 29

b. Immobilisations produites par lentreprise pour elle mme Pour ces immobilisations, on retient le cot de production qui sobtient en additionnant les lments suivants : - Le cot dacquisition, valu comme indiqu ci-dessous, des matires et fournitures consommes pour la production du bien. - Les charges directes de production (affectes un cot sans calcul intermdiaires) - Les charges indirectes de production dans la mesure o elles peuvent tre rattaches raisonnablement la production du bien (imputes dans les cots aprs rpartition). Ce sont donc des charges que lon ne peut affecter sans calcul intermdiaire au cot dun bien ou dun service dtermin. En effet, le Code de Commerce prcise que ne peut tre incluse dans le cot de production quune fraction des charges indirectes de production. Cette restriction est confirme par le PCG qui prcise que seules sont incorporables les charges indirectes qui peuvent tre raisonnablement rattaches la production du bien . Lvaluation des lments patrimoniaux de lentreprise doit se faire sur la base de principes gnraux. Elles peuvent correspondre une partie des dpenses dnergie, du cot des locaux lusine, dune partie de lamortissement des machines, des salaires indirects de certaines personnes<. Notons que Lensemble des cots doit tre justifi par des factures, dtail de prix de revient, dtail des temps passs et du taux horaire des salaris concerns et doit tre valid. En effet, la constatation dune livraison soiMmoire de fin dtudes Page 30

mme permet de neutraliser des charges. Il ne sagit pas destimation, mais de frais rels prcis qui doivent tre justifis. - Les charges financires, les frais de recherche et de dveloppement, les frais dadministration gnrale en sont gnralement exclus, sauf si des conditions spcifiques dexploitation justifient leur prise en compte. A lachvement des travaux, le cot de production est enregistr au dbit du compte dimmobilisation par le crdit 714 Immobilisations produites pour lentreprise pour elle mme . c. Immobilisations acquises titre gratuit Les biens acquis titre gratuit (succession, donation, legs) sont enregistrs leur valeur vnale. Cette valeur correspond au prix qui aurait t acquitt dans des conditions normales de march. A dfaut de march, cest le prix prsum quaccepterait den donner un acqureur ventuel de lentreprise dans ltat et le lieu o se trouve ledit bien. Cette disposition constitue une drogation la comptabilisation des biens selon la mthode des cots historiques puisque, en loccurrence, le cot du bien lentre dans le patrimoine est nul. En comptabilit, le compte denregistrement de limmobilisation concerne est dbit par le crdit des produits exceptionnels pour constater lenrichissement de lentreprise conscutif cette acquisition gratuite dune immobilisation. d. Immobilisations reues titre dapport en nature On rencontre cette situation dans le cadre de deux oprations, notamment :

Mmoire de fin dtudes

Page 31

- dune fusion : cest une opration par laquelle la socit absorbe transmet tout son patrimoine une autre, la socit absorbante, en contrepartie dune rmunration verse ses actionnaires ou associs. - dun apport partiel dactif : Cest lopration par laquelle une socit fait apport une autre dune partie de ses lments dactif et reoit, en change, des titres mis par la socit bnficiaire des apports. Cet apport peut porter sur un ou plusieurs lments isols (par exemple, un immeuble) ou sur un ensemble de biens (par exemple, les lments actifs et passifs dune branche dactivit dtermine). Dans ce second cas, lopration est comparable une fusion ou une scission en ce qui concerne lactif apport, cette diffrence prs toutefois que lapport partiel dactif nentrane pas la disparition de la socit apporteuse. Ces immobilisations sont comptabilises aux valeurs respectives figurant dans le trait dapport qui constitue lengagement contractuel entre parties. Le bnficiaire de lapport ne peut donc pas ramener, dans sa propre comptabilit, la valeur des immobilisations corporelles apportes la valeur que ces immobilisations avaient dans la comptabilit de lapporteur. e. Immobilisations acquises par voie dchange Limmobilisation acquise sous cette forme sassimile une opration de vente puis dachat, et la valeur retenue par le PGNC reste la valeur vnale. Fiscalement, lopration se dcompose en une opration de vente suivie dune opration dachat, et la diffrence entre la valeur actuelle du bien et la valeur comptable rsiduelle du bien cd constitue une perte ou profit exceptionnel.

Mmoire de fin dtudes

Page 32

Cots constitutifs : Elles sont comptabilises la valeur vnale de celui des deux lots dont lestimation est la plus sre; cest dire .quil revient de retenir la valeur de celui des deux lots qui prsente la plus grande objectivit par rfrence un march, un cours < f. Les immobilisations pour le financement desquelles lentreprise a reu une subvention dquipement Elles sont comptabilises normalement leur cot global dacquisition ou de production, sans quil soit tenu compte de cette subvention en dduction du cot. g. Les immobilisations acquises en application dun contrat de crditbail Il faut rappeler que le crdit-bail est une opration de location de biens mobiliers ou immobiliers - qui ne donne la facult au locataire den acqurir tout ou partie moyennant une prime convenue lavance tenant compte, pour partie au moins, des versements effectus titre de loyers. Le bien en crdit-bail ne peut figurer lactif, lutilisateur ntant propritaire tant quil na pas lev loption dachat. Les redevances de crdit-bail ou loyers sont enregistrs au compte 6132 Redevances de crdit-bail Les frais dtablissement du contrat de crdit bail sont comptabiliss comme charges. Cots constitutifs : Le cot dacquisition est gal au prix contractuel de cession (Valeur rsiduelle).

Mmoire de fin dtudes

Page 33

Amortissement du bien : lamortissement se fera sur sa dure probable dutilisation apprcie la date de leve de loption dachat. Cette dure en gnral nexcde gure deux ou trois ans.

h. Les immobilisations acquises pour un prix exprim en devise Ce sont les immobilisations acquises ltranger et qui constituent en gnral, la force productrice cratrice de richesses pour lentreprise. Cots constitutifs : Elles sont comptabilises au prix converti au cours du jour de lopration; et correspondent pour des achats limport la date de lenregistrement. Lcart entre le cours du jour de lopration et le cours effectif de paiement constitue une perte ou un gain de change.

3. Exemples dvaluation des immobilisations corporelles leur valeur dentre dans le patrimoine :
a. Les terrains : Les terrains doivent tre la proprit de lentreprise. Ils ne sont pas amortissables (sauf les terrains de gisement), mais peuvent seulement donner lieu la constitution de provisions. De mme pour les terrains dexploitation ou de gisement, tant quils ne sont exploits - comme les autres terrains demeurent non amortissables. Il y a lieu de distinguer les comptes particuliers des terrains suivant leur nature : Terrains nus enregistrs au compte 2311.
Mmoire de fin dtudes Page 34

Terrains amnags enregistrs au compte 2312. Terrains btis supportant des constructions enregistres au compte 2313. Terrains de gisement (carrires, sablires) enregistrs au compte 2314. Dpenses pour amnagement des terrains (mouvement de terre) enregistrs au compte 2316. Autres terrains enregistrs au compte 2318. b. Les constructions : Elles comprennent essentiellement les btiments, les installations, les agencements, les amnagements et les ouvrages dinfrastructure. Les Btiments : Sont considrs comme tels les fondations et leurs appuis, les murs, les planchers, les toitures, ainsi que les amnagements faisant corps avec eux, lexclusion de ceux qui peuvent en tre facilement dtachs ou encore de ceux qui, en raison de leur nature et de leur importance, justifient une inscription distincte en comptabilit. Les Agencements et amnagements : Travaux destins mettre en tat dutilisation les diverses immobilisations de lentreprise, essentiellement les terrains et btiments. Les Ouvrages dinfrastructure : Ouvrages destins assurer les communications sur terre, par fer et par eau, ainsi que les barrages pour le retenue des eaux et des pistes darodromes.

c. Installations techniques, matriel & outillage : Elles comprennent :


Mmoire de fin dtudes Page 35

Les Installations caractre spcifique : Installations qui, dans une profession, sont affectes un usage spcifique et dont limportance justifie une gestion comptable distincte. Les Installations complexes spcialises : units complexes fixes dusage spcialis pouvant comprendre constructions, matriels ou pices qui, mme sparables par nature, sont techniquement lis pour leur fonctionnement et que cette incorporation de caractre irrversible rend passibles du mme rythme damortissement. Les installations sont enregistres dans le compte 2331. LOutillage : Instruments (outils, machines, matriels, <) dont lutilisation, concurremment avec un matriel, spcialis ce matriel dans un emploi dtermin. Le Matriel : Ensemble des quipements et machines utiliss pour : Lextraction, la transformation, le faonnage, le conditionnement des matires ou fournitures ; Les prestations de services. Le matriel & outillage sont enregistrs dans le compte 2331. Les emballages : susceptibles dtre provisoirement conservs par les tiers et que lentreprise sengage restituer. Ils sont enregistrs au compte 2333. d. Matriel de transport Le matriel de transport comprend tous les vhicules et appareils servant au transport par terre, par fer, par eau ou par air, du personnel, des marchandises, matires et produits.

