AVALIAO DE IMVEL NO MUNICPIO DE RIO BRANCO/AC: Atravs do MCDOM - Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado de Acordo com a NBR 14.653-2/2011
Rio Branco/AC 2013
JULIO ROBERTO USZACKI JUNIOR SANDRA MIRANDA CAVALCANTI SARA SENA CASTRO
AVALIAO DE IMVEL NO MUNICPIO DE RIO BRANCO/AC: Atravs do MCDOM - Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado de Acordo com a NBR 14.653-2/2011
Trabalho de concluso apresentado junto ao curso de ps-graduao em Avaliaes e Percias de Engenharia da IES Unio Educacional do Norte - UNINORTE:
Orientador: Prof. Esp. Luiz Antonio da Silveira Caetano
Rio Branco/AC 2013
J ULIO ROBERTO USZACKI J UNIOR SANDRA MIRANDA CAVALCANTI SARA SENA CASTRO
AVALIAO DE IMVEL NO MUNICPIO DE RIO BRANCO/AC: Atravs do MCDOM - Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado de Acordo com a NBR 14.653-2/2011
Trabalho de concluso apresentado junto ps-graduao em Avaliaes e Percias de Engenharia da IES Unio Educacional do Norte - UNINORTE:
Aprovado em 29 de abril de 2013
_______________________________________________________________ Prof. Esp. Luiz Antonio da Silveira Caetano (Orientador) (IBAPE)
RESUMO
A engenharia de avaliaes vem a cada dia atualizando-se normativa e tecnologicamente com o objetivo de acompanhar o ritmo do mercado. A avaliao de bens imveis urbanos est sendo cada vez mais requisitada. O mtodo comparativo direto de dados de mercado utilizado na maioria das vezes em avaliaes de imveis urbanos. Todos os procedimentos deste trabalho esto em acordncia com a NBR 14653, Parte 1 e Parte 2, sendo que esta parte foi tecnicamente revisada em 2011. Neste trabalho ser abordado um estudo de caso referente a um bem imvel urbano na cidade de Rio Branco, Estado do Acre, tendo como enfoque principal a Avaliao do Imvel atravs do Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado. O intuito deste trabalho demonstrar de forma prtica e objetiva todas as recomendaes e procedimentos necessrios avaliao de um imvel urbano composto por terreno e edificao.
Figura 1 - Vista Frontal 01 ......................................................................................... 31 Figura 2 - Vista Frontal 02 ......................................................................................... 31 Figura 3 - Vista Garagem 01 ..................................................................................... 31 Figura 4 - Vista Garagem 02 ..................................................................................... 32 Figura 5 - Vista Posterior ........................................................................................... 32 Figura 6 - Vista Lateral Esquerda 01 ......................................................................... 32 Figura 7 - Vista Lateral Esquerda 02 ......................................................................... 32 Figura 8 - Vista lateral direita 01 ................................................................................ 33 Figura 9 - Vista lateral direita 02 ................................................................................ 33 Figura 10 - Entrada sala de estar .............................................................................. 33 Figura 11 - Sala de estar e jantar .............................................................................. 33 Figura 12 - Dormitrio 1............................................................................................. 34 Figura 13 - Sute ........................................................................................................ 34 Figura 14 - Cozinha ................................................................................................... 34 Figura 15 - rea de servio ....................................................................................... 34 Figura 16 - Banheiro social ........................................................................................ 34 Figura 17 - Banheiro da sute .................................................................................... 34 Figura 18 - Ficha de Pesquisa ................................................................................... 41 Figura 19 - Localizao dos imveis em relao ao Centro de Rio Branco .............. 45 Figura 20 - Significncias observadas inicialmente ................................................... 47 Figura 21 - Significncia observada com a excluso da varivel Nmero de Dormitrios ......................................................................................................... 47 Figura 22 - Grfico de Aderncia .............................................................................. 50 Figura 23 - Histograma .............................................................................................. 50 Figura 24 - Valores ajustados versus Resduos padronizados .................................. 51 Figura 25 - Dados do imvel avaliando e Intervalo de confiana .............................. 52 Figura 26 - Grfico da rea Construda versus Valor do Imvel ............................... 53
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Graus de Fundamentao ........................................................................ 23 Tabela 2 - Graus de Preciso .................................................................................... 24 Tabela 3 - Elementos amostrais ................................................................................ 42 Tabela 4 - Caractersticas da amostra....................................................................... 48 Tabela 5 - Principais indicadores .............................................................................. 48 Tabela 6 - Normalidade dos resduos ....................................................................... 49 Tabela 7 - Principais parmetros de anlise das variveis independentes ............... 49 Tabela 8 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de modelo de regresso linear ...................................................... 54 Tabela 9 - Grau de Fundamentao da Avaliao .................................................... 54
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABNT: Associao Brasileira de Normas Tcnicas IBAPE: Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia MCDDM: Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado NBR: Norma Brasileira NBR-14653-2/2011: Norma Brasileira para Avaliao de Imveis Urbanos TS-Sisreg : Programa computacional de para anlise de clculo de inferncia estatstica
SUMRIO
1 INTRODUO ......................................................................................................... 9 2 OBJ ETIVOS ........................................................................................................... 10 2.1 GERAL ................................................................................................................ 10 2.2 ESPECFICO ....................................................................................................... 10 3 REVISO BIBLIOGRFICA ................................................................................... 11 3.1 BREVE EXPLANAO SOBRE O DESENVOLVIMENTO DA TCNICA DE AVALIAR NO BRASIL ............................................................................................... 11 3.2 MTODOS DE AVALIAO E MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO - MCDDM ......................................................................................... 12 3.2.1 Preparao da Pesquisa .................................................................................. 15 3.2.2 Trabalho de Campo - Levantamento de Dados de Mercado ............................ 16 3.2.3 Processamento e Anlise dos Dados ............................................................... 18 3.2.3.1 Inferncia Estatstica ..................................................................................... 18 3.2.3.2 Modelo de Regresso Linear ........................................................................ 19 3.2.4 Interpretao e Explicao dos Resultados ..................................................... 20 3.2.5 Redao do Laudo Avaliatrio ......................................................................... 20 3.3 PARMETROS ESTATSTICOS......................................................................... 21 3.4 ESPECIFICAO DAS AVALIAES ............................................................... 23 4 METODOLOGIA ..................................................................................................... 26 4.1 APLICAO DO MTODO - MCDDM ................................................................ 26 4.1.1 Conhecimento do Objeto da Pesquisa - O Bem Avaliando .............................. 26 4.1.2 Preparao da Pesquisa .................................................................................. 27 4.1.3 Trabalho de Campo - Levantamento de Dados de Mercado ............................ 27 4.1.4 Processamento e Anlise dos Dados ............................................................... 27 4.1.5 Interpretao e Explicao dos Resultados ..................................................... 28 5 ESTUDO DE CASO ............................................................................................... 29
5.1 O BEM AVALIANDO ........................................................................................... 29 5.2 PREPARAO DA PESQUISA .......................................................................... 35 5.2.1 Variveis que compem o corpo da ficha de pesquisa .................................... 35 5.2.1.1 Dependente ................................................................................................... 35 5.2.1.2 Independentes ............................................................................................... 35 5.2.2 Ficha de Pesquisa ............................................................................................ 40 5.3 TRABALHO DE CAMPO - COLETA DE DADOS ................................................ 41 5.4 PROCESSAMENTO E ANLISE DOS DADOS .................................................. 46 5.4.1 Clculo do Modelo de Regresso Linear Atravs da Inferncia Estatstica ..... 46 5.4.1.1 Equao de Regresso para Estimativa do Valor ......................................... 49 5.4.1.2 Grficos Gerados pelo Programa Computacional de Clculo ....................... 49 5.5 INTERPRETAO E EXPLICAO DOS RESULTADOS ................................. 51 5.5.1 Valor do Imvel Avaliando ................................................................................ 51 5.5.2 Especificao da Avaliao .............................................................................. 53 5.5.2.1 Grau de Fundamentao Atingido ................................................................. 53 5.5.2.2 Grau de Preciso Atingido ............................................................................. 55 6 CONCLUSO ......................................................................................................... 56 REFERNCIAS ......................................................................................................... 57
9 1 INTRODUO
No mundo hodierno, a velocidade tem sido o parmetro para todas as aes humanas, a revoluo tecnolgica e sua constante evoluo aceleram cada vez mais as relaes interpessoais e profissionais, e isto no diferente na Engenharia de Avaliaes. A utilizao de ferramentas computacionais tornou-se quase obrigatrio para que se possibilite acompanhar o ritmo do mercado, mercado este amplo e em constante crescimento. A avaliao de bens imveis urbanos um dos principais ramos da engenharia de avaliaes, sendo requerida principalmente em operaes de compra e venda, decises judiciais, por instituies financeiras e empresas em geral. Cabe ressaltar que, a avaliao de imveis e demais tipos s tm validade quando feitas por Engenheiro habilitado. Ao se adentrar na avaliao de bens imveis urbanos, observa-se que o mtodo de avaliao mais utilizado o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, o qual abordado no corpo deste trabalho. Este mtodo consiste num modelo baseado no clculo inferencial estatstico, que atualmente, dispe de vrios programas computacionais para auxiliar o Engenheiro Avaliador. A coleta de uma amostra de mercado como se fosse a coleta de um fio de cabelo de uma pessoa para ter acesso ao seu cdigo gentico, ou seja, atravs de uma pequena poro do todo possvel obter resultados com altos nveis de preciso. A Engenharia de Avaliaes ampara-se na ABNT NBR 14653, a qual se divide em 7(sete) partes, sendo tomado como base para a Avaliao de Bens Imveis apenas a Parte 1, que trata dos Procedimentos Gerais da Avaliao de Bens, e a Parte 2, que aborda em especfico a Avaliao de Bens Imveis Urbanos. A Parte 2 da ABNT NBR 14653 foi tecnicamente revisada e publicada em 2011, na qual o trabalho que segue baseia-se. Neste trabalho ser feito um estudo de caso, referente a um imvel urbano, tendo como enfoque principal a Avaliao do Imvel atravs do Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, sendo discutidas e expostas suas principais caractersticas e peculiaridades.
