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Le rgime juridique de la division en volumes de la proprit immobilire

Article rdig par :

Jrme CHAMBRON
Matre en droit Bac+4
https://www.legavox.fr/blog/jerome-chambron/

Finalis en 2010

Plan :

Section 1 . La dtermination de la division en volumes


1 . Le droit d'accession
A . Le droit d'accession mobilier ou immobilier
B . Le droit d'accession immobilier
1 . Le principe selon lequel la proprit du sol emporte celle du dessus et du dessous
2 . L'exception au principe de la proprit du dessus et du dessous
2 . Le droit de superficie
A . La nature du droit de superficie
B . Les caractres du droit de superficie
1 . Le caractre absolu et perptuel du droit de superficie
2 . Le caractre drogatoire du droit de superficie
C . La porte du droit de superficie
D . La nature juridique du volume immobilier
Section 2 . La mise en uvre de la division en volumes
1 . Le rgime juridique de la division en volumes
A . Les conditions de la division en volumes
B . La localisation des volumes
C . L'organisation des volumes
2 . Les difficults et les intrts de la division en volumes
A . Les difficults de la division en volumes
1 . L'impossible passage de la coproprit la division en volumes
2 . La difficult de cogestion entre personnes publiques et prives
3 . La prvention des difficults relatives la publicit foncire
a . L'ordre relatif aux tats descriptifs de division (EDD)
b . L'ordre relatif aux volumes et aux lots de coproprit
4 . La prvention des difficults relatives l'inscription d'une hypothque
5 . La prvention des difficults lies la dlimitation exacte des proprits
6 . La prvention des difficults lies l'ventuelle reconstruction de l'immeuble
B . Les intrts de la division en volumes
1 . L'aide l'obtention du crdit (L251-3 cch)
2 . L'aide au paiement des loyers (L251-5 cch)

Division en volumes . 1 . Jrme CHAMBRON . Matre en droit Bac+4


Toute personne a le droit de jouir de la proprit des biens qu'elle a acquis lgalement, de les utiliser,
d'en disposer et de les lguer. [...] (article 17 de la Charte des Droits Fondamentaux de l'Union Europenne)
La proprit est une institution juridique importante. Elle s'applique aux biens de toute nature savoir les
meubles et les immeubles qu'ils soient corporels ou incorporels. La proprit recle encore plus de valeur
lorsqu'elle porte sur des immeubles du fait de leur valeur conomique. Elle est susceptible d'tre dmembre ou
divise. Lorsqu'elle est divise, elle peut l'tre verticalement et/ou horizontalement. Dans tous les cas, il peut
tre fait appel deux mcanismes juridiques savoir la coproprit d'une part et la division en volumes d'autre
part. Parfois, coproprit et division en volumes cohabitent mais souvent les deux systmes reprsentent des
options alternatives. Il s'agira alors soit d'une coproprit soit d'une division en volumes. La coproprit ne
s'applique qu'en matire de proprit prive tandis que la division en volumes permet la cohabitation entre
domaine public et proprit prive1. Concernant le cadre juridique, la coproprit est rgie par une loi
spcifique alors que tel n'est pas le cas de la proprit en volumes. Il s'agit en ralit d'une pratique notariale
datant de la deuxime moiti du XXme sicle. Elle a t reconnue progressivement par la Cour de cassation de
faon plutt implicite2. On peut citer deux exemples de division en volumes en France. Le premier exemple
russi date des annes 1960 ; il s'agit de l'amnagement du quartier de la Dfense Paris. Le second exemple
date des annes 2000 et correspond la construction et l'amnagement de la Cit internationale Lyon. Ainsi,
la division en volumes est apparue comme indispensable du fait de la cohabitation entre proprit publique et
prive rencontre parfois dans certains immeubles ou ensemble immobiliers complexes. On la rencontre, entre
autres, en matire de bail construction dont les dispositions ont t modifies plusieurs reprises. En effet, la
loi instituant ce bail date du 16 dcembre 1964. Elle a ensuite t successivement modifie le 31 mai 1990, le
13 juillet 2006 (loi ENL) et enfin le 5 mars 2007 (loi DALO). La division en volumes est donc un mcanisme
apprci et au got du jour. Toutefois, du fait d'une certaine proportion de vide juridique, elle a pos des
questions que la doctrine a tent de clarifier. Son tude suppose d'envisager sa dtermination (Section 1) ainsi
que sa mise en uvre (Section 2).

