Hac Lobby con otras obras similares a la tuya.

. El constructor logra precios al por mayor por su volumen o continuidad. Vos slo vas a construir tu casa, con lo que no llegs al volumen mnimo necesario, pero podras lograrlo con una estrategia muy fcil. . La idea es conseguir volumen de compra para que las casas de venta de materiales puedan otorgarte a vos tambin ese 10% de descuento adicional. . Cmo lograr ese volumen? . Muy fcil recorr las obras de tu barrio o incuso de otros barrios, contact sus dueos y consigu de 4 a 6 propietarios en la misma situacin que la tuya, para poder realizar todas las compras en conjunto, de tal manera que en lugar de ir solo a comprar 3.000 ladrillos vas a comprar 15.000 ladrillos. . Esto lo pods hacer para prcticamente toda la obra, por ello es importante que encuentres obras en la misma situacin que la tuya, y que todos sean parte del proceso. . Ah! y a la objecin pero Quin manejar tanto dinero? Cada uno pagar lo suyo y establecer la relacin con la casa de materiales. La compra es en conjunto, el pago es individual, pero al mismo tiempo y de la misma forma, de tal manera que a la casa de materiales tambin le sirva el negocio. . Pareciera ser muy engorroso pero en verdad que es fcil y divertido, la gente

primero desconfa, pero luego acepta, porque ve los beneficios. Te asombrarn los resultados que vas a obtener. No tengas reparos, ests luchando por prcticamente un 5 % a 10% de ahorro en el total de la casa, as que Adelante! .

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La Certificacin: Una Poderosa Herramienta de Ahorro.

El trabajo debe estar terminado, y adems, correctamente!
. Para ello utiliz los servicios del Director de Obra. l, es el encargado de emitir estas certificaciones, por cada trabajo correctamente ejecutado, luego de emitidas, pasa a ser responsabilidad tuya el pago de la misma, previo descuento del fondo de garanta. . Es fcil, solo es control. A que me refiero con CONTROL? Tengo un cliente que decidi en su da, que no quera que le certifique el avance de obra. Y l tom por s mismo la relacin con el albail, y fue pagndole por semana lo que le iba pareciendo segn su criterio. Transcurrida poco ms de la mitad de la obra, haba pagado ms del 90% del presupuesto original. Resulta que se top con un albail manipulador que aprovecho que l no dominaba el oficio de la construccin, todo se descalabr y fue un desastre econmico para mi cliente. . Cuando me lo comunica yo le explique que ya era tarde, tiene que reajustar el presupuesto, porque los albailes, (que en general viven al da) no podrn vivir los prximos 6 meses que restaban para terminar la obra, con un 10% de ese presupuesto. Mi cliente cay en su propia trampa, y tuvo que renegociar el resto del trabajo, con lo que el precio inicial se increment en un 60%. Nada mal para los albailes. A eso me refiero con perder el control. . No utilizar certificaciones tiene muchas desventajas y ninguna ventaja. El

trabajo de certificacin es un trabajo que ya se est pagando por l en el contrato de Direccin de Obra, entonces ests pagando por un trabajo que nunca se har? No entiendo porque no habra de utilizar el servicio vital y que sirve para tres cosas: 1. Para tener certeza escrita de que el trabajo est correctamente ejecutado. 2. Para llevar un estricto control sobre lo que se le est pagando al albail o la empresa constructora. 3. Para evitar todo tipo de discusiones sobre supuestos avances de obra que entienda el albail que lleva. . En mi opinin, la certificacin es una herramienta poderossima de Ahorro, porque tal como le ocurri a mi cliente, te ocurrir a vos, si no controls de cerca los trabajos, y la nica manera de saber donde ests parado es mediante las certificaciones escritas y firmadas por el arquitecto. .

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Qu es Reducir Costos?
Construir una casa es para la mayora de los mortales una tarea nica en la vida. Puedo asumir despus de tanta experiencia con clientes diferentes que, en general ocurre una sola vez en la vida, y 9 de cada 10 presupuestos, son ajustados y no sobra dinero. A decir verdad, muchas veces falta. Por lo tanto, deberas pulir todos los costados que puedan quitar dinero de ese presupuesto acotado solo a la obra, y que no dispone de partidas extraordinarias para adicionales. A lo mejor no es tu caso, pero ocurre con la mayora. . No existe una receta mgica, el ahorro no viene del cielo, si quers ahorrar en la construccin de tu casa tens que hacer varias cosas correctamente: Los requerimientos bsicos del ahorro se logran por

