OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PBLICA DE COMPRAVENTA Y EXCEPCIN DE INCUMPLIMIENTO Federico G. Mesinas Montero I.

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA El presente trabajo se centra en el comentario de la Sentencia en Casacin N1252-99, del 21/09/99. Describamos el caso: se celebra un contrato de compraventa sobre un inmueble, pero el comprador incumple con el pago el precio (que debi sufragarse con la obtencin de un crdito hipotecario). Luego, dicho comprador solicita (exige) al vendedor el otorgamiento de la escritura pblica de compraventa. El vendedor decide no otorgar la escritura mientras no se le pague el precio adeudado; es decir, se vale de la excepcin de incumplimiento regulada en el artculo 1426 del Cdigo Civil para negarse a lo solicitado (yo no cumplo mientras t no cumplas u ofrezcas cumplir). Sin analizar a fondo si concurren o no los requisitos para el ejercicio de la excepcin de incumplimiento, la Corte Suprema ampara la defensa del vendedor, mxime si el pago efectuado por los compradores es inferior al cincuenta por ciento del precio de venta de bien 1. La sentencia presenta el voto discordante del vocal Castillo La Rosa, quien considera que la formalidad de la escritura pblica no tiene el carcter de prestacin recproca en un contrato de compraventa y por lo tanto no procesdera excepcin de incumplimiento. Solo habra reciprocidad, requisito ineludible de esta excepcin, si las partes hubieran condicionado el otorgamiento de dicha formalidad al pago total del precio, lo que no sucedi en el presente caso. El fallo en mayora de la presente sentencia es contradictorio con una resolucin anterior de la misma Corte Suprema (Sentencia en Casacin N35-97) que ms bien adopt la posicin que expresa ahora el vocal Castillo La Rosa. En dicha sentencia en casacin se dijo que es obligacin esencial del vendedor perfeccionar la transferencia, lo cual ocurre con la entrega del bien... el otorgamiento de la escritura pblica no es necesario para el perfeccionamiento de la transferencia, sino que constituye una formalidad cuando es exigida por la ley o se ha convenido en el contrato ...por ende, en el contrato de compraventa las obligaciones recprocas son: pagar el precio y entregar el inmueble; que es respecto a dichas obligaciones recprocas que cabe invocar la aplicacin del artculo 1426 del Cdigo Civil, precepto inaplicable en este caso ya que la contraprestacin a la que la recurrente vincula la falta de pago no es la obligacin esencial de perfeccionar la transferencia, sino la de cumplimiento de una formalidad. Como se puede apreciar, en esta sentencia anterior la Corte Suprema fij claramente como criterio interpretativo que el otorgamiento de la escritura pblica (cuando no sea formalidad solemne legal o convencional) no forma parte de la obligacin de perfeccionamiento que corresponde al vendedor conforme al artculo 1549 del Cdigo Civil y, por tanto, al no ser obligacin recproca del pago del precio no cabe plantear la excepcin de incumplimiento. La sentencia que ahora comentamos muestra, por ende, un evidente cambio de posicin, pues permite la interposicin de la excepcin en el mismo supuesto de hecho. El problema es que no se dice por qu esto es ahora as. Es decir, en este ltimo fallo no se precisa si la viabilidad de la excepcin de incumplimiento se debe a que dentro del perfeccionamiento de la transferencia se encontrara la obligacin de otorgar la escritura (lo que dara a esta ltima reciprocidad, pues el perfeccionamiento y el pago del precio son obligaciones principales y recprocas) o si la razn es una diferente. La finalidad del presente trabajo es determinar si en el caso planteado cabe o no la interposicin de la excepcin de incumplimiento, esto es, si se puede oponer la falta de pago del precio al pedido de otorgar la escritura pblica del contrato de compraventa de un inmueble. II. REQUISITOS DE LA EXCEPCIN DE INCUMPLIMIENTO A efectos de determinar cules son los alcances de la excepcin de incumplimiento y, por
1