Section 1 . La dtermination de la division en volumes

Contrairement la coproprit et contrairement la division en volumes d'autres pays tels que la


Belgique, l'Allemagne, ou la Suisse ; la division en volumes franaise n'est pas une pratique codifie. En effet,
elle ne fait l'objet ni d'une lgislation ni d'une rglementation spcifique d'ensemble. A cet gard, les Notaires
proposent une modification du Code civil. Mais en l'absence d'une telle prise en compte, la doctrine a eu le rle
de dterminer les contours juridiques de la division volumtrique. Cette construction juridique prend appui sur
une exception au droit d'accession ( 1) pour aboutir l'laboration du droit de superficie ( 2).

1 . Le droit d'accession
A . Le droit d'accession mobilier ou immobilier

Le droit d'accession (546 Cciv.) constitue, entre autres, une extension lgale du droit de proprit sur un
bien tout ce qui s'unit ou s'incorpore ce dernier. En effet, l'article 546 du Code civil nonce que la
proprit d'une chose soit mobilire, soit immobilire, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur tout ce qui
s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement . Concernant la division en volumes c'est plus
spcifiquement le droit d'accession en matire immobilire qui trouve s'appliquer.

B . Le droit d'accession immobilier


1 . Le principe selon lequel la proprit du sol emporte celle du dessus et du dessous

L'article 552 du Code civil nonce un principe selon lequel la proprit du sol emporte la proprit du
dessus et du dessous. Cette ide est reprise en substance par deux adages latins. Le premier, superficies solo
cedit, illustre le principe prcdemment voqu par l'ide que ce qui est au-dessus (superficies) du sol le cde
au sol. Autrement dit, la proprit du sol emporte la proprit du dessus (552 Cciv.). Le second, omne quod
inaedificatur solo cedit, ne fait qu'illustrer la mme ide puisqu'il signifie que tout ce qui est difi
(inaedificatur) sur le sol le cde au sol (553 Cciv.). De ces considrations rsulte la prsomption que la
proprit du sol emporte la proprit du dessus et du dessous avec ce qui s'y incorpore. Toutefois, cette
prsomption n'est pas absolue.
1 . Rponse ministrielle n11635, JO Snat Q 11 mars 1999, p.790, DA avril 1999, n100.
2 . Civ 3., 17 fvr. 1999, AFUL Grand cran c./ASL Italie-Vandrezanne : JCP N 1999, n46, p. 1639 et JCP N 2000,
n 37, p. 1311.
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2 . L'exception au principe de la proprit du dessus et du dessous

L'article 553 du Code civil nonce que toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou
dans l'intrieur sont prsums faits par le propritaire ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouv,
(...) . On a ici le cas prvu d'une possible dissociation de la proprit sur un mme sol illustr par les articles
553 in fine, 554 et 555 du Code civil. En effet, l'article 553 in fine fait rfrence la proprit d'un tiers par
prescription soit d'un souterrain sous le btiment d'autrui soit de toute autre partie du btiment. L'article 554,
quant lui, aborde le cas du propritaire qui plante ou construit sur son sol avec la chose d'autrui. Enfin, l'article
555 expose le cas o un tiers construit chez un propritaire foncier. De cette srie d'articles rsulte le fondement
juridique du droit de superficie qui n'est autre que la dissociation de la proprit sur une mme terre.

