GAB - Estudo Esobre o MCMV - 2

Estudo sobre o programa Minha
Casa, Minha Vida MCMV

2012
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ESTUDO SOBRE O PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA MCMV
I. O estudo em apreo
O presente estudo tem como objetivo demonstrar de forma clara e objetiva aspectos do
programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) institudo pelo Governo Federal e coordenado
pela Caixa Econmica Federal CEF, que teve como fim, inicialmente, a construo de um
milho de novas moradias para famlias de menor poder aquisitivo, sendo a meta de unidades
habitacionais revista para trs milhes, posteriormente, sempre com o intuito de reduzir o
enorme dficit habitacional brasileiro.
Ao longo deste documento, que considera, em especial, a Fase 2 do MCMV, so
apresentadas as informaes bsicas sobre o programa, seus participantes, a sua
sistemtica, a documentao necessria para participar das possibilidades do MCMV, bem
como outras peculiaridades.
O programa Minha Casa, Minha Vida, no obstante as suas fases de implementao
(MCMV 1 e MCMV 2), em suma, busca a construo de uma grande quantidade de
unidades habitacionais direcionadas para a populao com renda mensal de at 10 (dez)
salrios mnimos, atravs de uma srie de aes de seus participantes, entre eles o Governo
Federal, os Estados da Federao, Municpios e outros parceiros interessados.
O MCMV um programa de grande impacto econmico-social, tendo sido amplamente
divulgado no Brasil, atraindo grande interesse da populao, haja vista o relativo aumento do
poder aquisitivo e de acesso ao crdito por parte de massiva parcela da populao, bem
como atraiu a iniciativa privada, sobretudo empresas do ramo da construo civil, maiores
interessadas na execuo das obras proporcionadas pelo programa.
Vale ressaltar que os dados aqui apresentados correspondem aqueles disponibilizados para a
primeira etapa do programa. No obstante, estes muito bem direcionam e servem de
fidedigno espelho para as etapas subseqentes do MCMV, trazendo, desde j, um bom
referencial para as etapas subseqentes do programa.
II. A metodologia empregada no presente estudo
Foi realizada ampla pesquisa sobre o tema, com consultas aos sites do Governo e seus
Ministrios. Tambm foram realizadas consultas externas, diretamente realizadas em
unidades da Caixa Econmica Federal CEF, na cidade de Belo Horizonte.
As aes tomadas para elaborao deste estudo foram assim realizadas com o escopo de
identificar as diversas possibilidades de atuao e participao de particulares, sobretudo
construtoras de obras civis, apontando os procedimentos necessrios para seu
cadastramento como agente executor de servios, o perfil dos beneficiados e dos
empreendimentos a serem erigidos.
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III. Resultados e consideraes
Considerando o dficit habitacional do pas, foi necessria a adoo de medidas pelo
Governo Federal que tentassem coibir e minimizar o disparate apontado. O MCMV tenta,
sobretudo, proporcionar aos s famlias de baixa renda, assim definidos como aquelas que
percebem at 10 salrios mnimos mensalmente, que possam, atravs do programa, adquirir
moradia prpria.
As peculiaridades do programa, em qualquer de suas fases, seja em razo da quantidade de
envolvidos ou da complexidade de seus termos, imputa s construtoras grande
responsabilidade, sobretudo tcnica e econmica. Tal situao ocorre, especialmente, porque
o programa lida com grandes volumes de unidades habitacionais contratadas, devendo as
interessadas em participar estarem muito bem alinhadas internamente (departamentos
comercial, engenharia, oramentos, jurdico etc.), de modo que no sofram ou causem
quaisquer prejuzos.
Nunca demais ressaltar que o programa voltado para a construo de unidades
habitacionais que atendam s famlias com os perfis definidos no MCMV e, da, ser
imprescindvel que as empresas do setor de construo civil estejam atentas s exigncias do
programa e a essa particularidade.
Nesse contexto, tm se destacado como grandes executoras do programa, aquelas empresas
com tradicional atuao na construo de residncias mais simples ou populares. No
obstante o perfil desejado no MCMV e o destaque destas empresas, o interesse de
construtoras com atuao em outros seguimentos e com outro foco populacional tem crescido
significativamente, o que mostra ser o MCMV fonte significativa e interessante de servios
de engenharia e de renda.
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NDICE
1 O PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA 7
1.1 O que e o programa Minha Casa, Minha Vida 7
2 OS PARTICIPANTES DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA 9
2.1 A Caixa Econmica Federal - CEF 9
2.2 O Ministrio das Cidades 9
2.3 Ministrios da Fazenda e do Planejamento, Oramento e Gesto 9
2.4 Estados, Distrito Federal, Municpios e/ou rgos das administraes direta ou indireta
aderentes ao programa 9
2.5 Empresas da construo civil 10
2.6 Populao alvo 10
3 O FUNCIONAMENTO DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA E AS MODIFICAES
PARA O MCMV 2. PERFIS DAS FAMLIAS BENEFICIADAS E SUBPROGRAMAS DO MCMV. 12
3.1 O funcionamento do programa Minha Casa, Minha Vida. 12
3.2 As principais modificaes trazidas pelo MCMV 2 12
3.3 A abrangncia do programa e seus beneficiados 14
3.3.1 Habitao para famlias com renda de at 3 salrios mnimos 14
3.3.1.2 As exigncias do programa para o perfil em comento 14
3.3.2 Habitao para famlias com renda familiar de 3 a 6 salrios mnimos 14
3.3.3 Habitao para famlias com renda familiar de 6 a 10 salrios mnimos 15
3.4 Subprogramas do MCMV 15
3.4.1 Programa Nacional de Habitao Urbana (PNHU) 15
3.4.2 Programa com Recursos do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial) 16
3.4.3 Programa Nacional de Habitao Rural (PNHR) 16
3.4.4 Programa Habitacional Popular Entidades 16
3.4.5 Programa de Infraestrutura para Habitao Popular 16
4 O FUNCIONAMENTO DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA PARA OS
EMPREENDIMENTOS DESTINADOS PARA FAMLIAS COM RENDA BRUTA MENSAL DE AT
3 SALRIOS MNIMOS. 18
4.1 Caractersticas bsicas 18
4.2 Overview do funcionamento do MCMV 18
4.3 Critrios para contratao dos projetos para as condies acima 19
4.4 Aspectos bsicos para contratao junto ao programa MCMV, considerando o perfil familiar
acima destacado 20
4.5 O tipo de empreendimento destinado ao perfil 20
4.5.1 Tipologia dos imveis 20
4.5.1.1 Casa trrea. Especificao 20
4.5.1.2 Apartamento. Especificao 21
4.5 O custo das unidades 23
4.6 O fluxo operacional do MCMV considerando a doao de terreno pelo Estado ou Municpio
para execuo de empreendimento. 23
4.7 O fluxo operacional para construtoras. 24
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4.8 O acompanhamento da obra e as medies realizadas. 25
4.9 Documentao a ser apresentada na Caixa Econmica Federal CEF 25
5 O FUNCIONAMENTO DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA PARA OS
EMPREENDIMENTOS DESTINADOS PARA FAMLIAS COM RENDA BRUTA MENSAL DE AT
10 SALRIOS MNIMOS. 27
5.1 Caractersticas bsicas 27
5.3 Condies para contratao das obras 28
5.4 O tipo de empreendimento destinado ao perfil 28
5.5 Acompanhamento da obra e medies 29
5.6 O fluxo operacional para construtoras. 29
5.7 Documentao a ser apresentada na Caixa Econmica Federal CEF 30
6 AS ANLISES REALIZADAS PELA CAIXA ECONMICA FEDERAL CEF PARA QUE AS
EMPRESAS INTERESSADAS POSSAM PARTICIPAR DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA
VIDA 44
6.1 Anlise de Risco da Empresa 44
6.2 Anlise de Engenharia 45
6.3 Anlise jurdica 35
6.4 Anlise do trabalho social 48
6.5 Checklist da Caixa Econmica Federal 48
7 CRDITO CORPORATIVO PARA INFRAESTRUTURA 50
7.1 Caractersticas 50
7.2 Fluxo operacional para construtoras 37
8. DADOS SOBRE O MCMV 53
8.1 Propostas recebidas pela caixa e empreendimentos 53
8.2 A evoluo do crdito imobilirio e o Minha Casa, Minha Vida (financiamentos) 39
9. CONCLUSO 57
AUTORES
Guilherme de Carvalho Doval
Advogado formado pela Faculdade de Direito Milton Campos (FDMC/MG), ps-graduado em Direito
Tributrio no Centro de Atualizao em Direito (CAD) da Universidade Gama Filho e Mestre pela
Universidade de Strathclyde (Esccia).
Gustavo de Alvarenga Batista
Advogado formado pela Faculdade de Direito Milton Campos (FDMC/MG), ps-graduado lato sensu em
Direito de Empresa pela Pontifcia Universidade Catlica de Minas Gerais (PUC/MG) e cursos de
extenso de planejamento tributrio pela Fundao Getlio Vargas (FGV/BH).
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1. O PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA
1.1 O que e o programa Minha Casa, Minha Vida
Nas ltimas dcadas, o governo brasileiro vem se posicionando de maneira mais contundente
no que tange oferta de habitao de interesse social no pas. Ocorre que o dficit
habitacional chegou a uma situao insustentvel, sobretudo porque se verificou que o
brasileiro passou a auferir maior renda e ter acesso a mais crdito do que o usual.
Ademais, os elevados custos com a locao de moradias impulsionaram o desenvolvimento
de programas habitacionais, como o Minha Casa, Minha Vida, objetivando minimizar o grave
cenrio apresentado pelo pas.
Esse posicionamento do governo brasileiro vem se modelando ao longo do tempo e, cada vez
mais, com macia participao do setor privado no desenvolvimento de produtos e servios,
tem sido possvel o desenvolvimento de grandes projetos de infraestrutura e sociais voltados
para a construo de imveis destinados populao de baixa renda. Foi nessa seara de
entendimentos foi institudo o programa chamado de Minha Casa, Minha Vida.
O MCMV consiste, pois, em ao de cunho habitacional, lanado pelo Governo Federal em
maro de 2009, (Medida Provisria 459/2009, de maro de 2009, convertida na Lei n. 11.977,
de 07 de julho de 2009), cuja meta realizar a construo de um milho de moradias,
sanando cerca de 15% do dficit habitacional do pas. Contudo, o nmero foi ampliado para
trs milhes de novas residncias, sem prazo para sua concluso, considerando a
capacidade de execuo do programa, mas com expectativa de que se atinja a nova meta at
o ano de 2012
1
.
As metas do programa so audaciosas. Segundo a Caixa Econmica Federal CEF, o
MCMV tem como objetivos:
a) reduo significativa do dficit habitacional crnico brasileiro;
b) favorecimento da regularizao fundiria urbana;
c) criao de fonte de demanda de capital e trabalho como medida anticclica frente
aos impactos sofridos pelo pas devido crise mundial de 2008;
d) aumento do investimento na construo civil.
A magnitude do programa demandou do Governo Federal enormes esforos, sendo
necessria a gesto direta de parte de seus ministrios, em especial o Ministrio das
Cidades, e que operacionalizao pela Caixa Econmica Federal CEF.
O programa consiste na aquisio de terreno e construo ou requalificao de imveis
contratados como empreendimentos habitacionais em regime de condomnio ou loteamento,