1) Organizacin 2) Trabajo . Pareciera que en el mundo actual no se le diera valor a la organizacin y al trabajo, en este mundo veloz y tumultuoso donde todo cambia muy rpido, que quiere resultados mgicos y rpidos, donde nos inundan con cosas como Hgalo en solo 20 minutos Despirtese y sea una nueva persona Hgase rico en 24 horas Adelgace 10 kilos en 7 das sin esfuerzo . Uf!!! La palabra trabajo, y la palabra organizacin vienen con un aura de maleficios implcita que no nos gusta, porque eso significa que tendremos que poner un esfuerzo en algo Ese algo significa que hay que organizarse y trabajar, no ser posible ahorrar dinero si nuestra obra est hecha un desastre administrativo, si no llevamos control de los materiales que vamos comprando, si el arquitecto no nos certifica los trabajos correctamente ejecutados, si no tenemos toda la documentacin tcnica de la obra . Entendamos que ahorrar significa, lograr la misma calidad con menor precio. Eso es ahorrar

No entendamos por ahorrar poner materiales baratos que no cumplen la funcin requerida solo porque son ms baratos.
Puede que te salga ms barato, pero si disminus la calidad no ests ahorrando solo pagas menos por un material que vale menos. Llevando esto a un ejemplo con coches, sera lo mismo que decir que en lugar de un Mercedes Benz de 40.000 dlares, me he comprado un fiat de 10.000 dlares y creer que me ahorr 30.000 dlares en la operacin. Ahorrar es comprar el mismo Mercedes Benz en 38.000 dlares y ah si que ahorras 2.000 dlares. Me sigues la idea?

. Ahorrar, Es Trabajar Para Lograr La Misma Calidad De Terminaciones Con Un Menor Precio. Con todos estos secretos que te estoy compartiendo pods ahorrar sin ningn problema un 15% en la construccin total de la casa. Eso es mucho dinero, pero para ello hay que trabajar duro en pos de lograrlo. Comenzar el proceso con una idea bien organizada resulta crucial a tus intereses, y afecta directamente al resultado final Tu hogar.

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YaQue Estamos compramos la de 100 no?

La obra se compone de muchos trabajos y materiales que en apariencia tienen poco valor, y que definitivamente tienen poco valor. Pero por s solos, no en conjunto. Abusar del Ya Que Estamos es una de las principales razones de los drsticos aumentos de presupuestos, porque forma un conjunto enorme de trabajos y materiales pequeos, pero que suman mucho al final. . He visto muchas veces como Ya que estamos agota los presupuestos antes de terminar. Esto me hace recordar al momento que uno va a comprar una computadora, y le dicen que la memoria de 4Gb cuesta 100$ y la de 8Gb cuesta 120$, En ese momento Qu dice uno? y Ya que estamos Luego tenemos la misma respuesta para el disco duro, el monitor, los parlantes, el gabinete, el microprocesador entonces la mquina cuyo presupuesto original era de 1.000$ ahora es de 1.600$ Te ha pasado esto alguna vez? . En una construccin pasa exactamente lo mismo. Mi recomendacin, definir antes de todo el Presupuesto Original, y no moverse ni un pice de l. Y al finalizar, solo al finalizar, comenz a modificar. (siempre que se pueda) De ah la importancia de conocer al mximo cada detalle del proyecto. . La Documentacin Tcnica . Una vez vi como construyeron una casa entera con un plano dibujado en una servilleta, por un estudiante de primer ao de arquitectura. Y tambin vi como la falta de documentacin hizo que esa persona que quiso ahorrar en el arquitecto, gast el doble. Simplemente por no contar con los documentos apropiados. Amn de los errores de diseo, la falta de documentacin es la principal fuente de gasto innecesario dentro de una obra, por la sencilla razn que si un constructor no conoce los datos cmo esperamos que nos haga la casa? Los errores son innumerables. Y todos los pagars de tu bolsillo. No tener la documentacin tcnica, significa perder dinero. A veces Mucho. . Vos que opins?

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Ms Ideas para Ahorrar Construyendo.

Construir Mitad el Constructor y Mitad Vos.

Si me das a elegir, entre construir yo y que construya un constructor elegira un constructor!. Sin ninguna duda. Ahora Si no tens experiencia en construccin, y adems quers ahorrarte algunos dlares, pods contratar la construccin de toda la obra gruesa, que en definitiva es lo ms complejo y donde se presentan los grandes problemas en la construccin, me refiero a: . 1. Estructura. 2. Cimientos. 3. Capas Aisladoras de la humedad. 4. Muros. 5. Revoques o enlucidos exteriores. 6. Colocacin de carpinteras exteriores. 7. Cubierta y Zinguera. 8. Todas las Instalaciones. . Es decir cerrar la obra por fuera, y que te entregue a la obra interna, pisos cielorrasos, pintura, revestimientos, cielorrasos, mesadas, etc. Que es todo ms controlable y ms fcil de llevar. . Este Secreto te aportar entre un 6 a 8% de ahorro y es muy bueno por que te quita de encima toda la complejidad tcnica, te deja a vos la parte decorativa y de terminaciones. Pensalo y comentame tu opinin. Las leo todas!

