Diplomado en Derecho Arq.

David Escobar Vélez

Urbanístico e Inmobiliario

Ejemplos prácticos de Plusvalía aplicados a inmuebles

ubicados en el Municipio De Medellín.
Por:

Arq. David Escobar Vélez.

Universidad De Antioquia.
Facultad de Derecho y Ciencias Políticas.

Diploma en Derecho Inmobiliario.

Medellín
Antioquia
Junio 16 de 2009.
Diplomado en Derecho Arq. David Escobar Vélez
Urbanístico e Inmobiliario

CONTENIDO:

1. Conceptos básicos de Plusvalía.

2. Hechos generadores.

3. Exigibilidad.

4. Como se calcula.

5. Plusvalía en el Municipio de Medellín. Acuerdo 46 de 2006.

6. Ejemplos prácticos de Plusvalía en el Municipio De Medellín

aplicados en los 4 hechos generadores.

6.1. Cambio de uso del suelo.

6.2. Cambio de suelo rural a parcelación para vivienda campestre.
6.3. Mayor aprovechamiento del suelo.
6.4. Ejecución de obra pública.

7. Conclusiones.
Diplomado en Derecho Arq. David Escobar Vélez
Urbanístico e Inmobiliario

1. Conceptos básicos de Plusvalía:

- Es el incremento del precio del suelo que no se deriva del esfuerzo o

trabajo de su propietario sino que es obtenido por el resultado de
acciones públicas urbanísticas ejecutadas en nombre del interés
general.
- La plusvalía es un mecanismo de distribución de la riqueza que busca
además evitar la especulación en el valor del suelo.
- No es un impuesto, es una participación en un mayor valor del suelo
en el cual el propietario le reconoce un porcentaje al estado.

2. Hechos generadores:

- Incorporación de suelo rural a Expansión urbana o suelo rural a

suburbano.
- Establecimiento o modificación de los usos del suelo.
- Autorización de mayor aprovechamiento del suelo. Índices o
densidades.
- Ejecución de obra pública.

3. Exigibilidad:

Solo será exigible al propietario o poseedor del inmueble en el momento

en que ocurra una de las siguientes situaciones:

- Licencia de construcción o urbanización.

- Cambio efectivo del uso del inmueble.
- Actos que impliquen transferencia de dominio.
Diplomado en Derecho Arq. David Escobar Vélez
Urbanístico e Inmobiliario

- Adquisición de títulos valores representativos de los derechos de

construcción y desarrollo.

4. Como se calcula:

Se calcula con base en dos avalúos, uno de acuerdo con la situación

anterior y otro una vez adoptada la nueva norma. Se tienen en cuenta
para ambos avalúos la norma vigente, la situación del mercado y la
destinación económica del inmueble.

5. Plusvalía en el Municipio de Medellín. Acuerdo 46 de 2006:

En el acuerdo 46 de 2006 se establecen las normas para la aplicación de

la participación en Plusvalía.
Sus elementos están de conformidad con lo dispuesto en la ley 388 de
1997.
El alcalde debe expedir la reglamentación y demás actuaciones que se
requieran para adelantar el cumplimiento de lo dispuesto en el acuerdo
46 de 2006.
Aún no está reglamentada para el Municipio de Medellín por lo tanto no
hay cobros causados por Plusvalía en el Municipio.
La tarifa de participación en plusvalía para el Municipio de Medellín es
del 30% del mayor valor del suelo obtenido por el terreno a causa del
hecho generador.
En Medellín, los recursos obtenidos por la participación en plusvalía
serán 50% para compra y desarrollo de viviendas de interés social tipo 1
y 2., y 50% para el desarrollo de infraestructura vial, servicios públicos,
áreas de recreación y equipamiento en asentamientos de desarrollo
incompleto e inadecuado.
Se exonera del pago de participación en plusvalía a las viviendas de
interés social tipo 1 y 2.
Diplomado en Derecho Arq. David Escobar Vélez
Urbanístico e Inmobiliario

6. Ejemplos prácticos de Plusvalía en el Municipio De Medellín

aplicados en los 4 hechos generadores:

Es muy importante anotar que aunque no está reglamentada la

participación por plusvalía en Medellín, para efectos de un análisis
práctico en este ensayo se da por hecho dicha reglamentación.

6.1. Cambio de uso del suelo:

Se plantea el cambio de uso de suelo en un sector del Poblado, mas

exactamente en el barrio Las Lomas enmarcado entre la calle 10, La
transversal inferior, la Av. Las Palmas y la Avenida 34.
Actualmente el sector presenta uso residencial tipo 1 y se plantea el
cambio a área de actividad múltiple de cobertura zonal donde se
permite la heterogeneidad de usos y actividades económicas.

Localización:
Diplomado en Derecho Arq. David Escobar Vélez
Urbanístico e Inmobiliario

Uso del suelo antes de la acción: Residencial Tipo 1.

