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TASACIN INMOBILIARIA
C/ SANTA ROSA N 7 (Valencia)
VIVIENDA INDIVIDUAL
Edificio en manzana cerrada de 8 plantas sobre rasante y 2 stanos bajo rasante.
Esta tasacin se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoracion de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la orden EHA 3011/2007 de 4 de octubre y EHA 564/2008 de 28 de febrero.
2.-IDENTIFICACIN Y LOCALIZACIN
Direccin del inmueble: Calle Santa Rosa n 7,Planta 4,Puerta 12, en el municipio de VALENCIA, provincia de VALENCIA (46021)
DASTOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO Documentos utilizados Escritura registrada Nota simple informativa Registro de la propiedad Tomo 2.731 de Valencia-Catorce, libro 554, folio 153, N de finca Superficies de la Unidad Registral Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.
En doc. Cat. En doc. Reg.
38.788
Referencia Catastral
7323401YJ2772C0012WQ
Nota: las superficies se han comprobado sobre el plano aportado por la propiedad con medidas puntuales de comprobacion "in situ".
3.-COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIN
RELACIN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS Escritura registrada Ficha Catastral/ Documentacin Catastro Nota simple informativa RELACIN DE COMPROBACIONES REALIZADAS Inspeccin ocular Servidumnre visibles Linderos Descripcin Superficies Rgimen de proteccin pblica Situacin urbanstica
ENTORNO Grado de consolidacin del entorno: 100% Antigedad media de los Edificios del Entorno: 15 aos Rasgos Urbanos. Tipificacin: Viviendas plurifamiliares en manzana cerrada Nivel de Renta: Significain del entorno: Media-Alta Desarrollo: Usor predominante principal: Alto Renovacin: Usor predominante secundario: Medio EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO Infraestructuras Alumbrado: Tiene Alcantarillado: Tiene Abastecimiento: Tiene Vas Pblicas: Completamente terminadas Equipamientos Comercial: Deportivo: Escolar: Asistencia:
CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES N de finca Superficies de la Unidad Registral Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.
En doc. Cat. En doc. Reg.
38.788
Las superficies se han comprobado sobre el plano aportado por la propiedad con medidas puntuales de comprobacion "in situ". Superficie utilizada para valorar: Construida c/EC SUP. UTIL (m2) 130,70 130,70 m2 SUP. CONSTRUIDA (m2) 163,74 163,74 m2
CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS Cimentacin: Estructura: Sobrecarga: Cubierta: Cerramientos ext: Espesor de cerramientos ext: Aislamiento: Carpintera ext: Revestimiento ext 1: Acristalamiento: Persianas: Desconocida Hormign armado Normal Cubierta inclinada Ladrillo CV 24cm Aislante en cmara Aluminio Ladrillo CV Doble acristalamiento Aluminio
ACABADOS INTERIORES: Estar(V) Dormitorios (V) Esp. Circul.(V) Baos(V) Cocina(V) Portal(Z) Escalera(Z) C.Servicio (Z) Pavimentos Parquet Parquet Parquet Gres Gres Marmol Marmol Marmol Paredes Yeso pintado Yeso pintado Yeso pintado Gres Gres Marmol Yeso pintado Yeso pintado Techos Yeso pintado Yeso pintado Yeso pintado Escayola Escayola Escayola Yeso pintado Escayola
