Evaluacin de proyectos de inversin inmobiliaria 1

I.N. 2012

Hiplito Serrano

Consideracin sobre la evaluacin

Hay que tener siempre presente que evaluar un proyecto significa desarrollar un modelo que nos indique el posible comportamiento de la inversin, pero que nunca se ajustar

a la estricta realidad
El responsable de la empresa, adems de tener un buen conocimiento de los indicadores que determinan la evaluacin, debe de conocer el entorno en el que se desarrolla su empresa y las posibilidades econmicas y financieras de que dispone la misma para poder planificar las alternativas pertinentes que mejoren la remuneracin de los capitales invertidos en ella.

Naturaleza de la empresa
El propsito y objetivo de la empresa es: Crear un cliente.
El cliente es el que determina la naturaleza de la empresa: Lo que el cliente compra nunca es un producto. El cliente compra utilidad.

Para la creacin del cliente la empresa desarrollara dos funciones bsicas que le producirn ingresos:

Comercializacin Innovacin
El resto de funciones de la empresa solo producirn costes.
(Comercializacin + Innovacin)

Para generar valor (Ventas Costes) la empresa:

Necesita capital
Para disponer de capital la empresa debe de disear tres polticas fundamentales:

Poltica de inversiones Poltica de financiacin Poltica de distribucin de beneficios

Polticas Poltica de inversiones:

La definiremos y mediremos utilizando el concepto de rentabilidad.

Poltica de financiacin:
Definida la poltica de inversiones, decidiremos el origen de los fondos necesarios: - Capital. . . . . (Fondos propios)

- Deuda. . . . . (Fondos ajenos)

Fondos propios: Nadie garantiza su pago. La empresa esta sometida a riesgo operativo o econmico. Fondos ajenos: Es obligatorio su pago. La empresa se somete a riesgo financiero.

Poltica de distribucin de beneficios:

Capitalizar la empresa. Repartir a los socios los beneficios. Combinacin de ambas posibilidades.

Necesidades de la sociedad
La empresa, para crear un cliente, tiene que dar respuesta a las necesidades de la sociedad.

Bienes Servicios

Sociedad

Necesidades

En compra

Alojamiento
En arrendamiento

Operadores bsicos
Para dar respuesta al alojamiento existen dos operadores bsicos. Costes Ventas

Compra

Promotor
(Corto plazo)

Beneficio
Rendimiento Valor inversin =

Salida del mercado

Rentabilidad

Inversin

Capitalizacin rendimiento Gestin del arrendamiento Gestin del edificio Capitalizacin rendimiento Plusvalas/Minusvalas
Rendimiento Valor desinversin = Rentabilidad

Arrendamiento

Inversor
(Largo plazo)

Explotacin Desinversin Salida del mercado

Paralelismo
El anlisis de un proyecto para venta o inversin es totalmente paralelo y sigue los mismos pasos

Persiguen los mismos fines: Cubrir necesidades de alojamiento Rentabilidad del capital. Creacin de valor Ambos estn afectados por dos elementos fundamentales: Coyuntura econmica Mercado Un mismo destino final: Venta a corto plazo Venta a largo plazo

El arrendamiento

Propiedad Espacio Uso Precio Tiempo Arrendamiento

Norma

El capital
De forma general el capital para la financiacin de los operadores suele trabajar:

Diferenciacin

Capitales Capital a corto plazo Venta Capital circulante

Pasivo
Capital fijo 30%

Capital circulante 70%

Capital
Capital a largo lazo Arrendamiento (Inversin) Capital fijo
Capital fijo 70%

Capital circulante 30%

Inversin
Invertir:
Adquirir activos reales o financieros, capaces de generar rendimientos en el futuro.

Etapas

Desembolso inicial:
Han de incluirse todos los pagos que se realicen con motivo de la puesta en marcha del proyecto.
En inversiones reales que dan lugar a un aumento de produccin y ventas, ha de incluirse el capital circulante que se produce al aumentar las necesidades del fondo de rotacin.

Rendimientos netos:
Se obtienen de acuerdo a las previsiones de ingresos y gastos realizadas.

Duracin: (Horizonte del proyecto)

No tiene porque coincidir con la vida til del proyecto. Cuando la vida til es larga se toma un horizonte de proyecto mas corto que dicha vida til. No suele exceder de 10 aos.

Valor residual:
Valor que el activo tendr en el ultimo ao de horizonte que hayamos considerado.

La inversin
Al constituir una de las caractersticas de la inversin, la de destinar para su financiacin capital fijo a largo plazo, supone una:

Inmovilizacin de fondos
Fundamentalmente las inversiones inmobiliarias tienen un carcter estratgico ya que se caracterizan por: Cantidad importante de recursos Difcilmente reversibles a nivel econmico Fuente de oportunidades y amenazas

La inversin

Objetivos

Objetivos ms comunes de la inversin

1 Generar, mantener o aumentar el beneficio de la empresa 2 Lograr el desarrollo natural de la misma 3 Ampliar o mejorar el mercado 4 Ampliar o mejorar la actividad de la empresa

Objetivos
5 Reducir costes 6 Mejorar calidades 7 Consolidar posiciones ganadas 8 Defenderse

Declogo bsico de la inversin

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Beneficio - Riesgo Valor del dinero en el tiempo Creacin de valor para el inversor Financiacin adecuada Apalancamiento adecuado Liquidez o rentabilidad Existen ciclos econmicos Diversificacin de la inversin Globalizacin de capitales Costes de oportunidad
La rentabilidad nunca es gratis. A mayor rentabilidad mayor riesgo La capacidad de adquisicin del dinero hoy es ms elevada que si obtenemos ese dinero maana Maximizar la ganancia neta Ganancia neta = Ingresos - Costes Los cestes de financiacin del capital exigible deben de ser menores que la rentabilidad econmica del proyecto La relacin capital propio capital exigible deben de permitir la no creacin de tensiones financieras en la empresa No siempre coinciden. El inversor se planteara el disponer de inmediato del capital u optimizar la rentabilidad del mismo A lo largo de la explotacin de un proyecto, la situacin econmica en la que se desarrollar sufrir variaciones La diversificacin de inversiones o de productos mejorara la estabilidad de la cartera Buscar los puntos de inversin donde la relacin riesgo rentabilidad sean ptimos Determinar siempre lo que gano y dejo de ganar acometiendo o no un proyecto

Inversin
Criterios de decisin
Parciales o incompletos:
Cuando no se tienen en cuenta todos los rendimientos netos o no se tiene en cuenta la preferencia temporal. Rentabilidad media Plazo de recuperacin Plazo de recuperacin actualizado

Decisin

Criterios globales o completos:

Cuando se tienen en cuenta todos los rendimientos y su preferencia temporal.

