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TABLE DE MATIERE Mthodologie I- ACCES AU FINANCEMENT DU LOGEMENT POUR LES MENAGES LES PLUS DEMUNIS Prambule Quelques expriences

internationales de rfrence en matire de financement du logement 1 - L'exprience chilienne 2 - L'Indonsie 3 - Les Philippines 4 - La Thalande 5 - La Tunisie 6 - Programme de financement de logements de la Grameen Bank Etude d'expriences pilotes de financement ralises auprs de groupes communautaires cibles 1 - Le fonds communautaire pour l'amlioration de l'habitat Fortaleza au Brsil 2 - Densification de l'habitat Villa Salvador au Prou 3 - Le Plan d'aide mutuelle au Mexique (1er cas) 4 - Projet CNVI au Mexique (2me cas) 5 - Projet d'amlioration d'un quartier Ho Chi Minh Ville au Vit-nam 6- Opration de crdits logement en Indonsie (1er cas) 7 - Programme d'amlioration des quartiers populaires - Kampung Improvement Program (KIP) - Indonsie (2me cas) 8 - Programme de dveloppement du logement au Pakistan (1er cas Hyderabad) 9 - Programme de dveloppement du logement au Pakistan (2me cas Karachi) 10 - Programme de prts communautaires hypothcaires aux Philippines 11 - Restructuration - rgularisation du quartier d'habitat irrgulier Mdina Fass M'Bao de la commune de Pikine au Sngal Tableaux synoptiques Conclusions relatives au financement du logement pour les mnages les plus dmunis et la rsorption de l'habitat prcaire II - LA REGULARISATION DU PROCESSUS DE DEVELOPPEMENT FONCIER DANS L'HABITAT INFORMEL Prsentation gnrale: 1 - Le processus de dveloppement informel du foncier 2 - La rgularisation du dveloppement foncier informel 3 - Le cadre lgal de la rgularisation foncire 4 - Le cadre institutionnel de la rgularisation foncire Les tudes de cas illustratifs: 1 - La Thalande 2 - Le Venezuela 3 - La Jordanie 4 - L'Egypte 5 - L'Algrie 3 5 5 6 6 8 9 10 10 11 13 13 14 15 16 17 17 18 19 20 21 22 24 28

31 31 31 32 33 34 34 34 35 36 37 38

6 - La Cte d'Ivoire 7 - La Guine 8 - Le Congo Dmocratique (ex-Zare) 9 - La Zambie III - ACTIONS DE SAUVEGARDE DES MEDINAS ET DE LHABITAT ANCIEN 1. La mdina de Tunis 2. La Casbah d'Alger 3. La vieille ville d'Alep 4. Projet de rhabilitation des quartiers de Balat et de Fener (centre historique d'Istanbul) IV - EXPRIENCE TUNISIENNE DE LUTTE CONTRE LHABITAT INSALUBRE 012345Introduction Quantification de l'habitat vtuste et insalubre Problmatiques de lhabitat insalubre Les principaux instruments de matrise foncire Les oprateurs damnagement Instruments spcifiques la rhabilitation des tissus anciens

39 39 40 40 42 42 44 47 50 56 56 56 60 62 65 71 74 75 76 78 80

ANNEXES Le problme du logement dans le monde La dclaration dIstanbul et le programme pour lhabitat. Confrences des Nations Unies sur les tablissements humains (Habitat II), Istanbul, Turquie 3-14 juin 1996 La situation du logement en France : du logement insalubre aux exclus du logement Fiches de projets

L'EXPERIENCE INTERNATIONALE Mthodologie "Les enseignements que l'on peut tirer des expriences menes par d'autres, dans d'autres contextes, ncessitent la comprhension pralable des diffrences, plus que des similarits, en se mfiant des analogies, trs sduisantes mais le plus souvent trompeuses"1 En prenant en compte cette observation l'tude s'attachera explorer les expriences et pratiques des pays qui ont engag des oprations de rsorption de l'habitat prcaire en portant toutefois un intrt particulier ceux de ces pays qui prsentent, au moins pour certains aspects socio-conomiques et/ou culturels donns, des communauts avec la problmatique du Maroc. Cependant les pays observs n'ayant pas toujours engags des oprations couvrant tous les aspects de l'habitat insalubre tels que compris dans cette tude, une slection assez nombreuse de cas sera faite pour runir le plus large ventail de solutions et de pratiques. Les expriences seront tudies selon les thmes suivants : en premier lieu la question du financement du logement pour les mnages a faibles revenus afin de dcrire les diffrentes options et solutions dgages soit par les pouvoirs publics, soit par les intresss eux-mmes, en vue de dgager des conclusions sur les pratiques en vigueurs dans certains pays (notamment les pays en dveloppement) dont les stratgies en matire de financement ont connu des succs intressants ou, contrario, s'interroger sur les limites d'autres dmarches moins performantes. Ce chapitre fera appel des analyses gnrales ainsi qu' des tudes de cas en vue de proposer des synthses globales et comparatives, puis la question du foncier qui reprsente souvent la pierre d'achoppement, notamment dans les pays en dveloppement, pour la mise en place d'une politique permettant une rponse massive aux besoins en logements des mnages faibles revenus. Cette question sera galement aborde travers les pratiques des vingt dernires annes dans des pays d'Amrique Latine, d'Asie, du Monde Arabe et d'Afrique afin d'aboutir des conclusions et des analyses comparatives des diffrentes pratiques, les expriences en matire de traitement de l'habitat ancien seront tudies travers un certain nombre de pays dont la structure sociale, culturelle et historique de ce type d'habitat peut avoir une valeur significative pour la rflexion marocaine au regard du traitement des mdinas, les montages institutionnels et les questions d'ordre rglementaires et juridiques seront gnralement dcrites la faveur de discussions des diffrentes questions ci-dessus, en incluant les questions relatives au rle de l'Etat, au ciblage des populations bnficiaires, au partenariat, etc. enfin, lexprience tunisienne et les diffrents instruments mis au point en matire de lutte contre lhabitat insalubre seront dcrits dans la partie finale du rapport.

In GRET (Groupe de recherche et d'changes technologiques) Accs au financement du logement pour les mnages faibles revenus - mai 1995

Des tableaux synoptiques seront proposs afin d'offrir une vision synthtique de ces expriences et de permettre des analyses comparatives rapides. La majeure partie des informations et donnes de ce chapitre a t puise dans la documentation indique dans la base de donnes documentaires fournie par la prsente tude, et tout particulirement les documents et travaux suivants : l'tude de la Banque Mondiale relative aux aspects financiers et fiscaux du logement au Maroc, et plus particulirement le rapport sur l'exprience trangre en matire de financement du logement, L'tude sur les systmes innovants de crdit et accs au financement du logement pour les mnages faible revenu en Asie (ACT, SCIC- AMO), Les actes de la troisime confrence internationale sur le logement (Washington 1990), Regularizing the informal land development process (USAID) Les rapports du GRET, de l'IFU et du Programme Solidarit Habitat sur les expriences de coopration franaise, Les actes de la confrence de Tunis sur la rhabilitation de l'habitat ancien, La nota conjointe de la ville d'Alep et de GTZ sur la rhabilitation de la vieille ville d'Alep, Rapport de l'Office d'intervention et de rgulation des oprations d'amnagement de la Casbah (OFIRAC) - Dcembre 1989

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ACCES AU FINANCEMENT DU LOGEMENT POUR LES MENAGES LES PLUS DEMUNIS Prambule:

Les politiques de financement, un segment des politiques globales de l'habitat La pousse dmographique de ce sicle et lexode du monde rural vers les villes, qui en est rsult, sest traduit, notamment dans les pays en dveloppement, par une occupation non organise de lespace priurbain, et un habitat gnralement en de des normes tablies et souvent dans des conditions dinsalubrit prononce. Plus du tiers de la population vit aujourdhui dans des bidonvilles et des quartiers insalubres et la situation saggrave, de faon gnrale, notamment dans les pays en dveloppement. Malgr certains progrs conomiques globaux dans ces pays (tels que ceux dAsie), les succs en matire de croissance ne se sont pas toujours traduits par une rduction des ingalits conomiques et sociales. Sous les contraintes de louverture sur lconomie mondiale et la mise en place de rgles de gestion rigoureuses en application des mesures dajustements structurels les rponses aux besoins sociaux ont souvent t diffres ou annules. Parmi ceux-l les besoins en logements et en quipements dinfrastructures urbaines, surtout en direction des plus faibles et des plus dmunis, ont t aggravs. Ds les annes 70 la ncessit de mettre en place des politiques de logement et dengager des actions spcifiques aux mnages faible revenu, sest progressivement impose. Ces politiques reposaient gnralement sur linitiative publique et laction quasi exclusive de lEtat et taient, le plus souvent, orientes vers la prise en charge des besoins des couches les plus dmunies de la population. Pour cela ces politiques ont cherch encourager loffre en augmentant la production de logements conomiques. Toutefois cette politique a trs vite connu ses limites en raison de lincapacit des pays continuer subventionner cette production et du glissement progressif du dispositif qui a finalement vu les mnages disposant de revenu occuper les logements destins aux plus dmunis, sans toutefois en tre satisfaits, en raison des normes qui ont prsid leur construction. Progressivement, et dans la recherche de la rduction de leurs dficits budgtaires, les Etats vont se dsengager de lintervention directe en redfinissant le rle du secteur public qui se limite de plus en plus des fonctions damnagement foncier et de moins en moins celle de la production du logement. La troisime confrence internationale Washington sur le logement (third international shelter conference ) de 1990 a traduit cette nouvelle pense en proposant une redfinition des rles respectifs des secteurs publics et privs. Elle consacre notamment le fait que les politiques de logement doivent consister aider les mnages se loger plutt que de tenter de leur fournir directement un logement. Cette approche a conduit de nombreux pays repenser leur politique de logement en la rorientant vers la matrise du dveloppement foncier, la ralisation dinfrastructures et dquipements urbains en tentant den rendre laccs plus quitable aux diffrentes catgories sociales et en rendant plus disponibles les facteurs de production du logement tous les segments de la socit.

Il est, ds lors, devenu vident que la priorit devra tre donne, dans le cadre de la mise en place de cette politique au rle de plus en plus important quaura jouer le secteur priv et surtout donner au financement du logement une place stratgique dans les politiques conomiques des pays. Les dcennies 80 et 90 ont t, dans ce cadre, riches en expriences dans les pays en dveloppement, notamment pour la recherche de solutions durables adaptes aux ressources des pays, innovantes et ajustes aux besoins et aux capacits financires des mnages faible revenu et leurs conditions de vie Quelques expriences internationales de rfrence en matire de financement du logement Un certain nombre de politiques de financement du logement ont t reconnues comme ayant contribu de faon dcisive la relance, voire au succs des politiques de l'habitat dans certains pays en dveloppement. Il est en effet admis, de plus en plus clairement aujourd'hui, que le financement occupe une place stratgique dans le succs ou l'chec des politiques de logement des pays, une place au moins aussi importante que les questions du foncier, des infrastructures, des matriaux de construction et de la gestion urbaine. Dans les exemples suivants que nous avons choisis de prsenter, et dont les rsultats en matire de dveloppement du secteur du logement pour les mnages faible revenu sont variables, ont observera que l'accent a t souvent mis sur la recherche de solutions destines accrotre les ressources financires destines au logement et le drainage de l'pargne vers les circuits formels de crdit. 1 - L'exprience chilienne Le Chili est souvent cit en exemple pour ses ralisations en matire de logement en direction des mnages faible revenu par la mise en place, notamment, d'une politique de financement faisant appel des mcanismes de production formels impliquant fortement le secteur priv, incitant l'pargne des mnages et permettant des performances remarquables en matire de cots et de niveau de production. Durant la dcennie 1990 le Chili a pu, en effet, atteindre le rythme de 100.000 logements par an, ce qui a permis ce pays de 13,5 millions d'habitants de porter sa production de logements un niveau suprieur celui de la formation des mnages. Le succs de l'exprience chilienne tient l'adhsion des promoteurs privs et des coopratives au systme mis en place par le Ministre de l'habitat et de l'urbanisme du Chili (MINVU) qui a permis le lancement de programmes destins aux mnages revenu moyen et faible. Ce systme est bas sur une aide apporte aux mnages qui ont pargn en moyenne 12,5% de la valeur d'un logement faible cot et qui sont ligibles cette aide selon un systme de pointage. Cette aide est inversement proportionnelle la valeur du logement et reprsente 75% de ce cot quand il n'excde pas 5.000 $ 13% si le logement cote 18.000 $. Le MINVU annonce priodiquement une mission publique de certificats de subvention destins aux mnages cibles et sollicite, par ce biais, des appels d'offres de la part de promoteurs privs pour la construction de logements destins cette population. Les

promoteurs se sont vite intresss ce march et ont souvent pris les devants en offrant des programmes qui rpondent aux normes du Ministre. De nombreux promoteurs se sont galement rapprochs des organisateurs de la demande (tels que les coopratives) afin d'identifier les mnages ligibles au programme et de s'assurer d'un nombre suffisant d'acheteurs pour la rentabilit des oprations ralises. Les coopratives sont un instrument trs important du succs de ce programme dans la mesure o elles possdent une capacit importante d'organisation des futurs bnficiaires en organisant leur effort d'pargne et en se rapprochant des promoteurs pour le montage des oprations. Ces coopratives peuvent tre soit "ouvertes" quand elles fonctionnent de faon non limite dans le temps en recrutant des membres qu'elles font pargner et en utilisant leur pargne pour acqurir des terrains et organiser des oprations de construction de logements selon les besoins et capacits financires des membres de la cooprative, ou. "fermes" c'est dire qu'elles s'teignent ds la satisfaction des besoins en logement de leurs membres originaux. La politique du logement au Chili Si le succs de ce programme est, bien sr, rechercher dans l'attrait que reprsente la formule de subvention personnalise et de la garantie qui est donne aux promoteurs de trouver un march solvable, il n'en demeure pas moins vrai que la politique du logement du Chili a, dans sa globalit, contribu grandement ce succs. Les lments essentiels de cette politique sont les suivants : - la politique du logement s'insre dans l'orientation gnrale de la politique gouvernementale qui prne le dveloppement d'une conomie de march orientation sociale, - dans une perspective de promotion de la proprit prive, les acteurs privs ( partir des mnages, jusqu'aux promoteurs et entreprises de construction) sont chargs de toute l'animation du programme, - les subventions sont explicites, directes et transparentes et accordes selon l'effort d'pargne et inversement proportionnelle au revenu. - un march du logement diversifi et fluide a t dvelopp afin de permettre aux mnages de faire correspondre leur mode de logement avec l'volution de leurs besoins et de leurs revenus. Cette politique est essentiellement articule autour de deux objectifs : - constituer un stock de logements suffisants pour donner un logement a tout mnage chilien dans des conditions de prix et de qualit adquates, - crer les conditions ncessaires pour que le logement soit peru comme un placement rentable et favoriser l'pargne des mnages. L'pargne Le principe de l'pargne reprsente la cl de vote du systme. L'pargne constitue un apport financier qui prend en charge une partie du prix d'acquisition du logement qui reprsente lui-mme le risque conomique assum par l'acheteur. Cet apport rduit le montant de prt ncessaire et amliore la garantie du prteur. L'obligation faite aux mnages de raliser une pargne pralable traduit un principe qui veut que l'acquisition du logement soit considre "comme une conqute et non comme un don". De la sorte l'Etat

entend responsabiliser les mnages non seulement dans la participation l'conomie nationale, mais galement mieux "contrler leur destin". Ce systme d'pargne logement est fond sur les principes de rentabilit (l'pargne accumule ne doit pas perdre de sa valeur), de scurit (l'pargnant ne doit courir aucun risque de voir son pargne disparatre en cas de dfaillance de l'institution financire o elle est dpose et elle est garantie 90% par l'Etat) et de liquidit (l'pargnant doit pouvoir disposer de son pargne tout moment, sous rserve de pnalits quant au rendement et aux bnfices des primes recherches). Les institutions agres pour la collecte de l'pargne et mettre les certificats d'pargne pralable sont : - les banques et les socits de crdit qui offrent des comptes d'pargne logement, - les associations d'employs, groupements, etc. - les coopratives ouvertes de logement qui collectent les apports en capital de leurs membres. L'pargne pralable est totalement intgre aux normes des diffrents programmes d'aides du Ministre et les soldes d'pargne accumuls dans les comptes sont ajusts l'inflation. Enfin l'apport d'un terrain peut remplacer l'pargne pralable comme condition pour poser sa candidature une subvention. Perspectives d'volution et du systme En dbut de dcennie 90 et afin de renforcer d'intgrer plus efficacement le segment du logement social dans le march financier, un certain nombre de mesures ont t prises qui visent : - renforcer le march primaire par la rduction du taux d'effort par rapport au revenu admissible, par la mise en place d'un plan d'assurance chmage et de techniques de rduction du taux d'impays des versements hypothcaires (incitatifs et coercitifs), - la mise en place d'un systme de garantie ou d'assurance hypothcaire, - la mise en place d'un systme de titrisation des prts hypothcaires afin de permettre le rinvestissement des ressources long terme des fonds de pension et socits d'assurances dans ces titres hypothcaires. Il est noter, toutefois, qu' la fin 1996, ce systme de titrisation n'tait toujours pas oprationnel. 2 - L'Indonsie Avant les bouleversements politiques, conomiques et sociaux conscutifs la crise financire de 1998, l'Indonsie avait connu une croissance conomique rapide de l'ordre de 7% par an et une inflation modre (7%) accompagne d'une urbanisation rapide en raison d'un dficit important de logements, dficit couvert moins de 15% par le march formel. En milieu urbain 85 % du financement de la construction de logements est assure par le march informel. Le financement hypothcaire officiel est accord par la Banque de l'Habitat Public qui accorde des crdits bonifis aux mnages faible revenu et aux employs du secteur public sur ressources fournies par la Banque Centrale, les subventions reprsentant entre

le tiers et la moiti de la valeur du logement. Quant aux crdits hypothcaires des banques commerciales ils sont rservs aux mnages revenu suprieur. Afin d'accrotre la disponibilit de ressources et de pouvoir les rpartir travers les diffrentes catgories de revenus, le gouvernement a entam en 1994 l'tude de la mise en place d'un march hypothcaire secondaire. De plus, et afin de toucher les mnages faible revenu la politique de l'habitat mise en place par le gouvernement indonsien vise utiliser des mcanismes de financement adapts cette catgorie sociale. Deux mesures sont signaler dans ce cadre : - Une banque commerciale publique qui octroie des crdits ces mnages des taux de 32%, trs suprieurs ceux accords aux clients solvables mais aussi trs infrieurs ceux du march informel. Le montant lev de ces taux est expliqu par le cot administratif lev des petits prts, - un programme de crdits communautaires a t mis en place par le gouvernement en direction des ces catgories de mnages, qui doivent se regrouper afin de pouvoir assurer collectivement la responsabilit de remboursement des crdits. Les crdits peuvent tre non seulement utiliss pour l'achat du terrain et pour la construction mais ils sont destins galement au dveloppement d'activits gnratrices de revenus. Deux oprations pilotes visant amliorer les conditions de vie dans des quartiers d'habitat insalubre sont dcrits plus bas qui indiquent les performances, les succs, mais aussi les limites de cette politique de financement, notamment sa dimension relative aux crdits communautaires. 3 - Les Philippines Afin de rpondre une situation d'insuffisance chronique de logements (dficit thorique de prs de quatre millions), et d'une urbanisation rapide ( l'instar du Maroc, les Philippines ont un taux d'urbanisation de 50% et donc appel encore crotre de faon importante) marque par une augmentation galement rapide de l'habitat prcaire en milieu urbain, les Philippines se sont dotes d'un dispositif qui repose encore d'une faon importante sur le secteur public tant au plan du financement que de la production du logement. Le dispositif institutionnel s'articule autour d'un certain nombre d'organismes publics tels que : - une Caisse de refinancement hypothcaire qui utilise les ressources de la scurit sociale et des fonds de retraite pour acheter les prts hypothcaires souscrits par les institutions financires. Cette caisse gre le Programme unifi de prts au logement indiqu ci-dessous ; - une Socit d'assurance hypothcaire qui assure des prts, considrs comme des actifs sans risque ; - un Fonds de pension mutuel a pour mandat d'utiliser ses ressources pour le financement de prts hypothcaires pour ses affilis et de dvelopper des plans d'pargne logement. Il peut galement offrir des garanties de prts aux promoteurs. - un Programme unifi de prts au logement qui fonctionne en autofinancement grce un systme de prquation, les mnages revenu lev payant 3% de taux d'intrt de plus et les mnages faible revenu 3% de moins ; - enfin un Programme d'hypothque communautaire permet aux groupements communautaires et aux coopratives de mettre des terrains en garantie de prts hypothcaires.

4 - La Thalande La Thalande est l'un des pays d'Asie qui a ralis le plus de progrs dans le dveloppement d'un secteur du logement dynamique et ouvert. La production annuelle de logements est, en effet, passe entre 1985 et 1994 de 30.000 170.000 units. Ce succs s'explique par la mise en place d'une batterie de solutions imaginatives et innovantes qui s'adressent toutes les catgories sociales (on se rapportera, ce sujet, utilement au chapitre relatif la rgularisation foncire et aux tudes de cas thalandaises qui y sont dcrites) mais galement par la part du secteur de l'habitat dans l'conomie thalandaise, ce qui a permis un dveloppement spectaculaire des systmes de financement du logement. Ainsi, dans un pays qui a connu une forte croissance conomique, l'habitat a compt jusqu' prs de 30% de l'effort d'investissement global du pays. La construction de logements a reprsent, pendant cette priode, prs de 10% du PIB ! La cl de cote du dveloppement du systme de financement du logement rside dans une offre de crdit largie et qui a permis d'augmenter le nombre de demandeurs potentiels, en faisant appel une formule d'hypothque taux renouvelable. Toutefois, et afin de rassurer les emprunteurs qui hsitent supporter une charge d'intrts trop lourde pendant les premires annes, une formule fixant le taux pour une priode initiale de 3 5 ans a t mise en place avec succs. Ds la fin de la dcennie 80, les taux d'intrt hypothcaires sont passs sous le taux de base des banques commerciales. Le financement du crdit hypothcaire en Thalande est assur par les dpts et a bnfici de la grande liquidit du secteur financier. Ce march du crdit hypothcaire est dtenu aux deux tiers par les banques commerciales et au quart par les banques spcialises publiques. Il est noter que ce n'est que trs rcemment (1995) que le gouvernement a lanc la mise en place d'un march hypothcaire secondaire. 5 - La Tunisie Parmi les pays du Maghreb, la Tunisie est le pays qui est en voie de rglement de son problme de logement. depuis le dbut de la dcennie la production de logements s'accrot un rythme suprieur celui de la formation des mnages et, en 1993 la production formelle s'est leve 41.000 logements (pour une population infrieure 10 millions d'habitants) et ce, malgr une hausse importante des prix attribue aux dysfonctionnements du systme foncier. La banque de l'Habitat assure la majeure partie du financement formel (75%), le reste tant pris en charge par les banques commerciales et la Caisse de Scurit Sociale. Le financement s'appuie sur un systme d'pargne logement qui offre des prts sur une dure s'talant de 13 20 ans avec des taux d'intrt reprsentant une marge suprieure de prs deux points par rapports aux taux de rmunration de l'pargne. Toutefois les niveaux des montants de crdit offerts ont commenc s'avrer insuffisants par rapport aux besoins des mnages, en raison notamment du renchrissement des cots de la construction, ce qui a conduit la Banque de l'Habitat consentir des complments de prts sur ses propres liquidits en s'exposant vivre un risque de liquidit en cas de dfection des pargnants qui pourraient souhaiter retirer leur pargne.

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Enfin, pour les mnages faible revenu un Fonds de Promotion du Logement Social, aliment par prlvement de 1% du salaire, finance des prts pour les salaris dont le revenu se situe entre une deux fois le SMIG. Ce prt peut couvrir jusqu' 90% du cot du logement un taux de 5% et pour une chance pouvant aller jusqu' 25 ans. 6 - Programme de financement de logements de la Grameen Bank L'exprience de la Grameen Bank est ne en 1976, au Bangladesh pour venir en aide une population particulirement dmunie (le PNB par habitant est de l'ordre de 200 $), expose aux alas naturels et gnralement dpourvue de ressources stables. L'aspect rvolutionnaire de ce programme est qu'il n'exige aucune garantie de la part de ses clients dshrits. 25 % du capital de la banque appartient aux emprunteurs eux-mmes. Les conditions poses sont que les personnes s'organisent en petits groupes qui agissent ensemble et de faon discipline et veillent collectivement au paiement ponctuel des chances de remboursement. Ces groupes sont constitus de cinq personnes et peuvent, leur tour, se constituer en centres forms de deux dix groupes. Les crdits sont accords une personne ou au groupe, pour une priode d'un an, et sont rembourss de faon hebdomadaire, soit raison de 2% du crdit total. Chaque membre du groupe dpose, en outre, chaque semaine, une somme quivalent un trentime de dollar dans un Fonds du groupe. Sur chaque crdit une dduction obligatoire de 5 % du montant du crdit, appele Taxe de groupe, dpose, elle aussi, dans le Fonds, et qui peut faire l'objet d'un emprunt par les membres du groupe. Enfin une somme est paye chaque semaine galement par les bnficiaires pour alimenter un fonds d'urgence destin couvrir les risques de maladie ou de dcs. Un employ de la banque apporte son soutient dix centres en identifiant les besoins, distribuant les prts et aidant les membres tenir leur comptabilit. L'organisation de la banque est verticale avec une forte dcentralisation la base. Le programme de crdits l'habitat de la Grameen Bank a t lanc en 1984, sur les mmes principes mais permet des crdits plus levs (de 300 600 $) remboursables sur une priode pouvant s'taler sur 15 ans. Ils sont essentiellement destins aux populations du monde rural. En six ans plus de 10 millions de dollars ont t distribus 45.000 mnages et a permis des populations priodiquement sinistres par les inondations de construire des maisons plus rsistantes en remplaant les matriaux de pauvre qualit et non rsistants (bambou, jute et adobe) par des structures et des matriaux plus rsistants, en bton. Le taux de remboursement avoisine les 100 %. Le financement du projet lui-mme provient de la banque Centrale du Bangladesh, et de donneurs trangers tels que NORAID, USAID, ACDI, et GTZ. Plusieurs autres organisations financires2 pourraient tre cites, mais celles qui ont t prsentes plus haut ainsi que les tudes de cas qui suivent nous semble tre une bonne synthse de la gamme des expriences et des pratiques intressantes. Pour le lecteur
Tels que le mcanisme T'WIZE d'appui l'habitat test en Mauritanie et qui repose galement sur un principe de solidarit communautaire et une double participation financire et en main d'uvre, ou les innombrables expriences de tontines organises autour de la construction de logements.
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dsireux d'approfondir ce balayage des expriences, nous le renvoyons banque des donnes qui indique tous les ouvrages, revues et textes qui pourront tre consults dans ce sens.

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Etude d'expriences pilotes de financement ralises auprs de groupes communautaires cibles Un certain nombre de pays, en plus de ceux dont les politiques de financement du logement ont t dcrites plus haut, ont ralis des expriences pilotes portant sur des groupes communautaires cibls, souvent avec l'aide d'organisations internationales. Ces oprations ont fait l'objet d'valuation afin de tirer les enseignements utiles pour en amliorer les pratiques et de garantir leur prennisation. Les fiches portes en annexe dcrivent de faon dtaille onze tudes de cas, mais il nous est paru utile de les prsenter, de faon synthtique, dans le corps du texte afin de mettre en exergue les diffrentes approches et d'en tudier la rplicabilit dans le contexte marocain. Chacune de ces expriences est donc brivement dcrite ci-dessous. Aprs une description succincte de la politique locale du logement de chacun de ces pays, les projets sont dcrits de faon squentielle. Pour chacune des oprations tudies la description en est faite travers l'examen des questions relatives : - au montage du crdit, - aux conditions de mobilisation des ressources, de la collecte de l'pargne et de leur gestion, - la gestion et au recouvrement du crdit et, enfin - au bilan de l'opration, de ses conditions de prennit et, le cas chant, du caractre innovant de la pratique. Des tableaux synthtiques, qui permettront une lecture pratique de ces tudes de cas, sont prsents la fin de ce chapitre. 1- Le fonds communautaire pour l'amlioration de l'habitat Fortaleza au Brsil : Cinquime ville du Brsil, la ville de Fortaleza est galement lune des plus pauvres et connat une forte pousse de l'habitat prcaire. En 1992, un fonds communautaire spcifique sappuyant sur le principe de lpargne-logement a t cre en soutien aux oprations communautaires d'auto-construction et d'amlioration de l'habitat, permettant doffrir aux habitants, organiss en associations de quartier, des prts limits sur une courte dure. Le fonds communautaire est aliment parts gales par : 1 - lpargne des familles gre par la banque de lEtat du Ceara o un compte a t ouvert pour le projet ; 2 - une dotation de la coopration internationale permettant la constitution dun fonds de roulement ; 3 - une subvention annuelle de la municipalit de Fortaleza qui nest pas rembourse par les populations. Les familles peuvent emprunter une somme gale au double de leur pargne. Le montant prt chaque famille ne peut excder 3 salaires minimums. Le prt octroy est sans intrt et remboursable en 12 mois maximum. Le projet sadresse des familles propritaires de leur logement ou disposant d'un titre de droit dusage. Les travaux raliser concernent lagrandissement de la maison,

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lamlioration technique (enduit, revtement de sol, etc.) ou parfois la construction de murs de clture. Laccs au crdit pour des familles traditionnellement exclues du systme bancaire seffectue sous certaines conditions (gagner entre 1,5 et 3 SMIG, disposer dun garant, constituer des groupes dpargne de 10 30 personnes). Toute famille intresse doit sinscrire au programme par lintermdiaire dune association communautaire. Une fois sa fiche analyse, elle reoit la visite des techniciens qui effectuent le relev de la maison et laborent le projet des travaux souhaits en fonction du budget familial. Une fois le budget approuv, la famille effectue le dpt de lpargne et sengage rembourser la part du financement qui lui est prte. Lensemble de ce systme prsente trois avantages majeurs : - les familles sont encourages faire leffort de constituer une pargne pralable ; - les crdits peuvent tres accords aux personnes ayant un emploi dans le secteur informel, - les crdits peuvent tre obtenus sans titre de proprit, un simple titre de droit dusage tant suffisant, - le systme implique un rle actif des associations d'habitants. Enseignements: Le systme a prouv son efficacit puisque les taux de remboursement avoisinent les 100%. La rticence des habitants dposer leurs conomies sur un compte ouvert pour le projet la banque de lEtat a constitu la principale difficult du programme, de mme qu'il a t constat quil tait ncessaire dassouplir les conditions du prt accord initialement pour lachat des matriaux. 2 - Densification de l'habitat Villa Salvador au Prou : Au Prou, les grandes vagues migratoires des annes 1970 se sont traduites par loccupation de terrains dsertiques aux alentours de Lima. Cest ainsi que sont nes les barriadas qui constituent la principale modalit de croissance urbaine de Lima o les familles de la seconde gnration cohabitent avec leurs parents. Villa El Salvador est une barriada situe 20 km au sud de Lima de 300 000 habitants. Pour parer la taudification et pour permettre aux enfants des premiers occupants de se loger, une exprience dappui lauto-construction pour une densification des logements adapte un usage multifamilial est lance en 1988. Le projet vise les familles les plus dmunies, en dmontrant les possibilits dune densification verticale de lhabitat partir dexpriences populaires dauto-construction. Il sarticule autour de trois objectifs principaux : - rationaliser le processus de densification en liminant les effets pernicieux de taudification ; - crer de nouveaux mcanismes techniques, lgaux, financiers et administratifs permettant le dveloppement et la gnralisation du processus de densification ; - rtrocder lensemble des mcanismes aux autorits municipales afin quelles puissent assurer la matrise du processus lchelle du district.

