TEMA 9: TERRENOS EJIDOS Y BALDOS TERRENOS EJIDOS Se consideran terrenos ejidos de acuerdo al Artculo 3 de la Ley de Tierras Baldas y Ejidos,

los que cumplan con algunas de las siguientes consideraciones: 1. Los que en concepto de tales (terrenos ejidos) han venido gozando varios Concejos y poblaciones de la Repblica que arrancan de la poca colonial. 2. Los que hayan sido adquiridos como ejidos por los respectivos Municipios de conformidad con las Leyes que han regido anteriormente acerca de la materia. 3. Los resguardos de las extinguidas comunidades indgenas 4. Los terrenos baldos y privados que pasen al dominio de los Municipios que los soliciten y los obtengan de conformidad con las disposiciones de la presente Ley. CONCESIN Y AMPLIACIN DE TERRENOS EJIDOS Los Municipios que carezcan de ejidos o no tuvieran en cantidad suficiente para satisfacer sus necesidades, sern beneficiados con la adjudicacin gratuita de los terrenos que rodean las cabeceras del Municipio en cuestin, hasta una extensin de 2.500 hectreas. Idealmente se considera una extensin de dos kilmetros y medio por cada punto cardinal. Cuando, por alguno de los cuatro vientos, no hubiere la cantidad de terreno conveniente hasta llegar hasta los dos kilmetros y medio de distancia del centro de la poblacin, podr aumentarse por otros vientos, si fuere posible, hasta llegar a las dos mil quinientas hectreas, pero sin que el lmite extremo de ellos pueda distar ms de cinco kilmetros de la cabecera del Municipio, caso de que la extensin de ste lo permita. A falta de tierras baldas suficientes y tiles podrn otorgarse ampliaciones de ejidos sobre tierras de propiedad pblica y/o privada, previa expropiacin de estas. MODOS DE ADQUIRIR TERRENOS EJIDOS En principio, es necesario indicar que los ejidos son inalienables e imprescriptibles. Los terrenos ejidos que hayan cumplido con los requisitos establecidos en la Ley de Ventas de Parcelas, podrn ser enajenados para construcciones, a tal fin se adjudicaran inicialmente en calidad de arrendamiento con opcin a compra. En el contrato de arrendamiento se deber indicar: El canon de arrendamiento, el precio del terreno, y el plazo para ejercer la opcin a compra, el cual no podr ser mayor a dos (2) aos a partir de la aprobacin de la solicitud por la Cmara Municipal. Excepcionalmente podr venderse el terreno ejido a una persona que demuestre haber obtenido la promesa de una entidad financiera de reconocida solvencia, de concederle un crdito para la construccin de su vivienda, en cuyo caso, si en dos (2) aos no se ha ejecutado el 50 % de la construccin, el Municipio podr resolver el contrato en pleno derecho.
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La compra de terrenos ejidos, as como la compra de terrenos propios del Municipio, se harn a cuenta y riesgo del comprador; quien no podr reclamar saneamiento por eviccin. ADJUDICACIN A TTULO ONEROSO Quien pretenda adquirir un terreno ejido deber cumplir en forma general los siguientes requisitos (pueden variar de un Municipio a otro): 1. Solicitud dirigida al alcalde, que deber contener la siguiente informacin: a. Identificacin, estado civil, profesin, domicilio y nacionalidad del solicitante. b. Identificacin del terreno que se desea adquirir, indicando ubicacin, superficie, linderos, parroquia, entre otros. Se debe indicar si el terreno est ocupado. Si lo estuviera, se debe identificar el ocupante y las mejoras y/o bienhechuras que existiesen. c. Monto a ser ofrecido por el terreno. d. En caso de existir, informacin e identificacin de otros inmuebles dentro del Municipio que sean propiedad del solicitante. e. Tipo de obra a ejecutarse en el terreno. f. Obligacin de ceder total o parcialmente el terreno adquirido, cuando la municipalidad lo requiriera para la ejecucin de obras de inters social, al mismo precio que fue adquirido. g. Sometimiento a las disposiciones establecidas en la Ley Orgnica de Rgimen Municipal y en las Ordenanzas Municipales. Dicha solicitud ser sometida a la Cmara Municipal para su consideracin, y en caso afirmativo, se publicar la intencin de vender; emplazando a los que se crean con derecho a oponerse para que lo hagan en un territorio determinado. ADJUDICACIN A TTULO GRATUITO Estas proceden cuando se trata de personas pobres que vayan a construir su casa de habitacin. Igualmente, quien que recibe el terreno queda sometido a las condiciones estipuladas en la Ley Orgnica de Rgimen Municipal y en las Ordenanzas Municipales. TERRENOS BALDOS Son baldos todos los terrenos que, estando dentro de los lmites de la Repblica, o sean ejidos ni propiedad particular ni pertenezcan legtimamente a corporaciones o personas jurdicas. De igual manera, se consideran tambin como baldos, y la Nacin entra desde luego a poseerlos, los terrenos ejidos que han quedado abandonados por la extincin, comprobada oficialmente, del dominio que en ellos ejerca el Municipio.