2 . Le droit de superficie

Le droit de superficie est une notion juridique connue depuis l'Antiquit. Aujourd'hui il suscite plusieurs
interrogations sur sa nature (A) son caractre (B) et sa porte (C). En outre, c'est le droit de superficie qui sert
de rattachement juridique au volume immobilier dont il faudra galement examiner la nature (D).

A . La notion de droit de superficie

Le droit de superficie suscite toute une srie d'interrogations. En effet, s'agit-il d'un droit de proprit ou
bien est-on en prsence d'un droit d'usage de la chose d'autrui ? Est-on en prsence d'un droit perptuel ou d'un
droit temporaire, d'un droit de superficie ou d'un droit sur le sol ? Autrement dit, est-on en prsence d'un droit
sur les constructions avec droit de proprit sur le sol ou alors s'agit-il d'un droit de superficie sans droit sur le
sol ? Ces questions semblent, premire vue, abstraites et dpourvues d'intrt mais elles correspondent des
situations de fait diverses et varies qu'il convient d'essayer de qualifier juridiquement comme pour les
recouvrir d'un vtement juridique sur-mesure dfaut de qualification lgale claire, explicite, exhaustive et
a priori. Ainsi, et eu gard la dernire interrogation, le droit de superficie semble donner un droit de proprit
sur le sol ce qui confre au superficiaire le droit de reconstruire l'immeuble dtruit le cas chant. Par exemple,
un promoteur titulaire d'un droit de superficie ne pourrait pas se voir refuser par le propritaire foncier la facult
de reconstruire son difice prcdemment dtruit. En conclusion sur la nature du droit de superficie, on peut
dire que le courant majoritaire au sein de la jurisprudence et de la doctrine considre que le droit de superficie
est un droit absolu (usus, fructus, abusus) et perptuel sauf clause contractuelle contraire. Autrement dit, les
caractres du droit de proprit sont en tous points applicables au droit de superficie. Toutefois, le droit de
superficie reposant sur le domaine public ne peut pas tre perptuel du fait de l'inalinabilit et de
l'imprescriptibilit du domaine public. Ainsi, un bail construction consenti un promoteur sur un terrain
public ne peut pas tre indfiniment renouvel ; il est obligatoirement limit dans le temps.

B . Le rgime du droit de superficie

Le droit de superficie emprunte ses caractres au droit de proprit qui a un caractre absolu (544 Cciv.)
et imprescriptible (2227 Cciv.). Le caractre absolu signifie que l'on peut disposer de la chose librement dans
les limites du droit. Ce caractre s'applique au droit de superficie tant donn qu'il est possible de dtruire et de
reconstruire le bien immobilier de mme qu'il est possible de le vendre ou de le louer. Le caractre
imprescriptible signifie quant lui que la proprit ne se perd pas par le simple non usage et qu'elle n'est pas
limite dans le temps contrairement un droit viager. C'est un droit hrditaire qui survit son titulaire ; il est
perptuel. Ainsi, hormis le cas d'un droit accord sur un terrain public, le caractre imprescriptible de la
proprit trouve galement s'appliquer au droit de superficie. De plus, le droit de superficie est drogatoire au
principe de l'accession. En effet, le droit d'accession permet au propritaire d'un terrain de se comporter en
matre absolu sur tout ce qui s'unit ou s'incorpore son terrain notamment des plantations ou autres
constructions. Or ici, le droit de superficie s'oppose en partie ou totalement l'exercice du droit d'accession
confr au propritaire du bien foncier en le dpouillant du droit de se comporter en matre des lieux et des
choses situs sur et/ou sous son terrain. Ce seront un ou plusieurs autres superficiaires qui pourront se
comporter en matres sur les biens situs dans le ou les volumes rattachs ladite parcelle de terre. En
dfinitive, le propritaire foncier n'a plus le droit d'accs son terrain ni aux volumes attribus des tiers
superficiaires. Par ailleurs, le terme latin superficies signifie partie suprieure ou extrieure, dessus,

