A RENDA FUNDIRIA URBANA: UMA CATEGORIA DE ANLISE AINDA VLIDA ADRIANO BOTELHO1 Doutor em Geografia Humana pela FFLCH

- USP
Introduo

Pode-se afirmar com certa segurana que a questo da renda fundiria urbana foi quase que abandonada por grande parte do meio acadmico a partir do final da dcada de 19802. Tal situao contrasta com o perodo compreendido entre o final dos anos 70 do sculo XX e incio da dcada de 1980, quando os estudos sobre a renda fundiria urbana apresentaram grande importncia no mbito do esforo de compreenso no s do urbano como do prprio processo de reproduo do capital naquele momento histrico. Entre os autores que trataram esta temtica pode-se citar os trabalhos de Lipietz (1974), Lojkine (1971, 1997), Alquier (1971), Fine (1988), Harvey (1980, 1990), Seabra (1987, 1988), Topalov (1984)3. Buscou-se, dessa forma, adaptar as teorias de Marx ao contexto
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Este artigo tem sua origem nas pesquisas desenvolvidas para a Tese de Doutorado O financiamento e a financeirizao do setor imobilirio: Uma anlise da produo do espao e da segregao scio-espacial na cidade de So Paulo atravs do estudo do mercado da moradia, defendida em Setembro de 2005 sob orientao da Prof. Dra. Margarida Maria de Andrade, a quem aproveito a oportunidade para agradecer o apoio constante. A Tese contou com Bolsa de Auxilio da Fapesp. 2 Devemos fazer justia a alguns pesquisadores que mais recentemente tm contemplado a questo da renda fundiria urbana em seus trabalhos, como Pedro Abramo, Fernanda Furtado, Oscar Alfonso, Srgio Martins e Alusio Wellichan Ramos. Tambm importante lembrar a contribuio dada por Luiz Cesar de Queiroz Ribeiro, Tamara Cohen Egler e Martim Smolka entre as dcadas de 1980 e meados da dcada de 1990. 3 Um autor que em suas obras chamou ateno para a importncia da propriedade fundiria e para a renda fundiria urbana, sem, contudo, realizar estudos exclusivos e exaustivos sobre essa temtica foi Henri Lefebvre. Seus estudos mais aprofundados sobre a renda fundiria se ligaram ao meio rural; ver, por exemplo, Lefebvre, 1978. Na mesma poca, contribuio fundamental para a compreenso da renda fundiria no campo e suas articulaes com o modo de produo capitalista foi dada por Jos de Souza Martins (1996). E tambm h uma srie de artigos de Ariovaldo U. de Oliveira (1984, 1985, 1986)

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urbano do ps-II Guerra Mundial nos pases mais ricos e em alguns casos de pases em desenvolvimento. Porm, a quase totalidade destes autores acabou por abandonar os trabalhos sobre a renda fundiria urbana. Por qu? No h condies no presente trabalho de dar uma resposta a essa questo, pois seria necessria uma outra pesquisa que buscasse elucidar as causas de seu relativo abandono. Deve-se ter em conta, porm, que o estudo da renda fundiria urbana enfrenta uma srie de problemas, tanto de ordem terico-metodolgica, quanto de ordem prtica. As dificuldades para a coleta de dados para o clculo da renda fundiria em grandes cidades e para a identificao dos proprietrios fundirios urbanos, por exemplo, ilustram os srios problemas enfrentados pelo pesquisador quando se debrua sobre a questo. Porm, tal questo, longe de ser ultrapassada ou ter sido esgotada, oferece uma possibilidade de abordagem do urbano que permite a anlise de fenmenos importantes, como a hierarquizao dos usos do solo, o papel do setor imobilirio para a acumulao do capital e para a reproduo das relaes de produo capitalistas, alm de ser um importante instrumento para o entendimento do processo de segregao scio-espacial e fragmentao do espao no urbano. Assim, levando-se em considerao os estudos passados e as dificuldades que ainda hoje permanecem, a questo da renda fundiria retomada no presente artigo. Como forma de viabilizao da anlise da questo da renda fundiria urbana, tendo em vista as dificuldades prticas j mencionadas, foi realizado um estudo de caso sobre uma modalidade de interveno no urbano por parte do setor imobilirio em aliana com o mercado financeiro na cidade de So Paulo: os Fundos de Investimento Imobilirio e a Securitizao de Recebveis Imobilirios. Dessa forma, o presente artigo tem por objetivo analisar como a renda fundiria se insere no processo de reproduo do capital em suas tramas com a produo do espao urbano. A primeira parte traz algumas consideraes tericas sobre a questo da renda fundiria urbana. A segunda parte trata dos Fundos de Investimento Imobilirio e da Securitizao de Recebveis Imobilirios. Na terceira parte so estabelecidas algumas relaes entre o caso analisado na parte anterior e a questo da renda imobiliria. E a quarta parte consiste nas consideraes finais.
sobre a renda da terra.

