Manual Valuacion Comercial Capitulo Tres

MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL
III. VALUACIN AGROPECUARIA

III.1 ANTECEDENTES
El sector agropecuario mexicano ha presentado grandes transformaciones en las ltimas dcadas, mismas que se han definido por un continuo proceso de urbanizacin, un intenso proceso de globalizacin y una serie de transformaciones en sentido demogrfico que han cambiado la configuracin del entorno en el que se desarrolla el sector agropecuario. Estos fenmenos han originado cambios importantes en la estructura urbano-rural de la sociedad, as como en la economa del pas. Considerando que el sector agropecuario cuenta con una gran importancia como proveedor de otros sectores de la economa y como generador de insumos tales como los alimentarios; no cabe duda que este constituye uno de los indicadores que permiten medir de alguna forma el crecimiento del pas. En este sentido es importante considerar que en el pasado reciente, este sector mantuvo un alto porcentaje de terreno fuera del mercado, en funcin de la existencia del rgimen de propiedad ejidal; lo anterior coloc al mismo en situacin de desventaja al no brindar grandes posibilidades de reinversin que le permitieran crecer de tal forma que fuera econmicamente atractivo. A partir de las reformas al Artculo 27 Constitucional realizadas en el ao de 1992, esta situacin cambia, integrando las tierras ejidales al mercado abierto, permitiendo a los ejidatarios integrar sus tierras a nuevos esquemas de produccin, o en su caso proceder a su venta sin prcticamente ninguna limitacin, iniciando, entre otras cosas, la consolidacin de pequeas parcelas en superficies mayores, potencializando su aprovechamiento y creando una nueva dinmica en las operaciones de venta y renta de inmuebles del sector agropecuario. Otro aspecto relevante que ha contribuido a la dinmica ya mencionada han sido las grandes obras de infraestructura que han impulsado el desarrollo de pas, requiriendo para ello de grandes superficies de terreno ubicadas en las zonas de desarrollo agropecuario, generando un mercado con caractersticas especficas. En este contexto, la valuacin de inmuebles agropecuarios constituye, como una actividad profesional o institucional, una herramienta imprescindible para sustentar las operaciones que se llevan a cabo en el sector, tanto en el mbito pblico como en el privado. Dada la complejidad, caractersticas y amplitud de este sector, autoridades del orden federal, estatal y municipal, as como organismos privados, dentro del mbito de su competencia, han orientado sus esfuerzos para disear e implantar diversos instrumentos de carcter jurdico, tcnico y administrativo, con el objeto de normar, reglamentar, acotar y controlar la prctica de esta especialidad en el mercado. Como parte de estos esfuerzos, el Instituto de Catastro del Estado de Puebla ICEP, con base en las facultades que le confiere el decreto de su creacin, para prestar el servicio como valuador en los dictmenes sobre el valor comercial de inmuebles, se ha planteado la necesidad de contar con
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un manual de valuacin comercial que responda a sos objetivos y permita que los avalos que se realicen bajo su amparo, se apeguen a principios valuatorios que sean normalmente aceptados en los mbitos nacional e internacional y reflejen un mayor nivel tico de calidad, transparencia y de competencia en proteccin de los usuarios de tales servicios.
III.2
OBJETIVOS DEL MANUAL
Establecer la normatividad en materia de valuacin comercial que deber ser aplicada de manera particular a los distintos inmuebles agropecuarios ubicados en el territorio estatal. Contar con un instrumento oficial que sea de observancia obligatoria por parte del personal involucrado (interno y externo) con la Unidad Tcnica Administrativa responsable de la emisin de avalos comerciales de inmuebles agropecuarios. Uniformizar la emisin del avalo comercial de inmuebles agropecuarios, de conformidad con el Manual de Valuacin Comercial. Garantizar la existencia de procesos de revisin para la correcta elaboracin del avalo comercial de inmuebles agropecuarios. Refrendar y difundir la estricta observancia de las disposiciones de carcter general en materia de valuacin de inmuebles agropecuarios, establecidas por el ICEP. Homologar los lineamientos valuatorios para inmuebles agropecuarios con las otras especialidades y la informacin mnima indispensable que debe contener el avalo inmobiliario.
III.3
TABLAS DE CLASIFICACIN DE SUELO AGROPECUARIO
Para efectos de contar con una clasificacin de Terrenos Agropecuarios aplicable al inmueble a valuar, se consideran los factores que influyen directamente en la determinacin de los diferentes tipos de estos. Los factores considerados son: Rgimen de Propiedad, Uso de Suelo, as como Topografa y Relieve del Terreno. La combinacin de las clasificaciones de terrenos por factor, tiene como resultado una clasificacin final aplicable para los inmuebles agropecuarios.
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Rgimen de Propiedad CLAVE A RGIMEN

Propiedad Privada
DESCRIPCIN
La nacin tiene el derecho de transmitir a los particulares el dominio de las tierras y aguas y son de propiedad originaria, constituyendo as la propiedad privada. El Ttulo Constitutivo de una propiedad deber registrarse en el Registro Pblico de la Propiedad. Para inscribir ah la Escritura de Compraventa, ser necesario que previamente se haya inscrito el Ttulo Constitutivo del rgimen de propiedad del inmueble, en el mencionado registro. Conforme a lo establecido en el artculo 73 de la Ley Agraria, se podra decir que: El predio de uso comn de una comunidad, es aquel que no est destinado para el asentamiento humano y adems tampoco es tierra considerada como parcela. Son aquellos ncleos constituidos por ms de veinte superficies de tierra aportadas por igual nmero de individuos, y que cuentan con un reglamento interno ajustado a lo dispuesto en la Ley Agraria (articulo 90), y que tanto la aportacin como el reglamento consten en escritura pblica y adems, est inscrito en el Registro Agrario Nacional. Son bienes que estn sujetos al dominio de uno de los tres niveles de Gobierno y adems estn contemplados en sus respectivas leyes.
Propiedad Comunal
Propiedad Ejidal
Propiedad Oficial (de la Nacin, los Estados, los Municipios o las Dependencias Descentralizadas)
La clasificacin de terrenos agropecuarios por su rgimen de propiedad ser plasmada en el cuerpo del trabajo valuatorio y no se considera en la clave de clasificacin nica de terrenos aplicable para los inmuebles de tipo urbano, suburbano y en transicin.
Uso de Suelo CLAVE AT01 AT02 AR03 GT01 GI02 USO

Agrcola de Temporal de 1 Agrcola de Temporal de 2 Agrcola de Riego de Agostadero de Temporal Agostadero Inducido
DESCRIPCION
Son los terrenos que, con la intervencin del esfuerzo humano, generan un adecuado aprovechamiento de los recursos de la naturaleza, por lo que son susceptibles de incorporarse a la produccin de cultivos. Terrenos que por las condiciones de la naturaleza, suelo, precipitacin pluvial y clima, permiten el desarrollo de pastizales que son aprovechados para alimentar a las diferentes especies pecuarias que el hombre utiliza en su alimentacin, industrializacin y otras actividades econmicas.
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CLAVE FMA01 FMB02 FBM03 EC01 EM02 ER01
USO
Forestal Monte Alto Forestal Monte Bajo Forestal Bosque de Montaa Canteras Minas Eriazo
DESCRIPCION
Son aquellos terrenos en los que se presenta el desarrollo de diversas especies arbreas que son utilizadas en aprovechamientos maderables y otros productos derivados, en beneficio del gnero humano. Localizados en los montes o cerros y que por sus caractersticas propias facilitan el desarrollo de actividades transformadoras, permiten la explotacin del suelo como materias primas de otras actividades. Son los terrenos pedregosos, arenosos, medianos o gruesos, o erosionados, con poca arcilla y que por sus caractersticas propias no pueden retener humedad suficiente, por lo que no son susceptibles de cultivo alguno.
Topografa y Relieve Se refiere a los grados de inclinacin que presenta el predio con relacin al horizonte natural (la pendiente o grado de inclinacin ser igual a la altura promedio entre la longitud total del terreno, tomada longitudinal o transversalmente). Este declive es importante para efectos de erosin, uso de la maquinaria, posibilidad de riego del suelo y tipo de cultivo. Algunos terrenos son tan inclinados que a pesar de tener buenos suelos no resulta prctico su cultivo. La topografa es el factor fsico que ms influye en las posibilidades de uso agrcola del suelo y se clasifica en: CLAVE 1 2 3 4 5 TOPOGRAFA
Llano o Plano Lomerio suave o moderadamente inclinado Lomero accidentado o inclinado Escarpado Montaoso
DESCRIPCIN
Se refiere a los terrenos con pendientes entre 0% y 6% Se refiere a los terrenos con pendientes entre 6.1% y 12% Se refiere a los terrenos con pendientes entre 12.1% y 20% Se refiere a los terrenos con pendientes entre 20.1% y 40% Se refiere a los terrenos con pendientes de ms de 40%
Utilizacin de las Clasificaciones En las diferentes etapas de realizacin del avalo se consideraran las claves correspondientes de clasificacin por Rgimen de Propiedad, Uso de Suelo, Topografa y Relieve del Terreno estableciendo su relacin con los valores obtenidos.
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La combinacin de todas las clasificaciones manejadas generar una clave nica que representar al terreno con sus diferentes caractersticas. Integracin de la Clave de Clasificacin nica (Terrenos). Para la integracin de una Clave de Clasificacin nica que identifique al terreno se consideraran todas las claves correspondientes de la siguiente forma: Uso de Suelo + Topografa y Relieve del Terreno El resultado de lo anterior se conformar de acuerdo a los siguientes ejemplos:
CLAVE AT01-1 GT01-4 FBM03-4 EC01-2
DESCRIPCIN
Terreno con Uso Agrcola Temporal de Primera, Topografa Llana o plana Terreno con Uso Agostadero de Temporal, Topografa Escarpada. Terreno con Uso Forestal Bosque de Montaa, Topografa Escarpada. Terreno con Uso Extraccin en Minas, moderadamente inclinado Topografa Lomero suave o
III.4
TABLAS DE CLASIFICACIN DE CONSTRUCCIONES AGROPECUARIAS
Para efectos de contar con una clasificacin de construcciones, se consideran una serie de factores que influyen en la determinacin de los diferentes tipos de estas. Los factores considerados son: Uso de la Construccin, Niveles de la Construccin, Clase de la Construccin y Eficiencia de la Construccin. La combinacin de las clasificaciones de construccin independientes por factor, tiene como resultado una clasificacin final aplicable para los inmuebles de tipo Agropecuario.
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II.4.1
CLASIFICACIN DE CONSTRUCCIONES INMUEBLES CONTEMPORANEOS
Uso de la Construccin CLAVE HR USO GENERICO

Habitacin
EJEMPLO DE USOS ESPECFICOS

Se refiere a las edificaciones en donde residen individual o colectivamente las personas o familias y comprende todo tipo de vivienda a la que se incluyen los cuartos de servicio, patios, andadores, estacionamientos, cocheras, jaulas de tendido y elementos asociados a esta. Se refiere a las edificaciones destinadas a prestar servicio de alojamiento temporal, comprendiendo hoteles, moteles, casas de huspedes, albergues y similares. Se refiere a cualquier instalacin o edificacin destinada a ser fabrica o taller, relacionada con la industria extractiva, manufacturera y de alimentos, agrcola, pecuaria, forestal. Tambin incluyen las instalaciones para el almacenamiento de maquinaria, materias primas y productos procesados, as como aquellas destinadas al alojamiento de equipos e instalaciones relacionadas con los sistemas de agua potable, drenaje energa elctrica, servicios de limpia, disposicin de desechos slidos y similares. Comprende tambin a aquellas destinadas al almacenamiento o suministro de combustible para vehculos o para uso domestico e industrial, tales como: gasolineras e inmuebles de deposito y venta de gas liquido y combustibles, asimismo, se incluyen las edificaciones e instalaciones destinadas a prestar servicios de reparacin y conservacin de bienes muebles y herramientas. Se refiere a las edificaciones o instalaciones publicas y privadas destinadas al almacenamiento, venta y distribucin de diversos productos, tales como: centros de acopio y transferencia de productos perecederos y no perecederos, bodegas, silos, tolvas, almacenes de granos, de huevo, de lcteos, de abarrotes, centrales y mdulos de abasto, rastros, frigorficos, obradores e instalaciones similares. Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas especficamente a cubrir los diferentes requerimientos de la actividad productiva desarrollada en el inmueble agropecuario en estudio, tales como: Baos Garrapaticidas, Embarcaderos de Ganado, Canales para Conduccin de Agua, Estanques, Depsitos de Agua, Pozos, etc.
HAR IR
Hospedaje y Albergue Industria
AAR
Abasto y Almacenamiento
OIR
Obras de Infraestructura Obras Complementarias Obras de Equipamiento
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Niveles de la Construccin CLAVE 02 RU RANGO DE NIVELES

1a2 Rango nico
EJEMPLO
Habitacin, hoteles, comercio, industria, abasto. Comercio, abasto, industria, comunicaciones.
Clase de la Construccin Para efectos de definir una clasificacin en base a la clase de la construccin, se realiza la divisin por Uso Habitacional y No Habitacional, aplicable para los inmuebles de tipo agropecuario. Uso Habitacional CLAVE 1 CLASE
Precaria
DESCRIPCIN
Cuartos de usos mltiples sin diferenciacin; servicios mnimos incompletos (letrinas o sanitarios fuera del cuerpo principal de la construccin); muros desplantados sobre el suelo, de tabicn o de desechos de construccin sin refuerzos; techos de lmina de cartn, o acrlicas, o de desechos de madera; pisos habilitados con pedacera de mamposteras; e instalaciones elctricas e hidrulicas incompletas visibles. Espacios pequeos con algunas diferenciaciones por uso; servicios mnimos completos (generalmente un bao); muros con aplanados sencillos; ventanera de fierro estructural o tubular; techos de concreto armado, prefabricados u otros de tipo sencillo, con algn claro corto no mayor a 3.50 metros; pisos con firmes de cemento-arena. Espacios diferenciados por uso; servicios completos (de uno hasta dos baos); muros acabados de cemento-arena, pasta o yeso; ventanera sencilla de fierro o aluminio; techos de concreto armado, acero, mixtos, o prefabricados de mediana calidad; con algn claro corto de hasta 4.00 metros; pisos de concreto. Espacios totalmente diferenciados y servicios completos (de uno hasta dos y medio baos); muros acabados de cemento-arena, pasta o yeso; ventanera de fierro o de aluminio natural con vidrios sencillos o medio dobles; techos de concreto armado o prefabricados; con algn claro corto de hasta 4.50 metros; pisos con firmes de concreto simple o pulido; instalaciones completas.
Econmica
Media
Buena
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CLAVE 5
CLASE
Muy Buena
DESCRIPCIN
Espacios totalmente diferenciados y especializados por uso y servicios completos (de uno hasta tres baos, cuarto de servicio); muros acabados de cemento-arena, pasta o yeso; ventanera de fierro, o de aluminio natural o anodizado con vidrios medios dobles o dobles; techos de concreto armado, acero o mixtos, con algn claro corto de hasta 5.00 metros; pisos con firmes de concreto simple o pulido; instalaciones completas. Construcciones diseadas con espacios amplios caracterizados y ambientados con reas complementarias a las funciones principales (cada recamara con bao y ms de un vestidor integrado a ms de una recmara); muros acabados de cementoarena, pasta o yeso; ventanera estructural de aluminio anodizado, de maderas finas o de acero estructural; techos reticulares de concreto armado con trabes de grandes o gruesos peraltes, o losas tridimensionales, o prefabricadas pretensazas de concreto o bveda catalana de ladrillo en claros grandes, o vigas tt, o reticulares, o losa sobre vigas de acero o tablones sobre vigas de madera con capa de compresin de concreto armado; con algn claro corto mayor a 5.50 metros; pisos con firmes de concreto simple o pulido, listo para recibir alfombra, parquet de madera, losetas de cermica, terrazos o materiales ptreos; instalaciones completas y algunas especiales.
Especial
Uso No Habitacional CLAVE 1 CLASE

Precaria
DESCRIPCIN
Cuartos con usos mltiples sin divisiones; servicios mnimos incompletos; muros sobre suelo, de tabicn sin refuerzos; ventanas de madera o fierro; techos de lmina metlica, o de cartn; pisos habilitados con pedaceras, o de materiales ptreos burdos; instalaciones incompletas visibles. Construcciones con espacios semi-separados por usos; muros de tabique, tabicn, piedra comn de cara lisa o block hueco de concreto con refuerzos elementales; con o sin acabados de aplanados sencillos de mortero yeso; ventanera de fierro estructural, tubular o de aluminio sencillo; techos de losas macizas de concreto armado o ligeros, prefabricados econmicos, o de ladrillo sobre vigas de madera con algn claro corto de hasta 3.50 metros, y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales con claro mayor que libra la estructura de hasta 5.00 metros y alturas de piso a techo de hasta 3.00 metros; pisos de firmes de concreto simple o pulido; instalaciones hidrulica y sanitaria elementales; y elctricas bsicas visibles.
Econmica
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CLAVE 3
CLASE
Media
DESCRIPCIN
Construcciones con espacios pequeos y continuos diferenciados por usos; muros de piedra brasa, tabique, tabicn, prefabricados, o block hueco; con acabados de cemento o yeso; ventanera de aluminio, fierro estructural o tubular; techos de losas macizas de concreto armado, prefabricadas, reticulares aligeradas, de bveda catalana o madera con teja, con algn claro corto de hasta 4 metros, y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales, con claro mayor que libra la estructura de 5.01 a 8.00 metros, y con alturas de piso a techo de hasta 5.00 metros; pisos de firme de concreto simple o pulido; instalaciones hidrulicas y sanitarias completas y con instalaciones elctricas entubadas ocultas o visibles. Construcciones con espacios de distribucin propia para su uso; vestbulos, pasillos bien definidos con buena funcionalidad; muros de piedra, de tabique, tabicn o similar, prefabricados de ensamble sencillo, o de block hueco, con acabados de aplanados de mortero, yeso o pasta; ventanera en perfiles de aluminio, fierro estructural, tubular o P.V.C; techos de concreto armado, prefabricados ligeros, reticulares mixtos, de lmina estructural metlica o de asbesto, o de bveda de ladrillo; con algn claro corto de hasta 5.00 metros, y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales, con claro mayor que libra la estructura de 8.01 a 10.00 metros, y con alturas de piso a techo de hasta 6.00 metros; pisos de concreto acabado pulido, con o sin recubrimientos; instalaciones hidrulicas, sanitarias y elctricas, u otras ocultas o visibles. Construcciones con espacios y alturas adecuadas a sus funciones; muros en sus diferentes modalidades; ventanera en perfiles de aluminio, de fierro estructural, tubular, o P.V.C.; cubiertas y entrepisos; techos o losas o cubiertas o entrepisos aligerados, o reticulares, o de concreto armado, o de armaduras compuestas ligeras, o arcos autoportantes, o prefabricados, o lozacero, o multipanel, con y/o sin plafones, domos o tragaluces medianos con algn claro corto de hasta 5.50 metros, y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales con claro mayor que libra la estructura de 10.01 metros a 12.00 metros, y con alturas de piso a techo de hasta 8.00 metros; pisos de firmes de concreto sin acabado rstico, pulido o escobillado; instalaciones hidrulicas, sanitarias y elctricas, u otras ocultas y/o visibles.
Buena
Muy Buena
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Eficiencia de la Construccin CLAVE RU GRADO DE CONSERVACIN

Ruinoso
DESCRIPCIN
Las construcciones que por su estado debieran ser demolidas se les considerara en este estado de conservacin (elementos estructurales fracturados, partes destruidas, losas cadas, entre otros). Tambin se consideran para este grado los inmuebles con acabados inservibles el elementos divisorios o de carga, con fracturas o fallas y en general aquellos en los que se prevea la necesidad de reparaciones mayores para volverlos habitables. Se consideran las construcciones que necesiten reparaciones o modificaciones que restituyan total o parcialmente la estructura original, incluyendo el cambio completo de acabados, de tal forma que obedezca a los nuevos proyectos. Incluye aquellas construcciones en donde la remodelacin se combine con otros tipos constructivos. Se consideran las construcciones que necesiten arreglos no estructurales para estar en perfectas condiciones, tales como: Cambio de cristales, pintura en interiores y fachada, cambio de muebles de cocina y bao, cambio de alfombra, duela y reparacin de pisos. En trminos generales son las construcciones que no requieren reparaciones estructurales, incluye el deterioro en instalaciones de drenaje, gas y equipo hidrulico. Se consideraran en este estado, las construcciones que no presenten las caractersticas anteriores, aun pudindose apreciar en ellas humedad en muros y techos o necesidad de pintura en interiores, fachadas, herrera y en general que requieran solo labor de mantenimiento para devolverles las condiciones de la categora a la que pertenecen. Se consideraran en este estado, las construcciones nuevas y usadas que notablemente hayan recibido un mantenimiento adecuado y que estn en perfectas condiciones para realizar la funcin del uso que les corresponde y de la categora a la que pertenecen.
RM
Reparaciones Mayores
RS
Reparaciones Sencillas
NO
Normal
BU
Bueno
Utilizacin de las Clasificaciones En las diferentes etapas de realizacin del avalo se consideraran las claves correspondientes de clasificacin por Uso de la Construccin, Niveles de la Construccin, Clase de la Construccin y Eficiencia de la Construccin, estableciendo su relacin con los valores obtenidos. La combinacin de todas las clasificaciones manejadas generar una clave nica que representar al inmueble con sus diferentes caractersticas.
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Integracin de la Clave de Clasificacin nica. Para la integracin de una Clave de Clasificacin nica que identifique al inmueble se consideraran todas las claves correspondientes de la siguiente forma: Uso de la Construccin + Niveles de la Construccin + Clase de la Construccin + Eficiencia de la Construccin. El resultado de lo anterior se conformar de acuerdo a los siguientes ejemplos: CLAVE HR02-3BU IR05-4RM OIRRU-2NO AARRU-2RU DESCRIPCIN
Inmueble Agropecuario con Uso Habitacional, de 1 o 2 niveles, de Clase de Construccin Media, Grado de Conservacin Bueno. Inmueble Agropecuario con Uso Industrial, de 3 a 5 niveles, de Clase de Construccin Buena, Grado de Conservacin Reparaciones Mayores. Inmueble Agropecuario con Uso Obras de Infraestructura, Rango nico de Niveles, de Clase de Construccin Econmica, Grado de Conservacin Normal. Inmueble Agropecuario con Uso para Abasto y Almacenamiento, Rango nico de niveles, de Clase de Construccin Econmica, Grado de Conservacin Ruinoso.
III.5
ENFOQUES DE VALUACIN
La valuacin agropecuaria establece tres enfoques para su sana prctica, y que son comnmente aceptados: Enfoque de Costos, Enfoque de Ingresos y Enfoque de Mercado. Cada uno de estos enfoques, se fundamenta en diferentes principios: de carcter tcnico, econmico-financiero y de mercado, que permiten estimar el valor comercial de un inmueble agropecuario en un momento dado, en funcin de su clasificacin, caractersticas y su participacin en el mercado de bienes y servicios. Los avalos agropecuarios debern considerar de manera general y de acuerdo con la naturaleza de su objeto, los siguientes principios: a). Principio de anticipacin; est relacionado con el enfoque de capitalizacin de rentas, segn el cual la expectativa de obtener beneficios futuros influye en el valor de un inmueble. b). Principio de cambio; considera la variacin del valor de los inmuebles en el tiempo. c). Principio de probabilidad; aplicable dentro del anlisis de tipo residual y que resulta de considerar, entre varios escenarios o posibilidades de eleccin de referencias, aquellos que se estimen con mayor probabilidad de aplicacin.
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d). Principio de generalidad; el perito valuador debe aplicar en su anlisis los tres principales enfoques de valuacin: el de mercado, el fsico y el de capitalizacin de rentas, aunque se identifique alguno como ms adecuado para el valor conclusivo. e). Principio de progresin y regresin; tiene lugar cuando un inmueble no es compatible en tamao y calidad, con las propiedades que lo circundan y tiende a reflejar el valor de stas. f). Principio de sustitucin; el valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares caractersticas. g). Principio de temporalidad; reconoce que la vigencia del valor concluido en el avalo corresponde con la fecha de certificacin del mismo, sin embargo, para fines administrativos el avalo reconocer seis meses de vigencia siempre que no cambien las caractersticas fsicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario. h). Principio de transparencia; los avalos deben contener la informacin suficiente y necesaria para su fcil comprensin y sustento. En la valuacin de un inmueble agropecuario, se debern analizar los tres enfoques: de costos, de ingresos y de mercado, considerando en su aplicacin aquellos factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir significativamente en los valores resultantes por enfoque, los cuales debern analizarse y razonarse en funcin de las caractersticas, condiciones y vocacin del inmueble para obtener el valor comercial conclusivo. En el caso de que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algn enfoque de valuacin no pudiera aplicarse, ste hecho se deber consignar puntualmente en el avalo.
III.5.1 ENFOQUE DE COSTOS.