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superficie, surface 3. Malgr cette connotation originelle latine, le droit de superficie s'applique la partie
suprieure mais aussi infrieure d'un terrain. En d'autres termes, le trfoncier tient son droit du droit de
superficie au mme titre que le superficiaire. Cette remarque tant faite on pourrait proposer de parler, pour des
raisons de symtrie, du droit de superficie pour la proprit en volumes situe en-dessus d'un terrain et du
droit de trfonds pour la proprit en volumes situe en-dessous d'un terrain. Une telle appellation serait
plus claire. Enfin, une srie de questions se pose quant la nature juridique du volume en tant que tel. S'agit-il
d'un corps certain, d'un immeuble par nature, par anticipation, d'un bien incorporel, d'un droit dmatrialis ? Il
faut souligner ici que la notion de dmatrialisation d'un droit rel immobilier est tout le moins avant-gardiste
et trs innovante sinon rvolutionnaire. A titre d'illustration, considrons le cas d'une hypothque inscrite par
une banque en garantie d'un prt consenti pour le financement de la construction d'un immeuble divis en
volumes. Au moment de l'inscription, l'hypothque porte sur des volumes remplis d'air non encore occups par
une quelconque construction. Pour bien comprendre, on peut imaginer un terrain nu auquel sont rattachs des
volumes vides. Mme si ce terrain a vocation accueillir des immeubles ; au moment de l'inscription de
l'hypothque, le terrain est vierge. On est donc bien en prsence d'un droit rel immobilier dmatrialis !

C . La ralisation du droit de superficie

Le droit de superficie donne un droit de proprit sur un ou plusieurs volumes immobiliers. Ainsi en est-il
de l'accession la proprit dans le cadre d'un bail construction. Une telle possibilit rsulte de la loi du 16
dcembre 1964 reprise dans les articles L251-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH).
Ici, le principal avantage pour un particulier est de pouvoir taler le paiement dans le temps d'une part en ayant
la possibilit d'obtenir du crdit (1) et d'autre part en payant des loyers symboliques la commune propritaire-
bailleur du terrain (2).

1 . L'aide l'obtention du crdit (L251-3 cch)

Le dispositif prvoit que l'accdant la proprit est titulaire d'un droit rel immobilier cessible et
saisissable qu'il va pouvoir hypothquer en vue d'obtenir du crdit et ce mme avant que les travaux n'aient
commenc. Dans ce dernier cas, on est en prsence d'un droit rel immobilier dmatrialis.

2 . L'aide au paiement des loyers (L251-5 cch)

L'article prvoit que le prix du bail peut consister, en tout ou partie, dans la remise au bailleur, des
dates et dans des conditions convenues, d'immeubles ou de fractions d'immeubles ou de titres donnant vocation
la proprit ou la jouissance de tels immeubles. On peroit ici le caractre sui generis de l'opration
comprise dans le cadre d'une division en volumes puisque le paiement du loyer peut correspondre la simple
remise au bailleur des constructions se trouvant sur le terrain. Autrement dit, le particulier accdant la
proprit peut n'tre tenu que d'un loyer symbolique relevant de la pure fiction juridique si la commune y
consent. Une telle disposition facilite donc vraiment le financement de la construction d'une maison
individuelle.

Section 2 . La mise en uvre de la division en volumes

La division en volumes permet d'associer sur une mme assiette foncire des proprits immobilires
ayant des rgimes juridiques diffrents (de droit public et de droit priv) ou des affectations et utilisations
diffrentes (logements d'habitation, bureaux, centres commerciaux, garages, quipements publics) en vue de
leur assurer une autonomie de gestion. Par ailleurs, l'tendue de la proprit immobilire s'exprime usuellement
en mtres carrs tandis qu'en matire de proprit immobilire en volumes ; l'unit de mesure n'est pas le mtre
carr (m2) mais le mtre cube (m3). Plus prosaquement, on pourrait dire que la division volumtrique est une
sorte de bornage en trois dimensions du bti. On tudiera son rgime juridique ( 1) avant d'aborder ses
difficults et ses intrts ( 2).

