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logiciel de gestion locative

mais assez complt

Guide simpli de la gestion locative


POUR PARTICULIERS BAILLEURS

1. FIXER LE LOYER 2. TROUVER UN LOCATAIRE


2.1 Vous rechercher vous-mme votre locataire 2.2 Vous souhaitez charger un professionnel de cette recherche

3. SIGNATURE DU BAIL
3.1 Le contrat de bail 3.2 Les clauses obligatoires 3.3 Les clauses facultatives 3.4 Les clauses abusives 3.5 Liste des documents annexes 3.6 Ltat des lieux 3.7 Le dpt de garantie 3.8 La caution 3.9 Les assurances

4. PENDANT LA LOCATION
4.1 Quittance 4.2 Rvision du loyer 4.3 Rgularisation des charges 4.4 Travaux de rnovation et dentretien

5. LA FIN DU BAIL
5.1 Cong donn par le propritaire 5.2 Cong donn par le locataire 5.3 Etat des lieux des sorties 5.4 Travaux de rnovation et dentretien

6. EN CAS DE LITIGES
6.1 Etapes suivre en cas de litige

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Grer seul son bien est la solution la plus conomique et Rentila.com vous fournit les outils pour vous aider simplifier et optimiser votre gestion locative immobilire.

1 FIXER LE LOYER
En tant que propritaire, vous tes libre de choisir le montant de votre loyer. Il nexiste aucun plafond. Sauf si vous investissez via des systmes de dfiscalisation (Scellier, Borloo) ou que lappartement est dj occup. Pour trouver et conserver des locataires, mieux vaut pratiquer des tarifs ralistes. Pour les connatre, menez une petite enqute de voisinage, consultez les cotes des loyers sur internet, consultez les annonces immobilires dans votre rgion

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2 TROUVER UN LOCATAIRE
Pour la recherche du locataire vous avez 2 possibilits : Soit rechercher vous-mme votre locataire, soit charger un professionnel de cette recherche. Pour plus de scurit nous vous conseillons dutiliser un professionnel pour la recherche de votre locataire. Ils vont faire les visites, trier les dossiers et leur frais sont souvent la charge du locataire.

2.1 VOUS RECHERCHER VOUS-MEME VOTRE LOCATAIRE


Premier rflexe avoir : s'assurer du montant des ressources de votre futur locataire. Pour cela, demandez-lui ses dernires fiches de paie et sa dernire dclaration fiscale. ATTENTION ! La loi vous interdit de demander les pices suivantes : photographie d'identit, carte d'assur social, copie de relev de compte bancaire ou postal, attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal (art. 22-2 de la loi n 2002-73 du 17.01.2002). En revanche, pour vous prmunir du mieux possible des risques d'impays de loyers, vous pouvez exiger la caution d'un tiers, une caution bancaire ou bien encore souscrire une assurance contre les risques d'impays de loyers. Voici une liste de documents demander votre locataire : Les attestations de revenus pour les trois derniers mois (fiches de paye, de pension, dAssedic ou contrat dembauche). Les quittances de loyers de sa prcdente location. Les quittances dlectricit ou de tlphone. La dclaration dimpt sur le revenu. Les coordonnes de son ancien propritaire et de son employeur. Si besoin, les fiches de revenus de la personne qui se portera caution. Pour les non rsidents qui nont pas de revenus en France vous pouvez demander une caution bancaire de 1 an (un an de loyers ferms)

Si vous dcidez de passez une annonce en tant que particulier nous vous conseillons les sites vivastreet.fr, leboncoin.fr, pap,fr et entreparticuliers.com