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A renda fundiria urbana Segundo Marx (1989), toda a renda fundiria capitalista mais-valia, produto de trabalho excedente no pago a quem produziu, e no uma propriedade inerente ao solo. Ou seja, a renda fundiria uma parcela do excedente global produzido pela classe trabalhadora e que apropriado pela classe dos proprietrios fundirios, devido ao monoplio que exercem sobre a propriedade da terra. Em sua anlise sobre a questo, Marx dividiu a renda fundiria capitalista em trs: renda absoluta, renda diferencial (I e II) e renda de monoplio4. A renda da terra possui o seu correspondente na cidade, e ainda que nas aglomeraes urbanas a renda fundiria no aparea diretamente, ela est includa no aluguel dos escritrios, das moradias etc. ou no preo cobrado pelos imveis (ALQUIER, 1971). A renda da terra perde sua forma concreta que tinha sob a agricultura (renda em trabalho, em espcie ou dinheiro); ela assume uma forma abstrata: a renda no se apresenta mais como um produto do solo, ela aparece como nada mais do que o juro de um capital investido. Marx, ainda que de forma resumida, analisou o papel da renda nos terrenos urbanos para construo, sendo que ela se caracterizaria: 1) pela influncia decisiva da localizao sobre a renda diferencial; 2) pela explorao pelo proprietrio do progresso do desenvolvimento social para o qual nada contribui e no qual nada arrisca; 3) pelo predomnio do preo de monoplio (MARX, 1989). A renda fundiria urbana seria elevada pelo rpido e intenso crescimento da populao nas grandes cidades, e pela conseqente necessidade crescente de habitaes da resultante e tambm pela implementao do capital fixo que se incorporaria terra (como edifcios, ferrovias, rodovias, armazns, estabelecimentos fabris e comerciais, docas etc.). Nas cidades de grande crescimento, o que constituiria o objeto principal de especulao no setor imobilirio no seria o imvel construdo, mas a renda fundiria cobrada pelos proprietrios (MARX, 1989). Henri Lefebvre (1999), retomando a teoria da renda da terra desenvolvida por Marx, considerou a existncia de rendas urbanas, assemelhadas s rendas rurais fundirias - a renda de situao (renda diferencial I) e a renda de equipamento (renda diferencial II), somando-se a elas a renda absoluta, pretendida por todo proprietrio, pelo fato de ser
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Para uma anlise detalhada da questo da renda fundiria capitalista em geral ver Oliveira (1984, 1984 e 1986).

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proprietrio e que serve de base especulao. Alm destas, haveria tambm a renda de monoplio. A produo capitalista de construes engendraria, nas relaes de produo dominantes na cidade moderna, um sobrelucro setorial constitudo pelo excedente do seu valor sobre o preo de produo das construes (TOPALOV, 1984; LOJKINE, 1971; LIPIETZ, 1974). O sobrelucro transforma-se em renda quando algumas das condies de valorizao dos capitais no so reproduzveis, sendo, portanto, monopolizveis pelos proprietrios (TOPALOV, 1979). Tal o caso do solo urbano, uma condio de produo da indstria da construo civil, mas cujas caractersticas no podem ser reproduzidas por esta, estando seu controle nas mos dos proprietrios imobilirios. Dentre os fatores que podem contribuir para alteraes no preo cobrado pelos terrenos urbanos, haveria os fatores ligados diretamente s condies do ambiente (natural ou construdo) com o qual se articula o terreno (fatores fsicos, acessibilidade aos servios locais, meio ambiente natural, vizinhana etc.); os fatores que atuariam no conjunto da zona homognea onde o terreno estaria localizado, responsveis pela formao do preo da terra em cada zona da cidade (posio da zona em relao aos diversos centros da cidade, ligao com o sistema de transporte, regulamentao urbanstica determinando tipos e formas de uso do solo); e fatores mais gerais, que influenciariam a formao dos preos fundirios no conjunto da sociedade (ritmo de crescimento da populao, conjuntura econmica, estrutura de propriedade etc.) (Granelle apud RIBEIRO, 1997). Em uma cidade, algumas reas destacam-se por elementos fsicos e pela existncia de uma melhor localizao em relao aos centros de consumo, de empregos, de informaes e decises. Como uma unidade imobiliria um valor de uso complexo, articulado no espao com diversos valores de uso simples (equipamentos coletivos, meios de transportes etc.), a reprodutibilidade de uma determinada localizao privilegiada no espao urbano muito difcil para o capital imobilirio, sendo praticamente impossvel para um capitalista isolado reproduzir as melhores condies existentes na cidade para um empreendimento que no conta com uma localizao privilegiada. Dessa forma, algumas parcelas do solo urbano tornam-se no-reprodutveis numa escala comparvel aos solos agrcolas especiais geradores de rendas de monoplio. Trata-se, nesse caso, da segunda natureza que, no meio urbano, dada a sua complexidade, cria reas exclusivas nas quais seus consumidores esto dispostos a pagar uma renda de monoplio para poderem a se localizar, seja em funo do status que tal 27