RESUMEN DE CALIDADES Solados: Carpinteria interior: Cocina: Grado electrificacin: Instalacin de Aire Acondicionado Calefaccin por radiadores INSTALACIONES Telfono Gas Ciudad Agua Caliente SITUACIN ACTUAL Estado del inmueble: Alta Alta Media-Alta Alto Cuartos de bao: Fachadas: Zonas comunes, portal y escalera: Media-Alta Media Media-Alta
TERMINADO
La comprobacin del estado del inmueble se ha limitado a una inspeccin ocular, sin haberse realizado ensayos especificos que tengan como finalidad investigar el estado de la estructura o los vicios ocultos ANTIGEDAD Antigedad aproximada: Estado de consevacin: 8 aos Bueno
VALENCIA
CODIGO POSTAL
46021 Fecha
Uso: Tipologa: Planta: Superficie construida: Estado del inmueble: Fuente consultada:
9.-ANLISIS DE MERCADO
VIVIENDA T1 Precio oferta 863.000,00 Uso: Tipologa: Planta: Superficie construida: Estado del inmueble: Fuente consultada: 1 residencia manzana cerrada-exterior 1 220 m2 Medio idelista. Com Avenida de Aragn, 21 V. Unitario 3.922,73 N Dormitorios: N Baos/aseos: Ascensor: Antigedad: Calidad constructiva: Terrazas uso privado: 4 2/0 si 25 aos media-alta si VALENCIA CODIGO POSTAL 46010 Fecha 27/03/2011
A/A, calefaccin electrica, suelo de terrazo,terraza descubierta de 60 m2 900.000 , una plaza de garaje y un trastero incluido en el precio
VIVIENDA T2 Precio oferta 570.000,00 Uso: Tipologa: Planta: Superficie construida: Estado del inmueble: Fuente consultada: 1 residencia manzana cerrada-exterior 4 165 m2 Muy bueno idelista. Com
Avenida del puerto, 2 V. Unitario 3.454,55 N Dormitorios: N Baos/aseos: Ascensor: Antigedad: Calidad constructiva: Terrazas uso privado:
VALENCIA
CODIGO POSTAL
VIVIENDA T3 Precio oferta 264.060,00 Uso: Tipologa: Planta: Superficie construida: Estado del inmueble: Fuente consultada: 1 residencia manzana cerrada-exterior 8 130 m2 Medio idelista. Com
Calle Polo y Peyroln V. Unitario 2.031,23 N Dormitorios: N Baos/aseos: Ascensor: Antigedad: Calidad constructiva: Terrazas uso privado:
VALENCIA
CODIGO POSTAL
A/A por splits, calefaccin,parquet y terrazo 298.000 , una plaza de garaje incluida en el precio, 3% comisin API
VIVIENDA T4 Precio oferta 245.000,00 Uso: Tipologa: Planta: Superficie construida: Estado del inmueble: Fuente consultada: 1 residencia manzana cerrada-exterior 1 126 m2 Medio idelista. Com
Calle Antinio Suarez,34 V. Unitario 1.944,44 N Dormitorios: N Baos/aseos: Ascensor: Antigedad: Calidad constructiva: Terrazas uso privado:
VALENCIA
CODIGO POSTAL
VIVIENDA T5 Precio oferta 522.900,00 Uso: Tipologa: Planta: Superficie construida: Estado del inmueble: Fuente consultada: 1 residencia manzana cerrada-exterior 1 153 m2 Bueno idelista. Com
Calle Vicente Sancho Tello, 11 V. Unitario 3.417,65 N Dormitorios: N Baos/aseos: Ascensor: Antigedad: Calidad constructiva: Terrazas uso privado:
VALENCIA
CODIGO POSTAL
A/A, calefaccin elctrica, parquet, terraza descubierta de 21 m2 550.000 , una plaza de garaje incluida en el precio
VIVIENDA T6 Precio oferta 575.000,00 Uso: Tipologa: Planta: Superficie construida: Estado del inmueble: Fuente consultada: 1 residencia manzana cerrada-exterior 8 165 m2 Medio idelista. Com
Avenida de Aragn, 34 V. Unitario 3.484,85 N Dormitorios: N Baos/aseos: Ascensor: Antigedad: Calidad constructiva: Terrazas uso privado:
VALENCIA
CODIGO POSTAL
4 2 si 30 aos media no
A/A solo frio, calefaccin a gas por radiadores, parquet 600.000 , una plaza de garaje incluida en el precio.