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2.2 VOUS SOUHAITEZ CHARGER UN PROFESSIONNEL DE CETTE RECHERCHE


Par l'intermdiaire d'un agent immobilier : C'est une profession trs rglemente. Vrifiez que le numro de la carte professionnelle "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" est bien affich dans l'agence (obligatoire). Vrifiez ensuite le nom et l'adresse de la socit mutuelle qui garantit la responsabilit professionnelle de l'agent immobilier (ces renseignements doivent tre nots sur tous les documents de l'agence). Si l'agent que vous avez choisi prsente bien toutes ces garanties, vous pouvez alors lui confier un mandat crit (voir notre mandat pour exemple). C'est dans ce document que vous dfinirez prcisment sa mission. C'est ce moment-l aussi que vous devrez ngocier ses honoraires (c'est--dire sa commission). IMPORTANT ! Le montant des honoraires est libre, mais doit tre affich dans l'agence. Si vous confiez votre agent immobilier la charge de rdiger le bail et de faire l'tat des lieux, il est en droit de vous demander des frais en sus. A NOTER : Les honoraires du professionnel, frais de rdaction du bail inclus, sont soit 100% la charge du locataire, soit partags raison de 50 % la charge du propritaire et 50 % la charge du locataire.

Par l'intermdiaire d'un notaire : Sa rmunration, ainsi que le montant des frais de rdaction du contrat de location, sont rglements. A NOTER : Les honoraires du professionnel, frais de rdaction du bail inclus, doivent tre obligatoirement partags raison de 50 % la charge du propritaire et 50 % la charge du locataire.

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3 SIGNATURE DU BAIL
3.1 LE CONTRAT DE BAIL
Le contrat de bail est sign en deux exemplaires au moins et par les deux parties. Le bailleur peut le rdiger sur papier libre avec toutes les mentions lgales ncessaires. Cependant, il est prfrable de se procurer des contrats types. Vous trouverez des modles de baux auprs des associations de locataires ou de propritaires ou en libraire. Nous vous proposons galement en tlchargement gratuit (sur notre site http://www.rentila.com/documents) des contrats type pour: - Modle de bail location vide (Tlcharger) - Modle bail location meuble (Tlcharger) - Modle bail location parking garage (Tlcharger)

3.2 LES CLAUSES OBLIGATOIRES


Les clauses obligatoires sont celles qui concernent les lments essentiels de la location: - Le nom et l'adresse du propritaire, le locataire et ventuellement de l'intermdiaire professionnel. - Adresse du logement. - La description du logement et des annexes (maison ou appartement, numro du lot, tage, nombre de pices, jardin, caves, parking) - L'numration des parties communes - Date de prise d'effet de la location : elle fixe le point de dpart de tous les dlais lgaux (remise des cls, hausse annuelle, ). - La dure du bail - La destination du logement lou (location usage d'habitation, professionnel ou mixte). - Le montant du loyer, la date de paiement et les conditions de la rvision du montant du loyer. - Le montant du dpt de garantie. - La superficie du logement pour les locations nues loues comme rsidence principale.

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- Depuis le 1er mai 2007, une clause informant des conditions de rception des services de tlvision, par voie hertzienne ou numrique (TNT) et s'il faut contacter ou pas un distributeur pour en bnficier, dans ce cas les coordonnes d'un distributeur de service devront tre indiques. Cette information doit tre annexe au contrat de location. Ces lments n'ont qu'une valeur informative.

3.3 LES CLAUSES FACULTATIVES


Les clauses facultatives permettent de prvoir d'autres dispositions, conformes la loi et signes par les deux parties. Ces mentions sont trs diverses et peuvent porter par exemple sur l'obligation de souscrire un contrat de maintenance de la chaudire, sur la remise de plusieurs mois de loyers en contrepartie de travaux de rnovation par le locataire, sur le rglement d'avances sur charges. Le bail peut aussi prvoir une dure de location plus longue que celle fixe par la loi.

