Lima, 23 y 24 de Noviembre 2012

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Congreso Internacional de la
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CONGRESO I NTERNACI ONAL DE LA CONGRESO I NTERNACI ONAL DE LA
& EXPO de l a Const r uc c i n 2012 & EXPO de l a Const r uc c i n 2012
QUE ES LA CARGA REGISTRAL Y COMO QUE ES LA CARGA REGISTRAL Y COMO
INFLUYE ? INFLUYE ?
En el mundo de la construccin financiada, existe un rubro tan importante
como el crdito se llama CARGA REGISTRAL de la edificacin como el crdito, se llama CARGA REGISTRAL de la edificacin.
Para muchos ingenieros, arquitectos, empresarios promotores e inmobiliarias
representa un impase para el financiamiento de compra venta o ampliacin
de edificaciones, que estas tengan cargas registrales inscritas.
La carga registral estn dispuestas por la Ley N 27157 en los procesos de
regularizacin de edificaciones (obras que se han construido antes del 20 de
Julio del ao 1999, fecha de la publicacin de la Ley) y obedece a la
observacin que hace el verificador (ingeniero civil o arquitecto colegiado que
declara la edificacin, directamente al registro pblico) y que el registrador de
acuerdo a la Ley la convierte en carga registral
La observacin que advierte el verificador es la discrepancia de lo sealado
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q p
en el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios otorgado por la
municipalidad donde se ubica el predio con la realidad de la obra. Hay que
tener en cuenta que el Certificado es actual y la edificacin es anterior a esas
condiciones que establece el parmetro.
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SOBRE LA RELACION DEL PREDIO CON EL SOBRE LA RELACION DEL PREDIO CON EL
VALOR Y LA CARGA REGISTRAL VALOR Y LA CARGA REGISTRAL
Muchas entidades financieras no dan crditos a edificaciones que tiene cargas
i t l id d l bj t d t t l registrales, considerndolas que no son objeto de garanta, esto es, en el
fondo que el predio tiene valor cero (sin valor).
Este criterio es totalmente errado, por cuanto el valor de un predio est
constituido por la suma de 2 valores:
- el valor del terreno, ms
- el valor de la edificacin (declaratoria de edificacin) ;
Si por efecto de las cargas la edificacin no tiene valor, queda el valor del
terreno en el predio, dicho valor es el que debe constituir la garanta.
El valor de la edificacin est, en este caso, supeditado al tipo de carga que
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, , p p g q
tiene el predio, pudiendo ser una carga subsanable o no subsanable,
dependiendo del estudio que haga el perito tasador en cuanto afecta la carga
al valor de la edificacin
SOBRE LAS CONSIDEACIONES QUE LE PERITO DEBE TENER
SOBRE EL LEVANTAMIENTO DE CARGAS PARA QUE NO SOBRE EL LEVANTAMIENTO DE CARGAS PARA QUE NO
AFECTE EL VALOR DEL PREDIO
Las condiciones favorables o desfavorables del predio determinaran el que el
predio tenga mayor o menor valor y en este caso el anlisis del predio en
base a su realidad y las normas proporcionar al perito los criterios suficientes
para establecer el valor y las depreciaciones.
Es por tal motivo que el perito debe tener en cuenta lo dispuesto por el
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Es por tal motivo que el perito debe tener en cuenta lo dispuesto por el
Tribunal Registral ( Resolucin del Tribunal Registral N 492-2007-SUNARP-
TR-L publicada en el diario oficial El Peruano el 25.07.2007) en relacin al
tema, para lo cual analizamos lo siguiente:
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EN RELACIN A LAS CONDICIONES DE IRREGULARIDADES DE LA EN RELACIN A LAS CONDICIONES DE IRREGULARIDADES DE LA
OBRA OBRA
La ley N 27157 seala en su articulo 3 con relacin a la regularizacin de
edificaciones, que pueden acogerse a la Ley las edificaciones :
Que no cuentan con licencia de construccin
Que no cuenten con conformidad de obra
Que no cuente con declaratoria de fbrica
El hecho que no tengan declaratoria de fbrica (ahora declaratoria de
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El hecho que no tengan declaratoria de fbrica (ahora declaratoria de
edificacin de acuerdo a la Ley N 29476) , no quiere decir que no pueda, la
edificacin, tener licencia o conformidad de obra y en tal caso puedan
regularizarse.
