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das, num perodo de 1 ano, conferem ao senhorio o direito de fazer cessar o contrato. Adicionalmente, enquanto que no anterior regime o arrendatrio poderia pr sempre termo sua mora no prazo de 3 meses contados da receo da comunicao de resoluo do contrato expedida pelo senhorio, no futuro regime o arrendatrio apenas poder recorrer a este mecanismo por uma nica vez e apenas no ms seguinte receo da referida comunicao. Tem assim os dias contados o expediente, tantas vezes utilizado pelos arrendatrios, que permitia perdurarem indefinidamente situaes de mora crnica no pagamento das rendas devidas.
por decurso do prazo; e ainda por (vi) resoluo motivada por falta de pagamento de mais de 2 meses de renda. Em suma, o procedimento especial de despejo aplica-se aos casos em que, tendencialmente, ocorrer menor litigiosidade. De acordo com a Proposta, a tramitao do despejo do local arrendado partir de um impulso do senhorio que, para o efeito, apresentar um requerimento de pedido de despejo junto do BNA. Caso o arrendatrio no se pronuncie quando notificado pelo BNA da entrada do referido requerimento de desejo, o BNA emitir um ttulo de desocupao do locado, estando o senhorio autorizado a proceder sua efetivao. Caso haja recusa, por parte do arrendatrio, na desocupao do locado, haver lugar a uma interveno do tribunal, sempre com carter de urgncia por forma a autorizar a entrada no local. Este processo administrativo poder ser interrompido pelo arrendatrio e encaminhado para a via judicial nos seguintes casos: (a) oposio ao despejo deduzida pelo arrendatrio; ou (b) se o arrendatrio requerer ao tribunal judicial competente o diferimento da desocupao com fundamento em carncia de meios do arrendatrio (caso em que o Fundo de Socorro do Instituto de Gesto Financeira da Segurana Social dever suportar as rendas durante o perodo de diferimento) ou no facto do arrendatrio ser portador de deficincia com incapacidade superior a 60%, ambas as situaes devendo ser julgadas de acordo com o livre arbtrio do Tribunal. De a acordo com o pedido de retificao Proposta emitido pelo Secretrio de Estado da Presidncia do Conselho de Ministros de 2 de janeiro de 2012, da deciso judicial emanada no mbito de um processo de despejo iniciado atravs do BNA caber recurso sem efeito suspensivo. Finalmente, note-se que a Proposta prev mecanismos de sano a todos os que, sem funda-
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Simultaneamente com a atualizao de renda, proceder-se- transformao do tipo de contrato e da sua durao. Paralelamente, caso o arrendatrio tenha carncias econmicas (i.e. se o seu rendimento anual bruto corrigido for inferior a 5 retribuies mnimas nacionais anuais); ou caso tenha mais de 65 anos ou mais de 60% de incapacidade comprovada, aplicar-se-o regimes especiais de atualizao em que no assistir ao senhorio o direito de denunciar o contrato mediante pagamento de indemnizao. Em particular no que concerne aos arrendatrios com idade igual ou superior a 65 anos ou com um grau de incapacidade superior a 60%, poder haver atualizao da renda por valores de mercado ou sujeita ao referido teto mximo de 1/15 do valor patrimonial do imvel em caso de falta de acordo entre as partes, mas no poder ocorrer a cessao nem alterao do tipo de contrato.
J quanto denncia pelo arrendatrio, prev-se que este deve respeitar o prazo de 120 dias - se o prazo do contrato for superior ou igual a 1 ano - ou de 60 - caso aquele prazo seja inferior a 1 ano. Introduz-se ainda a novidade de permitir ao arrendatrio que, caso o senhorio manifeste a sua inteno de se opor renovao, denuncie o contrato de arrendamento com um pr-aviso no inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato, quer se trate de contratos de prazo certo quer estes tenham durao indeterminada.
de, ocorra transmisso inter vivos de posio social que determine a alterao da titularidade em mais de 50% face situao existente aquando da entrada em vigor da Proposta.
