UNIDAD 16: CONDOMINIO Uno de los caracteres del condominio es su exclusividad, no obstante, existen casos de pluralidad de sujetos con

derecho de propiedad sobre una misma cosa y se lo denomina condominio. La copropiedad o condominio configura una relacin jurdica en que los comuneros no tienen el dominio entero sobre un mismo objeto, y su derecho est representado por una fraccin ideal. 1. CONCEPTO Art.2083.- Hay condominio cuando dos o ms personas comparten el dominio de una misma cosa mueble o inmueble por contrato, actos de ltima voluntad, o disposicin de la ley, sin que ninguna de ellas pueda excluir a la otra en el ejercicio del derecho real proporcional inherente a su cuota parte ideal en la cosa, ni de otro modo que el estatuido por el presente Cdigo. No es condominio la comunidad de bienes que no sean cosas. Art.2084.- Ninguno de los condminos puede, sin el consentimiento de los otros, ejercer sobre la cosa comn, ni sobre la menor parte de ella fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. Bastar la oposicin de uno de ellos para impedir lo que los dems quieran hacer a este respecto. Art.2085.- Ninguno de los condminos puede hacer en la cosa comn innovaciones materiales ni cambiar su destino, sin consentimiento de los otros; ni enajenarla, ni constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o alquiler hecho por alguno de ellos es de ningn valor. 2. CARACTERES

Pluralidad de sujetos Unidad de objeto, porque existe una indivisin material. Necesidad de una cosa mueble o inmueble. Falta de una cuota material por lo que la atribucin de cuotas indivisas representan la porcin en que los copropietarios han de gozar de los beneficios de la cosa. Atribucin de cuotas en partes iguales.

3. PARALELO CON FIGURAS JURDICAS ANLOGAS Comparando el condominio con otras figuras jurdicas que crean un estado de indivisin, encontramos algunas analogas y diferencias como: Con la sociedad: la constitucin del ente responde bsicamente al propsito de realizar negocios que produzcan ganancias.; en cambio, en el condominio las actividades de los comuneros se inspiran en la conservacin de la cosa, hasta tanto se produzca la cesacin del estado comunidad y la consiguiente particin de la cosa comn. En cuanto a la constitucin: la sociedad se constituye por contrato, en cambio, el condominio puede constituirse por contrato, por actos de ltima voluntad y por disposicin de la ley. En cuanto a su duracin: la duracin de la sociedad depende de la voluntad de los socios que ordinariamente, fijan un plazo en el acto constitutivo del ente. En la copropiedad en

cualquier momento los condueos pueden pedir la cesacin de estado de indivisin por los medios que la ley establece. En cuanto a la extincin: la sociedad concluye con la muerte de uno de los socios en los casos especialmente previstos; la copropiedad no es afectada por el fallecimiento de uno o ms de los propietarios. Con la comunidad conyugal: en cuanto a la administracin la comunidad conyugal se realiza de acuerdo a un sistema legal, en el condominio, la administracin de la cosa comn est regida por el principio de la mayora. La comunidad puede recaer sobre cosas y derechos, mientras que la copropiedad recae solamente sobre cosas. 5. CLASIFICACIN DIVISIBLE: por contrato testamento. Art. 2088.- Cada copropietario tiene derecho a pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa comn, cuando no se encuentre sometida a una indivisin forzosa. INDIVISIN FORZOSA: creado por ley. Art.2100.- Habr indivisin forzosa, cuando el condominio, sea sobre cosas afectadas como indispensables al uso comn de dos o ms heredades que pertenezcan a diversos propietarios. Ninguno de los condminos podr pedir la divisin sin el acuerdo unnime de los dems, o mientras uno solo de ellos tenga inters en la indivisin. Los derechos que en tales casos corresponden a los condminos, no son a ttulos de servidumbre, sino a ttulo de condominio. Los copropietarios no pueden usar de la cosa comn sino para las necesidades de las heredades en el inters de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa. 6. MODO DE CONSTITUCIN DEL CONDOMINIO El art. 2083 establece que el condominio puede constituirse: Por acuerdo de partes: cuando dos o ms personas se ponen de acuerdo para la adquisicin de una cosa comn, sin mediar entre ellas un contrato de sociedad: tambin hay constitucin de condominio por acuerdo de partes cuando el dueo de una cosa venda una parte alicuota de ella a un tercero. Por actos de ltima voluntad: en el caso de que el causante legue una cosa a dos o ms personas y, en general, cuando en el testamento de una persona se contienen disposiciones por cuya virtud una misma cosa o varias cosas son legadas en comn a varias disposiciones. Por disposicin de la ley: en todos los casos en que la ley impone el condominio sin tener en cuenta la voluntad de las partes. Los casos expresamente previstos son: el condominio de muros, cercos y fosos: la mezcla y la confusin. 7. EFECTOS DEL CONDOMINO NORMAL El condmino goza de las facultades inherentes al dominio con la limitacin del derecho igual de los dems partcipes. 8. FACULTADES DE LOS CONDMINOS Art.2088.- Cada copropietario tiene derecho a pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa comn, cuando no se encuentre sometida a una indivisin forzosa.