Los juzgadores aplican el texto del artculo 1562 del Cdigo Civil antes de que fuera modificado por la Ley N27420, del 7/02/2001. Actualmente ya no es una regla que el pago de ms del 50% del precio impida la resolucin del contrato, sino que se deja a la libre voluntad de las partes convenir o no si se pierde el derecho de resolver el contrato al haberse pagado un parte determinada del precio del bien.

ende, si era pertinente plantearla en el caso en comentario, revisemos brevemente cules son sus requisitos. 1. Debe ser un contrato con prestaciones recprocas La excepcin de incumplimiento se aplica en los contratos con prestaciones recprocas. En estos las prestaciones de las partes estn en relacin de correspondencia. Vale decir que a la prestacin de cada uno de los contratantes le corresponde la prestacin del otro, hay correlacin entre ellas. Es el caso de la compraventa pues a la prestacin del vendedor de hacer efectiva la transferencia de la propiedad del bien le corresponde la prestacin del comprador de pagar el precio en dinero, e igualmente a este ltima le concierne aqulla. En contratos como este cada contratante es deudor de la prestacin que debe ejecutar y a la vez es acreedor de la prestacin que le atae a su contraparte. Pero no basta que exista correspondencia entre las prestaciones para que se configure un contrato con prestaciones recprocas. Se exige adems que la reciprocidad se d entre las prestaciones principales del contrato, lo que debe determinarse en cada caso en particular. En una compraventa ello es as pues el perfeccionamiento de la transferencia de propiedad del bien y el pago del precio en dinero son las prestaciones principales de dicho contrato. Igual acontece, por ejemplo, en la locacin de servicios con la prestacin del servicio por el locador y el pago de la retribucin por el comitente. En cambio, no sucede lo mismo en un contrato como la donacin con cargo, pues aunque en este contrato ambas partes estn obligadas a algo, solo hay una obligacin principal: la del donante de transferir gratuitamente la propiedad de un bien; mientras que el cargo que recae en el donatario es una mera prestacin accesoria, una modalidad supeditada a la obligacin principal y, por ende, con inferior rango. Es por ello que aun con la existencia del cargo, este contrato no deja de ser uno con prestacin unilateral y por tanto no cabe la aplicacin de la excepcin de incumplimiento. Ahora bien, con relacin a los contratos con prestaciones recprocas hay una zona gris que la conforman los llamados contratos bilaterales imperfectos. Estos contratos se caracterizan porque al momento de su celebracin solo generan obligaciones para una de las partes (por lo que en principio no les sera de aplicacin la excepcin de incumplimiento), no obstante lo cual en el devenir llegan a originarse obligaciones a cargo del otro contratante, sea porque las partes as lo acuerdan o quizs por disposicin expresa de la ley. Un tpico ejemplo de estos contratos lo constituye el depsito voluntario gratuito. Este contrato es inicialmente de prestacin unilateral, aquella que le corresponde al depositario de recibir el bien para custodiarlo y devolverlo cuando lo solicite el depositante. Sin embargo, como el artculo 1851 establece que el depositante se ver obligado a reembolsar al depositario los gastos en los que hubiera incurrido el depositante y a pagarle la indemnizacin que corresponda, puede llegar a originarse una nueva prestacin a cargo de la parte inicialmente no obligada a nada. Hay consenso en la doctrina nacional respecto a las procedencia de la excepcin de incumplimiento en casos similares a este, pues en realidad lo que debe interesar a efectos de la excepcin no es que la reciprocidad de las prestaciones se d en la celebracin contractual sino ms bien que ella exista cuando el contrato deba ser ejecutado, de modo que en el instante en que cualquiera de las partes es requerida para cumplir pueda negarse a hacerlo mientras la otra no cumpla o garantice cumplir su propia prestacin. En todo caso, no debe perderse de vista que solo proceder la excepcin de incumplimiento en tanto la nueva prestacin tenga tambin la calidad de principal, pues si ello no fuera as estaramos ante un supuesto similar al de la donacin con cargo, o sea ante un contrato con prestacin unilateral, respecto del cual no cabe la aplicacin de la figura que tratamos 2. 2. Las prestaciones deben ser de cumplimiento simultneo Dos prestaciones son simultneas si deben cumplirse en un mismo momento. As, en una
2