Si tienen licencia o conformidad de obra, como se explica que la
municipalidad respectiva que le dio pase a la licencia y la conformidad por municipalidad respectiva que le dio pase a la licencia y la conformidad por
que cumpla con los requisitos que la norma estableca en su oportunidad,
ahora no sean aceptadas por que de acuerdo a las actuales normas no
cumplen los requisitos (parmetros) ?
EN EN RELACIN RELACIN A A LOS LOS PARMETROS PARMETROS URBANSTICOS URBANSTICOS YY EDIFICATORIOS EDIFICATORIOS
Esta incongruencia ha dado origen a una proliferacin de cargas tcnicas
surgidas de la lgica inadecuacin de las edificaciones a los parmetros
que no existan a la fecha de su realizacin
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En virtud a lo expresado muchas de las cargas tcnicas inscritas en el
Registro no corresponde a la presencia cierta sino aparente de
transgresiones a los parmetros urbansticos y edificatorios aplicables
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EN RELACIN AL LEVANTAMIENTO E INSCRIPCIN EN RELACIN AL LEVANTAMIENTO E INSCRIPCIN
El Art. 75 del Reglamento General de los Registros Pblicos establece que la
rectificacin de las dems inexactitudes se realizar en mrito al ttulo
modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad
En consecuencia, bastar la presentacin de un nuevo Informe Tcnico que
rectifique aquel que dio lugar a la extensin de las cargas tcnicas extendidas
por error y en el que certifique, como seala la normativa antes citada, que el
predio cumple con las normas tcnicas y urbanas correspondientes.
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Los documentos otorgados por el Verificador Responsable, en uso de sus
atribuciones, constituyen ttulo suficiente para cancelar , en vas de
rectificacin, la carga tcnica anotada en la partida
La importancia de la interpretacin del Tribunal Registral de lo que es la carga La importancia de la interpretacin del Tribunal Registral de lo que es la carga
registral en relacin a la concepcin tcnica que debe tener el perito registral en relacin a la concepcin tcnica que debe tener el perito registral en relacin a la concepcin tcnica que debe tener el perito registral en relacin a la concepcin tcnica que debe tener el perito
El anlisis del Tribunal Registral, oportunamente aclara y genera jurisprudencia en
un tema tan controversial y permitir que muchos predios que errneamente, como
juzga el Tribunal Registral, puedan estar hbiles para representar garantas en los
crditos financieros. Corresponde a los Verificadores Responsables (ingenieros
civiles y arquitectos) esta tarea para introducir una considerable cantidad de
predios como garantas para crditos financieros. El anlisis del Tribunal Registral,
oportunamente aclara y genera jurisprudencia en un tema tan controversial y
permitir que muchos predios que errneamente, como juzga el Tribunal Registral,
d hbil l di fi i
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puedan estar hbiles para representar garantas en los crditos financieros.
Corresponde a los Verificadores Responsables (ingenieros civiles y arquitectos)
esta tarea para introducir una considerable cantidad de predios como garantas
para crditos financieros.(Ver dispositivo el Tribunal Registral en el anexo de
normas)
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DETERMINACION DE LA DEPRECIACION DEL VALOR DE UN DETERMINACION DE LA DEPRECIACION DEL VALOR DE UN
PREDIO POR EFECTO DE LA CARGA REGISTRAL PREDIO POR EFECTO DE LA CARGA REGISTRAL
En relacin a los riesgos
A.- LA CARGA SUBSANABLE
El anlisis debe consistir de que forma, en razn a los enunciados
anteriores, la carga puede ser levantada, el estudio debe considerar:
Levantamiento en razn a que la inscripcin fue en base a los parmetros
actuales y no a los parmetros con que realizada la edificacin En este
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actuales y no a los parmetros con que realizada la edificacin, En este
caso una vez levantada la carga el tratamiento del valor de la edificacin
es normal; en caso la tasacin se efecte sin levantar la carga, al valor
normal se le depreciar en el valor del saneamiento (el importe de lo que
cuesta el levantamiento de la carga)
EJEMPLO PRCTICO:
Es slo sobre la edificacin Es slo sobre la edificacin
El valor de una edificacin VED (despus de los anlisis respectivos de
acuerdo a reglamento) es de US $ 150,000.00
Lo que vale el levantamiento de las cargas VLC (proyecto, honorarios,
copias, legalizaciones, derechos registrales) es de US $ 800.00
El valor depreciado V (real) de la edificacin ser: VED VLC
Luego:
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V = US $ 150,000.00 - US$ 800.00
V = US $ 149,200.00
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LEVANTAMIENTO EN CUANTO A LA MODIFICACIN NO SUSTANCIAL LEVANTAMIENTO EN CUANTO A LA MODIFICACIN NO SUSTANCIAL
DEL PREDIO (ADECUACIN A LAS CONDICIONES DEL PARMETRO DEL PREDIO (ADECUACIN A LAS CONDICIONES DEL PARMETRO
(ej: conseguir que el predio tenga las reas libres necesarias).