Este enfoque se basa en el principio de que el valor de un bien es equivalente al costo de reposicin o reproduccin de un bien nuevo igualmente deseable y con caractersticas y funcionalidad semejantes a aquel que se vala, menos el costo que se deriva por efecto de su vida til consumida y de su estado de conservacin (Principio de Sustitucin). Bajo este enfoque, para estimar el valor de un bien se considera la posibilidad de que, como sustituto de l, se podra construir otro bien rplica del original o uno que pueda proporcionar una utilidad equivalente con el mismo costo.
III.5.2 ENFOQUE DE INGRESOS.

Este enfoque se basa en el principio de que el valor de un bien es equivalente al valor presente de los beneficios futuros que ste es capaz de producir y su estimacin puede obtenerse, mediante
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un anlisis de capitalizacin directa (a perpetuidad) o mediante un anlisis de capitalizacin de flujos de efectivo en un horizonte de tiempo predeterminado (Principio de Anticipacin). Los beneficios futuros producidos (rentabilidad en funcin de su produccin agropecuaria), por el bien que se vala y la tasa de capitalizacin correspondiente, debern sustentarse en una exhaustiva investigacin de bienes comparables en el mercado que producen esos beneficios.
III.5.3 ENFOQUE DE MERCADO.

Este enfoque se basa en el principio de que el valor de un bien es equivalente al valor de bienes comparables ofertados en el mercado, y que es el mercado quien rige su comportamiento, y su estimacin puede obtenerse mediante una exhaustiva investigacin de la oferta y demanda de dichos bienes, as como de operaciones de compraventa y renta recientes (Principios de Sustitucin y de Cambio).
III.5.4 METODOLOGA DE APLICACIN.

Para el anlisis de los tres enfoques de valuacin: Costos, Ingresos y Mercado, en la valuacin de un inmueble agropecuario, se debern aplicar a su vez mtodos de valuacin especficos por cada enfoque, para la obtencin de los valores resultantes correspondientes. Los mtodos de valuacin que se debern aplicar y que estn vinculados a cada enfoque, son los siguientes:
No 1
ENFOQUE COSTOS
METODOLOGA MTODO FSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSISIN. MTODO DE CAPITALIZACIN DE RENTAS O DE PRODUCTIVIDAD AGROPECUARIA. MTODO RESIDUAL.
INGRESOS
MERCADO
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO.
III.5.4.1 MTODO FSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICIN.

En este mtodo, la estimacin del valor de un inmueble agropecuario se realiza mediante el anlisis del costo de reposicin o reproduccin de la construccin del bien sujeto nuevo, ms el valor comercial del terreno sobre el que se desplanta, lo que representa en su conjunto al Valor de Reposicin Nuevo (V.R.N.), menos el costo que implicaran los efectos de su vida til consumida y
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su estado de conservacin (Demritos), para obtener como resultado el Valor Neto de Reposicin o Valor Fsico (V.N.R.). Para la utilizacin de este mtodo, se debern hacer las siguientes consideraciones: Terreno: Se estimar el valor del terreno en condiciones de baldo, en funcin de su clasificacin y caractersticas agropecuarias. El anlisis de la superficie del terreno agropecuario, se deber realizar tomando como base la superficie total del mismo, descontando, en su caso, servidumbres de paso, derechos de va constituidos y reas federales. Clasificacin Agropecuaria: Con base en la vocacin, en las caractersticas fsicas del inmueble agropecuario, as como en investigacin documental de organismos y autoridades competentes, se deber determinar la clasificacin adecuada en trminos agropecuarios aplicable al mismo (Cerril, Agrcola de Temporal, Agrcola de Riego, Agostadero y Forestal, etc.). Construcciones: Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin nuevo de las construcciones (V.R.N.), tomando en cuenta sus caractersticas fsicas. Equipos, Instalaciones propias y especiales, elementos accesorios y obras complementarias: Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin de estos (V.R.N.), siempre que formen parte integral del inmueble agropecuario, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas y especificaciones particulares. Demritos: Se estimar la prdida de valor debido al deterioro fsico por edad y por estado de conservacin, para cada tipo de construccin, equipos, Instalaciones propias y especiales, considerado, en su caso, la obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica del bien de acuerdo con sus caractersticas particulares.
III.5.4.2 MTODO DE CAPITALIZACIN DE RENTAS O DE PRODUCTIVIDAD AGROPECUARIA.

Este mtodo se utiliza en los avalos de bienes que por su naturaleza pueden ser analizados en funcin de su productividad, entendida esta como la rentabilidad de la tierra derivada de su produccin agropecuaria. En este mtodo la estimacin del valor de un inmueble agropecuario, se realiza mediante el anlisis del potencial que este tiene para generar beneficios a futuro, derivados de su utilizacin con ese uso, tomando como base referentes del mercado agrcola y pecuario, y de organismos y autoridades competentes en la materia, que se utilizan en bienes comparables con ese giro, y se orienta a obtener a travs de la capitalizacin de esos beneficios, el capital o inversin equivalente que se requiere para generarlos, utilizando para el objeto una tasa de capitalizacin representativa del riesgo.
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Este anlisis puede considerar una capitalizacin directa (a perpetuidad) en donde una tasa de capitalizacin global, o todos los riesgos inherentes, se aplican al ingreso de un solo ao, o bien considerar tasa de rendimiento o de descuento (que reflejen medidas de retorno sobre la inversin) que se aplican a una serie de ingresos en un perodo proyectado, a lo que se llama capitalizacin de flujo de efectivo. Para la utilizacin de este mtodo, se debern hacer las siguientes consideraciones: Superficie productiva: El anlisis de la superficie productiva del inmueble agropecuario, se deber realizar tomando como base la superficie total del mismo, descontando, en su caso, servidumbres de paso, derechos de va constituidos y reas federales. Clasificacin Agropecuaria: Con base en la vocacin, en las caractersticas fsicas del inmueble agropecuario, as como en investigacin documental de organismos y autoridades competentes en la materia, se deber determinar la clasificacin adecuada en trminos agropecuarios aplicable al mismo (Cerril, Agrcola de Temporal, Agrcola de Riego, Agostadero y Forestal, etc.). Ingresos: La estimacin de los ingresos generados por el inmueble agropecuario, deber realizarse tomando como referencia las caractersticas bsicas de la o las actividades que se desarrollan en el mismo y los datos productivos de estas, en funcin de su clasificacin agropecuaria. Egresos: La estimacin de los egresos deber realizarse tomando como referencia los costos fijos y los costos de operacin que se requieren para el desarrollo de la o las actividades productivas que se llevan a cabo en el inmueble agropecuario. Utilidad del productor: Es la rentabilidad esperada por el productor, en funcin de la o las actividades productivas que se desarrollan en el inmueble agropecuario. Tasa de capitalizacin: El anlisis de la tasa de capitalizacin deber considerar el riesgo y las caractersticas fsicas, agronmicas, tecnolgicas y econmicas de la actividad productiva que se desarrolla en el inmueble agropecuario.
III.5.4.3 MTODO RESIDUAL.

En este mtodo la estimacin del valor de un inmueble agropecuario se realiza mediante la obtencin del valor residual, que es el que resulta del anlisis de los beneficios y de los costos para un inversionista que adquiere un inmueble de este tipo (terreno agrcola o pecuario con o sin construcciones), para desarrollar en l un proyecto agropecuario de aprovechamiento del mismo. Este mtodo se aplica siempre y cuando no existan evidencias adecuadas y confiables de mercado, y exista viabilidad tcnica, jurdica, social, econmica y financiera del proyecto agropecuario, considerando el mayor y mejor uso del inmueble.
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Para el caso de los inmuebles agropecuarios, dada la naturaleza e importancia del inmueble por valuar, as como de la complejidad del caso, el anlisis residual deber realizarse mediante el mtodo Residual Dinmico.
III.5.4.3.1
RESIDUAL DINMICO.
Se identifica como residual dinmico al anlisis que considera la operacin de compraventa o renta en un plazo cuantificable del inmueble agropecuario analizado. En este anlisis, se toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto, calcula el valor residual que puede asignarse a un inmueble agropecuario (terreno agrcola o pecuario con o sin construcciones), a partir del valor presente neto de los flujos de efectivo que el inmueble analizado generar en el futuro. Dado lo anterior, los conceptos que se incluirn en el anlisis deben estimarse tomando en cuenta el momento de su ocurrencia. Los elementos que intervienen en el anlisis residual dinmico son los siguientes:
a) Producto agrcola o pecuario, identificado a partir del mayor y mejor uso del inmueble
agropecuario en funcin de las caractersticas y clasificacin agropecuaria del mismo: Valor unitario de venta o de renta, determinado con base en referentes del mercado agrcola y pecuario o de organizaciones y autoridades competentes en la materia. El perito deber considerar el producto agrcola o pecuario que mayormente se ofrezca y pueda comercializarse en la zona. Rendimiento en Toneladas por hectrea o ndice de agostadero para usos agrcolas o pecuarios. Produccin anual agrcola o pecuaria. Ingresos anuales b) Condicionantes y limitantes de tipo agrcola o pecuario en la zona en la que se ubica el inmueble agropecuario valuado. Caminos de acceso. Riesgo meteorolgico. Riesgo de inundacin.
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Riesgo fitosanitario y zoosanitario. Otros. c) Caractersticas especficas del bien a valuar por el mtodo residual, identificadas a partir de un levantamiento minucioso de las condiciones que presenta el inmueble agropecuario en trminos de: Clasificacin agropecuaria. Topografa. Acceso. Tipo de suelo. Capa arable. Pedregocidad. Uso consuntivo. Otros.
d) Costos unitarios fijos y de operacin e inversiones en obras de infraestructura, complementarias y equipamiento. Costos Directos. Obras de infraestructura (pozos, represas, bordos, canales, etc.) Obras complementarias garrapaticidas, etc. (cercas, bardas, corraletas, canales, aljibes, baos
Obras de equipamiento (sistemas de riego mecanizado, riego por goteo, bsculas y prensas para ganado, etc.) Otros. e) Condiciones de venta o renta de los productos agrcolas o pecuarios que se ofertan en la zona y estimacin de los plazos de venta de los mismos.
f) Programa de ventas de los productos agrcolas o pecuarios.
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g) Costos de administracin, indirectos y utilidad del productor agropecuario. h) Horizonte de anlisis, acorde con el programa de ventas del productor agrcola o pecuario definido por el valuador en funcin de las caractersticas y clasificacin agropecuaria del inmueble. i) Tasa de descuento aplicable en trminos reales para traer a valor presente los flujos libres de efectivo generados, acorde al riesgo del negocio agrcola o pecuario que se trate.
III.5.4.4
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO.
Este mtodo se utiliza en los avalos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto. En este mtodo la estimacin del valor de un inmueble agropecuario se realiza mediante el anlisis de la informacin que se deriva de una exhaustiva investigacin de oferta y demanda de dichos bienes, as como de operaciones de compra y venta recientes y que mediante la homologacin de las referencias obtenidas permiten estimar el valor de mercado. Para la utilizacin de este mtodo, se debern hacer las siguientes consideraciones: Superficie vendible: El anlisis de la superficie vendible del inmueble, se deber realizar tomando como base la superficie total del mismo, descontando, en su caso, servidumbres de paso, derechos de va constituidos y reas federales. Clasificacin Agropecuaria: Con base en la vocacin, en las caractersticas fsicas del inmueble agropecuario, as como en investigacin documental de organismos y autoridades competentes, se deber determinar la clasificacin adecuada en trminos agropecuarios aplicable al mismo (Cerril, Agrcola de Temporal, Agrcola de Riego, Agostadero y Forestal, etc.). Valor comercial de referencia: La estimacin del valor comercial de referencia para el inmueble agropecuario deber hacerse de forma unitaria (por hectrea o metro cuadrado) en funcin de su clasificacin y caractersticas agropecuarias, debiendo estar debidamente sustentado en una investigacin de mercado de venta de bienes comparables. En el caso de que el inmueble agropecuario cuente con construcciones, que dadas sus caractersticas puedan manejarse desvinculadas del mismo y que por si mismas puedan ofertarse en el mercado, la estimacin del valor comercial de referencia podr realizarse de manera independiente, debiendo estar debidamente sustentada en una investigacin de mercado de venta de inmuebles comparables, y deber adicionarse al valor comercial obtenido para el terreno. Por el contrario, en el caso de que el inmueble agropecuario cuente con construcciones, que dadas sus caractersticas puedan manejarse desvinculadas del mismo pero que no puedan ofertarse en el mercado, la estimacin del valor comercial de referencia podr realizarse de
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manera independiente, tomando como base el valor neto de reposicin, que deber adicionarse al valor comercial obtenido para el terreno. III.5.4.5 PROCEDIMIENTOS.
En los siguientes procedimientos se establecen en forma documental las bases que permiten unificar y clarificar la utilizacin de conceptos y tcnicas para la ejecucin de trabajos de valuacin que permitan estimar el valor comercial de terrenos agropecuarios. El perito valuador deber hacer constar en su trabajo valuatorio las circunstancias y condiciones especiales que originan y justifican el uso de los mtodos determinados en el presente manual. As mismo, y una vez justificado el uso de un mtodo especfico, el valuador debe hacer constar en su trabajo las circunstancias, condiciones especiales o cualquier otra caracterstica o situacin que afecte el valor del bien, dando prioridad a la informacin emitida por una institucin oficial. De encontrar algn vestigio arqueolgico, histrico o cualquier otro bien artstico, deber informarlo a la autoridad competente y sealarlo en el documento del avalo. El primer paso de los procedimientos consiste en definir cual es el bien por valuar, que en el caso de terrenos agropecuarios con o sin construcciones debe incluir: TERRENO AGROPECUARIO: Es una porcin de la superficie de la tierra delimitada por medio de linderos determinados jurdica o geogrficamente, de acuerdo al artculo 27 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, ubicada fuera de las manchas urbanas, que puede ser Agrcola, Pecuario o Forestal, que puede contar de manera parcial con servicios pblicos como: drenaje y alcantarillado, suministro de agua potable, suministro de energa elctrica y alumbrado pblico, vas pavimentadas, entre otros. TERRENO AGROPECUARIO CON CONSTRUCCION: Son aquellos terrenos Agrcolas, Pecuarios o Forestales sobre los que se asientan elementos de manufactura humana (construcciones) que se adhieren a ste.
PROCEDIMIENTO DE CLCULO PARA REALIZAR UN AVALO MEDIANTE EL MTODO FSICO. Para calcular el valor de un inmueble agropecuario mediante este mtodo se debern sumar los siguientes componentes: I. El terreno agropecuario en estudio. Para determinar el valor del terreno analizado se utilizar preferentemente el enfoque de mercado, o, en su caso, el enfoque residual, analizando el inmueble a partir de los factores que demeritan o benefician su condicin.
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II. La o las construcciones existentes que en su caso se desplanten sobre el terreno. Para determinar el Valor de Reposicin Nuevo (V.R.N.) de la o las construcciones referidas, los precios unitarios de construccin que se debern utilizar para este anlisis sern los obtenidos de los manuales de costos para la zona de publicaciones reconocidas o en su caso de presupuestos actualizados existentes o realizados para el objeto. De existir construcciones especializadas se debern adicionar los costos indirectos del promotor, para lo cual se podrn utilizar los conceptos considerados en el procedimiento del mtodo fsico de valuacin inmobiliaria.
En el anlisis de la o las construcciones existentes, no se incluirn los elementos no adheridos a las mismas que sean fcilmente removidos. Ser necesario estudiar el demrito aplicable, partiendo de la edad y el estado fsico de las construcciones, los cuales sern calculados por los procedimientos siguientes: Para efectos de la edad: a). Atendiendo a la vida til total y remanente estimadas. En este caso, el perito valuador deber justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimacin. Si atribuyera diferentes vidas tiles a los tipos de construccin, elementos adicionales y, en su caso, instalaciones especiales, ser necesaria la justificacin por cada una de ellas. b). En su caso, mediante la tcnica de amortizacin lineal, para cuyos efectos se multiplicar el valor de reposicin nuevo excluido el valor del terreno, por el cociente que resulte de dividir la edad del inmueble entre su vida til total. Esta ltima ser la estimada por el perito valuador y, como mximo, ser de 100 aos para edificios habitacionales. Considerando adems la obsolescencia funcional, que se calcular como el valor de los costos y gastos necesarios para adaptar la o las construcciones a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseo u obsolescencia. Para efectos del estado de conservacin: a. Atendiendo al estado fsico de las construcciones. En este caso, el perito valuador deber analizar el tipo y caractersticas particulares del inmueble que se trata, para determinar, en funcin de la edad, el grado de conservacin que el inmueble tiene a la fecha del avalo. El factor de demrito aplicable estar integrado por los resultados obtenidos correspondientes a los efectos de la edad y el estado de conservacin. Con la aplicacin de este factor al Valor de Reposicin Nuevo (V.R.N.) obtenido, de la o las construcciones que se desplantan en el terreno, se obtiene el Valor Neto de Reposicin (V.N.R) de cada una de ellas. III. Los equipos, elementos adicionales, las instalaciones especiales y las obras complementarias. La determinacin del Valor de Reposicin Nuevo (V.R.N.) y el Valor Neto de Reposicin
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(V.N.R.) de estos componentes se deber realizar de la misma mecnica utilizada para las construcciones, aplicando factores de demrito acordes a cada tipo de componente. Para el caso de los equipos, solo se analizaran en el caso de que formen parte integral del inmueble, considerando en el factor de demrito, adicional a la edad y estado de conservacin, la obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica para cada tipo de equipo, de acuerdo con sus caractersticas. En la determinacin del valor de reposicin de los inmuebles en construccin, se atender a la situacin de la obra ejecutada a la fecha de la valuacin. Frmula de clculo del valor. El valor fsico del inmueble, se calcular utilizando la siguiente frmula: VF = VT + VNR C + VNR E + VNR EA + VNR IE + VNR OC Donde: VF: Valor Fsico. VT: Valor Comercial del Terreno. VNR C: Valor Neto de Reposicin de las Construcciones. VNR E: Valor Neto de Reposicin de los Equipos. VNR EA: Valor Neto de Reposicin de los Elementos Adicionales. VNR IE: Valor Neto de Reposicin de las Instalaciones Especiales. VNR OC: Valor Neto de Reposicin de las Obras Complementarias.
PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR UN AVALO MEDIANTE EL CAPITALIZACIN DE RENTAS O DE PRODUCTIVIDAD AGROPECUARIA. El clculo del avalo, mediante este mtodo requerir lo siguiente: I. Definir la lnea de produccin tpica del inmueble agropecuario.
MTODO
DE
II. Estimar los flujos de efectivo regulares a lo largo de la vida til remanente, considerando los factores que puedan afectar su valor, entre los que se encuentran: a). Los ingresos totales que puede producir una hectrea de terreno en esa lnea de produccin, considerando todos los componentes que participan en la produccin, y en su caso los ciclos productivos.
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b). Los egresos totales de produccin requeridos en funcin de la lnea de produccin tpica del inmueble agropecuario en la regin y del comportamiento general del mercado. Gastos Fijos. Gastos de Operacin. Intereses. Impuestos (en su caso). Utilidad del productor. Otros relevantes. II. Estimar la tasa de capitalizacin. La tasa de capitalizacin aplicable podr considerarse como la correspondiente a una inversin agropecuaria relativa a la lnea de produccin identificada, la cual deber estar en funcin del riesgo de la inversin y referida a las tasas de rendimiento que imperan en los mercados nacionales, debiendo, en su caso, fundamentar la aplicacin de referencias internacionales. El procedimiento para la obtencin de esta tasa deber ser justificada en el propio avalo. Frmula de clculo del valor. El valor de capitalizacin del inmueble, se calcular utilizando la siguiente frmula: VC = IN [1 - (1+i)-n] i Donde: VC: Valor de capitalizacin. IN: Ingresos Netos por hectrea (Ingresos menos Egresos). i : Es la tasa de capitalizacin aplicable. n : Es el nmero de periodos. Los ingresos netos y la tasa de capitalizacin a utilizar, se expresarn en las unidades de tiempo correspondientes a la duracin de cada uno de los periodos considerados. Cuando el avalo se realice por capitalizacin directa mediante un anlisis a perpetuidad, la formula de clculo ser la siguiente.
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Frmula de clculo del valor. El valor de capitalizacin del inmueble agropecuario, se calcular utilizando la siguiente frmula: VC = IN i
Donde: VC: Valor de capitalizacin. IN: Ingresos Netos Anuales por hectrea (Ingresos anuales menos Egresos anuales). i : Es la tasa de capitalizacin aplicable.
PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR UN AVALO MEDIANTE EL MTODO DE MERCADO. Para calcular el valor de un inmueble agropecuario mediante este mtodo: I. Se analizar el mercado de comparables, para obtener precios actuales de operaciones de compraventa de dichos inmuebles o, en su caso, de ofertas en firme.
II. Con base en el anlisis realizado en el punto anterior, se seleccionar entre los precios obtenidos, una muestra representativa de los que correspondan como comparables, a la que se aplicar el procedimiento de homologacin correspondiente. III. Se realizar la homologacin de comparables con los criterios que resulten adecuados y justificables para el inmueble de que se trate. IV. Se estimar el valor del inmueble, libre de gastos de comercializacin, en funcin de los precios homologados. PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR UN AVALO MEDIANTE EL MTODO RESIDUAL. El valor residual es el que resulta del anlisis de los beneficios y de los costos para un inversionista que adquiere un terreno agropecuario con o sin construcciones, para desarrollar en l un proyecto agropecuario de aprovechamiento del mismo; se aplica siempre y cuando no existan evidencias adecuadas y confiables de mercado, y exista viabilidad tcnica, jurdica, social, econmica y financiera del proyecto agropecuario, considerando el mayor y mejor uso del inmueble.
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Para el caso de los inmuebles agropecuarios, dada la naturaleza e importancia del inmueble por valuar, as como de la complejidad del caso, el anlisis residual deber realizarse mediante el mtodo Residual Dinmico.
CLCULO DEL VALOR RESIDUAL POR EL PROCEDIMIENTO DINMICO. Se identifica como residual dinmico al anlisis que considera la operacin de compraventa o renta en un plazo cuantificable del inmueble analizado. En este anlisis se toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto calcula el valor residual que puede asignarse a un terreno agropecuario con o sin construcciones a partir del valor presente neto de los flujos de efectivo que el inmueble analizado generar en el futuro. Dado lo anterior, los conceptos que se incluirn en el anlisis deben estimarse tomando en cuenta el momento de su ocurrencia. El valor residual del inmueble objeto calculado por el procedimiento dinmico ser la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta de la produccin agropecuaria o renta de la tierra y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costos y gastos, con una tasa de descuento determinada, utilizando la siguiente frmula: F = [(CJ PJ) / (1 + i)tj] En donde: F = Valor del terreno agropecuario. Cj = Importe de los cobros previstos en el momento J. Pj = Importe de los pagos previstos en el momento J. tj = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valuacin hasta que se produce cada uno de los cobros o pagos. i = Tasa de descuento Los elementos que intervienen en el anlisis residual dinmico son los siguientes:
a) Producto agrcola o pecuario, identificado a partir del mayor y mejor uso del inmueble
agropecuario en funcin de las caractersticas y clasificacin agropecuaria del mismo: Valor unitario de venta o de renta, determinado con base en referentes del mercado agrcola y pecuario o de organizaciones y autoridades competentes en la materia. El
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perito deber considerar el producto agrcola o pecuario que mayormente se ofrezca y pueda comercializarse en la zona. Rendimiento en Toneladas por hectrea o ndice de agostadero para usos agrcolas o pecuarios. Produccin anual agrcola o pecuaria. Ingresos anuales e) Condicionantes y limitantes de tipo agrcola o pecuario en la zona en la que se ubica el inmueble agropecuario valuado. Caminos de acceso. Riesgo meteorolgico. Riesgo de inundacin. Riesgo fitosanitario y zoosanitario. Otros. c) Caractersticas especficas del bien a valuar por el mtodo residual, identificadas a partir de un levantamiento minucioso de las condiciones que presenta el inmueble agropecuario en trminos de: Clasificacin agropecuaria. Topografa. Acceso. Tipo de suelo. Capa arable. Pedregocidad. Uso consuntivo. Otros.
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d) Costos unitarios fijos y de operacin e inversiones en obras de infraestructura, complementarias y equipamiento. Costos Directos. Obras de infraestructura (pozos, represas, bordos, canales, etc.) Obras complementarias garrapaticidas, etc. (cercas, bardas, corraletas, canales, aljibes, baos
Obras de equipamiento (sistemas de riego mecanizado, riego por goteo, bsculas y prensas para ganado, etc.) Otros. e) Condiciones de venta o renta de los productos agrcolas o pecuarios que se ofertan en la zona y estimacin de los plazos de venta de los mismos.
f) Programa de ventas de los productos agrcolas o pecuarios.