7 Transmisso do Arrendamento
Com a redao proposta, a transmisso sucessiva do arrendamento para habitao celebrado antes da entrada em vigor do RAU, por morte o arrendatrio inicial, passar a ser mais limitada. Para alm da necessidade de residncia no locado com o primitivo arrendatrio por perodo de tempo que varia entre 2 anos - para quem vivesse em unio de facto - ou h mais de 1 ano - para ascendente de primeiro grau ou filho com idade superior a 1 ano -, no haver transmisso para quem tenha casa prpria ou arrendada no concelho de localizao do imvel arrendado ou, caso este se situe em Lisboa e Porto, tambm nos concelhos limtrofes. Salvo acordo entre o novo arrendatrio e o senhorio, quando ocorra a transmisso da posio de arrendatrio para filho ou enteado ou para ascendente de primeiro grau (exceto se tiver incapacidade superior a 60%) com mais de 65 anos data do falecimento do primitivo arrendatrio, o arrendamento passar a ficar sujeito ao regime do NRAU. De referir ainda que com a Proposta passa a fazer-se expressa referncia qualidade de primitivo arrendatrio, a qual constava na redao anterior ao NRAU, e que poder indiciar a pretenso do legislador na proibio da transmisso sucessiva do contrato de arrendamento para alm do primitivo/inicial arrendatrio a seu sucessor. As mesmas restries transmisso da posio de arrendatrio passam a ser aplicveis no caso de o contrato de arrendamento ter sido celebrado
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aps a entrada em vigor do NRAU. Nesta situao, para alm da necessidade de residncia no locado h mais de 1 ano exigvel que a convivncia em economia comum ou unio de facto com o primitivo arrendatrio corresponda a perodo superior a 2 anos. Com a limitao sucessiva transmisso do arrendamento abre-se a possibilidade de integrao do imvel no mercado de arrendamento permitindo, ainda, a transio para o novo regime de arrendamento.
fins no habitacionais, operando a denncia o arrendatrio ter lugar a ser indemnizado por um montante correspondente a 5 anos da mdia da renda apurada das propostas apresentadas pelo senhorio e pelo arrendatrio, no decurso da negociao. O referido montante de indemnizao poder, no entanto, ser duplicado ou incrementado em 50% consoante a proposta de renda do arrendatrio tenha sido inferior proposta do senhorio em 10% ou 20%.
quanto a esta matria aquando da proposta de atualizao de renda que envie ao arrendatrio, o arrendamento considera-se celebrado por prazo certo de 5 anos nos termos do NRAU. Contudo, nos arrendamentos para fins habitacionais, caso o arrendatrio tenha invocado situao de carncia econmica, a vigncia do novo tipo e durao do arrendamento s se iniciar 5 anos aps a receo, pelo senhorio, da resposta do arrendatrio proposta de atualizao da renda, na qual tenha invocado a situao de carncia econmica. O mesmo sucede no caso de arrendamentos para fins no habitacionais se o arrendatrio invoque e comprove que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao pblico e que uma Microentidade. Diferentemente, se o arrendatrio tiver invocado idade igual ou superior a 65 anos, a sujeio do arrendamento ao NRAU apenas poder ter lugar mediante acordo do arrendatrio nesse sentido. No caso de transmisso da posio de arrendatrio por morte do primitivo arrendatrio, o arrendamento passar a estar sujeito ao NRAU, tendo o prazo certo de 2 anos (exceto acordo das partes em sentido diverso). Este regime apenas produzir os seus efeitos na data em que o referido filho ou enteado atinja a maioridade ou os 26 anos, consoante data do falecimento do primitivo arrendatrio tivesse idade inferior a 18 anos ou 26 anos e frequentasse o 11. ou 12. ano ou o ensino mdio ou superior. Ainda que sejam, neste momento, apenas propostas, as medidas elencadas afiguram-se suficientes para provocar grandes alteraes no mercado de arrendamento portugus. Fica-se, contudo, a aguardar a disponibilizao das propostas de alteraes ao conjunto de diplomas complementares ao regime do arrendamento urbano com vista a aferir, em cada caso, a abrangncia das alteraes preconizadas.
