ESTRUCTURA GENERAL DE LOS INFORMES DE TASACIN (Art 65.

ECO 805)

ESTRUCTURA GENERAL DE LOS INFORMES DE TASACIN

ESQUEMA GENERAL

1. DATOS PREVIOS. 2. DESCRIPCIN ENTORNO/ INMUEBLE/ ESTADO. 3. ESTUDIO DE MERCADO 4 CLCULO DE VALORES 5. RESERVAS LEGALES ANEJOS

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a) SOLICITANTE DE LA TASACIN Y FINALIDAD b) IDENTIFICACIN Y LOCALIZACIN c) COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIN d) LOCALIZACIN Y ENTORNO e) DESCRIPCIN Y SUPERFICIE DEL TERRENO f) DESCRIPCIN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIN g) DESCRIPCIN URBANSTICA h) RGIMEN DE PROTECCIN, TENENCIA Y OCUPACIN. i) ANLISIS DE MERCADO j) DATOS Y CLCULO DE VALORES TCNICOS k) VALORES DE TASACIN l) CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS m) OBSERVACIONES n) FECHA DE EMISIN, CADUCIDAD Y FIRMAS o) DOCUMENTACIN ANEJA AL INFORME

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1. DATOS PREVIOS

a) SOLICITANTE FINALIDAD
Cliente

DE

LA

TASACIN

o solicitante de la tasacin Finalidad para la que se hace (prstamo hipotecario, seguros, fondos inversin, etc..) Metodologa (Segn Orden ECO/805/2003,)

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1. DATOS PREVIOS

b) IDENTIFICACIN Y LOCALIZACIN
Objeto

de la valoracin: Edificio, o un elemento, o varios elementos agrupados, etc. Inmueble terminado, en proyecto, construccin o rehabilitacin. Datos de la localizacin inmueble: Direccin postal, identificacin registral y catastral.

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1. DATOS PREVIOS

c) COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIN

Visita al inmueble- IMPRESCINDIBLE. Comprobaciones realizadas: Descripcin registral, superficies, caractersticas fsicas, servidumbres visibles, estado de conservacin, estado de ocupacin, rgimen de proteccin pblica, rgimen de proteccin patrimonio arquitectnico, adecuacin al planeamiento urbanstico, identificacin del inmueble, inspeccin ocular del interior y exterior del inmueble Documentacin utilizada: Escritura de propiedad, proyecto, licencia municipal, etc

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2. DESCRIPCIN ENTORNO/ INMUEBLE/ ESTADO

d) LOCALIZACIN Y ENTORNO

Tipo de ncleo y poblacin: Poblacin de derecho (segn ltimo censo), tendencia de la poblacin, ocupacin laboral predominante. Caractersticas del entorno: tipo y consolidacin, ordenacin, calidad, antigedad, uso dominante. Infraestructuras: Abastecimientos agua, energa, evacuacin aguas residuales, alumbrado, gas ciudad, pavimentaciones, etc Desarrollo y estado de conservacin. Equipamiento bsico y comunicaciones: Equipamiento escolar, sanitario, comercial, ldico, etc. Comunicaciones, transporte pblico, aparcamientos, etc..

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2. DESCRIPCIN ENTORNO/ INMUEBLE/ ESTADO

e) DESCRIPCIN Y SUPERFICIE DEL TERRENO

Caractersticas fsicas: Superficie comprobada por tasador, registral y catastral. Infraestructuras interiores de las que est dotado el terreno. (No necesario esta descripcin cuando se trate de un elemento de edificio, excepto cuando sea relevante para su valor)

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2. DESCRIPCIN ENTORNO/ INMUEBLE/ ESTADO

f) DESCRIPCIN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIN

Caractersticas generales: Tipologa, distribucin por usos y plantas Equipamiento y elementos comunes: piscina, equipamientos deportivos, zonas ajardinadas. Caractersticas constructivas bsicas:

Elementos fundamentales (cimentacin, estructura, cubierta, cerramientos, carpintera) Instalaciones (Electricidad, agua, calefaccin, aire acondicionado, otros...) Estado de conservacin Calidades

Distribucin y dependencias (dormitorios, cocina, etc.) Terminaciones y acabados. Estado de las obras (inmuebles en construccin) Superficies (Escriturada, til o construida, comprobada y adoptada)

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2. DESCRIPCIN ENTORNO/ INMUEBLE/ ESTADO

g) DESCRIPCIN URBANSTICA

Grado de adecuacin de las caractersticas fsicas y usos al planeamiento urbanstico vigente (en edificios si son conformes o no). En terrenos (MUY IMPORTANTE):

Planeamiento de ordenacin vigente. La clasificacin urbanstica que corresponda al terreno (urbano, urbanizable o no urbanizable). La calificacin urbanstica, usos autorizados, tipologa e intensidad edificatoria y sus condiciones. El aprovechamiento urbanstico de acuerdo con su mbito de reparto.

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2. DESCRIPCIN ENTORNO/ INMUEBLE/ ESTADO

h) RGIMEN OCUPACIN.

DE

PROTECCIN,

TENENCIA

Estado de ocupacin, y en su caso, ttulo, caractersticas y plazo de vigencia. Explotacin econmica, en su caso, caractersticas de la misma. Posibles derechos u obligaciones que afecten a la propiedad del inmueble. Posibles limitaciones legales, urbansticas o de proteccin pblica que puedan afectar su precio de venta.

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3. ESTUDIO DE MERCADO

i) ANLISIS DE MERCADO. Caractersticas del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al valorado. Contendr datos sobre:

Oferta Demanda Intervalos de precios actuales Tendencias oferta-demanda Revalorizacin

ESTRUCTURA GENERAL DE LOS INFORMES DE TASACIN 4 CLCULO DE VALORES

j) DATOS Y CLCULO DE VALORES TCNICOS. Se indicarn los mtodos de tasacin y los criterios utilizados:

Mtodo de comparacin: Datos de al menos 6 inmuebles comparables, y los coeficientes utilizados para la homogeneizacin de precios. Mtodo de actualizacin: Informacin empleada para determinar la renta esperada, ratios medios en ILLE, flujos de caja, vida til, tasa elegida, valor residual. Mtodo residual: Valores en venta de productos inmobiliarios correspondientes, costes de construccin empleados, plazos de ejecucin y venta, tasa de actualizacin, detalle de los flujos de caja (residual dinmico).

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4 CLCULO DE VALORES

k) VALORES DE TASACIN

Valores tcnicos resultantes para cada inmueble valorado. Valor de tasacin que resulta teniendo en cuenta el objeto y la finalidad de la tasacin. Condicionantes y advertencias. Limitaciones a los valores, si las hubiera. Valor mnimo del seguro de incendios y otros daos al continente.

ESTRUCTURA GENERAL DE LOS INFORMES DE TASACIN 5. RESERVAS LEGALES

l) CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones mnimas (del Apartado C). Cuando no se haya dispuesto de contrato de arrendamiento, estando cedido el uso. Cuando no se haya podido calcular su valor mximo legal, estando sujeto a proteccin pblica. Cuando no se haya dispuesto de alguna documentacin necesaria:

Documentos de identificacin Proyecto visado Licencia de obras Cdula urbanstica

Cuando no se hayan podido cumplir otras exigencias de la Orden.

ESTRUCTURA GENERAL DE LOS INFORMES DE TASACIN 5. RESERVAS LEGALES

m) ADVERTENCIAS GENERALES. Siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el clculo de los valores, y como mnimo:

Cuando existan discrepancias entre la realidad fsica y su descripcin registral, que no induzcan a dudar sobre su identificacin y que no influyan sobre su valor. Cuando el inmueble no est conforme con el planeamiento urbanstico. Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiacin forzosa Cuando se hayan empleado mtodos de valoracin diferentes de los indicados en la Orden. Cuando para calcular el VML, no se haya dispuesto de la cdula Cuando no se haya dispuesto de la documentacin para el clculo de los flujos de caja.