3.4 LES CLAUSES ABUSIVES


Certaines clauses du contrat de location peuvent tre rputes non crites et donc nulles : ce sont les clauses abusives. Est rpute non crite toute clause : - Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local lou, laisser visiter celui-ci les jours fris ou plus de deux heures les jours ouvrables ; - Par laquelle le locataire est oblig de souscrire une assurance auprs d'une compagnie choisie par le bailleur ; - Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prlvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets ordre ; - Par laquelle le locataire autorise le bailleur prlever ou faire prlever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ; - Qui prvoit la responsabilit collective des locataires en cas de dgradation d'un lment commun de la chose loue ; - Par laquelle le locataire s'engage par avance des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatralement par le bailleur au titre des rparations locatives ; - Qui prvoit la rsiliation de plein droit du contrat en cas d'inexcution des obligations du locataire pour un motif autre que le

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non-paiement du loyer, des charges, du dpt de garantie, la non souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux lous, rsultant de troubles de voisinage constats par une dcision de justice passe en force de chose juge ; - Qui autorise le bailleur diminuer ou supprimer, sans contrepartie quivalente, des prestations stipules au contrat ; - Qui autorise le bailleur percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un rglement intrieur l'immeuble ; - Qui interdit au locataire l'exercice d'une activit politique, syndicale, associative ou confessionnelle ; - Qui impose au locataire la facturation de l'tat des lieux ds lors que celui-ci n'est pas tabli par un huissier de justice dans le cas prvu par l'article 3 ; - Qui prvoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une dure infrieure celle prvue l'article 10 ; - Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilit du bailleur ou qui exonre le bailleur de toute responsabilit ; - Qui interdit au locataire d'hberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ; - Qui impose au locataire le versement, lors de l'entre dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prvues aux articles 5 et 22 ; - Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expdition de la quittance ainsi que les frais de procdure en plus des sommes verses au titre des dpens et de l'article 700 du code de procdure civile ; - Qui prvoit que le locataire est automatiquement responsable des dgradations constates dans le logement ; - Qui interdit au locataire de demander une indemnit au bailleur lorsque ce dernier ralise des travaux d'une dure suprieure quarante jours ; - Qui permet au bailleur d'obtenir la rsiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de rfr insusceptible d'appel.

3.5 LISTE DES DOCUMENTS ANNEXES


Voici la liste des documents qui doivent tre annexs au contrat de location:

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- Lattestation dassurance du locataire contre les risques locatifs - La caution signe lorsquelle est exige par le propritaire - Un tat des lieux sign par les deux parties - Les diagnostics obligatoires pour les locations - Inventaire des meubles en cas de location meuble (tlcharger modle inventaire des meubles) Lorsque le bien lou est en coproprit, le propritaire doit fournir une copie des extraits concernant : - La destination de limmeuble (usage professionnel, priv ou mixte). - Lusage des parties communes et prives - Le nombre de millime soumis aux charges. IMPORTANT ! Pour la signature du bail, ou loccasion de son renouvellement, le propritaire doit remettre son locataire un dossier de diagnostic technique, compose de plusieurs diagnostics : - Ltat des risques naturels et technologiques, - Le diagnostic de performance nergtique, - Le constat de risque dexposition au plomb. IMPORTANT ! En cas de litige il vous faudra ventuellement prouver que la caution a reu un exemplaire du bail c'est pourquoi la signature de la caution sur le bail reste la seule preuve en votre dcharge.

3.6 LETAT DES LIEUX


L'tat des lieux sert comparer l'tat du logement au dbut et la fin de la location. C'est aprs ce constat que vous devrez rendre le dpt de garantie votre locataire, en dduisant des sommes dues au titre des rparations ou dgradations dont il aura t dclar responsable mais uniquement sur justificatifs des travaux engags pour la remise en tat. Lors d'une location deux tats des lieux sont tablis : - A l'entre : lors de la remise des cls avant que le locataire y est amnag. - A la sortie : la restitution des cls, lorsque le logement est vide.

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Nous vous conseillons d'utiliser le mme type de documents pour l'tat des lieux d'entre et de sortie, cela facilitera la comparaison. L'tat des lieux peut tre tabli sur un papier libre ou sur un formulaire pr imprim. Il doit tre effectu par crit, dat, sign et rdig en autant d'exemplaires que de personnes intresses au contrat de location. Il doit tre le plus dtaill possible, dcrivez le logement dans ses moindres dtails. L'tat des lieux peut tre tablit directement par vous mme, ou par votre mandataire (administrateur de biens, agent immobilier...) Il est indispensable que vous (ou votre mandataire) et votre locataire soyez prsent lors de son tablissement.

