UNIVERSIDAD TECNICA DE BABAHOYO

FACULTAD DE ADMINISTRACION FINANZAS E INFORMATICA

PROYECTO DE: CONTABILIDAD INTERMEDIA II TEMA DEL PROYECTO: NIC 40 PROPIEDADES DE INVERSION INTEGRANTES: BUSTAMANTE YUMA GOROTIZA JOHN VERA VANESSA DOCENTE DEL PROYECTO ING. PEDRO ANDRADE CURSO IV SEMESTRE VESPERTINO PERIODO LECTIVO JULIO-DICIEMBRE 2013

NDICE
INTRODUCCIN 3 OBJETIVO 5 DESARROLLO 6 DEFINICIN 6 MEDICIN INICIAL POR CONSTRUCCIN 9 PERMUTAS 10 PERMUTA COMERCIAL 10 MEDICIN POSTERIOR AL RECONOCIMIENTO 11 POLTICA CONTABLE 11 INVERSIONES INMOBILIARIAS RELACIONADAS CON PASIVOS 12 MODELO DEL VALOR RAZONABLE 12 PARTES INTERESADAS Y DEBIDAMENTE INFORMADAS 13 CONCEPTO DE VALOR EN USO 15 INCAPACIDAD PARA DETERMINAR EL VALOR RAZONABLE DE F. FIABLE 15 MODELO DEL COSTO 16 TRANSFERENCIAS 17 TRANSFERENCIAS SEGN EL MODELO DEL COSTO 17 TRANSFERENCIAS SEGN EL MODELO DEL VALOR RAZONABLE 18 TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD DE INVERSIN A PROPIEDADES 18 OCUPADAS POR EL DUEO E INVENTARIO. 18 RECONOCIMIENTO DE UNA TRASFERENCIA 19 DISPOSICIONES 19 BAJA DE PROPIEDADES DE INVERSIN 19 RETIROS O DISPOSICIN DE PROPIEDADES DE INVERSIN 20 PRDIDAS O GANANCIAS 20 PAGOS RETRASADOS 20 INFORMACIN A REVELAR 20 COMPENSACIONES DE TERCEROS 21 MODELO DEL VALOR RAZONABLE 22 MODELO DEL COSTO 22 RBOL DE DECISIN 23 CONCLUSIONES 25 RECOMENDACIONES 26 BIBLIOGRAFA 27 EJEMPLOS 28

INTRODUCCIN La NIC 40 prescribe el tratamiento contable de las propiedades de inversin, as como las revelaciones correspondientes. Esta Norma tiene vigencia para los estados financieros anuales que cubran periodos contables cuyo comienzo sea a partir de 1 de enero de 2001. Se aconseja aplicarla con anterioridad a esa fecha. Esta Norma sustituye los requisitos previamente establecidos en la NIC 25, Contabilizacin de las Inversiones. En la NIC 25, se permita a la empresa escoger entre varios tratamientos contables para las propiedades de inversin (costo menos depreciacin en funcin del tratamiento por punto de referencia de la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo; monto revaluado menos depreciacin en funcin del tratamiento alternativo permitido de la NIC 16; costo menos deterioro en funcin de la NIC 25 o monto revaluado en funcin de la NIC 25). La NIC 25 fue retirada cuando esta Norma entr en vigencia. Las propiedades de inversin son propiedades (terrenos o un edificio, en su totalidad o en parte, o bien ambos) que se tienen (por parte del dueo o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para ganar rentas o plusvala, o ambas, en lugar de para: (a) su uso en la produccin de bienes o servicios, o para fines administrativos, o bien para (b) su venta en el curso ordinario de las operaciones. Esta Norma no trata de: (a) propiedades ocupadas por el dueo (esto es, propiedades que se tienen para uso en la produccin o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos) - llevadas contablemente en funcin de lo establecido en la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, ya sea por su costo menos la depreciacin o bien por su valor revaluado menos la depreciacin posterior; (b) propiedades que se tienen para venderse en el curso ordinario de las operaciones - llevadas contablemente al menor del costo o valor neto realizable, en funcin de lo establecido en la NIC 2, Inventarios; (c) propiedades que estn siendo construidas o desarrolladas para uso futuro como propiedades de inversin - la NIC 16 es aplicable a tales propiedades hasta que se complete la construccin o desarrollo, en cuyo momento el elemento se convierte en propiedad de inversin, y es aplicable esta Norma. No obstante, esta Norma es tambin de aplicacin a las propiedades de inversin que estn siendo desarrolladas de nuevo para ser usadas en el futuro como propiedades de inversin; (d) los intereses que un arrendatario posee en un acuerdo de arrendamiento operativo - cubiertas por la NIC 17, Arrendamientos;
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(e) bosques y otros recursos naturales renovables; y (f) inversiones en derechos mineros, exploracin y extraccin de minerales, petrleo, gas natural y otros recursos no renovables similares. 5. Esta Norma permite que la empresa elija entre dos opciones: (a) modelo del valor razonable: la propiedad de inversin debe ser medida por su valor realizable, y los cambios en el valor realizable deben reconocerse en el estado de resultados; o (b) modelo del costo: es el tratamiento por punto de referencia en la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, de forma que la propiedad de inversin debe ser medida por su costo menos depreciacin (menos cualquier eventual prdida por deterioro). La empresa que elija el modelo del costo debe revelar el valor razonable de sus propiedades de inversin. El modelo del valor razonable difiere del modelo de revaluacin que el Consejo an permite para ciertos activos no financieros. En el modelo de revaluacin, los incrementos en el importe en libros por encima de la medicin basada en el costo se reconocen como plusvalas por revaluacin. No obstante, en el modelo del valor razonable, todos los cambios en dicho valor razonable se reconocen en el estado de resultados. Esta es la primera vez que el Consejo ha introducido un modelo contable basado en el valor razonable para activos no financieros. Las cartas de comentarios al Proyecto de Norma E64, mostraban que, aunque muchos apoyan este paso, muchos otros tienen reservas significativas, tanto desde el punto de vista terico como prctico, acerca de extender el modelo del valor razonable a los activos no financieros. Tambin, algunos creen que ciertos mercados de propiedades de inversin no estn todava suficientemente maduros para que el modelo del valor razonable funcione satisfactoriamente. Adems, algunos creen que es imposible crear una definicin rigurosa de propiedad de inversin, y esto hace imposible exigir, en el momento presente, el modelo del valor razonable. Por las razones expuestas, el Consejo cree que es imposible, en este estado de cosas, exigir el modelo del valor razonable para las propiedades de inversin. La evolucin que supone este paso adelante permitir a los preparadores y usuarios obtener ms experiencia trabajando con el modelo del valor razonable, y dar tiempo para que ciertos mercados de propiedades alcancen una mayor madurez. La Norma exige que la empresa aplique el modelo elegido a todas sus propiedades de inversin. El cambio desde un modelo al otro debe ser hecho slo si tal cambio produce una presentacin ms apropiada. La norma establece que esto es altamente improbable para el caso de un cambio desde el modelo del valor razonable al modelo del costo.