En el caso del depsito voluntario, el deber de pagar los gastos debe ser considerado una obligacin principal del contrato por surgir de una disposicin expresa de la ley. As lo refieren Henri, Len y Jean MAZEAUD (Lecciones de Derecho Civil, Parte Segunda, Volumen I, Ediciones Jurdicas Europa-Amrica, Buenos Aires, 1960, pg. 111).

compraventa el pago del precio y la entrega del bien adquirido debern efectuarse al mismo tiempo, siempre que las partes no hayan diferido la ejecucin de una de estas prestaciones para un instante posterior. Adems de su reciprocidad, para la viabilidad de la excepcin de incumplimiento se exige que las prestaciones de las partes sean de cumplimiento simultneo. Ello responde a un simple criterio de lgica, pues si las prestaciones no son simultneas sera incoherente que quien deba cumplir primero oponga la excepcin a la otra parte, la que todava no est obligada a cumplir. Aun con ello, s proceder la excepcin cuando la prestacin del obligado en segundo lugar se hubiere vuelto exigible sin que ambas partes hubieren cumplido sus respectivas obligaciones, pues en ese caso las prestaciones ya habran adquirido simultaneidad 3. Si la prestacin de quien debe cumplir en segundo lugar no estuviere vencida y su cumplimiento fuere exigido por quien debe cumplir primero, no ser necesario que aqul oponga a ste la excepcin de incumplimiento pues nicamente deber alegar que segn lo estipulado en el contrato an no se encuentra obligado a ejecutar su prestacin. 3. Incumplimiento del actor 3.1 Nocin de incumplimiento La excepcin solo podr ser amparada en tanto realmente el actor se encuentre en una situacin de incumplimiento. Se incumple una obligacin cuando no se ejecuta la prestacin debida, siendo esta exigible. El incumplimiento puede ser absoluto, si es que no se ejecuta integralmente la prestacin o cuando la ejecucin es intil para satisfacer la expectativa del acreedor; y relativo, cuando se ejecuta la prestacin de manera parcial, defectuosa o tarda, pero conservndose el inters del acreedor por la misma. La excepcin de incumplimiento es aplicable en cualquiera de estos supuestos, menos cuando se trate de cumplimiento tardo 4. Por ltimo, cabe precisar que a efectos de la interposicin de la excepcin de incumplimiento no se requerir que previamente el actor sea constituido en mora, ya que para ello el demandado tendra que cumplir previamente su prestacin, en aplicacin del artculo 1335 del Cdigo Civil 5, lo que es incompatible con una figura con la que busca lograr, precisamente, la suspensin del cumplimiento. 3.2 Imputabilidad del incumplimiento No hay uniformidad en la doctrina respecto a si la falta de cumplimiento debe necesariamente producirse por culpa del actor o si por el contrario cabra entablarse la excepcin no obstante que el incumplimiento hubiere obedecido a una circunstancia fortuita. Si bien la primera posicin es respaldada por autores como MESSINEO6, para quien la negativa a cumplir sera contraria a la buena fe si el incumplimiento se hubiere debido a causa no imputable al actor, somos del parecer, siguiendo a LUQUE 7, que la segunda posicin es la que se encuentra ms de acuerdo con la finalidad que persigue la excepcin de incumplimiento, cual es
3