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Les prts pour lachat des matriaux de construction sont octroys par un organisme financier priv. Pour convaincre un tel organisme de la rentabilit des prts lhabitat en faveur dhabitants dfavoriss, un systme de garantie original a t mis en place. La coopration trangre a dpos la banque un fonds de garantie en change duquel la banque double le capital quelle prte aux habitants sous forme de crdits un taux dintrt bonifi par rapport au march et 10% de chaque prt sont conservs la banque au titre de garantie. Dautre part, les bnficiaires des crdits devant se regrouper par 5 ou 6, la pression sociale que doivent exercer les bnficiaires sur un mauvais payeur qui profiterait dun bien commun, constituait une garantie supplmentaire. Les prts doivent tre rembourss sur un maximum de trois ans selon le montant, avec un dlai de grce de deux mois. Le projet de densification concerne la construction brute : structures, canalisations intrieures deau et dlectricit et vacuation. Laspect financier du projet est le plus innovant et le plus riche denseignement. Il dmontre la possibilit dintgrer des populations dmunies dans un systme de crdit formel. Par cette opration, la banque a dcouvert une nouvelle clientle. Outre le projet, la banque a cre une ligne spcifique de crdits pour la cration de micro-activits conomiques par des populations non salaries. Enseignements: La sous-estimation de la mobilisation ncessaire des ONG locales tant pour laccompagnement social des bnficiaires nayant jamais eu de contact avec le milieu bancaire, que pour lappui technique auprs la banque manquant dexprience en matire de montages financiers non traditionnels, a constitu la majeure difficult du projet. La rtrocession des mcanismes la municipalit a galement pos problme en raison du climat politique qui prvalait l'poque de l'exprience. 3 - Le Plan d'aide mutuelle au Mexique (1er cas) : La ville de Mexico, devant la pousse unique de son urbanisation, tente de freiner la croissance urbaine, sous prtexte, notamment, de protection de l'environnement priurbain et de rduction des cots d'urbanisation. La densification du tissu urbain existant reste la seule alternative pour les plus dmunis, sachant, en outre, qu'il n'existe aucune politique destine promouvoir une offre de terrains dont le prix serait accessible aux mnages faible revenu. Devant le besoin d'apporter des alternatives pour la production des logements populaires, l'ONG "Taller de Architectura Popular" (TAP) a mis en place le programme pilote "Plan d'aide mutuelle de Jalisco". Les mnages pressentis possdent une unit de logement qui ne satisfait pas leurs besoins minimums et qui devront tre agrandies et amliores. Le programme est fond sur des formes de financement informel dnommes "tombolas", mis en place par les mnages faible revenu. Comme soutien la production du logement, un centre de matriaux pour la construction a t mis en place ainsi qu'un fonds liquide, se composant de l'pargne des premires semaines durant lesquelles on n'amorce pas de travaux, dcalant ainsi le calendrier entre recettes de cotisation et

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amorce des travaux. Une subvention reprsentant les frais de gestion et d'organisation est octroye par le TAP et quivaut 10-15% des cots de fonctionnement. Le systme d'pargne fonctionne par l'intermdiaire de la collecte des cotisations hebdomadaires de tous les participants. Les ressources sont diriges vers le centre de matriaux qui fonctionne par vente la communaut en gnral. Un crdit par semaine est octroy chacun des participants du programme au cours d'une dure d'environ un an. L'ordre d'assignation est dtermin moyennant tirage au sort. Enseignements: La rplicabilit de ce schma est limite dans la mesure o il dpend de la capacit du financement du groupe d'appui c'est dire du TAP. C'est pourquoi le systme doit donner lieu une pargne collective qui, en plus de permettre la reconnaissance du groupe comme sujet de crdit, doit aussi favoriser la cration d'un systme d'pargnefinancement. L'institutionnalisation du TAP doit tre envisage. la souplesse de l'pargne, qui permet une redistribution des ressources, et la mise en place d'un centre de matriaux qui permet de faire des conomies d'chelles sont deux aspects innovants qui mritent d'tre signals. 4 - Projet CNVI au Mexique (2me cas) : En 1998 l'ONG mexicaine CENVI, association de professionnels qui travaillent avec des organisations locales de la ville de Mexico, labore une exprience pilote de captation et de gestion de l'pargne populaire destine l'acquisition de terrains btir dans un quartier de Mexico. Le projet "caisse mutuelle d'pargne et de crdit pour l'achat de terrains" a pour objectif de soutenir la cooprative de logements Guerrero en vue d'acqurir un terrain pour construire une cinquantaine de logements sociaux. Le projet a reu le soutien financier de la coopration trangre afin de constituer un Fonds de roulement. La cooprative dispose d'une pargne constitue par les membres avant la mise en place du Fonds. Le Fonds a encourag la mobilisation des ressources des familles en complment de l'pargne pralable. L'apport initial extrieur permet donc de dmarrer un fonds de roulement qui devra fonctionner de manire indpendante aprs remboursement : la cooprative paye le terrain avec le Fonds et les ressources mobilises par les familles bnficiaires, et ces dernires remboursent la cooprative le montant du Fonds. Pour avoir accs au crdit, le bnficiaire doit avoir mobilis des ressources propres (y compris son pargne pralable), d'un montant gal au montant du crdit. Les familles remboursent le Fonds la cooprative moins d'un an aprs l'achat du terrain et selon diffrentes formules choisies par les bnficiaires, indexes sur le montant du salaire minimum. Enseignements: La capacit de mobiliser des ressources, un moment prcis, pour saisir une opportunit d'achat, a permis le succs de l'action. La prennisation est lie la capacit de garantie

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des remboursements offerte par l'organisation populaire qui joue le rle d'interface avec les bnficiaires. Son largissement suppose une ingnierie financire complexe difficilement pensable sans l'implication d'une structure bancaire et la dfinition d'accords institutionnels. 5 - Projet d'amlioration d'un quartier Ho Chi Minh Ville au Vit-nam : Au Vit-nam, le dficit en infrastructures et en logements est considrable. Les loyers sont symboliques et ne permettent pas aux organismes chargs de la gestion du parc immobilier d'en assurer l'entretien et qui connat, par consquent, un tat de dgradation avanc, mme pour les immeubles de construction rcente. La plupart des quartiers d'habitat insalubre Ho Chi Minh Ville sont installs au bord de l'eau et sur les marcages, les infrastructures tant inexistantes. Dans le cadre d'une action de coopration internationale, un projet a t engag en vue de mettre en place un systme qui permette une amlioration des infrastructures et une formation des jeunes d'un quartier particulirement insalubre au bord d'un marcage. Le volet le plus important du projet tait l'installation d'gouts pour drainer les eaux stagnantes, l'asschement des mares et la construction de petites places en solide. il tait accompagn de volets complmentaires visant l'amlioration du logement dans le cadre d'un systme de crdits. Les travaux ont t raliss par des apprentis, dans le cadre d'un stage de "qualification professionnelle". Le systme repose sur une organisation autogre. Le groupe (4 12 personnes en moyenne), choisit librement ses membres et ses responsables. Les bnficiaires des crdits sont essentiellement des femmes. Les crdits sont octroys ces groupes solidaires, chaque membre se portant garant de l'autre. Une pargne pralable quotidienne ou hebdomadaire, quatre semaines avant l'obtention du premier crdit est requise des postulants. Tous les crdits sont collects puis redistribus individuellement. Les bnficiaires doivent rembourser leur crdit-logement en moins de 6 mois, mais le dlai exact est fix selon le montant du remboursement. Enseignements: Un premier groupe de 70 personnes environ avait bnfici de la premire phase de l'opration entre dcembre 1993 et fvrier 1994. Les premiers rsultats sont trs positifs : en effet, le quartier a totalement chang de visage grce l'amnagement des gouts dans les ruelles et la rhabilitation des maisons et seuls deux ou trois bnficiaires n'avaient pas rembours leur crdit. L'ONG souhaite largir l'exprience l'aide de fonds europens. L'ide d'un urbanisme alternatif avec la participation des gens, leur consentement et leur travail, constitue l'un des ressorts de l'opration mais le systme propos demande un travail d'enqute pralable, un suivi et la formation des responsables. L'organisation collective du systme permet une prise en charge et une responsabilisation plus fortes. 6- Opration de crdits logement en Indonsie (1er cas) : En Indonsie, plus de 50% des logements sont dgrads. Moins du tiers de la population a accs au rseau d'eau potable et le nombre de personnes bnficiaires d'un systme

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d'assainissement ou de collecte d'ordures mnagres est encore plus restreint. Des programmes pour l'amlioration des bidonvilles ont tent de rsoudre les dficits. Parmi ceux-l, le Crdit Union Kartini (CUK) a pour objectif de favoriser le dveloppement de l'esprit coopratif et d'une conscience conomique, dans le but d'amliorer le niveau de vie des mnages dont les revenus sont instables. Les principales activits de la cooprative consistent rcolter, auprs de ses membres, des fonds qui seront redistribus sous forme de crdit ceux qui sont dans le besoin, en particulier (mais pas exclusivement) dans le domaine du logement et de l'achat de parcelles. Pour cela un conseil d'administration compos des membres de la cooprative a t constitu et a reu une formation de base en matire de gestion des oprations de crdit. Pour devenir membre du CUK, il faut dmontrer sa capacit et sa volont de procder une pargne initiale obligatoire. Le montant du prt ne peut pas dpasser plus de trois fois la somme pargne par l'emprunteur. L'chance du remboursement varie en fonction du montant du prt mais plus le dlai de grce est grand, plus les versements sont levs. La cooprative est quasiment autosuffisante et ne bnficie que d'une assistance technique (aide la tenue des livres de compte et la gestion) accorde par le Planning Familial et d'une subvention initiale octroye par le dpartement d'Etat au Logement. Enseignements: La formation administrative conduite par la coordination rgionale des coopratives de crdits a grandement contribu au progrs de CUK. La russite de CUK a attir d'autres membres, faisant concurrence aux autres coopratives de crdits prsentes dans les environs. La rplicabilit du projet dpend de l'existence d'une dynamique locale permettant la cration de ressources. La cration d'une organisation communautaire la base de ce programme, fonde sur les femmes, dont la structure et la lgitimit favorise le succs a t un aspect innovant remarquable. 7 - Programme d'amlioration des quartiers populaires - Kampung Improvement Program (KIP) - Indonsie (2me cas) : Dans les quartiers populaires (Kampungs), 40% des habitants sont locataires, les autres ne sont pas proprement dit des squatters. Ce systme n'est pas lgal. mais il est officiellement reconnu et soumis l'impt. Suite une srie d'tudes menes par le gouvernement avec l'aide de la Banque Mondiale et de l'USAID, un programme sans prcdent a t lanc dans les annes 70 : le programme d'amlioration des Kampungs (KIP). S'appuyant sur les formes prdominantes d'organisations populaires, le KIP vise l'amlioration des conditions de vie dans les Kampungs. Il met notamment l'accent sur les travaux d'infrastructures (construction de routes, de systmes de drainage et d'gouts, accs l'eau, services de ramassage des ordures, etc.), sur l'emploi (aide la cration de ressources), et sur l'assistance aux mnages en matire de logements, directement ou par l'intermdiaire de coopratives.

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Pour accder au programme, une proposition doit tre faite par les organisations de quartier au groupe de travail qui en estimera la validit. Si la proposition est accepte, elle sera soumise au gouvernement local pour approbation. L'pargne des organisations de quartier est rcolte par les ONG associes au projet. Elle est complte par des fonds tatiques et des aides internationales (prts ou dons). Les mcanismes de remboursements sont varis. Les organisations de quartier remboursent au gouvernement local les crdits octroys pour les travaux d'infrastructures et de logements. Le gouvernement local rembourse l'Etat les prts destins aux ralisations hors de porte des habitants des Kampungs. Les recouvrements au niveau des organisations de quartier sont relativement faibles (50%). Enseignements: Les 10 plus grandes villes, 40 villes de taille moyenne et 150 petites villes ont bnfici du KIP. D'un point de vue technique l'amnagement de l'espace a pos nombre de difficults et n'a pas donn les rsultats escompts. La prise de conscience par les bnficiaires de la ncessit des infrastructures a t lente et la densit de population et la dispersion des units de logement a entrav l'amnagement de routes, d'gouts, de systmes de drainage, et l'organisation de l'espace de manire rationnelle. Les rsultats varient d'un Kampung l'autre, mais ils sont globalement ngatifs. Les aspects innovants remarquables rsident dans le mixage entre fonds publics et ressources des mnages faibles revenus permettant de dmultiplier les moyens d'intervention et l'ampleur du projet. la rplicabilit quant elle dpend d'une contractualisation entre l'Etat et les organisations de quartier garantissant aux bnficiaires la jouissance des logements aprs amnagement des zones d'intervention et rhabilitation des habitations. 8 - Programme de dveloppement du logement au Pakistan (1er cas Hyderabad) : Le secteur du logement au Pakistan est caractris par un manque considrable de logements, et cela en raison d'une augmentation vertigineuse des prix de la terre et de l'absence de ressources pour la ralisation des infrastructures. Les programmes de logements urbains ont certes bnficis de certains crdits institutionnels mais ils ont surtout bnfici aux mnages revenu moyen. Pour les mnages faible revenu, 66% des besoins financiers en logements sont couverts par le secteur informel. En 1986, une collectivit locale, la HDA (Development Authority), a lanc un programme de dveloppement de l'habitat pour rsoudre le problme du logement des couches les plus dmunies de la population. Le projet a pour objectif de procurer aux sans abris des titres de proprit pour des parcelles rsidentielles immdiatement constructibles, avec un paiement comptant minimum accessible des familles faibles revenus. Le programme est fond sur la participation communautaire organise en lots (200maisons). La HDA ouvre un dialogue direct avec la communaut, identifie les leaders potentiels qui seront chargs de motiver et mobiliser les rsidents.

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Les bnficiaires sont des familles gagnant environ 50 US$ par mois et ayant un besoin urgent de logement. Les candidats slectionns sont hbergs dans 2 types de zones d'accueil soit un terrain libre o la famille peut installer un logement de fortune, soit une maison en bton de deux pices avec latrines et robinet d'eau intrieur. Par la suite, une parcelle de 80 m2, qui comprend un accs l'eau potable et des latrines, est attribue aux familles ligibles. Les mnages bnficiaires doivent faire un premier versement fix 50 US$ destin couvrir les premires installations (eau et latrines). Ils doivent galement mobiliser une pargne pralable sous forme d'un versement mensuel rgulier, fix en fonction des possibilits des bnficiaires (de 2,50 5 US$), jusqu couvrir le cot total de la parcelle, c'est--dire 450 US$. La promotion de l'auto-emploi et la cration de revenus font partie de l'approche du projet. Un Programme d'Entreprises Familiales a t lanc qui prvoit des prts allant de 50 500 USS mais peuvent tre augments si les remboursements se font correctement. Le versement des mensualits est effectu de prfrence sur un compte en banque, gr conjointement par des reprsentants dsigns par les rsidents et le personnel de la HDA. Le taux de recouvrement des crdits-logement dpasse les 95%. Enseignements: Deux ans aprs le lancement du projet, 3.826 parcelles avaient t attribues, dont 2.094 taient dj construites. Quant au Programme d'Entreprises Familiales, il avait gnr 117 emplois. Rplicabilit de cette opration suppose un travail d'approche et une connaissance excellente des populations. Le programme reprsente une approche innovante du financement du logement pour les plus dmunis, dans la mesure o le poids de la prise en charge financire est quasiment nul pour l'Etat. Selon HDA le Plan est mme compltement autofinanc. 9 - Programme de dveloppement du logement au Pakistan (2me cas Karachi) : Malgr une tentative du gouvernement qui a promu dans les annes 80 la notion de Katchi Abadi (zones de squattage) travers un programme d'amlioration et de rgularisation de l'habitat, les Katchi Abadi restent extrmement vulnrables et peu dvelopps : peine 15% de leurs rsidents sont relis des rseaux d'gouts. Orangi est le plus grand Katchi Abadi de Karachi. Il compte environ 800.000 personnes et 95.000 logements que les rsidents ont eux-mmes construit, avec l'aide du secteur informel. lEtat et le secteur priv n'tant pas en mesure de rpondre aux besoins de dveloppement des Katchi Abadi (infrastructures, logements, etc.), un programme visant amliorer les conditions de vie a t initi Orangi. Le programme pilote d'Orangi (OPP) a t mis en place durant les annes 80 et vise promouvoir l'organisation communautaire et couvre de nombreux volets (sant, planning familial, ducation, cration de centre de travail) en complment aux volets relatifs au logement pour les dmunis et l'assainissement : Le projet s'appuie sur des organisations communautaires qui ne doivent pas dpasser 40 mnages et implique et soutient le secteur informel dans le processus grce une aide

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technique et de petits crdits court terme. Le travail, aid par OPP, est financ par les rsidents avec leur propre pargne et sous leur responsabilit, les fonds tant grs par la socit OPP. Enseignements: Entre 1982 et 1989, le programme a concern la moiti du quartier d'Orangi. Grce la formation de maons et de leaders de quartier les habitants sont moins dpendants d'aide technique et sociale. La diffrence avec les autres quartiers populaires de Karachi est prsent trs nette. En 1988, le programme a t rpliqu par des agences publiques. des organisations internationales (UNICEF - Banque Mondiale) et par des ONG dans d'autres quartiers de Karachi. 10 - Programme de prts communautaires hypothcaires aux Philippines : La situation globale du logement aux philippines est marque par la faiblesse extrme des niveaux de ressources montaires et de la capacit d'pargne des citadins (seuls 10% de la population ont accs au crdit bancaire) et par le manque d'infrastructures urbaines. 10 20 % des logements seulement sont produits par le secteur formel, la ville de Manille comptant pour 40% de la demande nationale. L'accs au foncier est un facteur de blocage important car la terre est dtenue par un tout petit nombre de personnes et reste le plus souvent inoccupe. Le financement du logement est virtuellement un monopole gouvernemental puisque seul lEtat pratique des crdits subventionns sur 25 ans permettant des taux d'intrt situ entre 6 et 16%, alors que les banques prives en proposent sur 5 ans des taux compris entre 18 et 30%. Pour soutenir un rythme consquent de production de logements l'Etat a affect des ressources financires importantes par le biais de l'agence gouvernementale "National Home Mortgage Finance Corporation" (NHMFC). En 1988, un programme de prts communautaires hypothcaires (Community Mortgage Program -CNIP) en faveur des squatters des cits est lanc par la NHMFC. Le programme vise permettre aux squatters de devenir propritaires fonciers dans un premier temps, et propritaires de logements dcents dans un deuxime temps. Les bnficiaires doivent s'organiser en associations, et cela grce l'appui dinstitutions locales (municipalits, agences gouvernementales ou ONG) qui impulsent le projet. Une fois constitues, ces associations achtent les terrains aux propritaires des terrains squatts, avec un prt hypothcaire propos par la NHMFC. Lacquisition foncire est collective, et la construction de routes, l'installation de systmes de drainage et la division du terrain en parcelles individuelles sont effectus dans un deuxime temps. La division des parcelles doit tre faite dans les deux ans aprs l'octroi du crdit. Pour pouvoir accder au crdit, les bnficiaires doivent faire un dpt pralable quivalent deux mensualits du crdit. Par la suite, le CNIP tablit une lettre de garantie au propritaire qui permet le transfert de proprit au nom de la communaut, avec une hypothque en faveur de la NHMFC.

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Le crdit est octroy en trois tapes : 1) acquisition foncire collective, 2) oprations d'amnagement foncier (voiries, tout--l'gout, lectricit, sanitaires, etc.) et 3) construction du logement. L'association des habitants est charge de rcolter les mensualits de ses membres jusqu' ce que le prt collectif ait t individualis. La communaut doit remplacer les membres qui ne paient pas pendant plus de trois mois. Pour parer ces ventualits, les communauts ont t autorises collecter une petite commission supplmentaire, destine crer et alimenter des fonds communautaires. Enseignements: En 1993, le CNIP avait permis 208 communauts d'accder au crdit. 99% des prts ont servi accder la proprit. Le CNIP a rencontr plusieurs problmes : tels que le refus des bnficiaires de s'accommoder d'un terrain de 50 m2 par exemple, l'augmentation trs vive des prix fonciers etc. Ces difficults donnent lieu des remboursements peu satisfaisants c'est pourquoi il est prvu d'individualiser les hypothques communautaires. La rplicabilit est remise en cause par l'individualisation communautaires et les difficults de la matrise d'ouvrage collective. des hypothques

11 - Restructuration - rgularisation du quartier d'habitat irrgulier Mdina Fass M'Bao de la commune de Pikine au Sngal : Le contexte du projet La construction informelle demeure Dakar le mode principal de logement des familles dfavorises. Pour amliorer les conditions de vie des populations, le gouvernement sngalais a fait de la restructuration des quartiers irrguliers, un des axes majeurs de sa politique de lhabitat. Une cellule oprationnelle de la Direction de lurbanisme et de larchitecture (DUA), mise en place en 1987, a progressivement labor avec lappui de la coopration allemande, une dmarche de restructuration de lhabitat spontan base sur une participation aussi large que possible des populations, et sur la mobilisation de leurs ressources financires et humaines. Cette dmarche, exprimente puis ajuste loccasion de la restructuration dun quartier de Dakar (Dalifort), a t largie dautres quartiers de lagglomration dakaroise et des villes de provinces. Elle constitue aujourdhui une approche denvergure nationale dote dinstruments et de moyens spcifiques. Cest dans le cadre de cette politique qu'a t engage la restructuration du quartier Fass MBao qui vise : - la rgularisation de la situation foncire des occupants ; - la viabilisation du quartier (eau, lectricit et voiries) ; - l'alimentation d'un fonds dinvestissement selon un mode de recouvrement des cots. Le processus de restructuration se droule en cinq tapes :

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- linformation de la population, le dnombrement officiel et exhaustif des mnages rsidant dans la zone damnagement, et ltude foncire. - la mise en place du cadre institutionnel de la participation communautaire et la vrification des ayants droit, - la ralisation du plan durbanisme et damnagement ainsi que du plan de restructuration du quartier. - la phase de ralisation proprement dite qui recouvre non seulement la mise en place des infrastructures ou des quipements mais aussi la restructuration foncire. - enfin le projet est termin lorsque les ayants droit ont tous acquitt le montant de leur droit de superficie et quils ont obtenu ceux-ci en retour. LEtat sngalais participe la trame primaire. Pour la viabilisation tertiaire, le volume des travaux est excut hauteur du montant atteint par le recouvrement des cots. En juillet 1995, le projet arrivait aux deux tiers de sa dure. Enseignements: Un des points les plus originaux de la mthode employe tient ce que la population des quartiers irrguliers nest pas passive. Elle est au contraire un partenaire part entire du projet de restructuration - rgularisation, grce lmergence dune structure sociale locale capable de lgitimer les choix techniques et politiques auxquels se trouvent confronts les institutions publiques. La principale difficult du projet provient du remboursement dune partie des cots de la restructuration par les bnficiaires. Les onze tudes de cas prsentes ci-dessus offrent une panoplie trs large d'expriences, de pratiques et de solutions qui refltent parfois des rponses des spcificits locales mais qui indiquent souvent que des tendances universelles se dessinent pour assurer la prennit de ces pratiques telles que le recours l'action communautaire, la participation des bnficiaires et l'effort des intresss la rsolution de leur propre problme. Les pratiques dcrites dans ces tudes de cas ainsi que les politiques de financement de certains pays cibles seront analyses dans une conclusion gnrale que nous avons prcde de tableaux synoptiques qui faciliteront la lecture comparative.

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TABLEAU SYNOPTIQUE Pays et projet Population urbaine Densit PNB/ hab. urbain ($ US) e Aspects gnraux

Description du projet Crdits Collecte des ressources pour les crdits Une fois le budget des travaux approuv, la famille effectue le dpt de lpargne sur un compte ouvert pour le projet la banque de lEtat Gestion et recouvrement des crdits l'association suit la collecte des fonds et les recouvrements dchance. Bilan et enseignements

BRESIL: L'amlioration de l'habitat Fortaleza programme "Casa Melhor"

77% de la pop. totale

18 2.920 ha/km2

cration dun fonds communautaire pour lamlioration de lhabitat permettant doffrir aux habitants, organiss en associations de quartier, des prts limits sur une courte dure. - rpondre au dficit quantitatif et qualitatif dhabitat pour les plus dmunis, par la densification verticale de lhabitat partir dexpriences populaires dauto-construction

PEROU: Densification de l'habitat Salvador

71% de la pop. totale

17 1.070 ha/km2

- familles propritaires de leur logement - 1,5 3 salaires minimums - constituer des groupes dpargne de 10 30 personnes - Les familles peuvent emprunter une somme gale au double de leur pargne - prts pour lachat des matriaux de construction octroys par un organisme financier priv

la principale difficult du programme a t la rticence des habitants dposer leurs conomies sur un compte ouvert pour le projet la banque de lEtat

un systme de garantie original a t mis en place (apport financier sous forme d'aide internationale)

- 10% de chaque prt sont conservs la banque au titre de garantie - recouvrements mensuels. - un comit de suivi des remboursements a t constitu. - taux de recouvrement de 78%.

- possibilit dintgrer des populations dmunies dans un systme de crdit formel - appui technique la construction souhait par la population - sous estimation de la mobilisation ncessaire des ONG locales pour laccompagnement social des bnficiaires nayant jamais eu de contact avec le milieu bancaire, et lappui technique auprs la banque manquant dexprience en matire de montages financiers non traditionnels, a constitu la majeure difficult du projet. - le programme accusait un dficit de 7.000 $ en juin 1993. - les possibilits de fonctionnement de ce schma sont limites dans la mesure o elles dpendent de la capacit du financement du groupe d'appui ( TAP). - le systme doit donner lieu une pargne collective qui doit favoriser la cration d'un systme d'pargnefinancement

MEXIQUE: 74% de Le Plan d'Aide la pop. totale Mutuelle (PAM) cas de SAN ANDRES IXTLAN

45 3.080 ha/km2

- encourager des actions d'agrandissement et d'amlioration de logements. - mise en place d'un centre de matriaux pour la construction

- programme fond sur des formes de financement informel dnommes "tombolas". - octroi d'un crdit par semaine chacun des participants du PAM (tirage au sort) au cours d'une dure d'environ un an.

aucun dispositif - cration d'un fonds liquide, spcifique se composant de l'pargne des premires semaines durant lesquelles on n'amorce pas de travaux. - systme d'pargne fonctionne par l'intermdiaire de la collecte des cotisations hebdomadaires. - plus une subvention reprsentant les frais de gestion et d'organisation

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Pays et projet Population urbaine

Densit urbaine

PNB/ hab. ($ US)

Description du projet Aspects gnraux Crdits Collecte des ressources Gestion et pour les crdits recouvrement des crdits pargne constitue par les membres avant la mise en place du Fonds complt par la mobilisation des ressources des familles. les familles remboursent le Fonds la cooprative moins d'un an aprs l'achat du terrain ; - retard de paiement : trois mois maximum. Bilan et enseignements

MEXIQUE: Barrio de Los Angeles Mexico

74% de la pop. totale

45 ha/km2

3.080

le projet a pour objectif de soutenir la Cooprative de logements Guerrero en vue d'acqurir un terrain pour construire une cinquantaine de logements sociaux

soutien financier de la coopration franaise complt d'un montant quivalent runi par les familles bnficiaires, titre d'apport personnel.

VIET-NAM: 20% Ho Chi MinhVille

200 209 hab/km2

projet global d'amlioration du cadre de vie dans une partie du quatrime arrondissement de la ville. L'objectif est de mettre en place un systme qui permette une amlioration des infrastructures et une formation des jeunes du quartier.

les crdits sont collectifs puis redistribus individuellement. Les crdits-logements ont un montant trs variable (de 5O 200 $), sachant que l'inflation est d'environ 12% par an.

- La majorit des remboursements tait irrgulire mais L'intgralit du Fonds a t rcupre. - La prennisation est lie la capacit de garantie des remboursements offerte par l'organisation populaire qui joue le rle d'interface avec les bnficiaires. - Son largissement suppose une ingnierie financire complexe. - les bnficiaires - premiers rsultats trs positifs : Seuls - fonds de roulement doivent rembourser deux ou trois bnficiaires n'avaient financ par la CEE pas rembours leur crdit, - organisation autogre leur crdit-logement - le quartier a totalement chang de - les bnficiaires sont en moins de 6 mois, - les recouvrements visage grce l'amnagement des essentiellement des sont collectifs et les gouts dans les ruelles et la femmes chaque remboursements rhabilitation des maisons. membre se portant quotidiens - travail d'enqute pralable, un suivi et garant de l'autre -le - pargne pralable taux de la formation des responsables sont quotidienne ou recouvrement s'lve ncessaires. Repose sur des bases simples de gestion conomiques. hebdomadaire, quatre 80%. semaines avant l'obtention du premier crdit.

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Pays et projet Population urbaine

Densit urbaine

PNB/ hab. ($ US) Aspects gnraux Crdits

Description du projet Collecte des ressources Gestion et pour les crdits recouvrement des crdits Les bnficiaires doivent mobiliser une pargne pralable sous forme d'un versement mensuel rgulier, fix en fonction des possibilits des bnficiaires (de 2,50 5 US$, soit 50 100 roupies), jusqu couvrir le cot total de la parcelle, c'est--dire 450 US$ (9.000 roupies). Le travail, aid par OPP, est financ par les rsidents avec leur propre pargne et sous leur responsabilit. Les fonds sont grs par la socit OPP. - la comptabilit, la responsabilit de l'entretien des services, l'action contre les mauvais payeurs et l'absentisme sont grs au niveau de chaque lot. - le taux de recouvrement des crdits-logement dpasse les 95%. Bilan et enseignements

PAKISTAN: programme de dveloppemen t du logement Khuda Ki Basti

33%

400 162 hab/km2

Khuda Basti (KKB) est un programme de dveloppement de l'habitat mis en place en 1986 pour rsoudre le problme du logement des couches les plus dmunies.

Les bnficiaires sont des familles gagnant environ 50 US$. Une parcelle de 80 m2, qui comprend la base un accs l'eau potable et des latrines, est attribue aux familles ligibles.

- la rplicabilit suppose un travail d'approche et une connaissance excellente des populations ainsi qu'une grande mobilisation et organisation des bnficiaires. - KKB reprsente une approche innovante du financement du logement pour les plus dmunis, dans la mesure o le poids de la prise en charge financire est quasiment nul pour l'Etat.

PAKISTAN Orangi Pilot Project (OPP)

33%

162 400 hab/km2

programme visant amliorer les conditions de vie (construction d'infrastructures et rhabilitation du logement) plus volets sant, ducation, etc. travers des organisations communautaires En 1988, un programme de prts communautaires hypothcaires en faveur des squatters des cits est lanc. Le programme vise permettre aux squatters de devenir propritaires fonciers dans un premier temps, et propritaires de logements dcents dans un deuxime temps.

PHILIPPINES: programme de prts communautair es hypothcaires (CNIP)

44%

217 740 hab/km2

Les organisations communautaire ne doivent pas dpasser 40 mnages. Le projet implique et soutient le secteur informel dans le processus grce une aide technique et de petits crdits court terme - Le CNIP permet l'achat d'une parcelle non quipe, - Le prt est octroy sur la base des ressources des bnficiaires - Les bnficiaires doivent faire un dpt pralable quivalent deux mensualits du crdit

Impact conomique et social : amlioration de la qualification des populations pour la ralisation des travaux. Rplicabilit: le programme a t rpliqu p agences publiques. des organi internationales (UNICEF - Banque Mondiale des ONG dans d'autres quartiers de Karachi L'association des habitants est charge de rcolter les mensualits de ses membres jusqu' ce que le prt collectif ait t individualis. les communauts ont t autorises collecter une petite commission supplmentaire. Le CNIP a rencontr plusieurs problmes : - bnficiaire rcalcitrant ; - augmentation trs rapide des prix fonciers ; - accroissement des prix des matriaux de construction, Ces difficults donnent lieu des remboursements peu satisfaisants, dus galement la mauvaise slection des communauts. Rplicabilit remise en cause.

- le systme financ par plusieurs fonds publics, - Le CNIP prend en considration la nature spcifique du revenu de chaque bnficiaire et de sa capacit de remboursement. Les taux sont fonction du revenu et de la dure du prt.

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Pays et projet

Population urbaine

Densit urbaine

PNB/ hab. ($ US) Aspects gnraux Crdits

Description du projet Collecte des ressources pour les crdits L'pargne des organisations de quartier est rcolte par les ONG associes au projet. Elle est complte par des fonds tatiques et des aides internationales (prts ou dons). Les budgets KIP sont accords travers les gouvernements de province Gestion et recouvrement des crdits Bilan et enseignements

INDONESIE: programme d'amlioration des Kampungs (KIP)

30%

690 610 hab/km2

le KIP vise l'amlioration des conditions de vie dans les Kampungs. Il met l'accent sur les travaux d'infrastructures (routes, systmes de drainage et d'gouts, accs l'eau, ramassage des ordures, etc.), sur l'emploi et sur l'assistance aux mnages en matire de logements.

INDONESIE: Crditslogements Kaliurang (CUK)

30%

690 610 hab/km2

- favoriser le dveloppement de l'esprit coopratif, dans le but d'amliorer le niveau de vie des mnages revenus instables ; - les crdits concernent le logement, l'entreprise, l'ducation et le social. - rgulariser la situation foncire des occupants et tablir un nouveau parcellaire ; - viabiliser et quiper le quartier, (eau, lectricit et voiries), plus activits socioconomiques ; alimenter un fonds dinvestissement selon un mode de recouvrement des cots.

SENEGAL: restructuration et rgularisation de quartier d'habitat irrgulier

41%

39 780 hab/km2

Les crdits vont de 20.000 200.000 roupies taux d'intrt rel nul. Les organisations de quartier remboursent les crdits octroys pour les travaux d'infrastructures et de logements. Les recouvrements au niveau des organisations de quartier sont relativement faibles (50%). - Pour devenir membre de - l'chance du - fournir une pargne CUK, il faut cotiser au remboursement varie pralable obligatoire, pralable 250 roupies, puis en fonction du - taux de rmunration faire un dpt de 2.000 des dpts s'lve 10% montant du prt, roupies, enfin pargner 500 - remboursements par an, roupies par mois. indexs 4%. Le taux - l'assistance technique - Le montant du prt ne peut accorde par le Planning d'impay reste trs pas dpasser plus de trois fois Familial, et subvention de bas. 1.500.000 roupies la somme pargne par l'emprunteur. En change dun effort Le groupement Le projet est termin financier de la part des d'habitants doit dposer lorsque les ayants habitants, lEtat accorde un auprs de Banque de droit ont tous droit de superficie lhabitat du Sngal un acquitt le montant transformable en un titre de fonds de garantie des de leur droit de proprit aprs une priode emprunts contracts par superficie et quils les particuliers. Le ont obtenu ceux-ci de mise en valeur compte est bloqu en retour jusquau moment du paiement des travaux. - proposition faite par les organisations de quartier au groupe de travail. Une fois le projet accept, l'accord final appartient aux organisations de quartier. - Le processus intgre une tude des financements. La dcision peut tre aide par des ONG et/ou des universits. Les budgets KIP sont accords par la province.

- l'amnagement de l'espace a pos nombre de difficults et n'a pas donn rsultats escompts. - la prise de conscience par les bnficiaires de la ncessit des infrastructures a t lente. - les ressources publiques taient parfo si restreintes que certains programmes ont d tre repousss voire annuls. Les rsultats varient d'un Kampung l'autre, mais ils sont globalement ngat Dans beaucoup de cas la rhabilitat des logements a entran des hausses loyers que la plupart des mnages faibles revenus n'ont pas pu honorer.

La formation administrative conduite pa coordination rgionale des cooprative de crdits (BK3D) a grandement contri au progrs de CUK

La population des quartiers irrgulie est un partenaire part entire du pro de restructuration - rgularisation. La principale difficult du projet provie du remboursement dune partie d cots de la restructuration juge tr leve par les bnficiaires.