OBJETIVO Dar a conocer y desarrollar criterios juntos a nuestros compaeros en la enseanza de la NIC 40, para distinguir en forma separada los activos de la empresa como: las propiedades ocupadas por el dueo, las propiedades de inversin, las propiedades mantenidas para su venta y las exigencias de revelacin de informacin correspondiente.

DESARROLLO Esta Norma ser aplicable en la medicin en los estados financieros de un arrendatario, de los derechos sobre una propiedad mantenida en rgimen de arrendamiento financiero y que se contabilice como un arrendamiento operativo, tambin se aplicar para la medicin en los estados financieros de un arrendador, de las propiedades de inversin arrendadas en rgimen de arrendamiento operativo.

Esta Norma no se aplica en los problemas de la NIC 17, arrendamientos, los mismos que se detallan a continuacin: a) La clasificacin de los arrendamientos como financieros u operativos. b) El reconocimiento de las rentas por arrendamiento de propiedades de inversin detallados en la NIC 18 ingresos de actividades ordinarias. c) La medicin, en los estados financieros del arrendatario, de los derechos sobre propiedades mantenidas en arrendamiento operativo. d) La medicin, en los estados financieros del arrendador, de su inversin neta en un arrendamiento financiero. e) La contabilizacin de las transacciones de venta con arrendamiento posterior. f) La informacin a revelar sobre arrendamientos financieros y operativos. Esta Norma no se debe aplicar en: a) Los activos biolgicos relacionados con la actividad agrcola descritos en la NIC 41 agricultura. b) Los derechos mineros y reservas minerales tales como petrleo, gas natural y recursos no renovables similares. Definiciones Las principales definiciones que se utilizan en el anlisis de la NIC 40 se detallan a continuacin:
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Propiedades de inversin.- son bienes inmuebles considerados en su totalidad o en parte, que se tienen como propiedad para obtener rentas, plusvalas o ambas: a) Para su uso en la produccin o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos; o b) Para su venta en el curso ordinario de los negocios. Para entender esta definicin se detallan algunos ejemplos: Un terreno que se tiene para generar plusvala a largo plazo. Un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado, es decir, que no se ha considerado como propiedad usada por el dueo o propiedad disponible para la venta en el corto plazo. Inmuebles que estn siendo construidos o mejorados para su uso futuro como propiedades de inversin. Una construccin que sea arrendada por medio de un contrato de arrendamiento operativo. Un edificio desocupado que sea arrendado por medio de un arrendamiento operativo. Propiedades ocupadas por el dueo.- son los bienes inmuebles que se tienen para su uso en la produccin o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos. Valor razonable de un activo.- es el importe por el cual podra ser intercambiado un activo entre partes interesadas y debidamente informadas, en una transaccin realizada en condiciones de independencia mutua. Costo.- es el importe de efectivo o equivalentes al efectivo pagados, o bien el valor razonable de la contraprestacin entregada, para adquirir un activo en el momento de su adquisicin o construccin. Importe en libros.- es el importe por el que se reconoce un activo, una vez deducidas la depreciacin acumulada y las prdidas por deterioro del valor acumuladas, que se refieran al mismo. Las propiedades de inversin deben ser reconocidas como activos cuando sea probable que los beneficios econmicos futuros que se asocien con estas propiedades fluyan hacia la entidad, como tambin el costo de las propiedades de inversin puede ser medido confiablemente.