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ACCIN DE REIVINDICACIN En los casos donde se detenten como de propiedad privada los terrenos baldos, el ejecutivo nacional dispondr que se inicie el juicio civil a que haya lugar ante los tribunales competentes. Quedan exentos de esta medida los poseedores de tierras que por s o por sus causantes hayan estado gozndolas con cualidad de propietarios desde antes de la Ley de Tierras Baldas y Ejidos del 10 de abril de 1848, sin embargo, el poseedor aunque su posicin date de fecha posterior, puede alegar la prescripcin que le favorezca y no se ordenar el proceso de reivindicacin cuando hayan evidencias de que prospere la excepcin de prescripcin a favor del poseedor. TERRENOS BALDOS INALIENABLES No podrn enajenarse los terrenos baldos en los siguientes casos: 1. Los cubiertos de bosque, cuya conservacin sea de inters pblico y los que contengas maderas explotables comercialmente en cantidad apreciable. 2. Los terrenos que estn en inmediaciones de salinas, hasta dos y medio kilmetros a orillas del mar, hasta quinientos (500) metros a las riberas de lagos que tengan comunicacin con el mar, y los ros navegables hasta doscientos (200) metros. Solo podrn enajenarse para la fundacin de poblaciones o puertos nacionales, debiendo en todo caso una faja de veinte (20) metros. 3. Los terrenos que se encuentren en las cabeceras de los ros, riachuelos, manantiales y dems fuentes de agua hasta doscientos (200) metros de las mismas, cuando de tales aguas se surta una poblacin, vecindario o empresa de inters pblico. 4. Se exceptan de esta medida los terrenos donde existan predios que tengan por lo menos dos aos y medio de haber sido establecidos, pues respecto a ellos queda a salvo para sus ocupantes la posibilidad de adquirirlos por compra o adjudicacin gratuita. ADMINISTRACIN DE TERRENOS BALDOS Los terrenos baldos que son susceptibles de enajenacin podrn arrendarse, venderse u otorgarse a ttulo gratuito a los venezolanos pobres. Igualmente los calificados como inalienables podrn ser arrendados. La administracin de los terrenos baldos estar a cargo del Ministerio de Agricultura y Cra. ARRENDAMIENTO Y VENTA DE TERRENOS BALDOS Toda persona venezolana o extranjera que est en goce de sus derechos civiles podr arrendar o adquirir tierras baldas de acuerdo con a las disposiciones establecidas en la Ley. Estn impedidos de arrendar o adquirir por s mismos o interpuestas personas los siguientes funcionarios:

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1. 2. 3. 4.

Presidente de la Repblica. Ministros, Secretarios, entre otros. Directores del Ministerio de Agricultura y Cra. Gobernadores de Estados, prefectos, jefes civiles, entre otros; los terrenos baldos ubicados en su jurisdiccin. 5. Ingenieros, agrimensores, y dems empleados que tengan a su cargo la ejecucin del catastro. 6. Poseedores de tierras de agricultura de primera clase en una extensin de doscientas (200) hectreas, o de segunda clase en una extensin de cien (100) hectreas, o que en combinacin de ambas excedan los limites pautados. Ningn gobierno extranjero podr adquirir ningn tipo de derecho sobre terrenos de Venezuela, independientemente del tipo de tenencia (particular, ejido, baldo, entre otros). La desobediencia de a esta disposicin legal producir de pleno derecho y de modo absoluto la perdida de la propiedad que haya sido objeto de la operacin, y el terreno acerca del cual tratare se reputar de ipso facto como baldo. Quien pretenda comprar o arrendar terrenos baldos deber aceptar y someterse a las siguientes condiciones: 1. Que compra o arrienda a todo riesgo. 2. Que reconoce a favor de los ocupantes del terreno los beneficios que le concede la ley. No podr venderse a una sola persona, ni a una sola concesin, tierras baldas que excedan de las siguientes dimensiones. Tierras agrcolas de primera clase, hasta 100 hectreas. Tierras agrcolas de segunda clase, hasta 200 hectreas. Tierras de cra de primera clase, hasta 1.000 hectreas. Tierras de cra de segunda clase, hasta 2.000 hectreas.

No se aplicaran estas disposiciones cuando el ocupante ya tuviera cultivado el terreno o cercado y ocupado con suficiente cantidad de ganado. Toda venta de terrenos baldos que contravinieren estas disposiciones, ser nulo de pleno derecho. Los contratos de arrendamiento no podrn exceder los veinte (20) aos. ADQUISICIN DE TERRENOS BALDOS (PROCEDIMIENTO) Quien desee adquirir terrenos baldos, deber dirigir al gobernador de la entidad donde estos se ubiquen, una solicitud en la que proponga el arrendamiento o compra, debiendo especificar: 1. Ubicacin del terreno, linderos y Municipio respectivo. 2. Superficie y clasificacin del terreno razonando su apreciacin.

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3. 4. 5. 6.

La existencia de ocupantes, quienes son y tipo de ocupacin. Monto dispuesto a cancelar por el terreno. Destino que se piensa dar al terreno. Promesa de someterse a las disposiciones legales que rigen la materia.

Las solicitudes sern recibidas por el secretario de gobierno, quien le fijar fecho y hora de recepcin. El gobernador mandar a formar un expediente por decreto que librar al efecto y ordenar una experticia destinada a verificar la informacin suministrada por el solicitante y que cumpla con las condiciones que establece la ley. Los expertos desempearn su cargo en un lapso de treinta (30) das. El solicitante deber, luego de finalizada la experticia, en un lapso de treinta (30) das, concurr a ante el gobernador para ratificar su intencin de adquirir el terreno. Ratificada la intencin del solicitante, el gobernador dirigir el expediente al Ministerio del Poder Popular correspondiente con un informe acerca de la conveniencia de vender, clasificacin del terreno y avalo del mismo. El Ministerio verificar cuidadosamente si se han llenado las formalidades de la ley y si se ha cumplido adecuadamente la experticia. Decidida la venta por el Ministerio, se dictar una resolucin por la cual se aprobar todo lo actuada y se acordar la venta de acuerdo a la ley. El precio de la venta lo depositar el comprador en la tesorera nacional o en los fondos receptores de los estados, en un improrrogable tiempo de noventa (90) das, a partir de la fecha de la publicacin en la Gaceta Oficial de Venezuela. Una vez cancelado se expedir el respectivo ttulo emitido por el Ministerio correspondiente.

