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Bouches-du-Rhne

Septembre 2013
La crise mais pas le krach
Les crises se succdent et se ressemblent. Les mme causes provoquant les mmes effets, le march immobilier dpartemental comme en 2009 a accus une nette baisse des volumes de 18% et une baisse des prix beaucoup plus modre de lordre de -3% pour les appartements anciens, et -5% pour les appartements neufs. Le march de la maison individuelle semble pour le moment rsister avec une stabilit des prix, de mme que le march des terrains btir. Avec deux crises en moins de 5 ans, les cycles de limmobilier traditionnellement longs ont tendances se raccourcir srieusement. Certains pourraient faire la comparaison avec les marchs financiers et considrer les biens immobiliers comme un simple produit de placement quon achte et quon revend au gr de savants arbitrages patrimoniaux. Mais cest oublier deux points majeurs qui cartent le march immobilier des grandes mares spculatives : dune part un bien immobilier est un produit de besoin et dautre part sa circulation est encadre dans un processus de scurisation juridique. Il ny aura videmment pas plus de krach immobilier quil ny en a eu en 2009 mais toutefois ces deux crises successives ont permis de retrouver les prix de 2006. On constate que la baisse des prix sest acclre sur les derniers mois, et sur la mme priode le volume des ventes sest accru ce qui nous fait esprer une reprise du march court terme. Avec la reprise conomique qui semble frmir, des taux encore trs bas et un manque structurel doffre dans notre rgion, la baisse des prix ne durera probablement pas. Ce dernier trimestre semble donc propice lacquisition dun bien immobilier dans un environnement encore favorable aux acqureurs pour se loger. Sagissant de la suppose relance fiscale du march immobilier, on a plutt limpression de danser le tango argentin, un pas en avant, deux pas en arrire. Dun ct on diminue limpt sur les plus-values (mais pas la CSG !) et de lautre on augmente les droits denregistrement pour les acquisitions. En revanche, avec une double liquidation de limpt sur la plus-value le contribuable risque dtre totalement perdu. Limpt sur la plus-value est une fois de plus lillustration de linstabilit fiscale la Franaise mais limpact sur le march immobilier risque dtre modeste. Que dire galement de la fiscalit des terrains btir, ainsi que des mesures dincitation dans le neuf consistant prendre un engagement locatif un tarif intermdiaire denviron 20% de moins que la moyenne du march ? Enfin, il a t dpos par Madame Ccile DUFLOT, Ministre de lEgalit des Territoires et du Logement, en 258 pages, le projet de loi pour laccs au logement et un urbanisme rnov (Alur). Gageons que ce projet, dj assorti de 1.300 amendements, par sa mesure dencadrement des loyers et de garantie universelle notamment, neffraie pas les investisseurs. Me Grard Prvot Prsident de la chambre des notaires des Bouches-du-Rhne
77, bd Prier - 13008 Marseille Tel : 04 91 53 49 67 - Fax : 04 91 53 49 75 www.chambre-bouchesdurhone.notaires.fr
Pour retrouver toute loffre et les services immobiliers des notaires de France : www.immobilier.notaires.fr La base immobilire PERVAL, riche de plus de 12 millions de rfrences, est alimente par le notariat franais et contient les rfrences de mutations immobilires de tous les types de biens, immeubles, maisons, appartements, terrains, locaux dactivit, biens agricoles et viticoles, sur tout le territoire (DOM compris). Cest un outil pour lvaluation de tous types de biens par comparaison, la communication aux mdias et organismes publics de donnes statistiques et la publication dindices de prix des logements anciens sur la base dune mthodologie tablie avec lINSEE.

LES SECTEURS NOTARIAUX

BASSIN DE SALON BASSIN OUEST BASSIN DE BERRE

BASSIN DAIX AIX-ENPROVENCE BASSIN DE GARDANNE BASSIN DAUBAGNNE

COTE BLEUE MARSEILLE

CASSIS LA CIOTAT

Chiffres cls

Appartements anciens neufs


Bouches-

Maisons anciennes

2 560 /m2 3 600 /m2 du-Rhne Marseille 2 420 /m2 3 570 /m2 France (hors IDF) 2 310 /m2 3 450 /m2

289 700

310 000 162 000

Septembre 2013

Tendance gnrale
Un march en baisse
Prix mdian du m des appartements anciens
2 800 2 600 2 400 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 2010 2011 2012 2013 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1 200 2 310
300 k 250 k 200 k

Chiffres Cls France (hors IDF) : Appartements anciens : 2 310 /m, -2,5% Maisons anciennes : 162 000 /m, -1,8%

Prix mdian de vente des maisons anciennes


289 700

Bouches-du-Rhne

2 560

Bouches-du-Rhne

France (hors IDF)

