Conceptos bsicos y prcticos sobre valoraciones para arquitectos de la Administracin

Enero de 2011 D. Felipe de Lama Santos Director acadmico Sociedad Espaola de Valoradores La valoracin inmobiliaria tiene cada vez ms importancia en nuestra sociedad, sirva como ejemplo los datos publicados por el INE relativos al nmero de tasaciones hipotecarias realizadas en los ltimos 8 aos, con una media anual de 1.479.347 tasaciones, y un importe medio anual hipotecado de ms de 200.000 millones de euros, en concreto 208.626.741.000 euros. Ahora bien, hay que tener cuenta que el sector hipotecario no es ms que una parte dentro de la actividad de la valoracin, ya que a las cantidades anteriores hay que aadir las provenientes de los diversos procesos judiciales tanto penales como civiles, tales como expedientes de embargos, reclamaciones patrimoniales, separaciones, etc.; expedientes de expropiacin forzosa en general; creacin, agrupacin y segregacin de empresas; tasaciones periciales contradictorias; venta de inmuebles y permutas en general; gestin patrimonial de activos de empresas; operaciones vinculadas; desarrollo de procesos urbansticos: equidistribucin de beneficios y cargas, convenios, responsabilidad patrimonial de la administracin, venta o sustitucin forzosa, etc. En definitiva podemos asegurar, sin lugar a dudas, que la valoracin ocupa un lugar relevante en la economa del Pas. Prueba de ello es la precaria situacin econmica originada en parte como consecuencia de una deficiente valoracin de los bienes inmuebles en los ltimos aos, y que ha significado, adems de la debacle del sector inmobiliario, un cambio en la estructura de la propiedad en Espaa. Otra de las caractersticas que se da con frecuencia en el mercado inmobiliario es la opacidad; esta falta de transparencia supone que el valorador ha de ser cuidadoso con la eleccin de los testigos extrados del estudio de mercado, que ha de servir de base en la aplicacin de determinados mtodos de valoracin. Para aclarar las ideas, y antes de proceder a la descripcin de los distintos mtodos de valoracin, vamos a detenernos brevemente en la definicin que de la palabra valor y sus derivados hace el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Espaola (DRAE), ya que este concepto va a ser pieza clave para definir y desarrollar la metodologa adecuada que, segn nuestro criterio, debe regir en la valoracin de los bienes inmuebles: Valoracin 1. Accin y efecto de valorar. Valorar 1. Sealar el precio de algo. 2. Reconocer, estimar o apreciar el valor o mrito de alguien o algo. Valor (Del latn valor, valoris) 1. Grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite. 2. Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o equivalente. De acuerdo con las definiciones citadas, parece lgico que lo primero que hay que hacer antes de acometer la valoracin de un bien inmueble, es determinar las cualidades que posee el objeto y que le hacen merecedor de distincin entre otros de su misma naturaleza, y por las cuales el sujeto comprador est dispuesto a pagar por tenerlas. Es decir, para valorar un bien inmueble, con carcter previo habr que reconocer, estimar o apreciar las cualidades que posee el mismo.