Art.2089.- Cada condmino podr ejercer, sin consentimiento de los otros, los derechos inherentes a su cuota parte ideal en la cosa y en la medida que sea compatible con el derecho igual de los dems. Podr vender, hipotecar o ceder su cuota parte indivisa sin que los otros puedan impedirlo, y sus acreedores podrn embargarla y hacerla vender antes de la particin. Podr igualmente enajenar o gravar parte determinada de la cosa, pero la eficacia estar subordinada a que dicha parte le corresponda en la particin. 9. ACTOS DE DISPOSICIN JURDICA Y MATERIAL SOBRE SUS PARTES INDIVISAS Y SOBRE LA COSA DONDE TIENEN SUS PARTES INDIVISAS Pueden ejercer todos los derechos inherentes a su cuota parte ideal como: vender, hipotecar, ceder su cuota sin que los otros lo puedan impedir: enajenar o gravar parte determinada de la cosa siempre que les corresponda esa parte en la particin. Art.2085.- Ninguno de los condminos puede hacer en la cosa comn innovaciones materiales ni cambiar su destino, sin consentimiento de los otros; ni enajenarla, ni constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o alquiler hecho por alguno de ellos es de ningn valor. Art.2086.- La enajenacin, constitucin de servidumbre o hipotecas, y el arrendamiento hecho por uno de los condminos vendrn a ser parcial o ntegramente eficaces, si por el resultado de la divisin el todo o parte de la cosa comn le tocase en su lote. 10. OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS Art.2090.- Todo condmino puede obligar a sus copartcipes, en proporcin a su partes, a abonar los gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn, con los intereses sobre las sumas que con ese fin hubiere pagado. Los condminos requeridos podrn liberarse de la obligacin de contribuir, haciendo abandono de su derecho. Art.2091.- Cualquier comunero tiene derecho a reivindicar su cuota - parte contra los otros condminos, y a hacer valer respecto de terceros los derechos resultantes, la entrega se har por consignacin o secuestro por cuenta de todos los copartcipes, con arreglo a los principios relativos a las obligaciones indivisibles. Art.2092.- Slo el condmino que contrajo deudas en pro de la comunidad est obligado a su pago, sin perjuicio de su accin contra los otros para el reembolso de los que hubiere abonado. Si la deuda hubiere sido contrada conjuntamente por todos los condminos, sin expresin de cuotas y sin haberse estipulado solidaridad, estn obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de ms, respecto de la cuota que le corresponda. 11. ADMINISTRACIN DEL CONDOMINIO Art.2097.- Siendo imposible, por la calidad de la cosa o por la oposicin de algunos de los condminos, el uso o goce o la posesin comn, resolver la mayora si se la da en locacin o se la administra por cuenta comn, y fijar las condiciones, y nombrar o revocar administradores. Si se resolviese la locacin, ser preferido a un tercero como locatario, el condmino que ofreciere las mismas ventajas, y entre condminos con iguales ofertas, decidir la suerte.