Valor Actual Neto o Beneficio Total Actualizado Tanto Interno de Rendimiento

Criterios parciales o incompletos

Rentabilidad media Rentabilidad media = Suma de rendimientos / N perodos Inversin

Plazo de recuperacin Si utilizamos para la toma de decisin el plazo de recuperacin de la inversin, deberemos de deducir de los rendimientos obtenidos la rentabilidad mnima alternativa que el inversor debe de obtener de los saldos pendientes. Inversin inicial Rentabilidad anual 5.000.000 um. 10% (Alternativa de inversin)

Perodos 0 1 2 3 4 5

Saldo 5.000.000 4.550.000 3.905.000 3.145.500 1.960.050 616.055

Rendimiento 950.000 1.100.000 1.150.000 1.500.000 1.540.000 1.600.000

Rentabilidad 500.000 455.000 390.500 314.550 196.005 61.606

Amortizacin 450.000 645.000 759.500 1.185.450 1.343.995 1.538.395

La inversin la recuperaramos entre los perodos 4 y 5 Si los perodos los consideramos anuales, la inversin la recuperaramos en 4 aos y 4,8 meses. En definitiva en 4 aos y medio aproximadamente. Este criterio nos determina la liquidez de la inversin, pero si estamos comparando con otras alternativas, no quiere decir que sea mas rentable que otra con una menor liquidez.

Criterios globales o completos

C = Capital i = Intereses n = Perodos

Inters compuesto
Capital resultante

Ao 1 Capital = Rendimiento =

C Cxi

= R

Reinversin del rendimiento

Ao 2 Capital = Rendimiento =

(C + R) (C + R) x i

C x (1 + i)
= M
Reinversin del rendimiento

Ao 3 Capital = Rendimiento =

(C+ R + M) (C + R + M) x i

C x (1 + i) 2
= K
Reinversin del rendimiento

Ao n Capital = Rendimiento Capital ao n = =

(C + R + M + K + ...) (C + R + M + K + ...) x i (C + R + M + K + H)

C x (1 + i)
= H Retiro capital e intereses

n-1

C x (1 + i)

Criterios globales o completos

Capital invertido = 1.000 um Inters nominal = 5% anual Operativa capitalizar 1.000 x (1 + 0,05)

Inters compuesto

Aos

Inversin

Rendimiento

Capital

Operativa descontar 1.276 (1 + 0,05)

2 5

1.000

50

1.050

1.050

53

1.103

1.000 x (1 + 0,05)

1.276 (1 + 0,05)
4

1.103

55

1.158

1.000 x (1 + 0,05)

1.276 (1 + 0,05)
3

1.158

58

1.216

1.000 x (1 + 0,05)

1.276 (1 + 0,05)
2

1.216

61

1.276

1.000 x (1 + 0,05)

1.276 (1 + 0,05)

Globales o completos
Tienen en cuenta la preferencia temporal de los movimientos de fondos y el valor del activo al final del horizonte de proyecto.

V.A.N. = Sumatorio de todos los rendimientos positivos y negativos (F) de cada perodo considerado, descontados mediante la tasa (K) correspondiente.

V.A.N. = F

F1 (1 + K)

F2 (1 + K)
2

F3 (1 + K)
3

+ +

Fn (1 + K)
n

TASA DE DESCUENTO ( K ) Debe de contemplar: La rentabilidad sin riesgo + inflacin, en su caso + riesgo del mercado

T.I.R. = Tasa de descuento que hace el V.A.N. igual a (0)

0,00 = F

F1 (1 + T)

F2 (1 + T)

+ 2

F3 (1 + T)
3

+ +

Fn (1 + T)
n

Caracterizacin de la inversin

FACTORES

INVERSION

PARAMETROS

ATRIBUTOS

Factores de la inversin Factores

Naturaleza del proyecto
Caractersticas de la inversin y capacidad para generar rendimientos Incidencia del medio sobre el proyecto Macro-Micro Oferta Demanda Competencia Aplicacin de polticas adecuadas a cada situacin

Carcter estratgico general

Impacto del entorno

Gestin

Control

Seguimiento en tiempo real de resultados

Parmetros de la inversin Parmetros

Movimiento de fondos
Movimiento de fondos Cash-Flow
Flujos liberados Movimiento de fondos absorbidos o generados por la inversin Fondos Fondos despus de Impuestos + amortizaciones Mximo valor negativo acumulado

Dimensin

Cantidad de fondos

Carcter estructural

H o r i z o n t e

Ventas

Desde inicio de proyecto hasta venta final Vida fsica Vida comercial
Tiempo que el activo esta operativo Tiempo que el activo esta solicitado por la demanda Tiempo en que proporciona rendimientos iguales o superiores a otra inversin de riesgo similar

Inversin
Vida econmica

Atributos de la inversin

Atributos
Liquidez
Rapidez con la que se recupera la inversin Capacidad de generar un exceso de rendimiento Posibilidad de que un proyecto genere perdidas importantes

Carcter econmico

Rentabilidad

Riesgo

Estrategia empresarial

Por razones empresariales ajenas al negocio puramente inmobiliario

La va de decisin

Movimiento de fondos

El movimiento de fondos lo constituyen la previsin de absorcin y generacin de fondos a lo largo del horizonte temporal

Partiendo de los

FACTORES

Nos permite establecer los PARAMETROS

Que nos determinan los

MOVIMIENTOS DE FONDOS

Nos permite tomar la

Aplicando los

DECISION

ATRIBUTOS ECONOMICOS

Liquidez Rentabilidad Riesgo

Circulacin econmica
Importaciones

Cuando debo de invertir

Po lt ica

ESTADO Impuestos Inversin

a ed on

AHORRO

HOMBRE Trabajo Consumo

EMPRESA Consumo Produccin

jur ad rid gu Se ca di

ENTIDADES Financiacin

Exportaciones

Ca mb io

Circulacin de capitales
Evolucin del P.I.B.

P.I.B.

