ESCUELA SUPERIOR POLITCNICA DE CHIMBORAZO

Facultad de Administracin de Empresas Escuela Ingeniera en Marketing

ANTEPROYECTO DE TESIS

Previa a la obtencin del Ttulo de: INGENIERO COMERCIAL

Tema:

PROYECTO DE FACTIBILIDAD PARA LA CREACIN DE UNA EMPRESA INMOBILIARIA EN LA CIUDAD DE RIOBAMBA, PERODO 2013.

Autor: JUAN DIEGO GARCA ECHEVERRA.

Riobamba, Mayo de 2013.

CONTENIDO

1.- INTRODUCCION. ........................................................................................ 4

2.- PROBLEMA INVESTIGATIVO. ................................................................... 5 2.1.- TITULO. ................................................................................................. 5 2.2.- PLANTAMIENTO DEL PROBLEMA. ..................................................... 5 2.3.- FORMULACION DEL PROBLEMA. ...................................................... 6 2.4.- JUSTIFICACION DEL PROBLEMA. ...................................................... 6 2.5.- DELIMITACION DEL PROBLEMA. ....................................................... 7

3.- OBJETIVOS. ............................................................................................... 7 3.1.- OBJETIVO GENERAL. .......................................................................... 7 3.2.- OBJETIVOS ESPECIFICOS.................................................................. 7 3.3.- PREGUNTAS DIRECTRICES. .............................................................. 7

4.- MARCO TEORICO REFERENCIA. ............................................................. 8 4.1.- MARCO TEORICO. ............................................................................... 8 4.2.- TEORIA REFERENCIAL. ...................................................................... 8 4.3.- MARCO CONCEPTUAL. ....................................................................... 9

5.- HIPTESIS. ............................................................................................... 10 5.1.- HIPTESIS GENERAL. ...................................................................... 10 5.2.- HIPTESIS ESPECFICA. .................................................................. 10 5.3.- VARIABLES DE ESTUDIO. ................................................................. 11

6.- METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION. .............................................. 12 6.1.- METODOS DE INVESTIGACION........................................................ 12 6.2.- TECNICAS DE INVESTIGACION........................................................ 12 6.3.- INSTRUMENTOS DE LA INVESTIGACION. ....................................... 13

7.- DISEO DEL CONTENIDO TENTATIVO DE LA TESIS. .......................... 14

8.- RECURSOS (EN DOLARES). .................................................................... 16

9.- CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES. ........................................................ 17

10.- BIBLIOGRAFIA. ...................................................................................... 18

1.- INTRODUCCION.

En la actualidad el mercado de bienes races mueve y fortalece a otros mercados que de manera directa o indirecta se encuentran relacionados con dicha actividad, contribuyendo al desarrollo de la ciudad, de esta manera la construccin ha ido evolucionando y modernizndose con el uso de materiales innovadores. Las empresas se inician con grandes ideas, aunque no todas logren tener xito, lo importante cuando se inicia un estudio para la creacin de una empresa es mantenerse y renovarse constantemente, conociendo que el crecimiento de un negocio es el espritu de competencia e innovacin. Los bienes races tales como: edificaciones, fabricas, terrenos y viviendas se encuentran inmersos en transacciones que comprenden el mercado inmobiliario, las mismas que pueden arrendarse, venderse o simplemente comprarse entre individuos, empresas u organizaciones con el fin de tener un espacio para el desenvolvimiento de sus actividades. Al momento en que se adquiera un bien inmueble el vendedor entrega a cambio al comprador una escritura en la que se detalla la descripcin de la propiedad, la misma que ser asentada en el registro de la Propiedad, a travs de un notario que corrobore y de fe de la transaccin de la compra venta. Una constructora se dedica de manera especfica a la edificacin, para luego proceder con la venta ya sea como individuales o como multifamiliares los mismos que tuvieron una gran acogida por la dcadas de los 90. Ahora en la actualidad se ha limitado al sector inmobiliario debido a que el sistema bancario de nuestro pas solicita documentacin y garantas para poder emitir crditos, es por ello que el estudio tcnico propone estrategias para promover una venta directa y asesorada desde el inicio del proceso hasta su financiamiento mediante la institucin de crdito con la que el cliente se sienta identificado, otorgndole as una atencin personalizada.

2.- PROBLEMA INVESTIGATIVO.

2.1.- TITULO. PROYECTO DE FACTIBILIDAD PARA LA CREACION DE UNA EMPRESA INMOBILIARIA EN LA CIUDAD DE RIOBAMBA, PERIODO 2012 2013.