1
Projeo considerando a ampliao do programa com a criao do programa Minha Casa Minha Vida 2
(MCMV2).
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constitudos de apartamentos ou casas que depois de concludos sero alienados s famlias
de baixa renda espalhadas por todo o pas.
A meta inicial do programa de construir um milho de novas moradias populares para essas
famlias at o ano de 2014. Com esse objetivo, iniciou-se uma primeira fase do programa com
a meta de se contratar 400 mil unidades habitacionais. A segunda fase, a chamada Fase 2,
tem como meta a produo de 860.000 unidades habitacionais at 2014, utilizando, para
tanto, especificamente recursos provenientes do Fundo de Arrendamento Residencial FAR.
Com o sucesso obtido na primeira fase e com os novos desafios almejados com a
implementao da Fase 2, algumas modificaes foram feitas a fim de que os novos
objetivos fossem atingidos. Contudo, essas alteraes tiveram pouco impacto global na
sistemtica do programa que, at o momento, segue rumo meta traada, atraindo
investidores e participantes para o MCMV.
Atualmente, a meta do programa foi revista e busca-se a construo de 3 milhes de novas
unidades habitacionais para a populao alvo do programa.
Para que fosse possvel atingir os objetivos determinados, o Governo Federal, o Ministrio
das Cidades e a CEF dividiram as tarefas e a execuo dos trabalhos, criando formas e
mecanismos para que os interessados em participar do programa pudessem se preparar e
atuar ativamente.
A execuo das obras dos empreendimentos contratados realizada por construtoras
devidamente habilitadas e contratadas pela Caixa Econmica Federal CEF, que deve se
responsabilizar pela entrega dos imveis dentro dos prazos estipulados, prontos para moradia
e legalizados.
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2. OS PARTICIPANTES DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA
Para que os objetivos do Minha Casa, Minha Vida pudessem ser almejados, foi importante
que se determinasse quais seriam os participantes do programa, bem como seus respectivos
papis.
Sendo assim, no obstante o Governo Federal ser considerado o criador propriamente do
programa habitacional, foi e necessria a participao de outras instituies, inclusive da
iniciativa privada, sobretudo no que tange construo das unidades habitacionais.
Somente atravs da comunho de esforos e das competncias dos participantes do
programa possibilitou a sua implementao, bem como a oferta dos imveis chamados de
populares para o pblico alvo.
2.1 A Caixa Econmica Federal - CEF
A Caixa Econmica Federal CEF desempenha papel fundamental no programa Minha
Casa, Minha Vida. Ela a instituio financeira responsvel pela definio dos critrios e
expedio dos atos que forem necessrios operacionalizao do programa, bem como
definio de seus critrios tcnicos.
2.2 O Ministrio das Cidades
O Ministrio das Cidades ficou, dentro do mbito do Minha Casa, Minha Vida, diretamente
responsvel por determinar as regras, diretrizes, condies, a distribuio de recursos entre
os estados federados, bem como de acompanhar e avaliar os trabalhos desenvolvidos para o
programa.
2.3 Ministrios da Fazenda e do Planejamento, Oramento e Gesto
Os Ministrios da Fazenda e do Planejamento, Oramento e Gesto ficaram, juntamente com
o Ministrio das Cidades responsveis pelo acompanhamento dos trabalhos executados para
consecuo do Minha Casa, Minha Vida.
Contudo, os referidos Ministrios podem, anualmente, com o Ministrio das Cidades, rever os
limites de renda familiar impostos pelo programa, bem como determinar a remunerao da
Caixa Econmica Federal CEF em razo das atividades por ela desempenhadas no e para
o programa.
2.4 Estados, Distrito Federal, Municpios e/ou rgos das administraes direta ou
indireta aderentes ao programa
A participao de todos os entes acima mencionados bem-vinda e incentivada. Contudo,
como se ver ao longo deste trabalho, alguns critrios impedem a participao de todos j
que, o programa voltado para atender a um crescimento populacional considervel alinhado
ao aumento de crdito, o que possibilitou a maior aquisio de bens, inclusive imveis.
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Nessa seara de entendimento, foi possibilitada a participao dos entes acima atravs de um
Termo de Adeso celebrado com a Caixa Econmica Federal CEF.
Ao assinar o Termo de Adeso (doc. 01 anexo), o municpio ou estado, por exemplo, se
comprometem a estabelecer e criar meios facilitadores para a implementao de projetos
para o programa, indicando reas com prioridade para receber os projetos, isentando os
participantes de tributos, eventual aporte de recursos, indicao da demanda e de solicitantes
para a venda dos empreendimentos e posterior execuo do trabalho social junto aos
beneficirios dos empreendimentos implementados.
2.5 Empresas da construo civil
As empresas do setor da construo civil desempenham fundamental papel no programa
Minha Casa, Minha Vida. Sem elas no seria possvel a implementao do mesmo e,
portanto, foram criadas formas para atrair interessados, que no fosse apenas a enorme
demanda por imveis de menor valor econmico agregado.
As empresas interessadas em participar do programa, aps serem selecionadas e habilitadas
pela Caixa Econmica Federal CEF participam na apresentao de propostas e na
execuo dos projetos aprovados para aquisio de unidades habitacionais na forma
estabelecida pelas normas do programa.
So elas, ainda, obrigadas a concluir e legalizar todos os imveis construdos nos prazos
determinados contratualmente.
2.6 Populao alvo
Por fim, e no menos importante, est o pblico alvo do programa. Como mencionado
alhures, o programa voltado para a populao de baixa renda, aqui consideradas as
famlias ou entidades familiares com renda de at 10 (dez) salrios mnimos.
* * *
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Dficit Habitacional 2008 - por Faixa de Renda Mdia Familiar
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3. O FUNCIONAMENTO DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA E AS
MODIFICAES PARA O MCMV 2. PERFIS DAS FAMLIAS
BENEFICIADAS E SUBPROGRAMAS DO MCMV.
O Minha Casa, Minha Vida tem sistemtica prpria e relativamente simples, sobretudo se
considerada a sua abrangncia e propsito. Ainda, o funcionamento do MCMV, fases 1 e 2,
se divide de formas que atenda aos perfis das famlias beneficiadas pelo programa, o que
ser abordado no tpico adiante de forma que sejam os padres estabelecidos pelo MCMV
identificados antes de maiores detalhes sobre o funcionamento desta ao governamental.
Vale destacar e lembrar que o programa tem cunho e natureza sociais, motivos pelos quais o
Governo tentou, ao mximo, limitar e orientar as diretrizes do MCMV, facilitando a
participao de interessados e a aquisio dos imveis destinados populao alvo.
3.1 O funcionamento do programa Minha Casa, Minha Vida.
Para que empreendimentos para o programa sejam iniciados em determinada regio, deve o
governo estadual ou o municipal interessado, firmar um Termo de Adeso com a Caixa
Econmica Federal CEF.
Uma vez firmado Termo de Adeso, a Caixa Econmica Federal CEF passa a receber
propostas de aquisio de terreno e produo ou requalificao de empreendimentos para
anlise, junto com a documentao necessria especificada em listagem prpria, conforme as
diferentes hipteses (se documentao da empresa interessada em se habilitar, se do
terreno/imvel em anlise, do vendedor de determinado imvel, etc.).
Uma vez analisada e aprovada a proposta, a Caixa Econmica Federal CEF contrata a
operao, faz o acompanhamento das obras realizadas pela construtora habilitada e destina
os imveis populao alvo do Minha Casa, Minha Vida.
3.2 As principais modificaes trazidas pelo MCMV 2
No obstante a evoluo do programa MCMV, a sua forma e operao, basicamente, no
sofreram grandes modificaes. Ocorre que o MCMV fora concebido de forma que
funcionasse de maneira suficientemente clara para abarcar todas as necessidades de um
programa deste porte.
De forma bastante simplificada, temos que a Fase 2 do MCMV, buscou reforar a
contratao de unidades habitacionais voltadas para a os interessados que se enquadrem na
faixa de at R$ 1,6 mil. Ainda, contempla esta fase as seguintes modificaes:
(i) 60% das unidades habitacionais do MCMV 2 so destinadas famlias com renda
mensal de at R$ 1.395,00, com o subsdio do governo podendo chegar a 95% do
valor do imvel;
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(ii) Fim do limite de cinco pavimentos para os prdios residenciais populares em reas
urbanas centrais e regies metropolitanas e a possibilidade de instalao de comrcio
no trreo destes imveis. Pretende-se ampliar a oferta de imveis populao de
baixa renda e com autorizao da explorao comercial no trreo dos
empreendimentos, o governo possibilita uma sada ao custeio do condomnio;
(iii) Mulheres separadas podem adquirir um imvel mesmo sem a outorga do cnjuge ou
no caso em que no houve divrcio judicial (limitao para famlias com renda mensal
de at R$ 1.395,00);
(iv) Passa a ser permitida a aquisio de imveis nas reas em processo de
desapropriao, em operaes de urbanizao de favelas e assentamentos precrios,
sendo possvel a aquisio e cesso dos direitos de posse (ao final do processo de
desapropriao, o direito de propriedade do imvel ser transferido s famlias
beneficirias);
(v) Foi institudo um cadastro de beneficirios de programas habitacionais ou rurais com o
objetivo de imprimir maior controle no processo de concesso de subvenes. Com
cadastro, o governo tem maior controle evitando o recebimento de subsdio, por uma
mesmo pessoa, por mais de uma vez.
Destaca-se que at o final de 2011 foi consumada a contratao de 1,3 milho de unidades
habitacionais desde 2009, quando do lanamento do MCMV 1. Ademais, alm da maior
parte das contrataes estar concentrada na faixa de renda entre R$ 1,6 mil e R$ 3,1 mil,
verifica-se que este nmero representa 45% da meta total do programa, de construir 3
milhes de habitaes para populao de menor renda at 2014, e que quase 50% do total
contratado j est concluda
Construo de apartamentos para o programa Minha Casa, Minha Vida
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3.3 A abrangncia do programa e seus beneficiados
O Minha Casa, Minha Vida, apesar de ser um programa nacional, sofre restries quanto
localizao dos empreendimentos, porque devem ser observados os parmetros do
contingente populacional local para o programa, bem como em razo do direcionamento dos
imveis s famlias que podem ser beneficiadas pelo MCMV.
Observando essa situao, o estudo, agora, aborda os diferentes perfis de famlias
beneficiadas, quais sejam, aquelas com (i) renda de at trs salrios mnimos e, (ii) famlias
com renda de trs a seis salrios mnimos, e, por fim, (iii) aquelas com renda de at dez
salrios mnimos.
3.3.1 Habitao para famlias com renda de at 3 salrios mnimos
3.3.1.2 As exigncias do programa para o perfil em comento
As exigncias feitas e benefcios proporcionados para as famlias que recebem renda mensal
de at trs salrios mnimos so as seguintes:
a) valor mnimo das parcelas para a construo ou compra de casas novas ou usadas
de R$ 50,00. Parcela no deve comprometer mais do que 10% a renda familiar no
perodo de 10 anos;
b) comprador isento do pagamento do seguro habitacional, o que desonera o valor
das parcelas;
c) iseno dos custos com cartrio para registro do imvel;
d) compra do imvel pode ser feita sem o pagamento de parcela inicial (entrada);
e) recursos do FGTS podem ser utilizados como entrada ou na amortizao do saldo
devedor;
f) a anlise dos projetos de responsabilidade direta da CEF, acelerando o processo;
g) a liberao do financiamento habitacional com maior agilidade, na hiptese do
imvel ser registrado em nome da mulher da famlia.
3.3.2 Habitao para famlias com renda familiar de 3 a 6 salrios mnimos
As caractersticas do Programa para as famlias detentoras de renda mensal entre trs e seis
salrios mnimos so:
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a) podem dispor dos recursos do FGTS em maior quantia, para compra de imvel
residencial prprio de valor at R$ 130.000,00;
b) taxas de juros reduzidas (5% a.a. at 5 SM e 6% a.a. de 5 a 6 SM de renda);
c) existncia de fundo garantidor para cobertura de eventuais problemas no
pagamento das parcelas do financiamento habitacional, como perda do emprego
por parte do titular, por at 36 meses;
d) reduo do valor do seguro do financiamento;
e) corte de 90% das custas cartorrias referentes ao registro do imvel;
f) cada parcela no poder comprometer mais de 20% do oramento mensal;
g) existncia de subsdio, por parte do Governo, no pagamento da entrada do
financiamento, que pode chegar a at R$17.000,00.
3.3.3 Habitao para famlias com renda familiar de 6 a 10 salrios mnimos
As condies para as famlias que recebem referida renda mensal so:
a) reduo de 80% das custas cartorrias para quando do registro do imvel;
b) existncia do mesmo fundo garantidor disponvel para as famlias com renda
mensal de trs a seis salrios mnimos, para cobertura de eventuais problemas no
pagamento das parcelas do financiamento habitacional, como perda do emprego
por parte do titular
2
;
c) uso dos recursos do FGTS, por parte do comprador, para pagamento da entrada do
financiamento habitacional;
d) barateamento do preo do seguro habitacional.
3.4 Subprogramas do MCMV
O MCMV atua de maneira diferenciada para cada padro de renda familiar, utilizando
recursos distintos e proporcionando benefcios segmentados. Sendo assim, relevante para
o presente estudo abordar cada subprograma que faz parte do universo do programa.
3.4.1 Programa Nacional de Habitao Urbana (PNHU)