Perodos

Renta fija

Renta variable

Sector industrial

Sector inmobiliario

Cuadro macroeconmico

Principales agregados macroeconmicos

Componentes del Producto Interior Bruto a precios de mercado en sus dos vertientes en valores absolutos. La evolucin se suele indicar en % de crecimiento o decrecimiento anual. Va de la demanda:
Consumo final . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.325 Formacin bruta de capital fijo . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.230 Variacin de existencias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Exportacin de bienes y servicios . . . . . . . . . . . . . . . . 1.540 Importacin de bienes y servicios . . . . . . . . . . . . . . . -1.610

Producto interior bruto a p.m. . . . . . . . . . . . . 5.505

Va de la oferta:
Ramas agraria y pesquera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 Ramas industriales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.550 Ramas de los servicios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.770

Producto interior bruto a p.m. . . . . . . . . . . .

5.505

Relacin P.I.B. / Sector inmobiliario

Evolucin del P.I.B.

P.I.B.

Stock de producto Stock de producto

Perodos
Evolucin del sector inmobiliario Evolucin del P.I.B.

La evolucin econmica y el sector inmobiliario estn en un continuo encuentro y desencuentro

Anlisis de coyuntura general

Es necesario tomar conciencia de los sectores econmicos que puedan afectar al desarrollo de la inversin

Nos interesa conocer la situacin y evolucin de:

Sector exterior
Balanza comercial Situacin fiscal Sector financiero Sector industrial Sector laboral Situacin monetaria y gasto pblico Su cuanta, evolucin, proyeccin y distribucin, nos permitirn estimar la riqueza creada para el consumidor. Su evolucin y proyeccin, comparada con la riqueza generada, nos permitir estimar la capacidad de compra del consumidor. La liquidez de las entidades financieras, los costes de financiacin y sus proyecciones, nos permitirn prever las posibilidades del desarrollo econmico.

Renta per capita

Inflacin

Financiacin

Condicionantes bsicos de la poltica de inversiones

Independientemente del los sectores exteriores, el inversor se enfrenta a otra serie de condicionantes respecto de la inversin a realizar:

Personalidad del inversor : Aversin al riesgo Situacin financiera de la empresa. Posibilidad de diversificacin. Posibilidad de desinversin. Plazo de recuperacin. Liquidez. Costes de la poltica de financiacn. Legislacin.
Los resultados obtenidos en el proceso de evaluacin nos ayudan a comprender el comportamiento del proyecto, facilitndonos la toma de decisin.

Nunca debemos de tomarlos como resultados exactos

Tendremos en cuenta todos los movimientos de fondos que sean relevantes y afecten a la rentabilidad.

Consideraciones sobre el riesgo

El riesgo de una inversin significa no tener la seguridad de que los rendimientos futuros cumplan con las previsiones realizadas. Los movimientos de fondos analizados pueden presentar los siguientes estados: Certidumbre: Conocemos exactamente lo que va a suceder. Incertidumbre: Se desconoce por completo lo que va a suceder. Riesgo: No tenemos certeza de lo que ocurrir con los movimientos de fondos, pero si podemos determinar sus distribuciones de probabilidad.

La situacin de riesgo provoca una desviacin del rendimiento obtenido en el anlisis y del realmente obtenido en la explotacin. Los rendimientos estarn asociados a una probabilidad de ocurrencia. Para determinar el grado de riesgo que soportar la inversin utilizaremos las herramientas que nos proporciona la estadstica, desviacin estandar, fundamentalmente sobre los resultados del V.A.N.

Definicin de riesgos
Riesgo

Riesgo operativo

Riesgo financiero

Sistemtico

No Sistemtico

Sistemtico

No Sistemtico

Mercado general

Propio del sector y del producto

Mercado financiero (Hipotecario)

Grado y condiciones de apalancamiento

La informacin en el proceso de riesgo

Riesgo

Propio del sector y del producto No sistemtico

Olfato Olfato + Experiencia Olfato + Experiencia + Olfato + Experiencia + Olfato + Experiencia +

Informacin

Informacin
+ Evaluacin

Informacin
+ Evaluacin + Diversificacin

Propio del mercado Sistemtico

Informacin

La informacin para la investigacin

Exploratoria
Identificacin de los problemas y alternativas Que variables afectarn al arrendamiento de .. en el sector . de .? Que porcentaje de . estn en arrendamiento en el sector de ? Cual es el perfil del arrendador? Cual es el grado de satisfaccin? Relacin entre la inversin para en arrendamiento y las tasas de inters? Porque disminuyo (aumento) la demanda en arrendamiento de las .. en el sector de .. en el perodo ?

Descriptiva

Determinar las caractersticas de la demanda o cualquier detalle que nos ayude al anlisis

Correlacional

Miden el grado de relacin entre dos o ms variables

Explicativa

Tienden a explicar las causas de una situacin

Anlisis de coyuntura

Mercado inmobiliario

DEL MERCADO INMOBILIARIO

Nos interesa conocer:
Como ha evolucionado el sector en el pas Como ha evolucionado en la ciudad Que planes tiene la Administracin para la ciudad Posibles infraestructuras de expansin Existe o no suelo urbano o urbanizable Tendencia de inversin en el pas y ciudad Opinin de los sectores financieros para la ciudad Suficientes proveedores y situacin de los mismos

Globalizacin / Rigidez DEL MERCADO INMOBILIARIO

El producto permanece siempre en el mismo lugar.

Diferenciacin

Esta permanencia hace que se encuentren muy ligados a las caractersticas de la ciudad en la que se ubican. Cada lugar genera su demanda. La propia gnesis de los productos, generan mercados de submercados: Centros comerciales Centros de ocio Centros de enseanza Centros sanitarios

Ncleos residenciales

Si el mercado primario los ligo a un determinado uso son de difcil transformacin. Dificultades administrativas. Dificultades arquitectnicas. Dificultades estructurales.

El mercado inmobiliario
Mercado

Diferenciacin

Submercados

Residencial

Terciario

Industrial

Comercial

.?