3 . A. GARIEL, Dictionnaire Latin-Franais, Hatier, 1960, p. 657.


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1 . Le rgime juridique de la division en volumes

Le recours la division en volumes est conditionn (A). Il pose par ailleurs la question de la localisation
(B) et de l'organisation des volumes (C).

A . Les conditions de la division en volumes

L'alina deux de l'article premier de la loi du 10 juillet 1965 portant charte de la coproprit, donne la
possibilit d'adopter par contrat un autre statut que celui de la coproprit. Cette facult connat toutefois des
limites prtoriennes. Ainsi, l'arrt de 1999 de la troisime chambre civile de la Cour de cassation 4 prcit pose
la question de savoir si la division en volumes peut s'appliquer tout immeuble. Ce mme arrt pose que dans
le cas d'un immeuble formant une unit homogne la division en volumes est interdite. En revanche, dans le cas
d'un immeuble formant un ensemble immobilier complexe, htrogne ; la division en volumes trouve
s'appliquer. Or en pratique, la division volumtrique permet plus de souplesse dans la gestion des biens
immobiliers. Cela donne parfois la tentation certains propritaires de se soustraire au statut de la coproprit.
Dans ce cas, le Notaire a un rle d'autorit pour trancher dans le choix du rgime juridique nonc l'acte. Il n'y
a donc pas de division de complaisance en la matire ! Il faut enfin prciser qu'un volume peut tre divis en
lots de coproprit. Autrement dit, on peut instaurer une coproprit l'intrieur d'un volume. Par contre un lot
de coproprit, ft-ce-t-il de taille importante, ne peut pas tre divis en plusieurs volumes. Enfin, la loi ALUR
du 24 mars 2014 pour l'accs au logement et un urbanisme rnov a modifi par son article 59 l'article 28 de la
loi sur la coproprit du 10 juillet 1965. Cette modification dfinit deux cas dans lesquels on peut recourir la
division en volumes. Il s'agit d'une dfinition de l' ensemble immobilier complexe comportant [1] soit
plusieurs btiments distincts sur dalle, [2] soit plusieurs entits homognes affectes des usages diffrents,
pour autant que chacune de ces entits permette une gestion autonome.

B . La localisation des volumes

Chaque volume est rattach une parcelle rfrence au plan cadastral. La parcelle de terrain constitue
l' adresse topographique des volumes . Les volumes se substituent aux parcelles cadastrales pour l'exercice
des droits de proprit divise, c'est pourquoi chaque volume doit possder au regard de la publicit foncire les
attributs permettant une parfaite identification des biens concerns savoir l'adresse topographique, le numro
de volume, la nature de l'utilisation ainsi que la cote NGF (Nivellement Gnral de la France) ou IGN 69
(Institut Gographique National de Lyon). A cet gard, l'tat descriptif de division en volumes (EDDV) doit
mentionner quel systme altimtrique a t utilis sachant qu'il en existe deux diffrents ; celui de Paris et celui
de Lyon ci-dessus mentionns. Tous ces lments sont repris dans un tableau rcapitulatif appel fichier
immobilier ; totalement informatis.