Inmueble: Calle 11 B Nº 31 A – 120

Diplomado en Derecho Arq. David Escobar Vélez
Urbanístico e Inmobiliario

- Uso antes de la acción: Residencial.

- Área de lote: 595 m2.
- Valor del suelo antes de la acción: $800.000 m2
- Valor de referencia en zona de actividad Múltiple: Se tomó como
valor de referencia el valor del suelo de la zona central de El Poblado
(Barrio Provenza) $1’200.000 m2 este será el nuevo valor de
referencia.
- Por lo tanto el mayor valor generado es $400.000 m2.
- El total de plusvalía para el predio es: $400.000 m2 x 595 m2=
$238’000.000=
- El valor a pagar sería de $71’400.000 que es el 30% del total de Plusvalía.

6.2. Cambio de suelo rural a parcelación para vivienda campestre:

Se plantea en la parte alta de El Poblado, Vereda santa Elena, mas

exactamente en el sector de la parte alta de El Tesoro, zona de los
miradores.
Actualmente el sector es suelo rural protector productor y se pretende el
cambio a parcelación para vivienda campestre.

Localización:
Diplomado en Derecho Arq. David Escobar Vélez
Urbanístico e Inmobiliario

Características del sector antes de la acción: Suelo rural protector

productor. En preservación activa.

Inmueble: Lote Rural. Km. 2500 Vía Las Palmas.

Diplomado en Derecho Arq. David Escobar Vélez
Urbanístico e Inmobiliario

- Uso y aprovechamiento antes de la acción: Suelo rural protector

productor. 0,3 Viviendas por cada 10.000 m2.
- Área Lote: 116.280 m2
- Valor del suelo antes de la acción: $14.000 m2
- Valor total del lote antes de la acción: $1.627’920.000=
- Valor de referencia en zona de parcelación para vivienda campestre:
Se tomo como valor de referencia un lote en bruto con características
similares a $60.000 m2 este será el nuevo valor de referencia.
- Por lo tanto el mayor valor generado es de $46.000 m2.
- La nueva densidad es de 3.8 viviendas por cada 10.000 m2.
- Valor total del lote después del acto generador: $6.976’800.000=
- El total de plusvalía para el predio es: $46.000 m2 x 116.280 m2 =
$5.348’880.000=
- El valor a pagar sería de $1.604’664.000= que es el 30% del total
de la plusvalía.

6.3. Mayor aprovechamiento del suelo:

Se plantea en el barrio Calasanz darle un mayor aprovechamiento al

suelo de consolidación elevando su índice de construcción.
Diplomado en Derecho Arq. David Escobar Vélez
Urbanístico e Inmobiliario

Actualmente el polígono Z4- CN1-19 presenta un uso residencial en

consolidación con una densidad de 230 V/H, un índice de ocupación del
35% y un índice de construcción de 1,60.

Localización:

Inmueble: lote en Cll 54 Nº 81 – 30

Diplomado en Derecho Arq. David Escobar Vélez
Urbanístico e Inmobiliario

- Área del lote: 2.900 m2

- Densidad: 67 apartamentos.
- Índice de construcción antes de la acción: 4.640 m2 (1,60)
- Residual aplicado antes del hecho generador:

ANALISIS RESIDUAL DE LOTE (PREVIO AL INCREMENTO DEL APROVECHAMIENTO)

Calasanz. Antes del hecho
PROYECTO generador.

%
m2 Vlr. Unit Vlr Total ventas
INGRESOS
M2 vendibles apartamentos 4.640 1.850.000 8.584.000.000
Parqueaderos (Unidades) 70 9.000.000 630.000.000
Son 67 apartamentos de 70 m2 c/u

TOTAL INGRESOS 9.214.000.000

EGRESOS
1, URBANISMO LOTE
TOTAL LOTE URBANIZADO 2900 m2 184.280.000 2,00%
2, HONORARIOS
3,INDIRECTOS
TOTAL INDIRECTOS 2.027.080.000 22,00%
4 FINANCIEROS
TOTAL FINANCIEROS 92.140.000 1,00%
5, COSTOS CONSTRUCCION
TOTAL COSTOS 5.067.700.000 55,00%

TOTAL EGRESOS 7.371.200.000 80,00%

TOTAL INGRESOS 9.214.000.000 100,00%
TOTAL EGRESOS (SIN LOTE) 7.371.200.000 80,00%
UTILIDAD 460.700.000 5,00%
%
m2 Vlr. Unit Vlr Total ventas
TOTAL LOTE (RESIDUAL) 2.900 476.586 1.382.100.000 15,00%

- Índice de construcción después de la acción: 7.250 m2 (2,5)

ANALISIS RESIDUAL DE LOTE (POSTERIOR AL INCREMENTO DEL APROVECHAMIENTO)

PROYECTO Calasanz. Después del hecho generador.
Diplomado en Derecho Arq. David Escobar Vélez
Urbanístico e Inmobiliario

ANALISIS RESIDUAL DE LOTE (POSTERIOR AL INCREMENTO DEL APROVECHAMIENTO)

m2 Vlr. Unit Vlr Total % ventas
INGRESOS
M2 vendibles apartamentos 7.250 1.850.000 13.412.500.000
Parqueaderos (Unidades) 70 9.000.000 630.000.000
Son 67 apartamentos de 108 m2 c/u ???
Si se venden en el sector ?????