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El Proyecto es el 90% del Ahorro en una Obra

Contar con un Proyecto Profesional Completo. . Cuando comenzs esta aventura de construir tu casa, comenzs buscando

ideas sobre estilos de casas, ello lleva a definir un dibujo inicial, que se va corrigiendo hasta adaptarse totalmente a nuestra forma de vivir. Luego este dibujo inicial debe traducirse en un proyecto. El Proyecto debe resolver principalmente, todas las cuestiones tcnicas que hacen a la Estabilidad de la vivienda y su Estanqueidad (es decir, que no entre el agua en ninguna de sus formas). . La decisin ms importante en este punto es que debes contratar a un proyectista que te brinde un proyecto completo. Porque la falta de informacin bien comunicada dentro de una obra es la principal fuente de prdida de dinero y es la piedra fundamental de todos los malentendidos entre el constructor y vos es muy difcil de verdad tratar de sacar la construccin adelante con solo unos pocos datos. . Se improvisan tareas, se rompen otras mal hechas y se repiten tantas tareas intilmente. El rubro Adicionales, se llena de tareas que pudieron haberse evitado. No contar con un proyecto o disponer solo de un dibujito, significa gastar por lo menos, 10 veces el valor del proyecto en trabajos extras, sin contar las mermas de la calidad constructiva. . De ah que resulta vital contar con un proyecto que explique paso a paso todo lo que hay que hacer. Si dejs libre a cada constructor, presupuestar lo que entienda o quiera. Y para vos ser un trabajo adicional descifrar que es lo que ha presupuestado cada uno y compararlos. . Pero Qu es un Proyecto profesional Completo? La informacin tcnica mnima que debe aportar un proyecto es esta http://martinbonari.com/disenar/proyecto-y-anteproyecto/ Son algunas de las herramientas bsicas que necesitars, que tu arquitecto va a prepararte, ya que es informacin que est incluida dentro de sus honorarios. .

Vos debers proveer al constructor de todos estos datos que surgen del proyecto que elabora un arquitecto. Sin ellos es imposible que un constructor no sufra de indecisin, la indecisin te har pagar mucho ms por la misma tarea, porque al no saber como ejecutarla ir probando con Tu dinero las diferentes soluciones. . Esto es serio. Lo he visto cientos de veces. Lo peor es que si no sabs de construccin te inventarn cualquier excusa y vos tendrs que creerla, porque no tens armas para defenderte. Pero si tens los planos que informan como hacerlo, vos mismo podrs leer la secuencia, adems de detectar quien es el responsable de cualquier error y descargar las responsabilidades ante el Proyectista, el Director o el Constructor.

A Mayor Informacin Tcnica, Menor Nivel De Error.

Cunto Vas a Pagar en Honorarios?
. Una obra se compone de dos fases: una intelectual que est dada por el proyecto y la direccin de la obra, y la otra material, es decir su ejecucin a travs de un constructor. . La primera manera de contratar y forma natural de hacerlo es la siguiente, contratar un proyectista, un director de obra (generalmente es la misma persona) y un constructor. En este caso dejas todo en manos de estas personas, la ejecucin intelectual y la ejecucin material, vos solo pagas por los servicios y segn avances de obra. . La segunda manera es contratar un proyectista, un director de obra y vos decids ser el constructor. En este caso queda en manos del proyectista y del director de obra, la faz intelectual; y vos asums la ejecucin material. Para ello tens que contratar a un representante tcnico, que supla tu falta de conocimientos

en la materia (que aunque los tengas, debe ser reconocido por las autoridades municipales como titulado habilitado) .

Remuneraciones de cada participante

. La faz intelectual se retribuye en forma de honorarios y la faz material se retribuye en forma de beneficio industrial. . En la primera manera de contratar abonars los siguientes valores:

Proyectista: honorarios del 5% del valor total de la obra. (El valor de la obra lo cuantifica el colegio de Arquitectos a travs de unas tablas) Director: honorarios 4 % del valor total de la obra. Constructor: Beneficio industrial del 10 al 18 % del valor de la obra, o incluso ms, dependiendo de la complejidad de la obra. (Este valor de obra es sobre obra REAL)
. En la segunda manera de contratar abonars los siguientes valores:

Proyectista: honorarios del 5% del valor total de la obra. Director: honorarios 4 % del valor total de la obra. Representante tcnico: honorarios del 4 % del valor de la obra.
Por supuesto que esto vara en funcin del pas en que te encuentres, aunque las formas resultan bastantes similares, pero pueden aparecer algunas variantes, que aumenten o disminuyan los costos, pero bsicamente as funciona. . Como pods ver, podras ahorrar mucho dinero, a cambio de trabajo y esfuerzo. Resulta ms econmico asumir el rol del constructor, contratando un representante tcnico. El dinero que te ahorrars si decids tomar su lugar, rondar el 12%, pero a cambio te espera un largo trabajo. Hay que entenderse, con innumerables personas y sus circunstancias, comprar los materiales y llevarlos a la obra, por no mencionar las responsabilidades sobre accidentes.