Le fichier immobilier (2449 Cciv.) est l'ensemble des fiches (fiche personnelle par titulaire d'un droit rel
immobilier, fiche d'immeuble pour les immeubles urbains, fiche parcellaire regroupant plusieurs parcelles de proprit)
sur lesquelles sont reproduites, par extrait, les indications faisant l'objet de la publicit foncire avec rfrence au
classement des documents publis dans les archives. C'est un instrument de classement qui permet de retrouver
facilement les actes juridiques publis la conservation des hypothques. La conservation des hypothques (2449 s.
Cciv.) dsigne le bureau dans lequel sont dposs tous les actes portant sur les droits rels immobiliers ainsi que certains
actes gnrateurs de droits personnels dont un immeuble est indirectement l'objet. Le conservateur assume la garde des
pices dposes, constitue les fichiers personnels et rels. Il dlivre copies ou extraits des actes publis ainsi que l'tat
des inscriptions des droits rels (hypothques, privilges) grevant un immeuble dtermin. Ainsi est assure la publicit
des actes relatifs aux immeubles. Le cadastre est la reprsentation cartographique de l'ensemble du territoire national
sur une base communale et selon sa division de parcelles de proprit. Les feuillets correspondants, soumis une
publicit sur place et par extrait, et dposs auprs de l'Administration fiscale et dans chaque Mairie, se composent de
trois sries de documents. Tout d'abord, il s'agit de la matrice, qui numre les parcelles appartenant chaque
propritaire dans la commune. Ensuite, il s'agit des tats de section constituant une sorte de rpertoire permettant la
consultation du plan. Enfin, il faut mentionner le plan cadastral proprement dit, qui est une carte grande chelle. Il y a
concordance du cadastre et du fichier immobilier. Dans une acception voisine mais distincte, le cadastre dsigne
l'Administration fiscale charge d'tablir, de mettre jour et de conserver les documents prcdemment noncs 5.

4 . Op. cit. Civ 3., 17 fvr. 1999, AFUL Grand Ecran c./ASL Italie-Vandrezanne.
5 . Lexique des termes juridiques, Dalloz, 2007 et 2012.
Division en volumes . 5 . Jrme CHAMBRON . Matre en droit Bac+4
C . L'organisation des volumes

Le Notaire a un rle de concepteur juridique pour prvoir la gestion des immeubles diviss en volumes.
Ici, la libert contractuelle permet de rdiger sur-mesure les statuts de l'organe de gestion des immeubles qui
sera soit une association syndicale libre (ASL) soit une association foncire urbaine libre (AFUL). Dans tous
les cas, le rle de cette association est de grer les quipements collectifs et de veiller au respect des servitudes
tablies entre les volumes. Le Notaire devra ainsi concevoir le rgime des servitudes permettant une
cohabitation harmonieuse entre les volumes immobiliers. On rappellera ici qu'une servitude est une charge
impose un immeuble, le fonds servant, au profit d'un autre immeuble appartenant un propritaire distinct,
le fonds dominant. 6 Les servitudes sont rciproques ou unilatrales. Par exemple, on peut rencontrer des
servitudes d'implantation, d'ancrage, de surplomb, de vue, de branchement ou de passage. La pratique notariale
distingue cet gard les servitudes gnrales des servitudes particulires. Ainsi, les servitudes gnrales
regroupent celles relatives l'eau, l'lectricit, le gaz, le tlphone etc. Les servitudes particulires seront quant
elles relatives aux passages, accs, enseignes, antennes, paraboles etc. Dans le cas de servitudes rciproques,
chaque volume est alternativement fonds servant et fonds dominant. On rappellera ici que les parties communes
avec rpartition des charges en tantimes sont propres la division en coproprit (loi du 10 juillet 1965). On
ne parle jamais de parties communes en matire d'immeubles diviss en volumes sauf en prsence d'une
coproprit l'intrieur d'un volume (Cf. supra). Ainsi, la communication entre les volumes s'opre par voie de
servitudes ou rseau(x) de servitudes et non par des parties communes. Schmatiquement exprim cela revient
adopter la formule selon laquelle qui dit proprit en volumes dit pas de parties communes .

2 . Les difficults et les intrts de la division en volumes


A . Les difficults de la division en volumes

La division en volumes est une opration immobilire complexe ncessitant l'expertise du Constructeur,
du Gomtre Expert (le Gomtre doit obligatoirement tre Expert et non un simple Gomtre), de l'Architecte,
du Conservateur des Hypothques et enfin du Notaire qui a un rle d'orchestration. C'est une opration
juridique ayant un point commun avec le droit anglo-saxon des contrats au sens o tout doit tre prvu
l'avance dans le contrat faisant loi entre les futurs occupants de l'immeuble principalement organis en volumes.
Ce genre d'opration immobilire requiert donc une ingnierie juridique de haut niveau afin de prendre
efficacement en compte tous les paramtres. Il existe parfois des obstacles difficilement franchissables mais la
plupart d'entre eux sont prvisibles.

