INTRODUCCIN.

La Constitucin Espaola de 1978, consagra en el artculo 47 del Captulo Tercero donde se desarrollan los Principios Gestores de la Poltica Social y Econmica, y dentro del Titulo Primero Derechos y Deberes Fundamentales, el derecho de todos los espaoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Asimismo, continua el citado artculo, insta a los Poderes Pblicos a promover las condiciones necesarias y que establezcan las normas pertinentes que hagan efectivo este derecho, y que regulen la utilizacin del suelo para evitar la especulacin sobre el mismo. La incontenible necesidad de construir y vender viviendas, unido a unos intereses financieros bajsimos, ha situado al sector inmobiliario, como buque insignia del desarrollismo galopante que azota, para mal de muchos y enriquecimiento de otros muchos, la Regin de Murcia. La Ley del Suelo de 1998, paradigma de el liberalismo urbanstico, pretendi con un articulado displicente en relacin con el inters pblico general, introducir una liberalizacin del suelo, tendente segn su Titulo Preliminar, al abaratamiento del suelo y por ende del precio de la vivienda. La Ley de Suelo Regional, de 2001 y su ltima revisin de 2005, hijas naturales y polticas de la Ley del Suelo de 1998 que vena a solventar los problemas del encarecimiento de la vivienda, considerando para ello todo el terreno de la Regin de Murcia como suelo urbanizable, exceptuando aquel que estuviese afectado por normas para su especial proteccin, no ha hecho otra cosa mas, que subir el precio de la vivienda de forma sostenida en los ltimos diez aos, y generar cuantiosos beneficios al sector inmobiliario. La propiedad de los bienes races, ha sufrido un incesante trasiego, siendo objeto de innumerables transmisiones generadoras de plusvalas que, con la vista puesta en el objetivo final, es decir la construccin de viviendas, ha ido inflando el valor de suelo, que sin embargo, se ha asumido por parte del promotor o constructor, sabiendo de antemano que el beneficio estaba asegurado. La necesidad de financiacin de una Administracin Local, de naturaleza deficitaria, con grandes despilfarros y esclavizadad por el clientelismo y el voto, se ha visto inmersa en la vorgine inmobiliaria, a la que ha sucumbido, a la vista de los importantes volmenes de negocio que genera el sector. La falta de medios, tanto en recursos humanos, as como la falta de una normativa reguladora estricta y de una presencia equidistante del ciudadano, ha favorecido que emerjan, en un caldo de cultivo apropiado, actitudes como mnimo ilegtimas, en referencia a la gestin urbanstica en estos ltimos aos. As en claro ejemplo de este tipo de escenarios, nos referimos al municipio de Archena, poniendo de relieve, de como partiendo de un artificio

incoherente y carente de cualquier atisbo de profesionalidad, se ha creado una situacin de hecho generadora de graves y lesivas actuaciones para el medio urbanstico y la calidad de vida de los ciudadanos, favoreciendo al sector inmobiliario y constructivo, creando agravios comparativos entre los ciudadanos y descuidando de forma palpable el inters general.

Ilustracin 1.- Vista aerea de Villa Rias, ejemplo en su da de una buena gestin urbanizadora.

EL DESARROLLO URBANSTICO Y EL MERCADO. El urbanismo es una disciplina que estudia como desarrollar ncleos habitables, pueblos, ciudades, metrpolis, en relacin a su planificacin, construccin o transformacin de unos espacios libres a estructuras fijas, sistemas de comunicacin, elementos dotacionales, etc. Las ciudades nacen y van creciendo, esta disciplina, pretende que este crecimiento sea ordenado, funcional y sobre todo habitable, que siga unas pautas coherentes, que se adapte a la morfologa del terreno, que satisfaga las necesidades de los ciudadanos, en cuanto que los espacios sean, desde el prisma de la habitabilidad, de mejor calidad, que cuiden el entorno, y sirvan para favorecer una mejor convivencia en el marco de las relaciones sociales. Como ya se ha mencionado en la introduccin, hoy el urbanismo, convertido en la locomotora de la economa, ha pasado de tener un papel secundario en la vida de las ciudades y pueblos, a ser el protagonista, y como si fuera el interprete de una importante obra cinematogrfica, se le ha endiosado y permitido transgredir la ley, la buena conducta, el orden y la lgica razonable. Este papel del urbanismo no solamente ha estado presente en el mbito de la actividad econmica privada, tambin ha calado hondamente en el sector de las AA.PP., y en concreto todos los impuestos y exacciones relacionadas con el mismo, son, sin lugar a dudas, la principal fuente de ingresos, de los Presupuestos de la Hacienda Local.