La gran desventaja es que no podrs exigir un resultado al constructor, ya que sos vos mismo. Y mucho menos exigrselo al director de obra, quien como hemos dicho en otras oportunidades solo tiene obligaciones de medios y no de resultados. . Si a pesar de todas estas cuestiones que te presento decids convertirte en constructor, (cosa que ests en todo tu derecho) debers contratar un representante tcnico, que te habilite como constructor, y que es con quien se entender el Director de obra. . Ahora bien Qu se espera que haga un representante tcnico? el representante tcnico deber preparar los planes de trabajo, supervisar asiduamente la marcha de los mismos, preparar toda la documentacin tcnica necesaria, como especificaciones, confeccin de subcontratos; coordinar a los distintos subcontratistas y proveedores. . El director de obra no asume las tareas propias de la conduccin, porque ellas sern desarrolladas, precisamente, por el personal del constructor, en este caso su representante tcnico, por lo tanto al profesional director de obra no le corresponde vigilar toda la jornada de trabajo en forma continua y total, la ejecucin de los trabajos ni los materiales que se emplean en ellos; es decir, actuar como si fuera un capataz de obra. El director de obras no puede cargar con el trabajo que le corresponde al representante tcnico. . Aqu elegs entre: 1) Construis Vos, trabajas ms y ahorras un 12% aproximadamente, pero no pods responsabilizar a nadie por errores, robos, accidentes, partidas de dinero extraordinarias, etc. 2) Construye el constructor a cambio de ese 12% se responsabilizar por errores, robos, accidentes, partidas de dinero extraordinarias, etc. .

El 12% es mucho dinero en una casa, tens que valorar si toda esa carga de responsabilidades que asume el constructor. Te hago una pregunta

merece la pena?
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Un Hermoso Trabajo Arduo. Todo Tuyo.

Estudiar a fondo el proyecto, los cambios sobre la marcha provocan desarreglos costosos.
Una forma de poder ver todos los detalles de la obra es pedirle a tu arquitecto que te incluya dentro del proyecto, una maqueta virtual en tres dimensiones para que puedas recorrerla hasta que veas por fin cada rincn, con la tecnologa con la que contamos hoy los arquitectos es muy fcil que cualquier profesional lo pueda hacer. . Esta es una forma de poder entender un proyecto de punta a punta, los arquitectos pecamos muchas veces de creer que nuestros clientes entienden los planos en dos dimensiones, (esos de toda la vida) sin embargo, segn mi experiencia, casi todo el mundo cree entenderlos, pero una vez en la realidad aparecen las dudas que antes no existan. . La expresin ms representativa de esta aseveracin, probablemente seaYo cre que era ms grande Cuando en mis obras escucho algn cliente decir estas palabras Tiemblo! Significa que algo va a pasar. Eso que va a pasar, es que habr demoliciones. Esto se traduce directamente al presupuesto y no hay otra manera de resolverlo que haciendo reformas no previstas. . Con lo cual antes de poner el primer ladrillo, tomate todo el tiempo que necesites para estudiar en detalle cada rincn de tu futura casa. Luego te costar dinero.

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Tu Arma Letal Para Defender Tu Presupuesto

Tu casa la construirs sola una vez, no tendrs una segunda oportunidad de hacerlo bien, por ello tens que contar con herramientas muy efectivas para no fallar, y que la construccin de tu casa sea un verdadero placer. . Las personas que durante una construccin no cuentan con una comunicacin efectiva, improvisan tareas, rompen otras mal hechas y repiten tantos trabajos, que el rubro Adicionales se llena rpidamente de tareas que pudieron haberse evitado. . Necesits herramientas administrativas que resuelvan toda improvisacin. . Para solucionar este conflicto le proporcionars al constructor un proyecto completo que incluye un Cmputo Mtrico. Esta herramienta tiene un fin especfico, es la de computar la obra mediante una lista de tareas. Todos los presupuestos estn referenciados a la misma lista. Entonces comparar presupuestos ser muy fcil y rpido. . Imaginate por un minuto, solicitar tres presupuestos a tres constructores diferentes solo con un dibujo poco profesional no tens forma de poder comparar los presupuestos, los constructores rara vez presupuestan un mismo plano de la misma forma. . El mayor beneficio que pods esperar de un Proyecto de Arquitectura, aparte de visualizar su sueo, es lograr que la informacin contenida se traduzca a su bolsillo con un nivel de Cero adicionales, y excelente calidad constructiva, y el Cmputo Mtrico es la Herramienta ms Efectiva para defender el Presupuesto de obra.

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Como contratar la obra?

Una obra se realiza con tres profesionales.

.

