Consultora Patrimonial

INVERTIR EN BIENES RACES

EL MITO CONTINA

Por Carlos Gordillo* Les quiero compartir otro caso muy interesante Hace unos das tuve la necesidad de consultar a un Agente de Bienes Races por un asunto personal. Durante la pltica, esta persona me coment algo que llam mi atencin. Me dijo que cada vez con mayor frecuencia se acercan inversionistas a su despacho inmobiliario buscando adquirir una propiedad para posteriormente rentarla y tratar de obtener con ello un mejor retorno sobre su inversin, argumentando que tienen sus recursos invertidos en la banca y que los rendimientos son demasiado bajos De hecho, le coment, que yo escucho con mucha frecuencia quejas del mismo tipo de inversionistas sobre las bajas tasas que paga la banca en nuestro pas. En efecto, si consideramos que la tasa que pagan los bancos en instrumentos de bajo riesgo es de aproximadamente 4% y estn cobrando a sus clientes de tarjeta de crdito (que es el principal negocio de los bancos) una tasa promedio del 40%, el 4% es realmente un abuso. Adems al 4% mencionado hay que restarle el impuesto sobre la renta que retienen los bancos con lo que la tasa neta queda en alrededor de un 3% y como la inversin es en pesos, debemos restar la inflacin del 4.5% con lo que su retorno real se torna negativo. Resulta pues que en la bsqueda de mejores rendimientos, algunos inversionistas estn retirando sus recursos de los bancos para entrar al negocio de los bienes races. Tratemos de explicar porqu este esquema de inversin no es tan bueno como se dice. Tradicionalmente se ha considerado la compra o construccin de inmuebles para despus rentarlos como una inversin muy segura y muy eficiente y por esa razn muchos inversionistas continan concentrando sus portafolios en ese tipo de esquemas. Esto seguramente era cierto hace muchos aos cuando no haba muchas alternativas de inversin y las condiciones del pas eran distintas. Sin embargo, actualmente este tipo de esquemas dista mucho de ser seguro y eficiente y a continuacin explico por qu. Se dice que un bien inmueble nunca pierde su valor y que todo el tiempo adquiere plusvala Pues bien, contrario a lo que se piensa, los bienes races, como en cualquier otro bien, estn sujetos a las condiciones de mercado y sus precios se ven afectados por los ciclos econmicos por lo que aquello de que nunca pierden valor se ha convertido en un mito. Las propiedades perdieron

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hasta el 40% de su valor comercial a raz de la crisis de 2008. Como todo mercado, el de bienes races tambin se rige por la ley de oferta y demanda que aprendimos en nuestras clases de Teora Econmica. Dicha ley nos dice que si la oferta de algn bien se eleva, su precio tender a bajar. De la misma manera, si la demanda por ese bien disminuye, su precio en el mercado tambin lo hace. Veamos en primer lugar lo relativo a la oferta. En los ltimos aos, los gobiernos han impulsado fuertemente la construccin de vivienda, de tal manera que se ha dado un boom de construccin de casas sobre todo de las llamadas de inters social. Es decir se ha generado un exceso de oferta. Muchsimas personas han accedido a tener una casa propia aprovechando en su mayora su crdito de INFONAVIT lo que origina que muchas personas dejen de rentar una vivienda y se muden a su nueva casa. En muchos casos, personas que ya tenan su casa, adquirieron otra para rentarla por lo que actualmente encontramos muchsimas ms propiedades en renta que en el pasado. Sobre todo porque hasta hace unos aos si los derechohabientes de INFONAVIT no ejercan su crdito, perdan lo que tenan ahorrado. Esto ha generado una sobreoferta de casas para renta. Basta con visitar algunos sitios de internet especializados en bienes races para darse cuenta de la enorme oferta de inmuebles para renta. Ahora bien, qu pasa con la demanda? Mxico no ha sido ajeno a la situacin econmica mundial por lo que como resultado de la actual crisis, muchas personas perdieron sus empleos, la actividad econmica se redujo drsticamente y con ello la demanda de bienes y servicios entre ellos la demanda de inmuebles para renta. De la misma manera, muchos negocios han tenido que cerrar por la cada en la actividad econmica lo que ha originado la desocupacin de un sinnmero de locales comerciales oficinas y bodegas. Pero en fin, analicmoslo como estrategia de inversin. Cundo se adquiere un inmueble, normalmente se tiene que invertir para remodelarlo y dejarlo en condiciones de rentarlo entre un 5% y hasta un 10% del valor del inmueble dependiendo su estado de conservacin. Por otro lado, un inmueble se renta al ao en aproximadamente 7 a 8% de su valor comercial. Esto quiere decir que le tomar un ao ms o menos recuperar lo que le invirti en su acondicionamiento. Adems, se debern pagar impuestos por los ingresos de las rentas, pagar el impuesto predial, siempre existirn tiempos muertos entre inquilinos que en ocasiones pueden ser meses o aos, se deben pagar los servicios durante esos tiempos muertos, pagar el seguro de daos y un promotor entre otros gastos. Por otro lado, este tipo de inversin no es del todo segura como se piensa. Sus riesgos son mltiples como; incendio, terremoto, inundaciones, invasiones o inquilinos que no le paguen la renta (hay que recordar que en Mxico, las leyes protegen a los inquilinos). Al final ese 7 a 8% anual que produce esta estrategia se reduce a ms o menos un 5% a lo que si restamos la inflacin, la deja en aproximadamente el 1% de retorno real sobre su inversin a partir del segundo ao ya que debe recuperar su inversin en remodelar el inmueble. Tambin, heredar bienes races genera gastos notariales, muchos trmites y hasta pleitos legales entre los herederos. Por si fuera poco, los bienes races es la inversin menos lquida que existe. Imagnese que tiene usted un problema muy grave y requiere de manera inmediata parte o todo su capital. Le podra tomar aos liquidar sus propiedades ya que primero tendra que esperar a que expiraran sus contratos de arrendamiento y que se desocuparan los inmuebles, seguramente