localizao pode conferir ao seu usurio, seja em funo de um acesso privilegiado s centralidades do urbano etc. A diferenciao das distintas formas de renda no meio urbano uma outra dificuldade para o pesquisador. Na verdade as rendas diferenciais (I e II) no seriam facilmente dissociadas entre si, da mesma maneira que a diferena entre a renda de monoplio e a renda absoluta seria de difcil identificao em alguns casos (como no caso de edifcios que possuem vistas privilegiadas, melhor insolao, regulamentao favorvel, acesso a certas centralidades etc.). E as transformaes na tcnica da construo civil tambm podem mudar as relaes entre as formas de renda, atravs da possibilidade de uso de terrenos antes no aproveitados pelos construtores. No meio urbano, a renda da terra pode assumir a forma do preo da terra (renda capitalizada) ou pode estar inserida no aluguel cobrado dos inquilinos (residenciais, comerciais, financeiros etc.). Engels, em 1872 (ENGELS, 1979), j distinguia, no preo do aluguel, a renda da terra, o juro do capital investido na construo (compreendendo este o lucro do empreiteiro), a soma destinada a cobrir gastos em reparos e seguros e as anuidades que amortizariam o capital investido, proporcionalmente deteriorao gradual do imvel. A concesso de servios pblicos (gua, luz, saneamento) e de terrenos para a prestao de servios (transporte) tambm seria uma forma de cobrana de renda fundiria pelo poder pblico. Assim, um importante agente de influncia no mercado imobilirio urbano o Estado, pois atravs de suas aes e regulamentaes interfere ativamente no que se refere ao preo da terra e sua valorizao. A localizao de infra-estrutura e de equipamentos de uso coletivo sob sua responsabilidade, as leis de zoneamento, os planos de revitalizao urbana de certas reas da cidade, o fornecimento de financiamento para a compra da moradia e a produo da moradia pelo poder pblico so alguns dos exemplos de como o Estado tem um papel ativo para a formao da renda fundiria urbana, como se ver a seguir. Segundo Topalov, os belos bairros das camadas superiores no o so somente nas representaes coletivas, mas tambm na materialidade dos meios de consumo que esto disponveis; os privilgios espaciais esto relacionados com a oferta de equipamentos urbanos (TOPALOV, 1984). Dessa forma, o espao das camadas superiores objetivamente diferente. Essas diferenas resultam dos processos de produo material: predomnio massivo das formas mais capitalistas de construo das habitaes, privilgios por longos perodos em matria de infra-estruturas e de 28

equipamentos pblicos de consumo coletivo, concentrao espontnea dos servios requeridos por uma clientela altamente solvente em termos monetrios. Esses processos tendem, pelo jogo dos preos, a operar a segregao e hierarquizao espacial que requer a legibilidade simblica dos espaos. A concentrao espacial das camadas superiores opera uma transformao qualitativa de contedo dos equipamentos pblicos e dos equipamentos comerciais privados, tornando-os mais seletivos. A especificidade do espao das camadas superiores signo de distino social, participa do sistema de expresso e de reiterao simblica da hierarquia das situaes de classe. As camadas superiores e as camadas populares passam a ter uma tendncia de se exclurem no espao urbano. A propriedade da terra se coloca, assim, como um obstculo frente livre circulao do capital, tratando-se de uma contradio que antepe a terra ao capital (MARTINS, 1983). Pois quando o capitalista paga uma renda pela utilizao da terra, ele estaria, na verdade, convertendo uma parte de seu capital em renda, imobilizando improdutivamente essa parte do capital. Mas isso no significa que a apropriao da terra pelo capital impea a sua utilizao segundo critrios capitalistas. Como o capitalista transpe esse obstculo representado pela renda? So diversas as formas de incorporar a propriedade e a renda fundiria acumulao capitalista. Uma delas a unio da figura do capitalista com a figura do proprietrio, o que, porm, no resolve a contradio entre terra e capital (MARTINS, 1983). Outra maneira de incorporar a renda fundiria circulao capitalista se d atravs do mercado financeiro, com a transformao da propriedade da terra em um ttulo comercializvel e alienvel atravs de emprstimos e hipotecas. Dessa forma, a terra passa a ser um puro bem financeiro (HARVEY, 1990:350), e seus ttulos de propriedade so vistos, segundo os que os transacionam, como um capital fictcio, pois significam um direito sobre utilidades futuras sobre o uso da terra, um direito apropriao de uma frao da mais-valia gerada por um trabalho futuro. Assim, a terra e o ambiente construdo podem formar parte do capital fixo, o que no os impede de circular como valor. A propriedade fundiria e a renda que seu proprietrio tem o direito de extrair da maisvalia global tornam-se, assim, elementos constituintes da acumulao capitalista, seja atravs da especulao e incorporao imobiliria, seja atravs da circulao da renda capitalizada no mercado financeiro (hipotecas e ttulos imobilirios). Por outro lado, a renda fundiria e a propriedade, alm de serem um obstculo livre circulao do capital, tambm so um obstculo propriedade social de um dos mais importantes meios de produo (a 29