Ilustracin 2.- El urbanismo, beneficios y perjuicios de la gestin del suelo.

Hoy da, estamos abocados a un urbanismo transgresor de las mas elementales normas de ordenacin, se construye sobre cualquier ribazo, sin atender a legtimos intereses generales de los ciudadanos, sin atender a razones de futuro, sin entrar a conocer sobre los efectos que provoca sobre el medio, la flora o la fauna autctona. En resumen un urbanismo depredador, economicista, vaco de cualquier valor transversal que no sea el referido a su tasacin en el mercado inmobiliario, y con una clara tendencia de construir inmensas urbanizaciones junto a espacios naturales que en el mejor de los casos, se vern afectados por las irradiaciones del consumismo desaforado reinante en la sociedad moderna del siglo XXI.

EL PLANEAMIENTO DE ARCHENA . ALTURAS PERMITIDAS En el Planeamiento de Ordenacin Urbanstico quedan reflejados para cada manzana, y tipo de suelo, las alturas mximas permitidas. Esta documentacin grfica, forma parte del Texto Refundido de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Archena, que tiene fuerza de obligar para personas fsicas o jurdicas, ciudadanos y administraciones.

Ilustracin 3.- Zona del Plano de Ordenacin Urbanstica

No obstante existen, en clara contradiccin con la normativa vigente, edificaciones que al ser ubicadas en las zonas correspondientes de la Planimetra no cumplen las alturas que establece el vigente Planeamiento Urbanstico del Texto Refundido, diligenciado y publicado en el Boletn Oficial

de la Regin de Murcia y que, como ya se ha dicho, es de obligado cumplimiento para todos. Como se puede apreciar en el plano que se referencia como ilustracin 3, cada manzana lleva en su centro geomtrico el correspondiente numero de plantas permitida por el mismo. En las manzanas que se grafa la correspondiente numeracin romana y +A, haciendo mencin a la planta tico, es, de acuerdo con lo establecido en las Normas Subsidiarias, en adelante NN.SS., respecto de lo sealado en el Planeamiento, de forma expresa la autorizacin para la construccin de este tipo de planta. (Ver Ilustracin 3) ALTURA DE LA EDIFICACIN Las NN. SS. de Archena publicadas en el B.O.R.M. con fecha 10 de junio de 2005, establecen en el artculo 5.7.2 la altura de edificacin, estableciendo como referencias para el clculo de la misma, las siguientes: cota de referencia, altura al alero y cota inferior del ltimo forjado. Estableciendo tambin que esta dimensin puede venir dada, bien en unidades mtricas o bien por nmero de plantas. Cuando se utilice el nmero de plantas, est tendr tantas plantas por encima de la cota de referencia, incluida la planta baja, como se indique en el Planeamiento y en las Ordenanzas para cada tipo de suelo que establecen las NN.SS. Si por el contrario se utilizase unidades mtricas para cuantificar esta dimensin vertical del edificio, se utilizarn como puntos de referencia para establecer la misma, alguno de los siguientes elementos del edificio: La lnea de interseccin del alero con la fachada principal(Altura al alero) La cota inferior del ltimo forjado.

En edificaciones con cubierta inclinada la altura en unidades mtricas se medir al alero. En edificaciones con cubierta plana (terrazas) la altura se medir a la cota inferior del ltimo forjado y en las edificaciones con cubierta inclinada la altura en unidades mtricas se mediar al alero. El redactor de las normas solamente distingue a la hora de establecer las referencias para calcular la altura de las edificaciones, dos tipos de cubiertas, las planas y las inclinadas.

Para las NN.SS. este es el ltimo forjado o es el de arriba?

Ilustracin 4.- Una planta mas de las permitidas en el Planeamiento de las NN.SS.

CUBIERTAS. TIPOLOGIAS CONSTRUCTIVAS Las NN.SS. de Archena, establecen que las cubiertas son los elementos constructivos que cierran la edificacin por encima de la cara superior del ltimo forjado.-En principio entenderemos como ltimo forjado, aquel que cierra la ltima planta permitida por el Planeamiento de las NN. SS.

Ilustracin 5.- Ejemplos de cubiertas y ltimo forjado. Inclinada (arriba-izq) Plana y mixta.