g) Costos de administracin, indirectos y utilidad del productor agropecuario. h) Horizonte de anlisis, acorde con el programa de ventas del productor agrcola o pecuario definido por el valuador en funcin de las caractersticas y clasificacin agropecuaria del inmueble. i) Tasa de descuento aplicable en trminos reales para traer a valor presente los flujos libres de efectivo generados, acorde al riesgo del negocio agrcola o pecuario que se trate.
Con los datos anteriores habr que construir una tabla como la siguiente, que permita conocer el VALOR RESIDUAL del inmueble analizado. Los perodos sealados podrn ser meses o aos. En la tabla que se muestra a continuacin, el valuador deber identificar tanto los montos como la temporalidad de ocurrencia de los mismos, de manera que se puedan identificar los flujos de efectivo en cada perodo. Una vez identificados los flujos libres de efectivo se proceder a calcular el valor presente de los flujos, mediante la aplicacin de una tasa de descuento acorde al riesgo del negocio agropecuario que se plantea. El valuador seleccionar la tasa de descuento, que podr ser real o nominal, antes o despus de impuestos, a partir de las caractersticas del mercado inmobiliario y del de capitales, as como del planteamiento de los flujos de efectivo.
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CONCEPTO Superficie total de terreno: rea de Descuento (Servidumbres de paso, derechos de va y reas federales) Superficie Productiva: Valor de venta unitario del producto: Rendimiento en Ton/ha. o ndice de Agostadero Produccin Anual Otros Ingresos: Rastrojos, PROCAMPO, etc. Plazo de venta Valor de venta Total: Nmero de Ciclos Valor de venta por Ciclo Menos: Costos*: - Costos Fijos - Costos de Operacin Menos Inversiones*: - Obras de Infraestructura (pozos, represas, bordos, canales, etc.) - Obras Complementarias (Cercas, bardas, corraletas, sifones, baos garrapaticidas, etc.) - Obras de equipamiento (sistemas de riego mecanizado, riego por goteo, bsculas, prensas para ganado, etc.) - Edificaciones Menos - Gastos Administrativos - Indirectos - Valor de Rescate del Negocio - Utilidad del Productor FLUJO DE EFECTIVO TASA DE DESCUENTO VALOR RESIDUAL
UNIDAD ha ha
FORMULA ST AD
ha $/ton Ton/ha Kg./ha Ton/ha Kg./ha $/ha Meses $ Ciclo $
SV = ST - AD VUP Re PA = SV x Re IA T $VT = (VUP x PA) +IA NC $V= $VT/NC
$ $
CF = cuf x PA CO = cuo x PA
$ $
OI OC
OE
$ $ $ $ $ $ % $
E GA/mes x T %I x $V VR= Flujo del periodo n-1/Td %UP x $V FE Td VR = VPN
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* De estos conceptos, el perito valuador habr de incluir slo aquellos que, formando parte del producto vendible, no se encuentren presentes en el inmueble en estudio. Es importante que se tome en cuenta el factor de indirectos y utilidad del constructor en estos conceptos. El valor presente neto obtenido ser el valor residual del inmueble analizado, en las condiciones en las que se encuentra. El perito valuador al aplicar el mtodo residual deber hacer un anlisis de sensibilidad e identificar cules son las variables que inciden mayormente en los resultados, una vez identificadas las variables importantes plantear diferentes escenarios en los cuales se hagan variar stas para obtener diferentes resultados. El perito valuador de acuerdo a su criterio seleccionar el escenario que en su opinin permite estimar con mayor precisin el valor residual del inmueble valuado. Como resultado del anlisis realizado, el perito valuador obtendr el VALOR RESIDUAL del inmueble en estudio. Este procedimiento es til en la estimacin de valores de inmuebles especiales, cuyas caractersticas de comercializacin no son comunes, y cuyo entorno no ofrece un nmero confiable de comparables que permita la aplicacin de otros enfoques.
III.6
CRITERIOS GENERALES.
Para efectos de este manual y con la finalidad de facilitar la actividad valuatoria realizada por el ICEP se deber contar con una serie de consideraciones generales que debern tomarse en cuenta para la realizacin de los avalos comerciales agropecuarios. En ese sentido, se plantean criterios de carcter general que se observarn para la realizacin de estos trabajos. a). Todo avalo agropecuario realizado por el ICEP deber estar elaborado en los formatos establecidos en el presente manual, mismos que tendrn el logotipo del Instituto. b). Los avalos solo podrn ser elaborados por un perito activo del Padrn de Valuadores del ICEP y debern contener los datos correspondientes a su registro en el citado Padrn, en base al formato establecido en el presente manual. c). En el caso de avalo agropecuario, para las construcciones y dems bienes distintos a la tierra, el ICEP deber asegurarse que la competencia del valuador asignado sea suficiente; en su caso, este se deber auxiliar de especialistas en las reas respectivas. d). Los avalos debern contener, de forma definida, clara y por separado, el objeto y el propsito para los cuales son realizados.
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e). Se consideran como inmuebles susceptibles de valuacin agropecuaria a los terrenos en estado rstico, o acondicionados para la labor, con o sin construcciones, que no cuenten con restricciones de carcter legal, ambiental o ecolgico que impidan o dificulten su laboreo, aprovechamiento o transformacin, siendo determinante que geogrficamente no se localicen dentro de la traza urbana de ningn poblado. f). Para efectos de avalo agropecuario, pueden distinguirse, entre otras, las siguientes opciones: reas dedicadas a la agricultura directa en suelo (produccin de bsicos, fruticultura, horticultura y otros). reas de agostadero y/o praderas establecidas. reas de aprovechamiento forestal (Bosques y selvas para aprovechamiento silvcola) reas con usos combinados de los anteriores.
g). En los avalos realizados por el ICEP, el valor del bien deber estimarse en congruencia con el propsito para el cual se requiere el avalo, debindose observar para el efecto los lineamientos contenidos en el presente Manual. h). En el avalo agropecuario, el anlisis de valor bajo el enfoque de ingresos, deber estar basado en parmetros de mercado que consideren el tipo de inmueble y la zona geogrfica de ubicacin. i). En el avalo agropecuario se deber analizar el inmueble, de acuerdo con la clasificacin de la SAGARPA o similar, considerando esta en la aplicacin de los enfoques de valuacin. j). Para efectos de avalo de reas agrcolas, deber incluirse la informacin correspondiente a las ocupadas por cultivos anuales y cultivos perennes, o que cuenten con potencial en estas actividades. k). En el caso de terreno de agostadero o con potencial ganadero, se debern indicar las caractersticas bsicas de la actividad que se desarrolla, as como el tipo de construcciones e instalaciones existentes. Se deber sealar como mnimo lo siguiente: Certificacin del coeficiente de agostadero. reas de agostadero del predio. Descripcin del agostadero.
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Prcticas de manejo del agostadero y niveles de tecnificacin. Descripcin de aguajes. Descripcin y dimensiones de los corrales de manejo. Descripcin y dimensiones de las construcciones. Descripcin y dimensiones de equipos auxiliares. Descripcin de mejoras territoriales. l). En el caso de terreno de uso forestal, se debern describir entre otros elementos los siguientes: Las superficies arboladas totales de recursos forestales. Las superficies con permiso de aprovechamiento forestal maderable. Los gneros y volmenes aprovechables. El nmero, vigencia y restricciones de la autorizacin. El medio autorizado para el marqueo de la madera en rollo. El programa de manejo para aprovechamiento de recursos forestales maderables. Las condiciones oficiales del programa de aprovechamiento. La distribucin de productos forestales. El programa de reforestacin. El esquema de comercializacin. La descripcin de las construcciones auxiliares y los caminos de acceso. m). La valuacin y revisin de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias de un inmueble agropecuario se realizar por separado. n). En el caso de terrenos para los cuales no se hayan encontrado referencias de mercado de inmuebles similares, se podr usar el mtodo residual, siempre que se cumpla con los siguientes requisitos: Ser jurdicamente permisible.
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Ser tcnicamente factible. Ser econmicamente viable. Que se considere la capacidad y el tiempo que razonablemente se puede esperar para que el mercado absorba el proyecto. o). En el caso de que en el inmueble objeto de avalo se observe la existencia de inmuebles histricos (vivienda, arquitectura de produccin o conjuntos histricos), se deber consignar su categora en consideraciones previas, especificando si esta se da por ministerio de ley o por encontrarse catalogados de forma particular. p). En el caso de que en el inmueble objeto de avalo se observe la existencia de elementos de tipo arqueolgico, esto se deber consignar en consideraciones previas, tomando en cuenta que su proteccin se da por ministerio de ley y considerando las limitantes que eso pueda tener.
q). La obra en proceso se deber incluir en el avalo agropecuario, solo en lo referente a valor fsico; siempre y cuando la etapa de avance sea identificable, delimitable y cuantificable; considerndose como excepciones los siguientes casos: Cuando exista una peticin expresa para realizar el avalo solo como terreno. Cuando la obra haya sufrido un proceso de abandono que implique un alto grado de intemperizacin y deterioro de los materiales utilizados, lo cual impida la continuacin del proceso constructivo, o en su caso implique su demolicin. En ambos casos se deber consignar en consideraciones previas el soporte de estas excepciones. r). Los avalos agropecuarios realizados por el ICEP debern contener, en base al formato indicado en el presente manual, croquis de localizacin, referencias del instrumento legal o documento que sirvi de base para la determinacin de la superficie, linderos y colindancias, as como fotografas interiores y exteriores de las partes ms representativas del inmueble. En caso de haberse proporcionado fotocopia de planos y otros documentos legales correspondientes al inmueble valuado, estos se integrarn en un anexo para su resguardo por parte del ICEP.
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III.7
ESTRUCTURA, CONTENIDO Y FORMATO DE AVALUO AGROPECUARIO

