A PROMESSA DE COMPRA E VENDA NO CDIGO CIVIL DE 2002 NELSON ROSENVALD PROCURADOR DE JUSTIA MG PROFESSOR DE DIREITO CIVIL

Define-se a promessa de compra e venda como espcie de contrato preliminar pelo qual as partes, ou uma delas, comprometem-se a celebrar adiante o contrato definitivo de compra e venda. negcio de segurana, destinado a conferir garantias s partes quanto relao substancial em vista. A matria era apenas versada em leis especiais. O Decreto-Lei n o 58/37 e a Lei no 6766/79 cuidam, respectivamente, do compromisso de compra e venda de loteamentos rurais e urbanos, j que a Lei do parcelamento do solo urbano revogou o DL n 58/37 na parte referente ao loteamento urbano. Agora o instituto alado codificao como norma geral. Para compreender o modelo da promessa de compra e venda, devemos analis-la tanto sob o ngulo de uma relao obrigacional como ainda de um direito real aquisio. Esclarea-se, por oportuno, que o cdigo no incluiu a promessa de compra e venda no rol de contratos tpicos, provavelmente por considerar que as suas linhas gerais esto delineadas na seo que trata do contrato preliminar (art. 462/466), cuja principal espcie justamente a promessa de compra e venda. Da que qualquer referncia a este modelo ficou isolada em dois artigos no Livro de Direito das Coisas (art. 1.417/1.418, CC). Na esfera obrigacional caracterizada por relaes interpessoais cujo objeto so prestaes , admite-se que o promissrio comprador se vincula a uma obrigao de dar, caracterizada pelo pagamento de valores sucessivos, a fim de satisfazer integralmente a quantia ajustada com o promitente vendedor. Em contrapartida, assume este uma obrigao de fazer, de natureza obrigacional, consistente na cooperao para a formao do contrato definitivo pela outorga de escritura definitiva de compra e venda em prol do promissrio comprador ao tempo da quitao. Assim, quando integralizado o pagamento do preo, o promissrio comprador intimar o promitente vendedor a outorgar-lhe escritura (realizar a prestao prometida de contratar) e, s depois de esgotado o prazo legal para faz-lo, buscar a adjudicao compulsria por sentena, valendo como ttulo para registro. Contudo, a promessa, s vezes, realizada fora das hipteses de compra e venda a prestao. Basta lembrar situaes em que algum evento impede ao comprador a imediata obteno da escritura definitiva, como na

aquisio de bens de um herdeiro na constncia de inventrio. Mesmo sendo o pagamento vista, a promessa de compra e venda celebrada e, aps o registro do formal de partilha, as partes instrumentalizam a compra e venda definitiva. O direito adjudicao compulsria oponvel, inicialmente, ao promitente vendedor de forma voluntria ou, em caso de recusa, por ato jurisdicional, oriundo do prprio contrato e independente do registro. Trata-se de obrigao de fazer, que se configura mediante a outorga da escritura definitiva pela execuo especfica da obrigao de fazer, aps o pagamento integral do preo pelo promissrio. Tanto a ao de adjudicao compulsria como a de outorga de escritura so aes pessoais, pois visam apenas suprir uma declarao de vontade omitida pelo promitente vendedor, nenhuma das duas objetivando transferir a propriedade. Nos dois casos a sentena produzir o mesmo efeito do contrato a ser firmado, isto , um ttulo a ser levado ao registro para lavratura de instrumento pblico por qualquer tabelio. Por conseguinte, j no h como embaralhar os conceitos do direito real e da ao de adjudicao compulsria. Esta ao de natureza pessoal, esteja ou no registrado o compromisso. 1 Afastada qualquer dvida sobre a natureza obrigacional das aes de adjudicao compulsria ou outorga de escritura, como decorrncia do contrato (art. 639, CPC), em 28/6/2000, o Superior Tribunal de Justia editou a Smula no 239, nos seguintes termos: O direito adjudicao compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartrio de imveis. Da o equvoco daqueles que supem indispensvel o registro do contrato de promessa de compra e venda para a procedncia da pretenso adjudicao. Como veremos adiante, o registro no interfere na relao de direito obrigacional, sendo apenas produtor de eficcia perante terceiros, que no participaram do contrato. Exigir o registro para fins de adjudicao compulsria se mostra absolutamente assistemtico. No razovel que apenas as promessas inscritas possam se beneficiar da tutela jurisdicional. 2 Em sntese, a nica diferena palpvel entre a pretenso adjudicatria e a da outorga da escritura reside no objeto. Ao compromisso de compra e venda de lotes urbanos e rurais aplica-se a ao de adjudicao compulsria (art. 26, Lei no 6766/79 e art. 22, DL n o 58/37); j a ao de outorga de escritura utilizada nas promessas de compra e venda de imveis no loteados, ora vedada nos arts. 1.417 e 1.418 do novo Cdigo Civil.