1 . L'impossible passage de la coproprit la division en volumes

Actuellement, certaines anciennes coproprits sont en difficult de gestion tel point qu'une loi de 2000
a prvu la possibilit de les scinder en plusieurs coproprits de taille infrieure. Mais dans certains cas il serait
prfrable d'adopter le mcanisme de la division en volumes en cas d'ensemble immobilier complexe et/ou de
cohabitation entre proprit publique et prive. Or cette ventualit n'est pas ralisable en raison du droit positif
et de la jurisprudence subsquente ce qui cre des situations de blocage et de rgression en matire de gestion
de certains complexes immobiliers quelque peu sinistrs.

2 . La difficult de cogestion entre personnes publiques et prives

En prsence d'une cohabitation entre proprit publique et prive, la participation l'association de


gestion sera parfois refuse par la personne publique qui ne voudra pas faire l'effort financier et humain
d'assister aux multiples runions organises par les propritaires privs de l'ensemble immobilier. Or cela peut
dboucher sur des blocages de gestion ou tout le moins des incertitudes ou des difficults juridiques,
financires et pratiques.

3 . La prvention des difficults relatives la publicit foncire


a . L'ordre relatif aux tats descriptifs de division (EDD)

Lorsque le volume est l'assiette d'un tat descriptif de division en coproprit (EDDC), l'tat descriptif de
division volumtrique (EDDV) doit tre publi pralablement l'EDDC. L'inverse n'tant pas possible, c'est

6 . Ibid. Lexique des termes juridiques.


Division en volumes . 6 . Jrme CHAMBRON . Matre en droit Bac+4
une des raisons juridiques pour laquelle d'anciennes coproprits sont bloques pour passer la division en
volumes en association avec d'autres immeubles (cf. supra). De plus, les deux EDD sont rsums dans un
tableau incorpor l'acte et reproduits au fichier immobilier dans un tableau rcapitulatif. On peut enfin ajouter
qu'en matire de constructions espaces dans le temps, lorsque la division initiale a t effectue en coproprit,
l'agrandissement de l'ensemble immobilier provoquera parfois un passage la division en volumes ce qui n'est
absolument pas orthodoxe et peut entraner de l'inscurit juridique.

b . L'ordre relatif aux volumes et aux lots de coproprit

L'EDD a pour fonction de situer au plan cadastral chacun des volumes issus de la division. Par ailleurs,
les btiments difis au sein de chacun des volumes (division primaire en principe), ou de certains d'entre eux,
sont parfois des immeubles collectifs immdiatement ou ultrieurement soumis au rgime de la coproprit
(division secondaire) ; ces btiments font donc l'objet d'un rglement de coproprit lequel comporte un EDD.
Il est ds lors impratif d'viter des confusions de numrotage entre les volumes d'une part et les lots de
coproprit d'autre part. On peut noter cet gard une subtilit de dnomination intressante. En effet, certains
professionnels parlent de lots volumes et de lots de coproprit mais un auteur conseille de parler de
volume d'une part et de lot de coproprit 7 d'autre part et ce dans le but de bien distinguer les deux
notions. A titre d'exemples indicatifs, on aura la prsentation suivante :

Exemple n1 :

Volume 1 : lots 1, 2, 3...


Volume 2 : lots 1, 2, 3...
Volume 3 : lots 1, 2, 3...

Exemple n2 :

Volume 100 : lots 101, 102, 103...


Volume 200 : lots 201, 202, 203...
Volume 500 : lots 501, 502, 503...
Volume 1400 : lots 1401, 1402, 1403, 1404...

4 . La prvention des difficults relatives l'inscription d'une hypothque

En cas d'inscription hypothcaire sur une partie seulement des futures constructions divises en volumes,
il est ncessaire de procder l'inscription aprs la publication de l'EDDV. Dans le cas contraire, l'hypothque
porterait sur la totalit de la future construction.