VIVIENDA T7 Precio oferta 280.000,00 Uso: Tipologa: Planta: Superficie construida: Estado del inmueble: Fuente consultada: 1 residencia manzana cerrada-exterior 7 120 m2 Medio idelista. Com
Avenida Cardenal Benlloch, 65 V. Unitario 2.333,33 N Dormitorios: N Baos/aseos: Ascensor: Antigedad: Calidad constructiva: Terrazas uso privado:
VALENCIA
CODIGO POSTAL
VIVIENDA T8 Precio oferta 440.000,00 Uso: Tipologa: Planta: Superficie construida: Estado del inmueble: Fuente consultada: 1 residencia manzana cerrada-exterior 5 190 m2 medio idelista. Com
Avenida Cardenal Benlloch, 11 V. Unitario 2.315,79 N Dormitorios: N Baos/aseos: Ascensor: Antigedad: Calidad constructiva: Terrazas uso privado:
VALENCIA
CODIGO POSTAL
Avenida de Aragn, 21 Avenida del puerto, 2 Calle polo y Peyroln Calle Antonio uarez, 34 Calle Vicente Sancho Tello, 11 Avenida de Aragn, 34 Avenida Cardenal Bencholl, 65 Avenida Cardenal Bencholl, 11
MC MC MC MC MC MC MC MC
UI->Unifamiliar aislada UD->Unifamiliar adosada BA->Bloque abierto MC->Manzana cerrada R = Relacin del testigo con respecto a la valoracin I = Inmueble similar al valorado P = Inmueble peor que el valorado M = Inmueble mejor que el valorado Observaciones a los testigos: Las muestras de distinto cdigo postal son comparables en situacin y caractersticas constructivas. El valor de tasacin y precios al contado de los bienes inmuebles estn relacionados con las condiciones de financiacin de cada momento. Las modificaciones sustanciales de estas condiciones, pueden influir en la solvencia de los compradores y en la fijacin del precio de las transacciones. OTROS Las principales variables caractersticas consideradas para determinar el valor de mercado de este tipo de inmueble son, de mayor a menor relevancia, y en base a sus pesos estadsticos: Ubicacin, Nmero de Baos, Antigedad, Superficie Construida y Nmero de Dormitorios. Para homogeneizar los valores unitarios de mercado, se ha calculado un promedio ponderado corregido de cada una de dichas variables caractersticas, aplicando los coeficientes correctores resultantes a cada uno de los precios, lo que permite determinar la banda de valores entre la que se debe situar el valor de mercado del inmueble objeto de esta valoracin. EL VALOR DE MERCADO COINCIDE CON EL VALOR DE TASACIN. NO SE HAN DETECTADO ELEMENTOS ESPECULATIVOS TAL Y COMO SE DEFINEN EN EL ART. 4 DE LA ORDEN ECO/805/2003 DE 27 DE MARZO
T6
T1
T7
T5
T4
V. TASAR
T2
T8
TESTIGO1
TESTIGO 2
TESTIGO 3
TESTIGO 4
TESTIGO 5
TESTIGO 6
TESTIGO 7
TESTIGO 8
VIVIENDA PLURIFAMILIAR
DATOS ANTI./EST.CONS./REF. TESTIGOS 1 2 3 4 5 6 7 8 VIVIENDA A TASAR 25 4 20 35 10 30 35 20 8 TABLA HOMOGENEIZACION T1 SITUACION CALIDAD ANTIG./EST.CONS./REF. ALTURA/VISTAS N DORMIT./N BAOS SUPERFICIE CONSTRUIDA OTROS COEF. TOTAL VALOR HOMOGENIEZADO Media ponderada VALOR UNITARIO VIVIENDA A TASAR 42% M 1,00 1,03 1,03 1,02 1,06 1,03 1,14 descartar 3.247,27 3% 1.990,61 5% 2.812,36 2.138,89 3% 3.691,06 5% 3.484,85 42% 2.380,00 -0,03 0,00 0,03 0,03 0,02 0,06 0,03 M 0,98 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 0,94 T2 -0,03 -0,02 -0,01 0 0 0 0 P 1,02 1,02 0,96 0,96 0,97 1,02 0,98 T3 0,03 0,02 0,02 -0,04 -0,04 -0,03 0,02 P 1,04 1,05 1,03 0,96 0,96 1,03 1,1 T4 0,03 0,04 0,05 0,03 -0,04 -0,04 0,03 P 1,02 1,00 1,03 0,98 0,99 1,03 1,08 T5 0,03 0,02 0 0,03 -0,02 -0,01 0,03 M 1,02 1,04 0,96 1,00 1,00 1,01 1,00 T6 -0,03 0,02 0,04 -0,04 0 0 0,01 P 1,04 1,05 0,97 0,94 0,96 1,03 1,02 descartar T7 0,03 0,04 0,05 -0,03 -0,06 -0,04 0,03 P 1,02 1,02 0,99 1,01 1,03 1,05 1,15 T8 0,03 0,02 0,02 -0,01 0,01 0,03 0,05 N BAOS/ASEOS 2/0 2/0 1/1 2/0 2/0 2/0 2/0 2/0 2/0 N DORMIT. 