2
Entretanto, o perodo de inadimplncia, neste caso, deve compreender entre 12 e 24 meses
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O PNHU atende a famlias que auferem renda bruta familiar de at R$ 5.100,00 mensais.
Contudo, para famlias com renda bruta de at R$ 3.060,00, a Unio subsidia a compra do
imvel e o beneficiado pelo programa pode utilizar de seu FGTS.
3.4.2 Programa com Recursos do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial)
O FAR destina-se construo de empreendimentos, com participao de construtora, nos
quais as unidades habitacionais so destinadas alienao para famlias com renda de at
trs salrios mnimos.
As famlias beneficiadas devem ser indicadas pelos rgos competentes do Municpio ou
governo do Estado/Distrito Federal. O aporte de recursos oferecido pela Unio da ordem de
R$ 14 bilhes.
A abrangncia deste segmento do MCMV d-se entre as capitais estaduais e suas regies
metropolitanas, municpios com populao igual ou superior a 50 mil habitantes, regio
metropolitana de Campinas, Baixada Santista e Distrito Federal.
Para a aquisio de um imvel nesta modalidade de financiamento, o proponente no pode
ter sido beneficiado por nenhum outro subsdio direto ou indireto com recursos da Unio.
Alm disso, no FAR, no so analisadas restries cadastrais, evitando situaes de
impedimento de financiamento por apontamentos em rgos de restrio creditcias como
SPC e Serasa.
3.4.3 Programa Nacional de Habitao Rural (PNHR)
O PNHR destinado aos agricultores com renda anual de at R$ 10.000,00. O benefcio
concedido se d na aquisio de material de construo para a produo de unidade
habitacional.
3.4.4 Programa Habitacional Popular Entidades
Subprograma com o fim de atender as famlias com renda bruta mensal de at trs salrios
mnimos, no qual a elas concedido financiamento habitacional, desde que organizadas por
meio de uma Entidade Organizadora, para a produo de unidade habitacional ou
requalificao em rea urbana.
3.4.5 Programa de Infraestrutura para Habitao Popular
O Programa de Infraestrutura para Habitao Popular uma linha de crdito corporativo
destinada s construtoras ou incorporadoras ou Sociedades de Propsitos Especficos, com
recursos do BNDES, para financiamento de infraestrutura interna e/ou externa para produo
de empreendimentos de habitao popular, financiados pela CEF, para aplicao no
programa Minha Casa, Minha Vida.
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Exemplo de unidades habitacionais horizontais
Exemplo de unidades habitacionais verticais.
* * *
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4. O FUNCIONAMENTO DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA PARA
OS EMPREENDIMENTOS DESTINADOS PARA FAMLIAS COM RENDA
BRUTA MENSAL DE AT 3 SALRIOS MNIMOS.
No obstante os diversos subprogramas do MCMV, o programa divido, especialmente, para
atender dois grandes grupos familiares. O primeiro, so as famlias com renda bruta mensal
de at 3 salrios mnimos e, o segundo de at 10 salrios mnimos mensais.
Passa-se, a seguir, a demonstrar as principais caractersticas dos empreendimentos e da
sistemtica adotada pelas empresas e empreendedores que desejam participarem do MCMV,
em empreendimentos voltados para famlias com renda bruta de at 3 salrios mnimos por
ms.
4.1 Caractersticas bsicas
Para o perfil indicado, busca-se a aquisio de empreendimentos na planta, para famlias com
renda bruta de at 3 salrios mnimos, pelo fundo do programa habitacional.
Em regra, so atendidas as capitais estaduais e suas respectivas regies metropolitanas,
municpios com mais de 100 mil habitantes, podendo contemplar em condies especiais
municpios entre 50 e 100 mil habitantes, de acordo com o seu dficit habitacional.
4.2 Overview do funcionamento do MCMV
Unio aloca recursos por rea do territrio nacional e solicita
apresentao de projetos.
Os Estados e municpios realizam cadastramento da demanda e aps
triagem indicam famlias para seleo, utilizando as informaes do
cadastro nico.
Construtoras apresentam projetos s superintendncias regionais da
CEF, podendo faz-los em parceria com estados, municpios,
cooperativas, movimentos sociais ou independentemente.
Aps anlise simplificada, CEF contrata a operao, acompanha a
execuo da obra, libera recursos conforme cronograma e, concludo o
empreendimento, realiza sua comercializao.
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4.3 Critrios para contratao dos projetos para as condies acima
Antes da do MCMV2 eram estimadas que cerca de 400 mil unidades habitacionais voltadas
para as famlias com renda bruta mensal de at trs salrios mnimos seriam construdas.
Esse nmero, contudo, hoje muito maior.
No entanto, ainda que o nmero acima, de 400 mil unidades, no reflita com exatido aquele
do MCMV2, os critrios para priorizao de projetos permanecem os mesmos. dada
prioridade para os Estados e municpios que oferecerem:
Maior contrapartida financeira.
Infraestrutura para o empreendimento.
Terreno.
Desonerao fiscal de ICMS, ITCD, ITBI e ISS.
Bem como para quando houver:
Aquisio de empreendimentos na planta com especificaes e custos definidos;
Empresa com anlise de risco aprovada pela CEF, realizada h menos de 12
meses
3
;
Pagamento do terreno ao vendedor, mediante avaliao mercadolgica pela CEF;
Liberao de recursos financeiros mediante execuo das etapas da obra, com
repasse do valor em 48 horas aps a solicitao;
Possibilidade de antecipao de recursos equivalentes primeira parcela de
desembolso, mediante apresentao de garantias bancrias ou reais;
Concludas, as unidades habitacionais so alienadas aos beneficirios finais;
No h previso de seguro de trmino de obra e nem de reajuste do valor contratado
durante a execuo do projeto;
Exigncia de contratao do seguro de risco de engenharia;
Desonerao do Regime Especial de Tributao - RET pelo governo federal e dos
impostos municipais e estaduais, a critrio dos municpios e estados.
Limite de valor para as unidades
4
;
R$ 80.000,00 para cidades com at 250 mil habitantes,
R$ 100.00000 para cidades com at 500 mil habitantes,
R$ 130.000,00 para cidades com at 1 milho de habitantes.