6 7

Respecto a este caso, LUQUE GAMERO propone como ejemplo una compraventa al crdito, es decir una en la que el comprador debe entregar la cosa antes de haber recibido la totalidad del precio pactado. As, si transcurrido el tiempo por el cual se vendi al crdito sin que el vendedor y el comprador hayan ejecutado sus respectivas obligaciones siendo entonces ya ambas exigibles, y el comprador exigiese la entrega de la cosa, el vendedor legtimamente podra negarse a ejecutar su prestacin oponiendo para ello la excepcin de incumplimiento y por lo tanto debera el comprador cumplir simultneamente o por lo menos ofrecer tal cumplimiento para poder obtener la entrega de la cosa. (LUQUE GAMERO, Ricardo, Excepcin de incumplimiento, en Temas de Derecho Contractual, Cultural Cusco S.A. Editores, Lima, pgs. 31-32). Ser irrelevante la excepcin en este caso, pues la otra parte, aunque fuera de tiempo, ya cumpli con la prestacin prometida. En el caso de un cumplimiento parcial o defectuoso, en cambio, el deudor an no realiza todo lo que le corresponde, por lo que cabe la abstencin en el cumplimiento mientras la contraparte no cumpla perfectamente su obligacin. Esta norma seala que en el caso de obligaciones recprocas ninguno de los obligados incurre en mora sino desde que alguno de ellos cumple su obligacin. MESSINEO, Francesco, Derecho Civil y Comercial, Tomo IV, pg. 533. LUQUE GAMERO, Ricardo, op. cit., pg. 47.

impedir que un contratante se vea perjudicado por un cumplimiento no simultneo, vindose obligado ejecutar su prestacin a cambio de nada, aun cuando ello no fuere culpa del actor. 4.- Buena fe Un ltimo deber se exige a quien opone la excepcin de incumplimiento: actuar con buena fe, de modo que el ejercicio del derecho a suspender la ejecucin de una prestacin no se vuelva abusivo. Quedan englobados aqu cuatro supuestos: a) No procede la excepcin si el incumplimiento de la contraparte es nimio. b) No procede la excepcin si el incumplimiento es de una prestacin accesoria. c) No procede la excepcin cuando se ha prestado aquiescencia al incumplimiento de la contraparte. d) No procede la excepcin si se ha motivado el incumplimiento de la contraparte. En el primer caso, no se justificara pues que un contratante suspenda el cumplimiento de su obligacin si la otra parte ha incumplido nicamente una pequea parte de su prestacin, que sea de poca significancia para el caso concreto. En una situacin as lo ms adecuado sera que el requerido a cumplir ejecute su prestacin pero restndole a sta la parte proporcional que corresponda a lo incumplido por el actor. La jurisprudencia ha venido respaldando este criterio, aunque creemos que no puede fijarse una regla estricta, pues el juez debe analizar el total de obligaciones asumidas por las partes para determinar si es abusiva o no la interposicin de la excepcin. Cuando el incumplimiento es de una prestacin accesoria se presentan la misma crtica recin sealada, pues no deberan haber reglas estrcitas a aplicarse. Para DE LA PUENTE, sin embargo, dado que la reciprocidad de las prestaciones debe darse entre las prestaciones principales del contrato, la buena fe impide oponer la inejecucin de una prestacin accesoria a cargo del demandante como justificacin para que el demandado suspenda la ejecucin de una prestacin principal a su cargo8. En relacin con el tercer supuesto, es evidente que ser contrario a la buena fe que el demandado haga uso de la excepcin de incumplimiento si en algn momento prest su asentimiento para que se difiera la ejecucin de la prestacin de la otra parte sin que por ello se aplace su propia prestacin. Igual suceder en caso el incumplimiento del actor lo motive el mismo demandado negndose injustificadamente a recibir la prestacin de la contraparte o no realizando los actos preparatorios que sean de su cargo, pues por buena fe tampoco ser procedente aqu la excepcin de incumplimiento. III. EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PBLICA DENTRO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA Para determinar si frente a la exigencia de otorgar la escritura pblica es posible oponer la falta de pago del precio, en ejercicio de la excepcin de incumplimiento, primero hay que tener claro si el otorgamiento de la escritura pblica (en tanto formalidad no solemne) es una obligacin principal o accesoria dentro del contrato de compraventa de inmuebles. A partir de ello podr advertirse tambin si tiene o no carcter recproco. Con relacin a lo primero, esto es, si se trata de una obligacin principal, teniendo en cuenta que la principal obligacin del vendedor es perfeccionar la transferencia de propiedad, necesariamente debe evaluarse si el otorgamiento de la escritura, conforme a nuestra legislacin, es parte de dicha obligacin de perfeccionamiento. Esta es la posicin que se deja entrever de la sentencia que estamos comentando, por lo menos respecto del fallo en mayora, aunque falte mayor precisin al respecto. El problema del perfeccionamiento de la transferencia de propiedad ha sido analizado por varios autores nacionales, dejndose sentadas posiciones por dems encontradas.

DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel, El contrato en general. Pontifica Universidad Catlica del Per. Lima 1996 . pg. 240.

LOHMANN, por ejemplo, otorga un carcter traslativo al contrato de compraventa, en tanto perfeccionar algo es terminarlo o acabarlo porque estaba incompleto o inconcluso. En tal sentido, la transferencia de propiedad conforme al artculo 1549 se realiza automticamente como efecto jurdico natural del consentimiento, y el deber que dicho precepto impone es que la materia de la obligacin del vendedor consiste en perfeccionar la transferencia que ya produjo el pacto enajenatorio9. Por su parte, DE LA PUENTE considera que la transferencia opera en ejecucin de la obligacin emanada del contrato, precisando que ello se da con la entrega o puesta a disposicin del bien. En su opinin, la aplicacin del artculo 1549 del Cdigo Civil supone la existencia de un contrato puro de compraventa, que obliga al vendedor a transferir la propiedad del bien al comprador. La perfeccin de la transferencia de la plena propiedad del bien se lograr, en el caso de un bien mueble, mediante su entrega al comprador; y en el caso del bien inmueble tambin mediante su entrega al comprador. En consecuencia, y en el caso especfico de los inmuebles, la causa remota de la adquisicin (o ttulo) es el contrato consensual de compraventa, y la causa prxima (o modo) es la aplicacin del artculo 949 del Cdigo Civil, que hace al comprador propietario del bien10. Esta posicin resulta razonable si no atenemos al objeto de los contratos conforme al artculo 1402 del Cdigo Civil, que no es sino la creacin (modificacin, regulacin o extincin) de una obligacin, careciendo de efectos reales 11. De nuestro lado, consideramos que la obligacin de perfeccionamiento no se agota en la entrega del bien inmueble. Ms bien, nos adscribimos al criterio expresado por Arias-Schreiber, para quien el perfeccionamiento supone la realizacin de aquellos actos que permitan al comprador ejercitar a plenitud los derechos que emana de la compraventa. Es decir, que el artculo 1549 se refiere de un modo integral a la adecuacin de la transferencia de la propiedad del bien que es materia del contrato de compraventa y cubre no solo las obligaciones esenciales sino tambin las que derivan de ella y tuvieren carcter accesorio12. Por tanto, para el perfeccionamiento no basta la entrega, pues si bien esta es la obligacin principal del vendedor, el perfeccionamiento implica hacer todo aquello que permita al comprador gozar de todos los atributos que brinda el derecho de propiedad, lo que en nuestra legislacin solo se logra con la inscripcin registral13. El perfeccionamiento debe ser identificado con la posibilidad de la oponibilidad erga omnes del derecho adquirido, para lo cual es indispensable que la transferencia conste en registros, teniendo en cuenta que las normas sobre concurso de acreedores en caso de inmuebles favorecen a quien inscribi primero. Ahora bien, como es requisito indispensable para la inscripcin que el contrato previamente sea elevado a escritura pblica, el otorgamiento de esta formalidad estara inmerso en la obligacin de perfeccionamiento. Es cierto que solo cuando se logre la inscripcin registral se obtendr plenamente el derecho de propiedad (al ser plenamente oponible), pero una previo indispensable para ello es que el contrato conste en escritura pblica, por lo tanto el
LOHMANN, Guillermo. Notas polmicas sobre la reserva de propiedad. En: Informativo Legal Rodrigo, Lima 1986, pg. 34. Con relacin al carcter traslativo y no obligacional de la trasferencia de inmuebles, FORNO advierte que el cumplimiento de una obligacin requiere de una actividad del deudor, pues precisamente en eso consiste la prestacin. Por ello, como el artculo 949 no exige conducta alguna para que opere la transferencia de propiedad debe entenderse que dicha transmisin no deviene del cumplimiento de una obligacin sino que surge directamente del contrato (FORNO, Hugo. El contrato con efectos reales. En: Ius et Veritas, Ao IV, N7, pg. 85). 10DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Estudios sobre el contrato de compraventa. Gaceta Jurdica E ditores. Lima 1999. Pg. 126. Aunque TORRES MNDEZ discrepa de que el modo en la transferencia de inmuebles pueda ser la aplicacin del artculo 949, al carecer del efecto publicitario propio de todo modo ((TORRES MNDEZ, Miguel. Estudios sobre el contrato de compraventa. de. Grijley. Lima 1993. Pg. 138). Este autor considera que respecto de la compraventa de inmuebles no es aplicable el artculo 949 del Cdigo Civil, constituyendo dicha compraventa una excepcin legal a la regla de que la sola obligacin de enajenar transfiere la propiedad, salvedad que permite el mismo artculo 949 y que, por ende, la transferencia de inmuebles a compraventa opera con la entrega (dem. Pg. 144-145). 11Existen, por cierto, posiciones que discrepan con lo sealado por el Cdigo Civil respecto del objeto del contrato. As, para FORNO (Acerca de la nocin de contrato. En: El Cdigo Civil y el Cdigo de Comercio: proceso de reforma legislativa. Themis Revista de Derecho. Pontificia Universidad Catlica del Per) las situaciones jurdicas subjetivas y por tanto las relaciones jurdicas que las conectan pueden ser de diverso tipo, y la relacin de obligacin solo es uno de esos tipos de relacin jurdica, por lo que no puede seguirse pensando que la obligacin es el nico tipo de relacin jurdica patrimonial: ... Quiere decir, me pregunto, que el contrato no puede estar referido a otra cosa que no sea una relacin jurdica obligatoria?Cmo se denominara y qu reglas se aplicaran a un acuerdo en cuya virtud las partes estipulan una reduccin en el plazo de un usufructo? Cmo se denominara aquel acuerdo celebrado entre dos partes para alterar sustancialmente los trminos de una servidumbre? .... 12ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exgesis del Cdigo Civil peruano. Tomo III. Gaceta Jurdica. Lima 2000. Pg. 66. 13 ... de lo que se trata es de perfeccionar la titulacin del bien que se vende (ARIAS -SCHREIBER PEZET, op.cit.).
9