De acuerdo al criterio de reconocimiento cada entidad debe evaluar los costos de todas sus propiedades de inversin incurridos inicialmente para adquirir o construir una partida de propiedades, as mismo los costos incurridos posteriormente de las propiedades de inversin. Medicin en el momento del reconocimiento Las propiedades de inversin se medirn inicialmente al costo, incluyendo los costos de transacciones. El costo de adquisicin de la propiedad de inversin estar compuesto por el precio de compra y cualquier desembolso directamente atribuible a la propiedad

Medicin inicial por construccin

El costo de una propiedad de inversin no se incrementar por: a. Los costos de puesta en marcha, pero si se consideran necesarios para poner la propiedad en buenas condiciones para su funcionamiento estos sern incluidos al costo del bien. b. Las prdidas iniciales de operacin incurridas antes de que la propiedad de inversin logre el nivel planeado de ocupacin. c. Montos anormales de desperdicios, mano de obra u otros recursos incurridos en la construccin o en el desarrollo de la propiedad. El costo de una propiedad de inversin es igual al precio de contado cuanto su pago es aplazado, por tanto la diferencia entre el costo y el pago total se lo contabilizar como gasto por intereses, de acuerdo al periodo de crdito. Si una propiedad de inversin es obtenida mediante arrendamiento financiero su tratamiento contable se realizar de acuerdo a la NIC 17 Arrendamientos, prrafo 20, en donde detalla lo siguiente: el activo se reconocer tomando en cuenta el menor valor entre el valor actual y el precio en el mercado y como factor de descuento la tasa
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de inters implcita en el arrendamiento, a la vez que se reconocer como pasivo el valor equivalente a la propiedad de inversin. Permutas Algunas propiedades de inversin pueden haber sido adquiridas a cambio de uno o varios activos no monetarios, o de una combinacin de activos monetarios y no monetarios.

Permuta comercial Para determinar si una transaccin de intercambio tiene carcter comercial se toma en cuenta los siguientes aspectos: a. Cuando la configuracin (riesgo, calendario e importe) de los flujos de efectivo del activo recibido difiere de la configuracin (riesgo, calendario e importe) de los flujos de efectivo del activo entregado, es decir, sean distintos. Por ejemplo: en una permuta de terrenos, los bienes que se intercambian son semejantes, pero cada uno tiene distinta valoracin a futuro segn su ubicacin. b. El valor actual de flujos de efectivo para la entidad se ve modificado como consecuencia de la permuta, es decir, al intercambiar los bienes, el valor actual del activo recibido no ser igual al valor actual del activo que fue entregado. c. La diferencia existente de los flujos mencionados en los prrafos anteriores deber ser significativa al compararla con el valor razonable de los activos intercambiados. Cuando una permuta tenga carcter comercial, el valor especfico para la entidad tomar en cuenta los flujos de efectivo despus de impuestos. El resultado de este anlisis deber ser claro sin tener que realizar clculos detallados
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En caso de no existir transacciones similares en el mercado para determinar el valor razonable de un activo, este se puede medir con fiabilidad segn las siguientes condiciones: a. La variacin en el rango de estimaciones del valor razonable del activo no sea significativa. b. Las supuestas estimaciones dentro de ese rango, se puedan evaluar razonablemente y ser utilizadas en la estimacin del valor razonable. Si la entidad tiene la capacidad de determinar fiablemente los valores razonables de los activos recibidos o entregados, se utilizar el valor razonable del activo entregado para medicin del costo del activo recibido, a menos que se conozca de forma clara el valor razonable del activo recibido. Medicin posterior al reconocimiento Poltica contable La entidad elegir como poltica contable el modelo del valor razonable o el modelo del costo y aplicar esa poltica a todas sus propiedades de inversin.

Segn la NIC 8 Polticas Contables, Cambios en las Estimaciones Contables y Errores, se realizar un cambio voluntario en las polticas contables si a travs de este se pueda proporcionar informacin relevante sobre los efectos de las transacciones en los estados financieros. Un cambio del modelo del valor razonable al modelo del costo es altamente probable que no proporcione una presentacin ms apropiada por lo que no sera aconsejable realizar este cambio. Se recomienda a las entidades, pero no se les obliga, a determinar el valor razonable de sus propiedades de inversin a travs de un experto independiente con capacidad profesional reconocida y experiencia reciente en la localidad y en el tipo de propiedades de inversin que est valorando.

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Inversiones inmobiliarias relacionadas con pasivos La entidad puede escoger el modelo del valor razonable o el modelo del costo: Para todas las propiedades de inversin que sirvan de garanta o respalden obligaciones de pagar un rendimiento vinculado con el valor razonable o a la rentabilidad proveniente de activos especficos, incluyendo esa propiedad para inversin; y Para todas las dems propiedades de inversin, independiente de la eleccin realizada en el literal anterior. A las entidades que operen un fondo inmobiliario interno, no est permitido medir una propiedad de inversin parcialmente al costo o parcialmente al valor razonable. Si una entidad mantiene el modelo del costo y el modelo del valor razonable y desea vender un conjunto propiedades de inversin medidos con diferentes modelos, estos se deben reconocer al valor razonable y la diferencia por el cambio de modelo se reconocer en el resultado del periodo. En caso de que se venda una propiedad de inversin que estuviese medida al valor razonable a una entidad que utiliza el modelo del costo, el valor razonable de la propiedad ser su costo atribuido al momento de la venta. Modelo del valor razonable Posterior al reconocimiento inicial una empresa que elija el modelo del valor razonable medir todas sus propiedades de inversin con este modelo.

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En caso de existir prdidas o ganancias por un cambio en el valor razonable de las propiedades de inversin sern incluidas en el resultado del periodo.