QUE PRACTIQUE EL INSTITUTO DE CATASTRO DEL ESTADO DE PUEBLA (ICEP).
Este apartado tiene por objeto que el Instituto de Catastro del Estado de Puebla cuente con una gua de contenidos mnimos de estructura y contenido aplicables al avalo agropecuario comercial de terreno y terreno con construccin de manera enunciativa ms no limitativa, que adems cumpla con la normatividad vigente en materia y que homogenice la informacin mnima indispensable que deber contener el formato de avalo agropecuario comercial, apegndose a los estndares tcnicos nacionales de las diferentes instituciones que practican la valuacin en Mxico. HOJAS: Todas las hojas que contenga el avalo debern contar con los siguientes requisitos: Hoja con el logotipo del ICEP. Nmero de avalo o folio asignado por el ICEP. Numeracin en todas las hojas incluyendo portada en la parte inferior derecha del pie de pgina con la siguiente leyenda hoja # de #. El tipo de letra y mrgenes estarn definidos en el formato correspondiente. III.7.1.- AVALUOS DE TERRENO AGROPECUARIO: PORTADA: Deber contener la siguiente informacin: Nmero o folio del avalo. Ttulo del trabajo valuatorio (Terreno agropecuario). Solicitante del avalo. Objeto. Propsito. Fotografa que sea representativa del inmueble valuado. Ubicacin completa del inmueble (con respecto al ncleo urbano, en su caso nombre del terreno, municipio, entidad federativa. Fecha del avalo.
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Valor Conclusivo. CAPITULO I.- ANTECEDENTES: Institucin que practica el avalo: Instituto de Catastro del Estado de Puebla. Solicitante: Se deber consignar el nombre completo de la persona (fsica o moral), que requiere el servicio. En el caso de personas morales (empresa, organismo, entidad paraestatal u otro), se consignar el nombre y cargo del funcionario por conducto del cual se solicita el servicio. Domicilio del solicitante: Se deber consignar la direccin completa del solicitante. Perito Valuador: Persona que practica y se responsabiliza del contenido del avalo, debidamente acreditado por el Instituto del Catastro del Estado de Puebla. Se indicar el nombre completo y profesin. Especialidad valuatoria: Se deber consignar la especialidad que tiene el perito valuador en materia de valuacin (agropecuarios). Nmero de Registro del ICEP.: Se indicar el nmero de registro otorgado por el ICEP y el perodo de vigencia. Fecha del avalo: Se anotar la fecha en que se practica el avalo. De no referirse el avalo a la fecha actual, deber expresarse el motivo por el cual se seala otra distinta. (Ejemplo: fecha a la que se reexpresan los estados financieros de las empresas o instituciones, etc.). Fecha de inspeccin: Se anotar la fecha en que se practic la visita de inspeccin al terreno.
CAPITULO II.- INFORMACIN GENERAL DEL INMUEBLE: Tipo de Inmueble a valuar: El perito valuador deber indicar el tipo de terreno, s es terreno rstico (ubicado fuera de los lmites de la traza urbana y puede ser dedicado al uso agrcola, pecuario o forestal), o terreno rural (ubicado fuera de los lmites de la traza urbana, se utiliza de conformidad con las leyes y la ordenacin territorial correspondiente a la labor por contar con tierra frtil, con condiciones agronmicas favorables para la produccin bajo un clima adecuado, con fuentes de agua temporal o de riego satisfactorias). Se deber indicar la clasificacin del terreno si es rea agrcola de temporal, rea agrcola de riego, rea de agostadero, rea de aprovechamiento forestal, rea de empresas agroindustriales, bajo las siguientes premisas: Premisas a la valuacin de terrenos rurales de uso agropecuario:
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Terrenos en estado rstico, o acondicionados para la labor, sin restricciones legales, ambientales o ecolgicas que impidan su laboreo, aprovechamiento o transformacin y que geogrficamente no se localicen dentro de la traza urbana de ningn poblado. Para terreno rural de uso agropecuario, se comprende nicamente. I. Los terrenos dedicados a la agricultura directa en suelo (produccin de bsicos, fruticultura u horticultura, principalmente).
II. Los dedicados al aprovechamiento de agostaderos y/o de pradera establecidas. III. Bosques o selvas nativos dedicados al aprovechamiento silvcola. IV. Los usos combinados de estas especialidades. Los terrenos de especialidades rurales de produccin, como invernaderos, acuacultura, agroindustria, sistemas e infraestructura (excepto las de riego) y otros se especificarn en procedimiento por separado. Ubicacin. Se deber indicar todas las referencias necesarias de direccin para su correcta ubicacin, en su caso la denominacin del terreno entrecomillado y en los casos de ubicarse a pie de carretera se deber consignar el kilometraje y margen (izquierdo o derecho), adems se consignar el nombre y la ubicacin de la zona dentro de la entidad federativa y de ser posible la longitud y la latitud del lugar. En inmuebles de difcil localizacin se indicarn las vas de acceso, con distancias aproximadas o kilometraje, o referidas a puntos importantes. Geo-referencia del inmueble: Se deber acotar las coordenadas geo-referenciadas UTM de los vrtices que comprenden la poligonal envolvente del inmueble. Latitud y Longitud: El perito valuador debe identificar las coordenadas geogrficas (latitud y longitud) referidas a un punto localizado en el permetro o al interior del predio e identificable cartogrficamente. La ubicacin geogrfica del predio facilitar la obtencin e interpretacin de la informacin cartogrfica de la regin. Generalmente, la informacin disponible para la ubicacin geogrfica de un sitio, incluye los datos anteriores. (Cartas topogrficas escala 1:50,000 de INEGI). Opcionalmente puede obtenerse en la visita de campo mediante el uso del GPS. Se puede anexar copia fotosttica de planos legibles de INEGI o mapa urbano, indicando en el mismo, la localizacin o ubicacin que guarda el inmueble. Rgimen de propiedad: Se indicar si es privada o pblica. La propiedad privada podr ser: individual, colectiva (condominio o copropiedad), o derechos reales sobre inmuebles (certificados de participacin inmobiliaria, certificados de vivienda).
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El Instituto de Catastro del Estado de Puebla no podr emitir avalos de inmuebles sujetos a rgimen ejidal, o aquellos que por disposiciones legales, sean de la competencia de otra autoridad. Propietario del inmueble: Se indicar el nombre de la persona (fsica o moral) que ampara el instrumento legal correspondiente (escritura, sucesin testamentaria, juicio de usucapin, etc.), y que lo acredita como legtimo propietario. Propsito o destino del avalo: Se refiere al uso que se pretende dar al avalo para efectos de adquisiciones o enajenaciones (compraventas, sucesiones, donaciones, permutas, daciones en pago), y los dems casos que sean de la competencia del ICEP. El valor de los bienes a valuar deber determinarse en congruencia de los fines para los cuales se requiera el avalo. Objeto del avalo: Es el tipo de valor que ser concluido (entre otros, valor justo de mercado, valor de liquidacin, valor de rescate y valor de desecho). Este tipo de valor deber estar en funcin de los bienes a valuar, de la especialidad valuatoria y del propsito del avalo. No. de cuenta predial: Se deber anotar el nmero de cuenta predial consignado en la boleta predial y en su caso indicar si es global. No. Clave catastral: Se deber anotar la clave catastral consignada en la boleta predial y en su caso indicar si es global. No. de cuenta de agua: Para los predios que cuenten con servicio de agua municipal, se deber anotar el nmero de cuenta de agua. Para los casos en que se cuente con agua de pozo, se deber consignar el nmero de registro ante CONAGUA y el Permiso correspondiente emitido por CONAGUA donde autoriza el gasto anual.
CAPITULO III.- DATOS DE LA REGIN:
Clasificacin de la regin: Esta clasificacin deber consignarse con base en lo observado en la visita de inspeccin y en las tablas de clasificacin agropecuaria. Clasificacin del sistema natural: El perito valuador deber investigar y consignar en el avalo la fuente oficial donde obtiene la informacin en los siguientes conceptos: Estacin meteorolgica.- Se deber indicar su nombre, nmero de estacin. Regin fisiogrfica.- Se deber indicar la regin fisiogrfica (por ejemplo, Llanura Costera del Golfo Norte, Sierra Madre Oriental, Eje Neovolcnico, Sierra Madre del Sur), as como la subprovincia a la que pertenece (por ejemplo, Carso Huasteco, Llanuras y Lomeros, Lagos y Volcanes de Anhuac, Chiconquiaco, Llanuras y Sierras de Quertaro e Hidalgo, Cordillera Costera del Sur, Mixteca Alta, Sierra y Valles
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Guerrerenses, Sierras Centrales de Oaxaca, Sierras Orientales, Sur de Puebla, Llanuras Morelenses). Altitud.- El perito deber indicar los diferentes tipos de relieve que se presentan en la zona, adems de indicar las alturas con respecto al nivel medio del mar. Tipo de clima.- En este captulo, el perito deber indicar el tipo de clima (templados, clidos, semiclidos, semisecos, secos, semifros, fro). Lo cual se constata principalmente con las cartas de climas publicadas por el INEGI y con publicaciones especializadas relativas al sistema de clasificacin climatolgica de Kppen. (Modificadas por Enriqueta Garca). Temperatura.- Se deber indicar la temperatura media anual, mxima y mnima, indicando los meses ms clidos y fros. Precipitacin pluvial anual.- Se indicar la precipitacin pluvial anual y en su caso, los meses con mayor precipitacin, adems de los porcentajes de lluvia invernal. Otros.- En este rubro, el perito valuador podr indicar otros factores que se consideren relevantes como por ejemplo, fenmenos que causen siniestralidad como heladas, nevadas, granizos, inundaciones, etc. Actividad Agropecuaria: En funcin con lo observado durante la visita de inspeccin y de la investigacin documental, el perito valuador deber analizar el terreno o los terrenos que integren el predio, de acuerdo con la clasificacin de la SAGARPA, indicando las hectreas sembradas en el municipio, separando los cultivos cclicos y perennes e indicando los cultivos ms representativos. Vegetacin Nativa de la Regin: El perito valuador deber indicar los tipos de cubiertas vegetales nativas de la regin. Restricciones de la Regin: El perito valuador deber consignar en este captulo, cuando la regin o parte de la misma est restringida por algn factor fsico u ordenamiento legal que influya en las actividades productivas y por ende, en el valor del bien. CAPITULO IV.- DESCRIPCIN GENERAL DEL TERRENO: Descripcin del acceso al predio desde el poblado ms cercano, indicando el tipo o importancia de las vialidades: El perito valuador deber indicar el tipo e importancia de las vas de comunicacin y de acceso al predio desde el poblado ms cercano y sealando las distancias aproximadas y todas aquellas referencias que faciliten su localizacin. As mismo, el perito valuador, deber sealar la disponibilidad de acceso al predio durante el ao (Transitable todo el ao; Acceso transitable durante determinadas pocas del ao; Limitaciones
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importantes en el acceso; Predio interior sin acceso vehicular), facilidad para transportar la produccin e insumos y los posibles problemas y causas, cuando estos se presenten. Servicios municipales: De acuerdo a lo observado durante la visita de inspeccin, el perito valuador deber sealar todos aquellos servicios que pudieran formar parte de la urbanizacin o equipamiento urbano, sealando s son municipales y en su caso se deber acotar la distancia prxima a la que se encuentran. Cuando el terreno cuente con pozo, manantial, lago, laguna, ro o cualquier otra fuente de suministro, el perito valuador deber sealar la existencia del permiso correspondiente emitido por CONAGUA, el cual deber consignar el gasto autorizado anual. Uso de suelo.- El perito valuador investigar el uso de suelo o clasificacin de produccin del mismo de acuerdo a documentacin oficial existente. De no existir informacin, el perito valuador lo definir de acuerdo a lo observado en la inspeccin, considerando el mayor y mejor uso del suelo, dejando asentada sta situacin en el Captulo VI, Consideraciones Previas al Avalo. Situacin Jurdica: En este captulo el perito valuador deber identificar y obtener informacin sobre todas aquellas situaciones jurdicas, antecedentes del predio, restricciones del uso, permisos de explotacin forestal o cinegtica, entre otros, misma informacin que se complementar en aquellos casos donde se detecta invasin o algn conflicto que manifieste la zona. Instrumento Legal que ampara la propiedad.- Se indicar el nombre del instrumento (escritura, sucesin testamentaria, juicio de usucapin, etc.), debiendo consignar el nmero de volumen, Instrumento, fecha, nmero y jurisdiccin de la Notara y nombre del titular de la Notara. Permisos y concesiones.- Se indicarn todos aquellos permisos, concesiones, autorizaciones y otros similares, con que cuente el predio y que le aporten un ingreso o servicio considerable en el avalo, siendo necesario indicar el nombre de la autoridad que expide el documento y vigencia del mismo. Ordenamiento ecolgico.- En su caso, se debern considerar los ordenamientos ecolgicos de la SEMARNAT, Leyes de sanidad vegetal y sanidad animal as como cualquier ordenamiento Federal o Estatal y que sea requerido por el tipo de explotacin a la que est sujeto el predio (granjas, minas, aprovechamiento forestal, entre otros). Servidumbres.- En su caso, el perito valuador deber identificar en el terreno en estudio posibles afectaciones o restricciones, por ocupacin temporal o servidumbres de paso. Otros.- En este apartado, el perito valuador podr indicar aquellas situaciones jurdicas, restricciones del uso, afectaciones o invasiones o conflictos en la zona que pudieran existir e incidir en el valor del avalo, como pueden ser, afectaciones por derecho de
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va por ductos de hidrocarburos, lneas de transmisin elctrica, carreteras, vialidades, zona federal, etc. Macrolocalizacin: Se deber incluir un croquis de la regin fisiogrfica o del municipio, relacionando el predio con una poblacin urbana de importancia, incluyendo las principales vas de comunicacin de la regin y de acceso al predio. Croquis del predio: Se deber incluir un croquis general del predio, en donde se sealen, en la medida de lo posible, linderos y colindancias. Cuando existan construcciones, se debern describir los diferentes usos, distribucin de terrenos de cultivo y principales construcciones e instalaciones, as como las plantaciones. Linderos y colindancias: Se deber indicar la fuente de procedencia de los linderos y colindancias. En caso de haber sido tomados de escrituras, se deber indicar el tipo de instrumento, volumen, instrumento, fecha, nmero de notara pblica, nombre del titular de la notara, jurisdiccin de la notara. Para el caso de planos, se deber indicar el nmero de plano, escala, fecha y nombre de la persona moral o fsica que elabor el plano. En caso de haber tomado medidas en el lugar, se tendr que acotar que las medidas se obtuvieron durante la visita de inspeccin, indicando el instrumento de medicin empleado (cinta o estacin total). Si se trata un terreno de forma irregular las colindancias se mencionarn, preferentemente, recorriendo la figura del inmueble en un orden lgico (el de las manecillas del reloj). En igual forma que el concepto anterior, indicar la fuente de procedencia. Los rubros que debe contener la tabla de linderos y colindancias son los siguientes: Orientacin / Rumbo. Distancia. Colindancia. En caso de contar con plano de levantamiento topogrfico, el perito valuador deber transcribir el contenido del cuadro de construccin: Estacin (EST). Punto Visado (PV).
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Rumbo: Expresado en grados, minutos y segundos. Distancia. Colindancia. Superficie total del terreno: El perito valuador deber verificar fsicamente, ya sea por medio de geoposicionador, la superficie del terreno, cotejando con la superficie asentada en la escritura pblica, en los planos proporcionados o en cualquier otro documento oficial, y en caso de existir alguna diferencia apreciable entre medidas y/o rea de escrituras, respecto a las determinadas por medicin directa, se deber consignar la informacin de las diversas fuentes, sealando en el captulo VI, Consideraciones Previas al Avalo, el rea que ser utilizada en el clculo justificando la razn de su uso. Caractersticas edafolgicas y fisicoqumicas: En este captulo, el perito valuador deber describir las caractersticas del suelo, mismas que se podrn obtener por observacin directa en campo, apoyando estos datos en bibliografa especfica, la cual deber ser citada; o bien, se podr soportar en investigacin con vecinos de la zona, anlisis y reportes tcnicos. Entre otros se debern obtener: Color.- Se definir el color del suelo en estado seco y saturado. El color se deber indicar con los nombres propios de los mismos, seguidos de las claves o anotaciones de la Carta de Colores de Suelos que existen ex profeso, las que indican el matiz o tinte, brillo o pureza y saturacin o intensidad. Textura.- El perito valuador deber indicar el tipo de textura de los suelos (gruesa o fina, arcilloso, arenoso, porosidad), expresando los nombres de las clases que se encuentran en el tringulo de texturas (arena, limo, arcilla y migajn o franco) usados ya sea como nombres o adjetivos o ambos. Como una aplicacin prctica para obtener la denominacin de la clase de textura se dan las siguientes cifras de lo esperado arena, limo y arcilla.
ARENA 90% 80% 60% 40% 20% 5% 10% 30% 60% 50% LIMO 5% 10% 30% 40% 60% 90% 60% 30% 10% 10% ARCILLA 5% 10% 10% 20% 20% 5% 30% 40% 30% 40% CLASE DE TEXTURA Arena Areno francosa Franco arenosa Franca Franco limosa Limo Franco arcillo limosa Franco arcillosa Franco arcillo arenosa Arcillo arenosa
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ARENA 10% 20%
LIMO 40% 20%
ARCILLA 50% 60%
CLASE DE TEXTURA Arcillo limosa Arcilla
Profundidad de la capa arable.- De acuerdo con lo observado durante la visita de inspeccin, el perito valuador deber sealar el espesor del primer horizonte. Profundidad del manto fretico.- De acuerdo con lo observado durante la visita de inspeccin, el perito valuador deber indicar la profundidad del manto fretico. Pedregocidad.- El perito valuador deber definir la pedregocidad de acuerdo a las clasificaciones usuales, en trminos de cantidad, tamao y clase de piedras, que determinen la posibilidad de mecanizacin de dicho predio. Se deber anotar la presencia de piedras en la superficie del terreno, su abundancia, distribucin y naturaleza; si se trata de piedras sueltas que puedan removerse o de afloramientos de roca y en este caso se indicar su frecuencia y aspecto general. La descripcin deber incluir la cantidad, tamao y naturaleza del material.
Nulo, muy pocos o libre. Menos del 0.01% del rea La presencia de piedras no del terreno. modifica las caractersticas de la tierra ni impide el laboreo mecnico. De 0.01% del rea del La presencia de piedras no terreno. modifica las caractersticas de la tierra ni impide el laboreo mecnico. De 0.1 a 3.0% del rea del La presencia de piedras terreno. dificulta el uso de determinadas maquinas. De 3.0 a 15.0% del rea La presencia de piedras del terreno. impide el uso de determinadas maquinas. De 15.0 a 90.0% del rea La presencia de piedras del terreno. impide el uso de maquinaria agrcola, se emplean implementos tirados por animales y en ltimo caso se utiliza la agricultura de especie. Mas de 90.0% del rea del Mas de 90.0% del rea del terreno. terreno.
Pocos o comn.
Moderados.
Muchos.
Abundantes.
Excesivos o pedregal.
Por tamao, los fragmentos debern denominarse de la siguiente manera:

Grava Piedra De 0.2 a 7.5 cm. De 7.5 a 25.0 cm.
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Roca
Ms de 25.0 cm.
Por naturaleza, se debe describir el origen del fragmento, tal como basalto, granito, riolita, andesita, caliza, arenisca, entre otros. Topografa y configuracin.- Con base en lo apreciado durante la visita de campo, el perito valuador deber indicar los accidentes topogrficos que presente el terreno, como pendiente descendente o pendiente ascendente, teniendo como punto de vista el frente de acceso principal. La configuracin del terreno se deber indicar a partir de lo apreciado durante la visita de campo y de planos para determinar la forma geomtrica ms parecida y si es regular o irregular. Pendiente.- Con base en lo apreciado durante la visita de campo, el perito valuador deber expresar en porcentaje (ascenso/avance), que representa el desnivel en una distancia especfica. Para aquellos predios con pendiente pronunciada, se limita la accin mecnica e incluso de la traccin animal. Un grado de desnivel del 6% mximo es comnmente el lmite para el riego. Los trminos que se emplearn para su descripcin son los siguientes:
TOPOGRAFIA Plano Lomero suave Lomero accidentado Cerril PENDIENTES De 0 a 6% De 6 a 12% De 12 a 20% Ms de 20%
Permeabilidad y drenaje.- El perito valuador deber calificar la facilidad o dificultad expresada en velocidad, para el drenaje pluvial, as como la velocidad del drenaje subterrneo, que pudieran afectar la productividad de los cultivos. La permeabilidad y drenaje, pueden determinar las labores culturales a efectuar y poderlas contemplar dentro de los costos de cultivo; adems de que los encharcamientos pueden ser indicativos de zonas siniestradas y desarrollo de enfermedades fungosas, entre otras. La calificacin que se deber emplear ser la siguiente: Buena Cuando el flujo del agua es aprovechado convenientemente en cantidad y tiempo por las plantas. Los suelos de texturas medias o francas presentan esta caracterstica. Cuando el flujo del agua es de tal forma, que la planta la aprovecha mediocremente. Cuando el suelo impide el flujo del agua o lo deja ir muy rpidamente.
Regular Mala
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Salinidad.- El perito valuador deber calificar el nivel de salinidad, que ser estimado en funcin de la observacin del suelo, condiciones y tipo de vegetacin, referencias e investigaciones. Cuando el caso lo amerite, ser necesario realizar anlisis de suelo en laboratorio. Para el nivel de salinidad en el suelo se utilizarn los siguientes trminos: a) b) c) d) Nula. Mnima. Media. Abundante.
La afectacin por este concepto se puede calificar de la siguiente manera: Suelos libres Suelos ligeramente afectados Suelos moderadamente afectados Suelos fuertemente afectados Ningn cultivo es afectado en su crecimiento El crecimiento de las plantas sensibles es afectado, pero las plantas tolerantes pueden subsistir El crecimiento de los cultivos est inhibido y ninguna planta se desarrolla bien Slo pocas especies vegetales pueden subsistir
Erosin.- El perito valuador deber calificar el nivel de erosin, de acuerdo con la observacin del terreno, si se detecta que hay efectos o propensin a la erosin en el terreno y dimensionar el grado de la misma sealando su agente. El perito valuador deber indicar el desprendimiento y arrastre de los materiales del suelo, causado por la accin del agua o del viento. Los aspectos que son necesarios describir son los siguientes: a) Tipo.- Agente que causa la erosin, el cual puede ser el agua (hdrica) o el viento (elica). b) Forma.- Manera en que se desprenden y arrastran las partculas del suelo y pueden ser: I) Laminar.- Es la remocin ms o menos uniforme del suelo a manera de lminas, sin que se formen surcos.
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II) Surcos.- Es la remocin del suelo en forma de pequeos canales, los que se pueden modificar con maquinaria agrcola comn. III) Crcavas.- Es la remocin del suelo en forma de canales grandes, los que no se pueden modificar con maquinaria agrcola comn. c) Grado.- Aun cuando es difcil cuantificar el grado de erosin de un suelo, se pueden emplear los siguientes trminos: Nula a incipiente.- el suelo no tiene o tiene pocos surcos; Moderada.- la mayor parte del suelo se ha erosionado y pueden existir crcavas poco profundas. Severa.- Toda la capa de suelo se ha perdido y pueden existir crcavas profundas. Total.- La capa de suelo se ha perdido y aflora el material madre. Inundacin.- El perito valuador deber calificar la susceptibilidad de posibles daos al terreno por la presencia de agua en exceso por lluvia, granizo, insuficiencia de drenaje, desbordamiento de fuentes naturales o artificiales. Contaminacin ambiental.- El perito valuador deber identificar, clasificar, estudiar e interpretar los efectos directos o indirectos de la contaminacin ambiental, tales como: contaminacin del agua, aire, suelo, ruidos y vibraciones, radiaciones u otras, sealando el grado de contaminacin (alta, normal, baja), y describiendo las fuentes que la ocasionan y a que medios afecta (aire, agua, suelo, subsuelo). En los casos donde se presente altos grados de contaminacin, el perito valuador se tendr que asesorar por un tcnico especializado anexando su dictamen. Lo anterior slo se debe considerar en la medida que afecte al valor o tenga consecuencias sociales o legales.
Caractersticas hidrolgicas.- El perito valuador, debern indicar la fuente de abastecimiento de agua y, en su caso, el sistema de aprovechamiento que se utiliza, por ejemplo: inundacin, surcos, corrugaciones, aspersin, goteo, microaspersin, entre otros. Adems, se deber emplear la denominacin: Terrenos de temporal. Terrenos de punta de riego. Terrenos de humedad o vega.
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Terrenos de riego por gravedad. Terrenos de riego por bombeo con sistemas de hidropresin (aspersores, goteo, caones, aspersores de pivote central, entre otros). Solo se aceptarn como terrenos legalmente de riego, aquellos predios que presenten documentos oficiales de concesin del uso del recurso o pertenencia a un distrito de riego, emitidos por la Comisin Nacional del Agua o la administracin del distrito de riego, en el entendido de que el estar tramitando estos documentos, no implica la obtencin de la mencionada concesin. Si por alguna circunstancia no existe alguno o ninguno de estos documentos probatorios del uso del agua, es obligacin del valuador especificarlo claramente en el cuerpo del avalo. Solamente podrn considerarse los diversos giros y sistemas de explotacin que cumplen con todos y cada uno de los permisos, autorizaciones, y dems ordenamientos legales que marcan las leyes y normas correspondientes a cada caso. Especificaciones del pozo: En los casos de contar con riego por bombeo, el perito valuador deber indicar el nmero de registro, vigencia y permiso del pozo, as como la informacin relativa al mismo. En todos los casos, el perito valuador deber verificar fsicamente el funcionamiento de los equipos de extraccin y distribucin del agua, los gastos hidrulicos, las edades y las caractersticas tcnicas de los equipos y de las obras accesorias, por ejemplo: subestacin, caseta de la bomba, pileta de descarga, entre otras. Uso consuntivo o requerimientos de agua para los cultivos representativos de la regin: En este apartado, el perito valuador podr indicar los requerimientos de agua de los cultivos representativos, de acuerdo con las tablas de uso consuntivo o lmina de riego recomendadas por la SAGARPA y comparar con la disponibilidad real de agua en el predio pro precipitacin y riego en conjunto. En cultivos anuales se considerar el uso consuntivo de los cultivos tpicos o representativos de la regin; en el caso de cultivos perennes como los frutales, se considerar como cultivo representativo el frutal que se encuentre establecido al momento de realizar la visita. CAPITULO V.- DESCRIPCIN DEL TERRENO: Descripcin del terreno: El perito valuador deber describir todas las caractersticas principales del terreno, indicando especficamente si se trata de terreno agrcola, de agostadero, pecuario, forestal, industria rural, entre otros, adems de sealar la rama de produccin que corresponda a la actividad principal del bien valuado, o bien a la que pudiera estar dedicada el predio que se vala. Se emitir la clasificacin del suelo en base a la Clasificacin de las 8 Clases de FAO.
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En caso de que el predio presente mejoras al terreno, tales como terraceado, nivelacin, drenado, canales y bordos u otras obras, que le agreguen valor pero que no se consideren propiamente construcciones, el perito valuador deber identificarlas y describirlas. Uso actual.- El perito valuador describir el uso que tiene el inmueble en la fecha en que se practica la inspeccin, mencionando la condicin apreciada y si el mismo cuenta con obras complementarias, en cuyo caso se indicar en qu consisten y cmo estn cuantificadas. Tipos o uso del suelo.- El perito valuador deber indicar el o los tipos o usos de suelo que se presentan en el terreno, consignando la superficie que se destina para cada uso, cultivos y variedades, de la siguiente forma:
Tipo o Uso del Suelo Agrcola Ganadero Forestal Frutcola Otro Superficie total:
Superficie (ha)
Cultivos y variedades.
Consideraciones adicionales: En este apartado, el perito deber consignar aquellos factores que pudieran incidir en forma importante en la determinacin del valor de un inmueble tales como: Calidad del subsuelo y su relacin en el uso del suelo autorizado. Afectaciones. Reglamentos de construccin. Nivel de aguas freticas. Otros. Bienes distintos a la Tierra: En su caso, el perito valuador deber consignar los bienes distintos a la tierra que se presentan en el terreno en estudio, de acuerdo con los siguientes conceptos: Descripcin de cultivos y variedades: El perito valuador describir los cultivos y variedades de acuerdo al tipo o uso de suelo, de la siguiente manera: reas agrcolas.- Terrenos agrcolas dedicados a cultivos anuales y/o cultivos perennes, o con potencial en estas actividades.
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Cultivos anuales.- Se describir el cultivo anual que se siembra actualmente en cada tipo de terreno y la superficie en hectreas de cada terreno y el ciclo productivo del mismo, as como el rendimiento medio del cultivo de la regin o rea en la que se encuentra el predio. Cultivos perennes.- Terrenos agrcolas que tengan plantaciones cuyo ciclo vital dure o se repita a lo largo de ms de un ao. El perito valuador indicar el cultivo que se encuentra plantado actualmente en cada tipo de terreno y la superficie en hectreas del terreno clasificado, el sistema de plantacin, nmero de plantas por hectrea, el total de plantas en el terreno y edades, indicando el rendimiento del cultivo establecido en el terreno. reas de agostadero.- Terrenos de agostadero o con potencial de sostenimiento ganadero. El perito valuador deber indicar las diferentes calidades y clasificacin, como pueden ser: Agostadero natural, pastos inducidos, monte cerrado, entre otros. Adems se deber indicar la vegetacin dominante presente en el terreno, el nmero de potreros, el coeficiente de agostadero (COTECOCA de la SAGARPA), el tipo de cercos en el predio, longitud, edad, estado de conservacin y tipo de materiales de los cercos perimetrales e internos, as como la orografa y peligrosidad. Aprovechamiento forestal.- El perito valuador deber describir las caractersticas que permitan la identificacin del recurso forestal, indicando la superficie arbolada total, la superficie total del predio con recurso forestal de aprovechamiento maderable o no, consignando si se cuenta con permiso de aprovechamiento forestal (Se deber anexar copia del documento emitido por autoridad competente). A partir de la documentacin oficial, se deber describir los siguientes conceptos: Volumen autorizado en forma consecutiva por pasos de ao o anualidades, especificando las especies y el volumen respectivo autorizado. Cuota total autorizada, considerando nicamente las anualidades que resten del permiso correspondiente. Gneros y volmenes aprovechables. Distribucin de productos forestales.- El perito valuador deber indicar la clasificacin de la madera extrada en medidas comerciales, de cortas dimensiones, lea, y otros productos, de los cuales se har referencia a valores de los mismos.
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Nmero, vigencia y restricciones de la autorizacin correspondiente.- Cuando el estudio dasonmico o permiso de aprovechamiento haga mencin a zonas y/o especies protegidas, se deber indicar en este apartado, proporcionando el nmero, fecha, y especificacin correspondiente, anexando copia del documento. Condiciones oficiales del programa de aprovechamiento.- El perito valuador indicar cualquier condicin que limite el aprovechamiento del mismo y que el perito valuador considere de importancia hacer mencin especial. Esquema de comercializacin.- Se contemplarn los resultados del estudio analtico que determin el valor comercial de la madera a valor presente neto. Tecnologa utilizada.- Para los usos agrcolas, el perito valuador deber indicar las caractersticas tecnolgicas que se emplean en el terreno, como pueden ser: Innovaciones, especializadas, paquete tecnolgico, control biolgico, tradicional, sin tecnologa. Para los usos agostadero, se deber indicar el tipo de produccin al que se dedica actualmente el predio, especificando la tcnica de manejo del agostadero y la carga animal en el mismo, utilizacin de potreros, y describiendo en forma genrica el proceso de produccin. Descripcin de la forma de riego.- El perito valuador, debern indicar la fuente de abastecimiento de agua y, en su caso, el sistema de aprovechamiento que se utiliza, por ejemplo: inundacin, surcos, corrugaciones, aspersin, goteo, microaspersin, entre otros. Adems, se deber emplear la denominacin: Terrenos de temporal; Terrenos de punta de riego; Terrenos de humedad o vega; Terrenos de riego por gravedad; Terrenos de riego por bombeo con sistemas de hidropresin (aspersores, goteo, caones, aspersores de pivote central, entre otros). Para los terrenos de agostadero, el perito valuador deber indicar la distribucin de los aguajes en el predio y sus caractersticas, especificando la fuente de abastecimiento de agua; si es permanente o estacional. Si la fuente de abastecimiento no es permanente, indicar los periodos de escasez y la forma en que se resuelve este problema. Mejoras territoriales.- En caso de que el predio presente mejoras al terreno, tales como terraceado, nivelacin, drenado, canales y bordos u otras obras, que le agreguen valor pero que no se consideren propiamente construcciones, el perito valuador deber identificarlas y describirlas.
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Seguros.- En caso de que el terreno cuente con algn tipo de seguro, el perito valuador deber consignar el objeto que se asegura, monto asegurable, fecha, vigencia No. de pliza y emisor.
Datos promedio de la regin: El perito valuador deber indicar los datos investigados de las actividades econmicas (agrcola, ganadera, forestal o frutcola) de la regin o municipio. Los datos que se debern describir son los siguientes: Agrcola.- A partir de los anuarios estadsticos de produccin agrcola, el perito valuador deber indicar los cultivos ms representativos de la regin, superficie sembrada, superficie cosechada, rendimientos, precio unitario por tonelada y valor de la produccin. Ganadero.- A partir de los anuarios estadsticos de produccin ganadera, el perito valuador deber indicar por producto/especie como ganado en pie (bovino, porcino, ovino, caprino), aves, carne en canal, etc., la produccin anual en toneladas, precio por kilogramo, valor de la produccin, nmero de animales sacrificados (cabezas) y peso en kilogramos. Se deber indicar el tipo de zacate natural o grama y su capacidad de carga (UA/Ha). Forestal.- El perito valuador deber investigar los datos de las actividades forestales de la regin, indicando la superficie arbolada total, la superficie total del predio con recurso forestal de aprovechamiento maderable o no, la superficie total o parcial del predio que cuenta con permiso de aprovechamiento forestal, el programa de manejo autorizado para el aprovechamiento de recursos forestales maderables, indicando el volumen autorizado en forma consecutiva por pasos de ao o anualidades, los gneros y volmenes aprovechables especificando las especies y el volumen respectivo autorizado, indicando la cuota total autorizada.
Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias: En este apartado, el perito valuador deber indicar todos aquellos bienes distintos de la tierra, generalmente improductivos directamente en trminos agrcolas, que estn constituidos por diversos materiales inertes, como madera, concreto, metales, tuberas, alambrados y mallas o lminas metlicas, o bien obras como drenes terraplenes, bordos, silos, acequias y otros, que sean usados como apoyo, servicio y/o soporte de la produccin o bien como estructuras de contencin o estructuras limtrofes, o de sanidad, control y/o manejo del predio o sus productos.
CAPITULO VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALO.
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En este captulo, el perito valuador deber consignar los comentarios generales, supuestos y condiciones limitantes, as como de justificar la aplicacin de valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado, criterios de valuacin o todos aquellos conceptos que en forma determinante incidan en el avalo y se hagan resaltar en este apartado. As mismo en este captulo se indicar el procedimiento de valuacin a seguir y podr ampliarse la descripcin del inmueble, haciendo nfasis en aquellos aspectos relevantes del mismo de la zona.
CAPITULO VII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: A partir de la recopilacin de informacin de investigacin de mercado de terrenos en venta comparables al terreno en estudio, el perito valuador deber identificar el nivel de oferta y demanda y las diferencias ms representativas que impacten en el valor y deber calcular y determinar los factores de ajuste a utilizar, mismos que se debern indicar en la tabla contenida en el formato de avalo, teniendo en cuenta que cuando el factor de ajuste o de homologacin es menor a la unidad denota que el comparable es mejor que el bien en estudio y viceversa. Cada investigacin de mercado deber tener ubicacin, uso de suelo segn SAGARPA, caractersticas propias del terreno (superficie de terreno, uso de suelo, instalaciones, infraestructura, cultivos o plantaciones y datos adicionales), nombre y telfono del informante. Se recomienda que el nmero de factores de ajuste aplicados a un comparable no sea mayor de seis, incluyendo en stos el factor de negociacin. Esto en virtud de que se considera que si la muestra presentara ms de seis caractersticas diferentes que impacten en el valor, con relacin al terreno valuado, no puede calificarse como terreno comparable al valuado. Cada factor de ajuste utilizado debe ser descrito y justificado en el trabajo valuatorio, procurando utilizar siempre los que consideren las diferencias ms relevantes. No podrn utilizarse comparables con factores de ajuste resultante (FRE), que presenten premios mayores de +50% o castigos menores de -50%, debiendo quedar comprendido en el rango entre 0.50 hasta 1.50. Los factores que deber considerar el perito valuador sern, los siguientes: Factor de Negociacin: Dependiendo de lo observado e investigado en el mercado inmobiliario de la zona, el perito valuador deber indicar el nivel de oferta en operaciones de contado de la siguiente forma:
NIVEL DE OFERTA ALTO MEDIO BAJO AGOSTADERO 1.00 a 0.70 1.00 a 0.80 1.00 a 0.90 TEMPORAL 1.00 a 0.75 1.00 a 0.85 1.00 a 0.90 RIEGO 1.00 a 0.75 1.00 a 0.90 1.00 a 0.90
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VENTA EFECTIVA
1.00 a 0.95
1.00 a 0.95
1.00 a 0.95
Factor de Ubicacin.- Dependiendo de lo observado durante la visita de inspeccin, el perito valuador deber determinar el rango que le corresponde al terreno comparable con relacin al bien valuado, considerando el tipo, importancia, calidad y distancias de los accesos; si son o no transitables en toda poca del ao; si es terrestre (carretera federal, estatal, camino de tierra, brecha o herradura, incluso las posibles servidumbres de paso (predios interiores). Generalmente se aplican a juicio del perito valuador, debiendo encontrar su justificacin en ventas puras, ajustando las diferencias porcentuales que arrojen las diferentes muestras de mercado. Predio interior sin acceso vehicular. Limitaciones importantes en el acceso. Acceso transitable durante determinadas pocas del ao. Transitable todo el ao con acceso franco. 0.69 a 0.50 0.79 a 0.70 0.89 a 0.80 1.00 a 0.90
Factor de calidad.- El perito valuador deber ajustar el factor de calidad del comparable con relacin al bien valuado, considerando la clase de tierra, fertilidad, pedregocidad, topografa, relieve, salinidad, manejo y otros que limiten la posibilidad de uso agrcola. Se aplicar a terrenos con la misma condicin por lo que toca al abastecimiento de agua (riego, temporal o agostadero). Rendimiento Contrastante. Similar. Igual al bien valuado. Rango 1.00 a 0.80 1.00 a 0.90 1.00
Factor de Servicios.- El perito valuador deber determinar el factor de servicios, considerando la cantidad, calidad y cercana a infraestructura urbana y mercado de productos y la posibilidad de acceder a ellos.
DISTANCIA DEL CENTRO URBANO AL PREDIO VALUADO Mayor a 1000 m Hasta 1000 m Hasta 500 m RANGO DE DEMERITO (%) 0.80 a 0.60 0.90 a 0.80 1.00 a 0.90
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Factor de Clasificacin Agrcola.- El perito valuador deber determinar el factor a partir de las caractersticas agropecuarias del comparable respecto al terreno valuado. Un caso particular se presenta en los predios que tienen cultivos perennes, en el que los factores de Densidad y Edad de la plantacin (nmero de plantas / hectrea y edad en aos de los rboles), son factores de homologacin indispensables, para una comparacin representativa. Otro.- El perito valuador podr emplear cualquier otro factor que considere aplicar, incluyendo los aspectos poltico, econmico o social, siempre y cuando incida de manera importante en el valor, debiendo de comentar y justificar ampliamente en el captulo de consideraciones previas. Factor Resultante.- Es el producto de todos los factores en cada investigacin de mercado. Una vez aplicados los factores de ajuste y obtenidos los valores unitarios homologados para cada una de las muestras o casos de ventas realizadas, se utilizar el promedio de stos para obtener el valor unitario promedio. Este promedio resultante se multiplicar por la superficie del terreno a valuar, obtenindose as el indicador de valor del enfoque comparativo de mercado. Por ltimo, en su caso, el perito valuador deber indicar el monto a adicional resultante de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias.
CAPITULO VIII.- ENFOQUE DE COSTOS. VALOR DE REPOSICION NUEVO: Es el valor presente de las construcciones considerndolas como nuevas, con las caractersticas que la tcnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes. Este valor considera entonces los costos necesarios para sustituir o responder las construcciones similares, analizadas en base a los conceptos que integran las partidas de las diferentes calidades de prototipos, mismos que debern actualizarse peridicamente, segn las variaciones en el tiempo que experimenten los costos de materiales y mano de obra. En este apartado conviene definir tambin el concepto de valor de reproduccin nuevo, que a diferencia del anterior, considera los costos necesarios para reproducir una construccin idntica a la original, es decir, respetando las caractersticas y tcnicas que se hubieran utilizado en la fecha de su identificacin. VALOR NETO DE REPOSICION: Este valor ser la diferencia que resulta de restarle al valor de reposicin nuevo, el demrito correspondiente. DEMERITO O DEPRECIACION: Es la prdida de valor ocasionada por la depreciacin acumulada, originada sta por el deterioro fsico as como por obsolescencias funcionales y / o
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econmicas, segn el caso. Para los efectos de la determinacin del ndice fsico directo, se recomienda considerar nicamente la depreciacin por deterioro fsico debido a: Edad. Estado de conservacin. La determinacin de estos conceptos, se har en base a los mtodos que la prctica ha considerado como aceptables. En los casos que proceda la aplicacin de factores de demrito o depreciacin por obsolescencias funcionales y / o econmicas (inadecuacin, cambios de estilo o moda, etc.), stos afectarn al ndice fsico o directo, incluyendo al terreno. b) Terreno.- El perito valuador deber consignar los resultados obtenidos del anlisis comparativo de mercado, indicando lo siguiente: Nmero de fracciones. Superficie (expresando la unidad ha o m2). Valor unitario. Factor de demrito. Motivo del factor. Valor unitario resultante. Valor parcial En el caso de que se presenten varias fracciones, stas tendrn que considerarse por separado. b). Instalaciones Especiales, elementos accesorios y obras complementarias.- El perito valuador deber indicar la presencia de estructuras indispensables para la produccin, conservacin, acceso, control, sanidad y otras actividades, propias del uso actual o potencial del suelo. Los conceptos que se debern considerar son los siguientes: Descripcin del bien. Unidad. Cantidad. Edad. Valor de Reposicin Nuevo V.R.N. Unitario.