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Conclusions relatives au financement du logement pour les mnages les plus dmunis et la rsorption de l'habitat prcaire Les analyses des politiques de financement prsentes ci-dessus et les diffrentes tudes de cas indiquent que dans presque tous les pays la proccupation est de trouver la manire d'accrotre les ressources destines au logement et de drainer l'pargne vers le circuit de crdit formel. C'est ainsi que de nombreux pays ont institutionnalis des fonds de l'habitat auprs de banques souvent spcialises afin de mieux grer l'adquation besoins/ressources. Ces fonds proviennent de ressources affectes (taxes sur les salaires, souscriptions obligatoires des missions de bons publics etc. ) et sont gnralement rmunrs des taux infrieurs ceux du march (Indes, Philippines, etc.). Une des voies de plus en plus explore est lunification du march financier en vue dlargir loffre de crdit et daugmenter le nombre doprateurs financiers intresss dans le financement du logement, en recourant, par exemple, la cration de marchs hypothcaires secondaires (Thalande, Jordanie, etc.). Si cette solution a permis parfois dlargir effectivement loffre de crdit pour les mnages plus ou moins aiss, elle na pas rpondu de faon satisfaisante au problme daccs au crdit pour les mnages faible revenu. Quel que soit le pays considr, plus de la moiti des mnages na pas accs au systme formel de crdit, ce taux tant souvent voisin de 90 % pour les pays dAfrique et dAmrique Latine. Devant les contraintes lies la concurrence et la rduction des dficits budgtaires, la politique de financement du logement a t subordonne ces objectifs ce qui a, nouveau, laiss les plus dmunis hors du champ du crdit formel. Des formes nouvelles de financement ont alors t explores qui se sont galement intress aux mcanismes du financement informel. Les diffrentes expriences et tudes de cas tudis confirment bien quil existe une forme relle et parfois importante de lpargne populaire, dont il sest agit de trouver les voies et moyens de mobilisation (et de dmultiplication pour pouvoir offrir des crdits significatifs) les plus appropries. Pour cela on constate quun certain nombre de conditions, quand elles sont runies, ont permis le succs des oprations pilotes, telles que : 1- la proximit des structures de collecte de lpargne et laffinit culturelle des populations avec ceux en charge de cette collecte. Plusieurs de ces expriences ont privilgi les dimensions socioculturelles dans les mcanismes mis en place et notamment la valeur morale de l'engagement mutuel au sein du groupe. 2- ladaptation des modalits de collecte de lpargne aux revenus des populations et la participation des intresss la recherche et la mise au point de ces modalits. On a effectivement pu constater que les programmes de crdit ont atteint des familles dont le revenu tait parfois infrieur 2 SMIG ( l'instar du programme "Casa Melhor"), alors que dans les systmes financiers conventionnels ceux-l ne s'adressent que trs rarement des mnages ayant un revenu infrieur 4, voire 5 SMIG. 3- linstauration de rapports de confiances entre les populations et lenvironnement formel facilite par lorganisation communautaire des familles et des candidats au crdit. Les organisations sociales ont toujours jou un rle d'intermdiation financire trs important l'origine des succs des expriences. Une autre condition du succs est la prsence de professionnels apportant un appui au groupe en les aidant ngocier les crdits et remplir, aprs les avoir comprises, les formalits et dossiers

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de demande de crdit. Les taux de remboursement ont t proportionnels la force et la cohsion du groupe communautaire; 4- la certitude des mnages de pouvoir mobiliser lpargne dans des conditions transparentes et quand elles ont en besoin, et l'adaptation des crdits aux besoins rels. On remarquera que le financement du logement n'est plus l'exclusive et que de nombreux programmes ont financ une somme d'activits connexes telles que l'amlioration de l'environnement urbain (Vit-nam), la cration d'activit, l'ducation et la sant (Pakistan), les infrastructures, l'acquisition de matriaux (Chili, Brsil), etc. Ce constat confirme bien que les solutions les plus innovantes et qui ont connu un succs rel sont celles qui se sont appuy sur des coopratives de crdit . En effet elles sont bien adaptes aux conditions culturelles, conomiques et sociales des groupes concerns et permettent aux bnficiaires de participer de faon directe non seulement dans la construction ou lamlioration de leur logement, mais, au-del, dans lamlioration de leur environnement urbain et mme de sa gestion. Une de plus grands attraits de ces formules et quelles ont permis la solidarit de la collectivit de remplacer ou de complter la garantie personnelle par celle du groupe. Les taux de recouvrement se sont gnralement amliors au point de dpasser ceux enregistrs par le systme bancaire car les prts sont tudis de faon personnalise et donc plus adapts au besoin et aux capacits de remboursement des bnficiaires. Ces expriences ont dautant mieux russi quelles ont bnfici de la part des pouvoirs publics dun encouragement dans la mesure o elles ont facilit la cration de ces associations et en vitant de les soumettre une rglementation trop contraignante. Ce qui peut tre adopt pour le financement du logement des plus dmunis au Maroc : Devant les limites du financement bancaire conventionnel qui se heurte non seulement au niveau des revenus mais aussi la difficult de leur justification, les expriences d'autres pays en dveloppement peuvent s'avrer d'un examen fort utile et riches d'enseignements qui pourraient tre adapts et adopts au Maroc. On pourra considrer les oprations dcrites ci-dessus comme des pistes et des ides explorer en vue de faire progresser et probablement acclrer certaines rflexions dj engages dans ce pays. dans le domaine de l'ingnierie financire: on pourrait s'intresser de prs aux fonctionnement des groupes solidaires d'pargne (programme Casa Melhor au Brsil, programme d'amlioration des Kampungs en Indonsie, Cooprative de logements Guerrero au Mexique, etc.) qui surmontent les obstacles de l'accs au crdit en situation d'conomie informelle. On pourra galement tudier, en vue de les adapter, les mcanismes de gestion des crdits courts (infrieurs un an) et des crdits relais, et les mcanismes qui ont permis d'atteindre les forts taux de remboursements. dans le domaine de la participation communautaire : il sera intressant de mettre profit des formes d'organisations communautaires qui existent au Maroc et de les appuyer d'une intermdiation technique pour faciliter l'accs des groupes aux organismes de crdit en recherchant les formes d'organisation approprie. dans le domaine de l'administration par les communauts : des prts et des banques de matriaux. Des ressources et des projets souvent de taille considrable ont t grs avec un professionnalisme dont il serait utile d'envisager la transposition auprs de groupes sociaux marocains convenablement encadrs.

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Le programme de relogement des habitants de Haoumat N'sara Tanger, entre autres, rcemment engag, pourrait offrir un terrain d'application de certaines de ces pratiques, sachant que la cl de leur russite, ailleurs, a t la discussion avec les bnficiaires et leur libre adhsion aux formules proposes.

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II - LA REGULARISATION DU PROCESSUS DE DEVELOPPEMENT FONCIER DANS L'HABITAT INFORMEL Prsentation gnrale 1- Le processus du dveloppement informel du foncier L'augmentation rapide de liquidits dues aux croissances conomiques rapides des annes 70 et 80 a rendu disponible d'importantes ressources en capital pour la promotion immobilire. Les zones urbaines ont doubl, voire tripl de taille. Partout, l'exception toutefois de l'Amrique Latine, on a assist un ralentissement du dveloppement des bidonvilles au profit de zones d'habitat informel plus "confortables". Les promoteurs du secteur formel produisent une offre destine une gamme troite de revenus du fait du prix du foncier et du cot des infrastructures ralises aux normes requises par la rglementation formelle. Stimul par une demande formule par certains segments rcemment "enrichis" de la classe moyenne un march foncier informel dynamique s'est dvelopp dans plusieurs pays. Ce march a t organis par de petits promoteurs, d'agents immobiliers, d'entrepreneurs avec la participation d'agents d'enregistrement officiels ou officieux. Ces formes de dveloppement ont entran un certain nombre d'infractions : - occupation illgale des sols, - transferts illgaux de titres de proprit, - non-conformit avec les schmas de dveloppement urbain, - construction sans permis, - non-respect des rgles de construction, - location informelle et non autorise. L'augmentation des prix du terrain a forc un nombre croissant de mnages recourir au march locatif propos par les quartiers d'habitat spontan, ce qui a galement agit sur les formes de dveloppement informel en crant des formes nouvelles de participation au financement de l'habitat, propice un brassage des diffrentes catgories sociales et en crant des formes de coproprits favorisant une coopration financire entre groupes sociaux. La force lgale des rgles de dveloppement urbain a t srieusement altre par l'largissement du foss entre un march formel sur-rglement et un march informel libr de tout contrle, entranant parfois l'effondrement de ces rglementations dans certains pays. Le rythme de croissance de l'habitat informel a dpass les capacits de gestion et les capacits financires des autorits locales qui n'ont pu les doter d'infrastructures aggrav par le dbordement des primtres urbains sur plusieurs entits administratives. En Afrique sub-saharienne l'habitat informel s'tend sur des terrains publiques, des rserves naturelles et des terrains privs statut traditionnel. En Amrique Latine il se dveloppe sur de larges proprits prives et en Afrique du Nord et au Moyen Orient l'urbanisation s'tend sur des terres prives de haute valeur agricole ou sur des terres publiques l'abandon. Enfin en Asie l'urbanisation incontrle se fait sur des rserves foncires publiques ou appartenant des institutions religieuses.

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Le drapage des prix du foncier (en 20 ans la part du prix du terrain dans la construction est passe de 15 50%) et une spculation effrne ont rduit nant les efforts de planification et les perspectives de rendre le logement plus accessible en diminuant les exigences rglementaires, en adoptant des technologies de construction faible cot et en amliorant le recouvrement des cots. L'habitat informel s'installe comme un processus lourd et une activit organise et trs rentable prise en charge par des oprateurs organiss et qui ne laisse pas insensibles les hommes politiques. C'est un fait d'autant plus important qu'il concide avec une situation conomique trs gnralement en rcession. Il a fallu, afin d'assurer la protection de l'intrt gnral, formuler des procdures de rgularisation, de restructuration et les institutionnaliser en tant qu'instruments d'une politique foncire. 2- La rgularisation du dveloppement foncier informel La question de la rgularisation du foncier n'a commenc prendre consistance qu'au dbut de la dcennie 80 quand la production d'un foncier et d'un habitat informels sont devenus la forme dominante de dveloppement urbain. La couronne urbaine est devenue le lieu o ont coexist la loi officielle de promotion foncire et le droit foncier traditionnel, entre les rgles formelles et les pratiques informelles. Les projets publics ont souvent dclench des vagues spculatives dans leur voisinage, les spculateurs empochant d'normes profits en laissant aux pouvoirs publics le soin de prendre en charge les cots sociaux et environnementaux de l'habitat informel. Les mesures de lutte contre ce phnomne se sont avrs dcevants et peu dissuasives. En Inde la loi sur les prix fonciers plafonds visant permettre l'achat des terrains destins aux programmes sociaux des prix infrieurs au march a connu des difficults lors de sa mise en uvre. Aux Philippines, galement, une loi rformant le foncier urbain a bloqu les prix exorbitant du foncier mais a t l'origines de contentieux sans fin. En Algrie, la loi versant le foncier urbain aux municipalits a, paradoxalement stimul les excroissances urbaines informelles et a acclr la consommation des meilleures terres agricoles. En Malaisie, les fortes taxes frappant les terrains revendus dans un dlai infrieur deux ans ont t contournes trs facilement. D'une faon gnrale, alors que le foncier est le bien qui prend le plus de valeur dans les pays en dveloppement, il n'est fait recours sa taxation qu'avec beaucoup de rticences. La fiscalisation du foncier a t dcevante en raison, notamment, des sous-dclarations systmatiques ce qui rduit le rendement de ces mesures. N'tant plus en mesure d'radiquer les bidonvilles et de lutter contre l'apparition d'habitat informel, les interventions publiques se sont intresses leur rgularisation et leur viabilisation. Cependant, les municipalits, auxquelles ces fonctions ont t dcentralises se sont retrouves dans l'incapacit technique, managriale et financire de rpondre ce mandat, ce qui a permis au phnomne de s'tendre. Les programmes d'amlioration des tissus informels qui ont pu tre engags ont contribu faire merger une lgislation permettant la mise en uvre de procdures pour la rgularisation des terrains. En reconnaissant le rle important que l'habitat informel peut jouer dans la cration d'activits et sa contribution l'conomie urbaine, le dfit qu'ont tent de relever les lgislateurs a consister concevoir un cadre capable de guider plutt que de contrler le dveloppement urbain afin de minimiser les effets ngatifs sur l'environnement ou le gaspillage de ressources naturelles rares, dont les terres agricoles.

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3- Le cadre lgal de la rgularisation foncire Dans la plupart des pays en dveloppement les lois qui gouvernent les droits de proprit, l'acquisition du foncier, son enregistrement et son transfert ainsi que les rgles de promotion foncire ont souvent t introduites pendant la priode coloniale afin d'adapter les modles europens aux exigences de la colonisation, entranant parfois des changements profonds et irrversibles dans les systmes fonciers traditionnels qui ont t souvent marginaliss. Si en Afrique sub-saharienne, l'usage de la loi coutumire a t limite aux primtres des villages, par contre en Afrique du Nord et au Moyen Orient les lois traditionnelles ont continu grer l'hritage. Dans la plupart des pays d'Asie galement les pratiques coutumires ont rsist et s'appliquent encore aux transactions. Mme dans les pays qui n'ont pas t directement coloniss comme en Thalande, les instruments lgislatifs occidentaux ont t adapts pour rpondre aux exigences de modernit et de dveloppement socio-conomique. Les Etats ont rencontr beaucoup de difficults intgrer les deux rgimes qui, en gnral, coexistent de faon parallle, le rgime traditionnel offrant souvent une base lgale plus approprie pour la rgularisation du foncier informel. Il s'est donc avr essentiel de s'accorder sur les mthodes retenir pour juger de la lgalit d'une occupation foncire avant d'envisager des procdures de rgularisation. Les occupations illgales de foncier se sont faites autant au dtriment du propritaire public (ce qui reprsente la majorit des cas) que priv. Dans le cas de terrains publics ou appartenant des agences publiques, la rgularisation passe d'abord par la reconnaissance des droits de toute la communaut concerne suivi par la dlimitation et l'enregistrement des parcelles individuelles. Le processus de rgularisation est beaucoup plus difficile quand il s'agit d'occupation de proprit priv (ce qui a souvent t le cas en Amrique Latine ou en Asie) et les processus n'ont pu tre institutionnaliss car il est difficile d'envisager d'accorder des droits aux uns en violant ceux des autres. Dans la plupart des cas d'occupation informelle sur du foncier priv le problme essentiel n'a pas t celui de la proprit dans la mesure o les occupants avaient achet leur parcelle sans procder son enregistrement officiel en raison de la complexit des procdures d'enregistrement, d'autant que les bnficiaires potentiels de ces oprations (au demeurant coteuses) n'en percevaient pas vraiment l'intrt ni l'urgence. La rgularisation des lotissements informels a conduit les autorits publiques procder d'abord l'intgration de ces lotissements dans le primtre urbain officiel, puis procder leur rgularisation implicite en leur tendant les infrastructures ncessaires sur les budgets publics. Toutefois cette dmarche a vite connu ses limites en raison des insuffisances budgtaires et ds les annes 70 la crise de gestion urbaine s'est traduite par un retard dans la viabilisation des lotissements deux trois fois plus rapide que le rythme gnral d'extension urbaine. Les lments de base pour monter des processus de rgularisation existent dans plusieurs pays mais demandent tre restructurs afin de btir un cadre institutionnel mieux adapt aux contextes socioculturels de chaque pays.

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4-Le cadre institutionnel de la rgularisation foncire A quelques exceptions prs, les gouvernements centraux ont gard leur niveau l'administration de la question foncire en ne dlguant au niveau local que certains aspects de sa gestion, ce qui s'est souvent traduit par des mesures caractres trop gnraux pour pouvoir traduire les spcificits locales. Les tentatives de rgulariser les promotions foncires informelles allaient des mesures de rgularisation systmatiques et gnrales aux procdures les plus complexes examinant les situations au cas par cas. En Amrique Latine les lois de rgularisation des occupations illicites se sont limites aux terrains publics donnant instructions que les titres ne soient dlivrs qu'une fois les travaux d'infrastructures raliss. Ailleurs se sont des agences nationales qui ont t investies de la tche de viabiliser ces quartiers. Mais l'augmentation des cots et la rduction des budgets ont laiss de nombreux sites non rgulariss. Au Moyen Orient, et l'instar de l'Egypte et de l'Algrie, des lgalisations systmatiques ont eu lieu priodiquement en 1966, en 1981 et en 1984. Chaque loi rgularisait les occupations illicites qui avaient eu lieu avant une date donne en interdisant toute infraction venir, laquelle infraction sera son tour rgularise plus tard. Ces dmarches systmatiques se sont avr des rponses statiques par les gouvernements des situations extrmement dynamiques mais perues comme des anomalies momentanes, consquences d'une faiblesse conjoncturelle du contrle, que des dclarations officielles allaient pouvoir contenir. L'institutionnalisation de nouveaux processus qui donnent plus de place au rle des pouvoirs locaux va s'avrer une approche beaucoup plus constructive. Cette dcentralisation donnera aux autorits locales la possibilit de rpondre l'htrognit des schmas de croissance urbaine au niveau communautaire. La participation communautaire active a t l'ingrdient de base des expriences positives de rgularisation. Les municipalits, enfin, auront toute latitude pour adapter les procdures de rgularisation aux formes de dveloppement urbain au sein de leurs circonscriptions en ayant la possibilit de faire preuve de la flexibilit ncessaire. De plus en plus les autorits publiques se limitent un rle de catalyseur en favorisant la ngociation entre les parties intresses, le dfit majeur tant de crer un cadre institutionnel qui permet de restructurer et de coordonner les activits au niveau local pour le besoin d'une politique cohrente de gestion foncire. Les tudes de cas illustratifs 1 - la Thalande : Le programme de partage des terres dvelopp Bangkok dans les annes 80 a volu en fonction de l'volution des schmas locaux d'habitat informel. Un recensement en 1985 a indiqu que plus des trois quart de la population tait locataire soit du terrain (50% des mnages) soit du logement (27% des mnages). 13% se disaient propritaires du foncier, quant au reste ils ne possdent aucun titre d'occupation. A Bangkok, les bidonvilles sont gnralement situs sur des terrains proprit de l'Etat, d'institutions religieuses ou d'organisations mixtes. Les conflits apparaissent lorsque les propritaires dcident de vendre ou de lotir les parcelles, ce quoi s'opposent les occupants. Le concept du programme de partage des terres suppose la redistribution de

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la terre entre ses occupants informels et les propritaires qui ne sont plus en mesure de rcuprer leur bien, au travers d'un processus de ngociation qui implique le propritaire, les occupants et l'autorit publique, en vue d'aboutir un accord qui s'inscrit dans un cadre lgal et rglementaire. Les occupants s'organisent au pralable en associations fortes mme de dfendre les intrts de ses membres et qui peut se faire entendre par l'autorit publique. L'Agence nationale de l'Habitat est charge de prparer un plan de lotissement en vue de la rgularisation du site. Les bnficiaires reoivent des lots viabiliss plus petits que leur emprise initiale avec un bail de location sur 20 ans. Il a alors t constat que la scurisation de l'occupation a encourag l'investissent dans la construction et l'amlioration du bti en favorisant la densification de l'habitat. en mme temps le propritaire rcupre une portion trs rduite de son terrain mais qui reprsente une valeur commerciale nettement plus leve que son prix initial et qui plus est se trouve immdiatement disponible pour tre dveloppe. Deux cas illustrent cette dmarche : Cas de Klong Toey : Il s'agit d'un grand terrain appartenant l'Agence Portuaire qui a t squatt par les dockers que l'Agence n'a pu ni vincer ni dplacer dans des logements avoisinants. En 1983 l'Agence Nationale l'Habitat a propos un vaste projet de partage des terres portant sur plus de 11 hectares sur lequel ont t raliss 1300 lots viabiliss d'une superficie de 60 m2. Ces lots ont t proposs aux rsidents sous un contrat de bail de 20 ans. En 1985 les bnficiaires ont pris possession de leurs lots et dmarr la construction de leurs logements. Cas de la zone de Ban Manangkasila : proprit du Trsor Public, ce terrain a t occup dans les annes 20. En 1978 le Trsor Public a dcider de cder ce terrain un promoteur qui a propos des compensations aux occupants. Ceux-ci ont refus et se sont organis pour dfendre leurs "acquis". Il a fallu trois ans pour que le Trsor Public, le promoteur et les occupants puissent arriver un accord qui a abouti en 1982 un partage du terrain accordant aux occupants la moiti arrire du site pour leurs besoins de logement. Le promoteur a rcupr la moiti frontale pour son opration commerciale. Les bnficiaires ont obtenu chacun un lot viabilis de 40 m2 assorti d'un contrat de bail sur 20 ans avec le Trsor Public. Le succs du programme de partage de terrain Bangkok est attribu au fait qu'un seul promoteur est impliqu dans les ngociations et que l'autorit publique peut agir sur le rsultat. 2 - Le Venezuela : Les quartiers illicites d'habitat spontan, les barrios, de El Milagro, El Hormiguero, et de Tum Tum, sont installs sur les terres de la compagnie sucrire qui avait autoris certains de ses travailleurs s'installer sur le site. En 1969, prs de 200 familles y vivaient dj, quoique tant, pour la plupart, des nouveaux venus qui n'avaient aucun lien avec l'usine, et qui se sont organiss en comits de dfense pour s'opposer toute viction. Le gouverneur a organis une rencontre entre la compagnie et le comit afin de trouver un accord. Au termes de cet accord, la compagnie accepte de vendre les lots de terrains un prix donn mais ne s'engage pas les viabiliser. La taille des lots varie de 200 700 m2 et les paiements sont tals sur 7 ans sans intrts. La municipalit et l'Etat ont procd aux levs topographiques, ont ralis le plan de lotissement et assist les intresss dans les dmarches administratives. Il est signaler que cette opration n'a pas intress les politiciens en raison du faible nombre de mnages concerns.

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Il est intressant de constater que cette formule a sduit la quasi-totalit des occupants illicites qui se sont port acqureurs 97% mme si la compagnie s'tait engage ne pas vincer ceux qui n'achteraient pas leur lots, ce qui traduit un fort dsir de la part des intresss scuriser leur situation. Par la suite les habitants ont ralis les voiries et ont obtenu de la municipalit qu'elle fournisse l'eau et l'assainissement. La compagnie d'lectricit a galement rgularis les branchements pirates. Quand, en 1981 ont eu lieu des glissements de terrains, le gouverneur a forc la compagnie a vendre 48 nouveaux lots aux familles affectes. Mais quand, en 1983, le comit a failli ses obligations en matire de paiement du terrain, le gouverneur est intervenu pour enjoindre au comit de procder au paiement. Aujourd'hui les bidonvilles ont t remplacs par des maisons en dur. L'enseignement le plus important que l'on peut tirer de cette exprience est qu'il est ncessaire d'entamer la rgularisation a un stade plus avanc possible de l'occupation illicite et d'empcher que les politiques ne s'en emparent, afin de maximiser les chances d'obtenir un accord ngoci. 3 - La Jordanie : Par comparaison d'autres pays d'Afrique du Nord et du Moyen Orient, l'exprience de la Jordanie avec l'habitat illicite est relativement rcente. Dans la rgion d'Amman, les bidonvilles apparaissent le long du couloir Amman-Zarqa et l'habitat informel s'installe dans le nord-est de la zone. Le cadre rglementaire et le processus de dveloppement de l'habitat informel : Pour viter la fragmentation excessive des lots, la rglementation fixe 150 m2 la taille minimale d'un lot. La majorit des terrains libres Amman sont concerns par cette disposition. Afin de dvelopper ces terrains, la municipalit de Amman a procd leur "rajustement" en prlevant jusqu'au tiers de la superficie des terrains pour les besoins des infrastructures et des quipements publics. Cette procdure s'est avre complique et lente et tait surtout destine traiter le problme de la fragmentation des lots et de la proprit multiple et non pas pour rgulariser l'habitat informel qui s'est, pendant ce temps, dvelopp une grande chelle sur 2.300 ha de terrains de pastoralisme de droit tribal. Le processus de dveloppement de cet habitat informel a t le suivant : des "entrepreneurs" font appel des courtiers locaux qui ngocient l'achat des terrains sous seings privs assurant de ce fait un transfert informel des droits tribaux aux promoteurs, sans les enregistrer auprs des domaines. Les promoteurs, leur tour, subdivisent les terrains en lots qu'ils cdent de faon similaire, en se conformant plus ou moins aux normes d'urbanisme, de mme que le btit qui y est rig rpond aux rgles de construction et prsente une qualit tout fait convenable. Les autoconstructeurs doivent cependant observer certaines "rgles", savoir, s'installer rapidement sur leur lot, viter d'attirer l'attention des services domaniaux et, surtout, construire vite et en dehors des horaires de travail une structure d'une pice, car une construction couverte est considre comme habitable et donc protge de la dmolition par la sharia. Dans la zone de Ruseifa, une fois qu'ils ont jug que leur nombre a atteint un nombre critique, les squatters ont exerc des pressions sur les autorits pour que leur situation

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soit rgularise. En effet le cot lev des infrastructures (eau potable et lectricit), si elles devaient tre ralises par les propritaires, tait suffisamment rdhibitoire pour les convaincre de rgulariser leur situation et, par consquent, payer les taxes foncires et immobilires requises. 4 - L'Egypte : Hormis quelques oprations ponctuelles, l'Egypte ne disposait pas avant 1980 d'une politique officielle de rgularisation du foncier informel. Les projets lancs par la Banque Mondiale et l'USAID en 1978 visant la restructuration d'habitat insalubre au Caire, se sont d'ailleurs heurtes la question des terrains squatts la limite du dsert. Ces projets ont donc ncessit l'institutionnalisation de procdures lgales pour la rgularisation de l'occupation foncire dans les sites restructurer. Un transfert progressif des prrogatives vers les autorits locales en matire de programmation, de construction et de maintenance s'est accompagn de rvisions progressives des lois, en maintenant au niveau central la responsabilit des orientations de politique gnrale, les normes et standards et les budgets. Ds 1984, une loi donnait pouvoir aux gouvernorats pour transiger avec les occupants condition que les bnficiaires s'engagent utiliser les terrains conformment aux termes du contrat de vente. Une loi subsquente aggravait les sanctions (fortes amendes et peines d'emprisonnement) pour toute agression des terres agricoles ou publiques. Cependant les textes rglementaires d'application n'ont t pris qu' partir de 1985, un dcret ministriel ayant trac le cadre gnral pour la rgularisation des terrains occups avant la loi de 1984 et dlguant aux gouvernorats la dfinition de procdures oprationnelles adaptes au contexte local. Pour le cas du Caire, le conseil local a adopt un dcret qui stipule notamment : - le bti en infraction avec les alignements de voirie tels que projets ne seront pas rgulariss, les occupants ne bnficiant que d'une autorisation de location temporaire, - les terrains qui ne sont pas situs sur des assiettes destines des projets dj approuvs sont rgularisables, - un bureau spcial sera install auprs des services des Domaines du gouvernorat pour traiter les demandes de rgularisation, - un comit prsid par le secrtaire gnral du gouvernorat supervise la mise en uvre de l'opration. A fin 1987 moins de 5% des cas avaient t rgulariss et une proportion infime avait procd au payement de l'acompte, ce qui a conduit les autorits locales rviser les procdures en 1988. Dix ans aprs les enseignements tirs ont t les suivants : - la dcentralisation des responsabilits a entran une squence d'ajustements des rapports entre le centre et le niveau local, le centre promulguant de plus en plus de loi caractre de cadre "facilitateur", le niveau local ayant plus de latitude proposer des politiques foncires et des procdures adaptes la rgularisation des terres conformment au contexte local, - le droit la rgularisation semble n'avoir jamais t mis en doute par les occupants, que les lus ont tenu, du reste, rgulariser selon les rgles de la sharia en ne les astreignant qu'au paiement des frais de la procdure de rgularisation.

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l'incapacit des autorits faire appliquer les sanctions a fait perdre la procdure de lgalisation son caractre incitatif en vue de permettre la mise en conformit avec la rglementation, de trs srieux problmes d'quit sociale ont t rencontrs dans la dtermination des prix et le dsir des collectivits de ne pas dissuader des promoteurs formels en "bradant" les terrains rgulariss.

5 - L'Algrie : Le dveloppement urbain a t durablement marqu dans ce pays par la politique foncire dicte par la lgislation de 1974 (ordonnance de fvrier 1974 portant sur la constitution des rserves foncires communales) qui accordait un monopole la commune sur les terrains urbains nus, par incorporation de ces terrains dans son patrimoine, avec indemnisation des propritaires ou ayants-droit. Ces dispositions faisaient obligation aux communes de constituer leurs rserves foncires sans que les moyens ncessaires de cette prrogative, notamment techniques et financiers, naient t mis en place. Les premires attributions au profit des particuliers nont eu lieu qu partir de 1977 ce qui a conduit, entre-temps et sous la pousse des besoins, aux premiers comportements spculatifs de la part des propritaires fonciers privs, en pnalisant les acqureurs la qute dun logement. En effet, ct des programmes fonciers officiels, s'est dvelopp l'extrieur des primtres urbains, une spculation foncire parallle (les ventes taient ralises sous seing priv en prsence de deux tmoins) stimule par la crainte qu'avaient les propritaires fonciers d'tre nationaliss, terme, ce qui a donn lieu la cration d'ensembles d'habitat informel (dit illicite) de taille souvent considrable. Les limites devenues criantes de cette rglementation et les options de libralisation de la vie conomique du pays ont conduit la rvision du dispositif lgislatif relatif au foncier en 1990 en supprimant dfinitivement le monopole des communes, les terrains non btis inclus dans les primtres durbanisation et non intgrs rgulirement dans les rserves foncires communales la date de la promulgation de la loi demeurant la disposition de leurs propritaires qui peuvent en faire un usage selon les dispositions de la loi. Un assouplissement de la fiscalit foncire permet galement d'entrevoir l'installation d'un march foncier libre et d'viter les pratiques spculatives par la mise en place d'une fiscalit dgressive dans le temps. Entre temps, et de faon priodique, les autorits ont altern les mesures coercitives et les oprations de rgularisations chaque fois annonces comme tant les dernires mais toujours renouveles. Quand les terrains squatts taient des terrains publics (souvent des terrains agricoles donns en exploitation des coopratives) les mesures taient d'abord coercitives et allaient de la dmolition pure et simple (destine servir d'exemple et dissuader de nouveaux contrevenants ) de quelques btisses riges en dehors du cadre rglementaire en dbut de la dcennie 80, des formes extrmes se traduisant par la dmolition en 1984 des bidonvilles de la couronne d'Alger et le dplacement forc des populations vers leurs communes d'origines. Ces dernires mesures ont t aussi spectaculaires par l'radication rapide des grands bidonvilles que dangereuses au plan politiques, en crant une grande frustration de populations qui vivaient dans ces ensembles depuis souvent plus d'une gnration. 38

S'agissant de terrains privs qui ont t vendus et occups en dehors des rgles d'urbanisme, les pressions exerces par les habitants ont systmatiquement contraint les lus et les administrations concernes (services de l'enregistrement, cadastre, etc.) procder la rgularisation des actes de vente et la desserte des sites en infrastructures et viabilisation. Depuis 1996 et en association avec la Banque Mondiale puis la Banque Africaine, les autorits ont engag un vaste programme de restructuration de l'habitat informel, visant tout particulirement le traitement des bidonvilles par la cration de lots de prventions pour l'accueil des populations des bidonvilles avoisinants et des populations migrantes vers les centres urbains. Sur des terrains domaniaux proches des bidonvilles, des lotissements sont viabiliss sur concours mixte (Etat, communes, population) et vendus des conditions financires modules en fonction du revenu des mnages. Un noyau de base volutif de 40m2 environ est ralis dans le cadre du programme et vendu aux mnages qui bnficient pour cela galement d'une aide financire (subvention partielle de l'Etat), les mnages terminant le reste de la construction par accs un prt public. 6 - La Cte d'Ivoire : La rgularisation des lotissements informels raliss notamment ceux raliss sur les terrains de droit coutumier (terres situes dans les villages), a fait l'objet d'une loi en 1977 fixant les procdures. Cette nouvelle lgislation a tout particulirement touch les nouveaux arrivants sur ces sites et a permis la ralisation des branchements en eau et lectricit par les compagnies concernes, qui ont galement servi les sites non rgulariss en anticipant sur leur rgularisation. Le processus de rgularisation a permis le transfert du droit de proprit coutumier l'Etat, suivi par une affectation des terrains aux propritaires des lots sous forme de concession provisoire. Les terrains deviennent la proprit dfinitive des bnficiaires une fois les procdures de rgularisation acheves. Ds lors, le terrain devenant une proprit prive il est assujetti aux taxes foncires courantes. Si un lot tarde tre construit, il est astreint une surtaxe aprs une priode de grce, et le bnficiaire peut tre, en fin de compte, dpossd du terrain sans ddommagement. Les procdures de rgularisation doivent tre inities par les villageois et le maire de la commune concerne. Le Ministre de l'urbanisme et la Direction et Contrle des Grands Travaux sont chargs des nouveaux plans et des travaux de viabilisation. La question financire a, bien entendu, t dterminante dans le rythme de rgularisation des sites informels et il n'est pas tonnant que les oprations de rgularisation aient concid avec les grands projets publics. 7 - La Guine : En Guine l'Etat est le seul propritaire foncier. L'extension urbaine lgale est du ressort des assembles territoriales et du Ministre du Plan et de l'Urbanisme. Toutefois des sites d'habitat informel se sont dvelopps sur les primtres des villages dont le foncier est soumis aux lois coutumires. La terre ne pouvant faire l'objet de vente, les transactions sont inscrites sous seing priv en tant que donation. Les projets de restructuration et

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d'amlioration des sites ont t les seuls mcanismes la faveur desquels ont t rgularises les conditions d'occupation des terrains. L'intervention des pouvoirs publics a essentiellement vis doter ces zones d'infrastructures minimales, telles que les voiries publiques, l'assainissement et les emprises de futurs quipements, afin de les intgrer dans le tissu urbain. En fait la rgularisation foncire a t un sous-produit du processus de restructuration. Toutefois, depuis 1986, une rorganisation administrative a dcentralis les prrogatives en matire de foncier ce qui a permis des conseils lus de reconnatre les ventes sous seing priv et de rgulariser les terrains de droit coutumier situs en zones priphriques. Ces rgularisations ont prcd les oprations de restructuration et peuvent tre considres comme la mise en place de procdures institutionnelles de rgularisation de l'habitat informel. Pour terminer ce tour d'horizon des pratiques de rgularisation du foncier informel, il est bon de citer deux cas qui se prsentent l'un comme une anomalie institutionnelle, celui du Zare, et l'autre comme un demi-chec du fait de la rigidit rglementaire, celui de la Zambie. 8 - Le Congo Dmocratique (ex-Zare) : Le cas du Zare illustre une forme trs particulire de rgularisation para-lgale, non contrle par les pouvoir publics et qui a t prise en charge par des intermdiaires informels. La ville de Kinshasa, comme la plupart des capitales africaines a connu une croissance extrmement rapide favorise par une hyperinflation qui a fait du foncier le seul refuge en mesure de protger les capitaux d'une dprciation rapide. Les transactions foncires sont sanctionnes par des documents tablis par les services officiels locaux mais des pratiques frauduleuses se sont gnralises permettant des ventes multiples du mme lot et l'apparition de documents falsifis. Pour se protger des risques de contestation de la proprit, l'achat de plusieurs lots adjacents est devenu pratique courante ce qui a aggrav la pression sur le foncier et rtrci le foncier coutumier. Des agents immobiliers privs, les commissaires, forts de leurs liens avec les chefs tribaux, les autorits locales, les entrepreneurs et les fabricants de matriaux de constructions se sont accapar les transactions en prlevant une "taxe" de 10% de la valeur du terrain. Les acqureurs s'emploient riger rapidement une clture et une cellule de base pour scuriser leur proprit sur le terrain. Cette procdure s'est tendue tout dveloppement urbain au Zare et fournissait, en dbut de dcennie, l'habitat de prs de 70%de la population, en concernant galement la mme proportion de foncier. 9 - La Zambie : De 1963 1974, soit prs d'une dcennie, la population de Lusaka a t multiplie par plus de trois. La population vivant dans un habitat informel est passe de 15 45% de la population totale, occupant notamment le quartier George, prs de la zone industrielle.