8 Indemnizaes
Na redao constante da Proposta continuam a ser devidas indemnizaes ao arrendatrio em caso de cessao do contrato de arrendamento, por denncia do senhorio para realizao de obras (nos contratos celebrados ao abrigo do NRAU) ou para habitao (nos contratos celebrados aps do RAU). Estas indemnizaes sero reduzidas para o montante correspondente a 6 meses de renda. Contudo, atravs da Proposta obriga-se o senhorio ao pagamento de outras indemnizaes cujos montantes podero ser mais avultados. Caso, nos 6 meses seguintes denncia, as obras ou demolio que lhe serviram de fundamento, no sejam realizadas o senhorio ter de compensar o arrendatrio com o pagamento do montante correspondente a 10 anos de renda. Este incumprimento, por ter sido sancionado com o aumento da indemnizao, j no conferir ao arrendatrio o direito de reocupar o local arrendado. A novidade encontra-se no regime de denncia do arrendamento pelo senhorio, motivado pela falta de acordo com o arrendatrio no que se refere atualizao de renda, tipo e durao celebrados antes do RAU. Tanto nas situaes de arrendamento para habitao como arrendamento para
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A dinamizao do mercado do arrendamento no nosso Pas depende da capacidade do Governo induzir a necessria confiana aos agentes econmicos e, de igual modo, da criao de instrumentos de captao e de incentivo ao investimento privado. Um investidor s apostar no arrendamento se este mercado for suficientemente atrativo e, em especial, seguro. Ora, precisamente nestes dois pontos que a proposta de Lei no suficientemente ambiciosa, necessitando, por isso de ser adequada nossa realidade, sob pena de ficar a meio caminho e, uma vez mais, ser incapaz de criar em Portugal um verdadeiro mercado do arrendamento.
A Lei claramente insuficiente para fomentar o arranque do mercado da Reabilitao Urbana. De facto, impunha-se ir mais longe, dada importncia fundamental desta matria para o nosso Pas. Esta uma matria j suficientemente consensualizada e amplamente debatida, cuja urgncia manifesta, no s em face das atuais dificuldades no acesso ao crdito e do excesso de endividamento das famlias, que as impede de adquirir habitao prpria, mas tambm da gravidade da situao que o Setor da Construo e do Imobilirio enfrenta. Por isso, caso a Lei no seja corrigida e, em simultneo, complementada com medidas de incentivo fiscal, como o caso da criao da taxa liberatria aplicvel em sede de IRS aos rendimentos do arrendamento, ser incapaz de alavancar a Reabilitao Urbana. O congelamento das rendas, aliado a uma poltica de crdito fcil, determinou, como sabido, a destruio do mercado de arrendamento e afastou os investidores, deste segmento, pelo que se impunha uma atuao a este nvel,
correspondendo, alis, a uma exigncia que foi salientada pela Troika. Sabemos, contudo que este um aspeto que, do ponto de vista social, bastante problemtico, pelo que, a possibilidade de ser consensualizada uma soluo entre senhorio e inquilino sempre positiva. No entanto, e independentemente das questes relativas indemnizao que os senhorios tero de pagar quando no cheguem a acordo, as solues encontradas, em especial para as situaes de exceo que so consagradas, no fazem mais do que protelar, por um perodo excessivamente longo de tempo (5 anos), uma situao que no interessa aos inquilinos, nem aos senhorios e, sobretudo, nada far para travar, nos prximos anos, o estado de degradao a que chegaram muitos edifcios do centro das nossas cidades. Exigia-se que o Estado assumisse as suas funes sociais e desse tambm o seu contributo para a resoluo de um problema grave, relacionado no s com as condies de vida de uma parte da populao, mas tambm com a necessidade de dinamizar a reabilitao urbana, elemento essencial de uma estratgia de recuperao econmica e de promoo do emprego que poder exercer efeitos muito positivos ao nvel do setor e de outras atividades como o comrcio e o turismo.
