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Analyse prospective du contexte commercial du Nord-Est mtropolitain francilien septembre 2012 avril 2013

Contexte commercial du Nord-Est mtropolitain francilien

Contexte et objectifs

Le Nord-Est de la mtropole parisienne est un secteur en pleine volution, sa mutation tant largement engage : lindustrie ayant fait place au tertiaire, le logement se modernisant et se diversifiant, de nombreux projets structurants voyant le jour (Cit du Cinma, Archives Nationales). Cinq Contrats de Dveloppement Territorial sont par ailleurs en cours de cration sur le territoire de lEPA Plaine de France tandis que sa desserte en transports en commun va se voir renforce par la ralisation du Grand Paris Express ainsi que par le prolongement de lignes de mtro, de tramway et de train. Ce dveloppement se place dans un contexte commercial complexe o se croisent des volutions socitales et de nouvelles formes de distribution : rejet du modle de lhypermarch et retour la proximit, dveloppement des ples de flux et notamment des drives, intgration du multicanal, modification des arbitrages entre postes de consommation, multiplication des lieux de consommation avec le nomadisme permis par les volutions technologiques en cours, volutions profondes des concepts des enseignes avec des disparitions, des repositionnements et de nouveaux modles La prsente analyse a pour objet ltude des volutions commerciales dans le nord-est mtropolitain (primtre de lEPA Plaine de France tendu ses communes limitrophes) horizon 2018-2025. Lobjectif est dobtenir une vue densemble de la situation de loffre commerciale moyen-long termes sur le territoire afin de pouvoir apprcier ses volutions futures, notamment au regard de limplantation du projet Europa City et des autres projets dquipement raliss ou connus ce jour (Aroville, Millnaire). LEtablissement public damnagement (EPA) de la Plaine de France pilote cette tude, dans le cadre de sa mission de stratgie territoriale sur lensemble de son primtre et damnageur du Triangle de Gonesse. La mission est divise en deux phases. La phase 1 sattache tablir un tat des lieux du contexte commercial et des lments susceptibles de laffecter horizon 2018, localement ou nationalement, afin de scnariser conomiquement son volution cette chance. Cette chance a t choisie dans la mesure o elle se situe avant la ralisation du Grand Paris Express et dEuropa City mais aprs louverture de plusieurs projets commerciaux majeurs connus sur le territoire. La phase 2 projette lvolution du territoire selon une analyse prospective horizon 2025, aprs la ralisation du Grand Paris Express et dEuropa City, afin dapprocher le champ des possibles au niveau de lappareil commercial et notamment didentifier les effets induits par ce projet au sein de ce champ des possibles

Document non contractuel

N.B. : la phase 1 a t ralise de septembre novembre 2012. La phase 2 a t ralise de novembre 2012 avril 2013.
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Contexte et objectifs : rappel du primtre dtude


Primtre danalyse et dimpact Primtre danalyse des dynamiques commerciales Axe dchelle rgionale SENLIS Axe dchelle intercommunale grandes CREIL

PONTOISE

ST-DENIS

CLAYESOUILLY

NANTERRE PARIS Document non contractuel

Le primtre danalyse et dimpact correspond au primtre de lEPA Plaine de France largi aux communes limitrophes afin de constituer un ensemble cohrent en termes urbains comme commerciaux. Il fera lobjet dune analyse dtaille des dynamiques luvre et dune scnarisation des volutions dici 2018 et 2025 ainsi que de leurs impacts conomiques. Un primtre largi a t pris en compte afin dintgrer galement les ples commerciaux structurants ayant un impact sur le primtre danalyse et dimpact.
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Contexte et objectifs : acteurs rencontrs


EPCI ET COMMUNES (primtres institutionnels au 1er janvier 2012) AUTRES OPERATEURS PUBLICS ET OPERATEURS PRIVES
Sgc Hammerson CC Roissy Porte de France* Altara CCI Versailles Val dOise C.R dIle-de-France
Goussainville

95

I.A.U. Ile-de-France CA Val de France Mairie de Gonesse*** Mairie dAulnaysous-Bois Mairie du Blanc-Mesnil CAB Mairie de Drancy Immobilire Frey ADP

77

Roissy Dveloppement C.G de Seine-Saint-Denis C.G du Val dOise Immochan Groupe Desjouis

Plaine Commune

92

Mairie de St-Ouen**

93

Document non contractuel

* Goussainville intgrera la CC Roissy Porte de France en 2013 ** Saint-Ouen intgrera Plaine Commune en 2013 ***Gonesse rejoindra prochainement la CA Val de France.

75

Concept&Distribution Acteurs rencontrs Limites dpartementales Acteurs nayant pu tre rencontrs Unibail-Rodamco

Lquipe Convergences-CVL-Alphaville-Crdoc a rencontr une partie des acteurs et oprateurs ci-dessus afin dapporter une dimension qualitative ltude. Les thmatiques ont port sur leur vision du territoire, actuelle et terme, et des projets commerciaux connus sur celui-ci.
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SOMMAIRE
Phase 1 : Dfinition du contexte commercial concurrentiel du NordEst francilien horizon 2018 5

1/ Etat des lieux lchelle du Nord-Est francilien et Evolutions au sein et aux abords du territoire susceptibles de modifier de manire significative les quilibres du Nord-Est de la mtropole francilienne
1.1/ Laccessibilit routire et TC actuelle et les volutions horizon 2018 a/ Laccessibilit routire b/ Laccessibilit TC c/ Lapport des aroports d/ Synthse 1.2/ Les usagers du territoire : profils actuels et venir 1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018

5
6 6 9 11 13 14 32


Document non contractuel

2/ Tendances de consommation, stratgie des oprateurs et impacts sur lurbanisme horizon 2018 71 142 3/ Scnarii de modlisation du contexte commercial du Nord-Est francilien

Phase 2 : Analyse du contexte commercial horizon 2025


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5

! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.1/ Laccessibilit routire et TC actuelle et les volutions horizon 2018
a/ Laccessibilit routire
Primtre danalyse et dimpact Axe dchelle rgionale
D317 A16 N330

Axe dchelle intercommunale Projet routier

D316

Echangeur autoroutier
43 552

1
A1

Comptages routiers : trafic moyen journalier Donnes 2010 des C.G 77, C.G 93 et C.G. 95. Projet de prolongement de lA16 de lIsleAdam la Francilienne (N104) et Requalification de la D301 chance : 2016-2017 Amnagement de lavenue du Parisis Tronon Sannois/Soisy : ralis Tronon Garges/Gonesse : chance fin 2015-dbut 2016 Autres tronons : env. 2025 Contournement Est Roissy-Charles de Gaulle : 1re phase consistant en le ramnagement de lchangeur RN104A1 et la ralisation dune liaison rapide entre lA1 et la RN2 Compans en contournant la plate-forme par le Nord, avec la cration dun changeur daccs Est laroport de Roissy depuis la RD212 et dun diffuseur au Sud de la commune du Mesnil-Amelot En cours Livraison 2015

1
48 700
N104

40 717

97 200 20 880 43 552


N2

3
44 300 106 700 55 200

2
16 751

36 697 108 000

127 400
D15 D212

3 4
N3

90 700 325 300 180 500 20 383


A3 N3

127 400 20 383 20 383

A86

A104

Paris Document non contractuel

Contournement Est Roissy : 2me phase devant assurer la continuit du contournement jusqu Claye-Souilly Echance inconnue Sources : C.G, Sdrif, Grand Roissy Economique Villes projets majeurs 4

Le territoire tudi bnficie de pntrantes selon un axe Nord-Sud, alors que les axes Est-Ouest sont moins performants, complexifiant les liaisons sur cet axe. Un projet routier de prolongement et de contournement Est de lAroport Roissy Charles de Gaulle est en cours de ralisation. Il permettra de diluer les flux, notamment de transports routiers lourds. Un prolongement de ce contournement par lEst est en projet mais son chance de ralisation nest pas arrte. La restructuration et lamnagement de lavenue du Parisis en boulevard urbain ne densifiera pas les changes transverses ce niveau.
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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.1/ Laccessibilit routire et TC actuelle et les volutions horizon 2018
a/ Laccessibilit routire

Source : DRIEA Ile de France Etude damnagement et de dplacements Nord Francilien

Document non contractuel

Autour de lautoroute A1, on constate que la voiture reste le mode de dplacement principal, notamment lchelle du Grand Roissy. Lutilisation des Transports en Commun (TC) est de plus en plus dveloppe mesure que lon se rapproche de Paris. Les changes se font de part et dautre de lA1 mais celle-ci joue un fort rle de rupture entre les 2 rives comme indiqu sur le second graphique situ ci-dessus (paisseur des flches proportionnelle la densit des flux).
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1.1/ Laccessibilit routire et TC actuelle et les volutions horizon 2018
a/ Laccessibilit routire

Source : DRIEA Ile de France Etude damnagement et de dplacements Nord Francilien

Document non contractuel

Les zones dactivits en bordure de lA1 sont fortement dpendantes de cet axe, notamment laroport Roissy-Charles de Gaulle et Garonor. Mais les flux sont principalement raliss en change avec le corridor de lA1 (utilisation partielle de cet axe pour les dplacements locaux), ce qui en fait un axe primordial dans les dplacements inter urbains (Est-Ouest).
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1.1/ Laccessibilit routire et TC actuelle et les volutions horizon 2018
b/ Laccessibilit TC
'cembre () (
Primtre danalyse et dimpact Lignes A, B, C, D, E : Lignes H, J, K, L, P, U : lignes transilien T 1, T2, T3b, T4 : tramways Mtro Trajet hors tarification Ile-de-France Sources : RATP, SNCF, IAU. Hors rseau bus

Document non contractuel

La desserte en transports en commun (TC) lourds sexerce principalement selon un axe Nord-Sud. Cette desserte TC radiale est semblable la desserte voiture, les liaisons de banlieue banlieue tant trs peu dveloppes voire inexistantes au centre et au Nord de la Plaine de France.
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1.1/ Laccessibilit routire et TC actuelle et les volutions
b/ Laccessibilit TC
*rojets dinfrastructures +C
Primtre danalyse et dimpact Rseau lourd existant Projets TC structurants : RER, Metro, tramway Autres lignes structurantes : BHNS, TCSP Gare multimodale majeure

De nombreux projets structurants lchelle du primtre : Le Grand Paris Express, Modernisation des RER B et D, Barreau RER B-D, Extension des tramways (T5, T8), Extension de mtros (ligne 12), Tangentielle Nord, Liaison Roissy-Picardie (en dbat) entre la LGV et la ligne classique Amiens-Creil-Paris (tiret clair) CDG express (en dbat) qui permettrait de relier Paris Roissy directement (tiret clair).

Lignes TGV : projet de rocade LGV Document non contractuel Sources : RATP, SNCF, IAU, CDT des communes concernes, SDRIF. Hors rseau bus

Le rseau en transports structurants sera fortement densifi en rocade (de banlieue banlieue). Cette densification aura surtout lieu au Sud du Bourget. Le maillage entre les deux aroports se verra densifi par le Grand Paris Express mais galement par la cration entre les deux RER D et B de liaisons structurantes, BHNS et TCSP et nouvelle branche du RER D. Au Nord de Roissy, lEst du RER B et lOuest du RER D, il ny a pas actuellement de nouvelles infrastructures de transports en commun projetes. Plusieurs ples dchanges multimodaux vont natre autour et sur la plateforme aroportuaire de CDG, optimisant laccessibilit ce niveau du territoire, qui jusqualors tait limit au RER B.
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1.1/ Laccessibilit routire et TC actuelle et les volutions horizon 2018
c/ Lapport des aroports

Paris-Charles de

a!lle
PRINCIPALES CARACTERISTI"UES Sige de 700 entreprises et 86 000 emplois en 2011 Capacit de 79,6 millions de passagers depuis juillet 2012 (fermeture 2D et ouverture 2B) 61 millions de passagers accueillis en 2011 : 7eme aroport mondial, 2me europen et 1ier franais A horizon 2025, 80 millions de passagers accueillis via la cration dun nouveau terminal (le satellite 4) POINTS #AI$LES Relle carence en transports en commun, pas de liaisons directes Paris-CDG Manque de liaisons transverses (banlieue banlieue), notamment destination des salaris
Sources : Document de rfrence ADP 2011 et Entretien avec M. Hubert Fontanel Directeur Adjoint ADP

Document non contractuel

STRATE IE EN %ATIERE CO%%ERCIALE &es'a(es ()**er(ia!+ s)!s d)!a,e e- h)rs d)!a,e. Deux catgories doffres : activits stratgiques (beaut, mode & accessoires, gastronomie et art de vivre : Paris, Capitale de la Cration ) et activits de loisirs (presse, librairie, photo, vido, son souvenirs, cadeaux, jouets) A 2015 : le Groupe ADP a la volont de devenir le rfrent du commerce en arogare en Europe avec un positionnement Paris, Capitale de la Mode, de la Beaut et de la Gastronomie , saccompagnant dune croissance de la surface totale ddie au commerce (env. 21% entre 2009 et 2015, 35% pour les boutiques en zones internationales), de la mise en place de concept unique (La nothque), de lenrichissement du portefeuille de marques de premier plan (Herms, Dior) Enjeu de captation du passager en instance de dpart, et plus particulirement de la clientle chinoise qui consomme beaucoup dans les grands magasins parisiens (Galeries Lafayette). Clientle rduisant au maximum son budget voyage (htel) pour pouvoir dpenser Panier moyen mondial dpens en zone sous-douane : 21/22 - Panier moyen en zone sous-douane CDG : 18/19 . Grande difficult capter le passager qui arrive Sources : Document de rfrence ADP 2011 et Entretien avec M. Hubert Fontanel Directeur Adjoint ADP
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1.1/ Laccessibilit routire et TC actuelle et les volutions horizon 2018
c/ Lapport des aroports

Paris-Le $)!r/ePRINCIPALES CARACTERISTI"UES Leader de laviation daffaires en Europe 59 000 mouvements davions et dhlicoptre en 2011 (+4,5% / 2010) Proximit du Parc dExposition de Paris-Le Bourget (Salon International de lAronautique et de lEspace : il a lieu tous les 2 ans, 360 000 visiteurs (dont 150 000 professionnels, en 2011)) Muse de lAir et de lEspace : 200 300 000 personnes / an POINTS #AI$LES Tissu urbain environnant principalement industriel et en reconversion pour un niveau de prestations et de services alentours en dcalage avec les attentes de la clientle daffaires
Sources : Document de rfrence ADP 2011 et Entretien avec M. Hubert Fontanel Directeur Adjoint de lImmobilier dADP

STRATE IE EN %ATIERE CO%%ERCIALE Clientle haut de gamme Prsence dune galerie dart de Larry Gagosian de 3 000 m dans une halle, re-designe par Jean Nouvel
Sources : Document de rfrence ADP 2011 et Entretien avec M. Hubert Fontanel Directeur Adjoint de lImmobilier dADP

Document non contractuel

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1.1/ Laccessibilit routire et TC actuelle et les volutions horizon 2018
d/ Synthse

Une bonne accessibilit Nord-Sud (routire et TC) mais un faible maillage Est-Ouest, des projets (avenue du Parisis, BHNS) qui ne couvriront pas lensemble des besoins. Une autoroute A1 congestionne au niveau de laroport, un projet de contournement de Roissy-CDG susceptible de rduire les flux sur lautoroute A1 et le rseau dpartemental mais la question du phasage par rapport la sortie de lextension de ce projet et de celui de lavenue du Parisis. Une densification des TC lourds les plus structurants qui concerne essentiellement le sud du territoire jusquau Bourget. La partie Nord du territoire sera irrigue par le Grand Paris Express jusqu Roissy-CDG, complt par des projets de TCSP . La cration de nouveaux ples dchange structurants pour le territoire. Roissy-CDG : des trafics en croissance mais une difficult capter les flux pour dvelopper une offre commerciale. Le Bourget : une clientle de niche sans apport commercial pour les territoires alentours.
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SOMMAIRE
Phase 1 : Dfinition du contexte commercial concurrentiel du NordEst francilien horizon 2018 5

1/ Etat des lieux lchelle du Nord-Est francilien et Evolutions au sein et aux abords du territoire susceptibles de modifier de manire significative les quilibres du Nord-Est de la mtropole francilienne
1.1/ Laccessibilit routire et TC actuelle et les volutions horizon 2018 1.2/ Les usagers du territoire : profils actuels et venir a/ Caractrisation du territoire lchelle de lIle-de-France b/ Diagnostic du primtre dtude c/ Projets et prospectives en matire dhabitat d/ Vers une fragmentation des territoires vcus ? e/ Structuration et gouvernance f/ Un territoire de croissance mais un risque de fragmentation accru 1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018

5
6 14 15 18 20 23 29 30 32

Document non contractuel

2/ Tendances de consommation, stratgie des oprateurs et impacts sur lurbanisme 71 142


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3/ Scnarii de modlisation du contexte commercial du Nord-Est francilien horizon 2018

Phase 2 : Analyse du contexte commercial horizon 2025


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1.2/ Les usagers du territoire : profils actuels et venir
a/ Caractrisation du territoire lchelle de lIle-de-France

Population et habitat
15% de la population rgionale dans le primtre dtude (1 680 000 hbts) Une croissance de population plus forte (+ 1% annuel sur 10 ans, contre + 0,7 % IdF) Une population plus jeune (44% < 29 ans, contre 41% IdF) Une taille des mnages plus leve, qui a trs peu baiss en 10 ans
+aille mna,e

1999 2,61 2,38

2008 2,59 (-0,2) 2,33 (-0,5)

Primtre IdF

Une prcarit plus forte


*opulation
Source INSEE

% CM Primtre IdF 9,8 % 7,6 %

% !"# 4,6 % 3,9 %

Document non contractuel

Des revenus moyens trs infrieurs, qui progressent moins


Re&enu mo-en

1999 14 200 19 800

2008 21 100 30 200 + 48% (+ 6 900 ) + 53 % (10 400 )

Primtre IdF

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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.2/ Les usagers du territoire : profils actuels et venir
a/ Caractrisation du territoire lchelle de lIle-de-France

Economie
Une dynamique de lemploi beaucoup plus forte Un ratio emploi/actifs (emplois au lieu de travail/ actifs rsidents, ces derniers incluant les chmeurs) infrieur lIdF mais proche de lIdF hors Paris Un chmage beaucoup plus lev
Emploi

$m%&'i 2009 740 000 (+ 19%) 5 650 000 (+ 12%)

!(ti' $m%&'i)#*ti+, 0,75 0,94

-. de */0m(1e 15,5 % 10,9 %

Primtre IdF

Une monte en gamme des emplois identique voire moins rapide quen IdF ? Un dcalage CSP entre emploi et actif, qui saccentue
C(dre, I6F Primtre
Document non contractuel

*opulation $MP83I" # 1999 22,6 17,3 8I$ 6$ -!#9#I8 2009 27,8 +5:2 21,9 +4:6 8I$ 6$ -!#9#I8 2009 40,9 -5,2 47,1 -5,2

Source INSEE

1999 21 10,4

#C-IF !$"I6$7-" 2009 26,1 13,5 #C-IF !$"I6$7-" 2009 42,4 56,8

+5,1 +3,1

$m%&'2,)345 I6F Primtre 1999 47,8 61,2

-5,4 -4,4

$MP83I" # 1999 46,1 52,3

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1.2/ Les usagers du territoire : profils actuels et venir
a/ Caractrisation du territoire lchelle de lIle-de-France Une part dtrangers dans la population beaucoup plus forte Au vu des changes avec les collectivits locales : un communautarisme en progression ?
*art dtran,ers

Terre daccueil des trangers

Primtre IdF

19,6 % 12,5 %

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1.2/ Les usagers du territoire : profils actuels et venir
b/ Diagnostic du primtre dtude Fort taux de chmage 12% 24% dans des communes reprsentant 75% de la population 10,9 % en IdF Faible part de cadres, prdominance employs et ouvriers 0% 14% de cadres dans des communes reprsentant 75% de la population 26 % en IdF 53% 73% demploys/ouvriers
population dans des communes reprsentant 75% de la

Revenus trs faibles 10 200 16 000 dans des communes reprsentant 75% de la population 19 800 en IdF Part de propritaires faible 9% 38 % dans des communes reprsentant 75% de la population 40 % en IdF Part de logements HLM importante 17% 40 % dans des communes reprsentant 75% de la population 19% en IdF Territoire ingal, prcarit importante

42% en IdF Part importante de rsidents non franais 15% 35% dans des communes reprsentant 75% de la population 12 % en IdF
Re&enus mo-ens par mna,e
Source INSEE

'ensit de population ()).

Source INSEE

Document non contractuel

N.B. : le cercle blanc indique les communes prises en compte dans les donnes indiques
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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.2/ Les usagers du territoire : profils actuels et venir
b/ Diagnostic du primtre dtude

Solde migratoire trs ngatif - 5% -15% dans 23 communes reprsentant 1/3 de la population -1,9% en IdF -2,2% sur le primtre Taux de construction (nombre de constructions neuves par an pour 1 000 habitants) faible de 1999 2008 0 2,5 dans 30 communes reprsentant 1/3 de la population 3,1 en IdF 3,4 sur le primtre Baisse ou trs faible augmentation de population -1% +0,35% dans 20 communes reprsentant 20% de la population +0,7 % en IdF +1% sur le primtre Baisse ou trs faible augmentation de lemploi - 20% + 7% dans 20 communes reprsentant 20% de la population + 12% en IdF + 19% sur le primtre

Solde mi,ratoire

Source INSEE

N.B. : le cercle blanc indique les communes prises en compte dans les donnes indiques

Document non contractuel

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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.2/ Les usagers du territoire : profils actuels et venir
c/ Projets et prospectives en matire dhabitat
Source INSEE

'ensit de population ()).

+aux de construction *rojets majeurs +C actuels et futurs

Source INSEE

Document non contractuel

Sud : requalification, densification, effacement des frontires avec Paris Projets de requalification des centres-villes (St Denis, Aubervilliers), de nouveaux quartiers habits sur danciennes industries (St Ouen, St Denis), venir sur Pantin Population qui continue de crotre dans les communes proches de Paris (+1,6 2,2 % sur Clichy, St Ouen, St Denis) Liens qui se dveloppent aux frontires de Paris (projets communs Universit, couverture du priphrique, tram, mtro ) Pousse des jeunes actifs dans les communes du sud, repoussant une partie des populations actuelles les plus dfavorises vers les communes du centre du territoire, qui construisent moins et sont plus dsavantages Au centre du territoire Augmentation de la population rendue difficile par les contraintes la construction (PEB) et le fort besoin en dcohabitation : quelles consquences vis--vis dune demande importante ? Un territoire qui nest pas encore entr dans une dynamique de restructuration Nord de Roissy : dveloppement urbain au Nord de Roissy, pour des populations diverses en terme de CSP et globalement plus aise que le reste du territoire
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Un besoin de logement important (population jeune, taille mnage importante, surpopulation des logements), mais des objectifs TOL trs importants ?

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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.2/ Les usagers du territoire : profils actuels et venir
c/ Projets et prospectives en matire dhabitat
Croissance annuelle de la population /// 0 ())/ 1en 23
CO$S+A+S ;e +'rte *r'i,,(;*e de%4i, 10 (;,, m(i, <4i +(i=&it de%4i, 3 (;, (5'ir t(=&e(4 *i-*';tre) ;e *r'i,,(;*e %'rte e; 1r(;de %(rtie %(r &e <4(rt ,4d-'4e,t 6e, +rei;, > 4;e /(4,,e im%'rt(;te de &( %'%4&(ti';? - &e t(4. de *';,tr4*ti'; (d(;, &( m'2e;;e IdF) %ei;e > +(ire (41me;ter &( %'%4&(ti';, d(;, 4; *';te.te de de,,erreme;t > 5e;ir de, m;(1e, (;'m=re &e5 de %er,';;e, %(r m;(1e, <4i ( tr, +(i=&eme;t =(i,, de%4i, 10 (;,) - de, *';tr(i;te, (P$@) <4i &imite;t &e, *';,tr4*ti';, ,4r t'4te 4;e %(rtie d4 %rimtre de &( C# 9(& de Fr(;*e, &e 7'rd de &( C# -erre, de Fr(;*e et 4;e %(rtie de &( "ei;eet-M(r;e

Source INSEE

$,,e;tie& de &( /(4,,e de %'%4&(ti'; (tte;d4e dBi*i 2018

"'&de mi1r(t'ire +'rteme;t ;1(ti+

SCE$ARII () . + 80 000 /(=it(;t, de 2009 > 2018 (+0:5 % (;;4e&, e; %/(,e (5e* &e, %r'Ae*ti';, I7"$$ et &e, te;d(;*e, 20062009) ;e *r'i,,(;*e e; ;'m=re e,,e;tie&&eme;t &'*(&i,e ,4r &e, *'mm4;e, d4 ,4d d4 territ'ire Pe4 dBim%(*t, dBi*i 2018 de, '%r(ti';, &ie, (4. '=Ae*ti+, -38 de, Cd-, &e, %remire, *'mmer*i(&i,(ti';, i;ter5e;(;t (4. (&e;t'4r, de 2018 ;e *r'i,,(;*e de %'%4&(ti'; (tte;d4e (4,,i (4 ;'rd d4 territ'ire (*';t'4r;(;te 5i(ire ;'rd-e,t, CP$, (ttr(*ti5it !'i,,2 D)

Document non contractuel

I$'ICA+E4RS%C5ES
*O*45A+IO$ Primtre IdF 1999 1 538 000 10 951 000 2009 1 685 000 11 728 000
Cr'i,,(;*e (;;4e&&e 1999-2009 Cr'i,,(;*e (;;4e&&e 2006-2009

0,98 % 0,69 %

0,51 % 0,56 %

IM*AC+S COMMERCES 8( /(4,,e de &( %'%4&(ti'; ,er( 4; ,'4tie; %r*ie4. (4 *'mmer*e (4 ,4d d4 territ'ire (i;,i <4B(4 ;'rd de !'i,,2 # &Bi;5er,e, &( %'%4&(ti'; e; =(i,,e '4 e; ,t(1;(ti'; %,er( &'4rdeme;t ,4r &e, *'mmer*e, (4 *e;tre d4 territ'ire
21

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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.2/ Les usagers du territoire : profils actuels et venir
c/ Projets et prospectives en matire dhabitat
Re&enus mo-ens par mna,e ()). 1en 63
CO$S+A+S 6e, re5e;4, %(rmi &e, %&4, +(i=&e, dBIdF, <4i %r'1re,,e;t m'i;, ;e +(i=&e re%r,e;t(ti'; de, C"P+, et 4;e %r'1re,,i'; %&4, +(i=&e de &( %(rt de, *(dre, <4e d(;, &e re,te de &BIdF ;e %(rt de &( %'%4&(ti'; tr, t'4*/e %(r &( %r*(rit et dBim%'rt(;te, i;1(&it, ;e %'%4&(ti'; Ae4;e, 4; */0m(1e tr, im%'rt(;t, 4; ;i5e(4 de +'rm(ti'; %e4 &e5 6e, *'mm4;(4t(ri,me, e; %r'1re,,i'; ? re&i1ie4., %(r %(2, '4 r1i'; dB'ri1i;e (5'ir ,4%r(), ;e im%'rt(;te *'mm4;(4t tr(;1re (2(;t /i,t'ri<4eme;t 4; (**, %&4, di++i*i&e > &( +'rm(ti'; et > &Bem%&'i

SCE$ARII () . "*;(ri' <4i re,te ,4r &e, te;d(;*e, (*t4e&&e,, de,,i;(;t 4; territ'ire <4i ,e ,%*i(&i,e ? di5er,i+i*(ti'; de, C"P &e;te t'4*/(;t &e ;'rd et &e ,4d, 4; *'mm4;(4t(ri,me e; %r'1re,,i';

Source INSEE

Document non contractuel

I$'ICA+E4RS%C5ES
RE7E$4S
mo-ens ! mna,e

1999 14 200 19 800

2008 21 100 30 200

Cr'i,,(;*e 1999-2008 + 48% (6 900 ) + 53% (10 400 )


Source INSEE

Primtre IdF

IM*AC+S COMMERCES 6e, re5e;4, =(,, <4i (41me;te;t %e4, et ,';t d';* %(rti*4&ireme;t t'4*/, %(r &( /(4,,e de, d%e;,e, *';tr(i;te, C'mm4;(4t(ri,me,, im%'rt(;t, *(rt, de ;i5e(4. de 5ie ? im%(*t, ;1(ti+, ,4r &e, e,%(*e, *'mmer*i(4. ,B(dre,,(;t > t'4, (*e;tre-5i&&e, 1r(;d, *e;tre, *'mmer*i(4.), im%(*t, %',iti+, %'4r &e, *'mmer*e, *i=&, ;e %'%4&(ti'; Ae4;e, '++r(;t de, %'te;ti(&it, %'4r mettre e; E45re ,4r *e territ'ire de ;'45e&&e, +'rme, de *'mmer*e F
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1.2/ Les usagers du territoire : profils actuels et venir
d/ Vers une fragmentation des territoires vcus ?
84S +C lourds actuels et futurs

65e&'%%eme;t -C (4 ,4d et (4 *e;tre, ;e de,,er5(;t %(, t'4, &e, <4(rtier, *&(,,, e; G " 65e&'%%eme;t 5i(ire (4 ;'rd-e,t et (4 *e;tre 345ert4re de &BI;,tit4t %ri5 P(4& !i*E4r, de &( m(ter;e&&e (4 82*e ? &( r%';,e > 4;e dem(;de &'*(&e m(i, 4;e +r(1me;t(ti'; d4 territ'ire 5*4 Fr(1me;t(ti'; d4 territ'ire > 4;e */e&&e i;+r(*'mm4;(&e F

Document non contractuel

C(dre, C&i*/2-&(-C(re;;e "t 34e; "t 6e;i, 1999 14 % 9% 7%

#C-IF !$"I6$7-" 2009 22 % 13 % 10 %

+8 +4 +3

1999 24 % 24 % 21 %

$MP83I" # 8I$ 6$ -!#9#8 2009 31 % +7 33 % +9 33 % + 12

6e, em%&'i, de m'i;, e; m'i;, e; %/(,e (5e* &e, (*ti+, F

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1.2/ Les usagers du territoire : profils actuels et venir
d/ Vers une fragmentation des territoires vcus ?
*rojets de +C lourds et 9uartiers 84S Projets de TC (en pointills) Quartiers ZUS (entourage rouge)
CO$S+A+S ; +'rt d5e&'%%eme;t d4 m(i&&(1e -C, '++r(;t > *ert(i;, <4(rtier, 4;e (&ter;(ti5e > &B(4t'm'=i&e, '45r(;t &( %'rte > 4;e di5er,i+i*(ti'; ,'*i(&e de, <4(rtier, e; &ie; (5e* &e mtr' *'mme *e&( ,Be,t dA> %(,, ,4r &e 7'rd de, H(4t,-de-"ei;e ;'t(mme;t P&4,ie4r, %r'Aet, 4r=(i;, <4i rede,,i;e;t &e, &ie4. de 5ie, de *';,'mm(ti';, dBem%&'i, de +'rm(ti';

*ROS*EC+I7ES ;e +r(1me;t(ti'; de, territ'ire, <4i ,B(**e;t4e;t, e;tre *e4. %r'+it(;t de, d2;(mi<4e, et &e, (4tre, ? *re4,eme;t de, i;1(&it, 8e CP$ '++rir( (4 territ'ire 4; &ie; +'rt > &( mtr'%'&e, m(i, %'4rr(it (4,,i (%%'rter 4;e ;'45e&&e *';*4rre;*e dB(**, > &Bem%&'i ; m(i&&(1e e; -C ;e re*'4%(;t <4e %(rtie&&eme;t &( 1'1r(%/ie de, em%&'i, ,e d5e&'%%(;t (4 ;'rd d4 territ'ire F

IM*AC+S COMMERCES C(rte de, mei&&e4r, em%&(*eme;t, *'mmer*i(4. Ire=(tt4eB %(r &e, ;'45e(4. m(i&&(1e,, *r(;t (i;,i de ;'45e&&e, %'te;ti(&it, 6e, <4(rtier, e; 5'ie de %(4%ri,(ti';? im%(*t m(Ae4r ,4r &e, *'mmer*e, de <4(rtier
Document non contractuel

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1.2/ Les usagers du territoire : profils actuels et venir
d/ Vers une fragmentation des territoires vcus ?
Source INSEE

'ensit de lemploi

Croissance de lemploi *rojets majeurs

Source INSEE

Du Sud au Nord: talement de lemploi Emploi qualifi qui a tendance se densifier au sud et se dvelopper autour de Roissy Emploi peu qualifi qui a tendance se dplacer au centre et au nord de Roissy : loignement de laccs lemploi ? Dimportants supports demploi, mais pas sur lensemble du territoire ? Tertiarisation et industrie de la cration (et dsindustrialisation) au sud-ouest, mais avec une commercialisation difficile si situation loin des gares ou de Paris. Par ailleurs le march tertiaire est entr dans un creux de cycle, avec une sortie envisage partir de 2020 Importants projets thmatiss sur Le Bourget (Aigle), Villepinte (PIEX) et le corridor Le Bourget CdG Ville aroportuaire Roissy en cours de constitution, sautonomisant par rapport la capitale Risque dun talement ZAE / logistique au nord de CdG ? Importants projets sappuyant sur le GPE Gonesse (et aujourdhui moins thmatiss ?) ; temporalit de la reconversion de PSA Aulnay encore non connue ce jour

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1.2/ Les usagers du territoire : profils actuels et venir
d/ Vers une fragmentation des territoires vcus ?
+ERRI+OIRE 'E+4'E C';,t(t? &e territ'ire dBt4de ( t, ,4r &e, 10 der;ire, (;;e,, 4; de, m'te4r, de &( *r'i,,(;*e de &Bem%&'i e; I&e de Fr(;*e, > &B'ri1i;e dB1)5 de, em%&'i, *r,: H2%'t/,e? *e territ'ire re,ter( 4; de, m'te4r, de &( *r'i,,(;*e +r(;*i&ie;;e, ,(;, %'4r (4t(;t <4e ,( %(rt d(;, &e t't(& de, em%&'i, *r, (1)5) ;e ,'it m'di+ie: $; e++et? - dB(4tre, territ'ire, e; I&e de Fr(;*e ,e %',iti';;e;t %'4r *(%ter de &( *r'i,,(;*e, ;'t(mme;t ,4r &e terti(ire (P(ri,, 1(re, "CP) - %&4,ie4r, m'te4r, +'rt, de *r'i,,(;*e *';'mi<4e ,e d5e&'%%e;t ,4r &e territ'ire dBt4de - 4; %'te;tie& de r*e%ti'; de &Bem%&'i tr, im%'rt(;t, > *'4rt m'2e; et &';1 terme, ,4r &e territ'ire dBt4de: $; e++et, %'4r ;e *'m%t(=i&i,er <4e &e, 1r(;de, '%r(ti';, (*+ *(rte de, %r'Aet, 1:@), &e %'te;tie& de r*e%ti'; > 2018 e,t <4i5(&e;t > &B(**4ei& de 60 000 ;'45e(4. (*ti+, ( &e, tr, 1r(;de, '%r(ti';, ,';t *';*e;tre, ,4r &( %(rtie "4d, (5e* 56% de, %r'Aet, e; 5'&4me e,tim, > 2018, et (4t'4r de !'i,,2 %'4r &e, 44% re,t(;t,)

CO$+E:+E $A+IO$A5 C';,t(t? 4; t(4. de *r'i,,(;*e d4 PI@ +r(;J(i,, e; m'2e;;e (4t'4r de 1,3 % ,4r &e, 20 der;ire, (;;e,, (5e* de +'rte, 5(ri(ti';,: H2%'t/,e? 4; ,*;(ri' de ,'rtie de *ri,e dBi*i 2018, (5e* 4; t(4. de *r'i,,(;*e (;;4e& m'2e; <4i5(&e;t (1,3 %) > *e&4i de, 20 der;ire, (;;e,:

EM*5OI ;RA$CI5IE$ C';,t(t? &( *r'i,,(;*e de &Bem%&'i ,4r &e, 20 (;;e, %(,,e, e,t dBe;5ir'; 30 000 ) (;, (5e* 4;e ,t(1;(ti'; ,4r &( %remire d*e;;ie et 4; +'rt re=';d ,4r &( ,e*';de d*e;;ie: H2%'t/,e? 4; ,*;(ri' ,B(%%42(;t ,4r 4;e *r(ti'; dBem%&'i ,em=&(=&e > &( m'2e;;e de, 20 der;ire, (;;e,K '; ,B&'i1;e (i;,i de &( +'rte %'4,,e de &( d*e;;ie %(,,e, &Bem%&'i %4=&i* ;Bt(;t ;'t(mme;t %&4, (tte;d4 ,4r &( mLme d2;(mi<4e: 8e ;'m=re dBem%&'i, de5r(it (i;,i (5'ir (41me;t de 300 000 e;tre 2009 et 2018 e; I&e de Fr(;*e:

Le scnario retenu est donc une augmentation nette des emplois sur notre territoire de 60 000 de 2009 2018, faisant passer le nombre demploi total de 740 000 800 000.
Document non contractuel

CO$S+A+S < =>*O+=ESES


EM*5OI IdF Primtre 1990 5 070 000 1999 5 040 000 620 000
2009 20 !

