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DROIT DE L’URBANISME

Le droit de l’urbanisme est un droit jeune. Il est apparu avec la loi Cornudet qui vient instaurer des plans d’aménagement et d’embellissement des villes. La loi du 15 juin 1943 généralise le permis de construire. On institue un système de planification urbaine et on impose la non- indemnisation des servitudes d’urbanisme.

L 160-5 du Code de l’Urbanisme

Les servitudes sont des droits réels, liés à la propriété. Ces servitudes d’urbanisme ne donnent aucune indemnisation à la différence d’une servitude de droit privé.

Du fait de la nécessité de reconstruire, on va élaborer toute une série de normes. Entre 1919 et 1967, on a 4 systèmes de planification différents. On a une gestion décentralisée des plans d’urbanisme. Les communes ont de + en + d’autonomie. La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain), créée en 2000, constitue une nouvelle réforme qui accentue ce phénomène.

Depuis 1970, la tendance est à la montée de l’environnement dans le droit de l’urbanisme. Il n’est pas seulement là pour gérer l’équipement, il gère aussi les abus du droit de construire. Dans un deuxième temps, il vise une gestion harmonieuse de la ville.

On cherche donc à favoriser les constructions écologiques ainsi qu’à favoriser la densification. Le droit de l’urbanisme fait partie du droit administratif, il est une police administrative spéciale qui a pour objet l’usage du sol et l’environnement. Elle est entourée des polices des installations classées, de protection des monuments historiques, de l’installation des grandes surfaces commerciales. Elles sont encore + spéciales, mais elles fonctionnent comme une police générale.

L’urbanisme est devenu un service public devant aménager le territoire. En matière d’aménagement du territoire, il s’agit d’une initiative privée de la base puis une initiative venant du haut. Le lotissement est une partie minime de cet aménagement.

Au niveau des acteurs du droit de l’urbanisme, on retrouve le ministère en principal. Au niveau déconcentré, on retrouve des relais (direction départementale du territoire). Ils peuvent être locaux, régionaux, spéciaux,… La commune est le deuxième acteur de ce droit. Elle peut élaborer des documents locaux seule. Le lotisseur et le promoteur sont également des acteurs. A coté de ça, on retrouve des associations de protecteurs de l’environnement. On a les égo verts (faux écologistes). Certains promoteurs peuvent embaucher des APE pour faire capoter le projet d’un autre. Cette police de l’urbanisme se caractérise par 3 actions :

Elle établit des règles,

Elle fait respecter ces règles,

Elle établit des sanctions pour le non-respect.

TITRE 1

Le terme de réglementation est à prendre au sens large car il y a certains termes législatifs. On étudie d’abord les règles applicables dans les communes puis d’encadrement à la planification locale.

CHAPITRE 1 : les règles applicables dans les communes

Chaque commune peut décider d’un plan d’urbanisme (Plan d’Occupation des Sols, Plan Local d’Urbanisme). C’est un choix politique et des circonstances de la commune. Un PLU peut coûter 100 000€… La commune peut se doter d’une Carte Communale. Sinon, elle est soumise au Règlement National de l’Urbanisme. Il existe aussi certaines règles qui s’appliquent tout le temps et partout.

SECTION 1 : communes non dotées de PLU

Soit on applique les Règles Générales de l’Urbanisme soit la Carte Communale.

1)

Les Règles Générales de l’Urbanisme

Elles sont prévues par l’article L 111-1-1 du Code de l’Urbanisme. Elles sont composées de la règle de constructibilité limitée, le RNU et le L 111-4.

règle de constructibilité limitée, le RNU et le L 111-4. A) Règles de la constructibilité limitée

A) Règles de la constructibilité limitée

a) Présentation

Les règles de la constructibilité limitée datent de la loi du 7 janvier 1983. Elle a été codifiée à l’article L 111-1-2. La règle pose un principe très strict : interdiction de construire dans une partie non urbanisée dans les communes non couvertes par un plan d’urbanisme. Une partie déjà urbanisée est constituée d’un centre ville, mais aussi les hameaux, et pour le reste, le juge va identifier un espace, un secteur. Il y a recherche de la densité de construction, des réseaux. Pour apprécier la densité, le juge ne tient pas compte des zones non déclarées.

