ACTIVIDAD 6: TRABAJO COLABORATIVO UNIDAD 1

PRESENTADO POR:

09 OCTUBRE - 2013

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CAPTULO I DESCRIPCIN DEL PROYECTO. Proyecto de Procesamiento de Yuca Parque Industrial Canacintra Municipio de Valledupar Presentado Por: Luis Antonio Snchez

CLASIFICACION DE EMPRESAS POR SEGMENTO CONCEPTO MICRO ( de 1 a 30 empleos) PEQUEAS (de 31 a 100 empleos) MEDIANAS (de 101 a 500 empleos) GRANDES (de 501 a 1000 empleos) TOTALES EMPRESAS % 3882 80.7 % 413 8.6 % 401 8.3 % 117 2.4 % 4813 100.0 %

La mayora, esto es, ms de 4/5 partes del total de las industrias en la entidad, se ubican en el segmento micro, de stas, poco ms de la mitad de este segmento se encuentran en este Pueblo

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CAPITULO II ESTUDIO DE MERCADO DEL PROYECTO II.- ESTUDIO DE MERCADO DEL PROYECTO.El mercado en el municipio se establece en tres aspectos: El primero, es analizar las caractersticas del tipo de empresas que se quieren instalar El segundo de los aspectos, es definir la oferta actual El tercero de los aspectos es comparar la oferta con la demanda y establecer los posibles clientes reales y potenciales que se establecern en el parque para microempresas. Estos aspectos se tratan en el presente apartado y representa la base principal del estudio para establecer los ingresos probables del parque que aseguren su operacin y funcionamiento, de tal suerte que no se convierta en una obra de infraestructura industrial sin utilizacin. La demanda de espacios se determin en base a una encuesta en una muestra de los micros empresas que existen en la ciudad, para lo cual se dise el tamao de la muestra, el cuestionario para la encuesta, el programa de captura y la interpretacin de resultados en un estricto rigor estadstico cuya metodologa se presenta a continuacin: 1.1.- METODOLOGIA DE LA ENCUESTA.Para conocer el nmero de cuestionarios a aplicar a un mismo nmero de micro empresarios, se determin el tamao de la muestra ( n) de la siguiente forma: Universo de microempresas en el Estado = 3882.La frmula es: n = (Z Ni. S2i) / (N D + 1/N Z Ni S2i), donde las literales son: N = Nmero total de microindustrias. Z = Sumatoria. S2 = Desviacin estndar al cuadrado, o sea, la Varianza. Que es el resultado de 3/16 del recorrido al cuadrado; en este caso, el recorrido es en funcin del nmero de empleados que operan en las micro empresas que van desde uno hasta treinta empleados, entonces R = 30-1 = 29. Entonces, S 2 = 3/16 (29)2 para el total de las microempresas en el Estado, arrojando un valor de 52.56 en la Varianza.

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D = B2 / 4; por lo tanto D es el fraccionamiento de B 2 en cuatro partes. Por lo tanto D es igual a 1 para este caso, porque B 2 es igual a 2 al cuadrado, o sea, un valor de 4. B2 = Es la proporcin del margen de error multiplicado por el punto medio del intervalo al cuadrado de la muestra. B = (30 + 1) / 2 X 10%, dando un resultado de B2=2. As, n = (3882) (52.56) / (3882) (1) + 1/ 3882 (3882) (52.56) Resolviendo las operaciones n = 204038 / (3882) + (0.0002575) (204038) = 204038 / 3882+52.56 = 204038 / 3934.56 = 56.9 empresas a encuestar, considerando microempresas de todo el Estado. 1.2.- LOS RESULTADOS DE LA ENCUESTA A LAS MICROEMPRESAS.Los resultados de la encuesta realizada son muy extensos, por lo que se expone una presentacin grfica de la misma en cuanto a las preguntas bsicas que definen la demanda de los establecimientos industriales para las naves que se pretenden construir en el parque incubador microindustrial. El 29% de los empresarios entrevistados conoce el concepto de parque industrial incubadora para micro empresas. La siguiente grfica muestra el nivel de conocimiento de los servicios de asesora que presta el CRECE y la mitad menciona saber de los servicios de esta consultora.
3.- Se ra de su ntere s e l cons ide rar es ta alte rnativa de as ociacin para conve rtirs e en exportador dire cto y/o indire cto? No 39%

2.-Conoce los servicios que de ases ora contable, adm inis trativa y de organizacin que ofrece CANACINTRA y la Sra de Econom a a travs de l CRECE?

No 50%

Si 50%

Si 61%

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8.-Aos de establecida la empresa (Distribucin en % de la frecuencia por intervalo)

17 Ms 14 a 16 11 a 13 3% 6% 11% 27% 42% 1% 9%

5.- Concentrara fisicam e nte su actividad dentro de un Parque Indus trial incubad? No 33%

Si 67%

Aos

7 a 10 4a6 1a3 Menos de 1

8.1 Tiempo de ubicacin de la empresa en el presente domicilio

Escala porcentual 0-100%

4.- Se integrara fisicamente dentro de un Parque Industrial incubador.....?

17 Ms 14 a 16 11 a 13 2%

7%

4% 11% 29% 46%

Aos

No 34%

7 a 10 4a6 1a3 Menos de 1 0%

Si 66%

Escala 0-100%

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8.2 Rgim en de propiedad del predio en donde se ubica la em presa (Distribucin % de la frecuencia m uestral) 68%

24% 2% 6% 0%

8.3 Monto de renta m ensual (Distribucin % de la frecuencia m uestral) 9,001 m as Rango en pesos 7,501 a 9000 6,001 a 7500 4,501 a 6,000 3,001 a 4,500 1,500 a 3,000 12% 5% 0% 17% 25% 42%

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Pr op Re io nt a Pr d o es En tad su o ca sa O tro s

Rgimen

Escala 0-100%

6.- Giro de actividad de la Microindustria (Distribucin % de la frecuencia muestral)

30%

23%

13% 9% 6% 4% 1% 1%

13%

Q um i ca

Tex t il

Pa p e l

os

.Y Eqp o .

trn ica E lec

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no m et l ic

Mad

les

Min.

Met

Maq

8.4.- Dimensiones ( muestral) del espacio que ocupa la Microindustria ( Distribucin de la frecuencia relativa)
3% 1,051 a 1,200 0% 0% 751 a 900 2% 1% 451 a 600 6% 151 a 300 Menos de 100 Escala 0-100% 14% 14% 36% 24%

(8.5.A) En su actual domicilio cuenta con todos los servcios pblicos?

O tr

No 1%

Rango de superficie en m2

Si 99%

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(8.5.b.) En su actual dom icilio, existe incoformidad de sus vecinos por su ubicacin? (que se lo hayan hecho saber)

(8.5.e) En su actual domicilio, este se localiza dentro de lo que se denomina zona residencial?
No 31%

No 84%

Si 16%

Si 69%

(8.5.c) En su actual dom iclio, tiene problem as en la m aniobra de acceso para los vehculos que le abastecen de m aterias prim as y/o para em barcar su producto?

8.5.f.- Carga de tensin elctrica (muestral) demandada Carga 110 3%

No 87%

Si 13%

Carga220 97%

(8.5.d) En su actual domicilio, utiliza la va pblica para operaciones de carga y descarga?