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La mayora de los autores coinciden en afirmar que existen una serie de cualidades que influyen, en mayor o menor medida, en el valor de los bienes inmuebles. En definitiva la valoracin consiste en la determinacin de las cualidades que influyen en el valor. El sector inmobiliario y, por extensin, la valoracin inmobiliaria es una actividad multidisciplinar que requiere de la concurrencia de otras profesiones: arquitectura, ingeniera, derecho, economa, sociologa, estadstica, etc. As nos encontramos con soportes tecnolgicos relacionados con la arquitectura y la ingeniera, aunque hay que dejar claro que una cosa es construir y otra muy distinta valorar; no obstante, es imprescindible conocer los elementos constructivos e instalaciones, reconocer su estado de conservacin y la calidad de la construccin, efectuar mediciones y elaborar presupuestos, interpretar planos y tener conocimientos de topografa. Otra cuestin a tener en cuenta son los aspectos legales, ya que la tasacin del inmueble depender del ttulo de propiedad y de los derechos consolidados que sean inherentes al objeto de tasacin, as como de la normativa que le sea de aplicacin. El conocimiento de la jurisprudencia aplicada a casos concretos, la ley de suelo, leyes urbansticas, planeamiento y normativa urbanstica municipal, cdigo civil o legislacin sectorial, entre otras, sern imprescindibles conocer y aplicar para acometer una valoracin motivada. El Derecho estar presente en mbitos tales como la expropiacin, la reversin, o la distribucin equitativa de beneficios y cargas en los procesos reparcelatorios. Tambin son necesarias las herramientas que nos proporcionan la sociologa, economa o estadstica para determinar las cualidades de valor que interesan a las personas y por las cuales estn dispuestas a pagar por ellas; analizar las condiciones de cambio macroeconmicas que influyan en los valores base, calcular los niveles socioeconmicos en los que se distribuyen las ciudades, o utilizar la matemtica estadstica para elaborar estudios de mercado que posibiliten por ejemplo aplicar el mtodo de comparacin. En definitiva todo ello requiere de una cierta especializacin. La identificacin correcta del objeto de valoracin es condicin indispensable para proceder a su valoracin. En muchas ocasiones no se reconoce adecuadamente el bien inmueble a valorar; sta es una de las razones, aunque no la nica, de que el informe de tasacin realizado por distintos tasadores arroje una dispersin inadmisible. Para identificar el objeto de tasacin ser necesario que reconozcamos todas las cualidades tanto intrnsecas como extrnsecas del mismo y, que adems, determinemos el conjunto de derechos y obligaciones consolidados que gravitan sobre el objeto. El valor del mismo se obtendr como sumatorio de las cualidades intrnsecas, ms el sumatorio de las cualidades extrnsecas, ms el sumatorio de los derechos consolidados, menos el sumatorio de las cargas, respondiendo a la siguiente expresin: VALOR = CUAL_INTR. + CUAL_EXTR. + DERECHOS - CARGAS Los derechos consolidados vendrn determinados, por una parte, en el ttulo de propiedad, en el que se indicar si el propietario tiene la propiedad plena de la cosa, o bien si algunos de los derechos (derechos reales) recaen en otro propietario. Por otra parte, los derechos estarn fijados en funcin de lo que determinen las Leyes (planeamiento urbanstico, legislaciones sectoriales, normativas, ordenanzas, etc.) sin olvidar lo que dice la jurisprudencia, ya que no pocas veces arroja luz sobre cuestiones relacionadas con la valoracin inmobiliaria. Los mtodos de valoracin inmobiliaria que se aplican en la prctica habitual son los siguientes: Mtodo del coste. Mtodo de comparacin y otras tcnicas y mtodos sintticos. Mtodo residual en sus dos variantes: esttico y dinmico. Mtodo de actualizacin de rentas. Mtodo del anlisis cualitativo. Los cuatro primeros mtodos anteriormente enunciados estn recogidos en la mayor parte de la normativa y publicaciones existentes sobre valoracin de bienes inmuebles, en
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concreto estn descritos en la Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. El quinto mtodo antes referido mtodo del anlisis cualitativo-, es un procedimiento cientfico basado en los trabajos de investigacin desarrollado por el profesor Eduardo Salinas Damin. Mediante este mtodo, que es innovador, se determina el valor real de los bienes sin tener en cuenta los intereses, ms o menos espurios, de los movimientos especulativos que se suelen producir en el sector inmobiliario. En sntesis, los mtodos de valoracin anteriormente mencionados consisten en lo siguiente:

MTODO DEL COSTE

El mtodo del coste es una tcnica analtica que permite determinar el coste de reposicin o coste de reemplazamiento, bruto o neto, de cualquier tipo de edificio, o elemento de l, que se encuentre en fase de proyecto, construccin, rehabilitacin o terminado. Se define como coste de reposicin/reemplazamiento bruto (CRB), tambin denominado coste de reposicin a nuevo, la suma de los gastos necesarios para reproducir o reemplazar el edificio utilizando tecnologa y materiales modernos y a precios actuales: CRB = Ci Se define como coste de reposicin neto (CRN) la diferencia entre el coste de reposicin bruto y la depreciacin sufrida por el edificio en el tiempo transcurrido desde su construccin: CRN = CRB DEPRECIACIN Atendiendo a los tipos de gastos que se generan en una promocin, podemos desglosar estos de la forma siguiente: CRB = Ci = CC + HF + GF + GP Donde, CC = Costes de construccin por contrata HF = Honorarios facultativos GF = Gastos fiscales no recuperables que gravan la construccin. GP = Gastos de promocin imputables a la construccin. En cuantos a los tipos de depreciacin, distinguimos tres tipos: Fsica. Es aqulla que sufre la construccin con el transcurso de los aos debido al deterioro qumico, mecnico, por uso, mala conservacin, etc. Se distinguen dos clases de depreciacin fsica: la debida a la antigedad de la construccin y la debida al estado de conservacin. Funcional. Tiene su origen en causas intrnsecas. Evala la prdida de valor causada por la obsolescencia funcional, al considerarse que el edificio no se adapta a los diseos y estndares edificatorios actuales, no permitiendo con ello una adecuada rentabilidad del inmueble si lo comparamos con otros edificios ms modernos. Econmica. Se produce por causas extrnsecas al inmueble y consiste en la merma de rentabilidad de un inmueble por motivos de carcter econmico. Los cambios en los usos de la trama urbana suelen poner fuera de mercado el inmueble en cuestin: es el caso de industrias asentadas en el centro de las ciudades, en reas consolidadas por el uso residencial o terciario, o el caso de los cines tradicionales que bien se han convertido en multicines o bien han cerrado como actividad. La normativa catastral considera diversos coeficientes que pueden servir de pauta para calcular la depreciacin.

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Para la determinacin de la depreciacin por antigedad podemos recurrir a la Orden ECO/805/2003 (depreciacin lineal en funcin de la vida til del inmueble), o bien aplicar la normativa catastral que resulta ms real que la anterior. La edad real del inmueble se puede sustituir por la edad efectiva en funcin del tipo de reforma llevada a cabo: reforma integral (la obra supera el 75% del coste nueva planta), reforma total (la obra oscila entre el 50% y el 75%), reforma media (la obra oscila entre el 25% y el 50%) y reforma mnima (la obra es inferior al 25% del coste de nueva planta). La edad efectiva responde a la siguiente expresin: Fa = Fc + (Fr Fc) x i Siendo, Fa = Fecha de antigedad a efectos de aplicacin de coeficiente. Fc = Fecha de construccin. Fr = Fecha de reforma. i = ndice segn el tipo de reforma, adopta los valores: i = 0,25 con reforma mnima. i = 0,50 con reforma media. i = 0,75 con reforma total. i = 1,00 en caso de rehabilitacin integral. En cuanto a la depreciacin por conservacin, consideramos cuatro casos: normal (coef. 1,00), regular (coef. 0,85), deficiente (coef. 0,50) o ruinoso (coef. 0,00).