En este caso la tasacin se efecte sin levantar la carga, al valor normal se le
depreciar en el valor del tratamiento de la obra para obtener las condiciones
del levantamiento de la carga y del saneamiento (el importe de lo que cuesta
el levantamiento de la carga)..
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Es slo sobre la edificacin, se supone que no cumple con el rea libre
EJEMPLO PRCTICO: EJEMPLO PRCTICO:
El valor de una edificacin VED (despus de los anlisis respectivos de
acuerdo a reglamento) es de US $ 230,000.00
Lo que vale el levantamiento de las cargas VLC (demoliciones, resanes,
acondicionamiento, proyecto, honorarios, copias, legalizaciones, derechos
registrales) es de US $ 2,200.00
El valor depreciado V (real) de la edificacin ser: VED VLC
Luego:
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Y EXPO de la Construccin 2012 Y EXPO de la Construccin 2012
V = US $ 230,000.00 - US $ 2,200.00
V = US $ 227,800.00
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B. B.-- CUANDO LA CARGA NO ES SUBSANABLE CUANDO LA CARGA NO ES SUBSANABLE::
El anlisis se tendr que referir a las posibilidades del uso del predio
y como afecta su funcionalidad y seguridad
En el caso del uso restringido por la carga (el predio es afectado por
el uso libre: ej la carga disminuye las reas de los ambientes) ; el
valor se ver disminuido en el valor de las reas que no se usan
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valor se ver disminuido en el valor de las reas que no se usan
legalmente.
Es slo sobre la edificacin, se supone que no cumple con el retiro
EJEMPLO PRCTICO EJEMPLO PRCTICO: :
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El valor de una edificacin VED (despus de los anlisis respectivos de El valor de una edificacin VED (despus de los anlisis respectivos de
acuerdo a reglamento) es de US $ 180,000.00
El valor de la influencia de la carga VIC (el rea informal que genera el
retiro es de 10.00 m2 de rea techada) es de US $ 3,500.00
El valor de esta rea techada, dar el valor depreciado V (real) de la
edificacin ser: VED VLC
Luego:
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V = US $ 180,000.00 - US $ 3,500.00
V = US $ 176,500.00
EN EL CASO QUE EL USO IMPOSIBILITE EL USO LEGAL DEL
PREDIO, EL VALOR SER (0) CERO
(EJ. LA CONSTRUCCIN DE UN PISO QUE EXCEDE LA ALTURA Y/O
LO NORMADO DE LOS PARMETROS).
EJEMPLO PRCTICO: EJEMPLO PRCTICO:
Es slo sobre la edificacin, se supone que el ltimo piso de la edificacin
est fuera de los parmetros no debi construirse es posible de
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est fuera de los parmetros, no debi construirse, es posible de
demolicin por parte del municipio
El valor de una edificacin VED (despus de los anlisis respectivos de
acuerdo a reglamento) es de US $ 250,000.00
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No cabe levantamiento de las cargas vlc (debe demolerse para cumplir con
$ los parmetros); por lo que la depreciacin ser del 100% : us $ 250,000.00
EL VALOR DEPRECIADO V (REAL) DE LA EDIFICACIN SER: VED
VLC
LUEGO:
V US $ 250 000 00 US$ 250 000 00
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V = US $ 250,000.00 - US$ 250,000.00
V = US$ 0.00
Agr adec i mi ent o espec i al Agr adec i mi ent o espec i al
a nuest r os Auspi c i ador es a nuest r os Auspi c i ador es