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5. RESERVAS LEGALES

n) FECHA DE EMISIN, CADUCIDAD Y FIRMAS

Fecha

de la ltima visita al inmueble Fecha de emisin del informe Fecha de caducidad del informe (3 meses) Nombre, firmas y titulacin de quienes suscriban el informe.

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DOCUMENTACIN ANEJA AL INFORME.

Documentacin grfica:

Planos a escala o croquis de situacin y emplazamiento del inmueble en el municipio. Planos a escala o croquis acotados del inmueble. Las necesarias a juicio del tasador (secciones, fotografas, etc)

Documentacin no grfica:

Documento utilizado para la identificacin registral, o catastral. Licencia de obras en edificios en construccin Resumen del presupuesto de ejecucin, en edificios en proyecto. Copia de la cdula de calificacin en edificios de proteccin pblica. Copia del contrato de arrendamiento para inmuebles en alquiler.

TRABAJO ASIGNATURA: Peritaciones y Tasaciones

TRABAJO DEL CURSO

REALIZACIN DE UNA TASACIN POR CADA ALUMNO:

Vivienda Local

comercial Nave industrial Solares o terrenos no rsticos (Grupos de 2 alumnos) I.L.E.E. (Grupos de 2 alumnos)

TRABAJO CURSO
Se compondr de un INFORME DE TASACIN completo:

Descripcin completa del inmueble a tasar. Estudio de mercado del entorno representativo del inmueble (con al menos 6 comparables) Valoracin del inmueble. Anexos (Plano de situacin, plano de distribucin, fotografa interior y exterior del inmueble).

TRABAJO CURSO

LA TOMA DE DATOS: Fase previa en la que se realiza la inspeccin ocular del inmueble, medicin de superficies, fotografas y toma de los datos necesarios para la realizacin del informe de valoracin.

HOJA DE CAMPO

COMPROBACIONES MNIMAS:

El tasador realizar las gestiones mnimas para conocer las CARACTERSTICAS Y SITUACIN REAL DEL INMUEBLE A TASAR.
a)

Identificacin fsica del inmueble, mediante inspeccin ocular, con comprobacin de su descripcin registral y/o catastral en fincas rsticas, y de su superficie, servidumbres visibles y de su estado de conservacin o construccin.- PLANO A ESCALA FOTOGRAFAS.

TRABAJO CURSO
COMPROBACIONES MNIMAS:
b)

Estado de ocupacin del inmueble y uso o explotacin a que se destine. OCUPADO NO USADO ARRENDANDO (ver contrato) I.L.E.E = CUENTA DE EXPLOTACIN. Rgimen de proteccin pblica que le pueda afectar. VIVIENDA LIBRE VPO : VER CDULA DE CALIFICACIN.

c)

TRABAJO CURSO
COMPROBACIONES MNIMAS:
d)

Adecuacin de inmueble al planeamiento urbanstico vigente y, en su caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanstico que se valore. Las dems que sean exigidas por la presente Orden segn el mtodo de valoracin adoptado, el tipo de inmueble o la finalidad de la tasacin.

e)

TRABAJO CURSO
COMPROBACIONES MNIMAS:
f)

ESTUDIO DE MERCADO (Estudio mnimo):

- DELIMITACIN DEL ENTORNO - ANLISIS DEL MERCADO (Oferta, demanda, etc.) - EXTRACCIN DE MUESTRAS REPRESENTATIVAS (Testigos o comparables: Igual LOCALIZACIN, USO Y TIPOLOGA).

FUENTES DE INFORMACIN:

A.P.I. PROMOTOR PARTICULAR