terra), contribuindo assim para a contnua reproduo da classe dos que no possuem os meios de subsistncia e que tm de vender sua fora de trabalho para reproduzir-se (proletariado). Ou seja, ao mesmo tempo obstculo livre aplicao do capital e sua reproduo ampliada e meio de acumulao do capital, e uma das condies para a reproduo das relaes de produo capitalistas. No prximo item, ser analisado um caso de incorporao da renda fundiria ao circuito de reproduo do capital: os Fundos de Investimento Imobilirio (FIIs) e os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs)
Fundos de Investimento Imobilirio Recebveis Imobilirios (CRIs) (FIIs) e Certificados de

A unio do capital financeiro com o imobilirio a principal forma de garantir fluxos de recursos para o financiamento da produo, dado o longo tempo de rotao do capital no setor imobilirio, pois o financiamento da produo e do consumo imobilirios abrevia o tempo de giro do capital na produo e reduz o tempo de sua rotao. A produo de um imvel por um empresrio orientada para o mercado e tem por objetivo a reproduo do capital e a remunerao dos fatores utilizados no seu processo de produo. Algumas caractersticas do setor imobilirio fazem esse setor ser muito dependente das fontes de financiamento para viabilizar a reproduo do capital empregado: a necessidade de recursos volumosos para a compra de materiais, quase sempre bens intermedirios durveis; para o pagamento da fora de trabalho (parte dela qualificada, como engenheiros); para a adequao s inovaes tecnolgicas (particularmente sensvel na construo de imveis comerciais); e para o acesso ao solo urbano. Esses fatores tm por conseqncia que o aporte inicial de capital para a construo capitalista de imveis seja elevado, superando muitas vezes a capacidade de investimento dos empresrios do setor. Da a necessidade de crditos para as obras ser fundamental. Por outro lado, a demanda desse setor se encontra fragmentada entre os diversos usos a que se destina a produo imobiliria e as diversas faixas de renda da populao que procura um imvel para morar.

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A despeito de uma srie de alternativas encontradas ao logo do tempo para a obteno desse financiamento por parte do sistema financeiro (caixas de aposentadorias, cooperativas habitacionais, consrcios imobilirios), muitas vezes compete ao Estado subsidiar parte da produo de moradias, atravs da produo direta, do financiamento aos construtores e promotores imobilirios ou da concesso de crditos acessveis aos mais pobres e para as camadas de rendimentos mdios da populao. Esse foi o caso do Brasil entre 1964 e 1986, quando o Estado articulou os elementos necessrios obteno de recursos para o financiamento habitacional (produo e consumo), atravs de criao do Sistema de Financiamento Habitacional e do Banco Nacional da Habitao (BNH). Os recursos para o SFH seriam provenientes, principalmente de uma contribuio compulsria de empresrios e trabalhadores, o Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS), institudo em 1967, e da caderneta de poupana, que conformaria o Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos (SBPE), responsvel pelo financiamento de imveis para a populao de rendimentos mdios. As aes regulatria e produtiva do Estado entraram em colapso na dcada de 1980, devido ao descontrole inflacionrio do perodo e ao escasseamento das fontes de recursos do sistema, o que comprometeu a capacidade de financiamento do setor habitacional a partir dessa dcada. Com o colapso final desse sistema em 1986 (representado pela extino do BNH), se inicia um tortuoso processo de reestruturao do financiamento do setor imobilirio. Em 1997 foi criada a Lei 9.514, aprovada pelo Congresso Nacional a partir de proposta de lei da Associao Brasileira de Entidades de Crdito Imobilirio (ABECIP), que estabeleceu o Sistema Financeiro Imobilirio (SFI), sistema de financiamento complementar ao SFH (que no deixou de existir). Foram ento realizadas inovaes no financiamento imobilirio nacional, com a criao de instrumentos de securitizao imobiliria, ou seja, instrumentos que possibilitavam a transformao de bens imveis em ttulos mobilirios, como os Fundos de Investimento Imobilirios e os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs). A lei que criou o SFI introduziu tambm um novo veculo legal denominado Companhia Securitizadora de Crditos Imobilirios, sociedades com propsitos de fazer a securitizao5 dos recebveis imobilirios atravs da emisso dos CRIs, ttulos imobilirios equivalentes a debntures.
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Vendrossi (2002:21) define securitizao como a emisso de ttulos mobilirios com vnculo em um determinado ativo. Para um estudo mais detalhado da securitizao de recebveis imobilirios, ver Vendrossi, 2002.