9.- Tipo de organizacin de la em presa ( Distribucin % de la frecuencia mustral) 53% 41%

No 46%

Si 54%
p. Pro o nic S. l nti rc a e m c A. iv il

4%

2%
i va

0%
Ot ra

t era op o C

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15.- Distribucin relativa muestral del destino final de la produccin Consum (segn su consumo) o
intermed io 9% Consum o final 89% Ambos 2%

18.1.a) No exporta directamente por considerar no com petir en calidad 100% ( frecuencia)

0% 1 2

0% 3

Evaluacin progresiva

17.- Es Ud. exportador directo y/o indirecto

18.1.b) No exporta directamente por desconocer la existencia de mercado para su producto (Frecuencia Relativa) 84%

Si 39% No 61%

5% 1 2

11% 3

Evaluacin Progresiva

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18.1.d) Evaluacin progresiva de " No exporta directamente por carecer de capacidad instalada para atender la demanda exterior" (Distribucin de frecuencia relativa)

86%

10%

5%

2
Evalualcin progresiva

18.1.e) Evaluacin progres iva de " No e xporta directam ente por carecer de apoyos financieros, desconoce trm ite s, requs itos y existencia de m ercado exterior para sus productos" ( Distribucin de Frecue ncia )

92%

8% 0%
1 2 3

Evaluacin progresiva

18.1.c) No exporta directamente por considerar no competir en precio ( frecuencia relativa)

92%

2%

6%

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El tiempo de operacin de las microindustrias entrevistadas, la gran mayora casi 43% tiene de 1 a 3 aos; el 27% de 4 a 5 aos y el resto ms de seis aos, existe la misma tendencia en cuanto a la ubicacin en el mismo domicilio, por lo tanto, casi la mitad de los entrevistados son empresas con promedio de dos aos de operacin, lo que significan ms de 800 microempresas La propiedad del predio donde se ubican los micros industriales es alrededor del 68% rentado y en trminos generales para las microindustrias

CAPTULO III ESTUDIO TECNICO DEL PROYECTO.En este apartado se describen todos los aspectos de tcnicos de la construccin y operacin del parque industrial y los presupuestos de construccin y la operacin del mismo; el esquema de operacin que se describe en este apartado, es el esencial para que opere en condiciones ptimas, por lo tanto se incluyen funciones y actividades a realizar en el mismo. 1.- Caractersticas de la construccin.l El terreno cuenta con una superficie de 6,085 m2, presenta una topografa simple y plana en lo representa la plataforma de terrecera; los taludes que rodean la plataforma si presentan pendientes graves y es indispensable un tratamiento de forestacin y contencin en las partes bajas para evitar erosiones. La construccin ser de la siguiente manera: a).- Estacionamiento 3,690 m2 con 34 cajones. b).- Callejn de servicio y rea de maniobras. c).- Edificios que constan de: 14 locales de 94 m2 cada uno; 4 locales de 85m2 cada uno; 2 locales de 80 m2 cada uno de 60 m2, adems de comedor, oficinas y sala de juntas para capacitacin, que no se cuentan como superficie rentable. La superficie rentable es como sigue: 14 locales de 94 m2 cada uno suman 1316 m2, ms 4 locales de 85 m2 cada uno suman 340 m2, ms dos locales de 80 m2 cada uno que suman 160 m2, mas uno de 60 m2 arrojando un total de 1876 m2. Los planos se anexan al presente trabajo, la superficie total construida es de 2386 m2. En Estados Unidos, los cajones de estacionamiento se cobran rentas a los locatarios por su utilizacin. 2.- Presupuesto de costos y gastos de la construccin.Los costos son estimados de la obra son conforme a proyecto y representan una aproximacin de lo que ser el costo real de la obra una vez concursada la misma.

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El detalle de definicin de costos es por rubros principales del proceso constructivo del parque, los detalles del mismo sern expuestos en el proyecto de construccin que se elabor paralelamente a este estudio. El presupuesto de la construccin fue elaborado por la empresa constructora y se resume en el cuadro siguiente: PRESUPUESTO DE INVERSION PARA LA CONSTRUCCION DEL PARQUE INDUSTRIAL PARA MICROEMPRESAS.DESCRIPCION Excavacin, tendido y desplante de cimentaciones Terreceras: Trazo, nivelacin y compactacin del terreno Construccin Obra Civil de Fase A Modulo I (700m2) VALOR $175,000 $312,000 $1456,00 0 VIDA UTIL 20 AOS 20 AOS 20 AOS 20 AOS 20 AOS 20 AOS 20 AOS 20 AOS 20 AOS 20 AOS 20 AOS 20 AOS
20 AOS

DEPRE CIACION $8,750 $15,600 $72,800 $72,800 $49,300 $40,600 $13,900 $35,000 $10,950 $11,000 $22,500 $49,000 25,000 $427,200

DEPREC. ACUM $8,750 $24,350 $97,150 $169,950 $219,250 $259,850 $273,750 $308,750 $319,700 $330,700 $353,200 $402,200 $427,200

Construccin Obra Civil de Fase B Modulo I (700 m2 $1456,00 0 Construccin Obra Civil de Fase A Modulo II (400 m2) $986,000 Construccin Obra Civil de Fase B Modulo II (245 m2) $812,000 Construccin de Subestacin 4000 amperes. $278,000 Construccin Obra Civil de Fase A Modulo III (280 m2) $700,000 Alumbrado $219,000 Equipamiento y Mobiliario $220,000 Construccin Obra civil en muros de contencin de taludes, $450,000 Pavimentacin y guarniciones $980,000 Estudios y proyectos $500,000 TOTALES $8544,000

En suma, la inversin total requerida es de $8044,000.00 para la construccin de 20 locales, con sus espacios para estacionamiento y su rea de maniobras. El tiempo estimado para la realizacin de esta construccin es de nueve meses aproximadamente.3.- Esquema operativo del parque industrial propuesto.La operacin de este parque industrial propuesto para los micros empresas, se inicia desde la seleccin de las empresas que se deben instalar en el mismo y se
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debe realizar un proceso de seleccin en funcin de los siguientes factores a considerar: Que el microindustrial cumpla con el perfil sealado en el apartado I del estudio. La urgencia de reubicacin de la empresa por factores de desarrollo urbano y problemtica con los vecinos en cuanto a ruidos, contaminacin o maniobras de carga y descarga en las calles. La necesidad de expansin de la empresa por incrementos de la produccin y la contratacin de personal. La produccin estratgica de un grupo de microempresarios para los sectores exportadores o la sustitucin de las importaciones a la regin fronteriza de los productos que generan. La posibilidad de visualizar en el parque industrial objeto de este estudio como una empresa integradora de diversos microempresarios que les facilite su desarrollo y la integracin a los sectores exportadores o al mercado regional. Patrocinar y facilitar la incubacin de una empresa de transformacin mediante la concrecin de las ideas de uno o ms creativos y/o profesionistas que visualizan ideas productivas o de beneficio a los sectores productivos de la regin. Participar con subsidiaridad y solidaridad con los microempresarios que desean impulsos reales y de capacitacin para desarrollarse en el medio. Todos estos elementos se deben ponderar y mediante la formacin de un comit de seleccin designado por el Consejo directivo de Incubadoras Industriales, A. C. y en forma imparcial asignar valores especficos sobre la seleccin, sin dejar de lado el propsito de funcionamiento del parque. Una vez que se han seleccionado las empresas, se debe elaborar un contrato de arrendamiento tipo con cada una de ellas , donde se les permite establecerse en el parque, a cambio de diversos compromisos que debe cumplir, entre otros son: a).- La obligacin de cubrir una cuota de recuperacin de los costos de operacin y mantenimiento del parque; b).- El tiempo mximo de estancia en el parque ser de tres aos, tomando como base la maduracin de la inversin o el proceso de integracin a los sectores de mayor ritmo de crecimiento. c).- La obligacin de tomar cursos de capacitacin que ofrecen CRECE, CIMO y las dems instancias de la Secretara de Economa, la Secretara de Desarrollo Econmico del Estado, la SHCP en aspectos fiscales, la Direccin de Trabajo y Previsin Social del Estado, etctera. d).- La obligacin de participar en reuniones de evaluacin de avances de cada uno de los usuarios del parque por parte de los directivos de Incubadoras industriales A. C., para definir la eficiencia del programa que a su vez sirva de retroalimentacin de ideas de los usuarios a los directivos.