Le nombre dactif entrant sur le territoire pour passerait de 260 000 280 000.
5 650 000 740 000
Source INSEE
Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

tra!ailler

" #"0 000 !00 000

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1.2/ Les usagers du territoire : profils actuels et venir
d/ Vers une fragmentation des territoires vcus ?
Emploi: &olution ///%())/ en 2
CO$S+A+S ;e d2;(mi<4e de *r(ti'; dBem%&'i +'rte, %'rte %(r &( terti(ri,(ti'; (4 ,4d d4 territ'ire, %(r &( %&(te+'rme de !'i,,2, m(i, 4; I*re4.B (4 *e;tre d4 territ'ire &i (4. re*';5er,i';, i;d4,trie&&e, ;e m'di+i*(ti'; de &( ,tr4*t4re ,%(ti(&e de, em%&'i,? - em%&'i, &e, m'i;, <4(&i+i, <4i */(;1e;t de ;(t4re et de &'*(&i,(ti';? d,i;d4,tri(&i,(ti'; (4 ,4d et (4 *e;tre, d5e&'%%eme;t (r'%'rt4(ire et &'1i,ti<4e (4 *e;tre et (4 ;'rd d4 territ'ire - terti(ri,(ti'; de, em%&'i, (4 ,4d et (4t'4r de !'i,,2 CdC

?@) ))) actifs r,ide;t, <4itte;t &e territ'ire %'4r (&&er tr(5(i&&er

SCE$ARII () . ; ,*;(ri' t(=&(;t ,4r 4;e &e;te ,'rtie de *ri,e, (5e* 4;e *r'i,,(;*e PI@ m'2e;;e 2012-2018 ide;ti<4e > 2000-2012 (,'it 1,3% (;;4e&) ;e *r'i,,(;*e de &Bem%&'i e; 5'&4me <4i re,te ,4r &( +'rte d2;(mi<4e de &( d*e;;ie %(,,e? + 60 000 em%&'i, e;tre 2009 et 2018 6e, em%&'i, %'rt, %(r de, %',iti';;eme;t, *';'mi<4e, mtr'%'&it(i;, +'rt,
Source INSEE

(@) ))) actifs ;'; r,ide;t, e;tre;t ,4r &e territ'ire %'4r (&&er tr(5(i&&er
Document non contractuel

I$'ICA+E4RS%C5ES
EM*5OIS Primtre IdF
Source INSEE

1999 622 100 5 043 000

2009 740 000 5 650 000

Cr'i,,(;*e 1999-2009 + 19% + 12%


Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

IM*AC+S COMMERCES 8e +'rt d5e&'%%eme;t de &Bem%&'i e,t 4; +(*te4r m(Ae4r %'4r ,'4te;ir et d5e&'%%er &e *'mmer*e de +&4. F'rte m';te e; 1(mme de, em%&'i, (4 ,4d et (4t'4r de &( %&(te-+'rme de !'i,,2? im%(*t, %',iti+, ,4r &e */i++re dB(++(ire, 1;r %(r &e, *'mmer*e, de +&4. F

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1.2/ Les usagers du territoire : profils actuels et venir
d/ Vers une fragmentation des territoires vcus ?
*rojets de territoire sur fond de densit de population!Am( 1()).3
CO$S+A+S "4r *e, 10 der;ire, (;;e,, 4; d,<4i&i=re <4i ,e met e; %&(*e e;tre (*ti+, et em%&'i, ? - +'rt d5e&'%%eme;t terti(ire - de, em%&'i, i;d4,trie&, <4i ,e rd4i,e;t et ;*e,,ite;t 4;e +'rte <4(&i+i*(ti'; - de, em%&'i, %e4 <4(&i+i, <4i ,B*(rte;t de, =(,,i;, dB/(=it(ti';, (4t'4r de !'i,,2 CdC ;e ,tr4*t4re de &( %'%4&(ti'; <4i */(;1e m'i;, 5ite <4e *e&&e de, em%&'i, %r'%',,

SCE$ARII () . ;e d2;(mi<4e de d%/(,(1e <4i de5r(it %er,i,ter ; t(4. de */0m(1e <4i ;e ,B(11r(5er(it %(, %&4, <4B(i&&e4r, et re,ter(it e;tre 15 et 20% de &( %'%4&(ti'; (*ti5e

IM*AC+S COMMERCES ;e %(rt tr, im%'rt(;te dB(*ti+, re,t(;t (4 */0m(1e (M 15%), %e4 e; me,4re de ,'4te;ir &( *';,'mm(ti'; ; (%%(rei& *'mmer*i(& de5(;t +(ire &e 1r(;d *(rt e;tre (*ti+, d4 territ'ire et r,ide;t,? +(5'ri,e &e d5e&'%%eme;t de *'mmer*e I*i=&,B, '4 %',iti';;, ,4r de, I+&4.B (**e,,i=&e, (4. em%&'2, F

I$'ICA+E4RS%C5ES
Document non contractuel

Source INSEE

CA'RES 1())/3 "t 6e;i, "t 34e; C&i*/2-&(-C(re;;e

P(rt de, *(dre, r,ide;t,


( %r'1re,,i'; de%4i, 1999)

P(rt de, em%&'i, *(dre,


( %r'1re,,i'; de%4i, 1999)

C=BMACE Primtre IdF


Source INSEE

())/ 15,5% 10,9%

10 % (+3) 13% (+4) 22% (+8)


Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

33% (+12) 33% (+9) 31% (+7)

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1.2/ Les usagers du territoire : profils actuels et venir
e/ Structuration et gouvernance

Rseau du Crand *aris Express

Croupements de communes au ) !) ! (

Source $lp%a&ille sur 'ase S(P

Document non contractuel

$++et N %'&(ri,(;t O de, 1(re, CP$ > re&(ti5i,er ? &( t2%'&'1ie, &( %r,e;*e dB4; (=';d(;t +';*ier > %r'.imit dire*te et &e ;'m=re im%'rt(;t de 1(re, ,';t de, +(*te4r, &imit(;t 4; +'rt d5e&'%%eme;t *';'mi<4e (4t'4r de, 1(re, 8e r,e(4 CP$, e; *';;e*t(;t &e, %0&e, dBem%&'i d4 territ'ire > &Be;,em=&e de &( mtr'%'&e, %'4rr(it e;tr(i;er 4; e++et *';*4rre;tie& %'4r &B(**, > &Bem%&'i de, %'%4&(ti';, (*ti5e, d4 territ'ire t4di

; *ert(i; m'r*e&&eme;t ? e.i,te;*e de %&4,ie4r, re1r'4%eme;t, de *'mm4;e, ,4r &e territ'ire, *ert(i;e, e;-de/'r, de t'4t re1r'4%eme;t (#4&;(2, 8e @&(;*-Me,;i&) M(i, 4;e d2;(mi<4e de *';,tit4ti'; dBi;ter*'mm4;(&it, e; *'4r, ? C'4,,(i;5i&&e reA'i;t P'rte, de Fr(;*e e; 2013, C';e,,e reA'i;t 9(& de Fr(;*e, *r(ti'; de &B(,,'*i(ti'; de, *'&&e*ti5it, d4 Cr(;d !'i,,2

Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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1.2/ Les usagers du territoire : profils actuels et venir
f/ Un territoire de croissance mais un risque de fragmentation accru
; territ'ire de *r'i,,(;*e et de m4t(ti'; 4;i<4e e; IdF
'ensit #abitat

;e +r(*t4r(ti'; d4 territ'ire > %&4,ie4r, */e&&e,? e;tre &e, *'mm4;e, F e;tre &e, <4(rtier, 5*4, (,*'&(ri,(ti';, *';,'mm(ti';)F e;tre &e, (*ti+, et &e, em%&'i, F ;e %',,i=&e (4t';'mi,(ti'; de, e,%(*e, ,it4, (4. (='rd, immdi(t, de &( %&(te+'rme (r'%'rt4(ire, (**&r(;t &Bt(&eme;t 4r=(i; ;'t(mme;t (4 ;'rd d4 territ'ire F 6e, d2;(mi<4e, de re*';5er,i'; i;d4,trie&&e mer1e;te, d(;, &e territ'ire *e;tr(& (#4&;(2, %0&e d4 @'4r1et D) <4i ;B';t %(, %r'd4it t'4, &e4r, e++et, &e5ier,: 6e, <4(rtier, ,e;,i=&e, <4i re,te;t m(& de,,er5i,, de, em%&'i, %e4 <4(&i+i, <4i mi1re;t (4 ;'rd d4 territ'ire, 4;e %re,,i'; dm'1r(%/i<4e: ;e m';te e; 1(mme de, em%&'i,, ,4i5i %r'1re,,i5eme;t %(r 4;e di5er,i+i*(ti'; de, C"P F

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1.2/ Les usagers du territoire : profils actuels et venir
f/ Un territoire de croissance mais un risque de fragmentation accru D4E5S E$EE4:F D4E5S RB5ES *O4R 5E COMMERCEF 'A$S 4$ +ERRI+OIRE E:*OSE A4 RISD4E D4I RISD4E 'E SE ;RACME$+ER 'A7A$+ACE G $;tre *e4. <4i 2 tr(5(i&&e;t et *e4. <4i 2 5i5e;t $;tre 4;e %'%4&(ti'; <4i ,e %(4%ri,e et 4;e &e;te di5er,i+i*(ti'; de, %r'+i&, C"P $;tre */(<4e *'mm4;(4t (re&i1ie4,e, %(r %(2, dB'ri1i;e) $;tre de, /(=it(;t, =;+i*i(;t de &'1eme;t, ;e4+, et de,,er5i, e; tr(;,%'rt, e; *'mm4;, et dB(4tre, > &B*(rt d(;, de, &'1eme;t, ;'; r/(=i&it, et e.trLmeme;t *';,'mm(te4r, dB;er1ie 4$ COMMERCE HE$E;ICIA$+ 'E *54SIE4RS S4**OR+S *O4R () . S4R 5E +ERRI+OIRE ; territ'ire de *r'i,,(;*e de %'%4&(ti'; ; territ'ire e; re,tr4*t4r(ti';, %r,e;t(;t de ;'45e&&e, '%%'rt4;it, (;'45e(4. m(i&&(1e,, ;'45e(4. <4(rtier,) ; territ'ire (*ti+, e; +'rte *r'i,,(;*e de &Bem%&'i, '++r(;t de ;'45e&&e, %',,i=i&it, %'4r *(%ter &e, +&4. et d5e&'%%er &e *'mmer*e (d<4(t ; territ'ire Ae4;e, (4 +(it de, ;'45e&&e, te;d(;*e, de *';,'mm(ti'; ; territ'ire *',m'%'&ite, mie4. > mLme de *(%ter &e, ;'45e&&e, te;d(;*e, de *';,'mm(ti'; F ; territ'ire m'i;, (i, <4e &e re,te de &BI&e de Fr(;*e, et <4i %'4rr(it Ltre > &( %'i;te de *ert(i;e, te;d(;*e, d4 N *';,'mmer d4r(=&e O, *'mme %(r e.em%&e ? re*2*&er et r%(rer %&4t0t <4e Aeter, &'4er %&4t0t <4e %',,der
Document non contractuel

5EM*5OI COMME CREA+E4R 'E 5IE$S F'rmer &e, (*ti+, ? (%%re;ti,,(1e d4 +r(;J(i,, de, &(;14e, tr(;1re,, de +i&ire, (d(%te, (4. em%&'i, > 5e;ir (;'t(mme;t i;d4,trie de %'i;te, *'mmer*e et t'4ri,me, D) Ci,eme;t dBem%&'i ,'4, 4;e +'rme > i;5e;ter (4t'4r d4 *'mmer*e ) &'1i,ti<4e ) (*ti5it ) re*2*&(1e F
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SOMMAIRE
Phase 1 : Dfinition du contexte commercial concurrentiel du NordEst francilien horizon 2018 5

1/ Etat des lieux lchelle du Nord-Est francilien et Evolutions au sein et aux abords du territoire susceptibles de modifier de manire significative les quilibres du Nord-Est de la mtropole francilienne
1.1/ Laccessibilit routire et TC actuelle et les volutions horizon 2018 1.2/ Les usagers du territoire : profils actuels et venir 1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018 a/ Les ples structurants extrieurs influenant le primtre b/ Lappareil commercial du primtre danalyse c/ Le march thorique lchelle du primtre danalyse et dimpact d/ Les projets commerciaux horizon 2018 e/ Les projets commerciaux ltude f/ Les projets commerciaux raliss dici 2018 et leur accessibilit

5
6 14 32 33 35 46 47 60 69

Document non contractuel

2/ Tendances de consommation, stratgie des oprateurs et impacts sur lurbanisme 71 142 3/ Scnarii de modlisation du contexte commercial du Nord-Est francilien horizon 2018

Phase 2 : Analyse du contexte commercial horizon 2025


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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
a/ Les ples structurants extrieurs influenant le primtre
Auchan Nogent-/Oise

Primtre danalyse et dimpact Primtre danalyse des grandes dynamiques commerciales Axe dchelle rgionale SENLIS Axe dchelle intercommunale Ple commercial existant Projet commercial autoris Projet commercial non autoris Ple commercial rgional Ple commercial intercommunal

CREIL
St-Maximin Creil

PONTOISE

Pierrelaye

La Patte dOie Ikea Quai des Marques Franconville

400 000 m2 250 000 m2 200 000 m2 150 000 m2 100 000 m2 50 000 m2 ST-DENIS CLAYESOUILLY

Champs Elyses NANTERRE HaussmannOpra-Madeleine

Surface de vente m

Source : Inventaires commerciaux des dpartements de lIle-de-France, Panorama 2012, Codata PARIS

Document non contractuel

Le territoire tudi est fortement influenc par des ples commerciaux majeurs et touristiques, source dvasion commerciale pour les rsidents du primtre tudi. Au Sud, Rosny 2, La Valle Village/Val dEurope et Paris (Les 4 Temps, Haussmann) constituent dimportantes barrires concurrentielles. De mme, lOuest, la Patte dOie est un quipement commercial trs structurant. Au Nord et lEst, les quipements sont de moindre envergure, et peu nombreux, en lien avec la typologie de cette partie de territoire.
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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
b/ Lappareil commercial du primtre danalyse
7ocations et surfaces de &ente
Primtre danalyse et dimpact Ple commercial dchelle rgionale : il sagit dun ple commercial de destination. Son offre en non alimentaire est dense et trs attractive (Ika). Il est souvent constitu dun hypermarch avec galerie marchande et dune zone commerciale satisfaisant des besoins spcifiques. Ple commercial dchelle intercommunale : il sagit dun ple de grande proximit dont laccs se fait principalement en voiture. Il est constitu dun supermarch / hypermarch avec une petite galerie marchande et/ou une offre trs restreinte en moyennes surfaces spcialises satisfaisant des besoins hebdomadaires.
RD301

Ple commercial dchelle communale : il sagit dun ple de proximit dont laccs se fait pied ou en voiture. Il rayonne sur lensemble de la commune. Il est constitu dun supermarch, satisfaisant des besoins quotidiens. Ple de centre-ville structurant
> 150 000 m2 100 000 < x < 150 000 m2 50 000 < x < 100 000 m2 20 000< x < 50 000 m2 < 20 000 m2

Surface de vente m
Sources : Inventaires commerciaux des dpartements de lIle-de-France, dcisions CDAC, Panorama 2012, Codata Document non contractuel N.B. Estimation au ratio le cas chant des surfaces de vente.

Le tissu commercial structurant existant est majoritairement dchelle communale. Une centralit commerciale rgionale OParinor/Paris Nord 2 se trouve au cur du primtre dtude. Il existe galement une 3me zone commerciale rgionale, celle de Claye-Souilly, mais elle reste excentre lEst par rapport au primtre dtude. Globalement, le territoire dtude ne possde pas dquipement commercial dchelle mtropolitaine, capable dattirer lextrieur du primtre. La densit commerciale, situe aux abords de Paris, est corrle la densit urbaine, la partie Nord du territoire tant moins urbanise et peu pourvue de polarits commerciales structurantes. Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
b/ Lappareil commercial du primtre danalyse
;ormats prsents

Primtre danalyse et dimpact


CC PI PAC PAC CC PAC PI RP CM CC PAC CC PAC CC PI PI CC PI CC PAC CC PAC PAC PAC CM PI PI PI CC PI CC PI PAC PAC CC PAC PI

Centre commercial Pied dimmeubles pour ple urbain structurant Parc dactivits commerciales Retail park Centre de marques

Sources : Inventaires commerciaux des dpartements de lIle-de-France, dcisions CDAC, Panorama 2012, Codata N.B. Estimation au ratio le cas chant des surfaces de vente.
CC CC PAC CC PAC PI CC PAC

CC PI CC PAC CM CC PAC CC PI PI

CC RP PI CC CC PI RP CC PAC PAC PI

CC CC PAC

CC PAC PI CC

CC

PI CC

CC

PAC PI

Document non contractuel

Les formats commerciaux prsents sur le territoire dtude sont de formats traditionnels (peu de retails parks, pas de centres de marques ou de centres commerciaux de nouvelle gnration). Les actifs anciens nont pas t rnovs/restructurs quelques exceptions prs (OParinor), et les nouveaux actifs restent trs classiques (My Place, Plein Air au Blanc-Mesnil et le Millnaire), ce qui pose la question dun vrai renouvellement commercial lchelle du secteur.
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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
b/ Lappareil commercial du primtre danalyse
'ate de cration des polarits commerciales

Primtre danalyse et dimpact Ple commercial dchelle rgionale Ple commercial dchelle intercommunale Ple commercial dchelle communale

> 150 000 m2 100 000 < x < 150 000 m2 50 000 < x < 100 000 m2 20 000< x < 50 000 m2 < 20 000 m2

Surface de vente m

Aprs 2010 1995/2010 1980/1995 Avant 1980

Date de cration
Sources : Inventaires commerciaux des dpartements de lIle-de-France, dcisions CDAC, Panorama 2012, Codata Document non contractuel N.B. Estimation au ratio le cas chant des surfaces de vente.

Les polarits commerciales ont t principalement ralises entre 1981 et 1999, et plus globalement, les 2/3 ont t ralises avant 2000. Les nouvelles polarits cres aprs 2000 sont dchelle intercommunale voire communale. Autrement dit, plus les quipements sont rcents, moins leur surface de vente est importante. On constate, par ailleurs, une vtust certaine des quipements commerciaux du territoire, qui peut parfois engendrer un manque dadquation entre les besoins et comportements dachats des chalands et lquipement propos.
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1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
b/ Lappareil commercial du primtre danalyse
Mo-ennes surfaces alimentaires structurantes 1I ))) mJ de &ente3
Primtre danalyse et dimpact
> 15 000 m 10 000 < x < 15 000 m 5 000 < x < 10 000 m 1 000 < x < 5 000 m

Surface de vente en m de la MSA

Sources : Inventaires commerciaux des dpartements de lIle-de-France, dcisions CDAC, Panorama 2012, Codata

Part des groupes de distribution alimentaires (% m de vente)*

Document non contractuel

*Hors indpendants, primtre dtude

Le maillage de la distribution alimentaire suit la densit urbaine. Le Groupe Carrefour (Carrefour, Carrefour Market) domine le secteur avec le plus de m de vente sur le territoire tudi, suivi du Groupe Casino, de Leclerc et Auchan.
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1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
b/ Lappareil commercial du primtre danalyse
+-polo,ie des polarits commerciales

Primtre danalyse et dimpact

TYPOLOGIE
Boutiques Moyennes surfaces

Locomotive alimentaire

> 150 000 m2 100 000 < x < 150 000 m2 50 000 < x < 100 000 m2 20 000< x < 50 000 m2 < 20 000 m2

Surface de vente m
Sources : Inventaires commerciaux des dpartements de lIle-de-France, dcisions CDAC, Panorama 2012, Codata Document non contractuel N.B. Estimation au ratio le cas chant des surfaces de vente.

Plusieurs centres commerciaux possdent une part importante de boutiques, que ce soit un centre de marques ou un centre classique, ce qui devrait rduire, en thorie, lvasion vers Paris et les ples hors primtre.

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1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
b/ Lappareil commercial du primtre danalyse
5ocomoti&es commerciales et non commerciales et leur positionnement
Primtre danalyse et dimpact Centre Commercial porte par une MSA/ Polarit urbaine( (pied dimmeuble) ou MSA en solo Centre Commercial porte par une MSA + Equipement de la Personne Zone Commerciale porte par Equipement de la Maison Ple Mixte : commerces + loisirs (cinma) Centres de Marques Positionnement moyen haut de gamme
> 150 000 m2 100 000 < x < 150 000 m2 50 000 < x < 100 000 m2 20 000< x < 50 000 m2 < 20 000 m2

Surface de vente m
Sources : Inventaires commerciaux des dpartements de lIle-de-France, dcisions CDAC, Panorama 2012, Codata N.B. Estimation au ratio le cas chant des surfaces de vente. Document non contractuel Il sagit de la thmatique commerciale dominante de la polarit.

Les polarits sont principalement portes par une MSA (Moyenne surface alimentaire), ce secteur jouant un rle fondamental dans lattractivit dune polarit commerciale. On notera la prsence dun seul ple mixte sur le territoire (Stade de France) et un positionnement dentre de gamme mass market trs fort sur le primtre.
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1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
b/ Lappareil commercial du primtre danalyse
Marc#s forains et commerce de ,ros

Primtre danalyse et dimpact


+100 tals 50 100 tals 20-50 tals

Commerce de gros

March aux Puces de St-Ouen Sources : Mairies, C.C.I.P, Marchs de France, Le Guide officiel Alexandre N.B. : tous les marchs confondus/commune

Document non contractuel

La zone sud du territoire est fortement quipe en marchs forains. Certains dentre eux possdent une fort pouvoir dattraction et ont une place majeure au sein des marchs de lIle-de-France. On notera galement limportance croissante du commerce de gros Aubervilliers et la prsence dans le primtre dtude des Puces de Saint-Ouen. Ces dernires fonctionnent davantage avec Paris quavec le primtre dtude (source : Mairie de St-Ouen).
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1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
b/ Lappareil commercial du primtre danalyse
5es dri&e
Primtre danalyse et dimpact Intermarch Drive Leclerc Drive Systme U Drive Auchan Drive Carrefour Drive Cora Drive

Sources : Enseignes N.B. : un drive est un concept alliant la prise de commande et le rglement sur internet et lemport en voiture depuis un entrept coll une moyenne surface alimentaire ou depuis un entrept indpendant avec le remplissage du coffre par les employs de lenseigne.

Document non contractuel

Le groupe Carrefour, qui a le plus grand nombre de mtres carrs sur le primtre dtude, possde galement le plus grand nombre de magasins drive sur ce mme territoire. Les drive sont majoritairement annexs une MSA.
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1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
b/ Lappareil commercial du primtre danalyse
5es Kones de c#alandise des polarits commerciales communales et intercommunales
Primtre danalyse et dimpact Ple commercial dchelle rgionale Ple commercial dchelle intercommunale Ple commercial dchelle communale Ple de centre-ville structurant Zone de chalandise isochrone* : 10 min. de trajet-voiture Zone de chalandise isochrone* : 15 min. de trajet-voiture
RD301 > 150 000 m2 100 000 < x < 150 000 m2 50 000 < x < 100 000 m2 20 000< x < 50 000 m2 < 20 000 m2

Surface de vente m
Sources : Inventaires commerciaux des dpartements de lIle-de-France, dcisions CDAC, Panorama 2012, Codata N.B. Estimation au ratio le cas chant des surfaces de vente. * Aire gographique au sein de laquelle lquipement commercial exerce une attraction. Le temps isochrone signifie que cette aire dattraction est en tout point gale au temps de trajet dtermin.

Document non contractuel

Lensemble du primtre est bien couvert par une offre commerciale. Le Nord du primtre, moins dense en termes de population, tant toutefois un peu moins pourvu en offre (offre communale uniquement).

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1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
b/ Lappareil commercial du primtre danalyse
5es Kones de c#alandise de la polarit IAa%4sines Center 1*aris $ord (3
Primtre danalyse et dimpact Ple commercial dchelle rgionale Ple commercial dchelle intercommunale Ple commercial dchelle communale Ple de centre-ville structurant Zone de chalandise relle** : 30 min. de trajetvoiture

RD301

> 150 000 m2 100 000 < x < 150 000 m2 50 000 < x < 100 000 m2 20 000< x < 50 000 m2 < 20 000 m2

Surface de vente m
Sources : Inventaires commerciaux des dpartements de lIle-de-France, dcisions CDAC, Panorama 2012, Codata N.B. Estimation au ratio le cas chant des surfaces de vente. ** Zone de chalandise dcoupe des barrires concurrentielles, gographiques et ou psychologiques. Les zones sont, de plus, cohrentes avec les lments transmis par les oprateurs le cas chant. Document non contractuel

La zone de chalandise dUsines Center Ikea possde une zone dattraction trs spcifique. Elle est impacte lOuest par la zone de la Patte dOie Herblay-Franconville avec un autre magasin Ika et un centre Quai des Marques. La quasi-totalit du primtre dtude est sous lattraction de ce ple commercial, qui, de plus, dpasse lgrement les limites de ce primtre.
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1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
b/ Lappareil commercial du primtre danalyse
5es Kones de c#alandise des polarits commerciales r,ionales O*arinor et Cla-e%SouillPrimtre danalyse et dimpact Ple commercial dchelle rgionale Ple commercial dchelle intercommunale Ple commercial dchelle communale Ple de centre-ville structurant Zone de chalandise relle** : 30 min. de trajetvoiture

RD301

> 150 000 m2 100 000 < x < 150 000 m2 50 000 < x < 100 000 m2 20 000< x < 50 000 m2 < 20 000 m2

Surface de vente m
Sources : Inventaires commerciaux des dpartements de lIle-de-France, dcisions CDAC, Panorama 2012, Codata N.B. Estimation au ratio le cas chant des surfaces de vente. ** Zone de chalandise dcoupe des barrires concurrentielles, gographiques et ou psychologiques. Les zones sont, de plus, cohrentes avec les lments transmis par les oprateurs le cas chant.

Document non contractuel

Les zones de chalandises dOParinor et de Claye-Souilly sont relativement distinctes, chaque quipement possdant une attraction qui lui est propre. Le ple de Claye-Souilly rayonne majoritairement sur sa partie Est, en direction de Meaux et sur le Nord/Nord Est. La zone dOParinor stend sur les dpartements du 93 et 95, la zone de la Patte dOie Herblay-Franconville, le centre commercial des 4 Temps La Dfense et le ple de Claye-Souilly rduisant son aire dattraction.
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1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
b/ Lappareil commercial du primtre danalyse
5es effets induits des pro,rammes rcents sur len&ironnement
Primtre danalyse et dimpact Ple commercial existant Ple de centre-ville structurant Zone de chalandise relle** : 15 min. de trajetvoiture Impacts du ple (estimation ConvergencesCVL)

My Place : Impacts sur les ples des Flanades, St-Brice, Cora Garges-ls-Gonesse, Auchan Villetaneuse et OParinor.

So Ouest : Impacts sur les ples de Leclerc de Clichy-laGarenne, Carrefour et Leclerc Gennevilliers.

RD301

Plein Air: Impacts sur les ples de Drancy, Bobigny 2 et sur le centre-ville de Blanc-Mesnil

> 150 000 m2 100 000 < x < 150 000 m2 50 000 < x < 100 000 m2 20 000< x < 50 000 m2 < 20 000 m2

Surface de vente m
Sources : Inventaires commerciaux des dpartements de lIle-de-France, dcisions CDAC, Panorama 2012, Codata N.B. Estimation au ratio le cas chant des surfaces de vente.

Le Millnaire : Impacts sur les ples de Drancy, Bobigny 2 et Leclerc de Clichy-la-Garenne.


Document non contractuel

** Zone de chalandise dcoupe des barrires concurrentielles, gographiques et ou psychologiques. Les zones sont, de plus, cohrentes avec les lments transmis par les oprateurs le cas chant.

Les nouveaux quipements se sont implants sur la partie forte en densit de population du primtre danalyse, impactant plus lexistant que comblant un rel manque, dans la mesure o ils ne captent pas de clientle extrieure au primtre ( lexception de So Ouest). Les actifs commerciaux existants sont davantage dans une logique de modernisation pour rsister.
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1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
c/ Le march thorique lchelle du primtre danalyse et dimpact
Secteur March thorique total de la zone en millions d'euros TTC Evasion Part de march Chiffre d'affaires Evasion total des commerciale en commerciale en actuelle du magasins de la millions d'euros proportion du commerce zone ralis au TTC march immatriel au sein de la zone thorique niveau national en millions d'euros TTC B
2 389,2 1 141,2 1 234,4 427,9 172,0 540,6

Evasion commerciale vers des commerces de dtail

Commentaire

A Alimentaire Equipement de la personne Meubles, dcoration, lectrodomestique Bricolage, jardinerie, animalerie Sport Culture, jeux et jouets, musique
4 110,1 1 556,8 1 401,6 495,2 272,1 701,4

A-B=C
1 720,9 415,6 167,1 67,3 100,1 160,8 42% 27% 12% 14% 37% 23% 3% 9% 9% 1% 8% 12% 39% 18% 3% 13% 29% 11% Une vasion incompressible lie l'offre situe en bordure du primtre Une vasion en thorie compressible mais confronte l'attrait de Paris sur ce crneau Une vasion non compressible correspondant la part de march moyenne du commerce immatriel Une faible vasion commerciale, peu compressible et lie aux quipements situs en bordure de primtre Une vasion significative malgr une offre importante, l'attrait probable de spcialistes implants Paris Une vasion commerciale difficilement compressible en raison de la proximit de Paris Une vasion importante lie notamment au dveloppement d'une consomamtion sur les pendulaires, notamment pour les salaris du primtre travaillant en dehors de celui-ci (360 000 actifs) ou n'y rsidant pas Une vasion lie la prsence de RIE pour les salaris et l'attractivit parisienne sur des polarits de sorties associant loisirs et restauration

Services la personne et optique

404,2

265,0

139,2

34%

0%

34%

Restauration Total

973,4 9 914,6

589,6 6 759,9

383,8 3 154,7

39% 32%

0% 5%

39% 27%

Document non contractuel

Lvasion commerciale est significative mais cohrente tant donne la position du territoire en bordure de Paris. En effet, loffre commerciale parisienne constitue un formidable attracteur commercial et inclut des activits et enseignes uniques qui induisent de forts taux dvasion commerciale. Au total, lvasion commerciale est de 32% (25% hors alimentaire), 27% (18% hors alimentaire) si lon enlve les 5% relatifs au commerce immatriel.

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1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
d/ Les projets commerciaux horizon 2018
Primtre danalyse et dimpact Ple commercial existant
ORU Fosses

Ple de centre-ville Ple commercial dchelle mtropolitaine


Dammartin-enGole - C.C. Casino

Ple commercial dchelle rgionale Ple commercial dchelle intercommunale Ple commercial dchelle communale Projet commercial autoris

Extension C.C. Les Perruches StBrice-sous-Fort

Aroville

Positionnement moyen haut de gamme


Retail park St-Mard > 150 000 m2 100 000 < x < 150 000 m2 50 000 < x < 100 000 m2 20 000< x < 50 000 m2 < 20 000 m2

LIlo Epinaysur-Seine RD301

La Bongarde Villeneuve-laGarenne Restructuration + Extension Carrefour Claye Souilly Restructuration + Extension CC Beau Sevran Les Docks de St-Ouen

Surface de vente m
2018-2020 2015 2012 - 2013

Date douverture
Sources : dcisions CDAC, Codata, Explore, Dans les Tuyaux, articles de presse.

Document non contractuel

La Villette Villup

E. Leclerc Bobigny

Nouvelle centralit Aulnay

Les nouveaux projets horizon 2018 consisteront en la cration pure dactifs commerciaux et simplanteront sur des secteurs dj denses en quipement commercial.

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1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
d/ Les projets commerciaux horizon 2018

C.C CARREFOUR ZAC DES SABLONS - CLAYE-SOUILLY


RES+R4C+4RA+IO$ I E:+E$SIO$ CLCL CARRE;O4R C'AC : 3 I P 17)02)2009 Oprateur ? "$C$C$ Anne dou&erture ? #4t'm;e 2012 +#mati9ue ? ,/'%%i;1 ;ormat ? 1(&erie m(r*/(;de P 100 ='4ti<4e, (%r, Surface de &ente ? 11 895 mQ Surface bMtie ? Ensei,nes ? 8 M" (6 130 mQ), 40 ='4ti<4e, (5 555 mQ) et 210 mQ de Ri',<4e, 5ocomoti&e alimentaire ? C#!!$F3 ! (17 361 mQ)

Degr de certitude : fort

Document non contractuel

Potentialits dimpact du projet : le projet dextension et de restructuration du centre commercial a vocation consolider la place de lquipement au sein du territoire qui va se renforcer (les Saisons Meaux). Projet qui permettra lquipement de renforcer son offre et de maintenir sa place au sein de la concurrence.
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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
d/ Les projets commerciaux horizon 2018

LA BONGARDE - VILLENEUVE-LA-GARENNE
CREA+IO$ C'AC ? 3 I P 8e 6 (5ri& 2007 Oprateur ? #&t(r( Fr(;*e Anne dou&erture ? #5ri& 2013 +#mati9ue ? *e;tre *'mmer*i(& 12)14 m'2e;;e, ,4r+(*e,, 150 ='4ti<4e, et re,t(4r(;t, ;ormat ? *e;tre *'mmer*i(& r1i';(& Surface de &ente ? 43 850 mQ (4t'ri,, Surface bMtie ? 86 000 mQ ,/'; Ensei,nes ? HSM, G(r(, CS#, M#7C3 M#!T"S"P$7C$!, 8# C!#76$ !$C!$, "$PH3!#D 5ocomoti&e alimentaire ? C#!!$F3 ! (22 000 mQ)

Degr de certitude : fort

Document non contractuel

Potentialits dimpact du projet : projet trs important, avec une trs faible desserte par les transports en commun et potentiellement trs impactant.

Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

49

! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
d/ Les projets commerciaux horizon 2018

E.LECLERC - BOBIGNY
CREA+IO$ C'AC ? 3 I P 8e 22)05)2006 C$EC ? 3 I P 8e 10)10)2006 Conseil dEtat : A4i&&et 2010 Oprateur ? Anne dou&erture ? 2012)2013 +#mati9ue ? 5ie <4'tidie;;e ;ormat ? *e;tre *'mmer*i(& i;ter*'mm4;(& e; %ied dBimme4=&e Surface de &ente ? 5 615 mQ (4t'ri,, Surface bMtie ? e;5: 10 000 mQ ,/'; 'r %r'1r(mme 4r=(i; Ensei,nes ? $:8e*&er*, $,%(*e C4&t4re& 8e*&er* (837 mQ) et 443 mQ de ='4ti<4e, 5ocomoti&e (4 355 mQ) alimentaire ? $:&e*&er*

Degr de certitude : fort

Document non contractuel

Potentialits dimpact du projet : projet commercial au sein dun projet urbain et destin structurer un linaire commerant prsentant terme toutes les caractristiques dun centre-ville mais forts impacts prvoir.

Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
d/ Les projets commerciaux horizon 2018

AEROVILLE TREMBLAY-EN-FRANCE
CREA+IO$ C'AC ? 3 I P 8e 28)3)2008 C$AC ? 3 I P 8e 7)07)2008 Oprateur ? 7I@#I8-!36#MC3 Anne dou&erture ? #4t'm;e 2013 +#mati9ue ? *e;tre *'mmer*i(& 11 m'2e;;e, ,4r+(*e,, 200 ='4ti<4e, et re,t(4r(;t, ;ormat ? *e;tre *'mmer*i(& r1i';(& Surface de &ente ? 49 986 mQ (4t'ri,, Surface bMtie ? 81 423 mQ 1&( Ensei,nes ? M#!T"S"P$7C$!D 5ocomoti&e (15 581 mQ) alimentaire ? # CH#7

Degr de certitude : fort

5ocomoti&e culturelle ? Ci;m( $4r'%(*'r% 8i5e (C6#CI 11)10)2011) 12 ,(&&e,)2 505 +(4te4i&,

Document non contractuel

Potentialits dimpact du projet : Projet ayant vocation cibler les salaris de la plateforme aroportuaire, les utilisateurs du transport arien, ainsi que la clientle des communes situes au Nord du primtre et au-del dans lOise, qui constituera probablement la clientle principale du centre commercial.
Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
d/ Les projets commerciaux horizon 2018

C.C. CASINO DAMMARTIN-EN-GOELE


CREA+IO$ C'AC ? 3 I P 8e 21)9)2009 et 14)6)2011 C$AC ? 3 I P 8e 4)2)2010 Oprateur ? 37#C#7 Anne dou&erture ? 2013 +#mati9ue ? *e;tre *'mmer*i(& de %r'.imit ? 1 ,4%erm(r*/ C(,i;', 1 M" 8'i,ir, et 8 ='4ti<4e, ;ormat ? *e;tre i;ter*'mm4;(& *'mmer*i(&

Degr de certitude : fort

Surface de &ente ? 4 218 mQ (4t'ri,, Surface bMtie ? 5 600 mQ 1&( Ensei,nes ? C(,i;' 5ocomoti&e (1 500 mQ) alimentaire ? C(,i;'

Document non contractuel

Potentialits dimpact du projet : Futur ple structurant lchelle du Nord-Est du primtre mais impact probable sur les alimentaires situs proximit.

Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
d/ Les projets commerciaux horizon 2018

LILO EPINAY-SUR-SEINE
CREA+IO$ : dmolition!reconstruction dun centre existant a&ec c#an,ement densei,ne de la locomoti&e alimentaire C'AC ? 3 I - 15)2)2010 C$AC ? 3 I P 8e 13)07)2010 Oprateur ? IMM3CH#7 F!#7C$ Anne dou&erture ? 3*t'=re 2013 +#mati9ue ? 5ie <4'tidie;;e P H2%erm(r*/ + 37 ='4ti<4e, ;ormat ? %ied dBimme4=&e, P %r'Aet 4r=(i; (&'1eme;t,, ,er5i*e,, <4i%eme;t,) Surface de &ente ?18 711 mQ Surface bMtie ? 33 250 mQ 1&( Ensei,nes ? HSM, "e%/'r(, C(m(ie4, 5ocomoti&e (9 000 mQ) alimentaire ? # CH#7

Degr de certitude : fort

Document non contractuel

Potentialits dimpact du projet : projet commercial sinsrant dans un projet urbain et ayant vocation satisfaire une demande locale mais taille importante susceptible dajouter la pression concurrentielle du secteur.

Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
d/ Les projets commerciaux horizon 2018

C.C. CARREFOUR SAINT-BRICE-SOUS-FORET


E:+E$SIO$ C'AC ? 3 I P 13)04)2011 Oprateur ? "PIIC Anne dou&erture ? 2014 +#mati9ue ? ,/'%%i;1 ;ormat ? 1(&erie m(r*/(;de P 13 M" Surface de &ente ? 13 500 mQ Surface bMtie ? e;5: 22 500 mQ 1&( Ensei,nes ? 5ocomoti&e C#!!$F3 ! alimentaire existante ? *ROCRAMMA+IO$ A4+ORISEE : 3 m(1(,i;, de %&4, de 1 000 mQ de ,4r+(*e de 5e;te d';t 4; %'4r &U<4i%eme;t de &( m(i,'; de 2 094 mQ, 2 %'4r &U<4i%eme;t de &( %er,';;e de 1 090 mQ et 1 065 mQ, 10 m(1(,i;, de 300 > 1 000 mQ de ,4r+(*e de 5e;te, 4;e 5i;1t(i;e de ='4ti<4e, de m'i;, de 300 mQ de ,4r+(*e de 5e;te

Degr de certitude : fort

Document non contractuel

Potentialits dimpact du projet : projet dextension du centre commercial ayant vocation consolider la place de lquipement au sein du territoire qui sest rcemment renforc (My Place) et qui va se renforcer (Aroville, LIlo pinay-sur-Seine). Projet qui permettra lquipement de maintenir sa place au sein de la concurrence.
Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
d/ Les projets commerciaux horizon 2018

DOCKS DE SAINT-OUEN
CREA+IO$ C'AC ? Oprateur ? "36$C Anne dou&erture ? P0&e de %r'.imit ? 2014 P0&e de de,ti;(ti'; ? 2018)2019 +#mati9ue ? P0&e de %r'.imit ? 5ie <4'tidie;;e P0&e de de,ti;(ti'; ? m(i,'; ;ormat ? %ied, dBimme4=&e, P %r'Aet 4r=(i; (&'1eme;t,, ,er5i*e,, <4i%eme;t,) Surface de &ente ? P0&e de %r'.imit ? 2 000 ) 2 200 mQ P0&e de de,ti;(ti'; ? 20 000) 22 000 mQ Surface bMtie ? 35 000 mQ 1&( (4 t't(& Ensei,nes ? 8$!3V M$!8I7 (tr(;,+r), 5ocomoti&e alimentaire ? '4i

Degr de certitude Ple de proximit : fort

Degr de certitude Ple de destination : rserv

Document non contractuel

Potentialits dimpact du projet : projet urbain comportant un volet commercial 2 dimensions proximit et destination. Le volet proximit satisfera une demande locale dveloppe avec le projet. Concernant le volet destination, aucun na encore t valid.

Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
d/ Les projets commerciaux horizon 2018

VILLUP - LA VILETTE (Paris 19)


CREA+IO$

Degr de certitude : fort

C'AC : Oprateur ? #P"V" Anne dou&erture ? 2014 +#mati9ue ? ;ormat ? %0&e mi.te de *'mmer*e,, &'i,ir, (4M", 25 ='4ti<4e, et 6 re,t(4r(;t,) Surface de &ente ? 7 000 mQ Surface bMtie ? e;5: 12 000 mQ Ensei,nes ? "t(r=4*R, C'++ee, "4=W(2, 5ocomoti&e culturelle ? 34i P Ci;m( P(t/ C(4m';t (15 ,(&&e, et e;5: 3 000 %&:)

Document non contractuel

Potentialits dimpact du projet : projet positionn fort rayonnement mais part importante centre sur les visiteurs de la Cit des Sciences et de lIndustrie.

Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
d/ Les projets commerciaux horizon 2018

Retail park - SAINT-MARD


CREA+IO$

Degr de certitude : fort

C'AC : 3 I -17)01)2012 C$AC : 3 I - 02)05)2012 Oprateur ? 6e,A'4i, Anne dou&erture ? 2014 +#mati9ue ? ;ormat ? G';e *'mmer*i(&e Surface de &ente ? 29 432 mQ Surface bMtie ? e;5: 35 000 mQ 1&( Ensei,nes : % 5ocomoti&e alimentaire ? 3 M(r*/ Fr(i, (5 222 mQ C6#C 9)3)2011 et C7#C 9)11)2011)
Document non contractuel

*ROCRAMMA+IO$ A4+ORISEE : 4;e 1(&erie m(r*/(;de de 11 ='4ti<4e, t't(&i,(;t 849 mQ, 15 *'mmer*e, e; %ied dBimme4=&e, t't(&i,(;t 1 714 mQ, 13 M" ;'; (&ime;t(ire, t't(&i,(;t 16 094 mQ, ; M" @ri*'&(1e de 7 693 mQ, ;e A(rdi;erie de 3 082 mQ

Potentialits dimpact du projet : projet ayant vocation rpondre une demande non satisfaite sur le territoire et en lien avec les comportements dachats (retour proximit), pour une rduction probable de lvasion vers le ple des Sablons Claye-Souilly.
Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
d/ Les projets commerciaux horizon 2018

OPERATION DE RENOVATION URBAINE - FOSSES


'EMO5I+IO$%RES+R4C+4RA+IO$% RE'>$AMISA+IO$

Degr de certitude : fort

C'AC :Oprateur ? Anne dou&erture ? 2014 +#mati9ue ? %0&e de %r'.imit)<4(rtier ;ormat ? %ied dBimme4=&e, Surface de &ente ? - mQ Surface bMtie ? e;5: 2 500 mQ 1&( Ensei,nes : % 5ocomoti&e alimentaire ?
Document non contractuel

*ROCRAMME 'E 5A 8AC: &( dm'&iti'; dB4;e %(rtie d4 =Xti e.i,t(;t (4;e *e;t(i;e de &'1eme;t,, &e *e;tre ,'*i(&, &B(*t4e& /0te& de 5i&&e, &e *e;tre *'mmer*i(&D) K &( dm'&iti'; dU4; %(r* de ,t(ti';;eme;t et &( dm'&iti'; %(rtie&&e dU4; ,e*';d %(r* de ,t(ti';;eme;t K &( *';,tr4*ti'; de 291 &'1eme;t,, &( r/(=i&it(ti'; de 71 &'1eme;t, ( t (*/e5e e; 2010 %(r &e =(i&&e4r Fr(;*e H(=it(ti'; et &( r,ide;ti(&i,(ti'; de 213 &'1eme;t, K &e, (m;(1eme;t, e.trie4r, ? re<4(&i+i*(ti'; de, (5e;4e,, r'r1(;i,(ti'; d4 ,t(ti';;eme;t %4=&i* et r,ide;tie&, *r(ti'; dB4;e %&(*e %4=&i<4e, dBe,%(*e, 5ert, K &e d5e&'%%eme;t de, <4i%eme;t, et ,er5i*e, %4=&i*, K &( re*'m%',iti'; d4 %0&e *'mmer*i(& ? dm'&iti'; re*';,tr4*ti'; d4 C:C: d4 P&(te(4 et *r(ti'; dB4; ;'45e(4 C:C: e; reY-de-*/(4,,e de, imme4=&e, de &'1eme;t d';;(;t ,4r &( %&(*e *e;tr(&e

Potentialits dimpact du projet : projet de restructuration urbaine avec une cible commerciale axe sur la proximit, donc sans impact fort sur le tissu communal, dautant plus quune grande partie du projet correspond des transferts de commerants existants.
Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
d/ Les projets commerciaux horizon 2018

NOUVELLE CENTRALITE - AULNAY-SOUS-BOIS


CREA+IO$

Degr de certitude : fort

C'AC : 3 I P 23)6)2010 S+A'E 'E *ROEE+ Oprateur ? @3 VC $" $- C37"-! C-# Anne dou&erture ? +#mati9ue ? %0&e 4r=(i; ? &'1eme;t, + *'mmer*e, ;ormat ? %ied, dBimme4=&e, Surface de &ente ? 7 000 mQ Surface bMtie ? e;5: 12 000 mQ Ensei,nes ? 5ocomoti&e alimentaire ? I;term(r*/

Document non contractuel

Potentialits dimpact du projet : projet mixte de logements et commerces. Les oprateurs logements Bouygues et Constructa ont repris la partie commerce initialement porte par la socit Fon.com.

Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
e/ Les projets commerciaux ltude
La Chapelleen-Serval : projet de C.C. vert - Frey

Primtre danalyse et dimpact Ple commercial existant Ple de centre-ville


Vmars : Village de Marques

Ple commercial dchelle rgionale Ple commercial dchelle intercommunale Ple commercial dchelle communale Projet commercial non autoris (CDAC/CNAC) ou ltude

Projet de C.C. Les Tulipes Le Bourget Projet de centralit urbaine avec un C.C.