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So inovaes que buscam articular o setor imobilirio com o mercado financeiro, estabelecendo um processo de desintermediao bancria para o financiamento da produo, ao mesmo tempo em que oferecem possibilidades de ganhos financeiros aos investidores. O mecanismo da securitizao amplia as possibilidades de captao de recursos e acesso a financiamento aos originadores desses crditos (as empresas que produzem os ativos a serem securitizados, como as incorporadoras, construtoras etc.), dando acesso direto ao mercado de capitais, reduzindo, teoricamente, os custos e riscos da captao. Tambm a securitizao possibilita um giro maior do capital das empresas, que receberiam dos investidores os recursos e repassariam para estes seus crditos representados pelos ativos. Por exemplo, uma incorporadora, aps vender as unidades de um edifcio por ela construdo, pode securitizar os contratos de compra e venda financiados a prazo aos compradores e vend-las no mercado. Receberia de volta em um prazo mais reduzido o capital utilizado para financiar a venda, e poderia reinvestir esse capital em outra atividade ou em outro empreendimento. Os investidores que compraram os ttulos, por sua vez, passariam a receber os juros e a amortizao das dvidas, chamados de recebveis. Os FIIs foram criados em junho de 1993, pela Lei 8.668, e regulamentados pela CVM em janeiro do ano seguinte, ano em que foi lanado o primeiro FII, o Memorial Office Building, na cidade de So Paulo. Atualmente j esto em funcionamento cerca de 60 fundos, com um patrimnio de cerca de R$ 1,4 bilho6, e movimentam, por ano, cerca de R$ 600 milhes. At 1999, os principais investidores nos FIIs eram os grandes fundos de penso e investidores institucionais. Somente a partir desse ano que se buscou atrair os pequenos e mdios investidores, com o lanamento de fundos com cotas de valor unitrio mais baixo. A vantagem, do lado do investidor, seria a de que os FIIs tornam o investimento imobilirio acessvel aos pequenos e mdios investidores, atravs do fracionamento da emisso de cotas, tambm d maior mobilidade s transaes de investimento imobilirio, evitando os trmites de escrituras, certides etc. Os projetos que so alvo dos FIIs so variados, desde shopping centers e parques temticos a hospitais, de edifcios de escritrios e galpes industriais a conjuntos habitacionais e condomnios de alto padro. Mas so projetos que visam um rendimento para os investidores
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Ver http://www.fundoimomiliario.com.br.

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que est acima das possibilidades oferecidas pelo mercado de habitao popular ou econmica. J os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs) foram criados com a lei 9.514 de 1997, que criou o SFI. Segundo essa lei, o Certificado de Recebveis Imobilirios CRI um ttulo de crdito nominativo, de livre negociao, lastreado em crditos imobilirios e constitui promessa de pagamento em dinheiro. De forma equivalente a uma debnture, o CRI pode ser colocado no mercado atravs de uma emisso pblica (ttulos postos venda junto ao mercado, sem necessidade de destino especfico) ou de uma emisso privada (especfica para determinados investidores j acertados). Alm de ser fonte de financiamentos, os CRIs podem, com a formao de um mercado secundrio de negociao desses crditos, se transformarem em uma nova fonte de ganhos com especulao com papis. Baseando-se em dados da Comisso de Valores Mobilirios (CVM), estima-se que foram emitidas, at 2002, cerca de R$ 340 milhes em CRIs (VENDROSSI, 2002). Desse total, 50% corresponderiam a operaes relativas ao mercado de imveis residenciais. A instituio dos CRIs como fonte de financiamento imobilirio visa a atender aos interesses da produo habitacional de mercado e de outras atividades imobilirias (produo de imveis comerciais, industriais, escritrios de alto padro), sendo que os CRIs seriam, em sua maior parte, dirigidos para o mercado habitacional, pois se tratam de operaes de longo prazo com fluxo de caixa certo, alm de serem suficientemente pulverizados para evitar maiores riscos para os investidores. A criao dos FIIs e CRIs marca a formalizao de um processo simultneo de crescente mercantilizao da poltica habitacional e de financeirizao do mercado imobilirio. A hiptese trabalhada no presente artigo a de que os FIIs e CRIs so ativos financeiros que se valorizam atravs no s da produo imobiliria, mas tambm, e em grande medida, da localizao do imvel no tecido urbano. Dessa forma, a renda fundiria faria parte dos rendimentos pagos aos investidores, na medida em que tais rendimentos teriam uma relao direta com o lugar ocupado pelo imvel no urbano. No 33

prximo item, ser analisada a localizao desses tipos de ativos no municpio de So Paulo como forma de relacionar a sua constituio com as reas de valorizao fundiria urbanas.
A espacialidade dos FIIs e CRIs em So Paulo