Conseil d’Etat 2006 : commune de Lavandou… Requête 275922 (Légifrance).

Une commune sans document d’urbanisme ne peut pas s’étendre. En 1983, l’objectif était d’élaborer des documents d’urbanisme, le but étant de limiter au maximum les écarts. En réalité, elle n’est pas si stricte que cela : le juge permet la construction en bordure de zones urbanisées.

b) Les exceptions

Les exceptions sont l’adaptation, la réfection et l’extension des constructions existantes. La réfection exclut les ruines. Pour l’extension, il faut que le projet touche l’existant.

L 123-9 ou 10 pour le changement : exemple : habitation, commerce, bureau ou entrepôt.

Il y a aussi les constructions/installations nouvelles nécessaires aux équipements collectifs, aux exploitations agricoles, à la mise en valeur des ressources naturelles, à la réalisation de constructions d’intérêt général. On retrouve les constructions incompatibles avec les zones limitées (ex : éoliennes). En plus, le conseil municipal peut solliciter la délivrance du Permis de Construire si plusieurs conditions sont remplies :

Délibération motivée

Présente un intérêt communal

Ne pas porter atteinte au paysage

Pas de dépenses publicitaires supplémentaires importantes

Le juge exige que le projet reste modeste

Secteur de Taille et Capacité d’Accueil Limitées

Article L 111-1-4 : règle imposant l’inconstructibilité pour les entrées de villes dans une bande de 100m ou 75m selon les voies à compter de l’axe de la voie, qui vise à lutter contre la malurbanisation des entrées de villes. Il impose aussi un règlement qui va régir les enseignes publicitaires sur un terrain communal.

Article L 111-6-1 impose des surfaces de stationnement maximales pour les cinémas et centres commerciaux : S=1,5x SHON (magasin), cinémas ont une place pour 3 fauteuils.

Article L 111-6-2 (issu de la loi Grenelle 2 créée en 2010) interdit de s’opposer à l’utilisation de matériaux renouvelables ayant de bonnes performances énergétiques. Cependant, on retrouve quelques exceptions :

12 juillet 2011 : article R 150-1 et suivants indiquant les matériaux à utiliser.

Article L 111-12 : on ne peut pas refuser un Permis de Construire pour des travaux concernant une construction existante irrégulière si elle a plus de 10 ans.

B) Article L 111-4

Cet article permet de refuser le Permis de Construire si la construction entraîne des besoins supplémentaires en réseaux nécessitant des travaux ; et s’ils ne sont pas déjà prévus de manière certaine (avec date), le Permis de Construire doit être refusé. Cette règle s’applique malgré la présence ou non d’un PLU. Elle s’impose au maire si les réseaux sont surchargés (saturés) sans travaux prévus.

C) Le sursis à statuer

Article L 111-7 à L 111 -10 du Code de l’Urbanisme : mécanisme qui consiste pour l’Etat ou la collectivité à ne répondre ni oui ni non mais à sursoir à statuer (décaler sa réponse dans le temps). Le sursis doit être motivé. Il ne peut excéder 2 ans. Pour un même terrain, le cumul des sursis ne peut excéder 3 ans. Quatre hypothèses sont possibles :

Présence de la création d’un parc national.

En cas d’élaboration ou de révision d’un PLU de manière à éviter que le Permis de Construire soit fait pour le rendre inconstructible ensuite. Cela préfigure un refus de permis. Il faut que le PLU soit suffisamment avancé pour réfléchir à ça.

En cas d’élaboration ou de révision des plans de sauvegarde et de mise en valeur.

Si des travaux sont susceptibles de compromettre des travaux d’aménagement.

Une fois le sursis disparu, le pétitionnaire présente à nouveau sa demande, et plus de risque de sursis. La demande sera instruite sur la base de la loi en vigueur. En cas de refus du Permis de Construire, il y aura un droit de délaissement. C’est le droit pour le pétitionnaire d’imposer à l’administration d’acquérir le terrain.