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e).- Las dems obligaciones por la estancia en el parque como son los pagos de electricidad, agua, telfono, recoleccin de basura y dems gastos concernientes a su actividad en la nave industrial, as como cumplir con el reglamento interno del propio parque (que debe ser elaborado por Incubadoras Industriales A. C.). El parque requiere para su operacin un Gerente, dos auxiliares, un empleado de intendencia, una secretaria y dos vigilantes , en cuanto a los auxiliares, uno de ellos contable-administrativo y otro tcnico en mantenimiento de edificios con conocimientos bsicos de plomera, electricidad, albailera y dems actividades relacionadas con mantenimiento y la supervisin del mismo. Las funciones sustantivas del Gerente son la de coordinar a sus auxiliares para mantener al da los registros de ingresos y egresos del parque, la operatividad de los edificios en buen estado, obtener la cuota de recuperacin del parque, liquidar los gastos correspondientes a las reas comunes del parque; adems, promover la asistencia de las instituciones especializadas para capacitar a los empresarios y sus empleados que son usuarios del parque, instrumentar un mecanismo de captacin de estudiantes para prestar servicio social y prcticas profesionales en el propio parque y con los empresarios ya sean estudiantes de las ingenieras, de economa, de contabilidad, de derecho etctera, tanto de la UABC, el ITT, o la UTT. Tambin el Gerente deber observar el cumplimiento del reglamento del Parque por parte de los usuarios y coordinar el usos de las reas comunes para reuniones de capacitacin y de trabajo de las empresas y los propios directivos del parque. El mantenimiento y limpieza de las reas comunes, deber estar a cargo de un empleado de intendencia, que debe en su momento ser auxiliado por personal de las empresas que realicen la misma actividad. Los gastos de sueldos y salarios debern ser a costos de mercado para evitar la rotacin de personal en el parque. La estimacin de los costos y gastos de operacin que no corresponden a la mano de obra en el parque se presentan en el apartado siguiente del anlisis financiero. 4.- Sistema de organizacin para la administracin y operacin del parque. Se debe estructurar un manual de organizacin y de operacin del parque, donde se establecen los esquemas que rigen el rumbo del parque y como debe mantenerse este rumbo. En este estudio se platean algunas ideas que deben contemplarse en el manual de organizacin y funcionamiento del parque. 4.1.- La Organizacin del parque.El rgano de gobierno del Parque ser el Consejo Directivo de Incubadoras Industriales A. C., formado para su construccin y operacin, cuando cambian las personas que participan en ese Consejo Directivo, automticamente quienes los sustituyan sern titulares del mismo. Este Consejo Directivo deber reunirse por lo menos cada dos meses para evaluar el funcionamiento del parque y sus operadores.

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El organigrama del parque para su funcionamiento ptimo se presenta a continuacin:

Parque Industrial para Incubadora de Microindustrias.

GERENTE (1) SECRETARIA (1)

JEFE DE DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO

JEFE DEL DEPARTAMENTO TECNICO

DEPARTAMENTO DE PRESTADORES DE SERVICIO SOCIAL

VIGILANTES (2)

INTENDENCIA (1)

La Gerencia del parque ser nombrada por el Consejo Directivo en funciones, para lo cual deber evaluar una terna propuesta por el presidente de CANACINTRA en turno. Una vez definido el Gerente, este designar a sus auxiliares y dems personal, sometiendo al visto bueno de la Consejo Directivo los nombramientos que este por realizar. La Gerencia se encargar de elaborar los manuales de organizacin y funcionamiento del parque, as como el reglamento del mismo, los convenios de las empresas y los procedimientos de seleccin de las mismas; a su vez, la gerencia se encargar de disear un plan estratgico del propio parque para un periodo de 10 aos por lo menos, con una visin que abarque los siguientes aspectos: Crecimiento, Consolidacin, Normatividad, Administracin y Planeacin. La Gerencia deber disear parmetros de evaluacin y control del funcionamiento del parque, para medir su efectividad y los avances en cuanto al cumplimiento de los objetivos y metas trazados en el plan estratgico. La Gerencia deber elaborar los programas y presupuestos operativos anuales (POAs), definir en base a ellos la cuota de recuperacin de los costos del parque.

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Ser un compromiso de la gerencia el realizar el funcionamiento del parque en manera ptima y de acuerdo al concebido en este proyecto. 4.2.- La operacin del parque.La operacin se inicia en la seleccin y colocacin de la empresa en el parque, bien documentada (contratos firmados) y con la entrega-recepcin de la nave industrial, el reglamento del parque donde se establecen los derechos y obligaciones de los locatarios. El parque deber contar con vigilancia en la mayor parte del tiempo posible, para evitar actos de vandalismo y destruccin de las instalaciones. La administracin deber mantener en buen estado fsico y limpias las reas comunes del parque. La administracin deber realizar los cobros correspondientes a las cuotas de recuperacin para la operacin y funcionamiento del propio parque. La administracin deber firmar convenios con las instituciones de educacin tcnica a nivel media y superior de la localidad para instrumentar programas de capacitacin y adiestramiento con los empresarios y los trabajadores, asimismo, para captar estudiantes de servicio social y profesional tanto para el parque como para apoyar a los empresarios y a los empleados o para desempear labores de asesora a la gerencia del parque. La administracin debe preparar un diagnstico de necesidades de capacitacin de las personas que laboran en las diferentes empresas del parque, con el fin de integrar un plan de capacitacin y conferencias a la vez de programar los convenios con las instituciones de educacin superior y la utilizacin de la sala de capacitacin.

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CAPITULO IV ANALISIS FINANCIERO DEL PROYECTO IV.- ANALISIS FINANCIERO DEL PROYECTO 1.- Presupuesto de inversin del proyecto y estructura de financiamiento de la inversin. La inversin necesaria para la obra del parque se determin en el apartado correspondiente a los aspectos tcnicos de este estudio, para ello se toma en consideracin las estimaciones y las fuentes de financiamiento PRESUPUESTO DE INVERSION Y ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO.Origen de los recursos (pesos)
Meses

Actividades a desarrollar Estudios y proyectos Excavacin, tendido y desplante de cimentaciones Terreceras: Trazo, nivelacin y compactacin del terreno Construccin Obra Civil de Fase A Modulo I (700m2) Construccin Obra Civil de Fase B Modulo I (700 m2 Construccin Obra Civil de Fase A Modulo II (400 m2) Construccin Obra Civil de Fase B Modulo II (245 m2) Construccin de Subestacin 4000 amperes. Construccin Obra Civil de Fase A Modulo III (280 m2) Alumbrado Equipamiento y Mobiliario Construccin Obra civil en muros de contencin de taludes, Pavimentacin y guarniciones GRAN TOTAL

Secreta ra de Economa

Gobierno Estatal

Gob. Mpio. 0

Sector privado

Sc. ac. 0

Otros

Total

500,000 175,000 168,107 90,213 102,515 446,087 200,000 236,128 442,279 200,000 215,918 408,888 343,865 $2929,000
$1456,000