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TEMA 10: LA EXPROPIACIN CONCEPTO DE EXPROPIACIN De acuerdo con el Artculo 2 de la Ley de Expropiacin Por Causa de Utilidad Pblica o Social, la expropiacin es una institucin de Derecho Pblico, mediante la cual el Estado acta en beneficio de una causa de utilidad pblica o de inters social, con la finalidad de obtener la transferencia forzosa del derecho de propiedad o algn otro derecho de los particulares, a su patrimonio, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnizacin. REQUISITOS DE LA EXPROPIACIN El Artculo 7 de la Ley, establece que solamente podr llevarse a efecto la expropiacin de bienes de cualquier naturaleza mediante el cumplimiento de los requisitos siguientes: 1. Disposicin formal que declare la utilidad pblica. 2. Declaracin de que su ejecucin exige indispensablemente la transferencia total o parcial de la propiedad o derecho. 3. Justiprecio del bien objeto de la expropiacin. 4. Pago oportuno y en dinero efectivo de justa indemnizacin. Por su parte, el Artculo 8 de la Ley instruye que: Todo propietario a quien se prive del goce de su propiedad, sin llenar las formalidades necesarias, podr ejercer todas las acciones posesorias o petitorias que correspondan, a fin de que se le mantenga en el uso, goce y disfrute de su propiedad, debiendo ser indemnizado de los daos y perjuicios que le ocasione el acto ilegal. EXCEPCIONES En ningn caso, procede la expropiacin sobre bienes pertenecientes a la Repblica, los estados, el Distrito Capital o los municipios que, segn las respectivas leyes nacionales de stos, no puedan ser enajenados. PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO Se debe proceder a decretar la expropiacin por la causa de inters pblico o social. De acuerdo con el Artculo 3 de la ley, se dispone que antes de proceder a la expropiacin (va judicial), se gestionar un arreglo amigable con los propietarios conforme a un avalo establecido en la ley. Esta gestin de arreglo amigable es una obligacin de la administracin que pretende expropiar y no una simple posibilidad. Su finalidad es la de evitar las complicaciones de un juicio de expropiacin.

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PROCEDIMIENTO JUDICIAL Procede cuando no es posible llegar a un arreglo amigable o cuando la urgencia de la obra requiera la ocupacin previa de la propiedad. La autoridad judicial competente en la materia vara segn sea el ente expropiante. Si es de la Nacin, corresponde conocer del juicio al Tribunal Supremo de Justicia. Si es otro ente, la competencia corresponde a los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil del lugar de ubicacin del inmueble afectado. En el procedimiento judicial, el expropiante tiene la posibilidad de solicitar la ocupacin previa de la propiedad cumplindose con los siguientes requisitos: 1. Tasacin previa del inmueble por la comisin de avalos que indica la ley en su Artculo 18. 2. Consignacin del monto del avalo ante la autoridad respectiva, ante la cual previamente se ha introducido la demanda de expropiacin. 3. Notificacin al propietario y al ocupante de que se va a proceder a la ocupacin previa. 4. Inspeccin judicial a fin de dejar constancia del estado del bien a ocupar, pudiendo el propietario realizar las observaciones que considere prudentes. Una vez obtenido el Registro Subalterno respectivo y los datos referentes al inmueble se emplaza a los interesados: propietarios y/u ocupantes, o cualquier otra persona que pudiera tener intereses sobre el asunto. Los interesados podrn oponerse bajo los siguientes supuestos: 1. Violacin de la Ley. 2. Inutilizacin del inmueble por la afectacin parcial, y solicitar la expropiacin total. El tribunal que conoce del caso, proceder a dictar sentencia de acuerdo a lo fundamental del caso, es decir, si procede la expropiacin. Sentenciada la procedencia de la expropiacin, se fijar la fecha de comparecencia de los interesados, a los fines del avenimiento sobre el precio del bien. Si no hay avenimiento, se procede a la designacin de los peritos, que realizarn un nuevo avalo. Acordado el precio, bien sea por avenimiento o por peritaje; antes de proceder a la ocupacin definitiva del inmueble, el expropiante deber consignar el monto del avalo ante la respectiva autoridad. Con el pago se produce el traslado del dominio del bien, el cual se perfecciona mediante el registro de la sentencia en la oficina subalterna de registro correspondiente. OCUPACIN TEMPORAL Procede cuando existe la necesidad de realizar estudios o el establecimiento de instalaciones para la obra, o en los caso de fuerza mayor de necesidad absoluta, como incendios, inundaciones, entre otros. Para proceder a la ocupacin temporal,