10 2 OBJETIVOS
2.1 GERAL
Avaliar um imvel urbano, definindo o seu valor de mercado pelo Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado - MCDDM, visando disseminar conhecimento referente Engenharia de Avaliaes.
2.2 ESPECFICO
Realizar estudo de caso na cidade de Rio Branco, avaliando um imvel urbano, considerando o terreno e edificao, composta por residncia unifamiliar com pavimento nico. Apresentar os procedimentos e recomendaes da ABNT NBR 14653- 2:2011 referentes ao Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado. Apresentar o recurso da informtica que auxilia o trabalho avaliatrio com relao obteno e anlise dos resultados.
11 3 REVISO BIBLIOGRFICA
3.1 BREVE EXPLANAO SOBRE O DESENVOLVIMENTO DA TCNICA DE AVALIAR NO BRASIL
Como bem elucida Souza e Medeiros (2007), o surgimento da Engenharia de Avaliaes no Brasil d-se ao final da dcada de 1910 a partir da promulgao da Lei das Terras, n 601 de 1850, formando-se assim o conceito da propriedade particular sobre a terra, extinguindo o Sistema de Concesses institudo pelo Estado portugus desde 1375 e que era exercido por ele de forma absolutista. Com a terra passando a ser base econmica da nova sociedade capitalista, a mesma tornou-se meio de reserva e de apropriao de capitais, tendo como objetivo a expectativa de valorizao e consequentes ganhos financeiros, atravs da renda locatcia e vendas. A terra passou a servir de garantia nos contratos bancrios de emprstimo, e logo passou a fazer parte das lides judiciais, necessitando assim, de avaliaes, utilizando-se de anlises criteriosas, envolvendo elementos de natureza tcnica e cientfica de competncia intrnseca de engenheiros de variados ramos (SOUZA e MEDEIROS, 2007). Portanto, o interesse em avaliar imveis pressupe a existncia de um mercado imobilirio (DANTAS apud SOUZA e MEDEIROS, 2007). Somente no incio do sculo XX que comearam a aparecer no Brasil os primeiros trabalhos tcnicos de avaliao, os quais, a partir deste momento, avolumaram-se crescentemente (SOUZA e MEDEIROS, 2007). Segundo Pelli Neto (2006), no final da dcada de 30, a utilizao da estatstica como ferramenta indispensvel prtica da engenharia de avaliaes permitiu a apresentao de estudos concretos, levando-se em considerao o valor mdio, distribuio amostral, saneamento de dados mercadolgicos e intervalos de confiabilidade. Assim, devido acelerada disseminao de tcnicas avaliatrias pelo pas, observou-se a necessidade de consenso entre os engenheiros atuantes, para que fossem discutidas e criadas regras a respeito do assunto. O primeiro anteprojeto de normas da ABNT data de 1957. Sucedem-se outros, de grande importncia, elaborados por institutos que atuam no ramo, mas o assunto ganha relevncia na poca do grande surto de desapropriaes da dcada de 60, com estudos feitos por comisses de profissionais dedicados a percias e
12 avaliaes judiciais. Outros trabalhos so desenvolvidos com a mesma finalidade nos anos 70. (ABNT NBR 14653-1, 2001, p. 2) Conforme SOUZA e MEDEIROS (2007, p. 27), Em 1977 a ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas) emitiu a NB502/77, Avaliaes de Imveis Urbanos, fruto de trabalho da Comisso de Vistorias e Avaliaes, [...] realizado em So Paulo em 1974. Nessa Norma, a possibilidade das avaliaes serem abordadas por meio de estatstica indutiva, de preciso e de preciso rigorosa, foi implementada. Com a exigncia de as avaliaes de preciso rigorosa serem feitas por meio de inferncia estatstica, as avaliaes deixaram de ser feitas por frmulas determinsticas e por meio de formulaes empricas, como era a prtica at o momento. Essa prtica, com alteraes e aprimoramentos, foi inserida em duas sucessivas revises das normas da ABNT (NBR 5676, Avaliao de Bens de 1989 e NBR 14653-2, Avaliao de Bens Imveis Urbanos de 2004) (SOUZA e MEDEIROS, 2007). A norma da ABNT NBR - 5676/89 manteve a distino entre nveis de avaliao (normal e rigoroso), sendo utilizada a estatstica descritiva e inferencial. A NBR 14653-2:2004, sustentou as mesmas linhas da predecessora, contudo, avanou na parte de utilizao de modelos de regresso linear, inserindo nos trabalhos avaliatrios, a distino e classificao dos mesmos de acordo com o grau de fundamentao e grau de preciso resultado (SOUZA e MEDEIROS, 2007). Em 2011 entrou em vigor a segunda edio da norma da ABNT NBR 14653- 2, a qual [...] cancela e substitui a edio anterior (ABNT NBR 14653-2:2004), a qual foi tecnicamente revisada (ABNT NBR 14653-2, 2011, p. vi).
3.2 MTODOS DE AVALIAO E MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO - MCDDM
A NBR 14653-2 (2011, p. viii), enuncia que sua utilizao de uso obrigatrio em qualquer manifestao escrita sobre avaliao de imveis urbanos e visa complementar os conceitos, mtodos e procedimentos gerais especificados na NBR 14653-1:2001 para os servios tcnicos de avaliao de imveis. Na impossibilidade de se utilizar esse mtodo, pode-se optar por outro que seja adequado para a tipologia em estudo.
13 Segundo Pelli Neto (2006), o mtodo a ser aplicado na avaliao de um bem, decorre de sua natureza, da finalidade da avaliao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes obtidas no mercado. A NBR 14653-2:2011 especifica diversos mtodos que possibilitam identificar o valor de um bem, os quais so: Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, Mtodo Involutivo, Mtodo Evolutivo e Mtodo da Capitalizao da Renda. Transcrevendo a NBR 14653-1 (2001, p. 8), temos: Mtodo comparativo direto de dados de mercado: identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra. Mtodo involutivo: identifica o valor de mercado do bem, alicerado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica, mediante hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e com as condies do mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios viveis para execuo e comercializao do produto. Mtodo evolutivo: identifica o valor do bem pelo somatrio dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercializao. Mtodo da capitalizao da renda: identifica o valor do bem, com base na capitalizao presente da sua renda lquida prevista, considerando-se cenrios viveis. No obstante, neste trabalho o objetivo principal proceder segundo o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, mtodo este que a prpria NBR 14653-2:2011 recomenda que para a identificao do valor de mercado, sempre que possvel preferir o mtodo comparativo direto de dados de mercado. Ora, a fim de esclarecimento, a NBR 14653-1:2001, no item 3.44, conceitua Valor de Mercado como sendo: a quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies de mercado vigente. De acordo com o item 8.2.1 da NBR 14653-1:2001, o mtodo comparativo direto de dados de mercado identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos elementos comparveis constituintes da amostra. Pelli Neto (2006) afirma que para medir o valor de mercado de um objeto utiliza-se,
14 intuitivamente, a comparao do mesmo com outros objetos semelhantes e com valores conhecidos, procedimento denominado processo comparativo. O referido autor prossegue expondo que na busca de um valor que represente o objeto avaliado, tendo como base outros objetos de mesmas caractersticas, sendo pequenas ou desprezveis suas diferenas, torna-se invivel o conhecimento de todos os objetos (populao) disponveis em determinado mercado. Portanto, faz-se necessrio o uso de amostras, cujos valores mdios fornecem estimativas do valor mdio para todos os objetos que compem a populao. Ora, evidente que, quanto mais homognea a populao investigada, mais homognea ser a amostra (Pelli Neto, 2006, p. 17). A NBR 14653-1:2001 no item 3.24, oferece-nos o conceito de homogeneizao, o qual consiste no tratamento dos preos observados, mediante a aplicao de transformaes matemticas que expressem, em termos relativos, as diferenas entre os atributos dos dados de mercado e do bem avaliando. Contudo, ao estimar o valor de mercado de um imvel pelo mtodo comparativo, o avaliador enfrenta dificuldade significativa caso a populao seja muito heterognea, gerando assim, amostras tambm heterogneas. Em ambos os casos, as amostras apresentam variao em torno de sua mdia aritmtica. A diferena que nas amostras homogneas esta variao reduzida, enquanto que as amostras heterogneas, as quais servem de base para medir o valor mdio do mercado imobilirio, ao contrrio, demonstram geralmente uma variao elevada em torno de sua mdia aritmtica (Pelli Neto, 2006, p. 17). Como bem afirma Oliveira (2006), o MCDDM define o valor atravs da comparao de preos de bens similares, que esto em oferta ou foram transacionados recentemente. Portanto, as particularidades dos dados pesquisados que exercem influncia na formao dos preos devero ser ponderadas atravs de ajustes, ou pelo Tratamento por Fatores (Homogeneizao) ou atravs de Tratamento Cientfico (inferncia Estatstica) (OLIVEIRA, 2006, p. 9). Ainda de acordo com a referida autora, a aplicao adequada do MCDDM est fundamentada na metodologia da pesquisa cientfica, a qual desenvolve-se atravs das seguintes etapas: 1. Preparao da pesquisa; 2. Trabalho de campo; 3. Processamento e anlise dos dados;
15 4. Interpretao e explicao dos resultados; 5. Redao do Laudo Avaliatrio.