0 675,000 0 312,000 0 1,456,000 0 1,456,000 0 986,000 0 812,000 0 278,000 700,000 0219,000 0220,000 0 450,000 0980,000 0 $8544,000

0 0 43,893 0 365,787 0 353,485 0 300,000 0 312,000 0 35,000 0 30,000 15,835

100,000 0 100,000 0 1,000,000 0 1,000,000 0 239,913 0 300,000 0 6,872 0 0 0 0 0 0 227,721 03,165 04,082 0 41,112 0636,135 0 $3659,000

Abril Mayo Junio Julio

Agosto Septiembre Octubre

Noviembre Diciembre

En resumen de la estructura de financiamiento de la inversin se tiene como sigue: INVERSION TOTAL SECETARIA DE ECONOMIA $8544,000 $3429,000 100.00 % 40.13 %

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GOBIERNO ESTATAL SECTOR PRIVADO

$1456,000 $3659,000

17.04 % 42.82 %

2.- Presupuesto de costos y gastos del proyecto.Los presupuestos de costos y gastos del parque se detallan a continuacin en los cuadros siguientes:
NOMINA MENSUAL DE SUELDOS DEL PERSONAL DEL PARQUE INDUSTRIAL DE MICROEMPRESAS No. 1.2.3.4.5.6.PUESTO GERENTE ( 1 ) JEFES DE DEPARTAMENTO ( 2 ) SECRETARIA ( 1 ) VIGILANTES ( 2 ) INTENDENCIA ( 1 ) AGUINALDO, PRIMA VACACIONAL TOTALES
SUELD DIA

DIAS TRAB 30.4 30.4 30.4 30.4 30.4 30.4

MENSUAL $15,200.00 $12,160.00 $4,864.00 $9,728.00 $ 3,648.00 $2,280.00 $47,880.00

IMSS, SAR, INFO

TOTALES $19,456.00 $15,564.80 $ 6,225.92 $12,451.84 $ 4,669.44 $ 2,918.40 $61,286.40

$500.00 $400.00 $160.00 $320.00 $120.00 $75.00 $1,575.00

$4,256.00 $3,404.80 $1,361.92 $2,723.84 $1,021.44 $ 638.40 $13,406.40

Se requiere por lo menos $61,286.40 pesos mensuales para pagar las nminas de sueldo del personal del parque, siempre y cuando trabajen las 7 personas.
GASTOS GENERALES DEL PARQUE VALOR CONCEPTO MES ELECTRICIDAD AREAS COMUNES $ 1,500.00 AGUA AREAS COMUNES Y OFICINAS $ 1,500.00 SERVICIO TELEFONO OFICINAS $ 1,500.00 SERVICIO INTERNET OFICINAS $ 500.00 MANTENIMIENTO INSTALACIONES $ 1,500.00 MANTENIMIENTO EQUIPO TRANSP $ 2,000.00 TOTALES $ 8,500.00

No. 1.2.3.4.5.6.-

VALOR AO $ 18,000.00 $ 18,000.00 $ 18,000.00 $ 6,000.00 $ 18,000.00 $ 24,000.00 $ 102,000.00

Para los gastos generales del parque se requieren $8,500 pesos mensuales como mnimo.
MATERIALES Y SUMINISTROS DEL PARQUE VALOR No. CONCEPTO MES VALOR AO 1.- MATERIALES Y UTILES ADMON. $ 1,200.00 $ 14,400.00 2.- MATS P/ CONSERV Y MANTO $ 1,200.00 $ 14,400.00 3.- COMBUSTIBLES Y LUBRICANTES $ 1,200.00 $ 14,400.00

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4.-

MERCANCIAS Y GASTOS DIVERSOS TOTALES

$ 500.00 $ 4,100.00

$ 6,000.00 $ 49,200.00

En cuanto a los materiales y suministros se necesitan $4,100 pesos al mes para la operacin del parque.
opcin 1 optima MENSUAL $ 4,100.00 $ 8,500.00 costo por m2 1876 m2 $ 58.36

RESUMEN DE COSTOS Y GASTOS CONCEPTO MATERIALES Y SUMINISTROS

ANUAL $ 49,200.00 $ GASTOS GENERALES DEL PARQUE 102,000.00 $ NOMINA MENSUAL (7) 735,436.80 $ DEPRECIACIONES 427,200.00 $ TOTALES 1,313,836.80

$ 61,286.40 $ 35,600.00 $ 109,486.40 1513 m2 $ 72.36

Con estos costos y gastos, se garantiza la operacin del parque, sin embargo, se debe considerar una cuota de recuperacin a cobrar a los inquilinos del parque, que debe ser la equivalente a estos costos, por lo tanto dicha cuota se estima para tres escenarios de costos e ingresos, considerando para cada uno de dichos escenarios los elementos siguientes: Opcin No. 1.- Conocida como primer escenario, se considera una plantilla de personal de 7 empleados y la deduccin del 100% de la depreciacin de la inversin. El costo de recuperacin por m2 rentado es de $58.36 con una ocupacin plena de las 21 naves; mientras que con una ocupacin del 80%, el costo de recuperacin asciende a $72.36 pesos por m2, muy por encima de mercado. Opcin No. 2.- En este segundo escenario se considera una plantilla de personal de 4 empleados porque sed reduce un jefe de departamento, un vigilante y un empleado de intendencia, adems de que el sueldo de la gerencia disminuye a $400.00 por da. Los costos de recuperacin por m2 y de acuerdo a la ocupacin se exponen en el cuadro correspondiente. Opcin No. 3.- En este tercer escenario se maneja una situacin especial y austera ya que basa la administracin del parque con solo 3 personas en la plantilla, el pago de $400 pesos por da a la gerencia y la reduccin de la depreciacin a un 50%. Esta opcin es la ms cercana a los costos de renta de mercado y es la que se utiliza para los clculos de los estados financieros. El cuadro correspondiente muestra los costos de recuperacin por rentas ded las naves para microempresas. CUOTA DE RECUPERACION POR LOCAL.RESUMEN DE COSTOS Y GASTOS opcin 2 media MENSUAL $ 4,100.00 $ 8,500.00 $ 38,717.44 costo por m2 1876 m2 $ 46.33 CONCEPTO ANUAL MATERIALES Y SUMINISTROS $ 49,200.00 GASTOS GENERALES DEL PARQUE $102,000.00 NOMINA MENSUAL (4) $ 464,609.28

_______________________________________________________________________________________________

DEPRECIACIONES TOTALES

$ 427,200.00 $1,043,009.28

$ 35,600.00 $ 86,917.44

1513 m2 $ 59.82

En esta opcin No. 2, se disminuyen a cuatro personas y el sueldo de la gerencia se reduce de $500 a $400 pesos diarios, quedando dicha nmina como sigue:
NOMINA MENSUAL DE SUELDOS DEL PERSONAL DEL PARQUE INDUSTRIAL DE MICROEMPRESAS DIAS SUELD X IMSS, SAR No. PUESTO TRAB MENSUAL ,INFO TOTALES DIA 1.- GERENTE ( 1 ) $ 400.00 30.4 $12,160.00 $ 3,404.80 $15,564.80 2.- JEFES DE DEPARTAMENTO ( 1 ) $ 200.00 30.4 $ 6,080.00 $ 1,702.40 $ 7,782.40 3.- SECRETARIA ( 1 ) $ 160.00 30.4 $ 4,864.00 $ 1,361.92 $ 6,225.92 4.- VIGILANTES ( 1 ) $ 160.00 30.4 $ 4,864.00 $ 1,361.92 $ 6,225.92 5.- INTENDENCIA ( 0 ) $ 30.4 $ $ $ AGUINALDO, PRIMA 6.- VACACIONAL $ 75.00 30.4 $ 2,280.00 $ 638.40 $ 2,918.40 TOTALES $ 995.00 $30,248.00 $ 8,469.44 $38,717.44