2.2.- PLANTAMIENTO DEL PROBLEMA. Si bien es cierto dentro de la ciudad de Riobamba existen ya una gran cantidad de empresas inmobiliarias, esto se debe a que el ambiente comercial y el crecimiento mismo de la ciudad con lleven a las personas a invertir su dinero en un espacio de vivienda propio, sin descuidar que el capital q se invertir se mantenga dentro de la ciudad de Riobamba y no fuera de la misma. Las grandes empresas en la actualidad se hacen ms competitivas dentro de su rama y cada vez adoptan ms estrategias a fin de garantizar el xito. Se ha determinado que gran parte de la poblacin busca obtener una vivienda propia cuyo costo sea accesible y cuyos planes de financiamiento estn acorde a sus ingresos, teniendo en cuenta que este espacio contara con todos los servicios y las comodidades que demanda una sociedad como en la que estamos viviendo. Es as que el presente proyecto investigativo lo que busca es dar la facilidad a las distintas personas, de que puedan obtener su propia vivienda, con el propsito de minimizar los riesgos y a su vez relacionarse con el ambiente que les rodea, es decir en el ambiente fsico, social e intercultural, para que as todos los seres humando puedan llegar a obtener un mejor estilo de vida. Es por esto, que he decidido realizar un Proyecto de Factibilidad Para la Creacin de Una Empresa Inmobiliaria en la Ciudad de Riobamba.

2.3.- FORMULACION DEL PROBLEMA. Es viable financiera, tcnica y comercialmente, la creacin de una empresa inmobiliaria, en la ciudad de Riobamba?

2.4.- JUSTIFICACION DEL PROBLEMA. En tiempos pasados si bien es cierto era comn que al momento de decidir en que invertir fuera nuestra experiencia o nuestro sentido comn los que tomaran las decisiones para la generacin de nuevos negocios, ahora en la actualidad lo ms natural es realizar un proyecto de factibilidad que anteceda a la inversin, debido a que se podr comprobar la factibilidad y su rendimiento, asegurando as las condiciones de inversin al momento de la creacin de esta empresa inmobiliaria. Es as que el presente trabajo tiene el objetivo de determinar que factible es la creacin de dicha empresa, identificando las necesidades insatisfechas de los clientes potenciales, procurando ofrecer un servicio que logre una marcada fidelidad y cuya rentabilidad justifique la inversin. Est por dems mencionar que en la ciudad de Riobamba se construyen alrededor de 150 casas por ao sean estas a travs de proyectos de vivienda, o de manera unipersonal. Si bien es cierto los actuales tiempos son de compradores, de consumo, de necesidades que el consumidor debe satisfacer, porque el cliente est aprendiendo a exigir, ya que se ha dado cuenta que puede obtener mucho ms por su dinero, porque hay que tener en mente que el sistema econmico de un pas constituye el marco dentro del cual se desarrollan distintas actividades ya sean estas primarias, industriales y de servicios, las mismas que al ser llevadas a la prctica generan efectos que de una u otra manera impactan positiva o negativamente al desarrollo sostenible.

2.5.- DELIMITACION DEL PROBLEMA. Proyecto de factibilidad para la creacin de una empresa inmobiliaria en la ciudad de Riobamba.

3.- OBJETIVOS.

3.1.- OBJETIVO GENERAL. Realizar un proyecto de factibilidad, el mismo que sustentara la creacin de una empresa inmobiliaria en la ciudad de Riobamba.

3.2.- OBJETIVOS ESPECIFICOS. Realizar un estudio de mercado que determine si la oferta de vivienda satisface las necesidades existentes dentro de la ciudad de Riobamba. Determinar la demanda insatisfecha en lo que a vivienda se refiere en la ciudad de Riobamba. Conocer a la competencia para establecer las estrategias de posicionamiento en el mercado. Investigar si el sector inmobiliario construye lo que el comprador requiere. Identificar la unidad muestral, objeto del estudio. Determinar las preferencias de los posibles clientes.

3.3.- PREGUNTAS DIRECTRICES. Cul ser la aceptacin por parte de los ciudadanos de Riobamba con la creacin de la Empresa inmobiliaria? De qu manera se desenvuelven las empresas inmobiliarias para promocionar sus bienes inmuebles?

 Cules son las estrategias de crecimiento empresarial de las empresas inmobiliarias, de la ciudad de Riobamba? El proyecto es rentable y atrayente para su creacin?

4.- MARCO TEORICO REFERENCIA.

4.1.- MARCO TEORICO. El marco terico es la etapa en la que reunimos informacin documental para confeccionar el diseo metodolgico de la investigacin, es decir, el momento que establecemos como y que informacin recogemos, de qu manera la analizaremos y aproximadamente que tiempo demoraremos. Simultneamente la informacin nos proporcionara un conocimiento profundo de la teora que le da significado a la investigacin. Es a partir de las teoras existentes sobre el objeto del estudio, como pueden generarse nuevos conocimientos. La validez interna y externa de una investigacin se demuestra en las teoras que la apoyan y en esa medida los resultados pueden generalizarse. (Vernica Sansabas, fundamentos de investigacin).

