GUIA DO COMPRADOR DE IMVEIS

ndice
Apresentao Orientao Preliminar ao Comprador de Imvel O Que Promessa de Compra e Venda Quando o imvel Est na Planta ou em Construo O Que Diz a Lei O Que Regime de Construo de um Empreendimento Imobilirio O que Processo de Incorporao de um Empreendimento Imobilirio Cuidados ao analisar o negcio Cuidados Antes da Assinatura do Contrato Noes Gerais sobre Hipoteca e Financiamento Contrato de Compra e Venda com Alienao Fiduciria Para que Serve a Comisso de Representantes O Que Promessa de Compra e Venda de Imvel Pronto Exigncias que o Comprador deve fazer O Que saber sobre reas Privativas e Comuns de um Imvel Outras Providncias Para Compra Vista de Imvel Pronto Resumo do que Voc deve sempre saber Ficha Tcnica

APRESENTAO O sonho da maioria dos brasileiros ter seu prprio imvel, que, nos dias atuais, com freqncia cada vez maior, se localiza em um prdio em condomnio. No entanto, para adquiri-lo no basta ter dinheiro em mos. Aconselha-se critrio, disponibilidade, ateno e conhecimento de certas noes bsicas sobre o chamado Negcio Imobilirio. Este negcio jurdico, popularizando sob a denominao de transao imobiliria, por ser bilateral, gera direitos e obrigaes tanto para o comprador como para o vendedor. Com o propsito de oferecer uma orientao aos pretendentes compra de um imvel, o SINDUSCON-CE e a ASSECON-CE, elaboraram o presente manual que se baseou em documento similar do SINDUSCON-MG, SEBRAE-MG E CMI - Cmara de Mercado Imobilirio de MG. Seu objetivo essencial difundir esclarecimentos bsicos e prticos, do ponto de vista jurdico-legal, capazes de tornar mais segura a aquisio de um imvel em condomnio, seja apartamento, loja, sala ou vaga de garagem. Deve-se salientar que este Guia no tem a pretenso de ser um Tratado de Direito. Embora procure fornecer orientao bsica ao comprador de unidade de prdio em condomnio, conforme o disposto pela Lei de Incorporaes e Condomnios Imobilirios (Lei 4.591, de 16/12/64 e alteraes posteriores) e pelo Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor (Lei 8.078, de 11/09/90), em caso de dvidas aconselha-se consulta ao texto da legislao em vigor.

ORIENTAO PRELIMINAR AO COMPRADOR DE IMVEL Topo Uma vez fechado o negcio, as partes envolvidas devem assinar um contrato normalmente uma Promessa de Compra e Venda - no qual o Vendedor promete vender ao Comprador uma determinada unidade imobiliria por um preo e nas condies de pagamento previamente combinadas.

Na verdade, o Negcio Imobilirio um ato que requer ateno. Por isso, mesmo contando com o auxlio do corretor, cuja funo principal aproximar o Vendedor e o Comprador, para fechar o negcio prudente se orientar com profissionais de reas afins. Vendedor e, especialmente, o Comprador devem realizar o negcio segundo procedimentos os mais conscientes possveis. Desta maneira, nunca ser demais informar-se minuciosamente sobre todos os aspectos do negcio. Tal atitude uma garantia de tranqilidade futura.

O QUE PROMESSA DE COMPRA E VENDA Topo A chamada Promessa de Compra e Venda um dos instrumentos mais comuns na aquisio de uma unidade autnoma em condomnio ou no (apartamento, casa, sala, loja ou vaga de garagem) e o mais utilizado nos negcios fechados diretamente entre o Construtor-Incorporador e o Comprador. Para orientar quem deseja comprar uma unidade nestas condies, sero abordadas a seguir trs modalidades desse instrumento de Negcio Imobilirio: a) Promessa de Compre e Venda de unidade a ser construda ou na planta; b) Promessa de Compra e Venda de unidade em construo; c) Promessa de Compra e Venda de imvel pronto. LEMBRETE: Como as duas primeiras modalidades se referem a unidades prometidas venda antes da concesso do habite-se, necessrio, por lei, que a sua documentao seja arquivada pelo Incorporador no Cartrio de Registro de Imveis local. Este procedimento assegura direitos de quem compra um imvel que no seja pronto quando da assinatura do contrato.