3.2.1 Preparao da Pesquisa
A fase de preparao da pesquisa est diretamente ligada ao planejamento da pesquisa, a qual, a NBR 14653-2:2011, item 8.2.1, expe que o que se busca a formao de uma amostra representativa de dados de mercado de imveis com caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda evidncia disponvel. Em geral o avaliador conhece a priori as principais caractersticas influenciantes sobre o valor de um bem e em consequncia a formulao das hipteses de trabalho (OLIVEIRA, 2006, p. 9). Ora, estas caractersticas influenciantes so representadas por variveis. A NBR 14653-2:2011 identifica dois tipos de variveis: varivel dependente e variveis independentes. De acordo com a norma, varivel dependente aquela cujo comportamento se pretende explicar atravs das variveis independentes. Estas, contudo, so as variveis que do contedo lgico variao dos preos de mercado coletados na amostra. A norma ainda explicita que, para a correta especificao da varivel dependente, faz-se necessria uma investigao no mercado em relao sua conduta e s formas de expresso dos preos [...], bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida. A respeito das variveis independentes, a citada norma enumera que, as mesmas, referem-se s caractersticas fsicas (por exemplo, rea, frente), de localizao (como bairro, logradouro, distncia ao polo de influncia, entre outros) e econmicas (como oferta ou transao, poca e condio do negcio - vista ou a prazo) (ABNT NBR 14653-2:2011, p.13). A norma prossegue recomendando que as variveis independentes devam ser escolhidas embasadas em teorias existentes, conhecimento tcnico e senso comum, com o objetivo de obter variveis relevantes explicao do comportamento da mesma. Para Pelli Neto (2006), de fundamental importncia definir quais as variveis independentes devem ser utilizadas, devendo-se observar quais delas efetivamente influenciam e explicam a variao dos preos coletados. De acordo com o mesmo, as variveis independentes podem ser divididas em quatro: quantitativas, qualitativas, proxy e dicotmicas. A NBR 14653-2:2011, norma de
16 Avaliaes de Bens Imveis Urbanos, explica: 1. Variveis quantitativas: so as que podem ser medidas ou contadas (por exemplo, rea, nmero de quartos, entre outros); 2. Variveis qualitativas: so aquelas que no podem ser medidas ou contadas; 3. Varivel proxy: varivel utilizada para substituir outra de difcil mensurao e que se presume guardar com ela relao de pertinncia, obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos em outros estudos de mercado; 4. Varivel dicotmica: aquela que assume apenas duas posies. Ainda conforme a supracitada norma, recomendado, sempre que possvel, a adoo de variveis quantitativas. Em suma, a estratgia de pesquisa depender: do tamanho da amostra que se almeja ter; das tcnicas que sero utilizadas na coleta e anlise dos dados, como a escolha das fontes de informao e tipo de anlise que ser executada (quantitativa ou qualitativa); elaborao dos instrumentos que serviro de auxlio na coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros) (ABNT NBR 14653-2,2011).
3.2.2 Trabalho de Campo - Levantamento de Dados de Mercado
A NBR 14653-1:2001, no item 7.4, recomenda que a coleta de dados seja planejada com antecedncia, levando-se em considerao: as caractersticas do bem avaliando, disponibilidade de recursos, informaes e pesquisas anteriores, plantas e documentos, prazo de execuo dos servios, enfim, tudo que possa esclarecer aspectos relevantes para a avaliao. O trabalho de campo uma das mais importantes fases do processo avaliatrio. Nesta etapa, o engenheiro de avaliaes investiga o mercado imobilirio e coleta dados e informaes que serviro de base para a avaliao (OLIVEIRA, 2006, p. 10). A NBR 14653-1:2001, nos subitens 7.4.1 e 7.4.2, quanto coleta de dados, enuncia: Aspectos Quantitativos: recomenda-se a busca do maior nmero possvel de dados de mercado, com caractersticas comparveis aos do bem
17 avaliando; Aspectos Qualitativos: recomenda-se, o A busca de dados de mercado com atributos que mais assemelham-se ao do bem avaliando; o A identificao e diversificao das fontes de informao, sendo que as informaes devem ser cruzadas, o mximo possvel, com o objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado; o A identificao e descrio das caractersticas relevantes dos dados de mercado coletados; o A busca de dados de mercado de preferncia contemporneos data de referncia da avaliao. Como observa OLIVEIRA (2006), o levantamento dos elementos amostrais pode ser executado com o auxlio de vrios meios, dentre os quais temos: atravs da identificao de placas, sendo possvel a coleta no prprio local; banco de dados existentes; sites de internet; empresas Imobilirias; corretores especializados; anncios de J ornais; cartrios de Registro Geral de Imveis. A autora, porm, faz uma ressalva quando a este ltimo meio, j que nem sempre o valor informado na escritura de compra e venda o que foi efetivamente praticado entre as partes. Informaes de sites de internet, atualmente so importantes indicadores quanto exposio de imveis no mercado e podem auxiliar nas investigaes. um mercado que est crescendo com tendncia a serem os grandes formadores de bancos de dados (OLIVEIRA, 2006, p. 10-11). A NBR 14653-2:2011, no subitem 8.2.1.3.5 esclarece que, dados de oferta so importantes indicaes do valor de mercado, no entanto, estes valores geralmente so superestimados, ou seja, sempre que possvel, deve-se confrontar dados de oferta com os de transaes. A j mencionada norma ainda elenca outros pontos importantes para o levantamento de dados: O objetivo do levantamento de dados obter uma amostra que explique o comportamento do mercado no qual o imvel avaliando est inserido, amostra esta que servir de base para o processo Avaliatrio. A coleta de dados deve ser obtida de meios confiveis, a respeito de transaes e ofertas, contemporneas data da avaliao, contendo ainda suas principais caractersticas econmicas, fsicas e de localizao.
18 As fontes devem ser as mais variadas possveis, e de preferncia identificadas. Na amostragem devem-se considerar informaes que mostrem as opinies pessoais do informante, recomendando-se ainda, visitar e verificar cada imvel tomado como referncia, observar os aspectos qualitativos e quantitativos (j mencionados neste trabalho), e por fim, confrontar as informaes obtidas a fim de conferis mais confiabilidade aos dados coletados.
3.2.3 Processamento e Anlise dos Dados
Como o enfoque deste trabalho baseia-se na utilizao de ferramenta computacional de clculo estatstico inferencial, abordaremos apenas o tratamento cientfico de dados atravs da anlise de regresso linear. Ora, de acordo com Dantas (2005), no tratamento cientfico de dados a estimativa do valor realizada utilizando-se modelos elaborados especificamente para a avaliao do bem avaliando pela substituio de suas caractersticas na equao resultante, podendo- se imprimir maior nvel de preciso e fundamentao ao trabalho. O mencionado autor considera ainda que, com a amostra coletada, o avaliador busca uma anlise exploratria dos dados, tendo como objetivo, a sumarizao das informaes, a qual pode ser feita de maneira simples atravs de grficos (barra, histogramas, eixos cartesianos, entre outros). Diante do exposto, o que se pretende encontrar a mdia que mais se aproxima dos dados de mercado, logo, as diferenas dos atributos dos dados da pesquisa so ajustados com base na prpria amostra, onde possvel construir um modelo e com ele prever o valor mdio do bem avaliando (OLIVEIRA, 2006). justamente isto que a inferncia estatstica possibilita, a qual, no presente trabalho, abordada atravs do tratamento de dados por anlise de regresso linear.
3.2.3.1 Inferncia Estatstica
Conforme conceitua a NBR 14653-1:2001, inferncia estatstica a parte da cincia que permite extrair concluses sobre a populao a partir de amostra. Segundo Dantas (2005), inferir significa concluir, portanto, inferir estatisticamente
19 implica em obter concluses com base em medidas estatsticas. Oliveira e Grandiski (2007) afirmam que o processo de inferncia estatstica consiste na investigao da forma e grau das relaes entre as observaes colhidas em amostras (pesquisa de mercado), que se supe estarem interligadas de alguma maneira e, a partir delas, construir modelos. Desta forma, h o envolvimento de um raciocnio indutivo: argumentao do especfico (amostra) para o geral (populao), no qual se impe que obedea a algum modelo de probabilidade. De acordo com Oliveira (2006, p. 29),
As recomendaes explicitadas na Norma Brasileira de Avaliao de Imveis Urbanos visando utilizao da inferncia estatstica na Engenharia de Avaliaes, com algumas excees, tm sido particularmente voltadas, at o momento, para a utilizao da Regresso Linear no clculo do valor do imvel. Atualmente a aplicao dessas tcnicas estatsticas bastante facilitada graas ao avano tecnolgico dos computadores que tornou os clculos relativamente fceis e originaram vasta disposio de programas aplicativos, em particular aqueles de Regresso Linear que empregam o Mtodo dos Mnimos Quadrados, mas isso no condio suficiente, pois sua aplicao no pode prescindir do julgamento crtico e de slidos conhecimentos do mercado imobilirio por parte do engenheiro de avaliaes.