1) Proyectista. 2) Director de obra. 3) Constructor.

. Por lo general proyectista y director de obra, son la misma persona. Aunque podran perfectamente no serlo. El constructor, sin embargo debe ser un tercero a quien el Director de obra pueda inspeccionar. Se sobreentiende que constructor y director de obra deben ser diferentes, si fueran la misma persona, el director debera inspeccionarse a s mismo, cosa no admitida por el cdigo de tica de la Mayora de los Colegios de Arquitectos.

Imagin el caso en que el director de obra deba dar una orden de repeticin de un trabajo deficiente, y que l mismo deba pagar. Por un lado la faz profesional le indicar que hay que hacerlo, y por otro lado la faz comercial le dir que no debe hacerlo. Que crees que har esta persona? Actuar como empresario o actuar como profesional? Entiendes porque deben ser dos personas diferentes? . Record muy bien la tarea que se contrata con un director de obra, Inspeccionar y certificar. No contrats que te suministre el cemento, ni que te compre 50 cm. de moldura que falta para el cielorraso de la cocina, que vaya a la carpintera a buscar el mueble que te olvidaste en el carpintero, que pague a los gremios, ni que asista a casas de venta de materiales que estn a 70 km de distancia. Esto debe hacerlo el Constructor, que es el que tiene la obligacin del resultado. . Un director de obra NO gobierna los medios materiales y humanos dispuestos para la su ejecucin. Del constructor son los empleados y las mquinas, est en l emplear a ms gente o comprar ms maquinaria, es l quien fija el beneficio pretendido, y quien lo percibe. . Cul de estos grados de ingerencia tiene el director de obra sobre la empresa constructora, como para prometer que esa obra intelectual llamada proyecto se ejecutar tal como fue proyectada, y en el plazo previsto? Podra acaso el director de obra emplearle ms obreros para cumplir con los plazos previstos? despedirle a los que no trabajan bien? Tal vez obligarla a comprar una maquinaria ms eficiente? Difcil. Por ello es el constructor quien debe garantizar el trabajo. . Alguna Opinin que quieras compartirnos?

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9 Tips Para Tu Contrato de Obra

Un contrato es clave para asegurarte que todo est debidamente asentado en documentacin escrita y firmada por ambas partes. El contrato bien redactado har que ahorres dinero, el no firmar un contrato con el constructor o las diferentes subcontratas deja la puerta abierta a tareas adicionales, o confusiones de cualquier tipo. Cuanto ms confuso es un contrato, ms propicio para generar trabajos adicionales. Tenelo presente. Pero Cules son las partes esenciales de tu contrato, esas que tens que defender ? . 1) Que sea a precio cerrado, y una declaracin jurada donde el constructor corrobore que ha repasado toda la documentacin tcnica y que independientemente del computo mtrico suministrado, el ha hecho sus propios cmputos y que est de acuerdo en ejecutar la obra tal y como est en el plano. No habr dinero para partidas adicionales, por ello debe el contratista estudiar al detalle la informacin del proyecto. . 2) Poner un vencimiento a cada etapa, que irn certificadas por arquitecto, por ejemplo 1. Cimientos. 10 de enero de 2.011 2. Contrapisos .. 23 de enero de 2.011 3. . 3) que los pagos se efectuarn solo por certificacin del arquitecto, no hay adelantos de ningn tipo, (salvo las que competen a compra de materiales, si correspondiera) y en las etapas antes descriptas, por ejemplo 1. Cimientos. U$ 1.500 2. Contrapisos .. U$ 2.000 3. .. . 4) Establecer multas diarias por cada da de atraso en la entrega final, (esto funciona muy bien) . 5) Deber reponer todo el material que se pierda por mal uso o robo, por ejemplo si un operario coloca mal un piso, se pierde el material de adherencia y los cermicos. . 6) Deber responder por todos los daos a terceros gremios, (por ejemplo si el techo tiene una entrada de agua y durante una lluvia se mojan y estropean los cielorrasos de yeso, y su pintura.) . 7) Deber responder por todos los accidentes ocurridos y hacerse responsable directo de ello. Quedando formalmente obligado al cumplimiento respecto a todo el personal propio o subcontratado de las disposiciones en materia legal, laboral, sindical, de seguridad social y de seguridad e higiene en el trabajo. . 8) EL CONTRATISTA, asume la obligacin de suscribir un seguro de responsabilidad civil que cubra todos los eventos accidentales contra terceras personas. . 9) Garanta de obra correctamente ejecutada. Retencin de 5% a 7% de cada certificacin en concepto de fondo de garanta al trabajo.

. Si logras imponer estos requerimientos por sobre los del contratista, tens prcticamente la garanta de que no habr adicionales, y tu obra se resolver con el presupuesto indicado. Hac el esfuerzo en pos de ello ya que en esto radica un gran porcentaje del ahorro en la construccin. Todo claro, escrito y firmado.