El valor de razonable de una propiedad de inversin es comnmente el valor de mercado, es el mejor precio considerando sus ventajas tanto para el comprador como para el vendedor pero no es aceptable en el valor razonable un precio estimado incrementado o rebajado por plazos o circunstancias especiales como: Financiacin atpica, acuerdos de venta con arrendamiento financiero posterior, contrapartidas especiales o rebajas concedidas relacionadas con la venta. Para determinar el valor razonable no se deducirn los costos asociados a la transaccin incurridos por causa de la venta. El valor razonable siempre reflejar las condiciones de mercado al final de periodo sobre el que se informa, es decir, sobre una fecha dada, ya que las condiciones de mercado pueden cambiar y este valor razonable no ser correcto considerarlo para otro periodo. El valor razonable de una propiedad de inversin refleja:
El ingreso por rentas de un arrendamiento en condiciones actuales. Un precio supuesto razonable y defendible de arrendamientos futuros segn una visin del mercado a futuro basado a las condiciones actuales de mercado. Salidas de efectivo generadas por la propiedad de inversin (pagos por arrendamiento y otras salidas de efectivo).

Partes interesadas y debidamente informadas Al tratar de partes interesadas se refiere al vendedor interesado y al comprador interesado que deben estar debidamente informados sobre las caractersticas de la propiedad de inversin, de su estado y su uso real, as como tambin de las condiciones actuales del mercado.

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- El comprador interesado es aquel que est motivado pero no obligado a comprar la propiedad de inversin, estar dispuesto a comprar segn las condiciones del mercado, ms no a un precio elevado, entre compradores y vendedores la situacin de mercado debe ser debidamente informado.
- Un vendedor interesado es aquel que no est forzado a vender a precios diferentes al valor actual del mercado, ni dispuesto a obtener un precio que no est considerado en el mercado actual. El vendedor interesado est motivado a vender la propiedad de inversin al mejor precio posible basado en las condiciones de mercado.

Segn la definicin del valor razonable la transaccin debe ser independiente y libre entre las partes sin ninguna relacin especial, para que esta represente el precio original del valor de mercado. La transaccin es realizada entre partes no relacionadas que actan de forma independiente. La evidencia del valor razonable de una propiedad de inversin, se obtiene de los precios actuales de un mercado activo, para propiedades similares de la misma localidad. La entidad tendr que identificar cualquier diferencia en la naturaleza, localizacin y condicin de la propiedad. En caso de no existir precios actuales en un mercado activo, la entidad deber considerar informacin de diferentes fuentes, entre las que se incluyen: a) Precios actuales en un mercado activo para propiedades de diferente naturaleza, condiciones o localizacin (o sujetas a contratos de arrendamiento, u otros contratos diferentes), ajustados para reflejar dichas diferencias. b) Precios recientes en mercados menos activos, con ajustes para reflejar cualquier cambio en las condiciones econmicas desde la fecha en que ocurrieron las transacciones a los precios indicados. c) Proyecciones de flujos de efectivo descontados basados en estimaciones fiables de flujos futuros de efectivo, apoyadas en condiciones que se den en cualquier arrendamiento y otro contrato existente y (cuando sea posible) por evidencia externa, tales como rentas actuales de mercado para propiedades similares en la misma localidad y condiciones, utilizando tipos de descuento que reflejen la evaluacin actual del mercado sobre la incertidumbre en la cuanta y calendario de los flujos de efectivo. Al considerar las diferentes fuentes pueden surgir diferentes conclusiones acerca del valor razonable de una propiedad de inversin para determinar el valor razonable de una propiedad de inversin, la entidad tomar en cuenta las diferencias con la finalidad de obtener la estimacin ms fiable del valor razonable, dentro de un rango de estimaciones. En casos excepcionales cuando una entidad adquiere o compra por primera vez una propiedad de inversin (o cuando una propiedad ya existente es nombrada por primera vez como propiedad de inversin, despus de un cambio en su uso) se notar una gran variacin en el rango de las estimaciones de valor razonable lo cual se dificulta de
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evaluar, si existe un solo resultado de estimacin del valor razonable, este ser invalido. Esta situacin nos indica que el valor razonable de la propiedad de inversin no podr ser determinado fiablemente de manera continua. Concepto de valor en uso