France (hors IDF)


150 k 100 k 50 k 2010 2011

162 000

2012

A fin mai 2013, sur la province, les prix sur les marchs du bti sont en baisse : -2,5% pour les appartements anciens et -1,8% pour les maisons anciennes. Les prix sont ainsi revenus leur niveau de 2011. Dans les Bouches-du-Rhne, le constat est plus mitig : les prix dans le collectif ancien baissent de -3,2% et ceux dans lindividuel ancien stagnent avec -0,1%. Sur les 10 dernires annes, les

volutions annuelles constates en appartements anciens dans les Bouches-du-Rhne sont proches de celles observes sur la province. En maisons anciennes, les carts sont plus prononcs. Toutefois, les progressions sur 10 ans sont du mme ordre de grandeur entre les Bouches-du-Rhne et la province : +81% et +75% en appartements anciens, +65% et +61% en maisons anciennes.

Appartements neufs

Chiffres Cls Bouches-du-Rhne : Prix du m2 : 3 600 Evolution : -5,4% sur 1 an

Les prix dans le bassin dAix sont toujours en hausse


Le prix mdian du m dun appartement neuf est de 3 600 euros sur lensemble du dpartement fin mai 2013. Cest la deuxime anne conscutive de baisse avec -1,7% en 2012 et -5,4% en 2013. Les studios sont la catgorie de biens ayant subi la plus forte baisse cette anne. Par secteur, les prix oscillent entre 3 000 euros le m dans le bassin de Salon et 4 800 euros le m Aix-en-Provence et dans le secteur de La Ciotat. Aix-en-Provence et son bassin sont les seuls secteurs qui enregistrent des prix en hausse en 2013 (+7,6% pour le bassin dAix et +1,8% pour Aix-en-Provence). Le bassin dAix stait dj distingu en 2011 et 2012 avec des hausses suprieures 10%.
Secteurs Prix du m 3 600 4 850 4 810 4 460 4 450 4 080 3 900 3 840 3 570 3 290 2 980 Evol. 1 an -5,4% -3,7% 1,8% 7,6% ns* ns* -2,6% ns* -5,9% -4,8% -7,5%

BOUCHES-DU-RHONE SECTEUR LA CIOTAT AIX-EN-PROVENCE BASSIN D'AIX SECTEUR OUEST COTE BLEUE BASSIN D'AUBAGNE BASSIN DE GARDANNE MARSEILLE BASSIN DE BERRE BASSIN DE SALON

ns* : non significative

2013

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Bouches-du-Rhne

Appartements anciens
Marseille reste accessible
Prix de vente dans les communes de plus de 200 000 habitants Communes Prix du m 3 660 3 250 3 060 2 900 2 650 2 590 2 530 2 420 2 380 2 350 Evol. 1 an -1,9% 2,0% 0,0% 1,6% 2,0% -1,6% -0,8% -3,0% 2,0% -3,4% Evol. 5 ans 5,8% 16,5% 17,0% 15,0% 8,4% 7,3% 1,5% -3,7% 3,9% 3,0% Evol. 10 ans
XVI

Chiffres Cls Bouches-du-Rhne : Prix du m2 : 2 560 Evolution : -3,2% sur 1 an

Prix mdian du m par arrondissement Marseille

XV

Nice Lyon Lille Bordeaux Montpellier Nantes Toulouse Marseille Rennes Strasbourg

108,4% 125,9% 120,7% 138,8% 102,8% 83,9% 93,3% 79,9% 59,6% 78,5%
VIII
Prix du m Suprieur 3 000 De 2 500 3 000 De 2 000 2 500 Infrieur 2 000

XIII XIV

III IV I V VII VI

II

XII XI X

IX

Sur les 10 communes de province de plus de 200 000 habitants, les prix Marseille sont raisonnables 2 420 euros le m, juste devant Rennes 2 380 euros et derrire Toulouse 2 530 euros. Sur les 10 dernires annes, lvolution des prix Marseille est relativement faible comparativement aux autres communes. En effet,

Nice, Lyon, Lille et Bordeaux, les prix ont plus que doubl, alors qu Marseille, la hausse est de +80% environ. Sur la dernire anne, les prix ont mme baiss de 3,0%. Par arrondissement, les prix varient du simple au double passant de 1 600 euros le m dans le 15 me 3 160 euros le m dans le 7 me.