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Factor de conservacin. Factor de edad. Otro. Factor resultante. Valor Neto de Reposicin V.N.R. Unitario. Valor Parcial. d). Bienes distintos a la tierra.- El perito valuador deber incluir todos los cultivos y plantaciones perennes que al da de la visita de inspeccin se encuentren, considerando los siguientes aspectos: Descripcin del bien. Unidad. Cantidad. Edad. Valor de Reposicin Nuevo V.R.N. Unitario. Factor de conservacin. Factor de riesgo. Otro. Factor resultante. Valor Neto de Reposicin V.N.R. Unitario. Valor Parcial. Para el caso de terrenos de agostadero, no se debern considerar los semovientes que pudieran existir, dado que, el mercado inmobiliario de terrenos de agostadero, considera el valor comercial en funcin del potencial del uso del terreno sin semovientes. De igual manera, para el caso de terrenos agrcolas con cultivos cclicos, no se debern considerar los cultivos que pudieran existir, dado que, el mercado inmobiliario de terrenos con cultivos cclicos, considera el valor comercial en funcin del potencial del uso del terreno sin cultivos. CAPITULO IX.- ENFOQUE DE INGRESOS.
Agrcolas: El perito valuador deber considerar el valor presente de los beneficios futuros generados por el aprovechamiento del bien por valuar y esta sumatoria de beneficios (en cultivos anuales por ao)
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generalmente es medida a travs de la capitalizacin (inferencia del capital) desde un nivel especfico de ingresos anualizados (todos los ciclos). Se elaborar un diagnstico que determine cul es el cultivo que representa el mayor y mejor uso del predio en las condiciones en que se encuentra y en su zona de ubicacin, ste no necesariamente ser el cultivo que tenga el predio actualmente o haya tenido, sino aquel que le d mejor aprovechamiento al predio. Para el caso de cultivos perennes, el perito valuador deber obtener los datos de especie y variedad del cultivo en el predio, produccin anual, edad de la plantacin, densidad, entre otros, que son propios de los cultivos perennes. En ambos casos el perito valuador deber consignar los siguientes datos: Datos del terreno en estudio: Superficie del predio dedicada a la produccin. Cultivo en el predio. a). Datos productivos del predio: Rendimiento en toneladas por hectrea. Precio por tonelada a pie de carretera. Otros ingresos.- los cuales se debern especificar como por ejemplo rastrojos. PROCAMPO. Ingreso bruto por hectrea. Nmero de ciclos. Ingreso anual bruto por hectrea. c) Egresos: Gastos fijos. Gastos de operacin. Gastos anuales Directos. Utilidades del productor. Intereses. Total de egresos anuales. Ingreso neto por hectrea.
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c) Clculo de tasa: El perito valuador deber calificar los siguientes conceptos: Agronmicas.- ptima, muy buena, buena, regular, mala, muy mala. Riesgo clima.- Controlado, semicontrolado, baja sin, media, alta, no asegurada. Caractersticas edafolgicas. Frtil alta, frtil media, frtil baja, Ac o Al, salinos, sdicos. Caractersticas hidrolgicas.- Garantizada, auxilios, punta de riego, A1 y A2, A3 y A4, <A4 Caractersticas tecnolgicas.- Innovaciones, especializada, paquete tcnico, control biolgico, tradicional, sin tecnologa. Caractersticas topogrficas.-Plano, semiplano, ligeramente ondulado, fondulado, escarpado. Caractersticas econmicas.- Favorables, buenas, estable, inestable, desfavorable, crtica. Ingreso neto. Tasa de capitalizacin. Valor de capitalizacin unitario. Valor de capitalizacin.
Cultivos de praderas y agostaderos: El perito valuador deber considerar el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien por valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos. Se aplica el mtodo que involucra la capacidad de generar utilidades del agostadero o pradera segn sea el caso, en la que representa utilidades al productor, en este mtodo se contemplan las utilidades futuras de un ciclo anual de las que es deducida la rentabilidad y capitalizada como valor de la cubierta vegetal. Este mtodo consiste en los siguientes pasos, efectuados para cada cultivo: Datos del terreno en estudio:
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Superficie del predio dedicada al forraje (agostadero) Coeficiente de agostadero. Factor de conservacin de agostadero. a) Datos productivos del predio: Promedio en gramos de engorda diaria en la zona. Unidades animal en el predio (por cada tipo de agostadero). Engorda diaria en gramos por hectrea en el predio. Engorda anual en kilos por hectrea. Valor total de la carne en pie, a la fecha del avalo. Otros ingresos. Ingreso anual bruto por hectrea. d) Egresos: Cargos fijos. Cargos de operacin. Gastos anuales Directos. Utilidades del productor. Intereses. Total de egresos anuales por hectrea. Ingreso neto por hectrea c) Clculo de tasa.- el perito valuador deber calificar los siguientes conceptos: Agronmicas.- ptima, muy buena, buena, regular, mala, muy mala. Riesgo clima.- Controlado, semicontrolado, baja sin, media, alta, no asegurada. Caractersticas edafolgicas. Frtil alta, frtil media, frtil baja, Ac o Al, salinos, sdicos. Caractersticas hidrolgicas.- Garantizada, auxilios, punta de riego, A1 y A2, A3 y A4, <A4 Caractersticas tecnolgicas.- Innovaciones, especializada, paquete tcnico, control biolgico, tradicional, sin tecnologa. Caractersticas topogrficas.-Plano, semiplano, ligeramente ondulado, fondulado, escarpado.
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Caractersticas econmicas.- Favorables, buenas, estable, inestable, desfavorable, crtica. Ingreso neto. Tasa de capitalizacin. Valor de capitalizacin unitario. Valor de capitalizacin.
CAPITULO X.- RESUMEN DE VALORES: El perito valuador deber consignar los resultados de los tres enfoque valuatorios (Valor comparativo de mercado, de costos o valor fsico y de ingresos o valor de capitalizacin de rentas).
CAPITULO XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN: En este apartado, el perito valuador podr consignar todos aquellos aspectos y declaraciones que considere sean convenientes. CAPITULO XII.- C O N C L U C I O N E S: El perito valuador deber anotar el estimado de valor comercial resultante, en nmeros redondos. As mismo, deber anotar la cantidad con letra y nmero. La fecha del avalo deber corresponder a lo sealado en el captulo I Antecedentes. Se deber incluir adems, los siguientes conceptos: Leyenda que diga El monto conclusivo, no incluye I.V.A. Nombre, firma autgrafa y nmero de registro ICEP del perito valuador.
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III.7.2.- AVALUOS DE TERRENO Y CONSTRUCCION: PORTADA: Deber contener la siguiente informacin: Nmero o folio del avalo. Ttulo del trabajo valuatorio (Terreno agropecuario). Solicitante del avalo. Objeto. Propsito. Fotografa que sea representativa del inmueble valuado. Ubicacin completa del inmueble (con respecto al ncleo urbano, en su caso nombre del terreno, municipio, entidad federativa. Fecha del avalo. Valor Conclusivo. CAPITULO I.- ANTECEDENTES: Institucin que practica el avalo: Instituto de Catastro del Estado de Puebla. Solicitante: Se deber consignar el nombre completo de la persona (fsica o moral), que requiere el servicio. En el caso de personas morales (empresa, organismo, entidad paraestatal u otro), se consignar el nombre y cargo del funcionario por conducto del cual se solicita el servicio. Domicilio del solicitante: Se deber consignar la direccin completa del solicitante. Perito Valuador: Persona que practica y se responsabiliza del contenido del avalo, debidamente acreditado por el Instituto del Catastro del Estado de Puebla. Se indicar el nombre completo y profesin. Especialidad valuatoria: Se deber consignar la especialidad que tiene el perito valuador en materia de valuacin (agropecuarios). Nmero de Registro del ICEP.: Se indicar el nmero de registro otorgado por el ICEP y el perodo de vigencia.
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Fecha del avalo: Se anotar la fecha en que se practica el avalo. De no referirse el avalo a la fecha actual, deber expresarse el motivo por el cual se seala otra distinta. (Ejemplo: fecha a la que se reexpresan los estados financieros de las empresas o instituciones, etc.). Fecha de inspeccin: Se anotar la fecha en que se practic la visita de inspeccin al terreno.
CAPITULO II.- INFORMACIN GENERAL DEL INMUEBLE: Tipo de Inmueble a valuar: El perito valuador deber indicar el tipo de terreno, s es terreno rstico (ubicado fuera de los lmites de la traza urbana y puede ser dedicado al uso agrcola, pecuario o forestal), o terreno rural (ubicado fuera de los lmites de la traza urbana, se utiliza de conformidad con las leyes y la ordenacin territorial correspondiente a la labor por contar con tierra frtil, con condiciones agronmicas favorables para la produccin bajo un clima adecuado, con fuentes de agua temporal o de riego satisfactorias). Se deber indicar la clasificacin del terreno si es rea agrcola de temporal, rea agrcola de riego, rea de agostadero, rea de aprovechamiento forestal, rea de empresas agroindustriales, bajo las siguientes premisas: Premisas a la valuacin de terrenos rurales de uso agropecuario: Terrenos en estado rstico, o acondicionados para la labor, sin restricciones legales, ambientales o ecolgicas que impidan su laboreo, aprovechamiento o transformacin y que geogrficamente no se localicen dentro de la traza urbana de ningn poblado. Para terreno rural de uso agropecuario, se comprende nicamente. V. Los terrenos dedicados a la agricultura directa en suelo (produccin de bsicos, fruticultura u horticultura, principalmente). Los dedicados al aprovechamiento de agostaderos y/o de pradera establecidas. Bosques o selvas nativos dedicados al aprovechamiento silvcola. Los usos combinados de estas especialidades.
VI. VII. VIII.
Los terrenos de especialidades rurales de produccin, como invernaderos, acuacultura, agroindustria, sistemas e infraestructura (excepto las de riego) y otros se especificarn en procedimiento por separado. Ubicacin. Se deber indicar todas las referencias necesarias de direccin para su correcta ubicacin, en su caso la denominacin del terreno entrecomillado y en los casos de ubicarse a pie de carretera se deber consignar el kilometraje y margen (izquierdo o derecho), adems se
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consignar el nombre y la ubicacin de la zona dentro de la entidad federativa y de ser posible la longitud y la latitud del lugar. En inmuebles de difcil localizacin se indicarn las vas de acceso, con distancias aproximadas o kilometraje, o referidas a puntos importantes. Geo-referencia del inmueble: Se deber acotar las coordenadas geo-referenciadas UTM de los vrtices que comprenden la poligonal envolvente del inmueble. Latitud y Longitud: El perito valuador debe identificar las coordenadas geogrficas (latitud y longitud) referidas a un punto localizado en el permetro o al interior del predio e identificable cartogrficamente. La ubicacin geogrfica del predio facilitar la obtencin e interpretacin de la informacin cartogrfica de la regin. Generalmente, la informacin disponible para la ubicacin geogrfica de un sitio, incluye los datos anteriores. (Cartas topogrficas escala 1:50,000 de INEGI). Opcionalmente puede obtenerse en la visita de campo mediante el uso del GPS. Se puede anexar copia fotosttica de planos legibles de INEGI o mapa urbano, indicando en el mismo, la localizacin o ubicacin que guarda el inmueble. Rgimen de propiedad: Se indicar si es privada o pblica. La propiedad privada podr ser: individual, colectiva (condominio o copropiedad), o derechos reales sobre inmuebles (certificados de participacin inmobiliaria, certificados de vivienda). El Instituto de Catastro del Estado de Puebla no podr emitir avalos de inmuebles sujetos a rgimen ejidal, o aquellos que por disposiciones legales, sean de la competencia de otra autoridad. Propietario del inmueble: Se indicar el nombre de la persona (fsica o moral) que ampara el instrumento legal correspondiente (escritura, sucesin testamentaria, juicio de usucapin, etc.), y que lo acredita como legtimo propietario. Propsito o destino del avalo: Se refiere al uso que se pretende dar al avalo para efectos de adquisiciones o enajenaciones (compraventas, sucesiones, donaciones, permutas, daciones en pago), y los dems casos que sean de la competencia del ICEP. El valor de los bienes a valuar deber determinarse en congruencia de los fines para los cuales se requiera el avalo. Objeto del avalo: Es el tipo de valor que ser concluido (entre otros, valor justo de mercado, valor de liquidacin, valor de rescate y valor de desecho). Este tipo de valor deber estar en funcin de los bienes a valuar, de la especialidad valuatoria y del propsito del avalo. No. de cuenta predial: Se deber anotar el nmero de cuenta predial consignado en la boleta predial y en su caso indicar si es global. No. Clave catastral: Se deber anotar la clave catastral consignada en la boleta predial y en su caso indicar si es global.
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No. de cuenta de agua: Para los predios que cuenten con servicio de agua municipal, se deber anotar el nmero de cuenta de agua. Para los casos en que se cuente con agua de pozo, se deber consignar el nmero de registro ante CONAGUA y el Permiso correspondiente emitido por CONAGUA donde autoriza el gasto anual. CAPITULO III.- DATOS DE LA REGIN:
Clasificacin de la regin: Esta clasificacin deber consignarse con base en lo observado en la visita de inspeccin y en las tablas de clasificacin agropecuaria. Clasificacin del sistema natural: El perito valuador deber investigar y consignar en el avalo la fuente oficial donde obtiene la informacin en los siguientes conceptos: Estacin meteorolgica.- Se deber indicar su nombre, nmero de estacin. Regin fisiogrfica.- Se deber indicar la regin fisiogrfica (por ejemplo, Llanura Costera del Golfo Norte, Sierra Madre Oriental, Eje Neovolcnico, Sierra Madre del Sur), as como la subprovincia a la que pertenece (por ejemplo, Carso Huasteco, Llanuras y Lomeros, Lagos y Volcanes de Anhuac, Chiconquiaco, Llanuras y Sierras de Quertaro e Hidalgo, Cordillera Costera del Sur, Mixteca Alta, Sierra y Valles Guerrerenses, Sierras Centrales de Oaxaca, Sierras Orientales, Sur de Puebla, Llanuras Morelenses). Altitud.- El perito deber indicar los diferentes tipos de relieve que se presentan en la zona, adems de indicar las alturas con respecto al nivel medio del mar. Tipo de clima.- En este captulo, el perito deber indicar el tipo de clima (templados, clidos, semiclidos, semisecos, secos, semifros, fro). Lo cual se constata principalmente con las cartas de climas publicadas por el INEGI y con publicaciones especializadas relativas al sistema de clasificacin climatolgica de Kppen. (Modificadas por Enriqueta Garca). Temperatura.- Se deber indicar la temperatura media anual, mxima y mnima, indicando los meses ms clidos y fros. Precipitacin pluvial anual.- Se indicar la precipitacin pluvial anual y en su caso, los meses con mayor precipitacin, adems de los porcentajes de lluvia invernal. Otros.- En este rubro, el perito valuador podr indicar otros factores que se consideren relevantes como por ejemplo, fenmenos que causen siniestralidad como heladas, nevadas, granizos, inundaciones, etc.
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Actividad Agropecuaria: En funcin con lo observado durante la visita de inspeccin y de la investigacin documental, el perito valuador deber analizar el terreno o los terrenos que integren el predio, de acuerdo con la clasificacin de la SAGARPA, indicando las hectreas sembradas en el municipio, separando los cultivos cclicos y perennes e indicando los cultivos ms representativos. Vegetacin Nativa de la Regin: El perito valuador deber indicar los tipos de cubiertas vegetales nativas de la regin. Restricciones de la Regin: El perito valuador deber consignar en este captulo, cuando la regin o parte de la misma est restringida por algn factor fsico u ordenamiento legal que influya en las actividades productivas y por ende, en el valor del bien. CAPITULO IV.- DESCRIPCIN GENERAL DEL TERRENO: Descripcin del acceso al predio desde el poblado ms cercano, indicando el tipo o importancia de las vialidades: El perito valuador deber indicar el tipo e importancia de las vas de comunicacin y de acceso al predio desde el poblado ms cercano y sealando las distancias aproximadas y todas aquellas referencias que faciliten su localizacin. As mismo, el perito valuador, deber sealar la disponibilidad de acceso al predio durante el ao (Transitable todo el ao; Acceso transitable durante determinadas pocas del ao; Limitaciones importantes en el acceso; Predio interior sin acceso vehicular), facilidad para transportar la produccin e insumos y los posibles problemas y causas, cuando estos se presenten. Servicios municipales: De acuerdo a lo observado durante la visita de inspeccin, el perito valuador deber sealar todos aquellos servicios que pudieran formar parte de la urbanizacin o equipamiento urbano, sealando s son municipales y en su caso se deber acotar la distancia prxima a la que se encuentran. Cuando el terreno cuente con pozo, manantial, lago, laguna, ro o cualquier otra fuente de suministro, el perito valuador deber sealar la existencia del permiso correspondiente emitido por CONAGUA, el cual deber consignar el gasto autorizado anual. Uso de suelo.- El perito valuador investigar el uso de suelo o clasificacin de produccin del mismo de acuerdo a documentacin oficial existente. De no existir informacin, el perito valuador lo definir de acuerdo a lo observado en la inspeccin, considerando el mayor y mejor uso del suelo, dejando asentada sta situacin en el Captulo VI, Consideraciones Previas al Avalo. Situacin Jurdica: En este captulo el perito valuador deber identificar y obtener informacin sobre todas aquellas situaciones jurdicas, antecedentes del predio, restricciones del uso, permisos de explotacin forestal o cinegtica, entre otros, misma informacin que se complementar en aquellos casos donde se detecta invasin o algn conflicto que manifieste la zona.
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Instrumento Legal que ampara la propiedad.- Se indicar el nombre del instrumento (escritura, sucesin testamentaria, juicio de usucapin, etc.), debiendo consignar el nmero de volumen, Instrumento, fecha, nmero y jurisdiccin de la Notara y nombre del titular de la Notara. Permisos y concesiones.- Se indicarn todos aquellos permisos, concesiones, autorizaciones y otros similares, con que cuente el predio y que le aporten un ingreso o servicio considerable en el avalo, siendo necesario indicar el nombre de la autoridad que expide el documento y vigencia del mismo. Ordenamiento ecolgico.- En su caso, se debern considerar los ordenamientos ecolgicos de la SEMARNAT, Leyes de sanidad vegetal y sanidad animal as como cualquier ordenamiento Federal o Estatal y que sea requerido por el tipo de explotacin a la que est sujeto el predio (granjas, minas, aprovechamiento forestal, entre otros). Servidumbres.- En su caso, el perito valuador deber identificar en el terreno en estudio posibles afectaciones o restricciones, por ocupacin temporal o servidumbres de paso. Otros.- En este apartado, el perito valuador podr indicar aquellas situaciones jurdicas, restricciones del uso, afectaciones o invasiones o conflictos en la zona que pudieran existir e incidir en el valor del avalo, como pueden ser, afectaciones por derecho de va por ductos de hidrocarburos, lneas de transmisin elctrica, carreteras, vialidades, zona federal, etc. Macrolocalizacin: Se deber incluir un croquis de la regin fisiogrfica o del municipio, relacionando el predio con una poblacin urbana de importancia, incluyendo las principales vas de comunicacin de la regin y de acceso al predio. Croquis del predio: Se deber incluir un croquis general del predio, en donde se sealen, en la medida de lo posible, linderos y colindancias. Cuando existan construcciones, se debern describir los diferentes usos, distribucin de terrenos de cultivo y principales construcciones e instalaciones, as como las plantaciones. Linderos y colindancias: Se deber indicar la fuente de procedencia de los linderos y colindancias. En caso de haber sido tomados de escrituras, se deber indicar el tipo de instrumento, volumen, instrumento, fecha, nmero de notara pblica, nombre del titular de la notara, jurisdiccin de la notara. Para el caso de planos, se deber indicar el nmero de plano, escala, fecha y nombre de la persona moral o fsica que elabor el plano.
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En caso de haber tomado medidas en el lugar, se tendr que acotar que las medidas se obtuvieron durante la visita de inspeccin, indicando el instrumento de medicin empleado (cinta o estacin total). Si se trata un terreno de forma irregular las colindancias se mencionarn, preferentemente, recorriendo la figura del inmueble en un orden lgico (el de las manecillas del reloj). En igual forma que el concepto anterior, indicar la fuente de procedencia. Los rubros que debe contener la tabla de linderos y colindancias son los siguientes: Orientacin / Rumbo. Distancia. Colindancia. En caso de contar con plano de levantamiento topogrfico, el perito valuador deber transcribir el contenido del cuadro de construccin: Estacin (EST). Punto Visado (PV). Rumbo: Expresado en grados, minutos y segundos. Distancia. Colindancia. Superficie total del terreno: El perito valuador deber verificar fsicamente, ya sea por medio de geoposicionador, la superficie del terreno, cotejando con la superficie asentada en la escritura pblica, en los planos proporcionados o en cualquier otro documento oficial, y en caso de existir alguna diferencia apreciable entre medidas y/o rea de escrituras, respecto a las determinadas por medicin directa, se deber consignar la informacin de las diversas fuentes, sealando en el captulo VI, Consideraciones Previas al Avalo, el rea que ser utilizada en el clculo justificando la razn de su uso. Caractersticas edafolgicas y fisicoqumicas: En este captulo, el perito valuador deber describir las caractersticas del suelo, mismas que se podrn obtener por observacin directa en campo, apoyando estos datos en bibliografa especfica, la cual deber ser citada; o bien, se podr soportar en investigacin con vecinos de la zona, anlisis y reportes tcnicos. Entre otros se debern obtener:
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Color.- Se definir el color del suelo en estado seco y saturado. El color se deber indicar con los nombres propios de los mismos, seguidos de las claves o anotaciones de la Carta de Colores de Suelos que existen ex profeso, las que indican el matiz o tinte, brillo o pureza y saturacin o intensidad. Textura.- El perito valuador deber indicar el tipo de textura de los suelos (gruesa o fina, arcilloso, arenoso, porosidad), expresando los nombres de las clases que se encuentran en el tringulo de texturas (arena, limo, arcilla y migajn o franco) usados ya sea como nombres o adjetivos o ambos. Como una aplicacin prctica para obtener la denominacin de la clase de textura se dan las siguientes cifras de lo esperado arena, limo y arcilla.
ARENA 90% 80% 60% 40% 20% 5% 10% 30% 60% 50% 10% 20% LIMO 5% 10% 30% 40% 60% 90% 60% 30% 10% 10% 40% 20% ARCILLA 5% 10% 10% 20% 20% 5% 30% 40% 30% 40% 50% 60% CLASE DE TEXTURA Arena Areno francosa Franco arenosa Franca Franco limosa Limo Franco arcillo limosa Franco arcillosa Franco arcillo arenosa Arcillo arenosa Arcillo limosa Arcilla
Profundidad de la capa arable.- De acuerdo con lo observado durante la visita de inspeccin, el perito valuador deber sealar el espesor del primer horizonte. Profundidad del manto fretico.- De acuerdo con lo observado durante la visita de inspeccin, el perito valuador deber indicar la profundidad del manto fretico. Pedregocidad.- El perito valuador deber definir la pedregocidad de acuerdo a las clasificaciones usuales, en trminos de cantidad, tamao y clase de piedras, que determinen la posibilidad de mecanizacin de dicho predio. Se deber anotar la presencia de piedras en la superficie del terreno, su abundancia, distribucin y naturaleza; si se trata de piedras sueltas que puedan removerse o de afloramientos de roca y en este caso se indicar su frecuencia y aspecto general. La descripcin deber incluir la cantidad, tamao y naturaleza del material.
Nulo, muy pocos o libre. Menos del 0.01% del rea La presencia de piedras no del terreno. modifica las caractersticas de la tierra ni impide el laboreo mecnico.
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Pocos o comn.
Moderados.
Muchos.
Abundantes.
Excesivos o pedregal.
De 0.01% del rea del La presencia de piedras no terreno. modifica las caractersticas de la tierra ni impide el laboreo mecnico. De 0.1 a 3.0% del rea del La presencia de piedras terreno. dificulta el uso de determinadas maquinas. De 3.0 a 15.0% del rea La presencia de piedras del terreno. impide el uso de determinadas maquinas. De 15.0 a 90.0% del rea La presencia de piedras del terreno. impide el uso de maquinaria agrcola, se emplean implementos tirados por animales y en ltimo caso se utiliza la agricultura de especie. Mas de 90.0% del rea del Mas de 90.0% del rea del terreno. terreno.
Por tamao, los fragmentos debern denominarse de la siguiente manera:

Grava Piedra Roca De 0.2 a 7.5 cm. De 7.5 a 25.0 cm. Ms de 25.0 cm.
Por naturaleza, se debe describir el origen del fragmento, tal como basalto, granito, riolita, andesita, caliza, arenisca, entre otros. Topografa y configuracin.- Con base en lo apreciado durante la visita de campo, el perito valuador deber indicar los accidentes topogrficos que presente el terreno, como pendiente descendente o pendiente ascendente, teniendo como punto de vista el frente de acceso principal. La configuracin del terreno se deber indicar a partir de lo apreciado durante la visita de campo y de planos para determinar la forma geomtrica ms parecida y si es regular o irregular. Pendiente.- Con base en lo apreciado durante la visita de campo, el perito valuador deber expresar en porcentaje (ascenso/avance), que representa el desnivel en una distancia especfica. Para aquellos predios con pendiente pronunciada, se limita la accin mecnica e incluso de la traccin animal. Un grado de desnivel del 6% mximo es comnmente el lmite para el riego. Los trminos que se emplearn para su descripcin son los siguientes:
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TOPOGRAFIA Plano Lomero suave Lomero accidentado Cerril
PENDIENTES De 0 a 6% De 6 a 12% De 12 a 20% Ms de 20%
Permeabilidad y drenaje.- El perito valuador deber calificar la facilidad o dificultad expresada en velocidad, para el drenaje pluvial, as como la velocidad del drenaje subterrneo, que pudieran afectar la productividad de los cultivos. La permeabilidad y drenaje, pueden determinar las labores culturales a efectuar y poderlas contemplar dentro de los costos de cultivo; adems de que los encharcamientos pueden ser indicativos de zonas siniestradas y desarrollo de enfermedades fungosas, entre otras. La calificacin que se deber emplear ser la siguiente: Buena Cuando el flujo del agua es aprovechado convenientemente en cantidad y tiempo por las plantas. Los suelos de texturas medias o francas presentan esta caracterstica. Cuando el flujo del agua es de tal forma, que la planta la aprovecha mediocremente. Cuando el suelo impide el flujo del agua o lo deja ir muy rpidamente.
Regular Mala
Salinidad.- El perito valuador deber calificar el nivel de salinidad, que ser estimado en funcin de la observacin del suelo, condiciones y tipo de vegetacin, referencias e investigaciones. Cuando el caso lo amerite, ser necesario realizar anlisis de suelo en laboratorio. Para el nivel de salinidad en el suelo se utilizarn los siguientes trminos: a) Nula. b) Mnima. c) Media. d) Abundante. La afectacin por este concepto se puede calificar de la siguiente manera: Suelos libres Suelos ligeramente afectados Ningn cultivo es afectado en su crecimiento El crecimiento de las plantas sensibles es afectado, pero las plantas tolerantes pueden subsistir
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Suelos moderadamente afectados Suelos fuertemente afectados
El crecimiento de los cultivos est inhibido y ninguna planta se desarrolla bien Slo pocas especies vegetales pueden subsistir
Erosin.- El perito valuador deber calificar el nivel de erosin, de acuerdo con la observacin del terreno, si se detecta que hay efectos o propensin a la erosin en el terreno y dimensionar el grado de la misma sealando su agente. El perito valuador deber indicar el desprendimiento y arrastre de los materiales del suelo, causado por la accin del agua o del viento. Los aspectos que son necesarios describir son los siguientes: a) Tipo.- Agente que causa la erosin, el cual puede ser el agua (hdrica) o el viento (elica). b) Forma.- Manera en que se desprenden y arrastran las partculas del suelo y pueden ser: I) Laminar.- Es la remocin ms o menos uniforme del suelo a manera de lminas, sin que se formen surcos.
II) Surcos.- Es la remocin del suelo en forma de pequeos canales, los que se pueden modificar con maquinaria agrcola comn. III) Crcavas.- Es la remocin del suelo en forma de canales grandes, los que no se pueden modificar con maquinaria agrcola comn. c) Grado.- Aun cuando es difcil cuantificar el grado de erosin de un suelo, se pueden emplear los siguientes trminos: Nula a incipiente.- el suelo no tiene o tiene pocos surcos; Moderada.- la mayor parte del suelo se ha erosionado y pueden existir crcavas poco profundas. Severa.- Toda la capa de suelo se ha perdido y pueden existir crcavas profundas. Total.- La capa de suelo se ha perdido y aflora el material madre. Inundacin.- El perito valuador deber calificar la susceptibilidad de posibles daos al terreno por la presencia de agua en exceso por lluvia, granizo, insuficiencia de drenaje, desbordamiento de fuentes naturales o artificiales.
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Contaminacin ambiental.- El perito valuador deber identificar, clasificar, estudiar e interpretar los efectos directos o indirectos de la contaminacin ambiental, tales como: contaminacin del agua, aire, suelo, ruidos y vibraciones, radiaciones u otras, sealando el grado de contaminacin (alta, normal, baja), y describiendo las fuentes que la ocasionan y a que medios afecta (aire, agua, suelo, subsuelo). En los casos donde se presente altos grados de contaminacin, el perito valuador se tendr que asesorar por un tcnico especializado anexando su dictamen. Lo anterior slo se debe considerar en la medida que afecte al valor o tenga consecuencias sociales o legales. Caractersticas hidrolgicas.- El perito valuador, debern indicar la fuente de abastecimiento de agua y, en su caso, el sistema de aprovechamiento que se utiliza, por ejemplo: inundacin, surcos, corrugaciones, aspersin, goteo, microaspersin, entre otros. Adems, se deber emplear la denominacin: Terrenos de temporal. Terrenos de punta de riego. Terrenos de humedad o vega. Terrenos de riego por gravedad. Terrenos de riego por bombeo con sistemas de hidropresin (aspersores, goteo, caones, aspersores de pivote central, entre otros). Solo se aceptarn como terrenos legalmente de riego, aquellos predios que presenten documentos oficiales de concesin del uso del recurso o pertenencia a un distrito de riego, emitidos por la Comisin Nacional del Agua o la administracin del distrito de riego, en el entendido de que el estar tramitando estos documentos, no implica la obtencin de la mencionada concesin. Si por alguna circunstancia no existe alguno o ninguno de estos documentos probatorios del uso del agua, es obligacin del valuador especificarlo claramente en el cuerpo del avalo. Solamente podrn considerarse los diversos giros y sistemas de explotacin que cumplen con todos y cada uno de los permisos, autorizaciones, y dems ordenamientos legales que marcan las leyes y normas correspondientes a cada caso. Especificaciones del pozo: En los casos de contar con riego por bombeo, el perito valuador deber indicar el nmero de registro, vigencia y permiso del pozo, as como la informacin relativa al mismo.
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En todos los casos, el perito valuador deber verificar fsicamente el funcionamiento de los equipos de extraccin y distribucin del agua, los gastos hidrulicos, las edades y las caractersticas tcnicas de los equipos y de las obras accesorias, por ejemplo: subestacin, caseta de la bomba, pileta de descarga, entre otras. Uso consuntivo o requerimientos de agua para los cultivos representativos de la regin: En este apartado, el perito valuador podr indicar los requerimientos de agua de los cultivos representativos, de acuerdo con las tablas de uso consuntivo o lmina de riego recomendadas por la SAGARPA y comparar con la disponibilidad real de agua en el predio pro precipitacin y riego en conjunto. En cultivos anuales se considerar el uso consuntivo de los cultivos tpicos o representativos de la regin; en el caso de cultivos perennes como los frutales, se considerar como cultivo representativo el frutal que se encuentre establecido al momento de realizar la visita. CAPITULO V.- DESCRIPCIN DEL TERRENO: Descripcin del terreno: El perito valuador deber describir todas las caractersticas principales del terreno, indicando especficamente si se trata de terreno agrcola, de agostadero, pecuario, forestal, industria rural, entre otros, adems de sealar la rama de produccin que corresponda a la actividad principal del bien valuado, o bien a la que pudiera estar dedicada el predio que se vala. Se emitir la clasificacin del suelo en base a la Clasificacin de las 8 Clases de FAO. En caso de que el predio presente mejoras al terreno, tales como terraceado, nivelacin, drenado, canales y bordos u otras obras, que le agreguen valor pero que no se consideren propiamente construcciones, el perito valuador deber identificarlas y describirlas. Uso actual.- El perito valuador describir el uso que tiene el inmueble en la fecha en que se practica la inspeccin, mencionando la condicin apreciada y si el mismo cuenta con obras complementarias, en cuyo caso se indicar en qu consisten y cmo estn cuantificadas. Tipos o uso del suelo.- El perito valuador deber indicar el o los tipos o usos de suelo que se presentan en el terreno, consignando la superficie que se destina para cada uso, cultivos y variedades, de la siguiente forma:
Tipo o Uso del Suelo Agrcola Ganadero Forestal Frutcola Otro Superficie total: Superficie (ha) Cultivos y variedades.
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Consideraciones adicionales: En este apartado, el perito deber consignar aquellos factores que pudieran incidir en forma importante en la determinacin del valor de un inmueble tales como: Calidad del subsuelo y su relacin en el uso del suelo autorizado. Afectaciones. Reglamentos de construccin. Nivel de aguas freticas. Otros. Bienes distintos a la Tierra: En su caso, el perito valuador deber consignar los bienes distintos a la tierra que se presentan en el terreno en estudio, de acuerdo con los siguientes conceptos: Descripcin de cultivos y variedades: El perito valuador describir los cultivos y variedades de acuerdo al tipo o uso de suelo, de la siguiente manera: reas agrcolas.- Terrenos agrcolas dedicados a cultivos anuales y/o cultivos perennes, o con potencial en estas actividades. Cultivos anuales.- Se describir el cultivo anual que se siembra actualmente en cada tipo de terreno y la superficie en hectreas de cada terreno y el ciclo productivo del mismo, as como el rendimiento medio del cultivo de la regin o rea en la que se encuentra el predio. Cultivos perennes.- Terrenos agrcolas que tengan plantaciones cuyo ciclo vital dure o se repita a lo largo de ms de un ao. El perito valuador indicar el cultivo que se encuentra plantado actualmente en cada tipo de terreno y la superficie en hectreas del terreno clasificado, el sistema de plantacin, nmero de plantas por hectrea, el total de plantas en el terreno y edades, indicando el rendimiento del cultivo establecido en el terreno. reas de agostadero.- Terrenos de agostadero o con potencial de sostenimiento ganadero. El perito valuador deber indicar las diferentes calidades y clasificacin, como pueden ser: Agostadero natural, pastos inducidos, monte cerrado, entre otros. Adems se deber indicar la vegetacin dominante presente en el terreno, el nmero de potreros, el coeficiente de agostadero (COTECOCA de la SAGARPA), el tipo de cercos en el predio, longitud, edad, estado de conservacin y tipo de materiales de los cercos perimetrales e internos, as como la orografa y peligrosidad.
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Aprovechamiento forestal.- El perito valuador deber describir las caractersticas que permitan la identificacin del recurso forestal, indicando la superficie arbolada total, la superficie total del predio con recurso forestal de aprovechamiento maderable o no, consignando si se cuenta con permiso de aprovechamiento forestal (Se deber anexar copia del documento emitido por autoridad competente). A partir de la documentacin oficial, se deber describir los siguientes conceptos: Volumen autorizado en forma consecutiva por pasos de ao o anualidades, especificando las especies y el volumen respectivo autorizado. Cuota total autorizada, considerando nicamente las anualidades que resten del permiso correspondiente. Gneros y volmenes aprovechables. Distribucin de productos forestales.- El perito valuador deber indicar la clasificacin de la madera extrada en medidas comerciales, de cortas dimensiones, lea, y otros productos, de los cuales se har referencia a valores de los mismos. Nmero, vigencia y restricciones de la autorizacin correspondiente.- Cuando el estudio dasonmico o permiso de aprovechamiento haga mencin a zonas y/o especies protegidas, se deber indicar en este apartado, proporcionando el nmero, fecha, y especificacin correspondiente, anexando copia del documento. Condiciones oficiales del programa de aprovechamiento.- El perito valuador indicar cualquier condicin que limite el aprovechamiento del mismo y que el perito valuador considere de importancia hacer mencin especial. Esquema de comercializacin.- Se contemplarn los resultados del estudio analtico que determin el valor comercial de la madera a valor presente neto. Tecnologa utilizada.- Para los usos agrcolas, el perito valuador deber indicar las caractersticas tecnolgicas que se emplean en el terreno, como pueden ser: Innovaciones, especializadas, paquete tecnolgico, control biolgico, tradicional, sin tecnologa. Para los usos agostadero, se deber indicar el tipo de produccin al que se dedica actualmente el predio, especificando la tcnica de manejo del agostadero y la carga
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animal en el mismo, utilizacin de potreros, y describiendo en forma genrica el proceso de produccin. Descripcin de la forma de riego.- El perito valuador, debern indicar la fuente de abastecimiento de agua y, en su caso, el sistema de aprovechamiento que se utiliza, por ejemplo: inundacin, surcos, corrugaciones, aspersin, goteo, microaspersin, entre otros. Adems, se deber emplear la denominacin: Terrenos de temporal; Terrenos de punta de riego; Terrenos de humedad o vega; Terrenos de riego por gravedad; Terrenos de riego por bombeo con sistemas de hidropresin (aspersores, goteo, caones, aspersores de pivote central, entre otros). Para los terrenos de agostadero, el perito valuador deber indicar la distribucin de los aguajes en el predio y sus caractersticas, especificando la fuente de abastecimiento de agua; si es permanente o estacional. Si la fuente de abastecimiento no es permanente, indicar los periodos de escasez y la forma en que se resuelve este problema. Mejoras territoriales.- En caso de que el predio presente mejoras al terreno, tales como terraceado, nivelacin, drenado, canales y bordos u otras obras, que le agreguen valor pero que no se consideren propiamente construcciones, el perito valuador deber identificarlas y describirlas. Seguros.- En caso de que el terreno cuente con algn tipo de seguro, el perito valuador deber consignar el objeto que se asegura, monto asegurable, fecha, vigencia No. de pliza y emisor.
Datos promedio de la regin: El perito valuador deber indicar los datos investigados de las actividades econmicas (agrcola, ganadera, forestal o frutcola) de la regin o municipio. Los datos que se debern describir son los siguientes: Agrcola.- A partir de los anuarios estadsticos de produccin agrcola, el perito valuador deber indicar los cultivos ms representativos de la regin, superficie sembrada, superficie cosechada, rendimientos, precio unitario por tonelada y valor de la produccin. Ganadero.- A partir de los anuarios estadsticos de produccin ganadera, el perito valuador deber indicar por producto/especie como ganado en pie (bovino, porcino, ovino, caprino), aves, carne en canal, etc., la produccin anual en toneladas, precio por kilogramo, valor de la produccin, nmero de animales sacrificados (cabezas) y peso
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en kilogramos. Se deber indicar el tipo de zacate natural o grama y su capacidad de carga (UA/Ha). Forestal.- El perito valuador deber investigar los datos de las actividades forestales de la regin, indicando la superficie arbolada total, la superficie total del predio con recurso forestal de aprovechamiento maderable o no, la superficie total o parcial del predio que cuenta con permiso de aprovechamiento forestal, el programa de manejo autorizado para el aprovechamiento de recursos forestales maderables, indicando el volumen autorizado en forma consecutiva por pasos de ao o anualidades, los gneros y volmenes aprovechables especificando las especies y el volumen respectivo autorizado, indicando la cuota total autorizada. Construcciones: El perito valuador deber hacer una descripcin general de las construcciones agrupando las reas, de acuerdo con los tipos y calidades de construccin identificadas, as como su localizacin dentro del predio, enuncindolas por tipo de construccin y superficie correspondiente. Calidad y estado de conservacin: La calidad se deber sealar para cada tipo de construccin, s es baja, media baja, media, media alta o alta, en funcin con los elementos de la construccin de cada tipo. Adems se deber indicar el grado de conservacin para cada tipo de construccin en funcin con lo apreciado durante la visita de inspeccin. Nmero de niveles: Se deber indicar el nmero de plantas o niveles de que se compone el inmueble. Cuando sea el caso, sealar la altura libre de piso a techo. Cuando se evalen unidades aisladas de un edificio, mencionar el total de niveles del mismo y el o los correspondientes a la unidad valuada. Edad aproximada de la construccin: A juicio del perito valuador, se mencionar la edad aparente o la cronolgica en base a la fuente documental presentada, sealando, en su caso, fecha de reconstruccin y/o de su remodelacin indicando si es parcial o total o en porcentaje. Vida til remanente: Ser el residuo de la vida til o econmica total asignada a cada tipo de inmueble, menos la edad aproximada del mismo. Vida total: Se considera la vida til o econmica total asignada a cada tipo de inmueble. Estado de conservacin: Se deber indicar el grado de conservacin para cada tipo de construccin en funcin con lo apreciado durante la visita de inspeccin. Se podrn hacer las siguientes clasificaciones: Ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno, nuevo, recientemente remodelado, reconstruido, etc., sealando las deficiencias relevantes tales como, humedades, salitre, cuarteaduras, fallas constructivas, asentamientos y otras. Ruinoso.- Se refiere a las construcciones que por su estado de conservacin deberan ser demolidas (elementos estructurales fracturados, partes destruidas, losas cadas, etc).
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Malo.-
Se consideran en este caso las construcciones cuyos acabados estn desprendindose, la herrera est atacada por corrosin, presente vidrios y muebles de bao rotos o fuera de operacin, algunos de los elementos divisorios se noten agrietados, y que en general se requiera de reparaciones mayores para volverlos habitables en las condiciones propias de la categora a la que pertenecen. Se consideran las construcciones que no presenten las caractersticas anteriores, an pudiendo apreciar en ellas, algunas humedades o necesidad de pintura en interiores o fachadas y herrera. En general que requieran solo labor de mantenimiento para devolverles las condiciones de la categora a la que pertenece. Se consideran en este estado, las construcciones que notablemente hayan recibido un mantenimiento adecuado y estn en perfectas condiciones para realizar la funcin del uso que les corresponde y de la categora a la que pertenece.
Normal.-
Bueno.-
Calidad de proyecto: Se indicar las cualidades o defectos en base a la funcionalidad del inmueble clasificndolo en: obsoleto, adecuado a su poca, deficiente, inadecuado, adecuado, funcional, bueno, excelente, etc. Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias: En este apartado, el perito valuador deber indicar todos aquellos bienes distintos de la tierra, generalmente improductivos directamente en trminos agrcolas, que estn constituidos por diversos materiales inertes, como madera, concreto, metales, tuberas, alambrados y mallas o lminas metlicas, o bien obras como drenes terraplenes, bordos, silos, acequias y otros, que sean usados como apoyo, servicio y/o soporte de la produccin o bien como estructuras de contencin o estructuras limtrofes, o de sanidad, control y/o manejo del predio o sus productos.
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCION: En este captulo el perito valuador describir ampliamente los conceptos, en forma similar a las especificaciones de construccin sin llegar al detalle de un presupuesto. Es evidente que la abundancia de datos asentados en estos renglones, deben justificar plenamente los valores de construccin que se asignen a los diversos tipos de edificacin apreciados. A continuacin se refieren algunos conceptos de los rubros que se incluyen en el formato-gua. A.- OBRA NEGRA O GRUESA: Cimientos: Se describir el tipo de cimentacin a partir de la consulta de planos estructurales y en caso de no contar con ellos, se supondr la cimentacin lgica de acuerdo con el tipo de construccin y la calidad del terreno en la zona, en caso de duda, se podr indicar aparentemente.
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Estructura: Se describir el tipo de estructura, mencionado materiales (muros de carga, trabes y columnas, de concreto armado o acero, etc.), as como el sistema constructivo, dimensiones de claros y alturas, secciones de trabes y columnas, cuando lo justifique la magnitud de la construccin. Muros: Se mencionar los tipos de materiales, espesor, refuerzos y si son de carga o divisorios, se indicar la altura cuando sea distinta de la normal se dir cuando tenga acabado aparente. Entrepisos: Se mencionar los tipos de materiales, sistema constructivo (concreto macizo, losa reticular, pretensada, aligerada u otra), as como el tamao de sus claros: pequeos (hasta 4 m.) medianos ( 4 a 6 m.) y grandes (ms de 6 m). Techos: Igual a entrepisos, agregando si son inclinados, a dos o cuatro aguas. Azoteas: Se indicar si estn impermeabilizadas, enladrilladas o mixtas. En este rengln se informar sobre los pretiles y chaflanes, indicando material seccin y altura. Bardas: Se indicar los materiales, espesor, altura y si tiene acabados aparente, aplanados y pintura, remates cuando sean significativos en valor, as como si son medianeras, o de uso comn. B.- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: Aplanados exteriores: Se deber indicar los materiales y su calidad: yeso a regla y plomo, a reventn o a la talocha; Tirol planchado u otro acabado, repellados o aplanados de mezcla a regla y plomo, a reventn. En su caso sealar si son aparentes. Aplanados interiores: Se deber indicar los materiales y su calidad: yeso a regla y plomo, a reventn o a la talocha; Tirol planchado u otro acabado, repellados o aplanados de mezcla a regla y plomo, a reventn. En su caso sealar si son aparentes. Plafones: Se deber indicar los materiales y su calidad: yeso o mezcla a regla y nivel, a reventn o a la talocha; Falso plafn de yeso y metal desplegado y si tiene tirol. Los falsos plafones se describirn por material, y en su caso marca y medida, dando la mayor cantidad de datos que contribuyan a dar la idea de su valor. Ejemplo: Falso plafn Acoustone tipo glaciar, de 0.61 x 0.61 m., con suspensin oculta. En caso de plafones de madera, se indicar la calidad de ella y se tratar de describir el diseo. Tambin conviene mencionar los locales en que se encuentran, si son plafones especiales o si son aparentes. Lambrines: Se deber indicar los materiales, calidad, colocacin y ubicacin. Si son de madera, se describirn en carpintera. Mencionar altura, zona de ubicacin y calidad de ellos. Pisos: Se deber indicar los materiales, calidad, colocacin, medida y ubicacin (no se describirn en este concepto las alfombras ni los pisos de madera.
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Zoclos: Se deber indicar el tipo de material, medida y calidad. Escaleras: Se debern indicar los tipos de materiales y sistemas constructivos de rampas, escalones y en su caso barandales y pasamanos adems de indicar si son interiores o exteriores, de uso principal, de servicio o de uso comn. Pintura: Se indicar los tipos de pintura (vinlica, esmalte, poliuretnica, a la cal, etc), y de ser posible la calidad. Cuando se trate de barniz o laca en carpintera, se har hincapi en la calidad y cantidad. Recubrimientos especiales: Se refiere principalmente a las alfombras fijas al piso, de materiales ahulados o plsticos, tapices y telas en muros o plafones, corchos, micro madera, etc., se indicar calidad si es posible marca y ubicacin. C.- CARPINTERIA: Puertas y ventanas: Se indicar la clase y calidad de madera (pino, cedro, caoba, etc.), espesor del triplay cuando sea posible, si son de tambor o entableradas, si son de triplay o de duela. Del marco se dir su madera y si es de medio cajn, o marco y chambranas o algn diseo especial. En su caso, mencionar las dimensiones incluyendo el espesor de las mismas. Guardaropas: Se indicar la clase de madera. Si las puertas son corredizas o abatibles, si tiene cajones y/o entrepaos, si estn forrados en su interior. Se mencionarn las alacenas o muebles de madera, libreros empotrados y canceles. Cuando se justifique sealar sus dimensiones y ubicacin. Lambrines o plafones: Se indicar el material (triplay o duela), as como su calidad (pino, cedro, ciprs, etc.), ubicacin y menciones. En este captulo se mencionar tambin tapancos, vigas decorativas, etc. Pisos: Se indicar la clase de madera, la medida y de ser posible el espesor de la duela o parquet, as como su ubicacin.
D.- INSTALACIONES HIDRULICAS Y SANITARIAS: Instalacin hidrulica.- Se deber mencionar si cuenta con toma municipal indicando su dimetro. As mismo se deber indicar si la instalacin es oculta o visible, los materiales y tipo de tubera de las redes de alimentacin, ramales y salidas. Tambin se deber indicar el material y capacidad de tinacos y tanques elevados. Para el caso de equipos hidroneumticos se deber indicar marca, modelo y capacidad. Tambin deber indicarse la capacidad y dimensiones de la cisterna, indicando las caractersticas de la bomba.