QUANDO O IMVEL EST NA PLANTA OU EM CONSTRUO Topo Nas modalidades de Promessa de Compra e Venda referidas pelas letras "a" e "b", a principal obrigao do Construtor-Incorporador entregar ao Comprador (na data indicada no Contrato e com o acabamento nele especificado) a unidade contratada (sala, loja, apartamento, casa ou vaga de garagem), identificada no Contrato por um nmero e/ou letra e pavimento de sua localizao no prdio a ser construdo, ou em construo, o qual dever tambm ser identificado pelo nome e endereo completo. O comprador, por sua vez, tem como obrigao principal pagar determinada quantia nas condies e prazos de vencimento combinados na fase de negociao anterior assinatura do contrato, normalmente dividida em prestaes.

O QUE DIZ A LEI Topo Pela Legislao, o Construtor-Incorporador est autorizado a prometer a venda de um imvel que ainda no existe de fato (ou seja, como unidade pronta) nem de direito (isto , com a construo concluda averbada no Ofcio de Registro de Imveis). Contudo, a lei exige que, atravs de documentos, seja demonstrada a real satisfao de alguns requisitos, itens que, por medida de segurana, devem ser minuciosamente verificados pelo Comprador, com a efetivao do Registro da Incorporao Imobiliria. Em resumo, o Construtor-Incorporador deve informar em detalhe o seguinte:

a) terreno sobre o qual ser erguido o edifcio, identificado e localizado de acordo com as informaes da Prefeitura local; b) quem o proprietrio ou titular da promessa de aquisio da propriedade do terreno, a partir de informaes escritas fornecidas pelo Ofcio de Registro de Imveis; c) projeto da Construo do edifcio, elaborado sob responsabilidade de tcnico inscrito no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA) e por ele assinado, devidamente aprovado pela Prefeitura local (isto , com Alvar de Construo); d) diviso do terreno, tanto nas fraes ideais atribudas s unidades autnomas que iro compor o edifcio, assim como o clculo das reas (privativa, comum e total) correspondentes a cada uma delas; e) especificao do acabamento que ser dado ao prdio em geral (fachada, pisos e paredes do "hall" de entrada, portaria, corredores, escada, etc.) e a cada unidade autnoma; f) promessa pblica do Incorporador para realizar o empreendimento, ou seja, da prova do registro da incorporao do edifcio e arquivamento da documentao exigida pela Lei 4.591/64, no mesmo Ofcio de Registro de Imveis referido na letra "b".

O QUE REGIME DE CONSTRUO DE UM EMPREENDIMENTO Topo IMOBILIRIO Antes de fechar um Negcio Imobilirio, o Comprador deve se informar detalhadamente a respeito do regime a que est submetida a construo do empreendimento. Essas informaes so fundamentais para que o comprador saiba o limite exato das obrigaes de cada parte envolvida no negcio (ele prprio e o vendedor) Por exemplo: a) Na "Compra e Venda a Preo Fechado", o Vendedor se obriga a promover a construo do edifcio e a entregar ao Comprador, num prazo "X", a unidade por ele comprada (sala, loja, apartamento, casa ou vaga de garagem) pronta e acabada conforme houver sido contratado. Por tanto, o Comprador dever pagar uma quantia predeterminada, sujeita ou no a reajuste, nas condies e vencimentos prefixados, tudo conforme constar do Contrato de Promessa de Compra e Venda. Deve-se esclarecer que, normalmente, estes itens so bastante negociados entre as partes na fase anterior assinatura do Contrato, quando so considerados, principalmente, os seguintes detalhes fundamentais: a rea da unidade autnoma e sua localizao no prdio; o padro de acabamento interno e externo (do prdio e da unidade); o prazo e as condies de pagamento do valor do imvel. b) Pelo regime de "Administrao ou a Preo de Custo" tambm conhecido como "Condomnio Fechado", as despesas de construo do empreendimento so totalmente custeadas pelos Compradores das fraes ideais do terreno correspondentes s unidades autnomas que a comporo. Isto inclui, alm dos gastos com a construo da prpria unidade autnoma (sala, loja, apartamento, casa

