01.

Rentas de Primera Categora Arrendamiento (alquiler)

1era Categora Arrendamiento Cules son las rentas de Primera Categora? 1. El arrendamiento o subarrendamiento de predios. 2. El arrendamiento o cesin temporal de bienes muebles o inmuebles distintos de predios, as como los derechos sobre estos. 3. El valor de las mejoras introducidas en el bien por el arrendatario o subarrendatario, las cuales no son reembolsadas por el propietario constituyendo un beneficio para este. 4. La cesin gratuita o a precio no determinado de predios efectuada por el propietario a terceros. Quin es el contribuyente del Impuesto a la Renta por rentas de Primera Categora? El contribuyente es el arrendador o subarrendador, cuando corresponda. Puede ser persona natural, una sucesin indivisa, o una sociedad conyugal. Debo estar inscrito en el RUC para declarar y pagar el impuesto? As es. Si an no tienes RUC el trmite es sencillo y gratuito en cualquier Centro de Servicios al Contribuyente o dependencia de SUNAT y en los Centros Mviles. Dos datos bsicos para incluir cuando te inscribas en el RUC: Actividad econmica (CIIU) 7010-9 Alquiler de viviendas, departamentos, alquiler de edificios no residenciales. 7111-8 Alquiler de vehculos (automviles). Para otros tipos de alquiler consultar los Cdigos CIIU aqu 3041- RTA4CP - RENTA-4TA. CATEGOR.-CTA.PROPIA

Tributo afecto

Cunto debo pagar cada mes por mis ingresos de alquileres? La tasa efectiva es del 5% de la renta bruta (monto del alquiler). Por ejemplo, si el monto del alquiler mensual pactado es de mil Nuevos Soles (S/. 1,000) el impuesto a pagar ser de cincuenta Nuevos Soles (S/.50). El pago del impuesto se hace por cada bien alquilado (predios, bienes inmuebles y bienes muebles), siempre dentro del cronograma de obligaciones mensuales aprobado por la SUNAT. Dnde pago el impuesto? En los bancos autorizados por SUNAT con el sistema Pago Fcil. Acrquese a uno de ellos y proporcione en ventanilla estos datos: 1. Su nmero de RUC (arrendador) 2. Mes y ao (Periodo tributario, por ejemplo noviembre de 2010) 3. Tipo y nmero del documento de identidad del inquilino o arrendatario (RUC/DNI/Carnet de Extranjera etc.) 4. Monto del alquiler (en nuevos soles). Puede dar estos datos de forma verbal o utilizando la Gua para Arrendamiento donde anotar esos datos. El clculo del impuesto es automtico. Una vez efectuado el pago el banco le entregar el recibo por arrendamiento (Formulario N 1683) donde consta su declaracin y pago. Este recibo es el documento que Ud. debe entregar al inquilino/arrendatario. Es el comprobante de pago del alquiler y sirve para sustentar gasto o costo tributario. Recuerde que El arrendador debe declarar y pagar aun cuando el inquilino no hubiera cancelado el monto del alquiler (criterio de lo devengado).

Presunciones para determinar la renta bruta de primera categora En el caso del arrendamiento, se presume sin admitir prueba en contrario que la renta bruta anual del arrendamiento de predios no deber ser inferior al 6% del valor del autoavalo del predio. Dicha presuncin no se aplica cuando los predios son arrendados al Sector Pblico Nacional, museos, zoolgicos y bibliotecas. En el subarrendamiento, la renta bruta est constituida por la diferencia entre el alquiler que se le abona al arrendatario y el que ste deba abonar al propietario. Tratndose de la cesin temporal de bienes muebles o inmuebles distintos de predios, se presume sin admitir prueba en contrario que la cesin temporal de los referidos bienes de forma gratuita, a precio no determinado o a un precio inferior al de las costumbres de la plaza a contribuyentes generadores de rentas de tercera categora genera una renta bruta anual no menor al 8% del valor de adquisicin, produccin, construccin o de ingreso al patrimonio de los referidos bienes.

