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Mercado de Oficinas Lima

www.cbre.com/research Primer Trimestre 2012

El pas debido al saldo favorable del 2011 el PBI se ha triplicado respecto al 2000 y el crecimiento per cpita se viene recuperando despus de tres dcadas cuenta con buenas perspectivas y sigue captando la atencin tanto de inversionistas nacionales como extranjeros.

de acuerdo al ndice de Libertad Econmica 2012 de Heritage Foundation. Con todos stos referentes, no es de sorprender que el Per sea considerado como una de las 26 ms grandes economas del mundo para el ao 2050, esto en base a que se prev que ser el segundo pas emergente de ms rpido crecimiento hasta ese ao, acorde al reporte El Mundo en el 2050 publicado por el banco HSBC. En el aspecto inmobiliario, el sector de oficinas mantiene una alta demanda que contina impulsando los valores promedio del mercado. Esta demanda se refleja tambin en los avances de la comercializacin de los espacios en construccin. Como se ver en la siguiente pgina, ya ha sido tomado aproximadamente el 85% de lo ofrecido tanto en alquiler como en venta. Esto implicara que al ser entregados estos edificios, no sumarn espacios disponibles al inventario, mantenindose una demanda insatisfecha en los siguientes periodos.
Fuentes: Gestin, Andina, Semana Econmica y Amrica Economa .

En Breve
Cambio desde el ltimo Actual Vacancia Alquiler Precio Nueva Oferta 0.33 % $19.25 $ 2,000 19,670 m Ao Tr.

Nota: Las flechas indican la tendencia en el periodo de tiempo sealado y no representan un valor positivo o negativo.

Nuevo Desarrollo

De acuerdo al diario britnico The Telegraph, Lima se encuentra dentro de las 20 mejores ciudades del mundo como destino migratorio para los jvenes. En relacin a ello, el presidente de la CONFIEP coment que se trata de un reflejo del auge econmico y social que se vive en la capital y en todo el pas. Dicho auge se evidencia en el recibimiento de varios reconocimientos tales como: ser considerado la tercera economa emergente con mayor proyeccin en el mundo (despus de China, Tailandia y por delante de Chile) de acuerdo al ranking elaborado por la revista Bloomberg Markets; ser la tercera nacin ms globalizada de Amrica Latina (al obtener un puntaje de 3.44 en el ndice de Globalizacin) en el informe elaborado por la consultora Ernst & Young (manteniendo la misma posicin del 2011); y ser considerada la octava economa en el mundo con mayor libertad monetaria

Condiciones Econmicas

PIB 5.5 % Inflacin 0.22 %

12%

La economa habra crecido un 5.5% en Enero debido a una importante recuperacin en los sectores ligados a demanda interna, apenas contrarrestada por un menor desempeo de los sectores primarios. Es as que la proyeccin del PBI para este ao es de 5.5%. La inflacin al iniciar el ao habra sido de -0.10% (registrando la tasa ms baja en 15 meses) y se proyecta que se site alrededor de un 3% en el ao. En Febrero aument en 0.32%, acumulando una inflacin de 0.22%, alza originada a mayores costos en la electricidad y algunos alimentos ante fuertes lluvias que afectaron el abastecimiento. El tipo de cambio se situ en S/.2.685 por dlar lo que sigue siendo un valor muy bajo y se pronostica continuar con la apreciacin del nuevo sol. Esta tendencia se debe en parte a un mayor requerimiento de soles por parte de empresas locales que buscan adelantarse al pago de obligaciones (salarios, impuestos y utilidades), como a la situacin econmica mundial

Capital El Derby es uno de los edificios en construccin ms grandes fuera del centro financiero empresarial de Lima. Se ubica en el sub mercado de Surco al que aportar poco ms de 18,000 m2 distribuidos en 22 pisos de oficinas, adicionales al rea comercial. Cabe mencionar que este edificio ya ha sido vendido en su totalidad.

9% 6% 3% 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 (e)

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Lima Mercado de Oficinas Clase A y A+

Submercado Centro Histrico Miraflores San Isidro (Financiero) San Isidro (Empresarial) Santiago de Surco Otros Total 49,151 242,125 98,087 62,457 16,344 468,164 Area Arrendable (m) Tasa de Desocupacin 0.0% 0.00% 1.32% 0.39% 0.0 % 0.33 % En Construccin (m) 11,941 63,596 16,000 35,070 19,000 145,607 Alquiler Promedio (USD/m/mes) $18.00* $19.50 $23.00* $17.50 $18.25* $19.25** Precio Promedio (USD/m) $1,850 $2,200 $2,000 $2,000* $2,000

No hay edificios de oficinas de primera categora en este submercado.

*Valores estimados en base a las condiciones del mercado. **Para el clculo del promedio se consider el valor de espacios en construccin.

Absorcin Neta
90,000

Absorcin

21,609 m

Nueva Oferta
90,000

Nueva Oferta

19,670 m

60,000

60,000

30,000
30,000

0 2008 2009 2010 2011 2012

0 2008 2009 2010 2011 2012

Debido a la demanda insatisfecha que se ha venido arrastrando desde los periodos anteriores (50,000 m2 en el 2011), la absorcin en el primer trimestre ha sido alta, pues se tom casi el total de todo lo que en el momento se encontraba disponible.

En el primer trimestre del ao se han entregado cerca de 20,000 metros cuadrados correspondientes a dos edificios: Umayuq en San Isidro Empresarial y Omega en Santiago de Surco, ambos sin aportar reas disponibles al inventario, lo que se espera que suceda con muchos de los proyectos actualmente en construccin debido a la velocidad de comercializacin como se observa en los siguientes grficos.