D) Le Règlement National d’Urbanisme

Au 1 er janvier 2009, 11 000 communes sont soumises au RNU. Elles représentent 2,4 millions d’habitants pour 145 000 km². Ce sont les plus petites communes qui sont soumises au RNU.

Le Règlement National d’Urbanisme représente un ensemble de règles entre R 111-1-1 à R 111-24 du Code de l’Urbanisme. Ces règles sont de deux types :

D’ordre public qui s’appliquent dans toutes les communes même s’il existe un plan d’urbanisme.

Pas d’ordre public, le RNU « simple » ne s’applique que dans les communes non couvertes par un plan d’urbanisme

Il est composé de quatre règles :

Article R 111-2 : article relatif à la sécurité et la salubrité publique. Il permet de refuser la construction d’un élevage de volailles à côté d’habitation, d’éviter de construire sur zones inondées. Il peut être combiné avec l’article L 111-3 du Code Rural qui prévoit des distances minimales entre les constructions agricoles et autres constructions… référence aux Règlements Sanitaires Départementaux.

Article R 111-4 du Code de l’Urbanisme : le permis peut être négatif ou accordé conditionnellement si la construction est de nature à compromettre un site archéologique.

Article R 111-15 : la délivrance du Permis de Construire doit tenir compte des préoccupations de l’environnement tel qu’elles sont définies en L 111-2, L 111-1 du Code de l’Environnement.

Article R 111-21 : instaure une protection minimale au profit des sites. Il est possible

d’imposer des prescriptions ou refuser des Permis de Construire en se fondant sur des considérations esthétiques ou architecturales. Il s’applique tout le temps et partout en théorie. Il ne s’applique qu’en l’absence de documents de protection du patrimoine (Aire de Mise en Valeur Architecturale et Paysagère). Elles sont utiles et servent à la sécurité pas toujours définie dans le RNU. Elles constituent une page dans le rapport de présentation.

Le RNU simple (qu’en l’absence de PLU) constitue une couverture minimale, donc 2 conséquences :

Ne concerne que les lotissements

Moins de règles et moins précises que le PLU

- Ces règles concernent la localisation et la desserte des constructions… article R 111-3 à 15

- Elles sont relatives à l’implantation et au volume de construction (R 111-16 à 20). R 111-18 pose une règle de prospect : L=H/2, règle de retrait et de hauteur du bâtiment avec un retrait minimum de 3m.

- R 111-21 à 24 : aspect extérieur des constructions. Il est possible d’exiger que la hauteur maximale des constructions ne dépasse pas celles des constructions voisines.

- Limite absolue au droit de construire. Ce sont soient des règles impératives soient permissives pour l’administration. R 111-9 du Code de l’Urbanisme : elles fixent une interdiction. Les règles permissives énoncent des motifs de fait en vertu desquels

l’administration est autorisée à refuser le permis ou bien le subordonner a des prescriptions particulières.

2)

La Carte Communale

Au 1 er janvier 2009, il y avait 6700 Cartes Communales, concernant 2 500 000 personnes et 110 000 kms², Dont s’ajoutent 148 Cartes Communales avec PLU en création. La CC est issue de la réforme du 13 décembre 2000 (loi SRU). Elle fait suite aux MARNU : Modalités d’Application du RNU. Articles L et R 124-1 et suivants.

La carte communale est composée de deux documents :

Un rapport de présentation. C’est la motivation à l’acte administratif classique. La motivation de l’acte administratif général est le fait d’indiquer les raisons, les motifs, … qui ont conduit à l’acte. Ex : indiquer le motif d’une note. Etat initial de l’environnement, les perspectives d’évolution de la commune : démographie, économie,… (Environ 50 pages).

Document(s) graphique(s) représentant le territoire communal divisé en différentes zones. Elles vont notifier les secteurs constructibles ou non, ainsi que les secteurs réservés aux activités. Dans les secteurs non constructibles, on peut avoir des Secteurs de Taille et de Capacité d’Accueil Limitées, ayant pour but de ne pas porter atteinte aux secteurs naturels. Elle ne comporte en revanche aucun règlement (soumis au RNU). En secteur constructible, on n’utilise le RNU.