Art.2098.- Las resoluciones sobre administracin se adoptarn con citacin de todos los copropietarios, por mayora absoluta de votos computados segn el valor de las partes indivisas, aunque dicha mayora correspondiese a uno solo de los condminos. Si hubiere empate, decidir la suerte. Cualquier dificultad sobre asuntos administrativos, ser sumariamente decidida por el juez, a solicitud de cualquier condmino y con audiencia de los dems. En caso de duda, se presume iguales las partes. Los frutos se dividirn proporcionalmente a los valores de ellas. Art.2099.- La administracin del condmino que haya sido nombrado por la mayora, ser juzgada segn las reglas del mandato. Si lo hiciere sin mandato, ser considerado gestor de negocios. 12. DIVISIN DEL CONDOMINIO MODOS DE REALIZARLA Las reglas relativas a la divisin en las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que produce, se aplicarn a la divisin de cosas particulares (Art. 2096 1. Parte). Directa: se da cuando las partes se ponen de acuerdo y resuelven adjudicarse recprocamente las partes que han acordado o su valor si fuere indivisible. Indirecta: es el caso de una ejecucin por deudas en la que los acreedores rematan la propiedad. Judicial: ocurre en el caso en que existen menores de edad. La particin ser judicial, bajo pena de nulidad: Art. 2533.- La particin ser judicial, bajo pena de nulidad: a) si hubiere herederos incapaces, o menores emancipados, como interesados; b) si el causante fuere un presunto fallecido, y sus herederos tuvieren la posesin definitiva de sus bienes; c) si hubiere herederos o legatarios ausentes. Se consideran tales los herederos y legatarios que se encontraren en el extranjero, si su existencia fuere dudosa. En este caso se nombrar un curador de sus bienes conforme a lo dispuesto por este Cdigo; y d) siempre que terceros, fundados en un inters legtimo se opusieren a la particin privada. Art. 2534.- Cuando la formacin de la masa, o su divisin en lotes lo exija, se proceder a la estimacin de los bienes. El avalo ser hecho por el perito que las partes propusieren de comn acuerdo, y en defecto, por el Juez de la sucesin. Extrajudicial: la particin entre coherederos mayores de edad, podr efectuarse en la forma que convinieren por unanimidad, debiendo observarse lo dispuesto en este cdigo sobre la forma de los contratos. 13. LICITACIN Y VENTA Producen los efectos de la particin, la licitacin y todos los actos a ttulo oneroso por los cuales uno de los condminos adquiere el dominio exclusivo de la cosa comn.

La licitacin es un acto en el cual los condminos formulan ofertas para la adquisicin del dominio sobre la cosa comn. Constituye en realidad un remate limitado nicamente a los condminos y cuyo resultado ser la adjudicacin del dominio exclusivo sobre la cosa comn, los otros condminos recibirn del precio en que fuere adjudicado el bien, el valor de sus respectivas cuotas en efectivo. Tambin se puede hacer la adjudicacin por cualquier acto a ttulo oneroso que produzca el efecto de adjudicar el dominio exclusivo como el caso de la venta que hagan los condminos de sus respectivas cuotas a otro copartcipe. 14. CARCTER Y EFECTOS DE LA PARTICIN No existe acuerdo, algunos dicen que es de carcter real y otros, de carcter personal. 15. CASOS DE INDIVISIN FORZOSA ADMITIDOS POR LEY Art.2100.- Habr indivisin forzosa, cuando el condominio, sea sobre cosas afectadas como indispensables al uso comn de dos o ms heredades que pertenezcan a diversos propietarios. Ninguno de los condminos podr pedir la divisin sin el acuerdo unnime de los dems, o mientras uno solo de ellos tenga inters en la indivisin. Los derechos que en tales casos corresponden a los condminos, no son a ttulos de servidumbre, sino a ttulo de condominio. Los copropietarios no pueden usar de la cosa comn sino para las necesidades de las heredades en el inters de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa. Art.2102.- Habr tambin indivisin forzosa, cuando la ley prohibiere la divisin de una cosa comn, o cuando la prohibiere una estipulacin vlida y temporal de los condminos, o el acto de ltima voluntad tambin temporal que no exceda, en uno y otro caso, el trmino de cinco aos, o cuando la divisin fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demoradas cuando sea necesario para que no haya perjuicio a los condminos. 16. CONDOMINIO DE MUROS 16.1. Muro divisorio: el condominio de los muros, fosos y cercas que sirven de separacin entre dos heredades, es de divisin forzosa. Ej. Cercas. (Art. 2103). 16.2 Muro medianero: un muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa, en el lmite separativo de las dos heredades (Art. 2103). 17. MEDIANERA Art.2104.- Se presumen medianeros, mientras no se pruebe lo contrario por instrumentos pblicos o privados, o por signos materiales: a. los muros divisorios entre edificios contiguos hasta el punto comn de elevacin; b. las paredes divisorias de patios, jardines, quintas u otros espacios abiertos; y c. los vallados, cercas, setos vivos, zanjas y acequias que dividen los predios rsticos, a no ser que una sola de las heredades se halle cerrada. Subsiste la presuncin si ninguna de las dos quedase cerrada. Se considera signo contrario a la medianera de la zanjas y acequias, el hecho de estar la tierra extrada para abrirlas o para su limpieza en una sola heredad, en cuyo caso se presumen del dueo de sta.