MTODO DE COMPARACIN
Est basado en el denominado principio de sustitucin o principio de equivalencia funcional, segn el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares caractersticas que puedan considerarse sustitutivos de aqul. Es un mtodo directo de obtencin del valor de mercado por sntesis de los precios de mercado de otros inmuebles similares, comparables o equivalentes funcionalmente. Es decir, es el valor que se obtiene por comparacin con otros bienes de igual naturaleza segn su destino, y de caractersticas anlogas, cuyo valor y precio es previamente conocido y sobre el que se aplican unos coeficientes correctores de homogeneizacin en funcin de una serie de cualidades tales como: accesibilidad, jerarquizacin social, cualificacin urbanstica del espacio urbano, antigedad, conservacin, calidad de la construccin, proximidad a dotaciones urbansticas, comunicaciones, zonas verdes, etc. En definitiva, su fundamento consiste en comparar el activo inmobiliario objeto de tasacin con otros inmuebles llamados testigos. La comparacin se realiza basndose en uno o varios signos externos, establecindose una relacin de proporcionalidad entre las cualidades de los inmuebles testigos y la del activo objeto de tasacin. Para la aplicacin del mtodo de comparacin es necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables. b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parmetros adecuados para realizar la homogeneizacin de comparables. c) Disponer de informacin suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas comparables que reflejen adecuadamente la situacin actual de dicho mercado. La valoracin por este mtodo se realiza de acuerdo con los siguientes procesos regulados en la normativa hipotecaria mencionada anteriormente: 1. Establecer las cualidades de valor. 2. Analizar el mercado inmobiliario. 3. Seleccionar la informacin obtenida y homogeneizar la muestra. 4. Asignar el valor del inmueble. 5. Ajustar el valor de comparacin.
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Las cualidades de valor dependern del tipo de inmueble a valorar. Es importante la eleccin de estas caractersticas bsicas extrnsecas e intrnsecas, ya que servirn de base para ser comparadas con los inmuebles testigos. El mercado de viviendas de primera residencia viene determinado por: - La escasez de suelo urbano o urbanizable. - El crecimiento significativo de la poblacin, entre la que destaca la inmigracin, y el tipo dominante de ocupacin laboral. - El grado de consolidacin edificatorio del entorno. - El nivel de renta medio. - La actuacin del suelo como elemento altamente inflacionista en el proceso de construccin. - La existencia de promociones de bajo coste que permita cubrir los sectores con nivel de renta ms bajos. - Los tipos de inters bajos, que permiten activar el mercado inmobiliario. Las variables ms representativas que influyen en la determinacin del valor del objeto de tasacin dependern de ste. As, por ejemplo, las cualidades extrnsecas que influyen en el valor de un solar, son las siguientes: - Nivel socioeconmico - Distancia a centro - Ancho de calle - Carcter de calle - Calidad de la urbanizacin - Nivel de la urbanizacin - Nivel de ocupacin - Categora comercial de la calle - Localizacin - Calidad del stock edificado - Comunicaciones - Equipamientos deportivos/escolares - Equipamiento social y asistencial - Zonas verdes y espacios libres - Distancia a centro de compras - Proximidad de aparcamiento Por tal motivo, resulta imprescindible que los testigos elegidos estn en un entorno prximo, de forma que todos ellos posean las mismas cualidades externas. Una vez que se han elegido los testigos comparables, algunos profesionales suelen utilizar una tabla similar a la indicada a continuacin, donde se recoge la homogeneizacin de los testigos en funcin de las caractersticas que tienen los bienes inmuebles que influyen en la valoracin, obtenindose el valor medio del producto inmobiliario: Resumen de datos de la informacin de mercado
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Comparacin y homogeneizacin
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Conciliacin de valores
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Caractersticas de los testigos, comparacin de stos con respecto al inmueble objeto de tasacin, valor homogeneizado de los mismos, y valor medio ponderado de la muestra en funcin del peso de cada testigo. (13) Media aritmtica 100% (16) Media ponderada La tabla est dividida en tres bloques, el primero contiene un resumen de la informacin de mercado con datos tales como descripcin y localizacin del testigo, fuente de informacin, superficie construida, precio de venta y valor unitario; en el segundo bloque se realiza la comparacin y homogeneizacin de los testigos en funcin de su similitud con el inmueble objeto de valoracin; y en el tercer bloque se efecta la conciliacin de valores y la obtencin del valor de repercusin medio ponderado del inmueble.