5 . La prvention des difficults lies la dlimitation exacte des proprits

La division en volumes implique l'application de techniques gomtriques, juridiques et de construction


immobilire qui peuvent aboutir des incertitudes sur les limites de proprit et sur les obligations dcoulant
des servitudes principales et surtout secondaires. Cela tient notamment au fait qu'il y a frquemment des
diffrences entre les limites gomtriques des volumes dfinies avant travaux et les limites matrielles
dfinitives des biens immobiliers une fois les travaux achevs. L'idal serait de faire un premier travail
gomtrique avant le commencement des travaux de construction et un second travail gomtrique aprs la fin
des travaux de construction pour avoir une dlimitation gomtrique en adquation avec les contours exacts de
l'immeuble car en pratique il est impossible au constructeur de respecter totalement les indications
gomtriques initialement dfinies. Malheureusement cet idal n'est jamais mis en uvre car cela reprsente un
travail trop lourd et trop coteux. Nanmoins, si ultrieurement apparaissait un conflit entre des propritaires en
volumes sur les limites et la porte exacte de leurs droits et obligations, une action contentieuse pourrait aboutir
une requalification judiciaire en coproprit ce qui aurait de lourdes consquences. C'est pourquoi il est
recommand de bien prciser les limites des proprits en spcifiant les cotes altimtriques et les finalits
d'usage de chaque btiment ainsi que la teneur exacte des servitudes au regard, l aussi, tant des donnes
gomtriques que des donnes fonctionnelles des fractions d'immeubles correspondant aux diffrents volumes.

7 . JCP N 2006, n 42, tude, p. 1843 s.


Division en volumes . 7 . Jrme CHAMBRON . Matre en droit Bac+4
6 . La prvention des difficults lies l'ventuelle reconstruction de l'immeuble

L'acte notari devra tout prvoir sur la question de l'ventuelle reconstruction des immeubles diviss en
volumes. Cette prvision contractuelle devra intgrer notamment toutes les incidences au niveau du Droit civil,
du Droit de l'urbanisme et enfin du Droit des assurances.

Bibliographie et sources
1 . Manuels

LARROUMET C., Droit civil, t. II, Les Biens, Droits rels principaux, Economica, 5 d., 2006.
MALAURIE P., AYNES L., Les Biens, Defrnois, 2 d., 2005.
MALINVAUD P., Droit de la construction, Dalloz Action, 2007-2008.
MAZEAU H., L. et J., CHABAS F., Leons de droit civil, Biens, Droit de proprit et ses
dmembrements, t. II, 2 vol., Montchretien, 8 d., 1994.
NICOLEAU, Lexique de droit priv, Ellipses, 1996.
REBOUL-MAUPIN N., Droit des Biens, HyperCours, Dalloz, 2006.
TERRE F. et SIMLER P., Droit civil, les biens, Prcis Dalloz, 7 d., 2006.
103 CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE, Division de l'immeuble, le sol, l'espace,
le bti, Lyon 23-26 septembre 2007, p 448 517.

2 . Travail de recherche

LEJEAIL N., Coproprit ou division en volumes, Mmoire de travail de fin d'tudes en vue de
l'obtention du Diplme d'Ingnieur de l'Ecole Suprieure des Gomtres et Topographes (ESGT).

3 . Priodiques

BERTREL, L'accession artificielle immobilire : contribution la dfinition de la nature juridique du


droit de superficie, RTDC, 1994.737.
JCP N 1999, n 46, p. 1639 s.
JCP N 2000, n 37, p. 1311 s.
JCP N 2006, n 42, Etude, p. 1843 s.

4 . Lexique

Lexique des termes juridiques, Dalloz, 16 d., 2007.

5 . Dictionnaire

A. GARIEL, Dictionnaire Latin-Franais, Hatier, 1960.

Division en volumes . 8 . Jrme CHAMBRON . Matre en droit Bac+4