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Regulamento da CMVM n. 97/11 Critrios de Avaliao e Peritos Avaliadores dos Imveis dos Fundos de Investimento Imobilirio
O Decreto - Lei n. 294/95, de 17 de Novembro, que estabelece o regime jurdico dos fundos de investimento imobilirio, atribui competncia Comisso do Mercado de Valores Mobilirios para a definio de regras tcnicas sobre os peritos avaliadores e respectivos critrios de avaliao dos imveis dos fundos. Nos termos do referido diploma os imveis dos fundos de investimento imobilirio devem ser avaliados por dois peritos independentes, designados de comum acordo entre a entidade gestora e o depositrio, com uma periodicidade mnima anual, sem prejuzo daquelas que se efectuem extraordinariamente nos termos da lei. O presente Regulamento consagra os mtodos de avaliao mais utilizados na prtica, estabelecendo princpios gerais no domnio da avaliao dos imveis, designadamente no tocante imposio de determinadas obrigaes relativas independncia dos peritos avaliadores e exigncia de prestao da informao relacionada com aquela actividade. Assim, ao abrigo do disposto na alnea a) do n. 1 do artigo 14 do Cdigo do Mercado de Valores Mobilirios e para os efeitos do disposto no n. 4 do artigo 34. do Decreto - Lei n. 294/95, de 17 de Novembro, o Conselho Directivo da Comisso do Mercado de Valores Mobilirios, ouvida a APFIN - Associao Portuguesa das Sociedades Gestoras de Fundos de Investimento, aprovou o seguinte regulamento: Artigo 1 Objecto O presente regulamento estabelece as regras tcnicas sobre critrios de avaliao dos imveis dos fundos de investimento imobilirio e define os requisitos exigveis aos respectivos peritos avaliadores. Artigo 2 Avaliaes 1. Os imveis dos fundos de investimento imobilirio devem ser avaliados por dois peritos independentes, designados de comum acordo entre a entidade gestora e o depositrio, pelo menos uma vez em cada ano civil, sem prejuzo daquelas que se efectuem extraordinariamente nos termos da lei. 2. O valor atribudo aos imveis pela entidade gestora no poder exceder o mais elevado das duas avaliaes consideradas nos termos deste regulamento.

Artigo 3 Objectivo da avaliao A avaliao de um imvel deve ser efectuada com o fim de fornecer entidade gestora uma informao objectiva e rigorosa, de acordo com o melhor preo que poderia ser obtido, caso o mesmo imvel fosse vendido em condies normais de mercado, no momento da avaliao. Artigo 4 Mtodos de avaliao 1. Para a realizao dos objectivos definidos no artigo anterior, devem os peritos avaliadores utilizar preferencialmente os seguintes mtodos de avaliao: a) Mtodo comparativo - consiste na avaliao do imvel por comparao, ou seja, em funo de transaces e/ou propostas efectivas de aquisio relativamente a imveis com idnticas caractersticas fsicas e funcionais, cuja localizao se insira numa mesma rea do mercado imobilirio. A utilizao deste mtodo requer a existncia duma amostra representativa e credvel em termos de transaces e/ou propostas efectivas de aquisio que no se apresentem desfasadas relativamente ao momento de avaliao. b) Mtodo de actualizao das rendas futuras - consiste na determinao valor do imvel atravs do somatrio dos cash - flows efectiva previsivelmente libertados e do seu valor residual no final do perodo investimento previsto ou da sua vida til, actualizados a uma taxa mercado para aplicaes com perfil de risco semelhante. do ou de de

c) Mtodo dos mltiplos do rendimento - consiste na determinao do valor do imvel mediante o quociente entre a renda anual efectiva ou previsivelmente libertada, lquida de encargos de conservao e manuteno, e uma taxa de remunerao adequada s suas caractersticas e ao nvel de risco do investimento, face s condies gerais do mercado imobilirio no momento da avaliao. d) Mtodo de substituio - consiste na determinao do valor do imvel atravs da soma entre o valor de mercado do terreno e de todos os custos necessrios para a construo de um imvel com as mesmas caractersticas fsicas e funcionais. Na determinao do valor final do imvel, devem ser consideradas, designadamente, a depreciao em funo da sua antiguidade, estado de conservao e estimativa de vida til, bem como as margens de lucro requeridas. 2. Os peritos avaliadores devem optar pelo mtodo ou mtodos mais adequados situao concreta do imvel em causa. 3. Na avaliao devem os peritos avaliadores tomar em considerao todos os elementos que, tendo em conta o mtodo escolhido, possam afigurar-se como relevantes, designadamente, o estado de conservao do imvel e a respectiva situao. 4. Sempre que, no entender do perito avaliador, circunstncias especiais no permitam a determinao adequada do valor do imvel, o perito deve fundamentar, no relatrio de avaliao, as razes que o levaram a excluir os mtodos mencionados no nmero 1, assim como a sua opo por outro mtodo de avaliao que julgue adequado.