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Slvio de Salvo Venosa. Direitos Reais, p. 576. Atlas. 2003. Eduardo Kramer. Algumas anotaes sobre direitos reais no novo Cdigo Civil, p. 210. In O novo cdigo civil e a constituio. Livraria do Advogado. 2002.

Note-se que a sentena de procedncia da ao de outorga de escritura ter natureza executiva lato sensu, dispensando qualquer providncia posterior, seja a citao do devedor, seja a expedio de alvar. Consistir o provimento jurisdicional apenas em ato equivalente escritura que seria outorgada pelo particular, portanto passvel de questionamento pelo oficial do registro nas hipteses de afronta Lei n o 6.015/73, com suscitao de dvida. O registro de sentena em processo de adjudicao compulsria pode ser denegado pelo oficial do Registro de Imveis, da mesma forma que uma escritura pblica de compra e venda o poderia. Em sntese, a obrigao de fazer consistente em emisso de declarao de vontade, de que espcie a de concluir contrato (art.639, CPC), obrigao fungvel. O que verdadeiramente interessa ao credor o efeito jurdico decorrente do contrato prometido, pouco lhe importando ter sido ele produzido mediante participao voluntria do promitente vendedor ou por sentena em ao de execuo especfica que a substitua. Fundamental frisar que, apesar da ausncia de solenidades a promessa pode ser formulada por instrumento particular ou simples recibo, sem a limitao de valores descrita no art. 108, do CC , o contrato preliminar dever conter os requisitos de validade compatveis com o do contrato definitivo prometido, j que a sentena no poder criar o contedo do contrato que deveria ser voluntariamente concludo; ela apenas substitui a vontade integralmente aperfeioada do vendedor. Exemplificando, se promessa de compra e venda no se colacionou a outorga uxria exceto no regime da separao de bens -, vedada restar a via da outorga da escritura definitiva, pois esta necessariamente exigiria o suprimento do outro cnjuge para gerar direito real.
A despeito da instrumentalizao mediante um simples recibo, as partes celebraram um contrato preliminar, cuja execuo se consumou com a entrega do imvel ao compromissrio-comprador e com o pagamento do preo por este ltimo, na forma convencionada. Improcedncia da alegao segundo a qual as negociaes no passaram de simples tratativas preliminares (STJ REsp. no 145.204 BA Rel. Min. Barros Monteiro 20/10/1998).

Em contrapartida, a promessa de compra e venda como direito real aquisio surge quando o instrumento pblico ou particular da promessa objeto de registro no Cartrio de Registro de Imveis (art. 1.417, CC). Nesse instante, o direito do promissrio comprador alcana terceiros estranhos relao contratual originria. A oponibilidade absoluta do direito real gera seqela e torna ineficazes, em face daquele, as alienaes e oneraes posteriores ao registro do contrato preliminar. Esses efeitos decorrem apenas do registro, antes e independentemente do pagamento do preo. Claro no tocante a esta bipartio de direitos o art. 25 da Lei n o 6.766/79, que dispe sobre parcelamento do solo para fins urbanos: So irretratveis os compromissos de compra e venda, cesses e promessas de

cesses, os que atribuam direito a adjudicao compulsria e, estando registrados, confiram direito real oponvel a terceiros. O registro da promessa de compra e venda gera um direito real aquisio, em carter erga omnes, porm a pretenso ora descrita s poder ser exercitada pelo promissrio comprador aps o pagamento integral do preo. Isto , antes do adimplemento integral s h um direito eventual, que no impede eventual alienao do bem pelo promitente vendedor a um terceiro, pois ainda guarda consigo a titularidade do bem. Assim, quando A se torna promissrio comprador, sem contudo efetuar o registro, a relao obrigacional no impede que posteriormente o promitente vendedor B possa alienar o mesmo bem a C. Frustrado o direito obrigacional de A, em face de evico, apenas lhe restar a demanda de perdas e danos em face de B. Todavia, sendo o registro da promessa de compra e venda anterior ao ato dispositivo, consegue-se resguardar o crdito do promissrio comprador pelo direito de seqela, diante da ineficcia relativa da alienao praticada por B em favor de C, ensejando a possibilidade de A inserir o adquirente C no plo passivo da ao de adjudicao ou da outorga de escritura. A falta de registro faria com que, mesmo pago o preo, o promissrio comprador no mais pudesse reaver o imvel de terceiro. De fato, se o promitente vendedor alienasse o imvel prometido venda em detrimento ao direito obrigacional do promissrio comprador, obstaculizar-se-ia o seu direito execuo especfica do contrato, pois nenhuma sentena poderia substituir a vontade do promitente vendedor se ele j no mais se encontrasse na titularidade do imvel ao tempo da quitao da promessa. Restaria ao compromissrio o direito a indenizao por perdas e danos resultantes do inadimplemento do contratante em sua obrigao de fazer. Se o registro preventivo da promessa de compra e venda no capaz de obstar qualquer ato de disposio por parte do promitente vendedor no o torna inalienvel absolutamente , mais que suficiente para inquinar de m-f o terceiro adquirente, sendo prova prvia de fraude e conseqente ineficcia relativa do negcio jurdico , ou inoponibilidade, perante o promissrio comprador. Isto , no se trata de recusa aos planos de existncia e validade da alienao, pois, se por qualquer motivo a promessa de compra e venda for objeto de resoluo, em razo do inadimplemento do promissrio comprador, aquelas alienaes posteriores promessa de compra e venda produziro seus normais efeitos entre os contratantes. Julgamos que estas consideraes so suficientes para que no se incorra na impreciso terminolgica de se referir ao direito real aquisio como sinnimo de direito real de aquisio. Caso adotada esta locuo, incidiramos no equvoco de supor que o simples registro acarretaria, isoladamente, a aquisio do direito real. Vimos que em verdade isto no acontece. O registro produz direito real aquisio, em face do vendedor e de

