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Incumplimiento promesa de compraventa apto vis

ndice del Foro Consultas Consultorio Jurdico Virtual -> Civil y Comercial Ver tema anterior :: Ver siguiente tema Autor Carolina Snchez
Invitado

Mensaje
Publicado: Mar O ct 25, 2011 7:15 am Ttulo del mensaje : Incum plim ie nto prom e sa de com prave nta apto vis

Buenos das, Mi consulta es la siguiente: Durante el presente ao firm una promesa de compraventa con COLSUBSIDIO.En dicha promesa la CLAUSULA DECIMA: dice textualmente; LA PROMETIENTE VENDEDORA har entrega real y material del inmueble prometido dentro de los sesenta (60) das siguientes a la fecha de firma de la escritura de compraventa, salvo eventos de fuerza mayor o caso fortuito definidos en la ley. En dicho evento el plazo se prorroga hasta por sesenta (60) das hbiles contados a partir de la fecha en que hubiere cesado la causa que dio origen a la fuerza mayor o caso fortuito. Firm escritura el 30 de junio (con incumplimiento de la promesa, porque la fecha fijada era 28 de junio) y a la fecha, casi 4 meses despus la empresa no me ha realizado la entrega del apartamento. He enviado muchas soilcitudes por medio de correo electrnico a la Sala de Ventas y no me contestan, y telefnicamente con otras instancias de Colsubsidio me han informado que hubo un error interno con el Banco y esto demor el proceso (ellos aducen que esto es CASO FORTUITO). Sin embargo, mucho tiempo despus, al parecer hubo que realizar una correccin a los papeles y esto ha demorado ms el proceso, pero lo que siempre encuentro es una gran falta de voluntad de los empleados por informar clramente lo que sucede con el proceso, al contrario, terminan enviando al usuario a comunicarse con una y otra extensin y al final nada se resuelve. Me gustara saber si como compradora tengo algun mecanismo legal a travs del cual la empresa me responda, y como se compensara este incumplimiento. Desafortunadamente en la promesa todo incumplimiento mio es penalizado, pero no aparece nada respecto a los incumplimentos de la empresa. Qu podra hacer para no quedarme esperando hasta que ellos quieran

hacerme entrega? Qu me protege cmo compradora?? Gracias.

Volver arriba luis.vallejogo
Publicado: Vie Nov 04, 2011 8:29 pm Ttulo del mensaje : INC UMPLIMIENTO PR O MESA DE C O MPR AVENTA

R e gistrado: 31 Dic 1969 Me nsaje s: 52

Medelln, 02 de noviembre de 2011 Seora Carolina Snchez Usuaria Virtual Consultorio Jurdico Fundacin Universitaria Luis Amig FUNLAM La Ciudad Asunto: Incumplimiento Promesa Respetada seora Carolina: Reciba un cordial y respetuoso saludo de parte del Consultorio Jurdico de La Fundacin Universitaria Luis Amig, Sede Medelln, a la vez que agradecemos la utilizacin de este espacio, desde el que esperamos dejar resueltas todas las inquietudes que en materia jurdica se le presenten. El artculo 30 del Decreto 196 de 1971, que fue modificado por el artculo 1 de la Ley 583 de 2000, dispone que todas las Facultades de Derecho oficialmente reconocidas, organizarn, con los alumnos de los dos (2) ltimos aos lectivos, consultorios jurdicos cuyo funcionamiento requerir aprobacin del respectivo Tribunal Superior de Distrito Judicial correspondiendo a estos, la asesora supervisada, por profesores Profesionales del Derecho, para garantizar la pertinencia y coherencia en los conceptos entregados. La consulta tiene como objeto, encontrar asesora ante el supuesto incumplimiento reiterado por parte de una persona jurdica, de lo pactado en una promesa de compraventa firmada con Usted desde mediados de la presente anualidad. Para el efecto, este Consultorio Jurdico, realizar un anlisis de varios tpicos a fin de dar claridad y presentar alternativas de solucin a su caso, no sin antes informarle que los Consultorios Jurdicos de las Facultades de Derecho, solo pueden conocer y asesorar casos y/o procesos de mnima cuanta en lo civil. Esto es, el equivalente a 15 Salarios Mnimos Legales Mensuales Vigentes. El contrato de compraventa, se encuentra regulado en el ordenamiento legal colombiano, en el artculo 1849 del Cdigo Civil, y se precepta de l que es, como su nombre lo dice, un contrato por medio del cual, una parte (el vendedor), se obliga para con la otra (el comprador) a dar la cosa vendida y este a pagar a aquel el precio convenido por la cosa. Como puede observarse, este concepto se encuentra en total concordancia con los artculos 1494 y 1495 de la norma ibdem, donde se define al contrato como ese acuerdo de voluntades donde existen obligaciones recprocas para el perfeccionamiento de lo pactado o