3.7 LE DEPOT DE GARANTIE


Le dpt de garantie, ou caution, est la somme (gale au maximum 2 mois de loyer hors charges) remise au propritaire par le locataire la signature du contrat de location. Il garantit le propritaire contre d'ventuelles dgradations du logement et impays de loyer et charges. Il n'est pas rvisable en cours de bail. IMPORTANT ! Depuis le 10 Fvrier 2008, le montant du dpt de garantie est au maximum d'un mois de loyer hors charges pour les locations vides. Vous devrez rembourser le dpt de garantie au dpart du locataire dans un dlai maximum de 2 mois aprs la remise des clefs (dduction faite des sommes qu'il resterait vous devoir, dment justifies). A NOTER : Le propritaire n'est pas imposable, au titre de l'impt sur le revenu, sur le dpt de garantie vers par le locataire, sauf s'il l'utilise pour la remise en tat du logement ou pour couvrir des impays au titre du loyer. .

3.8 LA CAUTION
La caution est une garantie de paiement demande par le propritaire. Il peut exiger qu'un proche solvable ou un organisme s'engage, en cas de dfaillance de la part du locataire, payer le loyer et les charges. En cas de dettes, cette caution se substituera au locataire, en cas d'impay, pour rgler le montant du loyer et toute autre charge prvue dans le cautionnement. Vous pouvez demander votre locataire de vous fournir la garantie d'une banque (garantie bancaire) sous forme de cautionnement pour un montant dtermin (souvent 12 mois). LOGICIEL DE GESTION LOCATIVE IMMOBILIRE RENTILA.COM 9

La caution simple et la caution solidaire : - La caution simple : le risque est limit et le garant ne paiera la place du locataire que lorsque toutes les poursuites contre lui ont chou et qu'il est insolvable. Cependant si vous avez renonc au bnfice de discussion dans l'acte, le bailleur peut s'adresser vous sans avoir effectu de poursuites contre le locataire. - La caution solidaire : la caution s'engage payer les loyers et les charges la place du locataire si ce dernier n'en a pas les moyens ou s'il refuse de payer. Le propritaire est en droit de se retourner vers la caution sans poursuivre le locataire. Deux dures de caution existent: - Dure dtermine : une date est prcise dans l'acte de caution. - Dure indtermine : l'acte de cautionnement ne comporte aucune indication de dure donc il correspond la dure du bail (qu'il s'agisse du bail initial, renouvel ou reconduit). La caution prend fin au terme prvu, l'expiration du bail en cours si cela a t demand, ou au remboursement total de la dette. L'obligation de prise en charge des impays du locataire cesse la date de dnonciation du bail en cours, par contre l'obligation de paiement subsiste pour toutes les dettes nes durant la priode de couverture. IMPORTANT ! Depuis la loi MLLE du 25 mars 2009, les propritaires bailleurs qui ont souscrit une assurance Garantie Risques Locatifs ne peuvent plus demander de cautionnement leur locataire. La loi du 24 novembre 2009 prvoit dsormais deux exceptions cette interdiction : - Si le locataire est un tudiant - Si le locataire est un apprenti

3.9 LES ASSURANCES


Voici la liste des assurances lies une location : - Le propritaire est oblig de prendre une assurance non occupant. - Le locataire est oblig par la loi de prendre une assurance habitation. Le propritaire peut lui demander lattestation au moment de la signature du bail. - Le propritaire peut prendre une assurance de loyers impays. Le bailleur qui souscrit une assurance impay ne peut demander de caution au candidat la location (voir 3.8 La caution). LOGICIEL DE GESTION LOCATIVE IMMOBILIRE RENTILA.COM 10

4 PENDANT LA LOCATION
4.1. QUITTANCES
La quittance du loyer nest pas obligatoire. Le bailleur doit la dlivrer gratuitement la demande du locataire (art 21 de la loi du 06/07/1989) Notre logiciel gnre une quittance chaque premier du mois que vous pouvez tlcharger dans la rubrique finances. Si vous donnez accs Rentila.com votre locataire, il pourrait tlcharger sa quittance lui mme.