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requerirn de algn mantenimiento o darles cuando menos una manita de gato para posteriormente poderlos vender. Por todo esto, la operacin puede tomar aos y en muchos casos estara usted rematando dichas propiedades. Finalmente, la funcin de casero no resulta ser muy gratificante ya que implica cobrar rentas cada mes, entregar recibos de renta, exigir los recibos pagados de luz, agua, telfono y gas en su caso. Lidiar en muchas ocasiones con inquilinos muy incmodos. Por otro lado si se cuenta con una empresa dedicada a la administracin de los inmuebles, habr que restar sus honorarios al clculo. Tambin, hay que considerar el deterioro natural de las propiedades as como el maltrato de que llegan a ser objeto por parte de algunos inquilinos que en muchos casos es hasta mal intencionado. Algo adicional que resulta ser muy delicado, es el hecho de que alguno(s) de sus inmuebles puede(n) ser usado(s) para actividades criminales (Caras vemos, inquilinos no sabemos) por lo que el propietario se expone a enfrentar serios conflictos con las autoridades que incluso lo pueden llevar a prisin y/o a que su inmueble sea incautado bajo la Ley de Extincin de Dominio. Si realmente les atrae la inversin en bienes races, existen fondos de inversin que se dedican a adquirir propiedades para renta en ciudades de altsima demanda como Londres, Chicago y Nueva York, etc. Se trata de empresas profesionales en la administracin de inmuebles y las utilidades se dividen entre los inversionistas del fondo. Histricamente, dichas utilidades han promediado el 8% anual en Dlares y los inmuebles por su ubicacin mantienen su plusvala. Por otro lado, estas propiedades se ubican en pases y ciudades donde las leyes se aplican de manera equitativa. Es decir, no favorecen al inquilino como en Mxico. La liquidez que ofrecen es prcticamente inmediata y la inversin se realiza en monedas fuertes como el Dlar lo que le da an ms seguridad y estabilidad, adems de un ndice de inflacin mucho ms bajo que en pesos. En caso de heredarse, se hereda una inversin financiera no una propiedad por lo que basta con la designacin de beneficiarios en el contrato de apertura de la cuenta de inversin evitando as todo el conflicto testamentario. Desde luego, un portafolio de inversin se debe diversificar de manera adecuada de acuerdo al perfil de cada inversionista.

Entonces a la luz de este anlisis, la inversin en bienes races no es tan atractiva como parece!

Esto s es invertir de manera inteligente y segura!

*El autor es especialista en Inversiones Financieras OffShore. Es Director de Expertos Patrimoniales, despacho especializado en inversiones financieras y especialistas en coberturas con instrumentos derivados. Ha impartido Ctedra Universitaria sobre riesgos financieros en Mxico as como seminarios en Mxico y en Europa sobre el mismo tema. Su desarrollo profesional se ha dado principalmente en el sector Corporativo, desempendose como CFO en importantes empresas multinacionales como AON Risk Services, Combined Insurance Company of America y United Technologies.