TEMA 5.

GANANCIAS Y PRDIDAS PATRIMONIALES

CASOS PRACTICOS.

CASO PRACTICO N 1
Un empresario que se dedica a la venta de muebles de madera bajo el rgimen de estimacin directa simplificada est sujeto ha vendido un local comercial que hasta este ao vena utilizando como sucursal de ventas.

Los datos conocidos de este local comercial son los siguientes:

Se adquiri el 1 de abril de 1998 por un importe de 151.700 incluidos los gastos accesorios de compra que se activaron como mayor valor de adquisicin.

Hasta este ao, ha venido amortizando este local al porcentaje mnimo fiscal (3%) sabiendo que el valor del suelo de este local comercial asciende a 35.000 .

El 1 de julio de este ao lo ha vendido, obteniendo en la venta la cantidad de 300.000 , sin que haya tenido que satisfacer ningn gasto, puesto que en la escritura de compra venta consta que los gastos inherentes a la venta corrern de cuenta del adquirente.

Calcular la ganancia patrimonial generada en esta transmisin:

SOLUCIN

IRPF

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CASOS PRACTICOS.

Si bien, la venta del local comercial se produce en el seno de su actividad econmica, a la que se encuentra afecto, la Ley del Impuesto obliga a incluir la ganancia o prdida generada dentro de esta categora en lugar de tomarla en consideracin para el clculo del rendimiento neto de su actividad. Esta ganancia al ser patrimonial por derivar de la transmisin de elementos patrimoniales formar parte de la Base Imponible del Ahorro.

La Ganancia Patrimonial se calcular minorando al precio de venta ( definitivo teniendo en cuenta los gastos inherentes a la venta si los hubiera) el precio de compra (definitivo teniendo en cuenta los gastos inherentes a la compra si los hubiera) menos la amortizacin acumulada que le corresponda fiscalmente. Sin olvidar que como se trata de bienes inmuebles nos permiten corregir el efecto de la inflacin actualizando el precio de compra y su amortizacin acumulada hasta la fecha de venta. Por tanto el clculo ser el siguiente: VALOR DE 300.000,00 TRANSMISIN: ...

VALOR NETO DE ADQUISICIN ACTUALIZADO (A-B): 183.769,38 47.687,10 = 136.082,28

IRPF

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CASOS PRACTICOS.

A) Valor de Adquisicin actualizado: . 183.769,38 . Se aplicar el coeficiente de actualizacin que corresponda al ao de adquisicin previsto en la Ley de Presupuestos Generales del Estado para el ao correspondiente a la fecha de la venta. (Al ser un bien inmueble afecto a la actividad econmica no se aplicarn las tablas de coeficientes de actualizacin establecidas para el IRPF sino para el Impuesto sobre Sociedades). 151.700 x 1,2114 ( Coef. Act. En el IS para 1998 segn LGP para el 2010 ) = 183.769,38 . B) AMORTIZACIN Y SU ACTUALIZACIN: . 47.687,10 Como no se amortiza el valor del suelo el importe amortizable ser el resultado siguiente: 151.700 35.000 = 116.700,00 El coeficiente de amortizacin aplicable cuando se transmite un elemento patrimonial afecto a una actividad econmica es el fiscalmente deducible sin perjuicio de la amortizacin mnima aplicable en todo caso, como en nuestro caso nos han dicho que el 3% es el mnimo fiscal aplicamos este. Amortizacin 1998: Precio Amortizable 116.700,00

Coef Amort 3%

Prorrateo x 8/12

= 2.334,00

Amortizacin Amortizacin actualizada: 2.334,00 Amortizacin 1999: 116.700,00 x 3% x 12/12= 3.501,00

Coef. Act. x 1,2114 = 2.827,40

Amortizacin actualizada: 3.501 x 1,2030 = 4.211,70 Amortizacin 2000:

IRPF

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CASOS PRACTICOS.