4.2 REVISION DE LOYER


Une fois par an, la date anniversaire du contrat, il est dusage de rviser le montant du loyer. Vous pouvez faire la rvision du loyer en utilisant notre outil dans la rubrique Locations . A NOTER : La formule pour faire une rvisons du loyer : Nouveau loyer = loyer en cours x l'indice de rfrence des loyers correspondant au trimestre de rfrence prvu dans le contrat / l'indice de rfrence des loyers du mme trimestre de l'anne prcdente.

4.2 REGULARISATION DES CHARGES


Le locataire doit payer des charges correspondant 3 grandes catgories de dpenses : - Les dpenses pour services rendus lis l'usage du logement : frais de fonctionnement de l'ascenseur, chauffage collectif, eau potable, clairage de la cage d'escalier, etc. - Les dpenses d'entretien et les petites rparations des parties communes de l'immeuble : nettoyage des parties communes, entretien des espaces verts, etc. - Les taxes correspondant des services dont bnficie le locataire : taxe d'enlvement des ordures mnagres, taxe de balayage, etc Cette liste de charges est fixe par dcret du 26 aot 1987. Les charges qui ne sont pas mentionnes dans ce texte ne peuvent pas tre factures au locataire. Toutes les autres dpenses (exemples : grosses rparations,

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rfection totale des peintures) restent la charge du propritaire. Les taxes locatives : taxe de balayage et ordures mnagres. Si les charges sont payes par provision, une rgularisation annuelle doit tre effectue pour ajuster les versements du locataire aux dpenses relles. Les pices justificatives des charges (factures, contrats de fournitures) doivent tre tenues la disposition du locataire pendant un mois aprs lenvoi du dcompte des charges. Cliquez ici pour en savoir plus. Vous pouvez faire une rgularisation des charges en utilisant notre outil dans la rubrique Locations .

4.3. TRAVAUX DENTRETIEN ET AMELIORATION


Le propritaire doit dlivrer un logement en bon tat dusage et de rparation au locataire. Il doit prendre sa charge toutes les rparations ne correspondant pas la dfinition des rparations locatives. La liste de rparations ayant le caractre de rparations locatives est disponible ici sur le site Legifrance.fr.

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5 LA FIN DU BAIL
Le propritaire et le locataire tablissent, ensemble, ltat des lieux de sortie lors de la visite de sortie du locataire. Il est souhaitable deffectuer un relev des compteurs : eau, gaz, lectricit, lors de ltat des lieux de sortie. Nous vous conseillons de prendre des photos et les comparer celles prises lors de ltat des lieux dentre. Concernant le remboursement du dpt de garantie Larticle 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le dlai maximum deux mois aprs le dpart du locataire. IMPORTANT ! Pensez signaler aux impts les entres/dparts de vos locataires, sinon, en cas de problme, les impts vous demanderont de payer la taxe dhabitation.

5.1 CONGE DONNE PAR LE PROPRIETAIRE


Le propritaire peut donner cong au locataire en fin de bail uniquement pour l'une des 3 raisons : - Reprendre le logement pour en faire sa rsidence principale ou le faire habiter par un proche. - Vendre le logement. - Invoquer un motif lgitime et srieux. Le propritaire doit donner cong par lettre recommande avec accus de rception ou par acte d'huissier au moins 6 mois (le dlai de pravis est de 3 mois pour une location meuble) avant la fin du bail. Ce dlai court compter du jour de la rception de la lettre recommande ou de la signification de l'acte d'huissier. La lettre de cong doit imprativement prciser le motif du cong. En l'absence de ces informations, le cong est nul, le bail est alors reconduit pour la mme dure. Le cong doit tre dlivr chacun des conjoints, concubins ou partenaires lis par un PACS. Toutefois, le cong signifi un seul membre du couple

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est valable, si le mariage, le concubinage ou le PACS n'ont pas t port la connaissance du propritaire. A NOTER : Quel que soit le motif du cong, le propritaire doit proposer, un locataire de plus de 70 ans et dont les ressources annuelles sont infrieures une fois et demie le montant annuel du SMIC, un logement correspondant ses possibilits (moyens financiers) et ses besoins (accessibilit, ascenseur...) proximit de son logement actuel. Les ressources s'apprcient la date de la notification de la lettre de cong et les conditions d'ge la date d'chance du contrat de bail.