Mmoire de fin dtudes

Page 36

e. Mobilier, matriel de bureau & amnagement divers : Mobilier de bureau : Meubles et objets utiliss dans lentreprise. Inscrit au compte 2351. Matriel de bureau : Machines et instruments utiliss par lentreprise. Inscrit au compte 2352. Matriel informatique. Inscrit au compte 2355. f. Autres immobilisations corporelles :

Inscrites au compte 2380 lorsque les spcificits des immobilisations ne permettent pas leur inscription dans les autres comptes dimmobilisations. g. Immobilisations corporelles en-cours : Elles comprennent : Les immobilisations inacheves la clture de lexercice. Inscrites aux comptes 2392, 2393, 2394 et 2395 ; Les avances et acomptes sur commandes dimmobilisations. Inscrites au compte 2397.

2. Rgles dvaluation larrt des comptes :


a. Les amortissements Ils constituent lusure de limmobilisation au cours de sa dure dexploitation ou vie comptable, et ce, chaque fin dexercice. Ils ont un caractre obligatoire : Lentreprise doit, mme en cas dabsence ou dinsuffisance de bnfice, constater cette usure par des critures

damortissement. Il existe trois interprtations de la notion damortissement :


Mmoire de fin dtudes Page 37

Constatation de la dprciation de limmobilisation : cette conception patrimoniale est confirme par les textes. (Loi 9-88, article 16, CGNC) Etalement du cot dacquisition de limmobilisation sur les rsultats des exercices couvrant sa dure de vie probable. Constitution progressive dune pargne destine financer le remplacement de llment immobilis. On peut donc dfinir les amortissements pour dprciation sont la constatation comptable dun amoindrissement de la valeur dun lment dactif rsultant de lusage, du temps, du changement technique ou de toute autre cause dont les effets sont jugs irrversibles. En revanche, il est interdit damortir les biens dont la dprciation nest pas inluctable par nature. b. Les rgles damortissement Un plan damortissement doit tre tabli et adopt par lentreprise au moment de la date de mise en service de toute immobilisation. Ce plan fait apparatre la valeur brute dachat hors TVA, le montant des amortissements annuels pratiqus ainsi que la valeur rsiduelle du bien considr, et ce, exercice aprs exercice. Base - Valeur dorigine : Elle correspond au montant inscrit dans les comptes au moment de lentre dans le patrimoine. Annuit damortissement : Elle est calcule grce au taux

damortissement Taux damortissement : Taux fix par lentreprise en fonction de lexprience et de lusage et tient compte de la dure damortissement du bien concern.
Mmoire de fin dtudes Page 38

Amortissements cumuls : Somme des amortissements Dure damortissement : Cest la dure de vie probable de limmobilisation ou de son utilisation prvisible. Valeur nette damortissement : elle est gale la valeur dentre diminue du cumul des amortissements.

c. Types damortissement En outre, il existe trois types damortissements qui peuvent tre appliqus au sein de toute entreprise : les amortissements linaire, dgressif et

lamortissement drogatoire qui, du reste, est moins couramment utilis. o Amortissement linaire : Lamortissement linaire commence dater de la mise en service de limmobilisation. La base de calcul des annuits est la valeur dentre de limmobilisation dans le patrimoine moins la valeur nette rsiduelle. Le taux damortissement est gal 1/N o N reprsente la dure dutilisation de limmobilisation dans lentreprise en nombre dannes. La premire annuit est rduite prorata temporis, calcul en nombre de jours. o Amortissement dgressif : Tous les biens dquipement acquis ltat neuf ou doccasion, compter du 1/1/94, peuvent tre amortis selon le procd dgressif lexception : des immeubles des vhicules de transport de personnes (autres que les vhicules utiliss pour le transport public, le transport collectif du personnel de
Mmoire de fin dtudes Page 39

lentreprise et de transport scolaire; les vhicules appartenant aux entreprises de location). Le dbut damortissement est la date dacquisition de limmobilisation. Le taux damortissement est le taux linaire m ultipli par un coefficient. La base damortissement est la valeur nette comptable en dbut de priode. La premire annuit est rduite prorata temporis en nombre de mois, le mois dacquisition tant compt pour un mois entier. En fin de tableau damortissement, on retourne au linaire pour parvenir une valeur rsiduelle nulle.

o Amortissement drogatoire : Une mme immobilisation peut faire lobjet, au cours dun exercice donn, dun amortissement pour dprciation (conomique) et dun amortisse ment drogatoire. Les amortissements drogatoires sont des amortissements ou fractions damortissements ne correspondant pas lobjet normal dun amortissement pour dprciation et comptabiliss en application de textes particuliers (CGNC, vol 4 P 123). Les codes dinvestissement autorisent certaines entreprises pratiquer des amortissements acclrs dans la limite du double des taux gnralement admis par le fisc. Les amortissements ports en comptabilit seront donc suprieurs aux amortissements conomiquement justifis. Deux cas de figures peuvent se prsenter : Amortissement fiscal>Dprciation conomique : On passe une dotation dexploitation du montant de la dprciation en plus de lamortissement
Mmoire de fin dtudes Page 40

drogatoire (gal la diffrence entre amortissement fiscal et dprciation). Amortissement fiscal<Dprciation conomique : On passe alors une simple dotation dexploitation. Il est noter que lorsque lamortissement conomique devient suprieur lamortissement fiscal, on doit procder une reprise des amortissements drogatoires.

4. Evaluation la sortie du patrimoine


Il convient de constater en comptabilit : Dune part : la sortie de limmobilisation du patrimoine de lentreprise, do lannulation de sa valeur au bilan par le dbit du compte valeur nette damortissements des immobilisations cdes . Dautre part : la cession du bien, do la constatation dun produit de cession

III.

Le passage du cot historique la juste valeur :

Dans la continuit du courant d'internationalisation des marchs financiers, avec la volont d'accrotre la transparence, la pertinence et la fiabilit des informations comptables tout en apprhendant mieux les risques encourus, l'Union Europenne tente d'harmoniser les rgles comptables utilises par ses tats membres. Ce paragraphe prsente succinctement les incidences de la mise en uvre de ces nouvelles rgles IFRS et en particulier de la substitution partielle du concept de juste valeur celui du cot historique. La juste valeur est dfinie par lIASC comme :

Mmoire de fin dtudes

Page 41

Le montant pour lequel un actif peut tre chang ou un passif mis entre deux parties volontaires et bien informes dans le cadre dune transaction intrts contradictoires . Le concept de juste valeur est plus large et dun usage plus gnral que celui de valeur de march : en effet, dfaut de prix de march observ sur un march actif, lvaluation sera dtermine par la valeur dchange sur laquelle saccordent deux parties indpendantes, par le prix de march dun lment aux caractristiques proches ou par le calcul de la valeur actuelle nette des flux futurs. Lvaluation la juste valeur concerne potentiellement un grand nombre dactifs et de passifs non financiers ; elle peut tre le fondement dun nouveau modle de reprsentation comptable de lentreprise dont lobjectif serait de mieux traduire dans les tats financiers l'incertitude affectant les prvisions de cash-flows et les opportunits d'investissement. Nous commencerons par examiner les fondements et les limites du modle comptable traditionnel ; nous analyserons ensuite les dterminants et le

processus dmergence de la juste valeur au regard du rle assign aux tats financiers et des besoins des utilisateurs.

1. Le modle comptable traditionnel :


La reprsentation comptable de lentreprise est une construction contingente qui, dans un contexte historique et conomique donn, repose sur des principes conventionnels gnralement admis, dont lensemble spcifie un modle. Ce modle de reprsentation fonde sa lgitimit dans sa capacit apprhender, valuer et synthtiser, mais aussi suivre dans le temps, les informations relatives aux transactions qui ont un impact sur la richesse de la firme. Idalement, ce modle doit permettre de dfinir une mtrique du
Mmoire de fin dtudes Page 42

rsultat et des fonds propres de lentreprise qui soit socialement reconnue, mais aussi conforme aux attentes des utilisateurs des tats financiers. Le cur du modle de reprsentation comptable de lentreprise est fond sur une conception sous-jacente de la valeur qui, comme en sciences conomiques, peut faire rfrence soit :

Au cot : A la valeur dchange : la valeur rsultante des estimations d'un acheteur et d'un vendeur sur un march donn.

A la valeur dutilit :

Le modle comptable actuellement dominant est principalement fond sur le concept de valeur cot, cest--dire sur les cots antrieurement accumuls, associ au principe de ralisation mais aussi, de faon variable selon les pratiques nationales, au principe de prudence.