Il peut y avoir une notice explicative. Elle précise de quelle manière les règles pourront être appliquées.

La carte communale est élaborée à la seule initiative des autorités communales, sans limitation de durée. Elle est marquée par une grande souplesse car aucune consultation n’est imposée. Article L 124-3 ou 4 : elle peut être consultée (obligatoire) par une commission (agricole par exemple) : Commission Départementale des Espaces Agricoles. Elle peut toujours être élaborée sans consultation. Il y a une grande souplesse également car elle peut être partielle, ne couvrir qu’une partie du territoire communal ou être au contraire intercommunale. En revanche, elle doit être soumise à enquête publique. La carte communale est ensuite approuvée conjointement par la commune et l’Etat, d’abord par une délibération du conseil municipal, puis par arrêté d’approbation préfectoral ou après deux mois de silence du préfet. Pour refuser, il lui faut prendre un arrêté de rejet. Il peut cependant y avoir recours pour excès de pouvoir contre cette décision si celle si semble injuste. Concernant l’évolution, elle peut faire l’objet d’une révision : il faut refaire une procédure d’élaboration. En revanche, il n’existe aucune procédure de modification.

La carte communale est un acte réglementaire (contraire de l’acte individuel) qui contient des règles opposables aux tiers. Elle permet d’écarter la règle de la constructibilité limitée et permet d’ouvrir à l’urbanisation des zones qui seraient restées inconstructibles (L 111-22). L’entrée en vigueur de la carte communale permet presque de créer un lotissement au milieu de nulle part. Elle permet de rendre inconstructible des zones déjà urbanisées.

En revanche, la carte communale ne peut pas interdire la réfection, l’adaptation, l’extension ou le changement de destination des constructions existantes. Ce fait est logique car il s’agirait d’une forte atteinte au droit de propriété. Il faut, au nom de la sécurité publique, interdire cela, ainsi que l’entretien quitte à exproprier. Le juge va exercer un contrôle assez strict. Il va vérifier l’adéquation entre le terrain et son classement en zones.

L’entrée en vigueur de la carte communale a pour effet de transférer à la commune la compétence pour délivrer des permis de construire. En présence de L 111-22, la compétence

appartient à l’Etat : le maire, le préfet (autorité déconcentrée au niveau départemental). Dans le département :

Préfet dans la circonscription administrative.

Conseil général + président du conseil général.

En revanche, lorsqu’un PLU apparait, c’est le maire qui autorise le permis de construire. Pour la carte communale, le maire signe le permis de construire. Exception : lors de l’élaboration, le conseil municipal peut rejeter cette compétence de signer les permis de construire. L’adoption permet aussi à la commune d’avoir un droit de préemption dans une zone clairement déterminée pour une opération précise. (L 211-1 du Code de l’Urbanisme à vérifier). Me droit de préemption est la faculté de détourner une vente en cours à son profit en s’interposant au moment de la signature. Le vendeur vend soit à la collectivité, ou bien il refuse la vente.

SECTION 2 : communes dotées de PLU

1)

Différents types de règles

Trois types de règles s’appliquent :

Le Plan Local d’Urbanisme

Une partie du Règlement National d’Urbanisme : règles d’ordre public

L’article L 111-4 (sans grande utilité)

2)

Le plan local d’urbanisme

La loi SRU du 13 décembre 2000 est à l’origine du PLU. Depuis, plusieurs lois ont tendance à alourdir la SRU, notamment la loi sur l’urbanisme et l’habitat en 2003. « Il faudrait moins de droit mais plus l’appliquer ». Le PLU est prévu par L 123-1 et suivants du Code de l’Urbanisme. Les plans de l’urbanisme constituent la pièce maîtresse. 19 000 communes sont dotées de PLU soit une grande moitié. Elles sont composées de 58 millions d’habitants et de 375 000 km². L’essentiel des zones habitées sont couvertes par un PLU. 90% des communes entre 2000 et 3000 habitants en sont dotées. La carte communale joue un rôle d’intermédiaire entre le PLU et « l’urbanisme des champs ». Le délai d’élaboration est de 12 à 24 mois (tendance forte pour les 24 mois). On retrouve un fort contentieux dans l’élaboration des Plans d’Occupations des Sols dans les années 80-90. Fort débat en disant si la décentralisation est raisonnable. Une mise en place d’un encadrement des élus permet + de légalité par les SCOT (Schémas de Cohérence Territoriale).