Dicha presuncin no se aplica cuando la cesin se efecte a favor del Sector Pblico Nacional, cuando el cedente sea parte integrante de sociedades irregulares, comunidad de bienes y contratos de colaboracin empresarial que no lleven contabilidad independiente, as como cuando entre las partes intervinientes exista vinculacin. En caso de la cesin gratuita o a precio no determinado de predios efectuada por el propietario a terceros la renta ficta anual ser el 6% del valor del autoavalo del predio. La renta ficta o presunta, se calcular en forma proporcional al nmero de meses del ejercicio por los cuales se hubiera arrendado o cedido el bien mueble o inmueble (incluye predios). Se presume que la cesin se realiza por la totalidad del bien, salvo se pruebe que sta se ha realizado de manera parcial. Recuerda que Cuando una persona natural, sociedad conyugal o sucesin indivisa cede en uso sus bienes inmuebles a un tercero en forma gratuita o a precio no determinado est generando renta ficta? Se presume que el propietario del bien percibe un ingreso por el tiempo que dure la cesin. Ejemplo: Si Ud. cede en uso un predio que tiene desocupado y no pacta un alquiler con el ocupante. En caso de obtener renta ficta de primera categora Ud. debe declarar y pagar de manera anual el impuesto a la renta por este concepto. Enlace recomendado Renta ficta de no domiciliado en el pas: Informe N 293-2005-SUNAT/2B0000 Palabras clave en rentas de primera categora: Alquiler: Tambin llamado contrato de locacin-conduccin, es aquel contrato por el cual el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida. Arrendador o locador: Es la persona que cede temporalmente un bien a cambio de un pago. Arrendatario: Es la persona que toma en arrendamiento algn bien. Cuando se trata de bienes inmuebles se le llama tambin inquilino. Subarrendamiento: Es el arrendamiento total o parcial de un bien arrendado que celebra, a su vez, el arrendatario o inquilino de un bien con un tercero (subarrendatario). Mejoras: Son reparaciones, arreglos, u ornatos que se efectan en los bienes con el fin de evitar que se destruyan o deterioren, tambin con el fin de aumentar su valor o simplemente para procurar un mayor lucimiento o comodidad. Bienes accesorios: Son los bienes que, sin perder su individualidad, estn orientados permanentemente a un fin econmico u ornamental con respecto a otro bien. Son bienes que dependen o complementan otros bienes que poseen existencia independiente y propia. Por ejemplo, los muebles de sala que forman parte del departamento que se alquila como departamento amoblado.

Merced conductiva: Es el monto que paga el arrendatario o inquilino al arrendador por la cesin temporal de un bien. En suma equivale al monto del alquiler pactado. Enlace recomendado Renta ficta de no domiciliado en el pas: Informe N 293-2005-SUNAT/2B0000 SUMILLA: Tratndose de la renta ficta imputada a una persona natural no domiciliada en el Per, por la cesin gratuita o a precio no determinado de la ocupacin de sus predios ubicados en el pas, el nacimiento de la obligacin tributaria de dicha renta ficta se produce el 31 de diciembre del ejercicio gravable en que se haya efectuado dicha cesin. INFORME N 293-2005-SUNAT/2B0000 MATERIA: Se consulta en qu momento nace la obligacin tributaria del Impuesto a la Renta respecto de la renta ficta que se genera segn el inciso d) del artculo 23 de la Ley del Impuesto a la Renta, en el caso en que una persona natural no domiciliada en el Per ceda gratuitamente o a precio no determinado un predio de su propiedad ubicado en el territorio nacional a favor de un tercero. BASE LEGAL: Texto nico Ordenado (TUO) de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado mediante Decreto Supremo N 179-2004-EF(1) y norma modificatoria. Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado mediante Decreto Supremo N 122-94-EF (2) y normas modificatorias.