ou vaga de garagem), as despesas relativas construo das partes comuns da edificao e aquisio dos equipamentos comuns, isto , daqueles que no pertencero individualmente a ningum (elevadores, por exemplo). Neste caso, a negociao envolve dois aspectos, quais sejam a promessa de venda e compra da frao ideal e a contratao da construo da unidade autnoma correspondente e respectivas partes comuns da edificao, obrigando-se o Comprador da frao ideal ao pagamento de um valor certo, nas condies e prazos predeterminados no Contrato; e a contribuir para a construo do empreendimento, juntamente com os demais compradores de fraes ideais, todos tambm contratantes da construo do empreendimento. importante que o Comprador saiba que a contribuio em dinheiro por ele devida para construo do empreendimento proporcional sua Cota de participao no mesmo e esta sua obrigao persiste at que seja apurado o custo global final das obras, fato que somente se dar no trmino da construo e com o encerramento das contas do Condomnio. LEMBRETE 1: A chamada "Cota de Participao" ou "Cota de Rateio", deve constar do Contrato a ser assinado pelo Comprador e pode ser expressa em percentual ou frao. LEMBRETE 2: Neste tipo de negcio, no existe um "preo" a ser pago pela unidade imobiliria pronta, mas sim um "custo estimativo" da sua construo, que deve ser expresso em moeda corrente nacional e constar com clareza do Contrato. O custo estimativo da construo da unidade correspondente ao resultado da aplicao da "Cota de Participao" do Comprador sobre o "Custo Global Estimativo" de todo o empreendimento. Como todos estes custos so calculados conforme as exigncias e normas estabelecidas pela lei, o "Custo Estimativo" da construo da unidade contratada expresso no Contrato no valor negociado pelas partes, nem pode ser entendido como definitivo, podendo, ao final, a unidade imobiliria custar mais ou menos do que foi estimado. LEMBRETE 3: A legislao exige que o "Custo Global Estimativo" da construo do prdio e o "Custo Estimativo" da construo da unidade autnoma contratada, constantes do Contrato, estejam atualizados at, pelo menos, seis meses antes da contratao, o que possibilita ao Comprador uma anlise mais criteriosa quanto as suas possibilidades financeiras de realizao do negcio, evitando, assim, que, aps a assinatura do Contrato, ele seja surpreendido pela obrigao de, em prazo curto, realizar o desembolso de quantias superiores quelas que previra. LEMBRETE 4: Isto no significa, contudo, que o valor constante do Contrato de Construo assinado pelo Comprador permanecer inalterado at que a unidade por ele contratada fique pronta, j que este valor se refere ao "Custo Estimativo" da sua construo e se baseia no "Custo Global Estimativo" da sua construo do prdio como um todo. Tambm no significa que o Construtor-Incorporador poder alter-lo como bem entender, pois, regulando esta parte, a lei exige que ele realize a reviso do "Custo Global Estimativo" juntamente com a Comisso de Representantes do Condomnio (reviso esta que dever ser feita a cada seis meses, pelo menos). LEMBRETE 5: Importante observar que, no regime de Construo por "Administrao" ou a "Preo de Custo", o dono da obra ser o Condomnio formado por todos os contratantes da construo do edifcio e das unidades imobilirias que o comporo, adquirentes das fraes ideais correspondentes s mesmas. LEMBRETE 6: Por isso, todas as faturas, documentos fiscais e comerciais, inclusive