Positionnement moyen haut de gamme


Renforcement de Paris Nord 2 (CDT) > 150 000 m2 100 000 < x < 150 000 m2 50 000 < x < 100 000 m2 20 000< x < 50 000 m2 < 20 000 m2

RD301

Surface de vente m
Sources : dcisions CDAC, Codata, Explore, Dans les Tuyaux, articles de presse.

Greencenter Zac des Sablons

Document non contractuel

Gare des Mines St-DenisAubervilliersParis

Entrepts Macdonald Paris 19e

N.B. : Les chances et la programmation des projets ci-contre ne sont pas connus ce jour, par consquent ils sont ici identifis mais ne sont pas pris en compte dans les analyses.

Les projets commerciaux ltude consisteront galement davantage en de la cration pure de nouveaux actifs et simplanteront galement sur des secteurs dj denses en quipement commercial.
Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
e/ Les projets commerciaux ltude

GREENCENTER ZAC DES SABLONS - CLAYE-SOUILLY


CREA+IO$ CREE$CE$+ER C'AC : 3 I P 15)11)2010 C$AC : 737 P 27)04)2011 Oprateur ? F!$V Anne dou&erture ? +#mati9ue ? ;ormat ? ret(i& %(rR Surface de &ente ? 23 500 mQ Surface bMtie ? e;5: 35 000 mQ 1&( Ensei,nes ? 5ocomoti&e ? de, "(=&';, %r,e;*e de &( G#C

Degr de certitude : confirmer

Document non contractuel

Potentialits dimpact du projet : le projet dextension et de restructuration du centre commercial a vocation consolider la place de lquipement au sein du territoire qui va se renforcer (les Saisons Meaux). Projet qui permettra lquipement de renforcer son offre et de maintenir sa place au sein de la concurrence.
Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
e/ Les projets commerciaux ltude

CUR DE VILLE- LE BOURGET


CREA+IO$ 0 E+A+ 'E *ROEE+

Degr de certitude : encore ltat de projet

C'AC : S+A'E 'E *ROEE+ Oprateur ? 7I@#I8-!36#MC3 Anne dou&erture ? +#mati9ue ? *e;tre r1i';(& /(4t de 1(mme ;ormat ? Surface de &ente ? e;5: 60 000 mQ Surface bMtie ? e;5: 100 000 mQ 1&( Ensei,nes ? 5ocomoti&e alimentaire ? %r'Aet ,(;, &'*'m'ti5e (&ime;t(ire *'mmer*i(&

Document non contractuel

Potentialits dimpact du projet : encore ltat de projet, positionnement actuel a priori similaire celui dAroville.

Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
e/ Les projets commerciaux ltude

LES TULIPES - GONESSE


CREA+IO$ 0 E+A+ 'E *ROEE+

Degr de certitude : encore ltat de projet

C'AC : Oprateur ? Anne dou&erture ? +#mati9ue ?;ormat ? *e;tre *'mmer*i(& Surface de &ente ? e;5: 25 000 mQ Surface bMtie ? e;5: 33 000 mQ 1&( Ensei,nes ? 5ocomoti&e alimentaire ? -

Document non contractuel

Potentialits dimpact du projet : projet initialement port par la compagnie de Phalsbourg et GRC, repris par le groupe Desjouis. Dans un premier temps, ce dernier proposait une zone commerciale classique, avec les mmes enseignes que sur la zone Cora de Garges-ls-Gonesse. Une seconde phase dtude sest ouverte avec 4 scenarii ltude, tous ntant pas commerciaux. Projet en attente.
Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
e/ Les projets commerciaux ltude

GARE DES MINES / FILLETTES - AUBERVILLIERS, SAINT-DENIS, PARIS 18e


CREA+IO$

Degr de certitude : encore ltat de projet

C'AC : Oprateur ? P&(i;e C'mm4;e - 9i&&e de P(ri, Anne dou&erture ? 2016 - -r(5(4. (2(;t d=4t e; 2010 P C'mmer*i(&i,(ti'; d, 2014)2015 +#mati9ue ? %r'Aet 4r=(i; de 22 /( ? &'1eme;t, + *'mmer*e, et *'45ert4re d4 %ri%/ri<4e N)) lo,ements dont O)2 de lo,ements sociaux 1 !? *laine CommuneF (!? *aris3F O) ))) mJ de bureaux . ))) mJ dacti&its . ))) mJ de commerces nombreux 9uipements de proximits 9uipements de loisirs t-pe plaine de jeux
Source : Mairie de Paris

Document non contractuel

Potentialits dimpact du projet : projet commercial au sein dun vaste projet urbain. Projet ayant vocation satisfaire une demande locale. La Mairie de Paris teste la faisabilit d'un quipement commercial cet endroit priphrique de Paris, en lanant une consultation auprs d'ventuels porteurs de projets dans les domaines de la gastronomie, des industries culturelles et de cration et des activits lies au tourisme.
Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
e/ Les projets commerciaux ltude

VILLAGE DE MARQUES - VEMARS


CREA+IO$

Degr de certitude : confirmer

C'AC : 3 I P 02)12)2010 C$AC : 737 P 11)05)2011 Oprateur ? M(r'**' 65e&'%%eme;t Anne dou&erture ? +#mati9ue ? *e;tre de m(r<4e, ;ormat ? ret(i& %(rR Surface de &ente ? 18 530 mQ - 100 *e&&4&e, Surface bMtie ? e;5: 30 000 mQ 1&( Ensei,nes ? 5ocomoti&e alimentaire ? -

Document non contractuel

Potentialits dimpact du projet : centre de marques ayant vocation capter les chalands de lOise grce un site en bordure de lA1. Projet refus en CNAC.

Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
e/ Les projets commerciaux ltude

ENTREPOTS MACDONALD - PARIS 19e


CREA+IO$

Degr de certitude : fort

C'AC : 3 I P 07)10)2010 Oprateur ? IC#6$ Anne dou&erture ? +#mati9ue ? #rt de 5i5re ;ormat ? %ied dBimme4=&e Surface de &ente ? e;5: 20 000 mQ Surface bMtie ? 32 500 mQ ,/'; d';t 28 200 mS ,/'; dB#rt de 9i5re, 1 750 mQ ,/'; dB#&ime;t(ire et 2 550 mQ ,/'; de re,t(4r(ti'; Ensei,nes ? 5ocomoti&e alimentaire ? 34i
Source : Icade

Programme mixte de lordre de 150 000 m comprenant : des logements (50% des surfaces, soit 1 128 units) ; des bureaux ; des activits et commerces dont 28 200 m SHON dart de vivre, 2 550 m SHON de restauration et services, 1 750 m SHON dalimentaire ; un programme dquipements publics , essentiellement scolaires et sportifs, une crche, le tout sur environ 17 000 m ; environ 1 300 places de stationnement rsidentiel et mutualis ; une esplanade le long du Boulevard Macdonald et une grande place publique en lien avec la gare Eole.

Document non contractuel

Potentialits dimpact du projet : projet urbain mixte la limite du priphrique.

Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
e/ Les projets commerciaux ltude

GREENCENTER LA CHAPELLE-EN-SERVAL
CREA+IO$

Degr de certitude : encore ltat de projet

C'AC : Oprateur ? F!$V Anne dou&erture ? +#mati9ue ? ;ormat ? ret(i& %(rR Surface de &ente ? Surface bMtie ? 16 200 mQ ,/'; Ensei,nes ? Ti(=i, Ce&i', I;ter,%'rt, Ze;;2+er, 3r*/e,tr(, C(,( '4 Pi*(rd ,4r1e&, 5ocomoti&e alimentaire ? 34i P 8e*&er* 8( C/(%e&&e)F',,e,

Projet Green Center Verger en Serval

Document non contractuel

Potentialits dimpact du projet : projet de renforcement du pole commercial avec des activits non alimentaires afin de rduire lvasion commerciale vers le Sud.

Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
e/ Les projets commerciaux ltude

PARIS NORD 2 GONESSE


E:+E$SIO$! RE$;ORCEME$+

Degr de certitude : encore ltat de projet

C'AC : Oprateur ? Anne dou&erture ? +#mati9ue ? ;ormat ? Surface de &ente ? Surface bMtie ? Ensei,nes ? 5ocomoti&e alimentaire ? -

Document non contractuel

Potentialits dimpact du projet : la densification de Paris Nord 2 est acte dans le Contrat de Dveloppement Territorial Roissy - Cur conomique Roissy Terres de France.

Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
f/ Les projets commerciaux raliss dici 2018 et leur accessibilit
*rojets commerciaux et routiers
ORU Fosses

Primtre danalyse et dimpact Axe dchelle rgionale Axe dchelle intercommunale


Dammartin-enGole - C.C. Casino

Projet routier Echangeur autoroutier Ple commercial dchelle mtropolitaine Ple commercial dchelle rgionale

Extension C.C. Les Perruches

Aroville

Ple commercial dchelle intercommunale


Retail park St-Mard

Ple commercial dchelle communale Projet commercial autoris Positionnement moyen haut de gamme

LIlo

La Bongarde Restructuration + Extension Carrefour Claye Souilly Restructuration + Extension CC Beau Sevran Les Docks de St-Ouen

> 150 000 m2 100 000 < x < 150 000 m2 50 000 < x < 100 000 m2 20 000< x < 50 000 m2 < 20 000 m2

Surface de vente m
2018-2020 2015 2012 - 2013

Paris
La Villette Villup

Document non contractuel

E. Leclerc Bobigny

Ple Point Courses La Rose des Vents Aulnay

Date douverture
Source : C.G, Sdrif, Grand Roissy Economique Villes, dcisions CDAC, Codata, Explore, Dans les Tuyaux, articles de presse.

Les crations dactifs commerciaux dici 2018 se situeront proximit daxes denvergure rgionale, axe ayant thoriquement une grande capacit dabsorption de trafic routier, mais qui sont aujourdhui dores et dj rgulirement encombrs. Les projets routiers ne gnreront pas de nouvelles implantations commerciales.
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69

! Etat des lieux " lc#elle du $ord%Est francilien et les &olutions


1.3/ Lappareil commercial actuel et les volutions horizon 2018
f/ Les projets commerciaux raliss dici 2018 et leur accessibilit
*rojets commerciaux et de +C
Primtre danalyse et dimpact
ORU Fosses

Rseau existant Projets TC structurants : RER, Metro, tramway


Dammartin-enGole - C.C. Casino

Autres lignes structurantes : BHNS, TCSP Gare multimodale majeure Ple commercial dchelle mtropolitaine Ple commercial dchelle rgionale

Extension C.C. Les Perruches

Aroville

Ple commercial dchelle intercommunale Ple commercial dchelle communale

LIlo

Retail park St-Mard

Projet commercial autoris Positionnement moyen haut de gamme


> 150 000 m2 100 000 < x < 150 000 m2 50 000 < x < 100 000 m2 20 000< x < 50 000 m2 < 20 000 m2

La Bongarde Restructuration + Extension Carrefour Claye Souilly Restructuration + Extension CC Beau Sevran Les Docks de St-Ouen

Surface de vente m
2018-2020 2015 2012 - 2013

Document non contractuel

La Villette Villup

E. Leclerc Bobigny

Ple Point Courses La Rose des Vents Aulnay

Date douverture
Source : C.G, Sdrif, Grand Roissy Economique Villes, dcisions CDAC, Codata, Explore, Dans les Tuyaux, articles de presse.

Les projets commerciaux horizon 2018 se situeront proximit des projets TC, mais ils ne seront pas directement desservis par ces derniers. Les nouveaux projets commerciaux seront peu cohrents avec lvolution de la mobilit.
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70

SOMMAIRE
Phase 1 : Dfinition du contexte commercial concurrentiel du NordEst francilien horizon 2018 5

1/ Etat des lieux lchelle du Nord-Est francilien et Evolutions au sein et aux abords du territoire susceptibles de modifier de manire significative les quilibres du Nord-Est de la mtropole francilienne lurbanisme
Glorieuses nouvelle donne 2.3/ Les impacts de ces volutions sur lurbanisme : vers un vritable e-urbanisme ?

5 71
72 117 132

2/ Tendances de consommation, stratgie des oprateurs et impacts sur


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 2.2/ Les stratgies de rponse du commerce de dtail : une adaptation ncessaire la

Document non contractuel

3/ Scnarii de modlisation du contexte commercial du Nord-Est francilien horizon 2018 142

Phase 2 : Analyse du contexte commercial horizon 2025


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176
71

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Une volution profonde de la socit et de la famille

Pyramide des ges 2008 et estimation 2020


100 100

Pourcentage des mnages seuls / couples

Femmes

90 90 80 70 60 50

Hommes
Prvisions 2020

% des mnages 45% Monoparentaux (chelle de droite) 40%

8,5%

8,0%

7,5%

7,0%

6,5%

40 30 20 10

35%
6,0%

Solo Couples avec enfants 30%


5,5%

5,0%

4,5%

Couples sans enfant


0 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0
100 000 -100 000 200 000 -200 000 300 000 -300 000 400 000 -400 000 500 000 -500 000

25%
200 2 200 5 199 8 200 0 199 7 199 2 199 5 199 3 198 7 199 0 198 2 198 9 199 1 199 4 199 6 199 9 200 1 200 4 200 6 200 7 200 3 200 8 200 9

4,0%

Source : INSEE

Document non contractuel

Un vieillissement global de la population coupl des cellules familiales qui clatent, pour une dfinition de la notion mme de famille qui volue dans le temps.

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72

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Un ralentissement de la progression dmographique

Document non contractuel

Depuis 4 ans, on constate une moindre croissance de la population.


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73

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Une diminution du pouvoir dachat


volution annuelle du pouvoir d'achat par mnage

Document non contractuel

Source : INSEE

Un trs fort ralentissement de lvolution du pouvoir dachat depuis 2008.


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74

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Une perte de confiance des mnages

Document non contractuel

Conjoncture France : la confiance des mnages est au plus bas, du coup, ils consomment moins.
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75

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Une hausse continue des dpenses contraintes

Poids en 2011 Logement, eau, gaz, lectricit et autres combustibles Services de tlcommunications Assurances Services financiers Cantines Services de tlvisions Total

25,3 2,3 2,0 1,4 1,0 0,6 32,6

Document non contractuel

Le poids des dpenses pr-engages a plus que doubl en 50 ans.


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76

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Une consommation en berne et un march qui va se contracter

Document non contractuel

Par consquent, les perspectives 2012-2014 de consommation par mnage (en volume) sont en baisse.
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77

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Les gnrations vivent des vnements diffrents Robot lectrique Rationnement Rfrigrateur

Hypermarch

1917 1926 84 93 ans 20 ans en 1942

1927 1936 74 83 ans 20 ans en 1952

1937 1946 64 73 ans 20 ans en 1962

1947 1956 54 63 ans 20 ans en 1972

Services

Low Cost

Internet

Nomades

Gnration

?
Document non contractuel

1957 1966 44 53 ans 20 ans en 1982

1967 1976 34 43 ans 20 ans en 1992

1977 1986 24 33 ans 20 ans en 2002

1987 1996 14 23 ans 20 ans en 2012

1997 2006 4 13 ans 20 ans en 2022

Les gnrations vivent des vnements diffrents qui viennent impacter leur vision du monde et ont de forts impacts sur leurs modes de consommation. Lvnement qui affectera la gnration qui aura 20 ans en 2022 nest pas encore connu.
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78

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Vers le dveloppement de la socit des loisirs

Tendances identifies
Socit de loisirs

Dveloppement en France
Particulirement fort en France, dvelopper sur tous les secteurs

Document non contractuel

79

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Un effet gnrationnel dfavorable aux dpenses en alimentation (8% contre 20% dans la gnration Pnurie)

30%

Effets dge et de gnration sur le coefficient budgtaire des dpenses en alimentation et boissons non alcoolises
Gnration Pnurie (1907-1916) Gnration Hypermarch (1947-1956) Gnration Services (1957-1966) Gnration Rfrigrateur (1927-1936)

25%

1979

1984

2000 1989 1995 2006


Gnration Rationnement Gnration Robot Electrique (1917-1926) (1937-1946)

20%

15%

10% Gnration Internet 5% (1977-1986)

Gnration Low Cost (1967-1971)

0%

13&22 18&27 23&32 28&37


Document non contractuel

33&42 38&47

43&52

48&57 53&62

58&67 63&72

68&77 73&82

78&87 83&92

Source : Enqu es !udge des "am#$$es 1979% 1984% 1989% 1995% 2000% 2005

80

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Les dpenses d'habillement : trs lies lge et un effet de gnration peu favorable chez les jeunes

Effet dge et de gnration sur les dpenses en habillement


Euros constants 2006 par an et par mnage
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 13&22 18&27 23&32 28&37 33&42 38&47 43&52 48&57 53&62 58&67 63&72 68&77 73&82 78&87 83&92 88&97

Gnration Robots lectriques (1937-1946) Gnration Services (1957-1966) Gnration Hypermarch (1947-1956)

Gnration Rfrigrateurs (1927-1936) Gnration Rationnement (1917-1926)

Gnration Low Cost (1967-1971) Gnration Internet (1977-1986) Gnration Pnurie (1907-1916)

Document non contractuel

Source : Enqutes Budget des mnages, INSEE


81

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Les dpenses en quipement du foyer : trs li au cycle de vie

Effet dge et de gnration sur les dpenses en quipement du foyer


Euros constants 2006 par an et par mnage
4000

Gnration Robots lectriques (1937-1946)

Gnration Services (1957-1966) Gnration Hypermarch Gnration Rfrigrateurs (1927-1936) (1947-1956) Gnration Rationnement (1917-1926)

3500

3000

2500

Gnration Pnurie (1907-1916)

2000

1500

Gnration Low Cost (1967-1971) Gnration Internet (1977-1986)

1000

Document non contractuel

500

0 13&22 18&27 23&32 28&37 33&42 38&47 43&52 48&57 53&62 58&67 63&72 68&77 73&82 78&87 83&92 88&97

Source : Enqutes Budget des mnages, INSEE


82

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

La Culture loisirs : port par un fort effet gnrationnel

Effet dge et de gnration sur les dpenses en loisirs culture


Euros constants 2006 par an et par mnage
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500
Document non contractuel

Gnration Services (1957-1966) Gnration Low Cost (1967-1971)

Gnration Hypermarch (1947-1956) Gnration Robots lectriques (1937-1946) Gnration Rfrigrateurs (1927-1936) Gnration Rationnement (1917-1926)

Gnration Internet (1977-1986)

Gnration Pnurie (1907-1916)

0 13&22 18&27 23&32 28&37 33&42 38&47 43&52 48&57 53&62 58&67 63&72 68&77 73&82 78&87 83&92 88&97

Source : Enqutes Budget des mnages, INSEE


83

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Une forte progression du secteur des loisirs


Projections des dpenses de consommation des mnages pour 4 fonctions l'horizon 2020 (milliards d'euros constants 2010) Taux de croissance
annuel moyen entre 2010 et 2020 + 2,5 %
Loisirs 72,9 72,1 98,9 89,9 127,1

+ 1,2 %
Equipement du foyer 48,4 50,7 58,1

64,2

+1%

Habillement

45,8 46,6 42,9 28,5

+ 0,9 %
Soins personnels
Document non contractuel

26,1 24,9 23,0 0 20 40 60 80 100 120

2020 2010 2005 2000


140

Source : Enqutes Budget des mnages, INSEE


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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Une consommation en berne et un march qui va se contracter pour ce qui est du commerce de dtail, tandis que le march du loisir continue se dvelopper

La population vieillit et les cellules familiales clatent. Les dpenses contraintes augmentent quand le pouvoir dachat diminue, avec une perte de confiance des mnages. Un ralentissement de la progression dmographique coupl une diminution de la consommation des mnages pour un march qui va se contracter. Un effet gnrationnel dfavorable aux dpenses en alimentation et dhabillement avec des dpenses en loisirs et culture nettement plus fortes chez les plus jeunes. Le dveloppement du march du loisir.

Document non contractuel

Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

85

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Le dveloppement du commerce immatriel

Tendances identifies
Dmatrialisation / E-commerce

Dveloppement en France
Gagne du terrain et devient impratif pour tous

Document non contractuel

86

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Limpact du commerce immatriel : consommer autrement est dsormais possible


Proportion dinternautes consultant un site Internet avant dacheter en magasin - Internautes de plus de 15 ans
71% 61%

47% 41%

2005

2006

2007

2012

Source : 'd#am r#e% ( )*e s ore o+ *e +u ure 2012 2015% , -#sa Euro.e% 2008

Taux dquipement des franais : - smartphones : 27% en 2011, 38% en 2012. - Tablettes : 4% en 2012 M-Commerce : 14% des acheteurs en ligne ont dj achet partir de leur tlphone (hors applications mobiles)

Source : "e/ad

Document non contractuel

Une consommation en magasin qui est affecte par la recherche du meilleur produit sur internet, le critre choix est dsormais dconnect des lieux physiques.

Un nomadisme de la consommation permis par les innovations technologiques de ces dernires annes, le critre achat est dsormais dconnect de lieux physiques.

Le point de vente physique concentrait les actes de choix, dachat et denlvement des produits. Ce nest dsormais plus le cas.
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87

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Le commerce immatriel pour tous et de plus en plus

Document non contractuel

31 millions de cyberacheteurs en France au 2me trimestre 2012, 77% des franais achtent distance et lachat sur Internet touche dsormais toutes les couches de la population.

Des acheteurs qui achtent de plus en plus souvent et des dpenses individuelles en progression trs importantes.

Une dmocratisation de laccs au commerce immatriel, une progression du nombre de cyberacheteurs, de la frquence dachat et du panier moyen.
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88

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Une difficult capter un consommateur de plus en plus volatile

Source : 0a.gem#n# 0onsu$ #ng N1!1 : -2 3 /#s# eur un#que 4 567 3 sur+ace $oue

Document non contractuel

Des frquentations trs importantes, le nombre de visiteurs uniques mensuel dAmazon correspondant plus du quart de la frquentation annuelle du Forum des Halles (40 millions) ou prs de deux fois la frquentation annuelle de la Tour Eiffel (7 millions)

Un taux de transformation qui reste toutefois trs faible.

Le e-commerce capte des flux trs importants mais la facilit daccs et le choix offert sur Internet saccompagnent dune trs forte volatilit des consommateurs.
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89

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Des parts de march croissantes et des freins lutilisation qui disparaissent

Des parts de march significatives sur plusieurs secteurs dactivit (produits techniques, culturels, voyages) et toujours en progression pour un impact aujourdhui visible sur la distribution physique.
Document non contractuel

Source : I+o.89e$a#s co$#s

Des parts de march toujours croissantes, en grande partie dues louverture de nouveaux sites plutt quau dveloppement des sites existants. Des raisons dutilisation qui se concentrent sur labsence de dplacement et le gain de temps, mais galement sur les items classiques de lacte dachat, savoir le prix et le choix, soit des sujets quil est difficile de contrer via un point de vente physique. Des freins lutilisation dInternet qui sont essentiellement techniques et solvables, part laccs direct au produit qui reste le frein essentiel lachat.
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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Le pouvoir revenu au consommateur


Si je vous dis, "Grce Internet, vous avez plus de pouvoir pour consommer ", tes-vous tout fait, plutt, plutt pas ou pas du tout d'accord ?
Base : 1007 individus gs de 18 ans et +

56,4%
Internautes c erc ant des avis de c!ns!""ateurs 13,9% 42,5% 28,2%

1,0% 14,4%

45,3%
Internautes 11,4% 33,9% 27,2% 22,0% 5,4%

38,9%
#nse"$%e 4,4% 29,0% 23,4% 24,6% 13,1%

15,5%
&!n Internautes
Document non contractuel

11,1% 4,4%

9,5%

33,9%

41,2%

'!ut ( )ait d*acc!rd

+%ut,t d*acc!rd

+%ut,t -as d*acc!rd

+as du t!ut d*acc!rd

&e sait -as

Source : Enqu e 09E:;0&E!7< = 'ars 2009

Lexpertise acquise sur Internet renforce le pouvoir du consommateur.


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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Le commerce immatriel rinterroge le commerce de dtail mais ne le remplace pas

Le point de vente physique nest plus le lieu unique o le choix, lachat et lenlvement du produit se font. Le commerce immatriel touche dsormais presque toutes les couches de la population et les cyberacheteurs achtent de plus en plus et de plus en plus frquemment. Des flux sur internet qui restent beaucoup plus difficiles capter quen magasin. Des parts de march croissantes et des freins qui disparaissent petit petit, part laccs direct au produit qui reste le principal besoin uniquement satisfait en magasin. Un consommateur qui a la sensation davoir repris le pouvoir en consommant sur Internet.

Document non contractuel

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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Le dveloppement du post-matrialisme : vers une consommation plus durable ?

Tendances identifies
Proximit (local, affinitaire)

Dveloppement en France

Trs fort sur la marque France et sur le lien


social, fort dveloppement jusquen 2015

Local : moins important lhorizon 2025


Deuxime vie de lobjet Elle saccentue avec, en plus du levier conomique, le volet cologique et le partage :


Document non contractuel

C to C, troc, location, recherche du bnfice conomique

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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Une progression de la consommation vue sous langle du dveloppement durable


Voici plusieurs raisons dacheter des produits de consommation. Pour chacune dentre elles, dites-moi si elle vous incite personnellement (beaucoup, assez, un peu, pas du tout) acheter un produit. (Rponses beaucoup + assez )

Document non contractuel

Source : 0rdoc% Enqu es 0onsomma #on

La garantie cologique se stabilise, le volet social du dveloppement durable progresse.


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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Le Made in France constitue un critre de choix du produit


Voici plusieurs raisons dacheter des produits de consommation. Pour chacune dentre elles, dites-moi si elle vous incite personnellement (beaucoup, assez, un peu, pas du tout) acheter un produit. (Rponses beaucoup + assez )

Document non contractuel

Source : 0rdoc% Enqu es 0onsomma #on

Le critre de la fabrication en France continue de progresser.


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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

La location pour environnementaux

disposer

de

produits

en

bon

tat

et

rduire

les

impacts

Pour vous, diriez-vous que louer un produit plutt que lacheter cest (Rponses Tout fait + Plutt daccord )

Document non contractuel

Source : Enqu e consomma #on% N9> 56;!76&09?:;0% 20101

Louer permet de tenir compte de lenvironnement et de disposer de produits en bon tat .


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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Le march de loccasion progresse sur de nombreux secteurs de la distribution


Avez-vous dj achet ou vendu un produit sur internet ? Je vais vous prsenter une liste de produits. Vous me prciserez si, depuis le 1er janvier 2011, vous en avez achet neuf, doccasion, lou, emprunt
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Vlo Livre DVD Matriel %r#i$ate!r V&te'e$t %b"et #e *rticle #e bricola e (o!r e$)a$t #coratio$ s(ort o! "ar#i$a e #+occasio$ lo! e'(r!$t

21% 6% 22%

22% 1% 14%

17% 8% 8%

13% 4% 6%

6% 0% 10%

2% 0% 12%

0% 13%

3% 2% 5%

63% 51%

67%

78%

84%

86%

86%

90%

Source : 0rdoc% Enqu es 0onsomma #on

*chat $e!)

*chat

Document non contractuel

La vente de produits doccasion est toujours en croissance tandis que le march de loccasion commence tre trs significatif pour dautres marchs que lautomobile.

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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Le troc se dveloppe mais il peut ne sagir que dun impact de la crise actuelle
Vous arrive-t-il de faire du troc (cest--dire change de produits ou de services ?) Vous arrive-t-il de faire du troc (cest--dire change de produits ou de services ?) Base : Individus ayant troqus dans lanne 2011 (91 individus)

Source : 0rdoc% Enqu es 0onsomma #on

Document non contractuel

Le troc existait dj dans la crise conomique de 1993, au mme niveau que la situation en 2011. Les produits culturels sont aujourdhui les biens et services les plus troqus.

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98

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Les jeunes plus sensibles lusage des produits qu leur possession


Depuis le dbut de l'anne, avez-vous l'impression d'avoir fait des conomies ?
80% 68% 64% 60% 60% 54% 47% 53%

70%

50%

44% 45% 37% 38% 34%

40%

37% 29% 24%

30%

28%

20%

10%

0% 2009 2010 2009 2010 2009 2010

En achetant des produits sur Internet

En achetant des produits d'occasion

En achetant des marques premiers prix

Document non contractuel

Source : 0rdoc% Enqu es 0onsomma #on

18 24 ans

25 34 ans

!opu"ation tota"e

La seconde vie et le bnfice conomique : une affaire de jeunes.

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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Une consommation plus durable via des pratiques qui sattachent la seconde vie des objets

Une consommation qui se teinte dune exigence de dveloppement durable, notamment socital. Le Made in France est de plus en plus un critre susceptible daffecter le choix du consommateur. Le dveloppement des pratiques en matire de location, de troc et dachat de biens doccasion. Un lien lobjet qui volue, surtout auprs des gnrations les plus jeunes.

Document non contractuel

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100

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

De nouvelles tendances de consommation, encore faibles en France Tendances identifies


Facilit dutilisation (innovation dusage)

Dveloppement en France
Quelques signes de dveloppement impratif sur le design universel pour les seniors

Services avant et aprs lachat

Deuxime critre dachat trop peu pris en compte en France

Co-production

Rpond la demande de ralisation de soi

Personnalisation
Document non contractuel

Faible en France, se dveloppe sur Internet

101

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Les senior sont les plus rceptifs au design universel et disposent de potentialits de consommation
40000

(design de produits et, plus gnralement, dun environnement pens ds lorigine pour le plus grand nombre sans adaptation ou conception ddie, pour assurer un Confort dUsage pour Tous)

Revenu disponible brut et dpenses de consommation par mnage selon lge en 2006
35 986 36 363 35 035 35 038 33 519 33 173 30 686 32 762 32 129 31 818 30 322 30 757 29 162 27 815 25 489 27 606 26 302 25 064 23 547 26 226 24 099 21 955 20 549 18 572 15 148 15 990 13 789

35000

30000

25000 21 510 20000

15000

10000

5000

0
Document non contractuel

#$oins de 24 ans

25 29 ans

30 34 ans

35 39 ans

40 44 ans

45 49 ans

50 54 ans

55 59 ans

60 64 ans

65 69 ans

70 74 ans

75 79 ans

80 84 ans

!"us de 85 ans

%e&enu disponi'"e 'rut

()penses de consommation

Source : 09E:;0% d@a.rAs INSEE

Lpargne importante des personnes de plus de 50 ans constitue un potentiel de consommation complmentaire pour les annes venir. Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

102

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Les plus de 50 ans reprsentent une part croissante dune majorit de marchs

Enseignement )*tels'restaurant )abillement (ommunication &ransport %ogement #lcool'tabac &otal %oisirs E$uipement #utres #limentation "ant
Document non contractuel

27%

!!% !8% 40% 4!% 45% 44% 44% 46% 47% 48% 4 % 50% 51% 5!% 57% 4 % 51% 51% 52% 54% 57% 58% 58% 60% 64% 2015 2005

0%

20%

40%

60%

Source : !udge des mnages INSEE% 2006

En 2015, les 50 ans et plus reprsenteront plus de 50% dune majorit de marchs.
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103

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

La personnalisation, une tendance plus facilement dveloppable sur internet Sur-mesure


Le produit est unique. Il est ralis la demande du consommateur selon des critres et caractristiques qui lui sont propres.

Personnalisation modulaire

Il est propos au consommateur dassembler son produit avec un nombre plus ou moins important de pices. Plus le nombre de composants est haut, plus les combinaisons dassemblage sont nombreuses, et plus la probabilit que le produit puisse revtir un caractre unique est leve.

Customisation

La marque propose au consommateur dajouter un ou deux lments ( options ) lui permettant de diffrencier son article de la masse.

La marque dite un article en nombre limit (parfois numrot) ou rserve cet article une clientle particulire. De fait, peu de consommateurs ont accs ce produit qui revt un caractre unique de par sa raret.
Document non contractuel

Sries limites, exclusivits

Parce quil permet de proposer des produits rares qui se vendent traditionnellement en proportion rduite (compte tenu notamment de la faiblesse du cot additionnel de mise en ligne), Internet reprsente un vecteur idal de personnalisation de loffre.
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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Le dveloppement de la coproduction

Internet permet chacun de choisir le produit qui sera fabriqu ou la musique qui sera produite. La vente directe est en croissance continue. Caisses automatiques / montage des meubles en kit. Le consommateur doit pouvoir sy retrouver en terme de prix ou de temps. Satisfaction individuelle de participer la production.

Document non contractuel

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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Tendances prospective : la France compare dautres nations


RoyaumeUni

Tendances identifies Post-matrialisme Coproduction Proximit Personnalisation Design universel Socit des Loisirs Demande de service avant et aprs l'achat E-commerce
Document non contractuel

Etats-Unis

Allemagne

Italie

France

Japon

Chine

,, --,, --,, -----

, -,, -,, -----

--,, -------

,, , , , , ,

, , , --, -

--,, --,, ------

,,, ,,, ,,, ,,, ,,, ----

Source : 09E:;0

La France reste assez peu touche par les nouveaux modes de consommation mais est principalement rceptive au dveloppement de la socit des loisirs.

106

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Le consommateur franais est surtout sensible au dveloppement de la socit des loisirs, la proximit et au e-commerce mais de nombreuses nouvelles pratiques ne constituent pas encore de leviers en matire de distribution.

Un potentiel de consommation plus important pour les personnes de plus de 50 ans, qui constitueront en 2015 plus de 50% de la majorit des marchs. Un vivier pour le design universel. Le dveloppement de la personnalisation et de la coproduction, qui passent par Internet. La France est trs sensible au passage vers la socit des loisirs mais galement par le retour la proximit, le dveloppement du e-commerce et la coproduction. Les consommateurs franais sont moins sensibles au post-matrialisme (valeurs moins orientes vers les ressources conomiques et plus marques par des enjeux identitaires), la personnalisation, au design universel et la demande de services avant et aprs achat.

Document non contractuel

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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

En priode de crise : des arbitrages qui privilgient lachat malin et affecteront le cur de loffre, les enseignes mass market
Depuis le dbut de l'anne, avez-vous l'impression d'avoir fait des conomies... ?
En ac+etant des produits mar$ue'distribiteur En ac+etant des produits premier pri,

5 %

5!%

En ac+etant moins c+er

40%

En ac+etant des produits sur -nternet En ac+etant des produits d.occasion

!7%

2 %

En consommant moins

2!%

Document non contractuel

En louant des produits plut*t $ue de les ac+eter

7%

Source : 09?:;0% enqu e consomma #on 2010

Acheter des marques distributeurs et des produits premier prix pour faire des conomies.
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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

La sensibilit au prix mais galement le retour de la confiance dans la marque


Voici plusieurs raisons dacheter des produits de consommation. Pour chacune dentre elles, dites-moi si elle vous incite personnellement (beaucoup, assez, un peu, pas du tout) acheter un produit. (Rponses beaucoup + assez )
95%

85% 78% 78% 7 % 75% 75% 7!% 68% 65% 61% 55% 70% 6 % 67% 67% 68% 66% 65% 65% 64% 70% 72% 70% 76% 81%

84%

%e pri, est comptitif %e produit porte un label de $ualit %a mar$ue /ous inspire confiance

77%

75% 74%

58% 57% 5!% 51%

45%

35%
Document non contractuel

92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 19 19 19 19 19 19 19 19 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20

Source : 09?:;0% enqu e consomma #on 2010

2012 : une remonte un niveau record de la sensibilit aux prix mais galement de la confiance dans la marque.
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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Un arbitrage croissant sur le prix mais le dveloppement des critres en rapport avec la technologie, le srieux et la fiabilit

Pour vous, quest-ce quune bonne marque ? Analyse lexicale

1994
Les satisfaits 16% Qualit/prix 25%

2010
Symbolique
Marque Marque d'identification socitale 6% 8%

Fonctionnel

Marque plaisir 15%

Les bonnes vieilles marques de chez nous 27%

Technologue s 6% Srieux de la marque 3% La beaut de la marque 23%

Qualit/prix 46%

Srieux et fiabilit 12% Technologues 13%

Document non contractuel

Source : Enqu es 0onsomma #on% 1994 e 20101 09E:;0

Les reprsentations de la marque ont fortement volu en 16 ans et on constate lexplosion du facteur prix, en conjonction avec le srieux et la fiabilit ainsi que lapptence des technologues pour la marque.
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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Les revenus des classes moyennes voluent moins vite que ceux des classes extrmes
Evolution du niveau de vie moyen des mnages par dciles entre 1996 et 2008
32% 30% 28% 26% 24% 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2%
Document non contractuel

Bas revenus

Classes moyennes

Hauts revenus

2,50%

2,00%

1,50%

1,00%

0,50%

0% D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 TCAM 1996-2008 D8 D9 D10

0,00%

Croissance du niveau de vie moyen

Source : Insee&:5I% enqu es 9e/enus +#scauB e soc#auB r ro.o$es 1996 C 2004% Insee&:5"#D&0na+&0na/&00'S7% enqu es 9e/enus +#scauB e soc#auB 2005 C 2008

Le niveau de vie des classes moyennes volue moins vite que celui des classes les plus modestes et de la classe la plus riche. Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Des arbitrages qui privilgient lachat malin et affecteront le cur de loffre, les enseignes mass market

Un arbitrage qui se fait de plus en plus sur le prix. Paralllement, le rapport la marque volue, se focalise sur le srieux, la fiabilit et la technologie, pour une remonte de la confiance qui leur est attribue. Le niveau de vie des classes moyennes volue moins vite que celui des classes les plus modestes et de la classe la plus riche. Des volutions qui jouent sur les extrmes et un cur doffre mass market qui risque de subir en priorit la contraction du march.

Document non contractuel

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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Le rejet des modles de distribution actuels : des racines anciennes pour des effets et impacts rcents

Frquentation des centres commerciaux


8 6 4 2 0 ,2 ,4 ,6 ,8

Le temps moyen pass dans un hypermarch

1h30 451

1920

2005

Source : 0N00

P)!r 434 des #ra,5ais6 les ()!rses ali*e,-aires s),- !,e ()r78e
centres Le temps consacr aux grosses courses alimentaires, de plus en plus considr comme une contrainte, a t divis par deux en 25 ans

Une rosion de la frquentation des commerciaux intercommunaux et rgionaux

Document non contractuel

Des tendances lourdes qui rinterrogent les modles de distribution historiques, notamment le tout sous le mme toit qui ne correspond plus en ltat aux pratiques des consommateurs.
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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Lhypermarch : un modle en perte de vitesse


Evolution des ventes en volume
4 3 2 1 ./(er'arch 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 ,1 ,2 ,3 ,4
"'4r*e ? I;,ee

Part de march non alimentaire des hypermarchs


11,8 11,6 11,4 11,2 11 10,8 10,6 10,4 10,2 10 2008 2009 2010
"'4r*e ? I;,ee

0!(er'arch

Une rosion des ventes dans les hypermarchs compense par une progression dans les supermarchs.

Une perte de parts de march sur les rayons non alimentaires au profit des spcialistes.

Document non contractuel

Les hypermarchs, notamment, sont de plus en plus dconnects des attentes des consommateurs et se doivent dvoluer.
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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

Quel avenir pour le commerce de dtail ?


E !L"#$!% D" S#!C& E% %!'()E DE P)!*E#S
1800

Total
1600 1400 1200 1000

France
800 600 400 200 0 2002 France Portugal 2004 Espagne Belgique 2006 2008 Pologne Suisse Italie total 2009

80% en priphrie

2010 Allemagne

Source Eurlia

Document non contractuel

Un nombre de projets commerciaux qui apparat comme disproportionn quantitativement avec la ralit du march et de ses volutions venir. Des autorisations qui se transforment en programmes commerciaux qui prouvent toutefois depuis 3 ans de grandes difficults se commercialiser.

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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 Glorieuses

La rinterrogation des modles de distribution existants

Des modles commerciaux qui doivent sadapter lextrme volatilit des consommateurs qui sont exigeants avec le temps pass faire leurs achats. Le modle de lhypermarch qui doit profondment voluer pour retrouver une attractivit, en termes de contenus et de surface. Des projets commerciaux toujours aussi nombreux, de plus en plus dconnects de la ralit du terrain.

Document non contractuel

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SOMMAIRE
Phase 1 : Dfinition du contexte commercial concurrentiel du NordEst francilien horizon 2018 5

1/ Etat des lieux lchelle du Nord-Est francilien et Evolutions au sein et aux abords du territoire susceptibles de modifier de manire significative les quilibres du Nord-Est de la mtropole francilienne lurbanisme
Glorieuses nouvelle donne 2.3/ Les impacts de ces volutions sur lurbanisme : vers un vritable e-urbanisme ?

5 71
72 117 132

2/ Tendances de consommation, stratgie des oprateurs et impacts sur


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 2.2/ Les stratgies de rponse du commerce de dtail : une adaptation ncessaire la

Document non contractuel

3/ Scnarii de modlisation du contexte commercial du Nord-Est francilien horizon 2018 142

Phase 2 : Analyse du contexte commercial horizon 2025


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176
117

(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.2/ Les stratgies de rponse du commerce de dtail : une adaptation ncessaire la nouvelle donne

Toujours plus grand : des mgastores offrant un maximum de choix, avec des mises en situation labores et des petits produits destins favoriser lachat dimpulsion

Ika : un modle international, un dveloppement extensif et des surfaces de plus en plus grandes (aujourdhui dpassant 30 000 m de surface). Un dveloppement sappuyant galement sur des services orients vers la famille et un positionnement dcal.

Maisons du Monde : le dveloppement de mgastores, voire de supermgastores (plus de 5 000 m) en priphrie aprs une histoire marque par le centre-ville et des formats de moins de 1 500 m.

Orchestra : la recherche de sites o implanter des magasins de 3 000 4 000 m.

Document non contractuel

Un modle de dveloppement qui ne se suffit pas lui-mme et doit tre accompagn dune stratgie marketing adapte pour attirer les chalands. Un modle dont la prennit nest pas assure, Ika dveloppant notamment un modle plus urbain, de centre-ville, ainsi que des sites desservis par les transports en commun.

Cultura : la recherche de sites o implanter des magasins de plus de 6 000 m.


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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.2/ Les stratgies de rponse du commerce de dtail : une adaptation ncessaire la nouvelle donne

Plus proche : de plus petits formats pour davantage de proximit, de praticit, de rapidit et de consommation
14000 12000 10000
50 80 70 60 e$sei $es #e , 300 '1 e$sei $es #e 300 '1

Nombre denseignes cres en France par an

8000 6000 4000 2000 0

40

Laccent mis par les grandes groupes de distribution alimentaire sur le dveloppement de leur maillage de proximit via des concepts adapts.