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Frmula para la Venta de Bienes Races

Creer que lo propio tiene un valor superior, solo por que es mo es lo ms comn dentro de los errores posibles. Es un error letal para el negocio de inmobiliario, salvo que sea un vendedor ocasional, y no quiera dedicarte de lleno a ello, pero si realmente desea un negocio largo en el tiempo, aprenda a tasar su propiedad. . Es posible que alguna vez le paguen lo que usted desea, pero ser la excepcin. En general todo comprador buscar otras opciones y no convalidar un precio excesivo. . Observate vos mismo en el momento de la compra, qu hacs si sabs que lo que buscs tiene un valor de 10? pagaras 18? Del mismo modo, si le das valor de 18 a lo que vale 10, te retrasars en tu carrera, ya que tendrs por mucho tiempo el inmueble en venta y finalmente dos aos despus deber bajar el precio, hasta llevarlo naturalmente a 10, que es su precio. . Sabemos perfectamente que en muchas ocasiones uno se deja asesorar por el agente inmobiliario, especialmente aquel que ha tasado nuestra propiedad mas alto, pero por lo general ocurre lo siguiente: el mismo agente inmobiliario no puede defender ese precio, dado que su nica intencin era que le dejes el inmueble para la venta y no asesorarte mediante una tasacin seria. . Ocurre que luego de un tiempo, el mismo agente inmobiliario que tas la propiedad en 18, extraamente le consigue un cliente que te ofrece 10, y despus de todo el tiempo que te ha hecho perder, te persuade para que vendas Qu te parece? Eso es manipulacin pura. Claro que no pasa con todos los agentes inmobiliarios, conozco gente muy seria, por cierto, en general son los que despus de tasar en 10 se quedan sin la propiedad para la venta. . Mis proyectos siguen la siguiente frmula: . Valor del Terreno + Impuestos + Honorarios Profesionales + Mano de obra + Materiales + Inflacin + Beneficio de 26% anual = Precio. . Venders rpido y seguirs al siguiente. Duplicars tu inversin cada tres aos. Es lo esperable en este trabajo. Aunque hay ocasiones donde la oportunidad se presenta mas favorable, por supuesto, todos los negocios son diferentes, y habr buenas oportunidades, unas mejores y otras no tanto, pero esta frmula te permite crecer exponencialmente, es decir que creces a mayor velocidad cuanto mayor es el tiempo.

. Ac no solo juega el dinero, sino tambin el valor que tiene el dinero a lo largo del tiempo. . Alguna experiencia para compartirnos? Contanos

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Los Beneficios de una buena Improvisacin

. La Real Academia Espaola define la palabra improvisar como Hacer algo de pronto, sin estudio ni preparacin Es muy comn que, al estudiar la viabilidad econmica de un proyecto, al costo del terreno se le sume el costo del metro cuadrado de construccin, y se crea que con estos datos es mas que suficiente para saber si es o no, buen negocio. . A simple vista pareciera que son los rubros mas importantes y que ellos nos darn una idea grosera de lo que queremos emprender. Sin embargo, as no se analizan los proyectos, eso es poco profesional. Los impuestos y los honorarios, por nombrar solo dos, son tems de excesiva importancia dentro de un proyecto, debido a que nos van a absorber alrededor del 30% del costo total de los gastos de un proyecto. . Ya tenemos un 30% de gastos, esto quiere decir que como se nos haya olvidado el pequeo detalle de computar el I.V.A. de los materiales, los derechos de construccin, ingresos brutos, impuesto al cheque, honorarios del escribano, los honorarios del agrimensor, etc., se nos ir escurriendo el beneficio como agua entre los dedos. . Sabas que un plano no solo implica la firma del Proyectista y del Director de obra? Si no tens en cuenta este pequeo detalle debers sumar en el tem de imprevistos, apenas un 3,4% del valor de la obra por la firma del constructor o representante tcnico, ya esa es la tercera firma profesional necesaria. . De todos estos descuidos se nutre el tem imprevistos que adquiere una excesiva importancia cuando improvisa su gestor, la falta de profesionalidad se hace sentir en este tem, al que llamo improvisacin. Todo presupuesto es insuficiente para el improvisado. Pedir la ampliacin de las partidas, evidencia su escasa profesionalidad, de manera que deben conseguir recursos frescos de alguna (o de todas) de las siguientes formas: . 1) Evadir impuestos (sobre todo del I.V.A., y entonces la embarra mas, porque esta accin automticamente eleva metericamente el impuesto a las ganancias) 2) No pagar los honorarios profesionales. 3) Aumentar el precio de la vivienda. 4) No pagar a los gremios. 5) Bajar la calidad de la edificacin. 6) Buscar crditos en general, caros. . Ninguna me parece buena salida Y a vos? Lo mejor es organizarse ANTES de comenzar con la primera linea de un plano y tener claro cuales son los costos REALES de una construccin, para que el rubro Improvisacin se mantenga en CERO.