5.2 CONGE DONNE PAR LE LOCATAIRE


Le locataire qui dsire quitter son logement peut le faire tout moment, en respectant les conditions de forme et de dlai prvues par la loi. Le contenu du cong donn par le locataire n'est prvu par aucun texte. Il suffit donc au locataire d'indiquer qu'il souhaite quitter le logement qu'il occupe et qu'il donne son cong. Il peut prciser la date laquelle il souhaite quitter le logement. Le cong doit tre adress au bailleur par lettre recommande avec accus de rception ou par acte d'huissier. Le dlai est de 3 mois (le dlai de pravis est de 1 mois pour une location meuble). Toutefois, il peut tre rduit 1 mois lorsque le locataire se trouve dans l'une des situations suivantes : - Mutation professionnelle : peu importe que la mutation ait t impose ou qu'elle ait t demande ds lors que la dcision dfinitive est subordonne la volont de l'employeur. En outre, il n'y a aucune condition d'loignement. - Perte d'emploi : licenciement ou fin d'un CDD. En revanche, le dpart la retraite, la dmission, le changement d'activit professionnelle et la rupture conventionnelle d'un CDI ne sont pas ici considrs comme une perte d'emploi. A noter que l'arrive en fin de droits de l'Assdic ne justifie pas l'utilisation du pravis rduit. - Nouvel emploi conscutif une perte d'emploi, - Obtention du premier emploi, - Locataire g de plus de 60 ans dont l'tat de sant justifie un changement de rsidence, LOGICIEL DE GESTION LOCATIVE IMMOBILIRE RENTILA.COM 14

- Locataire d'un logement conventionn, appartenant notamment aux organismes HLM, qui se voit attribuer par le mme bailleur un autre logement conventionn dans le mme parc. Toutefois, ce dlai de pravis de 1 mois est ramen 2 mois lorsque le nouveau logement conventionn lou par le locataire appartient un autre bailleur.

5.3 ETAT DES LIEUX DE SORTIE


Au moment de la remise des cls, un tat des lieux de sortie doit tre tabli entre le bailleur et le locataire. En cas de dsaccord, l'tat des lieux est tabli par acte d'huissier. Si un dpt de garantie t vers la signature du bail, le bailleur doit le restituer dans un dlai de 2 mois aprs la remise des cls.

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6 EN CAS DE LITIGE
A l'occasion de la location d'un logement vide ou meubl, les litiges sont frquents entre locataires et bailleurs et dbouchent parfois sur des actions en justice. La conciliation permet de trouver une solution rapide et vite l'encombrement des tribunaux. En gnral, les cas qui peuvent entraner un litige sont lis : - Aux clauses rsolutoires du bail de location - A une modification des conditions du bail en cours - A une ou plusieurs clauses abusives du bail d'habitation - A une rsiliation du bail abusive ou illicite par le locataire ou le bailleur.

6.1 ETAPES A SUIVRE EN CAS DE LITIGE


Si le litige n'a pas pu tre rgl l'amiable, les demandes doivent donc passer par le tribunal d'instance de la commune o se situe le logement concern. En cas d'impays de loyers et de charges et aprs avoir recherch une solution l'amiable avec le locataire, le bailleur peut demander la rsiliation du bail autorisant ainsi l'expulsion du locataire. Voici les tapes habituelles suivre en cas de litige entre propritaire et locataire. tape 1 : Mise en demeure - Le bailleur envoie une lettre de mise en demeure du locataire de rgulariser sa situation : payer ses loyers, charges... - Le locataire accepte ou non

tape 2 : Un huissier dlivre au locataire un commandement de "Payer" (si le litige n'est pas rsolu l'tape prcdente). - Si le locataire ne ragit pas, le bailleur peut faire valoir la clause rsolutoire. Il peut l'assigner devant le juge d'instance ou de proximit (pour un dlit n'excdent pas la somme de 1 500) qui pourra prononcer la rsiliation du bail, le bailleur peut ensuite engager une procdure d'expulsion du locataire en envoyant par huissier au locataire une assignation comparatre (la date d'audience doit tre