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Instalacin sanitaria: Se deber mencionar los materiales y tipo de los troncales sanitarios, bajadas de aguas pluviales, bajadas de aguas negras, jarros de aire o tubos de ventilacin. Tambin se deber indicar el material y dimetro de los albaales, dimensiones de los registros mencionando s la descarga es a red municipal o fosa sptica. Muebles de bao y cocina: Del mobiliario se mencionar su tipo, cantidad, calidad y color, y de ser posible marca y modelo. En el caso de los lavabos con mueble, se describir ste y se indicar el tipo de cubierta, material y si se justifica, su medida, si es mrmol, indicar la clase. Se indicar tambin la calidad de las llaves y de los accesorios de bao. Se describirn tambin los canceles en baos. De los muebles de cocina se mencionar: si son integrales, nmero de mdulos que la conforman, materiales, calidad y dimensiones. En su caso sealar la marca. De los calentadores, se mencionara la marca, capacidad y combustible. En este captulo se indicar tambin el tipo de lavaderos e instalaciones y muebles como lavadora, secadora, etc.
E.- INSTALACIONES ELCTRICAS: Acometida.- Se deber describir la acometida elctrica (medidores, tableros, centros de carga) y en su caso indicar si la instalacin es monofsica, bifsica o trifsica. Tubera.- Se deber mencionar si son ocultas o aparentes, tipo de materiales y dimetros. En los casos en que no se cuente con tubera, se deber mencionar que el cableado es sin entubar. Conductores.- Se mencionar el tipo de conductor (alambre, cable, etc), nmero de calibre y tipo de aislamiento. Salidas.- Se mencionar el tipo de salidas (de centro, en muros o spot). Tipo de lmparas.- Se indicar si son incandescentes, fluorescentes o halgeno, para el caso de lmparas fluorescentes se deber indicar s son dobles o sencillas y el tipo de gabinete (de empotrar o sobreponer), adems se deber indicar si hay luz indirecta, dirigida o plafones luminosos. Apagadores y contactos.- Se indicar si son dobles o sencillos, calidad de los accesorios (herrajes, chalupas, tapas), y si son luminosos. Para el caso de los contactos, se mencionar s estn aterrizados a tierra fsica. En caso de contar con tierra fsica, se deber indicar la ubicacin del registro y mencionar los componentes del mismo incluyendo sus dimensiones, longitud de la varilla copperweld y tipo de relleno.
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F.- PUERTAS Y VENTANERA METLICA: El perito valuador deber mencionar si son de aluminio o de tipo estructural, y describir los tipos de materiales, perfiles tubulares, calibres y calidad. Cuando se trate de perfiles de tipo estructural, se deber describir si son ligeros, medianos o pesados. Para el caso de rejas y protecciones, se deber indicar los tipo de materiales y clase, si es sencilla, forjada, ornamental, etc. En los casos en que los perfiles, de cualquier material sean especiales, se deber mencionar indicando la dimensin de los claros. G.- VIDRIERA: Se deber indicar los tipos como vidrio, cristal, cristal flotado, espejo, emplomados, especial, etc., sealando si son sencillo, medio doble o doble y su espesor en milmetros. Se describirn los bastidores y marcos siempre que sea relevante. Se mencionarn en este concepto los domos acrlicos, indicando su tipo y calidad, as como las placas de acrlico en ventanas o canceles. Se describirn los emplomados y tragaluces (prismticos o bloques de vidrio), indicando medidas. H.- CERRAJERA: Se deber indicar los tipos de cerradura, chapas y perillas, mencionando su calidad, marcas y procedencia (nacionales o de importacin). En su caso, se deber mencionar el tipo y calidad de cierra puertas y bisagras hidrulicas. I.- FACHADAS: En este captulo, el perito valuador deber describir arquitectnicamente todos los elementos que integran las fachadas, principales o interiores, debiendo describir los diferentes materiales y revestimiento para cada elemento muros, cornisas, jardineras, volados, terrazas, barandales, rodapi, antepechos. En los casos que no se presenten acabados, se deber indicar que los elementos son aparentes. En los casos en que la fachada cuente con revestimiento, se deber indicar el tipo de material, dimensiones y calidad.
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Cuando se trate de inmuebles con fachadas especiales a base de elementos prefabricados (laminados, cancelera y vidrio, etc.), el perito valuador deber indicar que se trata de fachadas integrales de material prefabricado, indicando los materiales, dimensiones y calidades. J.- INSTALACIONES ESPECIALES, COMPLEMENTARIAS: ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
Independiente de la clasificacin propuesta, el perito valuador deber anotar estos conceptos por separado de las construcciones, de tal manera que los valores unitarios y sus demritos para cada uno de ellos, se pueda realizar con independencia de los valores unitarios y demritos de las construcciones. Instalaciones especiales: Son aquellas que se consideran indispensables o necesarias para el funcionamiento operacional del inmueble. El perito valuador deber desglosar cada una de las instalaciones especiales, debiendo indicar en su caso, marca, modelo, serie, capacidad, dimensiones, calidades, si son de origen nacional o internacional y en general todas aquellas caractersticas que permitan realizar una cotizacin de una instalacin especial similar y/o equivalente. Para efecto de poder distinguir que tipo de instalaciones se deben considerar como especiales, se enlistan a continuacin algunas de ellas: Sistema hidroneumtico. Riego por aspersin. Albercas y chapoteaderos. Sistema de sonido ambiental. Calefaccin. Antenas parablicas. Pozos artesianos. Bvedas de seguridad. Subestacin elctrica. Pararrayos. Equipos de seguridad y circuitos cerrados de TV. Otros. Elementos accesorios: Son aquellos que se consideran necesarios para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, que en s se convierten en elementos caractersticos del bien analizado.
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El perito valuador deber desglosar cada uno de los elementos accesorios, debiendo indicar en su caso, marca, modelo, serie, capacidad, dimensiones, calidades, si son de origen nacional o internacional y en general todas aquellas caractersticas que permitan realizar una cotizacin de una instalacin o equipo similar y/o equivalente. Para efecto de poder distinguir que tipo de instalaciones o equipos se deben considerar como elementos accesorios, se enlistan a continuacin algunos de ellos: Calderas. Depsito de combustible. Espuela de ferrocarril. Planta de emergencia.
Obras complementarias: Son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble. El perito valuador deber desglosar cada una de las obras complementarias, debiendo indicar para cada uno el tipo de materiales, calidades y dimensiones. Para el caso de equipo, se deber indicar en su caso, marca, modelo, serie, capacidad, dimensiones, calidades, si son de origen nacional o internacional y en general todas aquellas caractersticas que permitan realizar una cotizacin de una instalacin o equipo similar y/o equivalente. Para efecto de poder distinguir que tipo de obras se deben considerar como obras complementarias, se enlistan a continuacin algunas de ellas: Bardas, celosas. Rejas. Patios y andadores. Marquesinas. Prgolas. Jardines. Fuentes, espejos de agua. Terrazas y balcones. Cocinas integrales, cisternas, o aljibes, equipos de bombeo, gas estacionario. Otros.
CAPITULO VII.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALO. En este captulo, el perito valuador deber consignar los comentarios generales, supuestos y condiciones limitantes, as como de justificar la aplicacin de valores unitarios, fuentes de consulta,
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investigaciones de mercado, criterios de valuacin o todos aquellos conceptos que en forma determinante incidan en el avalo y se hagan resaltar en este apartado. As mismo en este captulo se indicar el procedimiento de valuacin a seguir y podr ampliarse la descripcin del inmueble, haciendo nfasis en aquellos aspectos relevantes del mismo de la zona.
CAPITULO VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: A partir de la recopilacin de informacin de investigacin de mercado de terrenos en venta comparables al terreno en estudio, el perito valuador deber identificar el nivel de oferta y demanda y las diferencias ms representativas que impacten en el valor y deber calcular y determinar los factores de ajuste a utilizar, mismos que se debern indicar en la tabla contenida en el formato de avalo, teniendo en cuenta que cuando el factor de ajuste o de homologacin es menor a la unidad denota que el comparable es mejor que el bien en estudio y viceversa. Cada investigacin de mercado deber tener ubicacin, uso de suelo segn SAGARPA, caractersticas propias del terreno (superficie de terreno, uso de suelo, instalaciones, infraestructura, cultivos o plantaciones y datos adicionales), nombre y telfono del informante. Se recomienda que el nmero de factores de ajuste aplicados a un comparable no sea mayor de seis, incluyendo en stos el factor de negociacin. Esto en virtud de que se considera que si la muestra presentara ms de seis caractersticas diferentes que impacten en el valor, con relacin al terreno valuado, no puede calificarse como terreno comparable al valuado. Cada factor de ajuste utilizado debe ser descrito y justificado en el trabajo valuatorio, procurando utilizar siempre los que consideren las diferencias ms relevantes. No podrn utilizarse comparables con factores de ajuste resultante (FRE), que presenten premios mayores de +50% o castigos menores de -50%, debiendo quedar comprendido en el rango entre 0.50 hasta 1.50. Los factores que deber considerar el perito valuador sern, los siguientes: Factor de Negociacin: Dependiendo de lo observado e investigado en el mercado inmobiliario de la zona, el perito valuador deber indicar el nivel de oferta en operaciones de contado de la siguiente forma:
NIVEL DE OFERTA ALTO MEDIO BAJO VENTA EFECTIVA AGOSTADERO 1.00 a 0.70 1.00 a 0.80 1.00 a 0.90 1.00 a 0.95 TEMPORAL 1.00 a 0.75 1.00 a 0.85 1.00 a 0.90 1.00 a 0.95 RIEGO 1.00 a 0.75 1.00 a 0.90 1.00 a 0.90 1.00 a 0.95
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Factor de Ubicacin.- Dependiendo de lo observado durante la visita de inspeccin, el perito valuador deber determinar el rango que le corresponde al terreno comparable con relacin al bien valuado, considerando el tipo, importancia, calidad y distancias de los accesos; si son o no transitables en toda poca del ao; si es terrestre (carretera federal, estatal, camino de tierra, brecha o herradura, incluso las posibles servidumbres de paso (predios interiores). Generalmente se aplican a juicio del perito valuador, debiendo encontrar su justificacin en ventas puras, ajustando las diferencias porcentuales que arrojen las diferentes muestras de mercado. Predio interior sin acceso vehicular. Limitaciones importantes en el acceso. Acceso transitable durante determinadas pocas del ao. Transitable todo el ao con acceso franco. 0.69 a 0.50 0.79 a 0.70 0.89 a 0.80 1.00 a 0.90
Factor de calidad.- El perito valuador deber ajustar el factor de calidad del comparable con relacin al bien valuado, considerando la clase de tierra, fertilidad, pedregocidad, topografa, relieve, salinidad, manejo y otros que limiten la posibilidad de uso agrcola. Se aplicar a terrenos con la misma condicin por lo que toca al abastecimiento de agua (riego, temporal o agostadero). Rendimiento Contrastante. Similar. Igual al bien valuado. Rango 1.00 a 0.80 1.00 a 0.90 1.00
Factor de Servicios.- El perito valuador deber determinar el factor de servicios, considerando la cantidad, calidad y cercana a infraestructura urbana y mercado de productos y la posibilidad de acceder a ellos.
DISTANCIA DEL CENTRO URBANO AL PREDIO VALUADO Mayor a 1000 m Hasta 1000 m Hasta 500 m RANGO DE DEMERITO (%) 0.80 a 0.60 0.90 a 0.80 1.00 a 0.90
Factor de Clasificacin Agrcola.- El perito valuador deber determinar el factor a partir de las caractersticas agropecuarias del comparable respecto al terreno valuado. Un caso particular se presenta en los predios que tienen cultivos perennes, en el que los factores de Densidad y Edad de la plantacin (nmero de plantas / hectrea y edad en
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aos de los rboles), son factores de homologacin indispensables, para una comparacin representativa. Otro.- El perito valuador podr emplear cualquier otro factor que considere aplicar, incluyendo los aspectos poltico, econmico o social, siempre y cuando incida de manera importante en el valor, debiendo de comentar y justificar ampliamente en el captulo de consideraciones previas. Factor Resultante.- Es el producto de todos los factores en cada investigacin de mercado. Una vez aplicados los factores de ajuste y obtenidos los valores unitarios homologados para cada una de las muestras o casos de ventas realizadas, se utilizar el promedio de stos para obtener el valor unitario promedio. Este promedio resultante se multiplicar por la superficie del terreno a valuar, obtenindose as el indicador de valor del enfoque comparativo de mercado. Por ltimo, en su caso, el perito valuador deber indicar el monto a adicional resultante de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias.
CAPITULO IX.- ENFOQUE DE COSTOS: VALOR DE REPOSICION NUEVO: Es el valor presente de las construcciones considerndolas como nuevas, con las caractersticas que la tcnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes. Este valor considera entonces los costos necesarios para sustituir o responder las construcciones similares, analizadas en base a los conceptos que integran las partidas de las diferentes calidades de prototipos, mismos que debern actualizarse peridicamente, segn las variaciones en el tiempo que experimenten los costos de materiales y mano de obra. En este apartado conviene definir tambin el concepto de valor de reproduccin nuevo, que a diferencia del anterior, considera los costos necesarios para reproducir una construccin idntica a la original, es decir, respetando las caractersticas y tcnicas que se hubieran utilizado en la fecha de su identificacin. VALOR NETO DE REPOSICION: Este valor ser la diferencia que resulta de restarle al valor de reposicin nuevo, el demrito correspondiente. DEMERITO O DEPRECIACION: Es la prdida de valor ocasionada por la depreciacin acumulada, originada sta por el deterioro fsico as como por obsolescencias funcionales y / o econmicas, segn el caso. Para los efectos de la determinacin del ndice fsico directo, se recomienda considerar nicamente la depreciacin por deterioro fsico debido a: Edad.
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Estado de conservacin. La determinacin de estos conceptos, se har en base a los mtodos que la prctica ha considerado como aceptables. En los casos que proceda la aplicacin de factores de demrito o depreciacin por obsolescencias funcionales y / o econmicas (inadecuacin, cambios de estilo o moda, etc.), stos afectarn al ndice fsico o directo, incluyendo al terreno. a) Terreno.- El perito valuador deber consignar los resultados obtenidos del anlisis comparativo de mercado, indicando lo siguiente: Nmero de fracciones. Superficie (expresando la unidad ha o m2). Valor unitario. Factor de demrito. Motivo del factor. Valor unitario resultante. Valor parcial En el caso de que se presenten varias fracciones, stas tendrn que considerarse por separado. b) Construcciones.- Para la valuacin de las construcciones, se atender la descripcin y clasificacin de la determinacin de los valores unitarios de reposicin nuevo para cada uno de ellos debiendo indicar los siguientes datos: Tipo de construccin. Uso o destino de las construcciones. rea en metros cuadrados. Valor de Reposicin Nuevo Unitario. Factor de demrito. Valor Neto de Reposicin Unitario. Valor Parcial.
c). Instalaciones Especiales, elementos accesorios y obras complementarias.- El perito valuador deber indicar la presencia de estructuras indispensables para la produccin, conservacin, acceso, control, sanidad y otras actividades, propias del uso actual o potencial del suelo.
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Los conceptos que se debern considerar son los siguientes: Descripcin del bien. Unidad. Cantidad. Edad. Valor de Reposicin Nuevo V.R.N. Unitario. Factor de conservacin. Factor de edad. Otro. Factor resultante. Valor Neto de Reposicin V.N.R. Unitario. Valor Parcial. d). Bienes distintos a la tierra.- El perito valuador deber incluir todos los cultivos y plantaciones perennes que al da de la visita de inspeccin se encuentren, considerando los siguientes aspectos: Descripcin del bien. Unidad. Cantidad. Edad. Valor de Reposicin Nuevo V.R.N. Unitario. Factor de conservacin. Factor de riesgo. Otro. Factor resultante. Valor Neto de Reposicin V.N.R. Unitario. Valor Parcial. Para el caso de terrenos de agostadero, no se debern considerar los semovientes que pudieran existir, dado que, el mercado inmobiliario de terrenos de agostadero, considera el valor comercial en funcin del potencial del uso del terreno sin semovientes.
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De igual manera, para el caso de terrenos agrcolas con cultivos cclicos, no se debern considerar los cultivos que pudieran existir, dado que, el mercado inmobiliario de terrenos con cultivos cclicos, considera el valor comercial en funcin del potencial del uso del terreno sin cultivos. Para el caso de terrenos de agostadero, no se debern considerar los semovientes que pudieran existir, dado que, el mercado inmobiliario de terrenos de agostadero, considera el valor comercial en funcin del potencial del uso del terreno sin semovientes. De igual manera, para el caso de terrenos agrcolas con cultivos cclicos, no se debern considerar los cultivos que pudieran existir, dado que, el mercado inmobiliario de terrenos con cultivos cclicos, considera el valor comercial en funcin del potencial del uso del terreno sin cultivos. Maquinaria y equipo.- El perito valuador deber incluir toda la informacin general de la maquinaria o equipo, mismos que debern ser adecuados y necesarios para el desarrollo de la actividad que se realiza. Aquellos con uso diferente al giro principal se debern analizar en funcin de la actividad preponderante y las caractersticas del bien y de la zona, quedarn fuera del alcance del avalo. El perito valuador deber levantar y verificar en campo la siguiente informacin, debiendo consignarla en el avalo: a). Tipo del bien valuado.- Se mencionarn brevemente los tipos de bienes a valuar. b). Descripcin del bien.- Se mencionarn todas las caractersticas necesarias. c). Nombre del propietario del bien.- Segn factura. d). Nombre genrico.- Se mencionar el nombre comercial o comn. e). Marca.- Levantada de la placa de identificacin del bien o de la factura. f). Modelo o tipo.- Levantado de la placa de identificacin del bien o de la factura. g). Nmero de serie.- Levantado de la placa de identificacin del bien o de la factura. h). Procedencia.- Se deber indicar si los bienes son de fabricacin nacional o extranjera indicando su procedencia. i). Condicin general del equipo.- Se deber indicar la condicin del bien valuado (nuevo, excelente, muy bueno, bueno, regular, malo, desecho, chatarra).
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j). Fecha de inicio de actividades.- Dato que se deber obtener de la bitcora de mantenimiento. k). Operacin.- Se deber indicar si los bienes se encuentran en operacin o fuera de operacin y en su caso, el tiempo que han permanecido fuera de uso. Se mencionar s los bienes se encuentran instalados o removidos. l). Mantenimiento.- Se mencionar si cuenta con un plan de mantenimiento formal con bitcora o informal, calificando s es excelente, bueno, regular, malo. m). Funcin del equipo.- Se mencionar el uso que se le da al bien. n). Capacidad.- Levantada de la placa de identificacin del bien o de la factura. o). Edad.- Se indicar la edad de los bienes a partir de la indicada en factura o de instalacin. p). Vida.- Se indicar la vida til total y vida til remanente. q). Precio de adquisicin.- Segn factura o precios comerciales del mercado para bienes similares. r). Fecha de adquisicin.- Segn factura. Documentacin requerida.- El perito valuador deber realizar una propuesta de la documentacin necesaria y de apoyo para la identificacin de los bienes. Proceso para levantar la informacin del bien o los bienes a valuar.- El perito valuador deber realizar una propuesta del procedimiento para la identificacin fsica del bien o los bienes a valuar.
CAPITULO X.- ENFOQUE DE INGRESOS. Agrcolas: El perito valuador deber considerar el valor presente de los beneficios futuros generados por el aprovechamiento del bien por valuar y esta sumatoria de beneficios (en cultivos anuales por ao)
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generalmente es medida a travs de la capitalizacin (inferencia del capital) desde un nivel especfico de ingresos anualizados (todos los ciclos). Se elaborar un diagnstico que determine cul es el cultivo que representa el mayor y mejor uso del predio en las condiciones en que se encuentra y en su zona de ubicacin, ste no necesariamente ser el cultivo que tenga el predio actualmente o haya tenido, sino aquel que le d mejor aprovechamiento al predio. Para el caso de cultivos perennes, el perito valuador deber obtener los datos de especie y variedad del cultivo en el predio, produccin anual, edad de la plantacin, densidad, entre otros, que son propios de los cultivos perennes. En ambos casos el perito valuador deber consignar los siguientes datos: Datos del terreno en estudio: Superficie del predio dedicada a la produccin. Cultivo en el predio. a). Datos productivos del predio: Rendimiento en toneladas por hectrea. Precio por tonelada a pie de carretera. Otros ingresos.- los cuales se debern especificar como por ejemplo rastrojos. PROCAMPO. Ingreso bruto por hectrea. Nmero de ciclos. Ingreso anual bruto por hectrea. b) Egresos: Gastos fijos. Gastos de operacin. Gastos anuales Directos. Utilidades del productor. Intereses. Total de egresos anuales. Ingreso neto por hectrea.
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c) Clculo de tasa: El perito valuador deber calificar los siguientes conceptos: Agronmicas.- ptima, muy buena, buena, regular, mala, muy mala. Riesgo clima.- Controlado, semicontrolado, baja sin, media, alta, no asegurada. Caractersticas edafolgicas. Frtil alta, frtil media, frtil baja, Ac o Al, salinos, sdicos. Caractersticas hidrolgicas.- Garantizada, auxilios, punta de riego, A1 y A2, A3 y A4, <A4 Caractersticas tecnolgicas.- Innovaciones, especializada, paquete tcnico, control biolgico, tradicional, sin tecnologa. Caractersticas topogrficas.-Plano, semiplano, ligeramente ondulado, fondulado, escarpado. Caractersticas econmicas.- Favorables, buenas, estable, inestable, desfavorable, crtica. Ingreso neto. Tasa de capitalizacin. Valor de capitalizacin unitario. Valor de capitalizacin.
Cultivos de praderas y agostaderos: El perito valuador deber considerar el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien por valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos. Se aplica el mtodo que involucra la capacidad de generar utilidades del agostadero o pradera segn sea el caso, en la que representa utilidades al productor, en este mtodo se contemplan las utilidades futuras de un ciclo anual de las que es deducida la rentabilidad y capitalizada como valor de la cubierta vegetal. Este mtodo consiste en los siguientes pasos, efectuados para cada cultivo: Datos del terreno en estudio: Superficie del predio dedicada al forraje (agostadero) Coeficiente de agostadero.
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Factor de conservacin de agostadero. a) Datos productivos del predio: Promedio en gramos de engorda diaria en la zona. Unidades animal en el predio (por cada tipo de agostadero). Engorda diaria en gramos por hectrea en el predio. Engorda anual en kilos por hectrea. Valor total de la carne en pie, a la fecha del avalo. Otros ingresos. Ingreso anual bruto por hectrea. b) Egresos: Cargos fijos. Cargos de operacin. Gastos anuales Directos. Utilidades del productor. Intereses. Total de egresos anuales por hectrea. Ingreso neto por hectrea c) Clculo de tasa.- el perito valuador deber calificar los siguientes conceptos: Agronmicas.- ptima, muy buena, buena, regular, mala, muy mala. Riesgo clima.- Controlado, semicontrolado, baja sin, media, alta, no asegurada. Caractersticas edafolgicas. Frtil alta, frtil media, frtil baja, Ac o Al, salinos, sdicos. Caractersticas hidrolgicas.- Garantizada, auxilios, punta de riego, A1 y A2, A3 y A4, <A4 Caractersticas tecnolgicas.- Innovaciones, especializada, paquete tcnico, control biolgico, tradicional, sin tecnologa. Caractersticas topogrficas.-Plano, semiplano, ligeramente ondulado, fondulado, escarpado. Caractersticas econmicas.- Favorables, buenas, estable, inestable, desfavorable, crtica.
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Ingreso neto. Tasa de capitalizacin. Valor de capitalizacin unitario. Valor de capitalizacin.
CAPITULO XI.- RESUMEN DE VALORES. El perito valuador deber consignar los resultados de los tres enfoque valuatorios (Valor comparativo de mercado, de costos o valor fsico y de ingresos o valor de capitalizacin de rentas). CAPITULO XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN: En este apartado, el perito valuador podr consignar todos aquellos aspectos y declaraciones que considere sean convenientes. CAPITULO XIII.- C O N C L U S I O N E S: El perito valuador deber anotar el estimado de valor comercial resultante, en nmeros redondos. As mismo, deber anotar la cantidad con letra y nmero. La fecha del avalo deber corresponder a lo sealado en el captulo I Antecedentes. Se deber incluir adems, los siguientes conceptos: Leyenda que diga El monto conclusivo, no incluye I.V.A. Nombre, firma autgrafa y nmero de registro ICEP del perito valuador.
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III.5.1 ENFOQUE DE COSTOS.

III.5.2 ENFOQUE DE INGRESOS.

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III.5.3 ENFOQUE DE MERCADO.

III.5.4 METODOLOGA DE APLICACIN.

MTODO COMPARATIVO DE MERCADO.

III.5.4.1 MTODO FSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICIN.

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III.5.4.2 MTODO DE CAPITALIZACIN DE RENTAS O DE PRODUCTIVIDAD AGROPECUARIA.

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III.5.4.3 MTODO RESIDUAL.

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f) Programa de ventas de los productos agrcolas o pecuarios.

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MTODO COMPARATIVO DE MERCADO.

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ha $/ton Ton/ha Kg./ha Ton/ha Kg./ha $/ha Meses $ Ciclo $

SV = ST - AD VUP Re PA = SV x Re IA T $VT = (VUP x PA) +IA NC $V= $VT/NC

E GA/mes x T %I x $V VR= Flujo del periodo n-1/Td %UP x $V FE Td VR = VPN

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ESTRUCTURA, CONTENIDO Y FORMATO DE AVALUO AGROPECUARIO