30 20 10 0 2008 2009 2010

De nouveaux hypermarchs qui se dveloppent sur des surfaces infrieures 6 000 m : concepts dvelopps par Auchan, Carrefour, Cora, Des hypermarchs existants qui voient leur taille diminuer au profit du dveloppement de la galerie marchande (moyennes surfaces et boutiques) : rduction de Carrefour sur Portet-sur-Garonne (24 400 18 000 m de vente), rduction des Gant de Brive (-25%), de Dijon (-20%), de Marseille (28%). Des moyennes surfaces qui dveloppent des concepts plus petits pour mailler le territoire : But City et But Cosy (1 000 m et 1 500 m contre 3 000 4 000 m), la Fnac en franchise sur des concepts de 300 m, 600 m et 900 m, Babou rflchit limplantation de petits formats en galerie marchande

Des crations ou arrives denseignes qui se concentrent sur les petits formats.

Document non contractuel

Des oprateurs qui jouent la grande proximit au sein de leurs centres commerciaux.

Un maillage qui se densifie avec un modle conomique adapt, cohrent avec le phnomne de rduction des zones de chalandise d au dveloppement de loffre commerciale. Un modle qui sinscrit dans la densit plutt que dans ltalement urbain. Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.2/ Les stratgies de rponse du commerce de dtail : une adaptation ncessaire la nouvelle donne

Plus fluide : profiter des flux existants plutt que chercher les gnrer

Les drives : un modle en pleine explosion, surfant sur le gain de temps et les pendulaires : Auchan veut ouvrir 20 nouveaux drive cette anne pour atteindre 80 formats de ce type, Leclerc vise la barre des 400 drives dici 2016 contre 90 aujourdhui, Super U sintresse au format et Casino en adosse ses supermarchs. Une part de march denviron 1,2% actuellement, et en progression rapide, un relais pour le e-commerce avec livraisons qui plafonne moins de 3%. Aprs lalimentaire, le non alimentaire se met au drive : Jouclub teste le drive sur une dizaine de magasin en 2011, King Jouet, Conforama tudient des concepts

Le commerce en gare : des projets de centres commerciaux intgrs pertinents sur les gares SNCF parisiennes et les gares majeures en province. Cur Saint-Lazare rassemble 80 boutiques sur 10 000 m afin de profiter des 450 000 voyageurs frquentant la gare Saint-Lazare chaque jour. Des concepts spcialiss ports par les enseignes de la grande distribution pour sadapter aux besoins spcifiques de la clientle de flux : Gares & Connexion a slectionn un groupement Relais H, Casino et Servex France pour ouvrir la boutique du quotidien dans 8 gares franaises ds 2012. La Fnac et Lagardre Services se sont associs pour dvelopper des Fnac dans les lieux de transports.

Document non contractuel

Des modles conomiques qui rinventent en partie le fonctionnement du point de vente en jouant sur la rapidit afin de rduire au minimum les nuisances ressenties en termes de pertes de temps passes faire ses courses. Des modles qui ncessitent toutefois des flux suffisamment importants pour alimenter une offre commerciale permanente, surtout sur les gares de transports en commun. Des modles cohrents avec lide de la ville durable dans la mesure o ils contribuent rduire les dplacements motoriss.
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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.2/ Les stratgies de rponse du commerce de dtail : une adaptation ncessaire la nouvelle donne

Plus nombreux : plus de points de vente pour prendre des parts de march

La Pataterie : 150e magasin ouvert en septembre 2012, 300 magasins viss en 2017.

Cop Copine : une centaine de magasins aujourdhui, un dveloppement ltranger et notamment aux Etats Unis avec 10 12 ouvertures prvues par an.

Sud Express : 150 magasins aujourdhui dont 28 ouverts en 2011, 400 500 magasins prvus terme.

Document non contractuel

Orchestra : 580 magasins dont 280 en France, le rachat rcent de 280 magasins Prmaman, un dveloppement qui continue notamment en Chine.

Un modle de dveloppement ancien, extensif, pour des rendements de chiffre daffaires au m qui diminuent mathmatiquement dans un march satur. Une compensation qui sest faite sur les conditions de fabrication (plus de points de distribution pour plus de ventes et donc des conomies dchelle en production) puis sur les valeurs locatives (baisse proportionnelle celle de rendements et plafonnement des niveaux de charge) mais qui va se heurter des valeurs plafonds et une augmentation des cots de fabrication (augmentation des cots de 40% en deux ans en Chine pour lhabillement). Un modle qui fatalement a une limite dans le temps et se dveloppe actuellement en franchise et affiliation, notamment pour rduire le risque de portage financier des socits mres.

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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.2/ Les stratgies de rponse du commerce de dtail : une adaptation ncessaire la nouvelle donne

Plus rare : la promesse de trouver des produits qui ne sont nulle part ailleurs et/ou ne resteront pas longtemps disponibles

Forever 21 : jusqu 20% de loffre renouvele chaque semaine, plus de deux fois la moyenne de la concurrence.

Document non contractuel

Abercrombie & Fitch Paris : un magasin cach et sans fentre, un seul point de vente en France, un filtre lentre, la promesse dun lieu unique destin une clientle choisie.

Magasins vnementiels et phmres : une offre spcifique et thtralise concentre dans le temps.

Une stratgie qui fonctionne ds lors que la promesse faite au consommateur est respecte, un modle qui est prenne dans le temps mais dont certaines formes restent phmres sur des emplacements chaque fois diffrents.
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(! +endances de consommationF strat,ie des oprateurs et impacts sur lurbanisme


2.2/ Les stratgies de rponse du commerce de dtail : une adaptation ncessaire la nouvelle donne

Moins cher : lutter contre Internet sur le prix

Chronostock : le dstockage de produits dquipement de la maison de la saison prcdente des prix 20 70% moins chers dans un temps de prsence limit.

StockOMani : le dstockage de fins de srie de grandes marques avec un assortiment qui est renouvel 90% tous les trois mois et des partenariats avec les industriels.

Le discount alimentaire : un canal qui a atteint son seuil maximum, bloqu par le dveloppement des marques distributeurs et des autres canaux de distribution.

Document non contractuel

Primark : une enseigne qui propose des vtements inspirs des crateurs mais des prix trs faibles, infrieurs de 20 30% ceux pratiqus par les leaders du mass market.

Une stratgie qui ne fonctionne aujourdhui que sous rserve dun rassortiment trs frquent de loffre pour faire se dplacer les chalands.

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2.2/ Les stratgies de rponse du commerce de dtail : une adaptation ncessaire la nouvelle donne

Plus de service et de lien commercial : offrir ce qui ne peut tre tlcharger

Apple Store : des vendeurs spcialiss aptes rsoudre les problmes techniques des clients, nombreux en rayon et quips de tablettes tactiles leur permettant de dvelopper une relation de proximit et de raccompagner les clients la porte du magasin.

Sephora : des innovations permanentes pour une part de march en croissance : bar sourcils, bar coiffage, nail bar, make-up school. Oxylane : attirer le chaland via la pratique sportive et lui faire acheter des articles par la mme occasion.

Document non contractuel

Le dveloppement de concepts de services dominante service axs sur la beaut, le bien-tre et le ludique.

Une stratgie prenne vis--vis du net et une rponse la demande des consommateurs de retrouver du conseil et du lien avec les commerants, et qui introduit une dimension ludique et/ou bien-tre la transaction commerciale.

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Plus doccasions : favoriser en magasin le recentrage grandissant sur lusage plutt que la possession des produits

Fnac : le dveloppement de vritables rayons de produits doccasion comme relais pour les produits culturels et ludiques et pour lutter contre les sites ayant dj dvelopp cette activit sur le net (Amazon).

Cash Converters : une implantation bien ancre dans le territoire et un dveloppement qui continue : un nouveau format Cash Converters City pour sinsrer sur de plus petites surfaces en milieu urbain dense. Un rseau repris par ses franchiss pour renouer avec la croissance depuis 2008. Un modle qui a fait des mules (Easy Cash, Cash Express).

Grosbill.com, Ebay : des pure players ( lorigine des distributeurs uniquement sur internet) qui investissent dsormais les points de vente physiques.

Document non contractuel

La vente de produits doccasion se dveloppe aujourdhui sur de multiples canaux depuis Internet jusquaux points de vente physiques en passant par les vides-greniers et les ressourceries. En sappropriant ce crneau, la distribution physique peut trouver des relais de croissance importants susceptibles de compenser ses difficults actuelles.

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Plus de spcialisation : une offre pointue qui dpasse le produit pour proposer un univers

Nature & Dcouvertes : un modle de vie plutt quun magasin, une stratgie qui passe galement par la stimulation sensorielle et une ambiance cohrente avec le positionnement.

Triathlon Store : une offre trs spcifique sur une petite surface, un positionnement de niche mais des produits qui peuvent galement intresser des dbutants.

Lgo Store : un rseau mondial de 85 magasins, une premire ouverture en France Levallois-Perret et une seconde prvue Lille.

Document non contractuel

Les concepts stores : des lieux uniques autour dune ide ou dun positionnement : Merci, concept store solidaire de 1 500 m dont 100% des bnfices sont reverss une association aidant les enfants et femmes de Madagascar , ou Colette, concept store de 700 m sur trois niveaux dont le concept est d'tre le point de rencontre entre la mode, le parfum et le design, la musique et l'dition, la photo, la beaut et les hautes technologies. Ces lieux comprennent galement une offre de restauration.
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En proposant une ide et en sadressant une cible de clientle particulire, ces concepts sassurent de la fidlit de celle-ci en en adoptant ses codes et en rpondant ses besoins spcifiques. Ne sadressant souvent qu des niches, il leur faut simplanter dans des tissus urbains denses pour augmenter statistiquement leur march potentiel.

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2.2/ Les stratgies de rponse du commerce de dtail : une adaptation ncessaire la nouvelle donne

Plus connect : le local physique vu comme un des lments du rseau de vente

La distribution physique sest mise sur le net tandis que les pure players commencent ouvrir des magasins : les deux modes de distribution se rejoignent pour une distribution qui devient multi-canal (le ecommerce vu comme un nouveau canal de distribution) puis cross-canal (remettre le client au centre de lenseigne, quel que soit le rseau quil utilise). 70% des consommateurs se rendent en magasin et achtent ensuite sur internet.

Le magasin connect : des outils technologiques pour crer un pont entre Internet et la distribution physique : commande directe sur tablette, prsentation des produits sur tablette Pas de relle visibilit encore sur les rels apports pour le client.

Le commerce de proximit et les centres-villes arrivent sur le net : coursenville.com prsente 44 centres-villes dont les commerants peuvent prendre les commandes et livrer via la plateforme internet.

Document non contractuel

Lopposition entre e-commerce et commerce de dtail na plus vraiment de sens. Les enseignes commencent aujourdhui envisager lensemble des canaux de distribution dans une dmarche intgre qui noppose plus les modes de distribution mais les associe en distinguant les lieux de choix, dachat et denlvement.

Des oprateurs qui font rentrer le net dans les centres commerciaux : AltaraCogedim achte Rueducommerce.com, Hammerson signe un partenariat avec Vente-prive.com pour la vente de chques cadeaux.
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Plus confortable : le client VIP dans un environnement plus confortable que chez lui

Unibail-Rodamco cre un rfrentiel de qualit couvrant toutes les tapes de visite du client dans un centre commercial. 571 points de contrle dfinissent un label 4 toiles qui est ensuite audit et certifi par lorganisme tiers SGS. Les services clients incluent des voituriers, cireurs de chaussures, des Ipad pour lire la presse, le Wifi gratuit dans les centres, des vestiaires, toilettes, un systme de jalonage dynamique dans les parkings

Les multiplexes : des cinmas nouvelle gnration qui ont permis de stimuler le march en proposant des conditions daccueil meilleures que chez soi, des quipements techniques suprieures aux quipements home cinema , suffisamment de salles pour offrir du choix tout en laissant les films suffisamment longtemps pour quils soient vus, mais la course technique est permanente.

Document non contractuel

Des initiatives qui sinscrivent dans le prolongement du concept de shopping plaisir dvelopp depuis plusieurs annes mais une tape supplmentaire franchir pour rellement faire des lieux commerciaux et de loisirs des endroits suffisamment tonnants et confortables pour attirer les chalands et les faire rester le plus longtemps possible pour les inciter consommer. Un modle de dveloppement qui ne peut tre appliqu que dans des centres commerciaux prime dans la mesure o ils impactent les niveaux de charge de manire suffisamment importante pour dcourager les enseignes si le site nest pas assez bon.
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Plus haut-de-gamme : une offre positionne pour une clientle exigeante

Les Galeries Lafayette restructurent le 1er tage du magasin situ boulevard Haussmann afin de le faire monter en gamme et daccueillir une offre de luxe renforce, tout comme le Printemps lavait fait avec un panier moyen en rez-dechausse pass de 60 600 euros. Le printemps sinstalle dailleurs au Carrousel du Louvre avec un concept ddi au luxe.
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Lavenue du luxe dans la zone sous douane de Roissy-Charles-de-Gaulle : une offre positionne de 16 boutiques sur 1 200 m afin de capter une partie des dpenses des touristes trangers venant visiter Paris et les grands magasins du boulevard Haussmann, notamment en provenance de la Chine. En effet, ceux-ci dpensent 85% de leur budget shopping dans les boutiques de luxe de la capitale, sur Haussmann et les Champs Elyses.

Carr Priv Ouest Saint-Quentin-enYvelines, The West Outlet Plaisir, les Terrasses du Port et la rue de la Rpublique Marseille, les boutiques de la CCI de Lille : de nombreux projets qui dveloppent un ple luxe mais des marques qui arbitrent et se dveloppent peu. Les deux sujets de Marseille ont notamment abandonn cette ide tandis que les deux projets de Plaisir et SaintQuentin-en Yvelines en sont seulement chacun 30% de commercialisation un an avant louverture.

Un secteur pour linstant pargn par la contraction du march et la baisse du chiffre daffaires du commerce de dtail mais peu de projets positionns sur le luxe qui aboutissent. Un enjeu pour de tels ples de capter une clientle trangre, demandeuse de tels produits et sorientant vers des sites bien identifis et marqus par lhistoire.
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2.2/ Les stratgies de rponse du commerce de dtail : une adaptation ncessaire la nouvelle donne

Plus sain et plus quitable : rpondre la prise de conscience cologique


Les circuits courts: 21% des exploitations franaises en 2010 vendent en circuit court une partie de leurs produits, 10% dentre elles sont converties au bio Des exploitations de taille infrieure avec un fort besoin de main duvre 6 7% des achats alimentaires en France proviennent des circuits courts mais les quantits concernes stagnent malgr le dveloppement de ce mode de distribution en diversit et nombre de points de vente Le dveloppement des circuits courts stagne, tandis que les premires tudes lances sur son impact cologique pointent un bilan mitig : les exploitations concernes sont moins productives, privilgient les serres l o des produits imports sont exploits en plein air, et le fait de remplacer de long trajets par gros porteur par de nombreux trajets par petits porteurs revenant vide constitue un effet pervers de ce systme. Le commerce quitable : 0,9 % de parts de march, le caf dispose de la plus forte part de march avec 8% +10% en 2009, +5% en 2010 pour le commerce quitable labellis 75% des ventes concernent les produits alimentaires 2/3 des ventes se font en grande surface Un march qui reste anecdotique et qui est aujourdhui en grande partie tenu par la grande distribution. Les enseignes ddies ont du mal survivre, AlterMundi a notamment ferm tous ses magasins en Province.

Le march du bio : 1,9 % du march de lalimentaire +10 20% /an (en 2011, +10% contre +3% pour les produits de grande consommation) 50% des produits bio sont imports 40% des franais ont consomm au moins un produit bio par mois en 2011 contre 43% en 2010 (CSA) 16% de nouveaux consommateurs depuis 2 ans en 2011 contre 25% en 2010 Un march qui se distribue parts gales entre spcialistes et rayons de la grande distribution alimentaire Un ralentissement venir de la croissance du march alimentaire bio en France, pour plafonner 5 % en 2015 (Xerfi) Un march en forte progression mais qui semble se rapprocher dun seuil maximum. Quelques rseaux structurs et de nombreux petits intervenants, mais la grande distribution alimentaire sest galement lance sur ce crneau en magasin puis rcemment avec des concepts ddis : rachat de Naturalia par Monoprix, cration de lenseigne Cur de Nature par Auchan. Les grandes enseignes de jardinerie commencent galement investir ce march.

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Des concepts de primeurs qui se dveloppent et prennent des parts de march sur des segments du march alimentaire mais part Grand Frais et Carr des Halles, les nouveaux concepts ne se dveloppent pas : la Ferme du Sart a seulement ouvert deux points de vente en cinq ans et la Compagnie des Marchs a ferm tous ses points de vente part le magasin pilote de Barjouville.

Des marchs de niche qui se dveloppent en partie mais des modles qui se rapprochent de leur part de march maximum en raison notamment de cots plus levs. Les circuits courts constituent un enjeu li au dveloppement de lagriculture priurbaine mais ils se situent actuellement un moment charnire de leur dveloppement.

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2.2/ Les stratgies de rponse du commerce de dtail : une adaptation ncessaire la nouvelle donne

Des stratgies qui poursuivent les mcanismes classiques de la grande distribution


Toujours plus grand Plus nombreux Moins cher

Des stratgies qui se greffent aux nouvelles demandes des consommateurs


Plus proche Plus fluide Plus doccasions

Des stratgies qui offrent ce qui ne peut tre dmatrialis


Plus de service et de lien commercial Plus confortable Plus haut-de-gamme

Des stratgies qui offrent un positionnement dans lequel le consommateur se reconnat


Plus de spcialisation Plus sain et plus quitable Plus rare

Des stratgies qui cherchent dvelopper le multicanal


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Plus connect

Une bien meilleure anticipation et ractivit de la part des enseignes par rapport aux promoteurs et investisseurs.
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SOMMAIRE
Phase 1 : Dfinition du contexte commercial concurrentiel du NordEst francilien horizon 2018 5

1/ Etat des lieux lchelle du Nord-Est francilien et Evolutions au sein et aux abords du territoire susceptibles de modifier de manire significative les quilibres du Nord-Est de la mtropole francilienne lurbanisme
Glorieuses nouvelle donne 2.3/ Les impacts de ces volutions sur lurbanisme : vers un vritable e-urbanisme ?

5 71
72 117 132

2/ Tendances de consommation, stratgie des oprateurs et impacts sur


2.1/ Donnes de cadrage : un changement dpoque, une rupture avec lhritage des 30 2.2/ Les stratgies de rponse du commerce de dtail : une adaptation ncessaire la

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3/ Scnarii de modlisation du contexte commercial du Nord-Est francilien horizon 2018 142

Phase 2 : Analyse du contexte commercial horizon 2025


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2.3/ Les impacts de ces volutions sur lurbanisme : vers un vritable e-urbanisme ?

Les centres commerciaux : quel avenir pour quelle mutabilit ?


Les centres prime (meilleurs centres commerciaux) continuent sduire les enseignes qui en temps de crise privilgient les adresses et les oprateurs cherchent aujourdhui les transformer en vritables lieux de vie via un confort dachat optimis et en accompagnant le dveloppement du cross-canal via des initiatives qui en sont toutefois leurs prmices.

Dans les centres existants qui ne sont pas des centres prime , la rduction de lhypermarch commence tre envisag voire mise en uvre. Toutefois, lhypermarch constitue traditionnellement la locomotive dun centre, en lissant notamment la frquentation tout le long de la semaine, et sa rduction couple la baisse globale de frquentation des centres commerciaux ne permet pas forcment de gnrer un potentiel pour agrandir la galerie marchande. Certains centres commerciaux moyens vont se retrouver dans une situation complexe o la vacance sera difficile traiter dans la mesure o la forme urbaine du centre commercial traditionnel ne permet pas de le dcouper facilement ni dy introduire de la mixit avec dautres fonctions. Certains architectes ont commenc prvoir cette mutabilit du bti, Antoine Grumbach a notamment pens le Millnaire dAubervilliers pour pouvoir tre en partie dmont (1/3 de la surface peut devenir une place) mais ce chantier de lvolutivit des centres commerciaux est encore trs peu travaill. Certains centres existants mutent, on peut voquer Chelles 2 dont ltage est transform en retail park ou plusieurs centres commerciaux dont lhypermarch est rduit au profit de la galerie marchande, mais on reste sur le tout commerce. Les centres commerciaux franais sont particulirement rsilients et ne ferment pas, mme ceux qui sont gangrns par la vacance. La poursuite de la baisse de frquentation actuelle ainsi que les arbitrages des enseignes peuvent toutefois avoir cet impact, comme cela a eu lieu aux Etats-Unis o de nombreux malls sont ferms. Il sagira alors de les faire muter vers dautres fonctions. Les nouveaux projets pourront eux sorienter vers des espaces modulables, comme le concept Boxpark, centre commercial phmre comprenant des boutiques, des restaurants et des installations de loisirs, implants dans des conteneurs maritimes recycls.
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Les centres prime devraient continuer bien fonctionner, tout comme les centres commerciaux dj axs sur la grande proximit, sous rserve que les enseignes valident ce format actuellement cohrent avec les demandes des consommateurs. Les centres intermdiaires, ouverts rcemment ou dont la locomotive alimentaire est trop grande, risquent de devoir tre repenss avec une majorit qui restera ouverte mais vivotera et quelques centres pourront fermer pour muter vers une autre fonction. Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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2.3/ Les impacts de ces volutions sur lurbanisme : vers un vritable e-urbanisme ?

Les zones dentre de ville et parcs dactivit commerciaux : une mutation en cours mais des friches qui devront tre traites
Un enfrichement qui a dj commenc dans certaines zones de priphrie et des botes qui ne trouvent plus preneur. De nouvelles fonctions envisager pour introduire de la mixit dans ces zones qui ont bien souvent t rattrapes par le tissu urbain mais une rglementation qui aujourdhui ne permet pas facilement de favoriser ces mutations. Une volution qui dpendra de celle de la rglementation sur lurbanisme commercial, des prcisions quant au contenu des Documents dAmnagement Commercial et de lvolution ventuelle de la fiscalit, notamment en ce qui concerne la taxation des friches.

De nouveaux formats de retail parks qui peuvent favoriser la mutation en acclrant lenfrichement et en intgrant des enseignes transfres au sein dun produit plus conformes aux exigences du dveloppement durable, mais des contraintes rglementaires qui sont venues augmenter les cots de sortie dun tel quipement peu compatibles avec la baisse des valeurs locatives actuellement constate. Un outil pour la mutation mais la ncessit davoir dj mis en place les outils pour traiter les friches cres.

Loccasion de rationnaliser les zones de botes en dveloppant les parkings foisonns et les zones de livraison mutualises afin notamment doptimiser lintgration urbaine de ces espaces, particulirement anxiognes. Lopportunit galement de redonner de lespace aux pitons et aux liaisons douces afin de rinsrer ces zones dans la ville.
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Des zones qui vont vraisemblablement senfricher et une lgislation qui peut porter leur mutation vers plus de rationalit et durbanit, mais un risque de pauprisation de loffre et de statut quo si les volutions rglementaires sont mal calibres et que leurs effets induits ne sont pas finement apprcis.
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2.3/ Les impacts de ces volutions sur lurbanisme : vers un vritable e-urbanisme ?

Les loisirs : la revalorisation dun levier pour le commerce


Des activits dont les synergies ne sont pas toujours claires avec le commerce en raison dhoraires de pleine activit dcale (typiquement les multiplexes ou les bowlings) et dont lapport se limite bien souvent la restauration qui mutualise les clientles. Par ailleurs, des activits qui occupent de lespace sont techniquement difficiles reconvertir le cas chant, ne peuvent supporter que de faibles valeurs locatives et une volatilit des porteurs de projets beaucoup plus fortes quen matire commerciale.

Des concepts qui aujourdhui intgrent pleinement une offre de loisirs, comme Oxylane, et des projets commerciaux qui laffichent : Lyon Confluence se prsente comme un ple de loisirs et de commerce et comprend un multiplexe de 14 salles, un mur descalade, une salle de fitness et un ludople, tandis que Bleu Capelette (Marseille) sinscrira dans la continuit du Palais de la Glisse, et quOdysseum comprend une patinoire, un aquarium, un planetarium, un bowling, un karting Les loisirs commencent tre envisags comme une vitrine et un gnrateur de flux dont le commerce va pouvoir profiter mme si les synergies restent encore dvelopper.

Document non contractuel

Dans la recherche de nouveaux leviers pour dynamiser le commerce de destination, la mise en avant dune offre de loisirs structurante va probablement devenir dterminante, dans le discours mais surtout dsormais dans la ralit. La difficult va tre de trouver un quilibre conomique entre les deux activits mme de financer un ple de dernire gnration et de respecter les contraintes rglementaires issues du Grenelle de lEnvironnement.
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2.3/ Les impacts de ces volutions sur lurbanisme : vers un vritable e-urbanisme ?

Les centres-villes :
Un format qui a volu, dont lemprise sest rduite avec le dveloppement du commerce de priphrie et qui revient au got du jour, mme si le centre-ville rv du sicle dernier nest pas celui vers lequel les nouveaux centres-villes vont tendre. Les enseignes commencent les rinvestir, notamment les groupes de distribution alimentaire, pour une programmation qui risque de se rapprocher de celui des centres commerciaux.

Le croisement de nombreuses fonctions de services, de culture, de loisirs pour un format qui constitue la notion de centralit par dfinition. Un renouveau des centres-villes qui doit passer par un travail global sur la desserte en transports en commun structurants, une intervention sur les espaces publics, des services administratifs concentrs, un march forain central et une offre commerciale dynamise par une moyenne surface commerciale voire dautres locomotives non alimentaires si le centre-ville est suffisamment structurant. Un contexte o les enseignes se dveloppant sur plus de 1 000 m en tissu urbain dense ne sont toutefois pas trs nombreuses voire se rduisent (la culture-loisir en est un exemple flagrant).

Document non contractuel

Des centres-villes souvent pnaliss par un tissu urbain ancien, parfois patrimonial, et des locaux . commerciaux trop petits (50 70 m) comparativement aux demandes des enseignes dites modernes (de lordre de 150 m). Suivant le dveloppement des modes de distribution et notamment de linfluence croise de la proximit et du cross-canal (voir supra), ces surfaces pourront redevenir lgitimes pour de nouveaux concepts disposant dune offre plus restreinte, pointue et prvus pour la rcupration de commandes livres. Des locaux qui techniquement devront toutefois tre adapts, notamment pour laccueil de personnes mobilit rduite dici 2015.

Un format potentiel mais dont le dveloppement dpend de la capacit des collectivits en saisir lintgralit des enjeux, le financer et mettre en place une stratgie de mobilisation de foncier, de commercialisation... Un dveloppement qui dpendra galement des concepts dvelopps par les enseignes et de la proportion a priori grandissante des franchises et commission-affiliations chez les enseignes nationales.
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2.3/ Les impacts de ces volutions sur lurbanisme : vers un vritable e-urbanisme ?

Le commerce de flux : un vrai dveloppement prvoir pour une offre qui restera limite

Un modle qui devrait savrer prenne tant pour une clientle automobile (dveloppement des drives alimentaires ou non) que pour les usagers des transports en commun. Un dveloppement en cours des transports structurants et la cration de nouveaux hubs grce au Grand Paris Express devraient gnrer des espaces commerciaux autour de ces ples dchange.

Une offre commerciale qui devrait se concentrer sur le dpannage et le service au vu des derniers dveloppements denseignes et de concept, avec notamment lintroduction de services mdicaux (Le Labo a dj ouvert la Dfense, aux Halles, la Gare de Lyon) et de services publics ou de conciergeries lies au commerce lectronique pour la rception des colis.

Document non contractuel

Un modle en plein dveloppement mais un potentiel qui restera limit. Une programmation des gares qui devra notamment rester raisonnable et raisonne afin de ne pas reproduire les erreurs des gares RER qui ont abouti des locaux mal positionns et ont souvent finis en vacance ou avec des activits peu qualitatives.

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2.3/ Les impacts de ces volutions sur lurbanisme : vers un vritable e-urbanisme ?

Le commerce en quartier sensible : les grands oublis de la distribution


Des centres commerciaux qui ont t raliss dans les annes 70, un urbanisme de dalles ou de tours introverti et un commerce dont le fonctionnement a souffert de ces formes urbaines. Un commerce qui sest paupris et ethnicis, en lien avec le communautarisme qui sest impos dans ces quartiers.

Des projets de renouvellement urbain sur le territoire mais qui bien souvent traitent le commerce la fin dans la mesure o il ne sagit pas de langle dintervention de lANRU qui traite essentiellement du logement. Certains sites sont sous la matrise duvre de lEPARECA mais la difficult travailler ces espaces commerciaux auxquels la plupart du temps les enseignes ne croient pas aboutit bien souvent une modernisation plus qu une dynamisation..

Des quartiers qui aujourdhui, malgr le retour la proximit annonc et port par les enseignes alimentaires notamment, reste lcart des stratgies de dveloppement en raison de problmatiques qui dpassent le commerce. Des modes de consommation trs atypiques comme la montr une tude du Crdoc en 2009, avec un pouvoir dachat faible mais une dispersion de la consommation en raison du temps disponible, pour une clientle moins captive que ce que lon pourrait a priori penser.
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Les lments de contexte et les grandes volutions actuelles vitent le commerce de quartier qui devrait dans les prochains annes continuer stagner et pricliter, sauf ce que certaines enseignes alimentaires ne lenvisagent comme un relais de croissance possible. Le dveloppement du commerce ethnique constitue toutefois un facteur de dynamisation tout autant que denfermement possible de ces quartiers.
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2.3/ Les impacts de ces volutions sur lurbanisme : vers un vritable e-urbanisme ?

Les marchs forains :


Les Les marchs marchs ont ont bnfici bnfici de de leffet leffet crise crise et et connaissent connaissent globalement globalement un un nouveau dynamisme depuis 2008, pour deux raisons essentielles nouveau dynamisme depuis 2008, pour deux raisons essentielles : : fonctionnement atypique atypique qui qui voit voit diminuer diminuer le le prix prix des - Un un fonctionnement des produits produits en en fin fin de de tenue, tenue, - un un rapport rapport diffrent diffrent avec avec le le commerant commerant et et un un lien lien social social plus plus dvelopp dvelopp que que dans le commerce traditionnel. dans le commerce traditionnel. Un Un format format qui qui prend prend le le relais relais du du commerce commerce sdentaire sdentaire pour pour les les populations populations les les moins riches mais reste un lieu de mixit de clientle par excellence. moins riches mais reste un lieu de mixit de clientle par excellence.

Un format dont la locomotive nest pas loffre alimentaire mais loffre non alimentaire, et une fragilit pour les petits marchs qui se limitent quelques tals de produits frais. Un march est difficile crer et ncessite soit un positionnement trs spcifique pour une clientle de niche qui doit toutefois tre suffisamment nombreuse, soit une taille critique suffisante pour toucher lensemble des populations.

Un dveloppement qui peut tre port par la collectivit via les modalits de gestion des marchs, la mise disposition dtals qualitatifs, dquipements techniques (eau et lectricit), lenlvement des dchets, la communication,...

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Les marchs structurants du territoire constituent un format prenne, dautant plus sils sont accompagns par la collectivit en termes damnagement et de services afin de les rendre plus lisibles et attractifs.
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Les nouvelles mobilits : limpact sur les parcs de stationnement

Un dveloppement des ples commerciaux li celui des transports en commun, imposs depuis la Loi de Modernisation de lEconomie et le Grenelle de lEnvironnement, tandis que la consommation dessence diminue en France avec laugmentation du cot du carburant (-1,2% entre avril 2011 et mai 2012 daprs lUnion Franaise des Industries Ptrolires). Si le transport en commun ne remplacera pas totalement le transport individuel, ce dernier voluera la baisse et/ou se reportera sur des vhicules plus propres mais dont le prix reste ce jour trop lev pour tre comptitif et qui doit encore progresser sur le plan de l'autonomie. Les nouveaux centres commerciaux prvoient des bornes de recharges mais celles-ci ne sont pas encore utilises, la grande majorit des vhicules lectriques appartenant pour linstant des flottes professionnelles plutt qu des particuliers. La frquentation des centres commerciaux est en baisse, de mme que celle des zones commerciales dont la dcroissance a dj commenc. Dans ce contexte, de nombreux parcs de stationnement existants ne se justifient plus et vont devenir des fonciers mobiliser pour dautres fonctions. Les propritaires sy opposent actuellement quand le sujet est abord mais lvolution de la fiscalit va dans le sens de la rduction des espaces de stationnement avec les modalits de calcul de la taxe damnagement qui prvoit un versement pour sous-densit et donc une taxation des parcs de stationnement pour toute nouvelle autorisation. Le cas des parcs existants nest toutefois pas encore intgr.

Document non contractuel

Les parcs de stationnement des nouveaux projets devraient tre proportionnellement moins tendus et majoritairement couverts pour des raisons oprationnelles et fiscales. La question du devenir des parcs de stationnement ariens actuels reste pose et sera poser en mme temps que celle de la restructuration des friches commerciales, en lien avec les volutions rglementaires. Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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2.3/ Les impacts de ces volutions sur lurbanisme : vers un vritable e-urbanisme ?

Les livraisons : de nouveaux modles inventer


Malgr les progrs faits en matire de diminution des livraisons via le dveloppement du transport combin ou dautres initiatives similaires (diminution en 10 ans de 70% des missions polluantes des poids lourds), le dernier kilomtre reste le plus impactant. En centre-ville notamment, les livraisons comptent pour environ 20% de la circulation urbaine et le dveloppement des commerces alimentaires en milieu dense risque daugmenter cet impact. Les enseignes de grande distribution se sont empares de la question : Monoprix et Carrefour utilisent dans certains centres-villes des camions roulant au GNV (gaz naturel pour vhicules) moins polluants et moins bruyants tandis que Casino sest lanc dans les livraisons nocturnes dans lagglomration lyonnaise avec des camions frigorifiques dits piek-azote plus silencieux et conomes en CO2. Lutilisation du fluvial Paris se dveloppe galement. Paralllement, la solution peut passer par des plateformes de stockage plus proches des curs urbains et des flottes de vhicules lectriques comme Sphora la mis en place avec un entrept central complt de 22 plateformes locales situes proximit des grandes villes, et cinquante vhicules lectriques pour livrer en magasin. Ce systme est partag avec dautres enseignes afin doptimiser les cots en mutualisant les livraisons et rduisant de ce fait les flux. Des initiatives prives (Godis Toulouse, CityZen Aix-en-Provence) proposent galement leurs services aux petits commerants Le dveloppement du commerce immatriel induit une augmentation du nombre de livraisons domicile ou dans des points relais. Ces volutions viennent impacter la distribution en intgrant cette dernire fonction des activits existantes qui deviennent de fait multi-services (pressing, fleuristes, laveries), mais sont sources de contraintes pour les acheteurs avec les horaires de livraison domicile par exemple. Le dveloppement de conciergerie ou de consignes dans les lieux de flux est prvoir de mme que lintgration de ces besoins dans les nouveaux immeubles de logements avec par exemple des locaux ddis ou une modification de la taille des botes aux lettres. Pour tous les produits encombrants, la livraison domicile restera le mode prfrentiel et multipliera les flux de livraison.

Document non contractuel

Les livraisons en milieu urbain dense voluent et de nouveaux systmes sont mis en place afin de rsoudre la problmatique du dernier kilomtre. Ils aboutissent de fait la mutualisation des livraisons et par consquent une rduction des flux connexes. Ils saccompagnent dun rapprochement de la logistique vers les curs urbains. Paralllement, les livraisons au client restent complexes grer et pourront tre en partie rsolues par lintgration de relais aux ples de flux.
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SOMMAIRE
Phase 1 : Dfinition du contexte commercial concurrentiel du NordEst francilien horizon 2018 5

1/ Etat des lieux lchelle du Nord-Est francilien et Evolutions au sein et aux abords du territoire susceptibles de modifier de manire significative les quilibres du Nord-Est de la mtropole francilienne lurbanisme horizon 2018 3.1/ Base de travail : ltat actuel au sein du primtre 3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018 3.3/ Scnario 2 : variante pessimiste 3.4/ Scnario 3 : variante optimiste 3.5/ Synthse 5 71 142 143 145 165 169 173 2/ Tendances de consommation, stratgie des oprateurs et impacts sur 3/ Scnarii de modlisation du contexte commercial du Nord-Est francilien

Document non contractuel

Phase 2 : Analyse du contexte commercial horizon 2025


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3.1/ Base de travail : ltat actuel au sein du primtre

Lvaluation du march thorique


Nombre de salaris travaillant dans le primtre mais ny rsidant pas
Source : INSEE

Population rsidente du primtre en nombre de mnages

Source : INSEE

Dpenses nationales de consommation par mnage 1

Source : INSEE/ACFCI

Dpenses nationales de consommation par individu


Source : INSEE/ACFCI

Diffrentiel de revenu par rapport la moyenne nationale

=
Document non contractuel

Source : Impts

=
March par secteur dactivit

March par secteur dactivit

1 : pour le bricolage, jardinage, animalerie, la dpense a t pondre de 20% en raison de la faible proportion de maisons dans le primtre (27% contre 56% au niveau national) Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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3.1/ Base de travail : ltat actuel au sein du primtre

Lvaluation de lvasion commerciale (rappel)


Secteur March thorique total de la zone en millions d'euros TTC Chiffre d'affaires Evasion Part de march Evasion actuelle du total des commerciale en commerciale en commerce magasins de la millions d'euros proportion du TTC march immatriel au zone ralis au sein de la zone thorique niveau national en millions d'euros TTC B
2 389,2 1 141,2 1 234,4 427,9 172,0 540,6

Evasion commerciale vers des commerces de dtail

Commentaire

A Alimentaire Equipement de la personne Meubles, dcoration, lectrodomestique Bricolage, jardinerie, animalerie Sport Culture, jeux et jouets, musique
4 110,1 1 556,8 1 401,6 495,2 272,1 701,4

A-B=C
1 720,9 415,6 167,1 67,3 100,1 160,8 42% 27% 12% 14% 37% 23% 3% 9% 9% 1% 8% 12% 39% 18% 3% 13% 29% 11% Une vasion incompressible lie l'offre situe en bordure du primtre Une vasion en thorie compressible mais confronte l'attrait de Paris sur ce crneau Une vasion non compressible correspondant la part de march moyenne du commerce immatriel Une faible vasion commerciale, peu compressible et lie aux quipements situs en bordure de primtre Une vasion significative malgr une offre importante, l'attrait probable de spcialistes implants Paris Une vasion commerciale difficilement compressible en raison de la proximit de Paris Une vasion importante lie notamment au dveloppement d'une consomamtion sur les pendulaires, notamment pour les salaris du primtre travaillant en dehors de celui-ci (360 000 actifs) ou n'y rsidant pas Une vasion lie la prsence de RIE pour les salaris et l'attractivit parisienne sur des polarits de sorties associant loisirs et restauration

Services la personne et optique

404,2

265,0

139,2

34%

0%

34%

Restauration Total

973,4 9 914,6

589,6 6 759,9

383,8 3 154,7

39% 32%

0% 5%

39% 27%

Document non contractuel

Lvasion commerciale est significative mais cohrente tant donne la position du territoire en bordure de Paris. En effet, loffre commerciale parisienne constitue un formidable attracteur commercial et inclut des activits et enseignes uniques qui induisent de forts taux dvasion commerciale. Au total, lvasion commerciale est de 32% (25% hors alimentaire), 27% (18% hors alimentaire) si lon enlve les 5% relatifs au commerce immatriel.

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SOMMAIRE
Phase 1 : Dfinition du contexte commercial concurrentiel du NordEst francilien horizon 2018 5

1/ Etat des lieux lchelle du Nord-Est francilien et Evolutions au sein et aux abords du territoire susceptibles de modifier de manire significative les quilibres du Nord-Est de la mtropole francilienne lurbanisme horizon 2018 3.1/ Base de travail : ltat actuel au sein du primtre 3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018 3.3/ Scnario 2 : variante pessimiste 3.4/ Scnario 3 : variante optimiste 3.5/ Synthse 5 71 142 143 145 165 169 173 2/ Tendances de consommation, stratgie des oprateurs et impacts sur 3/ Scnarii de modlisation du contexte commercial du Nord-Est francilien

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3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018

La mthodologie de la modlisation
Premire tape Projection des tendances actuellement constates sur le primtre ainsi quau niveau national -> march qui sera disponible pour le commerce de dtail du primtre horizon 2018. Comparatif avec le chiffre daffaires actuellement ralis dans le primtre pour estimer les volutions venir. Rpartition de ces variations de chiffre daffaires par ple commercial et par secteur dactivit. Application dun indice pour chaque ple commercial en fonction du diffrentiel dvolution sociodmographique entre le secteur gographique o il est implant et la moyenne du primtre, ceci afin daffiner gographiquement lanalyse. Zone de chalandise de chaque projet commercial du primtre, chiffre daffaires par secteur dactivit, proportion qui sera prise sur chaque ple du primtre. Estimation de lvolution du chiffre daffaires de chaque ple du primtre, alerte sur les ples qui seront vraisemblablement fragiliss dici 2018.

Deuxime tape

Troisime tape

Quatrime tape

Cinquime tape
Document non contractuel

NB : la prsente estimation est fonde sur des critres conomiques et ne prend pas en compte les ractions des oprateurs privs dici 2018, sachant que cette chance et proche et limite la mise en uvre de stratgies qui restent dfinir. Par ailleurs, cette estimation est prendre en compte non comme un calcul prcis du chiffre daffaires gagn ou perdu mais comme une analyse de tendances par ple commercial.
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3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018

Evolution des hypothses


Consommation

Population rsidente
Contraction des dpenses de consommation de 2012 2014 puis une lgre reprise partir de 2015 (voir supra, projections du Crdoc). Une progression du commerce immatriel dici 2018 pour un rapport allant jusqu 3 fois le taux actuel pour certains secteurs. Une rduction de lvasion commerciale hors de la zone de chalandise similaire la situation actuelle.