terceiros, s e quando o promissrio comprador cumpre a sua obrigao de integralizar as prestaes. O art. 1.418 do Cdigo Civil no andou bem ao dispor que o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel. Com efeito, conforme o visto exausto, o registro s necessrio para a proteo perante terceiros, sendo dispensvel a sua formalizao para a produo dos efeitos materiais decorrentes da relao obrigacional entre as partes originrias. A prevalecer a frmula sugerida pelo novo Cdigo Civil, invalida-se a retrocitada Smula no 239 do Superior Tribunal de Justia e reabre-se a bizantina discusso que se pensava finalmente superada. A nosso viso o equvoco praticado no resultou de um descuido na redao do dispositivo, sendo a inteno do legislador verdadeiramente atribuir ao registro a produo de efeitos obrigacionais, sendo suficiente remeter o leitor ao art. 463, pargrafo nico que dispe acerba da obrigatoriedade do contrato preliminar ser levado ao registro competente. O Cdigo Civil incorre no mesmo equvoco de antigas decises do Supremo Tribunal Federal que interpretando literalmente o artigo 22 do Decreto-Lei 58/37 entendiam que somente era possvel a adjudicao compulsria se o compromisso de compra e venda estivesse registrado. 3 O art. 1.417 do Cdigo Civil enfatiza que o direito real aquisio no se formar quando, no obstante registrada, contiver a promessa de compra e venda a clusula de arrependimento. Cuida-se de direito potestativo que confere ao promissrio comprador a opo de resilir unilateralmente (art. 473, CC) o negcio jurdico, mediante a denncia notificada a outra parte, impondo-se a devoluo integral das quantias pagas. H de se observar que o direito de arrependimento foi proscrito do compromisso de compra e venda de lotes rurais e urbanos, sendo de essncia a sua irretratabilidade. Pela Smula no 166 do STF, inadmissvel o arrependimento do compromisso de compra e venda ao regime do Decreto-Lei no 58. Igual entendimento se extrai da leitura do art. 25 da Lei n o 6.766/79. Assim, no h possibilidade de insero de clusula de arrependimento, tanto nos contratos que envolvam lotes rurais (Decreto-Lei n o 58/37) quanto nos que pertinem a lotes urbanos (Lei n o 6.766/79). A vedao de ordem pblica, sendo plenamente justificvel pela prpria dinmica dos contratos que envolvem loteamentos. Se fosse possvel a retratao, o compromitente vendedor poderia livremente praticar a especulao imobiliria com a seguida venda e recompra de lotes por preos bem superiores aos obtidos nas transaes anteriores.

Marco Aurlio Bezerra de Melo. Direito das Coisas, p. 278. Lmen Juris. 2002.