TOTAL INGRESOS 14.042.500.000

EGRESOS
1, URBANISMO LOTE
TOTAL LOTE URBANIZADO 2900 m2 280.850.000 2,00%
2, HONORARIOS
3,INDIRECTOS
TOTAL INDIRECTOS 3.089.350.000 22,00%
4 FINANCIEROS
TOTAL FINANCIEROS 140.425.000 1,00%
5, COSTOS CONSTRUCCION
TOTAL COSTOS 7.723.375.000 55,00%

TOTAL EGRESOS 11.234.000.000 121,92%

TOTAL INGRESOS 14.042.500.000 100,00%
TOTAL EGRESOS (SIN LOTE) 11.234.000.000 80,00%
UTILIDAD 460.700.000 5,00%
m2 Vlr. Unit Vlr Total % ventas
TOTAL LOTE (RESIDUAL) 2.900 809.586 2.347.800.000 16,72%

- La plusvalía por m2 es de $333.000

- El valor a pagar al Municipio es de $333.000 x 30%= $99.900 m2 x
2900 m2 = $289’710.000= Plusvalía a pagar por el predio.

6.4. Ejecución de obra pública:

Se plantea la ampliación y continuidad de la carrera 73C para conectarla

con la calle 78B (Hospital Pablo Tobón Uribe).
Localización de la obra:
Diplomado en Derecho Arq. David Escobar Vélez
Urbanístico e Inmobiliario

- Se va analizar un predio localizado en el barrio La Pilarica, Crr 73C

Nº 74 A-04.
- Área lote: 1260 m2
- Valor antes de decretar obra: $460.000 m2

Localización predio:
Diplomado en Derecho Arq. David Escobar Vélez
Urbanístico e Inmobiliario

- Es muy difícil definir la plusvalía que obtiene el suelo por la

ejecución de obra pública, sin embargo para este ejercicio se ha
definido en el 6%. Es decir, el valor de m2 del inmueble aplicando
plusvalía es de $483.000 m2.
Diplomado en Derecho Arq. David Escobar Vélez
Urbanístico e Inmobiliario

- El mayor valor generado es de $23.000 m2 x 30% = $6.900 m2

- el inmueble paga por plusvalía $6.900 m2 x 1260 m2 = $8’694.000

7. Conclusiones:

- La plusvalía es una manera, en la mayoría de los casos, muy justa de

recuperación de utilidad por parte del ente público gracias a una
acción generadora de mayor valor del suelo cuya parte de la ganancia
será aplicada a obras en beneficio de la comunidad y la otra parte
para el propietario o poseedor del inmueble.

- Su aplicación real en Colombia es muy pobre. Solo ciudades como

Bogotá y Pereira la han implantado de forma efectiva. En Medellín,
aunque está Decretada en el Acuerdo 46/06, no se ha aplicado de
forma práctica, pues adolece de Reglamentación. Podemos concluir
que la implementación y practicidad de la misma no es sencilla y
tiene aún muchos vacíos normativos, faltas de regulación, oposición
política y privada.

- La aplicación de plusvalía en el “cambio de uso” de suelo puede

generar diferencias en tiempo pues se necesita que la zona con el
nuevo aprovechamiento asimile los valores del mejor uso. Lo que
puede ocasionar, valores de cobro mucho mayores de los que el
mercado maneja.

- Cuando el cambio es de “suelo rural a expansión”, la realidad del

mercado no es inmediata. Se debe esperar el desarrollo del plan
parcial que es el que en realidad empieza a crear unas realidades que
logran incrementos importantes en el valor del suelo. Cuando el
cambio es de suelo rural a parcelación, como en el ejemplo de este
informe, el cambio de valor es inmediato y fácil de medir.
Diplomado en Derecho Arq. David Escobar Vélez
Urbanístico e Inmobiliario

- Cuando el cambio es para otorgar un mejor aprovechamiento de

suelo, las realidades del mercado son muy importantes de analizar,
pues puede que la norma, como en el ejemplo de este informe, le de
al sector un mayor índice pero con la misma densidad lo que haría
que los apartamentos fueran de mayor tamaño, hecho que los sacaría
del mercado.

- Cuando la plusvalía se dé por obra pública, los factores de medición

de la misma son muy intangibles y complicados de palpar en el
avalúo. Podría haber diferencias muy notorias entre la realidad
inmobiliaria y el porcentaje dado por el avalúo.