duplicatas e outros ttulos de crdito, relativos s despesas do empreendimento, devem ser emitidos em nome do Condomnio, que dever ter sua prpria inscrio no Cadastro Nacional de Pessoas Jurdicas do Ministrio da Fazenda (CNPJ/MF) e tambm no INSS. Do mesmo modo, a(s) conta(s) bancria(s) para o recebimento dos depsitos das contribuies dos condminos para a construo do empreendimento, bem como o pagamento das suas despesas, deve(m) ser aberta(s) em nome do Condomnio. LEMBRETE 7: A Comisso de Representantes o rgo fiscalizador da incorporao. ela, ainda, que serve de intermediria entre os condminos e o ConstrutorIncorporador para tratar dos assuntos que envolvam direitos comuns do grupo. Por isso, seus membros devem ser escolhidos entre os prprios condminos contratantes da construo do edifcio. Nada impede, contudo, que o Condomnio contrate profissionais da rea de Contabilidade, Administrao e/ou Engenharia Civil para assessorar a Comisso de Representantes no desempenho de suas obrigaes legais, o que pode ser aconselhvel em muitos casos, j que tais profissionais podero auxiliar o trabalho de seus membros na fiscalizao dos gastos do Condomnio, nas cobranas dos eventuais dbitos em atraso dos condminos, nas providncias a serem tomadas em casos de inadiplemento de condminos e na agilizao do exame de contas do Condomnio e aprovao dos balancetes da obra. LEMBRETE 8: A Comisso de Representantes o rgo fiscalizador da incorporao, seja qual for a sua modalidade, tanto na "Compra e Venda a Preo Fechado", como no regime da "Administrao ou a Preo de Custo" tambm conhecida como "Condomnio Fechado".

O QUE PROCESSO DE INCORPORAO DE UM EMPREENDIMENTO Topo IMOBILIRIO D-se o nome de "Incorporao" a um conjunto de informaes e documentos que o Construtor-Incorporador deve, por lei, arquivar em Ofcio de Registro de Imveis a respeito de um empreendimento a ser construdo ou em construo. Estas informaes, acompanhadas do chamado "Memorial da Incorporao", referem-se ao terreno, a seu proprietrio ou titular de direitos aquisitivos de sua propriedade, ao Incorporador e ao empreendimento. Para que serve: a) tornar pblica a promessa do Construtor-Incorporador de realizar o empreendimento, de acordo com o projeto aprovado e as respectivas especificaes; b) tornar obrigatria a construo do empreendimento, de acordo com o projeto aprovado e as respectivas especificaes; c) permitir ao Construtor-Incorporador oferecer publicamente a venda de unidades autnomas do empreendimento, ou de fraes ideais do terreno onde ser construda a edificao, conforme o caso; d) permitir, aos interessados na compra, acesso a informaes essenciais acerca da construo, situao do terreno, idoneidade do proprietrio e do ConstrutorIncorporador; e) fornecer aos Compradores elementos tcnicos para acompanhamento das obras e a fiscalizao da atuao do Construtor-Incorporador.

CUIDADOS AO ANALISAR O NEGCIO Topo Para sua tranqilidade, recomendvel que, antes de fechar o negcio, o Comprador no esquea de: a) pesquisar a idoneidade e a pontualidade do Construtor-Incorporador no cumprimento de suas obrigaes em geral e, especificamente, em empreendimentos imobilirios; b) visitar outros empreendimentos imobilirios j construdos ou em construo pelo Construtor-Incorporador, de modo a constatar fatores como qualidade dos materiais e mo-de-obra utilizados; c) verificar na lei de zoneamento da cidade e na Conveno de Condomnio do prdio se permitido usar o imvel para o fim pretendido. No basta, por exemplo, que o imvel seja destinado a fins comerciais (genericamente) para que ali seja permitida a instalao de qualquer tipo de comrcio; d) verificar a posio da unidade a ser comprada em relao a prdios vizinhos; e) verificar se a ventilao e a incidncia de sol so satisfatrias e se atendem a sua expectativa; f) verificar se unidade corresponde o direito de uso de vaga(s) na garagem do edifcio (quando o projeto prever a garagem) e se a quantidade e localizao atendem s suas necessidades; g) desconfiar, se o preo pedido pelo Vendedor for muito diferente da mdia do mercado, para unidades de tamanho, padro de acabamento e localizao equivalentes quela pesquisada. LEMBRETE 1: O clculo das reas de construo (privativa, comum e total) em um empreendimento imobilirio e o clculo do oramento estimativo global da construo, dentre outros, obedecem a critrios fixados pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), atravs da norma NBR-12.721/99, atualmente em vigor. Os quadros de I a VIII anexos a esta Norma contm espaos para clculos e informaes tcnicas de um empreendimento imobilirio com base em seu prprio projeto arquitetnico aprovado. Por isso, por lei, devem ser preenchidos e assinados pelo Incorporador e pelo engenheiro responsvel. Do mesmo modo, a lei exige seu arquivamento em Cartrio de Registro de Imveis, integrando o chamado Processo de Incorporao. LEMBRETE 2: Segundo a ABNT, as expresses "rea til", "rea de vassoura" e outras, com a pretenso de indicar a rea aproveitvel e exclusiva do proprietrio da unidade, no so denominaes previstas pela norma acima referida e, portanto, no correspondem definio atribuda pela lei para esta rea.