Pela dico do novo Cdigo Civil, somente para os imveis no loteados resta ainda possibilidade de arrependimento, mediante clusula expressa no contrato, desde que no pago totalmente o preo. Caso contrrio, entende-se que houve decadncia ao exerccio do direito potestativo de arrependimento, uma vez que haveria uma leso boa-f do promissrio comprador que adimpliu suas obrigaes e flagrante abuso do direito por parte do promitente vendedor. No regime do Cdigo Civil de 2002 a impossibilidade de arrependimento colocado como requisito inafastvel para a constituio do direito real. Em verdade o que autoriza a adjudicao no o direito real, mas a impossibilidade de arrependimento. 4 Em virtude de sua irretratabilidade, entendemos apropriada a adoo da expresso compromisso de compra e venda, no que se refere aos contratos preliminares de aquisio de lotes urbanos e rurais, enquanto a promessa de compra e venda passvel de retratao concerne aos imveis no loteados, doravante regidos pelo Cdigo Civil. Ora, se no contrato de compromisso de compra e venda inexiste possibilidade de exerccio de direito de arrependimento, temos um contrato preliminar imprprio. Isto , com a prova do pagamento do preo, o compromissrio comprador dispensado de procurar um segundo acordo de vontades, j que o adimplemento integral justificativa suficiente ao alcance do registro do direito de propriedade, dispensando-se a superfetao de se promover uma escritura definitiva de compra e venda. Neste sentido, o art. 41, da Lei n 6.766/79 aduz que ...o adquirente do lote, comprovando o depsito de todas as prestaes do preo avenado, poder obter o registro de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de compra e venda definitivamente firmado. Nas hipteses de compromisso sobre imveis no-loteados, uma vez recebido o preo pelo compromitente vendedor, nada de positivo, til e juridicamente vlido permanece na sua titularidade. S restou uma parte negativa, isto , uma obrigao, a obrigao de outorgar uma escritura. 5 Finalizando, advirta-se que a Lei n o 9.785/99, dentre outras providncias, criou nova modalidade de desapropriao por utilidade pblica em prol da classe de menor renda, mediante a implantao de loteamentos e conjuntos habitacionais, denominada desapropriao para implantao de parcelamento popular. Reflexamente, o novo instituto alterou e acresceu dispositivos Lei no 6.766/79, permitindo a cesso da posse dos imveis objeto de expropriao e, posteriormente, da transferncia da propriedade a particulares, decorrendo o registro definitivo das promessas de compra e venda de simples apresentao de recibo de quitao, eliminando a exigncia da escritura definitiva ou de eventuais providncias judiciais complementares
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Marco Aurlio Viana. Comentrios ao novo cdigo civil. Direitos reais, p. 694. Editora Forense, 2003. Jos Osrio de Azevedo Jnior. O Compromisso e a compra e venda, p. 455. In O novo cdigo civil. Estudos em homenagem ao Prof. Miguel Reale. LTR. 2002.

adjudicao compulsria ou ao de outorga de escritura (art. 26, 6 o, Lei 9.785/99). A interpretao do art. 26, 6, no sentido de que qualquer compromisso de compra e venda se ater aos seus ditames, no apenas os loteamentos populares e conjuntos habitacionais. No sistema do Cdigo Civil o contrato preliminar prprio ser o negcio jurdico de promessa de compra e venda de imveis no-loteados, pois o art. 1.418 mantm a exigncia de efetivao de dois contratos sucessivos para se alcanar a propriedade: a promessa de compra e venda (contrato preliminar) e a compra e venda (contrato definitivo). Segundo a moderna doutrina, a que se referem Jos Osrio de Azevedo Jr. E Orlando Gomes, dentre outros, h duas modalidades de contratos preliminares de compra e venda: o prprio, que representa mera promessa, preparatrio de um segundo, e o imprprio, irrevogvel e irretratvel, contrato em formao que vale por si mesmo e dispensa a pactuao de outra obrigao (STJ, REsp. n 35.840/SP, 4 T, Rel.Min. Slvio de Figueiredo, DJ, de 11.11.1996). A nosso viso, o Cdigo Civil no foi feliz ao filiar o contrato de promessa de compra e venda modalidade do contrato preliminar. Basta pensar que ao tempo do adimplemento integral das prestaes pelo promissrio comprador, a propriedade que remanesce em poder do vendedor apenas um resduo formal do registro, pois as potencialidades materiais da coisa j se encontram a servio do comprador. Duas conseqncias do regime so particularmente ingratas: a) o encarecimento do preo para a aquisio da propriedade, pois novos custos surgiro da necessidade de outorga de uma segunda escritura, agora de compra e venda; b) o prprio desinteresse do comprador em outorgar a escritura definitiva ou mesmo o seu falecimento ao transcurso do pagamento, o qu implica na necessidade de ajuizamento de ao de outorga de escritura ou ingresso com pedido de alvar em inventrio, o qu demanda desperdcio de tempo e custos, na prpria contramo da diretriz da operabilidade, to cara a Miguel Reale. A legislao especial ressalta o equvoco do art. 1.418 ao insistir na formalidade da obteno da escritura definitiva de compra e venda para fins de posterior registro e transmisso da propriedade. Trata-se de mero formalismo, incuo em um pas com inmeras demandas sociais. Perdeu-se bela oportunidade de se aceitar que o contrato preliminar pudesse ser diretamente levado a registro, sendo bastante que o interessado comprovasse a quitao do dbito.