Se certo que o Executivo assume o arrendamento e a reabilitao urbana como objetivos prioritrios que necessitam de um tratamento integrado, acaba, porm, por no apresentar solues eficazes que permitam dar resposta s reais necessidades do nosso Pas. No que se refere aos Despejos, os princpios em que assenta o processo especial, os prazos definidos e a necessidade de prestao de uma cauo como condio para o recurso aos tribunais so
aspetos positivos, mas deveria ter-se ido mais longe, pois a mera possibilidade de estes processos terem de passar pelos Tribunais, tendo em conta a atual realidade do nosso sistema judicial, pe em causa a credibilidade e a eficcia de todo o sistema. Tenha-se em conta que aquilo que pretendemos salvaguardar a disponibilizao de mecanismos que, em caso de comprovado incumprimento do contrato de arrendamento, em particular no pagamento das rendas devidas, permitam, semelhana do que sucede noutros pases, a desocupao do imvel sem demoras ou recurso a expedientes dilatrios. De igual modo, outro aspeto negativo que importa destacar est relacionado com a Taxa Liberatria. Apesar de reconhecer a sua extrema importncia, a Lei nada mais faz do que referir um regime fiscal especfico a estabelecer em diploma prprio, escusando-se a fixar objetivos concretos e a definir prazos para a aprovao deste diploma complementar, o que significa que esta uma medida que ao invs de ser encarada como imprescindvel, adiada sine die.
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Carlos Ramos
Face ao referido, qualquer proposta de legislao equilibrada e que regule o mercado um estmulo ao investimento em reabilitao/reparao de edifcios mais antigos, potenciando a reabilitao urbana, dado que permitir a criao de condies para a rentabilizao dos ativos e, em particular, a recuperao de edifcios devolutos. A existncia de uma lei do arrendamento, justa para proprietrios e inquilinos, e com intervenes do Estado que minimizem os efeitos em famlias carenciadas, permitir igualmente alterar o comportamento de entidades fiscalizadoras dos deveres de conservao e de reabilitao. Face aos efeitos do congelamento do valor das rendas, determinado na dcada de 40 do sculo XX e cujas graves consequncias se repercutem at aos dias de hoje, estas entidades no se sentem, muitas vezes, com coragem para aplicar as disposies legais em vigor sobre as exigncias de conservao do patrimnio edificado. Ou seja, face a situaes em que os valores das rendas so muito baixos, seria uma injustia impor aos proprietrios investimentos na reparao de edifcios relativamente aos quais no obtiveram ao longo do perodo de arrendamento a devida compensao.
Trata-se de uma abordagem completamente nova e que se afigura, em termos gerais e numa primeira anlise, como equilibrada, no que se refere ao mecanismo de atualizao e transitrio. Contudo, pela sua novidade negocial, s a experincia neste domnio, em que o acordo a base de toda a negociao, permitir retirar concluses. A proposta de lei contm conceitos que tero de ser um pouco melhor explicitados, como, por exemplo, a situao em que, no havendo acordo entre inquilino e senhorio com vista ao valor da indemnizao a pagar, surge o conceito de margem muito pequena, potenciadora de agravamento da indemnizao.
Quanto ao regime de proteo em casos excecionais, ou seja, a idosos, deficientes com mais de 60% de incapacidade, inquilinos com carncia econmica, entendo ser um aspeto que deve merecer especial ateno e que carece de uma anlise com base em cenrios reais. A existncia de anexos com identificao de casos que possam ilustrar a aplicao dos pressupostos contidos na proposta, designadamente em relao a este regime, permitiria uma mais fcil avaliao dos seus efeitos. Como positivo saliento a preocupao em cobrir um universo bastante abrangente, com situaes que vo desde a forma de valorizao das intervenes nos edifcios na renegociao dos contratos, at ao estabelecimento de medidas de proteo dos inquilinos em casos excecionais. Como aspeto negativo e merecedor de melhoria, o estabelecimento de conceitos que, dado o seu carter pouco objetivo, necessitam de uma melhor clarificao, por forma a no permitir discricionariedade na sua aplicao e evitando o risco de potenciais conflitos.