Art.2105.- La presuncin de medianera no existe cuando el muro o divisin se asienta exclusivamente en el terreno de una de las heredades, y no sobre una y otra de las contiguas. Art.2107.- Los condminos de una pared u otra divisoria medianera, estn obligados en la proporcin de sus derechos a los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared o muro. Cada uno de los condminos de una pared puede liberarse de contribuir a los gastos de conservacin de la misma, renunciando a la medianera, con tal que la pared no haga parte de un edificio que le pertenece, o que la reparacin o construccin no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo. Art.2113.- La medianera da derecho a cada uno de los condminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella est destinada segn su naturaleza, con tal de que no se causen deterioros en la pared o comprometa su solidez y no estorbe el ejercicio de iguales derechos del vecino. Puede arrimar todo clase de construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene para hacerlos retirar hasta la mitad de la pared en el caso que l tambin quiera poner en ella tirantes, o hacer el cao de una chimenea. Art.2114.- Cada uno de los condminos puede alzar a su costa la pared medianera, sin indemnizar al vecino por el mayor peso que cargue sobre ella, pero ser de su cargo el aumento de los gastos de conservacin, si fuese originado por esa causa. Cuando la pared no pudiese soportar el aumento de la altura, el condmino que quisiere elevarla la reconstruir a su costa exclusiva y tomar de su terreno el excedente del espesor. Indemnizar, en los dos casos al vecino, del perjuicio que la obra le haya causado, con excepcin de los que provengan de molestias que no le hayan impedido o disminuido notablemente el uso de su heredad, siempre que se hubiere empleado la debida diligencia para evitarlos. Art.2115.- En el caso del artculo anterior, el nuevo muro, aunque construido por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y en todo su espesor, salvo el derecho del que ha puesto el excedente del terreno para volver a tomarlo, si la pared llega a ser demolida. Art.2116.- El vecino que no ha contribuido a los gastos para aumentar la altura de la pared, puede siempre adquirir la medianera de la parte alzada, reembolsando la mitad de aqullos y la del terreno excedente en el que se hubiese aumentado su espesor. Art.2117.- El propietario cuya finca linda con un muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianera con toda su extensin, o slo hasta la altura que en la pared divisoria tenga la finca de su propiedad, reembolsando la mitad del valor de la pared o de la porcin de que adquiera medianera, como tambin la mitad del valor del suelo sobre el que se ha asentado. Si nicamente quisiere adquirir la porcin de la altura que deben tener las paredes divisorias, est obligado a pagar el valor del muro con sus cimientos. Art.2118.- La adquisicin de la medianera tiene el efecto de poner a los vecinos en un pie de perfecta igualdad, y da al que la adquiere la facultad de pedir la supresin de obras, aberturas o luces establecidas en la pared medianera que fueren incompatibles con los derechos que confiere la medianera. No puede prevalerse de stos, para estorbar las servidumbres con que su heredad est gravada.