116.700 x 3% x 12/12= 3.501,00 Amortizacin actualizada: 3.501 x 1,1969 = 4.190,35 . Amortizacin 2001: 116.700 x 3% x 12/12= 3.501,00 Amortizacin actualizada: 3.501 x 1,1722 = 4.103,87 . Amortizacin 2002: 116.700 x 3% x 12/12= 3.501,00 Amortizacin actualizada: 3.501 x 1,1580 = 4.054,16 Amortizacin 2003: 116.700 x 3% x 12/12= 3.501,00 Amortizacin actualizada: 3.501 x 1,1385 = 3.985,88 Amortizacin 2004: 116.700 x 3% x 12/12= 3.501,00 Amortizacin actualizada: 3.501 x 1,1276 = 3.947,73 Amortizacin 2005: 116.700 x 3% x 12/12= 3.501,00 Amortizacin actualizada: 3.501 x 1,1127 = 3.895,56

Amortizacin 2006:

IRPF

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CASOS PRACTICOS.

116.700 x 3% x 12/12= 3.501,00 Amortizacin actualizada: 3.501 x 1,0908 = 3.818,89 Amortizacin 2007: 116.700 x 3% x 12/12= 3.501,00 Amortizacin actualizada: 3.501 x 1,0674 = 3.736,97 Amortizacin 2008: 116.700 x 3% x 12/12= 3.501,00 Amortizacin actualizada: 3.501 x 1,0343 = 3621,08 Amortizacin 2009: 116.700 x 3% x 12/12= 3.501,00 Amortizacin actualizada: 3.501 x 1,0120 = 3.543,01 Amortizacin 2010 116.700 x 3% x 6/12= 1.750,50 Amortizacin actualizada: 1.750,50 x 1,0000 = 1.750,50

GANANCIA PATRIMONIAL: 163.917,72 (300.000,00 136.082,28).

CASO PRACTICO N 2

IRPF

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CASOS PRACTICOS.

El da 1 de diciembre de este ao el Sr. Prez ha vendido su vivienda habitual por un precio de 200.000 .

Adquiri esta vivienda habitual en da 1 de marzo de 1982 por un valor de 30.000 . Sabemos que la tuvo alquilada durante todo el ao 2007. El valor catastral de la vivienda es de 90.000 de los cuales 20.000 corresponden al suelo.

Un amigo suyo le coment la posibilidad de no tributar por la ganancia patrimonial obtenida en la venta si en un plazo de tiempo no superior a cuatro aos decide reinvertir dicha ganancia en la adquisicin de una vivienda.

Nos consulta sobre la tributacin de esta transmisin y sobre la veracidad de los comentarios que ha escuchado.

SOLUCIN

IRPF

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CASOS PRACTICOS.

En primer lugar calcularemos la ganancia patrimonial generada. Esta ganancia al ser patrimonial por derivar de la transmisin de elementos patrimoniales formar parte de la Base Imponible del Ahorro.

La Ganancia Patrimonial se calcular minorando al precio de venta ( definitivo teniendo en cuenta los gastos inherentes a la venta si los hubiera) el precio de compra (definitivo teniendo en cuenta los gastos inherentes a la compra si los hubiera) menos la amortizacin acumulada que le corresponda fiscalmente. Sin olvidar que como se trata de bienes inmuebles nos permiten corregir el efecto de la inflacin actualizando el precio de compra y su amortizacin acumulada hasta la fecha de venta.

Adems, al haber sido adquirido el inmueble con anterioridad al 31-12-1994 y este no estar afecto a una actividad econmica tiene la posibilidad de aplicar las normas contenidas en el rgimen transitorio contenido en la D.T. 9 de la Ley por la que se establece la aplicacin de unos coeficientes reductores a la ganancia generada desde la fecha de adquisicin hasta el 19-01-2006 en proporcin al nmero de das totales en que se ha generado la venta.