El valor razonable difiere del valor en uso, as como lo define la NIC 36 Deterioro del Valor de los Activos. El valor en uso refleja el conocimiento, estimaciones y factores especficos de la entidad que no pueden ser aplicados en otras entidades en general. Por ejemplo, el valor razonable no refleja los siguientes factores: a) El valor adicional derivado de la creacin de una cartera de propiedades en diferentes localidades. b) Las sinergias entre las propiedades de inversin y otros activos c) Los derechos o restricciones legales que son solo aplicables al propietario actual. d) Los beneficios o gravmenes fiscales que slo son aplicables al propietario actual. e) Al momento de determinar el importe en libros de una propiedad de inversin al modelo del valor razonable, la entidad no duplicar los activos y pasivos que son reconocidos en el balance como activos y pasivos separados. Incapacidad para determinar el valor razonable de forma fiable En casos excepcionales, cuando una entidad adquiera por primera vez una propiedad de inversin (o cuando una propiedad ya existente es nombrada por primera vez como propiedad de inversin, despus de un cambio en su uso) existe una clara evidencia de que la entidad no podr determinar de forma fiable y continuamente el valor razonable de la propiedad de inversin, este caso se da por el motivo de que las transacciones en el mercado no son siempre similares, a su vez no se puede disponer de otras maneras para estimar el valor razonable. Cuando no se pueda determinar el valor razonable de una propiedad de inversin en construccin, y se est esperando la finalizacin de la obra, dicha propiedad de inversin en construccin se medir por su costo hasta que se pueda determinar su valor razonable fiablemente. Si una entidad no puede establecer el valor razonable de una propiedad de inversin (distinta a la propiedad de inversin en construccin), la entidad medir dicha
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propiedad aplicando el modelo del costo de la NIC 16 propiedad, planta y equipo. En este caso se supondr que el valor residual de la propiedad es cero. La empresa continuar aplicando la NIC 16 hasta la venta de la propiedad de inversin. Cuando una entidad tenga la capacidad de medir con fiabilidad una propiedad de inversin que se encuentre en construccin y que fue medida anteriormente al costo, se medir ahora por su valor razonable, caso contrario se continuar aplicando el modelo del costo segn la NIC 16. Una propiedad de inversin en construccin que sea medida al valor razonable inicialmente, no podr concluir que el valor razonable de dicha propiedad no se puede determinar con fiabilidad una vez que se termine la obra. En casos excepcionales, cuando la entidad se vea obligada a medir una propiedad de inversin utilizando el modelo del costo segn la NIC 16, por la razn discutida en el prrafo anterior, la entidad medir las dems propiedades de inversin por su valor razonable, incluyendo las dems propiedades que se encuentren en construccin. Si la entidad usa el modelo del costo para una propiedad de inversin, puede utilizar el modelo del valor razonable para las dems propiedades. Si una entidad ha medido anteriormente una propiedad de inversin por su valor razonable, debe continuar midindola con el mismo modelo hasta que la propiedad sea ocupada por el dueo, o la entidad decida realizar transformaciones para su venta en el curso ordinario de su negocio, an si las transacciones comparables en el mercado se hicieren poco frecuentes, o los precios de mercado no estuvieran disponibles fcilmente. Modelo del costo La entidad que elija el modelo del costo luego del reconocimiento inicial, medir sus propiedades de inversin aplicando lo establecido en la NIC 16 propiedad planta y equipo, la contabilizacin se realizar a su costo de adquisicin menos la depreciacin acumulada y el importe acumulado por cualquier prdida por deterioro acumulada.

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Transferencias Las transferencias de un bien de propiedad de inversin o, a propiedad de inversin se realizan si, existe un cambio en su uso, para lo cual se transfiere a inventarios o propiedades ocupadas por el dueo cuando: El dueo inicia la ocupacin del bien. El dueo finaliza la ocupacin del bien. Inicia un desarrollo con intencin de venta. Inicia una operacin de arrendamiento a terceros. Finaliza la construccin o desarrollo del bien.

Transferencias segn el modelo del costo Si la entidad utiliza el modelo del costo en transferencias que se realiza entre propiedades de inversin, instalaciones ocupadas por el dueo e inventarios, no causa
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variaciones en el importe en libros ni en el costo de las propiedades, con respecto a medicin e informacin a revelar.

Transferencias segn el modelo del valor razonable Para transferir propiedades de inversin a propiedades utilizadas por el dueo, la contabilizacin se realizar de acuerdo a lo dispuesto en la NIC 16 propiedad, planta y equipo. Para transferir propiedades de inversin a inventarios, la contabilizacin se realizar de acuerdo a la NIC 2 inventarios. La contabilizacin posterior para propiedades utilizadas por el dueo e inventarios, ser el valor razonable del bien a la fecha del cambio de uso. Transferencia de propiedad de inversin a propiedades ocupadas por el dueo e inventario.

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Para la transferencia de una propiedad utilizada por el dueo a propiedad de inversin, se aplicar la NIC 16 propiedad, planta y equipo, hasta la fecha del cambio de uso. Al existir diferencias entre el importe en libros y el valor razonable se contabilizar la revaluacin segn la NIC 16 propiedad, planta y equipo. Reconocimiento de una trasferencia

Para la transferencia de un bien de inventarios a propiedad de inversin, se contabilizar la diferencia entre el valor razonable hasta la fecha y su importe en libros que ser reconocida en el resultado del periodo, esta contabilizacin debe tener relacin con el tratamiento de las ventas de inventarios. Cuando se termine la construccin o desarrollo de una propiedad de inversin construida por la entidad, la diferencia que exista entre el valor razonable a la fecha y su importe en libros anterior, ser reconocida en el resultado del periodo. Disposiciones Baja de propiedades de inversin Se eliminaran del estado de situacin financiera, en el momento de la disposicin o cuando queden retiradas permanentemente de uso y no se espera beneficios econmicos futuros.

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Retiros o disposicin de propiedades de inversin

Prdidas o ganancias Si existiera prdidas o ganancias que resulten del retiro de la propiedad, se determinar como diferencia entre el ingreso neto y el importe en libros del bien y se reconocer en el resultado del periodo.

Pagos retrasados Si el pago por una propiedad de inversin se aplaza, la contraprestacin recibida se reconocer al precio de contado y la diferencia entre el importe nominal de la contraprestacin y el precio equivalente al contado se lo reconocer como un ingreso de actividades ordinarias por intereses.