5. Sempre que as informaes essenciais para a correcta determinao do valor do imvel estejam inacessveis ou no tenham sido disponibilizadas, evidenciar, em sede de relatrio de avaliao, as limitaes do valor determinado em funo dos condicionalismos encontrados. Artigo 5 Relatrio de avaliao A estrutura do relatrio de avaliao deve conter, pelo menos, as seguintes informaes: 1. Elementos descritivos: a) a identificao do avaliador e, caso este seja uma sociedade, do ou dos peritos intervenientes na avaliao; b) a identificao do imvel objecto da avaliao; c) identificao do fundo e da entidade gestora; d) a data a que se reporta a avaliao e a data da ltima avaliao efectuada ao imvel. 2. Elementos de avaliao: a) descrio pormenorizada das caractersticas do imvel, designadamente quanto sua localizao, estado de conservao, tipo de construo e o fim a que se destina; b) anlise da envolvente de mercado do imvel, designadamente em termos de insero geogrfica e da existncia de infra-estruturas circundantes que possam influenciar o seu valor; c) descrio das diligncias efectuadas, de estudos e dados sectoriais utilizados e de outras informaes relevantes para a determinao do valor do imvel; d) fundamentao da escolha do ou dos mtodos de avaliao e descrio pormenorizada da sua aplicao; e) o valor da renda data da avaliao, se o imvel se encontrar arrendado, ou, caso contrrio, uma estimativa das rendas que previsivelmente possa libertar; f) estimativa dos encargos de conservao, manuteno e outros encargos indispensveis adequada explorao econmica do imvel; g) justificao da utilizao de taxas de actualizao, remunerao, capitalizao, depreciao e outros parmetros predeterminados pelo avaliador; h) indicao concreta de eventuais transaces ou propostas efectivas de aquisio utilizadas na avaliao, relativas a imveis de idnticas caractersticas; i) indicao do valor proposto para o imvel.

3. Elementos de responsabilizao: a) indicao de eventuais reservas ao valor proposto para o imvel, em funo dos elementos disponveis; b) declarao do avaliador em como efectuou a avaliao de acordo com as exigncias do presente regulamento; c) Identificao das sociedades que se encontrem em relao de domnio ou de grupo com a entidade gestora, com as quais os peritos avaliadores mantenham uma relao de trabalho subordinado. Artigo 6 Incompatibilidades No podem ser designados como peritos avaliadores de imveis de fundos de investimento imobilirio: a) as pessoas singulares que pertenam aos rgos sociais da entidade gestora ou que com esta tenham uma relao de trabalho subordinado; b) as pessoas singulares que detenham participaes qualificadas no capital social da entidade gestora; c) as pessoas colectivas que se encontrem em relao de domnio ou de grupo com a entidade gestora; d) as pessoas colectivas cujo capital social seja pertencente, directa ou indirectamente, em percentagem igual ou superior a 20%, a pessoa singular que mantenha uma relao profissional com a entidade gestora. Artigo 7 Informao 1. A CMVM pode, sempre que o entenda necessrio, questionar os peritos avaliadores relativamente a qualquer matria relacionada com a sua actividade de avaliao de imveis de fundos de investimento imobilirio. 2. As entidades gestoras devem enviar CMVM todos os relatrios de avaliao que: a) apresentem estimativas do valor do imvel com reservas, nos termos da alnea a) do nmero 3 do artigo 5. deste Regulamento; b) no mbito da avaliao anual programada e relativamente a um mesmo imvel, apresentem entre si valores que divirjam em mais de 25%, sem prejuzo das medidas que, em consequncia, as entidades gestoras, conjuntamente com os peritos avaliadores, tenham equacionado; c) contenham mtodos de avaliao diferentes dos referidos no nmero 1 do artigo 4. deste Regulamento. 2. As entidades gestoras devem enviar CMVM, no prazo de 3 dias aps a sua solicitao, quaisquer informaes ou elementos relativos avaliao de bens imveis integrantes das carteiras de fundos de investimento imobilirio.

Artigo 8 Disposio transitria As entidades gestoras e os depositrios dispem de um perodo de 6 meses, a contar da data de entrada em vigor do presente regulamento, para cumprirem com o disposto no artigo 6. Artigo 9 Entrada em vigor O presente regulamento entra em vigor no dia posterior ao da sua publicao no Dirio da Repblica.

10 de Julho de 1997 - O Presidente do Conselho Directivo, Jos Nunes Pereira.