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Lus Lima
A consequncia dessa possibilidade reside precisamente na capacidade do mercado de arrendamento poder funcionar normalmente. Diria mesmo que, reside na possibilidade do mercado imobilirio portugus poder assumir-se como um refgio seguro para quem quer investir e at para quem quer aplicar as poupanas de uma vida num mercado cujo rendimento seja certo e seguro e possa funcionar como complemento de uma reforma que tende a ser mais baixa no futuro. Esta vocao
O segmento do arrendamento urbano no pode ser visto como um cenrio de guerra ou de luta de classes, entre a classe dos inquilinos e a classe dos senhorios. Insistir neste contexto manter o erro que fez com que os proprietrios de imveis tivessem de assegurar, relativamente aos respetivos arrendatrios, funes sociais que incubem ao Estado. Tudo o que for dito, com maior ou menor emoo politica, em torno de potenciais insensibilidades sociais que no cabem neste dossier, estaremos a adiar as mudanas que se pretendem alcanar neste setor. Discutir a justeza do despejo, naturalmente rpido, de um inquilino que no paga a renda ou debater a necessidade de fazer convergir, num processo eventualmente evolutivo, as rendas antigas com os valores normais de mercado, centrar a ateno num bvio que nem sempre o que importante. Importante , tambm neste caso, optar pela oferta de condies que sejam favorveis ao mercado e prpria Economia.
Os aspetos negativos deste dossier so os que se prendem com a ausncia de solues para que o mercado de arrendamento urbano seja atrativo. Sem tais incentivos, nomeadamente fiscais, somos, quando confrontados com a proposta, empurrados para discutir questes que continuam a ser polmicas pelo facto de serem discutidas
de forma apaixonada, sem grande serenidade. O timing desta proposta consagrado no prprio memorando de entendimento at ao final do ano que passou foi cumprido e isso positivo para cimentar a nossa prpria credibilidade junto de terceiros, mas julgo que teria sido prefervel que o dossier do arrendamento urbano tivesse sido preparado de forma mais exaustiva e multidisciplinar de forma a que o setor possa responder aos desafios que se colocam. A dinamizao deste mercado do arrendamento urbano pode contribuir para estancar o desemprego no setor da Construo e do Imobilirio e, ao mesmo tempo, pode garantir uma oferta indispensvel para fazer diminuir o endividamento de muitas famlias portuguesas. Mas isto ainda no alcanvel com estas tmidas alteraes.
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Antes de mais, preciso referir que esta ser a terceira tentativa legislativa desde os anos 80, para tentar resolver o problema do arrendamento urbano e, muito particularmente, do setor residencial, onde cerca de um tero do parque habitacional tem rendas inferiores a 100 mensais. Trata-se, seguramente, de uma das reformas que requer mais coragem poltica de um governo e, por isso, nunca foi devidamente enfrentada. Os anteriores governos perderam a oportunidade de implementar esta reforma nos tempos em que existia um enquadramento econmico mais favorvel e, agora, porque se trata de uma reestruturao inadivel, o pas v-se forado a implement-la sob presso total e sem margem para erro. No seu contedo, a proposta de lei agora apresentada considera os problemas mais emergentes, designadamente os contratos vitalcios, a atualizao efetiva dos contratos chamados de rendas antigas, a eliminao do prazo mnimo de cinco anos e o despejo por incumprimento contratual e apresenta as correspondentes reformas. Nesta medida, e numa anlise ainda preliminar, atrever-me-ia a afirmar que esta nova lei de arrendamento tem condies para modificar de forma significativa para melhor o panorama do arrendamento habitacional.