A) Les documents composant le PLU

Le PLU est un acte réglementaire (groupe de personnes choisies abstraitement) même si on pourrait avoir des doutes. Le PLU concerne une commune dans son ensemble, mais reste une connexion individuelle de parcelle par parcelle. Les limites de zones peuvent enclaver les parcelles. Les règles du SIG auraient tendance à la parcellisation de l’urbanisme.

Dans un premier temps, on va retrouver un constat économique, écologique qui va recenser les besoins. On va mettre en œuvre une politique d’urbanisme. Ce choix va être traduit par un ensemble de règles qui vont constituer la mise en œuvre du projet (article R 123-1 du Code de l’Urbanisme).

1)

Rapport de présentation

Le rapport de présentation constitue les motivations. On y retrouve les informations concernant l’économie, la démographie, … de la commune. On y retrouve un diagnostic sur les terres agricoles, forestières, … Depuis la loi Grenel 2, il doit contenir des informations sur les transports, les services,… Il va justifier les objectifs fixés par le PADD au regard des objectifs fixés par le SCOT. Il peut comporter un calendrier prévisionnel d’ouverture à l’urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements correspondants. Il y a corrélation entre urbanisation et équipement. Il doit être obligatoirement présent au final et doit être suffisamment développé (100-150 pages).

(cf PLU Bazoches-sur-Guyonne, Poitiers)

Il peut comporter une évaluation environnementale : il s’agit de décrire les incidences du projet sur l’environnement, les mesures pour les réduire. Il faut ensuite exposer les raisons qui font que l’on choisisse tel ou tel projet plutôt qu’un autre. Cette évaluation est prévue de L 121-10 à 15 du Code de l’Urbanisme et R 121-14. Ca concerne les PLU des communes les plus étendues, ou bien concernées par des zones natura (protection de certaines espèces). + de 200Ha agricole dans la commune = évaluation environnementale, 50Ha pour les zones littorales.

2)

Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable

Il expose les grandes orientations politiques du PLU en matière d’urbanisme, environnement, habitat, transport, équipement commercial, loisirs, … D’années en années, le PADD devient complexe. Il doit fixer les objectifs de la modération de la consommation de l’espace, de lutte contre l’étalement urbain. On va trouver des objectifs et des nombres de mesures chiffrées concernant les catégories de surface : commerce, bureau, …

3)

Les orientations d’aménagement et programmation

Depuis le 12 juillet 2010, loi Grenel 2, on retrouve les OAP, qui sont entrées en vigueur le 13 janvier 2011. Les OAP vont traiter des questions d’aménagement, habitat, transport et déplacement de manière plus précise. On va définir des actions plus concrètes, concernant les domaines architecturaux, … Elles peuvent comporter des schémas d’aménagement. Elles doivent respecter le PADD. Les projets doivent être compatible avec les OAP … -> flou.

4)

Documents graphiques

Les documents graphiques vont représenter le territoire communal et comporter un zonage. Il s’agit du document le plus important. Il n’est plus mentionné car pas obligatoire mais parait insensé de ne pas figurer. Il y a une carte des zonages qui va découper le territoire communal en différentes zones. Parmi les zonages des articles du Code de l’Urbanisme : R 123-5 à 8

Zonage U : déjà urbanisée ou suffisamment équipée en réseaux pour l’être immédiatement.

Zonage AU : encore naturelle mais destinée à être urbanisée à l’avenir. Les constructions se feront au fur et à mesure des réseaux, pas besoin de changement de zonage.

Zonage A : agricole : peu importe l’équipement, les constructions sont en principe

impossibles dans cette zone sauf :

Bâtiments d’exploitation agricoles mais aussi sous certaines conditions les habitations des agriculteurs. (cf TFE Alban Verbrugge). Secteurs de Taille Et de Capacité d’Accueil Limitées à condition de ne pas porter atteinte aux espaces naturels.