Tipos de cubierta Las Normas, en su artculo 5.7.6, establecen una clasificacin bsica de las cubiertas que se pueden utilizar para el objeto de cerrar la edificacin por encima del ltimo forjado, Las cubiertas podrn ser inclinadas o planas. Caso de ser inclinadas tendrn la pendiente que se establezca para la zona de ordenanza Cualquier duda que se pudiera plantear en relacin a las cubiertas, en cuanto a los tipos permitidos habr que estar a lo dispuesto en el artculo 5.7.6, al ser especfico para la definicin de las mismas y los tipos. En relacin a la forma de establecer los tipos, habr que tener en cuenta que la redaccin del mismo se hace de forma opcional, y no est en la intencin del redactor de las Normas, incluir como un tipo de cubierta bsica cualquier otra composicin que pudiera producirse de la utilizacin conjunta de ambos tipos. No es obstculo, sin embargo, para el Redactor de las NN.SS., la creacin ad hoc una nueva tipologa constructiva, al introducir una nueva acepcin de cubierta plana, llamndola tambin mixta, quiz por que en este tipo de cubierta predomine sobre cualquier otro tipo lo que es cubierta plana, aplicndole restricciones de retranqueo en la utilizacin de paramentos verticales respecto de la alineacin exterior y del fondo mximo edificable.

Ilustracin 6.- Solucin constructiva de envolvente bajo cubierta, no permitida por la normativa. Una planta ms de las permitidas en el Planeamiento de las NN.SS, para este edificio en concreto las Normas permiten tan solo dos alturas, bajo y primero.

Cuando la normativa se refiere a la altura libre de pisos, artculo 5.7.4 de las NN. SS., expresa la distancia existente entre la cara inferior del techo de un piso y el pavimento del mismo, ambos totalmente terminados y en el punto ms desfavorable en el caso de escalonamiento de planta. En la definicin anterior se utiliza el trmino techo, que no forjado, , en un claro intento de definir la altura libre en un planta piso convencional, sin embargo, cuando se define el piso bajo cubierta, se determina con detalle que es la planta (en referencia al lugar donde se puede pisar) situada entre la cara superior del forjado de la ltima planta y la inferior de la cubierta inclinada. Significa esto, que solamente tendr la consideracin de piso bajo cubierta aquellos espacios conformados por dos planos, uno inclinado que sirve como techo y otro horizontal que sirve de piso, y un tercero vertical necesario desde el punto de vista de la buena prctica constructiva, que servir de cerramiento para delimitarlo de las zonas adyacentes de uso comn. Pero lo que expresamente, quiere indicar el espritu de este artculo, es que para que se denomine bajo cubierta, sta debe ser inclinada y no otra tipologa. Reforzando esta tesis, la normativa urbanstica de las NN.SS. al pormenorizar en las diferentes Ordenanzas que establece para tipos de suelo existentes y clasificados por las mismas, al hablar de los Espacios bajo Cubierta, vuelve a utilizar un criterio similar, aunque en esta ocasin utilice el

sinnimo de faldones de cubierta para referirse a la cubierta inclinada, dado que la composicin de una cubierta inclinada puede constar de varios paos o planos de diferentes inclinaciones, lo que est totalmente permitido por la Norma urbanstica. Se especifica a continuacin, que estos espacios, para que puedan ser considerados habitables, debern de disponer de huecos de iluminacin y ventilacin, tal y como dispone el artculo 5.7.7, en las cubiertas inclinadas la ventilacin de los espacios se realizar mediante huecos dispuestos en su propio plano o mediante mansardas.

Ilustracin 7.- Mansardas en cubierta inclinada

Ilustracin 5.- Ventana enrasada en cubierta inclinada tipo "Velux"

Existe una connotacin especial en el artculo relacionado con las Construcciones permitidas por encima de la altura mxima, art. 5.7.7, cuando al referirse a las mismas, establece una serie de condiciones, como:

Debern quedar en todos sus puntos embebida y bajo un plano de inclinacin de 45, y Se podrn situar los espacios abuhardillados, habitables o no, entre la altura mxima de cornisa y sin sobrepasar la altura mxima en la lnea de fachada de 3,60 metros.

Ilustracin 6.- Las construcciones bajo cubierta, no deben ser visibles desde el exterior, tampoco estn permitidos los antepechos o balustradas .

Adems, estos espacios deben estar OCULTOS BAJO LA CUBIERTA.