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Un projet de restructuration de cet habitat insalubre a t engag en 1974 par la Banque Mondiale, mais s'est heurt la lenteur du processus de rgularisation foncire. En effet la lgislation foncire existante ne permet pas de rpondre aux questions poses par la restructuration notamment en ce qui concerne l'usage des sols tels que prvus par les plans de restructuration. Les principaux obstacles rencontrs concernent notamment : - la subdivision des terrains en de nombreuses petites parcelles qui devaient tre acquises sparment, et par consquent faire l'objet d'un lev et d'une valuation spars, - la procdure d'acquisition tait complexe et impliquait plusieurs administrations, - la faiblesse des services d'enregistrement foncier, - les propritaires fonciers taient rticents cder leurs terrains du fait de la faiblesse des compensations offertes, - la participation communautaire s'est avre tre un frein la prise de dcision. De ce fait, alors que l'opration avait fait de la production des titres de proprit l'pine dorsale de la procdure de recouvrement des cots, le premier titre n'a t dlivr que 5 ans aprs le dbut de l'opration. Entre temps plusieurs familles avaient profit des avantages de la restructuration et ne voyaient plus la ncessit d'obtenir un permis d'occupation.

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III - ACTIONS DE SAUVEGARDE DES MEDINAS ET DE LHABITAT ANCIEN

1 - La Mdina de Tunis : Laction dune Association de Sauvegarde de la Mdina Fonde au IXme sicle, la Mdina de Tunis stale sur une superficie de 270 ha et abrite une population de 100.000 habitants environs. Site historique class en 1981 sur la liste du patrimoine mondial par lUNESCO, la Mdina renferme prs de 700 difices considrs comme monuments historiques. Contexte institutionnel et rglementaire : Cre en 1967 lAssociation Sauvegarde de la Mdina (ASM) a pris en charge un certain nombre dactions, ds 1969, avec lUNESCO, se traduisant par des travaux dtude et des oprations de rhabilitation. A ce titre, lAtelier dArchitecture et durbanisme de lASM a tabli un relev darchitecture de la Mdina, des activits artisanales et commerciales et procd un inventaire des monuments. Cela a permis dlaborer en 1973 un plan damnagement de la Mdina qui a notamment abouti la rnovation de la premire tranche du quartier de Hafsia en 1976. En 1980, lASM labore dans le cadre du Plan dAmnagement de la Commune de Tunis, un Plan dAmnagement et un rglement durbanisme spcifique pour la Mdina qui a permis de grer ce patrimoine au cas par cas. La cration de lAgence de Rhabilitation et de Rnovation Urbaine (ARRU) en 1981, dote des prrogatives de puissance publique en matire dexpropriation, dacquisition, damnagement, de ralisation et de commercialisation, et ladoption du programme de rhabilitation des zones dhabitat spontan et lentretient de lhabitat ancien, ont permis dlaborer les tudes de programmes oprationnels et de lancer la ralisation concrte de projets intgrs. Les projets intgrs 1) Le Quartier de Hafsia : cofinanc par la Banque Mondiale et lEtat tunisien, ce projet concerne la restructuration dune zone de 13 ha et concerne la rfection des voiries et rseaux divers, la rnovation de lhabitat et la rhabilitation des btiments anciens. Ce quartier, qui avait dj connu des oprations de dmolition remontant aux annes 30, a t occup par des familles pauvres dorigine rurale et a vu sa dgradation sacclrer. Le projet a donc vis un objectif de double intgration : intgration socio-conomique en permettant un brassage social, et intgration spatiale en assurant une continuit urbaine. 2) La rhabilitation du patrimoine immobilier : constitu de logements essentiellement locatifs, ce patrimoine connaissait une situation de dgradation acclre du fait du faible intrt des propritaires la rnovation dun bien peu rentable. En effet, le droit au maintien sur les lieux et le blocage des loyers par la loi, a incit les propritaires laisser leur bien se dgrader dans lespoir de pouvoir expulser les locataires dans

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lventualit ou limmeuble est dcrt menaant ruine. Lopration de Hafsia a permis, en testant diffrents mcanismes, de montrer que la mise en place doutils ad-hoc (une cellule de rhabilitation ASM/ARRU cre pour les besoins de lopration) autorise le montage doprations concluantes. Il reste que la question de la prennit du processus reste pose notamment en vue de la mise en place dune politique nationale de rhabilitation. 3) Le projet Oukalas : Les Oukalas sont des maisons dont lentretien a t totalement abandonn par les propritaires et qui sont lous la pice. Trs insalubres, elles sont suroccupes et sont le lieu de graves problmes sociaux gnrs par lentassement des populations. 3000 mnages environ vivent dans 600 de ces Oukalas. En 1990 un programme oprationnel a t engag, classant les Oukalas en deux catgories : - ceux qui menaaient ruine et qui devaient tre dmolies ou restaures, et - ceux qui devaient tre rhabilites. Pour les ouvrages de la premire catgorie trois types dinterventions seront retenues : - relogement durgence des mnages en dehors de la Mdina par la municipalit dans le cadre du Programme National de Rsorption des Logements Rudimentaires, les ressources tant prleves sur les crdits budgtaires allous ce programme. 800 familles environ ont ainsi accd des logements volutifs (2 pices plus cuisine, extensibles) acquis sous forme de location vente. - expropriation des Oukalas et dmolition ou (pour les monuments) restauration, - reconstruction sur les terrains librs conformment un cahier de charge. Pour les ouvrages de la deuxime catgorie (les Oukalas ne prsentant pas de danger immdiat), ils ont fait lobjet dune rhabilitation selon ltat de vtust. Cette opration a concern prs de 500 btisses. Le mode de financement envisag tait, notamment pour les actions de rhabilitation lourdes, un systme de crdits et une aide financire tire des plus-values dgages de la vente des terrains pour rnovation. Cette option rhabilitation permet dviter le transfert massif des populations et prsente un bilan conomique, social et culturel trs positif. Les enseignements : Lexprience tunisienne est intressante par le rle qua joue lASM dans ses diffrentes actions de sensibilisation, dtude approfondie de la ralit du tissu bti ainsi que des contextes social, conomique et culturel, et ses propositions dintervention visant la sauvegarde de lexistant dans la plus large mesure possible. Les limites de laction de lASM sont celles dune association qui ne dtient pas les prrogatives dune administration et dont les avis sont, en principe, strictement consultatifs. Sa connaissance parfaite de la Mdina en a, toutefois, fait un interlocuteur spcialis incontournable et cout. Lexprience dune intervention sur le tissu ancien a permis galement de tirer un certain nombre denseignements et de suggrer des propositions damlioration des dispositifs gnraux existants afin de les adapter au contexte spcifique des tissus anciens :

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1-Lobstacle la rhabilitation, avant dtre dordre financier, est dabord juridique du fait de la rglementation rgissant le rgime locatif et lobligation de maintien sur les lieux et le blocage des loyers. De plus des solutions restent trouver la liquidation rapide de la proprit en indivision et des rponses appropries devront tre imagines pour les question de permis de btir dans un conteste spcifique. 2- Le financement sur des ressources budgtaires des programmes de relogement des mnages occupant les Oukalas a pu tre une solution utile ponctuellement, mais il est ncessaire trouver des solutions plus durables par le biais, par exemple, de laffectation dune partie des plus-values procures aux terrains librs au programme de recasement. La mise en place de prts taux bonifis pour les programmes de rhabilitation a t galement suggre. 3- La rservation dun programme de logements (opration tiroir) a t avance mais elle suppose une gestion rigoureuse afin de ne pas amorcer un cycle de relogement sans fin, la Mdina servant de zone de transition pour des nouveaux arrivants permanents. 2- La Casbah d'Alger3 : La Casbah ou mdina d'Alger est entoure par une muraille dfensive et s'tend sur environ 60 ha, dont 45 de domaine bti ; le site est globalement inclin vers la mer, avec une pente moyenne de 15%. La partie haute de la ville a conserv son caractre traditionnel, contrairement la partie basse qui n'a prserv que trs peu de l'habitat ancien. La basse Casbah a connu les percements de la priode coloniale. C'est l que se trouvent de nombreux palais. la Casbah abrite une population de 60.000 habitants4 dans 1.700 maisons dont 1.200 de type traditionnel et subit aujourd'hui une dgradation de ses structures urbaines et architecturales. Quelques maisons traditionnelles seulement gardent leurs lments d'origine, beaucoup plus nombreuses tant celles qui ont t remanies, conservant leur structure verticale, mais connaissant un important remaniement de la structure spatiale interne. Les remaniements (transformations et rparations depuis 1830, date de la colonisation), les mutations sociales et la surdensification sont la base du dclin de la Casbah d'Alger, aggravs d'autres facteurs tels que : - surlvation, - construction avec des matriaux nouveaux inadapts, - dgradation des rseaux d'assainissement, - vtust des puits et infiltration provoquant des remontes capillaires... Prs de 500 btisses taient vacues en 1990 juges dangereuses et parmi les btisses non vacues prs de 40% taient considres de vtust critique ou trs avance. Il y a lieu de noter que 90% de l'habitat est de statut priv.

cette note se rfre en particulier au Rapport de l'Office d'intervention et de rgulation des oprations d'amnagement de la Casbah (OFIRAC) - Dcembre 1989, ainsi qu' une communication de Djaffar Lesbet. 4 ce chiffre peut varier dans des proportions assez importantes selon les actions de recasement entreprises par les autorits ou le flux de nouvelles vagues d'arrivants.

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Les outils d'action : Alors que les premires actions engages dans les annes 60 visaient la remise en tat de quelques btisses dlabres, les actions plus rcentes de sauvegarde de la Mdina son envisage pou une prise en charge globale de son paysage urbain et de l'ensemble du site. Ds 1970-1972 l'Atelier Casbah pose les bases d'une recherche et d'une tude d'amnagement de l'ensemble du site. En fait le programme d'activit de cet Atelier et le contenu de ses actions tait, pendant cette priode, dfini par la reprsentation locale de l'administration de l'urbanisme (la Subdivision de l'Urbanisme, de la Construction et de l'habitat, la SUCH). La gestion du dossier de la Casbah est marque par la nature administrative de la SUCH et la rhabilitation ne connat pas de progrs rel. En 1979, une convention de coopration est signe avec l'UNESCO qui a permis de dgager une vision globale de l'ensemble de la Casbah. Les zones prioritaires sont identifies, des propositions d'amnagement pour l'ensemble du site et pour les zones prioritaires sont labores. En 1985 deux organismes publiques destins assurer la matrise des actions sont cres : - l'OFIRAC, sous tutelle du ministre de l'habitat, qui est charg "d'excuter ou de faire excuter toutes actions requises par les tches ncessaires la concrtisation du programme de rhabilitation de la Casbah". En outre l'OFIRAC a t charg de donner son avis pralable toute intervention dans le primtre de la Casbah, et - l'ANAPSMH ; Agence nationale d'archologie et de protection des sites et monuments historiques, "charge de l'ensemble des actions d'inventaire, d'tude, de conservation, de restauration et de mise en valeur du patrimoine national", de faon gnrale. Toutefois le rle de cette institution a t relativement modeste dans la prise des grandes dcisions concernant la rhabilitation de la Casbah. La multiplication des intervenants n'a finalement pas toujours eu des consquences positives sur les programmes. En fait les changements successifs de l'autorit en charge du projet (l'OFIRAC est d'ailleurs pass ds l'anne suivante sous l'autorit du Wali d'Alger) et les changements la tte de l'institution elle-mme, ont dilu les responsabilits et n'ont pas permis de mettre sur pied un programme cohrent dot des moyens ncessaires, tant au plan humain, que financiers et juridiques. Moyens lgislatifs et juridiques : Ds 1967, la loi relative aux fouilles avait inclus des dispositions juridiques assurant une protection efficace d'une vingtaine d'difices sur les 1700 maisons existantes dans le primtre de la Casbah. Le texte de loi du 28 mars 1975, approuvant le Plan d'Orientation de l'Agglomration d'Alger, consacre la revalorisation de la Casbah en dclarant que "le site entier doit tre considr comme site historique" et que "la Casbah a un caractre prdominant de zone d'habitat et doit le conserver". De fait, le Plan d'Orientation Gnrale a prvu la sauvegarde systmatique de toutes les constructions anciennes.

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Les actions entreprises : C'est notamment sur la base de cette dernire loi que l'OFIRAC a trac son programme de rhabilitation. Par la suite, et en rponse aux orientations gouvernementales, l'OFIRAC identifie les zones prioritaires, et formule des propositions d'amnagement pour toute la Casbah ainsi que pour les zones dites prioritaires. Dans ce cadre les oprations lances en 1985 concernaient : - la dedensification progressive des btisses selon leur tat de dgradation et leur intrt architectural : 498 maisons sont ainsi vacues, - la prservation du site travers : 1) la rnovation des btisses vacues, 2) la reconstruction des sites vacants rsultants des dmolitions (209 parcelles), 3) l'engagement de recherches archologiques en vue d'interventions globales sur les lots. Plus rcemment, et suite au sisme de 1989, 1500 maisons ont t recenses et expertises, ce qui a permis de dtermin que 204 btisses ncessitaient des interventions lourdes de confortement. Les rnovations sont entreprises un rythme extrmement lent du fait de la difficult de mobiliser les ressources suffisantes ou, plus prcisment, faute d'avoir mis en place des mcanismes financiers de nature permettre une prise en charge du programme avec la participation des propritaires. Cette situation est aggrave par les conditions d'habitat dans la Casbah. En effet, et l'instar de plusieurs mdinas (dont celle de Fs) les occupants actuels sont des sous-locataires souvent de la deuxime, voire de la troisime gnration et appartenant gnralement une population nouvellement installe dans la capitale. Cette population se considre, du reste, comme tant en transit la Casbah et dans l'attente d'un logement social "extra-muros", ce que l'administration a fourni gnreusement en "recasant" les habitants des btisses menaant ruine, sans rgler le problme au demeurant, vu l'afflux permanent de nouveaux arrivants. A cela s'ajoutent les problmes complexes d'hritage qui explique les rticences des propritaires intervenir sur un bien difficilement rcuprable. Les tentatives de l'Etat de subventionner fortement les propritaires dsireux de rhabiliter leurs btisses (prt accord un taux bonifi symbolique de 1%) ont tourn court avec les difficults conomiques conscutives la chute des prix des hydrocarbures de 1986. Certaines ralisations sont toutefois signaler cette poque comme la rhabilitation sur fonds publics de certains lots tels que l'lot Lallahoum ou de certains palais, dont le palais des Ras (chefs militaires turcs) appel Bastion 23. Signalons enfin que la Casbah d'Alger a t class monument national puis Patrimoine Mondiale par l'UNESCO a en dbut de cette dcennie. Enseignements: Plus qu'un bilan chiffr, il est intressant de s'interroger sur les performances d'un dispositif qui a t pendant longtemps dpendant de l'action des pouvoirs publics. La rarfaction des ressources budgtaires publiques, si elle est une des explication des

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difficults procder de faon rsolue la rhabilitation de la Casbah, n'en est pas la seule raison. Outre l'apathie des propritaires qui esprent toujours une prise en charge par l'Etat, les mesures de relogement systmatiques par l'Etat des habitants des btisses risque ont, en quelque sorte, amorc une pompe : n'a-t-on pas vu, lors du sisme 1989 des locataires procder la mise en danger de ces demeures par la dmolition partielle des piliers afin de bnficier d'un relogement d'urgence ? La cration d'une association des habitants de la Casbah a quelque peu redynamis le dialogue entre la population et les pouvoirs publics. Ceci est de bonne augure si la concertation abouti crer un vritable esprit de participation communautaire et constituer une force de proposition en vue d'aborder la question de rhabilitation sur des bases ralistes et dans la perspective de mise en place de mcanismes durables adapts aux conditions conomiques des populations et au contexte culturel de la socit que la Casbah hberge. 3 - La Vieille Ville d'Alep Avec Damas, Alep est la plus vielle ville au monde qui a t habite de faon continue. Ces deux villes contiennent, au sein de leur tissu urbain, des centres historiques de grande importance. Celui de la ville d'Alep couvre une superficie de 400 hectares et abrite une population de 110.000 habitants. Les altrations du centre ancien : Ds la fin du 19me sicle, la population disposant d'un revenu moyen ou lev a commenc abandonner la vieille ville pour les nouveaux quartiers rigs selon une trame urbaine occidentale. De nouvelles normes de dveloppement urbain furent imposes la vieille ville qui ne tenaient pas compte de son caractre spcifique. Dans les annes 50 un nouveau plan d'urbanisme imposa l'ouverture de voies principales dans la ville historique, endommageant la structure ancienne de la cit en isolant les quartiers, favorisant l'apparition d'immeubles de plusieurs tages le long de ces voies et en compromettant l'environnement urbain et la cohrence sociale, ce qui a acclr l'exode des populations aises l'extrieur de la mdina. La prise de conscience : Les effets ngatifs du nouveau plan d'urbanisme devinrent trs rapidement criants, suscitant une prise de conscience tant au niveau des pouvoirs publics que de la socit civile. A l'instar de Tunis, un Comit pour la Dfense de la Vieille Ville a t cre pour donner ses avis et conseils en matire de prservation. Classe monument nationale, la vieille ville a bnfici du concours de l'UNESCO. Le plan d'urbanisme a t abandonn pour ce qui concerne sa partie relative la vieille ville et un nouveau code de construction visant orienter les interventions sur ce tissu a t adopt. L'UNESCO a, alors, inscrit la vieille ville d'Alep en tant que Patrimoine Mondial. Si ces mesures ont permis de freiner les destructions du fait des projets publics ou privs, elles n'taient pas suffisantes pour inverser le processus de dgradation. Si les rsidents avaient pu, durant des sicles, entretenir leurs habitations, les conditions conomiques actuelles ont constitu un obstacle aux actions individuelles et il est devenu vident qu'il

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fallait agir selon de nouvelles mthodes. Une stratgie globale pour la rhabilitation de la vieille ville a t conue et mise en uvre avec l'assistance d'une coopration internationale (FADES et le Gouvernement allemand - GTZ). Les objectifs du projet : Le projet vise prserver le tissu unique de la vieille ville, et de ralentir sa dtrioration en y amliorant les conditions de vie et lui restaurant son rle conomique et social. Pour cela les objectifs intermdiaires suivants ont t tracs : - prendre les mesures immdiates en vue de rpondre aux situations d'urgence telles que la rparation des demeures menaant ruine des mnages faible revenu ainsi que des infrastructures publiques, - engager une tude de rhabilitation sur la base d'une enqute physique, conomique et sociale en vue de proposer un schma de dveloppement, en tenant compte, pour l'chancier, des ressources publiques et prives disponibles, - mettre en place un dispositif institutionnel dot d'une relative indpendance et engager les actions de formation ncessaires au niveau des services concerns des personnels charg d'assurer la prennit du projet aprs son achvement, - rechercher des sources de financement nouvelles au niveau national et international, - entamer la mise en uvre du projet et procder son valuation priodique afin d'apporter les correctifs ncessaires. Le projet a t divis en trois phases : - la premire phase se droulant de 1993 1997, est consacre la mise en place de la structure de gestion du projet, l'tude et la dtermination des zones d'intervention et l'initiation des premires oprations en testant un systme de crdits qui a dj touch 170 mnages. Pendant cette phase la formation sur le tas, mais galement l'extrieur, des cadres municipaux et des experts locaux, a t engage en mme temps que les actions de concertation avec les populations. - la deuxime phase qui doit se terminer en l'an 2000, permettra d'approfondir les actions engages pendant la premire phase en les corrigeant, notamment l'engagement d'oprations de rhabilitation des infrastructures et le dveloppement du systme de crdit. La concertation avec les rsidents sera institutionnalise en vue d'acclrer l'engagement des populations et du secteur priv. - La troisime phase qui commencera aprs l'an 2000 verra le programme prendre son rgime de croisire. La structure institutionnelle charge de la gestion du projet sera totalement oprationnelle et pilotera seule le projet. L'organisation financire et institutionnelle : Le projet a t initi en 1992 par la municipalit d'Alep avec l'aide du gouvernement allemand, et le sponsoring financier de GTZ et du FADES. Le maire de la ville d'Alep a autorit directe sur le projet auquel la ville d'Alep fournit le personnel, les structures de travail et une part des fonds ncessaires notamment la rhabilitation des infrastructures. GTZ est responsable de la gestion de la participation financire du gouvernement allemand qui fournit la majeur partie des ressources financires pour le financement des crdits, de l'quipement technique et de la formation des personnels et des experts. La contribution du FADES concerne le financement de la formation du personnel, des quipements techniques et de la mise disposition d'experts.

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La structure charge de la gestion du projet est organise en sections sous l'autorit d'un niveau de commandement assist par un chef de groupe affect par GTZ. Sur un effectif total de 40 personnes, 70% sont des employs municipaux, 25% tant des experts locaux et 5% des experts trangers. Conclusions: Le projet tant relativement jeune, il n'est pas encore possible d'en mesurer l'impact sur la ville ni de percevoir de faon trs nette les changements. Les initiateurs savent que le processus mettra plus de la dcennie, comme le prouvent du reste les expriences similaires conduites ailleurs, pour prendre forme au travers d'une srie de changements progressifs. L'objectif essentiel est de mettre en place un dispositif institutionnel et organisationnel durable en mesure de prendre en charge avec professionnalisme la conservation des sites et btisses qui peuvent l'tre et de susciter des changements en harmonie avec l'architecture et l'urbanisme de la vieille ville quand cela est ncessaire. Deux facteurs ont t mis en place qui semble tre de nature assurer cette opration la durabilit souhaite: - une organisation institutionnelle qui associe les pouvoirs publics et la socit civile notamment les universitaires, - le recours des comptences internationales et un financement extrieur qui n'excluent pas la participation locale, mais, au contraire l'impliquent de faon directe.

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Projet de rhabilitation des quartiers de Balat et de Fener (centre historique d'Istanbul) Pays : Secteur : Dure : Contexte Le projet de rhabilitation des quartiers de Balat et Fener est n d'une demande d'assistance technique effectue par la municipalit de Fatih auprs de la Commission europenne. Situs en plein centre-ville, ces 2 quartiers priclitent et tendent de plus en plus attirer des populations marginalises, attires par les faibles loyers dans une conjoncture de march foncier trs peu dynamique, principalement cause de la diminution d'attractivit du secteur. L'appauvrissement de la population rsidente, la dgradation du cadre bti (en grange partie class) et le manque d'infrastructures et d'quipements de proximit ont motiv la participation de la CE la mise en place d'une opration d'amnagement et de rhabilitation du quartier. Plan de financement (voir dtail en annexe) Etude de faisabilit : 116 000 ECU/ effectue par le centre du patrimoine mondiale de l'UNESCO (sept. 97 fv. 99) Cot total du projet : 17 293 000 ECU Contribution de la CE : 7 000 000 ECU Contribution du Gouvernement turc : 10 293 000 ECU La municipalit de Fatih aura la charge de mobiliser les fonds de la partie turque. Turquie dveloppement social et urbain 4 ans

Rpartition des contribution en %


Equipements de proximit Rhabilitation Outils de gestion Infrastructure Traitement urbain Tot colonne Contribution CEE 26 41 45 65 21 75 4 8,5 4 10 100 Contribution turque 26 59 17 35 5 25 32 91,5 21 90 100 Tot ligne 100 100 100 100 100

Donnes urbaines Primtre de l'tude : 16,2 ha , 1401 parcelles, 1267 btiments Population : 12000 habitants, 4,5 habitants/mnage, 750 habitants/ha Statut d'occupation : 60% de locataires, 40% propritaires Analphabtisme : 11% d'analphabtes (5% des hommes, 19% des femmes)

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Patrimoine class : 12 monuments classs, 508 btiments classs, 693 btiments antrieurs 1930 Etat du bti : 21 ruines, 13% des btiments ncessitant une rhabilitation lourde, 30% une rhabilitation moyenne, 31% une rhabilitation lgre, 26% en bon tat. 4 Objectifs principaux 1 ) Amliorer le logement par des actions incitatives de rhabilitation du patrimoine menes auprs des propritaires (outil financier attractif associant crdits, subvention et petite pargne personnelle) ; 2 ) fournir un certain nombre d'quipements de proximit en mettant l'accent sur l'activit priscolaire des jeunes (cours d'alphabtisation et soutien scolaire) et sur les quipements sanitaires (dispensaire, centres de soins) particulirement pour la formation des femmes (planification familiale, centre de protection infantile, organisation de leur production domestique) ; 3 ) assurer une activit d'encadrement et de formation pour les jeunes travers des centres d'ducation et de formation professionnelle, en partie lis aux activits de la rhabilitation du quartier ; 4 ) rendre le quartier habitable par l'amlioration des infrastructures et des services publics, le traitement de son environnement urbain, et par une redynamisation du commerce et de l'artisanat. Actions proposes La rhabilitation 225 btiments remis aux normes en 4 ans ( soit 25% des btiments du primtre concernant 3000 habitants) La formation professionnelle - cration de la maison de l'artisanat et de l'institut technique du textile (visant former les tudiants aux mtiers du textile) Les quipements de proximit - 2 centres d'tudes priscolaire - maison des femmes intgrant un centre de protection maternelle et infantile, un centre socio-ducatif et de formation, une crche et une maternelle un centre de rinsertion des anciens drogus L'amlioration des infrastructures et des quipements publics - travaux de voirie et d'infrastructure quipements sportifs de plein aire pour enfants (complment du rseau de gaz de ville, rfection du rseau d'eau potable, renforcement du rseau d'vacuation des eaux pluviales). Participation des habitants et modalits d'expression des usagers maison de l'habitant ainsi que de nombreuses runions publiques Les rsultats attendus - rhabilitation du bti et des logements en maintenant autant que possible les habitants actuels sur place - amlioration des conditions sanitaires - augmentation du revenu des femmes et amlioration de leur statut - cration d'espaces publics, pavage des rues, remise aux normes des rseaux

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La structure oprationnelle propose Une unit de gestion : oprateur du projet charg de mettre en oeuvre les quatre priorits d'action dans le cadre de son programme oprationnel annuel. Il est dsign au moyen d'un appel d'offre suivant les rgles en vigueur des projets MEDA. L'atelier de quartier : quipe oprationnelle et structure technique dont le rle sera d'assurer une animation sociale et de conseil auprs des habitants. La cooprative de rhabilitation : intermdiaire entre les habitants et la structure oprationnelle, charge de prpare les dossiers de rhabilitation des logements. Institution par laquelle passeront tous les bnficiaires des travaux de rhabilitation. La maison de l'artisan : centre de formation la rhabilitation dont la finalit est de prparer une main d'oeuvre qualifie pour rpondre aux besoins d'interventions sur la quartier et constituer ainsi une boucle sociale gnrant de l'emploi pour les habitants. Principe de financement aid de la rhabilitation Un systme alternatif de financement de la rhabilitation a t imagin. Il combine 3 tapes indissociables : - une pargne pralable - un crdit manant de la direction de l'habitat collectif - une subvention (aide la pierre) accorde par l'UE L'pargne pralable Il s'agit d'articuler l'pargne populaire avec les systmes institutionnels et extrieurs. L'existence de la cooprative en tant que sujet de crdits et garante des oprations est essentielle. L'pargne sera calcule en fonction de la capacit contributive des mnages (tablissement d'un seuil pralable et montant variant selon l'tendue des travaux). Elle constituera un fonds de garantie sur le remboursement en cas de non paiement. Le crdit la rhabilitation La condition pralable de ce crdit repose sur la bonne foi et la capacit d'pargne des bnficiaires. Passe la priode d'pargne, les bnficiaires obtiennent par l'intermdiaire de la cooprative, un crdit en fonction de l'importance des travaux raliser et sous certaines conditions de ressources (aprs devis technique gratuit). Comptabilit, suivi et actions contre les mauvais payeurs seront grs par la cooprative en troite coordination avec un tablissement bancaire. En cas de problme de recouvrement, la cooprative pourra puiser dans le fonds. La subvention Elle porte sur les lments de confort prioritaires la finalit sociale visant directement l'amlioration du niveau de vie des habitants : chauffage, changement des tuyau d'eau potable, rnovation du rseau lectrique dans les immeubles et amlioration des sanitaires. Les faibles ressources des habitants ne leur permettant pas d'assumer ces dpenses dans leur intgralit, une subvention de l'UE est la seule solution rendant possible cette intervention. L'quilibre entre la subvention et le crdit dans l'aide apporte la pierre devrait tre fonction de la solvabilit de

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l'intress et de l'importance des travaux. La subvention maximale ne pourra excder 50% du cot total de la rhabilitation. Le programme dispose d'un fonds de 4 890 000 ECU permettant priori la rhabilitation des 225 btiments prvus, sur la base moyenne par btiment de 21 000 ECU. Une banque locale sera slectionne par l'administration financire des fonds, sans paiement de frais de gestion bancaires. Prennit de l'intervention Les propositions doivent tre prennes et reproductibles au-del du financement de la CE avec terme, un fonctionnement autonome sans apports internationaux. La prise en charge des quipements de proximit sera difficile pour la municipalit. Le relais en personnel devra tre assur soit par les ministre concerns, soit par les ONG ou associations de bnvoles. Le problme se posera avec encore plus d'acuit pour la rhabilitation. Il reviendra aux autorits locales de reprendre leur compte ce type d'oprations, et fort de son succs, d'insuffler une politique de logement social dans les centres anciens en trouvant les financements publics adquats.
BUDGET ET FINANCES Postes de dpenses Contribution UE en cu en % Outils de gestion Unit de gestion et Atelier de quartier Cooprative et maison de l'habitant Logement Rhabilitation lgre Rhabilitation moyenne Rhabilitation lourde Fonds d'urgence sociale Infrastructures Canalisation Rseau lectrique Gaz naturel (chauffage) Equipement de proximit Maison de l'artisan Maison des femmes 2 centres d'tudes priscolaires Centre de rinsertion des drogus Institut technique du textile Dispensaire Squares pour enfants Terrains de sport en plein air Traitement urbain Pavement des rues Entretien des rues Fonds d'appui la gestion des dchets Fonds d'appui pour l'amlioration du souk de Balat TOTAL 1 450 000 1 250 000 200 000 3 170 000 570 000 800 000 1 400 000 400 000 300 000 300 000 1 830 000 450 000 450 000 400 000 200 000 330 000 250 000 100 000 150 000 7 000 000 21 Contribution turque en cu en % 480 000 340 000 140 000 1 720 000 360 000 500 000 860 000 3 250 000 400 000 2 100 000 750 000 2 643 000 200 000 625 000 290 000 280 000 770 000 213 000 200 000 65 000 2 200 000 2 000 000 200 000 10 293 000 5 Total en cu 1 930 000 1 590 000 340 000 4 890 000 en % 11

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3 550 000 400 000 2 100 00 1 050 000 4 473 000 650 000 1 075 000 690 000 480 000 1 100 000 213 000 200 000 65 000 2 450 000 2 000 000 200 000 100 000 150 000

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17 293 000 100

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4 - Conclusion et enseignements gnraux sur la rhabilitation des mdinas Les expriences de rhabilitation des centres anciens sont nombreuses. Toutefois pour tre rellement significatives de la problmatique des mdinas du Maroc et fournir des enseignements enrichissants elles doivent runir un certain nombre de critres, notamment : une communaut culturelle et sociale avec la structure de la socit des mdinas, une relative analogie des sites quant la condition et la structure physique du bti et de l'effort de rhabilitation ncessaire, les conditions conomiques des pays considrs doivent tre suffisamment proches de celles du Maroc, et, enfin, avoir l'opration doit avoir une dure suffisamment longue pour permettre de tirer des enseignements.