convenido. Lo que existe entonces entre la Caja de Compensacin Familiar, COLSUBSIDIO, en adelante la Caja y Usted, no es otra cosa que un contrato bilateral, soportado en una promesa de compraventa de un apartamento, donde Usted como compradora, se encuentra obligada a pagar un precio por el apartamento y la Caja a entregarlo libre de vicios, gravmenes de toda clase, ambas condiciones, bajo las clusulas estipuladas en la promesa de compraventa debidamente registrada en Notara. Ahora bien, la promesa de compraventa firmada por ustedes como prominentes vendedores y compradores del apartamento, tambin es una figura regulada por el Cdigo Civil, en su artculo 1611 que reza as: ARTICULO 1611. <REQUISITOS DE LA PROMESA>. <Artculo subrogado por el artculo 89 de la Ley 153 de 1887>. La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a.) Que la promesa conste por escrito. 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artculo 1511 <sic 1502> del Cdigo Civil. 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca en que ha de celebrarse el contrato. 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradicin de la cosa o las formalidades legales. Los trminos de un contrato prometido, solo se aplicarn a la materia sobre que se ha contratado. Hasta este punto, las condiciones y pasos consumados, parecen estar acordes a lo preceptuado por el ordenamiento jurdico. Ahora bien, el artculo 1546 de la norma en estudio, establece que en los contratos de tipo bilateral, es decir, en aquellos en los que las partes se obligan recprocamente, se encuentra envuelta una condicin resolutoria, que puede accionarse por cualquiera de las partes en el caso de incumplimiento de lo pactado por una de ellas. Prescribe el inciso segundo de este artculo que la parte cumplida, podr pedir segn su querer el cumplimiento del contrato o la resolucin del mismo, sin perjuicio de la indemnizacin a que haya lugar o el pago de los perjuicios que el incumplimiento haya acarreado. En las promesas de compraventa celebradas con el fin de garantizar el cumplimiento de lo pactado por las partes, es dable insertar la clusula penal como objeto y fin primordial de dicha promesa, garantizando con ello, que ante el incumplimiento de una de las partes, se pueda exigir o el cumplimiento del contrato o la resolucin del mismo, sin perjuicio de la obligacin de hacer efectiva esa clusula penal que regularmente se taza en un porcentaje de dinero correspondiente al total de la venta del inmueble. Para el caso concreto que ocupa la presente disertacin, es preciso establecer si el obligado a la entrega del apartamento (la Caja), se

encuentra en mora, respecto de las condiciones establecidas en la promesa de compraventa. Para el efecto, es el artculo 1608 del Cdigo Civil quien seala las causales de mora del deudor, interesando para este caso los ordinales 1) y 2) del artculo que sealan: ARTICULO 1608. <MORA DEL DEUDOR>. El deudor est en mora: 1o.) Cuando no ha cumplido la obligacin dentro del trmino estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirlo en mora. 2o.) Cuando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto tiempo y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla. 3o.) Tambin, el artculo 1880 de la norma seala que: ARTICULO 1880. <OBLIGACIONES DEL VENDEDOR>. Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradicin, y el saneamiento de la cosa vendida. La tradicin se sujetar a las reglas dadas en el ttulo VI del libro II. Al igual que el artculo 1882 prescribe que: ARTICULO 1882. <TIEMPO DE ENTREGA Y RETARDO>. El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente despus del contrato, o a la poca prefijada en l. Si el vendedor, por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podr el comprador, a su arbitrio, perseverar en el contrato o desistir de l y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios segn las reglas generales. Todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado o est pronto a pagar el precio ntegro o ha estipulado pagar a plazo. Por lo tanto, si la Caja, pese a haber quedado consignado en la promesa de compraventa, ha incumplido su obligacin dentro de los trminos de tiempo convenidos y aceptados, puede considerarse a primera vista que se constituy en mora. De ser comprobado el incumplimiento de la Caja en su obligacin de entregar el inmueble, bajos las condiciones estipuladas en la promesa de compraventa, Usted como acreedora perjudicada, podr solicitar mediante proceso judicial la resolucin del contrato o su cumplimiento inmediato con la debida indemnizacin de perjuicios o el cumplimiento de la clusula penal. Es de entenderse que en caso de optar por la indemnizacin de perjuicios, estos comprenden el dao emergente y el lucro cesante, que segn el artculo 1614 del Cdigo Civil, corresponden a: ARTICULO 1614. <DAO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE>. Entindese por dao emergente el perjuicio o la prdida que proviene de no haberse cumplido la obligacin o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento; y por lucro cesante, la ganancia o provecho que deja de reportarse a consecuencia de no haberse cumplido