2. Lmergence du concept de Juste Valeur


On a remarqu ces dernires annes que les comptabilits financires traditionnelles en vigueur en Europe et aux USA s'appuient sur des principes bien tablis (cots historiques, prudence, etc.). Elles fournissent une mesure du rsultat et des fonds propres lgale mais souvent conteste, mme si elle ne manque pas de dfenseurs. Or l'importance accorde ces deux piliers de l'information comptable, sur lesquels s'appuient des dcisions essentielles (en interne comme en externe), exige une approche renouvele pour atteindre le meilleur degr de pertinence possible. C'est pourquoi, aprs plusieurs dcennies de contestation du modle comptable de rfrence, les normalisateurs anglo-saxons sont parvenus faire
Mmoire de fin dtudes Page 43

accepter par l'Union Europenne une remise en cause d'un de ces principes fondamentaux qu'ils jugeaient incapable de fournir une valuation

suffisamment reprsentative de la situation des entreprises. L'volution la plus significative, et la plus discute, apporte par les mesures adoptes en 2003 par la Commission de la rglementation comptable europenne et applicables ds 2005, remplace en effet dans de nombreuses situations le principe du cot historique, impos pour l'valuation des actifs et passifs avec les conventions actuelles, par le concept de juste valeur . (fair value). Cette dcision signifie qu'une orientation nouvelle a t prise. En effet l'IASC a dfini la juste valeur comme le montant pour lequel un actif peut tre chang ou un passif mis entre deux parties volontaires et bien informes dans le cadre d'une transaction intrts contradictoires . Cette juste valeur est donc une valeur d'change qui n'implique pas ncessairement l'existence d'un march pour l'lment concern, ce qui la rend de porte gnrale. Elle n'impose pas une mthode unique d'valuation. Elle pose plutt un principe et reconnat tout instrument de mesure conforme celui-ci. Ainsi, lors de l'entre d'un actif dans l'entit, la juste valeur retenue peut tre le cot d'acquisition qui correspond effectivement au montant de l'change accept par les parties. Pour les valuations ultrieures, l'objectif sera de cerner au mieux la ralit conomique. Selon la nature, de l'actif et l'objet de la possession (motif de transaction ou de dtention), diffrentes mthodes pourront tre retenues (par exemple pour un actif dtenu des fins de transaction, le prix du march si un march actif existe).
Mmoire de fin dtudes Page 44

Les normalisateurs seraient donc parvenus branler deux des principes fondamentaux (cots historiques, prudence) de la comptabilit financire. En ralit, les choses ne sont pas si simples. Historiquement, les conventions de la comptabilit ont t choisies davantage pour favoriser la prsentation des comptes aux autorits de contrle que la prise de dcision des investisseurs. Ainsi, elles s'avrent inadaptes pour faire face, par exemple, aux risques encourus par l'utilisation croissante d'instruments financiers de plus en plus complexes alors que les marchs subissent une forte volatilit. Elles ont de mme rvl leurs limites lors des graves dfaillances d'institutions financires amricaines alors que

l'application du principe du cot historique n'avait pas permis de rvler temps leurs situations critiques sur des produits drivs qui mobilisent de faibles capitaux lors de l'engagement initial mais qui reclent un risque trs important. De plus, le principe d'valuation au cot historique accorde une marge de manuvre dmesure aux dirigeants en matire d'intgration de l'incertitude. Leur apprciation subjective des risques concernant des charges prvisibles ou des dprciations d'actifs leur fournit un puissant instrument de stratgie comptable susceptible d'influencer fortement la prsentation de leur rsultat. Ils peuvent de mme utiliser de faon opportuniste les cessions d'actifs recelant des plus ou moins-values latentes. Dans ce contexte, le remplacement (partiel) de ce principe par celui de la juste valeur est cens apporter de meilleures solutions pour accorder plus de crdibilit aux valuations des actifs et des capitaux propres. Dans les normes IAS, il concerne de nombreux domaines comme les regroupements
Mmoire de fin dtudes Page 45

d'entreprises, les engagements sociaux, les actifs incorporels, le portefeuille de titres, la rvaluation des immobilisations. Certaines de ces normes suscitent encore cependant beaucoup d'interrogations et tardent tre adoptes par l'UE. Ainsi, l'valuation la juste valeur, qui concerne potentiellement un grand nombre d'actifs et de passifs non financiers, pourrait tre le fondement d'un nouveau modle de reprsentation comptable de l'entreprise visant mieux traduire dans les tats financiers l'incertitude affectant les prvisions de flux financiers et les opportunits d'investissement. Vritable mutation conceptuelle, lmergence de la juste valeur comme convention centrale du modle comptable trouve son origine et sa justification dans plusieurs considrations convergentes, mais aussi dans un certain nombre de croyances partages. Face aux dysfonctionnements dus lutilisation perverse du modle dvaluation au cot historique, qui na pas jou son rle de gardefou, et afin d'amliorer la pertinence de linformation relative certains instruments financiers, les organismes de normalisation ont mis en uvre un programme visant droger lutilisation du cot historique le plus souvent en fonction de lintention de lentreprise en matire de dtention de ces actifs et promouvoir le concept de juste valeur. Les qualits avances pour justifier dune rfrence la juste valeur en matire de comptabilisation des instruments financiers sont nombreuses. Reposant sur une actualisation des flux financiers futurs, lvaluation la juste valeur fournirait une information qui intgre, par construction, les tendances de

Mmoire de fin dtudes

Page 46

march. Elle serait donc en parfaite adquation avec les mthodes dvaluation utilises par les investisseurs pour prvoir les cash-flows futurs. Au plan de la comparabilit des tats financiers, en prsentant des valorisations quivalentes pour un mme instrument financier, quelle que soit sa date dacquisition, la juste valeur enlverait tout intrt aux pratiques opportunistes de gestion du rsultat dues une utilisation perverse du principe de ralisation. Au-del, elle assurerait lexhaustivit de la mesure de performance : intgrant les gains et les pertes de transaction, mais aussi de dtention. Par ailleurs, lusage de la juste valeur assurerait la neutralit de linformation produite par rapport lentreprise, en raison de la rfrence des donnes exognes (les valeurs de march ou, dfaut de march actif, les valeurs de modle reposant sur des paramtres externes) et facilement accessibles (valeurs de march). Ainsi, selon la conception des IAS. Les tats financiers sont destins en priorit aux investisseurs et aux cranciers de lentreprise. Linformation comptable doit tre intelligible , elle doit permettre de se forger une opinion claire sur lentreprise, ses activits et ses comptes. Elle doit aussi tre fiable et permettre dtre utilise sans risque derreur.

Mmoire de fin dtudes

Page 47

DEUXIEME PARTIE

Evaluation des immeubles selon les normes IFRS (cas de la Juste Valeur)

Mmoire de fin dtudes

Page 48

IV. Prsentation de la Juste Valeur


L'valuation la juste valeur, qui concerne potentiellement un grand nombre d'actifs et de passifs non financiers, pourrait tre le fondement d'un nouveau modle de reprsentation comptable de l'entreprise visant mieux traduire dans les tats financiers l'incertitude affectant les prvisions de flux financiers et les opportunits d'investissement.

1. Les mesures de la juste valeur


L'valuation fiable de la juste valeur repose sur quatre mthodes : - Une cotation reconnue sur un march organis, - Un calcul destin actualiser les cash-flows futurs gnrs par un actif, - Une valeur dtermine par un modle statistique (modle de Feltham Ohlson) crant les conditions d'un march organis; les donnes et hypothses constituant le modle doivent tre fiables, - Une analyse comparative partir d'une valuation d'actif similaire.

2. Avantages de lvaluation par Juste Valeur


- La prvisibilit: La "juste valeur" permet de prvoir, au mieux, les flux de trsorerie futurs dans la mesure o elle intgre, par construction, ces flux financiers futurs. La "juste valeur " privilgie les objectifs des investisseurs lors de la diffusion des informations comptables. - Une comptabilisation globale de la valeur : En appliquant le cot historique, tout ce qui n'a pas de cot n'est pas comptabilis. Ce principe implique de ne pas comptabiliser certains instruments financiers notamment les produits drivs (engagement de couverture) qui, par dfinition, ne ncessitent gnralement pas de flux financier l'origine. La juste valeur implique la comptabilisation de gains latents et donc non
Mmoire de fin dtudes Page 49

raliss. En cot historique, seul les transactions ralises effectivement sont comptabilises. - La comparabilit : La "juste valeur" permet de prsenter des actifs quivalents pour des valeurs comparables, quelle que soit leur date d'entre dans les comptes. Cette notion permet de calquer les systmes comptables sur les systmes de gestion qui sont utiliss par l'entreprise do une rduction des options offertes dans l'application des normes pour simplifier la comptabilit et favoriser la comparabilit .Elle permet aussi une analyse simplifie des comptes des concurrents - La neutralit
: La "juste valeur " tant dtermine par rfrence des

donnes externes, soit directement par des valeurs de march, soit en l'absence de march actif, par rfrence un modle fond sur des paramtres issus de donnes externes, elle apparat comment tant une valeur "neutre" c'est--dire non influence par l'entreprise elle-mme do une amlioration de l'objectivit, de la neutralit, de la transparence, de la pertinence et de la fiabilit des informations comptables, donc de leur crdit. Le passage aux normes IFRS aura donc un impact fort pour certains groupes sur des ratios tels que le gearing (dettes financires sur fonds propres), sur le poids des charges de personnel. Pour certains, le passage aux normes IFRS pourrait inciter les entreprises modifier leur comportement en matire de crdit-bail et d'attribution de stock-options, les nouvelles rgles de comptabilisation rendant ces oprations moins attractives.