perfeccionamiento supone necesariamente la obligacin de otorgar esta formalidad 14. Esta precisin es importante porque la obligacin de otorgar la escritura pblica (siempre como formalidad no solemne) se desprende de las normas generales sobre la forma del contrato, especficamente del artculo 1412 que seala que: Si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pblica o cumplirse otro requisito que no revista la forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes bajo sancin de nulidad, stas pueden compelerse recprocamente a llenar la formalidad requerida. Puede verse que esta norma slo obliga a elevar la escritura ad probationem si as se hubiera convenido o si lo estipula la ley. Pero qu pasa si n el contrato no se estipula nada sobre la elevacin a escritura pblica? Acaso ello supondra que el comprador no podra exigir dicha formalidad? Creemos que no, pues no se puede proscribir al comprador su derecho a obtener la formalidad que le permitir acceder a registros. Debe entenderse, en consecuencia, que el vendedor est obligado a otorgar la formalidad solicitada en virtud de su obligacin esencial de perfeccionar la transferencia. Lo recin sealado no debe llevarnos a pensar, sin embargo, que el otorgamiento de la escritura pblica sea una obligacin principal del contrato de compraventa. El hecho de que se halle inmersa en la obligacin esencial de perfeccionamiento no importa que tenga carcter principal, pues la obligacin principal del vendedor siempre ser transferir la propiedad, lo que en nuestra legislacin se obtiene en aplicacin del artculo 949 del Cdigo Civil, exigindose tambin la entrega del bien como cuestin de orden principal. Pensamos que tal otorgamiento no pierde su carcter de obligacin accesoria. IV. LA SOLUCIN DEL ASUNTO Entendido el otorgamiento de la escritura pblica como una obligacin accesoria del contrato de compraventa, aunque inmersa en el deber de perfeccionamiento, la pregunta que surge es si a su ejecucin puede oponerse el que el comprador no haya cumplido su obligacin principal de pagar el precio. Este tema se vincula directamente a la cuestin de la reciprocidad. Ya se ha visto que en su voto discrepante el vocal Castillo La Rosa de la sentencia en anlisis opina que en la compraventa no hay reciprocidad entre el otorgamiento de la escritura y el pago del precio. El carcter accesorio del otorgamiento de la escritura pblica aparentemente reafirmara este parecer. Sin embargo, es interesante como DE LA PUENTE admite la excepcin de incumplimiento en un caso en que lo exigido es una prestacin accesoria y frente al incumplimiento de la obligacin principal de la otra parte. Ello con relacin a los contratos bilaterales imperfectos, cuyas caractersticas ya hemos especificado lneas. As se expresa el autor mencionado: Si la prestacin a cargo del demandado fuera accesoria y la contraprestacin correspondiente al actor fuera principal, habra lugar a la excepcin puesto que la prestacin accesoria solo es exigible en tanto subsista la prestacin principal. Aqu se conserva la reciprocidad entre las prestacin accesoria exigida y la contraprestacin principal a cargo del actor, desde que aqul tiene su razn de ser en esta. Es cierto que el caso que analizamos no versa sobre un contrato bilateral imperfecto, pero el fundamento empleado por el maestro DE LA PUENTE no le sera del todo ajeno. Finalmente, la obligacin del vendedor de otorgar la escritura es accesoria a una obligacin principal que ya se cumpli y cuya razn de ser era la obligacin recproca del pago del precio. Es decir que en el fondo la obligacin accesoria del vendedor encuentra tambin su razn de ser en la obligacin principal de la otra parte, lo que supone reciprocidad. Sin embargo, si entendemos que la elevacin de la escritura pblica como parte de la obligacin de perfeccionamiento, la reciprocidad es evidente. Como correlato del pago del precio, el vendedor debe perfeccionar la transferencia, lo que supone una serie de obligaciones principales y
14Por