Disponibilidad m2 en Construccin en Alquiler

100% 80% 60% 40% 20% 0% 5,776 3,300 3,893 47,530 14,870 9,773

Ocupado Disponible

Disponibilidad m2 en Construccin en Venta

100% 80% 60% 50,865 40% 20% 0% 0 6,455 5,486 7,463

Ocupado Disponible

3,905

Primer Trimestre 2012

2,826
Santiago de Surco Miraflores San Isidro Financiero San Isidro Empresarial

Financial San Isidro Santiago de Surco Others (San Borja)

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Vacancia
8%

Vacancia

0.33 %

6%

El nivel de vacancia al inicio del 2012 es muy bajo. Slo se cuenta con 0.33% de espacios disponibles del total del inventario construido en todos los sub mercados, valor que se aproxima a lo ocurrido en el 2008, ao en el que se alcanz una tasa de vacancia de 0%. Aun cuando se tienen previstas entregas para los periodos siguientes, como se pudo ver anteriormente, los espacios que estn todava en construccin tambin tienen una alta ocupabilidad. Esto implicara que al ser terminados tengan una muy baja disponibilidad o incluso nula, con lo que se espera una importante demanda insatisfecha para los prximos periodos.

4%

2%

0% 1Q11 2Q11 3Q11 4Q11

Alquiler Promedio

1Q12
$19.25 (USD/m/mes)

Precio de Alquiler
$20

La tendencia creciente del promedio ha continuado, llegando en este trimestre a US$ 19.25, como resultado de la incorporacin de nuevos proyectos en comercializacin que an no han iniciado obras. Este valor representa un incremento de 5.5% trimestral y de 15.2% respecto al mismo periodo del ao anterior. Si bien el valor sigue incrementndose, an es bajo en comparacin con los dems valores de la regin. La cifra ms prxima en el trimestre anterior fue de US$ 24.80 en Santiago de Chile.

$15

$10

$5

$0 1Q11 2Q11 3Q11 4Q11 1Q12

$2,000 (USD/m)

Precio de Venta
2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 1Q11 2Q11

Precio de Venta Promedio

El precio promedio de venta de los espacios de oficinas se ha mantenido en US$ 2,000, habindose registrado operaciones por valores hasta de US$ 2,300 en San Isidro Empresarial. El inters de inversionistas particulares y fondos por adquirir espacios para ofrecerlos en renta se mantiene. Para ellos, la oferta se ha incrementado ya que hasta hace algunos aos la proporcin renta/venta favoreca al primero en cantidad de metros cuadrados disponibles. Hoy en da, el 41% de los espacios que estn actualmente en construccin se ofrecen en renta y el 47% forma parte de oferta en venta. La diferencia corresponde a espacios comercializados bajo las dos modalidades.
Primer Trimestre 2012

3Q11

4Q11

1Q12

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Precio Promedio de Renta Se determina multiplicando el precio promedio de renta de cada edificio por su espacio disponible, sumando los productos, y luego se divide entre el total de espacio disponible en el inventario.

Descripcin de Submercados (Clase A y B)

Submercado 1. 2. 3. 4. 5. 6. Centro Histrico Miraflores San Isidro (Financiero) San Isidro (Empresarial) Santiago de Surco Otros Total Total m 90,467 105,803 370,775 179,607 155,308 36,711 938,671 Porcentaje del Mercado 10% 11% 40% 19% 16% 4%

Cobertura de Mercado Incluye todos los edificios calificados. Absorcin Neta El cambio de rea ocupada de un periodo a otro. rea Neta Arrendable El metraje bruto del edificio, menos el ncleo de ascensores, conductos de chimeneas y tuberas, ductos verticales, balcones y rea de escaleras. rea Ocupada Superficie rentable que no se encuentra vacante. En Construccin Edificios cuya construccin se ha iniciado y como evidencia de ello estn en primera instancia, la excavacin y los trabajos de cimentacin. rea Disponible rea disponible en el edificio tanto fsicamente vacante como ocupada. Tasa de Disponibilidad rea disponible dividida entre el total del rea Neta Arrendable.

Submercados de Oficinas en Lima

Metros Cuadrados Vacantes rea en edificios existentes que estn fsicamente desocupadas o con disponibilidad inmediata. Tasa de Vacancia Metros cuadrados vacantes divididos entre el rea Neta Arrendable. Normalizacin Debido a una reclasificacin del mercado, la base, nmero y metros cuadrados de los edificios de periodos anteriores han sido ajustados para coincidir con el stock actual. La Disponibilidad y la Vacancia para esos edificios han sido ajustados en periodos anteriores.

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Per Av. Manuel Olgun 501 Of. 602 Santiago de Surco, Lima 33 T. +51.1.436.6200
Copyright 2012 Las estadsticas de CBRE contenidas en este informe pueden representar datos diferentes a los utilizados para generar las estadsticas del ndice Nacional de Vacancia y Disponibilidad publicado por el Departamento de Comunicaciones Corporativas de CBRE o por la unidad de Investigacin y Proyecciones Economtricas de CBRE. La informacin contenida en este reporte ha sido obtenida a travs de fuentes consideradas confiables. A pesar de que no dudamos su veracidad, no la hemos verificado y por tanto no la garantizamos, justificamos o representamos. Es su entera responsabilidad confirmar la veracidad de esta informacin en su totalidad. Cualquier proyeccin, opinin o suposicin ha sido usada como ejemplo solamente y no representa el actual o futuro comportamiento del mercado. Esta informacin ha sido diseada exclusivamente para el uso de los clientes de CBRE y no puede ser duplicada sin previa autorizacin de CBRE.

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