3. Les inconvnients de La juste valeur


-

La volatilit : La juste valeur suppose une rvaluation rgulire du bilan. La volatilit de la juste valeur introduite par cette valuation ne reflte pas toujours des modifications relles des vnements
Page 50

Mmoire de fin dtudes

conomiques de l'entreprise et ne permet pas de traduire fidlement la ralit des transactions et de la situation financire. Les banques franaises ont affirm depuis plusieurs annes leur opposition la fair value (juste valeur) qu'elles jugent inadapte l'intermdiation bancaire, et qui serait source d'instabilit accrue des systmes bancaires. - La juste valeur n'est ni objective, ni neutre : Seules les valeurs issues de marchs actifs (cots, liquides, organiss...) peuvent prtendre aux qualits d'objectivit et de neutralit. La grande majorit des actifs financiers ne sont pas cots et n'ont pas de march organis ou assimil. Leur valuation repose en consquence sur des modles internes ou des expertises externes. Ces valuations comportent des paramtres estims avec des degrs d'incertitude reprsents par des variables d'ajustement pour risque de modle, risque de liquidit, risque de volatilit... - La juste valeur a un cot d'obtention non ngligeable : Le plus grand nombre des actifs ne fait pas l'objet de cotations externes. Dans ce cas, la juste valeur doit tre dtermine en interne au moyen de modles (qui peuvent toujours tre acquis auprs de concepteurs externes eu gard aux spcificits de certains actifs et il l'troitesse du march) dont la conception, la ralisation le contrle... sont trs onreux et peuvent tre prohibitifs pour certaines entreprises par rapport aux avantages que leur procure la connaissance Ainsi, l'valuation la juste valeur, qui concerne potentiellement un grand nombre d'actifs et de passifs non financiers, est 'un nouveau modle de reprsentation comptable de l'entreprise visant mieux traduire dans les tats financiers l'incertitude affectant les prvisions de flux financiers et les opportunits d'investissement.
Mmoire de fin dtudes Page 51

II.

NORMES IAS/IFRS RELATIVES AUX BIENS IMMOBILIERS 1. Prsentation des normes

Limmobilier est notamment concern par les normes : - IAS 16 Immobilisations corporelles - IAS 17 Contrats de location - IAS 40 Placements immobiliers - llAS 36 Dprciation d'actifs a. IAS 16 Immobilisations corporelles Cette norme a t dtaille dans la partie des normes internationales b. IAS 17 Contrats de location Le principe de la norme lAS 17 est que les transactions et autres vnements sont comptabiliss et prsents en fonction de leur substance et de leur ralit financire et non pas seulement de leur forme juridique. Objectif L'objectif de la norme lAS 17 est d'tablir, pour le preneur et le bailleur, les principes comptables appropris et les informations fournir au titre des contrats de location-financement et des contrats de location simple. Champs dapplication La norme lAS 17 s'applique aux accords qui transfrent le droit d'utilisation des actifs, mme s'ils imposent au bailleur des prestations importantes dans le cadre de l'exploitation ou de la maintenance desdits actifs. En revanche, elle ne s'applique pas aux contrats de services qui ne transfrent pas le droit d'utilisation des actifs de l'une des parties contractantes l'autre partie.

Mmoire de fin dtudes

Page 52

Classification En location, on distingue entre deux types de contrats : Contrat de location-financement Un contrat de location financement est un contrat de location ayant pour effet de transfrer au preneur la quasi-totalit des risques et des avantages proprit d'un actif lou. Le transfert de proprit peut

inhrents la

intervenir ou non, in fine. A contrario, tout autre contrat est un contrat de location simple. Comptabilisation - Chez le preneur (locataire) Les contrats de location financement doivent tre comptabiliss l'actif et au passif (au commencement du contrat de location) ; pour des montants gaux la juste valeur du bien lou (ou, si celle-ci est infrieure, la valeur actuelle des paiements minimaux au titre de la location). Les paiements au titre de la location doivent tre ventils entre: la charge financire; et l'amortissement du solde de la dette. Pour chaque exercice comptable, un contrat de location financement donne lieu une charge d'amortissement de l'actif amortissable et une charge financire. - Chez le bailleur Le bailleur doit comptabiliser dans son bilan les actifs dtenus en vertu d'un contrat de location-financement et les prsenter comme des crances pour un
Mmoire de fin dtudes Page 53

montant gal l'investissement net dans le contrat de location. Le bailleur transfre la quasi-totalit des risques et des avantages inhrents la proprit juridique. En consquence, il comptabilise le paiement recevoir au titre de la location en remboursement du principal et en produits financiers. Contrats de location simple - Chez le preneur (locataire) Les paiements doivent tre comptabiliss en charges dans le compte de rsultat sur une base linaire pendant toute la dure du contrat de location. - Chez le bailleur Les actifs faisant l'objet de contrats de location simple doivent tre prsents au bilan selon la nature de l'actif. Les revenus locatifs lis doivent tre

comptabiliss en produits de faon linaire sur toute la dure de contrat de location. Cas particulier: les contrats de cession bail Une transaction de cession-bail est une opration par laquelle 1e propritaire dun bien le cde un tiers pour le reprendre bail. Le paiement au titre de la location et le prix de vente sont gnralement lis car ils sont ngocis ensemble. La comptabilisation d'une opration de cession-bail dpend de la catgorie du contrat de location. Si la transaction dbouche sur: un contrat de location-financement => l'excdent ventuel des produits de cession par rapport la valeur comptable (la plus value) doit tre diffr et amorti sur la dure du contrat de location;

Mmoire de fin dtudes

Page 54

un contrat de location simple (et s'il est clair que la transaction est effectue la juste valeur) => tout profit ou perte doit tre comptabilis immdiatement. Si le prix de vente est suprieur la juste valeur, l'excdent doit tre diffr et amorti sur la dure d'utilisation attendue de l'actif. Informations fournir L'information fournir est trs dtaille et comprend notamment, par catgorie dactifs, le dtail des paiements minimaux (ventils moins d'un an, de 2 5 ans et plus de 5 ans) et la description des principales dispositions des contrats de location. c. IAS 36 Dprciation d'actifs L'unit Gnratrice de Trsorerie d'un actif est le plus petit groupe d'actifs qui inclut l'actif et dont l'utilisation continue gnre des entres de trsorerie qui sont largement indpendantes de celles gnres par d'autres actifs ou groupes d'actifs. Objectif L'objectif de la norme lAS 36 est de prescrire les procdures qu'une entreprise applique pour s'assurer que ses actifs sont comptabiliss pour une valeur qui n'excde pas leur valeur recouvrable. Champs dapplication La norme lAS 36 doit s'appliquer la comptabilisation de la dprciation de tous les actifs autres que ceux traits spcifiquement dans une norme existante.
Mmoire de fin dtudes Page 55

Principales caractristiques La perte de valeur d'un actif Une entreprise doit apprcier chaque date de clture s'il existe un quelconque indice montrant qu'un actif a pu perdre de la valeur. S'il existe un tel indice, l'entreprise doit estimer la valeur recouvrable de l'actif. La norme lAS 36 impose d'valuer la valeur recouvrable comme la valeur la plus leve entre le prix de vente net de l'actif et sa valeur d'utilit: Le prix de vente net tant le montant qui peut tre obtenu de la vente d'un actif lors d'une transaction dans des conditions de concurrence normale entre des parties bien informes et consentantes, aprs dduction des cots marginaux directs de sortie; La valeur d'utilit est la valeur actuelle des flux de trsorerie futurs estims attendus de l'utilisation continue d'un actif et de sa sortie la fin de sa dure d'utilit. Evaluation

Pour dterminer la valeur d'utilit d'un actif, la norme IAS 36 impose qu'une entreprise comptabilise, entre autres: des projections de flux de trsorerie, construites sur des hypothses raisonnable et documentes qui refltent l'actif dans son tat actuel, et reprsentent la meilleure estimation par la direction de l'ensemble des conditions conomiques qui existeront pendant la dure d'utilit restant courir de l'actif; un taux d'actualisation avant impt refltant les apprciations actuelles par le march de la valeur temps de l'argent et des risques spcifiques l'actif. *
Mmoire de fin dtudes Page 56

Comptabilisation La norme lAS 36 impose de comptabiliser une perte de valeur, lorsque la valeur comptable d'un actif est suprieure sa valeur recouvrable: pour les actifs comptabiliss au cot, en charges dans le compte de rsultat; pour les actifs comptabiliss leur montant rvalu, traite comme une diminution ce rvaluation.