Maisons anciennes
Disparits entre lest et louest
A fin mai 2013, les prix des maisons anciennes dans les Bouches-du-Rhne sont rests stables par rapport lanne prcdente 289 700 euros. Par secteur, les prix ne sont pas comparables. A lest du dpartement, les cots dacquisition sont suprieurs 300 000 euros. Aix-en-Provence affiche les prix les plus levs 528 400 euros. Les maisons de 6 pices et plus englobent 35% du march alors quau niveau dpartemental, cette catgorie ne reprsente que 18% des ventes. A louest des Bouches-duRhne, les secteurs sont nettement plus abordables. Le prix mdian dans le secteur Ouest est de 221 500 euros en 2013. Les habitations y sont cependant plus petites que dans les autres secteurs avec une majorit de 4 pices (30% du march).
AIX-EN-PROVENCE SECTEUR LA CIOTAT COTE BLEUE BASSIN D'AUBAGNE BASSIN D'AIX BASSIN DE GARDANNE MARSEILLE BOUCHES-DU-RHONE BASSIN DE SALON BASSIN DE BERRE SECTEUR OUEST

Chiffres Chiffres Cls Cls : Bouches-du-Rhne : prix de vente : 289 700 volution : -0,1% sur 1 an

Prix mdian de vente et volution annuelle par secteur


528 400 +5,7% 433 500 +2,2% 404 100 +4,9% 353 000 +4,7% 341 000 +0,3% 340 400 +1,6% 310 000 +3,3% 289 700 -0,1% 275 000 +4,1% 255 000 -1,4% 221 500 -1,6% 0 200 k 400 k 600 k

Septembre 2013

Bouches-du-Rhne

Provenance des acqureurs


SECTEUR CASSIS SECTEUR OUEST BASSIN DE SALON SECTEUR LA CIOTAT COTE BLEUE BASSIN D'AUBAGNE BASSIN DE BERRE BASSIN DE GARDANNE BASSIN D'AIX AIX-EN-PROVENCE MARSEILLE 0% 20%

Les acteurs du march immobilier


61% 72% 87% 73% 81% 88% 92% 87% 88% 80% 86%
40% 60% PACA tranger 80%

Origine gographique des acqureurs par secteur (tous biens confondus)


10% 5% 22% 6% 5% 15% 8% 11% 5% 9% 4% 6% 8% 5% 4% 7% 4% 5% 8% 6% 4% 4% 4%
100% Ile de France

Bouches-du-Rhne reste France

Sur lensemble du dpartement, la part des acqureurs originaires des Bouches-du-Rhne est de 86% fin mai 2013. Le reste du march est compos essentiellement dacqureurs en provenance des autres dpartements de la rgion PACA (4%) et de lIle-de-France (3%). A lchelle des secteurs, les rpartitions sont disparates. Pour le bassin de Berre, les locaux (acqureurs en provenance des Bouches-du-Rhne) reprsentent plus de 90% des acqureurs. Le secteur Cassis se distingue avec 6% dEtrangers et 10% de Franciliens.

Age des acqureurs


Part des acqureurs en % (tous biens confondus) Moins de 30 ans 30 44 ans 45 59 ans 60 ans et plus 2003 2008 2013

14,6% 47,3% 27,1% 11,0%

16,9% 46,3% 25,0% 11,8%

15,6% 43,4% 25,7% 15,3%

La part des acqureurs de 60 ans et plus a stagn entre 2003 et 2008 (entre 11% et 12%) puis a progressivement augment jusquen 2013 pour atteindre 15%. Depuis 2008, celle des acqureurs gs de 30 44 ans sest rduite de 3 points, tandis que les parts des moins de 30 ans et des 45 - 59 ans sont restes stables.
Parts des acqureurs de 60 ans et plus (tous biens confondus)

La rpartition des acqureurs selon leur ge diffre selon les secteurs gographiques. Le secteur de la Ciotat est atypique par rapport au reste du dpartement avec 29% dacqureurs de 60 ans et plus. Dans tous les autres secteurs, leur proportion est infrieure 25%. Les bassins de Gardanne, dAubagne, dAix et de Berre enregistrent les plus faibles proportions de sniors (entre 11% et 13%). Depuis 5 ans, cest dans le secteur Ouest et dans le bassin de Salon que la part des sniors a le plus progress. Cette dernire a augment respectivement de 6 et 7 points.

SECTEUR OUEST 19% BASSIN DE SALON 17%

BASSIN D'AIX 13%

BASSIN DE BERRE 13%

AIX-EN-PROVENCE 18% BASSIN DE GARDANNE 11% BASSIN D'AUBAGNE 12%

Part des 60 ans et plus plus de 25% 20% 25% 15% 20% moins de 15%

COTE BLEUE MARSEILLE 23% 14%

SECTEUR CASSIS SECTEUR LA CIOTAT 24% 29%

Toutes les analyses contenues dans cette lettre dinformation ont t ralises sur la base des informations communiques par les Notaires des Bouches-du-Rhne. Tous les prix de vente sentendent hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier. Les donnes correspondent la priode du 1er juin 2012 au 31 mai 2013.

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