Submercado

Submercado

Submercado

Submercado

Submercado

El mercado inmobiliario cubre necesidades de alojamiento No podemos hablar de un mercado nico En cada edificio pueden existir varios submercados distintos

El mercado inmobiliario
Submercados

Diferenciacin

Primario

Secundario

Concentracin de productos

Atomizacin de productos

Rehabilitacin

Total

Parcial

Comportamiento del mercado

Diferenciacin

Mercado

Oferta OPACIDAD

Demanda

Rgida

Globalizada

Definicin de la oferta
Oferta

Sustituta

Complementaria

Competitiva

Usados
Secundario

Venta
Alternativa

Genrica

Especifica

Edificios nuevos Todas las superficies

Edificios nuevos Superficies competitivas

Definicin de la demanda
El mercado se caracteriza por la demanda Proceso de anlisis y determinacin de la demanda

NECESIDADES

Global o potencial

CUANTOS QUIEREN EL PRODUCTO

Especifica

CUANTOS PUEDEN PAGARLO

Objetivo

Definicin de la demanda
Para su anlisis deberemos de definir , en primer lugar, cual es la demanda que pretendemos asumir. En definitiva definir los limites del mercado de demanda. Demanda local Demanda regional Demanda internacional Definido el lmite de mercado de demanda, deberemos definir:
Quin es el arrendador? Que suele arrendar? Por qu arrienda? Cuando arrienda? Dnde arrienda? Para quin arrienda? Cmo arrienda? Cual es el perfil del arrendador? Cul es la unidad de media de arrendamiento? Cul es la tipologa del bien que arrienda? Es un arrendamiento estacional?

La oferta y la demanda Medirlas

La oferta y la demanda hay que ..

Explicarlas Proyectarlas

MEDIRLAS - Cunto se vende o se alquila en un determinado perodo de tiempo? EXPLICARLAS - Qu se vende o se alquila? PROYECTARLAS - Cuanto se vender o se alquilara?

Sectorizacin de la ciudad. Evolucin

Definicin de los lmites fsicos del mercado
Sector Sector 1 Oferta 22.300 Demanda 16.700 3 Sector 5

Medirla
Submercado concreto

Oferta 9.500 Demanda 4.275

Oferta 35.200 Demanda 12.300

A B C D Edificios E

Oferta 9.600 Demanda 7.020 Sector 2

Oferta 22.000 Demanda 9.900 Sector 4

Anlisis oferta / demanda. Evolucin Informacin general

Stock Absorcin Stock Absorcin 1 Demanda alta
Los precios tendern al alza

Medirla

Demanda baja
Los precios se mantienen planos

Producto iniciado Absorcin Vendidos o alquilados Oferta total

Demanda insatisfecha 1
Se realizan precontratos Escalada de precios Presin sobre el mercado secundario

x 100

% de absorcin
En un determinado perodo de tiempo

Anlisis de evolucin oferta / demanda.

Sector
Sector Sector Sector Sector Sector 1 2 3 4 5

Medirla
Ao 0C
6.000 18.600 33.200 18.500 25.600

Ao 0A
10.000 12.000 60.000 35.000 15.000

Ao 0B
9.220 18.315 86.125 16.300 15.440

Ao 0D
9.500 9.600 22.300 22.000 35.200

Oferta Datos Demanda

Total
Sector Sector Sector Sector Sector 1 2 3 4 5

132.000
9.600 9.800 45.600 23.400 12.500

145.400
6.125 9.989 51.312 8.150 9.264

101.900
2.600 7.500 13.300 7.200 10.240

98.600
4.275 7.020 16.700 9.900 12.300

Total

100.900
1 2 3 4 5 96,00% 81,67% 76,00% 66,86% 83,33%

84.840
66,43% 54,54% 59,58% 50,00% 60,00%

40.840
43,33% 40,32% 40,06% 38,92% 40,00%

50.195
45,00% 73,13% 74,89% 45,00% 34,94%

% Alquiler Venta Anlisis Fin Stock

Sector Sector Sector Sector Sector

Total
Sector Sector Sector Sector Sector 1 2 3 4 5

76,44%
1,04 1,22 1,32 1,50 1,20

58,35%
1,51 1,83 1,68 2,00 1,67

40,08%
2,31 2,48 2,50 2,57 2,50

50,91%
2,22 1,37 1,34 2,22 2,30

Total

1,31

1,71

2,50

1,96

Anlisis de oferta / demanda. Evolucin

Media anual de mercado
Sector Oferta Demanda 119.475 69.194 Oferta Demanda

Medirla

Media anual de sectores

1 8.690 5.650 2 14.629 8.577 3 50.406 31.728 4 22.950 12.163 5 22.810 11.076

Ratios medios
Sp. Sin Alqui. Absorcin
(Actividad de mercado))

Mercado

Sectores 2 3 4

119.475 69.194 69.194 69.194 119.475

= 0,78

0,54

0,71 0,59 0,89 1,06

Alquilados Oferta total

x100

x100 = 58%

65%

58% 63% 52% 49%

(Velocidad de alquiler)

Anlisis de evolucin oferta / demanda.

Oferta
Sector 1 2 3 4 5 Ao 0A 10.000 12.000 60.000 35.000 15.000 132.000 Ao 0B 9.220 18.315 86.125 16.300 15.440 145.400 Ao 0C 6.000 18.600 33.200 18.500 25.600 101.900 Ao 0D 9.500 9.600 22.300 22.000 35.200 98.600 Medias 8.680 14.629 50.406 22.950 22.810 119.475

Medirla

Demanda
1 2 3 4 5 9.600 9.800 45.600 23.400 12.500 100.900 6.125 9.989 51.312 8.150 9.264 84.840 2.600 7.500 13.300 7.200 10.240 40.840 4.275 7.020 16.700 9.900 12.300 50.195 5.650 8.577 31.728 12.163 11.076 69.194

Anlisis de evolucin oferta / demanda.

Mercado Oferta
Aos Desviacio. Varianz. Desv.Est. Oferta Ao 0A 12.525 156.875.625 22.903 142.378 119.475 96.572 Ao 0B 25.925 672.105.625 Ao 0C -17.575 308.880.625 Ao 0D -20.875 435.765.625

Medirla

Demanda
Desvacio. Varianz. Desv.Est. Demanda Oferta 142.378 142.378 142.378 119.475 119.475 119.475 96.572 96.572 96.572 31.706 1.005.286.289 28.372 97.566 Demanda 97.566 69.194 40.821 97.566 69.194 40.821 97.566 69.194 40.821 69.194 %Ocupacin 68,53% 48,60% 28,67% 81,66% 57,91% 34,17% 101,03% 71,65% 42,27% Media 40.821 15.646 244.805.139 -28.354 803.935.139 -18.999 360.952.502