Zonage N : zone naturelle et forestière : toute construction impossible sauf STECAL. Ces zones peuvent être déclinées par la commune : UA, UB, 1AU, 2AU,…

5)

Règlement R 123-9

Il doit être en cohérence avec le PADD et les OAP. Il va être composé de 14 articles :

Article 1 concerne les types d’occupation du sol interdite,

Article 2 concerne les types d’occupation de sol soumise à condition,

Article 3concerne les accès (voirie),

Article 4 concerne les réseaux,

Article 5 concerne les caractéristiques des terrains,

Article 6 concerne l’implantation des voies publiques, …

Article 7 concerne les prospects des limites séparatives,

Article 8 concerne les prospects de bâtiment sur un même terrain,

Article 9 concerne le coefficient d’emprise au sol,

Article 10 concerne la hauteur maximale des constructions (terrain en pente par rapport au point le + bas),

(terrain en pente par rapport au point le + bas), ∑ Article 11 concerne les distances

Article 11 concerne les distances par rapport aux limites,

Article 12 concerne la réalisation des aires de stationnement,

Article 13 concerne les espaces verts de végétation,

Article 14 concerne le coefficient d’occupation du sol.

Le règlement du PLU a la possibilité de reprendre des règles contenues dans le Code Civil et en faire des règles d’urbanisme, pour les servitudes notamment.

Cf Conseil d’Etat du 10 février 2006 ESTEBAN sur légifrance

Exemple : servitude de vue qui est une règle de droit privé. On peut obtenir un permis de construire avec une distance moindre. En revanche, si dans le PLU, le règlement impose le respect des servitudes, il faudra l’accord du voisin pour bâtir à moins de 1,90m.

6)

Annexes

Elles sont répertoriées dans l’article R123-13 et 14 du Code de l’Urbanisme qui comprend la liste des emplacements réservés, les Zones d’Aménagement Concerté, les plans de prévention des

risques,

sauvegardés, …

les

périmètres

d’exploitation

de

carrières,

B) Le contenu des Plans Locaux d’Urbanisme

les

zones

de

préemption,

les

secteurs

Les PLU sont constitués d’une boîte à outils. Chaque commune va choisir les règles à incorporer ou pas avec deux limites :

-

Une en moins : règles relatives à l’implantation des constructions. Article 6-7 du PLU : tout PLU doit comporter des règles d’implantation des constructions par rapport aux fonds voisins, avec une limite plafond aussi. Aucun PLU ne peut apporter des limitations au droit de construire non prévues par le Code de l’Urbanisme. ???????????????????

-

1)

Règles relatives à la construction R123-1-5 et R123-9

En plus des règles précédentes, la commune peut préciser l’affectation des sols et définir des zonages : articles 1-2 du règlement. On peut fixer des règles relatives à la destination et à la nature des constructions. Exemple : un PLU peut interdire les antennes radiotéléphonie sous certaines conditions. L’interdiction dit être partielle et avoir des considérations d’urbanisme (exemple esthétique). Si c’est par exemple en totalité pour cause de santé publique, il devra prendre un arrêté public, ne prenant effet qu’en fonction de la validité de l’argument.

Autres exemples, le PLU peut interdire l’installation d’entreprises polluantes dans certaines zones. En revanche, il apparait difficile d’interdire sur tout le territoire de la commune cette installation. Il peut déterminer des règles sur l’aspect extérieur des constructions. Il peut délimiter des zones dans lesquelles va être protégée la diversité commerciale. On peut mettre en place un plan de protection de commerce de proximité avec la possibilité de droit de préemption à la vente pour conserver le commerce.

Un autre exemple possible est la possibilité de délimiter des terrains à cultiver à l’intérieur des zones urbaines. Articles R123-1-5, neuvièmement. En 2010, Conseil d’Etat censurant le pastillage (mini zone N en zone U). Les STECAL depuis 2010 représentent le contraire.

Possibilité de subordonner la démolition …………………

de la construction existante.