3.2.3.2 Modelo de Regresso Linear
A NBR 14653-2:2011, no seu Anexo A, expe que, a tcnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma varivel dependente em relao a outras que so responsveis pela variabilidade observada nos preos a anlise de regresso. Conforme Oliveira e Grandiski (2007, p.256), ao empregar a anlise de regresso linear, o objetivo encontrar uma relao funcional, que explique as mudanas no valor do bem com base na alterao de variveis que deveriam ter com o valor uma relao de causa e efeito. Assim, com um conjunto de dados em mos, possvel a formulao de um modelo estatstico que melhor descreva o relacionamento da varivel dependente. A j mencionada norma de Avaliao de Bens Imveis Urbanos no seu Anexo A, complementa que, no modelo linear, para representar o mercado, a varivel dependente expressa por uma combinao linear das variveis independentes e respectivas estimativas dos parmetros populacionais, acrescida de erro aleatrio, oriundo de: Efeitos de variveis no detectadas e de variveis irrelevantes no
20 includas no modelo; Imperfeies acidentais de observao ou de medida; Variaes do comportamento humano, como habilidade diversas de negociao, desejos, necessidades, compulses, caprichos, ansiedades, diferenas de poder aquisitivo, diferenas culturais, entre outros. Em suma, o modelo de regresso linear, alm de permitir predio do valor do bem, contribui para anlise e entendimento de quais, a forma, e em que medida os seus atributos influenciam na variao dos preos de mercado (OLIVEIRA e GRANDISKI, 2007).
3.2.4 Interpretao e Explicao dos Resultados
Como bem argumenta Rubens A. Dantas (2005), de acordo com o modelo adotado, o avaliador parte para a interpretao de parmetros, os quais levam em conta, alm de outros aspectos, o comportamento do mercado em relao a cada varivel, qualitativa e quantitativamente. Determina-se assim, o valor mdio de mercado e o intervalo de confiana no qual, pode-se afirmar com determinada probabilidade que o valor de mercado est nele contido. O autor prossegue afirmando que a interpretao de um modelo deve ocorrer a partir do momento em que se tem, devidamente explicitada na escala original, a varivel resposta. Dantas conclui expondo que, a explicao dos resultados para avaliaes, necessita de recursos computacionais para o seu desenvolvimento eficiente, os quais, a partir de cada caracterstica do imvel fornecida, forneam o seu respectivo valor mdio estimado e o intervalo de confiana ao nvel preestabelecido e demais testes estatsticos.
3.2.5 Redao do Laudo Avaliatrio
Laudo de avaliao o resultado tcnico, subscrito por peritos, que apresenta os elementos esclarecedores e as concluses dos trabalhos de avaliao. No caso de assistente tcnico, ao invs de laudo, utiliza-se a denominao parecer tcnico (FIKER, 2009, p.25). A NBR 14653-1 (2001) apresenta uma sugesto de roteiro para elaborao
21 do laudo de avaliao, elencando requisitos mnimos de apresentao, os quais esto transcritos a seguir: Identificao da pessoa fsica ou jurdica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho; Objetivo da avaliao; Identificao e caracterizao do bem avaliando; Indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com justificativa da escolha; Especificao da avaliao; Resultado da avaliao e sua data de referncia; Qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao; Local e data do laudo; Outras exigncias previstas nas demais partes da NBR 14653. Ainda de acordo com a supracitada norma, o laudo de avaliaes pode ser apresentado nas seguintes modalidades: a) Simplificado - contm de forma sucinta as informaes necessrias ao seu entendimento; b) Completo - contm todas as informaes necessrias e suficientes para ser auto-explicvel. Diante do exposto, a apresentao do laudo uma das etapas mais importantes da avaliao. O laudo Avaliatrio a parte final de uma pesquisa, devendo conter todos os elementos relevantes considerados no seu desenvolvimento (DANTAS, 2005, p. 227).
3.3 PARMETROS ESTATSTICOS
Neste tpico exporemos brevemente os principais parmetros que devem ser observados numa avaliao de imveis que utilizam o mtodo de regresso linear, j que o objetivo deste trabalho no adentrar ao mrito da estatstica aplicada. Portanto temos: Nvel de Significncia: de acordo com a NBR 14653-1:2001, nvel de significncia a probabilidade de rejeitar a hiptese nula, quando ela for verdadeira. Ainda segundo a mesma norma, hiptese nula em um modelo de regresso consiste numa hiptese de que uma ou um conjunto de
22 variveis independentes envolvidas no modelo de regresso no importante para explicar a variao do fenmeno, a um nvel de significncia preestabelecido. Quanto mais prximo de 0(zero) o valor da significncia, melhor. Outlier: conforme preceitua a NBR 14653-2:2011, outlier consiste num ponto atpico, identificado como estranho massa de dados. Contudo, no foi necessrio retirar o elemento amostral do modelo, pois a norma aceita at 5% da amostra com essa caracterstica. Coeficiente de Correlao: de acordo com NASSER J NIOR (2011), mostra a fora das relaes entre as variveis independentes e a varivel dependente, no caso, o valor do imvel. Quanto mais prximo de 1(um), melhor a correlao existente. Coeficiente de Determinao: conforme o mencionado autor, o coeficiente de determinao mostra o quanto a variao do valor est explicada pela equao de regresso, ou seja, indica o poder de explicao do modelo, em funo de variveis independentes consideradas. Coeficiente de Determinao Ajustado: ainda de acordo com autor acima mencionado, este coeficiente busca compensar o aumento de explicao provocado pelo aumento do nmero de variveis independentes, este indicador mais til na escolha de equaes de regresses mltiplas, nas quais no se baseiam este trabalho. Distribuio Fisher- Snedecor: de acordo com OLIVEIRA (2006), a distribuio F tem inmeras utilidades, especialmente para comparao de mdias amostrais. No caso da avaliao de imveis, a distribuio F testa a hiptese de que nenhum dos coeficientes da regresso tenha significado contra a hiptese de que pelo menos um tenha significado. Amplitude: a amplitude do intervalo de confiana de 80% da estimativa de tendncia central tem o objetivo de obter a preciso da amostra, quanto menor o seu valor, maior a preciso da amostra. A menor amplitude do intervalo ocorre quando o bem avaliando possui caractersticas iguais mdia das caractersticas dos dados amostrais. As maiores amplitudes ocorrem na fronteira do campo amostral. Neste caso, as estimativas mais precisas ocorrem para avaliaes mais prximas s caractersticas
23 mdias dos dados de referncia e as mais imprecisas, nas extremidades (DANTAS, 2005). Normalidade: a normalidade dos resduos pode ser observada, de acordo com a NBR 14653-2, alm de outras formas, pela comparao da frequncia relativa dos resduos amostrais padronizados em intervalos.
Alm destes parmetros numricos, na avaliao de imveis h o auxlio de grficos, dentre os quais podemos destacar: o histograma, o grfico de aderncia e o de resduos padronizados.
3.4 ESPECIFICAO DAS AVALIAES
De acordo com a NBR 14653-2 (2011), a especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliaes, quanto com o mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O Grau de Fundamentao pode ser estabelecido inicialmente pelo avaliador, tendo por objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, contudo, isto no significa a garantia de que graus elevados de fundamentao sejam alcanados. J o Grau de Preciso no pode ser fixado inicialmente, este depender exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada. Os trabalhos elaborados de acordo com as prescries da norma sero denominados laudos de avaliao. O grau de fundamentao atingido deve ser explicitado no corpo do laudo (ABNT NBR 14653-2,2011, p. 22). No entanto, no caso de as informaes serem insuficientes para aplicao adequada do mtodo avaliatrio, o trabalho no deve ser classificado quanto fundamentao e preciso, devendo ser considerado parecer tcnico. A norma prossegue afirmando que, no caso de utilizao de modelos de regresso linear, os graus de fundamentao e preciso devem ser determinados conforme as tabelas abaixo:
Tabel a 1 - Graus de Fundamentao
24
Fonte: NBR 14653-2:2011
Tabel a 2 - Graus de Preci so
Fonte: NBR 14653-2:2011
Para atingir o grau III de fundamentao necessrio: apresentao do laudo na modalidade completa; apresentao da anlise do modelo no laudo de avaliao, com a coerncia do comportamento da variao das variveis em relao ao mercado, bem como suas elasticidades em torno do ponto de estimao; III II I 1 Caracterizao do imvel avaliando Completa quanto a todas as variveis analisadas Completa quanto s variveis utilizadas no modelo Adoo de situao paradigma 2 Quantidade mnima de dados de mercado, efetivamente utilizados 6(k +1), onde k o nmero de variveis independentes 4(k +1),onde k o nmero de variveis independentes 3(k +1), onde k o nmero de variveis independentes 3 Identificao dos dados de mercado Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem, comfoto e caractersticas observadas no local pelo autor do laudo Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem Apresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo Admitida para apenas uma varivel, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100% do limite amostral superior, neminferiores metade do limite amostral inferior; Admitida, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100% do limite amostral superior, neminferiores metade do limite amostral inferior; b) o valor estimado no ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida varivel, emmdulo b) o valor estimado no ultrapasse 20% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variveis, de per s i e simultaneamente, e emmdulo 5 Nvel de significncia a (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) 10% 20% 30% 6 Nvel de significncia mximo admitido para a rejeio da hiptese nula do modelo atravs do teste F de Snedecor 1% 2% 5% DESCRIO GRAU DE FUNDAMENTAO NO CASO DE UTILIZAO DE MODELOS RE REGRESSO LINEAR GRAU 4 Extrapolao No admitida ITEM III II I GRAU DE PRECISO NO CASO DE UTILIZAO DE MODELOS DE REGRESSO LINEAR DESCRIO GRAU 30% 40% 50% AMPLITUDE DO INTERVALO DE CONFIANA DE 80% EM TORNO DA ESTIMATIVA DE TENDNCIA CENTRAL
25 identificao completa dos endereos dos dados de mercado usados no modelo, bem como das fontes de informao; adoo da estimativa de tendncia central; (ABNT NBR 14653-2, 2011, p.23).