Anlisis oferta / demanda

Medirla

Para el clculo de la velocidad de ocupacin, hasta este momento, estamos considerando lo que ha ocurrido. Los datos as obtenidos me indicaran la tendencia de oferta/demanda si no se preve la existencia de elementos perturbadores importantes. Puesto que nuestro proyecto saldr al mercado posteriormente a la fecha del anlisis, para estimar la velocidad de ventas futura y el agotamiento de la superficie en oferta, tendremos que considerar, al menos, la superficie que nuestro edificio aportara a la oferta general o toda aquella que estimemos que puede influir en nuestro proyecto. Alquileres realizados V. Alquiler % = Oferta total + Nueva oferta x 100

Agotamiento de oferta =

Oferta total Alquileres realizados + Nueva oferta Alquileres realizados

Si partimos de la base de que la demanda permanece constante y estimamos que se incorpora a la oferta una superficie de 20.000 m2
V. Alquiler = 69.194 x 100 = 49,61% 119.475 + 20.000

Si la estimacin de demanda aumentase en un 20 % o disminuyese en un 40%, tendramos las siguientes velocidades de venta o alquiler:
V. Alquiler = 69.194 + 20% = 83.032 119.475 + 20.000 x 100 = 59,53% V. Alquiler = 69.194 - 40% = 41.516 119.475 + 20.000 x 100 = 29,76%

Anlisis oferta / demanda

Superficie terminada y no vendida o alquilada Superficie en construccin Nuevos proyectos iniciados Posibilidad de nuevos proyectos Desarrollo de infraestructuras Posibilidades de suelo urbano

Proyectarla

Oferta

Demanda

Coyuntura econmica. Evolucin del PIB Poblacin: evolucin, densidad Nivel socio-econmico Evolucin resultado de sociedades Actividad empresarial Inversin exterior

Dependiendo del submercado (residencial, terciario, comercial etc.) al que queramos dirigirnos es necesario incidir en aquellos parmetros que sean relevantes para su desarrollo

Proyectar la demanda Mtodos de proyeccin

Mtodos

Opinin

Dinmica de grupo Analoga histrica Modelo Delphi

Subjetivos
Investigacin de mercados
Encuesta
Datos cuantitativos y cualitativos

Objetivos

Extrapolacin Regresin Medias mviles

Anlisis Delphi
Mediante un cuestionario simple, se solicitan respuestas individuales. Estas respuestas individuales retroalimentan el cuestionario siguiente. El mtodo se basa en la superioridad de juicio de grupo frente al juicio individual (Shal.D y Yock 1.975) El mtodo lo podemos utilizar: Cuando los mtodos cuantitativos no son capaces de explicar una variable. Cuando no tenemos datos generales suficientes. Cuando no es fcil organizar dinmicas de grupo. Por coste. Por tiempo. Por ideologa.

Podemos utilizarlo como estimador de demanda global, demanda sectorial, demanda de usos, agotamiento de producto, precios, velocidad de alquiler o ventas etc. Se puede utilizar para uno o varios sectores de la ciudad a la vez.

Anlisis Delphi. Informacin cuantitativa

Ejemplo

Qu superficie de oficinas entre 500 y 1.000 metros cuadrados considera Vd. que se demandarn en el sector 3 en los prximos 5 aos?

Vuelta Panelista 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

(Suma desv) (n 1)

24.000 26.000 30.000 24.000 18.000 16.000 20.000 18.000 22.000 26.000 22.600 4.402,019 0,197

20.000 20.000 22.000 24.000 22.000 18.000 19.000 20.000 20.000 24.000 20.900 2.024,84 0,097

22.000 23.000 25.000 24.000 20.000 22.000 20.000 18.000 18.000 20.000 21.200 2.394,438 0,113

Media Desv.Est. Coef.Var

Encuesta

Determinacin de la muestra
Explicarla y medirla

Informacin cualitativa y cuantitativa. Mercado infinito

Para un nivel de confianza del 95,5% el error de muestreo es : Em p q N = = = = Error de muestreo Proporcin de los que tienen el atributo Proporcin de los que no tienen el atributo Tamao de la muestra

Em = + - 2

pxq N

El error de muestreo es mximo cuando p y q son iguales Si acotamos el error de muestreo al 5%

0,05 = 2

0,5 x 0,5 N

N = 400 encuestas

Anlisis oferta / demanda

Explicarla

Quien mejor explica la oferta y la demanda es la competencia:

Que se esta vendiendo o alquilando Que tipologa se esta ofertando Que calidades se estn ofertando Que precios se estn ofertando Que condiciones econmicas se estn ofertando Que servicios que se ofertan Que costes de explotacin tiene la competencia Que condiciones contractuales se estn suscribiendo Que producto es el de mayor aceptacin

Nos permitir determinar fundamentalmente preferencias, calidades y precios que la demanda esta dispuesta a aceptar.

La competencia
La competencia es uno de los determinantes en el anlisis del mercado. Su anlisis y control conviene realizarlo tanto globalmente, como de forma particularizada. Si asimilsemos la respuesta a nuestras acciones de marketing a una ecuacin del tipo:

Y = aX
Siendo Y = Respuesta del mercado. a = Determinantes del mercado que hay que definir para la obtencin del objetivo. X = acciones de marketing. Uno de los determinantes fundamentales es precisamente la competencia. La investigacin de la competencia precisa de: Un anlisis global de la situacin
Una informacin detallada de los competidores Un control peridico Una informacin continuada

El anlisis global nos informara de cual es el estado del mercado: Mercado atomizado. Elevado nmero de empresa o fuerte incidencia del mercado secundario.
Mercado atomizado con algunas marcas destacadas. Detectar si existe un lder Mercado concentrado Mercado concentrado con uno o dos concurrentes distanciados del resto

La informacin detallada nos indicara: En que sectores del mercado la competencia es ms intensa
Cual es la participacin del competidor directo en el total del sector Situacin econmico-financiera del competidor o competidores mas directos Capacidad de reaccin de la competencia a nuestras acciones de marketing Sectores en los que podemos ser ms competitivos

El comprador y el precio.