Le PLU peut fixer des conditions de desserte des voies et réseaux. Il peut limiter les zones avec des réseaux collectifs. Article R123-1-5, 11 e

Autre règle possible, le PLU peut fixer une superficie minimale de terrain pour les rendre constructibles.

1 er fondement : assainissement individuel

2 ème fondement : pour préserver le caractère traditionnel et le paysage dans un secteur. Il y a un levier pour freiner cette hyper densification.

Possibilité d’imposer un nombre minimum de places de stationnement par construction ou bien donner lieu au versement d’une participation plafonnant 12 000€ par place. Par ordre de priorité, on peut :

Imposer le nombre de places sur le terrain.

Acquisition de place

Participation de la commune

Possibilité dans le temps (R111-3 du Code de l’Urbanisme) de limiter ou écarter la reconstruction identique d’un bâtiment ayant subit un sinistre. Le PLU peut délimiter des secteurs avec une majoration de COS possible jusqu’à 50% pour des constructions avec une certaine performance énergétique (R128-1). Le PLU peut délimiter, en U et en AU, des secteurs dans lesquels les programmes de logement doivent comporter des logements de taille minimale (taille à fixer) R123-1-5 15 e . Le PLU peut réglementer la densité avec un COS (R123-1-5,13 e du code de l’urbanisme). Le COS permet d’abord de fixer une densité max, de la limiter dans les zones U et AU et aussi dans les zones N sous certaines conditions. R123-10 définit le COS comme étant le « volume de construction sur la surface de l’emprise au sol ». SHON =SHOB – surfaces prévues par R112-2 SHOB= toutes les surfaces planchers de constructions, à l’exception des vides.

planchers de constructions, à l’exception des vides. La réforme va modifier R112-2. La SHOB et la

La réforme va modifier R112-2. La SHOB et la SHON vont disparaître pour laisser place à une superficie unique sans l’épaisseur des murs extérieurs. Concernant le COS, on peut en avoir un différent selon la destination de la construction. En zone N, on peut avoir un COS avec un transfert de COS.

En zone N, on peut avoir un COS avec un transfert de COS. COS : 0,01

COS : 0,01 pour toute la zone concernant les droits à construire de toute la zone. En partie inconstructible, ils ne peuvent pas utiliser leur 10m² (si S=1000m² par exemple). Les propriétaires de ces terrains pourront les vendre à un propriétaire de la zone constructible. Il devra aller voir l’administration avec la demande de Permis de Construire et les titres de l’achat du COS des terrains voisins… Il faut obligatoirement fixer un COS plafond afin d’éviter les abus de transfert de COS (ex :

La surface nette possible est calculée à partir de toute la surface du terrain même si une partie est classée en espace boisé.

terrain même si une partie est classée en espace boisé. Le dépassement de COS à partir

Le dépassement de COS à partir de la loi SRU a été interdit. A partir de 2003-2005, suite à l’amélioration dans l’environnement, on autorise les dépassements de COS pour l’Environnement (R128-1 et 2 du Code de l’Urbanisme), pour les projets à usages sociaux aussi. Les dépassements sont également possible pour les constructions à performance énergétique (jusqu’à 50% max). Le cumul des 2 dépassements ne doit pas conduire à un dépassement de + de 50%.

L’article R123-1-11 permet à la commune de lutter contre le « COS tournant » pour lutter contre la sur densification.

« COS tournant » pour lutter contre la sur densification. Les droits à construire seront les

Les droits à construire seront les droits résiduels : blocage du COS tournant

Depuis 2010 (12 juillet, loi Grenel 2), on permet d’imposer une densité minimale, au choix de la commune. Cela permet de lutter contre l’étalement urbain. Cette mesure se combine avec les nouvelles mesures fiscales. On va taxer sur la surface de construction manquante par rapport à la surface prévue.