CUIDADOS ANTES DA ASSINATURA DO CONTRATO Antes de assinar qualquer documento, o Comprador deve exigir do ConstrutorIncorporador a apresentao dos seguintes dados para sua anlise:

Topo

a) cpia da certido de registro da Incorporao no Cartrio de Registro de Imveis, solicitando inclusive cpia da Conveno de Condomnio; b) cpia do projeto arquitetnico da edificao devidamente aprovado pela Prefeitura local, acompanhado do respectivo Alvar de Construo; c) dados concretos que confirmem a idoneidade moral e a capacidade financeira do Incorporador para concretizar o empreendimento; d) informaes claras e precisas sobre as especificaes e o padro de acabamento do prdio e da unidade autnoma a ser adquirida, no aceite expresses tais como "ou similar"; e) informaes claras e precisas sobre o regime de construo adotado; f) dados concretos (numricos) acerca das reas privativa, comum e total da unidade autnoma de interesse do Comprador, bem como da frao ideal a ela correspondente, calculadas conforme o projeto arquitetnico aprovado e as normas tcnicas da ABNT, Quadros I e II da NBR 12.721 e Declarao de reas e Fraes Ideais, peas componentes da Incorporao Imobiliria; g) informaes claras e precisas sobre a garagem do edifcio, a quantidade de veculos que comportar, forma de utilizao e localizao das vagas; h) outras informaes que considerar necessrias aps o exame dos documentos integrantes do Processo de Incorporao.

NOES GERAIS SOBRE HIPOTECA E FINANCIAMENTO Topo Quando o Construtor-Incorporador ergue um prdio e financia parte do custo do empreendimento com recursos do Sistema Financeiro de Habitao (SFH) ou do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE), ocorre o seguinte: por exigncia legal, o terreno e as construes nele realizados so hipotecados a favor do Agente Financeiro que concedeu o emprstimo. Contudo, a existncia desta hipoteca no significa que o Construtor-Incorporador se encontra em dificuldades financeiras, pois que decorre das normas legais instituidoras dos financiamentos habitacionais, que foram criados exatamente como fonte de incentivo construo de edificaes em Condomnio. Na realidade, a existncia de uma hipoteca a favor de Agente Financeiro implica numa garantia extra para o Comprador, sob os seguintes aspectos: a) demonstra que, seguramente, a incorporao do empreendimento est registrada no Cartrio de Registro de imveis; b) garante que o andamento da construo est sob a fiscalizao do Agente Financeiro, que somente libera o financiamento por partes, na medida em que as etapas da obra so cumpridas pelo Construtor; c) significa que a ficha cadastral (situao jurdica e econmica- financeira) do Construtor-Incorporador foi aprovada pelo Agente Financeiro antes da concesso do emprstimo e ser, periodicamente, durante o andamento das obras. LEMBRETE 1: Sempre que houver hipoteca do empreendimento, em garantia de financiamento concedido por Agente Financeiro do SHF ou do SBPE, e o Comprador