4.2.- TEORIA REFERENCIAL. Este estudio de factibilidad para la creacin de una empresa inmobiliaria en la ciudad de Riobamba, tiene por finalidad determinar la oferta, la demanda y todo lo referente a vivienda en la ciudad para que de esta manera se pueda determinar el alcance de ofrecer un servicio en lo que ha vivienda se refiere, de tal forma se intenta solucionar problemas habitacionales a los sectores de clase media de este cantn. Como se ha podido observar la ciudad de Riobamba ha crecido notablemente en los ltimos aos sobre todo debido a la calificacin de los diferentes centros de estudios superiores, las actuales edificaciones de

empresas, plazas, mercados y supermercados, que son factores que han determinado el crecimiento poblacional y han generado que la ciudad se vea pequea para abastecer el requerimiento de vivienda. Este estudio de factibilidad contemplara como base es desarrollo de los siguientes estudios: Estudio de Mercado. Estudio tcnico. Estructura organizacional y legal. Estudio y evaluacin financiera.

4.3.- MARCO CONCEPTUAL. Mercado.-Institucin en la que los bienes y servicios se intercambian libremente al ponerse en contacto los demandantes y ofertantes. Competencia.- Conjunto de organizaciones que comercializan productos o servicios dentro de la misma categora de los nuestros. Crdito.- Cantidad de dinero que se pone a disposicin de una persona para que pueda ser utilizado, siendo posteriormente devuelto, con la obligacin de pagar el inters pactado. Inversin.- Aplicacin de fondos con carcter permanente, es decir, con un plazo superior a un ao. Demanda.- Cantidad de bienes o servicios que los consumidores esta dispuestos a comprar en unas condiciones determinadas y en un periodo dado. Oferta.- Cantidad de productos o servicios que los productores estn dispuestos a vender en el mercado a un precio y condiciones determinadas. Posicionamiento.- Idea de un producto o servicio que ocupa un lugar en la mente de los consumidores.

Financiar.- Proporcionar los medios o recursos financieros adecuados para su funcionamiento y desarrollo. Sociedad.- Contrato en virtud del cual dos o ms personas (socios) se obligan a poner en comn dinero o bienes con nimo de partir entre si la ganancia. Negociacin.- Proceso mediante el cual dos o ms partes, con intereses comunes y contrapuestos, ceden en sus pretensiones para alcanzar un acuerdo beneficioso para todos.

5.- HIPTESIS.

5.1.- HIPTESIS GENERAL. La implementacin del proyecto de factibilidad para la creacin de una empresa inmobiliaria en la ciudad de Riobamba periodo 2012 2013, determinaran la viabilidad del proyecto disminuyendo la posibilidad de riesgo. 5.2.- HIPTESIS ESPECFICA. El diagnostico estratgico permitir determinar una anlisis situacional estableciendo las oportunidades y amenazas de la empresa. El direccionamiento estratgico permitir conocer las estrategias de mercado y corporativas para lograr un mejor posicionamiento en el mercado, satisfaciendo las necesidades de los clientes y logrando entrar en la mente del consumidor. La medicin del mercado permitir conocer el mercado potencial la demanda insatisfecha, pronstico de ventas. El estudio de factibilidad permitir conocer si es viable o no el proyecto tomando en cuenta los indicadores econmicos con su respectivo anlisis financiero.

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5.3.- VARIABLES DE ESTUDIO. VARIABLE INDEPENDIENTE. Estudio de factibilidad para la creacin de una empresa inmobiliaria en la ciudad de Riobamba. VARIABLES DEPENDIENTES. Opciones que los potenciales consumidores frecuentan al momento de adquirir un bien inmueble. INDICADORES. HIPTESIS: VARIABLE: A mayor conocimiento mayor ser el posicionamiento Educacin Variable Independiente. Conocimiento Variable dependiente. INDICADORES: INGRESOS: Nivel de educacin: secundaria, superior. Mensuales.

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6.- METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION.