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Tiempo o Dinero? Cul prefers?

. Quizs las dos preguntas que ms he escuchado desde hace varios aos son las siguientes cunto invierto? y cunto gano? (su inquietud es bsicamente rentabilidad econmica) . Pareciera ser a primera vista dos preguntas elementales y bsicas de cualquier negocio. Sin embargo existe una tercera pregunta clave que no todos formulan, y la pregunta es en cunto tiempo? (su inquietud es bsicamente rentabilidad Financiera, es decir que incluye tambin la variable tiempo) Cuando alguna persona hace esta pregunta, es que realmente sabe de que viene el tema. el tema. . Son dos conceptos en apariencia similares, pero muy diferentes, el anlisis financiero de las inversiones se basa en la consideracin de que el dinero, slo porque transcurre el tiempo, debe ser remunerado con una rentabilidad que el inversionista exigir por no hacer un uso de l hoy, y aplazar su consumo a un futuro conocido. Esto se lo conoce como valor tiempo del dinero. . Supongamos el caso que sobre una inversin total de $100.000 para construir una vivienda cuya tiempo de terminacion es de un ao. En el momento que tens invertido $60.000, a los 6 meses, aparece un comprador por $ 78.000. Qu haras? vends o continus? . Si decids continuar invertirs $ 100.000, venders por $130.000, y te demandar un ao en total. Si decids vender habrs invertido $60.000 obtendrs $18.000, y te

demand 6 meses. . vends o continus? Aclaremos que el ejemplo es subjetivo, ya que se debe analizar siempre las circunstancias del entorno, por ejemplo a que valor se va a comprar otro terreno, si hay terrenos disponibles al mismo valor relativo, etc, es decir varios factores. . En el caso de la venta, es menos lquido (menos dinero) pero mas rentable financieramente, y si termins la obra, es ms lquido (Ms dinero) pero menos rentable financieramente. . Si interpretaste desde el inicio mi idea, sabrs mi opinin y no hace falta que le diga si mi eleccin es vender o continuar. . El error consiste en ver el negocio como una casa para vender y no como un negocio financiero como el que realmente creo que es. . Mi visin es prximo, prximo, prximo, prximo, prximo cuanto mas rpido es mucho mejor financieramente. . Quien fije un precio en $180.000 a lo que vale $130.000, qu es lo que est viendo? Exacto, esta viendo el negocio econmico, no ve el negocio financiero. Va a obtener liquidez y no rentabilidad, porque tardar bastante tiempo antes de poder vender a ese precio, necesita que el ndice de Revalorizacin de la Propiedad, se actualice por al menos un par de aos y alcance ese elevado precio. . En mi opinin La variable tiempo es tan importante como la variable dinero,

por ello el ttulo del artculo debera ser .

Tiempo y Dinero.
Quisiera conocer tu opinin, dejame un comentario

Cmo Saber si Ests Pagando Caro un Terreno?

Una regla muy fcil

La ubicacin de un proyecto es uno de los pilares del negocio. No es posible hacer buenos negocios en malos terrenos, al menos continuadamente, ya que como sabemos, siempre hay excepciones. . Cmo saber si est pagando caro un terreno? Muy bien, como norma general utilizo este parmetro. . El precio del terreno no debera superar el 14% del precio del total de ventas estimado, ni el 18% del costo total del proyecto. . Cmo es esto? Valoremos imaginando ventas por 130.000$ y un costo total de 100.000$. Entonces el valor debera ubicarse entre 18.200$ (14% del valor de venta) y 18.000$ (18% del valor de costo) Si sobrepasamos estos lmites . Por supuesto que hay ciudades y ciudades, casos en lo que el terreno alcanza valores del 30% fcilmente o incluso mas, y terrenos con ubicaciones extraordinarias, entornos de lujo, excelentes vas de acceso, vistas privilegiadas y todos los servicios, pueden alcanzar el 50%. . Existen valoraciones mas complejas que tienen en cuenta ndices financieros como el Valor Actual Neto o la Tasa Interna de Retorno, pero ser tema de otro momento. .

Ten presente que que hablamos de NEGOCIOS, no de terrenos para hacer nuestra casa para vivir. . Vamos a exagerar un poco con un ejemplo . Imagin por un momento un terreno lindero con un cementerio en un pueblo perdido, para hacer un edificio de 3 pisos . Ahora, el mismo terreno frente al mar, para hacer el mismo edificio de 3 pisos . El terreno lindero con un cementerio en un pueblo perdido cuesta 2.000U$, el que est frente al mar U$ 100.000 Cual elegs? Te das cuenta? El terreno que est frente al mar tiene bastantes mas posibilidades de xito que el que est perdido, por razones obvias. . Si elegs un terreno por un precio bajo, seguramente algo le va a faltar. O bien est lejano, o en zonas deprimidas de la ciudad. Eso que le falte, ya sea asfalto, agua, gas etc, o bien por lejana, te jugar en contra al momento de la venta, y creeme que tengo clientes que tienen viviendas desde hace cuatro aos, (cuatro aos! a la venta) y no pueden suplir, aun con buena calidad de construccin, los defectos de la tierra. . La mxima mas popular de este negocio dice Ubicacin, Ubicacin y Ubicacin!