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La descripcin de cada apartado es la siguiente: Bloque 1 (1) Testigos comparables. Cuanto ms extensa sea la muestra utilizada, ms representativo ser el valor medio de repercusin del inmueble que se obtenga de la zona. Como mnimo la muestra debe constar de seis testigos. Los testigos elegidos debern estar en una ubicacin prxima de forma que todos tengan las mismas cualidades extrnsecas. Por otra parte, se deber comparar inmuebles de la misma naturaleza; es decir, no es conveniente elegir testigos de viviendas que incluyan trastero y garaje, si el objeto de tasacin es exclusivamente una vivienda, ya que, aunque se disminuya del testigo el precio correspondiente al trastero y garaje, la dispersin del valor que se obtenga puede ser considerable. Ni que decir tiene que no son comparables diferentes tipos de inmuebles entre s, tales como viviendas con oficinas, o locales comerciales, o naves industriales, etc. Asimismo la superficie de los testigos y la antigedad debern ser similares, evitando comparar inmuebles de grandes superficies con otros de superficie reducida, o inmuebles de reciente construccin con otros de elevada antigedad. (2) Descripcin resumida del testigo. En esta columna se expresar una sntesis de las caractersticas ms relevantes de cada testigo, indicando p.e. la planta que ocupa en el edificio, y la altura de ste, antigedad, conservacin, n dormitorios, etc. (3) Localizacin. Se indicar sucintamente el emplazamiento y la ubicacin del inmueble para que no haya dudas en la identificacin, como mnimo se expresarn, los siguientes datos: calle, nmero y distrito postal. (4) Fuente de informacin. En este apartado se indicar el origen de la informacin: particular, agencia inmobiliaria, portal de internet, etc., indicando direccin y telfono para posibilitar su comprobacin. (5) Superficie. Se expresar la superficie en metros cuadrados, indicando si la superficie es construida con elementos comunes o superficie til. Todos los testigos deben referirse al mismo tipo de superficie para posibilitar su comparacin. (6) Precio. En esta columna se indicar el precio de transmisin en el supuesto que se conozca, o bien el precio de la oferta corregido, deduciendo los gastos de comisin o de comercializacin en el supuesto de que el inmueble no lo oferte un particular; tambin se deducir la diferencia que previsiblemente exista entre la oferta y la demanda cuando se trate de mercado de segunda mano. Si el precio indicado es el de la oferta sin correcciones, la primera variable que hay que tener en cuenta es la comercializacin. (7) Valor unitario. Expresado en euros/m construidos. Ser el resultado de dividir el precio del inmueble expresado en euros entre la superficie del mismo. Bloque 2 (8) Variables. Se considerarn las variables que influyan en la valoracin, entre las que cabe citar: antigedad, conservacin del inmueble, calidad de la construccin, equipamiento, n de baos, calefaccin y refrigeracin centralizada, etc. (9) Variable comparacin. En esta columna se expresar la relacin que existe entre el testigo y el inmueble que se valora, tomando a ste como referencia, discriminando la comparacin de la siguiente forma: mucho mejor (MM), mejor (M), igual (=), peor (P), mucho peor (MP). (10) Variable correccin. En esta columna se aplica la correccin correspondiente en porcentaje (%), o en valor unitario (/mc), siguiendo el mismo criterio en toda la columna, precedido del signo (-) si el testigo es mejor o mucho mejor que el inmueble objeto de tasacin y
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del signo (+) si la variable del testigo es peor o mucho peor que el inmueble que se valora. Para ello se pueden tomar como referencia los siguientes valores que debern justificarse en cada caso: MM (-8%); M (-3%/-5%); = (0%); P (3%/5%); MP (8%). (11) Total correcciones. Es el resultado se sumar todas las correcciones de cada testigo, en funcin de las variables consideradas. (12) Valor homogeneizado. Expresado en /mconstruido, se obtiene al aplicar a cada testigo el porcentaje total de las correcciones inherentes al mismo. (13) Media aritmtica. Resultado obtenido al dividir homogeneizado de todos los testigos entre el nmero de stos. Bloque 3 (14) Ponderacin. En esta columna se indicar el peso porcentual que tiene cada testigo en el total del valor de repercusin del inmueble objeto de tasacin. (15) Peso relativo de cada testigo. Es el resultado de aplicar al valor homogeneizado de cada testigo la ponderacin estimada en funcin de la fiabilidad de la fuente y dems caractersticas con respecto al inmueble objeto de tasacin. Se expresar en /mc. (16) Media ponderada. Indica el valor de repercusin del inmueble objeto de tasacin expresado en /m construido. Se obtiene al sumar los pesos relativos de cada testigo. el sumatorio del valor