Acciones del marketing

Para que pueda darse una compra se precisa anteriormente un deseo o necesidad de consumo. Un consumidor/comprador puede experimentar el deseo de comprar un peridico o una vivienda. Si se decide por el peridico lo har de forma inmediata, de forma irreflexiva. Si se decidiese por la vivienda, lo consultara a nivel familiar, vera alternativas, recogera opiniones, buscara asesoramiento tcnico, etc. En definitiva lo hara de forma reflexiva o racional. La barrera que separa ambas alternativas se define por la relacin: Precio del producto Renta personal A medida que este cociente se hace mas pequeo, ms irreflexiva o impulsiva se convierte la decisin de compra. Los medios del marketing para los productos de compra reflexiva sern: Imagen de empresa Poltica de producto Precios y plazos de entrega Servicios post-venta Motivacin principal de compra: La conveniencia

Marketing operativo
Dos elementos interesados en el precio: El comprador El vendedor

El precio

Para el comprador el precio no es solamente el valor monetario, sino el VALOR que percibe a cambio de una superficie conjuntamente con una calidad y servicios. En definitiva la conveniencia Para el inversor, el precio es el nico instrumento que le proporciona ingresos. El precio es un poderoso instrumento competitivo y tiene importantes repercusiones sicolgicas sobre el comprador.

El precio y sus condicionantes

Mercado y competencia
El mercado asume un precio La competencia puede reaccionar a una modificacin La mejora de la calidad puede incrementar el precio La calidad debe de ser percibida Relacin complementaria o de sustitucin entre productos Supervivencia Beneficio a corto o largo Liderazgo en calidad Los costes del producto deben ser menores que los precios de venta para producir beneficios

Mercado
Instrumentos comerciales
(Motivacin compra)

Condicionantes del precio

Elasticidades cruzadas

Estrategia
(Empresarial)

Objetivos de la empresa

Economa

Los costes

El precio base y comercial

Mercado y competencia

Precio base

Precio posible. Valor monetario Precio que es capaz de aceptar la demanda Precio intrnseco correspondiente a la superficie en un entorno competitivo

+
Instrumentos comerciales

Precio aceptable

Superficie + Atributos del producto Valor percibido por el cliente como consecuencia de las calidades y servicios que puede proporcionar el producto

Precio comercial

El precio base
Para definir inicialmente el precio posible podemos utilizar el tipo de medida denominado de tendencia central. Las condiciones que deben de cumplir este tipo de medida son: Debe de ser definido objetivamente en base a datos numricos Debe depender de todas las observaciones de la serie Tendr un significado concreto y simple Ser de clculo fcil y rpido Debe ser susceptible de ulteriores clculos algebraicos Los principales parmetros de tendencia central son: La moda. Corresponde a la variable que tiene mayor frecuencia. La que ms se repite. Caractersticas: Su valor no depende de la amplitud de los valores extremos puesto que no la determina el conjunto de las observaciones No es significativo cuando la distribucin no comprende un numero suficiente de datos Es el valor medio ms tpico de la distribucin ya que se encuentra en el punto de mxima concentracin

(I)

La mediana. Valor central de una serie. Los trminos debern de estar ordenados de forma creciente o decreciente. Caractersticas: No tiene en cuenta la entidad de todos los trminos. No estar influenciada por valores anormalmente grandes o pequeos. Nos aportara valores menos perturbados y estables que la media aritmtica. Si aadimos a la serie n nmero de trminos al principio o final, la mediana no vara.

El precio base

( II )

La media aritmtica simple. Cociente de la suma de los trminos dividido por el nmero de los mismos. Si a cada valor de la serie se le atribuye un peso en funcin de su frecuencia, estamos obteniendo la media aritmtica ponderada. Caractersticas: Su valor lo definen todos los valores de la serie. Estar influido por valores anormales. Es un valor medio De fcil clculo y nico en cada caso De todos los parmetros de tendencia central, es el que mejor responde a las caractersticas anteriormente definidas. Es el ms usado y las propiedades son: La suma algebraica de las desviaciones de todas las observaciones respecto de la media aritmtica es igual a cero. La suma de los cuadrados de las desviaciones respecto a la media es siempre un valor mnimo, comparado con la de las desviaciones respecto a cualquier otro valor distinto de la media,

El precio base
Edificio A B Datos de mercado C D D E F 32 Precio 18 22 32 32 3.500 37 39 Superficie 820 1.200 750 3.500 4.600 1.600 Precio en unidades monetarias m 2 /mes Superficie alquilada en m2 /ao

Tipologa de precio

Operativa

Precio adoptado 32 um.

Moda

El mas repetido

Mediana

18 22 32 37 - 39

32 um.

Media aritmtica simple

18 + 22 + 32 + 32 + 37 + 39 6 (18 x 820) + (22 x 1.200) + . .+ (37 x 4.600) + (39 x1.600) (820 + 1.200 + 750 + 3.500 + 4.600 + 1.600)

30 um.

Media aritmtica ponderada

32,86 um.

El precio comercial
Edificio Direccin Tipologa Tipologa unitaria Inicio comercializacin Las Gaviotas Calle Atlantico 36 Edificio aislado Viviendas de 1, 2, 3. Dormitorios 02/02/200D Atributos
Zona Comunicaciones Servicios Imagen Identificacin Calidad proyecto Calidad construc. Vestbulo Zonas comunes

Ficha de mercado
Fecha anlisis 02-10-200D

Veloci. alquiler anual mayor 100%

Valor Atributos
Precio Condiciones

Valor

Atributos
Superficies Programa Acabados Iluminacin Aparcamientos A.Acondicionado D.E.Incendios Seguridad Mantenimiento

Valor

2,5

Fotografa edificio

3,5

Unidades Tipo A Tipo B Tipo C Total

N Unidades 18 22 36 76

Alquiladas 10 12 28 50

Vacas 8 10 8 26

Dormitorios 1 2 3

Salon 1 1 1

Cocina 1 1 1

Bao 1 2 2

Unidades Tipo A Tipo B Tipo C Total

Super. Ud 76 98 123

Sup.Total 1.368 2.156 4.428 7.952

Alquilada 760 1.176 3.444 5.380

Vaca 608 980 984 2.572

Deosc. % 44,44% 45,45% 22,22% 32,34%

Alquil. M2 26 18 14

Alquil. Ud. 1.976 1.764 1.722

Ponderacin de atributos (Poltica de producto)

Precio comercial

Las preferencias de la demanda no se modifican de manera constante. Lo suele hacer en perodos de tiempo relativamente largos o cuando aparece en el mercado algn producto innovador. Para determinar estas preferencias y poder, de esta forma, homologar los precios de alquiler, si no tenemos otras alternativas, podemos solucionarlo mediante una encuesta. Encuesta realizada a xx agentes de la propiedad de los cuales el 90% llevan ms de xx aos operando en el sector: En una escala % indique la importancia que Ud. considera que el arrendador le da, en el momento de la decisin de arrendar, a los siguientes atributos:
Zona Comunicaciones Servicios Imagen Identificacin Calidad del proyecto Calidad de la construccin Vestbulo Zonas comunes Superficie Programa Acabados Iluminacin Aparcamientos A.Acondicionado D. y E. Incendios Seguridad Mantenimiento Precio Condiciones de contrato 0% 10% 20% 30% 40% 50%