Com a securitizao imobiliria, a questo da extrao da renda fundiria de certa forma absorvida e mascarada no processo de valorizao imobilirio-financeira dos ativos, transformando-se em direitos de receber uma renda, obscurecida sob a forma de juros provenientes de um ativo imobilirio fragmentado em ttulos, com a mediao do mercado financeiro. No mais a propriedade de um bem imvel que garante a renda, mas sim a propriedade do direito de extrair, a partir de um emprstimo, alm da renda presente no imvel, os juros do capital adiantado. Juros e renda aparentemente se confundem. Dessa forma, saber a localizao no espao urbano dos imveis securitizados pode indicar o papel da renda fundiria, pois estes imveis devem se localizar nas reas mais valorizadas das cidades para render o mximo possvel. Em levantamento realizado junto Comisso de Valores Mobilirios (CVM) e empresas ligadas emisso desses papis, pde-se perceber que a grande maioria dos FIIs e dos CRIs lanados na cidade de So Paulo a partir de 1994 concentram-se no chamado vetor sudoeste do municpio de So Paulo. De 46 FIIs existentes em 2004, 36 encontram-se nesse setor. E dos 40 CRIs consultados, 24 esto situados nessa rea. Ou seja, a percepo dos agentes de que a localizao dos empreendimentos fundamental para seu maior retorno faz com que seus interesses se voltem para as reas mais valorizadas das cidades. O Mapa 17 apresenta uma representao dos valores do solo no municpio de So Paulo, e pode-se observar que a rea do vetor sudoeste da cidade constituiu o principal eixo de valorizao imobiliria. O mapa apresentado em seguida, e elaborado a partir dos dados pesquisados, mostra a localizao dos FIIs e dos CRIs no municpio de So Paulo, bem como dos imveis pertencentes a Fundos de Penso na capital paulista8.
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Para detalhes metodolgicos para a produo do mapa em questo ver Machado, 2004. Os imveis pertencentes aos Fundos de Penso foram includos, apesar de no serem tratados em detalhe no presente artigo, pois trata-se de outra forma de inter-relao entre o setor imobilirio e o mercado financeiro, na medida em que tais instituies buscam rendimentos financeiros atravs da explorao da propriedade imobiliria. Para um estudo sobre a atuao dos Fundos de Penso nas reas de valorizao imobiliria em So Paulo,

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Mapa 1. Valor Venal da Terra no Municpio de So Paulo

ver Fix, 2001.

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Mapa 2. Localizao dos FIIs, CRIs e Imveis de Fundos de Penso no Municpio de So Paulo

Observa-se, comparando os dois mapas, uma forte correlao entre a ao dos empreendimentos ligados s instituies financeiras com as reas de maior valor venal, algo natural se for levado em considerao o fato de que tais instituies representadas pelos Fundos de Penso (FPs), pelos Fundos de Investimento Imobilirio e pelos imveis securitizados atravs de CRIs representam parte da frao mais sofisticada do setor imobilirio (tanto em termos de produo dos imveis quanto ao mercado consumidor a que se destinam) e contam com os recursos do capital financeiro, potencializando sua ao no mercado imobilirio. anlise visual pode ser somada uma anlise estatstica da freqncia das observaes. Utilizando-se como limites de intervalo os mesmos usados para a delimitao das classes de valor venal do solo do 36

Mapa 2, tem-se a distribuio de freqncias para as Instituies Financeiras reproduzida na tabela 1.

Tabela 1. Distribuio de Freqncia dos Imveis de Instituies Financeiras por Classes de Valor Venal da Terra no Municpio de So Paulo 2004

Classe (R$)Freqncia0 - 3,2003,21 - 23,39223,4 - 114,2124114,22 278,7237278,73 - 475,3114475,32 -1137,82261137,83 - 2063,7682063,76 - 6118,977 Elaborado a partir de dados obtidos junto CVM, Empresas de Securitizao de Recebveis e Fundos de Penso, no perodo entre 2002-2004.

A maior parte dos estabelecimentos situa-se na faixa entre 114,22 a 1.137,82 R$/m (77 imveis, representando 65,25% da amostra). Cerca de 6,7% dos imveis situam-se na faixa de preo entre 1.137,83 a 2.063,76 R$/m e outros 6% situam-se na faixa entre 2.063,77 e 6.118,97 R$/m. Na faixa inferior de valores, 1,7% dos imveis situa-se numa faixa de valor entre 3,21 e 23,39 R$/m (trata-se de imveis utilizados com fins industriais e de logstica pertencentes ao FII Europar, localizados em reas mais distantes do centro do municpio). E 20% dos imveis situam-se na faixa entre 23,4 e 114,21 R$/m. A distribuio de freqncias pode ser visualizada no grfico 1.