18. CERRAMIENTO FORZOSO Art.2111.- Todo propietario puede obligar a su vecino a la construccin y reparacin de paredes del material y espesor expresados en el artculo anterior, que separen las heredades contiguas. En defecto de reglamentos municipales que determinen la altura, sta ser de dos metros. El vecino requerido no puede liberarse de esa obligacin por el abandono del terreno o de la pared de cerramiento ya existente. Art.2112.- El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria. 19. CONDOMINIO POR CONFUSIN DE LMITES Art.2124.- El propietario de terrenos cuyos lmites estuvieren confundidos con los del fundo colindante, reptase condmino con el dueo de ste, y tiene derecho para pedir que los lmites confusos se investiguen y demarquen. 20. ACCIN DE DESLINDE Art.2125.- La accin de deslinde tiene por antecedente indispensable la contigidad y confusin de dos predios rsticos. Ella no se da para dividir los predios urbanos. Art.2126.- Esta accin compete nicamente a los que tengan derechos reales sobre el terreno, contra el propietario del fundo contiguo. Art.2127.- Puede dirigirse contra el Estado respecto de los terrenos del dominio privado. El deslinde de los fundos del dominio pblico corresponde a la jurisdiccin administrativa.

1) Distinga los diversos tipos de muros desde el punto de vista fsico. Los muros separativos pueden edificarse de tres formas distintas que dan origen al muro encaballado, el muro contiguo y a la pared. Muro encaballado: Su eje coincide con la lnea separativa de las heredades, por lo que el muro vendra a quedar asentado parte en terreno de uno de los vecinos y parte en terreno del otro. Muro contiguo: Uno de sus extremos toca dicho lmite separativo entre los fundos, pero la pared se asienta ntegramente en terreno de uno solo de los vecinos. Pared "prxima": Edificada ntegramente en terreno de uno de los vecinos, pero sin que linde inmediatamente con la lnea separativa de las heredades

2) Distinga los diversos tipos de muros desde el punto de vista jurdico Aqu nos encontramos con la pared privativa, la medianera y la pared de cerco o de encerramiento forzoso. Pared privativa: Es la que pertenece en propiedad exclusiva al vecino que la ha construido. Siendo de propiedad exclusiva de uno de los vecinos, el otro lindero que desee apoyar o utilizar el muro, debe adquirir 'la medianera", esto es hacerse condmino del

mismo. De lo contrario, y a raz de la utilizacin de la pared, su dueo puede exigir esa adquisicin o intentar acciones posesorias o reales que corresponden al poseedor y/o propietario desposedos. Pared medianera, comn o en condominio: Un muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el lmite separativo de las dos heredades. Naturalmente que el condominio sobre el muro se extiende tambin al terreno sobre el cual est ste asentado, ya que pared y terreno forman un todo inescindible Pared de cerco o de encerramiento forzoso; cerca, tambin llamada a veces pared divisoria: El propietario tiene la facultad de excluir a terceros del uso o goce o disposicin de la cosa. Puede encerrar sus heredades con paredes, fosos o cercos, sujetndose a los reglamentos policiales. Puede ser edificado: a) Por uno solo de los vecinos "encaballndolo" en la lnea separativa de las heredades contiguas. En este caso, para liberarse del deber de reembolso de los gastos de construccin, el vecino no requerido previamente, pero en cuyo terreno se asienta la mitad de la pared puede, cediendo el terreno y renunciando a la medianera, liberarse de la contribucin. b) Por uno solo de los vecinos, a su costa y en su terreno; es decir que aqu se tratara de una pared contigua. c) Puede tambin quien se dispone a construirlo requerir al vecino para que contribuya a sufragar la mitad del terreno sobre el cual la pared va a asentarse.

Este ltimo no es un tipo de pared desde el punto de vista jurdico, que admite la pared privativa si es de un solo titular; o medianera si es de ambos.