Trs peu d'expriences parmi celles dcrites dans la littrature runissent ces conditions. A ce titre il tait tout fait exclu de retenir les expriences de restructuration des villes anciennes europennes ou des villes asiatiques. Pour des raisons historiques videntes les Amriques ne prsentent pas de cas ayant, dans cette perspective, un intrt marquant. Les seules expriences qui nous ont paru se rapprocher vritablement des proccupations actuelles du Maroc sont celles de certaines villes arabes, notamment Tunis, Alger et Alep. Il est tout fait intressant de noter que, mme si le nombre de cas prsents est modeste, les pratiques ont mis en relief un certain nombre de constantes : au plan institutionnel il est clair que la participation communautaire est un lment fondamental du succs des programmes de rhabilitation. Cette participation peu revtir deux aspects qui ne sont pas exclusifs : 1) une ONG professionnellement comptente l'instar de lAssociation Sauvegarde de la Mdina de Tunis, apporte un soutien technique et un intrt averti aux actions des pouvoirs publics et, 2) une ou des associations de quartier avec lesquels se discutent les objectifs, les programmes et les voies de leur mise en uvre. Cette faon de faire a beaucoup contribu au succs du programme de rhabilitation de la mdina de Tunis et a permis de reposer la problmatique de la sauvegarde de la Casbah d'Alger sur des bases plus rationnelles que celles qui avaient sous-tendu les dmarches prcdentes. A contrario les dboires et les checs des pouvoirs publics dans le cadre de la Casbah d'Alger ont t la traduction de la volont des pouvoirs publics a faire pendant longtemps cavalier seul ce qui a non seulement entran la passivit de la population l'gard d'un problme qui n'tait plus le sien, mais a, de surcrot, cre une attente dmesure pour l'acquisition d'un logement de recasement l'extrieur de la Casbah. au plan du financement il ne semble pas possible, en raison des faibles revenus de la nouvelle population des mdinas, de pratiquer une politique rigoureuse de recouvrement des cots. La contribution des pouvoirs publics reste ncessaire mais elle doit revtir des formes adaptes au contexte socio-conomique des populations cibles (crdits bonifis et, quand cela est possible prquation entre les diffrents produits et catgories sociales). Les formules de financement doivent tre suffisamment incitatives sans verser dans l'assistanat et supposer une contribution

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volontaire des bnficiaires. L'apport des institutions trangres peut avoir un effet de levier et contribuer notamment la mise en place de fonds initiaux ncessaires aux montages financiers. Ces fonds peuvent galement contribuer rsoudre la question de la prise en charge de la formation des responsables et techniciens locaux. au plan juridique : comme signal prcdemment, lobstacle la rhabilitation, avant dtre dordre financier, est souvent d'ordre juridique du fait de la rglementation rgissant le rgime locatif et lobligation de maintien sur les lieux (cas de la mdina de Tunis et de la Casbah d'Alger). La complexit et le nombre des situations relatives l'hritage supposent la recherche de solutions hardies pour la liquidation rapide de la proprit en indivision. Celle-ci se heurte souvent aux pratiques de droit coutumier et aux lourdeurs des pratiques administratives classiques. A ce jour peu de rponses appropries semblent avoir t trouves. Par ailleurs des solutions appropries aux questions de permis de btir dans le contexte spcifique de la mdina, doivent accompagner (voire prcder) le projet comme cela est le cas Alep. au plan technique, enfin, il est indispensable que les programmes soient engags de faon raliste en vitant d'ouvrir tous les chantiers la fois. Il est clair que la priorit doit tre donne aux btisses trs endommages, mais il est important qu'un plan d'action (minutieusement discut avec la population et approuv par celle-ci) dtermine les parties de la ville rhabiliter. Cette tape est trs sensible et renvoie la question de la mise en confiance des populations ainsi que du rle et de la crdibilit de leurs reprsentants. L'appuie sur des organismes internationaux comptents semble incontournable ce stade de savoir-faire des oprateurs locaux.

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EXPRIENCE TUNISIENNE DE LUTTE CONTRE LHABITAT INSALUBRE


0. INTRODUCTION

Lobjet du prsent chapitre est de prsenter lexprience tunisienne en matire de lutte contre lhabitat insalubre . Deux types dhabitat pouvant tre qualifis dinsalubres, nous ont paru particulirement pertinents et ont pu tre examins : lhabitat dit spontan correspondant de lhabitat anarchique ; et lhabitat dit ancien et qui correspond aux tissus historiques . Il est vident que pour ces deux types dhabitat, les problmatiques sont diffrentes, du fait notamment de certaines spcificits des tissus urbains valeur patrimoniale, et impliquent donc des rponses diffrentes, tant au niveau de laction curative qu celui des politiques . Cest pourquoi, nous prsenterons successivement : tout dabord, et de faon succincte, ces diffrentes problmatiques et les orientations des politiques correspondantes , ensuite, les instruments mis en place, tout en procdant leur valuation, - enfin, les instruments spcifiques lhabitat ancien . 1- QUANTIFICATION DE L'HABITAT VETUSTE ET INSALUBRE Les rsultats d'une premire enqute mene auprs des responsables rgionaux de l'Equipement et de l'Habitat ont permis d'estimer le parc de logements ncessitant une intervention immdiate, environ 72 000 units. Ce parc regroupe 65% de logements trs insalubres et 35% de logements trs vtustes, parmi lesquels certains menacent ruine. Selon les rgions du pays, l'habitat trs dgrad reste important, dans le Centre du pays et, en particulier, dans la rgion du Centre Ouest. Le parc trs dgrad, estim 72 000 logements, reprsente 6% du parc total des logements urbains en 1994. Les rsultats du recensement gnral de la population et de lhabitat de 1994 permettent, quant eux, une valuation approximative du parc existant, considr comme insalubre et/ou vtuste. A cet effet, les hypothses et conclusions suivantes sont retenues : 1. Les logements composs dune seule pice, sont a priori insalubres (83 142 units, soit 6,8% du parc en milieu communal). 2. Quand on compare le nombre de logements selon la taille avec le nombre de mnages selon le nombre de pices occupes, lon se rend compte que :

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- pour les logements de petite taille (1 ou 2 pices), le nombre de mnages dpasse largement le nombre de logements, - alors que pour les logements de plus grande taille (3 pices et plus), cest linverse qui se produit. Ceci signifie principalement deux choses : que la cohabitation des mnages seffectue principalement dans les petits logements et elle en est dautant plus pnible et gnratrice dinsalubrit; que les logements vacants sont le plus souvent de grande taille. Ce constat devient encore plus pertinent quand on le corrobore avec le croisement de la typologie des logements avec leur taille. Car, 44,1% des logements de la typologie maison arabe, borj et houchs ont 1 2 pices, de mme que 93,3% de la typologie rudimentaire, 15,7% de la typologie villas et tage de villas et 25,8% de la typologie des appartements. Les logements de petite taille se retrouvent donc principalement dans les typologies, a priori propices linsalubrit. 3. Les logements gs de plus de 56 ans (seuil retenu par le RGPH) sont a priori touchs par la vtust (119 643 units, soit 9,9% du parc en milieu communal). 4. Les logements dont la couverture nest constitue ni dune dalle, ni dune vote en brique et dont les murs ne sont pas construits en pierres ou en briques sont a priori vtustes et insalubres (188 830 units, soit 15,5% du parc en milieu communal). 5. Les logements dont les murs ne sont pas construits en pierre ou en briques sont considrs a priori comme insalubres et reprsentent 13,7% du parc communal soit 166 937 units. 6. Les logements non branchs au rseau deau potable sont a priori insalubres (14,09% du parc en milieu communal, soit 170 882 units). 7. Le RGPH introduit, sans le dfinir avec prcision, le concept de logements viables, valus 96,9% du parc en milieu communal. Le reste soit 3,05% peut tre considr comme irrmdiablement insalubres (37 000 units). 8. Tous les logements non raccords au rseau dassainissement ne peuvent pas tre considrs comme totalement insalubres, bien que reprsentant 43,05% des logements en milieu communal. Seuls seront comptabiliss comme insalubres ceux qui vacuent par rigoles et les non-dclars qui reprsentent 168 429 units, soit 13,9% du total en milieu communal. 9. Bon nombre de mnages occupent des logements sans salle de bains, ni salle deau (62% du total), mais seuls 5,8% des mnages vivent dans des logements sans W-C et 49,5% des mnages disposent de toilettes sans chasse deau. 10 . En milieu communal, 10,7% des mnages nont pas de cuisine et 28,2% dentre eux disposent dune cuisine sans vier. 11. 5,5% des logements sont occups par plus d'un mnage en milieu communal. Ce phnomne touche particulirement la typologie "maison arabe, borj, houch" o 8% des logements sont touchs par la cohabitation des mnages. 12. En milieu communal, il existe travers le pays 108 615 logements en oukala, 5 977 gourbis, 3 116 baraques, 1 025 tentes, 249 grottes et 7 114 logements non destins l'habitat. Cela reprsente un total de 126 096 logements structurellement insalubres, correspondant 10,4% du parc total en milieu communal. 13. Les rsultats de l'enqute nationale, mene l'occasion de cette tude, montrent qu'il existe une simultanit des facteurs de vtust et d'insalubrit. Il y a en effet

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de fortes chances pour ce soit les mmes logements insalubres qui prsentent la fois : - une taille rduite, - un sous-quipement en rseaux, - un sous-quipement en locaux techniques (salles deau, cuisines usage exclusif, W-C). Dun autre ct, il y a probablement un chevauchement entre les logements ayant : - des matriaux prcaires (toits et murs), - un ge avanc, - une cohabitation importante des mnages. L'on doit se contenter de formuler ce sujet des hypothses plausibles car le recensement ne fournit pas ce type de croisement de donnes. Aussi, est-il raliste d'assimiler le parc des logements insalubres la somme de : logements en oukala + gourbi + kib + baraque + tente + grotte + local non destin l'habitation = 126 096 units, soit 10,4% du parc en milieu communal. Il est manifeste que ces types ne regroupent pas les logements en quartiers spontans qui font l'objet d'une comptabilit part. Par ailleurs, les logements vtustes peuvent tre assimils, sans grand risque de biais, ceux construits avant 1940, soit 119 643 units en milieu communal, correspondant 9,8% du parc. Il est certain en outre que les deux segments (les insalubres et les vtustes) ont un large tronon commun reprsent par une partie des logements en oukala. D'un autre ct, les rsultats de l'enqute mene auprs des DREH en 1994, font tat cette date d'un volume de l'ordre de 72 000 logements trs dgrads. Les critres dfinis ainsi que le mode de passation de l'enqute permettent de conclure que ce volume concerne les cas les plus critiques. Parmi eux, on compte 5000 logements en milieu mdinal, 1 400 logements en tissu europen et le reste en tissu anarchique ou isols au milieu de tissus mal dfinis. Une enqute mene par les services de lARRU auprs des Municipalits en 1995 a permis de recenser les quartiers rsidentiels populaires peu ou pas quips en rseaux dinfrastructures. 863 quartiers ont t ainsi dnombrs, abritant quelques 264 000 logements et environ 1 372 000 habitants. Ce chiffre correspond prs de 21,7% du parc logements en milieu communal. La taille moyenne du quartier est de 306 logements. Compte tenu du taux daccroissement moyen du parc logement (5,3% par an) et de ce que 25 30% des nouvelles ralisations correspondent des quartiers spontans, cela signifie que : - dici lan 2000, le parc urbain crotra au rythme moyen de 73 000 logements par an, - les quartiers spontans connatront une croissance de 15 000 logements par an, - annuellement, 60 70 quartiers spontans nouveaux apparatront, - compte tenu du rythme de rhabilitation propos par les services de lARRU (58 quartiers par an), pour deux quartiers rhabilits, il y en aura 3 nouveaux qui se creront,

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- lhorizon 2000, avec prs de 314 quartiers qui seront rhabilits au titre du 2me PNRQP, il restera : 863 - 314 = 549 quartiers identifis en 1995 et non traits + 420 nouveaux quartiers apparus dans lintervalle, soit prs de 1000 quartiers et 300 000 logements.

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2.

PROBLMATIQUES DE LHABITAT INSALUBRE : 2.1 Caractristiques de lhabitat spontan

Le terme habitat spontan dsigne la forme de dveloppement de l'habitat qu'ont connu, certains quartiers qui se sont dvelopps au cours des dernires dcennies dans les zones priphriques des agglomrations urbaines . Parmi les traits marquants de l'habitat spontan, vient le fait quil se manifeste par lexistence d'un march foncier parallle au march formel, contribuant gnrer les lotissements clandestins, forme de production de lhabitat qui semble rpondre aux besoins fonciers de populations faible revenu, et qui met en vidence lincapacit du systme de production du logement rpondre aux besoins de ces dites populations faible revenu, et plus particulirement : l'inadquation entre l'offre et la demande de logements autour des principales agglomrations , l'inadquation du march foncier, cest--dire entre l'offre et la demande de terrains btir et surtout l'insuffisance des lots de petite taille; l'absence de financements adapts l'autoconstruction . 2.2 Politique en matire de lutte contre lhabitat spontan

La lutte contre lhabitat spontan est apprhende et mene par les autorits par des actions complmentaires trois niveaux distincts : laction au niveau local, mene essentiellement par les collectivits locales par le biais du contrle de la construction. Il sagit l bien videmment dune action court terme qui ne rsout pas le problme, et qui de ce fait, quoique ncessaire, demeure relativement inefficace et incapable de rsorber le phnomne ni de faire face la pression de dveloppement de lhabitat laction au niveau national, constitue principalement par la mise en oeuvre de la stratgie damnagement du territoire national, visant optimiser et rationaliser la rpartition spatiale des investissements (en particulier d'quipement) qui conditionnent l'quilibre rgional et sont, pour une part importante, la base de la gnration des migrations massives constates, et donc l'origine des problmes poss par la construction anarchique. Cette action a, bien videmment, une porte globale, et ne peut commencer donner des rsultats tangibles qu long terme laction au niveau des principales agglomrations, qui vise assurer un dveloppement quilibr de ces agglomrations, et canaliser la pression de lurbanisation. Cette dernire action, extrmement importante, constitue la partie la plus pesante du discours et des proccupations des autorits politiques et sexprime sous trois principales formes : * la planification urbaine visant mieux organiser le dveloppement de ces agglomrations notamment par llaboration, la rvision et la mise en oeuvre des schmas directeurs damnagement et durbanisme correspondants ;

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la gestion foncire centre sur un double souci : dune part, prvoir et matriser les espaces ncessaires lexpansion des agglomrations ; et dautre part, assurer une rgulation efficace du march foncier et dadapter loffre de terrains btir la demande, et en particulier de prvoir une offre rpondant aux besoins des populations faible revenu ; * la production de lhabitat, tant par les structures publiques que prives, qui a t fermement oriente vers le logement social : par l'incitation du secteur priv, la production du logement social; par la modulation dans ce sens de la production publique par l'intermdiaire des oprateurs publics, notamment l'Agence foncire dhabitation (AFH) et la Socit nationale immobilire (SNIT) ; et par la restructuration du systme de financement de faon satisfaire la demande de financement des diffrentes oprations relatives l'obtention d'un logement (allant de la construction, l'acquisition dun terrain ou dun logement existant) . 2.3 Problmatique de lhabitat ancien

Lhabitat ancien connat un peu partout dans le monde certains symptmes communs : Inadaptation aux besoins et aspirations de modernit des habitants (tant pour ce qui est du confort interne des logements que ce qui est des commodits offertes par le tissu urbain) ; Redistribution des populations originelles vers de nouvelles zones urbaines et installation de populations revenus gnralement moindres ; Dgradation du bti avec croissance des charges dentretien engendrant : la pauprisation corrlative du tissu urbain, les problmes de coproprit aidant ; et la transformation de la vocation des constructions, avec substitution des bureaux aux logements, surtout lorsque les charges dentretien ne sont plus la porte des mnages ; Agressions conscutives, au patrimoine culturel, pour le cas des tissus ayant une valeur historique . Les autorits politiques ont toujours pos ces diffrentes questions et essay dy rpondre par de nombreuses mesures plus ou moins heureuses quant leur rsultat rel, et ce, surtout compte tenu du contexte conomique et social, tel que : Institution du Fonds national damlioration de lhabitat (FNAH) pour soutenir financirement la rhabilitation et les oprations collectives dquipement des logements, Mesures de rglementation des loyers des fins sociales, afin notamment de protger les populations faible revenu, contre les augmentations effrnes des

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loyers, avec ce que cela comporte comme effet pervers, les anciens loyers ne permettant plus de couvrir les charges dentretien en croissance exponentielle ; Mesures en faveur du logement locatif, pas toujours bien accueillies par les citoyens, dont les prfrences vont plutt vers laccession la proprit ; Extension du systme de financement de faon rpondre la demande de financement des diffrentes oprations relatives l'obtention d'un logement (y compris lachat et la rfection d'un logement ancien) ; Institution des structures para-communautaires telles que les associations de sauvegarde des mdinas (dont lune des plus actives est lAssociation de sauvegarde de la mdina de Tunis) qui ont comme but de sensibiliser les occupants des mdinas quant leur valeur patrimoniale, et les assister dans laction de maintenance de leurs logements : tant sur le plan technique (par le recours des techniques traditionnelles de construction appropries), que sur celui des formalits administratives (notamment pour constituer des dossiers leur permettant daccder aux aides accordes par le FNAH) . Aujourdhui, ces questions sont reposes avec une vision caractrise par laffirmation de deux dimensions nouvelles : * une premire dimension culturelle, axe sur le souci de prserver et de protger le patrimoine historique et culturel, sur les diffrents plans : de la protection juridique ; de la sensibilisation la fois des occupants, des responsables du patrimoine et des amnageurs et urbanistes . * et une deuxime dimension, axe sur le souci placer la gestion du patrimoine dans une approche intgre de dveloppement, essayant de raliser les conditions dun dveloppement durable . Cest cette vision qui a t la base de la promulgation (en Fvrier 1994), du nouveau code du patrimoine et qui a permis : * de repenser les instruments dintervention dans les tissus anciens ; * et de jeter de nouvelles bases pour revitaliser et restructurer le recours aux ressources du FNAH . 3. LES PRINCIPAUX INSTRUMENTS DE MATRISE FONCIRE Comme on la dfini avant, la matrise foncire inclut deux notions : * la premire lie la ralisation des ouvrages et des quipements d'intrt gnral, ainsi que des programmes damnagement , * et la deuxime la prvision des espaces ncessaires au dveloppement rationnel des villes . Bien entendu, linstrument traditionnel de matrise foncire est lexpropriation pour cause d'utilit publique qui permet lappropriation des terrains ncessaires la ralisation des ouvrages et des quipements d'intrt gnral, avec

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Le contexte social a engendr une difficult croissante de recourir lexpropriation et a amen concevoir dautres instruments, tels que les primtres de premption, puis les primtres dintervention foncire et les primtres de rserves foncires . 3.1 Les primtres de premption

Pendant prs d'une vingtaine d'annes aprs l'indpendance, et en dpit des oprations d'envergure qui ont t ralises dans le but de combler le dficit en logements viables, la disponibilit de terrains n'a gure constitu un obstacle eu gard labondance des terres domaniales provenant essentiellement de la nationalisation des terres agricoles dtenues par les colons d'une part, et l'instauration d'un systme de contrle de toutes les transactions immobilires ds 1957 d'autre part . Mais avec l'acclration qu'a connu le rythme de l'urbanisation d'une part, et la rarfaction des rserves foncires tatiques d'autre part, le besoin de matriser le foncier s'est fait sentir ds le dbut des annes soixante-dix. A cette poque, et afin de relancer l'effort de l'Etat en matire de production de terrains amnags, trois agences foncires (touristique, industrielle et d'habitation) ont t cres en Avril 1973 relative l'amnagement des zones touristiques, industrielles et d'habitation. La loi de cration de ces agences a prvu linstauration de primtres de premption dlimits par dcret leur profit, et valables pendant une dure de quatre ans (prorogeable une fois pour une priode de deux ans) . En plus du droit de premption que cela implique leur profit, et en vue de permettre ces agences une matrise foncire totale l'intrieur de ces primtres, la lgislation permet le recours l'expropriation dans les mmes conditions que le recours l'expropriation pour cause d'utilit publique . Bien que linstauration des primtres de premption a permis aux agences foncires dengager la ralisation de nombreuses oprations damnagement, et quon ne lui attribue pas dinsuffisance notoire, la promulgation en 1979 du nouveau code de lurbanisme a constitu une opportunit pour parfaire et rationaliser le systme dintervention . 3.2 Pratique des primtres d'intervention foncire (P.I.F.)

Rpondant au besoin de dynamiser davantage les oprations damnagement urbain, le code de l'urbanisme promulgu en Aot 1979 a institu les primtres d'intervention foncire (PIF), correspondant peu de chose prs aux primtres de Z.A.C. en usage en France . Les PIF sont dfinis comme tant des primtres l'intrieur desquels l'Etat, les collectivits publiques rgionales et locales, les agences foncires sont appels intervenir pour raliser un programme d'amnagement et d'quipement ou de rnovation ou de rhabilitation .

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La dlimitation dun PIF est ainsi lie la ralisation dun programme damnagement. Il se fait par dcret qui prcise le ou les oprateurs appels raliser le dit programme (Etat, collectivits publiques locales, et agences foncires). En outre, et dans un souci de faciliter la tche ces oprateurs, le code prvoit deux dispositions importantes : Tout dabord, ltablissement dun PIF implique un droit de premption au profit de ces oprateurs, ainsi que la possibilit de recourir l'expropriation, et ce en vue de permettre une matrise foncire efficace lintrieur du dit primtre . Ensuite, le code dfinit un instrument damnagement (correspondant peu prs au PAZ franais), le plan damnagement de dtail (PAD), qui fixe la nature et la destination des constructions et autres modes doccupation du sol, les voies et les rseaux divers, ainsi que les servitudes daspect, ainsi que le programme densemble des constructions et des installations ou quipements . Le recours aux PIF, li la ralisation des oprations damnagement, seffectue schmatiquement selon les tapes successives suivantes : tablissement du PIF avec dsignation de loprateur appel raliser le programme damnagement Passation dune convention entre loprateur et lautorit concerne (souvent ltat ou une commune). laboration des tudes prparatoires et du PAD ainsi que du montage institutionnel et financier de lopration Appropriation des sols par voie dacquisition directe, par lexercice du droit de premption ou par voie dexpriation, ltat (ou la commune intresse) pouvant sur sa demande, exproprier pour son compte tous autres terrains situs dans la zone Ralisation des amnagements (tudes dexcution et travaux) Cession des terrains amnags aux diffrents bnficiaires, promoteurs et constructeurs . Linstauration des PIF a permis aux agences foncires de raliser plusieurs oprations et de fournir pendant plus de vint annes, l'essentiel des terrains amnags pour les trois secteurs (tourisme, industrie et habitat) . L'A.F.H, titre d'exemple, a bnfici durant la dcennie 1989-1998 de 25 PIF couvrant prs de 4000 ha dont environ 3000 ha de terrains nus, lui permettant den amnager 1900 ha durant la mme priode . On constate actuellement (et plus prcisement pendant les 4 ou 5 dernires annes) que le rythme d'acquisition, et par voie de consquence, celui d'amnagement, commencent connatre un certain flchissement sexpliquant par lopposition grandissante des propritaires terriens, amenant repenser les mcanismes damnagement, dans le cadre de la refonte de la lgislation en mtire durbanisme (en 1994) voluer dans le sens dassocier davantage les propritaires la ralisation des oprations damnagement . 3.3 Les primtres de rserves foncires ( PRF ) :

Les primtres des rserves foncires sont dlimits par dcret sur proposition du Ministre charg de l'urbanisme, et ce, au profit de l'Etat, des

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collectivits publiques locales, des agences foncires touristique, industrielle, ou d'habitation ou l'Agence de rhabilitation ou de rnovation urbaine . Le but essentiel recherch par l'institution dun tel outil est de permettre aux collectivits locales et aux agences foncires de constituer en vue d'une urbanisation future des rservs foncires en dehors des zones voues lurbanisation par les plans d'amnagement urbain (quivalent des POS), et ce, par lexercice d'un droit de premption pendant une dure de 4 ans (prorogeable de 4 autres annes) . La dlimitation des PRF doit ainsi thoriquement constituer un outil prcieux au service du dveloppement des principales agglomrations urbaines et anticiper leurs besoins dexpansion . Dans la pratique, ces PRF nont pas du tout fonctionn. On pourrait expliquer ceci par trois raisons principales : La premire est dordre juridique, compte tenu de la dure dexercice du droit de premption (4 ans prorogeables de 4 ans supplmentaires), ce qui en fait un instrument proche des PIF (avec un droit de premption valide pendant 4 ans prorogeables de 2 ans supplmentaires), alors que pour les zones damnagement diffr franais (ZAD), le droit de premption peut tre exerc pendant 14 ans (prorogeables de 2 ans supplmentaires) ; La deuxime raison, est dordre institutionnel, paraissant priori inefficace dimpliquer des oprateurs sectoriels damnagement, et en labsence dune autorit unique responsable de la planification du dveloppement urbain La troisime enfin est dordre pratique et serait due au fait que la dfinition des PRF est intimement lie de par son objet aux orientations des schmas directeurs d'amnagement, dont lusage ne connait pas des traditions suffisantes . 4. LES OPRATEURS DAMNAGEMENT

Comme nous lavons vu ci-avant, on ne peut parler dinstrument de matrise foncire sans parler des oprateurs damnagement qui sont les lments actifs de la lutte directe ou indirecte contre lhabitat insalubre, et jouent un rle dterminant pour la russite de la ralisation des oprations damnagement . Nous examinerons successivement, dans le prsent paragraphe, les principales expriences connues doprateurs damnagement, en particulier : - les lotisseurs publics (soit les agences foncires AFH, AFI et AFT) ; - lagence de rhabilitation et de rnovation urbaine (ARRU) ; - les oprateurs damnagement dconomie mixte ; - et le mcanisme spcial du recours aux associations syndicales de propritaires . 4.1 Les lotisseurs publics

La cration en avril 1973 des trois agences foncires industrielle (AFI), touristique (AFT), et dhabitation (AFH), charges de lamnagement des zones respectivement industrielles, touristiques et dhabitation, est venue, au dbut des annes 1970, traduire la volont de lEtat de mettre en place linfrastructure de base

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ncessaire au dveloppement conomique du pays, et de lutter contre la rtention et la spculation foncires . Ces agences foncires avaient pour mission essentielle dacqurir, amnager et cder les terrains dans les zones destines la construction usage respectivement industriel, touristique, ou dhabitation. Comme on la dja vu, et pour permettre ces agences de jouer pleinement leur rle, le lgislateur les a dotes de prrogatives et dinstruments juridiques importants, notamment le droit de premption, et la possibilit de recourir lexpropriation pour cause dutilit publique des terrains situs dans leurs zones dintervention (initialement les primtres de premption, et plus tard les primtres dintervention foncire) . Sur le plan de leur fonctionnement, ces trois agences taient des tablissements caractre industriel et commercial, qui ont pu intervenir de faon trs efficace, ralisant depuis leur cration, lamnagement dimportants quartiers avec une excellente qualit. Cest ainsi que lAFH, par exemple, a pu amnager environ 5.000 hectares pour 120.000 logements . Malgr cette contribution remarquable au dveloppement de linfrastructure du pays, lexprience des agences a montr quelques cts ngatifs : Tout dabord, ces agences avaient une vocation nationale, et se plaaient contre-courant par rapport la volont de dcentralisation de plus en plus affirme par le gouvernement Ensuite, ces agences ont, ds le dbut, pris une vocation sectorielle, et ont mme t places sous la tutelle des trois ministres (respectivement de lindustrie, du tourisme, et de lhabitat), chose ayant engendr certaines insuffisances au niveau de la coordination de leurs interventions qui ne sinscrivaient pas dans des stratgies communes de dveloppement des agglomrations urbaines La conclusion quon pourrait en tirer est que la formule de la cration doprateurs damnagement vocation sectorielle a montr ses limites, et quil pourrait paratre plus efficace de constituer plutt des oprateurs damnagement urbain rgionaux et polyvalents . Abordant la question de lefficacit dintervention, nous nous limiterons apprhender celle de lagence foncire dhabitation (AFH) qui constitue un acteur important dans la mise en oeuvre de la stratgie de lhabitat. Le constat suivant a pu tre fait dans le cadre de llaboration de la nouvelle stratgie de lhabitat : Tout dabord, il a t constat que lagence avait des ressources financires propres limites, chose qui ne leur permet pas de constituer des rserves foncires consistantes, compromettant ainsi leur efficacit dans la rgulation du march foncier ; Quant la production, elle sadressait plutt aux besoins des couches moyennes solvables (compte tenu de la taille des lots mis en vente, et des conditions de paiement pratiques). Ainsi, de 1975 1980, 61,5 % des ventes de lAFH ont bnfici aux cadres suprieurs, aux membres des professions librales et aux commerants.

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Les prix de vente du mtre carr viabilis ont vari de 5 dinars en 1978 15 dinars au dbut des annes 80 pour atteindre 30 dinars en 1987, puis 60 dinars en 1998. Elle se trouvait de ce fait, totalement inadapte aux conditions des populations faibles revenus ; De plus, cette production se fesait dans des conditions de plus en plus difficiles, engendrant quelques contre-performances dont un cycle de production de plus de 7 ans, des difficults inhrentes de trsorerie, et un dfaut dtudes de march corrlatif un mauvais ciblage de la production aux besoins de la demande; Ceci pourrait sexpliquer en partie par les difficults grandissantes dappropriation des terrains, ayant t constat que les interventions de lAFH engendraient une rtention de plus en plus accentue des terrains malgr des prix dacquisition proposs jugs relativement acceptables (allant de 4,700 D/m2 en 1989 20 D/m2 en 1998), un moment o que le gouvernement venait de dcider de limiter le recours l'expropriation dsormais considre comme une mesure exceptionnelle . Cest pour rpondre toutes ces interrogations que la nouvelle stratgie de lhabitat mise en place au dbut des annes 90, a redfini, dans le cadre dun nouveau contrat-programme, le rle et les objectifs atteindre par lAFH : Adapter la production en faveur des couches sociales dfavorises (vente de petites parcelles amnages dites trames assainies), chose qui nest pas sans inconvnient sur le plan de lquilibre financier ; Limiter son rle celui de lotisseur grossiste et se faire relayer par les promoteurs immobiliers dans la production de terrains btir ; Amliorer ses performances, notamment en se rorganisant par projets ; Recourir systmatiquent aux tudes de march en vue de cibler sa stratgie de production aux besoins rels . 4.2 Action de lAgence de Rhabilitation et de rnovation urbaine

LAgence de rhabilitation et de rnovation urbaine (ARRU) est un tablissement public caractre industriel et commercial plac sous la tutelle du Ministre de lquipement et de lhabitat, cr en aot 1981, pour procder aux oprations de rhabilitation et de rnovation urbaine. La cration de lARRU vient comme suite logique une srie doprations damlioration de lhabitat qui a commenc en 1978 par la mise en uvre de la rhabilitation des quartiers de Mellassine, de Sada Manoubia et de Jebel Lahmar Tunis pour un cot global de prs de 30 millions de dinars, avec le concours de lUSAID et de la Banque mondiale, ainsi que la rhabilitation du quartier des Rbat Sfax . Les municipalits de Tunis et de Sfax avaient assur directement la matrise douvrage de ces oprations avec tout ce que cela comporte comme difficults lies aux conditions de gestion dans ladministration publique .

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La cration de lARRU visait alors la mise en place dune structure capable de dintervenir lchelle nationale, et assister les communes rsoudre leurs problmes dhabitat spontan . Depuis sa cration, lARRU a pris en charge la ralisation de nombreux projets damlioration de lhabitat dans quelques deux cent quartiers (200) rpartis travers lensemble du pays, et ce dans le cadre de conventions de Matrise douvrage dlgue passes avec les municipalits concernes. Le cot global dintervention est estim prs de 200 millions de dinars. Aujourdhui lARRU a des budgets annuels de fonctionnement de prs de 1500 milliers de dinars, et dinvestissement de prs de 25 millions de dinars . Malgr des ralisations concrtes importantes, et une meilleure dynamique dans la gestion des oprations pour le compte des communes, lexprience de lARRU a montr quelques points ngatifs : Au niveau du montage institutionnel de certains projets, le mcanisme mis en place pour le dblocage des fonds stait avr extrmement lourd et complexe, parce que mettant en jeu la fois lARRU, les communes intresses, la Caisse des prts et de soutien aux collectivits publiques locales (CPSCL) et le contrle des dpenses des dpenses publiques, et il pouvait se passer parfois un dlai important avant de voir le rglement dune facture prsente par un entrepreneur . Au niveau du montage financier, lARRU tait appele dans certains projets recouvrer auprs des bnficiaires la part du cot des parcelles amnages correspondant au terrain nu, laissant les communes prendre leur charge le recouvrement de la part correspondant aux infrastructures tertiaires, en mettant en uvre le mcanisme de la participation des riverains aux frais de viabilit, rput tre lourd et inefficace. Bien entendu, une telle mesure est importante pour lARRU qui devrait intervenir uniquement pendant la dure de vie des projets en vue de garder son efficacit dans son rle doprateur intermdiaire. Elle comporte nanmoins linconvnient d'endetter les communes long terme, et par voie de consquence daffecter leur trsorerie . 4.3 Exprience des oprateurs damnagement dconomie mixte

Trois principales expriences doprateurs damnagement dconomie mixte peuvent tre cites : a. Exprience de la Socit dconomie mixte damnagement de Tunis La Socit dconomie mixte damnagement de Tunis (SEMAT), socit anonyme au capital de 100 000 Dinars, a t constitue en 1975 linitiative du Ministre de lquipement et de la Commune de Tunis, en vue de raliser les oprations de rnovation dans le centre de la capitale . Lide tait alors de crer une socit d'conomie mixte ( linstar des SEM franaises), qui constituerait un moyen de ralisation propre la Municipalit de Tunis, et qui allierait la puissance d'intervention de ladministration publique et la souplesse de gestion des oprateurs privs .

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Pour cela, la mission confie la SEMAT, tait assez large et couvrait : lacquisition des terrains et immeubles situs dans les zones urbaines dont lamnagement lui est confi lexcution des divers travaux de viabilit ncessaires le contrle de la ralisation du programme de construction immobilire compris dans ces zones la gestion, titre provisoire, et lexploitation de certains ouvrages caractre collectif jusqu leur prise en charge par la Commune . La premire opration dont la SEMAT a t charge par la Municipalit de Tunis concerne la rnovation du quartier Mohamed V, objet dune convention de concession approuve en dcembre 1976 . Toutefois, laction de la SEMAT navait pu tre efficace, principalement cause de l'absence de moyens juridiques appropris de matrise foncire (droit de premption), lui permettant l'assainissement foncier de la zone . Cest dailleurs cette mme raison qui avait pouss les autorits essayer dans un premier temps de transformer les statuts de la SEMAT l'instar de ceux des agences foncires, avant daboutir dans un deuxime temps la cration de l'ARRU, qui tait appele la remplacer . b. Exprience de la Socit damnagement de Sfax El Jadida La Socit damnagement de Sfax El Jadida a t constitue en novembre 1983 linitiative de la Municipalit de Sfax, avec un capital de 5 millions de Dinars avec pour actionnaires la Municipalit de Sfax, lAgence foncire dhabitation (AFH) et diverses banques de dveloppement . Elle avait pour mission de raliser le programme damnagement et dquipement de la zone des Martyrs, zone dune superficie de 66 ha, qui fit plus tard lobjet dun primtre dintervention foncire (PIF) et dun Plan damnagement de dtail (PAD) . La Socit na pas connu de difficults sur les plans foncier et financier. Deux facteurs principaux semblent y avoir contribu : Tout dabord, la Municipalit de Sfax, ayant tir profit de lexprience de la SEMAT, a pris en charge directement lexpropriation de la totalit des terrains privs situs dans la zone du projet ; Ensuite, elle avait fait participer plusieurs banques de dveloppement au capital social avec lintention de les impliquer, ds le dpart, dans la ralisation des programmes immobiliers prvus . Toutefois, le rythme insuffisant de commercialisation a engendr des charges financires trop fortes qui ont amen la Socit demander la rvision du programme damnagement (donc du PAD) dans le sens daugmenter la surface commercialisable, faisant passer le coefficient dutilisation foncire (quivalent du COS franais) de 1,7 2,7 .