3
Anlise feita pela Gerncia de Risco de Crdito da CEF. Busca identificar se a empresa tem capacidade
financeira e tcnica para atuar no segmento da construo civil. Uma vez certificada, a empresa esta apta a
obter financiamento para operar em diversos programas habitacionais da CEF. As avaliaes feitas pea CEF
so: Avaliao Retrospectiva e Avaliao de Perspectiva. Na primeira, verifica-se o desempenho da empresa
mapeando o seu faturamento, seus custos, despesas operacionais, resultado liquido, solidez de ativos e capital
de giro; Na segunda, ocorre o exame das posies da empresa, como carteira de recebveis e saldos bancrios.
O resultado da avaliao feita pela CEF gera um ndice que possibilita a empresa operar em diversas linhas de
crdito habitacionais. A certificao permite que a empresa utilize recursos subsidiados pelo Governo Federal, de
modo a viabilizar a poltica de Desenvolvimento Urbano e Social. O mercado imobilirio denomina esta
certificao como GERIC.
4
Para famlias com renda bruta mensal de 4 a 10 salrios mnimos, referente aos anos de 2009 e 2010.
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4.4 Aspectos bsicos para contratao junto ao programa MCMV, considerando o
perfil familiar acima destacado
As empresas que desejam contratar junto ao programa devem, inicialmente, buscar uma
unidade da Caixa Econmica Federal CEF devidamente habilitada para atendimento.
Ocorre que nem todas as unidades da CEF possuem a estrutura ou o pessoal qualificado
para o atendimento de empresas que buscam esclarecer dvidas ou, mesmo, aderir aos
termos para contratao junto ao MCMV.
As condies gerais da contratao so as seguintes:
Aquisio de empreendimentos na planta com especificaes e custos definidos.
Empresa com anlise de risco aprovada pela CAIXA, realizada a menos de 12
meses.
Pagamento vista do terreno ao empreendedor.
Liberao de recursos mediante execuo das etapas da obra.
Possibilidade de antecipao do recurso equivalente primeira parcela, mediante
apresentao de garantias bancrias ou reais.
Concludo o empreendimento, as unidades habitacionais so alienadas aos
beneficirios finais.
Sem seguro de trmino de obra.
Exigncia de contratao do seguro de risco de engenharia.
Desonerao do Regime Especial de Tributao RET pelo governo federal e dos
impostos municipais e estaduais, a critrio dos municpios e estados.
4.5 O tipo de empreendimento destinado ao perfil
Da mesma forma que o programa MCMV dividido para melhor se adequar e atende
populao, os empreendimentos a serem erguidos, igualmente, recebem regramento prprio,
visando estabelecer padres mnimos e mximos e que atendam ao perfil beneficiado, neste
caso, s famlias com renda bruta mensal de at 3 salrios mnimos.
Nesta situao, os empreendimentos se constituem de casas trreas ou prdios de acordo
com as caractersticas, especificaes e custos pr-definidos. estabelecido o limite de at
500 unidades habitacionais por mdulo, ou condomnios segmentados em 250 unidades e
no devem incidir custos de comercializao e incorporao.
4.5.1 Tipologia dos imveis
A CEF traa os elementos para cada tipologia de imvel sugerido: a casa trrea, com 35m2 e
o apartamento, medindo 45m2.
4.5.1.1 Casa trrea. Especificao
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Compartimentos: sala, cozinha, banheiro, 2 dormitrios, rea externa com tanque.
rea da unidade: 35 m2.
rea interna: 32 m2.
Piso: cermico na cozinha e banheiro, cimentado no restante.
Revestimento de alvenarias: azulejo 1,50m nas paredes hidrulicas e box. Reboco
interno e externo com pintura PVA no restante.
Forro: laje de concreto ou forro de madeira ou pvc.
Cobertura: telha cermica.
Esquadrias: janelas de ferro ou alumnio e portas de madeira.
Dimenses dos compartimentos: compatvel com mobilirio mnimo.
P-direito: 2,20m na cozinha e banheiro, 2,50m no restante.
Instalaes hidrulicas: nmero de pontos definido, medio independente.
Instalaes eltricas: nmero de pontos definido, especificao mnima de materiais.
Aquecimento solar/trmico: instalao de kit completo.
Passeio: 0,50m no permetro da construo.
Exemplo de planta para a tipologia indicada:
4.5.1.2 Apartamento. Especificao
Compartimentos: sala, cozinha, rea de servio, banheiro, 2 dormitrios.
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Prdio: 4 pavimentos, 16 apartamentos por bloco opo: at 5 pavimentos e 20
apartamentos.
rea da unidade: 42m2.
rea interna: 37 m.
Piso: cermico na cozinha e banheiro, cimentado no restante.
Revestimento de alvenarias: azulejo 1,50m nas paredes hidrulicas e box. Reboco
interno e externo com pintura PVA no restante.
Forro: laje de concreto.
Cobertura: telha fibrocimento.
Esquadrias: janelas de ferro ou alumnio e portas de madeira.
Dimenses dos compartimentos: compatvel com mobilirio mnimo.
P-direito: 2,20m na cozinha e banheiro, 2,40m no restante.
Instalaes hidrulicas: nmero de pontos definido, medio independente.
Instalaes eltricas: nmero de pontos definido, especificao mnima de materiais.
Aquecimento solar/trmico: instalao de kit completo.
Passeio: 0,50m no permetro da construo.
Exemplo de planta para a tipologia indicada:
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4.5 O custo das unidades
O programa estabelece regras e padres, inclusive de custos
5
, a fim de que os imveis
executados atinjam o fim proposto pelo MCMV.
Portanto, quando da atuao das empresas no mbito do perfil social aqui analisado, mister
observar para as tipologias da casa trrea ou do apartamento:
A projeo de custos das habitaes foi elaborada com os seguintes parmetros:
Custo da edificao.
Infraestrutura.
Equipamentos comunitrios.
Terreno.
Benefcios e Despesas Indiretas BDI sobre o custo da construo.
Impostos.
Despesas de tabelionato e registro de imveis.
Trabalho tcnico social.
Seguro do trmino de obra e risco de engenharia.
4.6 O fluxo operacional do MCMV considerando a doao de terreno pelo Estado ou
Municpio para execuo de empreendimento.
O fluxo operacional do programa, considerando o perfil familiar para renda bruta mensal de
at trs salrios mnimos e, tambm, considerando a doao de terreno pelo Estado ou
Municpio, relativamente simplificado.

5
Utilizam-se os padres com custos definidos e aferidos pelo Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e ndices
da Construo Civil SINAPI, para todas as capitais do pas.
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Sobre o esquema acima importante destacar que a anlise da empresa aprovada para
contratar junto ao MCMV tem prazo de validade de 01 (um) ano e, ainda, que a previso para
que seja concludo o trmite disposto, de 30 (trinta) dias.
4.7 O fluxo operacional para construtoras.
Como demonstrado, para que uma construtora esteja apta a prestar seus servios no mbito
do MCMV, necessrio que tenha sido previamente aprovado pela CEF.
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Uma vez aprovada, a empresa tem a prerrogativa de submeter seus projetos CEF para
avaliao e possvel contratao. O prazo estimado para avaliao dos projetos pela Caixa
Econmica Federal CEF e a contratao, de 30 (trinta) dias, e segue o modelo
esquemtico abaixo.
4.8 O acompanhamento da obra e as medies realizadas.
O acompanhamento das obras de responsabilidade da Caixa Econmica Federal CEF.
As medies de servios realizados devem ser apresentadas, em regra, mensalmente, no dia
pr-determinado em contrato, e possui o condo de possibilitar meios Caixa Econmica
Federal CEF, aferir o cumprimento de etapas das obras contratadas.
4.9 Documentao a ser apresentada na Caixa Econmica Federal CEF
So exigidos pela CEF os seguintes documentos quando da apresentao de projetos para o
programa MCMV:
Ficha resumo e projeto arquitetnico.
Projeto do trabalho social, quando couber.
Matrcula do terreno.
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Tel.: +55 (21) 222J1504 Fax: +55 (21) 222J1504

Tel.: +55 (J1) J2275566 Fax: +55 (J1) J227J669

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Tel.: +55 (84) J2061278 Fax: +55 (84) J6060778

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Tel.: +55 (11) 27146900 Fax: +55 (11) 27146901
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Planilha de oramento e cronograma.
Levantamento planialtimtrico e implantao.
Viabilidade de gua, esgoto e energia.
Licena ambiental, quando necessrio.
Quadro de reas.
Taxa de anlise.
Fica dispensado o memorial descritivo do empreendimento e, para a fase de anlise,
igualmente se dispensa a apresentao dos projetos complementares (instalaes), somente
necessrios para a contratao.
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Tel.: +55 (21) 222J1504 Fax: +55 (21) 222J1504

Tel.: +55 (J1) J2275566 Fax: +55 (J1) J227J669

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Tel.: +55 (84) J2061278 Fax: +55 (84) J6060778