Aprs

la comptabilisation

d'une

perte

de

valeur,

la dotation

aux

amortissements De l'actif doit tre ajuste pour les exercices futurs, afin que la valeur comptable rvise l'actif, moins sa valeur rsiduelle (s'il y a lieu), puisse tre rpartie de faon systmatique sur sa dure d'utilit restant courir. La perte de valeur doit tre revue chaque clture ventuellement reprise, le cas chant en produits. Les units gnratrices de trsorerie (UGT) S'il n'est pas possible d'estimer la valeur recouvrable de l'actif pris individuellement, une entreprise doit dterminer celle de l'unit gnratrice de trsorerie (UGT) laquelle l'actif appartient L'identification de l'UGT d'un actif implique une part de jugement.

Test de dprciation Pour tester la dprciation d'une unit gnratrice de trsorerie, la norme lAS 36 impose de prendre en compte le goodwill et les actifs de support (tels que. les actifs du sige social) qui sont lis l'UGT. La norme spcifie comment cela doit tre fait. Une perte de valeur doit tre comptabilise pour une UGT si, et
Mmoire de fin dtudes Page 57

seulement si, sa valeur recouvrable est infrieure sa valeur comptable. La perte de valeur doit tre rpartie, afin de rduire la valeur comptable des actifs de l'unit, dans l'ordre suivant: En premier lieu, au goodwill affect l'unit gnratrice de trsorerie (s'il y a lieu) ; Puis, aux autres actifs de l'unit au prorata de la valeur comptable de chacun des actifs de l'unit. Le montant de la perte de valeur qui autrement aurait t affect l'actif, doit tre rparti au prorata entre les autres actifs de l'unit. Toutefois, lors de la rpartition d'une perte de valeur, la valeur comptable d'un actif ne doit pas tre ramene en dessous du plus lev de : son prix de vente net (si on peut le dterminer), sa valeur d'utilit (si on peut la dterminer) et zro. Informations fournir Pour chaque catgorie d'actifs, les tats financiers doivent indiquer le montant des pertes de valeur (et des reprises) comptabilises dans le compte de rsultat au cours de l'exercice et les postes affects, ou directement dans les capitaux propres au cours de l'exercice. d. IAS 40 Immeubles de placement Un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou btiment - ou partie d'un btiment- ou les deux) dtenu (par le propritaire ou par le preneur dans le cadre d'un contrat: de location financement voir d'un contrat de location simple) pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux, plutt que pour: L'utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou des fins administratives;
Mmoire de fin dtudes Page 58

Le vendre dans le cadre de l'activit ordinaire. Objectif L'objectif de la norme lAS 40 est de prescrire le traitement comptable des immeubles de placement et les dispositions correspondantes en matire d'informations fournir. Champs dapplication La norme lAS 40 doit tre applique la comptabilisation, l'valuation et aux informations fournir sur les immeubles de placement. Principales caractristiques - valuation initiale Un immeuble de placement doit tre valu initialement son cot. Les cots de transaction doivent tre inclus dans l'valuation initiale. - valuation postrieure a la comptabilisation initiale Une entreprise doit choisir comme mthode comptable soit le modle de la juste valeur; soit le modle du cot; et doit appliquer cette mthode tous ses immeubles de placement.

Modle de la juste valeur Aprs la comptabilisation initiale, une entreprise qui choisit le modle de la juste valeur doit valuer tous ses immeubles de placement leur juste valeur. Un profit ou une perte rsultant d'une variation de la juste valeur d'un immeuble de placement doit tre inclus dans le rsultat net de l'exercice au cours duquel il se produit. La juste valeur est value comme le prix le plus probable pouvant tre raisonnablement obtenu sur le march la date de clture de l'exercice.

Mmoire de fin dtudes

Page 59

Cependant, lorsque l'entreprise n'est pas capable de dterminer la juste valeur de l'immeuble de placement de faon fiable et continue, elle doit valuer cet immeuble de placement en utilisant le traitement de rfrence de la norme lAS 16, Immobilisations corporelles. Modle du cot Aprs la comptabilisation initiale, une entreprise qui choisit le modle du cot doit valuer tous ses immeubles de placement en utilisant le traitement de rfrence de lAS 16, Immobilisations corporelles, c'est--dire leur cot diminu du cumul des amortissements et du cumul des pertes de valeur. LIAS 40 dfinit donc la notion de placement immobilier, les mthodologies de reconnaissance et mthodes de mesure. La valeur dun immeuble

dinvestissement est initialement dtermine par son prix dacquisition. LIAS 40 nimpose pas la comptabilisation de limmeuble sa fair value , mais si la mthode du cot historique est adopte, le discounted cash flow doit tre communiqu. Si la mthode de la fair value est adopte, elle doit tre poursuivie tant que limmeuble demeure un actif dinvestissement. La fair value dun immeuble dinvestissement doit reflter les cash flows sur la dure de vie de lactif, net de charge. Les pertes et les gains de rvaluation doivent se reflter dans le compte de pertes et de profits. Lapproche IAS 40, anime par un souci de vrit , reste tributaire des donnes accessibles, et donc du degr de transparence des marchs immobiliers. Concernant les actifs immobiliers, une premire consquence rside dans la dissociation du terrain et des btiments. La ventilation des composants pose cependant la question du degr de ventilation des composants du btiment, notamment des installations techniques. Ds lors que lamortissement dun actif immobilier doit tre modul en fonction de ses composants, jusquo

Mmoire de fin dtudes

Page 60

faut-il aller dans la dcomposition ? Et comment assurer un suivi efficient de la valeur rsiduelle de ces composants, sous langle de la valeur effective ?

2. Les mthodes dvaluation


a. La juste valeur dun immeuble de placement La juste valeur est le montant pour lequel un actif pourrait tre chang entre des parties bien informes, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normales. Cette dfinition semble trs proche des notions de valeur vnale et de market value retenues par les experts immobiliers franais et britanniques : La valeur vnale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement tre cd en cas de vente amiable au moment de lexpertise, les conditions suivantes tant supposes pralablement runies :

La libre volont du vendeur et de lacqureur, La disposition dun dlai raisonnable pour la ngociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du march, Le maintien de la valeur un niveau sensiblement stable pendant ce dlai, Que le bien ait t propos la vente dans les conditions du march, sans rserves, avec une publicit adquate, Labsence de facteurs de convenance personnelle. - Dfinition de limmobilier de placement Il sagit des biens immobiliers dtenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital. Le dtenteur peut tre le propritaire lui-mme, ou bien un preneur dans le cadre dune location financement. Le bien peut tre un terrain, un immeuble ou une partie dimmeuble -, ou les deux.
Mmoire de fin dtudes Page 61

La norme cite quatre exemples dimmeubles de placement : Les terrains dtenus pour valoriser le capital long terme ; Les terrains dtenus pour une utilisation future encore indtermine. Il en va ainsi des rserves foncires figurant lactif de certains groupes ; Les btiments dtenus par lentreprise (en pleine proprit ou pris en location financement) et lous en location simple. Citons, par exemple, les bailleurs de locaux dhabitation ; Les btiments vacants destins tre lous en location simple. Sont exclus du champ dapplication de la norme les biens immobiliers : Destins tre revendus dans le cadre des activits ordinaires de lentreprise, couverts par lIAS 2 sur les stocks ; on peut citer lactivit de marchand de biens et celle de promoteur immobilier ; En cours de construction pour des tiers, couverts par lIAS 11 sur les contrats de construction, exemple : immeuble en cours de construction par une entreprise gnrale du btiment ; Destins lexploitation : siges sociaux, immobilier de production (usines) couverts par lIAS 16. Sont galement exclus les immeubles de placement en cours de construction couverts par lIAS 16 jusqu leur achvement, et les biens immobiliers pris en location simple couverts par lIAS 17. - Approche dvaluation : La valeur dentre est le cot historique. En revanche, lvaluation postrieure la date dentre doit tre ralise :

Mmoire de fin dtudes

Page 62

A la juste valeur (mthode encourage) ; les variations de juste valeur sont alors comptabilises en rsultat (lvalua tion par un expert indpendant tant recommande) ; Ou au cot historique. Ds lors que lune des deux mthodes est choisie, elle doit tre applique lensemble des immeubles de placement. Nanmoins, si la mthode du cot historique est choisie, la juste valeur doit tre indique en annexe. Dans le cas o la mthode de la juste valeur a t choisie, il se peut que, dans des cas exceptionnels, celle-ci ne puisse tre dtermine pour un bien particulier. Son valuation devra alors tre ralise au cot historique jusqu sa cession, avec une valeur rsiduelle suppose nulle. Lapproche par les Discounted Cash Flow est plus complexe. Lapproche dvaluation la plus communment utilise consiste : A dfinir la valeur locative dun immeuble, en fonction de ses caractristiques (localisation, quipement, tat dentretien, niveau des charges<) et de lobservation du march, A capitaliser cette valeur locative un taux de rendement (le yield des britanniques), lui-mme fonction des caractristiques de limmeuble et des conditions locatives, A ajuster la valeur obtenue pour prendre en compte un ventuel cart entre loyers effectifs et valeur locative, sur la dure ferme restant courir du bail. Signalons au passage que le cas des actifs non courants destins la vente est trait par la nouvelle norme (IFRS 5), largement inspire de la norme amricaine SFAS 144, qui na pas dquivalent en rgles franaises.
Mmoire de fin dtudes Page 63

La norme IFRS 5 prvoit une classification spcifique sur une ligne spare du bilan rserve aux actifs non courants destins tre vendus dans un proche avenir. Lutilisation de cette classification nest possible que si les quatre conditions suivantes sont remplies : Lactif doit tre prt la vente et ne pas subir de modifications significatives en vue de sa cession ; La vente doit tre hautement probable, condition qui est remplie si des acqureurs potentiels ont t trouvs ; Le prix de la vente doit tre connu ; La vente doit avoir de trs fortes chances de se concrtiser dans un dlai dun an. La classification de lactif ou groupe dactifs en actifs non courants destins la vente saccompagne de la mise en uvre dun test de dprciation, qui consiste comparer la valeur nette comptable des actifs leur prix de vente, sous dduction des cots de cession. Toute perte donne lieu la constitution dune provision. En revanche, les gains latents ne sont pas comptabiliss. A compter de leur classification en actifs non courants destins la vente et jusqu la ralisation de leur vente, les actifs non courants ne sont plus amortis. La juste valeur va se traduire par une grande volatilit des bilans des socits dtenant des immeubles de placement, ma is limpact dune forte variation des valeurs locatives et des taux de rendement sera nanmoins en partie compens par la relative stabilit offerte par le bail.