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basta con una orden de la primera autoridad policial de la localidad o del gobernador del estado. JUSTIPRECIO Segn el Diccionario Jurdico Venezolano, se entiende por justiprecio una tasacin o valoracin de una cosa, generalmente efectuada por peritos. Puede concebirse como la modalidad adoptada por el legislador para la determinacin racional del valor de la cosa ejecutada previamente por el embargo, como medida que asegura las resultas del juicio y para lo cual debe determinrsele un verdadero y justo valor, para ello se toman en consideracin varios detalles, como la fluctuacin econmica, el tiempo de uso y condiciones de la cosa, entre otros aspectos, con lo cual se deben realizar varios pasos o procedimientos para llegar al mismo. A partir del Artculo 556 del Cdigo de Procedimiento Civil se contempla el justiprecio, quienes pueden ser peritos evaluadores, como requisito en cuanto a quienes van a determinar el justiprecio y su procedimiento como tal. Para el caso de las expropiaciones, deber determinarse el justiprecio por la comisin de peritos que establece la ley, que en todo caso sern uno o tres nombrados por las partes. En la realizacin del avalo, los peritos debern tomar en cuenta los siguientes elementos: 1. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario. 2. El valor establecido en los actos de transmisin del inmueble, realizado por lo menos seis (6) mesen antes del decreto de expropiacin. 3. Los precios medios a que se hayan vendido inmuebles similares en los ltimos doce (12) meses anteriores a la fecha de expropiacin. 4. Clase, calidad, situacin, dimensiones aproximadas y posible produccin del inmueble a expropiar. 5. Otras circunstancias que influyan en las operaciones y clculos para fijar su justo valor.

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TEMA 11: PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES (DESACTUALIZADO) CONCEPTO Puede ser definido como el conjunto de disposiciones que regulan los procedimientos e instituciones que se encargan de dar la publicidad, registrar a las convenciones y relaciones jurdicas que vinculan a las personas y los bienes. ORGANIZACIN La organizacin de las oficinas de registro pblico obedece a la divisin polticoterritorial de la Republica. De all que en cada capital de estado y el Distrito Federal exista una oficina principal de registro, y en cada uno de los Municipios y en los Territorios Federales, existe por lo menos una oficina subalterna de registro. ATRIBUCIONES OFICINAS PRINCIPALES DE REGISTRO En cada oficina principal de registro se llevar un protocolo (libro), donde se insertarn los siguientes documentos: Ttulos universitarios y/o cientficos, ttulos eclesisticos y despachos militares. Patentes de navegacin, nombramientos de empleados pblicos que requieran ser registrados, manifestaciones de voluntad de ser Venezolano, en los casos que as lo estipule la Constitucin Nacional y los dems documentos establecidos por las leyes de la Repblica. Se debern archivar duplicados de los protocolos, ndices y dems libros que le remitan las oficinas subalternas de registro. Igualmente, expedientes oficiales concluidos, los duplicados de los registros civiles de su jurisdiccin, las copias de los asientos de los registros de poderes y dems libros, actualizaciones y expedientes de todas las oficinas pblicas. Archivo de los expedientes de los tribunales dentro de su jurisdiccin, hasta crear el archivo judicial de la Repblica. Elaboracin del ndice general de otorgantes de su jurisdiccin. Inspeccionar las oficinas subalternas. OFICINAS SUBALTERNAS DE REGISTRO Se debern llevar cuatro protocolos por separado, donde se debern asentar los siguientes documentos: 1. Protocolo Primero: Documentos que contengan declaracin, transmisin, limitacin y gravmenes sobre la propiedad; para todo contrato, declaracin, transmisin, participacin, adjudicacin, sentencia ejecutoria o cualquier otro acto en que se declare, reconozca, tramite, ceda o adjudique el dominio o propiedad de bienes o derechos reales. Igualmente, sern registrados las declaraciones, denuncias, permisos, contratos, ttulos, concesiones y dems

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documentos que conforme a la Ley de Minas e Hidrocarburos deben registrarse y no tengan protocolo definido. 2. Protocolo Segundo: Asuntos matrimoniales, tutelas, curatelas, capitulaciones matrimoniales, separacin de bienes, sentencias de nulidad de matrimonios, de divorcio o separacin de cuerpos. 3. Protocolo Tercero: Para documentos mercantiles, y toda especie de mandato, todo contrato o acto que se mande a registrar por el cdigo de comercio. Documentos de constitucin, modificacin, cesin, traspaso, prorroga, o extincin de sociedades mercantiles, que comprendan inmuebles o que aporten estos a las mismas. 4. Protocolo Cuarto: Toda especie de testamento y para todos los dems documentos o actos relativos a sucesiones testadas o intestadas. NOTARIAS PBLICAS Son oficinas especiales creadas por la administracin de justicia, para prestar el servicio de autenticacin de documentos, registros de poderes, evacuacin de justificativos, de perpetua memoria, registros de comercio y otras actuaciones de carcter no contencioso, caso en el cual los jueces de la respectiva jurisdiccin cesarn en las funciones que se le atribuyen a las oficinas as creadas. ATRIBUCIONES 1. Autenticar documentos e intervenir en el reconocimiento de estos cuando ello se haga en las solas instancias del reconocedor. 2. Registrar poderes y sustituciones, renuncias y revocatorias de los mismos, con excepcin de las sustituciones renuncias y revocatorias que se efecten en los expedientes judiciales. 3. Evacuar justificaciones de perpetua memoria. 4. Levantar protestos. REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE El registro pblico de la propiedad inmueble juega un papel importante en la otra institucin relevante dentro del campo del Derecho, como es el Catastro. Se puede considerar el catastro como un Registro Especial dentro de los sistemas de cosas, y constituye un inventario de los bienes inmuebles urbanos o rurales, sea referido a una Ciudad o Municipio, Estado o Regin. Cabanellas define el catastro como un censo descriptivo de las fincas rsticas y urbanas, y precisa que es la operacin tcnica (geodsica, topogrfica, agronmica y fiscal) que determina la extensin, la calidad, cultivo, aplicacin y valor de un inmueble, y del conjunto de un territorio o nacin.