En el presente estudio, se utilizara el mtodo cuantitativo, con una muestra de tipo probabilstico aleatorio simple en donde se realice la recoleccin de datos y tabulacin de los mismos para interpretar y analizar las actitudes y preferencias de los posibles clientes. La herramienta que se utilizara se la ENCUESTA por ser lo ms adecuado para la recopilar informacin descriptiva, esto se realizara a travs de las siguientes fases: Definicin de la poblacin a estudiar o universo de estudio. Determinar la unidad muestral. Especificar el marco muestral, es decir, las personas que van a formar parte de la poblacin o universo de estudio. Determinar el tamao de la muestra que tiene que ser representativa. Disear y preparar el cuestionario. En esta fase habr que determinar el contenido y formato del cuestionario. 6.1.- METODOS DE INVESTIGACION. 6.1.1.- Histrico - Lgico.- Porque analizaremos cientficamente los hechos, ideas del pasado y los compararemos con hechos actuales. 6.1.2.- Analtico Sinttico.- Porque este mtodo hace posible la comprensin de todo hecho, fenmeno, caso, etc. 6.1.3.- Inductivo Deductivo.- Porque nos permitir lograr los objetivos propuestos y nos ayudara a verificar las variables planteadas. 6.1.4.- Descriptivo Sistemtico.- Porque es una observacin actual de los fenmenos, procurando la interpretacin racional. 6.2.- TECNICAS DE INVESTIGACION. 6.2.1.- Fichaje.- Se utilizara para incluir datos ledos y escuchados.

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6.2.2.- Observacin Directa.- Se utilizara porque se realizara un trabajo de campo continuo. 6.2.3.- Encuestas.- Se realizaran a los clientes para conocer las expectativas y necesidades de los mismos. 6.2.4.- Entrevistas.- Para complementar la informacin recolectada.

6.3.- INSTRUMENTOS DE LA INVESTIGACION. Para el desarrollo base de esta investigacin se utilizaran instrumentos como: Revistas. Encuestas. Entrevistas. Publicaciones. Propagandas.

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7.- DISEO DEL CONTENIDO TENTATIVO DE LA TESIS.

El esquema del contenido que se va a investigar se detalla a continuacin: Portada. Agradecimiento. Dedicatoria. Certificacin de autora. Introduccin. ndice de contenidos. Introduccin. Resumen. Sumary.

CAPITULO 1 ESTUDIO DE MERCADO. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6. 1.7. 1.8. 1.9. Objetivos del estudio de mercado. Identificacin del producto. Caractersticas del producto. Investigacin del mercado. Anlisis de la demanda. Anlisis de la oferta. Estimacin de la demanda insatisfecha. Anlisis de precios. Estrategias de comercializacin.

CAPITULO 2 ESTUDIO TECNICO. 2.1. 2.2. Tamao del proyecto. Localizacin del proyecto.

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2.3.

Ingeniera del proyecto.

CAPITULO 3 ESTUDIO ORGANIZACIONAL. 3.1. 3.2. 3.3. La empresa y su organizacin. Base legal. La organizacin.

CAPITULO 4 ESTUDIO FINANCIERO. 4.1. 4.2. 4.3. Presupuesto. Estados financieros proforma. Evaluacin financiera.

CAPITULO 5 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES. 5.1. 5.2. Conclusiones. Recomendaciones.

Bibliografas. Anexos.

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8.- RECURSOS (EN DOLARES).

ENCUESTADORES 8.1. RECURSOS HUMANOS ASESORAMIENTO

200,00

100,00

PAPELERIA

70,00

FOTOCOPIAS

50,00

ANILLADOS

30,00

8.2. RECURSOS MATERIALES

TINTA

40,00

FOTOS

30,00

TRASPORTE

90,00

ALIMENTACION

100,00

COMPUTADORA 8.3. RECURSOS CAMARA TECNOLGICOS INTERNET

860,00

240,00

100.00

TOTAL

1910,00

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9.- CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES.

MESES ACTIVIDADES MAYO JUNIO JULIO AGOSTO

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 Familiarizacin con el tema propuesto. Recoleccin de informacin Elaboracin del primer captulo. Realizacin de encuestas. Procesamiento de la informacin. Avance del segundo captulo. Avance del tercer captulo. Anlisis de la informacin empresarial. Estudio Financiero. Elaboracin del cuarto captulo. Conclusiones y recomendaciones. Presentacin del primer borrador de tesis. Presentacin de la tesis definitiva. Elaborado por: GARCIA ECHEVRRIA JUAN DIEGO. Nota: ESTE CRONOGRAMA ESTA SUJETO A CAMBIOS DE ACUERDO AL TIEMPO DE DURACIN DE LA TESIS.

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10.- BIBLIOGRAFIA.

BERNAL Cesar. Metodologa de la investigacin, Ed. Prentice Hall, Colombia. SANSABAS Vernica. Fundamentos de Investigacin. BACA Gabriel. Evaluacin de Proyectos, Ed. Mc Graw Hill, Bogot 1997. www.elcomercial.net www.puntoinmobiliario.com www.masisa.com MINIMO 10 CITAS BIBLIOGRFICAS

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