26 4 METODOLOGIA
Como intuito de embasar o Estudo de Caso desenvolvido neste trabalho, primeiramente foi exposto os principais conceitos, teorias e recomendaes sobre a Avaliao de Imveis Urbanos, compondo-se assim a Reviso Bibliogrfica do presente trabalho, o qual tem enfoque principal sobre o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado e consiste em um dos mtodos mais utilizados para Avaliao de Bens Imveis Urbanos, assunto este abordado por Normas especficas (Associao Brasileira de Norma Tcnicas - ABNT, e Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias - IBAPE), livros, apostilas, trabalhos, dissertaes e estudos acadmicos, os quais serviram de base para compor a citada Reviso. A Reviso Bibliogrfica nada mais que a organizao das informaes necessrias execuo deste trabalho, o qual envolve pesquisa a vrias fontes, devendo estas, estar o mais atualizado possvel.
4.1 APLICAO DO MTODO - MCDDM
4.1.1 Conhecimento do Objeto da Pesquisa - O Bem Avaliando
O bem avaliando, objeto deste trabalho, foi caracterizado de acordo com seus atributos fsicos e locacionais, com o objetivo de identificar as possveis variveis responsveis pela formao dos preos de bens de mesma natureza, no mercado que foi estudado. Portanto, a partir da vistoria do imvel avaliando, procedeu-se caraterizao: Da regio, contendo: o Aspectos fsicos: topografia, ocupao existente e tendncias de modificao a curto e mdio prazo; o Aspectos ligados infraestrutura urbana: sistema virio, coleta de resduos slidos, rede de abastecimento de gua, energia eltrica, esgotamento sanitrio; o Instrumentos comunitrios e atividades existentes: sistema de transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comrcio, rede bancria, segurana, sade e lazer. Do terreno do bem avaliando, contendo seus principais aspectos fsicos: topografia, superfcie, forma, localizao e divisas;
27 Da edificao do imvel, contendo: o Aspectos fsicos: construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos; o Aspectos funcionais: arquitetnicos e de projetos; o Aspectos ambientais: adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para regio.
4.1.2 Preparao da Pesquisa
Planejou-se o presente trabalho com base no objetivo de definir o valor de mercado de um bem imvel atravs do Mtodo Comparativo Direito de Dados de Mercado por meio do clculo estatstico inferencial, o qual foi feito com o auxlio de programa de clculo computacional. Para isto, fixou-se como estratgia de pesquisa, a escolha das fontes de pesquisa e das principais variveis independentes que melhor representassem e influenciassem na determinao do valor do imvel, as quais formaram o corpo da ficha de pesquisa que se utilizou como instrumento de coleta de dados de cada elemento amostral.
4.1.3 Trabalho de Campo - Levantamento de Dados de Mercado
O levantamento dos elementos de referncia foi feito mediante o preenchimento das fichas de pesquisa, coletando-se dados atravs de consulta a empresas imobilirias (sites de internet e complementao de informaes por meio de telefonemas), consultas diretas com proprietrios (anncios de jornais impressos, placas de oferta em imveis na cidade e em sites de anncio na internet). Sempre que houve lacuna nos dados coletados, foi feito o contado, atravs de telefonema, com o responsvel pelo imvel com finalidade de complementar informaes.
4.1.4 Processamento e Anlise dos Dados
Com o auxlio de programa de clculo estatstico inferencial, TS-Sisreg, as informaes colhidas na amostra foram mitigadas e apresentadas atravs de grficos que o prprio programa gerou. O programa TS-Sisreg foi cedido por cortesia pela empresa GPR
28 ENGENHARIA, por meio do Engenheiro Especialista em Avaliaes de Imveis Glayton Rgo, portanto, o citado software constitui-se numa poderosa ferramenta para a avaliao imobiliria. Utilizando o sistema de regresso linear e atuando como uma verdadeira mquina de clculo, o TS-Sisreg permite ao Engenheiro Avaliador a anlise estatstica do mercado, possibilitando o cadastramento de informaes completas referentes aos dados da amostra, fornecendo grficos e tabelas, de forma simples e direta. Vale ressaltar que a utilizao do software TS-Sisreg obrigatria em laudos requisitados pelo Banco do Brasil. Portanto, a confiabilidade do programa quanto demonstrao dos resultados por ele fornecidos garantida. A utilizao de um programa como este vantajosa, pois o mesmo permite por parte do avaliador, a execuo de testes estatsticos, mudanas de escala nas variveis, a retirada de dados discrepantes e execuo de ajustes necessrios num curto espao de tempo.
4.1.5 Interpretao e Explicao dos Resultados
Com os resultados fornecidos pelo programa, procedeu-se interpretao e explicao dos mesmos. Portanto, nesta etapa que se fez possvel o entendimento do comportamento do mercado em que est inserido o bem avaliando. Atravs da frmula que foi gerada pelo programa computacional no clculo da inferncia estatstica, determinou-se o valor de mercado do imvel avaliando.
29 5 ESTUDO DE CASO
Neste tpico, sero executados e demonstrados todos os passos necessrios a fim de obter o resultado almejado no escopo deste trabalho. A obteno e anlise dos resultados tiveram como embasamento terico os conhecimentos (procedimentos e recomendaes) j expostos no corpo do mesmo.
5.1 O BEM AVALIANDO
O bem avaliando trata-se de uma casa localizada no Estado do Acre, cidade de Rio Branco, Estrada Alberto Torres, n 702, Conjunto Mariana. A casa nova, construda com objetivo de comercializao pela empresa ncora Construo Civil Ltda. O imvel constitudo por terreno e edificao, a qual possui padro de acabamento alto, j que a mesma isolada, trrea, construda atendendo a projeto arquitetnico planejado no tocante disposio interna dos ambientes e a detalhes personalizados na fachada. A residncia composta por sala de estar, sala de jantar, dois dormitrios, uma sute, banheiro social, cozinha, rea de servio e garagem para dois carros, o acesso individual e na via principal. A rea construda totaliza 110,00 m, a rea do terreno de 201 m. Segue abaixo a caracterizao completa do imvel avaliando quanto regio que est inserido, o terreno e a edificao: A regio em que est inserido o imvel possui caracterstica residencial e topografia plana. O imvel fica em frente ao Ncleo Estadual de Tecnologia Assistiva (Ncleo de Apoio Pedaggico Dom Bosco) e est a 600 m de distncia da Faculdade Ocidental da Amaznia - FAAO, 300 m das futuras instalaes da Faculdade Meta - FAMETA, 1500 m da Unio Educacional do Norte - UNINORTE e a 2500 m da Universidade Federal do Acre - UFAC. A distncia em linha reta ao Centro da Cidade, considerando o Palcio do Governo do Acre como ponto de referncia, de 4841,00 m (todas as distncias foram obtidas atravs do Google Earth - programa que utiliza banco de dados de satlites para gerar visualizao de cidades e mapas em formato 2D e 3D, fornecendo ainda distncias com alto nvel de preciso). Nas proximidades do imvel h tambm Supermercados, Shopping Center, Agncias Bancrias, Hospitais
30 (Fundao Hospitalar, Unidade de Pronto Atendimento - UPA Tucum e futuras instalaes do Instituto Nacional de Traumatologia e Ortopedia - INTO), escolas, empreendimentos imobilirios, centro administrativo (Cidade da J ustia), entre outros. O imvel faz parte de uma regio que est em plena expanso residencial e comercial, com tendncia a valorizao. A regio conta ainda com sistema virio pavimentado, coleta de resduos slidos, rede de abastecimento de gua potvel, energia eltrica, rede telefnica. O ponto mais prximo de servio de transporte pblico est a 350 m de distncia. No h rede de esgotamento sanitrio. O terreno do imvel avaliando possui topografia plana, est acima do nvel da rua, tem forma retangular, divisas muradas. O imvel faz limite com outros imveis de mesmas caractersticas e padro construtivo. O terreno possui as seguintes dimenses: 10 m de testada e 20,1 m de profundidade. A edificao do imvel possui as seguintes caractersticas: o A construo em alvenaria cermica com estrutura em concreto armado. O revestimento cermico na cozinha, rea de servio e banheiros completo. O piso em porcelanato. A cobertura em estrutura metlica com telhas termoacsticas. Forro em gesso acartonado. J anelas em vidro temperado 6 mm e portas em madeira tipo MDF. Banheiros com box de vidro temperado 8 mm e com demais aparelhos e metais. Porto automatizado. Pintura acrlica no interior e exterior. Instalaes eltricas completas e compreendendo diversos pontos de iluminao e tomadas com distribuio utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, inclusive ponto de telefone, cabos para antena de televiso, campainha, e preparao para instalao de cerca eletrificada. o A edificao foi construda com base em projetos arquitetnico e complementares, de acordo com os parmetros exigidos por rgos fiscalizadores. o A edificao est adequada ao meio em que est inserida, constituindo-se, como as demais edificaes do entorno, numa edificao de cunho residencial.