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Para Escriche, el catastro es el Registro Pblico, que contiene la cantidad, calidad y estimacin de los bienes posedos por cada vecino, para servir de base en el arrepentimiento de contribuciones. Otros lo definen como la estadstica grfica de la propiedad y de la riqueza inmueble, mediante la cual se obtiene el conocimiento real del territorio de un Pas, para los distintos efectos civiles, fiscales, econmicos y administrativos. Los principios fundamentales sobre el Catastro de Tierras se han limitado a la constitucin del catastro urbano y rural, el primero por parte de los consejos municipales; y el segundo por parte del Ministerio para la Agricultura y Cra, pero como actividades independientes, sin una vinculacin real que contribuya al reordenamiento de la propiedad rural y urbana de Venezuela. En los principales municipios del pas que han experimentado grandes crecimientos urbanos se han creado cuerpos legales locales, como son las Ordenanzas Municipales, que intentan ordenar la actividad catastral, pero sin alcanzar todava el desarrollo que como institucin est llamada a alcanzar para cumplir un papel importante en el reordenamiento de la propiedad. En este sentido, la Ordenanza Sobre Catastro Municipal Urbano del Municipio Libertador, Distrito Capital, sancionada por el respectivo concejal el da 20 de Octubre de 1987, dispone en su Artculo 15, que para el cumplimiento de las finalidades del catastro tendr, entre otras atribuciones relacionadas con esa funcin, las relativas al aspecto fsico, jurdico, avaluatorio y social. Entre las atribuciones referidas al aspecto jurdico estn: 1. Establecer las normas para el estudio jurdico de los documentos que acreditan la propiedad inmueble urbana. 2. Crear y mantener el archivo de los documentos que acrediten las propiedades inmuebles, tanto pblicas como privadas, mediante la utilizacin de una adecuada codificacin. 3. Elaborar el historial jurdico de la propiedad urbana. Actualmente existe en el Congreso Nacional un proyecto de Ley Orgnica de Catastro Nacional, que tiene entre sus objetivos la unificacin de la legislacin en esa materia. En la exposicin de motivos del proyecto se seala como objetivo fundamental de la ley: El reordenamiento de la propiedad rural y urbana de Venezuela, mediante el establecimiento de una normativa que garantice la seguridad jurdica de la propiedad inmobiliaria y la exactitud geodsica y cartogrfica en la ubicacin de los predios en el campo y en la ciudad. En la propiedad predial se deben combinar dos elementos fundamentales: el aspecto fsico con el aspecto jurdico, es decir, el espacio con el tiempo. Este corresponde a la evolucin jurdica de la propiedad, la cadena titulativa.

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El espacio tiene relacin con la cabida, la delimitacin geodsica, catastral y cartogrfica. Uno de los graves problemas que han agudizado la crisis agropecuaria y urbanstica, es la falta de vinculacin entre el Registro Pblico y el Catastro. Al lograrse este avance, se aportar al proceso de Reforma Agraria, y al desarrollo urbano, elementos fundamentales para brindarle seguridad a la propiedad de la tierra y a la inversin inmobiliaria. Era necesaria la creacin de un instrumento jurdico que le otorgase un soporte legal al Catastro, ha sido solo una referencia administrativa, pues carece de los elementos jurdicos que lo sustenten, ni existe vinculacin entre el sistema catastral y el Registro Pblico. El Artculo 1.931 del Cdigo Civil contiene los requisitos que debe llenar el ttulo que se lleve a registrar. Segn este artculo se deben designar: 1. 2. 3. 4. 5. Identificacin de las partes. El domicilio. La fecha de la escritura, en letras. La designacin de las corporaciones o establecimientos y su domicilio. Identificacin, profesin y domicilio de la persona que presente el ttulo para regstralo.

Y el Artculo 1.917 dispone: El ttulo registrado en el cual no se llenan las formalidades establecidas en los artculos anteriores, no tendr efecto contra terceros, respeto de la parte donde ocurriere la omisin. INTERPRETACIN 77 DE LA LEY DE REGISTRO PBLICO Este artculo indica: En los documentos y dems actos traslativos de propiedad inmueble o de derechos reales sobre inmuebles, se deber expresar, en todo caso, el titulo inmediato de adquisicin de la propiedad o derecho que se traslada, se grava o se limita, ttulo que deber ser registrado o registrable o presentase simultneamente para su protocolizacin con inmediata anterioridad. Si el ttulo inmediato de adquisicin fuera un documento an no registrado pero que se presenta simultneamente, para ser protocolizado con inmediata anterioridad, conforme a lo arriba dispuesto. Se indicar tambin el nombre de la oficina en la cual se efectu el reconocimiento y su fecha () Los registradores se abstendrn de protocolizar los documentos que no contengan las expresiones exigidas, mientras los interesados no hayan subsanado la omisin o presentado el ttulo inmediato de adquisicin debidamente registrado