Parece consensual que sem uma mudana radical no enquadramento legislativo do arrendamento habitacional no poder haver lugar ao desenvolvimento de efetivos programas e aes de Reabilitao Urbana. A regenerao das cidades e, especialmente dos seus bairros mais antigos e degradados, s poder avanar se a montante estiverem criados mecanismos legais e jurdicos que promovam o investimento imobilirio no arrendamento, sendo a lei do arrendamento o mais importante. Implica que se verifiquem simultaneamente fatores como a atualizao das rendas para valores de mercado, a flexibilidade dos contratos em termos de prazos e das condies e o despejo clere em caso de no pagamento
Verso aprovada em Conselho de Ministros contem mecanismos, a meu ver, bastante corajosos, mas simultaneamente equilibrados e justos para atualizao das rendas.
Os aspetos positivos j foram mencionados, sendo que os negativos se situam a dois nveis, o primeiro reside no facto de este novo enquadramento jurdico implicar em muitas ocasies o recurso a tribunais e decises judiciais para sanar conflitos que vo surgir dos tipo de mecanismos adotados. O segundo, consiste na necessidade da reforma do arrendamento habitacional dever ser acompanhada por um novo enquadramento tributrio para os rendimentos das rendas habitacionais, nomeadamente a aceitao de um regime de tributao autnoma.
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Existem neste momento vrios problemas relacionados com a reabilitao: no existe financiamento construo, os edifcios esto muito degradados e com valores exorbitantes e a reabilitao de uma maneira geral mais cara que a construo nova. Contudo, seria importante que a lei do arrendamento funcionasse pois, iria dinamizar a reabilitao das cidades. Seria muito importante que esta nova proposta contemplasse alguns incentivos fiscais, como por exemplo a adoo de uma taxa liberatria nos arrendamentos. Os rendimentos prediais estariam assim em p de igualdade com os rendimentos de capital. Aspetos negativos: No estar contemplado na proposta apresentada a criao de uma taxa liberatria para os rendimentos prediais. Aspetos positivos: Os despejos ficarem mais cleres.
Para dinamizar o mercado do arrendamento urbano seria essencial liberalizar as rendas antigas, reduzir o tempo dos processos de despejo, e criar um enquadramento fiscal favorvel ao arrendamento. A lei assenta num bom princpio de liberalizar as rendas antigas por negociao, mas tem tantas excees e estabelece indemnizaes to avultadas aos inquilinos que provavelmente a situao das rendas antigas no ser alterada. Em relao aos processos de despejo, h inteno de reduzir o seu tempo, mas cria-se uma instituio intil, o Balco Nacional de Arrendamento, que s servir para aumentar a burocracia nesta rea. E quanto ao enquadramento fiscal, ele totalmente omitido pela lei. Receamos por isso que a lei seja mais uma oportunidade perdida, quando a revitalizao do mercado de arrendamento era essencial ao pas. A reabilitao urbana s existir se os proprietrios tiverem condies financeiras para recuperar os seus imveis, degradados por d-
cadas de congelamento de rendas. manifesto que se tiverem que pagar indemnizaes de 1/3 e nalguns casos 2/3 do valor do imvel aos inquilinos e continuar a receber rendas fixadas com base no rendimento dos inquilinos no tero quaisquer condies para fazer essa reabilitao.
A proposta claramente desequilibrada porque altamente protecionista dos inquilinos. Tiveram o benefcio de ter um arrendamento subsidiado fora pelo proprietrio durante dcadas e ainda vo continuar em muitos casos com rendas condicionadas pelo seu rendimento ou a receber avultadas indemnizaes. Acresce que a lei considera em situao de carncia econmica inquilinos com rendimento abaixo de cinco salrios mnimos ou microentidades empresas com balano e volume de negcios abaixo de 500.000 euros. Os inquilinos continuam por isso a ser altamente beneficiados, no se tendo cumprido a obrigao assumida perante a troika de reequilibrar as posies das partes.
So positivos o princpio da renegociao das rendas antigas e a sada do processo de despejo da ao executiva. So negativas as elevadas indemnizaes atribudas aos inquilinos e as inmeras situaes de exceo, algumas das quais sem justificao, que foram consagradas.
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