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Compensaciones de terceros Si estas son causadas por propiedades de inversin que hayan deteriorado su valor, perdido o abandonado, se reconocern en el resultado del periodo cuando estas compensaciones sean exigibles. Los hechos mencionados anteriormente son independientes, por lo que se los contabilizar independientemente de la siguiente manera:

Informacin a revelar La informacin a revelar que se detalla a continuacin ser adicional a la contenida en la NIC 17 arrendamientos, en las que el arrendador incluir las revelaciones correspondientes al arrendador de acuerdo a los arrendamientos en que haya participado. En el caso de tener arrendamiento financiero u operativo se incluir las revelaciones del arrendatario para arrendamientos financieros y revelaciones del arrendador para los arrendamientos operativos en los que haya participado.

Los aspectos que debe revelar una entidad son: a) Modelo de medicin valor razonable o valor del costo. b) Cuando se aplica el modelo del valor razonable, se revela la contabilizacin como propiedades de inversin los derechos sobre propiedades mantenidas en rgimen de arrendamiento operativo. c) Cuando la clasificacin resulte complicada, los criterios desarrollados por la entidad para distinguir las propiedades de inversin de las propiedades

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ocupadas por el dueo y de las propiedades que se tienen para vender en el curso normal de las actividades del negocio. d) Mtodos e hiptesis significativas aplicados en la determinacin del valor razonable de las propiedades de inversin. e) La medida en que el valor razonable de las propiedades de inversin se basa en una valuacin realizada por un perito con capacidad profesional y experiencia en el tratamiento de propiedades de inversin. Modelo del valor razonable La entidad que aplique el modelo del valor razonable tambin revelar una conciliacin del importe en libros de las propiedades de inversin al inicio y al final del periodo, la informacin incluye lo siguiente: a) Adiciones, presentando por separado las derivadas de adquisiciones y las que se refieren a desembolsos posteriores capitalizados en el importe en libros de las propiedades de inversin. b) Adiciones derivadas de adquisiciones a travs de combinaciones de negocios. c) Los activos clasificados como mantenidos para la venta, de acuerdo con la NIIF 5 activos no corrientes mantenidos para la venta y operaciones discontinuadas. d) Prdidas o ganancias netas de los ajustes al valor razonable. e) Diferencias de cambio netas procedidas de la conversin de los estados financieros a una moneda diferente, como tambin las diferencias derivadas de la conversin de los estados financieros de un negocio en el extranjero a la moneda de presentacin de la entidad que informa. f) Traspasos de propiedades de inversin hacia o desde inventarios, o desde propiedades ocupadas por el dueo a propiedades de inversin. g) Otros cambios ocurridos en el periodo sobre el que se informa. En los casos excepcionales en donde una entidad mida sus propiedades de inversin a travs del modelo del costo, segn la NIC 16, la conciliacin requerida por el prrafo anterior deber revelar los importes relacionados a esas propiedades de inversin independientemente de los importes relacionados con otras propiedades de inversin. Adems la entidad deber revelar la siguiente informacin: a) Una descripcin de las propiedades de inversin, b) Una explicacin del motivo por el cual el valor razonable de la propiedad inversin no puede medirse de forma fiable. c) Si fuese posible, se debe revelar el rango de estimaciones dentro del cual altamente probable que se encuentre el valor razonable de la propiedad inversin. d) Cuando se disponga de propiedades de inversin no registradas en libros a valor razonable Modelo del costo La entidad que aplique el modelo del costo tambin revelar la siguiente informacin:
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de es de su

a) Los mtodos de depreciacin utilizados; b) Las vidas tiles o las tasas de depreciacin utilizadas; c) El importe en libros bruto y la depreciacin acumulada (junto con el valor acumulado de las prdidas por deterior de valor), al inicio y al final del periodo. d) Una conciliacin del importe en libros de las propiedades de inversin al inicio y al final del periodo, incluyendo la siguiente informacin: Adiciones, presentando por separado las derivadas de adquisiciones y las que se refieran a desembolsos posteriores capitalizados en el importe in libros de esos activos. Adiciones derivadas de adquisiciones a travs de combinaciones de negocios. Los activos mantenidos o clasificados para la venta, de acuerdo con la NIIF 5. Depreciacin. El importe de la prdida por deterioro del activos, y el importe de las prdidas por deterioro de activos que hayan revertido durante el periodo segn la NIC 36, deterioro del valor de los activos. Las diferencias de cambios por conversin de los estados financieros a una moneda de presentacin diferente.

El valor razonable de las propiedades de inversin pero en caso de no poder determinar de forma fiable, la entidad revelar la siguiente informacin: - Una descripcin de las propiedades de inversin. - Una explicacin de la razn por la cual el valor razonable no puede determinarse de forma fiable. - Si fuera posible, el rango de estimaciones dentro del cual se podra encontrar el valor razonable. rbol de decisin Para mayor entendimiento de la norma a continuacin se presentar un rbol de decisin en donde se resume en forma detallada las diferentes normas que se debe aplicar segn el tipo de inmueble.