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Tel.: +55 (11) 27146900 Fax: +55 (11) 27146901
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5. O FUNCIONAMENTO DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA PARA
OS EMPREENDIMENTOS DESTINADOS PARA FAMLIAS COM RENDA
BRUTA MENSAL DE AT 10 SALRIOS MNIMOS.
O segundo grande grupo abrangido e beneficiado pelo MCMV aquele constitudo pelas
famlias com renda bruta mensal de at 10 salrios mnimos. Aqui, frise-se, para fins prticos,
est englobado o subgrupo de famlias que percebem de 3 a 6 salrios mnimos.
importante destacar, contudo, que as famlias com renda acima de 3 e at 6 salrios
mnimos tero aumento substancial do valor do subsdio nos financiamentos com recursos do
FGTS e, aquelas com renda acima de 6 e at 10 salrios mnimos contaro com reduo dos
custos de seguro e acesso ao Fundo Garantidor da habitao.
5.1 Caractersticas bsicas
Busca-se, no contexto apresentado, financiamento s empresas do mercado imobilirio para
produo de habitao popular visando ao atendimento de famlias com renda acima de 3 e
at 10 salrios mnimos, priorizando a faixa acima de 3 e at 6 salrios mnimos.
Em regra, so atendidas as capitais e respectivas regies metropolitanas, municpios com
mais de 100 mil habitantes, e em condies especiais, tambm so atendidos os municpios
com populao entre 50 e 100 mil habitantes, de acordo com o seu dficit habitacional.
Unio e FGTS alocam recursos por rea do territrio nacional, sujeitos
a reviso peridica.
Construtoras apresentam projetos de empreendimentos s
superintendncias regionais da CAIXA.
A CAIXA realiza pr-anlise e autoriza o lanamento e comercializao.
Aps concluso da anlise e comprovao da comercializao mnima
exigida, assinado o Contrato de Financiamento Produo.
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Tel.: +55 (21) 222J1504 Fax: +55 (21) 222J1504

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5.3 Condies para contratao das obras
A contratao para o perfil familiar ora analisado demanda maior anlise uma vez que so
colocados outros requisitos e condies no exigidas para o perfil familiar de renda bruta
mensal de at 3 salrios mnimos.
Uma vez feita a considerao temos a seguinte situao para o perfil:
Financiamento de at 100% do custo de construo com liberao antecipada de at
10% do custo total de obras ou valor do terreno, aquele que for menor;
Empresa com anlise de risco vigente na CAIXA;
Para assinatura do contrato necessria a comprovao de 30 % de comercializao
das unidades ou 20% de unidades financiadas pela CAIXA aos adquirentes finais ou,
mediante anlise de velocidade de venda, 15% de comercializao.
A venda feita pela empresa com financiamento concedido pela CAIXA amortizar o
valor financiado ao empreendedor.
Liberao de recursos conforme as etapas de execuo da obra.
Taxa de juros de 8,0% a.a. + TR;
O prazo de pagamento de at 24 meses, aps a concluso da obra.
Durante a obra haver apenas pagamento de juros e atualizao monetria.
Exigncia de contratao do seguro de trmino de obra e risco de engenharia.
So exigidas as seguintes garantias:
Fiana dos scios da construtora incorporadora.
Hipoteca das unidades habitacionais (1,3 x valor do financiamento, para pessoa
jurdica).
Penhor dos direitos creditrios, quando for o caso.
5.4 O tipo de empreendimento destinado ao perfil
Durante a obra a CAIXA financia o muturio pessoa fsica e o montante
abatido da dvida da construtora.
Os recursos so liberados conforme cronograma, aps vistorias
realizadas pela CAIXA.
Concludo o empreendimento, a construtora entrega as unidades aos
muturios.
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Tel.: +55 (21) 222J1504 Fax: +55 (21) 222J1504

Tel.: +55 (J1) J2275566 Fax: +55 (J1) J227J669

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Tel.: +55 (84) J2061278 Fax: +55 (84) J6060778

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O empreendimento para atender o perfil analisado deve apresentar valor de avaliao
compatvel com a faixa de renda alvo, neste caso acima de 3 e at 10 salrios mnimos, sem
especificao padro.
Uma vez que no h exigncia de padro fica a empresa interessada de observar outras
exigncias que no esto diretamente ligadas ao MCVM.
Uma vez ausente a orientao do programa, Devem, portanto, serem observadas as normas
brasileiras para a construo do empreendimento, sobretudo a legislao municipal e os 30
parmetros mnimos de avaliao da CAIXA (itens constantes da Anlise de Engenharia,
abordada mais adiante).
estabelecido, ainda, o limite de 500 unidades habitacionais por mdulo.
5.5 Acompanhamento da obra e medies
Da mesma forma como ocorre para o outro perfil de renda familiar, o acompanhamento das
obras de responsabilidade da Caixa Econmica Federal CEF.
Neste caso, diferentemente do que ocorre com o outro perfil, as medies de servios
realizados devem ser agendadas com a Caixa. Ainda, h outros itens para o caso em anlise
como o desembolso, que liberado a partir da consolidao das fontes de recursos em 5 dias
(recebveis, recursos prprios, financiamento), bem como a cobrana da Taxa de
Acompanhamento de Obra TAO, na razo de 1,5% sobre o valor da parcela.
5.6 O fluxo operacional para construtoras.
O fluxo operacional para as construtoras que atuam no perfil de renda bruta familiar de at 10
salrios mnimos um pouco mais longo.
Pelo que j foi abordado, verifica-se que os empreendimentos para o perfil mencionado
apresentam mais detalhes e exigncias, pelo que normal a extenso do prazo para anlise
da situao em particular, sobretudo se comparada do outro perfil.
Contudo, ainda assim, a previso de resposta relativamente rpida e apresenta, como ser
visto a seguir, dois prazos:
- O primeiro de 30 (trinta) dias (Aprovao pelo Comit Regional da CEF);
- O segundo de 45 (quarenta e cinco) dias (at deciso da Matriz da CEF).
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Tel.: +55 (21) 222J1504 Fax: +55 (21) 222J1504

Tel.: +55 (J1) J2275566 Fax: +55 (J1) J227J669

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5.7 Documentao a ser apresentada na Caixa Econmica Federal CEF
So exigidos pela CEF os seguintes documentos quando da apresentao de projetos para o
programa MCMV:
Ficha resumo e projeto arquitetnico.
Projeto do trabalho social, quando couber.
Resumo da especificao mnima.
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Tel.: +55 (21) 222J1504 Fax: +55 (21) 222J1504

Tel.: +55 (J1) J2275566 Fax: +55 (J1) J227J669

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Planilha de oramento e cronograma.
Levantamento planialtimtrico e implantao.
Viabilidade de gua, esgoto e energia.
Licena ambiental, quando necessrio.
Quadro de reas.
Taxa de anlise.
Memorial descritivo.
Neste caso, os projetos complementares (instalaes) e o memorial descritivo do
empreendimento sero necessrios quando da contratao.
Planta de projeto MCMV (6-10 SM) em So Jos dos Campos/SP
* * *
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Tel.: +55 (21) 222J1504 Fax: +55 (21) 222J1504

Tel.: +55 (J1) J2275566 Fax: +55 (J1) J227J669

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Tel.: +55 (84) J2061278 Fax: +55 (84) J6060778

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6. AS ANLISES REALIZADAS PELA CAIXA ECONMICA FEDERAL CEF
PARA QUE AS EMPRESAS INTERESSADAS POSSAM PARTICIPAR DO
PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA
Como no poderia ser diferente, para que se possa participar de um programa to engajado
como o MCMV, as empresas interessadas devem passar pelo crivo do mesmo, que feito
atravs de anlises procedidas pela Caixa Econmica Federal CEF.
Alm das anlises dos projetos, portanto, so procedidas anlises da empresa interessada,
buscando verificar sua situao tcnico-economica, de modo que no cause qualquer
prejuzo ao programa ou aos beneficirios.
Mais detalhes sobre os documentos exigidos podem ser obtidos no checklist
6
anexo.
6.1 Anlise de Risco da Empresa
A primeira anlise a ser abordada a chamada Anlise de Risco da Empresa. Atravs desta
anlise, a CEF busca triar e eliminar do programa, desde logo, aquelas empresas que no
apresentarem mnimas condies para o exerccio dos trabalhos que podem lhes ser
confiados.
A avaliao feita da seguinte forma:
6.2 Anlise de Engenharia

6
http://downloads.caixa.gov.br/_arquivos/habita/mcmv/CHECK_LIST.pdf, disponvel em 11/11/11, 21h12
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Tel.: +55 (21) 222J1504 Fax: +55 (21) 222J1504

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A anlise de engenharia consiste no levantamento de diversas informaes tcnicas, com o
fim de verificar se a empresa interessada possui condies para executar os servios de
construo civil que lhe sero confiados.
Verifica-se, nesta etapa, o enquadramento do projeto s regras do programa para garantir a
efetividade da operao. Em suma, so realizadas as seguintes aferies:
Condies do projeto arquitetnico referente funcionalidade e segurana
(acessibilidade, compartimentao, iluminao, ventilao);
Avaliao do valor de mercado das unidades habitacionais para enquadramento no
programa e garantia do financiamento, quando for o caso;
Verificao do oramento da obra, com foco nos quantitativos de servios e preos
unitrios, tendo como referncia projetos bsicos existentes e os ndices de custos do
Sistema Nacional de Pesquisa e ndices da Construo Civil SINAPI;
Anlise do cronograma fsico-financeiro, observando a sua viabilidade e a coerncia
entre a execuo da obra e o desembolso financeiro programado.
O objetivo com esta anlise reduz a ocorrncia de problemas e inconsistncias de
planejamento, conferindo maior segurana operao e contribuindo para a efetividade da
aplicao do recurso destinado ao programa. A anlise dos preos unitrios e dos
quantitativos de servios minimiza a contratao de empreendimentos com preos que
podem se tornar inexeqveis, bem como reduz, caso no elimine, a relativamente comum
prtica de sobrepreo.
A anlise de engenharia pela Caixa ainda compreende a verificao de trinta itens pontuais,
itens que devem atender, de forma comprovada, aos padres contratados para o MCMV. A
aprovao do projeto na prefeitura e o licenciamento ambiental so elementos bsicos de
referncia na anlise de engenharia da CEF.
Como no h um padro de exigncia por parte dos estados e municpios, a CEF adota a
relao de itens de projeto e localizao abaixo, que so considerados fundamentais para a
aprovao do empreendimento.
Porte do empreendimento
1 Nmero de unidades do empreendimento: mdulos de at 500 unidades; condomnios
fracionados em at 250 unidades;
Terreno e localizao
2 Ocorrncia de solo contaminado: soluo de recuperao deve estar aprovada pelo rgo
ambiental;
3 Ocorrncia de rea de proteo permanente (ambiental) ou de proteo do patrimnio
histrico: deve haver licena para a interveno;
4 Ocorrncia de rea com risco de eroso, recalque por adensamento de solo ou
desmoronamento: deve ser apresentada soluo tcnica;
5 Ocorrncia de terreno alagadio, sujeito a inundao ou variao de mars: deve ser
apresentada soluo tcnica considerando perodo de recorrncia superior a 50 anos;
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Tel.: +55 (J1) J2275566 Fax: +55 (J1) J227J669