Mmoire de fin dtudes

Page 64

b. La juste valeur dun immeuble dexploitation Les professionnels sinterrogent depuis longtem ps sur la valeur des immeubles dexploitation. Cette catgorie dactifs recouvre des immeubles standards, dont larchtype est limmeuble de bureau, utilis par leurs propritaires dune part, et des immeubles de production dautre part.

On admet gnralement que les immeubles standards doivent tre valus leur valeur vnale, tout comme les immeubles de placement, mais lexpert peut arrter des hypothses de calcul de cette valeur vnale qui conduiront chacune des valuations radicalement diffrentes : Si lon recherche la valeur vnale de limmeuble libre doccupation, on prendra ventuellement en compte labsence de revenu pendant la priode de recherche dun locataire, ainsi que le cot de vacance de limmeuble et dventuels travaux, Si lon recherche la valeur vnale de limmeuble suppos occup par le propritaire utilisateur, on capitalisera la valeur locative la date de lexpertise.

Mmoire de fin dtudes

Page 65

Il est judicieux de noter ici que le mcanisme dcrit au paragraphe prcdent, relatif leffet de stabilit procur par le bail, ne joue pas pour un immeuble dexploitation, faute de bail les valeurs subissent directement les volutions du march. La lisibilit des comptes des entreprises dtenant dimportantes

immobilisations dexploitation serait donc directement affecte par la volatilit engendre par la variation des valeurs locatives et des taux de rendement, sans bnficier du mcanisme protecteur que constitue le bail. Cette considration devrait amener les entreprises opter pour la comptabilisation en cot historique, et affronter les difficults inhrentes lanalyse par les composants, ou externaliser le patrimoine. c. Cas des immobilisations finances par location Le Rglement 99-02 encourage, au titre des mthodes prfrentielles, le retraitement des contrats de location-financement, sans toutefois noncer les critres permettant de les identifier. Ce retraitement donne lieu linscription, au bilan consolid du preneur, dune immobilisation correspondant au bien pris en location, et un emprunt quivalent. Au compte de rsultat, la dotation aux amortissements du bien pris en location et les charges financires y affrentes sont substitues au loyer. Selon la norme IAS 17, ce retraitement est obligatoire pour les contrats de location-financement ou finance lease dans lesquels la quasi totalit des risques et avantages inhrents la proprit dun bien sont transfrs au preneur, sans quil y ait ncessairement transfert de proprit in fine. Cette norme utilise huit critres pour distinguer les contrats de locationfinancement des contrats de location simple (operating leases). Ces derniers

Mmoire de fin dtudes

Page 66

sont dfinis de faon ngative et correspondent tous les contrats autres que ceux qui sont qualifis de location-financement. En fait, la norme 17 ne fixe pas, proprement parler, de critres absolus mais des exemples de situations qui, rencontres isolment, ou combines dans un contrat, devraient conduire le qualifier de location-financement. En pratique, on peut considrer quil sagit de critres dont il suffit quun seul dentre eux soit satisfait pour qualifier un contrat de location-financement : Le contrat de location prvoit son terme que la proprit de lactif est transfre automatiquement au preneur. Dans le contexte juridique franais, cette situation ne devrait normalement pas se rencontrer, car une telle clause requalifierait le contrat de location en une location-vente (accord sur la chose et sur le prix ds la signature avec paiement chelonn du prix). Le preneur dispose dune option dachat sur lactif un prix suffisamment incitatif la date de leve de loption pour que, ds la signature du contrat, il y ait une certitude raisonnable que loption sera effectivement leve. En gnral, les contrats de crdit-bail devraient donc normalement constituer des contrats de location-financement, dans la mesure o, en raison de la valeur gnralement faible du prix dexercice de loption, il est hautement probable que le preneur lexercera. La dure du contrat de location couvre la majeure partie de la dure de vie conomique de lactif. Dans lhypothse o le contrat de location couvre une trs longue dure, par exemple trente ans pour un immeuble banalis, ce critre a toutes les chances dtre satisfait. La norme amricaine (FAS 13) retient, pour ce critre de couverture de la dure de
Mmoire de fin dtudes Page 67

vie estime du bien, un seuil de 75 %, au del duquel le contrat sera qualifi de location-financement. La valeur actualise des paiements minimaux que doit effectuer le preneur au titre de la location est proche de la juste valeur de lactif lou. Le taux dactualisation retenir est, sil est connu, le taux dintrt implicite du contrat chez le bailleur (taux de rendement galisant la somme des paiements minimaux comprenant le prix dexercice de loption si lexercice de celle-ci est raisonnablement certaine - et de la valeur rsiduelle non garantie avec la juste valeur de lactif augmente des frais directs du bailleur) ou sinon, le taux dendettement margi nal du preneur. La norme amricaine (FAS 13) retient pour ce critre de couverture de la juste valeur par les paiements minimaux un seuil de 90 %, au del duquel le contrat est qualifi de location financement. Les actifs lous prsentent des caractristiques tellement spcifiques que seul le preneur est en mesure de les utiliser sans leur apporter des transformations majeures. En cas de rsiliation possible du contrat de location, le preneur est tenu de ddommager de faon trs substantielle le bailleur (par exemple, le preneur devra payer une indemnit reprsentant la quasi totalit des loyers restant courir depuis la date de rsiliation du contrat jusqu son terme). Les risques lis la variation de la valeur rsiduelle sont supports par le preneur. Ainsi, par exemple, ce dernier bnficie, sous la forme dune diminution de loyer, du profit dgag par la vente de lactif au terme du contrat de location ou inversement, le preneur peut tre tenu au

Mmoire de fin dtudes

Page 68

remboursement au bailleur, de tout ou partie de la perte dgage par la vente de lactif. Le preneur a la possibilit de demeurer locataire pendant une seconde priode moyennant un loyer sensiblement infrieur au prix du march. - Un traitement particulier pour les terrains Selon les rgles IFRS, les contrats de location-financement qui portent sur des terrains sont assimils des contrats de location simples si la proprit des terrains nest pas transfre au preneur la fin des contrats.

3. Limpact sur le comportement des entreprises et des professionnels de limmobilier


La pression de la concurrence internationale devrait amener la plupart des foncires cotes adopter le systme de la juste valeur. En effet, ce systme est plus transparent pour linvestisseur, et les socits nationales ne pourront pas refuser dadhrer cette approche si leurs comptitrices europennes montrent lexemple. Les enjeux sont diffrents pour les utilisateurs. Ils pourront craindre que la constatation comptable de plus ou moins-values qui ntaient autrefois que latentes ne trouble la lisibilit de leurs rsultats. Quils choisissent la juste valeur ou le cot historique et lamortissement par composants, les directeurs immobiliers sont invits entreprendre une rflexion densemble sur leur patrimoine, qui pourrait remettre en cause l a faon dont les entreprises abordent la question de limmobilier. En particulier, le systme prexistant de comptabilisation au cot historique ne faisait peser que peu de responsabilits sur les dirigeants des entreprises et de
Mmoire de fin dtudes Page 69

ses auditeurs : les comptes ntaient pas impacts sauf circonstances exceptionnelles que de leffet de lamortissement, qui de plus est calcul linairement en ce qui concerne les biens immobiliers. Dsormais, les dirigeants vont tre amens prendre en ce domaine, et sous le contrle de leurs auditeurs, des options comptables entranant des effets directs sur les rsultats de lentreprise, et bientt son dividende. Lexpert immobilier sera consult soit par lentreprise, soit par ses commissaires aux comptes, qui lui dem anderont de valider lestimation faite par les dirigeants ou par un confrre, ou encore par un expert judiciaire en cas de soupon de faux bilan. Il va se trouver au centre des dbats sur les performances des entreprises, et il sera soumis des pressions nouvelles.