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c. Exprience de la Socit de promotion du lac de Tunis La Socit de promotion du lac de Tunis (SPLT) est une socit anonyme tuniso-soudienne avec les attributions sont essentiellement : assainir le plan deau du lac de Tunis , restaurer les berges du lac afin de dgager des terrains lurbanisation . Place sous tutelle du Ministre de lquipement et de lhabitat, la SPLT est rgie par une convention passe en octobre 1983 entre lEtat tunisien et un partenaire soudien, et ratifie par loi . Son capital est de 44 Millions de Dinars (initialement de 34 Millions de Dinars), dtenu 50 % par ltat, soit 22 MD dont 14 MD correspondent un apport en nature (valeur des terrains des berges expropris) . Le projet damnagement du lac de Tunis porte sur une superficie de 1600 hectares dont 500 ont t gagns sur le lac. Lintrt dmontr dun tel montage est quil a pu permettre de raliser un tissu urbain dune excellente qualit grce au statut de socit prive mais galement grce au recours des financements externes . Le principal inconvnient est quil sagissait dun programme durbanisme ambitieux touchant une zone gographique trs tendue, et impliquant un certain dcalage entre lamnagement foncier et le programme de construction . 4.4 Les associations syndicales de propritaires

Le code de lurbanisme et de lamnagement du territoire, prvoit la possibilit de constituer des associations syndicales de propritaires sur l'initiative de l'administration ou des intresss, en vue de raliser les plans d'amnagement dans une zone dtermine et d'assurer la reconstruction, le remembrement ou le lotissement des proprits, ainsi que la mise en tat des voies prives, de leurs dpendances, et des ouvrages d'dilit. Ces associations (ASP) sont constitues par arrts conjoints des ministres de l'intrieur et de l'urbanisme, aprs adhsion de la majorit simple des personnes intresses . Une commission syndicale est constitue, et se charge, sous le contrle du Prsident de la Municipalit ou du gouverneur suivant le cas, de : faire prparer, par les agents techniques de l'administration intresss, des projets d'amnagement, et statue sur la manire de les excuter ; administrer les biens appartenant l'association ; dlibrer sur les emprunts qui peuvent tre ncessaires et dispose des ressources de l'association . Dans la pratique, aucun cas de constitution dASP na t enregistr, bien quon puisse penser que cette forme de prise en charge dune population par elle-

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mme soit encourager fortement et que la lgislation avait fix depuis 1929, le cadre de leur intervention. Les raisons en sont vraisemblablement Tout dabord, le manque de textes d'application en la matire et par voie de consquence de prcisions sur les modalits de fonctionnement ; Ensuite, labsence de traditions, et ventuellement dune opration pilote, qui pourrait servir dexemple, et qui ne peut tre de linitiative des particuliers, et ne pourrait mme avoir lieu que sur initiative de ladministration publique ; Enfin, la dominance et l'efficacit qu'a connues la matrise foncire publique travers l'usage des primtres de premption puis des primtres d'intervention foncire. 4.5 La contribution des promoteurs immobiliers

La loi de fvrier 1990, portant refonte de la lgislation relative la promotion immobilire, voulant donner au secteur priv une part plus active dans lamnagement urbain, a voulu professionnaliser le rle de lotisseur et tendu les avantages accords la promotion immobilire, en en faisant bnficier la ralisation des lotissements . Toutefois, les promoteurs immobiliers semblent considrer que dans la pratique, de nombreuses difficults subsistent, et en particulier : Que les formalits administratives dapprobation des lotissements devraient tre allges . Quil existe un certain manque de traditions de partenariat entre lEtat et le secteur priv, et que ltat, bien que minoritaire (moins de 33 %) dans le capital de certaines socits ( titre dexemple: la Banque de lHabitat), garde un droit de regard sur les nominations des PDG et sur la gestion mme, et quil serait opportun de repenser la rpartition des rles et la dfinition des rgles du jeu entre les parties . Que la disponibilit de terrains lotir ( un prix modr) constituait un vritable goulot dtranglement, que laction de lAFH ne parvient pas rsoudre, ne russissant pas sa nouvelle vocation de lotisseur grossiste, et de plus, du fait de limportance de sa production, constitue un concurrent plutt quun rgulateur du march foncier . Quil y a lieu de revoir le systme des taxes, compte tenu de la concurrence avec les lotisseurs titre habituel (qui ralisent 38 % des lotissements) qui ne payent pas la TVA alors que les promoteurs agrs y sont assujettis (17 %) . 5. INSTRUMENTS SPCIFIQUES LA RHABILITATION DES TISSUS ANCIENS 5.1 Le concours du Fonds national damlioration de lhabitat333

Le Fonds national damlioration de lhabitat (FNAH), dont la cration remonte 1956, avait pour objectif lentretien des btiments anciens . Le Fonds est principalement aliment par une leve de 4% sur la valeur locative des immeubles, recouvre par les municipalits en mme temps que la taxe

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sur la valeur locative des immeubles. Depuis 1986, le FNAH est aliment par une dotation annuelle du budget de lEtat . Les ressources du FNAH ont t utilises surtout dans le cadre doprations densemble (amlioration des conditions de vie dans les villes) ou dans le cadre de crdits et de subventions pour des personnes physiques (souvent des mnages faible revenu) . Au cours des dernires annes, ses activits se sont orientes de faon croissante vers les oprations densemble, notamment vers les travaux dassainissement et ceux damlioration des entres des villes . Plusieurs programmes du FNAH visent actuellement amliorer les tissus des centres anciens, particulirement pour les mdinas de Sousse, Tunis, Gabs, Zaghouan et Kairouan . Peu de particuliers arrivent bnficier du concours du FNAH, dailleurs pratiquement lorsquil sagit de constructions ayant un certain cachet traditionnel, et souvent grce au soutien (trs variable dune commune lautre) apport par les associations de sauvegarde des mdinas . 5.2 Nouveaux instruments pour la rhabilitation des tissus anciens

Rpondant au souci de mieux protger le patrimoine, le nouveau code du patrimoine prvoit deux nouvents instruments devant permettre dintervenir pour tout site culturel ou historique: les Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) et les Plans de Protection et de Mise en Valeur (PPMV) Ces instruments visent la protection des ensembles historiques et traditionnels intgrant les tissus et quartiers qui, en raison de leur spcificit (notamment architecturale), ont une valeur nationale ou universelle, d leur aspect historique, esthtique, artistique ou traditionnel . Les documents tablis ce titre, sont appelst se substituer automatiquement aux Plans dAmnagement Urbain (PAU). Ces instruments sont malheureusement encore inoprants, vraisemblablement pour les raisons suivantes : Tout dabord, labsence de textes dapplication du code, prcisant notamment : les pices constitutives dun P.P.M.V les pices constitutives dun P.S.M.V les liens avec le code de lurbanisme (PAU, travaux...). Mais galement la nouveaut de ces instruments et le manque de tradition en la matire, qui suppose un effort particulier de lInstitut du patrimoine et des services de lurbanisme, ventuellement pour : lancer, titre dexemple suivre, la ralisation doprations pilotes de protection

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engager une action de formation des services concerns du patrimoine et de lurbanisme, et des professionnels (urbanistes, architectes et ingnieurs) pour un usage adquat de ces instruments .

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ANNEXES

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Le problme du logement dans le monde Le monde s'urbanise toujours davantage. Les gens quittent les zones rurales, qui ne leur offrent plus dsormais de quoi vivre, pour les villes, esprant y trouver un emploi et bnficier d'un accs plus facile l'ducation et d'un niveau de vie plus lev. Aujourd'hui, presque la moiti de l'humanit vit dans les zones urbaines, et le nombre de citadins augmente deux fois et demie plus vite que celui des ruraux. En 2025, les habitants de la ville reprsenteront les deux tiers de la population mondiale. Mais, cette urbanisation rapide s'accompagne souvent d'un cortge de maux accablants, la pauvret touchant jusqu' 60% de la population. Le manque de logements convenables est l'un des problmes les plus pressants qui se posent l'humanit. Selon, le Centre des Nations Unies pour les tablissements humains, il y aurait actuellement dans le monde environ 500 millions de citadins sans abri ou mal logs, dont prs de 50% d'enfants, vivant d'ores et dj dans des villes et villages dans des conditions qui nuisent gravement leur sant et mettent leur vie en pril. Ce problme est mondial, mais la situation est bien plus grave dans les pays en dveloppement o l'on estime actuellement que 50% de la population urbaine ne dispose pas d'un logement convenable. L'Organisation Mondiale de la Sant a montr que de tous les facteurs environnementaux, le logement tait le plus fortement associ la maladie et l'esprance de vie. La mauvaise qualit des logements, l'eau non potable, le manque d'hygine public des villes population dense, sont responsables, chaque anne, de 10 millions de dcs dans le monde. Les maladies d'origine hydrique elles seules tuent 4 millions de nourrissons et d'enfants par an. Malgr ce constat alarmant, le niveau des dpenses publiques mondiales consacres au logement reste tonnamment bas par rapport aux autres postes de dpenses. Selon le programme des Nations Unies pour le dveloppement, 3,32% du total des fonds publics disponibles ont t affects au logement en 1990, contre 15% l'ducation et 6,4% aux soins de sant.

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La dclaration dIstanbul et le programme pour lhabitat. Confrences des Nations Unies sur les tablissements humains (Habitat II), Istanbul, Turquie 314 juin 1996 Cet ouvrage a t ralis la suite de la deuxime confrence sur les tablissements humains organise en 1996, Istanbul, sous lgide des Nations Unies. Il formalise les engagements pris et les actions retenues en matire dhabitat lors de cet vnement. Ce document est compos de deux parties. Tout dabord, il rappelle la Dclaration dIstanbul sur les tablissements humains, puis, il expose le programme pour lhabitat dfini lors de ce rassemblement. Ce dernier est organis autour de deux thmes principaux : un logement convenable pour tous et le dveloppement durable des tablissements humains dans un monde de plus en plus urbanis . Ce programme est prsent en trois parties : tout dabord lexpos des buts et des principes, ensuite lnonc des engagements, et enfin la prsentation des stratgies de mises en uvre du plan daction mondial pour lhabitat. Dans lexpos des buts, des principes et des engagements, le programme propose une conception positive des tablissements humains viables, o chacun serait log convenablement, vivrait en scurit dans un environnement sain et sr, et aurait accs un travail productif choisi librement. Le programme pour lHabitat doit permettre de transformer ces ides en ralit. Le plan daction repose sur deux principes : la facilitation et la participation. Les gouvernements doivent sefforcer de mettre en place des mcanismes lgislatifs, institutionnels et financiers permettant lensemble des acteurs de participer pleinement aux efforts visant assurer un logement convenable pour tous, et un dveloppement durable des tablissements humains. Concernant le logement, le programme daction vise crer une situation permettant de mobiliser le potentiel et les ressources des processus de production et damlioration de lhabitat. Il sarticule autour de trois types de mesures : - celles qui concernent la satisfaction de la demande en logement et en infrastructures ; - celles qui visent lexploitation et lentretien du parc existant ; - et enfin, les actions spcifiques mener en faveur des groupes sociaux vulnrables et dfavoriss afin quils accdent au logement. Concernant le dveloppement durable des tablissements humains, le programme daction vise crer les conditions adquates pour que tous, hommes et femmes, puissent exercer, de la mme faon, leurs droits et responsabilits individuels, et participer aux mieux de leurs capacits des activits de nature amliorer et prserver leur cadre de vie. Aussi, les actions prconises sur ce point recouvrent la fois, le dveloppement conomique, le progrs social et culturel, et la protection de lenvironnement. Ensuite, le programme daction sattache plus brivement deux autres thmes : le dveloppement et le renforcement des capacits des institutions, puis de celles de la 76

coopration internationale. Enfin, Il sachve par lnonc dun ensemble dactions mettre en place pour assurer la mise en uvre et le suivi du programme.

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La situation du logement en France : du logement insalubre aux exclus du logement Malgr une politique du logement social qui remonte la fin du XIXme sicle, des politiques successives de rsorption de l'habitat insalubre lances ds les annes 1950, et la mise en place quelques temps aprs d'aide l'accs au logement, les conditions de logement en France demeurent trs ingales. En plus de vingt ans, les rsultats des recensements de la population montrent nanmoins une amlioration substantielle du confort des rsidences principales en France. Entre 1962 et 1990, la proportion de logements quips d'une baignoire ou d'une douche est passe de 28,9% 93,5%5. Sur la mme priode, le taux de logements pourvus de W-C intrieurs a augment de 40,5% 93,5%6. On constate par ailleurs une amlioration sensible des conditions d'occupation des logements. Entre 1962 et 1990, le nombre moyen de personne par logement a diminu de 3,10 2,57, et le nombre moyen de personnes par pices de 1,01 0,68 (2,0 en 1994 au Maroc). Cette amlioration des conditions de logement rsulte de longues annes de politiques trs coteuses remontant pour certaines d'entre elles au dbut du sicle. Mais, malgr les efforts entrepris, la quatrime puissance conomique mondiale, comptait encore en 1990, un peu plus de 2 millions de logements inconfortables7 (soit 9% des rsidences principales) et prs de 11% de logements surpeupls. En outre, cette mme anne, le BIPE (Bureau d'Informations et de Prvisions Economiques) dnombrait 98 000 sans domicile fixe, 45 000 personnes vivant en abris de fortune, et 59 000 en centres d'urgence. A ces exclus, il faut ajouter 470 000 occupants de logements dits de "substitution" (meubls et chambres d'htel) et 1 576 000 mal-logs dont 147 000 vivant dans des habitations mobiles et 1 429 000 dans des logements hors normes. En additionnant l'ensemble de ces catgories, on arrive un total de 2 248 000 personnes "exclues du logement" reprsentant prs de 4% de la popualtion nationale et 1 315 000 quivalents logements. La politique de rsorption de l'habitat insalubre a fait ses preuves en France : en 1975, prs de 40% des rsidences principales taient inconfortables, ce pourcentage a chut 20,3% en 1982, et 9,3% en 1990. La France s'est dote de moyens efficaces pour lutter contre l'insalubrit, et elle n'est plus qu'une forme rsiduelle de mauvais logement en France. Le problme du logement n'est donc aujourd'hui plus celui de la production d'un habitat rpondant certaines normes de confort, mais celui de l'accs des populations les plus dfavorises ce parc de logements normaliss.
En 1994, 18,5% des mnages marocains disposaient d'un bain moderne ou d'une douche dans leur logement (RGPH 1994). 6 En 1994, 59,3% des mnages marocains disposaient d'un W-C priv (RGPH 1994). 7 Logement o il manque au moins un des deux lments de confort : W-C et/ou installation sanitaire intrieurs
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Certains analysent ce phnomne comme une consquence de la politique de rsorption de l'habitat insalubre qui a contribu l'limination d'un parc social de fait accueillant une population qui ne pouvait accder au parc de logements sociaux. Pour rpondre cette rcente problmatique, de nouvelles politiques ont t dfinies dans les annes 1990. Elles visent favoriser l'accs au logement aux personnes dfavorises, notamment en produisant des logements locatifs "trs sociaux" ou "d'insertion" pour lesquels les subventions de l'Etat ont t augmentes... Ces logements permettent aussi la mise en place de dispositifs d'accompagnement social qui vise aider les bnficiaires de ces logements grer leur nouvelle situation locative.

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FICHES SIGNALETIQUES DES EXPERIENCES INTERNATIONALES

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I - FONDS COMMUNAUTAIRE POUR LAMELIORATION DE LHABITAT A FORTALEZA AU BRESIL PROGRAMME CASA MELHOR Pays Lieu Champ daction Matre douvrage Assistance matrise douvrage Partenaires locaux Brsil Fortaleza Financement de lhabitat Mairie de Fortaleza Groupe de recherche et dchanges technologiques (GRET)

CEARAH Periferia (ONG), Banque de lEtat du Ceara, associations dhabitants Partenaires financiers Mairie de Fortaleza, associations dhabitants, Caisse des Dpts et Consignations, PSH Dure 1992-...

I/ DONNES DE BASE SUR LE PAYS Population urbaine Densit urbaine Population conomiquement active PIB (US$) PNB / habitant (US$) 77% de la population totale en 1992 18 hab/km 44% (primaire 26%, secondaire 27%, tertiaire 47%) 414,1 milliards 2.920

La population urbaine du Brsil est passe de 45% en 1960 77% en 1992. La population au-dessous du seuil de pauvret est de 72,4%. Le contexte du projet Situe dans lEtat du Ceara, la ville de Fortaleza (2,5 millions dhabitants) est la cinquime ville du Brsil. Cest aussi lune des plus pauvres. Limmigration rurale y a favoris la multiplication de lhabitat prcaire et des logements de fortune. La commune de Fortaleza reste une des rares villes du Brsil qui ait maintenu son soutien aux mutires (aide mutuelle) cest dire aux oprations communautaires dauto-construction et damlioration de lhabitat menes par des associations dhabitants avec lappui de la municipalit. Malgr le dynamisme des associations communautaires, un besoin norme dextension et damlioration persiste. Un des groupes de travail du PSH anim par le GRET sest intress cette question et proposa la ville brsilienne, en 1992, de crer un fonds spcifique sappuyant sur le principe de lpargne-logement. Ce projet repose sur le fonctionnement des mutires : matrise douvrage associative, participation des habitants aux ralisations, et autofinancement partiel. 81

Objet et enjeux du projet Le projet intitul casa Melhor concerne donc la cration dun fonds communautaire pour lamlioration de lhabitat permettant doffrir aux habitants, organiss en associations de quartier, des prts limits sur une courte dure. Il poursuit trois enjeux majeurs : - faire reconnatre limportance de lamlioration de lhabitat existant aux partenaires institutionnels, souvent tourns vers la production de logements neufs ; - dfinir de nouvelles relations contractuelles entre associations et municipalit ; - dvelopper de nouveaux outils dans les quartiers les plus dfavoriss et faciliter leur insertion progressive dans le dveloppement urbain ; II/ LE PROJET Le fonds communautaire est aliment parts gales par : lpargne des familles gre par la banque de lEtat du Ceara o un compte a t ouvert pour le projet ; une dotation de la coopration franaise permettant la constitution dun fonds de roulement, et qui est en principe non renouvelable car le fonds doit tre aliment par les remboursements ; une subvention annuelle de la municipalit de Fortaleza qui nest pas rembourse par les populations. Les prts doivent tre employs lachat des matriaux ncessaires lamlioration des logements. Les chantiers sont raliss par auto-construction. Les familles peuvent emprunter une somme gale au double de leur pargne : 100F dpargne donnent donc accs 300F (100F dpargne constitue, 100F de prt, et 100F de subvention municipale). Le montant maximum des travaux quivaut ainsi la somme de la valeur de lpargne additionne, au subside de la mairie, et du prt de la coopration internationale. Le montant prt chaque famille ne peut excder 3 salaires minimum. Le prt octroy est sans intrt et remboursable en 12 mois maximum. Les paiements sont effectus par semaine, par quinzaine, ou par mois. Le premier remboursement a lieu un mois aprs la remise du chque. Les valeurs du remboursement sont bases sur le salaire minimum officiel constituant ainsi un mode dindexation sur linflation. Une quipe technique compose de membres de lONG locale (CEARAH Periferia) et de techniciens municipaux accompagne les bnficiaires. Elle est charge de lidentification des familles, de lappui la constitution de groupes, des enqutes socio-conomiques individuelles, des valuations des travaux souhaits et ralisables en fonction des moyens financiers des familles, et du suivi des remboursements. Le GRET assure une assistance la matrise douvrage et la Caisse des Dpts et Consignations assure le suivi et lexpertise du projet.

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Mode de ralisation des travaux Les logements concerns sont issus du programme fdral daccession la proprit, dhabitat spontan ou dautres doprations publiques de logements sociaux. Ils sont pour la plupart exigus (environ 25m), comportent un minimum sanitaire, et sont plus ou moins bien relis un systme dassainissement collectif. Les travaux raliser concernent lagrandissement de la maison, lamlioration technique (enduit, revtement de sol, etc.) ou parfois la construction de murs de clture. Modalits doctroi des prts - Le projet sadresse des familles propritaires de leur logement ou disposant dun titre dusage de la maison. - Laccs au crdit pour des familles traditionnellement exclues du systme bancaire seffectue sous certaines conditions. Les familles doivent gagner entre 1,5 et 3 salaires minimum, condition stant avre stimulante pour les populations bas revenus qui se sont mobilises pour prouver aux enquteurs quelles avaient bien 1,5 salaires minimum. Elles doivent en outre disposer dun garant qui ne pourra faire partie des bnficiaires du programme avant la fin du remboursement. Les familles doivent constituer des groupes dpargne de 10 30 personnes dans le cadre dassociations lgalement reconnues. Une mme association peut ainsi avoir plusieurs groupes dpargne et de prts fonctionnant en temps. Lassociation communautaire doit tre lgalise et avoir son sige et ses activits dans les quartiers slectionns par le programme. Elle a pour tche dassurer auprs des familles la diffusion des rgles de fonctionnement du programme. Elle est galement responsable des informations concernant les familles prsentes au programme. Elle suit la collecte des fonds et les recouvrements dchance. Toute famille intresse doit sinscrire au programme par lintermdiaire dune association communautaire. Une fois sa fiche analyse, elle reoit la visite des techniciens qui effectuent le relev de la maison et laborent le projet des travaux souhaits en fonction du budget familial. Une fois le budget approuv, la famille effectue le dpt de lpargne et sengage rembourser la part du financement qui lui est prte. Les remboursements sont effectus directement ou travers lassociation. Lorsque tous les membres du groupe ont constitu leur pargne, les prts sont accords individuellement. En cas dinfraction relative au dbut du chantier ou un dfaut de remboursement lassociation ne peut plus recevoir dautres ressources du programme, mme si les familles de lassociation ont dj leur fiche approuve. Lensemble de ce systme prsente trois avantages majeurs : - les familles sont encourages faire leffort de constituer une pargne pralable ;

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les crdits peuvent tres accords aux personnes ayant un emploi dans le secteur informel, les crdits peuvent tre obtenus sans titre de proprit, un simple titre de droit dusage tant suffisant, le systme implique un rle actif des associations d'habitants.

Impacts du projet Le fonds fut cr en 1993 et lquipe technique du projet constitue en 1994. En septembre 1995, 100 premiers crdit furent octroys. La valeur des travaux raliss excdait rarement 2000FF. En 1996, une multiplication par quatre des activits du programme fut constate. Fin 1996, plus de 120 groupes dpargne appartenant 63 associations de quartiers staient constitus, et 83 de ces groupes reprsentant 1000 familles avaient reu des crdits. Pour pallier la demande dextension du programme, la municipalit de Fortaleza dcida alors de doubler le montant de sa subvention annuelle pour accorder un nombre plus important de crdits. Par ailleurs, le systme a prouv son efficacit puisque les taux de remboursement avoisinaient les 100%. A raison de 400 prts par an, le projet a permis une action significative et visible dans le commune de Fortaleza. Evaluation La rticence des habitants dposer leur conomies sur un compte ouvert pour le projet la banque de lEtat du Ceara a constitu la principale difficult du programme. Aussi lopration ncessita un lourd travail de mdiation et dexplication. Par ailleurs, la mise en uvre du projet a conduit constater quil tait ncessaire dassouplir les conditions du prt accord initialement pour lachat des matriaux. En effet, si les habitants peuvent construire seuls leurs murs, la ralisation des travaux sanitaires demande de faire appel une main d'uvre spcialise et rmunre. Dans la poursuite du programme, de nouvelles modalits de prts plus flexibles ont t envisages. Dans le projet Casa Melhor, quel que soit le montant des prts demand, la part de lpargne est la mme (1/3 du total). En rduisant la part de lapport personnel pour des travaux lgers, il est possible de toucher des mnages pour qui la constitution de lpargne est difficile. Pour un montant dpargne donn, les familles reoivent une subvention dun montant double et ont accs un prt dun montant quivalant trois fois leur apport8. Lpargne reprsente donc 1/4 du montant total des travaux, et celle-ci peut tre utilise pour payer une main d'uvre spcialise.

100F dpargne donnent accs 400F, soit 100F dpargne constitue, 100F de prts et 200F de subvention.

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II - DENSIFICATION DE LHABITAT A VILLA SALVADOR AU PEROU Pays Lieu Champ daction Matre douvrage Assistance matrise douvrage Partenaires locaux Prou Villa El Salvador Amlioration de lhabitat Municipalit de Villa El Salvador Municipalit de Rez (France)

CIUDAD (ONG), DESCO (ONG), banque Wiese, association de bnficiaires Partenaires financiers Ville de Rez, Ministre des Affaires trangres, Caisse des dpts et Consignations Dure 1988-.... Cot 3 millions de FF I/ DONNES DE BASE SUR LE PAYS Population urbaine Densit de population Population conomiquement active PIB (US$) PNB / habitant (US$) Le contexte du projet Au Prou, les grandes vagues migratoires des annes 1970 se sont traduites spatialement par loccupation de terrains dsertiques aux alentours de Lima. L'Etat pruvien a entrin, par une srie de lois posteriori, loccupation de ces sols et leur jouissance. Cest ainsi que sont nes les barriadas qui constituent la principale modalit de croissance urbaine de Lima. Le schma une famille - une parcelle et lpuisement des terrains disponibles ont ensuite entran un surpeuplement et une dgradation des barriadas, obligeant les familles de la seconde gnration habiter avec leur parents. Villa El Salvador est une barriada situe 20 km au sud de Lima. Cre en 1971 par lEtat, en plein dsert, elle a t promue au rang de municipalit en 1983 et compte prsent prs de 300 000 habitants. La demande en logements de la seconde gnration (35% de la population) nest satisfaite ni par le march, ni par linvasion de nouveaux terrains arides et loigns des quipements urbains, terrains qui de toute faon sont de plus en plus rares. Pour parer la taudification et pour permettre aux enfants des premiers occupants de se loger, une exprience dappui lauto-construction pour une densification des 71% de la population totale 17 hab./km 40% (primaire 35%, secondaire 12%, tertiaire 53%) 48,4 milliards 1,070

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logements adapte un usage multifamilial est lance en 1988 Villa El Salvador, en coopration avec la ville de Rez9. Enjeux et objectifs Le projet vise rpondre au dficit quantitatif et qualitatif dhabitat pour les plus dmunis, en dmontrant les possibilits dune densification verticale de lhabitat partir dexpriences populaires dauto-construction. Il sarticule autour de trois objectifs principaux : - rationaliser le processus de densification en liminant les effets pernicieux de taudification; - crer de nouveaux mcanismes techniques, lgaux, financiers et administratifs permettant le dveloppement et la gnralisation du processus de densification ; - rtrocder lensemble des mcanismes aux autorits municipales afin quelles puissent assurer la matrise du processus lchelle du district. II/ LE PROJET Le projet de densification repose sur une articulation de plusieurs volets : un volet juridique concernant la rgularisation de la situation foncire des populations concernes comme pralable aux travaux de densification ; un volet financier imaginant un systme de crdit de faible montant et de courte dure fond sur la valorisation de lpargne populaire, la constitution dun fonds de garantie et limplication dun oprateur bancaire priv ; un volet social visant laccompagnement des habitants pour la construction en hauteur, les rgles daccs au crdit, et la gestion des prts. Lappui technique est assur par deux ONG pruviennes, une ONG franaise (AITEC), et trois cooprants franais. Dans un premier temps, la coopration franaise prend en charge totalement la main d'uvre spcialise et lencadrement technique, la main d'uvre non spcialise restant la charge des bnficiaires. Les prts pour lachat des matriaux de construction sont octroys par un organisme financier priv (la banque Wiese). Pour convaincre un tel organisme de la rentabilit des prts lhabitat en faveur dhabitants dfavoriss, un systme de garantie original a t mis en place. La coopration franaise a dpos la banque un fonds de garantie (Fogade) de 21,750 US$ en change duquel la banque double le capital quelle prte aux habitants sous forme de crdits un taux dintrt bonifi par rapport au march. De plus, 10% de chaque prt sont conservs la banque au titre de garantie. Le total est mis en commun, et la banque y prlve les retards de remboursement.

La coopration entre Rez et Villa El Salvador date de 1984. Dans un premier temps, elle a permis le dveloppement des rseaux dadduction deau et dassainissement. Un jumelage entre les deux villes a ensuite t sign en 1991.

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Dautre part, les bnficiaires des crdits devant se regrouper par 5 ou 6, la pression sociale que doivent exercer les bnficiaires sur un mauvais payeur qui profiterait dun bien commun, constituait une garantie supplmentaire. Le Fogade devait tre remplac terme par un systme traditionnel de garanties mobilire et hypothcaire. Les bnficiaires des prts doivent tre des familles de la seconde gnration de Villa El Salvador la recherche dun logement indpendant et doivent tre intgrs lorganisation de voisinage du projet et de sa promotion. Les prts doivent tre rembourss sur un maximum de trois ans selon le montant, avec un dlai de grce de deux mois. Les recouvrements sont mensuels. Devant la difficult de remboursement des crdits, un comit de suivi a t constitu en cours du projet. Son efficacit a t dmontr avec un taux de recouvrement de 78%. Mode de ralisation des travaux Le projet de densification concerne la construction brute : structures, canalisations intrieures deau et dlectricit et vacuation. Trois modalits de densification ont t dfinies : - construction dun tage, - division horizontale de la parcelle, - runions de terrains et redcoupage du parcellaire. Des innovations techniques ont galement t proposes pour la construction (matriaux). Impacts du projets Suite la signature de laccord entre la municipalit de Villa El Salvador, la banque Wiese et les oprateurs du projet en 1991, une premire phase exprimentale portant sur 41 logements a t ralise. Cette phase sest acheve en 1995. Les prts ont permis aux habitants de rpondre rapidement aux besoins dextension. Auparavant ceux-ci stockaient les matriaux au fur et mesure des rentres financires, talant dans le temps les extensions. Laccs lhabitat tait laffaire de toute une vie. Evaluation Laspect financier du projet est le plus innovant et le plus riche denseignement. Il dmontre la possibilit dintgrer des populations dmunies dans un systme de crdit formel. Par cette opration, la banque a dcouvert une nouvelle clientle. Outre le projet, la banque a cre une ligne spcifique de crdits pour la cration de micro-activits conomiques par des populations non salaries. Par ailleurs, la mise en uvre du projet a permis de rvler que les populations prfrent bnficier dun appui technique la construction, mme si elles doivent participer son financement, plutt que dune bonification de quelques points sur le

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taux dintrt. Les prts sont en effet trop court terme pour que cette bonification ait un rel impact sur le cot de leurs travaux. Aussi, une microentreprise de services a t cre pour prendre en charge le suivi technique, administratif et financier des bnficiaires. Les services rendus sont facturs hauteur de 8% du crdit octroy. La sous estimation de la mobilisation ncessaire des ONG locales tant pour laccompagnement social des bnficiaires nayant jamais eu de contact avec le milieu bancaire, que pour lappui technique auprs la banque manquant dexprience en matire de montages financiers non traditionnels, a constitu la majeure difficult du projet. De plus, lchance de la phase exprimentale de ce projet deux problmes subsistaient : - limpossibilit de trouver un organisme qui puisse se substituer la coopration franaise pour mobiliser une part de subvention ; - lchec de la rtrocession de lensemble du mcanisme la municipalit imputable la dlicate situation politique pruvienne.

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III - LE PLAN D'AIDE MUTUELLE (PAM) MEXIQUE Pays: Lieu: Champ daction: Matre douvrage: Mexique San Andrs de Ixtlan, Etat de Jalisco agrandissement et amlioration de logements ONG "Taller de Architectura Popular" (TAP)

I/ DONNES DE BASE SUR LE PAYS Population urbaine : 74% de la population totale Densit urbaine : 45 hab/km2 Population conomiquement active : 38% PIB: US $ 282,5 milliards PNB/hab : 3.080 $ Contexte du projet - Situation globale du logement : pendant les dernires dcennies, la multiplication des tablissements humains irrguliers la priphrie de la ville fut la solution pour les populations dfavorises. Aujourd'hui cette pratique est en crise puisque la ville de Mexico tente de freiner la croissance urbaine, en invoquant la protection de l'environnement pri-urbain et la rduction des cots d'urbanisation. La densification du tissu urbain existant reste prsent la seule alternative pour les plus dmunis. - Accs des secteurs sociaux l'habitat : dans ce contexte, l'accs au logement pour les secteurs populaires passe d'abord par le droit d'accs au sol. Ce problme est pass relativement inaperu dans les annes 80, les autorits fermant les yeux devant les invasions permanentes dans la grande priphrie de la ville. Le problme devient maintenant crucial. Il n'existe aucune politique destine promouvoir une offre de terrains dont le prix serait accessible aux familles en qute de logements. Les organisations sociales sont donc obliges de chercher des terrains sur un march spculatif, sans disposer d'une information suffisante sur le march immobilier, sur le plan de l'occupation des sols, ni sur la nature du sous-sol des terrains. - Politique de financement du logement : Parmi les principaux dispositifs publics ou parapublics ou parapublics de production de logements, signalons : - le systme de collecte de cotisation salariale des travailleurs des secteurs public et priv, dont les fonds sont administrs par INFONAVIT qui produit 29% des logements du secteur public, - le systme commercial bancaire FOVI-BANCA QUI PRODUIT 33% des logements publics, - le systme FONHAPO. C'est une banque de logement populaire qui produit 15% des logements publics. Elle a pour objectif d'octroyer des crdits-logements collectifs aux secteurs sociaux organiss afin de renforcer la participation populaire. - Production globale de logements : Les trois dispositifs contribuent pour un peu plus de 20% du total des logements mexicains. Le secteur priv ralise 28% du total des logements et les systmes dits informels plus de 50%. Les dficiences structurelles des interventions formelles sur les mcanismes de production et la faiblesse des mcanismes d'accs au logement pour les 89

plus dmunis donne lieu l'mergence de diverses pratiques sociales suppltives (quelquefois complmentaires) l'action de l'Etat. C'est le cas du PAM. II/ LE PROJET 1- Aspects gnraux historique: devant le besoin d'apporter des alternatives pour la production des logements populaires, l'ONG "Taller de Architectura Popular" (TAP) a mis en place le "Plan de ayuda mutual en El Sur del Estado de Jalisco" en tant que programme pilote. Il a t propos de commencer partir d'un groupe de quarante mnages avec lesquels le TAP avait travaill la reconstruction de leur logements la suite des tremblements de terre de 1985. caractristiques du projet : les mnages pressentis possdent une unit de logement qui ne satisfait pas leurs besoins minimum. Il s'agit alors d'encourager des actions d'agrandissement et d'amlioration. Le programme est introduit en fvrier 1991 San Andrs de Ixtlan et concerne 223 personnes. La dure du programme est dtermine par le nombre de participants et la quantit d'pargne, en dfinissant un dlai d'pargne de 52 semaines.