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6 Servios pblicos: devem estar disponveis transporte, iluminao, coleta de lixo;
7 Devem estar contemplados: abastecimento de gua e energia, soluo de esgotamento
sanitrio e drenagem pluvial;
Cota de implantao
8 Implantao da edificao: deve estar em cota favorvel em relao ao logradouro e s
redes de drenagem e esgoto sanitrio;
9 Soleira de entrada da edificao: deve estar em cota superior ao terreno;
10 Deve existir soluo de drenagem no fundo de lotes em declive;
Taludes, desnveis e contenes
11 Deve haver conteno de aterro para proteo de terreno contguo;
12 Deve haver conteno de terreno contguo em cota superior ao empreendimento;
13 Ocorrncia de talude superior a 1,00m: prever conteno ou proteo vegetal, quando a
situao permitir;
14 Ocorrncia de talude com inclinao maior que 45 para aterro e 60 para corte: deve ser
apresentada comprovao de estabilidade;
15 Ocorrncia de talude com desnvel maior que 3,00m: deve ser apresentada soluo
tcnica com bermas, canaletas para drenagem e demais estruturas de estabilizao;
16 Proximidade de talude: observar distncia da edificao ao p ou crista do talude maior
que 1,50m ou menor que a altura do desnvel existente;
17 Desnveis superiores a 1,50m prximos a circulaes: prever guarda-corpo;
P-direito
18 Observar p-direito superior a 2,20m para banheiros, cozinhas e circulaes com forro
rebaixado e garagens, 2,40m para demais ambientes;
Acessibilidade
19 Observar largura mnima de 0,80m para portas externas das unidades;
20 Observar regras de acessibilidade para reas de uso comum, unidades habitacionais e
garagens;
Privacidade
21 Prever forro nos banheiros;
22 Executar prolongamento da parede divisria em unidades geminadas at o encontro com
o telhado, quando no existir laje/forro em toda a unidade;
Impermeabilidade
23 Prever impermeabilizao entre as fundaes e as alvenarias, evitando contato direto da
edificao com o solo;
Cobertura
24 A cobertura deve contar com telhado ou laje impermeabilizada com manta;
Sustentabilidade
25 obrigatria a utilizao de madeira certificada ou proveniente de floresta com manejo
controlado para empreendimentos;
Estacionamento
26 Declividade em reas de estacionamento: deve ser inferior a 8%;
27 Prever vias e acessos internos pavimentados para veculos e pedestres;
28 Previso de cobertura do solo: utilizar brita para vagas de estacionamento descoberto
em reas planas e outra soluo adequada para terrenos com declividade;
Segurana
29 Fechamento de divisas: deve ser com muro ou alambrado com altura mnima de 1,80m;
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30 Iluminao de reas comuns: deve compor o projeto das reas comuns.
6.3 Anlise jurdica
A anlise jurdica realizada pela Caixa Econmica Federal CEF tem como escopo verificar a
situao jurdica da empresa e de seus representantes, com a conseqente identificao dos
riscos legais que estes podem ocasionar nas operaes em contratao.
Verifica-se a situao do(s) terreno(s) onde sero realizados os empreendimentos, a
conformidade dos registros imobilirios, assegurando segurana e transparncia operao
e futura transferncia da propriedade imobiliria. Por fim, como no poderia deixar de fazer,
avalia os possveis passivos que podem repercutir na propriedade imobiliria.
6.4 Anlise do trabalho social
Para o programa Minha Casa, Minha Vida, o trabalho social despenha fundamental
importncia. considerado essencial para a sustentabilidade das intervenes que envolvem
populao de baixa renda.
Para os empreendimentos destinados s famlias com renda de at 3 salrios mnimos
necessrio o trabalho social nos empreendimentos em condomnio, sendo prevista a alocao
mnima de 0,5% do valor da obra para este fim. J para os financiamentos com recursos do
FGTS, o trabalho social est previsto em empreendimentos com valor da unidade de at R$
40mil.
Essa anlise verifica o enquadramento do projeto nas regras do programa, garante a
efetividade da operao e avalia a proposta de aes sociais integrantes do empreendimento,
considerando:
Capacitao para o convvio comunitrio.
Uso de equipamentos comunitrios.
Educao ambiental.
Integrao social.
6.5 Checklist da Caixa Econmica Federal
A fim de facilitar a identificao de todos os documentos necessrios para que as
construtoras possam participar do programa Minha Casa, Minha Vida, a Caixa Econmica
Federal elaborou um checklist
7
contendo todos os documentos que sero exigidos para as
anlises acima mencionadas, sem prejuzo de outros que possam ser solicitados.

7
Documento anexo.
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Tel.: +55 (21) 222J1504 Fax: +55 (21) 222J1504

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7. CRDITO CORPORATIVO PARA INFRAESTRUTURA
O presente estudo no exaure o tema do programa Minha Casa, Minha Vida. No a
pretenso inicial do mesmo que , sim, possibilitar aos interessados em participar do MCMV
avaliar oportunidades e riscos.
Este trabalho foi realizado observando, especialmente, dados e informaes passados pela
Caixa Econmica Federal, gestora do programa e, portanto, detentora de significativa
quantidade de informaes sobre o MCMV.
Sendo assim, o tpico ora abordado traz informaes sobre crdito disponibilizado pela
aludida instituio financeira sobre o programa.
7.1 Caractersticas
Para atender s necessidades do programa e dos empreendedores, so disponibilizadas
vrias linhas de crdito.
Destacam-se as aquelas voltadas para o financiamento de infraestrutura, interna e/ou
externa, com recursos do Tesouro Nacional, para produo de empreendimentos
habitacionais financiados pela Caixa Econmica Federal CEF.
As linhas apresentam as seguintes peculiaridades:
1) Valor mximo de emprstimo de at 100% do custo total da infraestrutura, vinculado
produo do empreendimento financiado na CEF e observada a capacidade de
pagamento da empresa;
2) Liberao de recursos efetivada de acordo com o cronograma aprovado pela CEF,
sendo a primeira parcela liberada antecipadamente no ato da contratao, limitada a
10% do valor total do financiamento;
3) Carncia: execuo da obra, limitada a 18 meses;
4) Retorno: at 36 meses.
Em contrapartida, so exigidas garantias, tais como:
Fiana dos scios.
Hipoteca ou alienao fiduciria de unidades no comercializadas do empreendimento
objeto do emprstimo.
Hipoteca ou alienao fiduciria de outros bens imveis, dentre as garantias
qualificadas e aceitas pela caixa.
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Penhor de direitos creditrios relativos s unidades comercializadas, por
autofinanciamento do empreendimento e de outros empreendimentos,
excepcionalmente, para complementao da garantia mnima.
Fiana bancria.
7.2 Fluxo operacional para construtoras
O fluxo operacional para as construtoras para obteno das linhas de crdito relativamente
rpido. Como se v do quadro esquemtico abaixo, estima-se o prazo de 45 dias caso a
documentao esteja em ordem para liberao do mesmo.
Ainda, importante observar que, dependendo do valor da operao, sua aprovao estar
sujeira anlise a ser feita pela Matriz da CEF
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6mR3DXOR_%UDVLO
Tel.: +55 (11) 27146900 Fax: +55 (11) 27146901
ZZZDOPHLGDODZFRPEU
0PET0 C0PP0PAT70
So Paulo
Pio de Janeiro
8elo Horizonte
Natal
8. DADOS SOBRE O MCMV
At o ltimo dia 24 de abril (2011) o balano do programa Minha Casa, Minha Vida, aqui
englobados o MCMV1 e MCMV2 apresentava o seguinte perfil:
Total de unidades contratadas: 1.093.634
Agentes/Instituies financeiras envolvidos: 63.772
Negcios envolvendo o Banco do Brasil (BB): 4.748
8.1 Propostas recebidas pela caixa e empreendimentos
39
5LRGH-DQHLUR_%UDVLO
Tel.: +55 (21) 222J1504 Fax: +55 (21) 222J1504

Tel.: +55 (J1) J2275566 Fax: +55 (J1) J227J669

1DWDO_%UDVLO
59064460 Natal PN
Tel.: +55 (84) J2061278 Fax: +55 (84) J6060778

6mR3DXOR_%UDVLO
Tel.: +55 (11) 27146900 Fax: +55 (11) 27146901
ZZZDOPHLGDODZFRPEU
0PET0 C0PP0PAT70
So Paulo
Pio de Janeiro
8elo Horizonte
Natal
8.2 A evoluo do crdito imobilirio e o Minha Casa, Minha Vida (financiamentos)
Fonte:SUMVC | 29/04/2011
Fonte: GECRI | 29/04/2011
40
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Tel.: +55 (21) 222J1504 Fax: +55 (21) 222J1504

Tel.: +55 (J1) J2275566 Fax: +55 (J1) J227J669

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59064460 Natal PN
Tel.: +55 (84) J2061278 Fax: +55 (84) J6060778