Grfico 1. Distribuio de Freqncia dos Imveis de Instituies Financeiras por Intervalo de Valor Venal da Terra no Municpio de So Paulo - 2004

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Elaborado a partir de dados obtidos junto CVM, Empresas de Securitizao de Recebveis e Fundos de Penso, no perodo entre 2002-2004

Dessa forma, conclui-se que quase 80% dos imveis pertencentes s Instituies Financeiras que atuam no mercado imobilirio paulistano diretamente situa-se numa faixa de valores da terra no Municpio de So Paulo que pode ser considerada como mdia, mdia-alta e alta9. A anlise dos dados obtidos confirmaria que os agentes imobilirios ligados s Instituies Financeiras atuam preferencialmente nas reas de maior valor venal da terra, pois buscam a valorizao mxima dos empreendimentos como forma de prover o pagamento de dividendos (nos quais confundemse renda, juros e lucros) aos seus acionistas ou cotistas. Essa ao dos agentes imobilirios associados ao mercado financeiro interfere na dinmica urbana, na medida em que as reas j valorizadas e
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Considera-se como o intervalo entre zero e 114,21 R$/m como correspondente faixa de valores baixos. Entre 114,22 e 475,31 R$/m como valores mdios, entre 475,32 e 1.137,82 R$/m como mdios-altos e, finalmente, acima de 1.137,83 R$/m como altos valores dos terrenos.

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privilegiadas em termos de infra-estrutura urbana atraem novos investimentos, consolidando a hierarquizao dos espaos fragmentados do urbano e contribuindo para a crescente segregao scio-espacial, como ser analisado no prximo item.
A renda fundiria e a hierarquizao, fragmentao e segregao da sociedade no espao urbano

A dinmica de acumulao capitalista contempornea marcada por um maior peso do setor tercirio, e particularmente do setor financeiro, o que contribui para uma produo do espao ligada a estratgias monopolistas, com maior participao do capital financeiro nos empreendimentos imobilirios para a execuo cada vez mais freqente dos chamados megaprojetos e dos condomnios-fortaleza. Ao mesmo tempo, h o fenmeno do aumento do desemprego, do subemprego e da economia informal. Tal processo observado na maior parte dos pases capitalistas, do centro e da periferia do sistema. No Brasil, uma das conseqncias desse fenmeno a precarizao da moradia de grande parte dos trabalhadores (com o aumento do nmero de favelados e moradores de cortios), o que pode ser observado explicitamente nas grandes metrpoles nacionais, como o caso de So Paulo. Segundo Teresa Pires do Rio Caldeira (2000), a So Paulo do final dos anos 90 seria mais diversa e fragmentada do que era nos anos 70. A oposio centro-periferia continuaria a marcar a cidade, mas a So Paulo de hoje seria uma regio metropolitana mais complexa, que no poderia mais ser mapeada pela simples oposio de rico versus pobre, sendo, antes de tudo, uma cidade de muros com uma populao obcecada por segurana e discriminao social. A cidade ilegal, forjada a partir da dcada de 1940, cujo processo de formao de periferias se intensificou na dcada de 1960, continua a representar a maior parte da rea urbanizada e o local de moradia da maioria dos habitantes de So Paulo. Ainda havia 105.102 lotes irregulares no municpio no ano 2000 (SPOSATI, 2001), ocupando mais de 52 milhes de metros quadrados, concentrados nas reas de mananciais e de proteo ambiental no extremo sul da capital paulista. J a expanso urbana da cidade legal das duas ltimas dcadas passou a ser determinada por grupos empresarias que se deslocam para o quadrante sudoeste do municpio, evadindo-se do centro tradicional, 39

deixando ali prdios desocupados. O velho centro torna-se, ento, um problema social, engendrando associaes e projetos de revitalizao (com o apoio do Estado), projetos que envolvem importantes interesses do capital imobilirio e financeiro (FRGOLI, 2000). A desregulamentao do mercado imobilirio e o predomnio das foras do mercado no setor, que atuariam segundo uma lgica financeira, teriam como conseqncia o aumento da segregao, fragmentao e hierarquizao do espao urbano, o que reforaria as tendncias histricas presentes na metrpole paulista. Segundo Melo (1990), a forte elitizao do mercado imobilirio que se concentra nos estratos superiores de renda caracterizada por sua concentrao geogrfica nas reas mais valorizadas e que contam com as melhores caractersticas de infra-estrutura urbana. No caso de So Paulo trata-se do chamado vetor sudoeste, rea que engloba as reas mais valorizadas da cidade ou em forte processo de valorizao (como as reas das Avenidas Paulista, Faria Lima, Eng. Luis Carlos Berrini, das Naes Unidas etc.). Em 2002, 63% dos lanamentos de alto padro que ocorreram na Grande So Paulo concentraram-se nos distritos de Moema (597), Campo Belo (488), Morumbi (406), Jardins (23) e Alto de Pinheiros (130) (LAGE, 2003). Isso significa que o vetor sudoeste se expandiu em direo ao sul do municpio, mantendo o padro de concentrao das camadas de renda mais alta da populao nessa rea da cidade, apesar de uma maior presena a de favelas e loteamentos irregulares. A unio entre o setor imobilirio e o mercado financeiro possui importantes conseqncias para a estruturao das cidades em reas de segregao e fragmentao espacial, pois as cidades, e particularmente seus componentes residenciais, moldam-se pela maneira como so financiados (HUCHZERMEYER, 2004). A terra que tardiamente se tornou mercadoria na histria brasileira, recentemente entrou no circuito de valorizao do capital financeiro, atravs de instrumentos como os CRIss e os FIIs. O mercado imobilirio complexifica-se com essa maior aproximao com o capital financeiro, acentuando o processo de fragmentao do espao urbano, principalmente atravs da construo de grandes empreendimentos residenciais, tercirios ou comerciais sem relao com o entorno imediato, separados por barreiras fsicas e sociais. Dessa forma, a constituio de um mercado imobilirio unido estreitamente ao capital financeiro atua no sentido de aprofundar as distncias existentes entre as distintas classes e fraes de classes sociais, pois so apenas pequenos grupos privilegiados os que podem ter acesso 40