31 Segue abaixo relatrio fotogrfico do imvel avaliando com o objetivo de complementar a visualizao de suas principais caractersticas internas e externas:
Fi gura 1 - Vista Frontal 01
Fonte: do autor.
Fi gura 2 - Vista Frontal 02
Fonte: do autor. Fi gura 3 - Vista Garagem 01
Fonte: do autor.
32 Fi gura 4 - Vista Garagem 02
Fonte: do autor. Fi gura 5 - Vista Posteri or
Fonte: do autor.
Fi gura 6 - Vista Lateral Esquerda 01
Fonte: do autor. Fi gura 7 - Vista Lateral Esquerda 02
Fonte: do autor.
33 Fi gura 8 - Vista lateral di rei ta 01
Fonte: do autor. Fi gura 9 - Vista lateral di rei ta 02
Fonte: do autor.
Fi gura 10 - Entrada sal a de estar
Fonte: do autor. Fi gura 11 - Sal a de estar e j antar
Fonte: do autor.
34 Fi gura 12 - Dormitri o 1
Fonte: do autor. Fi gura 13 - Sute
Fonte: do autor.
Fi gura 14 - Cozi nha
Fonte: do autor. Fi gura 15 - rea de servio
Fonte: do autor.
Fi gura 16 - Banhei ro soci al
Fonte: do autor. Fi gura 17 - Banhei ro da sute
Fonte: do autor.
35 5.2 PREPARAO DA PESQUISA
Nesta etapa do trabalho elencaram-se os principais fatores e variveis independentes que serviram de base para formao da ficha de pesquisa. A priori, definiu-se o campo de pesquisa e levantamento da amostra, buscando-se sempre utilizar como elemento amostral os imveis que possussem caractersticas semelhantes, com a finalidade de homogeneizar o mximo possvel a amostra. A principal fonte de consulta foram as imobilirias (atravs de contato telefnico e via internet). As variveis explicativas escolhidas para compor o corpo da ficha de pesquisa foram eleitas de acordo com as caractersticas fsicas, de localizao e econmicas do imvel avaliando. As informaes de variveis colhidas com a utilizao da ficha de pesquisa esto discriminadas a seguir.
5.2.1 Variveis que compem o corpo da ficha de pesquisa
5.2.1.1 Dependente
A varivel dependente que comps este modelo foi o valor do imvel em oferta ou de transao, em Reais (R$), moeda corrente nacional.
5.2.1.2 Independentes
Localizao: o Cidade; o Bairro; o Logradouro. Tipo de negcio: o Oferta ou transao; o Data do evento. Insero do imvel na regio: o Imvel isolado; o Conjunto habitacional; o Condomnio fechado. Infraestrutura urbana: o Sistema virio (pavimentao);
36 o Transporte Coletivo; o Coleta de resduos slidos; o Esgotamento sanitrio; o Abastecimento de gua; o Rede de energia eltrica. rea do terreno; Caractersticas da edificao: o rea construda; o Situao da edificao: Casa isolada; Casa geminada. o Diviso interna: Nmero de vagas na garagem: Fechada; Coberta; Descoberta. Nmero de pavimentos; Nmero de dormitrios; Nmero de sutes; Nmero de banheiros; rea de servio; Dormitrio para empregada; Banheiro para empregada; rea de lazer. o Equipamentos: Interfone; Piscina; Porto automtico. o Idade aparente; o Estado de conservao: Ruim; Necessidade de reparos importantes; Necessidade de reparos simples;
37 Regular; Bom; Imvel novo. o Padro de acabamento (escala de 1 a 7): Mnimo, adotado na escala como numeral 1; Baixo, adotado na escala como numeral 2; Normal/baixo, adotado na escala como numeral 3; Normal/alto, adotado na escala como numeral 5; Alto, adotado na escala como numeral 6; Luxo, adotado na escala como numeral 7. o Idade aparente em anos. Alm das variveis acima, comps o corpo da ficha de pesquisa tambm informaes quanto fonte (informante), telefone de contato e data. A fim de esclarecimento quanto padronizao dos acabamentos, foi-se utilizado como referncia recomendaes do IBAPE de So Paulo e da Caixa Econmica Federal, portanto, temos as seguintes classificaes, as quais foram adaptadas e adequadas ao objetivo deste trabalho: Padres de acabamento: o Mnimo. Atribui-se este padro a edificaes construdas sem preocupao com projeto, aparentemente sem preocupao com mo- de-obra qualificada ou acompanhamento de profissional habilitado. Geralmente so compostas por uma srie de cmodos sem funes definidas, podendo ocupar a totalidade do terreno, quase sempre trreas, construdas em alvenaria, sem estrutura portante ou com estrutura de concreto improvisada. Garagem descoberta para um veculo. Cobertura de telhas de fibrocimento sobre madeiramento no estruturado, sem forro. Fachadas desprovidas de revestimentos ou com chapisco, emboo ou reboco e reas externas com pisos de terra batida ou cimentado rstico. Em suma, caracterizam-se pela utilizao de materiais construtivos essenciais / indispensveis e aplicao de poucos acabamentos. o Baixo. Atribui-se este padro a edificaes construdas sem preocupao com projeto arquitetnico, satisfazendo distribuio interna bsica e so compostas geralmente de dois ou mais cmodos,
38 cozinha e banheiro. Na maioria das vezes so trreas, erguidas em estrutura simples e alvenaria cermica, total ou parcialmente revestida. Cobertura de telhas de cimento amianto ou barro sobre estrutura de madeira, podendo apresentar forros. Garagem para um veculo, coberta ou descoberta. reas externas de cimentado rstico e fachadas normalmente com emboo ou reboco, podendo ter pintura comum. Em suma, caracterizam-se pela utilizao de materiais construtivos bsicos e pelo emprego de acabamentos de qualidade inferior. o Normal/baixo. Atribui-se este padro a edificaes trreas, podendo ser geminadas, satisfazendo a projeto arquitetnico simples, geralmente composta de sala, um ou mais dormitrios, banheiro, cozinha, podendo dispor de dependncias externas para servios e garagem coberta para um veculo. Estrutura simples de concreto e alvenaria cermica revestidas interna e externamente. Cobertura de laje pr-moldada impermeabilizada ou telhas de cimento amianto ou barro sobre estrutura de madeira, com forro. reas externas sem tratamentos especiais, eventualmente pisos cimentados ou revestidos com caco de cermica. Fachadas normalmente pintadas com ltex sobre emboo ou reboco, podendo ter aplicao de pastilhas, cermicas ou equivalentes. Em suma, caracterizam-se pela utilizao de materiais construtivos e acabamentos econmicos e simples. o Normal, adotado na escala como numeral 4. Atribui-se padro normal s casas trreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou geminadas de um dos lados, apresentando alguma preocupao com o projeto arquitetnico, principalmente no tocante aos revestimentos internos. Compostas geralmente de sala, dois ou trs dormitrios (eventualmente uma sute), banheiro, cozinha, dependncias para empregada e garagem para um ou mais veculos. Estrutura mista de concreto e alvenaria, revestida interna e externamente. Cobertura de laje pr-moldada impermeabilizada ou telhas de barro apoiadas em estrutura de madeira, com forro. reas externas com pisos cimentados ou revestidos com cermica comum, podendo apresentar jardins. Fachadas normalmente pintadas com ltex sobre emboo ou reboco,
39 usualmente com aplicao de pedras, pastilhas ou equivalentes. Em suma, caracterizam-se pela utilizao de materiais construtivos convencionais e pela aplicao de acabamentos de boa qualidade, porm padronizadas e fabricados em srie. o Normal/alto. Atribui-se este padro s edificaes trreas ou com mais pavimentos, em geral isoladas, construdas atendendo a projeto arquitetnico planejado no tocante disposio interna dos ambientes e a detalhes personalizados nas fachadas. Compostas geralmente de sala para dois ou mais ambientes, trs ou mais dormitrios (pelo menos uma sute), banheiros, lavabo social, copa, cozinha, alm de dependncias de servio completas e garagem para dois ou mais veculos. Estrutura mista, cobertura de telhas de barro sobre estrutura de madeira ou lajes macias impermeabilizadas com proteo trmica. reas externas ajardinadas e pavimentadas com pedras ou cermicas especiais, eventualmente dotada de piscina ou churrasqueira. Fachadas pintadas com ltex sobre massa corrida, textura acrlica ou com aplicao de pedras ou equivalente. Em suma, caracterizam-se pela utilizao de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, podendo alguns serem fabricados sob encomenda. o Alto. Atribui-se este padro s edificaes totalmente isoladas, obedecendo a projeto arquitetnico peculiar, demonstrando preocupao com funcionalidade e a harmonia entre os materiais construtivos, assim como, com os detalhes dos acabamentos aplicados. Compostas normalmente de salas para dois ambientes ou mais (estar, jantar, escritrios, biblioteca, sala de vdeo, etc.), lavabo, copa, cozinha com despensa, quatro ou mais dormitrios (geralmente sutes), dependncias para empregados e garagem para no mnimo trs veculos. reas livres planejadas atendendo projeto de paisagismo, podendo ter piscina, quadra poliesportiva ou churrasqueira. Estrutura completa de concreto armado. Cobertura em laje impermeabilizada com produtos apropriados, obedecendo a projeto especfico e com proteo trmica ou telhas de cermica ou ardsia, sobre estrutura de madeira. Fachadas pintadas com ltex acrlico sobre massa corrida, textura ou com aplicao de pedras especiais ou
40 materiais equivalentes, com detalhes definindo um estilo arquitetnico. Caracterizam-se pela utilizao de materiais construtivos e acabamentos especiais, geralmente produzidos sob encomenda. o Luxo. Atribui-se este padro s edificaes em terrenos de amplas dimenses, totalmente isoladas, satisfazendo a projeto arquitetnico exclusivo, tanto na disposio e integrao dos ambientes, amplos e bem planejados, como nos detalhes personalizados dos materiais e dos acabamentos utilizados. Geralmente prevendo salas para quatro ambientes ou mais (estar, jantar, escritrios, biblioteca, vdeo, etc.), lavabo, copa, cozinha, adega, despensa, quatro ou mais sutes, sendo uma master", dependncias completas para empregados (mais de um dormitrio), garagem para quatro ou mais veculos. reas livres planejadas atendendo a projeto paisagstico especial, usualmente contendo rea de lazer completa, tais como piscinas, vestirios, quadra de esportes, churrasqueira. Cobertura de lajes macias com proteo trmica ou telhas de cermica ou ardsia, sobre estrutura de madeira. Fachadas com tratamento arquitetnico especial, definido pelo estilo do projeto de arquitetura. Caracterizam-se pela natureza excepcionalmente nobre e diferenciada dos materiais e dos acabamentos empregados, personalizados para reforar a inteno do projeto, em geral especialmente desenhados, personalizados para reforar a inteno do projeto, em geral especialmente desenhados e caracterizados por trabalhos especiais e com acessrios fabricados por encomenda.