+0,54% -> 82 000 personnes supplmentaires 2018, essentiellement sur les communes du Sud et du Nord du primtre. Lente volution du profil de la population pour des impacts a priori non significatifs 2018. Population qui restera jeune. Persistance des phnomnes de communautarisme dans les communes du Sud du primtre, voire progressions ponctuelles (voir supra). Ecart se creusant entre les revenus au sein du primtre et la moyenne nationale. Taux de chmage de 15,5% qui ne devrait pas voluer dici 2018 malgr la crise du fait des nouveaux emplois crs et qui profiteront pour partie la population rsidente.

Salaris

Document non contractuel

Une augmentation du nombre de salaris au sein du primtre mais une difficult daccs gographique lemploi pour les personnes rsidant lOuest, malgr de nouveaux emplois accessibles aux moins qualifis autour de Roissy, do environ 20 000 salaris supplmentaires venant de lextrieur (estimation Alphaville).
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3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018

Premire tape : lvolution du march thorique


Secteur March Part de march Chiffre d'affaires March Evasion thorique total actuelle du thorique total commerciale restant pour les de la zone en commerce de la zone pour vers des magasins de la millions d'euros immatriel au le commerce de commerces de zone dans la TTC niveau national dtail en dtail zone en millions d'euros TTC millions d'euros TTC A Alimentaire Equipement de la personne Meubles, dcoration, lectrodomestique Bricolage, jardinerie, animalerie Sport Culture, jeux et jouets, musique Services la personne
4 490,1 1 387,0 1 442,8 516,8 279,3 720,0 463,0

Chiffre d'affaires Diffrentiel entre le total actuel des chiffre d'affaires magasins de la actuel et le chiffre zone ralis au d'affaires sein de la zone primtre gal en en millions 2018 d'euros TTC F
2 389,2 1 141,2 1 234,4 427,9 172,0 540,6 265,0

B
3% 9% 9% 1% 8% 12% 0%

A-B=C
4 355,4 1 262,2 1 312,9 511,6 257,0 633,6 463,0

D
39% 18% 3% 13% 29% 11% 34%

C-D=E
2 662,5 1 038,8 1 274,5 447,2 183,0 564,3 303,5

E-F
10% -10% 3% 4% 6% 4% 13%

Restauration Total
Document non contractuel

1 026,1 10 325,0

0%

1 026,1 9 821,7

39%

621,6 7 095,5

589,6 6 759,9

5% 5%

En reportant simplement lvolution dmographique lchelle du primtre ainsi que la diminution de la consommation des mnages, on obtient une lgre progression du chiffre daffaires des magasins de la zone de chalandise porte par le dynamisme dmographique, mis part pour lquipement de la personne qui diminue significativement. Toutefois, cette hypothse ne tient pas compte dune progression de la part de march du commerce immatriel, qui est intgre page suivante.

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3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018

Premire tape : lvolution du march thorique


Secteur March Part de march March Chiffre d'affaires Evasion thorique total future du thorique total restant pour les commerciale magasins de la de la zone en commerce de la zone pour vers des millions d'euros immatriel au le commerce de commerces de zone dans la TTC niveau national dtail en zone en millions dtail millions d'euros d'euros TTC TTC A Alimentaire Equipement de la personne Meubles, dcoration, lectrodomestique Bricolage, jardinerie, animalerie Sport Culture, jeux et jouets, musique Services la personne
4 490,1 1 387,0 1 442,8 516,8 279,3 720,0 463,0

Chiffre d'affaires Diffrentiel entre le total actuel des chiffre d'affaires magasins de la actuel et le chiffre zone ralis au d'affaires sein de la zone primtre gal en en millions 2018 d'euros TTC F
2 389,2 1 141,2 1 234,4 427,9 172,0 540,6 265,0

B
9% 15% 15% 8% 15% 25% 0%

A-B=C
4 086,0 1 178,9 1 226,4 475,5 237,4 540,0 463,0

D
39% 18% 3% 13% 29% 11% 34%

C-D=E
2 497,8 970,3 1 190,5 415,6 169,1 481,0 303,5

E-F
4% -18% -4% -3% -2% -12% 13%

Restauration Total
Document non contractuel

1 026,1 10 325,0

0%

1 026,1 9 233,2

39%

621,6 6 649,3

589,6 6 759,9

5% -2%

En augmentant la part de march du commerce immatriel en fonction de ce qui est observ sur chaque march lheure actuelle, on obtient des diminutions significatives du chiffre daffaires du commerce de dtail au sein du primtre, pour des proportions allant jusqu 25% pour la culture-loisirs, les jeux et jouets et la musique.

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3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018

Deuxime tape : les hypothses


Alimentaire
En matire alimentaire, les consommateurs sorientent vers les formats de proximit, de flux et dlaissent les hypermarchs. Cette tendance est une tendance lourde qui devrait se prolonger jusquen 2018. Par consquent, les de la diminution de chiffre daffaires du primtre a t applique aux hypermarchs qui y sont prsents tandis que le quart restant a t appliqu aux supermarchs de plus de 1 000 m de surface de vente. Les secteurs les plus touchs concernent les enseignes de mass market et les indpendants mais le profil des consommateurs du primtre pointe des revenus faibles qui devraient dans une certaine proportion limiter le diffrentiel entre le milieu de gamme et les extrmes (entre et haut-de-gamme). La diminution de chiffre daffaires a par consquent t rpartie proportionnellement au chiffre daffaires ralis par chaque ple en quipement de la personne. Le Jeune Habitat (segment de march relatif aux meubles en libre-service, souvent en kit et destination des jeunes mnages) continue progresser, ce qui est cohrent avec le profil des consommateurs du primtre, de mme que les cuisinistes, tandis que lameublement plus traditionnel est en rgression de mme que llectromnager et llectroloisir et de manire globale la part de march des hypermarchs. La diminution de chiffre daffaires a t reporte aux sur ces derniers, les spcialistes dameublement milieu de gamme et les spcialistes lectrodomestique, et sur les autres activits. Les grandes et moyennes surfaces de bricolage et de jardinage, qui constituent lessentiel du march, se maintiennent, de mme que les jardineries, alors que les spcialistes de revtements voient une rosion importante de leurs ventes. La diminution de chiffre daffaires a par consquent t reporte 60% sur les grandes et moyennes surfaces de bricolage, 20% sur les jardineries et 20% sur les spcialistes de revtements. Les spcialistes constituent lessentiel du march et prsentent et des situations actuellement stables ou en progression tandis que les hypermarchs sont en perte de vitesse. 80% de la diminution du chiffre daffaires a t reporte sur les spcialistes tandis que 20% a t reporte sur les hypermarchs. Les multispcialistes ont leur chiffre daffaires en diminution, les spcialistes de jeux vido sont en forte rgression, les spcialistes du jouet se maintiennent mais les hypermarchs perdent des parts de march sur ces activits. 50% de la diminution du chiffre daffaires a t report sur les multispcialistes culturels, 30% sur les hypermarchs et 20% sur les autres activits. La diminution de chiffre daffaires a t rpartie proportionnellement au chiffre daffaires ralis par chaque ple pour ces deux secteurs dactivit.
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Equipement de la personne

Meubles, dcoration, lectrodomestique

Bricolage, jardinage, animalerie

Sport

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Culture, jeux et jouets

Services et restauration

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3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018

Troisime tape : les taux dvolution de population


Nom du secteur : Taux dvolution annuel dici 2018 Poids dans la population du primtre en 2018 Secteur Nord : 0,34% 4%

Dfinition des secteurs : les communes ont t rassembles par secteur en faisant abstraction des limites administratives et des gouvernances. Elles ont t rassembles en tenant compte de critres socio-conomiques permettant de dfinir des units de profil. Les secteurs ne doivent pas tre considrs comme des bassins de vie.

Secteur Ouest : 0,43% 13%

Secteur Sarcelles : 0,24% 14%

Secteur Roissy : 0,41% 8%

Secteur Bourget: 0,48% 14% Secteur Sud : 0,77% 29%

Secteur Aulnay : 0,43% 15%

Secteur Claye : 0,65% 3%

Document non contractuel

Un taux moyen dvolution annuelle dici 2018 de 0,54% au sein du primtre mais des ralits diffrentes suivant les diffrents secteurs constituant celui-ci. Les secteurs les plus dynamiques se situent en bordure de Paris et autour de Claye-Souilly.
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3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018

Troisime tape : les indices


Secteur *!l$a/ 2o!r et 3la/es 4or# %!est 5oiss/ 0arcelles 0!# Primtre Population +,,248 426 229 512 43 560 60 310 228 671 143 692 248 783 482 360 . 0/1 2.3 Population +,./ 258 157 239 547 46 162 62 160 237 733 151 081 254 119 516 621 . 401 14Proportion +,,14,74% 13,62% 2,58% 3,58% 13,57% 8,53% 14,76% 28,62% .,,5,,6 Proportion +,./ 14,62% 13,57% 2,61% 3,52% 13,46% 8,56% 14,39% 29,26% .,,5,,6 $ndice 0,99 1,00 1,01 0,98 0,99 1,00 0,98 1,02 .5,,

Document non contractuel

Un indice de pondration qui sera appliqu aux ples commerciaux du primtre dtude afin de reflter les volutions de leurs zones de proximit par rapport lvolution globale du primtre.

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3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018

Quatrime tape : les zones de chalandise


ORU Fosses

Primtre danalyse et dimpact Ple commercial existant Ple de centre-ville Projet commercial structurant ralis
> 150 000 m2 100 000 < x < 150 000 m2 50 000 < x < 100 000 m2 20 000< x < 50 000 m2 < 20 000 m2

Dammartin-enGole - C.C. Casino Extension C.C. Les Perruches

Surface de vente m
Sources : dcisions CDAC, Codata, Explore, Dans les Tuyaux, articles de presse.

Aroville

LIlo RD301

Retail park St-Mard

La Bongarde Restructuration + Extension Carrefour Claye Souilly

N.B. 1 : le graphique ci contre ne fait apparatre que les zones de chalandises des projets structurants. Les zones de chalandise actuelles et le degr de couverture du territoire apparaissent pages 42 47 du prsent document. N.B. 2 : Seuls les projets dont les chances et la programmation sont connus ce jour ont t intgrs lanalyse.

Document non contractuel

Les Docks de St-Ouen La Villette Villup E. Leclerc Bobigny

Ple Point Courses La Rose des Vents Aulnay

Des projets dont les zones de chalandise couvrent une grande partie du primtre dtude mais des projets qui pour la plupart ne rduiront pas significativement lvasion commerciale hors de celui-ci. Seul Aroville pourra proposer une offre indite en fonction de sa programmation.
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3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018

Quatrime tape : la rpartition de la prise de chiffre daffaires de chaque ple


Pro7et *roville P8les a99ects %+Pari$or *!l$a/,so!s,2ois 33 Vert 6ala$t 7re'bla/,e$,8ra$ce P;le 54 17 La 3ha(elle e$ 0erval 0:P95 : Le 7hilla/ 33 3asi$o Da''arti$ 3*5598%:5 Lo$ (errier ,e$,6o<le =4795M*53.9 %this 9?te$sio$ 3arre)o!r %+Pari$or *!l$a/,so!s,2ois 3la/e,0o!ill/ 33 3%5* Livr/,6ar a$ Les Portes #e l+*'brsis Ville(arisis @*3 Pari$or == 6o$esse 33 2ea!sevra$ 0evra$ 9?te$sio$ 33 Les Perr!ches M/Place 0arcelles 0ai$t,2rice,so!s,8or&t Les 8la$a#es 0arcelles @o$e #e la M!ette,Po$t #e Pierre 6ar es,lBs,6o$esse Les Perr!ches 0t,2rice,so!s,8or&t 5#301 0t,2rice,so!s,8or&t 9C Leclerc 2obi $/ 2obi $/ 2 33 Plei$ *ir Le 2la$c,Mes$il Dra$c/ *ve$ir 5etail Par> 0t,Mar# @*3 #es 0ablo$s 3la/e 0o!ill/ @*3 Pari$or == , :si$es 3e$ter 6o$esse C: perdu 15% 9% 8% 32% 10% 9% 1% 2% 2% 1% 2% 2% 0% 3% 2% 1% 10% 7% 6% 4% 5% Pro7et La 2o$ ar#e Ville$e!ve,la,6are$$e P8les a99ects 0o %!est 33 3*5598%:5 6e$$evilliers 3o''erce #i))!s 6e$$evilliers 3o''erce #i))!s Ville$e!ve,la,6are$$e P;le 3ha$terei$es 6e$$evilliers 9s(ace L93L953 3lich/,la,6are$$e 3e$tre,ville 0ai$t,%!e$ 3e$tre,ville 0ai$t,De$is 3o''erce #i))!s 0ai$t,De$is 3o''erce #i))!s 0ai$t,%!e$ 33 2asiliA!e 0ai$t,De$is 3asi$o De!il,la,2arre 33 3*5598%:5 6e$$evilliers 33 Les 0ablo$s =$ter'arch Mo$t'a $/ *:3.*4 Villeta$e!se P;le L93L953 0t, Le! 9(i$a/ s!r 0ei$e P;le 54 17 La 3ha(elle e$ 0erval 3o''erce #i))!s 8osses 33 Les 9ta$ s *!l$a/,so!s,2ois 3o''erce #i))!s *!l$a/,so!s,2ois C: perdu 19% 14% 8% 5% 14% 1% 1% 2% 2% 2% 1% 43% 13% 18% 12% 9% 2% 1% 24% 8%

Les Doc>s #e 0ai$t,%!e$

L+=lo 9(i$a/,s!r,0ei$e

%5: 8osses Poi$t 3o!rses *!l$a/,so!s,2ois

N.B. : les chiffres ci-dessus sont des estimations ralises par Convergences-CVL

Certains projets auront un fort impact sur lappareil commercial du primtre. On peut plus particulirement citer Aroville, La Bongarde et LIlo.

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3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018

Un appareil commercial fragilis

Perte de plus de 30% de chiffre daffaires CC Les Etangs Aulnay-sous-Bois Super U Le Thillay Casino Deuil-la-Barre

Perte de 21% 30% de chiffre daffaires Carrefour Gennevilliers Les Chantereines Gennevilliers

Perte de 11% 20% de chiffre daffaires


RD301

OParinor Aulnay-sous-Bois Parinord 2 Garges-ls-Gonesse Bobigny 2 Auchan Villetaneuse Centre commercial Les Sablons Montmagny So Ouest Levallois-Perret Marques Avenue Lile-Saint-Denis

Perte de 5% 10% de chiffre daffaires

Stagnation (-5% +5% du chiffre daffaires) Document non contractuel

Croissance de chiffre daffaires suprieure 5%

Un paysage commercial horizon 2018 qui aura t affect par les grandes volutions en matire de consommation et par la ralisation de projets commerciaux trs impactants pour de nombreux ples commerciaux dont les oprateurs auront besoin de ragir en vue de leur repositionnement.

NB : la prsente estimation est fonde sur des critres conomiques, elle ne prend pas en compte les ractions des oprateurs privs dici 2018 et est prendre en compte non comme un calcul prcis mais comme une analyse de tendances par ple commercial.

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3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018

Les centres-villes : ce format sera lun des moins affects du primtre, toutefois certains centres-villes seront plus exposs : Gennevilliers et Levallois-Perret (ouverture proximit des centres commerciaux de La Bongarde et So Ouest), Aulnay-sous-Bois, Sevran et Saint-Ouen (secteurs en redynamisation). Dune faon gnrale, les centres-villes du primtre sont peu rayonnants et lun des enjeux de ce secteur est de les moderniser et de les dynamiser comme Saint-Denis la en partie fait et comme Le Blanc-Mesnil ou Gonesse sont par exemple en train de le faire. Certains centres-villes devraient dailleurs voir leur chiffre daffaires progresser dici 2018. Les marchs forains sont galement un format qui ne devrait pas rellement tre affect par les volutions de consommation, tout du moins les marchs structurants de la zone qui jouent un rle important de relais du commerce de proximit sdentaire pour des populations pauprises. Les centres commerciaux de proximit : ce format sera galement protg en partie par le retour vers la proximit des consommateurs mis part le centre commercial des Etangs Aulnay-sous-Bois (impact par le ple Nouvelle centralit), Casino Deuil-la-Barre et les Sablons (impacts par lIlo), et Super U Le Thillay et Le Vert Galant Tremblay-en-France (impacts par Aroville). Ce format correspond aux volutions des demandes des consommateurs mais il fait lobjet dun affrontement entre les groupes de distribution qui lutilisent comme un levier de compensation de la baisse dattractivit des hypermarchs et certains secteurs commencent tre saturs. Les centres commerciaux de grande proximit : Carrefour Gennevilliers, Leclerc Gennevilliers et Auchan Villetaneuse devraient tre trs affects par louverture de la Bongarde et de lIlo, suffisamment pour remettre en cause leur fonctionnement en ltat. Bobigny 2 devrait galement continuer se paupriser. Le primtre compte par ailleurs de nombreux autres centres de grande proximit vieillissants qui devraient voir leur chiffre daffaires sroder avec larrive de nouveaux centres comprenant des hypermarchs dici 2018 (LIlo, Leclerc Bobigny, La Bongarde, Aroville), qui viendront contrebalancer le retour des consommateurs vers cette typologie de ples. Ces volutions pourront tre synonymes de pertes demplois. On peut galement se poser la question du dimensionnement de lIlo par rapport un secteur satur de ce type doffre pour une commercialisation qui pourra avoir du mal se conclure. Les centres commerciaux de destination : OParinor prouve aujourdhui de relles difficults de fonctionnement et semble trop gros pour sa zone de chalandise. Dici 2018, il pourra perdre prs de 20% de son chiffre daffaires en raison notamment de louverture dAroville. Le centre commercial So Ouest vient douvrir mais il pourra tre affect par louverture de La Bongarde en raison dune zone de chalandise en partie commune, mais galement par louverture dans Paris dautres grands magasins Marks & Spencer. Les parcs dactivits commerciaux : ce format est en perte de vitesse mais le niveau de revenus de la zone permet de le prserver en partie. On pourra toutefois sattendre la fermeture de magasins sur des zones comme Les Chantereines Gennevilliers ou Parinord 2 (hors Ika et Castorama). Le dveloppement de ces friches commerciales devra tre anticip afin de prparer leur reconqute par dautres fonctions que celle du commerce. Les centres de marques : Marques Avenue L'Ile-Saint-Denis pourra perdre du chiffre daffaires avec louverture de La Bongarde et de So Ouest dans la mesure o il jouait jusqu prsent un rle de substitut en labsence de centre commercial structurant. Usine Centre sur Parinord 2 sera galement affect par louverture dAroville, plac sur le mme positionnement.
NB : la prsente estimation est fonde sur des critres conomiques, elle ne prend pas en compte les ractions des oprateurs privs dici 2018 et est prendre en compte non comme un calcul prcis mais comme une analyse de tendances par ple commercial. 156

Document non contractuel

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3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018

Cinquime tape : ltat de lappareil commercial du primtre en 2018 le secteur Sud


Croissance de chiffre daffaires suprieure 5% Stagnation (-5% +5% du chiffre daffaires) Perte de 5% 11% de chiffre daffaires Perte de 11% 20% de chiffre daffaires Commerces du Stade de France Perte de 21% 30% de chiffre daffaires Perte de plus de 30% de chiffre daffaires Le Millnaire Ple commercial Centre-ville So Ouest NB : la prsente estimation est fonde sur des critres conomiques, elle ne prend pas en compte les ractions des oprateurs privs dici 2018 et est prendre en compte non comme un calcul prcis mais comme une analyse de tendances par ple commercial.

CC Basilique

Docks de St-Ouen Espace Clichy


Document non contractuel

Un trs fort dynamisme dmographique et un profil de population qui volue vers des CSP plus hauts revenus pour la plupart des communes de ce secteur. Un fort dynamisme en termes demplois galement qui vient structurer le march potentiel. Toutefois, ce secteur doit voir louverture de La Bongarde Villeneuve-la-Garenne qui risque daffecter de manire importante lquilibre local et notamment So Ouest qui vient douvrir mais dont laccessibilit restera infrieure celle de ce nouveau projet. Cela se soldera vraisemblablement par des pertes demplois mais Unibail-Rodamco est en capacit faire voluer son offre si la vacance commence se dvelopper au sein de son centre. Le centre commercial du Millnaire semble aujourdhui trop gros pour son potentiel et manque de locomotives commerciales. Son chiffre daffaires devrait continuer sroder dici 2018 (-4,5%), induisant une ncessaire remise en question de son format et de son positionnement. Le centre-ville de Levallois-Perret pourra voir son chiffre daffaires rgresser significativement en fonction de lvolution du centre commercial So Ouest, de mme que celui de Saint-Ouen qui pourra toutefois tre redynamis par le projet des Docks de Saint-Ouen en fonction du programme qui sera au final dfini et des synergies dveloppes avec les linaires existants.
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3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018

Cinquime tape : ltat de lappareil commercial du primtre en 2018 le secteur Ouest


Croissance de chiffre daffaires suprieure 5% Stagnation (-5% +5% du chiffre daffaires) Les Perruches Saint-Brice-sousFort Perte de 5% 11% de chiffre daffaires Perte de 11% 20% de chiffre daffaires RD301 Perte de 21% 30% de chiffre daffaires Perte de plus de 30% de chiffre daffaires Ple commercial Centre-ville

Les Sablons

LIlo

Les Chantereines

La Bongarde Document non contractuel

NB : la prsente estimation est fonde sur des critres conomiques, elle ne prend pas en compte les ractions des oprateurs privs dici 2018 et est prendre en compte non comme un calcul prcis mais comme une analyse de tendances par ple commercial.

Un dynamisme dmographique plus faible que la moyenne du primtre et de gros projets commerciaux qui vont venir affecter lquilibre commercial au sein de ce secteur. La prennit du centre commercial Carrefour de Gennevilliers pourra notamment tre remise en question, celui-ci tant pris en tenaille entre La Bongarde et lIlo qui vont lui prendre dimportantes parts de march. Les Chantereines devraient galement subir un contrecoup important, en ce qui concerne lhypermarch Leclerc pour les mmes raisons mais galement sur les moyennes surfaces non-alimentaires et notamment la culture-loisirs qui comprend la Fnac et Cultura. Pour ces deux ples, des fermetures et des pertes demplois sont probables. Par ailleurs, Marques Avenue LIle-Saint-Denis pourra souffrir de louverture de La Bongarde dans la mesure o il ne pourra plus jouer le rle de substitut de centre commercial classique. Louverture de LIlo pourra galement avoir un impact significatif sur les moyennes surfaces alimentaires du secteur, et notamment le magasin Casino de Deuil-la-Barre, le centre commercial Les Sablons Montmagny et le ple Leclerc Saint-Leu. Une fermeture est possible, notamment pour Casino, et des pertes demplois sont certaines. Les centres-villes de Gennevilliers et dEngien-les-Bains pourront galement tre affect par ces projets.
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3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018

Cinquime tape : ltat de lappareil commercial du primtre en 2018 le secteur Bourget


Croissance de chiffre daffaires suprieure 5% Stagnation (-5% +5% du chiffre daffaires) Perte de 5% 11% de chiffre daffaires Perte de 11% 20% de chiffre daffaires Perte de 21% 30% de chiffre daffaires Perte de plus de 30% de chiffre daffaires Ple commercial Centre-ville

NB : la prsente estimation est fonde sur des critres conomiques, elle ne prend pas en compte les ractions des oprateurs privs dici 2018 et est prendre en compte non comme un calcul prcis mais comme une analyse de tendances par ple commercial. Plein Air

Un secteur dans la moyenne en termes de dmographie, comprenant des centres commerciaux vieillissants ainsi quun centre plus rcent, Plein Air, qui na pas encore trouv son rythme. Louverture dun nouveau ple Leclerc sur Bobigny affectera lensemble des ples et notamment Bobigny 2 o la vacance pourrait encore plus se dvelopper qu lheure actuelle. Plusieurs centres-villes sont pour certains fragiles et devraient galement voir leur chiffre daffaires sroder et la vacance se dvelopper. Un secteur touch par le communautarisme, des centres-villes dont la vacance pourrait se voir combler en partie par le dveloppement de commerces communautaires.

Drancy Avenir

Leclerc Bobigny

Bobigny 2

Document non contractuel

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3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018

Cinquime tape : ltat de lappareil commercial du primtre en 2018 le secteur Aulnay


Croissance de chiffre daffaires suprieure 5% Perte de 21% 30% de chiffre daffaires Perte de plus de 30% de chiffre daffaires Ple commercial Centre-ville

Parinord 2

Stagnation (-5% +5% du chiffre daffaires) Perte de 5% 11% de chiffre daffaires

OParinor Beau Sevran

Perte de 11% 20% de chiffre daffaires

Les Etangs

Ple Cora Livry-Gargan

Av. Gallieni Bondy/ Av. Briand Les Pavillons-sousBois

Document non contractuel


NB : la prsente estimation est fonde sur des critres conomiques, elle ne prend pas en compte les ractions des oprateurs privs dici 2018 et est prendre en compte non comme un calcul prcis mais comme une analyse de tendances par ple commercial.

Un dynamisme plus faible que la moyenne du primtre et des inconnues portants sur lemploi, un enjeu majeur tant la revitalisation conomique du site PSA, pour des impacts visibles sur les centres-villes dAulnay-sous-Bois et Sevran. Un centre commercial OParinor qui prouve actuellement des difficults et connat une vacance et un turnover importants, et qui sera impact significativement par louverture dAroville, son format et son positionnement tant par ailleurs de plus en plus en dcalage avec les besoins exprims par les consommateurs. Un dveloppement de la vacance et des pertes demplois probables. La ZAC Parinord 2 devrait tre impacte par louverture du retail park de Saint-Mard (qui rduira lvasion commerciale vers cette ZAC), ainsi que par le renforcement de ClayeSouilly. Son chiffre daffaires devrait tre affect, notamment pour ce qui concerne les moyennes surfaces hors Ika et Castorama, tandis quUsine Center devra trouver sa place dans un environnement qui aura vu louverture dAroville. Les moyennes surfaces implantes sur Bondy et Les Pavillons-sous-Bois devraient galement tre touches et les friches devraient sy dvelopper. A Aulnay-sous-Bois, le ple nouvelle centralit qui doit ouvrir sur les quartiers Nord devrait affecter significativement le centre commercial des Etangs.
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3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018

Cinquime tape : ltat de lappareil commercial du primtre en 2018 le secteur Claye-Souilly


Croissance de chiffre daffaires suprieure 5% Stagnation (-5% +5% du chiffre daffaires) Perte de 5% 11% de chiffre daffaires Perte de 11% 20% de chiffre daffaires Perte de 21% 30% de chiffre daffaires Perte de plus de 30% de chiffre daffaires Ple commercial Centre-ville

Les Sablons Claye-Souilly Les Portes de lAmbrsis

NB : la prsente estimation est fonde sur des critres conomiques, elle ne prend pas en compte les ractions des oprateurs privs dici 2018 et est prendre en compte non comme un calcul prcis mais comme une analyse de tendances par ple commercial.

Document non contractuel

Un secteur dynamique en termes de dmographie, mais des zones commerciales centres sur le format de botes, avec des difficults de circulation interne pour Claye-Souilly et un loignement des zones de densit. Des modles historiques dont le chiffre daffaires devrait sroder avec quelques fermetures de botes prvoir ou tout du moins la disparition demplois.

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3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018

Cinquime tape : ltat de lappareil commercial du primtre en 2018 le secteur Sarcelles


NB : la prsente estimation est fonde sur des critres conomiques, elle ne prend pas en compte les ractions des oprateurs privs dici 2018 et est prendre en compte non comme un calcul prcis mais comme une analyse de tendances par ple commercial. Croissance de chiffre daffaires suprieure 5% Stagnation (-5% +5% du chiffre daffaires) Perte de 5% 11% de chiffre daffaires Perte de 11% 20% de chiffre daffaires Perte de 21% 30% de chiffre daffaires Perte de plus de 30% de chiffre daffaires Ple commercial Centre-ville

Un secteur peu dynamique en termes de dmographie, notamment en raison du PEB de CDG qui obre les possibilits de constructions de logements, et une difficult daccs lemploi d au manque dinfrastructures de banlieue banlieue malgr la mise en place du BHNS, indispensable mais pas suffisant. Des revenus bas de plus en plus impacts par la hausse des dpenses contraintes. De nombreux ples vieillissants qui ont t affects par louverture de MyPlace et vont ltre par le renforcement du ple des Perruches Saint-Bricesous-Fort, le centre commercial MyPlace voyant par ailleurs son chiffre daffaires sroder dici 2018. Plusieurs zones de botes, sur Pierrefitte-sur-Seine et Garges-ls-Gonesse devraient connatre des fermetures. Le ple Auchan de Villetaneuse sera affect par louverture de lIlo Epinay-sur-Seine et perdra probablement des emplois de manire significative.
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MyPlace Les Flanades


Zone de la Muette/ Pontde-Pierre
Av. Lnine Pierrefitte-surSeine

La Grande Valle

Document non contractuel

Auchan Villetaneuse

Carrefour Stains

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3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018

Cinquime tape : ltat de lappareil commercial du primtre en 2018 le secteur Roissy-CDG


Croissance de chiffre daffaires suprieure 5% Stagnation (-5% +5% du chiffre daffaires) Perte de 5% 11% de chiffre daffaires Perte de 11% 20% de chiffre daffaires Perte de 21% 30% de chiffre daffaires Perte de plus de 30% de chiffre daffaires Ple commercial

Le Pied de Fer/ Olympiades

Aroville

Centre-ville

CC Le Vert Galant

NB : la prsente estimation est fonde sur des critres conomiques, elle ne prend pas en compte les ractions des oprateurs privs dici 2018 et est prendre en compte non comme un calcul prcis mais comme une analyse de tendances par ple commercial.

Document non contractuel

Un dynamisme dmographique un peu plus faible que la moyenne du primtre mais un secteur particulirement dynamique en termes de crations demplois. Louverture dAroville viendra le structurer mais on peut attendre un impact important sur le magasin Super U du Thillay et dans une moindre mesure sur le centre commercial Le Vert Galant Tremblay-en-France.
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3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018

Cinquime tape : ltat de lappareil commercial du primtre en 2018 le secteur Nord


Croissance de chiffre daffaires suprieure 5% Stagnation (-5% +5% du chiffre daffaires) Perte de 5% 11% de chiffre daffaires Perte de 11% 20% de chiffre daffaires Perte de 21% 30% de chiffre daffaires Perte de plus de 30% de chiffre daffaires
Retail Park Saint-Mard

Ple commercial Centre-ville

NB : la prsente estimation est fonde sur des critres conomiques, elle ne prend pas en compte les ractions des oprateurs privs dici 2018 et est prendre en compte non comme un calcul prcis mais comme une analyse de tendances par ple commercial.

Document non contractuel

Ce secteur sera affect par louverture dAroville qui ira y chercher une proportion importante de sa clientle, dont le profil correspond au positionnement affich pour le projet. Cela aura notamment un impact sur la plupart des ples qui verront leur chiffre daffaires sroder, notamment lhypermarch Leclerc de la Chapelle-en-Serval. Par ailleurs, louverture du centre commercial Casino de Dammartin-en-Gole affectera les magasins Carrefour Market de Longperrier et Intermarch dOthis. Il parat peu probable de voir la fermeture dune locomotive alimentaire, mme si des rductions demplois sont probables.
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SOMMAIRE
Phase 1 : Dfinition du contexte commercial concurrentiel du NordEst francilien horizon 2018 5

1/ Etat des lieux lchelle du Nord-Est francilien et Evolutions au sein et aux abords du territoire susceptibles de modifier de manire significative les quilibres du Nord-Est de la mtropole francilienne lurbanisme horizon 2018 3.1/ Base de travail : ltat actuel au sein du primtre 3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018 3.3/ Scnario 2 : variante pessimiste 3.4/ Scnario 3 : variante optimiste 3.5/ Synthse 5 71 142 143 145 165 169 173 2/ Tendances de consommation, stratgie des oprateurs et impacts sur 3/ Scnarii de modlisation du contexte commercial du Nord-Est francilien

Document non contractuel

Phase 2 : Analyse du contexte commercial horizon 2025


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3.3/ Scnario 2 : variante pessimiste

Population rsidente

Consommation

+0,54% -> 82 000 personnes supplmentaires 2018, essentiellement sur les communes du Sud et du Nord du primtre. Lente volution du profil de la population pour des impacts a priori non significatifs 2018. Population qui restera jeune. Persistance des phnomnes de communautarisme dans les communes du Sud du primtre, voire progressions ponctuelles (voir supra). Ecart se creusant entre les revenus au sein du primtre et la moyenne nationale. Taux de chmage de 15,5% qui ne devrait pas voluer dici 2018 malgr la crise du fait des nouveaux emplois crs et qui profiteront pour partie la population rsidente.
Document non contractuel

Une priode de contraction des dpenses de consommation qui se poursuit jusqu 2018 sans reprise partir de 2015. Une progression du commerce immatriel dici 2018 pour un rapport allant jusqu 3 fois le taux actuel pour certains secteurs. Une rduction de lvasion commerciale hors de la zone de chalandise similaire la situation actuelle.

Salaris

Hypothses identiques au scnario base. Hypothses diffrentes de celles du scnario base.

Une augmentation du nombre de salaris au sein du primtre mais une difficult daccs gographique lemploi pour les personnes rsidant lOuest, malgr de nouveaux emplois accessibles aux moins qualifis autour de Roissy, do environ 20 000 salaris supplmentaires venant de lextrieur (estimation Alphaville).
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3.3/ Scnario 2 : variante pessimiste
Secteur Part de march March Evasion March Chiffre d'affaires thorique total thorique total future du commerciale restant pour les commerce magasins de la de la zone en de la zone pour vers des millions d'euros immatriel au le commerce de commerces de zone dans la TTC niveau national dtail en dtail zone en millions millions d'euros d'euros TTC TTC A B A-B=C D C-D=E
4 046,1 1 473,0 1 399,8 510,3 275,2 709,3 444,5 9% 20% 20% 8% 20% 25% 0% 3 682,0 1 178,4 1 119,9 469,5 220,1 532,0 444,5 39% 18% 3% 13% 29% 11% 34% 2 250,8 969,9 1 087,1 410,4 156,8 473,8 291,5

Chiffre d'affaires Diffrentiel entre le Rappel rsultats total actuel des chiffre d'affaires scnario 1 magasins de la actuel et le chiffre zone ralis au d'affaires sein de la zone primtre gal en en millions 2018 d'euros TTC F E-F
2 389,2 1 141,2 1 234,4 427,9 172,0 540,6 265,0 -6% -18% -14% -4% -10% -14% 9% 4% -18% -4% -3% -2% -12% 13%

Alimentaire Equipement de la personne Meubles, dcoration, lectrodomestique Bricolage, jardinerie, animalerie Sport Culture, jeux et jouets, musique Services la personne

Restauration Total

970,7 9 828,9

0%

970,7 8 617,1

39%

588,0 6 228,2

589,6 6 759,9

0% -9%

5% -2%

Document non contractuel

En prenant en compte des hypothses plus pessimistes, le chiffre daffaires de tous les secteurs dactivits commerciaux plonge et limpact sur lappareil commercial existant du primtre est trs significatif, notamment sur les secteurs de lquipement de la personne et de la culture, jeux et jouets, musique. Les services la personne et la restauration, peu touchs par le commerce immatriel

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3.3/ Scnario 2 : variante pessimiste
NB : la prsente estimation est fonde sur des critres conomiques, elle ne prend pas en compte les ractions des oprateurs privs dici 2018 et est prendre en compte non comme un calcul prcis mais comme une analyse de tendances par ple commercial. Perte de plus de 30% de chiffre daffaires CC Les Etangs Aulnay-sous-Bois Super U Le Thillay Casino Deuil-la-Barre Carrefour Gennevilliers

Perte de 21% 30% de chiffre daffaires Les Chantereines Gennevilliers OParinor Aulnay-sous-Bois Centre commercial Les Sablons Montmagny So Ouest Levallois-Perret

Perte de 11% 20% de chiffre daffaires


RD301 Parinord 2 Garges-ls-Gonesse Bobigny 2 Auchan Villetaneuse Centre commercial Les Sablons Montmagny Marques Avenue Lile-Saint-Denis Avenue Gallieni Bondy/ Av. Aristide Briand Les Pavillons-sous-Bois Centre commercial Chanteloup Aulnay-sous-Bois Carrefour Stains Centre commercial Beausevran Centre commercial Le Millnaire Aubervilliers Centre commercial Les Flanades Sarcelles La Fontaine aux Prtres Garges-ls-Gonesse La Grande Valle Gonesse Les Tissonvilliers Villiers-le-Bel ZAC Le Pied de Fer - Olympiades Goussainville Zone Cora Livry-Gargan

Document non contractuel

Perte de 5% 10% de chiffre daffaires

Des impacts trs violents touchant la quasi-totalit des ples commerciaux structurants pour une armature commerciale dont larticulation sera profondment rinterroge, situation que les oprateurs auront besoin danticiper pour ne pas voir se multiplier les friches sans solution de reconversions.
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Stagnation (-5% +5% du chiffre daffaires) Croissance de chiffre daffaires suprieure 5% 168

SOMMAIRE
Phase 1 : Dfinition du contexte commercial concurrentiel du NordEst francilien horizon 2018 5

1/ Etat des lieux lchelle du Nord-Est francilien et Evolutions au sein et aux abords du territoire susceptibles de modifier de manire significative les quilibres du Nord-Est de la mtropole francilienne lurbanisme horizon 2018 3.1/ Base de travail : ltat actuel au sein du primtre 3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018 3.3/ Scnario 2 : variante pessimiste 3.4/ Scnario 3 : variante optimiste 3.5/ Synthse 5 71 142 143 145 165 169 173 2/ Tendances de consommation, stratgie des oprateurs et impacts sur 3/ Scnarii de modlisation du contexte commercial du Nord-Est francilien

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Phase 2 : Analyse du contexte commercial horizon 2025


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3.4/ Scnario 3 : variante optimiste

Population rsidente

Consommation

+0,54% -> 82 000 personnes supplmentaires 2018, essentiellement sur les communes du Sud et du Nord du primtre. Lente volution du profil de la population pour des impacts a priori non significatifs 2018. Population qui restera jeune. Persistance des phnomnes de communautarisme dans les communes du Sud du primtre, voire progressions ponctuelles (voir supra). Ecart se creusant entre les revenus au sein du primtre et la moyenne nationale. Taux de chmage de 15,5% qui ne devrait pas voluer dici 2018 malgr la crise du fait des nouveaux emplois crs et qui profiteront pour partie la population rsidente.
Document non contractuel

Contraction des dpenses de consommation de 2012 2014 puis une lgre reprise partir de 2015.

Une progression du commerce immatriel dici 2018 plus limite que les projections du scnario 1. Une rduction de lvasion commerciale hors de la zone de chalandise de 5% via le retour la proximit constat actuellement.

Salaris

Hypothses identiques au scnario base. Hypothses diffrentes de celles du scnario base.

Une augmentation du nombre de salaris au sein du primtre mais une difficult daccs gographique lemploi pour les personnes rsidant lOuest, malgr de nouveaux emplois accessibles aux moins qualifis autour de Roissy, do environ 20 000 salaris supplmentaires venant de lextrieur (estimation Alphaville).
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3.4/ Scnario 3 : variante optimiste
Secteur March Part de march March Chiffre d'affaires Evasion thorique total future du thorique total restant pour les commerciale de la zone en commerce de la zone pour vers des magasins de la millions d'euros immatriel au le commerce de commerces de zone dans la dtail en zone en millions TTC niveau national dtail millions d'euros d'euros TTC TTC A B A-B=C D C-D=E
4 490,1 1 499,7 1 442,8 516,8 279,3 720,0 463,0 6% 12% 12% 4% 12% 20% 0% 4 220,7 1 319,8 1 269,6 496,1 245,8 576,0 463,0 37% 17% 3% 12% 27% 10% 33% 2 662,2 1 097,9 1 234,4 436,8 178,6 516,2 311,5

Chiffre d'affaires Diffrentiel entre le total actuel des chiffre d'affaires magasins de la actuel et le chiffre zone ralis au d'affaires sein de la zone primtre gal en en millions 2018 d'euros TTC F E-F
2 389,2 1 141,2 1 234,4 427,9 172,0 540,6 265,0 10% -4% 0% 2% 4% -5% 15%

Rappel des rsultats du scnario 1

Alimentaire Equipement de la personne Meubles, dcoration, lectrodomestique Bricolage, jardinerie, animalerie Sport Culture, jeux et jouets, musique Services la personne

4% -18% -4% -3% -2% -12% 13%

Restauration Total

1 026,1 10 437,8

0%

1 026,1 9 617,1

37%

641,8 7 079,3

589,6 6 759,9

8% 5%

5% -2%

Document non contractuel

En prenant en compte des hypothses plus optimistes, limpact sur lappareil commercial du primtre reste significatif sur les secteurs de lquipement de la personne et de la culture, jeux et jouets, musique mais le chiffre daffaires ralis dans le primtre sans volution de lappareil commercial progresse pour les autres secteurs dactivit.

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?! Scnarii de modlisation du contexte commercial du $ord%Est parisien " #oriKon () .


3.4/ Scnario 3 : variante optimiste
NB : la prsente estimation est fonde sur des critres conomiques, elle ne prend pas en compte les ractions des oprateurs privs dici 2018 et est prendre en compte non comme un calcul prcis mais comme une analyse de tendances par ple commercial. Perte de plus de 30% de chiffre daffaires CC Les Etangs Aulnay-sous-Bois Casino Deuil-la-Barre

Perte de 21% 30% de chiffre daffaires Carrefour Gennevilliers Super U Le Thillay

Perte de 11% 20% de chiffre daffaires


RD301

Les Chantereines Gennevilliers OParinor Aulnay-sous-Bois Centre commercial Les Sablons Montmagny So Ouest Levallois-Perret

Perte de 5% 10% de chiffre daffaires

Stagnation (-5% +5% du chiffre daffaires) Document non contractuel

Croissance de chiffre daffaires suprieure 5%

Une situation qui pourrait toujours tre proccupante pour les centres commerciaux Les Etangs Aulnay-sous-Bois, Casino Deuil-la-Barre, Carrefour Gennevilliers et Super U Le Thillay, essentiellement en raison de la ralisation de nouveaux quipements commerciaux. Globalement, de nombreux ples verront leur chiffre daffaires stagner voire augmenter selon les hypothses prises pour ce scnario.
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SOMMAIRE
Phase 1 : Dfinition du contexte commercial concurrentiel du NordEst francilien horizon 2018 5

1/ Etat des lieux lchelle du Nord-Est francilien et Evolutions au sein et aux abords du territoire susceptibles de modifier de manire significative les quilibres du Nord-Est de la mtropole francilienne lurbanisme horizon 2018 3.1/ Base de travail : ltat actuel au sein du primtre 3.2/ Scnario 1 : projection des tendances lourdes lhorizon 2018 3.3/ Scnario 2 : variante pessimiste 3.4/ Scnario 3 : variante optimiste 3.5/ Synthse 5 71 142 143 145 165 169 173 2/ Tendances de consommation, stratgie des oprateurs et impacts sur 3/ Scnarii de modlisation du contexte commercial du Nord-Est francilien

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Phase 2 : Analyse du contexte commercial horizon 2025


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?! Scnarii de modlisation du contexte commercial du $ord%Est parisien " #oriKon () .