Ilustracin 7.- Soluciones de espacio bajo cubierta, con cubierta inclinada a dos aguas, y de cubierta mixta, ambas incumplen lo requerido por el art. 5.7.7. de la normativa de las NN.SS.

Esta claro que, con esta precisin, por parte del Redactor de las Normas, la obligatoriedad de ocultacin de los espacios bajo cubierta, solamente permitiendo la entrada de luz y ventilacin a travs de los huecos enrasados en la cubierta inclinada, tiene una trascendencia importante al no querer conferirle a estos espacios la naturaleza de vivienda, piso o departamento, sino mas bien y de acorde con su denominacin un espacio ms de desahogo en caso de cumplir las condiciones de habitabilidad para los pisos adyacentes de la planta inferior, o bien como trasteros, almacenes, u otras construcciones de uso comn al edificio.

En relacin con lo anterior, se significa lo expresado en el ltimo prrafo guin del citado artculo 5.7.7, al precisar que estas construcciones formarn parte de los elementos comunes del edificio, o se vincularan a uno o varios de los departamentos que formen parte del edificio. Si comparamos este prrafo, con el utilizado por el Ayuntamiento de Archena, en la notificacin de concesin de Licencia Municipal de Obra Mayor, en aquellos edificios que se les ha permitido construir por encima de la altura mxima permitida en las NN.SS., podremos observar que la Administracin convierte este trmino en viviendas, no siendo este el espritu de este precepto, ni tampoco el que se desprende de la Normativa, al no poder cumplirse en ningn caso una de las dos opciones que contiene el mismo. As pues, no tiene sentido legtimo el utilizar el trmino viviendas, para despus asignarles un cometido en su uso, inferior al que por su naturaleza tiene este trmino. De hecho, los elementos comunes del edificio, normalmente son espacios compartidos del mismo, o utilizados de forma permanente para desempeos de elementos que son necesarios para la adecuada funcionalidad del mismo.(Paredes, cubiertas, pasillos, escaleras, zaguanes, tendederos, casetn del ascensor o de la escalera, depsitos, etc.) Los departamentos del edificio, en una acepcin ampliamente utilizada como piso, tendrn la naturaleza de piezas principales del mismo, y lgicamente debern de tener el uso principal que se haya concedido a la edificacin. No cabra alegar, que la Norma es errnea en este punto, puesto que las mismas han sido revisadas punto por punto, y subsanadas en aquellos preceptos que bien por su forma de expresin, o bien por su contenido pudieran contradecir lo convenido y dispuesto en otros. De tal forma que trminos como construcciones, o elementos comunes no se prestan de forma facil a interpretaciones vagas o ambiguas. No tendra sentido que las construcciones del espacio bajo cubierta que pueden ser o bien elementos comunes, o como mucho elementos anejos a otros de uso principal al que se destina el edificio, estuvieren vinculados registralmente a otros elementos accesorios, y no por ello indispensables para complementar la funcionalidad de los mismo, con un uso diferente al de vivienda en consonancia con lo que establece en el artculo 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. As mismo, nada mas alejado de la realidad, que el querer conceder carcter de vivienda independiente a las construcciones realizadas bajo cubierta, a no ser que esta planta, perdiera las caractersticas atribuidas por las NN.SS, convirtindose en una planta piso ms, que ira contra la legalidad urbanstica vigente, aunque indudablemente le dara independencia de acceso a las viviendas construidas en la misma.

TRATAMIENTO DEL ESPACIO BAJO CUBIERTA EN LAS ORDENANZAS DE LAS NN. SS. Al hablar de los espacios bajo cubierta en las Ordenanzas para los diversos tipos de suelo de las NN.SS. de Planeamiento de Archena, se expresa de forma clara al definirlos nuevamente como aquellos espacios situados inmediatamente en contacto con los paramentos que forman los faldones de la cubierta, y aqu viene el meollo del asunto, para que sean considerados habitables, lo que significa que ya de por s a estos espacios no se les otorga esta cualidad, a diferencia de las plantas piso, debern disponer de huecos de ventilacin e iluminacin, tal y como se describe en el artculo 5.7.7 de estas Normas. No obstante, si por cualquier motivo, la identificacin que hace el Redactor sobre los espacios bajo cubierta, quedara poco precisa, mas adelante, se vuelve a recomponer su naturaleza, abundando en aspectos bsicos sobre la cuestin de los elementos de las cubiertas, estableciendo de nuevo que las cubiertas para las diversas Ordenanzas, (SU-1, SU-2, SU-3, SU4, y otras) pueden ser planas o inclinadas, para el caso de ser estas inclinadas, se aade otra condicin podrn ser de composicin libre y adems podrn verter las aguas a patios interiores, cumpliendo siempre las siguientes premisas: la inclinacin mxima de todos los faldones de cubierta ser de 45 los paramentos interiores de los patios, tendrn tratamiento de fachada.