MTODO RESIDUAL
Es una tcnica analtica especialmente diseada para determinar el valor del suelo, tanto de terrenos urbanos como urbanizables, estn o no edificados. Tambin se utiliza en edificios en proyecto o rehabilitacin, incluso, en el caso de que las obras estn paralizadas. La justificacin terica del mtodo residual se basa en la aplicacin de dos de los principios reconocidos usualmente en la valoracin inmobiliaria: el principio del valor residual y el principio de mayor y mejor uso. - Principio del valor residual.- Segn el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un inmueble ser la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. - Principio de mayor y mejor uso.- Segn el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos ser el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al econmicamente ms aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, ser el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor. El mtodo residual consiste bsicamente en obtener, en primer lugar, el valor de venta de cada producto inmobiliario (residencial, comercial, oficina, plaza de aparcamiento, trastero, etc.) que se pueda materializar en el suelo objeto de valoracin, de acuerdo con la edificabilidad que otorgue al mismo el planeamiento general, atendiendo a su mayor y mejor uso cumplindose as la mxima del urbanismo de que el uso de mayor valor econmico desplaza al resto de los usos compatibles, para posteriormente, deducir de dicho valor de venta los siguientes conceptos: el coste total correspondiente a la construccin de la edificacin real o potencial, los gastos imputables a la promocin y el beneficio de la promocin, obteniendo como residuo el valor del suelo. En definitiva, podemos decir que el mtodo residual es un procedimiento de anlisis de inversiones, que en funcin de la consideracin o no del factor tiempo transcurrido, tiene la siguiente denominacin: - Mtodo residual esttico.- Procedimiento de anlisis de inversiones con valores actuales, en el que no se tiene en cuenta el tiempo transcurrido desde la fecha de la valoracin hasta la finalizacin de la edificacin. Se estima que el plazo para comenzar la edificacin o rehabilitacin no es superior a 1 ao.
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- Mtodo residual dinmico.- Procedimiento de anlisis de inversiones con valores esperados, en el que se tiene en cuenta el tiempo transcurrido desde la fecha de la valoracin hasta la conclusin de la edificacin. a) Mtodo residual esttico Para calcular el valor de mercado del inmueble, en el caso que nos ocupa del suelo, aplicamos la frmula general de la promocin inmobiliaria, que se puede describir de la siguiente forma: VV = VR + GS + CC + HF + GF + GP + GFI + GC + BP (1) Donde, VV = Valor en venta del producto inmobiliario. VR = Valor del suelo. GS = Gastos inherentes al suelo. CC = Coste de ejecucin por contrata de la construccin. HF = Honorarios facultativos asociados a la construccin. GF = Gastos fiscales que gravan la construccin. GP = Gastos de promocin asociados a la construccin y al suelo. GFI = Gastos financieros considerados en la promocin. GC = Gastos de comercializacin. BP = Beneficio de la promocin El valor del suelo (VR) se calcula como residuo de la expresin VR = VV (GS + CC + HF + GF + GP + GFI + GC + BP) Partiendo de la expresin (1) y teniendo en cuenta que: Ci = GS + CC + HF + GF + GP + GFI + GC BP = Beneficio de la promocin que se puede expresar como un porcentaje respecto al valor de venta del producto inmobiliario (BP = b x VV) Despejando el valor del suelo, y sustituyendo VR por F, y VV por VM obtenemos la frmula adoptada por la normativa hipotecaria para cada uno de los usos considerados: F = VM b x VM Ci es decir: F = VM x (1-b) Ci Donde, F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar, teniendo en cuenta la superficie de cada uso considerado: F = (Fi x Si) VM = Valor del inmueble en la hiptesis de edificio terminado, en funcin de los usos considerados. b = Margen o beneficio del promotor en tanto por uno. Ser funcin de los usos considerados. Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados. Segn la normativa catastral la expresin (2) es similar a la siguiente: VV = 1,4 x (VR + VC) x Fl Donde, VV = Valor en venta del producto inmobiliario, en euros por metros cuadrado construido. VR = Valor de repercusin del suelo en euros por metro cuadrado construido. VC = Valor de la construccin en euros por metro cuadrado construido, en el que se incluye el coste de ejecucin por contrata, ms los honorarios profesionales que intervienen en la construccin, ms los impuestos que gravan la misma (Circular 8.04/1990 de 26 de febrero del Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria).
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Orden/ECO/805/2003

Fl = Factor de localizacin que evala las diferencias de valor de productos inmobiliario anlogos por su ubicacin, caractersticas constructivas y circunstancias socio-econmicas de carcter local que afecten a la produccin inmobiliaria. b) Mtodo residual dinmico El valor del inmueble objeto de tasacin calculado por el mtodo residual dinmico, se obtendr mediante la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y pagos, a los que se aplicar el tipo de actualizacin fijado, de acuerdo con la siguiente frmula:

En donde, F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. EJ = Importe de los cobros previstos en el momento J. SK = Importe de los pagos previstos en el momento K. tj = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin hasta que se produce cada uno de los cobros. tk = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin hasta que se produce cada uno de los pagos. i = Tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de los perodos de tiempo considerados.