En esta segunda opcin, el costo por m2 rentado es de $46.32 pesos con el 100% de la ocupacin y de $59.82 pesos por m2 con el 80% de ocupacin. Una tercera alternativa es reducir al mximo la nmina quedando tres empleados y la depreciacin se reduce a un 50%, quedando un costo a cubrir mensualmente que se expresa en el cuadro que sigue:
austera NOMINA MENSUAL DE SUELDOS DEL PERSONAL DEL PARQUE INDUSTRIAL DE MICROEMPRESAS DIAS SUELD X No. PUESTO TRAB MENSUAL IMSS,SAR,INFO TOTALES DIA 1.- GERENTE ( 1 ) $ 400.00 30.4 $12,160.00 $ 3,404.80 $15,564.80 2.- JEFES DE DEPARTAMENTO ( 0 ) $ 30.4 $ $ $ 3.- SECRETARIA ( 1 ) $ 160.00 30.4 $ 4,864.00 $ 1,361.92 $ 6,225.92 4.- VIGILANTES ( 1 ) $ 160.00 30.4 $ 4,864.00 $ 1,361.92 $ 6,225.92 5.- INTENDENCIA ( 0 ) $ 30.4 $ $ $ AGUINALDO, PRIMA 6.- VACACIONAL $ 75.00 30.4 $ 2,280.00 $ 638.40 $ 2,918.40 TOTALES $ 795.00 $24,168.00 $ 6,767.04 $30,935.04

RESUMEN DE COSTOS Y GASTOS CONCEPTO MATERIALES Y SUMINISTROS

opcin 3 austera ANUAL 49,200.00 MENSUAL $ 4,100.00 $ 8,500.00 costo por m2 1876 m2 $ 32.69

$ $ GASTOS GENERALES DEL PARQUE 102,000.00 $ NOMINA MENSUAL (3) 371,220.48 $ DEPRECIACIONES 427,200.00 $ TOTALES 949,620.48

$ 30,935.04 $ 17,800.00 $ 61,335.04 1513 m2 $ 40.54

_______________________________________________________________________________________________

Con tres empleados que son la gerencia, secretaria y un vigilante, el parque puede funcionar en forma semi-normal, sin embargo, los tiempos de respuestas de las actividades sustantivas pueden ser ms largos, en detrimento de los empresarios que en el se instalen. Aqu se mantienen los sueldos de $400 pesos de la gerencia. Los costos en el cuadro 13 se reducen a $32.69 pesos el m2 con el 100% de ocupacin y a $40.54 con el 80% de ocupacin. Esta es la tercera opcin la ms viable porque los precios por m2 coinciden con lo pagado por los microempresarios actualmente y es la ms probable que acepten los empresarios para instalarse en el parque. 3.- Estados financieros pro-forma. En este punto se inicia con la estimacin del estado de resultados del parque para el primer mes de operacin tomando los datos de la opcin ms austera y porcentajes de 100, 80 y 60 de ocupacin del parque. En todos los aos, si se trabaja a valores constantes de ingresos y egresos por lo tanto, los resultados anuales sern similares en el periodo analizado, considerando diversos ndices de ocupacin de las naves industriales. El cuadro de origen y aplicacin de recursos se estima para las tres opciones antes analizadas con un precio de $32.69 en un periodo de cinco aos; luego se pueden cambiar los precios de renta al mximo de $40 pesos por m2 que arroja la versin equilibrada en la opcin austera No. 3, y con ello se reducen las perdidas del ejercicio. Cabe aclarar que es un proyecto eminentemente social y debe por lo tanto evaluarse en funcin d el rentabilidad social que arroje, sin dejar de considerar la recuperacin de costos y gastos de operacin del parque, incluyendo por lo menos una proporcin de la inversin.
OPCION 3 AUSTERA CON OCUPACION DEL 100% AO 03 AO 04 AO 05 $ 996,224.55 -$ $243,497.28 $ 249,497.28 -$ 102.72

CONCEPTO I.- INGRESOS.1.- Utilidades del ejercicio

AO 06

AO 07 $265,997.28 -$ 102.72 $213,600.00 $ $ 52,500.00 $ -

$ 256,997.28 -$ 102.72

102.72 -$ 102.72 $213,600.00 $ $30,000.00 $

2.- Depreciaciones 3.- Aportaciones de los socios 4.- Productos Financieros 5.- Donaciones y otras aportaciones 6.- Recuperacin de IVA por obras II.- EGRESOS.1.- Adquisicin de activos Fijos

$ 213,600.00 $ $ 6,000.00 $ -

$ 213,600.00 $ $ 36,000.00 $ -

$ 213,600.00 $ $ 43,500.00 $ -

$776,727.27 $205,000.00 $805,000.00 $ 205,000.00 $ 255,000.00 $305,000.00

_______________________________________________________________________________________________

2.- Pagos de Pasivos 3.- Inversiones en valores 4.- Otros activos adquiridos

$ $800,000.00 $5,000.00

$200,000.00 $ 5,000.00

$ 200,000.00 $ 5,000.00

$ 250,000.00 $ 5,000.00

$300,000.00 $ 5,000.00

III.- CAJA AL INICIO IV.- SUPERAVIT O DEFICIT V.- CAJA FINAL

$ $791,224.55 $791,224.55

$791,224.55 -$561,502.72 $229,721.83

$ 229,721.83 $ 44,497.28 $ 274,219.11

$ 274,219.11 $ 1,997.28 $ 276,216.39

$276,216.39 -$39,002.72 $237,213.67

Con la ocupacin del 100% del parque, se realiza la recuperacin de los costos de operacin y funcionamiento, adems se puede capitalizar el IVA que se recupere de las obras efectuadas en este primer ao. Se considera invertir parte del flujo en valores o mesa de dinero, para capitalizarse o que por lo menos no se pierda el poder adquisitivo del dinero obtenido por el 50% de las depreciaciones mas el IVA que se recupere. La adquisicin de otros activos, se refiere a compras de equipo de oficina y aparatos electrnicos que pueden hacer falta en los procesos de capacitacin y conferencias. Los productos financieros se consideran un 3% anual por aquello de que no son invertidos en un solo periodo del ao o en una sola exhibicin al principio del ao. En los cuadros siguientes se estiman el origen y aplicacin de recursos del parque para los casos de ocupaciones al 80% y 60% respectivamente.
CONCEPTO I.- INGRESOS.1.- Utilidades del ejercicio 2.- Depreciaciones acumuladas 3.- Aportaciones de los socios 4.- Productos Financieros 5.- Donaciones y otras aportaciones 6.- Recuperacin de IVA de obras II.- EGRESOS.1.- Adquisicin de activos Fijos 2.- Pagos de Pasivos 3.- Inversiones en valores 4.- Otros egresos no considerados III.- CAJA AL INICIO IV.- SUPERAVIT O DEFICIT V.- CAJA FINAL AO 03 $ 860,301.41 AO 04 $ 83,574.14 AO 05 $83,574.14 AO 06 83,574.14 AO 07 83,574.14