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Tel.: +55 (11) 27146900 Fax: +55 (11) 27146901
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So Paulo
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8elo Horizonte
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9. CONCLUSO
Conclui-se com o presente estudo que o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida
importante ferramenta de social desenvolvida pelo governo brasileiro. O enorme dficit
habitacional de anos vem sendo aos poucos diminudo com aes como o MCMV.
Entretanto, uma vez que h muito no se promovia polticas mais firmes de incluso
habitacional, esse gargalo ainda est longe de ser fechado. por tal razo que o MCMV
ainda campo frtil para empresas que queiram participar dos inmeros empreendimentos
em desenvolvimento pelo pas.
O MCMV apresenta muitas vertentes e nuances e, por tal razo, no obstante o panorama do
programa, escopo do deste trabalho, cada caso deve ser analisado individualmente, levando
em considerao o perfil de renda familiar alvo, as caractersticas jurdicas, econmicas e
financeiras do empreendedor.
Ademais, a correta estruturao da empresa aliada a um bom plano de negcios pode
viabilizar a sua entrada em vrios projetos do MCMV, podendo o empreendedor se beneficiar
da disponibilidade de crdito imobilirio cedido pelo Governo Federal, alavancando seus
negcios.
Espera-se, por fim, que o presente estudo, que no exaure o tema, auxilie os interessados na
prospeco de oportunidades de negcio no mbito do programa Minha Casa, Minha Vida.
Desde j o Almeida Advogados se coloca disposio para quaisquer esclarecimentos
adicionais.
Guilherme de Carvalho Doval [GCD]
gdoval@almeidalaw.com.br
Gustavo de Alvarenga Batista [GAB]
gabatista@almeidalaw.com.br
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Tel.: +55 (21) 222J1504 Fax: +55 (21) 222J1504

Tel.: +55 (J1) J2275566 Fax: +55 (J1) J227J669

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59064460 Natal PN
Tel.: +55 (84) J2061278 Fax: +55 (84) J6060778

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Tel.: +55 (11) 27146900 Fax: +55 (11) 27146901
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DOC. 01
Termo de Adeso
TERMO DE ADESO

TERMO DE ADESO QUE ENTRE S FRMAM A UNO E (DSTRTO FEDERAL, ESTADO OU
MUNCPO) ___________________________________.

A UNO, p or i ntermdio do MLnistrio das Cidades, nes te atR rHpresentado por _________ _______,
CPF n ____________________, doravante denominada UNO.

O ( Distrito Federal, Estado ou MXnicpio) ___ ____________________, nesWe aWo rHpresentado peOo
(Governador de Estado ou do D istrito Federal ou Prefeito) _______________________________, CPF
n _______________, doravante denominado (DF, ESTADO ou MUNCPO).

A CAXA ECONMCA FEDERAL, na condio de i nterveniente, r epresentada por _______________,
Superintendente RHgional, brDsileiro, ( estado cLvil), bancirio, porWador do R* n _____________ e
CPF n ____________, residente e domiciliado nesta cidade, doravante denominada CAXA.

Firmam o presente TERMO DE ADESO para atendimento aos dispositivos legais do Programa Minha
Casa, MLnha V ida, de que tUata a Lei n 11 .977, de 7 de j ulho de 2009, mediante as c ondies e
clusulas seguintes:

CLUSULA PRIMEIRA DO OBJETO

O obj eto do pr esente TERMO DE ADESO es tabelecer par ceria com o ( Distrito Federal, Estado ou
Municpio), objetivando a execuo do Programa Minha Casa, Minha Vida.

CLUSULA SEGUNDA DAS ATRIBUIES DOS PARTCPES

UNO:
a) ofHrecer, dentUo de sXas atUibuies iQstitucionais, meios parD vLabilizar o objHto do prHsente
TERMO DE ADESO; e
b) acompanhar, avaliar e divulgar os resultados atingidos.

DF, ESTADO ou MUNCPO, no mbito de suas competncias:
a) DSlicar i nstrumentos de pl anejamento ur bano voltados o ferta de terra ur banizada ou o ferta
de imveis em reas consolidadas passveis de requalificao, para habitao de interesse social;
b) el aborar levantamento das reas com vocao para a implantao dos empreendimentos do
Programa Minha Casa Minha V ida, procedendo a criao de Zonas E speciais de nteresse S ocial
ZES e incentivando que as propostas de empreendimentos sejam apresentadas nas reas delimitadas;
c) garantir a celeridade nos processos de autorizaes, alvars, licenas e de outras medidas
inerentes aprovao dos projetos arquitetnicos, urbansticos e complementares dos
empreendimentos habitacionais;
d) dar celeridade ao licenciamento ambiental junto aos rgos competentes;
e) articular com as concessionrias de servios pbl icos de modo a viabilizar a i mplantao, operao
e a manuteno das redes de ener gia el trica, gua, saneamento, transporte pbl ico, para emisso do
termo de viabilidade;
f) promover aes facilitadoras e redutoras dos custos de produo dos imveis, apresentando
propostas legislativas, quando for o caso, que disponham sobre a desonerao de tributos de sua
competncia;

g) ao seu critrio, estender sua participao no Programa Minha Casa Minha Vida, sob a forma de aportes
financeiros e de fornecimento de bens, servios ou obras;
h) apresentar proposta ao Poder Legislativo local que reconhea os empreendimentos habitacionais do

Programa Minha Casa Minha Vida, operados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial
FAR, como de Zona Especial de nteresse Social ZES;
i) manter atualizado cadastro habitacional do municpio, contendo informaes mnimas necessrias
aplicaodos critrios nacionais e locais de seleo dos beneficirios conforme normativo do
Programa Minha Casa Minha Vida;
j) responsabilizar-se pela seleo dos beneficirios finais, observados os critrios de elegibilidade e
seleo assim como os prazos definidos em normativo especfico. Nos casos em que haja parceria
com outro ente federado ou em que os empreendimentos estejam localizados em regies
metropolitanas, dever ser firmado acordo prvio para a indicao da demanda;
k) inserir as famlias selecionadas no Programa Minha Casa Minha Vida, no Cadastro nico para
Programas Sociais do Governo Federal Cadnico, observadas orientaes dispostas em normativo
especfico;
l) responsabilizar-se pela execuo do trabalho social nos empreendimentos destinados s famlias
com renda at R$ 1.600,00 (um mil e seiscentos reais), conforme legislao e regulamentao vigente;
m) instituir Grupo de Anlise de Empreendimentos, com representantes das reas de habitao,
assistncia social, educao, sade, planejamento e transporte, responsvel pela elaborao do
Relatrio de Diagnstico de Demanda por Equipamentos e Servios Pblicos e Urbanos, conforme
parmetros estabelecidos em normativos bem como, respeitando as definies do Plano Diretor e do
Plano Habitacional quando houver; acompanhando o processo de implantao do Programa Minha
Casa Minha Vida;
n) nomear representante para interlocuo com o Governo Federal, no mbito do Programa Minha
Casa Minha Vida, r esponsvel por : coordenar os t rabalhos do Grupo de Anlise de Empreendimentos;
encaminhar informaes solicitadas pelo Ministrio das Cidades para o monitoramento e avaliao dos
resultados do Programa Minha Casa Minha Vida;
o) receber e disseminar as orientaes prestadas pelo Ministrio das Cidades;
p) apresentar nstrumento de Compromisso, fundamentado por Relatrio de Diagnstico de Demanda
por Equipamentos e Servios Pblicos e Urbanos elaborado pelo Grupo de Anlise de
Empreendimentos, acompanhado de Matriz de Responsabilidades, quando for o caso;
q) implementar aes para viabilizar a manuteno das vias, caladas e reas verdes comuns internas
dos empreendimentos operados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial FAR,
organizados sob a forma de condomnio.

CLUSULA TERCEIRA - DA VIGNCIA

O presente TERMO DE ADESO ter vigncia at 31 de dezembro de 2014.

CLUSULA QUARTA DOS RECURSOS

O presente TERMO DE ADESO no enseja a transferncia de recursos financeiros da UNO.

CLUSULA QUINTA - DAS ALTERAES

O presente TERMO DE ADESO poder ser modificado em quaisquer de suas clusulas, exceto
quanto ao objeto ou finalidade, mediante lavratura de termo aditivo e desde que manifestado
previamente por escrito com, pelo menos, quinze dias de antecedncia, obedecidas as disposies
legais aplicveis.

O presente TERMO DE ADESO poder ser denunciado, por escrito, a qualquer tempo com
antecedncia mnima de t rinta di as, e r escindido de pl eno di reito, i ndependentemente de i nterpelao
judicial ou extrajudicial, por descumprimento das normas estabelecidas na legislao vigente, por
inadimplemento de quaisquer de s uas clusulas ou condies, ou pel a supervenincia de no rma l egal
ou de fato que o torne material o u f ormalmente inexecutvel, sem quaisquer nus advindos dessa
medida, imputando-se s partes as responsabilidades das obrigaes decorrentes do prazo em que
tenha vigido e creditando-se-lhes os benefcios adquiridos no mesmo perodo.

CLUSULA STIMA DA PENALIDADE

O descumprimento do presente TERMO DE ADESO ensejar na impossibilidade de contratao de
novos empreendimentos destinados s famlias com renda at R$ 1.600,00 (um mil e seiscentos reais),
at a sua regularizao.

CLUSULA OITAVA - DA PUBLICIDADE

O Ministrio das Cidades publ icar o extrato do pr esente TERMO DE ADESO no Dirio Oficial da
Unio, ficando ai nda o ( DF ou E STADO) responsvel pel a publicao no Dirio O ficial do ( DF ou
Estado de _______) , e no c aso d os MUNCPOS, em j ornal de grande c irculao no municpio, no
prazo de 20 (vinte) dias contados a partir da data de sua assinatura.

A publ icidade de a tos, pr ogramas, obr as, s ervios e campanhas de r gos pbl icos dev ero t er
carter educ ativo, informativo ou d e or ientao s ocial, s endo v edado s par tes utilizar-se de nom es,
smbolos ou imagens que caracterizem promoo pessoal de autoridades ou servidores pblicos.

Os atos de publicidade porventura promovidos pelos entes pblicos devero assegurar a
divulgao do Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV, inclusive sua logomarca.