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CONCLUSIONES 1. La NIC 40 provee el tratamiento contable a las propiedades de inversin, es decir, a todos aquellos activos adquiridos con la finalidad de arrendarlo u obtener plusvala, o si aun no se ha decidido su uso, caso contrario se las contabilizar segn la NIC 16, propiedad, planta y equipo. 2. La medicin inicial de las propiedades de inversin se las realizar al costo incluyendo todos los costos asociados a la transaccin como: comisiones, honorarios, impuestos por traspaso de la propiedad, y otros costos asociados, sin embargo, la valoracin posterior a la inicial, la entidad podr elegir entre el modelo del costo y modelo del valor razonable. Si elige el modelo del costo la entidad deber regirse por la NIC 16, propiedad, planta y equipo y si opta por el modelo del valor razonable se regir por los criterios de la NIC 40, propiedades de inversin. 3. Existe diferencias entre el modelo del costo y el modelo del valor razonable. En el modelo del valor razonable las diferencias, ya sean ganancias o prdidas obtenidas por los cambios en el valor del bien, irn a la cuenta de resultados. En el modelo del costo las diferencias derivadas por la revalorizacin del bien se reconocern como patrimonio neto. 4. La NIC 40 se fundamenta en la NIC 17, arrendamientos, cuando el dueo de las propiedades de inversin decida arrendarlas. Se aplicar esta norma nicamente en los siguientes casos: en la contabilizacin del arrendatario en rgimen de arrendamiento financiero y la contabilizacin del arrendador en rgimen de arrendamiento operativo.

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RECOMENDACIONES 1. Desarrollar criterios para distinguir en forma separada los activos de la empresa como: las propiedades ocupadas por el dueo, las propiedades de inversin y las propiedades mantenidas para su venta. 2. En la medicin posterior de las propiedades de inversin se recomienda medirlas al valor razonable por proporcionar informacin ms relevante en los estados financieros, pero no es aconsejable realizar un cambio de poltica del modelo del valor razonable al modelo del costo debido a que no proporciona la informacin apropiada. 3. Se recomienda a las entidades determinar el valor razonable a travs de una tasacin realizada por un experto profesional con experiencia en el tipo de propiedad de inversin a medir y que desarrolle su profesin en la localidad. 4. En caso de arrendamiento de las propiedades de inversin se sugiere al arrendador y arrendatario regirse en los lineamientos de la NIC 17, arrendamientos. En el arrendamiento financiero realizado por el arrendatario y en el arrendamiento operativo realizado por el arrendador se debe realizar las respectivas depreciaciones de las propiedades de inversin y se reconocern como gasto a lo largo del periodo de arrendamiento.

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BIBLIOGRAFIA Avello, C. (2008). Propiedades de inversin NIC 40. Disponible en: http://www.normasifrs.cl/normasifrs/archivos/trabajos/26NIC40%20CLAUDIA%20AVELLO.pdf [consulta, 20-07-2012]. ). Plan de implementacin de las NIIF. [en lnea]. Disponible en: http://www.lacamara.org/website/images/Seminarios/Material/ABRIL2011/m-plan-implementacionniif-07-04-11.pdf [consulta, 06-02-2012]. . Normas Internacionales de Informacin Financiera en CD. Quito Ecuador: Corporacin Edi-Abaco Ca. Ltda. [consulta, 08-02-2012].

http://www.slideshare.net/ConsejoJoven/normas-contables-internacionales [consulta 03-02-2012]. le http://www.deloitte.com/view/es_EC/ec/servicios/auditoria/normasen:

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EJEMPLOS EJEMPLO 1 La empresa ABC dedicada a la venta de textiles, compra una oficina por el valor de $ 20.000,00 con la finalidad de arrendarla. Analizar si se debe contabilizar como propiedad de inversin o propiedad, planta y equipo. Desarrollo Reconocimiento: Segn indica la norma, si la oficina es adquirida con la finalidad de obtener utilidad por la renta se contabiliza como propiedad de inversin, debido a que la actividad econmica de la empresa es la venta de textiles. (NIC 40, prr.16-19) Registro contable

EJEMPLO 2 La empresa ABC compra un terreno en $ 30.000,00 pero an no est decidido su uso. Analizar si se debe contabilizar como propiedad de inversin o propiedad, planta y equipo. Desarrollo Reconocimiento: Si no se ha definido el uso del terreno se considera que se lo mantiene para obtener plusvala, por lo tanto se debe contabilizar como propiedad de inversin. (NIC 40, prr. 8, lit. b) Registro contable

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EJEMPLO 3 La empresa X dedicada a la compra y venta de muebles adquiere un edificio compuesto de planta baja y dos pisos, con la finalidad de ocupar la planta baja para fines administrativos y arrendar los dos pisos. El costo del edificio es de $ 60.000,00, el mismo puede ser vendido por separado a $ 20.000,00 cada piso. Analizar su contabilizacin. Desarrollo Reconocimiento: Segn la norma cuando el inmueble se compone de varias partes y se puede vender por separado, se debe registrar como propiedad de inversin la parte destinada para obtener renta y como propiedad, planta y equipo la parte ocupada por la empresa. (NIC 40, prr. 10)

EJEMPLO 4 La empresa XYZ dedicada a prestar servicios de asesora contable y tributaria, adquiere un edificio en el centro de la ciudad por $ 75.000,00 que consta de cuatro pisos incluido la planta baja con la finalidad de arrendarlo. La empresa ocupa un cuarto pequeo en la planta baja para archivo. Segn el estatus legal del inmueble no se puede vender por separado. La empresa desea conservarlo como propiedad, planta y equipo. Analizar su tratamiento contable. Desarrollo Reconocimiento: la empresa no puede registrar el edificio como propiedad, planta y equipo, debido a que el inmueble est destinado para obtener renta y el espacio que ocupa la empresa para fines administrativos es insignificante, segn la norma se considera que el edificio debe ser contabilizado como propiedad de inversin. (NIC 40, prr. 10).