-$ 130,025.86 $213,600.00 $ $ $ -

-$ 130,025.86 -$130,025.86 $ 213,600.00 $ $ $ $213,600.00 $ $ $ -

-$ 130,025.86 -$ 130,025.86 $ 213,600.00 $ $ $ $ 213,600.00 $ $ $ -

$ 776,727.27 $5,000.00 $ $ -

$ 5,000.00 $ $ -

$5,000.00 $ $ -

$ $ $

5,000.00 -

$ 5,000.00 $ $ -

$ 5,000.00 $ $855,301.41 $855,301.41

5,000.00

$ 5,000.00 $933,875.56 $78,574.14

5,000.00

$ 5,000.00

$ 855,301.41 $ 78,574.14 $ 933,875.56

$1,012,449.70 $1,091,023.85 $ 78,574.14 $ 78,574.14

$1,012,449.70 $1,091,023.85 $1,169,597.99

_______________________________________________________________________________________________

CONCEPTO I.- INGRESOS.1.- Utilidades del ejercicio 2.- Depreciaciones acumuladas 3.- Aportaciones de los socios 4.- Productos Financieros 5.- Donaciones y otras aportaciones 6.- Recuperacin de IVA de obras II.- EGRESOS.1.- Adquisicin de activos Fijos 2.- Pagos de Pasivos 3.- Inversiones en valores 4.- Otros egresos no considerados III.- CAJA AL INICIO IV.- SUPERAVIT O DEFICIT V.- CAJA FINAL

AO 03 $ 716,872.28 -$ 273,454.99 $ 213,600.00 $ $ $ -

AO 04 -$59,854.99 -$273,454.99 $213,600.00 $ $ $ -

AO 05 -$ 59,854.99

AO 06 AO 07 -$59,854.99 -$59,855 -$ 273,454.99 $273,454.99 -$273,455 $ 213,600.00 $213,600.00 $ $ $ $ $ $ $213,600. $ $ $ $ $ $ -

$ 776,727.27 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ -

$ $ 716,872.28 $ 716,872.28

$716,872.28 -$59,854.99 $657,017.29

$ 657,017.29 $597,162.29 $537,307 -$59,854.99 -$59,854.99 -$ 59,855 $ $ 597,162.29 $537,307.30 477,452.31

En los cuadro 15-A y 15-B presenta los resultados son negativos, por lo tanto las perdidas ocasionadas por rentar a $32.69 pesos por m2, de subsanan con la recuperacin de la depreciacin de las instalaciones del parque, por lo tanto se est subsidiando con ello las rentas para los micro industriales. Los cuadros siguientes, muestran el balance pro forma del parque para el periodo 2002-2007, con los datos de la opcin 3 al precio de $32.69 pesos por m2 y los porcentajes de ocupacin al 100, 80 y 60 respectivamente.
I 1.2.3.4.II 1.2.3.4.5.ACTIVO CIRCULANTE Caja y Bancos Inversiones en valores Documentos por cobrar IVA Acreditable ACTIVO FIJO Edificios y construcciones Instalaciones elctricas Mobiliario y equipo Depreciaciones Estudios y $ 776,727.27 $ $ $ $ $ $ $7,558,672.73 $6,660,909.09 $ 451,818.18 $ 200,000.00 $ 213,600.00 $454,545.45 $7,368,272.73 $6,660,909.09 $451,818.18 $ 200,000.00 $404,000.00 $454,545.45 $7,345,072.73 $6,660,909.09 $ 451,818.18 $200,000.00 $ 427,200.00 $454,545.45 $991,224.55 $ 791,224.55 $ 200,000.00 $1,229,721.83 $ 229,721.83 $1,000,000.00 $1,429,721.83 $ 229,721.83 $1,200,000.00 $1,724,219.11 $ 274,219.11 $1,450,000.00 $ $ $2,026,216.39 $ 276,216.39 $1,750,000.00 $ $ -

$ 776,727.27 $7,767,272.73 $6,660,909.09 $ 451,818.18 $ 200,000.00 $ $ 454,545.45

$7,131,472.73 $6,660,909.09 $ 451,818.18 $200,000.00 $ 640,800.00 $ 454,545.45

$6,917,872.73 $6,660,909.09 $ 451,818.18 $ 200,000.00 $ 854,400.00 $454,545.45

_______________________________________________________________________________________________

Proyectos 6.III 1.2.3.IV 1.2.3.4.Otros activos ACTIVO TOTAL PASIVO Impuestos por pagar Cuentas y Documentos por pagar Otros pasivos CAPITAL Capital Contable Resultado del Ejercicio Resultados acumulados Obtencin de recursos adicionales PASIVO MAS CAPITAL $ $ $ $ $ $ 5,000.00 $8,549,897.28 $ $ $ $ $ 5,000.00 $8,597,994.56 $ $ $ $ $5,000.00 $8,774,794.56 $ $ $ $ $ $ $ $ $ 5,000.00 $5,000.00 $8,944,089.12 $ $ $ $ $8,544,000.00 $8,855,691.84

$8,544,000.00 $8,544,000.00 $ 0 $ -

$8,549,897.28 $8,544,000.00 -$ 102.72

$8,597,993.84 $8,544,000.00 -$ 102.72 0 -$ 205.44

$8,774,794.12 $8,544,000.00 -$ 102.72 -$ 308.16 $ 231,205.00 $8,774,794.12

$8,855,691.40 $8,544,000.00 -$ 102.72 -$ 410.88 $ 312,205.00 $8,855,691.40

$8,944,088.68 $8,544,000.00 -$102.72 -$ 513.60 $ 400,705.00 $8,944,088.68

$ 6,000.00 $8,549,897.28

$ 54,302.00 $8,597,993.84

$8,544,000.00

A las adquisiciones de activo fijo se les deduce el IVA y se presenta en activo circulante como IVA acreditable, el cual se puede deducir paulatinamente con la facturacin de la renta del parque o en su caso solicitar la devolucin; esto ltimo es lo ms recomendable para re capitalizar inmediato (ao 2003) la cuenta del Parque por las contingencias probables que se pueden presentar.
2013
I 1.2.3.4.II ACTIVO CIRCULANTE Caja y Bancos Inversiones en valores Documentos por cobrar IVA Acreditable ACTIVO FIJO Edificios y construcciones Instalaciones elctricas Mobiliario y equipo Depreciaciones Estudios y Proyectos Otros activos ACTIVO TOTAL III 1.2.3.PASIVO Impuestos por pagar Cuentas y Documentos por pagar Otros pasivos $ 776,727.27 $ $ -

2014
$ 855,301.41 $855,301.41 $ -

2015
$938,875.56 $933,875.56 $ -

2016

2017

2018
$1,189,597.99 $1,169,597.99 $ $ $ 20,000.00 -

$1,022,449.70 $1,106,023.85 $1,012,449.70 $1,091,023.85 $ $ 10,000.00 $ $ -

$ $ 776,727.27

$ 5,000.00 $ $ -

$ 15,000.00 $ -

$7,767,272.73 $7,558,672.73 $7,345,072.73 $7,131,472.73 $6,917,872.73

$ 6,704,272.73

1.2.3.4.5.6.-

$6,660,909.09 $6,660,909.09 $6,660,909.09 $6,660,909.09 $6,660,909.09 $ 451,818.18 $451,818.18 $451,818.18 $451,818.18 $ 451,818.18 $ $ 200,000.00 $200,000.00 200,000.00 $ 200,000.00 $200,000.00 $ $ 454,545.45 $ $213,600.00 $ 454,545.45 $ 5,000.00 $427,200.00 $454,545.45 $ 5,000.00 $640,800.00 $454,545.45 $ 5,000.00 $854,400.00 $ 454,545.45 $ 5,000.00