Es decir, en primer lugar las cubiertas pueden ser planas o inclinadas, para terminar la edificacin inmediatamente por encima del ltimo forjado, la norma no habla expresamente que se pueda utilizar una tipologa de cubierta diferente a las establecidas en otro lugar de las normas, que no sea el artculo donde se las define y relaciona, es decir el 5.7.6 de las condiciones generales o bien en cada Ordenanza, en el apartado correspondiente. En segundo lugar, al referirse a las cubiertas inclinadas, dice que, se podrn hacer como uno quiera pero que todos sus faldones, utilizando este trmino tal y como se hizo anteriormente al hablar de los espacios bajo cubierta, podrn tener como mxima inclinacin 45, lo que viene a decir, que todos sus paos debern ser inclinados, por lo tanto no se contemplan cubiertas planas tal y como se describe en el Plano aclaratorio de cubiertas del Ayuntamiento, descartando de forma taxativa estas composiciones, por no cumplir este requisito.

En tercer lugar y refirindose a los cerramientos de los espacios bajo cubierta que los delimitan de los espacios destinados a patios en sentido amplio, establece la Norma que tendrn tratamiento de fachada.

Adems no es posible la utilizacin de las tipologas utilizadas en el Plano aclaratorio citado antes, argumentando que las cubiertas que no arrancan del alero o del forjado no son planas, y que tienen el suficiente grado de inclinacin para no considerarlas de tal naturaleza, puesto que el artculo 5.7.7, al establecer el plano de inclinacin mxima de 45 para las construcciones que sobrepasen la altura mxima de cornisa o alero sealado en el artculo 5.7.2, establece que, este se tome sobre la horizontal, tomando el vrtice de dicho ngulo en el alero, cornisa o parte superior del forjado de la ultima planta en su unin a fachadas exteriores, refirindose a la fachada o fachadas principales del edificio, y a continuacin refirindose a la parte menos vista del edificio, o a patio de la edificacin. Con lo que quedara descartado en principio, el modelo mixto de cubierta establecido en el citado Plano aclaratorio. Queda para el que suscribe, suficientemente razonado, el porqu se denuncia la dejacin de las funciones por parte del Excmo. Ayuntamiento de Archena, en lo que atae a competencias urbansticas de gestin, control y represin del incumplimiento de la normativa urbanstica vigente, y fundamentalmente en lo que se refiere al agravio comparativo generado, al promoverse y consentirse desde el seno de una Administracin Local, la aplicacin de un criterio oficialmente preestablecido por la interpretacin subjetiva, y no por eso exenta de estar errada, de la Normativa vigente.

Ilustracin 8.-Rotonda y zona dotacional de la UA-3a, solamente le faltan los columpios. Corresponden a este uso todos aquellos espacios no edificados destinados fundamentalmente a plantacin de arbolado y jardinera, admitindose diversos tratamientos del suelo, y cuyo objeto es garantizar la salubridad y el reposo de la poblacin, la proteccin y aislamiento entre zonas que lo requieran y la obtencin de mejores condiciones ambientales.

As mismo, atendiendo a la ordenacin de volmenes, habr que poner de manifiesto, que con la aplicacin de este criterio oficial y generador de un beneficio adicional ilegtimo e ilegal, se est incumpliendo de forma palmaria otro requerimiento establecido por la normativa urbanstica en lo que se refiere a la previsin y asignacin de espacios libres en la proporcin dispuesta por las NN.SS. y dems legislacin vigente, y que lejos de ampliar los mismos, esta mala prctica llevada a cabo por el Ayuntamiento de Archena, muy al contrario, ha hecho que esta proporcin haya disminuido considerablemente, perjudicando gravemente la calidad ambiental urbana y tambin la calidad de vida de los ciudadanos, respecto de los condicionantes que una buena gestin urbanstica debe tener en cuenta siempre facilitando la vida de las personas que habitamos pueblos y ciudades como objetivo esencial y preferente.