CLUSULA NONA - DO FORO

As dvidas e controvrsias porventura surgidas em funo da execuo deste instrumento, que no
possam ser dirimidas administrativamente, sero apreciadas e julgadas:

No caso do DF e Estados, pelo Supremo Tribunal Federal, nos termos do art. 102, inciso , alnea
f, da Constituio Federal; e

No caso do Municpio, pela Justia Federal da Seo Judiciria do Distrito Federal.

E por estarem de pl eno acordo, as partes f irmam o pr esente i nstrumento, em duas vias de i gual f orma
e teor.

, de de 20
(Local)
__________________________ ____________________________
________________________
UNO DF, ESTADO ou MUNCPO CAXA

Testemunhas
_________________________________ _________________________________
Nome: Nome:
End.: End.:
CPF: CPF:
CLUSULA SEXTA DA DENNCIA E DA RESCISO
CHECK LIST - RELAO DE DOCUMENTOS E FORMULRIOS

JURDICOS

CONSTRUTORA

SOCIEDADE LIMITADA OU OUTRAS FORMAS

Documentos constitutivos e alteraes posteriores registrados/arquivados na
Junta Comercial;
Documentos relativos ciso, incorporao ou fuso envolvendo a empresa
analisada.

SOCIEDADE ANNIMA

Documentos constitutivos e alteraes posteriores publicados em Dirio Oficial
ou jornal de grande circulao registrados/arquivados na Junta Comercial;
Ata de nomeao da Diretoria Atual;

DOCUMENTAO COMPLEMENTAR

Certides dos Distribuidores Cveis (Entidades/Scios/Dirigentes);
Certides da Fazenda Pblica Municipal/Estadual;
Certides dos Ofcios de Protestos (Entidades/Scios/Dirigentes);
Certides de Falncias e Concordatas;
Certido Simplificada da Junta Comercial ou Registro Civil das Pessoas
Jurdicas;
Certido quanto a Dvida Ativa da Unio;
Certido de Quitao de Tributos e Contribuies Federais ou Certido
Positiva de Tributos e Contribuies Federais, com Efeitos de Negativa
extrada da INTERNET no site da Receita Federal SRF
http://www.receita.fazenda.gov.br;
Certido de Execues Fiscais Municipal/Estadual/Federal
(Entidade/Scios/Dirigentes);
Certido da Justia Federal (Entidade/Scios/Dirigentes);
Certido de Registro no CREA (se for o caso);
CNPJ;
CND INSS, consulta Previdncia Social pelo endereo
http://www.dataprev.gov.br
CRF comprovante de regularidade do FGTS, emitido pela CAIXA, mediante
consulta ao sistema FGE,
http://fge.caixa , conforme FP042;
Documentos pessoais dos scios/acionistas/cnjuges e dirigentes (Carteira de
Identidade, CIC, Certido de Estado Civil);
Pesquisas cadastrais (efetuadas pela Caixa) da empresa, dos
scios/acionistas e respectivos cnjuges e dirigentes.

DO TERRENO/EMPREENDIMENTO
Ttulo aquisitivo registrado na Matrcula Imobiliria;
Opo de Compra e Venda do Imvel, com reconhecimento das firmas das
partes envolvidas e das testemunhas ou Promessa de Venda e Compra
registrada no RI competente, quando a construtora no for proprietria (alm
do documento supra);
Documento que comprove ter sido a construtora, a empresa vencedora de
licitao instaurada para alienao/construo do referido imvel em se
tratando de imvel de propriedade do Poder Pblico;
Certido atualizada de Inteiro Teor da Matrcula contendo registro atual, aes
reais e pessoais reipersecutrias e quaisquer outros nus incidentes sobre o
imvel;
Certido Vintenria;
Loteamento registrado no CRI (se for o caso);
Certido Negativa de Tributos incidentes sobre o imvel Prefeitura.

VENDEDOR PESSOA JURDICA

SOCIEDADE ANNIMA

Documentos Constitutivos e alteraes posteriores publicados em Dirio
Oficial ou Jornal de grande circulao registrados/arquivados na Junta
Comercial;
Ata de nomeao da Diretoria atual;
Documentos relativos ciso, incorporao ou fuso envolvendo a empresa
analisada;
Autorizao, na forma dos Estatutos, para a alienao do imvel

DOCUMENTAO COMPLEMENTAR

Certides dos Distribuidores Cveis (do foro local do imvel);
Certides dos Distribuidores Cveis (do foro da sede dos vendedores, se
diferentes);
Certides da Fazenda Pblica Municipal/Estadual;
Certido da Justia Federal;
Certides dos Cartrios de Protestos;
Certides de Falncias e Concordatas;
Certido Simplificada da Junta Comercial;
Certido de Execues Fiscais Estadual/Municipal;
Certido quanto a Dvida Ativa da Unio;
Certido da Justia do Trabalho;
Documentos Pessoais dos representantes legais (Carteira de
Identidade/CIC/Certido de Estado Civil);
http://www.receita.fazenda.gov.br ;
CND - INSS, consulta Previdncia Social pelo endereo
http://www.dataprev.gov.br ;
CRF - comprovante de regularidade do FGTS, emitido pela CAIXA, mediante
consulta ao sistema FGE
http://fge.caixa ; conforme FP042;
CNPJ;
Pesquisa cadastral (efetuada pela CAIXA) da empresa/scios.

VENDEDOR PESSOA FSICA
CPF;
Carteira de Identidade;
Certido de Casamento/nascimento (conforme o estado civil);
Certido dos Distribuidores Cveis (do foro local do imvel);
Certido dos Distribuidores Cveis (do foro local do domiclio dos vendedores,
se diferentes);
Certides dos Ofcios de Protestos;Certido de Execues Fiscais
Estadual/Municipal;
Certido da Justia Federal;
http://www.receita.fazenda.gov.br;
Pesquisa cadastral (efetuada pela CAIXA).
Obs.: Solicitar documentos do cnjuge e autorizao ou assistncia do
cnjuge para a alienao do imvel, se for o caso.

OBSERVAES FINAIS

necessrio ainda verificar:
Regularidade do terreno, quanto ao Loteamento na Lei 6.766/79, bem como
sua submisso Lei 6.015/73, com as modificaes posteriormente
introduzidas, bem como apontar, se consignado em matrcula, exigncias
elencadas;
Regularidade da representao das empresas envolvidas;
Qualificao das partes intervenientes e procuradores, se for o caso;
Descrio/rea/Confrontaes do imvel objeto da aquisio, se em
matrculas separadas, porm em reas contguas, dever ser exigida a
fuso/unificao antes da contratao;
Necessidade de levantamento topogrfico planimtrico feito por profissional
habilitado, em que conste as medidas levantadas no local do permetro da
rea, assinalando interferncias tais como: rvores de grande porte,
nascentes, eroses ou invases;
O terreno previamente desmembrado/loteado, conforme o caso, obedecidas
as disposies da Lei 6766/79 e legislao complementar registrado no
Registro de Imveis competente;
No caso de edificao nos moldes da Lei 4.591/64, fica dispensada a
incorporao do terreno, vez que no haver comercializao de unidades
autnomas durante a fase de construo, devendo o registro da
Instituio/Especificao de Condomnio e a averbao das construes, ser
efetuado, pela Construtora, ao trmino das obras;
Existncia de particularidades, tais como, condies suspensivas e/ou
resolutivas ou outras condicionantes, procuraes, que possam interferir no
negcio jurdico;
Caso conste na matrcula do imvel que a ltima transao (opo/escritura
de compra e venda) tenha ocorrido em menos de 1 ano realizada anlise
jurdica do proprietrio anterior;
Ao acatar as Certides que no apresentem prazo expresso de validade e se
no houver outro prazo estabelecido em lei observado o prazo mximo de
60 dias.
As recomendaes elencadas no esgotam, todavia, todas as possibilidades
de surgimento de questes outras que requeiram em face do caso concreto,
uma apreciao particularizada, ficando a cargo do profissional advogado,
luz do ordenamento jurdico vigente e das normas do programa, oferecer
opinamento sobre a documentao do imvel a ser adquirido.

CHECK LIST - RELAO DE DOCUMENTOS E FORMULRIOS
DE ENGENHARIA

ANLISE
FRE Ficha Resumo do Empreendimento
Croquis de localizao do terreno
Matrcula atualizada do imvel
Termo de opo de compra e venda ou Manifestao quanto doao
Levantamento planialtimtrico (em escala adequada rea do terreno)
Projeto de implantao do empreendimento (contendo curvas de nvel, cotas
de soleiras, passeios, vias e extremidades de taludes e indicao do modo e
dos pontos de interseco com as redes pblicas de gua, guas pluviais e
esgoto)
Projeto de arquitetura aprovado pelo Municpio e alvar de aprovao (quando
couber)
Projetos de implantao de infraestrutura aprovados pelos rgos
competentes (apenas para loteamentos)
Quadros I a VIII da NBR 12.721 (apenas para condomnios)
Memorial descritivo de Habitao em modelo CAIXA
Memorial descritivo de Equipamento Comunitrio em modelo CAIXA
Memorial descritivo de Infra-estrutura em modelo CAIXA
Oramento de Habitao em modelo CAIXA
Oramento de Equipamento Comunitrio em modelo CAIXA
Oramento de Infra-estrutura em modelo CAIXA
Cronograma fsico-financeiro de Habitao em modelo CAIXA
Cronograma fsico-financeiro de Equipamento Comunitrio em modelo CAIXA
Cronograma fsico-financeiro de Infra-estrutura em modelo CAIXA
Declarao de viabilidade de atendimento da concessionria de gua/esgoto
Declarao de viabilidade de atendimento da concessionria de energia
eltrica
Minuta do memorial de incorporao ou instituio de condomnio
Licenciamento ambiental

CONTRATAO
Certido de registro de PJ no CREA
Alvar de construo
ART de projeto arquitetnico/prefeitura
ART de projeto de fundao
ART de projeto estrutural
ART de projeto de infra-estrutura
ART de fiscalizao
ART de execuo de obra
Contratao
Certificado de qualificao da construtora no PBQP-H (nvel conforme acordo
Setorial)

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Casa, Minha Vida MCMV

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