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ANLISIS DEL TITULO DE PROPIEDAD Y SU EXTRACTO El anlisis del ttulo de propiedad implica el estudio del documento que acredita el derecho de propiedad sobre un bien inmueble. Su fe cita los nombres de las partes y la naturaleza del acto que contiene, si dicho ttulo no fuera un documento ya reconocido. El fin perseguido por el profesional de la ingeniera que realiza el estudio del ttulo, es precisar la correcta ubicacin del inmueble y su deslinde como paso previo a la mensura que llevar a cabo. Los datos de mayor inters para ese profesional son las medidas lineales y superficiales, los rumbos y linderos, y la designacin del bien, sea este un terreno o una construccin. El Cdigo Civil contiene una disposicin (Artculo 1.914) que indica los principales elementos que debe contener el ttulo de propiedad para su precisa identificacin y factibilidad de registro. Estos son: 1. 2. 3. 4. 5. La exacta designacin del bien. Su naturaleza. Situacin y linderos. Nombre especifico cundo lo tenga. La divisin poltico-territorial dentro de la cual se encuentre (Estado, Distrito, Municipio, Parroquia y Sector). 6. Dems circunstancias para hacerlos conocer. La redaccin del documento donde conste la propiedad de un inmueble en lo que se refiere a sus dimensiones y linderos debe ser por lo ms correcta y sencilla posible para evitar ambigedades. Muchos ttulos, sobre todo antiguos, contienen expresiones que se prestan a diferentes interpretaciones, ya que han sido redactado sobre la base de antecedentes poco precisos, lo que ocasiona por lo general confusin y conflictos entre los propietarios colindantes. En razn de ello es necesaria una legislacin moderna que procure impedir la vaguedad de trminos de ubicacin y dimensiones del bien raz transferida, la imprecisin en el ttulo de la descripcin de medidas o superficie. Existen casos en los cuales, en algunos ttulos de propiedad sobre inmuebles se cita solamente la superficie del bien y no se mencionan las medidas lineales. En otras ocasiones se hace mencin de la superficie, pero de forma indeterminada e imprecisa, utilizando trminos como tanta superficie, ms o menos. El problema en estos casos se presenta cuando la superficie real existente supera a la expresada en el documento, por supuesto, cuando se trata de la confrontacin de la superficie de un ttulo con la realidad existente. Estas imprecisiones acarrean problemas relacionados con la identificacin del inmueble, ya que las medidas y su cabida constituyen elementos bsicos para tal fin. La omisin e imprecisin en las medidas y cabida del inmueble afecta sustancialmente la validez del ttulo de propiedad. Ya que conforme al Artculo 1.914

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del Cdigo Civil, todo ttulo que ha de registrarse debe designar todas las circunstancias que sirven para conocer distintamente los bienes que se trata. IMPORTANCIA DEL SUPERFICIALES BALANCE DE SUPERFICIE Y DIFERENCIAS

La verificacin de la superficie contenida en el titulo con la existente en la realidad, se efecta a travs de la operacin tcnica de la mensura. La definicin de esta operacin tcnica est contenida en algunas Ordenanzas Municipales, as, el Articulo 33 de la Ordenanza sobre Catastro del Municipio Iribarren del Estado Lara, la define como: La operacin tcnico-jurdica de verificacin o establecimiento de la correspondencia entre la definicin perimtrica, cabida superficial, posicin relativa o absoluta existente entre el terreno y la documentacin que da la base para la existencia Jurdica del predio o parcela. A travs de la mensura se puede determinar entonces las diferencias superficiales, sean en ms o en menos. Las diferencias superficiales no afectan la validez del ttulo de la propiedad. En principio, la persona es propietaria del inmueble con la superficie contenida en el documento. Ahora bien, esa presuncin es desvirtuable a travs de la intervencin de expertos en la ingeniera o en la agrimensura, debidamente inscritos en el Colegio de Ingenieros de Venezuela, cuya intervencin puede ser a ttulo particular, mediante actuaciones administrativas o como expertos en juicio. Las diferencias superficiales se pueden detectar mediante la mensura a travs de las vas siguientes: 1. La va de la mensura particular. 2. La va de la mensura realizada por entes de la administracin pblica con fines fiscales como el Catastro Municipal. 3. La va judicial: a travs de la designacin de expertos en juicio. Por ejemplo: En juicios de reivindicacin, deslinde de propiedades contiguas y juicios de expropiacin por causa de utilidad pblica. Asimismo esas diferencias superficiales pueden ser rectificadas o aclaradas: 1. Con la intervencin de las partes firmantes u otorgantes del ttulo. 2. En todos los casos de venta hechas por entes pblicos, como en los casos de las ventas efectuadas por los Consejo Municipales, mediante el otorgamiento de un documento de rectificacin de medidas y linderos. 3. En juicio, cuando del resultado de las pruebas se determine la superficie real del inmueble: sea mediante la aceptacin por parte del propietario, o sea como consecuencia de la determinacin hecha en sentencia definitiva. Las normas tcnicas aplicables en el campo de la determinacin de las diferencias superficiales y a las cuales se les ha dado carcter de normas, las podemos ubicar