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EJEMPLO 5 COSTO DE COMISIN La empresa R&R Cia Ltda dedicada a la venta de electrodomsticos adquiere un terreno para obtener plusvala, el costo es de $ 40.000,00. Los gastos de escrituras y trmites legales fueron de $ 2.700,00, las tasas arancelarias de $ 1.500,00 y se pag el valor de $ 300,00 por comisiones. Realizar la contabilizacin del inmueble. Desarrollo Cuadro de detalle

Registro contable

En el reconocimiento inicial de la propiedad de inversin se consideran los costos directamente atribuibles al bien, en este ejemplo se incluyen al costo los desembolsos por escrituras y trmites legales, tasas arancelarias y comisiones. (NIC 40, prr. 20-21) EJEMPLO 6 La imprenta ATC realiza la cancelacin de $ 25.000,00 por la construccin de un parqueadero con la finalidad de obtener renta. Desarrollo Si la finalidad es obtener renta, el bien se debe contabilizar como propiedad de inversin, inclusive si se encuentra en proceso de construccin (NIC 40, prr. 20-21) Registro contable

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EJEMPLO 7 La empresa CK el 01 de enero del ao 1 compr un terreno por el valor de $ 25.000,00 y un edificio por el valor de $ 50.000,00 para fines administrativos. El 31 de diciembre del ao 3 los activos son desocupados y se alquilan a un tercero, para lo cual la empresa decide tratar a su propiedad de inversin a su valor razonable y contrata a un especialista, quien establece que el valor razonable a la fecha actual del terreno es $ 40.000,00 y el valor razonable del edificio es $ 90.000,00. Desarrollo La empresa debe realizar el registro inicial segn la NIC 16 propiedad, planta y equipo, ya que se trata de propiedades que ocupar la empresa para fines administrativos. Cuando los activos son alquilados, estos deben ser tratados segn la NIC 40 propiedad de inversin. Cuando se trata de un cambio de valoracin la diferencia a la fecha se registra como si fuese una revaluacin. Registro contable Registro inicial

Medicin al valor razonable

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TRANSFERENCIA

EJEMPLO 8 La empresa H&H ha adquirido un terreno a un costo de $ 60.000,00 que ser utilizado para obtener renta, los costos de acondicionamiento son de $ 8.000,00, al final del periodo segn informe, el terreno est sujeto a un plan de urbanizacin para el cual el precio de expropiacin es de $ 40.000,00. Adems la empresa ha presentado un recurso para recalificar este terreno como edificable, en el que se da a conocer que el valor de mercado podra ser $ 100.000,00. Desarrollo La valoracin inicial del edificio se la realizar en relacin al costo de adquisicin ms los gastos de acondicionamiento, la valoracin posterior contabiliza segn el modelo del costo, basado en la NIC 16 propiedad, planta y equipo, debido a que por el informe recibido no se puede determinar de forma fiable el valor del bien. (NIC 40, prr. 56). 32

Registro contable Cuadro de detalle valoracin inicial

EJEMPLO 9 La empresa D&C, compra un edificio, que se lo mantendr como inversiones a un valor negociable de $ 80.000,00. Los gastos de escrituras y otros trmites fueron de $ 1.500,00, estos sern adicionados al valor del edificio.

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Si la finalidad de la compra del edificio es obtener renta, se debe contabilizar como propiedad de inversin, adems se debe considerar los costos adicionales por la compra del edificio. EJEMPLO 10 Al mes siguiente la empresa D&C, transfiere el edificio de propiedades de inversin a Activos no corrientes mantenidos para la venta, por un valor de $ 81.500,00, debido a que existe un interesado en la compra del inmueble. Desarrollo La transferencia del edificio de propiedades de inversin a activos no corrientes mantenidos para la venta se realizar si cumple con los requisitos establecidos en la NIC 16 propiedad, planta y equipio y en la NIC 40 propiedades de inversin.

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EJEMPLO 11 La empresa D&C toma la decisin de transferir un local comercial que mantiene como propiedad planta y equipo a propiedades de inversin con el fin de obtener renta, este local se encuentra fuera de uso por la empresa debido a que fue ocupado como sucursal y dejo de funcionar hace 2 aos, el valor en libros del local es de $ 30.000,00 Desarrollo La transferencia del local comercial de propiedad planta y equipo a propiedades de inversin, se realizar cumpliendo con lo establecido en la NIC 16, el importe en libros de un elemento de propiedades, planta y equipo se dar de baja en cuentas por su disposicin o cuando no se espere obtener beneficios econmicos futuros por su uso, y segn la NIC 40 que se refiere al reconocimiento de un bien como propiedad de inversin. ( NIC 40, prr. 16-19) Registro contable

EJEMPLO 12 Seis meses despus, la empresa D&C decide ocupar el local comercial que se mantiene como propiedades de inversin para exhibicin y ventas, este inmueble refleja un valor en libros de $ 30.000,00 Desarrollo La transferencia del local comercial de propiedades de inversin a propiedad planta y equipo, se realizara siempre que existan cambios evidenciados en la transaccin. (NIC 40, prr. 57).

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