5.2.2 Ficha de Pesquisa
Com as variveis do modelo escolhidas, procedeu-se formao da ficha de pesquisa, a qual foi fornecida pela empresa GPR ENGENHARIA e adaptada ao corpo desta pesquisa:
41 Fi gura 18 - Fi cha de Pesqui sa
Fonte: adaptado de modelo fornecido pela empresa GPR ENGENHARIA
5.3 TRABALHO DE CAMPO - COLETA DE DADOS
Com o auxlio da ficha de pesquisa foi possvel obter dados e informaes a respeito dos preos dos imveis em oferta e suas principais caractersticas fsicas, locacionais e econmicas, bem como a perfeita identificao das fontes consultadas. Nesta pesquisa no foi possvel obter dados de transao de imveis (negociaes efetivamente realizadas) devido grande dificuldade em obter este tipo de informao junto a imobilirias, corretores, proprietrios, entre outros. O levantamento dos elementos de referncia desta pesquisa foi feito mediante o
42 preenchimento das fichas previamente preparadas. As fontes principais foram imobilirias (atravs de sites das prprias e contato telefnico), classificados de jornais, sites de anncio na internet, diretamente com proprietrios atravs de placas de anncio de oferta. De cada elemento observado na amostra foram obtidas fotos de identificao do imvel. Segue abaixo a relao dos elementos coletados com respectivas identificaes, foto, endereo do imvel, fonte informantes e demais variveis que compuseram a inferncia estatstica. Ao todo foram coletados dados de 38 elementos amostrais:
Tabel a 3 - El ementos amostrai s
43
44
45
Fonte: do autor.
Com os dados dos elementos amostrais em mos e seus respectivos endereos, fez-se a marcao de todas as casas no mapa de Rio Branco atravs do programa Google Earth, o qual possibilitou inferir a distncia ao Centro da Cidade em linha reta, tomando-se como ponto central o Palcio do Governo do Estado do Acre, formando-se assim um padro radial de localizao de cada imvel.
Fi gura 19 - Locali zao dos imvei s em relao ao Centro de Ri o Branco
Fonte: do autor.
46 Como pode-se observar, apenas um elemento amostral no est localizado no 1 Distrito de Rio Branco, porm, este elemento no constitui-se impedimento estimativa de valor do imvel avaliando, pois foi considerado no modelo de clculo a varivel distncia ao Centro.
5.4 PROCESSAMENTO E ANLISE DOS DADOS
Com a obteno da amostra, procedeu-se anlise dos dados, com o objetivo de resumir as informaes coletadas. Ora, nesta fase observou-se o equilbrio da amostra, a influncia de cada varivel sobre os preos, as dependncias lineares delas em relao ao preo e entre si, a identificao de pontos atpicos. Portanto, foi-se feita a distribuio das caractersticas da amostra de forma a possibilitar a medio e utilizao para obter as caractersticas da populao da qual foi extrada. A variveis utilizadas no modelo de clculo foram 6(seis), 1(uma) dependente e 5(cinco) independentes. A varivel dependente utilizada foi o valor do imvel e as independentes foram a rea construda, rea do terreno, distncia ao centro (em metros), padro de acabamento e nmero de dormitrios. O nmero de elementos amostrais utilizados foram 38(trinta e oito). Todas as variveis independentes so do tipo quantitativa, exceto a varivel Padro de Acabamento, que do tipo qualitativa, ao qual atribuiu-se atravs de Cdigos Alocados uma escala de valor variando de 1 a 7, influenciando positivamente o valor do bem medida que esta escala cresce. Atribuiu-se ao imvel avaliando o valor 6 (Padro Alto) nesta escala. No prosseguimento deste trabalho, sero demonstrados e explicados os principais resultados calculados pelo programa TS-Sisreg, sem, contudo, entrar no mrito da anlise estatstica, pois este no o objetivo deste trabalho.
5.4.1 Clculo do Modelo de Regresso Linear Atravs da Inferncia Estatstica
Aps alimentar o programa com os dados de cada imvel e variveis dependente e independentes, observou-se que a significncia da varivel Nmero de Dormitrio ultrapassou o limite mximo recomendado pela NBR 14653-2 de 30%, constante na Tabela 1- Graus de Fundamentao - deste trabalho. A significncia da
47 citada varivel atingiu 42,29%, portanto, para proceder com a inferncia, eliminamos esta varivel no modelo de clculo. Todas as outras variveis obtiveram valores aceitveis pela citada norma, permitindo assim, a permanncia delas no clculo inferencial.
Fi gura 20 - Si gnificnci as observadas i ni ci almente
Fonte: do autor.
Com a excluso da varivel Nmero de Dormitrios do modelo de clculo, foi possvel prosseguir com a inferncia.
Fi gura 21 - Si gnificnci a observada com a excl uso da vari vel Nmero de Dormitri os
Fonte: do autor.
O programa TS- Sisreg acusa qualquer procedimento que fuja s recomendaes da NBR 14653 - 2, portanto, aps a excluso da varivel Dormitrios, o clculo seguiu-se normalmente, sendo fornecido pelo programa os
48 resultados finais. O programa tem ainda a capacidade de gerar relatrios com os resultados e demonstraes grficas, os quais sero demonstrados a seguir. A seguir exporemos os principais resultados fornecidos pelo programa computacional, cujos conceitos estatsticos j foram explicitados na Reviso Bibliogrfica deste trabalho. A primeira tabela fornecida pelo programa consiste essencialmente num resumo dos dados e variveis utilizadas. O programa fornece tambm o nmero de outliers resultantes no clculo, no caso, observou-se a presena de 1(um) outlier. Contudo, no foi necessrio retirar o elemento amostral do modelo que continha um resduo acima da mdia, pois a norma aceita at 5% da amostra com essa caracterstica.
Tabel a 4 - Caractersti cas da amostra
Fonte: do autor.
Em seguida temos os principais indicadores resultantes do clculo estatstico inferencial. Podemos observar, portanto, que os valores esto prximos dos valores requeridos, pois temos: os coeficientes de correlao e determinao prximo de 1(um), significncia prxima de 0(zero) e amplitude menor que 30%.
Tabel a 5 - Pri ncipai s i ndicadores
Fonte: do autor.
Como possvel observar na tabela abaixo, a normalidade observada atendeu aos padres da norma.
TOTAL UTILIZADOS OUTLIERS TOTAL UTILIZADAS 38 38 1 6 5 CARACTERSTICAS DA AMOSTRA DADOS VARIVEIS 0,922407 0,850835 0,832755 47,06 0,01 24,47% COEFICIENTE DE CORRELAO (r) COEFICIENTE DE DETERMINAO (r) SIGNIFICNCIA DO MODELO AMPLITUDE F-SNEDECOR COEFICIENTE DE DETERMINAO AJUSTADO
49 Tabel a 6 - Normali dade dos resduos
Fonte: do autor.
A seguir, temos uma tabela com os principais parmetros das variveis independentes, dentre os quais, os parmetros de significncia so muito valiosos no momento de inferir o grau de fundamentao de uma avaliao, atravs da soma do valor das duas caudas (teste bicaudal).
Tabel a 7 - Pri ncipai s parmetros de anli se das vari vei s i ndependentes
Fonte: do autor.