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en las Ordenanzas Municipales, ya que no existen normas de rango legal. Son pocos los Municipios en Venezuela con ordenanzas que contengan normas en esta materia. Ni la Ordenanza sobre el Catastro del Municipio Libertados del Distrito Capital contiene normas en materia de mensura. EXCEDENTES En materia de diferencias superficiales, cuando se compara el ttulo de propiedad con la superficie real existente, mediante el procedimiento tcnico de la mensura, se pueden presentar situaciones en la confrontacin de la cabida del inmueble. Una es la diferencia en ms o exceso, y la otra es la diferencia en menos o defecto. Las Ordenanzas Municipales contienen normas denominadas tablas de tolerancia y son aplicables a las diferencias superficiales de predios que tengan los deslindes materializados por cerca, tolerancia esa que vara segn el rea de terreno. As, por ejemplo, la Ordenanza de Catastro Urbano del Municipio Iribarren del Estado Lara, contiene las siguientes normas en su Artculo 64: En los predios que tengan todos los deslindes materializados por muros medianeros o divisorios (cercas) en los cuales al hacer el balance de superficie entre la superficie resultante obtenida mediante la mensura, respecto a la que consigna el correspondiente ttulo de propiedad a la que resulte por calculo en base a lo consignado en dicho ttulo, se establece la siguiente tabla de tolerancia de valores mximos en que pueden discrepar dichas superficies:

rea (m2) 0 500 500 1000 1000 2000 2000 en adelante

Tolerancia (Porcentaje) 5% 4% 3% 2%

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TEMA 12: LEY DE GEOGRAFA, CARTOGRAFA Y CATASTRO NACIONAL OBJETIVO DE LA LEY Regular la formulacin, ejecucin y coordinacin de las polticas y planes relativos a la geografa y cartografa, as como los relacionados con la implantacin, formacin y conservacin del catastro en todo el territorio de la Repblica. CONSIGNACIN DE ORIGINALES 1. Informacin proveniente de Sensores Remotos (Organismos del Estado). 2. Informacin proveniente de Levantamientos Aerotransportados controlados por Organismos del Estado (contratistas). LEVANTAMIENTOS GEODSICOS Debern referirse al Sistema Geodsico Nacional. FORMACIN Y CONSERVACIN DEL CATASTRO Los municipios adoptarn las normas tcnicas y cdigo catastral establecido por el Instituto Geogrfico de Venezuela Simn Bolvar. LA LEY ABARCAR Baldos, ejidos, tierras de Entidades Pblicas y tierras de terceros. La Oficia Municipal de Catastro fijar la base de clculo para determinar el valor catastral del inmueble. VINCULACIN DEL CATASTRO CON EL REGISTRO PBLICO Estar vinculado en los trminos contemplados en la Ley, identificando los ttulos con el inmueble. Integrar las bases de datos del Catastro y el Registro Pblico. Hasta esta integracin, los registradores exigirn la representacin de la Cdula Catastral y del Plano Catastral o de Mensura para la protocolizacin del documento.

SANCIONES 1. Retraso en el cumplimiento de la obligacin de consignar los materiales orignales de levantamientos aerotransportados: Multa de 200 U.T. 2. Si transcurren treinta (30) das, la multa ser equivalente al 100 % del coste del levantamiento e inhabilitacin para realizar dichos trabajos por un periodo de tres (3) aos. 3. Levantamientos geodsicos o topogrficos sin referencia al Sistema Geodsico Nacional: Multa de entre 20 y 90 U.T.

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TEMA 13: LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS INMUEBLES REGULADOS En su Artculo 1, la Ley establece que regir el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes. PRORROGA REAL De acuerdo con el Artculo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados por la Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el da del vencimiento del plazo estipulado, ste se prorrogar obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: 1. Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin hasta de un (1) ao o menos, se prorrogar por un lapso mximo de seis (6) meses. 2. Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin mayor de un (1) ao y menor de cinco (5) aos, se prorrogar por un lapso mximo de un (1) ao. 3. Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin de cinco (5) aos o ms, pero menor de diez (10) aos, se prorrogar por un lapso mximo de dos (2) aos. 4. Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin de diez (10) aos o ms se prorrogar, por un lapso mximo de tres (3) aos. Durante el lapso de la prrroga legal, la relacin arrendaticia se considerar a tiempo determinado, y permanecern vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulacin, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulacin. Si el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no podr gozar de la prorroga real. Al vencimiento de la prrroga, el arrendador podr exigir del arrendatario la desocupacin del inmueble. SANCIONES Las sanciones estn establecidas en los Artculos 82 y hasta el 87 de la Ley. Los infractores podrn ser penalizados con multas con multas no mayores a las 450 U.T. y los reincidentes sern penalizados hasta con el doble de la multa original.

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LEY PARA LA REGULARIZACIN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS La Ley tiene por objeto establecer el rgimen jurdico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente. CARCTER ESTRATGICO Y DE INTERS PBLICO Se declara de inters pblico general, social y colectivo toda materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensin, habitacin o residencia. ALCANCE Arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, vivienda estudiantil, habitacin, residencia o pensin. PROHIBICIONES Queda prohibido el decreto de medidas cautelares, arrendamiento de viviendas inadecuadas, las viviendas adjudicadas por el Estado, los anuncios en prensa que condicionen el arrendamiento de inmuebles, expresen la disposicin a aceptar dichos condicionamientos o inciten a la infraccin de las disposiciones de la ley; y el cobro por la exhibicin de los inmuebles. COMPETENCIA Se crea la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, adscrita al Ministerio del Poder Popular con competencia en vivienda y hbitat. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO En el Artculo 41 de la ley se define contrato de arrendamiento como: aquel mediante el cual el arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a un arrendatario, de manera pacfica, quien a su vez se obliga a pagar un canon, el cual deber cumplir con las formalidades establecidas en la Ley . Los contratos de arrendamiento tendrn una duracin mnima de un ao. Un ejemplar en original del contrato de arrendamiento debe extenderse a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas. A los contratos se les debe anexar la resolucin mediante la cual la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, fija el canon de arrendamiento. Los contratos de arrendamiento se celebrarn en moneda de curso legal nacional. Los Contratos de arrendamiento quedan sometidos a la jurisdiccin judicial donde se encuentre el inmueble.