3.5/ Synthse

Le scnario base modlise une situation trs proccupante pour lappareil commercial du primtre avec de nombreux ples commerciaux qui, sils ne ragissent pas, verront leur chiffre daffaires diminuer significativement dici 2018. On constate des diffrences en matire dimpact entre les trois scnarii mais plusieurs polarits seront trs impactes dans tous les cas de figure, notamment le CC Les Etangs Aulnay-sous-Bois, Casino Deuil-la-Barre, Super U Le Thillay et Carrefour Gennevilliers. Ces ples en particulier auront besoin dvoluer pour assurer leur prennit sous peine de se paupriser davantage, voire de senfricher. Il y a besoin dapprocher au plus tt les oprateurs pour anticiper avec eux et dvelopper des projets de restructuration/ requalification de leurs actifs. Les rsultats des trois scenarii ne prennent pas en compte les ractions que pourront avoir les oprateurs privs mme si 2018 reprsente une chance proche pour mettre en uvre un projet ambitieux. Une question de fond est lie au dveloppement du multicanal ; la notion de chiffre daffaires en magasin aura-t-elle encore un sens en 2018 au vu des volutions en cours en matire de consommation multiplateformes : O se fait le chiffre daffaires pour un produit vu en magasin, command sur smartphone et livr domicile ?

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?! Scnarii de modlisation du contexte commercial du $ord%Est parisien " #oriKon () .


3.5/ Synthse

Variante pessimiste
Perte de plus de 30% de chiffre daffaires CC Les Etangs Aulnay-sous-Bois Super U Le Thillay Casino Deuil-la-Barre Carrefour Gennevilliers

Scnario base
Perte de plus de 30% de chiffre daffaires CC Les Etangs Aulnay-sous-Bois Super U Le Thillay Casino Deuil-la-Barre

Variante optimiste
Perte de plus de 30% de chiffre daffaires CC Les Etangs Aulnay-sous-Bois Casino Deuil-la-Barre

Perte de 21% 30% de chiffre daffaires Les Chantereines Gennevilliers OParinor Aulnay-sous-Bois Centre commercial Les Sablons Montmagny So Ouest Levallois-Perret Perte de 11% 20% de chiffre daffaires OParinor Aulnay-sous-Bois Parinord 2 Garges-ls-Gonesse Bobigny 2 Auchan Villetaneuse Centre commercial Les Sablons Montmagny So Ouest Levallois-Perret Marques Avenue Lile-Saint-Denis Perte de 11% 20% de chiffre daffaires Les Chantereines Gennevilliers OParinor Aulnay-sous-Bois Centre commercial Les Sablons Montmagny So Ouest Levallois-Perret Perte de 21% 30% de chiffre daffaires Carrefour Gennevilliers Les Chantereines Gennevilliers Perte de 21% 30% de chiffre daffaires Carrefour Gennevilliers Super U Le Thillay

Perte de 11% 20% de chiffre daffaires


Parinord 2 Garges-ls-Gonesse Bobigny 2 Auchan Villetaneuse Centre commercial Les Sablons Montmagny Marques Avenue Lile-Saint-Denis Avenue Gallieni Bondy/ Av. Aristide Briand Les Pavillons-sous-Bois Centre commercial Chanteloup Aulnay-sous-Bois Carrefour Stains Centre commercial Beausevran Centre commercial Le Millnaire Aubervilliers Centre commercial Les Flanades Sarcelles La Fontaine aux Prtres Garges-ls-Gonesse La Grande Valle Gonesse Les Tissonvilliers Villiers-le-Bel ZAC Le Pied de Fer - Olympiades Goussainville Zone Cora Livry-Gargan

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SOMMAIRE
Phase 1 : Dfinition du contexte commercial concurrentiel du NordEst francilien horizon 2018 5

Phase 2 : Analyse du contexte commercial horizon 2025

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176
177 178 179 180 182

1/ Mthodologie adopte
1.1/ Rappel des conclusions 2018 1.2/ Limites mthodologiques horizon 2025 1.3/ Mthodologie dfinie pour la phase 2 1.4/ Lapproche qualitative : les ateliers dexperts 1.5/ Lapproche quantitative : ltude dimpact non conomique

2/ La situation 2025 3/ Quels enseignements tirer des quipements en partie comparable 4/ Actions potentielles pour anticiper les volutions de lappareil commercial sur le territoire

187 194 229

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! Mt#odolo,ie adopte
1.1/ Rappel des conclusions 2018

Une vritable rupture dans les modes de distribution : le champ des possibles est dj large horizon 2018 et le sera encore plus horizon 2025. Le principe mme de point de vente est en train dtre remis en cause et le dveloppement du cross-canal conduit poser des questions de fond sur limmobilier commercial : O le chiffre daffaires sera-t-il fait, en magasin ou sur internet ? La notion de rentabilit dun point de vente lie son rendement de chiffre daffaires au m aura-t-elle toujours un sens dans cinq ans ? Lindexation des loyers sur le chiffre daffaires du magasin nest elle pas dj remettre en cause ? Lappareil commercial du territoire va tre fragilis par les grandes volutions constates et anticipes au niveau national mais celles-ci devraient en partie tre contrebalances par le fort dynamisme dmographique du primtre. De nombreux projets et une volont de passer dun dveloppement conomique un dveloppement territorial afin que les populations rsidentes profitent mieux de la croissance conomique gnre par le territoire, mais un risque de fragmentation accru si les actions engages ne suffisent pas. Lrosion du commerce physique sera amplifie par la ralisation de centres commerciaux majeurs qui impacteront lexistant et impulseront une mutation de lappareil commercial, mutation susceptible dentraner la cration de friches et la fermeture de certains centres commerciaux. Les projections horizon 2018 ne tiennent pas compte des ractions possibles des oprateurs. Ceux-ci prouveront toutefois des difficults lancer des projets ambitieux susceptibles de produire des effets dans cinq ans.

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! Mt#odolo,ie adopte
1.2/ Limites mthodologiques horizon 2025

Lhorizon 2025 est trop lointain pour y appliquer les mthodologies classiques qui atteignent dj leurs limites 2018 :

Lvolution des consommateurs : Le consommateur est par nature volatile et ses demandes peuvent voluer trs vite et non linairement, plusieurs tendances ont t identifies (post matrialisme, made in France, design universel, coproduction) mais leur devenir et leurs impacts horizon 2025 restent difficiles mesurer. Lvolution des formats commerciaux : Il est impossible aujourdhui de connatre les concepts, enseignes, formats commerciaux qui fonctionneront en 2025. Cela concerne autant lappareil commercial existant que la programmation quil est possible danticiper pour Europa City. Lvolution de lappareil commercial existant : Dici 2025, certains oprateurs auront pu faire voluer leurs actifs et lauront certainement fait en prenant en compte les volutions des consommateurs et des enseignes. Il nest de ce fait pas possible de savoir quels ples auront t dpasss et quels ples seront lgitimes par rapport ltat de la demande en 2025. Lvolution du territoire : Le primtre danalyse doit connatre dici 2025 des volutions profondes via des politiques trs volontaristes en matire de transport, de logements, dactivits, demplois, dinsertion sociale La situation 2018 avait permis daboutir un champ des possibles relativement restreint en raison dune plus grande facilit approcher les programmes de logements, de bureaux et commerciaux qui seraient raliss dici l. Les initiatives identifies aujourdhui ne peuvent tre projetes avec autant de prcision dici 2025, soit dici 12 ans. Deux situations trs diffrentes bornant le champ des possibles ont t identifies (voir page 9). La ralisation dune tude dimpact conomique classique : Une tude dimpact conomique est fonde sur une estimation de la prise de chiffre daffaires dun quipement commercial sur les quipements existants par format et secteur dactivit. Cela nest pas envisageable pour Europa City en raison dune part du manque de prcision, logique, du contenu commercial du projet et dautre part de la pertinence de la notion de chiffre daffaires en 2025.
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! Mt#odolo,ie adopte
1.3/ Mthodologie dfinie pour la phase 2

Approches Qualitative

Mthodologie Les ateliers :

Rsultats

Effets gnraux Faire rflchir des experts sur lvolution du commerce sur le territoire afin de formaliser deux extrmes dvolution dfinissant le champ des possibles. Extrme dvolution positive Extrme dvolution ngative

Une mthodologie spcifique afin de quantifier le rle que peut avoir Europa City sur le dveloppement de lappareil commercial existant suivant quelle sen diffrencie ou pas. Comparative
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Europa City

Quantitative

Ltude des effets dEuropa City :

Avant ouverture

Avant ouverture

Aprs ouverture

Aprs ouverture

Benchmark avec des ples en partie comparables : Raliser un guide de bonne pratique au vu du fonctionnement de ces ples et des effets quils ont pu avoir sur leur environnement.

Trois approches diffrencies mais qui sentrecroisent afin de restreindre le champ des possibles et dvaluer au final llasticit des incidences dEuropa City en fonction de la rsilience du territoire.
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! Mt#odolo,ie adopte
1.4/ Lapproche qualitative : les ateliers dexperts Premier Atelier lundi 14 janvier 2013 de 14h 18h - Prsentation des grands enseignements de la premire phase. - Etablissement par les experts dune liste de variables pouvant avoir un impact sur le dveloppement du commerce dans le Nord-Est mtropolitain parisien.
Facteurs prospectifs Consquences pour le dveloppement du CA du commerce dans la zone NordEst mtropolitain Ngative Pas d'influence Positive

Hypothses

Probabilit horizon 2025 Faible Commerce Forte

Entre les deux ateliers Questionnaire rempli par chaque expert reprenant lensemble des variables retenues, probabilit d'occurrence de l'vnement l'horizon 2025 (faible, forte) et degr d'importance sur le dveloppement du CA du commerce dans la zone Nord-Est mtropolitain (faible, neutre, forte).

Dveloppement des formes de commerces phmres, dmontables Hausse de la dmatrialisation (livre, ) Dveloppement des commerces physiques sous forme de show room Dveloppement sur Internet de "Market place" pour des fabricants Hausse du hard discount dans la distribution Hausse du cot du transport Dveloppement du petit commerce de proximit Dveloppement du commerce communautaire Dveloppement des marchs forrains Dveloppement de la vente directe (sous formes de runions dans des logements type TUPERWARE ) Dmographie du terrtoire Renforcement des ingalits sociales Hausse de la population jeune Hausse de la population de cadres avec le dveloppement conomique de la zone Forte mixit sociale et bonne intgration Atteinte des objectifs de construction viss aux CdT, entrainant une forte dynamique dmographique Important desserrement des mnages, absorbant les constructions nouvelles et obrant la hausse dmographique Hausse des revenus infrieurs aux autres territoires dIle de France (dans la continuit de la tendance passe donc) Dveloppement conomique du terrtoire Hausse trs forte du chmage (20%) Baisse forte du pouvoir d'achat Meilleure insertion des plus pauvres Perte de pouvoir d'achat des Seniors Augmentation de la sensibilit au prix des Franais Perte de pouvoir d'achat des plus jeunes Fragmentation des bassins de vie qui saccroit (scolaires, travail, consommation, ) Dcalage qui saccroit entre emplois du territoire (avec monte en gamme des emplois) et actifs du territoire Nouvelles centralits (autour des nouvelles gares) crant de nouveaux centres de vie (travail, consommation, ) Transports / logistique De moins en moins de dplacement en vhicule personnel Mise en place de location de vhicules lectriques (type AUTOLIB) Amnagement des immeubles pour livraison des colis lourds Rseau de transport en commun trs dense Organisation efficace de lappareil logistique en Ile-de-France Formes de consommation sur le territoire Dveloppement de l'auto-production Dveloppement de la rutilisation des objets (rparation, troc) Dveloppement de la location et du partage, en lieu et place de la possession des objets Arbitrages en dfaveur des biens d'quipement (de la personne) Arbitrages en faveur des loisirs Dveloppement de la consommation d'usage (location, seconde main) Demande pour des produits durables franais Recherche du ludique, plaisir, des expriences Dveloppement des secteurs de la sant/bien-tre Attirance pour la culuture, l'art, les vnements Dveloppement des fabrications 3D chez les particuliers Dveloppement commercial du territoire Friches commerciale Succs d'un projet mixte ART-COMMERCE-LOISIRS attirant les touristes Rinvention de la proximit dans les quartiers sensibles Cration d'un grand concept commecrial ancr dans l'agriculture Emergence de centre-villes attractifs (ex : ce qui pourrait se passer St Denis) Perte dattraction des centre-villes (ex : ce qui pourrait se passer Bobigny) ou de certains quartiers Cration dune adresse attractive Gonesse, capable ainsi dattirer du flux et de le retenir Capacit des oprateurs concevoir de nouveaux commerces en intgration avec les autres fonctions de la ville (habitat, emplois, quipements, accessibilit TC) Ouverture le dimanche Harmonisation de la lgislation pour les acteurs du ecommerce Internationnaux

Second Atelier le 30 janvier 2013 de 9h30 12h30 Deux extrmes globaux prospectifs dvolution sont tablis de faon collective et interactive. Ils reposent sur des jeux dhypothses dcrivant lvolution des diffrents facteurs structurants dfinis en atelier.

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Extrme dvolution positive Le territoire continue la mutation engage et est dynamis par les politiques inities en son sein.

Extrme dvolution ngative Une volution trs contraste du territoire selon les secteurs, sans russir crer une dynamique globale qui entrane lensemble de la Plaine de France.
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! Mt#odolo,ie adopte
1.4/ Lapproche qualitative : les ateliers dexperts

Experts ayant particip aux ateliers

Magali Bonnier : Directeur du service commerce/ htellerie/ restauration / tourisme la Chambre de Commerce et dIndustrie de Versailles-Yvelines-Paris Ile de France


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Henry Chabert : Consultant, ancien Dput du Rhne et ancien vice-prsident du Grand Lyon en charge de lurbanisme

Hubert Fontanel : Directeur Immobilier Adjoint dADP

Cristina Garcez : DHUP/ Ministre de lEgalit des Territoires et du Logement

Jrme Le Grelle : Prsident de Convergences-CVL

Julien Zakoian : Directeur Marketing de vente-privee.com

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! Mt#odolo,ie adopte
1.5/ Lapproche quantitative : ltude dimpact non conomique

Evolution du territoire :

Les rsultats issus des ateliers sont convertis en hypothses chiffres dvolution du territoire en se concentrant sur les items affectant directement le potentiel commercial (volution dmographique, volution du pouvoir dachat, volution des formes de distribution). Ces volutions aboutissent la cration dindices sectoriss de gain potentiel dattractivit pour chaque ple en fonction de lvolution du contexte. Lobjectif a ensuite t de mettre en avant les carts maximum pour chacun des facteurs considrs. De l sont constitus deux extrmes prospectifs dvolution , lun ngatif et lautre positif. Un extrme prospectif dvolution correspond lensemble des facteurs socio-conomiques et socio-dmographiques considrs. Ils sont individuellement crdibles mais leur accumulation est peu probable. Ces extrmes nont pas pour prtention de rechercher la plus grande vraisemblance conomique mais ont pour seul objectif de borner le champ des possibles et de quantifier les carts maximum dvolution commerciale que connatra la Plaine de France. En effet, lchance de la prospective est trop loigne et les facteurs dvolution trop nombreux pour tre quantifis avec prcision. 2025 Extrme dvolution Extrme dvolution positive ngative

Champ des possibles

2018

2013

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Au final, le champ des possibles est dfini en termes de gains et de pertes de potentiel dattractivit. Cette notion ne peut se dcliner en termes de chiffre daffaires dans la mesure o des questionnements se posent dj aujourdhui sur lattachement du chiffre daffaires au point de vente physique. Cette notion de potentiel dattractivit se rapprocherait pour autant que nous puissions en juger aujourdhui plus de la notion de flux de consommateurs potentiels et a pour objectif principal de mesurer llasticit de la ralisation dEuropa City sur lvolution possible du territoire par

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! Mt#odolo,ie adopte
1.5/ Lapproche quantitative : ltude dimpact non conomique

Europa City : Les analyses partent du principe quEuropa City constituera un quipement mtropolitain qui va chercher sa clientle en grande partie lextrieur du primtre et bnficie lconomie locale. Limpact dEuropa City sur lappareil commercial a t estim sur la base de ses flux prvisionnels, issus des donnes Immochan. Les flux pris sur le territoire sont diviss entre les diffrents ples commerciaux du territoire. Croisement des deux variables cls : Pour chaque extrme dvolution du territoire, on regarde leffet qua Europa City aprs son ouverture afin de mesurer les risques ple par ple pour aboutir deux situations permettant dapprocher la situation 2025 : - un quipement diffrenciant dans un territoire dynamique qui profite ses rsidents (extrme dvolution positive), - un quipement diffrenciant dans un territoire fragment qui ne parvient pas sinscrire dans une dynamique densemble (extrme dvolution ngative),

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! Mt#odolo,ie adopte
1.5/ Lapproche quantitative : ltude dimpact non conomique

Extrme dvolution positive


Dmographie : Environ 280 000 personnes de plus quactuellement (prise en compte des objectifs de la TOL et captation significative de lvolution dmographique francilienne). Pouvoir dachat : Un pouvoir dachat qui augmente de 2% par an, notamment aliment par un taux de chmage en rgression sur le territoire (accs aux nouveaux emplois pour les plus dmunis, arrive de cadres lis aux programmes tertiaires). Distribution : Une volution des ples commerciaux vers de vritables lieux de vie associant le commerce dautres fonctions (loisirs, culture), coupls dvnementiels et danimations (commerces phmres). Une attractivit des centres commerciaux qui reste forte. Le dveloppement de magasins multiservices sur des rayonnements de proximit. Un fort dveloppement du cross-canal permettant de conserver une lgitimit au commerce physique.

Extrme dvolution ngative


Dmographie :
Environ 140 000 personnes de plus quactuellement. (volution au fil de leau, sans effet significatif du GPE et des CDT)

Pouvoir dachat :
Un pouvoir dachat qui stagne, notamment li la fragmentation du territoire (spcialisations socio-spatiales des plus riches et des plus pauvres, dveloppement des ingalits entre les quartiers, du communautarisme).

Distribution :
Un commerce se dveloppant essentiellement sur les ples de flux (gnralisation des drives alimentaires ou non et des magasins virtuels en gare, sur les grands axes voitures). Un commerce physique frapp de plein fouet par le dveloppement du e-commerce sur un critre de prix bas, sans relle dimension de cross-canal. Un dveloppement de la seconde main, de la rparation et du systme D.

Structuration du territoire :
Des investissements publics et privs en matire conomique, de transport, de logement, despace public, demploi et de formation de moindre ampleur et ne suffisant pas inverser les dynamiques actuelles, dichotomie entre un dveloppement conomique partiel et une population rsidente ne parvenant pas en profiter do un creusement des ingalits. Un dveloppement de Roissy moins structurant que prvu avec une monte des oppositions, un rle conomique de moindre envergure et moins de cration demplois pour le territoire. Une concurrence accrue entre les territoires (Bourget, Plaine-SaintDenis, Roissy) et les communes (isolationnisme) ne permettant pas un dveloppement coordonn lchelle du primtre. Une fragmentation du territoire ne permettant pas le dveloppement de nouvelles centralits, lieux de mixit (opposition Roissy, chmeurs non relis lemploi).

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Structuration du territoire : Un dveloppement conomique engag dans les annes 2000 qui saccentue et saccompagne dsormais dun dveloppement social et urbain permettant au territoire de mieux insrer ses populations les plus pauvres et daccueillir des couches moyennes et aises, rduisant les ingalits. Une requalification des centres-villes et de faon gnrale la cration ou le renforcement de centralits lchelle du territoire qui agissent comme autant de lieux de mixit. Des importants investissements publics et privs, en matire conomique, de transport, de logement, despace public, demploi et de formation qui portent leurs fruits et permettent de relier les diffrentes composantes du territoire afin des les faire fonctionner harmonieusement.

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! Mt#odolo,ie adopte
1.5/ Lapproche quantitative : ltude dimpact non conomique

Dtails des volutions dmographiques :


Extrme dvolution positive
Mthodologie: 1. Prise en compte des objectifs TOL, par secteurs et dclinaison par commune, en visant 90% datteinte des rsultats, reprsentant un mi-chemin entre objectifs PLH actuels et objectifs TOL, avec monte progressive de leffort. 2. Ajustement de la croissance dmographique obtenue, en fonction de la taille de la commune et du rythme de croissance soutenable sur une priode de 15 ans, des projets dimportance recenss, des contraintes PEB. 3. Prise en compte du desserrement des mnages, qui a jusqu prsent peu impact le territoire dtude, et qui pourrait survenir avec une offre importante de nouveaux logements Description des volutions : Les freins la construction sont progressivement levs, le taux de construction augmente, dans le cadre des objectifs fixs par la TOL. La croissance de lIle de France se concentre dans la zone dense, proche des nouveaux lieux de transport. Le territoire se transforme et gagne en attractivit, attirant de nouveaux habitants.
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Extrme dvolution ngative


Mthodologie: 1. Application dun ratio ramenant le taux global de croissance celui de 2006/2009 sur notre primtre, et celui moyen prvu par lINSEE sur 2009/2025 dans un scnario fil de leau sans effets TOL.

Description des volutions: Le rythme de construction reste sur la tendance 2006-2009, mais naugmente pas, les freins la construction ntant pas levs. Lattractivit rsidentielle sur le primtre augmente moins vite quailleurs en Ile de France.

Rsultats : 280 000 nouveaux habitants sont accueillis sur le primtre,.

Rsultats : 140 000 nouveaux habitants sont recenss en 2025.

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! Mt#odolo,ie adopte
1.5/ Lapproche quantitative : ltude dimpact non conomique
Source : Immoc*an


Document non contractuel

Un projet qui nest pas un centre commercial mais un ple de loisirs, de culture et de commerce o les diffrentes fonctions uvrent en synergie afin de crer une centralit vivante, vitrine de la France et de lEurope. Un quipement mtropolitain ayant pour ambition de rayonner sur une clientle rgionale et internationale. Pas de locomotive alimentaire pour un volet commercial qui a pour ambition daccueillir des enseignes indites en France et des concepts commerciaux novateurs. Une programmation commerciale pressentie devant accueillir des grands magasins et un ple luxe pour un positionnement haut-de-gamme. Pas plus de prcisions quant aux formats, secteurs dactivit et enseignes pressenties, ce qui est cohrent avec les chances indiques et permet de conserver une certaine souplesse au projet. Une frquentation annonce de 31,4 millions de visiteurs par an.
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SOMMAIRE
Phase 1 : Dfinition du contexte commercial concurrentiel du NordEst francilien horizon 2018 5

Phase 2 : Analyse du contexte commercial horizon 2025

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176 187
188 190 192

1/ Mthodologie adopte 2/ La situation 2025


2.1/ La primaut des facteurs sociodmographiques et socio-conomiques sur les facteurs commerciaux 2.2/ Un impact potentiel dEuropa City rel mais de second rang par rapport lvolution du territoire 2.3/ Les effets spcifiques dEuropa City par forme de commerce

3/ Quels enseignements tirer des quipements en partie comparable 4/ Actions potentielles pour anticiper les volutions de lappareil commercial sur le territoire

194 229

Document non contractuel

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(! 5a situation " ()(N


2.1/ La primaut des facteurs sociodmographiques et socio-conomiques sur les facteurs commerciaux

Comme vu prcdemment et contrairement une projection 2018, il nest pas possible dutiliser la notion de chiffre daffaires comme appui pour ltude dimpact et limpossibilit dapprocher prcisment lvolution des formes de commerce et des stratgies des oprateurs 2025 constitue une limite lapproche prospective. Par consquent, nous avons cherch identifier les gains et pertes dattractivit potentiels selon trois facteurs donnant trois indices : lvolution dmographique, lvolution du budget des mnages, les formes de commerce. La raction des oprateurs sera ensuite dterminante afin de capter ces gains potentiels ou de rduire ces pertes potentielles (cf page 231).

Extrme dvolution positive

Extrme dvolution ngative

Extrme dvolution positive

Extrme dvolution ngative

Evolution dmographique Evolution du pouvoir dachat Evolution des formes de commerce

+11% +15% -20% +5% suivant les formes de commerce

+3% +0% -50% +5 % suivant les formes de commerce

Evolution du march disponible

+28%

+3%

Evolution des formes de commerce

-20% +5% suivant les formes de commerce

-50% +5% suivant les formes de commerce

Dans lextrme dvolution positive, lvolution des formes de commerce est moins impactante que lvolution du march disponible issue de lvolution dmographique (+11%) et de lvolution du budget des mnages (+15%). A titre dexemple, le gain potentiel dattractivit li lvolution des formes de commerce peut se positionner environ +10% pour les centres commerciaux de grande proximit, +5% pour les centres-villes et les commerces de proximit, et -20% pour les parcs dactivits commerciaux. Dans lextrme dvolution ngative, la situation est plus contraste mais lvolution des formes de commerce peut tre plus impactante que celle du march disponible. A titre dexemple, la perte potentielle dattractivit lie lvolution des formes de commerce peut se positionner environ -10% pour les centres-villes, -20% pour les centres commerciaux de destination et aller jusqu -50% pour les centres de marques et les parcs dactivits commerciaux. Globalement, lvolution du march disponible est par consquent de nature compenser lrosion des formes de commerce ou tout du moins fortement les attnuer pour les plus impactes dans lextrme dvolution ngative. En effet, le primtre tudi connatra une hausse significative de sa population dans tous les cas de figure tandis que le pouvoir dachat progressera ou tout du moins se maintiendra pour chaque secteur du primtre. Par contre, les formes de commerce seront beaucoup plus sujettes variation selon les formats, une part importante de lappareil commercial qui se positionne sur la proximit gagnera en attractivit dans tous les cas de figure. Les effets de leviers sont beaucoup plus importants que ceux identifis 2018 dans la mesure o le contexte territorial offre plus de potentialits favorables en 2025 : contexte conomique a priori plus favorable car moins marqu par la sortie de crise, dynamiques lies au Grand Paris Express (plus dattractivit et dhabitants) et aux projets territoriaux (CDT)


Document non contractuel

NB : Ces effets sentendent hors actions des oprateurs dici 2025, impossibles identifier et propres chacun dentre eux.
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(! 5a situation " ()(N


2.1/ La primaut des facteurs sociodmographiques et socio-conomiques sur les facteurs commerciaux

Evolution de lattractivit potentielle de lappareil commercial dici louverture dEuropa City Extrme dvolution positive Extrme dvolution ngative

RD301

RD301

Sources : Convergences-CVL +30% 40% +10% 20% -5% +5% +20% 30% Document non contractuel +5% 10% -5% -10%

Sources : Convergences-CVL -20% -30% -40% -50%

-10% -20%

-30% -40%

-50% -60%

NB1 : Les volutions ci-dessus ne sont pas des progressions ou des rductions de chiffres daffaires. Il sagit du solde de plusieurs indices qui reprsentent les gains et pertes dattractivit thoriques dont peuvent bnficier les ples commerciaux en fonction de la capacit des oprateurs les capter. NB2 : Ces effets sentendent hors actions des oprateurs dici 2025, impossibles identifier et propres chacun dentre eux.
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(! 5a situation " ()(N


2.2/ Un impact potentiel dEuropa City rel mais de second rang par rapport lvolution du territoire

Une dilution des impacts individuels dEuropa City

Premirement, la part des visiteurs dEuropa City issue du territoire sera minoritaire (environ 25%). Ensuite, la rpartition de cette part de visiteurs se fera sur un grand nombre de ples commerciaux diffrents (30), allant du centre-ville au centre commercial de destination.

Ces deux facteurs entraneront une dilution des impacts individuels dEuropa City sur le primtre. Dans lhypothse la plus pessimiste (extrme dvolution ngative), la quasi-totalit des ples affects perd individuellement moins de 150 000 visiteurs. A titre comparatif, les flux actuels dun centre commercial de destination sont de lordre de 10 15 millions de visiteurs annuels ; ceux dun centre commercial de grande proximit sont de lordre de 3 4 millions de visiteurs annuels. Lvolution du territoire restera le facteur primordial sur lequel Europa City naura quun effet de second rang amplifiant les dynamiques prexistantes

En cas dextrme dvolution positive, Europa City jouerait un rle de rducteur des progression possibles, En cas dextrme dvolution ngative, Europa City jouerait un rle daccentuation des pertes dattractivit possibles.

Document non contractuel

NB : Ces effets sentendent hors actions des oprateurs dici 2025, impossibles identifier et propres chacun dentre eux.

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190

(! 5a situation " ()(N


2.2/ Un impact potentiel dEuropa City rel mais de second rang par rapport lvolution du territoire

Evolution de lattractivit potentielle de lappareil commercial par rapport la situation actuelle Extrme dvolution positive Avant ouverture dEuropa City Extrme dvolution ngative

Document non contractuel

Aprs ouverture dEuropa City

+30% 40%

+10% 20% -5% +5%

-5% -10%

-20% -30%

-40% -50%

+20% 30%

+5% 10%

-10% -20%

-30% -40%

-50% -60%

NB : Ces effets sentendent hors actions des oprateurs dici 2025, impossibles identifier et propres chacun dentre eux.
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191

(! 5a situation " ()(N


2.3/ Les effets spcifiques dEuropa City par forme de commerce

Les effets les plus significatifs concerneraient les centres commerciaux de destination les plus proches

Europa City captera en partie les flux de clients rsidants sur des motifs de destination et de shopping-plaisir, le plaant en situation de force vis--vis des centres commerciaux de destination environnants. Daprs nos hypothses, 85% des flux capts par Europa City sur le primtre dtude seront pris sur eux. Dans lextrme dvolution positive, la ralisation dEuropa City a toutefois seulement un effet de rduction des gains potentiels de ces centres sans diminution dattractivit par rapport 2018. Dans lextrme dvolution ngative, elle accentue les pertes potentielles dattractivit sans rponse adapte des oprateurs aux volutions des consommateurs.

Une rduction potentielle de la capacit de certains centres-villes du territoire rayonner au-del de la simple proximit

Les centres-villes constituent la centralit par dfinition. Les centres-villes actuels du primtre ne sont pas actuellement rayonnants part celui de Saint-Denis mais dveloppent pour nombre dentre eux des projets de redynamisation (Gonesse, Le Blanc-Mesnil). A horizon 2025, les centres-villes structurants et rayonnants du primtre pourront tre affects par la cration dun quipement susceptible de fonctionner comme la centralit principale du secteur. Le projet rassemblera en effet lensemble des fonctions (hors logements) dans une logique de cration dun lieu de vie et de mixit, et risque ce titre de capter les commerants les plus attractifs des centres-villes environnants et par la suite de rduire leur capacit se dvelopper et attirer des enseignes et concepts hors proximit. 10% des flux capts par Europa City seront pris sur eux daprs nos hypothses, proportion bien moindre que pour les centres commerciaux de destination mais de nature rduire leur capacit se dvelopper et attirer des enseignes et concepts hors proximit. Des dispositifs existent pour limiter ces impacts de la part de la puissance publique comme des porteurs de projets privs (voir page 231).
NB : Ces effets sentendent hors actions des oprateurs dici 2025, impossibles identifier et propres chacun dentre eux.
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Document non contractuel

192

(! 5a situation " ()(N


2.3/ Les effets spcifiques dEuropa City par forme de commerce

Peu deffets sur les autres formats commerciaux


Centres commerciaux de proximit
Quelle que soit la programmation commerciale qui sera adopte par Europa City, la taille et lorganisation de lquipement seront aux antipodes des raisons pour lesquelles les consommateurs se tournent vers les centres commerciaux de proximit et qui concernent notamment la praticit et la rapidit dans une volont de non perte de temps. Aucun impact significatif nest attendre. Europa City se placera sur un autre registre que la grande proximit et les centres commerciaux situs sur ce crneau conserveront un rle utilitaire sils existent toujours en 2025 (ce format risque dtre fortement impact par la baisse de frquentation des hypermarchs). Aucun impact significatif ne sera par consquent prvoir.

Centres commerciaux de grande proximit

Parcs dactivit commerciaux

Ce format va a priori fortement se paupriser et les friches commerciales ont dj commenc se dvelopper. Le positionnement dEuropa City le placera sur un niveau de gamme plus haut que ce que lon peut et que lon pourra a priori trouver sur ces parcs dactivit commerciaux do un impact non significatif.

Centres de marques

Document non contractuel

Le positionnement haut-de-gamme dEuropa City et notamment le fait dinclure des grands magasins et un ple luxe induiront un impact sur les centres de marques qui se positionnent en partie sur les mmes cibles de clientle. 5% de sa prise de flux sur le primtre leur a t affect pour des diminutions dattractivit de lordre de 10 points maximum.

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193

SOMMAIRE
Phase 1 : Dfinition du contexte commercial concurrentiel du NordEst francilien horizon 2018 5

Phase 2 : Analyse du contexte commercial horizon 2025

176
176 187 194
195 196 201 206 210 212 217 219 224 228

1/ Mthodologie adopte 2/ La situation 2025 3/ Quels enseignements tirer des quipements en partie comparable
3.1/ Les critres de choix des quipements 3.2/ West Edmonton Mall/ Canada 3.3/ Mall of America/ USA 3.4/ Siam Paragon/ Thalande 3.5/ Colombo/ Portugal 3.6/ CentrO/ Allemagne 3.7/ Cevahir/ Turquie 3.8/ Duba Mall/ Duba 3.9/ New South Mall of China 3.10/ Les enseignements issus du benchmark

Document non contractuel

4/ Actions potentielles pour anticiper les volutions de lappareil commercial sur le territoire

229

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194

?! Duels ensei,nements tirer des 9uipements en partie comparable


3.1/ Les critres de choix des quipements

Lapproche comparative : le benchmark avec des ples en partie comparables*


Europa Cit;rance Pest Edmonton Mall Edmonton Canada Mall of America
Minneapolis

Siam *ara,on Han,AoA +#aQlande

Colombo

CentrO

Ce&a#ir

'ubaQ Mall

$eR Sout# Mall of C#ina 'on,,uan C#ine

5isbonne *ortu,al

Ober#ausen

Istanbul +ur9uie

'ubaQ

4SA

Allema,ne

Un projet mixte loisirs/ culture/ commerce Une offre commerciale dense (% du total) Un projet global de mme dimensionnement Ple existant ouvert de puis plusieurs annes

Oui

Loisirs et commerce

Oui

Oui

Loisirs et commerce

Oui

Oui

Loisirs et commerce

Loisirs et commerce

230 000 m (30%)

350 000 m (70%)

258 000 m (49%)

475 000 m (95%)

120 000 m (85%)

129 000 m (42%)

110 000 m (26%)

350 000 m (42%)

660 000 m (74%)

760 000 m

500 000 m

522 000 m

500 000 m

132 000 m + cinma

300 000 m

420 000 m

836 000 m

892 000 m

Ouvert en 1981

Ouvert en 1992

Ouvert en 2005

Ouvert en 1997

Ouvert en 1996

Ouvert en 2005

Ouvert en 2008

Ouvert en 2005

Proximit dun aroport international


Document non contractuel

Oui (6 km)

Oui (39 km)

Oui (5 km)

Oui (30 km)

Oui (8 km)

Oui (35 km)

Oui (20 km)

Oui (20 km)

Non

Critre comparable avec Europa City

Critre en partie comparable avec Europa City

Critre non comparable avec Europa City

* Europa City est un complexe dun genre indit : il a t conu autour dune vocation ludique, culturelle et vnementielle, qui intgre une vocation commerciale (sans hypermarch). Les autres complexes qui ont servi la comparaison sont structurs autour de la vocation commerciale, laquelle a t ajoute une vocation ludique.
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195

?! Duels ensei,nements tirer des 9uipements en partie comparable


3.2/ West Edmonton Mall/ Canada

;ic#e didentit

5e site en c#iffres : "4r+(*e t't(&e ? 500 000 mQ "4r+(*e *'mmer*i(&e ? 350 000 mQ 7'm=re de ;i5e(4. ? 3 7'm=re de ='4ti<4e, ? e;5ir'; 850 P(rRi;1 ? 20 000 %&(*e,

Propritaire

Document non contractuel

=istori9ue : 6=4t de, (;;e, 70 ? (*/(t de 700 /e*t(re, %(r &Bi;5e,ti,,e4r 1981 ? (%r, %&4,ie4r, (;;e, %'4r +i;(;*er &e %r'Aet et '=te;ir &e ,'4tie; %'&iti<4e de &( 5i&&e, '45ert4re d4 *e;tre ,4r 106 000 mQ (tr'i, &'*'m'ti5e,, $(t';, "e(r, et 8( @(ie, et 220 m(1(,i;,) et 25 /e*t(re, 1983 ? e.te;,i'; %'4r %(,,er > 460 m(1(,i;, et (A'4t dB(*ti5it, de &'i,ir, (C(&(.2&(;d, I*e P(&(*e, mi;i-1'&+D) %'4r 7 /e*t(re, ,4%%&me;t(ire, 1985 ? (A'4t de ;'45e(4. *'mmer*e, et (*ti5it, de &'i,ir, ,4r 1 /e*t(re, ;'t(mme;t de4. ,e*te4r, t/m(ti,, @'4&e5(rd $4r'%( et @'4r='; "treet 1986 ? (A'4t dB4;e '++re /0te&ire (F(;t(,2&(;d H'te&, 354 */(m=re,) 1998 ? der;ire e.te;,i'; e; d(te %'4r (ttei;dre ,( ,4r+(*e (*t4e&&e ,4r 49 /e*t(re,, (5e* 4; *i;m( IM#[ et de, e;,ei1;e, *'mmer*i(&e, &e(der, 2002 ? tr(;,+'rm(ti'; de &Be,%(*e &(i,, &i=re %(r &e d%(rt de C(;(di(; -ire (=ri*'&(1e, A(rdi;(1e, %&ei;-(ir) e; 2002 e; tr'i,ime ,e*te4r > t/me C/i;(t'W;, 2 *'m%ri, 4; ,4%erm(r*/ -S 2005 ? '**4%(ti'; %(r tr'i, ,t(ti';, de r(di' de &Bem%&(*eme;t &(i,, 5(*(;t %(r &( +ermet4re de P&(2di4m (*'m%&e.e &4di<4e) 2009 ? '45ert4re dB4; 1r(;d m(1(,i; @ed, @(t/ (;d @e2';d > &( %&(*e dB4; di;;er t/e(tre Pr'Aet, ? re*';+i14r(ti'; de, e,%(*e, *'mmer*i(4. e; *'4r,: #4t'ri,(ti'; '=te;4e e; 2002 %'4r 4;e e.te;,i'; de 30 000 mQ (*'mmer*e, (*ti5it, ,%'rti5e,, ,(&';, et *';1r,, =4re(4.) m(i, &( *';,tr4*ti'; ;B( %(, *'mme;*

; *e;tre *'mmer*i(& <4i ( i;t1r %etit > %etit de, (*ti5it, de &'i,ir, <4i ,';t de5e;4e, ,( m(r<4e de +(=ri<4e: ;e *';,tr4*ti'; e; %&4,ie4r, %/(,e, et de ;'m=re4,e, re*'mmer*i(&i,(ti';, %(, t'4A'4r, 5ide;te, ? d(;, &e, (;;e, 80 &e *e;tre e,t t'm= de 800 > 600 m(1(,i;, (5(;t de ,e rede;,i+ier: ;e t/m(ti,(ti'; de, e,%(*e, *'mmer*i(4. <4i ,Be,t +(ite %etit > %etit, &e *e;tre i;iti(;t ,'45e;t de, (*ti';,, ,4i5ie, e;,4ite d(;, &e m';de e;tier: 6e ;'45e(4. %r'Aet, d(;, &e, *(rt';, m(i, 4; %(&&ier 5i,i=&eme;t (ttei;t e; terme, de d5e&'%%eme;t:

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196

?! Duels ensei,nements tirer des 9uipements en partie comparable


3.2/ West Edmonton Mall/ Canada

Situation et accessibilit
5a desserte : -r(;,%'rt, e; *'mm4; ? 23 &i1;e, de =4, et 4; (rrLt ddi 9'it4re ? (**e,,i=i&it > 4; */(;1eme;t dB(.e de%4i, &e, (.e, m(Ae4r, <4(dri&&(;t $dm';t';, %(rRi;1 de 20 000 %&(*e, #r'%'rt ? '4i, > 39 Ri&'mtre, 5a clientle : Fr<4e;t(ti'; (;;4e&&e ? e;5ir'; 28 mi&&i';, de 5i,ite4r, 50% de, *&ie;t, r,ide e; #&=ert( (3,5 mi&&i';, dB/(=it(;t,, ,4%er+i*ie (5'i,i;(;t *e&&e de &( Fr(;*e), $dm';t'; *'m%re;(;t e;5ir'; 810 000 /(=it(;t, d(;, 4;e (11&'mr(ti'; de 1 160 000 /(=it(;t,: 8B#&=ert( di,%',e de re5e;4, im%'rt(;t, 1rX*e > &Be.tr(*ti'; d4 %tr'&e, et ,( %'%4&(ti'; e,t %&4, Ae4;e et di,%',e de re5e;4, %&4, &e5, <4e &( m'2e;;e *(;(die;;e (+12,3%): 8( %r'5i;*e ( ,4%%rim &( t(.e %r'5i;*i(&e ,4r &e, %r'd4it, et (%%&i<4e 4; t(4. dBim%',iti'; tr, +(i=&e, *e <4i ( %'4r e++et de d'%er &( *';,'mm(ti'; de, /(=it(;t,: 8e, *(rt, de tem%r(t4re, %'4,,e;t %(r (i&&e4r, &( %'%4&(ti'; > +r<4e;ter de, e;dr'it, *&', et %r't1, de, i;tem%rie,:


Document non contractuel

;e e.*e&&e;te (**e,,i=i&it 5'it4re et tr(;,%'rt, *'&&e*ti+,: ; &'i1;eme;t de &B(r'%'rt i;ter;(ti';(& m(i, 4; ,ite i;,*rit d(;, &e *ir*4it t'4ri,ti<4e &'*(&: ;e *&ie;t&e > d'mi;(;te &'*(&e, > /(4t, re5e;4, et re&(ti5eme;t Ae4;e: 6B(%r, 4;e e;<4Lte me;e %(r &e %r'%rit(ire, 54% de &( *&ie;t&e r,ide > m'i;, de 80 Rm:

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?! Duels ensei,nements tirer des 9uipements en partie comparable


3.2/ West Edmonton Mall/ Canada

Acti&its non commerciales

5oisirs : C(&(.2&(;d ? %(r* dB(ttr(*ti'; (;*ie;;eme;t ;'mm F(;t(,2&(;d (;'m */(;1 ,4ite > 4; %r'*, de \(&t 6i,;e2), *'m%re;(;t 24 (ttr(*ti';, \'r&d \(ter%(rR ? *'m%&e.e (<4(&4di<4e de 20 000 mQ *'m%re;(;t 17 (ttr(*ti';, "e( 8i+e C(5er;, et "e( 8i';, !'*R ? &(* (rti+i*ie& *'m%re;(;t 4;e r%&i<4e de &( "(;t( M(ri( et de, &i';, de mer,, (<4(ri4m *'m%re;(;t %&4, de 100 e,%*e, di++re;te, I*e P(&(*e ? %(ti;'ire (d(%te > &( %r(ti<4e d4 H'*Re2 ,4r 1&(*e Pr'+e,,'r \$MB, #d5e;t4re C'&+ ? 1'&+ mi;i(t4re de 18 tr'4, "*'ti(=(;R -/e(tre ? *i;m( 13 *r(;, et IM#[ $dB, !e* !''m ? *'m%&e.e de ='W&i;1 et =i&&(rd P4tt U;U C&'W ? 1'&+ mi;i(t4re &4mi;e4. !'%e, ]4e,t ? %(r*'4r, de t2%e (**r'=r(;*/e 4r=(i; @&4e "/i+t C(mi;1 et 7eW%&(2 ? *'m%&e.e, de Ae4. 5id', C(e,(rB, @i;1' ? =i;1' Ce;ter '+ Cr(5it2 ? ,(4t > &B&(,ti<4e i;d''r \i&d \e,t ? *'m%&e.e de tir P(&(*e C(,i;' ? *(,i;' \e,t 49 ,R(te ,/'% ? ,R(te %(rR i;d''r Autres : 7eW*(% !(di' ? 3 ,t(ti';, de r(di' !i*R @r';,';, t/e C'mi* "tri% ? ,(&&e de ,t(;d-4% 300 C&4= 8'4;1e ? *&4= 2 /0te&, d';t F(;t(,2&(;d (354 */(m=re, d';t 4;e %(rtie t/m(ti,e,) Z4=i&(ti';, 6i;;er -/e(tre ? *'mdie, m4,i*(&e, P&4,ie4r, ;i1/t*&4=,

Document non contractuel

;e '++re de &'i,ir, e.trLmeme;t de;,e *'45r(;t > %e4 %r, t'4te, &e, (*ti5it, im(1i;(=&e, > %(rt 4;e %i,te de ,Ri (rti+i*ie&&e m(i, <4i ,Be,t *';,tr4ite %',trie4reme;t (4 5'&et *'mmer*i(&: 6e, re*'mmer*i(&i,(ti';, ;'m=re4,e, t'4t (4 &';1 de &( 5ie d4 *e;tre, &e, *';*e%t, +erm(;t et t(;t rem%&(*, %(r de, (*ti5it, %&4, m'der;e,:
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198

?! Duels ensei,nements tirer des 9uipements en partie comparable


3.2/ West Edmonton Mall/ Canada

Acti&its commerciales

Commerce : 4 &'*'m'ti5e, ? -/e @(2 (1r(;d m(1(,i;), "e(r, (1r(;d m(1(,i;), -(r1et (1r(;d m(1(,i;), \i;;er, (1r(;d m(1(,i;): $;5ir'; 750 ='4ti<4e, ? #%%&e "t're, #=er*r'm=ie S Fit*/, HSM, G(r(, 3&d 7(52, -S- "4%erm(rRet, 6i,;e2 "t're, @ed, @(t/ (;d @e2';d, "e%/'r(, #;t/r'%'&'1ie, H(rr2 !',e;, C/(%ter,, r=(; 34t+itter,, "%'rt C/e*R, #tm',%/ere, -/e @ri*R $;5ir'; 100 *(+,, =(r, et re,t(4r(;t, Sections t#mati9ues :
Document non contractuel

@'4r='; "treet ? (m=i(;*e 8( 7'45e&&e 3r&(;, @'4&e5(rd $4r'%( ? (m=i(;*e e4r'%e;;e C/i;(t'W; ? (m=i(;*e (,i(ti<4e

;e %r'1r(mm(ti'; *'mmer*i(&e de;,e <4i ,Be,t *';,tr4ite (4t'4r de 1r(;d, m(1(,i;, ;'; (&ime;t(ire,, &e ,4%erm(r*/ -S- t(;t ,e4&eme;t im%&(;t de%4i, 2002: 6e, e;,ei1;e, m(Ae4re,, %'4r *ert(i;e, &e ,e4& %'i;t de 5e;te d4 C(;(d( (#=er*r'm=ie S Fit*/, 9i*t'ri(B, "e*retD) m(i, 4; *E4r de %r'1r(mm(ti'; *';,tit4 dBe;,ei1;e, *&(,,i<4e, de *e;tre *'mmer*i(&: ;e t/m(ti,(ti'; %(rtie&&e de, m(&&, m(i, 4; %&(; <4i re,te *&(,,i<4e et e,t &e +r4it de, di++re;te, %/(,e, de r(&i,(ti'; d4 %0&e:

Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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?! Duels ensei,nements tirer des 9uipements en partie comparable


3.2/ West Edmonton Mall/ Canada

Impacts

Apports " lconomie locale : $m%&'i, dire*t, ? %&4, de 15 000 %er,';;e, $m%&'i, i;dire*t, ? e;5ir'; 10 000 em%&'i, !e5e;4, (;;4e&, %'4r &B#&=ert( ? 1,6 mi&&i(rd, dBe4r', *roblmati9ues propres " ce projet : 8( *r(ti'; d4 *e;tre *'mmer*i(& 'ri1i;e& ( %ri, e;5ir'; 10 (;, et ( ,4,*it de, r(*ti';, 5i5e, e; r(i,'; d4 *(r(*tre i,'&(ti';;i,te d4 %r'Aet, ,(;, 5e&&it dBi;t1r(ti'; 4r=(i;e: 8( *'&&e*ti5it ( %(r &( ,4ite ,'4te;4 &e %r'Aet e; r(i,'; de ,e, ret'm=e, +i,*(&e, (&'r, <4e &( 5i&&e ,'4++r(it de &( *ri,e ;er1ti<4e d4 d=4t de, (;;e, 1980: 8B(**e;t ( t mi, ,4r &e ,e*te4r d4 \$M e; m(tire dBi;+r(,tr4*t4re,, *e <4i ( t *riti<4 %(r &( %'%4&(ti'; &'*(&e <4i *';,t(t(it 4; d,<4i&i=re e; m(tire dB(m;(1eme;t, et ( e;tr(^; 4; d=(t &'*(& 5ir4&e;t <4(;t > &B(%%4i m4;i*i%(& et %r'5i;*i(& (4. i;iti(ti5e, d4 ,e*te4r %ri5: 8Bim%(*t ,4r &e *e;tre-5i&&e dB$dm';t'; ( %(r (i&&e4r, t tr, im%'rt(;t e; r(i,'; dB4;e %(rt de &B'++re et de, (;im(ti';, '++erte, %(r &e \$M et dB(4tre %(rt d4 ,t(ti';;eme;t 1r(t4it (&'r, <4e *e&4i e; *e;tre-5i&&e t(it tr, &e5: 8( di++re;*e de %ri. e;tre m(1(,i;, d4 \$M et d4 *e;tre-5i&&e ( *';tri=4 > *et im%(*t *';'mi<4e: 8( r,4&t(;te e; ( t &( +ermet4re de %&4,ie4r, m'2e;;e, ,4r+(*e, e; *e;tre-5i&&e dB$dm';t'; t(;di, <4e &e, ;'45e&&e, e;,ei1;e, ,Bi;tre,,(;t > $dm';t'; %(rte;t 5er, &e \$M et ;e ,Bi;tre,,e;t %&4, d4 t'4t (4 *e;tre-5i&&e: Ce, e++et, ';t t (m%&i+i, %(r 4;e r*e,,i'; *';'mi<4e <4i ( ;'t(mme;t 5id %&4,ie4r, imme4=&e, de =4re(4.: ; %&(; de re5it(&i,(ti'; d4 *e;tre-5i&&e e,t %(r (i&&e4r, %r'Aet:

200 150 850

150

165

164

850

Nombre de commerces

Document non contractuel

; <4i%eme;t <4i e,t de5e;4 4; %'4r5'2e4r de re5e;4,, dBem%&'i, et de +&4. t'4ri,ti<4e, %'4r $dm';t';: ;e *'&&e*ti5it <4i ,Be,t i;<4ite d4 %r'Aet (5(;t ,'; '45ert4re m(i, &B( e;,4ite t'4A'4r, ,'4te;4 e; r(i,'; de ,'; (%%'rt > &B*';'mie &'*(&e: "(;, 5i,i'; ,tr(t1i<4e > &B*/e&&e de &B(%%(rei& *'mmer*i(& de &B(11&'mr(ti';, &e %r'Aet ( e4 4; im%(*t m(Ae4r ,4r &e *e;tre5i&&e dB$dm';t'; d';t &e, &'*'m'ti5e, ';t +erm, et <4i ;B( %(, t e; me,4re e;,4ite dBe; 1(1;er de ;'45e&&e, et de ,e redre,,er: Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

200

?! Duels ensei,nements tirer des 9uipements en partie comparable


3.3/ Mall of America/ Minneapolis (Bloomington)/ USA

;ic#e didentit

5e site en c#iffres : "4r+(*e t't(&e ? 522 000 mQ "4r+(*e *'mmer*i(&e ? 258 000 mQ 7'm=re de ;i5e(4. ? 4 7'm=re de ='4ti<4e, ? e;5ir'; 520 P(rRi;1 ? 20 000 %&(*e, =istori9ue : 1982 ? +ermet4re d4 Metr'%'&it(; "t(di4m 1985 ? (*/(t d4 ,ite %(r 4;e (1e;*e %4=&i<4e */(r1e de &4i tr'45er 4;e ;'45e&&e (++e*t(ti';, d*i,i'; de *';,tr4ire 4; *e;tre *'mmer*i(& ,4ite (4. r,4&t(t, dB4;e t4de i;di<4(;t 4;e *(re;*e e; m(tire de mQ *'mmer*i(4. ,4r &e ,e*te4r (13 %ied,Q %(r /(=it(;t *';tre 18 %ied,Q (4 ;i5e(4 ;(ti';(&): 11 ('_t 1992 ? '45ert4re d4 M(&& '+ #meri*( (P/(,e I), 71% d4 *e;tre t(it *'mmer*i(&i, (330 m(1(,i;,) et 10 000 em%&'i, t(ie;t *r, 2004 ? '45ert4re dBIT$# Pr'Aet, ? 4; %r'Aet de %/(,e II ( t %r,e;t (+i; de re&ier &e M(&& '+ #meri*( > IT$# (5e* 4; =Xtime;t de 4 ;i5e(4. 1(&eme;t *'m%re;(;t de, 1r(;d, m(1(,i;,, de, ='4ti<4e,, 4; di;;er t/e(tre, 4;e %(ti;'ire, tr'i, /0te&, et 4; %(r* (<4(ti<4e: 8e %r'Aet ,Bte;d(it ,4r 480 000 mQ, i;*&4(it 8 000 %&(*e, de ,t(ti';;eme;t ,4%%&me;t(ire,, i;d4i,(it 7 000 *r(ti';, dBem%&'i, et %r5'2(it 20 mi&&i';, de 5i,ite4r, ,4%%&me;t(ire, (60% > %&4, de 250 Rm): ;e %(rtie de5(it Ltre t/m(ti,e ,4r &B$4r'%e: 8e %r'Aet ( t re54 et 5( Ltre r(&i, e; %&4,ie4r, %/(,e,, &( %remire ,Bte;d(;t ,4r 19 000 mQ de *'mmer*e, et 4; /0te& ,4%%&me;t(ire: P(r(&&&eme;t, &e Mi;;e,'t( ( (4t'ri, &( 5i&&e de @&''mi;1t'; > &e5er de, t(.e, ,4r &( %r'%rit et &e, 5e;te, (+i; de +i;(;*er &Be.te;,i'; d4 M(&& '+ #meri*(: 8( *';,tr4*ti'; dB4; /0te& de 500 */(m=re, !(di,,'; @&4e e,t e; *'4r, %'4r 4;e '45ert4re %r54e e; 2014:
Document non contractuel

Propritaire

; %r'Aet 4r=(i; (5(;t dBLtre 4; %r'Aet *'mmer*i(&, 4;e r+&e.i'; ,4r &e, ,'4,-de;,it, *'mmer*i(&e, <4i ( me; (4 %r'Aet: ;e t(i&&e *riti<4e d, &B'45ert4re et de, d5e&'%%eme;t, 4&trie4r, =e(4*'4% %&4, %/(,, d(;, &e tem%,:
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201

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3.3/ Mall of America/ Minneapolis (Bloomington)/ USA

Situation et accessibilit
5a desserte : -r(;,%'rt, e; *'mm4; ? %0&e m4&tim'd(& ddi (5e* tr(i;,, mtr', =4, (13 &i1;e, (4 t't(&), %(rRi;1 d4 m(&& +erm &( ;4it %'4r 5iter dBLtre ,<4(tt %(r &e, 4ti&i,(te4r, de &B(r'%'rt 9'it4re ? de,,erte dire*te de%4i, &B4; de, (.e, m(Ae4r, irri14(;t &B(11&'mr(ti'; de Mi;;e(%'&i, #r'%'rt ? '4i, > 5 Ri&'mtre, 5a clientle : Fr<4e;t(ti'; (;;4e&&e ? e;5ir'; 42 mi&&i';, de 5i,ite4r, -em%, %(,, ,4r &e ,ite ? 3 /e4re, e; m'2e;;e 6B(%r, &e, %r'%rit(ire,, 40% de, 5i,ite4r, r,ide > m'i;, de 250 Rm et 3 > 4 5i,ite4r, ,4r 10 ,';t de, t'4ri,te, (6% de, 5i,ite4r, ;e ,';t %(, #mri*(i;,): 8e M(&& '+ #meri*( e,t im%&(;t d(;, &B(11&'mr(ti'; de Mi;;e(%'&i,-"(i;t-P(4& (3,5 mi&&i';, dB/(=it(;t, d';t 390 000 e;5ir'; %'4r Mi;;e(%'&i,), *i;<4ime mtr'%'&e (mri*(i;e e; terme, de ;i5e(4 de 5ie de, /(=it(;t,:


Document non contractuel

;e e.*e&&e;te (**e,,i=i&it 5'it4re et tr(;,%'rt, *'&&e*ti+, mLme ,i &e, (**, 5'it4re, ,'4++re;t dB4;e *ert(i;e ,(t4r(ti'; %';*t4e&&e: ;e %r'.imit de &B(r'%'rt et de, m'2e;, mi, e; E45re %'4r *(%ter &( *&ie;t&e dB(++(ire, ;'t(mme;t (5e* de, ;(5ette, de%4i, &e, /0te&,: ;e im%&(;t(ti'; d(;, 4; ,e*te4r de;,e et > /(4t,-re5e;4,, 4;e 5rit(=&e (ttr(*ti'; 5i,->-5i, dB4;e *&ie;t&e r,id(;t /'r, d4 =(,,i; de */(&(;di,e de Mi;;e(%'&i,:

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202

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3.3/ Mall of America/ Minneapolis (Bloomington)/ USA

Acti&its non commerciales

5oisirs : 7i*Re&'de'; ;i5er,e ? %(r* dB(ttr(*ti'; de 28 000 mQ "e( 8i+e Mi;;e,'t( #<4(ri4m ? (<4(ri4m de 4 000 mQ %r,e;t(;t 4 500 e,%*e, di++re;te, #meri*(; 1ir& ? m(i,'; de %'4%e 1(;te et (*ti5it, ddie, > &( %'4%e -/e(tre, (t M(&& '+ #meri*( ? *i;m( de 14 ,(&&e, #:C:$:": F&i1/t "im4&(t'r ? ,im4&(te4r de 5'& #m(Yi;1 Mirr'r M(Ye ? &(=2ri;t/e de mir'ir, M'',e M'4;t(i; #d5e;t4re C'&+ ? 1'&+ mi;i(t4re 18 tr'4, Autres : ; /0te& !(di,,'; @&4 e; *';,tr4*ti'; (500 */(m=re,) !i*R @r';,';, /'4,e '+ *'med2 ? ,(&&e de ,t(;d-4% P&4, de 400 (;im(ti';, 'r1(;i,e, */(<4e (;;e (*/(<4e A'4r, &e m(&& e,t 4ti&i, *'mme ,(&&e de +it;e,,) Metr'%'&it(; 8e(r;i;1 #&&i(;*e ? de, +'rm(ti';, e; (rt, 5i,4e&,, ,*4rit, (**4ei&, m(;(1eme;t *'mmer*i(& ;e */(%e&&e (%&4, de 5 000 m(ri(1e, *&=r, A4,<4B> %r,e;t)


Document non contractuel

;e '++re de &'i,ir, tr, &(r1e m(i, m'i;, de;,e <4e *e&&e d4 \e,t $dm';t'; M(&&: 6e, (;im(ti';, ;'m=re4,e, %'4r e;trete;ir &e +&4.: 6e, <4i%eme;t, 4;i5er,it(ire, &i, > &B'++re %r'%',e %(r &e *e;tre *'mmer*i(&:

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203

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3.3/ Mall of America/ Minneapolis (Bloomington)/ USA

Acti&its commerciales

Commerce : 4 &'*'m'ti5e, ? M(*2B, (1r(;d m(1(,i;, 26 000 mQ), 7'rd,tr'm (<4i%eme;t de &( %er,';;e, 20 000 mQ), "e(r, (1r(;d m(1(,i;, 16 500 mQ), #=er*r'm=ie S Fit*/ (%rLt->-%'rter, 26 000 mQ) $;5ir'; 750 ='4ti<4e, ? F're5er 21, #%%&e "t're, @e,t @42, @(r;e, S 7'=&e, 3&d 7(52, 6"\ "/'e \(re/'4,e, r=(; 34t+itter,, HSM, @(;(;( !e%4=&i*, C(%, 9i*t'ri(B, "e*ret, 7iRe, H'&&i,ter, M(r,/(&&, P(, de 1r(;de ,4r+(*e (&ime;t(ire $;5ir'; 50 *(+,, =(r, et re,t(4r(;t, Sections t#mati9ues :
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#4*4;e %'4r &Bi;,t(;t

;e %r'1r(mm(ti'; *'mmer*i(&e de;,e <4i ,Be,t *';,tr4ite (4t'4r de 1r(;d, m(1(,i;, ;'; (&ime;t(ire, &e %0&e t(;t t'4A'4r, d;4 de 1r(;de ,4r+(*e (&ime;t(ire: ; mi. *'mmer*i(& (4 +i;(& tr, *&(,,i<4e (5e* de, e;,ei1;e, %r,e;te, d(;, t'4, &e, 1r(;d, m(&&, (mri*(i;, et (4*4;e t/m(ti,(ti'; de, &i;(ire,:

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204

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3.3/ Mall of America/ Minneapolis (Bloomington)/ USA

Impacts
Apports " lconomie locale : $m%&'i, dire*t, ? e;5ir'; 11 000 %er,';;e, (13 000 %e;d(;t &e, %i*, de ,(i,';;(&it) !e5e;4, (;;4e&, %'4r &e Mi;;e,'t( ? 1,5 mi&&i(rd, dBe4r', P'4r t'4t d'&&(r d%e;, d(;, &e m(&&, 2 > 3 ,';t d%e;,, > &Be.trie4r %'4r &Be,,e;*e, &B/0te&&erie, &( ;'4rrit4re et &e, (4tre, (ttr(*ti';,:

*roblmati9ues propres " ce projet : 8( *r(ti'; d4 *e;tre *'mmer*i(& ;B( %(, ( %ri'ri *r de 5rit(=&e %'&mi<4e ,4r &e ,4Aet %4reme;t *'mmer*i(&, t(;t &e +r4it dB4;e dm(r*/e de &( *'&&e*ti5it t(2e %(r de, t4de, et ;B(2(;t %(, +'r*me;t %ri5i&1i &e *'mmer*e d, &e d%(rt (tr'i, /2%'t/,e, ;'; *'mmer*i(&e, t(ie;t e;5i,(1e, > &B'ri1i;e): P(r *';tre, &e %r'Aet ,Be,t /e4rt > 4;e +'rte '%%',iti'; de, (4tre, m4;i*i%(&it, A(&'4,e, de @&''mi;1t'; <4i (&&(it retirer &Be,,e;tie& de, =;+i*e, de &B'%r(ti'; imm'=i&ire: 8( redi,tri=4ti'; de, 5(&e4r, +i,*(&e, ( (i;,i t 4; ,4Aet de di,*'rde et &e %r'Aet ( %4 ,e +(ire 1rX*e (4 C';,ei& mtr'%'&it(i; <4i ( (,,4r &Be;,em=&e de, (*te4r, %'&iti<4e, <4Bi& +er(it (%%&i<4er &e Fi,*(& 6i,%(ritie, @i&& d4 Mi;;e,'t( <4i %r*i,e <4e 40% de &( /(4,,e de, re5e;4, dB4;e *'mm4;e e,t di,tri=4e > &Be;,em=&e de &( r1i'; 4r=(i;e: 8( <4e,ti'; ,4i5(;te ( t *e&&e de &Bim%(*t d4 %r'Aet ,4r &e, r,e(4. de tr(;,%'rt r'4tier, et (4t'r'4tier,, et ,4r &e +i;(;*eme;t de, tr(5(4. de 5'irie ;*e,,(ire,: P'4r rd4ire &e, ri,<4e, de ,(t4r(ti';, &( *'&&e*ti5it et &e 1e,ti';;(ire *'+i;(;*e;t 4; ,2,tme de ;(5ette, re&i(;t &e M3# (4. /0te&, et > &B(r'%'rt: P(r (i&&e4r,, de, &i1;e, de =4, ';t t %r'&';1e, 5er, &e, =(;&ie4e, d+(5'ri,e, (+i; de %ermettre (4. %er,';;e, ;'; m't'ri,e, et %e4 <4(&i+ie, dB(**der (4. em%&'i, d4 m(&&, 4; tier, de, em%&'2, 5ie;t (4A'4rdB/4i e; tr(;,%'rt, e; *'mm4;:
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; <4i%eme;t <4i e,t de5e;4 4; %'4r5'2e4r de re5e;4,, dBem%&'i, et de +&4. t'4ri,ti<4e, %'4r Mi;;e(%'&i,: ;e %ri,e e; *'m%te d, &B'ri1i;e de &( %r'=&m(ti<4e de &B(**e,,i=i&it e; di++re;*i(;t &e, *(t1'rie, dB4ti&i,(te4r, %'te;tie&, m(i, de, ,(t4r(ti';, r14&ire, <4i +';t t'4A'4r, d=(t: 6e, im%(*t, ,4r &B(%%(rei& *'mmer*i(& <4i ';t ( %ri'ri t =ie; 1r, d4 %'i;t de 54e de &( m4;i*i%(&it:

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205

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3.4/ Siam Paragon/ Bangkok/ Thalande

;ic#e didentit
8 7 3 1 5

5e site en c#iffres : "4r+(*e t't(&e ? 500 000 mQ "4r+(*e *'mmer*i(&e ? 475 000 mQ 7'm=re de ;i5e(4. ? 10 7'm=re de ='4ti<4e, ? e;5ir'; 270 P(rRi;1 ? 4 000 %&(*e, Fr<4e;t(ti'; (;;4e&&e ? e;5ir'; 35 mi&&i';, de 5i,ite4r, =istori9ue : 2002 ? +ermet4re d4 "i(m I;ter*';ti;e;t(& H'te& 9 d*em=re 2005 ? '45ert4re d4 "i(m P(r(1';

6 4 9 10

Propritaire

1 ? "i(m P(r(1'; 2 ? Ce;tr(& \'r&d (550 000 mQ de *'mmer*e) 3 ? M@T "/'%%i;1 Ce;tre (2 000 m(1(,i;,) 4 ? Ce;tr(& C/id&'m (8 t(1e, de *'mmer*e) 5 ? P&(ti;4m F(,/i'; M(&& (1 300 m(1(,i;,) 6 ? C(2,'r; (12 600 mQ) 7 ? "i(m 6i,*'5er2 (400 m(1(,i;,) 8 ? P(;ti% P&(Y( I- M(&& (5 t(1e, de m(1(,i;, dBi;+'rm(ti<4e) 9 ? $r(W(; (13 000 mQ) 10 ? #m(ri; P&(Y( (300 m(1(,i;,)

Document non contractuel

8e "i(m P(r(1'; ,Be,t im%&(;t d(;, 4; <4(rtier *'mmerJ(;t *';*e;tr(;t 10 *e;tre, *'mmer*i(4. m(Ae4r, d';t %&4,ie4r, re&i, %(r de, %(,,ere&&e, %ermett(;t (4. %it';, dB(**der (4. di++re;t, ;i5e(4. ,(;, re%(,,er %(r &( r4e: Cette &'1i<4e de *&4,ter *'mmer*i(& ,Be,t d5e&'%%e r*emme;t ,4r de, de,ti;(ti';, t'4ri,ti<4e, i;ter;(ti';(&e, (5e* 4;e &'1i<4e de ,%*i(&i,(ti'; e;tre, &e, di++re;t, <4i%eme;t,:
206

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3.4/ Siam Paragon/ Bangkok/ Thalande

Acti&its non commerciales

5oisirs : TidY(;i( (*';*e%t e;+(;t,, %r'*/(i;eme;t) P(r(1'; Ci;e%&e. ? *i;m( 14 ,(&&e,, IM#[ et 4;e ,(&&e de t/Xtre de 1 200 %&(*e, C(&i+'r;i( \'W ` ? +it;e,, 30-&(;e @&4-3 !/2t/m (;d @'W& ? ='W&i;1 et R(r('Re "i(m 3*e(; \'r&d ? (<4(ri4m Pee \ee -e;;i, ? mi;i te;;i, i;d''r %'4r e;+(;t,

Autres : !'2(& P(r(1'; H(&& ? 12 000 mQ dBe,%(*e %'4r de, *';*ert, et *';5e;ti';, ; /0te& 5 t'i&e, Mt "%'&( ? "P# P&4,ie4r, *'&e, de m4,i<4e, d(;,e, *4i,i;e, (rt,D

Document non contractuel

;e '++re de &'i,ir, 4r=(i; <4i 5ie;t *'m%&ter &B'++re *'mmer*i(&e ,4r de, (*ti5it, re&(ti5eme;t *&(,,i<4e, ,4r *e t2%e de +'rm(t: ;e %(rti*4&(rit *';,tit4e %(r %&4,ie4r, *'&e, et (*ti5it, d4*(ti5e,:

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3.4/ Siam Paragon/ Bangkok/ Thalande

Acti&its commerciales

Commerce : ;e 1r(;de ,4r+(*e (&ime;t(ire C'4rmet M(rRet (8 000 mQ) $;5ir'; 270 ='4ti<4e, (5e* 4; %',iti';;eme;t ? /(4t-de-1(mme 5'ire &4.e (#rm(;i, H41' @',,, 8'4i, 94itt';, C4**iD), +(,/i'; (HSM, G(r(D), te*/;'&'1ie (@(;1 S 3&4+,e;, @',e, I\'r&dD), (4t'm'=i&e (#,t'; M(rti;, 8't4,, 8(m='r1/i;i, Ferr(riD): $;5ir'; 35 *(+,, =(r, et re,t(4r(;t, 6e, t/m(ti<4e, %(r ;i5e(4 ? F(,/i'; #5e;4e I- \'r&d C'4rmet P(r(di,e -/e &4.4r2 8i+e "t2&e (;d 8ei,4re 8i5i;1 (;d te*/;'&'12

Document non contractuel

;e '++re <4i ,e d5e&'%%e 5erti*(&eme;t (5e* de, t/m(ti,(ti';, %(r ;i5e(4 %'4r 4;e +'rte &i,i=i&it d4 *e;tre *'mmer*i(&: ; %',iti';;eme;t /(4t-de-1(mme de,ti; > ,e di++re;*ier de, (4tre, *e;tre, *'mmer*i(4. d4 *&4,ter:
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3.4/ Siam Paragon/ Bangkok/ Thalande

Situation et accessibilit
5a desserte : -r(;,%'rt, e; *'mm4; ? ,t(ti'; m4&tim'd(&e de,,er5ie %(r de4. &i1;e, d4 @-" "R2tr(i; %'4r 40 000 > 50 000 %(,,(1er, A'4r,: 9'it4re ? (**e,,i=i&it > de4. */(;1eme;t, de%4i, &e, (.e, m(Ae4r, <4(dri&&(;t @(;1R'R, %(rRi;1 de 4 000 %&(*e, #r'%'rt ? '4i, > 30 Ri&'mtre,

5a clientle : @(;1R'R *'m%re;d 4;e %'%4&(ti'; dBe;5ir'; 8 mi&&i';, dB/(=it(;t, et ,'; (ire mtr'%'&it(i;e r(,,em=&e (4 t't(& 14 mi&&i';, dB/(=it(;t,: $; 2010, @(;1R'R ( (**4ei&&i e;5ir'; 27 mi&&i';, dBe;tre, t'4ri,ti<4e, -/(a et e;5ir'; 1,4 mi&&i';, dBe;tre, t'4ri,ti<4e, tr(;1re,:

Ce *e;tre *'mmer*i(& ;Be,t %(, > re1(rder i,'&me;t m(i, e,t > re%&(*er > &Bi;trie4r dB4; *&4,ter *'mmer*i(& de dime;,i'; i;ter;(ti';(&e (,,'*i(;t de, %0&e, di++re;*i,: M(&1r 4; %',iti';;eme;t /(4t-de-1(mme et 4;e ,%*i(&i,(ti'; ,4r %&4,ie4r, ,e*te4r,, i& ,em=&e <4e &e, r,4&t(t, d4 "i(m P(r(1'; ;e ,'ie;t %(, (4 re;deY-5'4,, &e *e;tre +';*ti';;(;t e,,e;tie&&eme;t (5e* &( %etite %r'%'rti'; de t/(a&(;d(i, > +'rt re5e;4 et (5e* 4;e +'rte %r'%'rti'; de t'4ri,te,: 8e m(r*/ t/(a&(;d(i, *';ti;4e &4i de *r'^tre (+3% %(r (;) et %ermet dB(&ime;ter 4;e (41me;t(ti'; r14&ire et im%'rt(;te de &B'++re *'mmer*i(&e <4i ,e d'4=&e dB4;e m'der;i,(ti'; de *ert(i;, <4i%eme;t, *'mmer*i(4. 5iei&&i,,(;t, et '=,'&te,:
209

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3.5/ Colombo/ Lisbonne/ Portugal

;ic#e didentit

5e site en c#iffres : "4r+(*e t't(&e ? e;5ir'; 140 000 mQ "4r+(*e *'mmer*i(&e ? 120 000 mQ 7'm=re de ;i5e(4. ? 3 7'm=re de ='4ti<4e, ? e;5ir'; 470 P(rRi;1 ? 6 800 %&(*e, Fr<4e;t(ti'; (;;4e&&e ? e;5ir'; 27 mi&&i';, de 5i,ite4r, 7'm=re dBem%&'2, ? %&4, de 4 400

Propritaire

=istori9ue : 1997 ? '45ert4re d4 %0&e 2009 ? m'der;i,(ti'; d4 *e;tre (5e* (m;(1eme;t dB4; e,%(*e 5ert e.trie4r e; &ie4 et %&(*e de &( %i,te de R(rti;1 'ri1i;e&&e, &Be.te;,i'; d4 +''d *'4rt et d4 %(rRi;1 2013 ? +ermet4re d4 F4;*e;ter %'4r *(4,e de m(45(i, r,4&t(t,, %'4r Ltre rem%&(* %(r de, (*ti5it, de m'de, et re,t(4r(ti'; (2 '%r(te4r, d';t &e ;'m ;B( %(, t *'mm4;i<4) Commerce : ; /2%erm(r*/ C';ti;e;te $;5ir'; 400 *'mmer*e, d';t &e, %&4, 5i,it, ,';t -/e 6i,;e2 "t're, G(r(, \'rte;, F;(*, @er,/R(, #re( et -'2,B!B ,: $;5ir'; 65 *(+,, =(r, et re,t(4r(;t, 5oisirs : 10 ,(&&e, de *i;m( P(r* dB(ttr(*ti';, de 12 000 mQ F4;*e;ter (5ie;t de +ermer) C'm%&e.e ,%'rti+
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Autres : "(&&e de +it;e,,

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3.5/ Colombo/ Lisbonne/ Portugal

Situation et accessibilit
8 9 1

7 2 6 4 5 3

10

1 ? C'&'m=' 2 ? #5e;id( d( 8i=erd(de (r4e *'mmerJ(;te /(4t-de-1(mme) 3 ? C/i(d', <4(rtier *'mmerJ(;t (&4.e et m(,, m(rRet) *'m%re;(;t &e #rm(Ye;, d' C/i(d', *e;tre *'mmer*i(& 4 ? Pri;*i%e !e(& 6i,tri*t, <4(rtier de,i1; et te;d(;*e 5 ? @(ir' #&t', <4(rtier *'mmerJ(;t > te;d(;*e (&ter;(ti5e 6 ? #&+(m(, %&4, 1r(;d m(r*/ (4. %4*e, de 8i,=';;e 7 ? #m'reir(,, *e;tre *'mmer*i(& de 40 000 mQ (275 ='4ti<4e,) m'2e;-/(4t de 1(mme 8 ? 6'&*e 9it( -eA', *e;tre *'mmer*i(& de 122 000 mQ, %&4, de 300 ='4ti<4e, 9 ? Ce;tr' 9(,*' de C(m(, *e;tre *'mmer*i(& de 164 m(1(,i;, (5e* 4; *i;m( 10 ? #&m(d( F'r4m, *e;tre *'mmer*i(& de 79 000 mQ et 260 ='4ti<4e,


5a desserte : -r(;,%'rt, e; *'mm4; ? &e %0&e e,t de,,er5i %(r &e mtr', 4;e ,t(ti'; t(;t ,it4e A4,te de5(;t, et %(r &e =4,: 9'it4re ? =';;e (**e,,i=i&it m(&1r 4;e im%&(;t(ti'; e; *E4r 4r=(i;: #r'%'rt ? '4i, > 8 Ri&'mtre,

Document non contractuel

8e C'&'m=' e,t &B4; de, %&4, 1r(;d, *e;tre, *'mmer*i(4. de 8i,=';;e m(i, i& ,e ,it4e (4 +i;(& (4 mLme ;i5e(4 <4e &e 6'&*e 9it( -eA': "( ,%*i+i*it %r'5ie;t dB4;e im%&(;t(ti'; e; mi&ie4 4r=(i; de;,e et dB4;e %r'1r(mm(ti'; &'i,ir, 'ri1i;e&&e <4i ,Be,t t'4te+'i, ti'&e A4,<4B> &( +ermet4re d4 F4;*e;ter *ette (;;e %'4r Ltre rem%&(* %(r de, *'mmer*e, et de &( re,t(4r(ti'; e,,e;tie&&eme;t: I& ;Be,t %&4, (4A'4rdB/4i <4B4; 1r', *e;tre *'mmer*i(& (4 %',iti';;eme;t et > &( %r'1r(mm(ti'; re&(ti5eme;t *&(,,i<4e,:
211

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;ic#e didentit

5e site en c#iffres : "4r+(*e t't(&e ? 236 000 mQ "4r+(*e *'mmer*i(&e ? 119 000 mQ 7'm=re de ;i5e(4. ? 2 7'm=re de ='4ti<4e, ? %&4, de 220 P(rRi;1 ? 14 000 %&(*e, d';t 11 500 1r(t4ite, Fr<4e;t(ti'; (;;4e&&e 20-23 mi&&i';, de 5i,ite4r, (32 'ri1i;e&&eme;t %r54,)

Propritaire

Document non contractuel

=istori9ue : 1988 ? %r'%',iti'; %(r -ri%&e Fi5e (&B'%r(te4r /i,t'ri<4e d4 M(&& '+ #meri*( et d4 \e,t $dm';t'; M(&&) de d5e&'%%er 4; %r'Aet $4r' M(&& de 675 000 mQ d';t 250 000 mQ d5'&4, (4 *'mmer*e, re+4, e; 1989 (%r, de &';1, d=(t,, &e %r'Aet %r5'2(it 4;e +r<4e;t(ti'; de 25 mi&&i';, de %er,';;e, d';t 10 mi&&i';, de t'4ri,te,: 1991 ? (*/(t de &B(;*ie; ,ite i;d4,trie& -/2,,e; %(r 4; i;5e,ti,,e4r %ri5 et d5e&'%%eme;t dB4; ;'45e(4 %r'Aet, re54 > &( =(i,,e > %&4,ie4r, re%ri,e, 1993 ? Y';(1e d4 ;'45e(4 %r'Aet (%%r'45, %ermi, (ttri=4, d=4t de &( *';,tr4*ti'; 1994 ? *';tr(t, ,i1;, %'4r &Be.te;,i'; d4 r,e(4 r'4tier et -C %(r &( 9i&&e dB3=er/(4,e; 1995 ? d=4t de &( *';,tr4*ti'; d4 *e;tre *'mmer*i(& 1996 ? '45ert4re de &B/0te& et &e 12 ,e%tem=re d4 *e;tre *'mmer*i(&: 8e mi&&i';ime 5i,ite4r e,t (**4ei&&i &e 20 ,e%tem=re: 2000 ? '45ert4re d4 $&i.i( Fit;e,, Ce;tre (4 500 mQ) 2001 ? !'45ert4re d4 %(r* (5e* de ;'45e&&e, (ttr(*ti';,: $,%rit '45re ,'; %&4, 1r(;d m(1(,i; (&&em(;d (2 500 mQ) 2004 ? '45ert4re de "e( 8i+e et de "(t4r; 2008 ? '45ert4re d4 m(1(,i; P(tri*i( Fie&d et (m&i'r(ti'; de, (**, (e.te;,i'; d4 m(i&&(1e 5i(ire) %'4r r,'4dre &e, %r'=&me, de ,(t4r(ti'; 2009 ? e.te;,i'; de, /'r(ire, dB'45ert4re 2010 ? '45ert4re dB#%%&e "t're et dBH'&&i,ter 2012 ? $.te;,i'; de 17 000 mQ d4 *e;tre *'mmer*i(&

; %r'Aet 5'4&4 et (**'m%(1; %(r &( *'&&e*ti5it %'4r 4; re;'45e(4 *';'mi<4e m(i, 4; '=Ae*ti+ de +r<4e;t(ti'; <4i ;B( A(m(i, t (ttei;t: ; d5e&'%%eme;t %/(, (5e* &B(rri5e de, &'i,ir, %&4,ie4r, (;;e, (%r, &e *'mmer*e: Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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Situation et accessibilit
5a desserte : -r(;,%'rt, e; *'mm4; ? 4;e ,t(ti'; ddie (tr(mW(2 et =4,) de,,er5ie t'4te, &e, 90 ,e*';de, %(r &e r,e(4 &'*(& et +';*ti';;(;t t'4te &( ;4it %e;d(;t &e, WeeR-e;d, et 5(*(;*e,: ; (.e ( t ,%*i+i<4eme;t *';,tr4it %(r &( 9i&&e (+i; de %ermettre 4; (**, r(%ide %(r =4, et tr(i; 9'it4re ? (**e,,i=&e tr, r(%ideme;t de%4i, %&4,ie4r, (.e, m(Ae4r, de,,er5(;t 3=er/(4,e;, 12 *';;e*ti';, (4t'r'4tire, d(;, 4; r(2'; de 2,5 Rm #r'%'rt ? &B(r'%'rt i;ter;(ti';(& de 6b,,e&d'r+ > 35 Rm 5a clientle : 4 mi&&i';, de %er,';;e, 5i5e;t > 30 mi;4te, d4 *e;tre *'mmer*i(&, 12 mi&&i';, > 60 mi;4te,, 30 mi&&i';, > 2 /e4re, et 60 mi&&i';, d(;, 4; r(2'; de 250 Ri&'mtre,: 3=er/(4,e; e,t ,4r;'mme &( N Cr*e dB#&&em(1;e O: 8( 5i&&e e,t &( %&4, e;dette dB#&&em(1;e (8 000 %(r %er,';;e) et ( ;'t(mme;t ,'4++ert de &( r4;i+i*(ti';, (2(;t d_ em%r4;ter %'4r %(2er ,( %(rti*i%(ti'; > &Be. !6#: 8e t(4. de */0m(1e 2 e,t de 12%: 3=er/(4,e; *'m%re;d e;5ir'; 216 000 /(=it(;t, et (%%(rtie;t > &( ,tr4*t4re i;ter*'mm4;(&e de &( !4/r (!e1i';(&5er=(;d !4/r, 5 mi&&i';, dB/(=it(;t,), r1i'; i;d4,trie&&e e; re*';5er,i';:

Document non contractuel

;e (**e,,i=i&it tr(5(i&&e et +i;(;*e e; 1r(;de %(rtie %(r &( *'&&e*ti5it, m(i, <4i re,te re&(ti5eme;t &'*(&e e; r(i,'; de &B&'i1;eme;t de &B(r'%'rt i;ter;(ti';(& &e %&4, %r'*/e: ;e im%&(;t(ti'; d(;, 4; ,e*te4r de;,e m(i, de, re5e;4, <4i re,te;t re&(ti5eme;t +(i=&e, %'4r 4;e *&ie;t&e <4Bi& +(4t (&&er */er*/er &'i;, 4;e e.%&i*(ti'; %',,i=&e (4. +&4. i;+rie4r, (4. %r5i,i';,:
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3.6/ CentrO/ Oberhausen/ Allemagne

Acti&its non commerciales

5oisirs : Ci;e"t(r ? 9 ,(&&e, %'4r 2 500 +(4te4i&, "e( 8i+e ? (<4(ri4m dBe(4 d'4*e et ,(&e (3 000 mQ) #<4(%(rR ? *'m%&e.e de &'i,ir, 5(&'ri,(;t &B(*ti5it mi;ire ,4r 25 000 mQ -'% "e*ret ? %(r* > t/me de 2 000 mQ ,4r &Be,%i';;(1e P(r* de &'i,ir, +(mi&i(4. ? 8 /e*t(re, -err(i;, de ,%'rt ? 9 *'4rt, de te;;i,, 1 ,t(de de H'*Re2, 40 000 mQ (4 t't(& #;im(ti';, ? r2t/me im%'rt(;t, dB(;im(ti';, m(Ae4re, (m(r*/ de ;'c&, %i,te, de &41e et de Aet,Ri, *';*'4r, de t'%-m'de&,, e.%',iti';,, +e,ti5(&,D) Autres : Td;i1 Pi&,e;er #re;( ? /(&&e m4&ti+';*ti';, %'45(;t (**4ei&&ir 12 000 %er,';;e, Metr';'me -/e(tre ? ,(&&e de ,%e*t(*&e de 13 000 mQ C(,'meter ? m';4me;t i;d4,trie& (**4ei&&(;t de, e.%',iti';, ,4r 7 000 mQ M(ri;( ? 70 (;;e(4. -r2% H'te& (3 t'i&e,, 210 */(m=re,) P(r* dB(*ti5it de 110 000 mQ de =4re(4.