5.4.1.1 Equao de Regresso para Estimativa do Valor
A equao no linear para estimativa de valor (moda) fornecida pelo programa computacional de clculo:
Valur du Imvel =133591,13 e [ -112,375 X1
e [ 477,3475 X2
(X3) ,239 e (,1751477X4)
O valor do imvel dado em Reais (R$). As demais variveis foram substitudas por cdigos: X1: rea do Terreno; X2: Distncia ao Centro; X3: Padro de Acabamento; X4: rea Construda. 5.4.1.2 Grficos Gerados pelo Programa Computacional de Clculo INTERVALO CLASSE % PADRO % MODELO - 1 a +1 68 71 - 1,64 a +1,64 90 94 - 1,96 a +1,96 95 97 NORMALIDADE VARIVEL ESCALA LINEAR t - STUDENT CALCULADO SIGNIFICNCIA (SOMA DAS CAUDAS) REA DO TERRENO 1/x -4,08 0,03 DISTNCIA AO CENTRO 1/x 2,32 2,69 PADRO DE ACABAMENTO ln(x) 7,55 0,01 REA CONSTRUDA y 3,4 0,18 PARMETRO DE ANLISE DAS VARIVEIS INDEPENDENTES
50
Neste tpico exporemos os principais grficos gerados pelo programa, os quais permitem ao engenheiro avaliador observar os principais indicadores do clculo de regresso. Exporemos a seguir os trs principais grficos fornecidos pelo programa TS- Sisreg.
Fi gura 22 - Grfico de Adernci a
Fonte: do autor.
O grfico de aderncia nos mostra que o modelo est bem ajustado, pois os preos e valores calculados esto coerentes, ou seja, nos permite anlise da aderncia dos pontos reta representativa da equao de regresso.
Fi gura 23 - Histograma
Fonte: do autor.
De acordo com a NBR 14653-2, a verificao de normalidade pode ser realizada pelo exame de histograma dos resduos amostrais padronizados, com o
51 objetivo de verificar se sua forma guarda semelhana com o da curva normal. No histograma acima, possvel observar uniformidade do grfico, o que indica a normalidade da amostra.
Fi gura 24 - Val ores aj ustados versus Resduos padroni zados
Fonte: do autor.
Outro grfico importante na verificao da normalidade da amostra o grfico de resduos padronizados versus valores ajustados, o qual deve apresentar pontos dispostos aleatoriamente, com grande maioria situados no intervalo [- 2; +2], o que possvel observar no grfico acima. possvel observar ainda, o ponto em vermelho que representa um outlier, o qual j foi anteriormente explicitado no corpo deste trabalho.
5.5 INTERPRETAO E EXPLICAO DOS RESULTADOS
Neste tpico ser demonstrado a obteno do valor do imvel avaliando, tendo como base os resultados e frmula gerados pelo programa TS-Sisreg. Por fim ser demonstrado o enquadramento da avaliao de acordo com a NBR 14653-2 dos Graus de Fundamentao e Preciso.
5.5.1 Valor do Imvel Avaliando
Aps alimentar o programa com os dados da amostra coletada e observar os principais indicadores estatsticos, procedeu-se ao clculo do valor do imvel avaliando, objetivo deste trabalho. As variveis do imvel avaliando foram informadas ao programa, dando assim o seu resultado final. Abaixo temos os
52 quantitativos das variveis informadas: rea Construda: 110,00 m; rea do Terreno: 201,00 m; Distncia ao Centro: 4.841,00 m; Padro de Acabamento: Alto (6). Com estes valores informados, obteve-se o Valor do Total do imvel avaliando, o qual apresentou um valor mdio de R$ 313.861,38 (trezentos e treze mil oitocentos e sessenta e um reais e trinta e oito centavos). O intervalo de confiana atingiu o valor mnimo de R$ 277.795,67 (duzentos e setenta e sete mil setecentos e noventa e cinco reais e sessenta e sete centavos) e valor mximo de R$ 354.609,45 (trezentos e cinquenta e quatro mil seiscentos e nove reais e quarenta e cinco centavos). O intervalo de confiana uma estimativa em que se inclui a afirmao probabilstica que indica a percentagem de intervalos que possa esperar abranger o verdadeiro valor do parmetro em seus limites.
Fi gura 25 - Dados do imvel aval i ando e Interval o de confi ana
Fonte: programa TS-Sisreg.
O programa TS-Sisreg permite estimar o valor por meio de trs parmetros: moda, mediana e mdia. A moda o parmetro estatstico que fornece valores mais contidos, o qual foi utilizado neste trabalho por ser o parmetro mais praticado frente s avaliaes bancrias.
53 Fi gura 26 - Grfico da rea Construda versus Valor do Imvel
Fonte: programa TS-Sisreg.
O grfico acima permite visualizar melhor as curvas do intervalo de confiana, mostrando a curva dos intervalos mnimo, mximo e mdio.
5.5.2 Especificao da Avaliao
Exporemos a seguir o Grau de Fundamentao e o Grau de Preciso da avaliao executada. Esta a etapa final da avaliao e tem o objetivo de determinar a confiabilidade da mesma. Ora, a NBR 14653-2:2011 afirma que todo trabalho elaborado de acordo com a mesma ser denominado laudo de avaliao, e o Grau de Fundamentao atingido deve ser explicitado.
5.5.2.1 Grau de Fundamentao Atingido
A NBR 14653-2:2011 determina que, para fins de enquadramento global da avaliao em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: Identificao dos trs campos da tabela (Graus III, II e I) e seis itens; O atendimento a cada exigncia do Grau I ter um ponto; do Grau II dois pontos; e do Grau III trs pontos; O enquadramento global do laudo quanto fundamentao deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo tabela abaixo:
54 Tabel a 8 - Enquadramento do l audo segundo seu grau de fundamentao no caso de util i zao de model o de regresso li near
Fonte: NBR 14653-2:2011
Observando as recomendaes da norma, passamos conferncia do Grau de Fundamentao atingido na avaliao objeto deste trabalho. Segue abaixo o somatrio das pontuaes e consequente classificao:
Tabel a 9 - Grau de Fundamentao da Avali ao
Fonte: do autor. GRAU III II I PONTOS MNIMOS 16 10 6 Itens obrigatrios Todos, no mnimo no Grau I 2, 4, 5 e 6 no mnimo no Grau II e os demais no mnimo no Grau I 2, 4, 5 e 6, no Grau III e os demais no mnimo no Grau II III II I 1 Caracterizao do imvel avaliando Completa quanto a todas as variveis analisadas Completa quanto s variveis utilizadas no modelo Adoo de situao paradigma 3 2 Quantidade mnima de dados de mercado, efetivamente utilizados 6(k +1), onde k o nmero de variveis independentes 4(k +1),onde k o nmero de variveis independentes 3(k +1), onde k o nmero de variveis independentes 3 3 Identificao dos dados de mercado Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem, comfoto e caractersticas observadas no local pelo autor do laudo Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem Apresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo 3 Admitida para apenas uma varivel, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior; Admitida, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejamsuperiores a 100% do limite amostral superior, neminferiores metade do limite amostral inferior; 3 b) o valor estimado no ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida varivel, emmdulo b) o valor estimado no ultrapasse 20% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variveis, de per s i e simultaneamente, e emmdulo 3 5 Nvel de significncia a (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) 10% 20% 30% 3 6 Nvel de significncia mximo admitido para a rejeio da hiptese nula do modelo atravs do teste F de Snedecor 1% 2% 5% 3 III II I 16 10 6 III PONTOS OBTIDOS GRAU DE FUNDAMENTAO DA AVALIAO SOMA 18 GRAU PONTOS MNIMOS Itens obrigatrios 2, 4, 5 e6, no Grau III e os demais no mnimo no GrauII 2, 4, 5 e 6 no mnimo no Grau II eos demais no mnimo no Grau I Todos, no mnimo no Grau I GRAU DE FUNDAMENTAO COM A UTILIZAO DE MODELO RE REGRESSO LINEAR GRAU 4 Extrapolao No admitida ITEM DESCRIO
55 Observa-se, portanto, que a avaliao objeto deste trabalho atingiu o grau mximo de fundamentao estipulado em norma.
5.5.2.2 Grau de Preciso Atingido
O grau de preciso depende exclusivamente da amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno da estimativa de tendncia central, conforme a Tabela 3.2 deste trabalho. A amplitude desta avaliao atingiu o valor de 24,47%, o qual menor que 30%, portanto, o grau de preciso atingido de acordo com a NBR 14653- 2 o Grau III.
56 6 CONCLUSO
Diante do exposto neste trabalho, pode-se observar que o objetivo almejado foi alcanado. A princpio foram descritos todos os procedimentos necessrios avaliao do imvel objeto deste trabalho, tais como o conhecimento do mesmo, a preparao da pesquisa mercadolgica, a coleta de dados, o processamento e anlise dos dados, e por fim, a interpretao explicao dos resultados. O processamento e anlise de dados foi executado com o auxlio da ferramenta computacional de clculo inferencial estatstico TS-Sisreg, sendo demonstrados suas principais funes e explicaes dos indicadores gerados pelo mesmo. Aps a anlise da amostra obtida e a obteno dos seus principais indicadores estatsticos fornecidos pelo software de clculo, procedeu-se obteno do Valor do Imvel Avaliando, valor este que no absoluto, mas sim uma estimativa de mercado. Por fim, fez-se o enquadramento da especificao da avaliao, sempre de acordo com as observncias constantes na NBR 14653-2:2011, classificando assim segundo o Grau de Fundamentao como Grau III e segundo a preciso como Grau de Preciso III, confirmando dessa forma, que a avaliao enquadra-se como Laudo de Avaliao de Imvel, passando assim maior credibilidade e confiabilidade a este trabalho.
57 REFERNCIAS
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ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS ABNT. NBR 14653/2 - Avaliao de bens. Parte 2: Imveis Urbanos. Rio de J aneiro: ANBT, 2011.
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