2- crdits: Ingnierie financire : le programme est fond sur des formes de financement informels dnomms "tombolas", mis en place par les mnages faible revenu. Comme soutien la production du logement, un centre de matriaux pour la construction a t mis en place. Par le biais d'achats en gros, il obtient de meilleurs pris et des conditions avantageuses pour les participants au programme et permet de lutter contre l'inflation. D'autre part, afin d'avoir un soutien financier qui rende possible les adaptations au processus, un fonds liquide a t cre, se composant de l'pargne des premires semaines durant lesquelles on n'amorce pas de travaux, dcalant ainsi le calendrier entre recettes de cotisation et amorce des travaux. Subventions: la subvention reprsente les frais de gestion et d'organisation. Elle est octroye par l'organisation TAP et quivaut 10-15% des cots de fonctionnement.

3- collecte des ressources : pargne et mobilisation des ressources : l'pargne fait partie du systme lui-mme tant donn qu'elle est en espce (matriaux de construction). Elle se potentialise donc d'avantage en annulant les effets de l'inflation. Le systme d'pargne fonctionne par l'intermdiaire de la collecte des cotisations hebdomadaires de tous les participants. La moyenne de ces cotisations hebdomadaires a t fixe 20.000 pesos, chaque participant dterminant librement sa part. L'argent dpos par l'pargnant n'est pas rmunr. gestion des ressources : les ressources sont diriges vers un centre de matriaux qui fonctionne par vente la communaut en gnral, ce qui produit des excdents qui sont applicables au fonctionnement du programme. Les pargnants peroivent des bnfices qui vont de 9 19 % en ce qui concerne les prix des matriaux de construction en plus de l'assistance technique qu'on leur donne en change de frais symboliques.

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4- gestion et recouvrement du crdit : octroi et suivi de l'emprunt : octroi d'un crdit par semaine chacun des participants du PAM au cours d'une dure d'environ un an. L'ordre d'assignation est dtermin moyennant tirage au sort. Au moment de gagner le tirage au sort, celui qui a pargn 10.000 reoit environ 530.000 ; celui qui a pargn 20.000 environ 1,6 millions. Celui qui a deux chiffres participe au tirage avec deux chances ; au cas ou il gagne, il reoit seulement la partie correspondante un chiffre et l'autre numro continue tre tir au sort. L'pargne des mnages est livre en matriaux de construction, prenant en compte les objectifs du programme et l'volution des prix des matriaux. rinvestissements: les ventes de matriaux produisent des excdents qui sont rinvestis dans le programme.

5) Evaluation du projet valuation: le programme accuse un dficit de 7.000 $ en juin 1993. Face l'impossibilit de puiser ces ressources l'extrieur du systme d'pargne-logement (refinancement), le programme survit parce que les retards et les impays sont couverts par les nouvelles ressources de nouveaux projets d'pargne et de crdit. En tous les cas, pour ne pas tomber dans le pige de dlais d'pargne suprieurs un an qui dcourageraient les pargnants, il a t dcid que le programme doit tre cyclique. De plus, il doit tre mis en place un centre de production de matriaux de construction, conu comme un groupe d'entreprises produisant les matriaux ncessaires l'ensemble des membres du plan, moindre prix et de meilleur qualit, ce qui contribue la cration de revenus en plus d'offrir des sources d'emploi et de formation. rplicabilit: les possibilits de fonctionnement de ce schma sont limites dans la mesure o elles dpendent de la capacit du financement du groupe d'appui c'est dire du TAP. C'est pourquoi le systme doit donner lieu une pargne collective qui, en plus de permettre la reconnaissance du groupe comme sujet de crdit, doit aussi favoriser la cration d'un systme d'pargne-financement. Pour cela il faudrait institutionnaliser le TAP et chercher les articulations possibles avec le FONHAPO. Aspects innovants remarquables du projet : passage d'une modalit de tanda une modalit d'pargne ; souplesse de l'pargne qui permet une redistribution des ressources et mise en place d'un centre de matriaux qui permet de faire des conomies d'chelles. commentaires: il y a une ambigut du crdit tournant retenu dans le montage : on ne calcule pas la dprciation de l'argent par l'inflation et on ne comptabilise pas les intrts payer ou a gagner.

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IV - PROJET CNVI - MEXIQUE Pays: Lieu: Champ daction Matre douvrage Assistance matrise douvrage Partenaires locaux Partenaires financiers I/ DONNES DE BASE SUR LE PAYS Population urbaine : 74% de la population totale Densit urbaine : 45 hab/km2 Population conomiquement active : 38% PIB: US $ 282,5 milliards PNB/hab : 3.080 $ Contexte du projet - Situation globale du logement : pendant les dernires dcennies, la multiplication des tablissements humains irrguliers la priphrie de la ville fut la solution pour les populations dfavorises. Aujourd'hui cette pratique est en crise puisque la ville de Mexico tente de freiner la croissance urbaine, en invoquant la protection de l'environnement pri-urbain et la rduction des cots d'urbanisation. La densification du tissu urbain existant reste prsent la seule alternative pour les plus dmunis. - Accs des secteurs sociaux l'habitat : dans ce contexte, l'accs au logement pour les secteurs populaires passe d'abord par le droit d'accs au sol. Ce problme est pass relativement inaperu dans les annes 80, les autorits fermant les yeux devant les invasions permanentes dans la grande priphrie de la ville. Le problme devient maintenant crucial. Il n'existe aucune politique destine promouvoir une offre de terrains dont le prix serait accessible aux familles en qute de logements. Les organisations sociales sont donc obliges de chercher des terrains sur un march spculatif, sans disposer d'une information suffisante sur le march immobilier, sur le plan de l'occupation des sols, ni sur la nature du sous-sol des terrains. - Politique de financement du logement : Parmi les principaux dispositifs publics ou parapublics ou parapublics de production de logements, signalons : - le systme de collecte de cotisation salariale des travailleurs des secteurs public et priv, dont les fonds sont administrs par INFONAVIT qui produit 29% des logements du secteur public, - le systme commercial bancaire FOVI-BANCA QUI PRODUIT 33% des logements publics, - le systme FONHAPO. C'est une banque de logement populaire qui produit 15% des logements publics. Elle a pour objectif d'octroyer des crdits-logements collectifs aux secteurs sociaux organiss afin de renforcer la participation populaire. - Production globale de logements : Les trois dispositifs contribuent pour un peu plus de 20% du total des logements mexicains. Le secteur priv ralise 28% du total des logements et les systmes dits 92 Mexique Barrio de Los Angeles(colonia Guerrero), Mexico. captation et gestion de l'pargne populaire destine l'acquisition de terrains btir cooprative Guerrero l'ONG mexicaine CENVI soutien financier de la coopration franaise (PSHProgramme solidarit habitat - et CIMADE)

informels plus de 50%. Les dficiences structurelles des interventions formelles sur les mcanismes de production et la faiblesse des mcanismes d'accs au logement pour les plus dmunis donne lieu l'mergence de diverses pratiques sociales suppltives (quelquefois complmentaires) l'action de l'Etat. C'est le cas du PAM. II/ LE PROJET 1) Aspects gnraux - Historique: en 1998 l'ONG mexicaine CENVI, association de professionnels qui travaillent avec des organisations locales de la ville de Mexico, labore une exprience pilote de captation et de gestion de l'pargne populaire destine l'acquisition de terrains btir Barrio de Los Angeles(colonia Guerrero), quartier de Mexico. - Caractristiques du projet : le projet "caisse mutuelle d'pargne et de crdit pour l'achat de terrains" a pour objectif de soutenir la Cooprative de logements Guerrero (qui, depuis sa cration en 1976, a dj men un certain nombre d'oprations de promotion immobilire) en vue d'acqurir un terrain pour construire une cinquantaine de logements sociaux. Le projet a reu le soutien financier de la coopration franaise (PSH- Programme solidarit habitat - et CIMADE), travers le GRET (oprateur franais), afin de constituer un fonds de roulement. Ce soutien financier s'est doubl d'un appui administratif, technologique, juridique et de gestion de la caisse mutuelle par CENVI. Les membres de la cooprative se sont regroups en commissions pour rechercher des terrains, connatre les formalits lgales et techniques et fixer le montant de l'apport ncessaire l'achat. 2) Crdits: - Conditions pralables : 70% des bnficiaires sont des membres de la cooprative Guerrero, les autres sont des amis ou des parents des membres. La plupart d'entre eux ont vcu la colonia Guerrero mais ont d partir (expulsions, loyers de plus en plus chers, tremblement de terre de 1985). Les trois quarts des 106 mnages concerns par l'achat des deux premiers terrains disposent de 1.400 francs de revenus moyens mensuels. - Garanties: la cooprative est la garantie du crdit. - Ingnierie: le montant initial du fonds de roulement (300.000 francs) a t canalis par la CIMADE. Ce fonds, mis en place par la coopration franaise, est complt d'un montant quivalent apport par les familles bnficiaires, titre d'apport personnel. 3) Collecte des ressources - Epargne pralable : la cooprative dispose d'une pargne constitue par les membres avant la mise en place du Fonds. - Mobilisation des ressources : le Fonds a encourag la mobilisation des ressources des familles en complment de l'pargne pralable. L'apport initial extrieur permet donc de dmarrer un fonds de roulement qui devra fonctionner de manire indpendante aprs remboursement : la cooprative paye le terrain avec le Fonds et les ressources mobilises par les familles bnficiaires, et ces dernires remboursent la cooprative le montant du Fonds. - gestion des ressources : Un membre qui dsire quitter la cooprative doit attendre qu'un autre membre prenne sa place sur les mmes bases conomiques que lui, pour qu'il puisse rcuprer son argent.

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4) Gestion et recouvrement du crdit : - octroi et suivi de l'emprunt : pour avoir accs au crdit, le bnficiaire doit avoir mobilis des ressources propres (y compris son pargne pralable), d'un montant gal au montant du crdit. Ce crdit correspondait 176 salaires minimums quotidiens au moment de la premire tape. Le bnficiaire signe un contrat avec la cooprative dans lequel il accepte les conditions du crdit et dcide de la manire dont il le remboursera. - rglementation ventuelle : la cooprative a fix trois mois comme maximum de retard de paiement. Pass ce dlai, le membre est expuls et un autre prend sa place. - recouvrements: les familles remboursent le Fonds la cooprative moins d'un an aprs l'achat du terrain et selon diffrentes formules choisies par les bnficiaires, indexes sur le montant du salaire minimum. Premire option : paiement mensuel de la totalit du crdit dans les trois mois suivant l'achat du terrain, sur la base du salaire minimum en vigueur l'achat du terrain. Si le bnficiaire change d'option, le versement est calcul en fonction du salaire minimum en vigueur au moment du paiement. Deuxime option : paiement dans les 10 mois suivant l'achat du terrain, soit 17,6 salaires minimum quotidiens par mois, sur la base du salaire minimum quotidien en vigueur au moment de chaque versement. Troisime option : Le bnficiaire fait un premier versement (maximum de ses capacits financires) dans le mois suivant l'achat du terrain. Le reste du crdit est pay les neuf mois suivants, sur la base du salaire minimum en vigueur au moment du premier versement. Les membres payent en dernier lieu 66$ chacun pour couvrir diffrentes taxes (impts, notaire) et frais de documentation. Rinvestissement: les remboursements doivent permettre de reconstituer le Fonds de roulement et de rpter l'opration d'achat de terrains au profit de nouveaux bnficiaires.

5) Bilan Evaluation: Plus de la moiti des bnficiaires ont chang de mode de remboursement durant la priode. La majorit des remboursements tait irrgulire, la fois dans la forme de remboursement et dans la quantit. 19 membres ont rencontr des difficults de remboursement qui ont t rsolues de manire interne. La premire tape (19891990) de fonctionnement du fonds de roulement a t malgr tout un succs car elle a permis la cooprative Guerrero d'acheter deux terrains totalisant 3.500 m2 et d'en faire bnficier plus de 100 familles, et non pas 50 comme prvu initialement. L'intgralit du Fonds a t rcupre. Une possible dcapitalisation du Fonds relative l'inflation devrait tre comprise comme le cot de l'innovation. Rplicabilit: La capacit de mobiliser des ressources, un moment prcis, pour saisir une opportunit d'achat, a permis le succs de l'action. La prennisation est lie la capacit de garantie des remboursements offerte par l'organisation populaire qui joue le rle d'interface avec les bnficiaires. Son largissement suppose une ingnierie financire complexe difficilement pensable sans l'implication d'une structure bancaire et la dfinition d'accords institutionnels, ce qui, l'heure actuelle, semble achopper, et notamment en raison d'une absence de volont politique.

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Aspects innovants remarquables : collectivisation du crdit donnant lieu une interdpendance des bnficiaires. Commentaires: Les systmes publics de financement du logement permettent d'accder des crdits pour la promotion immobilire et non pas pour la promotion foncire. D'o l'intrt du projet.

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V - PROJET D'AMELIORATION D'UN QUARTIER A HO CHI MINH VILLE (ARCI-CEE) Pays: Lieu Champ daction Matre douvrage Assistance matrise douvrage Partenaires locaux Partenaires financiers I/ DONNES DE BASE SUR LE PAYS Population urbaine : 20% Densit urbaine : 209 hab/km2 Population conomiquement active : 49% (dont 67% dans l'agriculture, 12% dans l'industrie, et 21% dans le tertiaire) PNB/hab. : 200$ Contexte du projet - Situation globale du logement : le dficit en infrastructures et en logements est considrable. Les loyers sont fixs sur la base d'un pourcentage du revenu (1 3%) ou en fonction de la surface mais ils restent symboliques. Ils ne permettent donc pas aux organismes chargs de la gestion du parc immobilier d'en assurer l'entretien minimal. On peut ainsi constater un tat de dgradation avanc des immeubles construits depuis 5 ans. - Production globale du logement : L'Etat reste encore le matre d'ouvrage le plus important (il produit 80% des logements), mais il ne construit que dans les grandes villes. Le secteur priv contribue officiellement pour 20% environ des logements, mais sa contribution est en ralit beaucoup plus leve, compte tenu des constructions illgales (les 2/3 des constructions neuves prives n'auraient fait l'objet d'aucune autorisation). On estime qu'il faudra construire 1,5 millions de logement au cours des 10 prochaines annes pour pallier la croissance urbaine et absorber le dficit. - Politiques de financement du logement : le gouvernent a reconnu la ncessit d'une rforme du logement. La priorit accorde au financement du logement a t mise en exergue dans le cadre de la rforme conomique impulse en 1986. Il s'agit maintenant d'accrotre l'investissement public dans le domaine du logement, de favoriser l'investissement priv et la production de matriaux des prix abordables, de dvelopper la proprit et le salariat. - Accs des secteurs sociaux l'habitat : Les logements sont occups le plus souvent par deux, voire trois ou quatre gnrations. L'attribution d'un logement dpend de critres varis (ancien combattant, militant d'organisations politiques, etc.). L'attente peut durer de deux dix ans. E outre, l'accs au crdit institutionnel ou bancaire pour investir dans la construction ou l'acquisition d'un logement est rare. Les crdits sont le plus souvent informels et chers (10 15% d'intrt par mois). Vit-nam Ho Chi Minh-Ville amlioration des infrastructures et formation des jeunes ARCI, ONG franaise municipalit de Ho Chi Minh-Ville CEE

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II/ LE PROJET 1) Aspects gnraux : Historique: la plupart des taudis Ho Chi Minh-Ville sont installs au bord de l'eau et sur les marcages, avec tous les problmes (d'insalubrit notamment) que cela engendre quand les infrastructures sont inexistantes. L'action de la municipalit en direction de ces quartiers ne rsout pas le problme des pauvres, dans la mesure o les oprations de rhabilitation donnent le plus souvent lieu des expulsions sans solutions, les plus dmunis n'ayant pas les moyens de se reloger. Aprs avoir ngoci avec les autorits locales, l'ARCI, ONG franaise, a mis en place un projet global d'amlioration du cadre de vie dans une partie du quatrime arrondissement de la ville, qui compte environ 800 habitants. L'objectif est de mettre en place un systme qui permette une amlioration des infrastructures et une formation des jeunes du quartier. - Caractristiques du projet : Il comporte quatre volets : un volet "amlioration des infrastructures" qui tait le volet le plus important (installation d'gouts pour drainer les eaux stagnantes, asschement des mares et construction de petites places en solide). Les travaux ont t raliss par des apprentis, dans le cadre d'un stage de "qualification professionnelle". un volet "crdits" aliment par un fonds de roulement de 29.000 Ecus (180.000 F) : par exemple crdits pour lancer une activit productive ; crdits pour amliorer l'habitat (comme il n'y a pas de terrains construire, ils servent essentiellement l'achat de matriaux pour rnover les maisons. Les mnages bnficiaires travaillent le plus souvent eux-mmes ou peuvent employer quelqu'un pour effectuer cette rnovation). un volet "formation" : cours de couture, de maonnerie, de menuiserie; "cours de tendresse", c'est dire des cours du soir pour enfants non scolariss. un fonds pour construire un petit local pour le quartier. 1) Crdits - Conditions pralables: Le systme repose sur une organisation autogre. Le groupe (4 12 personnes en moyenne), choisit librement ses membres et ses responsables. Les bnficiaires des crdits sont essentiellement des femmes. Elles doivent proposer individuellement une demande argumente. Les crdits sont octroys ces groupes solidaires, chaque membre se portant garant de l'autre. - Garanties: Avant d'emprunter, les bnficiaires doivent faire la preuve de leur bonne foi et leur capacit de remboursement par une pargne pralable quotidienne ou hebdomadaire, quatre semaines avant l'obtention du premier crdit. Le montant de cette pargne varie entre les diffrents groupes, en fonction de leur nombre, de leur composition et des objectifs de chacun des membres. - Ingnierie financire: Tous les crdits sont collects puis redistribus individuellement. Comme les crdits-logements sont improductifs, l'intrt est plus bas (1% par mois) que les autres crdits (2% par mois). Les crdits-logements ont un montant trs variable (de 5O 200 $), sachant que l'inflation est d'environ 12% par an. 2) Collecte des ressources pour les crdits - Mobilisation des ressources : Un fonds de roulement financ par la CEE, a t mis en place par l'ARCI. - Gestion des ressources : La premire anne, le fonds de roulement a t gr par l'quipe ARCI, en relation avec un comptable local, en attendant que la population s'organise.

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3) Gestion et recouvrement des crdits - Octroi et suivi de l'emprunt : l'ARCI a embauch quatre travailleurs sociaux durant l'opration, recommands par l'universit. L'une d'entre elles s'occupe uniquement du volet "crdits". C'est elle qui, aide du comptable, dcide si les groupes sont viables et les individus fiables, et cela en relation avec un membre, influent dans le quartier, de l'Union des Femmes. - Rglementations ventuelles : les bnficiaires doivent rembourser leur crditlogement en moins de 6 mois, mais le dlai exact est fix selon le montant du remboursement. - Recouvrements: les recouvrements sont collectifs et les remboursements quotidiens. L'argent est conserv par un responsable du groupe avec tenue dans un livre de compte. Le taux de recouvrement s'lve 80%. - Rinvestissements: le remboursement des intrts sert pour un tiers couvrir les frais financiers, pour un autre tiers donner une rtribution aux responsables, et pour le dernier tiers alimenter un fonds de solidarit, disponible en cas de grosses difficults d'un bnficiaire. 4) Bilan - Impact social et conomique : la premire phase de l'opration a commenc en dcembre 1993 et s'est acheve en fvrier 1994, environ 70 personnes avaient reu un crdit. Les premiers rsultats sont trs positifs : Seules deux ou trois bnficiaires n'avaient pas rembours leur crdit. L'ARCI souhaite largir l'exprience l'aide de fonds europens. En effet, le quartier a totalement chang de visage grce l'amnagement des gouts dans les ruelles et la rhabilitation des maisons. - Rplicabilit: l'ide d'une autonomisation du projet est encore impossible. Les subventions externes sont encore indispensables. - Aspects innovants remarquables : L'ide d'un urbanisme alternatif avec la participation des gens, leur consentement et leur travail, constitue l'un des ressorts de l'opration. - Commentaires: Le systme propos demande un travail d'enqute pralable, un suivi et la formation des responsables, mais il repose sur des bases simples de gestion conomiques. L'organisation collective du systme permet une prise en charge et une responsabilisation plus fortes.

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VI - CREDIT UNION KARTINI (CUK) INDONESIE Pays Lieu Champ daction Matre douvrage Assistance matrise douvrage Partenaires locaux Partenaires financiers I/ DONNES DE BASE SUR LE PAYS 1) Indicateurs - Population urbaine : 30% - Densit de population: 690 hab/km2. - Population conomiquement active 43% (dont 56% dans l'agriculture, 14% dans l'industrie et 30% dans le tertiaire). - Rapport des 20% les plus riches aux 20% les plus pauvres : 4,9 - PIB (US$) :116,5 milliards - PNB par habitant (US$) : 610 2) Secteur habitat - Situation globale du logement : En Indonsie, plus de 50% des logements sont dgrads. Moins du tiers de la population a accs au rseau d'eau potable et le nombre de personnes bnficiaires d'un systme d'assainissement ou de collecte d'ordures mnagres est encore plus restreint. D'ici l'an 2000, il sera ncessaire de construire 1,6 million de nouveaux logements par an pour absorber les dficits. - Production globale de logements Le secteur priv construit des logements de haut standing. Le secteur public et quelques entrepreneurs privs produisent des logements cot moyen qui reste nanmoins inaccessibles plus de 60% de la population. Plus de 90% des logements urbains sont construits par les familles ellesmmes qui louent ponctuellement les services d'ouvriers. - Accs des secteurs sociaux l'habitat : Il existe de nombreux obstacles dus au systme de proprit relativement complexes et la spculation foncire. En effet, les lois foncires sont confuses dans la mesure o diffrents droits coexistent (la proprit, les droits d'usage et d'exploitation). De fait, les mnages bas revenus hsitent investir dans le logement en raison d'un certain manque de clart de leurs droits en tant que propritaires. La proprit de 80% des logements urbains serait revendique par le biais des droits d'usage et non pas des actes de proprit ou autres enregistrements officiels. - Politiques de financement du logement : Des programmes pour l'amlioration des bidonvilles (KIP et KSP) ont tent de rsoudre les dficits. Mais le secteur informel 99 Indonsie Kaliurang Crdits-logements Association "Crdit Union Kartini" Planning Familial Coordination Nationale des coopratives de Crdits

rpond 80% de la demande de densification des logements des mnages bas revenus. II/ LE PROJET 1) Aspects gnraux - Historique : le Crdit Union Kartini (CUK) a t mis en place en 1982 Kaliurang. zone de montagnes touristique, par d'anciens membres d'une association de femmes qui pratiquait l'pargne rotative ("arisan"). Conscients de l'importance de l'pargne, les membres de cette association ont mis en place le Crdit Union Kartini avec l'aide du Planning Familial et de la Coordination Nationale des coopratives de Crdits (BK3I). 90% des membres de CUK sont des femmes de Kaliurang et de ses environs, issues de milieux dfavoriss et dont le niveau ducatif est bas. - Caractristiques du projet : CUK a pour objectif de favoriser le dveloppement de l'esprit coopratif et d'une conscience conomique, dans le but d'amliorer le niveau de vie des mnages dont les revenus sont instables. Les principales activits de la cooprative consistent rcolter, auprs de ses membres, des fonds qui seront redistribus sous forme de crdit ceux qui sont dans le besoin. Pour mener bien cette mission, trois conditions pralables ont t remplies : * L'organisation de CUK est trs stricte : un Conseil d'Administration compos d'un Conseil Excutif. d'un Comit de Crdit et d'un Comit Educatif. Tout reprsentant de ces organes qui manque plus de trois fois les runions, sans raison acceptable, est immdiatement remplac. Quant aux membre de CUK, ils se rencontrent annuellement. Les dcisions prises lors de cette rencontre tentent de faire l'unanimit ou sont votes la majorit. * 40 membres du Conseil d'Administration ont t forms aux notions de base des coopratives de crdits, telles la gestion, la direction des affaires, l'audit, l'analyse financire, le plan, la formation d'instructeurs. * L'action est globale et systmique : les crdits concernent le logement, l'entreprise, l'ducation et le social. 2)Crdits-logements - Conditions pralables : Pour devenir membre de CUK, il faut cotiser au pralable 250 roupies, puis faire un dpt de 2.000 roupies, enfin pargner 500 roupies par mois. - Ingnierie financire : "Foster Parent Plan" et BK3I offrent une assistance technique pour la tenue des comptes et la gestion. Il existe 2 types de Crditslogements : * crdits pour la rparation ou l'amlioration des logements : il reprsentait 24% du total du crdit en 1988, * crdits pour la construction et l'achat de parcelles. Ils ont augment en 1987, aprs que CUK a reu une subvention du Dpartement d'Etat au Logement. Le montant du prt ne peut pas dpasser plus de trois fois la somme pargne par l'emprunteur. En 1988, le total des crdits s'levait 27 millions de roupies pour 124 membres, le crdit moyen tant de 220.000 roupies. 3)Collecte des ressources - Epargne : L'opration ayant lieu dans une zone touristique, les bnficiaires ont la possibilit d'accrotre leurs ressources et donc d'pargner. Les membres de CUK

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doivent fournir une pargne pralable obligatoire qui est la condition de l'obtention des crdits. Toute pargne suprieure au montant impos par CUK est considre comme volontaire. Nanmoins, l'pargne personnelle ne doit pas dpasser 20% de l'pargne totale de tous les membres. La rmunration de ces dpts s'lve 10% par an. Ce taux est relativement bas mais les membres ont la possibilit de se partager les bnfices. En 1988, le montant total de l'pargne gnre par les membres de CUK s'levait 20 millions de roupies. - Mobilisation des ressources : A l'exception de l'assistance technique (aide la tenue des livres de compte et la gestion) accorde par le Planning Familial et le BK3I, et d'une subvention de 1.500.000 roupies pour la rparation des maisons des membres de CUK octroye en 1985 par le dpartement d'Etat au Logement, CUK n'a pas reu d'autres aides financires. Le capital initial en 1982 tait de 259.000 roupies et la fin 1988, il slevait environ 40 millions de roupies. 4)Gestion et recouvrement du crdit - Octroi et suivi de l'emprunt : l'chance du remboursement varie en fonction du montant du prt mais plus le dlai de grce est grand, plus les versements sont levs * crdits entre 5.000 et 50.000 roupies cinq versements mensuels maximum * crdits entre 60.000 et 150.000 roupies dix versements mensuels maximum * crdits entre 200.000 et 750.000 roupies 15 versements mensuels maximum. - Recouvrements : remboursements mensuels indexs 4% (dont 1% pour les cots de gestion). Ce taux est lev que celui d'une banque (24% par an), mais le mme que celui pratiqu par les coopratives de crdit. Le taux d'impay reste trs bas car les sanctions en cas de retard sont svres (1% de l'encours du prt pour chaque mois de retard). - Rinvestissements : la politique de prts de CUK a chang aprs 1986, puisque les demandes de crdits naugmentaient pas, et ce malgr l'existence de fonds disponibles. CUK a donc tendu ses crdits, des taux plus levs, des fonctionnaires non membres de la cooprative. A partir de l, la demande de crdits s'est accrue de 75% 5) Bilan - lmpact social et conomique : entre 1982 et 1988, le capital de CUK est pass de 259.000 roupies 40 millions de roupies. La formation administrative conduite par la coordination rgionale des coopratives de crdits (BK3D) a grandement contribu au progrs de CUK. La russite de CUK a attir d'autres membres, faisant concurrence aux autres coopratives de crdits prsentes dans les environs. Mais il est prvu de faire fusionner trois coopratives de crdits en une seule. - Rplicabilit : elle dpend de l'existence d'une dynamique locale permettant la cration de ressources. - Aspects innovants remarquables : Cration d'une organisation communautaire la base, fonde sur les femmes. dont la structure et la lgitimit favorise le succs.

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VII - PROGRAMME DE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT KHUDA KI BASTI PAKISTAN Pays Lieu Champ daction Matre douvrage I/ DONNEES SUR LE PAYS 1) Indicateurs - Population urbaine : 33% - Densit de population :162 hab/km2. - Main duvre : 28% (dont 47% dans lagriculture, 20% dans l'industrie et 33% dans le tertiaire). - Part du revenu : rapport des 20% les plus riches aux 20% les plus pauvres entre 1980 et 1991 : 4,7 - PIB (US$) 49,9 milliards. - PNB/hab. (US$) : 400 2) Secteur habitat - Situation globale du logements : Le secteur du logement est caractris par un manque considrable de logements, et cela en raison d'une augmentation vertigineuse des prix de la terre, de l'absence de ressources pour les infrastructures et la production de nouveaux logements, du manque d'entretien et de rhabilitation du parc existant, notamment celui des mnages bas revenus. Il semblerait que le dficit s'lve 3 millions d'units de logements. - Production globale de logements : La construction de logements en zones urbaines a reu des crdits institutionnels et a fait l'objet de projets de dveloppement. Mais non seulement ces interventions sont toujours restes une chelle trs modeste, mais ce sont essentiellement les mnages revenus moyens qui en ont le plus bnfici. - Accs des secteurs sociaux l'habitat : L'absence d'accs au crdit, les tendances inflationnistes. le manque d'encouragement l'pargne, les matriaux de constructions archaques. le poids administratif, etc., sont autant de goulots d'tranglement pour l'accs des mnages faibles revenus au logement. - Politiques de financement du logement : 66% des besoins financiers en logements sont couverts par le secteur informel et le reste par diffrents types d'institutions. Celles qui fournissent le plus souvent des crdits-logement sont les banques commerciales, la HBFC (House Building Finance Corporation), des coopratives et certains services ministriels leurs fonctionnaires. Dans le cadre de la politique nationale en faveur du logement, il a t dcid d'encourager les investissements publics et privs dans ce secteur, mais les performances accomplies n'ont pas t la hauteurs des esprances. Les difficults d'acquisition de terrains, les limitations de crdits et les rigidits administratives ont en effet accru le foss entre l'offre et la demande. Pakistan Hyderabad accs au foncier Hyderabad Development Authority

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II/ LE PROJET 1) Aspects gnraux - Historique : Khuda Basti (KKB), cest dire la colonie de Dieu, est un programme de dveloppement de l'habitat mis en place en 1986. C'est une tentative pionnire d'une collectivit locale, la HDA (Hyderabad Development Authority), pour rsoudre le problme du logement des couches les plus dmunies de la population. Ce programme est dvelopp sur un emplacement de plus de 2.500 hectares, soit 70.000 parcelles d'environ 80 m2 , Situ prs de Hyderabad Tall Plaza Kotri. - Caractristiques du projet : Le projet a pour objectif de procurer aux sans abris des titres de proprit pour des parcelles rsidentielles immdiatement constructibles, avec un paiement comptant minimum accessible des familles faibles revenus. Le programme est fond sur la participation communautaire organise en lots (200maisons). La HDA ouvre un dialogue direct avec la communaut, identifie les leaders potentiels qui seront chargs de motiver et mobiliser les rsidents. La construction des maison est plus flexible. Elle doit commencer immdiatement aprs l'octroi de la parcelle. HDA fournit diffrents types de plans de maisons et laisse aux mnages la possibilit de concevoir eux-mmes leur plan et de choisir leurs matriaux. Les structures peuvent tre amliores, modifies ou agrandies Si les capacits financires de la famille s'amliorent. 2) Crdits Conditions pralables: Les bnficiaires sont des familles gagnant environ 50 US$ par mois (1.000 roupies) et ayant un besoin urgent de logement. Les candidats slectionns sont hbergs dans 2 types de zones d'accueil soit un terrain libre o la famille peut installer un logement de fortune, soit une maison en bton de deux pices avec latrines et robinet d'eau intrieur. Les familles doivent rester au moins une semaine dans cette zone d'accueil, priode durant laquelle la IIDA vrifie leur ligibilit A partir de l, la parcelle de 80 m2, qui comprend la base un accs l'eau potable et des latrines, est attribue aux familles ligibles. Garantie: Les coreligionnaires. responsables de la communaut sont les garants de leurs

Ingnierie financire: Les bnficiaires doivent faire un premier versement fix 50 US$ (1.000 roupies) destin couvrir les premires installations (eau et latrines). Ils doivent galement mobiliser une pargne pralable sous forme d'un versement mensuel rgulier, fix en fonction des possibilits des bnficiaires (de 2,50 5 US$, soit 50 100 roupies), jusqu couvrir le cot total de la parcelle, c'est--dire 450 US$ (9.000 roupies). Enfin, ils doivent contribuer la mise en place des services en fonction des niveaux et types de services auxquels ils donnent leur prfrence et leur priorit. 3) Collecte des ressources. - Mobilisation des ressources : Elle se fait trois niveaux * Les rsidents sont fortement encourags installer eux-mmes les infrastructures ncessaires leur logement, notamment les Sanitaires, le systme des ordures, l'lectricit et mme la construction de routes. Le dveloppement des services est confi la main duvre qualifie de la communaut, ce qui permet de raliser des conomies, une meilleure

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excution du travail et d'offrir du travail aux rsidents. * La promotion de l'auto-emploi et la cration de revenus font partie de l'approche du projet. Un Programme d'Entreprises Familiales a t lanc. HDA a obtenu un important crdit de 0,25 million USS (5 millions de roupies) de la HBFC pour financer les programmes de crations de revenus. Les prts sont octroys aux organisations des lots qui les redistribuent, aprs s'tre assur des besoins et des capacits de remboursements de chaque candidat. Les prts vont de 50 500 USS (1.000 20.000 roupies) mais peuvent tre rehausss si les remboursements se font correctement. * En plus de l'implication d'agences spcialises dans les infrastructures et les services (fourniture en eau, gouts. drainage, lectricit, etc.), plusieurs autres agences ont contribu de manire significative aux autres activits transports publics, coles, dispensaires, etc. Gestion de l'pargne Le versement des mensualits est effectu de prfrence sur un compte en banque, gr conjointement par des reprsentants dsigns par les rsidents et le personnel de la HDA. 4) Gestion et recouvrement du crdit. Octroi et suivi de l'emprunt : Comptabilit, responsabilit de l'entretien des services, action contre les mauvais payeurs et l'absentisme sont grs au niveau de chaque lot. Recouvrements : Le taux de recouvrement des crdits-logement dpasse les 95%.