12 respuestas a Cmo Saber si Ests Pagando Caro un Terreno?

Responsabilidades del Constructor

Atencin!! Voy a ser muy duro

Si por un par de das te detuvieras a leer todas las obligaciones y

responsabilidades que significa ser un constructor, vers que no resulta tan caro contratar a un profesional en la materia. . Te invito a estudiar en profundidad la ley sobre Riesgos del Trabajo, vers la cantidad de conflictos a los que ests expuesto, y las penas que podran recaer sobre vos, lo mnimo seran grandes multas, pero tambin, y lo peor de todo crcel. . Despus de leer estas responsabilidades no pensars de la misma Forma, ya que como constructor asums el 100% de los problemas causados, fallas en la construccin, daos a terceros, accidentes laborales, etc. . Es mucha responsabilidad para alguien que no es profesional en la materia. S que hay muchos inversores que no lo tienen en cuenta, y ni siquiera saben que existen estas leyes, e igual han construido casas sin problemas Pero no tienen una idea clara de la cantidad de problemas que podran haberse causado, solo por desconocer unas pocas leyes. . Para que explote esta bomba es solo cuestin de tiempo para que se electrocute una persona no hace falta invertir en una obra de 20 pisos, solo cortando el csped podran comenzar las pesadillas. . Perdn que sea tan duro en mis expresiones, pero no creo que sean desafortunadas, al contrario, s que entends lo que digo, y que es una realidad. . Slo intento abrir los ojos de alguna persona desprevenida y que no sepa la cantidad de problemas que podra tener No hay que asustarse, ya que hay seguros para todo. . No se puede evitar un siniestro en obra, pero si se puede evitar que las penas no recaigan sobre nosotros, ni sobre nuestra inversin . . Pensalo

27 respuestas a Responsabilidades del Constructor

Qu debe hacer un Arquitecto a cambio de Sus Honorarios?

En general hacemos dos trabajos especficos, ambos intelectuales. En este corto mensaje quiero dejar claro que es lo que contrats, cuando contrats un arquitecto. Uno contrata la concepcin intelectual de una obra de edificacin, y la inspeccin sobre su posterior materializacin. -que Difcil, Martn -ok, lo resumo en dos palabras:

La creacin de la obra: Proyecto de Arquitectura. La inspeccin de la construccin: Direccin de Obra.

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Proyecto de Arquitectura.
(Insume el 60% del total de Honorarios) Los trabajos que se contratan son:

Informacin Bsica
Planos de Plantas de distribucin en planta baja, alta y dentro del terreno. Planta de techos. Cortes o secciones verticales. Imprescindible para observar alturas y pendientes de techos. Vistas de frentes y contrafrentes. Perspectivas 3d.

Informacin Tcnica Plano de replanteo de muros. Plano de cimentacin o fundaciones. Plano de escuadras. Esquemtico de estructuras. Carpinteras. Planos detallados de todas las carpinteras necesarias. Planos de detalles constructivos. Solicitudes tcnicas: Pliego de solicitudes tcnicas a cementistas, albailes, techistas, etc. Esquemas de instalaciones Elctricas. Se confeccionan esquemas de distribucin de las luminarias, tomacorrientes, etc. Desages Cloacales. Desde todos los puntos hasta la red de servicio. Distribucin de agua fra y caliente. Distribucin de gas. Desages pluviales. Herramientas administrativas Cmputo mtrico de tareas. Lista de materiales necesarios. Todo Aprobado por las Dependencias Municipales.
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Direccin de la Obra de Arquitectura Proyectada.

(Insume el 40% del total de Honorarios) La Direccin de obra consta de dos trabajos.

1) Inspeccionar que todo se construya tal cual se ha dejado escrito en el Proyecto. 2) Certificar los trabajos correctamente ejecutados para que puedas pagarle al constructor.
En mi opinin un arquitecto debera elegir entre una de las dos tareas. Proyecta o Dirige. Lo que ocurre habitualmente es que el mismo profesional proyecta y dirige al mismo tiempo, y no est mal, (de hecho lo he hecho durante muchos aos y est perfectamente legalizado). Pero me he dado cuenta que si un profesional se dedica con exclusividad a una de las dos tareas, lo Har Mucho Mejor, y ser infinitamente ms eficiente que hacindolo todo. En mi caso, he optado por Proyectar.

Vos Qu opins?