Entorno

Edificio

Unidades

Servicios

Econmicos

El precio comercial
Valorando la calidad
Edificio: Entorno
Zona Comunicaciones Servicios

Homologacin de precios
Edificios de la competencia Mi proyecto
Homolog. 0,4
Atributos Entorno Edificio Unidades Valor 2 2 2,5 Atributos Servicios Econmicos Valor 3,5 3

Las Gaviotas

Atributos 2

Ponderacin 20%

Edificio
Imagen Identificacin Calidad del proyecto Calidad de la construccin Vestbulo Zonas comunes

10%

0,2

Ponderacin de atributos

Unidades
Superficie Programa Acabados Iluminacin

2,5

20%

0,5
Entorno Edificio Unidades Servicios Econmicos 0% 10% 20% 30% 40% 50%

Servicios
Aparcamientos A.Acondicionado D. y E. Incendios Seguridad Mantenimiento

3,5

10%

0,35

Econmicos
Precio Condiciones de contrato

40%

1,2

Total valoracin

100%

2,7

Atributos / precio
Precio Velocidad Velocidad - Atributos

Mapa estratgico

Diferenciacin?

Precio m 2 /mes

Entorno competitivo de mi producto

50
F

40 30

E
Edificio

Competencia Atributo 2,0 1,3 4,0 4,3 3,7 3,0 Precio 18 22 32 32 37 39

Oferta sustituta D B C A
Lideres en costes?

20 10

A B C D E F

Atributos

Atributos / precio
Precio Velocidad Velocidad - Atributos
Diferenciacin?

Mapa estratgico
Posicin del producto

Precio m 2 /mes

Entorno competitivo de mi producto

50 40 30

Fuerte competencia Edificios C y D

F Oferta sustituta D B C A
Lideres en costes?

Competencia

E Y = a + bX

Edificio A B C D E F

Atributo 2,0 1,3 4,0 4,3 3,7 3,0

Precio 18 22 32 32 37 39

20 10

Posicin del edificio en anlisis

Atributos

Atributos del edificio en anlisis 2,7

Coeficiente de correlacin

Pearson

Suministra el grado de correlacin entre las variables que analizamos R = (Y My) x (X Mx) R (Y My) 2 x (X Mx) 2
1 Buena correlacin 0 Indiferente -1 Sin correlacin

Edificio A B C D E F Suman Media

Atributo X 2,0 1,3 4,0 4,3 3,7 3,0 18,3 3,05

Precio Y 18 22 32 32 37 39 180 30

X - Mx -1,05 -1,75 0,95 1,25 0,65 -0,05

Y - My -12 -8 2 2 7 9

(X-Mx) x (Y-My) 12,60 14,00 1,90 2,50 4,55 -0,45 35,10

(X-Mx) 1,1025 3,0625 0,9025 1,5625 0,4225 0,0025 7,055

(Y-My) 144,00 64,00 4,00 4,00 49,00 81,00

346.00

R =

35,10 346,00 x 7,055

= 0,7104

Atributos / precio comercial

Precio Velocidad Velocidad - Atributos

Mapa estratgico
Precio aceptable. Precio comercial

Precio m 2/mes

Y = a + bX
Y = 14,825 + 4,975 X

50 40 30
B F E D C Precio comercial A Edificio en anlisis Y = 14,825 + 4,975 x 2,7 =
Precio lmite

20 10

28,86

Atributos

Atributos del edificio en anlisis 2,7

Ajuste de la recta
Y = a + bX
Atributo Alquiler Alquiler homologado

Mnimos cuadrados

Edificio A B C D E F 6

X 2,0 1,3 4,0 4,3 3,7 3,0 18,3

Y 18 22 32 32 37 39 180

XxY 36,0 28,6 128,0 -6,77 137,6 0,71 136,9 -2,73 117,0
-4,22 3,77

Alquiler (Z) 24,77 21,29 34,73 36,22 33,23 29,76 180

(Y Z) -6,77 0,71 -2,73 -4,22 3,77 9,24 0,00

4,00 1,69 16,00 18,49 13,69 9,00 62,87

584,1 9,24

( Y . X2 ) - ( X . XY ) = 2 ( N . X2 ) - ( X )
( N . XY ) - ( X . Y ) ( N . X2 ) - ( X )
2

a =

(180 x 62,87) (18,3 x 584,1) (6 x 62,87) 18,3

2

= 14,825

b =

(6 x 584,1) (18,3 x 180) (6 x 62,87) 18,3 2

= 4,975

Informacin global para el analista

Resumen

El analista del mercado inmobiliario, necesita informacin de la economa general y del sector en particular, para poder responder a las siguientes preguntas
Impacto del entorno Macroentorno Microentorno Coyuntura econmica Capacidad econmica de la empresa Poltica de inversiones Poltica de financiacin Poltica de distribucin de beneficios Informacin de mercado: Oferta Demanda Competencia Creacin de un cliente: Anlisis de demanda: Deseos Capacidad econmica

Cundo debo de invertir

Cunto puedo invertir

Dnde debo de invertir

Cmo debe de ser el proyecto

Tipos de proyectos
Tenemos que distinguir dos tipos bsicos de proyectos:

Comentario

Creacin de un nuevo negocio Proyectos que modifiquen una situacin existente

Aunque el concepto en el anlisis se mantiene paralelo, hay que tratarlos en su concepcin de manera particularizada.

En el primer caso bastara con determinar si el proyecto es viable dependiendo de las polticas de inversin de nuestra empresa. En el segundo caso, teniendo en cuenta dichas polticas, deberemos de comparar el BENEFICIO NETO obtenido entre: La situacin actual Optimizar esta situacin La posicin realizando el proyecto
Por otra parte, evaluar proyectos, no solamente trata de la incorporacin de nuevos activos. Trata de evaluar todas aquella acciones que comporten la CREACION DE VALOR: La conveniencia o no de externalizar toda o parte de la gestin.