MTODO DE ACTUALIZACIN DE RENTAS

Es una tcnica analtica que se utiliza para determinar el valor de un inmueble en funcin de las rentas previsibles que es capaz de generar en el futuro. Este mtodo tiene su fundamento en el principio de anticipacin, segn el cual, el valor de un inmueble que se encuentre en explotacin econmica, es funcin de las expectativas de renta que, previsiblemente, proporcionar en el futuro. Es decir, tomando como punto de partida las rentas que originar el inmueble a lo largo de su vida til, se determinar el valor actual del inmueble. Nos podemos encontrar que en diversas normas se alude a este mtodo bajo la denominacin de mtodo de capitalizacin, prestndose a equivocacin, ya que, en realidad, segn se ha dicho anteriormente, se trata de un procedimiento que sirve para actualizar rentas futuras, reales o previsibles, y no para capitalizar las presentes. El mtodo de actualizacin de rentas ser aplicable para la valoracin de toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas, siendo tambin de aplicacin para la valoracin de los derechos reales, a excepcin de las opciones de compra, tales como: - El derecho de superficie. - La concesin administrativa. - La servidumbre. - La nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitacin. - Limitaciones de dominio. - Tiempo compartido sobre inmuebles. - Compromisos de compra a plazos. El valor de actualizacin responde a la siguiente frmula matemtica:

En donde, VA = Valor actual. EJ = Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento J. SK = Importe de los pagos previstos en el momento K.
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tj = Nmero de perodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoracin hasta que se produzca el correspondiente EJ. tk = Nmero de perodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoracin hasta que se produzca el correspondiente SK. i = Tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de los perodos de tiempo considerados. n = Nmeros de perodos de tiempo desde la tasacin hasta el final del perodo de estimacin de los ingresos esperados. En el caso particular de explotacin agraria y renta anual constante tenemos la siguiente expresin: INGRESOS GASTOS = RENTA + BENEFICIO Si tenemos en cuenta que los gastos (G) los podemos desglosar en gastos necesarios para la explotacin (GE) y gastos propios de la tierra (GT), y que el beneficio empresarial (BE) es un porcentaje del beneficio bruto de explotacin (BBE), y que a partir de estos dos ltimos se obtiene el beneficio bruto de la tierra (BBT), entonces la renta neta de la tierra se obtendr de la siguiente forma: Rn = (1 p) x (IP GE) - GT Siendo, Rn = Renta neta potencial. IP = Ingresos potenciales o reales. Depender de la produccin que tenga cada cultivo o actividad de la finca. GE = Gastos necesarios para la explotacin. Entre los gastos se tiene en cuenta el impuesto sobre actividades econmicas. Se excluyen los impuestos no deducibles tales como IRPF, IVA el impuesto de sociedades. GT = Gastos propios de la tierra. Entre ellos, se encuentra el impuesto de bienes inmuebles de naturaleza rstica y los tributos devengados. p = Porcentaje, en tanto por uno, establecido para el beneficio empresarial sobre el beneficio bruto de la explotacin. El beneficio del empresario agrcola se puede considerar similar al de otras actividades que, como valor medio, puede estimarse entre el 10 y el 15%. El esquema seguido ha sido el siguiente:

MTODO DEL ANLISIS CUALITATIVO

El mtodo del anlisis cualitativo, desarrollado por el profesor Eduardo Salinas Damin, director durante aos de la Unidad de Estudio y Formacin en Valor de la Propiedad de la Universidad Politcnica de Valencia, y utilizado por la Sociedad Espaola de Valoradores, Propiedad y Patrimonio, consiste en determinar, de una forma objetiva, el valor de tasacin de un bien inmueble, en funcin de las cualidades de valor que posee en particular cada objeto de tasacin.