$6,660,909.09 $ $ 451,818.18 200,000.00

$1,068,000.00 $ $ 454,545.45 5,000.00

$8,544,000.00 $8,413,974.14 $8,283,948.29 $8,153,922.43 $8,023,896.57 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ -

$7,893,870.72 $ $ $ $ -

_______________________________________________________________________________________________

IV 1.2.3.4.-

CAPITAL Capital Contable Resultado del Ejercicio Resultados acumulados Obtencin de recursos adicionales PASIVO MAS CAPITAL

$8,544,000.00 $8,413,974.14 $8,283,948.29 $8,153,922.43 $8,023,896.58 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $ 0 $ -$130,025.86 -$130,025.86 0 -$130,025.86 -$130,025.86 -$260,051.71 -$130,025.86 -$390,077.57

$7,893,870.72 $8,544,000.00 -$130,025.86 -$520,103.42

$8,544,000.00 $8,413,974.14 $8,283,948.29 $8,153,922.43 $8,023,896.58

$7,893,870.72

Las perdidas en 5 aos asciende a $520,000 pesos en esta opcin austera y con ocupacin al 80%; estas prdidas se compensan con las recuperaciones de IVA de las obras o en su caso con las depreciaciones del parque.
2013
I 1.2.3.4.ACTIVO CIRCULANTE Caja y Bancos Inversiones en valores Documentos por cobrar IVA Acreditable $776,727.27 $ $ -

2014
$716,872.28 $ 716,872.28 $ -

2015
$657,017.29 $ $ $ 657,017.29 $

2016
$ 597,162.29 $ 597,162.29 $ -

2017
$537,307.30 $ 537,307.30 $ -

2018
$477,452.31 $ $ 477,452.31 -

$ $ 776,727.27

II

ACTIVO FIJO Edificios y construcciones Instalaciones elctricas Mobiliario y equipo Depreciaciones Estudios y Proyectos Otros activos ACTIVO TOTAL

$7,767,272.73 $7,558,672.73

$ 7,345,072.73

$7,131,472.73

$6,917,872.73

$ 6,704,272.73

1.2.3.4.5.6.-

$6,660,909.09 $6,660,909.09 $ 451,818.18 $ 451,818.18 $ 200,000.00 $200,000.00 $ $ 454,545.45 $ $213,600.00 $454,545.45 $ 5,000.00

$6,660,909.09 $ $ $ $ $ 451,818.18 200,000.00 427,200.00 454,545.45 5,000.00

$ 6,660,909.09 $ 451,818.18 $ 200,000.00 $ 640,800.00 $ 454,545.45 $ 5,000.00 $7,728,635.02 $ $ $ $ -

$6,660,909.09 $ 451,818.18 $ 200,000.00 $ 854,400.00 $ 454,545.45 $ 5,000.00 $7,455,180.03 $ $ $ $ -

$6,660,909.09 $ 451,818.18

$ 200,000.00 $ 1,068,000.00 $ $ 454,545.45 5,000.00

$8,544,000.00 $8,275,545.01 $ $ $ $ $ $ $ $ -

$ 8,002,090.01 $ $ $ $ -

$7,181,725.04 $ $ $ $ -

III 1.2.3.-

PASIVO Impuestos por pagar Cuentas y Documentos por pagar Otros pasivos

IV 1.2.3.4.-

CAPITAL Capital Contable Resultado del Ejercicio Resultados acumulados Obtencin de recursos adicionales PASIVO MAS

$8,544,000.00 $8,275,545.01 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $ 0 -$273,454.99

$8,002,090.02 $ 8,544,000.00 -$273,454.99

$7,728,635.02 $8,544,000.00 -$273,454.99 -$546,909.98 $ 5,000.00 $7,728,635.02

$7,455,180.03 $8,544,000.00 -$273,454.99 -$ 820,364.98 $ 5,000.00 $7,455,180.03

$ 7,181,725.04 $8,544,000.00 -$273,454.99 -$1,093,819.97 $ 5,000.00 $7,181,725.04

0 (-$ 273,454.99) $ 5,000.00 $ 8,002,090.02

$ $ 5,000.00 $8,544,000.00 $8,275,545.01

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CAPITAL

En este caso, la perdida asciende a casi $1.1. Millones de pesos en cinco aos y se subsidia con el IVA recuperado y las depreciaciones del parque. 4.- Razones financieras del proyecto.4.1.- La razn de liquidez de la empresa es: Caja y Bancos / Pasivo circulante. 4.2.- El capital de trabajo del parque es: Activo Circulante / Pasivo Circulante. 4.3.- La capacidad de endeudamiento del parque es: Pasivo Total/Activo total. No se calcula la prueba de cido porque es igual a la liquidez, dado que no hay inventarios.
RAZONES FINANCIERAS DEL PARQUE INDUSTRIAL INCUBADORA RAZONES 2002 2003 2004 2005 2006
I.1.2.3.OCUPACION AL 100% Liquidez de la empresa Capital de trabajo Capacidad de endeudamiento OCUPACION AL 80% Liquidez de la empresa Capital de trabajo Capacidad de endeudamiento OCUPACION AL 60% Liquidez de la empresa Capital de trabajo Capacidad de endeudamiento $776,727.27 $8,544,000.00 $776,727.27 $8,544,000.00 $776,727.27 $8,544,000.00

2007

1.0

$991,224.55 $991,224.55 $8,549,897.28

$1,229,721.83 $1,229,721.83 $8,597,994.56

$1,429,721.83 $1,429,721.83 $8,774,794.56

$1,724,219.11 $1,724,219.11 $8,855,691.84

$2,026,216.39 $2,026,216.39 $8,944,089.12

II.1.2.3.-

1.0

855301.4 $716,872.28 $8,275,545.01

933875.6 $657,017.29 $8,002,090.01

1012449.7 $597,162.29 $7,728,635.02

1091023.8 $537,307.30 $7,455,180.03

1169598.0 $477,452.31 $7,181,725.04

III.1.2.3.-

1.0

$716,872.28 $716,872.28 $8,275,545.01

$657,017.29 $657,017.29 $8,002,090.01

$597,162.29 $597,162.29 $7,728,635.02

$537,307.30 $537,307.30 $7,455,180.03

$477,452.31 $477,452.31 $7,181,725.04

Las razones de rendimiento como son las de utilidad sobre ventas o las de utilidad sobre capital contable o las de utilidades netas sobre activo total no las determinamos deliberadamente, en virtud de que es una empresa de carcter eminentemente social, las razones financieras que se aplican a empresas con fines de lucro no ofrecen los mismos resultados que en el Parque, al menos que se apliquen incrementos de los precios de renta por m2, sin embargo, en una posicin de castigar el proyecto, utilizamos la opcin ms austera para medir estas razones y adems establecimos el precio ligeramente mas bajo que el que se ofrece en el mercado para naves grandes.