III.

LAMORTISSEMENT PAR COMPOSANTS

Nous avons opt ce niveau pour le traitement dun problme particulier concernant lapplication des normes IAS dans limmobilier : lamortissement des composants. Ce sujet na pas de valeur prdominante mais permet dillustrer les problmatiques en jeu.

1. Les composants :

Mmoire de fin dtudes

Page 70

Lamortissement par composants sapplique aux immeubles valus au cot

historique et, entre deux rvaluations, aux immeubles valus la juste valeur.

Nouvelles normes :

Mmoire de fin dtudes

Page 71

Compte tenu de lampleur des fluctuations de valeur auxquelles sexposeront les socits qui prendront loption de la juste valeur, on peut sattendre ce que, dans leur grande majorit, les entreprises utilisatrices dcident, au moins dans un premier temps, de choisir la voie du cot historique et donc danalyser les immeubles en fonction de leurs composants.

2. Quand doit-on isoler les composants ?


Il est appropri de ventiler le cot dun actif en composants et de comptabiliser chacun sparment lorsque les diffrents composants : Ont des dures de vie diffrentes, Ou procurent des avantages lentreprise selon un rythme diffrent, ncessitant lutilisation de taux et de mode damortissements diffrents, Ou faisant lobjet de remplacement int ervalles rguliers.

Un avion et ses moteurs doivent tre traits comme des actifs distincts sils ont des dures dutilit diffrentes. De mme les terrains et constructions doivent tre traits comme des actifs distincts en comptabilit, mme sils sont acquis ensemble. Les terrains ont une dure de vie illimite et en consquence, ne sont pas amortis. Alors que les constructions ont une dure de vie limite et ainsi, sont des actifs amortissables. Exemple :

Une tude pralable doit tre faite par les services techniques quant aux possibilits de ventilation des lments principaux en composants et aux frquences de renouvellement. Ces donnes techniques doivent tre rapproches des rgles de comptabilisation des actifs. Les propositions
Mmoire de fin dtudes Page 72

techniques confrontes aux donnes historiques de remplacement ou, le cas chant, de constatation de provisions pour grosses rparations seront, le plus souvent, revues pour arrter un nombre plus rduit de composants. Suivant la nature de lactivit et son importance, un lment pourra tre considr comme composant par une entreprise ou un groupe et pas pour une autre selon lutilisation de limmobilisation (activit principale, activit annexe ou<) Le composant doit tre significatif et doit conserver ce caractre au moment du remplacement et de la d-comptabilisation (sortie de la valeur nette). Concrtement, la dtermination des composants est loin dtre simple. On doit sparer les lments qui ont des rythmes dutilisation diffrents, sans pour autant favoriser une multiplication outrance. Ils doivent tre significatifs pour cela chacun doit reprsenter au minimum 5% de la valeur totale de limmeuble, tout en restant identifiable techniquement.

3. quel moment utiliser les composants ?


Le Comit durgence du Conseil National de la Comptabilit a apport quelques prcisions concernant les modalits de premire application de ce dispositif. En particulier, le Comit analyse les mthodes suivantes pour le passage lamortissement par compo sant : La reconstitution du cot historique, La rallocation des valeurs comptables, Lvaluation la juste valeur, la date de premire application, et lallocation de son montant aux composants.

Mmoire de fin dtudes

Page 73

La mthode de reconstitution du cot historique semble, premire vue, poser peu de problmes conceptuels, puisquelle consiste remonter aux diffrents lments du prix de revient et substituer leurs montants au montant brut de limmobilisation. En pratique, on peut considrer que cette mthode pourra savrer coteuse et anti-productive dans de nombreuses situations. En effet, la reconstruction du prix de revient dimmeubles construits il y a de nombreuses annes amnera se poser un certain nombre de questions : Celle de la comparabilit des instruments de mesure montaires au fil des ans, Celle de laccs aux informations relatives aux prix de revient, quand limmeuble aura, par exemple, t livr par un promoteur, Celle de la reconstitution et du suivi des travaux faisant prcdemment lobjet de provisions pour grosses rparations< Pour pallier ces difficults, le C.N.C. envisage la possibilit de dcomposer les valeurs brutes des immobilisations selon la rpartition du cot actuel neuf en fonction des donnes techniques. La mthode de rallocation des valeurs comptables consiste analyser en composants, non pas la valeur brute , mais la valeur nette comptable, alors que la troisime mthode prsente consiste valuer la juste valeur dun bien et analyser ensuite ce montant en composants. En pratique, et hormis le cas o il sera possible de reconstituer un historique, les entreprises auront valuer les composants en fonction de la structure des cots de construction des diffrents types dimmeubles.

Mmoire de fin dtudes

Page 74

4. Comment dterminer les composants ?


Les textes ne prcisent pas quels sont les composants qui doivent tre pris en compte : la philosophie des nouvelles normes consiste laisser lentreprise dfinir une mthodologie, et donner toutes prcisions sur cette

mthodologie afin de fournir une information complte aux utilisateurs des tats financiers. Chacun devra donc analyser son patrimoine et tirer les rgles les plus appropries compte tenu de ses particularits, en attendant quune doctrine, puis quune jurisprudence se dgagent. Sauf pouvoir reconstituer

lhistorique des prix de revient des immeubles, nous suggrons de privilgier des approches pragmatiques, permettant danalyser, selon le cas, la valeur brute comptable, la valeur nette comptable ou la juste valeur, en composants suffisamment prcis pour servir de base une politique damortissements. Les composants seront identifis en fonction de deux critres : La dure de vie : certains lments de limmeuble peuvent faire lobjet dun remplacement en cours de vie des autres, La possibilit de cder ou de valoriser certains lments sparment. Nous serons donc amens nous interroger sur ce qui dfinit la dure de vie dun composant : La prise en compte du critre de dure de vie technique conduira, par exemple, identifier les quipements qui, telle une chaudire, ont une dure de vie infrieure celle de limmeuble.

Mmoire de fin dtudes

Page 75

La dure de vie commerciale amne parfois remplacer priodiquement des composants qui sont encore techniquement viables: cela peut tre le cas dinstallations de climatisation, dascenseurs< Par ailleurs, il ne faut pas oublier que la rglementation peut elle-mme avoir une influence sur la dure de vie des composants (nouvelles normes<). Dans le cadre des composants pouvant tre valoriss sparment, citons les droits construire affrents un terrain noptimisant pas les possibilits ouvertes par lurbanisme. Un dbat porte actuellement sur la nature et le nombre des composants identifier. Certains souhaitent une dcomposition lextrme des prix de revient. Aujourdhui, il convient dadopter une approche pragmatique qui conduira limiter le nombre de composants au minimum requis pour satisfaire aux obligations comptables. Tout en gardant lesprit que pour tre efficaces et reprsentatifs, les composants devront sadapter aux caractristiques techniques du btiment, au type de construction. Dans cette optique, nous proposerons une grille danalyse relativement simple, et pouvant tre complte en fonction des caractristiques de chaque immeuble tout en gardant un nombre restreint : Terrain - Terrain proprement dit - Amnagements du terrain - Droits construire rsiduels Gros uvre - Ossature et dalles - Revtement et tanchit de toiture - Faades
Mmoire de fin dtudes Page 76

Equipements techniques - Ascenseurs - Systme de production dair conditionn, de chaleur< Agencements intrieurs - Dcoration intrieure, cblages Lexpert pourra ainsi estimer, et ventiler, le cot de construction dun immeuble ancien, par analogie avec la structure des cots des constructions neuves. Dans la mthode de reconstitution du cot historique, ce cot sera dduit de la valeur brute comptable de limmeuble, pour dterminer la valeur du terrain. Il conviendra enfin de recalculer par composants les amortissements dj pratiqus, et donc de constater une correction des fonds propres.