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Este mtodo de valoracin lo podemos encontrar descrito con suficiente amplitud en la publicacin Tasacin de Inmuebles, cuyo autor es Eduardo Salinas Damin (1994, ltima impresin 2010). Segn se ha indicado anteriormente, el DRAE define la palabra valor como: Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o equivalente. En el campo de la valoracin, conviene matizar y profundizar en esta definicin, as podemos definir el valor como el grado de estimacin en que se tiene un objeto segn su MRITO UTILIDAD VENTAJAS - AFECTOS. Es decir, al observar un objeto de tasacin, ser necesario determinar todas y cada una de las cualidades cuantificables que reconozcamos y diferenciemos, estableciendo su pertenencia a las cualidades que definen el valor, clasificadas segn su mrito, utilidad y ventajas. Las cualidades afectivas se caracterizan por su subjetividad, no siendo posible su cuantificacin y, por lo tanto, no las deberemos considerar en ningn caso, ya que debido al componente afectivo, para algunas personas esa cualidad afectiva valdr mucho y para otras poco, a pesar de que el precio del objeto en ambos casos sea el mismo. Un caso especial de lo anteriormente dicho es la expropiacin, que considera un componente afectivo premio de afeccin fijado en un 5% del valor del bien expropiado, y cuyo significado es precisamente el afecto del expropiado a la cosa que se le despoja en razn de la utilidad pblica y del inters social. En el resto de los supuestos, para valorar el componente afectivo hay que recurrir al circuito de la subasta. Una vez definidas las cualidades de valor (intrnsecas y extrnsecas) de cada objeto de valoracin, se parametrizan las mismas y a continuacin se aplican las ecuaciones de clculo. Antes de concluir, conviene que nos detengamos en la definicin de valor de mercado segn la Orden ECO/805/2003: Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podra venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasacin en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido pblicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. Vemos que se trata de una definicin excesivamente condicional y ambigua, que no ha funcionado en absoluto en los ltimos aos, ya que bajo esa definicin se ha incorporado al valor de los inmuebles el componente especulativo que hoy en da nadie pone en duda. Frente a esa definicin, nos encontramos con el concepto expresado por el profesor Eduardo Salinas: Los mtodos de valoracin actuales no tienen en cuenta la capacidad de adquisicin de las personas. Si no existe un mercado para la adquisicin de los bienes, las entidades bancarias conceden prstamos imposibles de devolver, causa principal de la crisis actual. Mercado no es adquirir por capricho sino el grupo de personas que tienen suficiente solidez econmica para poder afrontar la compra. As las cosas, sera ms correcto de hablar del valor real de los bienes inmuebles, que por analoga con la definicin de valor dada por el DRAE se podra concretar de la siguiente forma: conjunto de cualidades parametrizadas que poseen los bienes inmuebles, sin incluir los componentes afectivos y/o especulativos, en funcin de las cuales se establece la correspondiente equivalencia econmica del bien. Por ltimo, nos tenemos que preguntar: Qu ha sucedido en los ltimos aos en el sector inmobiliario y, ms concretamente, en el mbito de la valoracin inmobiliaria? Si nos atenemos a las diversas publicaciones e informes que aparecen en la actualidad, entre las que se encuentran entidades tales como el Banco de Espaa, sociedades de tasacin, bancos, consultoras, y otros colectivos, resulta que se ha estado tasando los bienes inmuebles por un
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precio muy superior al valor real de los mismos, y hoy en da nadie pone en duda la existencia de la burbuja inmobiliaria y la sobrevaloracin de la vivienda en los ltimos aos, hecho que est teniendo una incidencia catastrfica en la economa del Pas. Esta circunstancia no es nueva, ya que a pesar del tiempo transcurrido (ms de 60 aos), an contina vigente la afirmacin de McMichael (1949:23), que deca: La propiedad inmobiliaria se relaciona estrechamente con el crdito. [] y una hipoteca slo es una promesa de abonar un determinado importe de dinero en una fecha establecida. Si no se concediera crdito en forma de hipoteca, la demanda de propiedades inmobiliarias sera muy inferior de lo que es, pues no cabe duda de que la falta de bonos hipotecarios restringe severamente el mercado. Por lo tanto, es fcil comprender que el prstamo hipotecario estimula la demanda y provoca el alza de los precios. Pero debe entenderse tambin que un exceso de crdito excesivos prstamos hipotecarios estimula la demanda hasta un punto en que los precios resultan fabulosos y trae como resultado un colapso. Por todo ello, cabra hacerse las siguientes preguntas: Alguien se ha planteado el pedir responsabilidades a las entidades que operan en el sector inmobiliario con incidencia en la valoracin de los inmuebles? Se ha puesto en entredicho los mtodos de valoracin de bienes inmuebles contenidos en la Orden/ECO/805/2003?; ya que una de dos, o bien dichos mtodos no han funcionado correctamente, incorporando un valor especulativo inaceptable, o bien se ha alterado conscientemente el precio de las cosas. La respuesta es sencilla: no se tiene noticias de ello.

(Conferencia pronunciada por D. Felipe de Lama Santos en la Fundacin FIDAS, organizada por la Agrupacin de Arquitectos de la Administracin Pblica del Colegio Oficial de Arquitectos de Sevilla, el dia 17 de enero de 2011)
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