la obligacin, o cumplido imperfectamente, o retardado su cumplimiento. Sin embargo, y pese a todo lo anterior, informa Usted que en la promesa de compraventa, en su clusula dcima: dice textualmente; LA PROMETIENTE VENDEDORA har entrega real y material del inmueble prometido dentro de los sesenta (60) das siguientes a la fecha de firma de la escritura de compraventa, salvo eventos de fuerza mayor o caso fortuito definidos en la ley. En dicho evento el plazo se prorroga hasta por sesenta (60) das hbiles contados a partir de la fecha en que hubiere cesado la causa que dio origen a la fuerza mayor o caso fortuito. (Negrilla y subrayados no originales). As las cosas, entra este Consultorio Jurdico a realizar una interpretacin de lo que se ha entendido por Fuerza mayor o caso fortuito. Y es el artculo 1 de la Ley 95 de 1890 que modific el artculo 64 del Cdigo Civil, el que define que Se llama fuerza mayor o caso fortuito el imprevisto o que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario pblico, etc. Es comn encontrar referencias a hechos que se pueden catalogar como fuerza mayor o caso fortuito en la normatividad contable, tributaria, laboral y comercial, al igual que es comn encontrar referencias a hechos catalogados o categorizados como de fuerza mayor o caso fortuito en la materia que ocupa esta consulta. Es as que la responsabilidad como las consecuencias, dependiendo de diversas circunstancias pueden ser mayores o menores dependiendo de si los hechos se sucedieron o no por fuerza mayor o caso fortuito, por lo que es preciso definir con exactitud qu es fuerza mayor o caso fortuito, para poder evaluar en un momento dado la conveniencia o no de alegar esta figura. El objeto de la fuerza mayor o caso fortuito, no es otro que el de liberar a una o a todas las partes intervinientes en un contrato, de pagar o responder por daos que cause el incumplimiento de una obligacin, originado en un hecho constitutivo de fuerza mayor o causa fortuita. No se puede por tanto confundir la fuerza mayor o caso fortuito con la negligencia o la incompetencia, puesto que slo se puede considerar fuerza mayor y caso fortuito a aquellos hechos a los que no es posible resistirse o que no es posible advertir o preverse. Concretando sobre el caso de anlisis, se tiene que segn el artculo 1 de la Ley 95 de 1890, la fuerza mayor o caso fortuito se configura por la concurrencia de dos factores: a) que el hecho sea imprevisible, esto es, que dentro de las circunstancias normales de la vida, no sea posible contemplar por anticipado su ocurrencia. Por el contrario, si el hecho razonablemente hubiera podido preverse, por ser un acontecimiento normal o de ocurrencia frecuente, tal hecho no estructura el elemento imprevisible; y b) Que el hecho sea irresistible, o sea, que el agente no pueda evitar su acaecimiento ni superar sus consecuencias. En este preciso punto es indispensable anotar la diferencia existente entre la imposibilidad para resistir o superar el hecho y la dificultad para enfrentarlo. (Corte Suprema de Justicia, Sentencia del veinte (20) de noviembre de mil novecientos ochenta y nueve (1989)).

En otras palabras, y para una mejor comprensin de lo expresado por la Honorable Corte Suprema de Justicia, se tiene que la tecnologa actual, nos puede indicar con precisin la hora exacta en que se podra presentar un huracn, su intensidad, velocidad y duracin. Sin embargo, pese a ser este hecho previsible, no podemos evitar que ocurra, es irresistible. Cosa diferente, es encontrarse ante un caso imprevisible pero resistible, como el ladrn que ingresa a un bus para robar a sus pasajeros, pero estos, son agentes de polica todos armados. Finalmente, La doctrina y la jurisprudencia ensean que los elementos constitutivos de la fuerza mayor como hecho eximente de responsabilidad contractual son: la inimputabilidad, la imprevisibilidad y la irresistibilidad. El primero consiste en que el hecho que se invoca como fuerza mayor o caso fortuito, no se derive en modo alguno de la conducta culpable del obligado, de su estado de culpa precedente o concomitante del hecho. El segundo se tiene cuando el suceso escapa a las previsiones normales, esto es, que ante la conducta prudente adoptada por el que alega el caso fortuito, era imposible de preverlo. Y la irresistibilidad radica en que ante las medidas tomadas fue imposible evitar que el hecho se presentara. () (Corte Suprema de Justicia, Sala de Casacin Civil, Sentencia de noviembre 13 de 1962.).(Subrayado no original). Como puede observar respetada Usuaria, luego del recorrido normativo que se le acaba de ofrecer y la corta, pero precisa explicacin jurisprudencial que sobre el tema de la fuerza mayor o el caso fortuito existe, el paso a seguir, es identificar mediante un profesional de Derecho, si la mora en que incurri la Caja, se debi realmente a un hecho que pueda calificarse como fuerza mayor o caso fortuito, o si por el contrario, ella se produjo por la negligencia u omisin de la parte incumplida. Algo s debe quedar claro, y es que la letra menuda, debe ser entendida a cabalidad, recordndole que en la Clusula dcima del contrato de promesa de compraventa, dice que en el evento de presentarse fuerza mayor o caso fortuito, el plazo se prorroga hasta por sesenta (60) das hbiles contados a partir de la fecha en que hubiere cesado la causa que dio origen a la fuerza mayor o caso fortuito. Entendiendo que posiblemente el plazo an no se ha cumplido, pues ste se encuentra dado en das hbiles. Esperamos que su inquietud haya sido resuelta satisfactoriamente y que utilice los servicios de este sistema, cuando a bien lo considere. Cordial saludo, Luis Fernando Vallejo Gmez C.C. 71.641.562 de Medelln Estudiante Derecho Fundacin Universitaria Luis Amig
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