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au minimum 2 mois aprs la date d'envoi de l'assignation comparatre) - Le locataire a 2 mois pour rgulariser sa situation, il peut saisir le juge des rfrs (tribunal d'instance) pour avoir des dlais supplmentaires de paiement (24 mois maximum) : report ou chelonnement

tape 3 : Un huissier dlivre au locataire un commandement de "Faire" (si le litige n'est pas rsolu l'tape prcdente). - Si le locataire ne ragit pas dans le dlai imparti, il doit quitter les lieux sous peine d'expulsion, le bail est rompu - Le locataire a 1 mois pour rgulariser sa situation (il n'est pas possible d'obtenir des dlais supplmentaires)

tape 4 : Dcision d'expulsion (si le litige n'est pas rsolu l'tape prcdente) - Au cours de l'audience et au vu de la situation financire du locataire, le tribunal peut dcider d'accorder des dlais de paiement (24 mois maximum) s'il estime que sa situation lui permet de rgler sa dette. Dans ce cas, le bail n'est pas rsili. Si ce n'est pas le cas, le tribunal peut prononcer la rsiliation du bail et l'expulsion du locataire. Suite la dcision de justice ordonnant la rsiliation du bail et l'expulsion du locataire, le bailleur doit lui signifier un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois compter de la rception de cet acte pour quitter le logement. - Le locataire doit payer une indemnit d'occupation fixe par le juge (en remplacement du loyer). Si le juge qui a ordonn l'expulsion n'a pas accord au locataire de dlai, ou si les dlais accords n'ont pas permis de trouver une solution de relogement, le locataire a 15 jours pour saisir le tribunal de grande instance afin d'obtenir des dlais pour quitter le logement. Le tribunal de grande instance peut, en fonction de la situation de l'intress (ge, tat de sant, situation de famille), accorder un dlai supplmentaire (d'1 mois minimum 1 an maximum).

tape 4 : Commandement de quitter les lieux - Lorsque le jugement a prononc la rsiliation du bail et lexpulsion, lhuissier envoie au locataire (ainsi qu'au prfet) un commandement de quitter les lieux.

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- A partir du jour de la rception de ce commandement, le locataire a gnralement 2 mois minimum pour quitter les lieux, le juge peut dcider de prolonger ce dlai (de 3 mois minimum 36 mois maximum) en cas de difficults familiales du locataire.

tape 5 : Procdure dexpulsion Un huissier doit intervenir pour procder l'expulsion du locataire. L'huissier peut annoncer pralablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. Il peut se prsenter au logement les jours ouvrables (du lundi au vendredi inclus) entre 6 heures et 21 heures. Plusieurs cas de figures peuvent se prsenter : - Le locataire est prsent le jour de l'expulsion et n'met aucune protestation : l'huissier dresse un procs-verbal dans lequel il procde l'inventaire des meubles et indique les lieux o ils sont dposs et rcupre les cls du logement - Le locataire est prsent le jour de l'expulsion et refuse d'ouvrir la porte: l'huissier dresse un procs-verbal de tentative d'expulsion qui relate son chec et fait appel une autorit de police - Le locataire est absent le jour de l'expulsion : l'huissier ne peut pntrer dans le logement que s'il est accompagn d'une autorit de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procs-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placarde sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pntrer dans le logement

ATTENTION ! Le bailleur ne peut en aucun cas prendre l'initiative de pntrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites son encontre pour violation de domicile.

A NOTER : La trve hivernale n'empche pas le bailleur d'engager un recours devant le tribunal d'instance visant ouvrir une procdure d'expulsion..

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