produo imobiliria desse mercado mais restrito. Tal distanciamento acentuado quando se considera a atual poltica habitacional e seu financiamento voltado para uma crescente desregulamentao no Brasil. possvel constatar, atravs da anlise dos dados apresentados no item anterior, que a produo do espao no municpio de So Paulo tornou-se mais fragmentada, hierarquizada e segregada devido ao dos agentes imobilirios urbanos, ao essa que possui certa correspondncia com o tipo de relao estabelecida com o capital financeiro e com o mercado de capitais. Atravs dos dados analisados, constata-se que a ao dos agentes imobilirios ligados s Instituies Financeiras (Fundos de Investimento Imobilirio, Empresas de Securitizao de Recebveis Imobilirios e Fundos de Penso) concentra-se nas reas mais valorizadas do urbano e concretiza-se atravs de empreendimentos de alto padro, ligados tanto ao comrcio (shopping centers), gesto do capital (centros empresariais e grandes edifcios de escritrios) e moradia. Dado o grande volume de capital empregado nesses empreendimentos e s suas propores, pode-se considerar que correspondem a legtimos representantes do capital monopolista, cuja ao materializa-se em uma maior homogeneizao do espao e de sua fragmentao, na medida em que tais empreendimentos cada vez possuem menos relao com seu entorno imediato, constituindo-se em verdadeiras ilhas no urbano. Mas so ilhas com uma arquitetura bem caracterstica e com uma padronizao scio-econmica que exclui como usurios as camadas da populao de rendimentos mdios e baixos. Deve-se levar em considerao que os novos instrumentos de captao de recursos (FIIs e CRIs) ainda esto em uma fase inicial no Brasil, com uma atuao ainda tmida, mas que possui importantes potencialidades de se transformar em uma importante forma de obteno de recursos para o setor imobilirio. Trata-se, porm, de uma soluo de mercado, que no pode ser considerada pelo poder pblico, nem pelos agentes imobilirios urbanos como a nica soluo para o financiamento imobilirio tendo em vista a realidade scio-econmica da grande maioria da populao que no pode entrar nesse mercado nos termos colocados atualmente. necessrio que outras solues existam, sob o risco de que os processos de segregao scio-espacial se acentuem at limites inimaginveis nas metrpoles brasileiras.

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A RENDA FUNDIRIA URBANA: UMA CATEGORIA DE ANLISE AINDA VLIDA Resumo: Renda fundiria urbana uma categoria pouco explorada pela maioria dos estudos mais recentes sobre o urbano. Porm, essa categoria oferece uma possibilidade de abordagem do urbano que permite a anlise de fenmenos importantes, como a hierarquizao dos usos do solo, o papel do setor imobilirio para a acumulao do capital e para a reproduo das relaes de produo capitalistas, alm de ser importante para o entendimento do processo de segregao scio-espacial e fragmentao do espao no urbano. Assim, levando-se em considerao os estudos passados e as dificuldades que ainda hoje permanecem, a questo da renda fundiria retomada no presente artigo. Como forma de viabilizao da anlise da questo da renda fundiria urbana foi realizado um estudo de caso sobre uma modalidade de interveno no urbano por parte do setor imobilirio em aliana com o mercado financeiro no municpio de So Paulo: os Fundos de Investimento Imobilirio e a Securitizao de Recebveis Imobilirios. Palavras-chave: Renda Fundiria Urbana, Fragmentao, Segregao Scio-Espacial, Urbano, Financiamento do Setor Imobilirio, Reproduo do Capital. THE URBAN LAND RENT: A CATEGORY OF ANALYSIS STILL VALID Abstract: Urban land rent is a category little explored by most recent urban studies. However, this category offers a possible approach for urban space that allows the analysis of relevant phenomena, like hierarchy in land use, the role of the real estate industry for capital accumulation and for reproduction of relationships in capitalist production, besides its importance in understanding the socio-spatial segregation and fragmentation process. In this sense, taking into account earlier studies and difficulties that still remain, this article aims to analyse the problem of land rent. To make this analysis possible, we present a case study about a kind of urban intervention by real estate agents in association with the finance market in the city of So Paulo: Real Estate Investment Funds and Real Estate Bonus. Keywords: Urban Land Rent, Fragmentation, Socio-Spatial Segregation, Urban, Real Estate Financing, Reproduction of Capital.

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