El resto de la ganancia, la generada desde el 20-01-1996 hasta la fecha de venta, quedar sujeta y formara parte de la Base Imponible del Ahorro. De esta forma se harn los siguientes clculos:

Valor de transmisin: 200.000

IRPF

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CASOS PRACTICOS.

VALOR NETO DE ADQUISICIN ACTUALIZADO (A-B): (37.596 735,56) = 36.860,44 Se aplicarn los coeficientes de actualizacin que corresponda al ao de adquisicin previsto en la Ley de Presupuestos Generales del Estado para el ao correspondiente a la fecha de la venta. (Al ser un bien inmueble no afecto a una actividad econmica se aplicarn las tablas de coeficientes de actualizacin establecidas para el IRPF). A) Valor de adquisicin actualizado: .. 37.596

30.000 x 1,2532 ( Coef. Act. en el IRPF para 1998 segn LGP para el 2010 ) = 37.596 . B) AMORTIZACIN Y SU ACTUALIZACIN: . 735,56 Como no se amortiza el valor del suelo el importe amortizable ser el resultado siguiente: 30.000 x (70.000 / 90.000)= 23.333,33 El coeficiente de amortizacin aplicable cuando se transmite un elemento patrimonial no afecto a una actividad econmica es la amortizacin mnima fiscalmente deducible, en nuestro caso, se puede aplicar para el 2007 el 3% establecido para viviendas arrendadas. Amortizacin 2007: Precio Amortizable 23.333,33

Coef Amort 3% x

12/12

= 700,00

Amortizacin Coef. Act. Amortizacin actualizada: 700,00 x 1,0508 = 735,56 GANANCIA PATRIMONIAL PREVIA: . (200.000 36.860,44) = 163.139,56 .

IRPF

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CASOS PRACTICOS.

Como la vivienda fue adquirida antes del da 31 de diciembre de 1994 s resulta de aplicacin el rgimen transitorio establecido en la D.T 9 de a Ley, por lo que procederemos a calcular la parte de ganancia patrimonial previa generada hasta el 19-01-2006 a la cual se le puede aplicar los coeficientes reductores previstos en la citada norma. Perodo de generacin de la venta (en das de calendario): Del 01-03-1982 al 01-12-2010 = 10.502 das. Periodo de generacin en que se puede aplicar el rgimen transitorio (en das de calendario): Del 01-03-1982 al 19-01-2006 = 8.725 das. Ganancia patrimonial previa generada hasta el 19-01-2006 a la que se le puede aplicar coeficientes reductores: 135.535,39 Total ganancia previa x (Periodo de generacin hasta el 19-01-06 / Periodo de generacin de la venta) = 163.139,56 x ( 8.725 / 10.502) = 135.535, 39

Aos de permanencia hasta 31/12/1996: 15 aos (14 aos y 9 meses) Coeficiente reductor para inmuebles: 11,11% Reduccin: 15 aos 2 = 13 aos x 11,11 % = 144,43%

Segn el clculo realizado, la ganancia patrimonial previa generada hasta el 1901-2006 quedara exenta en su totalidad, ya que la reduccin incluso supera el 100% de dicha ganancia. Por tanto, el resto de la ganancia previa, la generada desde el 20-01-2006 hasta la fecha de venta, 01-12-2010, quedara sujeta:
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CASOS PRACTICOS.

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GANANCIA PATRIMONIAL SUJETA: Ganancia Previa Total Ganancia Previa generada hasta el 19-01-2006 = 163.139,56 - 135.535,39 = 27.604,17

Los comentarios a realizar al consejo del amigo son que si quiere que la ganancia sujeta quede exenta:

1.- La reinversin se debe realizar en un plazo no superior a dos aos desde el momento de la venta y no en cuatro aos.

2.- Para que la ganancia que se genera en la transmisin de la vivienda habitual quede totalmente exenta, el contribuyente debe reinvertir el precio obtenido en la venta, no el importe de la ganancia patrimonial.

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