La desinversin o abandono de alguna lnea de explotacin La rehabilitacin o cambio de uso de algn activo

Comentarios
Deberemos de tener en cuenta cual es la finalidad del anlisis:

Objetivo del anlisis

Anlisis cuya finalidad es determinar la rentabilidad de la inversin independientemente de las fuentes de financiacin. Ser siempre el primer paso de la evaluacin. La inversin debe de ser viable en esta posicin. Si no fuese as no deberamos de acometer la operacin salvo que existan razones estratgicas que as lo aconsejen.

Viabilidad econmica
Anlisis cuya finalidad es determinar la rentabilidad de los recurso propios.

Viabilidad financiera

No debemos de confundir nunca la rentabilidad del proyecto con la rentabilidad del inversor.

El primero mide la rentabilidad del negocio El segundo la rentabilidad de los recursos propios

Proceso de anlisis
Vaco Auditoria tcnica Superficies N. Urbansticas Situacin Legal Auditoria Tcnica Superficies N. Urbansticas Situacin Legal

Producto construido

EDIFICIO
En explotacin Anlisis de contratos Gastos operativos Vencimiento contra. Rentas y Repercus.

Grandes nmeros Oferta Demanda Tendencia Adaptacin a demanda Precio Estimacin de ocupacin

Estudio de mercado Producto Estudio tcnico

Estimacin Costes/Beneficio Viabilidad Anlisis econmico Ritmos Ingresos/Gastos

Rentabilidad

Movimiento de Fondos

Proceso de anlisis

Construccin del producto

SUELO

Para el anlisis econmico se tomara el valor en venta del edificio. Coste de oportunidad

Grandes nmeros Oferta Demanda Tendencia Adaptacin a demanda Precio Estimacin de ocupacin

Estudio de mercado Producto Estudio tcnico

Estimacin Costes/Beneficio Viabilidad Anlisis econmico Ritmos Ingresos/Gastos

Rentabilidad

Movimiento de Fondos

Reflexiones iniciales

Inversin inmobiliaria

Un proyecto de Inversin Inmobiliaria no termina cuando al edificio se le ha incorporado el ltimo elemento constructivo.
El punto anterior sera la primera fase del proyecto. Fase de inversin. Perodo de tiempo en el que se consumirn capitales: Adquisicin de suelo y edificacin, o en su caso, adquisicin del edificio construido. Finalizado este perodo, comenzara la segunda fase del proyecto que la constituir su uso / explotacin. Se producirn gastos/ingresos inherentes a la explotacin y en su caso, gastos financieros si para la inversin se utilizaron capitales exigibles. La tercera fase del proyecto la constituir la fase de desinversin, venta del edificio.

Elementos econmicos en las fases del proyecto

Estratgicos
Suelo y construccin: Dependern del mercado y rentabilidad del inversor . Adquisicin del edificio construido: Depender del mercado y rentabilidad del inversor. Precio del alquiler Velocidad de ocupacin Dependen del mercado

Fase de inversin

Fase de explotacin

Rendimiento

Gastos operativos Mercado y tipologa del edificio Inversiones intermedias Segn vida tcnica de los elementos

Fase de desinversin

Valor residual del edificio al final del horizonte

No estratgicos
Afectan a la rentabilidad
Amortizacin del activo, gastos de financiacin, gastos generales, gastos de administracin propios del edificio e impuestos.

La rentabilidad global de las inversiones inmobiliarias

+
Rentabilidad Rendimientos (Ingresos Gastos)

Plusvalas

Plusvalas Latentes o efectivas Minusvalas

Minusvalas

Rendimientos + / - (Plusvalas/Minusvalas) Rentabilidad global = Valor del activo

Tipologa del inversor

Retorno

D C B A
Todo plusvalas 25% rentas 75% plusvalas 75% rentas 25% plusvalas Todo rentas

Riesgo
A.B.C.D.Conservador. Compaas de seguros, fondos de pensiones. Muy largo plazo. Gestor activos a largo plazo. Fondos de inversin inmobiliaria. REITs. Gestor con salida a corto. Componente especulativo. Inversin altamente especulativa.

Elementos econmicos de los movimientos de fondos

Producto para inversin
Precio Velocidad Rendimiento Estratgicos Gastos operativos
Servicios Suministros Legales Comerciales Mantenimiento

Elementos
Inversin

Suelo - Construccin Mantenimiento correctivo Desinversin (Valor residual) Amortizacin Financiacin Gastos Administracin Gastos Generales

No estratgicos

Rentabilidad

Estructura

Elementos estratgicos
Dependen fundamentalmente del mercado
Inversin y gastos Relativamente fcil de prever De difcil previsin. Resultados inciertos Imprescindible el anlisis de: Coyuntura econmica Necesidades Deseos Mercado potencial Mercado objetivo Competencia Productos Con la informacin se establecer: Precio Producto Promocin Objetivos de venta

Elementos estratgicos

Ingresos y desinversin

Elementos no estratgicos
No dependen del mercado
La amortizacin es un apunte contable. No genera salidas de capital. Mejora la rentabilidad despus de impuestos. La financiacin con capital exigible debe mejorar la rentabilidad de la operacin

Amortizacin y financiacin

Elementos no estratgicos Administracin y gastos generales Dependern de la estructura de la propia sociedad

Impuestos

Dependern de la normativa de la Administracin Dependern de los resultados

Proceso de anlisis
Variables
Econmicas: Macro-Micro Coyuntura Mercado: Oferta Demanda Precios Velocidad de ocupacin Usos Tipologas Normativas Evaluacin: Rentabilidad econmica Perodo de recuperacin T.I.R. Rentabilidad relativa VAN. Creacin de valor Rentabilidad financiera TIR. Rentabilidad relativa VAN. Creacin de valor

Opciones

Viabilidad econmica

Analistas

Criterios

Viabilidad financiera

DECISION
Decisin estratgica?

Direccin

Anlisis de viabilidad
Simulacin del comportamiento del proyecto a lo largo de su horizonte temporal. Se convertir en documento de control a lo largo de la explotacin.

Anlisis econmico

Proyecto puro, independientemente de las fuentes de financiacin.

Determinar la obtencin de fondos para la ejecucin del proyecto.

Anlisis financiero

Estructura de financiacin y coste ponderado de la misma.

En el caso de acometer el proyecto marca el punto de no retorno. Apoyados en: Los factores. los parmetros. Los atributos.

Decisin

No existe ninguna bola de cristal que nos garantice el xito.