4 4 4 4 4 4 4 4 4 ALTURA/VISTAS 1/7 4/8 8/9 1/7 1/6 8/9 7/8 5/7 4/8 SUPERFICIE 220 165 130 126 153 165 120 190 164 CALIDADES M-A A M M-B M M M-B M M-A OTROS AA AA/C AA split/C AA frio AA AA frio/C AA (-) AA/C VALOR TOTAL 863.000,00 570.000,00 264.060,00 245.000,00 522.900,00 575.000,00 280.000,00 440.000,00 ASCENSOR SI VALOR UNITARIO 3.922,73 3.454,55 2.031,23 1.944,44 3.417,65 3.484,85 2.333,33 2.315,79
Media de los 6 testigos Media de los 6 testigos+ 10% Media de los 6 testigos-10%
1
1 2 3 4 5 6 7 8
SITUACION
Vivienda a tasar
M M P P P M P P
4D+2B
Sup (M2)
estancias
igual igual igual igual igual igual igual igual
Valoracin
NDOR/N BAOS
5
1 2 3 4 5 6 7 8
164 M2
mucho peor Igual mejor(+) mejor(+) mejor (-) Igual mucho mejor peor
Vivienda a tasar
SUP.CONSTRUIDA
2
1 2 3 4 5 6 7 8
M-A
6
1 2 3 4 5 6 7 8
164 m2
Vivienda a tasar
ANTIGEDAD/EST.CONS./ REF.
120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220
3
1 2 3 4 5 6 7 8
8 AOS
25 4 20 35 10 30 35 20
4
1 2 3 4 5 6 7 8
ALTURAS/VISTAS
7
1 2 3 4 5 6 7 8
1,03 1,00 0,96 1,03 1,03 0,96 0,97 0,99 Esc: 0,01 por planta
SUPERFICIE CONSTRUIDA
(m2)
130,70
164,00
Rep.(Suelo)
/m2
C.Const.
/m2 Const.
Dep % 10%
CRN.U
/m2 Const.
VM.unitario
/m2 Const.
Vm.total
VIVIENDAS
Rep.(Suelo) -> REPERCUSION DEL SUELO
164,00
750,00
700,00
1.604,00
2.812,36
461.227,04
C.R.N.U. -> COSTE DE REPOSICION NETO UNITARIO VM. Unitario -> VALOR DE MERCADO UNITARIO VM. Total -> VALOR DE MERCADO TOTAL
461.227,04
1,000
22%
VALOR DEL SOLAR COSTE DE CONSTRUCCION OTROS GASTOS NECESARIOS COSTE DE REPOSCION BRUTO
( Solar + coste de construccin + otros gastos necesarios)
OTROS VALORES
Valor a efectos de asegurar el Coste de construccin a nuevo:
Al no ser el solicitante propietario de la totalidad del inmueble para asegurar la prdida de valor que se producira en caso de destruccin total del mismo se ha calculado el valor siguiente: - La diferencia entre el Valor de Mercado y el Valor del Suelo (El solar es lo nico que quedara del inmueble en caso de que se produjera un siniestro total del edificio. El propietario del inmueble tasado no podra plantearse su reconstruccin actuando como promotor al no ser propietario de la totalidad del solar).
140.056,00
Valor a efectos de asegurar la prdida de valor que se producira en caso de destruccin total del inmueble: (Segn Art 10 del RD 716/2009)
338.227,04
VALOR HIPOTECARIO
(76.741.722,28 Pts.) El Valor Hipotecario corresponde al Valor de Mercado calculado por el mtodo de comparacin LA FINALIDAD DE LA TASACIN es la garanta hipotecaria de prstamos que forman parte de la cartera de cobertura de ttulos hipotecarios emitidos por las entidades a que se refiere el artculo segundo del Real Decreto 716/2009 de 24 de abril. El valor de tasacin corresponde al valor hipotecario del inmueble conforme a procedimientos y requisitos establecidos en la orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras
Fdo:
Ver Observaciones
Tasador: JUAN FRANCISCO GARCA CONEJOS Titulacin: ARQUITECTO TECNICO Fecha Visita al inmueble: 21/03/11 Fecha Emisin del informe: 16-04-2011 Fecha de caducidad del informe 16-04-2011
12.- OBSERVACIONES
ANEXO FOTOGRAFICO