ANLISIS: El inciso d) del artculo 23 del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta establece que es renta de primera categora la renta ficta de predios cuya ocupacin hayan cedido sus propietarios gratuitamente o a precio no determinado. Aade que la renta ficta ser el seis por ciento (6%) del valor del predio declarado en el autoavalo correspondiente al Impuesto Predial; y que se presume que los predios han estado ocupados durante todo el ejercicio gravable, salvo demostracin en contrario a cargo del locador, de acuerdo a lo que establezca el Reglamento. Por su parte, el artculo 84 del referido TUO dispone que los contribuyentes que obtengan renta ficta de primera categora no estn obligados a hacer pagos mensuales por dichas rentas, debindolas declarar y pagar anualmente. Como fluye de las normas citadas, para efectos del Impuesto a la Renta, aun cuando no existiera un ingreso real para el propietario, se considera como renta gravada de primera categora la renta ficta de predios, la cual, por ficcin legal, se entiende que existe cuando los propietarios ceden gratuitamente o a precio no determinado la ocupacin de sus predios. Cabe advertir que las normas bajo anlisis no han restringido la aplicacin de la referida ficcin legal a los casos en que tales propietarios sean sujetos domiciliados, por lo que tratndose de personas naturales no domiciliadas que ceden gratuitamente o a precio no determinado la ocupacin de sus predios ubicados en el pas, ellas tambin generaran renta ficta gravada como renta de primera categora de fuente peruana. Si bien respecto de sus rentas de fuente peruana gravadas con el Impuesto a la Renta, en general los no domiciliados estn sujetos a la retencin del impuesto en la fuente; toda vez que en los casos en que se imputa la obtencin de una renta ficta de primera categora se est ante una ficcin legal y no ante la percepcin real de un ingreso, en tales casos no resulta posible que se efecte materialmente retencin alguna. No obstante, lo sealado en el prrafo precedente no evita que se produzca el nacimiento de la obligacin tributaria respecto de la renta ficta de primera categora en el supuesto materia de anlisis. En efecto, se ha dispuesto expresamente que los contribuyentes a quienes se imputa la obtencin de rentas fictas de primera categora deben declararlas y pagar el impuesto correspondiente anualmente; de donde se desprende que, en general, tratndose de la renta ficta imputada a una persona natural (domiciliada o no en el Per) por la

cesin gratuita o a precio no determinado de la ocupacin de sus predios ubicados en el pas, el nacimiento de la obligacin tributaria se produce el 31 de diciembre de cada ejercicio gravable (3). CONCLUSIN: Tratndose de la renta ficta imputada a una persona natural no domiciliada en el Per, por la cesin gratuita o a precio no determinado de la ocupacin de sus predios ubicados en el pas, el nacimiento de la obligacin tributaria de dicha renta ficta se produce el 31 de diciembre del ejercicio gravable en que se haya efectuado dicha cesin. Lima, 07 de diciembre 2005 ORIGINAL FIRMADO DRA. CLARA URTEAGA GOLDSTEIN Intendente Nacional Jurdico

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Publicado el 8.12.2004. Publicado el 21.9.1994.

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(3)

Momento que es distinto al de la exigibilidad de la misma, esto es, al momento en que debe efectuarse el pago, lo cual ocurre en un momento posterior. En efecto, conforme al inciso a) del artculo 29 del Texto nico Ordenado del Cdigo Tributario (aprobado mediante Decreto Supremo N 135-99-EF, publicado el 19.8.1999, y normas modificatorias), tratndose de tributos de determinacin anual que se devenguen al trmino del ao gravable, cuya administracin o recaudacin estuviera a cargo de la SUNAT, los mismos se pagarn dentro de los tres primeros meses del ao siguiente; debindose tener presente que la SUNAT podr establecer cronogramas de pagos para que stos se realicen dentro de los seis das hbiles anteriores o seis das hbiles posteriores al da de vencimiento del plazo sealado para el pago.

02. Caso Prctico 1 Como ayuda para calcular correctamente el impuesto a pagar cada mes por los alquileres de bienes muebles e inmuebles se han preparado algunos casos prcticos como este. Caso 1 El seor Julio Campos Robles por todo el ao 2009 alquila su casa amoblada ubicada en Barranco a su sobrino Ramiro Campos, quien se encuentra estudiando en la universidad, cobrndole S/.100 mensuales. El valor del predio segn autoavalo es de S/. 120,000. Determine el Impuesto mensual y el Impuesto Anual de Primera Categora en caso corresponda. Si la renta mensual pactada es de S/. 100 Nuevos Soles. El impuesto mensual a cargo del seor Julio Campos Robles ser del 5% del monto del alquiler (Renta Bruta), es decir 5% de S/. 100 = S/. 5 Nuevos Soles. Sin embargo, el seor Julio Campos Robles deber regularizar su Impuesto de Primera Categora, porque su renta bruta anual es inferior al 6% del valor del autoavalo del predio (Renta mnima presunta). De tal forma que el clculo para regularizar el Impuesto Anual de Primera Categora ser como sigue: Se considere como renta bruta anual el monto mayor, en este caso S/. 7,200 Nuevos Soles. Concepto (A) Renta Bruta Anual pactada S/.100 x 12 (B) Renta Mnima Presunta S/.120,000 x 6% S/. 1200 7,200

