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RESPONSABILIT

Sous la direction scientique de Philippe BRUN, Professeur lUniversit de Savoie, et de Philippe PIERRE, Professeur lUniversit de Rennes 1

http://lamyline.lamy.fr

Par Marc-Olivier HUCHET


Matre de confrences, Universit de Caen Basse-Normandie Centre de recherches en droit priv (EA 967) Avocat au barreau de Rennes

RLDC 5266

Retour sur un t de contentieux de la construction


Avant les vacances judiciaires, la troisime chambre civile de la Cour de cassation a rendu plusieurs arrts intressants en matire de responsabilit du constructeur, relatifs notamment aux consquences de la nullit du contrat de construction de maison individuelle et larticle L. 231-6, III, du Code de la construction et de lhabitation.

I TABLISSEMENT DE DU CONSTRUCTEUR A Responsabilit sans faute

LA

RESPONSABILIT

Obligation de rsultat du promoteur avant rception et action des sous-acqureurs. Sils ne sont pas rvolutionnaires, les deux principes que vient de poser la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 10 juill. 2013, n 12-21.910, paratre au Bulletin) ont le mrite de la clart. En lespce, aprs la livraison dun immeuble, un promoteur avait assign larchitecte en indemnisation de ses prjudices, avant de se dsister. Quelques annes plus tard, le syndicat des copropritaires de limmeuble agissait notamment contre le promoteur et larchitecte, en raison dinltrations dues au revtement de sol. Le syndicat des copropritaires, esprant vraisemblablement ne pas se voir opposer le caractre apparent et non rserv de dsordres relatifs au lot concern, nallguait pas de rception tacite et avait dclar durant la procdure quaucun procs-verbal de rception ne lui tait opposable; la cour dappel estimait donc quil ne pouvait invoquer de procs-verbal de rception et excluait ainsi la garantie dcennale (CA Douai, ch. 1, sect. 2, 13 mars 2012, n RG: 10/09091), ce que conrme la Cour de cassation. Le premier principe pos a pour objet la responsabilit contractuelle du promoteur. La cour dappel, rformant le jugement, avait estim que le promoteur, qui navait pas particip effectivement lacte de construire, ne peut se voir reprocher aucune faute lorigine des dsordres constats permettant dengager sa responsabilit contractuelle de droit commun. Soumettre la responsabilit du promoteur avant rception lexistence dune faute lui tait trs favorable: dans la mesure o il ne participe pas lacte de construire, il est exceptionnel de pouvoir relever une faute son encontre, sauf articiellement (v. par exemple, Cass. 1re civ.,

20 mars 1989, n87-17.550, Bull. civ. I, n123, JCP G 1989, IV, n22, JCP E 1989, II, n41, D. 1989, I.R., p. 118). Cela tant, la tentative tait audacieuse. En effet, le promoteur est un vritable garant gnral (Prinet-MarquetH., Remarques sur la force de la garantie des constructeurs (depuis la loi de 1978), JCP G 1992, I,n3553), assimil au constructeur par larticle 1831-1 du Code civil repris larticle L. 221-1 du Code de la construction et de lhabitation, et lon saccorde dire que le contrat de promotion immobilire le soumet avant rception, comme les entrepreneurs (v. par exemple, Cass. 3e civ., 8 nov. 2005, n 04-18.305, RD imm. 2006, p. 55, obs. Malinvaud Ph.), une obligation de rsultat (Tricoire J.-Ph., J.-Cl. Civil, art. 1831-1 1831-5, fasc. 10). Au visa de larticle 1147 du Code civil, la Cour de cassation, contredisant larrt qui lui tait soumis, a ainsi dcid quavant rception, le promoteur est tenu de lobligation de rsultat de livrer un ouvrage exempt de vices. Cest notre connaissance la premire fois que le principe est pos de manire aussi limpide. Il est donc dsormais inutile desprer exonrer le promoteur de sa responsabilit pour les vices survenus avant rception. Lautre principe concerne la qualit pour agir du syndicat de coproprit. La situation tait dlicate. Larchitecte estimait que le syndicat ne pouvait le poursuivre parce que la transaction quil avait passe avec le promoteur lui tait opposable. Or, cette transaction avait abouti au dsistement du promoteur de ses demandes lencontre de larchitecte. Le syndicat estimait au contraire que cette transaction ne lui tait pas opposable parce que conclue aprs que le promoteur lui eut vendu limmeuble, lui transmettant ainsi ses droits et actions de matre de louvrage. La cour dappel avait donn raison au promoteur, allant jusqu noncer que, en labsence de clause expresse, la vente dun immeuble nemporte pas de plein droit cession, au prot de lacqureur, des droits et actions n de dommages-intrts qui ont pu natre au prot du vendeur

22 I RLDC 109 Novembre

Numro 109

I Novembre 2013