nuestra parte, consideramos que el perfeccionamiento en la transferencia de bienes inmuebles importa la posibilidad de que el comprador ponga al alcance del vendedor, todo aquello que le pueda servir a ste para asegurar y gozar de todos los beneficios que le otorga la calidad jurdica de propietario; en ese sentido, el hecho de contar con una proteccin frente a terceros, con la publicidad del derecho de propiedad -que por lo dems, constituye una caracterstica de la propiedad como derecho real-, implicar que el vendedor de un bien inmueble est obligado a facilitar al comprador la inscripcin de sus derecho de propiedad, en virtud al perfeccionamiento del contrato de compraventa celebrado entre ambos. (Informe publicado en el Boletn del Estudio Bentez, Mercado & Ugaz. Ao 5. N55. Marzo-agosto 1999. Pag. 74).

accesorias, todas destinadas a que el comprador obtenga el goce pleno de sus derecho de propiedad. Entre estas obligaciones, como ya se dijo, se encuentra el otorgamiento de la escritura pblica, lo que la hace recproca del pago del precio. Por ello, consideramos que la excepcin de incumplimiento planteada en el caso en comentario debi ser declarada fundada. Por otro lado, el problema que advertimos con relacin a la interpretacin que propone el vocal Castillo La Rosa es que tal aplicacin legislativa deja de lado criterios valorativos. Debe tenerse en cuenta que los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse conforme a las normas de la buena fe, siendo ms que evidente la falta de buena fe del vendedor que adems de haber incumplido su obligacin exige al vendedor, que ya cumpli con perfeccionar la transferencia, que adicionalmente le otorgue la escritura pblica respectiva. Por consiguiente, si no se hubiera amparado la excepcin de incumplimiento, la demanda de otorgamiento de escritura pblica igual pudo desestimarse al haberse violado el deber de buena fe que corresponde a las partes contractuales. En suma, se hubiese configurado una conducta abusiva que la ley proscribe y que por tanto debi culminar en el rechazo de la demanda.