Concepto Total Renta Bruta Anual de Primera Categora (-) Deduccin 20% de S/. 7,200 Renta Neta de Primera Categora Prdida de ejercicios anteriores Renta Neta Imponible de Primera Categora Impuesto calculado (5,760 x 6.25%) Crditos con derecho a devolucin Pago directo de rentas de primera categora Saldo por regularizar por Impuesto Anual de Primera Categora Caso 2

S/. 7,200 1,440 5,760 0 5,760 360 -60 300

La seorita Gisela Gmez alquila un vehculo de su propiedad a la empresa Decoradores Max S.A. por un valor de S/. 600 Nuevos Soles mensuales por todo el ao 2009. El vehculo fue adquirido en agosto de 2005 por un valor de S/.12,000 Nuevos Soles. Determine el Impuesto mensual y el Impuesto Anual de Primera Categora en caso corresponda Si la renta mensual pactada es de S/. 600 Nuevos Soles. El impuesto mensual a cargo de la seorita Gisela ser del 5% del monto del alquiler (Renta Bruta), es decir 5% de S/. 600 = S/. 30 Nuevos Soles. No obstante ello, al cierre del ejercicio la seorita Gisela deber verificar si es que debe regularizar el Impuesto Anual de Primera Categora. En tal sentido, si el alquiler anual (Renta bruta anual) es menor al 8% del valor de adquisicin del automvil deber regularizar el Impuesto Anual de Primera Categora, caso contrario, si el alquiler

anual es mayor al 8% del valor de adquisicin del referido bien no deber regularizar Impuesto Anual de Primera Categora. El costo de adquisicin se actualiza de acuerdo a la variacin del ndice de Precios al Por Mayor (IPM) del mes anterior a la fecha de adquisicin y del IPM del mes de diciembre de cada ejercicio. Renta mnima presunta

Valor actualizado del automvil S/. 12,000 x 1.136 S/. 13,632 Valor de adquisicin x IPM Diciembre 2009 189.507766 = = 1.136 IPM Julio 2005 166.783260 Renta mnima presunta S/. 13,632 x 8 % S/. 1,090.56

Concepto Renta Bruta Anual pactada S/.600 x 12 Renta Mnima Presunta S/.13,632 x 8% Impuesto Anual por regularizar

S/. 7,200 1,090.56 0

En el presente caso no se debe regularizar Impuesto Anual de Primera Categora , puesto que, el alquiler anual (S/. 7,200) resulta mayor al 8% del valor de adquisicin del automvil (S/. 1,090.56). Caso 3 La seorita Alexia Cruz alquila su casa al seor Cristbal Fernndez por un monto de S/. 1,000 Nuevos Soles mensuales por todo el ao 2009. Asimismo el seor Cristbal construy una piscina para sus hijos, por lo que incurri en gastos ascendentes a S/. 15,000 Nuevos Soles (Este valor coincide con el valor determinado para el pago de tributos municipales) La familia Fernndez desocupa la casa en el mes de diciembre y la propietaria no se encuentra obligada a reembolsar el gasto por las mejoras incorporadas a la casa. El valor del predio segn el autoavalo es de S/. 150,000 Nuevos Soles. Determine el Impuesto mensual y el Impuesto Anual de Primera Categora en caso corresponda. Si la renta mensual pactada es de S/. 1,000 Nuevos Soles. El impuesto mensual a cargo de la seorita Alexia Cruz ser del 5% del monto del alquiler (Renta Bruta), es decir 5% de S/. 1,000 = S/. 50 Nuevos Soles. No obstante ello, al cierre del ejercicio la seorita Alexia deber verificar si es que debe regularizar el Impuesto Anual de Primera Categora. Para tal fin, deber verificar dos aspectos: (1) Si el alquiler anual (Renta bruta anual) es menor al 6% del valor de autoavalo del predio (Renta mnima presunta) deber regularizar el Impuesto Anual de Primera Categora. En el presente caso no se debe regularizar el Impuesto a la Renta de Primera Categora, puesto que, el alquiler anual (S/. 12,000) resulta mayor al 6% del valor del autoavalo del predio (S/. 9,000). Concepto Renta Bruta Anual pactada S/.1,000 x 12 Renta Mnima Presunta (*) S/.150,000 x 6% Impuesto Anual por regularizar S/. 12,000 9,000 0

(*)

El valor de las mejoras no se considera para determinar la renta mnima presunta.