Document non contractuel

;e '++re e.ter;(&i,e m(i, 4; e;,em=&e *'/re;t tr(it d(;, ,'; e;,em=&e: 6e, (*ti5it, &4di<4e, et *4&t4re&&e, (i;,i <4B4;e %'&iti<4e (*ti5e e; m(tire dB(;im(ti';, %'4r 4;e *e;tr(&it 5i5(;te (2(;t re5it(&i, *et (;*ie; ,ite i;d4,trie&:

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3.6/ CentrO/ Oberhausen/ Allemagne

Acti&its commerciales

Commerce : 5 1r(;d, m(1(,i;, ? C(&eri( T(4+/'+ (Cr(;d m(1(,i;, 24 000 mQ), "i;;8e++er, ($<4i%eme;t de &( %er,';;e, 11 400 mQ), PeeR S C&'%%e;=4r1 ($<4i%eme;t de &( %er,';;e, 8 000 mQ) CS# ($<4i%eme;t de &( %er,';;e, 6 800 mQ), "(t4r; ($&e*tr'&'i,ir,, 5 200 mQ):

P&4, de 220 *'mmer*e, d';t ? #%%&e "t're, H'&&i,ter, CS#, $,%rit: ; +''d *'4rt de %&4, de 20 '++re, di++re;te, (4 ,ei; d4 C'*( C'&( 3(,i, (i;,i <4e &( Pr'me;(de (400 m) (5e* 4;e '++re de %&4, de 25 %'i;t, de re,t(4r(ti';, =(r,D 8e *e;tre *'mmer*i(& e,t di5i, e; 7 Y';e, di,ti;*te, ? M(rRt%&(tY (%&(*e d4 m(r*/), M(rRtWe1 (r4e d4 m(r*/), H(4%t,tr(ee (r4e %ri;*i%(&e), P(rR #&&ee ((&&e d4 %(r*), C(&erie (1(&erie), 3(,e;We1 (r4e de &B'(,i,), C'*(-C'&( 3(,i,:
Document non contractuel

;e '++re +(i,(;t &( %(rt =e&&e > &( re,t(4r(ti';, e; &ie; (5e* &e, (*ti5it, de &'i,ir, ,it4e, > &Be.trie4r: 6e, e;,ei1;e, m(Ae4re, et 4;e 5'&';t de ;e %(, im%&(;ter dB(*ti5it, de %r'.imit '4 de ,er5i*e, > &( %er,';;e (+i; de di++re;*ier &e *e;tre *'mmer*i(& et dBe; +(ire 4;e de,ti;(ti'; ,/'%%i;1:
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3.6/ CentrO/ Oberhausen/ Allemagne

Impacts
Apports " lconomie locale : $m%&'i, dire*t, ? 6 000 %'4r Ce;tr3, 10 000 em%&'i, %'4r &Be;,em=&e de 7e4e Mitte, (2(;t %ermi, e; %(rtie de r(ttr(%er &e, 40 000 em%&'i, %erd4, ,4ite > &( d,i;d4,tri(&i,(ti'; d4 ,ite: 8e, em%&'i, *r, ';t ,'45e;t t > tem%, %(rtie&, et &e, re5e;4, i;+rie4r, de 15% (4 ,(&(ire m'2e;: 8e, em=(4*/e, ';t e,,e;tie&&eme;t *';*er; &e, %'%4&(ti';, &e, %&4, Ae4;e &> 'f &( d,i;d4,tri(&i,(ti'; (5(it t'4*/ &e, %&4, X1,:

*roblmati9ues propres " ce projet : 8( *r(ti'; de 7e4e Mitte (;'m d4 ;'45e(4 <4(rtier) ( t *'m%&e.e et &B(4t'ri,(ti'; d&i5re %(r &B$t(t Fdr(& %'4r &e Y';(1e ( ,4i5i de, d=(t, &';1, et (;im, (5e* &e, *'&&e*ti5it, (4t'4r dB3=er/(4,e; <4i *r(i1;(ie;t %'4r &e4r *'mmer*e: 8e %r'Aet %r'%', %(r -ri%&e Fi5e ( re;*';tr dBim%'rt(;te, '%%',iti';, et &e %r'Aet de Ce;tr3 ( t rd4it > %&4,ie4r, re%ri,e, (5(;t dBLtre (**e%t: I& ( t'4te+'i, t A41 *'mme i;di,%e;,(=&e (+i; de rd4ire &B5(,i'; *'mmer*i(&e (84% (5(;t ,'; '45ert4re), (ttirer 4;e *&ie;t&e 5e;(;t de &Be.trie4r et re*rer de &Bem%&'i: -r'i, (;, (%r, &B'45ert4re d4 *e;tre *'mmer*i(&, 4; =i&(; ( t dre,, de ,'; im%(*t ,4r &B(%%(rei& *'mmer*i(& e.i,t(;t: 8Bim%(*t t(it 5i,i=&e et im%'rt(;t ,4r &e *e;tre-5i&&e dB3=er/(4,e; et &e, (4tre, *e;tre, *'mmer*i(4. de &( 5i&&e, 58% de, r,ide;t, dB3=er/(4,e; di,(;t %r+rer (&&er > Ce;tr3 %&4t0t <4e d(;, *e4.*i: 8e, m(1(,i;, de %rLt > %'rter d4 *e;tre-5i&&e ';t %erd4 30% de &e4r, 5e;te, ,4ite > &B'45ert4re et &e, *'mmer*e, d4 *e;tre-5i&&e d(;, &e4r e;,em=&e 8 > 9% ((%r, *'rre*ti';, %'4r *';te.te *';'mi<4e d+(5'r(=&e): Ce;tr3 ( e; e++et +'rteme;t *';*4rre;* &e *e;tre-5i&&e dB3=er/(4,e; ? 39% de, r,ide;t, +r<4e;t(ie;t &e *e;tre-5i&&e (%r, &B'45ert4re *';tre 78% (5(;t, 24% de, r,ide;t, de "terRr(de 5e;(ie;t e; *e;tre-5i&&e dB3=er/(4,e; (5(;t *';tre 5% (%r,: 8e, 5(&e4r, &'*(ti5e, e; *e;tre-5i&&e ';t */4t de 30%: 8e *e;tre-5i&&e ,Be,t %(4%ri, et ( 54 ,( 5(*(;*e ,e d5e&'%%er: 6e, %erte, de *&ie;t, ';t 1(&eme;t t *';,t(te, d(;, &e, 5i&&e, 5'i,i;e, dB$,,e;, de Mb&/eim et de @'ttr'%:
Document non contractuel

; /i,t'ri<4e *'m%&e.e m(i, &( re5it(&i,(ti'; dB4; ,ite i;d4,trie& et &( *r(ti'; dB4;e ;'45e&&e *e;tr(&it (2(;t */(;1 &Bim(1e dB3=er/(4,e;: ; <4i%eme;t <4i +';*ti';;e et (ttire 4;e *&ie;t&e (4de&> d4 =(,,i; de */(&(;di,e ;(t4re& dB3=er/(4,e;, de, e;,ei1;e, m(Ae4re, <4i ,Bim%&(;te;t d(;, &e *e;tre *'mmer*i(& mLme ,i &( +r<4e;t(ti'; ;Be,t %(, (4 re;deY5'4, de, '=Ae*ti+, +i., > &B'ri1i;e: 6e, im%(*t, tr, im%'rt(;t, ,4r &Be;5ir';;eme;t *'mmer*i(& et 4; (%%(rei& *'mmer*i(& <4i ( ,'4++ert ,4r 3=er/(4,e; et (4. (&e;t'4r,: 6e, im%(*t, <4i %e45e;t 1(&eme;t *';*er;er de, (*ti5it, ,%'rti5e, et *4&t4re&&e,:

P(r (i&&e4r,, &( re*';5er,i'; i;d4,trie&&e ;B( %(, e;*'re %ermi, > &( 9i&&e dB3=er/(4,e; de %&ei;eme;t ,e re&e5er *';'mi<4eme;t et dB(,,(i;ir ,e, +i;(;*e,, et &Bim%(*t de Ce;tr3 et de, (*ti5it, de &'i,ir, ( 1(&eme;t 4; im%(*t ,4r &e, <4i%eme;t, m4;i*i%(4. ? *i;< de, ,e%t %i,*i;e, ';t +erm de mLme <4e &( ,(&&e de ,%e*t(*&e:
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3.7/ Cevahir/ Istanbul/ Turquie

;ic#e didentit

5e site en c#iffres : "4r+(*e t't(&e ? e;5ir'; 420 000 mQ "4r+(*e *'mmer*i(&e ? 110 000 mQ 7'm=re de ;i5e(4. ? 6 7'm=re de ='4ti<4e, ? e;5ir'; 343 P(rRi;1 ? 2 500 %&(*e, Fr<4e;t(ti'; (;;4e&&e ? e;5ir'; 17 mi&&i';, de 5i,ite4r, 7'm=re dBem%&'2, ? 5 000 =istori9ue : 1987 ? *';*e%ti'; d4 *e;tre *'mmer*i(& 2005 ? '45ert4re d4 *e;tre *'mmer*i(&

Propritaire

Commerce : ; ,4%erm(r*/ Mi1r', $;5ir'; 290 *'mmer*e, d';t 4; 1r(;d m(1(,i; T'Jt(g, VTM, 6e=e;/(m,: $;5ir'; 50 *(+,, =(r, et re,t(4r(;t, 5oisirs : 12 ,(&&e, de *i;m( d';t 4; Im(. -/Xtre de 2 500 %&(*e, P(r* de &'i,ir, de 58 000 mQ (F4;&(= de 16 000 mQ, ='W&i;1D) Autres : -

Document non contractuel

8e Ce5(/ir ( mi, d4 tem%, > Ltre r(&i, m(i, *';,tit4e (4A'4rdB/4i &B4; de, &me;t, *&, de &B(%%(rei& *'mmer*i(& dBI,t(;=4&: I& di,%',e dB4;e '++re de &'i,ir, de;,e m(i, <4e &B'; %e4t retr'45er d(;, dB(4tre, *e;tre, *'mmer*i(4. dBI,t(;=4&

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3.7/ Cevahir/ Istanbul/ Turquie

Situation et accessibilit
4
10

2 9 1 3 7

8 1 ? Ce5(/ir 2 ? T(;2';, *e;tre *'mmer*i(& mi.te (=4re(4. et &'1eme;t,) *'m%re;(;t 160 ='4ti<4e, ,4r 37 500 mQ 3 ? F'r4m I,t(;=4&, *e;tre *'mmer*i(& de 175 000 mQ i;*&4(;t 30000 mQ de &'i,ir, ((<4(ri4m, Z4r(,,i* 8(;d, *i;m(,, F4;&(=, ='W&i;1D) 4 ? I,ti;2e P(rR, *e;tre *'mmer*i(& de 87 000 mQ *'m%re;(;t 4; *i;m( de 12 ,(&&e, et 4; +it;e,, de 3 500 mQ 5 ? #RmerReY, *e;tre *'mmer*i(& mi.te (=4re(4. et &'1eme;t,) de 180 000 mQ 6 ? I,tiR&(& C(dde,iI, r4e *'mmerJ(;te %ri;*i%(&e dBI,t(;=4& 7 ? 7ig(;t(gi, <4(rtier *'mmerJ(;t &4.e *'m%re;(;t 4; *e;tre *'mmer*i(& Cit2B, 8 ? @(1d(t C(dde,i, r4e *'mmerJ(;te (4e (4 m';de) 9 ? Metr'*it2, *e;tre *'mmer*i(& mi.te (=4re(4. et &'1eme;t,) *'m%re;(;t 32 000 mQ de *'mmer*e 10 ? -'4r "(%%/ire, t'4r de 64 t(1e, *'m%re;(;t 4; *e;tre *'mmer*i(& de 34 000 mQ Document non contractuel

5a desserte : -r(;,%'rt, e; *'mm4; ? &e *e;tre *'mmer*i(& e,t de,,er5i %(r 4;e ,t(ti'; de mtr', tr'i, ;i5e(4. 2 t(;t dire*teme;t *';;e*t,: 9'it4re ? em%&(*eme;t e; ='rd4re de &B4; de, (.e, m(Ae4r, dBI,t(;=4& m(i, ,it4(ti'; e;tre de4. */(;1e4r,: #r'%'rt ? '4i, > 20 Ri&'mtre,

8e Ce5(/ir ;e =;+i*ie %(, dB4; %',iti';;eme;t tr, di++re;*i(;t et ,Bi;,*rit d(;, 4; %(2,(1e de;,e 5'2(;t r14&ireme;t '45rir de ;'45e(4. <4i%eme;t, *'mmer*i(4. %'4r 4;e +r<4e;t(ti'; <4i re,te (4 +i;(& +(i=&e (4 54 de ,( t(i&&e: C&'=(&eme;t, I,t(;=4& ,e ,it4e > 4; m'me;t *& %'4r ,'; (%%(rei& *'mmer*i(& 'f &e d5e&'%%eme;t de &B'++re e.*de *e&4i de &( *';,'mm(ti'; %'4r 4; ri,<4e dBim%(*t (**r4:
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3.8/ Duba Mall/ Duba/ Emirats Arabes Unis

;ic#e didentit

5e site en c#iffres : "4r+(*e t't(&e ? 836 000 mQ "4r+(*e *'mmer*i(&e ? 350 000 mQ 7'm=re de ;i5e(4. ? 4 7'm=re de ='4ti<4e, ? 1 200 P(rRi;1 ? 14 000 %&(*e, Fr<4e;t(ti'; (;;4e&&e ? 65 mi&&i';, de 5i,ite4r, e; 2012

Propritaire

Document non contractuel

=istori9ue : 2004 ? d=4t de &( *';,tr4*ti'; dB4; ;'45e(4 <4(rtier, 6'W;t'W; 64=(a, de,ti; > '++rir ,4r 2RmQ 4;e de,ti;(ti'; t'4ri,ti<4e de &4.e (5e* ;'t(mme;t &( t'4r @4rA 64=(a, 64=(i F'4;t(i;, &e 64=(i M(&&, @4rA P(rR I,&(;d, et -/e #ddre,, 6'W;t'W; 64=(i /'te& : 2004 ? d=4t de &( *';,tr4*ti'; de &( t'4r @4rA 64=(a , re;'mme @4rA T/(&i+( e; &B/';;e4r d4 Pr,ide;t de, $mir(t, #r(=e, ;i, T/(&i+( =i; G(2ed #& 7(/2(;: 8( t'4r ;B( %4 Ltre termi;e <4e 1rX*e > 4; ,'4tie;t +i;(;*ier de &B#r(=ie "('4dite e; r(i,'; de &( *ri,e +i;(;*ire (2(;t +r(%% 64=(a: 2006 ? '45ert4re %r54e > &B'ri1i;e d4 64=(a M(&& 4 ;'5em=re 2008 ? '45ert4re d4 64=(a M(&& (%r, de4. re%'rt, ,4**e,,i+, et (5e* ,e4&eme;t &( m'iti de, ='4ti<4e, #'_t 2009 ? '45ert4re d4 m4&ti%&e.e (,e4&eme;t 10 *r(;, ,4r &e, 22 +i;(4.) et d4 %(r* "e1( 4 A(;5ier 2010 ? i;(414r(ti'; de &( t'4r @4rA T/(&i+(: 10 m'i, (%r,, &e, &'2er, ,Be++';dre;t de 40% et 825 (%%(rteme;t, ,4r 900 ,';t 5ide,: $; 2012, 80% de, (%%(rteme;t, ,';t '**4%,: 10 A(;5ier 2010 ? '45ert4re de TidY(;i(

; *e;tre *'mmer*i(& <4i +(it %(rtie dB4; %r'Aet 4r=(i; m(Ae4r %'4r 64=(a, <4(rtier de r(2';;eme;t i;ter;(ti';(& +(i,(;t %(rtie de &( ,tr(t1ie de &Bmir(t de de5e;ir 4;e de,ti;(ti'; t'4ri,ti<4e m(Ae4re: ; %/(,(1e d4 <4(rtier *'m%&e.e et t'4*/ %(r &( *ri,e +i;(;*ire %'4r 4;e '45ert4re d4 64=(a M(&& re%'rte de4. +'i, et 4;e i;(414r(ti'; de ,e4&eme;t &( m'iti d4 *e;tre *'mmer*i(&: 8B(rri5e d4 &'i,ir d(;, 4; ,e*';d tem%, ,e4&eme;t:

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3.8/ Duba Mall/ Duba/ Emirats Arabes Unis

Situation et accessibilit
5a desserte : -r(;,%'rt, e; *'mm4; ? ,t(ti'; de mtr' > %r'.imit %4i, ,er5i*e de =4, de%4i, *e&&e-*i A4,<4B(4 64=(a M(&& 9'it4re ? em%&(*eme;t e; ='rd4re de &B4; de, (.e, m(Ae4r, de 64=(a, (**, dire*t #r'%'rt ? '4i, > 12 Ri&'mtre, 5a clientle : Fr<4e;t(ti'; (;;4e&&e ? e;5ir'; 65 mi&&i';, de 5i,ite4r, e; 2012 (%r, 4;e m';te e; %4i,,(;*e de%4i, &B'45ert4re (37 mi&&i';, e; 2009, 47 e; 2010 et 54 e; 2011) 8e 64=(a M(&& +(it %(rtie dB4; (%%(rei& *'mmer*i(& r*e;t et m'der;e <4i ( +(it de 64=(a &( ,e*';de de,ti;(ti'; t'4ri,ti<4e %'4r d4 *'mmer*e (1,9 mi&&i';, de %er,';;e, e; 2010), derrire 8';dre,, mLme ,i 1&'=(&eme;t &( *&ie;t&e t'4ri,ti<4e *'m%te %'4r ,e4&eme;t 21% de, re5e;4, d4 ret(i&: 64=(a *'m%re;d (*t4e&&eme;t e;5ir'; 2,1 mi&&i';, dB/(=it(;t, d';t ,e4&eme;t 17% dB$mir(ti,:


Document non contractuel

;e e.*e&&e;te (**e,,i=i&it 5'it4re et &B'r1(;i,(ti'; dB4;e de,,erte e; tr(;,%'rt, e; *'mm4; mLme ,i &e *e;tre *'mmer*i(& ;Be,t %(, de,,er5i %(r 4; mtr' '4 <4i5(&e;t: ; &'i1;eme;t de &B(r'%'rt i;ter;(ti';(& m(i, 4; ,ite i;,*rit d(;, &e, %(r*'4r, t'4ri,ti<4e, &'*(4. d';t i& *';,tit4e &B4; de, %'i;t, dB(;*r(1e: ;e +r<4e;t(ti'; e; %r'1re,,i'; *';,t(;te:

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3.8/ Duba Mall/ Duba/ Emirats Arabes Unis

Acti&its non commerciales


8( 64=(a F'4;t(i; ;e e.%',iti'; ,4r &( *r(ti'; de 6'W;t'W; 64=(a

5oisirs : 8B4; de, %&4, 1r(;d, (<4(ri4m, d4 m';de, r(,,em=&(;t 33 000 e,%*e, ;e %(ti;'ire '&2m%i<4e %'45(;t (**4ei&&ir 2 000 5i,ite4r, ; %(r* > t/me "e1( de 7 000 mQ ; TidY(;i( (*';*e%t e;+(;t,) de 7 400 mQ ; m4&ti%&e.e de 22 ,(&&e,

Autres : ; /0te& de &4.e (5 t'i&e,) (5e* 250 */(m=re, 6e4. (4tre, /0te&, de &4.e > &Be.trie4r d4 64=(a M(&& m(i, d(;, 6'W;t'W; 64=(a

Document non contractuel

;e '++re de &'i,ir, m(Ae4re (&&i(;t %r(ti<4e ,%'rti5e et (*ti5it, %&4, &4di<4e, %'4r de, <4i%eme;t, <4i *'mm4;i<4e;t ,4r &e4r, re*'rd, d(;, 4;e &'1i<4e N d4 %&4, O: 8( ,e4&e (*ti5it m(Ae4re m(;<4(;te e,t &( %i,te de ,Ri <4i e,t %(r (i&&e4r, dA> %r,e;te (4 ,ei; d4 M(&& '+ t/e $mir(te,:
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3.8/ Duba Mall/ Duba/ Emirats Arabes Unis

Acti&its commerciales

Commerce : 5 1r(;d, m(1(,i;, ? C(&erie, 8(+(2ette, 6e=e;/(m,, @&''mi;1d(&eU, (18 500 mQ), \(itr',e (,4%erm(r*/), M(rR, S "%e;*er: Pr, de 1 100 *'mmer*e, ? H(m&e2,, -/e -'2 "t're, F're5er 21, 7eW 8''R, 7eW V'rRer, I*';i*, P(riB, "e*ret, G(r(, 9i*t'ri(B, "e*ret, #rm(;i, 8'4i, 94itt';, C(rtier, H41' @',, "t(di4m "%'rt, "/(r(+ 6C, 9ir1i;, Ti;'R4;i2( %&4, de 200 m(1(,i;, r(,,em=&, d(;, 4; ,'4R de &B'r
Document non contractuel

$;5ir'; 120 *(+,, =(r, et re,t(4r(;t,

8e 64=(a M(&& re5e;di<4e (**4ei&&ir &( <4(,i-t't(&it de, e;,ei1;e, i;ter;(ti';(&e,: # ,'; '45ert4re, 30% de, e;,ei1;e, t(ie;t (&'r, (=,e;te, de 64=(a: 8e, e;,ei1;e, ,';t (1e;*e, e; 4;i5er, re&(ti5eme;t *&(ir, t/m(ti,, e; +';*ti'; d4 %',iti';;eme;t, de &B(*ti5it et d4 ;i5e(4 de 1(mme:

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222

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3.8/ Duba Mall/ Duba/ Emirats Arabes Unis

Impacts

Apports " lconomie locale : 8e 64=(a M(&& +(it %(rtie dB4; (%%(rei& *'mmer*i(& r*e;t et m'der;e <4i ( +(it de 64=(a &( ,e*';de de,ti;(ti'; t'4ri,ti<4e %'4r d4 *'mmer*e (1,9 mi&&i';, de %er,';;e, e; 2010), derrire 8';dre,, mLme ,i 1&'=(&eme;t &( *&ie;t&e t'4ri,ti<4e *'m%te %'4r ,e4&eme;t 21% de, re5e;4, d4 ret(i&: C/(<4e (;;e, &e 64=(a "/'%%i;1 Fe,ti5(& (**4ei&&ie de, t'4ri,te, d4 m';de e;tier (3,3 mi&&i';, de %er,';;e, e;5ir';, di,*'4;t, (&&(;t A4,<4B> -70 > -80% d(;, &( %&4%(rt de, *'mmer*e, de 64=(a): *roblmati9ues propres " ce projet : 8e, %r'%rit(ire, de, m(&&, de 64=(a ,Bi;,*ri5e;t (4A'4rdB/4i d(;, 4;e dm(r*/e de %',iti';;eme;t i;ter;(ti';(& *'/re;t (5e* &e, (4tre, m(&&, et *&4,ter, dB$.trLme 3rie;t, m(i, 1(&eme;t e;tre e4.: 8e d5e&'%%eme;t de ;'45e(4. me1( m(&&, ;Be,t %(, > &B'rdre d4 A'4r, &e *&4,ter t(;t *';,idr *'mme *'m%&et, et &( <4e,ti'; <4i ,e %',e e,t %&4t0t *e&&e de &( di++re;*i(ti';, di,*'4r, 1(&eme;t %'rt %(r &e, e;,ei1;e, <4i r(i,';;e;t > &B*/e&&e de &( r1i'; %&4t0t <4e d4 %(2,: I&, (;ti*i%e;t ;'t(mme;t de +(J'; (**r4e &e, 5'&4ti';, e; m(tire de &'i,ir, (5e* de, (*ti5it, <4i de5r(ie;t di,%(r(^tre dBi*i 4; '4 de4. (;, (&e, *'m%&e.e, de Ae4. 5id') et dB(4tre, <4i de5r(ie;t (%%(r(^tre: 8e, '%r(te4r, e;5i,(1e;t 5e;t4e&&eme;t de *rer de ;'45e(4. *e;tre, *'mmer*i(4. m(i, %&4, %etit, et (5e* 4; %',iti';;eme;t %&4, *&(ir)%r*i,)de ;i*/e: 8( 5(*(;*e e; 2011 ,Bt(=&it > 15 > 30% ,e&'; Z';e, 8(;1 8("(&&e et e,t ;'t(mme;t (++e*te %(r &e d5e&'%%eme;t d4 e*'mmer*e:
Document non contractuel 5
12 16

3 8 1

6 4
11 10

9
14 15

2
13

; <4i%eme;t m(Ae4r %(rti*i%(;t > &B(ttr(*ti5it t'4ri,ti<4e de 64=(a m(i, de ;'m=re4. (4tre, *e;tre, *'mmer*i(4. d(;, 4;e &'1i<4e de *&4,ter: ; d5e&'%%eme;t %/(,, &e tem%, de *';5(i;*re &e, e;,ei1;e, et &B(rri5e d4 &'i,ir e; ,e*';de %/(,e: ;e *';*4rre;*e 1r(;di,,(;te et &e d5e&'%%eme;t de &( 5(*(;*e %'4r de, i;terr'1(ti';, ,4r &( di++re;*i(ti'; de *e t2%e dB<4i%eme;t et &e, &ie;, (5e* &e e-*'mmer*e: Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

1 ? 64=(a M(&& 2 ? M(&& '+ t/e $mir(te, ? 220 000 mQ, %i,te de ,Ri (rti+i*ie&&e, e;5ir'; 30 mi&&i';, de 5i,ite4r, (;;4e&, 3 ? @4rA4m(; Ce;ter ? 74 000 mQ, /(4t de 1(mme et &4.e 4 ? 6eir( Cit2 Ce;tre ? 120 000 mQ, =iA'4terie, =ie; re%r,e;te,, e;5ir'; 20 mi&&i';, de 5i,ite4r, (;;4e&, 5 ? Z4meir(/ P&(YY( 6 ? #& C/4r(ir Cit2 ? %&4, 1r(;d m(&& t/m(ti, d4 m';de (6 5i&&(1e, *'mmer*i(4. di++re;t,) 7 ? I=; @(tt4t( M(&& 8 ? \(+i "/'%%i;1 M(&& ? 80 000 mQ 9 ? #& @4,t(; Ce;tre 10 ? Fe,ti5(& Ce;tre ? 11 ? 8(;*2 P&(YY( ? 37 000 mQ 12 ? Mer*(t' "/'%%i;1 M(&& ? 23 000 mQ 13 ? 64=(a 34t&et M(&& 14 ? #r(=i(; Ce;ter ? 80 000 mQ 15 ? Mirdi+ Cit2 Ce;tre ? 290 000 mQ 16 ? "4;,et M(&& ? 80 000 mQ 223

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3.9/ New South Mall of China/ Dongguan/ Chine

;ic#e didentit

5e site en c#iffres : "4r+(*e t't(&e ? 892 000 mQ "4r+(*e *'mmer*i(&e ? 660 000 mQ 7'm=re de ;i5e(4. ? 4 7'm=re de ='4ti<4e, ? 2 350 d';t 47 ,e4&eme;t ,';t '**4%e, P(rRi;1 ? 8 000 %&(*e,

Universit de Pkin

Propritaire

=istori9ue : 2002 ? d=4t de &( *';,tr4*ti'; d4 *e;tre *'mmer*i(& e; &ie4 et %&(*e de terr(i;, (1ri*'&e, 2005 ? '45ert4re d4 "'4t/ M(&& '+ C/i;( (5e* 4; t(4. de 5(*(;*e de 99% 2007 ? &e *e;tre *'mmer*i(& e,t re;'mm 7eW "'4t/ M(&& '+ C/i;( m(i, *';,er5e &e mLme t(4. de 5(*(;*e 8e *e;tre *'mmer*i(& ( t *';J4 et *';,tr4it %(r #&e. H4, 4; mi&&i(rd(ire 'ri1i;(ire de 6';114(; (2(;t +(it +'rt4;e d(;, &e, ;'4i&&e,, <4i ;Bim(1i;(it %(, +(ire *e %r'Aet (i&&e4r,: 8e *e;tre ( e;,4ite t r(*/et %(r 4;e =r(;*/e de &B4;i5er,it de PRi; et (%%(rtie;t d,'rm(i, > &B$t(t: C'm%te te;4 de &B(m%&e4r d4 m(&& et de &( *'mm4;i*(ti'; <4i (5(it t +(ite de,,4,, i& e,t t'4A'4r, e; (*ti5it et &e di,*'4r, '++i*ie& e,t <4Bi& ,e ,it4e (4 d=4t dB4;e m';te e; %4i,,(;*e <4i 5err( (4 +i;(& &e ,4**, (rri5er: 8( *';,tr4*ti'; de 200 000 mQ ,4%%&me;t(ire, e,t e;5i,(1e %'4r <4e &e *e;tre *'mmer*i(& %4i,,e (ttei;dre ,( t(i&&e *riti<4e:
Document non contractuel

; *e;tre *'mmer*i(& <4i ;B( %(, t r(&i, %(r 4; %r'+e,,i';;e& et ( (='4ti > 4; */e* *'mmer*i(& *'m%&et: ;e re%ri,e de &B(*ti+ %(r &( *'&&e*ti5it <4i ;e %e4t (dmettre <4e *ette 5itri;e de ,'; territ'ire ,'it 4; */e*, et 4; m(i;tie; ,'4, %er+4,i'; e; &B(=,e;*e de t'4te &'1i<4e *';'mi<4e:
Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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3.9/ New South Mall of China/ Dongguan/ Chine

Situation et accessibilit
5a desserte : -r(;,%'rt, e; *'mm4; ? ,e4&eme;t <4e&<4e, &i1;e, de =4, et &B(rrLt &e %&4, %r'*/e e,t > 15 mi;4te, de m(r*/e > %ied: 9'it4re ? (**e,,i=&e 5i( de, r'4te, > %(1e, m(i, tr, &'i; de, (.e, m(Ae4r, d4 ,e*te4r #r'%'rt ? ;'; 5a clientle : 4 mi&&i';, de %er,';;e, 5i5e;t > 10 Ri&'mtre, d4 *e;tre *'mmer*i(&, 9 mi&&i';, > 20 Ri&'mtre, et 40 mi&&i';, > 200 Ri&'mtre,: -'4te+'i,, (4*4; r,e(4 de tr(;,%'rt e; *'mm4; ;B( t %e;, %'4r 2 (me;er &( *&ie;t&e et i& e,t di++i*i&eme;t (**e,,i=&e e; 5&',, *e <4i ;e %ermet %(, de *(%ter &( *&ie;t&e */i;'i,e et ;Be,t %(, *'m%e;,e %(r 4; +&4. t'4ri,ti<4e *'m%&me;t(ire e; &B(=,e;*e dB(r'%'rt i;ter;(ti';(&: P(r (i&&e4r,, 6';114(; e,t 4;e 5i&&e '45rire, (5e* 4;e +'rte %r'%'rti'; dBimmi1r, (5 mi&&i';, ,4r &e, 7 mi&&i';, dB/(=it(;t, de 6';114(;, 75% dBe;tre e4. 1(1;e;t m'i;, de 200h %(r m'i,), et &( %'%4&(ti'; &'*(&e ;e di,%',e %(, de, re5e;4, ,4++i,(;t, %'4r *';,'mmer d(;, *e t2%e dB<4i%eme;t: 6';114(; ,e ,it4e d(;, &e dtr'it de &( ri5ire Per&e, Y';e &( %&4, d2;(mi<4e de C/i;e *';'mi<4eme;t %(r&(;t 1rX*e > 4;e i;d4,trie %er+'rm(;te:

Document non contractuel

;e &'*(&i,(ti'; *'mmer*i(&eme;t ,(;, %erti;e;*e, ,(;, r+&e.i'; ,4r &( Y';e de */(&(;di,e, &e %r'+i& de &( %'%4&(ti'; *(%t(=&e ;i &e, (**, (4 *e;tre *'mmer*i(&:

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3.9/ New South Mall of China/ Dongguan/ Chine

Acti&its non commerciales


Autres : ;e r%&i<4e de &B#r* de -ri'm%/e ;e r%&i<4e de &( -'4r "(i;t-M(r* de 9e;i,e 2 Ri&'mtre, de *(;(4. (5e* 1';d'&e, Ci;< /0te&, (1 855 */(m=re,)

5oisirs : ; %(r* dB(ttr(*ti'; *'m%re;(;t 4;e m';t(1;e r4,,e de 553 mtre, ; *i;m( IM#[

Document non contractuel

8B'++re de &'i,ir e,t &( ,e4&e <4i ,em=&e +';*ti';;er (4A'4rdB/4i, e; %(rtie e; &ie; (5e* &( re,t(4r(ti'; <4i ,e ,it4e (4t'4r:
Convergences-CVL Alphaville - CREDOC

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3.9/ New South Mall of China/ Dongguan/ Chine

Acti&its commerciales

Commerce : 8e m(&& (5(it t t/m(ti, ,e&'; 7 4;i5er, re%re;(;t de, 1r(;de, 5i&&e, '4 r1i';, ? #m,terd(m, P(ri,, !'me, 9e;i,e, &B$12%te, 8e, C(r(a=e, et &( C(&i+'r;ie: "e4&e 4;e %etite Y';e > &B4;e de, e;tre, ( t '**4%e %(r de, re,t(4r(;t, de */(^;e et 4; R(rti;1:

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?! Duels ensei,nements tirer des 9uipements en partie comparable


3.10/ Les enseignements issus du benchmark

Une proportion de commerces dans la programmation beaucoup plus importante que celle prvue pour Europa City. Les 150 000 m doffre de loisirs sont de mme dimension que dans la programmation du West Edmonton Mall ou du Mall of America par exemple mais lamorce de ces ples reste le commerce (au moins la moiti des surfaces contre 30% pour Europa City). Les flux drains par ce type dquipements sont de mme dimension que ceux projets par Europa City et tournent en moyenne autour de 30 millions de visiteurs annuels. Les quipements majeurs analyss se situent pour ceux qui fonctionnent en milieu urbain dense avec un niveau de revenus plus levs que la moyenne, ce qui ne correspond pour linstant pas lenvironnement dEuropa City. Ils profitent voire attirent une clientle touristique importante en liaison soit avec une attractivit intrinsque (Bangkok), soit en tant greffs un aroport international. Les liens avec Roissy-CDG seront par consquent dterminants en labsence dun attrait touristique intrinsque au territoire. Les impacts sur lappareil commercial sont divers mais peuvent tre trs importants sur les centres-villes (West Edmonton Mall, CentrO), ils sont minimiss ds lors que le ple se diffrencie, souvent en montant en gamme comme lenvisage Immochan. Les quipement tudis qui se diffrencient de lappareil commercial existant conservent une offre classique pour 50% 75% de leur programmation commerciale, do un impact sur lappareil commercial situ proximit et notamment les centres-villes quand ceuxci constituent une centralit de rayonnement largie. La question des accs est quasi systmatique et mme les ples les mieux raccords aux transports en commun fonctionnent essentiellement avec la voiture pour des nuisances et saturations rgulires mme quand cela a t anticip. Les liens avec lA1 et les impacts lis seront par consquent dterminants pour le projet Europa City. Les quipements vivent et voient leur programmation voluer profondment dans le temps, des espaces (souvent de loisirs) ferment, des grands magasins partent, pour un positionnement qui se modifie au fil du temps. Au-del de lencadrement dImmochan pour veiller au caractre diffrenciant dEuropa City louverture, il faudra prvoir des effets induits ultrieurs au fur et mesure de la vie de lquipement. La plupart des quipements se sont constitus en plusieurs phases, sauf ceux qui ont du trouver une masse critique ds leur ouverture afin de dvelopper une attractivit propre qui ne venait pas du territoire. Au-del des effets sur le commerce, certains des complexes compars ont galement gnr dimportants effets sur la frquentation des quipements de loisirs, notamment sportifs, et de culture au sein de leur territoire.
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SOMMAIRE
Phase 1 : Dfinition du contexte commercial concurrentiel du NordEst francilien horizon 2018 5

Phase 2 : Analyse du contexte commercial horizon 2025

176
176 187 194 229

1/ Mthodologie adopte 2/ La situation 2025 3/ Quels enseignements tirer des quipements en partie comparable 4/ Actions potentielles pour anticiper les volutions de lappareil commercial sur le territoire

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O! Actions potentielles pour anticiper les &olutions de lappareil commercial sur le territoire

Facteurs endognes
Evolution du march disponible
Dynamisme de la construction de nouveaux logements Dveloppement ou non de zones dactivits conomique Impact de laroport sur lconomie locale Arrive de populations plus haut revenu Dveloppement du communautarisme Raction des oprateurs Dveloppement, contenu positionnement de nouveaux commerciaux Dveloppement des centre-villes

Facteurs exognes
chance de la sortie de crise Mise en uvre du GPE Evolution des modes de consommation

Evolution des formes de commerce

et projets

Dveloppement du commerce immatriel et du cross canal Dveloppement de lauto-production Dveloppement de la seconde vie des objets

Les facteurs exognes joueront un rle impactant sur lvolution de lappareil commercial du territoire notamment concernant le contexte conomique global ou lvolution des modes de consommation lchelle nationale. Ainsi que les stratgies des distributeurs et des oprateurs Toutefois, les acteurs du territoire conservent une trs forte capacit agir sur ces facteurs une chelle plus locale soit pour en limiter les impacts soit pour accompagner leurs effets. Les acteurs voqus peuvent tre des acteurs publics comme privs, les stratgies les plus payantes associant souvent les deux typologies au sein de projets communs.

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O! Actions potentielles pour anticiper les &olutions de lappareil commercial sur le territoire

Optimiser les incidences positives sur le territoire : Urbanisme Employs Programmation Fiscalit Economie
Profiter de larrive dEuropa City pour renforcer lune des forces du territoire, constitue par un dveloppement de la logistique.

: : : : : :

Ouvrir lobjet pour le connecter visuellement avec son environnement (vues sur Paris au Sud et les plaines cultives au Nord), en faire le point de repre de la limite entre la ville et la campagne. Mettre en place avec Immochan le plus en amont possible les filires de formation qui seront ncessaires au recrutement des employs sur le territoire, en utilisant au mieux ce qui existe dj autour de laroport. Profiter des forces du territoire en valorisant dans la programmation les apports de certaines communauts (notamment chinoise) et les dynamiques en cours (territoire de la cration sur Plaine Commune). Rpartir les fruits de limplantation dEuropa City en veillant un partage quitable susceptible de contrebalancer des nuisances que pourraient subir certaines communes (modification de la gouvernance).

Consommation

Rduire les dpenses contraintes en limitant laugmentation du prix des logements (rythme de construction soutenu) et en agissant sur la prcarit nergtique (aide lisolation des logements anciens, valorisation des transports en commun).

Limiter les incidences ngatives sur le territoire : Commerce

Dfinir un plan stratgique dintervention sur les centres-villes en lien avec les communes et intercommunalits du territoire. Des initiatives ont t lances mais doivent tre harmonises, notamment avec laide dImmochan (interventions classiques des oprateurs sur des actifs plus petits et moins diffrenciants, fortes demandes attendre vis--vis du projet).

Employs

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Dvelopper le maillage en transports en commun, les horaires et frquences, notamment pour ce qui est de laccessibilit des salaris afin de rduire les saturations inhrentes ce type dobjet. Un maillage cohrent permettant aux populations pauprises et peu motorises daccder aux emplois dEuropa City est un bon moyen daller dans ce sens. De mme, prvoir la mutualisation dquipements sur site (crches, parkings ddis, RIE, mdecine du travail) avec les employs du quartier daffaires du Triangle de Gonesse.

Clientle

Optimiser les liaisons en modes doux pour la clientle touristique (navettes depuis laroport et les htels) pour maximiser la captation et rduire les incidences sur le trafic.
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Analyse prospective du contexte commercial du Nord-Est mtropolitain francilien septembre 2012 avril 2013
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Contexte commercial du Nord-Est mtropolitain francilien