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Lo financieramente sano de este parque es que trabaje con presupuestos equilibrados, buscando recuperar al mximo la depreciacin de las instalaciones, porque con ello podr prolongar la existencia del mismo. 5.- Punto de equilibrio del proyecto.El punto de equilibrio de la operacin y funcionamiento del parque esta determinado de la forma siguiente: PE = CF / 1-(CV/VT) PE = Punto de Equilibrio. CF = Costos Fijos, corresponden a los gastos que se tienen trabaje o no el parque, en este caso se ponen la nmina, los gastos generales como electricidad en reas comunes, agua en reas comunes, mantenimiento de instalaciones, depreciacin y la nmina; todos estos gastos suman $57,900.00 por mes. CV = Costos Variables son los gastos de telfono, Internet, mantenimiento de equipo y materiales y suministros, los cuales suman $8100 pesos mensuales. VT = Ventas Totales son en tres escenarios de ocupacin al 100%, al 80% y al 60%, para la opcin No. 3 austera que se estiman de $61,326 pesos, 50,499.51 y $37,580 respectivamente. Sustituyendo los datos de esta ecuacin con la opcin No. 3 austera, con los diversos ndices de ocupacin tenemos: a).-Ocupacin al 100%
PE = $57,900 / 1- (8100/$61,326.44) = $57,900 / (1 0.1321) = $57,900 / (0.8679)

PE = $66,712.75 Esto quiere decir que en este escenario se deben de cobrar rentas mensualmente por $66,712.75 pesos para que se equilibren los ingresos con los gastos del parque a una ocupacin del 100%, lo que significa rentar a $35.56 pesos el m2. b).- Ocupacin al 80%.PE = $57900 / 1- ($8100 / $50499.51) = $57900/ 0.8396 = $68,961.4 Este resultado indica que se deben cobrar rentas mensuales de $68,961.4 pesos mensuales en el parque, para solventar sus costos fijos y variables, con una ocupacin de 80%, lo que significa rentar a $45.58 pesos el m2. c).- Ocupacin al 60%.PE = $57,900 / 1- ($8100 / $37,580) = $57,900 / 0.7845 = $73,805.00 Este resultado indica que se deben cobrar rentas mensuales de $73,805 pesos mensuales en el parque, para solventar sus costos fijos y variables, con una ocupacin de 60%, lo que significa rentar a $65.55 pesos el m2.

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En resumen, el parque debe operar con una ocupacin promedio de 80% y cobrar la renta a casi $46 pesos el m2 para no gastar los fondos de las depreciaciones, ya que estas se pueden utilizar en la construccin y operacin de otros parques en otros rumbos de la ciudad. CAPTULO V CONCLUSIONES 1.- El parque industrial incubadora para microindustrias es rentable financieramente siempre y cuando se mantenga una ocupacin superior al 95% y un precio de $40 pesos por m2 rentado. Este precio es similar a lo que pagan las microindustrias encuestadas. En otra circunstancia, se requiere una ocupacin del 100% y rentar a $35.56 pesos el m2, el cual es un precio ligeramente ms bajo de lo que pagan ahora las microindustrias encuestadas. Cabe aclarar que se est sacrificando el 50% de la depreciacin y esto puede traer como consecuencia retrazar la reposicin de los activos fijos del parque cuando estos se deterioran. 2.- Sin embargo, desde el punto de vista de rentabilidad social que puede generar el proyecto se arrojan resultados mucho ms satisfactorios que desde el punto de vista econmico y financiero, toda vez que se trata de ofrecer un espacio para los microempresarios que tienen problemas de desarrollo y crecimiento, adems de la necesidad que tienen de reubicarse porque estn con problemas de maniobras en la va pblica, o porque se ubican en zonas residenciales o porque desconocen diversas acciones para exportar, etc. En este sentido, se presenta como una conclusin la rentabilidad social de los recursos aplicados al parque que representan un costo social, estableciendo un listado de beneficios sociales y aplicndoles valores a estos beneficios se contrastan con los costos sociales para determinar dicha rentabilidad social. Para este fin, debemos tener un diagnstico de la situacin actual de las microempresas de la ciudad de Tijuana, en cuanto al comportamiento de su produccin, su productividad, su estructura de costos de produccin, el personal ocupado, etctera. Para ello se utiliza el esquema de Contabilidad Social que realiza el INEGI y las encuestas a las microindustrias arrojan los resultados del cuadro siguiente. Primero se clasificaron las microempresas en base a las clasificaciones del Codificador de Actividades Econmicas de Mxico (CAEM) y se encontraron las siguientes ramas de actividad: Metlicas Bsicas, Maderas, Maquinaria y Equipo, Papel, Qumica, Textil y Otras Industrias Manufactureras. Para efectos de este anlisis se realiza en forma

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agrupado para las ramas, pero se exponen los cuadros por rama como anexo a este trabajo. Cuenta de produccin de las micro industrias encuestadas para el parque incubadora de micro industrias.
CONCEPTO VBP = Valor total de la Produccin CI = Valor de los Insumos Utilizados VAB = Valor Agregado Bruto RT = Remuneraciones al Trabajo EBE = Excedente Bruto de Explotacin P. O = Personal Ocupado Remuneracin promedio anual por trabajador IORT = ndice de productividad por trabajador INDICE DE VALOR DE LA PRODUCCION
INDICE DE VOLUMEN FISICO DE LA PRODUCC INDICE DE PRECIOS IMPLICITO DE PRODUCC

GRAN TOTAL 1999

2000

2001

ESTRUCTURA PORCENTUAL 1999 2000 2001

68,029,029.00 69,197,044.00 72,881,302.00 100.0% 100.0% 100.0% 22,983,383.60 24,280,121.00 25,657,582.00 44,865,645.40 43,916,923.00 46,943,720.00 23,262,979.00 23,911,980.00 24,611,881.00 21,602,765.40 20,006,943.00 22,333,840.00 365.00 365.00 365.00 63,734.00 8,384,100.78 100.0 100.0 100.0 1700725.7 65,512.00 8,783,364.40 101.7 93.2 109.1 1729926.1 2,472,801.58 8,985,543.51 107.1 92.7 115.5 1822032.6 33.8% 66.0% 34.2% 31.8% 35.1% 63.5% 34.6% 28.9% 35.2% 64.4% 33.8% 30.6%

Indice de ventas por establecimiento

DIAGNOSTICO MICROINDUSTRIAS Las cifras indican que las ventas de productos de las microindustrias crecieron nicamente el 1.7% en el ao 2000 con respecto al 1999, mientras que en el 2001 su crecimiento fue de 7.9% respecto a 1999; en promedio anual de crecimiento de ventas a precios corrientes es de 3.6 %.
DEFINICION DE COSTOS Y BENEFICIOS SOCIALES DEL PARQUE INCUBADORA DE MICROINDUSTRIAS (datos para 2013 con informacin de la encuesta de 2012) VIDA VALOR CONCEPTO UNIDAD VALOR UTIL ANUAL
I.- COSTOS 1.- Inversin total del proyecto II.- BENEFICIOS 1.- Derrama de sueldos y salarios (9 empleos por empresa en 21 empresas) 2.- Valor Agregado Bruto generado (21 empresas promedio generan 1.2 mdp de VAB) 3.- Incremento del 4% anual de produccin empresas lote $8'544,000 20 aos $ 427,200 $ 427,200 $73,441,848 $ 12,757,500

empleos $67,500 c/u pesos $1,173,593 pesos

$ 38,272,500

3 aos

$24,645,453

3 aos

$ 24,645,453

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(VBP por empresas es $1.8 mdp, 4% es 0.077 mdp) 4.- Sustitucin de importaciones por la produccin 80% de produccin es para mercado local, 1.8 x 80% 5.- Captacin de renta como cuota de recuperacin se estima un 100% ocupacin en opcin austera 6.- Generacin de empleos con la obra del parque se estima una derrama de 36% en sueldos de la inv total

$77,000 c/u pesos $ 1,457,626 pesos pesos $3,075,840

$4,851,000.0 0 $ 91,830,413 $ 2,207,752 $3,075,840

3 aos 3 aos 3 aos 1 ao

$ 1,617,000 $ 30,610,138 $735,917.28 $3,075,840

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