(2) El valor de las mejoras no reembolsadas por la propietaria se considera como renta afecta en el ejercicio en que se devuelve el inmueble. De tal forma que el clculo para regularizar el Impuesto Anual de Primera Categora por este aspecto ser como sigue: Concepto Total Renta Bruta Anual de Primera Categora (valor de la mejora no reembolsada) (-) Deduccin 20% de S/. 15,000 Renta Neta de Primera Categora Prdida de ejercicios anteriores Renta Neta Imponible de Primera Categora Impuesto calculado (12,000 x 6.25%) Crditos con derecho a devolucin Pago directo de rentas de primera categora Saldo por regularizar por Impuesto Anual de Primera Categora Caso 4 El seor Gabriel Mndez ha cedido a su sobrino su predio ubicado en el distrito de San Bartolo por los meses de enero a marzo de 2009, a ttulo gratuito. El valor del predio segn autoavalo es de S/. 90,000 Nuevos Soles. Determine el Impuesto mensual en caso corresponda y el Impuesto Anual de Primera Categora En este caso al ser una Renta Ficta, el seor Gabriel Mndez no est obligado a efectuar pagos mensuales. No obstante ello, se encuentra obligado a declarar y pagar dicha renta de forma anual (artculo 84 de la Ley del Impuesto a la Renta). La renta ficta se calcula sobre el 6% del valor del autoavalo del predio y en forma proporcional al nmero de meses del ejercicio por los cuales se hubiera cedido el bien. De tal forma que el clculo para regularizar el Impuesto Anual de Primera Categora ser como sigue: Renta Ficta Anual Casa en San Bartolo Valor del autoavalo x 6% S/. 90,000 x 6% Renta Bruta Anual por los 3 meses de ocupacin de la casa de playa (5,400/12 x 3) Concepto Total Renta Bruta Anual de Primera Categora (-) Deduccin 20% de S/. 1,350 Renta Neta de Primera Categora Prdida de ejercicios anteriores Renta Neta Imponible de Primera Categora Impuesto calculado (1,080 x 6.25%) Crditos con derecho a devolucin Pago directo de rentas de primera categora Saldo por regularizar por Impuesto Anual de Primera Categora S/. 5,400 S/. 15,000 3,000 12,000 0 12,000 750 0 750

1,350 S/. 1,350 270 1,080 0 1,080 68 0 68

1.

Debe entregar el propietario algn recibo por el arrendamiento?

S. El propietario debe entregar a su inquilino el formulario virtual N 1683, que es el recibo por arrendamiento (voucher) generado por el Sistema Pago Fcil, que es entregado por las agencias bancarias o la SUNAT como constancia de la presentacin de la declaracin y Pago a Cuenta del Impuesto a la Renta de Primera Categora y guardarse una copia de esta constancia 2. Por la cesin de un departamento en forma gratuita, se debe pagar algn impuesto? Si bien en este caso, no existe la obligacin de realizar pagos a cuenta mensuales, se debe considerar una renta ficta de 6% del valor de autovalo del predio, la que constituir su Renta Bruta de Primera Categora. Para determinar la Renta Neta de Primera Categora se deducir el 20% de la Renta Bruta, a dicho resultado se le aplicar la tasa de 6.25%. El monto resultante constituir el Impuesto que se debe regularizar. Se puede corregir un error en el monto del alquiler consignado en la declaracin? S, se puede corregir mediante una declaracin sustitutoria o rectificatoria en la que se indica el nmero de operacin o de orden de la declaracin original y el monto correcto del alquiler (Formulario Virtual N 1683) Para otro tipo de error se debe utilizar el formulario 1093 de Solicitud de Modificacin de datos. Sirven para sustentar gasto o costo los recibos por arrendamiento? S. Los recibos por arrendamiento de bienes muebles e inmuebles son documentos que permiten sustentar gasto o costo, para efecto tributario, siempre que se identifique al usuario. Sobre qu monto se paga el impuesto en el caso del subarriendo? En el subarrendamiento de predios, slo se paga el impuesto por la diferencia entre la merced conductiva que el subarrendatario abone al arrendatario y la que ste a su vez deba abonar al propietario.

3.

4.

5.