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Subrogacin del contrato al cnyuge, concubino(a) o cualquier miembro del grupo familiar, permaneciendo en la vivienda. Igualmente cuando ocurra el fallecimiento del arrendatario, pero debe ser homologado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Ser nulo cualquier contrato cuyo contenido tenga un fin distinto a lo establecido en la Ley.

COMPROMISO DEL SECTOR PRIVADO 1. Las empresas constructoras de desarrollos habitacionales de ms de diez inmuebles, debern destinar un porcentaje de esas viviendas para el arrendamiento. 2. Sin la carta aval del Ministerio del Poder Popular con competencia, no podr dar inicio a la obra de construccin. 3. Es potestad del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hbitat, designar los inmuebles a arrendar. 4. Los costos de construccin, a efectos de fijar el canon de arrendamiento de las unidades habitacionales a ser arrendadas, sern los que determine el Ministerio del Poder Popular competente. VENTA POR ANTIGEDAD Para aquellos inmuebles construidos por compromiso del sector privado, la ley garantiza que el arrendatario y su grupo familiar, no pasen ms de diez (10) aos en dicha condicin. Por lo tanto, al cumplir (10) diez aos de construccin, los propietarios tendrn el compromiso de ofertar la venta al arrendatario que est ocupando el inmueble, y el precio de venta ser el que se determine conforme lo establezca la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. DESCUENTO POR VENTA El propietario de inmuebles destinados a vivienda, deber hacer un descuento en el precio estipulado para la venta de acuerdo a las siguientes condiciones: 1. Cuando exista una relacin arrendaticia de entre diez aos y veinte aos, un descuento equivalente al diez por ciento (10%). 2. Cuando exista una relacin arrendaticia entre veintin aos y treinta aos, un descuento equivalente al quince por ciento (15%). 3. Cuando exista una relacin arrendaticia entre treinta y un aos y cuarenta aos, un descuento equivalente al veinte por ciento (20%). 4. Cuando exista una relacin arrendaticia superior a cuarenta y un aos, un descuento equivalente al veinticinco por ciento (25%). DETERMINACIN DEL CLCULO DEL JUSTO VALOR Para la determinacin del valor del inmueble, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deber utilizar la siguiente formulacin:

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VAI = VR x (1 - K/100) x Vs x Vg En donde: VAI = Valor Actual del Inmueble VR = Valor de Reposicin del costo del inmueble K = Porcentaje de Depreciacin del Inmueble Vs = Coeficiente de Vulnerabilidad Ssmica. Vg = Coeficiente de Ubicacin Geogrfica. VALOR DE REPOSICIN DEL COSTO DEL INMUEBLE Es el valor resultante de la aplicacin de la siguiente formulacin: VR = VA x S Donde: VA = Valor de Costo Actual del metro cuadrado de la construccin segn tipologa constructiva del inmueble. S = Superficie total del inmueble en metros cuadrados. PORCENTAJE DE DEPRECIACIN DEL INMUEBLE (K) Estar basado en relacin a la vida til del inmueble, de acuerdo a su uso, calidad, condiciones de mantenimiento y estado de conservacin.

Tabla 1: Porcentaje de Depreciacin del Inmueble.

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Tabla 2: Tipologa de Viviendas Unifamiliares o Multifamiliares.

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EL VALOR DEL COSTO ACTUAL (VCA) Ser aquel que fije anualmente el ministerio con competencia en materia de Vivienda y Hbitat, dicho valor deber ser expresado en bolvares por metro cuadrado. COEFICIENTE DEL VULNERABILIDAD SSMICA (Vs) Es el factor asociado a la edad de la construccin y a la norma de diseo utilizada, lo cual influye en el comportamiento de la estructura ante una eventualidad ssmica.
Ao de construccin (T) T 1939 1939 T 1955 1955 T 1967 1967 T 1983 1983 T 2001 T > 2001

Vs

0,6

0,8

0,75

0,9

1,1

COEFICIENTE DE VARIABLE POR UBICACIN GEOGRFICA Es el factor asociado a la variacin del valor del inmueble por la localizacin en una regin determinada. El coeficiente de ubicacin geogrfica divide al pas en 9 regiones: Regin 1: Capital (Distrito Capital, Miranda y Vargas). Regin 2: Centro (Aragua y Carabobo). Regin 3: Occidente (Falcn, Lara y Yaracuy). Regin 4: Zulia. Regin 5: Llanos (Guarico, Barinas, Portuguesa, Apure y Cojedes). Regin 6: Andes (Tachira, Merida y Trujillo). Regin 7: Oriente (Anzoategui, Sucre y Monagas). Regin 8: Sur (Bolivar, Amazonas y Delta Amacuro). Regin 9: Insular (Nueva Esparta y dems territorios insulares). R1 1 R2 0,79 R3 0,62 R4 0,65 R5 0,62 R6 0,82 R7 1,03 R8 0,59 R9 0,94

Regin Vg

CALCULO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO CA = (VAI/12) x %R Donde %R es: 5 % Para inmuebles propiedad de pequeos arrendadores 3 % Para inmuebles propiedad de multiarrendadores.

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