- Rinvestissements : Les remboursements permettent l'octroi de nouveaux crdits, destins au logement ou aux activits cratrices de revenus. 5) Bilan. Impact conomique et social : En 1989, 3.826 parcelles avaient t attribues, dont 2.094 taient dj construites. Quant au Programme d'Entreprises Familiales, il avait gnr 117 emplois. Rplicabilit : Elle suppose un travail d'approche et une connaissance excellente des populations. Elle suppose galement une mobilisation et une organisation extraordinaire des bnficiaires. Aspects innovants remarquables : KKB reprsente une approche innovante du financement du logement pour les plus dmunis, dans la mesure o le poids de la prise en charge financire est quasiment nul pour l'Etat. Selon HDA le Plan est mme compltement autofinanc.

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VIII - ORANGI PILOT PROJECT PROGRAMS (OPP) PAKISTAN Pays Lieu Champ daction Matre douvrage Assistance matrise douvrage Partenaires financiers Pakistan Quartier d'Orangi Karachi accs au foncier, amlioration du logement L'organisation communautaire l'ONG "OPP" fondation BCCI

I / DONNEES SUR LE PAYS 1) Indicateurs - Population urbaine : 33% - Densit de population :162 hab/krn2. - Main duvre : 28% (dont 47% dans l'agriculture, 20% dans l'industrie et 33% dans le tertiaire). - Part du revenu : rapport des 20% les plus riches aux 20% les plus pauvres entre 1980 et 1991: 4,7 - PIB (US$) : 49,9 milliards. - PNB/hab. (US$) : 400 2) Secteur habitat - Situation globale du logements : Le secteur du logement est caractris par un manque considrable de logements, et cela en raison d'une augmentation vertigineuse des prix de la terre, de l'absence de ressources pour les infrastructures et la production de nouveaux logements, du manque d'entretien et de rhabilitation du parc existant, notamment celui des mnages bas revenus. Il semblerait que le dficit s'lve 3 millions d'units de logements. - Production globale de logements : La construction de logements en zones urbaines a reu des crdits institutionnels et a fait l'objet de projets de dveloppement. Mais non seulement ces interventions sont toujours restes une chelle trs modeste, mais ce sont essentiellement les mnages revenus moyens qui en ont le plus bnfici. Accs des secteurs sociaux l'habitat : L'absence d'accs au crdit. les tendances inflationnistes, le manque d'encouragement l'pargne, les matriaux de constructions archaques, le poids administratif, etc., sont autant de goulots d'tranglement pour l'accs des mnages faibles revenus au logement. Politiques de financement du logement : 66% des besoins financiers en logements sont couverts par le secteur informel et le reste par diffrents types d'institutions. Celles qui fournissent le plus souvent des crdits-logement sont les banques commerciales, la HBFC (House Building Finance Corporation) qui octroie des crdits hypothcaires, des coopratives et certains services ministriels leurs fonctionnaires. Dans le cadre de la politique nationale en faveur du logement, il a t dcid d'encourager les investissements publics et privs dans ce secteur, mais les performances accomplies n'ont pas t la hauteurs des esprances. Les difficults d'acquisition de terrains, les limitations de crdits et les rigidits administratives ont en effet accru le foss entre l'offre et la demande, dans un contexte d'accroissement non matris de la population de Karachi, qui est passe de 400.000 en 1947 8 millions de personnes en 1988. En fait. la stratgie gouvernementale 105

actuelle en matire d'habitat pour les plus dmunis consiste leur laisser construire leur propre logement. II/ LE PROJET 1) Aspects gnraux - Historique : Malgr une tentative du gouvernement qui a promu dans les annes 80 la notion de Katchi Abadi (zones de squattage) travers un programme d'amlioration et de rgularisation de l'habitat, les Katchi Abadi restent extrmement vulnrables et peu dvelopps : peine 15% de leurs rsidents sont relis des rseaux d'gouts. D'o des problmes d'hygine incommensurables. Orangi est le plus grand Katchi Abadi de Karachi. Il compte environ 800.000 personnes et 95.000 logements que les rsidents ont eux-mmes construit, avec l'aide du secteur informel. lEtat et le secteur priv n'tant pas en mesure de rpondre aux besoins de dveloppement des Katchi Abadi (infrastructures, logements, etc.), un programme visant amliorer les conditions de vie a t initi Orangi. Caractristiques du projet : Le programme pilote d'Orangi (OPP) a t mis en place durant les annes 80 par un chercheur pakistanais, le Dr. Akher Hameed Khan, et le prsident de la fondation BCCI qui finance le projet. Il s'agit pour eux de promouvoir l'organisation communautaire, l'action cooprative et de fournir l'aide technique ncessaire de telles initiatives. OPP est une ONG et se considre avant tout comme un institut de recherche, destin analyser et rsoudre durablement les problmes notables du quartier. Pour cela ont t mis en place sept volets : * un volet sanitaire qui permet aux familles faibles revenus de construire des infrastructures modernes (latrines chasse d'eau et gouts), afin d'enrayer le dveloppement de maladies comme la typhode ou la malaria, * un volet "logement social" destin amliorer la qualit de la construction (les logements tant la plupart du temps en trs mauvais tat), tout en formant des maons une technologie peu onreuse, * un volet "sant et planning familial" destin aux femmes illettres et semi-illettres, * un volet "crdits" destins de petites entreprises familiales, * un volet ducatif pour les enfants, * un volet "cration d'un centre de travail pour les femmes * un volet "dveloppement rural". 2) Crdits - Conditions pralables : L'organisation communautaire ne doit pas dpasser 40 mnages. - ingnierie financire : Le projet implique et soutient le secteur informel dans le processus grce une aide technique et de petits crdits court terme. La rduction des cots est obtenue entre autres grce la formation de maons, une simplification des tracs, la fourniture de plans prcis et d'estimations, la prt d'outils, un accompagnement technique et social (appui des leaders de quartier, organisation de runions avec les bnficiaires, rsolution des conflits, etc.), et des constructions de modles l'aide de laudiovisuel. Sans cette rduction des cots, il n'aurait pas t possible de persuader les familles faibles revenus de prendre la responsabilit de s'autofinancer, de s'autogrer et de continuer entretenir les infrastructures. Aprs le succs du volet sanitaire (commenc en 1982), OPP a lanc le volet logements destin amliorer la qualit des logements. OPP s'appuie pour cela sur les Thalla, petites socits prives qui vendent des matriaux de construction et qui contribuent la

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construction des logements dans les quartiers pauvres. Les matriaux tant de mauvaise qualit, il s'agit d'aider la mcanisation de ces Thalla et la formation de maons. En 1993, OPP avait vendu une trentaine de machines aux Thalla d'Orangi. 3) Collecte des ressources. - Mobilisation des : L'action d'OPP est finance par la fondation BCCI et d'autres donateurs. D'autre part. OPP part du principe que les propritaires des logements ont la volont et les comptences pour assumer la responsabilit d'une construction ou de l'entretien des infrastructures sanitaires ( savoir les latrines dans le logement. les gouts et les canalisations collectives). Le travail, aid par OPP, est financ par les rsidents avec leur propre pargne et sous leur responsabilit. Gestion des ressources : Les fonds sont grs par la socit OPP.

4) Bilan. - Impact conomique et social : Le projet sanitaire d'OPP a t prsent en 1981. Entre 1982 et 1989, le programme a concern la moiti d'Orangi. Grce la formation de maons et de leaders de quartier, le niveau de comptences est lev Orangi. Les habitants sont moins dpendants d'aide technique et sociale. Et la diffrence avec les autres quartiers populaires de Karachi est prsent trs nette. Il est ds lors plus facile pour la municipalit d'entreprendre un dveloppement externe des rseaux d'gouts principaux et d'usines de traitement des eaux. - Rplicabilit : En 1988, le programme a t rpliqu par des agences publiques. des organisations internationales (UNICEF - Banque Mondiale) et par des ONG dans d'autres quartiers de Karachi.

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IX - KAMPUNG IMPROVEMENT PROGRAM (KIP) INDONESIE Pays Lieu Champ daction Assistance matrise douvrage Partenaires locaux Partenaires financiers I / DONNEES SUR LE PAYS 1) Indicateurs - Population urbaine : 30% - Densit de population :100 habitat/km2. - Population conomiquement active : 43% (dont 56% dans l'agriculture, 14% dans l'industrie et 30% dans le tertiaire). - Rapport des 20% les plus riches aux 20% les plus pauvres : 4,9 - PIB (US$) :116,5 milliards - PNB par habitant (US$) : 610 2) Secteur habitat - Situation globale du logement : En Indonsie, plus de 50% des logements sont dgrads. Moins du tiers de la population a accs au rseau d'eau potable et le nombre de bnficiaires d'un systme d'assainissement ou de collecte d'ordures mnagres est encore plus restreint. D'ici l'an 2000, il sera ncessaire de construire 1,6 million logements par an pour absorber les dficits. - Production globale de logements : Le secteur priv construit des logements de haut standing. Le secteur public et quelques entrepreneurs privs produisent des logements cot moyen qui restent nanmoins inaccessibles plus de 60% de la population. Plus de 90% des logements urbains sont construits par les familles ellesmmes qui, grce une pargne collective (famille, amis. voisins). louent ponctuellement les services d'ouvriers. - Accs des secteurs sociaux l'habitat : Outre les difficults d'accs au crdit des mnages faibles revenus (illtrisme, manque de garantie offrir), il existe de nombreux obstacles pour ces mmes mnages dus au systme de proprit relativement complexe et la spculation foncire. En effet, les lois foncires sont confuses dans la mesure o diffrents droits coexistent (la proprit, les droits d'usage et d'exploitation). La proprit de 80% des logements urbains serait revendique par le biais des droits d'usage et non pas des actes de proprit ou autres enregistrements officiels. C'est pourquoi, si dans les quartiers populaires (Kampungs), 40% des habitants sont locataires, les autres ne sont pas proprement dit des squatters. Ce systme n'est pas lgal. mais il est officiellement reconnu et soumis l'impt. - Politiques de financement du logement : Etant donne l'importance de la croissance urbaine (4% par an), la politique en matire d'habitat est devenue une priorit gouvernementale. La politique nationale du logement vise de faon pragmatique 108 Indonsie Kaliurang Crdits-logements Association "Crdit Union Kartini" Planning Familial Coordination Nationale des coopratives de Crdits

amliorer les logements existants. Quatre institutions sont impliques dans la mise en uvre de cette politique : l'entreprise publique PERUMNAS, le Conseil National pour l'Habitat (BKPN), le programme de financement d'accs la proprit (KPFC) et la Banque d'Epargne Nationale (BTN). Cette dernire est un acteur important de la politique indonsienne du logement puisqu'elle reoit des prts importants de banques internationales ainsi que de la Banque d'Indonsie, prts qu'elle redistribue la fois au secteur priv et au secteur public. II/ LE PROJET 1) Aspects gnraux - Historique : Suite une srie d'tudes menes par le gouvernement avec l'aide de la Banque Mondiale et de l'USAID, un programme sans prcdent a t lanc dans les annes 70 : le programme d'amlioration des Kampungs (KIP). Dans les Kampungs, la qualit des logements et des revenus est trs variable. Ce qui les distingue des autres zones d'habitation, c'est l'existence de services de proximit, que les mnages faibles revenus prdominants dans les Kampungs, ne sont pas en mesure de financer, d'o la mise en place du KIP. - Caractristiques du projet : S'appuyant sur les formes prdominantes d'organisations populaires, le KIP vise l'amlioration des conditions de vie dans les Kampungs. Il met notamment l'accent sur les travaux d'infrastructures (construction de routes, de systmes de drainage et d'gouts. accs l'eau, services de ramassage des ordures, etc.), sur l'emploi (aide la cration de ressources), et sur l'assistance aux mnages en matire de logements, directement ou par l'intermdiaire de coopratives. Le KIP constitue le niveau local d'un projet plus ambitieux, le IUIDP (Projet intgr de dveloppement des infrastructures urbaines), qui a connu plusieurs phases : Pelita I III (1969-1984), Pelita IV (19841989) et Pelita V ( partir de 1990). La ralisation des plans est prside par une grande dcentralisation (dcoupages gographiques des zones d'intervention). Dans chaque secteur, un groupe de travail, intermdiaire entre les gouvernements locaux et les organisations de quartier, est mis en place. 2) Crdits - Conditions pralables : Une proposition doit tre faite par les organisations de quartier au groupe de travail qui en estimera la validit. Si la proposition est accepte, elle sera soumise au gouvernement local pour approbation. Une fois le projet accept et amend, l'accord final appartient aux organisations de quartier. - Ingnierie financire : Le processus intgre une tude des financements : quels fonds prter ou donner ; quelle sera la contribution des organisations de quartier. La dcision peut tre aide par des ONG et/ou des universits qui peuvent galement devenir matres duvre du projet. Le financement des projet est effectu en une seule tranche. Les budgets KIP sont accords par la province. 3) Collecte des ressources - Epargne et mobilisation des ressources : L'pargne des organisations de quartier est rcolte par les ONG associes au projet. Elle est complte par des fonds tatiques et des aides internationales (prts ou dons). - Gestion des ressources : Les budgets KIP sont accords travers les

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gouvernements de province. Les fonds du gouvernement et ceux des organisations de quartier sont combins au niveau des travaux de ralisation et de maintenance. Les dons peuvent tre octroys directement aux gouvernements locaux ou aux ONO impliqus dans le projet. 4) Gestion et recouvrement du crdit - Octroi et suivi de l'emprunt : Les crdits vont de 20.000 200.000 roupies. L'inflation tant de 13% par an et le taux d'intrt des prts d'1 % par mois, le taux d'intrt rel est nul. Le dlai de grce est de deux mois pour tous les crdits. * Crdit de 20.000 roupies remboursement en 12 mois, soit 1.813 roupies par mois, * Crdit de 50.000 roupies : remboursement en 12 mois, soit 4.532 roupies par mois, * Crdit de 50.000 roupies remboursement en 24 mois, soit 2.401 roupies par mois. * Crdit de 100.000 roupies remboursement en 24 mois, soit 4.802 roupies par mois. * Crdit de 150.000 roupies remboursement en 36 mois, Soit 5.082 roupies par mois. * Crdit de 200.000 roupies remboursement en 36 mois, Soit 6.776 roupies par mois. - Recouvrements : Les mcanismes de remboursements sont varis. Les organisations de quartier remboursent au gouvernement local les crdits octroys pour les travaux d'infrastructures et de logements. Le gouvernement local rembourse l'Etat les prts destins aux ralisations hors de porte des habitants des Kampungs. Les recouvrements au niveau des organisations de quartier sont relativement faibles (50%). 5) Bilan - Impact social et conomique : Les 10 plus grandes villes, 40 villes de taille moyenne et 150 petites villes ont bnfici du KIP. D'un point de vue technique cependant, l'amnagement de l'espace a pos nombre de difficults et n'a pas donn les rsultats escompts. D'une part la prise de conscience par les bnficiaires de la ncessit des infrastructures a t lente. D'o des problmes de recouvrement et de responsabilisation face aux travaux de maintenance. D'autre part, la densit de population et la dispersion des units de logement a entrav l'amnagement de routes, d'gouts, de systmes de drainage, et l'organisation de l'espace de manire rationnelle. Enfin, les ressources publiques taient parfois si restreintes que certains programmes ont d tre repousss voire annuls. - Evaluation : Les rsultats varient d'un Kampung l'autre, mais ils sont globalement ngatifs. Dans beaucoup de cas en effet, la rhabilitation des logements et l'amlioration des infrastructures a entran des hausses de loyers que la plupart des mnages faibles revenus n'ont pas pu honorer, entranant la vacance de nombreux logements. - Aspects innovants remarquables : mixage entre fonds publics et ressources des mnages faibles revenus permettant de dmultiplier les moyens d'intervention et l'ampleur du projet. - Rplicabilit : elle dpend d'une contractualisation entre l'Etat et les organisations de quartier garantissant aux bnficiaires la jouissance des logements aprs amnagement des zones d'intervention et rhabilitation des habitations.

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X - COMMUNITY MORTGAGE PROGRAM PHILIPPINES Pays Lieu Champ daction Matre douvrage Assistance matrise douvrage Partenaires locaux I / DONNEES SUR LE PAYS 1) Indicateurs - Population urbaine 44% - Densit de population 217 habikm2. - Population conomiquement active 56% (dont 45% dans l'agriculture, 16% dans l'industrie et 39% dans le tertiaire). - Rapport des 20% les plus riches aux 20% les plus pauvres: 7,4 - PIB (US$) : 44,9 milliards - PNB par habitant (US$) 740 2) Secteur habitat - Situation globale du logement : Elle est marque par la faiblesse extrme des niveaux de ressources montaires et de la capacit d'pargne des citadins en gnral, par le manque d'infrastructures urbaines et par la faiblesse de l'offre foncire urbaine amnage par rapport l'accroissement urbain. Il est communment admis que le dficit en logements est de 3,6 millions. - Production globale de logements : Il se construit de manire formelle seulement 20.000 50.000 logements par an aux Philippines, la demande annuelle nationale de logements tant d'environ 250.000 logements. L'agglomration de Manille reprsente 40% de la demande nationale. - Accs des secteurs sociaux l'habitat : Seuls 10% de la population ont accs au crdit bancaire. Le secteur informel est donc prpondrant. Mais l'accs au foncier est un facteur de blocage Car, hritage colonial, la terre est dtenue par un tout petit nombre de personnes et reste le plus souvent inoccupe. La population n'a donc pas d'autres recours que les invasions de terrains et le squat, et ce sont 20 30% de la population qui occupent des terres illgalement. - Politiques de financement du logement : Le financement du logement pour les plus dmunis est virtuellement un monopole gouvernemental puisque seul lEtat pratique des crdits subventionns sur 25 ans permettant des taux d'intrt situ entre 6 et 16%, alors que les banques prives en proposent sur 5 ans des taux compris entre 18 et 30%. En tous les cas, le logement est considr comme une priorit par les pouvoirs publics et leur objectif terme est de soutenir un rythme total de 100.000 130.000 logements neufs par an, soit 55.000 logements aids par l'Etat et 75.000 logements construits par le secteur priv. Plus de 4 milliards de pesos ont t affects au secteur logement par le Plan National (1988Philippines 244 zones de dveloppement prioritaire Acquisition foncire et construction de logements L'Agence "National Home Mortgage Finance Corporation" Housing and Urban Development Coordinating Counsil Municipalits, agences gouvernementales, ONG

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1992). Les ressources financires mobilisables ont t rassembles l'agence gouvernementale "National Home Mortgage Finance Corporation" (NHMFC), et la coordination de toutes les organisations concernes par la mise en uvre de la politique nationale de l'habitat est assure par la Housing and Urban Development Coordinating Counsil (HUDCC). II/ LE PROJET 1) Aspects gnraux - Historique : En 1988, un programme de prts communautaires hypothcaires (Community Mortgage Program -CNIP) en faveur des squatters des cits est lanc par la NHMFC. Le programme vise permettre aux squatters de devenir propritaires fonciers dans un premier temps, et propritaires de logements dcents dans un deuxime temps. Sont plus particulirement concerns les rsidents des 244 zones de dveloppement prioritaire et de rforme urbaine. - Caractristiques du projet : Les bnficiaires doivent s'organiser en associations, et cela grce l'appui dinstitutions locales (municipalits, agences gouvernementales ou ONG) qui impulsent le projet. En 1993, il y en avait 27. Une fois constitues, ces associations achtent les terrains aux propritaires des terrains squatts, avec un prt hypothcaire propos par la NHMFC. Le prt est octroy par l'intermdiaire des institutions qui ont impuls le projet. Ces oprateurs, en plus de produire le document de prt et dhypothque, doivent assurer une assistance technique des associations bnficiaires des prts. Lacquisition foncire est collective, en vertu d'un contrat d'agrment mutuel entre le propritaire et l'association des habitants diffrentes conditions : la proprit doit tre indiscutable le prix du terrain ne doit pas dpasser 10.000 pesos. Ce dernier est ngoci avec le propritaire et si les bnficiaires occupent plus de 80% du terrain concern, la communaut est habilite donner sa propre estimation du prix. La construction de routes, l'installation de systmes de drainage et la division du terrain en parcelles individuelles sont effectus dans un deuxime temps. La division des parcelles doit tre faite dans les deux ans aprs l'octroi du crdit. en vertu d'un contrat pass entre la communaut et ses diffrents membres. A partir de l, la construction des maisons commence. 2) Crdits - Conditions pralables : Le CNIP permet l'achat d'une parcelle non quipe. Le plafond est de 30.000 pesos par parcelle. Il peut aller jusqu' 45.000 pesos quand la parcelle, quipe ou non, est insre dans un quartier o les infrastructures doivent tre dveloppes. Le prt est octroy sur la base des ressources des bnficiaires. - Garantie : Au premier niveau, les bnficiaires doivent faire un dpt pralable quivalant deux mensualits du crdit. Au deuxime niveau, le CNIP tablit une lettre de garantie au propritaire. Cette lettre de garantie permet le transfert de proprit qui se fait au nom de la communaut, avec une hypothque en faveur de la NHMFC. - Ingnierie financire : Le crdit est octroy en trois tapes. * la NHNIFC propose un prt l'association des habitants pour financer l'acquisition foncire collective. Le crdit autoris est plafonn 30 fois le revenu mensuel formel (certifi par

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l'employeur ou vrifi sur la dclaration d'impt sur le revenu) et 20 fois le revenu mensuel informel. * Un deuxime prt finance les oprations d'amnagement foncier (voiries, tout--l'gout, lectricit, sanitaires, etc.). Le prt propos ne peut pas excder 15.000 pesos par famille membre de l'association des rsidents. Quelques difficults peuvent alors apparatre cette tape pour la rpartition de ces cots d'amnagement entre les bnficiaires. Le rle de l'association de base est alors essentiel. * Un troisime prt finance la construction du logement partir du moment o l'individualisation des lots est tablie. Cette subdivision foncire doit tre enregistre par l'ULURB (Urban and Land Use Regulatory Board). Ce prt devient alors individuel. Le total des prt sur les trois tapes ne peut pas excder 80.000 pesos. 3) Collecte des ressources - Mobilisation des ressources : La NHMFC est finance par le Fonds Mutuel pour le Dveloppement de l'Habitat, le Systme de Scurit Sociale, le Systme d'Assurance Gouvernementale et l'Agence Nationale du Logement qui bnficie de prts de la Banque Mondiale. Les institutions locales qui impulsent les projets CNIP reoivent de la NHMFC 500 pesos par bnficiaire dassociation communautaire pour financer leurs propres frais. - Gestion des ressources : La NHMFC octroie diffrents prts au logement sur 25 ans. * Ressources mensuelles de 2.700 pesos : prts maximum 80.000 pesos 6% d'intrt annuel, * Ressources mensuelles de 3.500 pesos : prts de 80.000 120.000 pesos 9% d'intrt annuel, * Ressources mensuelles de 4.700 pesos prts de 120.000 180.000 pesos 12% d'intrt annuel, * Ressources mensuelles de 7.000 pesos : prts de 180.000 240.000 pesos 15% d'intrt annuel, * Ressources mensuelles de 10.000 pesos : prts de 240.000 300.000 pesos 16% d'intrt annuel, 4) Gestion et recouvrement du crdit - Octroi de l'emprunt : Le CNIP prend en considration la nature spcifique du revenu de chaque bnficiaire et de sa capacit de remboursement. Un prt de 60.000 pesos 6% pour 25 ans signifie un remboursement mensuel de 387 pesos. - Rglementations ventuelles : L'association des habitants tient le livre de comptes de chaque bnficiaire. - Recouvrements : L'association des habitants est charge de rcolter les mensualits de ses membres jusqu' ce que le prt collectif ait t individualis. La communaut doit remplacer les membres qui ne paient pas pendant plus de trois mois. Pour parer ces ventualits, les communauts ont t autorises collecter une petite commission supplmentaire, destine crer et alimenter des fonds communautaires. 5) Bilan - Evaluation : En 1993, le CNIP avait permis 208 communauts d'accder au crdit, avec une valeur hypothcaire de 568 millions de pesos. 99% des prts ont servi accder la proprit. Le CNIP a rencontr plusieurs problmes : le bnficiaire rcalcitrant qui est habitu disposer de 100 m2 en tant que squatter, et qui passe une situation rgularise en ne disposant plus que de 50 m2 par exemple; l'augmentation trs vive des prix fonciers ;

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laccroissement des prix des matriaux de construction, au double taux de l'inflation, soit plus de 20%. Ces difficults donnent lieu des remboursements peu satisfaisants, dus galement la mauvaise slection des communauts. C'est pourquoi il est prvu d'individualiser les hypothques communautaires. - Rplicabilit : Elle est remise en cause par l'individualisation des hypothques communautaires et les difficults de la matrise d'ouvrage collective. - Aspects innovants remarquables : Le montage financier mis en uvre par l'Etat permet une rpartition des cot de au logement selon les capacits financires des diffrents bnficiaires.

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XI - RESTRUCTURATION - REGULARISATION DU QUARTIER DHABITAT IRREGULIER MEDINA FASS MBAO DE LA COMMUNE DE PIKINE, AU SENEGAL. Pays Lieu Champ daction Matre d'uvre Matre douvrage Autres partenaires Sngal Pikine, agglomration de Dakar Dveloppement urbain Association franaise des volontaires du progrs (AFVP) Direction de lurbanisme et de larchitecture (DUA) Gesellschaft fr technische zusammenarbeit (GTZ),organisme allemand de coopration Partenaires financiers Caisse franaise de dveloppement, Etat du Sngal Dure 1993-1996 Cot 20 millions de FF

I / DONNEES SUR LE PAYS Population urbaine: 41 % Densit de population: 39 hab/km Population conomiquement active: 38 % PIB (US$): 6,2 milliards PNB / habitant (US$): 780 Le contexte du projet La construction informelle demeure Dakar le mode principal de logement des familles dfavorises. Pour amliorer les conditions de vie des populations, le gouvernement sngalais a fait de la restructuration des quartiers irrguliers, un des axes majeurs de sa politique de lhabitat. Une cellule oprationnelle de la Direction de lurbanisme et de larchitecture (DUA), mise en place en 1987, a progressivement labor avec lappui de la coopration allemande, une dmarche de restructuration de lhabitat spontan base sur une participation aussi large que possible des populations, et sur la mobilisation de leurs ressources financires et humaines. Cette dmarche, exprimente puis ajuste loccasion de la restructuration dun quartier de Dakar (Dalifort), a t largie dautres quartiers de lagglomration dakaroise et des villes de provinces. Elle constitue aujourdhui une approche denvergure nationale dote dinstruments et de moyens spcifiques. Cest dans le cadre de cette politique que lAFVP a t sollicite par la DUA pour agir en tant que matre d'uvre de la restructuration du quartier Fass MBao. Enjeux et objectifs La restructuration du quartier Mdina Fass MBao poursuit trois objectifs principaux : - rgulariser la situation foncire des occupants et tablir un nouveau parcellaire intgr lagglomration ; - viabiliser et quiper le quartier, en priorit en eau, lectricit et voiries, mais aussi en intgrant des activits socio-conomiques ; - alimenter un fonds dinvestissement selon un mode de recouvrement des cots partiellement supports par les habitants du quartier.

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La traduction oprationnelle de ses orientations se manifeste au travers dun plan de restructuration du quartier ayant valeur de plan durbanisme de dtail pour les services de la DUA. La particularit de ce plan est dtre conu, non seulement sur la base de contraintes techniques et rglementaires, mais surtout avec la participation troite des habitants qui discutent et valident le nouveau parcellaire, dterminent eux-mmes le niveau plus ou moins lev de viabilisation souhait, et ngocient les cots et les modalits de leur participation financire. A plus long terme, lopration de restructuration, par la mobilisation quelle suscite, tente de jeter les bases dune gestion urbaine consensuelle entre populations et institutions. II/ LE PROJET Le quartier Mdina Fass MBao est constitu denviron 1 500 parcelles, et stend sur une superficie de 40 ha situe en priphrie de la commune de Pikine. La politique de restructuration des pouvoirs publics sngalais sappuie sur le dsir des occupants irrguliers despaces urbains de lgaliser leur situation pour conforter leurs droits sur le sol, et pour ainsi se mettre labri de toute menace de dguerpissement ou de conflits ventuels avec les prtendus ayants droit. Cette politique repose sur la rgle du donnant donnant . En change dun effort financier de la part des habitants, lEtat accorde un droit de superficie transformable en un titre de proprit aprs une priode de mise en valeur qui pourra atteindre cinquante ans (dlai correspondant au temps jug ncessaire pour permettre aux plus pauvres de construire leur maison en dur). Conformment au canevas oprationnel tabli par la DUA et le GTZ, le processus de restructuration se droule en cinq tapes. 1 - Phase prliminaire Elle inclut linformation de la population, le dnombrement officiel et exhaustif des mnages rsidant dans la zone damnagement, et ltude foncire. Il importe davoir des donnes prcises sur les conditions juridiques dattribution et doccupation du sol afin de pouvoir, le moment venu, raliser les oprations de redcoupage parcellaire rendues ncessaires pour amliorer le quartier. La carte des droits fonciers dans la zone dtude est dresse par un bureau dtudes de gomtre puis vrifie par ladministration du cadastre. 2 - Phase de prparation Elle correspond la mise en place du cadre institutionnel de la participation communautaire. La structure institutionnelle appele parler, agir et dcider au nom des habitants est un groupement dintrt conomique (GIE). Cest linterlocuteur reprsentatif et lgitime de ladministration. Cette phase comprend aussi la vrification des ayants droit, cest--dire la vrification que les personnes appeles terme recevoir un droit de superficie sont bien celles qui, de notorit publique, sont installes depuis longtemps dans le quartier, et y ont ralis ellesmmes des dpenses pour leur installation. 3 - Phase de planification Cest la ralisation, selon une mthode participative, du plan durbanisme et damnagement ainsi que du plan de restructuration du quartier. Cette phase est clture par la fixation du prix au mtre carr de chaque parcelle crer. Le prix de la parcelle contient deux lments :

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- le prix du terrain nu du domaine priv, fix unilatralement par lEtat ; - les frais de viabilisation du quartier restructurer, dcids dun commun accord entre les reprsentants du quartier et les techniciens du projet (puis ratifis par lautorit ministrielle comptente). 4 - Phase de ralisation Elle recouvre non seulement les mesures de mise en place des infrastructures ou des quipements, selon les choix arrts par la population, mais aussi celles lies la restructuration foncire. Celle-ci commence par la dlimitation cadastrale des parcelles et des lots, car, sans la mesure des parcelles, il serait impossible de dterminer le cot de ces dernires. Il faut ensuite dlivrer des dossiers dattribution aux ayants droit concernant la procdure dobtention du droit de superficie. Cest galement pendant cette phase quil est procd aux oprations de recasement, cest-dire laffectation dune parcelle aux lgitimes propritaires dimpenses dont les maisons auraient t affectes par lapplication du plan de restructuration ou frappes dalignement. Enfin, il convient dobtenir la participation financire du GIE aux oprations de rgularisation. Le GIE est le passage oblig entre les ayants droit et la Banque de lhabitat du Sngal et ce titre cest lui qui a la responsabilit de la prise en charge du cot des amnagements techniques. Il doit donc dposer auprs de cette banque un fonds de garantie des emprunts contracts par les particuliers. Le compte est bloqu jusquau moment du paiement des travaux. 5 - Phase finale Le projet est termin lorsque les ayants droit ont tous acquitt le montant de leur droit de superficie et quils ont obtenu ceux-ci en retour. Mode de financement des travaux Le cot de viabilisation (hors cot de droit de superficie) charge des populations slve 1430 FF par parcelle, soit un total denviron 3 millions de FF. Les financements complmentaires ncessaires la totalit du programme sont assurs par une dotation de la Caisse franaise de dveloppement (2,5 millions de FF) qui couvre des infrastructures primaires. LEtat sngalais participe lui aussi la trame primaire. Pour la viabilisation tertiaire, le volume des travaux est excut hauteur du montant atteint par le recouvrement des cots. Impacts du projets En juillet 1995, le projet arrivait aux deux tiers de sa dure. Le contenu du plan de restructuration, les modalits de prise en charge financire et de mise en uvre avaient t discuts, analyss, ngocis puis arrts contractuellement entre le GIE et la DUA. Evaluation Un des points les plus originaux de la mthode employe tient ce que la population des quartiers irrguliers nest pas passive. Elle est au contraire un partenaire part entire du projet de restructuration - rgularisation, grce lmergence dune structure sociale locale capable de lgitimer les choix techniques et politiques auxquels se trouvent confronts les institutions publiques.

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La principale difficult du projet provient du remboursement dune partie des cots de la restructuration par les bnficiaires. En effet, la mise en uvre du programme a montr que la part du cot de la restructuration supporte par les mnages, bien que ngocie et consentie par le quartier et sa reprsentation, restait trop leve. Il en est ressorti que son recouvrement dpendait de la mise en place de relais dpargne- crdit.

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