5. Quel sera le poids de chaque composant ?


Un des enjeux principaux des travaux actuels des quipes dexperts est l. Une fois les composants dtermins, il faut tablir linfluence de chacun sur la valeur globale. Comme nous lavons soulign dans les chapitres prcdents,

il est trs difficile de retrouver les cots dorigine, en effet les factures font souvent dfaut. On a alors recours une rpartition selon le cot neuf. En consquence nous avons tent de mettre en place une grille, qui pour chaque composant, nous renseigne sur son poids et sa dure dutilisation en fonction du type de construction. Signalons que dans le tableau ci-dessous, les constructions sont dcomposes suivant quatre composants bien dtermins : 1. Gros uvre qui comprend les structures, les VRD, les charpentes<
Mmoire de fin dtudes Page 77

2. Faade qui comprend les faades, les fentres, les couvertures, ltanchit< 3. Agencement qui comprend les cloisons, les chapes, la pltrerie, les divers revtements, la plomberie, le cblage, llectricit< 4. IGT qui comprend le chauffage, la climatisation, les ascenseurs, la scurit<

A cette cartographie des immeubles, il convient dajouter et de donner un aperu dun cinquime composant : le terrain. Il est vrai que beaucoup prfrent encore user lan cienne ventilation du 90/10, qui apparat aujourdhui bien obsolte. Ceci ne sera pas sans consquence. Pour un immeuble de bureaux aux normes internationales situ Casablanca, on peut considrer que le poids du terrain est suprieur 35 %. On pourra prendre titre dexemple : des bureaux vendus 12 000 DH /m. Le cot de construction slve environ 3 000 DH / m. A cela ajoutons les honoraires techniques et la marge du promoteur, environ 20 %. On obtient un prix de revient de 5 400 DH / m. Par dduction on obtient le prix du terrain, environ 6 600 DH / m. Soit un poids de 55 %. Pour le mme type de bureaux dans une ville secondaire, on peut considrer que le poids du terrain dans le cot de construction est sensiblement plus faible. Pour un prix de bureaux
Mmoire de fin dtudes Page 78

neufs sur Meknes de 5 000 DH / m. Les honoraires techniques et la marge du promoteur, seront toujours denviron 20 %, pour un cot de construction identique. On obtient alors un prix de revient de 4 000 DH / m. Par dduction on obtient le prix du terrain, environ 1 000 DH / m. Soit un poids de 20 %. Ce raisonnement na rien dexhaustif mais permet davoir une vision globale du problme et peut tre un outil de travail performant. En effet ds que la juste valeur sera choisie, la valeur du terrain devra tre isole. Si elle est estime rellement la valeur actuelle, les carts avec les anciens exercices pourront tre considrables. On ne pourra pas faire voluer la valeur du terrain de + 400% en un an. Cest inconcevable, et les autorits a dministratives de contrle ne pourront le tolrer, telle le FISC. Car cela dvoilera au grand jour une pratique largement rpandue : augmentation de la masse amortissable pour faire baisser la base dimposition. Chaque socit pourra trancher en fonction des risques.

6. Quel sera limpact de lapproche par composants ?


En effet lapproche destimation et de ventilation des cots par composants aura pour consquence de modifier les bases amortissables. Jusqu prsent, tout tait simple : les montants du terrain et des constructions taient fournis soit par le notaire qui passait lacte, soit encore par un expert immobilier. Dans les deux cas, lapproche tait approximative et pouvait tre influence par des considrations fiscales (augmentation de la base amortissable par exemple) alors que, dsormais, la valeur du terrain devrait tre calcule par diffrence entre la valeur globale et lestimation de la valeur des constructions. Si lon considre le patrimoine de bureaux parisiens, la nouvelle approche

Mmoire de fin dtudes

Page 79

pourrait se traduire par un accroissement de la valeur des terrains (non amortissables) et une diminution de celle des constructions (amortissables). En consquence, toute apprciation (et toute dprciation) ultrieure de la valeur dun immeuble sim pactera directement sur la valeur du terrain (non amortissable), que cette variation de valeur rsulte dune volution de march, ou de la signature des nouveaux baux. Lapproche par composants va galement imposer des taux damortissement diffrents. Si lon considre, par exemple, que certaines faades protges ont une dure de vie suprieure celle du reste du gros uvre, on rduira dautant la base amortissable. Au-del de laspect comptable, ce sont galement les bases de distribution des dividendes des socits qui seront touches, ds que les normes deviendront applicables aux comptes sociaux, ce qui pourrait arriver assez rapidement.

Mmoire de fin dtudes

Page 80

Conclusion
Si la ncessit d'harmonisation des normes comptables internationales et la lgitimit des organismes normalisateurs ne sont pas contestes, la comparaison des mthodes d'valuation des actifs, au cot historique ou avec prise en compte de la valeur, n'est pas aise. dfaut de prix de march observ, l'valuation la juste valeur sera dtermine soit par la valeur d'change sur laquelle s'accorderaient deux parties indpendantes, soit par le prix de march d'un lment aux caractristiques proches, soit encore par le calcul de la valeur actuelle nette des flux futurs gnrs. Cette dernire mthode, satisfaisante a priori sur le plan conceptuel, prsente de grandes difficults pratiques (estimation des flux, choix du taux d'actualisation). Ainsi, l'application, pourtant limite ce jour, du principe de juste valeur cre une inquitude certaine auprs des praticiens qui redoutent autant les difficults techniques et les cots qu'ils auront surmonter qu'ils contestent son intrt rel. La fronde des banquiers europens en 2003 face aux normes IAS 32 et IAS 39, qui concernent les instruments financiers, fait craindre des oppositions voire des conflits entre les autorits normalisatrices et les professionnels non demandeurs de ce brutal changement. Non pas que les banquiers, comme les assureurs d'ailleurs, soient fondamentalement opposs au principe de la comptabilisation la juste valeur. Leur argument est que ce concept de juste valeur, qui induit l'existence d'une valeur de march, est en fait thorique puisque aucun march n'est rellement efficient au sens de la thorie financire (information parfaite des agents, aversion au risque, liquidit, etc.). Il n'est donc pas d'un grand soutien la comptabilit dont

Mmoire de fin dtudes

Page 81

l'objet est aussi de rduire l'asymtrie d'information entre les agents sur les marchs. L'objectivit et la neutralit de la juste valeur sont contestables et la position de l'IASB est inconfortable car les incidences de ses propositions ne sont pas totalement matrises. Manquant de recul, les professionnels craignent des cots levs d'obtention, une volatilit accrue des donnes comptables et des difficults pour valuer et comparer les actifs non ngocis sur des marchs efficients. Le nouveau modle risque de renforcer l'incitation au pilotage de court terme de l'entreprise et la prgnance des marchs financiers. De plus, aucun travail scientifique empirique ne permet ce jour de montrer une supriorit du modle conu sur la juste valeur par rapport au modle traditionnel au cot historique. En revanche, certains auteurs anticipent un lien entre la pratique de l'valuation la juste valeur et le cours en bourse. Ainsi, on peut dire que beaucoup de ces critiques ont trait laccroissement de la volatilit des mesures comptables en juste valeur ainsi qu ses consquences. Elles renvoient cependant une interrogation fondamentale sur la fonction du modle comptable et sur la pertinence de filtrer, ou au contraire de mieux traduire, la volatilit relle de lactivit conomique. Inversement, dautres critiques soulignent laccroissement injustifi de la volatilit du rsultat et des fonds propres qui serait li un abandon implicite du principe de continuit de lexploitation. Les critiques les plus nombreuses concernent la valorisation des actifs qui ne sont pas ngocis sur des marchs efficients et dont lestimation renvoie des modles internes. Elles mettent en vidence le manque dobjectivit et de
Mmoire de fin dtudes Page 82

neutralit de ces valorisations. Elles mettent aussi laccent sur la rduction de la fiabilit et de la comparabilit engen dre par lutilisation de modles internes.

Mmoire de fin dtudes

Page 83

BIBLIOGRAPHIE
Les ouvrages : Laurent Bailly, Comprendre les IFRS aux ditions Maxima, 215 pages Pascal Baneto, Normes IAS/ IFRS, aux ditions Danod, 300 pages Robert Obert, Pratique des normes IAS/IFRS aux ditions Dunod, 544 pages Les avis du Conseil national de la Comptabilit Le journal officiel de lUnion Europenne Le magazine trimestriel de la finance immobilire : Performance Dossier immobilier du journal Les Echos

Les sites Internet : www.comptalia.com www.deloitte.fr www.iasc.org.uk www.finances.gouv.fr www.france.ey.com www.lentreprise.com www.lexpansion.com www.mazars.com www.paris.europlace.net www.rfcomptable.com

Mmoire de fin dtudes

Page 84

LEXIQUE
Composants : Une immobilisation doit tre considre comme une somme de composants, dont chacun doit tre enregistr pour sa valeur et amorti pour sa dure dutilit.

Consolidation : Mthode comptable qui intgre due proportion les comptes des filiales (comptes sociaux) dans ceux de la socit mre.

Discounted cash flow : Mthode originaire des Etats-Unis, ayant pour principe que la valeur conomique dun bien ne vaut que par les flux financiers futurs quil est capable de gnrer.

Dure dutilit : Il sagit de la priode durant laquelle une entreprise sattend utiliser un actif.

Immobilisations : Elments destins servir de faon durable lactivit de lentreprise. Ils ne se consomment pas par le premier usage.

Juste valeur ou fair value : Elle correspond au montant pour lequel un actif pourrait tre chang, entre des parties bien consentantes, dans le cadre dune transaction normale.

Valeur

brute

comptable

: Cest

la valeur de

comptabilisation

de

limmobilisation au moment de son entre au bilan.

Mmoire de fin dtudes

Page 85

ACRONYMES

CNC

: Conseil National de la Comptabilit GAAP : Generally Accepte

Accounting Practices IAS : International Accounting Standards IASB : International Accounting Standard Board IASC : International Accounting Standard Committee IFRS : International Financial Reporting Standards IGT : Installations Gnrales Techniques PCG : Plan Comptable Gnral VNC : Valeur Nette Comptable VRD : Voirie et Rseaux Divers

Mmoire de fin dtudes

Page 86