contratar a aquisio da unidade imobiliria com quitao total do seu preo, utilizando recursos prprios, o contrato deve prever as seguintes obrigaes do Construtor-Incorporador: obter autorizao escrita do credor hipotecrio (Agente Financeiro) para o cancelamento da hipoteca registrada, relativamente quela unidade; averbar esta autorizao de cancelamento no Cartrio de Registro de Imveis, arcando com as despesas respectivas. LEMBRETE 2: Num caso assim, o Contrato deve mencionar, ainda, o prazo para o Construtor-Incorporador cumprir estas obrigaes. Em resumo, o Contrato precisa ser claro e bastante, no sentido de assegurar ao Comprador que a unidade adquirida ser liberada da hipoteca antes da data prometida pelo Construtor-Incorporador para outorga da escritura pblica de compra e venda respectiva.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAO FIDUCIRIA Topo Para assegurar maiores garantias aos compradores o Congresso Nacional aprovou a Lei 9.514/97, que inovou e aumentou as garantias para os adquirentes ao permitir a transferncia definitiva no Ofcio de Registro de Imveis, de imveis ainda em construo. Contrato este que pode ser efetuado por Instrumento Particular, com carter de escritura pblica, para todos os fins de direito na forma do Art. 38 da Lei 9.514/97. Com essa transferncia prvia o Comprador passa a ser proprietrio de seu imvel, impossibilitando hipotecas e penhoras sobre o mesmo, por causa de dvidas ou aes contra o Incorporador. Inclusive no fazendo parte da massa falimentar, em casos extremos de falncias do Incorporador. extremamente interessante o seu uso como medida de segurana.

PARA QUE SERVE A COMISSO DE REPRESENTANTES Topo A Comisso de Representantes o rgo fiscalizador da incorporao, em qualquer regime de construo, e a ela os Arts. 50 e 61 da Lei 4.591/64 atribui a lei diversos poderes, que devem ser exercidos de acordo com o que, a este respeito, dispuser ainda o Contrato. Na construo por empreitada ou a "preo fixo" deve fiscalizar o recolhimento de impostos e contribuies sociais, bem como a observncia das especificaes tcnicas. E em especial numa incorporao em que a construo do edifcio submetida ao regime de "administrao" ou "a preo de custo". Dentre os poderes conferidos pela lei Comisso de Representantes, destacam-se os seguintes: a) examinar os balancetes das receitas (contribuies dos condminos) e das despesas (gastos com a construo) do Condomnio dos referentes construo do edifcio, organizados pelo Construtor, inclusive a documentao respectiva, aprovando-os ou rejeitando-os depois de anlise criteriosa, tudo dentro dos princpios ticos e morais que norteiam as prticas contabilmente aceitas: b) fiscalizar as ocorrncias relativas s compras dos materiais e a contratao dos servios necessrios s obras de construo do edifcio, observando que as especificaes e padro (alto, normal, baixo) do acabamento informados pelo Construtor por ocasio do Registro da Incorporao no Cartrio de Registro de Imveis devem ser respeitados tambm pela Comisso de Representantes; c) fiscalizar a arrecadao de contribuio devida ao Condomnio pelos condminos

contratantes da construo, assessorando o Construtor na aplicao das penalidades previstas em Contrato, nos casos em que ocorram atrasos, e, nos casos de inadimplncia, tomar a iniciativa de levar a unidade a leilo, na forma prevista em lei: d) fiscalizar os gastos realizados pelo Construtor, com e para a construo do edifcio, acompanhando a evoluo dos mesmos, de acordo com o desenvolvimento fsico das obras; e) acompanhar o andamento das obras, fiscalizando a sua adequao ao projeto aprovado e s especificaes e padro de acabamento informados pelo Construtor por ocasio do registro da incorporao no Cartrio de Registros de Imveis; f) supervisionar a evoluo do cronograma fsico-financeiro das obras; g) auxiliar o Construtor na reviso do custo global estimativo das obras, que deve ser feita, pelo menos, de seis em seis meses, no caso de construo pelo regime de "administrao" ou "a preo de custo".

O QUE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL PRONTO Topo Nesta terceira modalidade de Promessa de Compra e Venda aqui abordada, a obrigao do Vendedor entregar a unidade imobiliria totalmente pronta, dentro do prazo e pelo preo e condies combinadas com o Comprador.