2)

Règles établies au profit de la commune pour son aménagement

a)

La délimitation d’emplacements réservés (art R123-1-5, 8 e )

Certains terrains se révèlent utiles à l’administration pour qu’elle y réalise ses actions d’intérêt général -> expropriation. Le danger reste que le propriétaire réalise une construction sur le terrain avant expropriation. En attendant, on instaure un emplacement réservé, qui pose un gel sur les terrains. En contrepartie, le prix est fixé à cette date. Ils ne peuvent être mis en place sous certaines conditions, avec le contrôle d’un juge (bilan) et vérification du projet. Le propriétaire va disposer d’un droit de délaissement.

b) Possibilité d’indiquer le tracé et les caractéristiques des voies de circulation à créer et modifier (R123-1-5, 6 e )

Délimitation d’espaces boisés classés L123-11 en vertu de L130-1, la commune peut classer les bois, parcs, forêts à conserver. Le classement a pour but d’interdire tout défrichement. Les coupes et abattages sont possibles sur une Déclaration Préalable. Le classement est une atteinte importante à la propriété privée sans possibilité d’acquisition par la personne publique. L’administration peut décider d’échanger ce terrain par un terrain constructible de même valeur sous certaines conditions. Elle peut accorder un Permis de Construire au propriétaire sur 1/10 e du terrain contre cession gratuite des 9/10 e restants.

C) L’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme

Elle est prévue aux articles L121-4 à 6 du Code de l’Urbanisme, L123-6 à 18 et R123-15 à 25. Le PLU doit couvrir l’intégralité du territoire communal alors qu’il peut y avoir des Cartes Communales partielles. Le PLU peut aussi être intercommunal. Les communautés urbaines doivent passer en PLU intercommunal. On a permis aux communautés urbaines de rester comme ça ou de passer en communauté d’agglomération. (Confirmer si pas le contraire entre ComA et ComU).

1)

Elaboration initiale

a)

Jusqu’au PLU arrêté

Elle est prescrite par une délibération du conseil municipal. Il s’agit de l’acte initial sans quoi rien n’est possible. Cette délibération précise les modalités de la concertation (L300-2). Elle va se faire sous des façons libres. Le géomètre-expert doit passer au peigne fin la délibération. Cette DCM peut décider de soumettre à déclaration préalable les coupes et abattages d’arbres jusqu’à validation du PLU. Les services de l’Etat sont associés à l’élaboration. Ils y participent comme membres à part entière. Il s’agit d’un groupe qui réfléchit et rédige. Toutes les personnes concernées par l’article L121-4 du Code de l’Urbanisme en font également partie.

Exemple :

Etat,

région,

département,

autorités

compétentes

en matière

urbains, chambres des métiers, d’agriculture, CCI,…

de

transports

S’il y a évaluation environnementale, le projet est envoyé à une autorité compétente : article

L121-12.

D’autres personnes sont aussi concernées par la demande : Président du Conseil Général, du Conseil Régional, président de la communauté d’agglomération, représentants office HLM, autres organismes… (L123-10). Personnes compétentes en matière d’urbanisme et d’aménagement. On retrouve l’avis aussi des collectivités territoriales et des pays limitrophes. Tout au long de l’élaboration, le préfet peut poser le porté à connaissance (L121-2). Il informe la commune de Projet d’Intérêt Général. (Projets menés souvent par l’Etat, ayant besoin de terrains). La commune doit intégrer les projets de l’Etat sinon le préfet a les moyens d’empêcher à une commune l’entrée en vigueur du PLU. Le but est de ne pas compromettre les grands projets de l’Etat. Seul l’Etat a une vision suffisamment élevée pour le faire. Le PADD doit être débattu en Conseil Municipal. En intercommunal il doit être débattu dans les EPCI et tous les Conseils Municipaux couverts par le PLU. A ce stade, le projet du PLU est arrêté par une DCM. On fixe les choses à cet instant donné.

b) Jusqu’au PLU approuvé

Le projet est soumis aux communes limitrophes sur demandes et personnes publiques associées. Ensuite le projet est soumis à enquête publique avant approbation. Si on ne fait pas détailler les choses dans un cahier des charges, le PLU ne sera pas valable. Le géomètre-expert doit veiller à tous ces détails. Quand un PLU intervient sur un lotissement, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement (règlement) sont automatiquement caduques un certain temps après le permis d’aménager (10ans après). L442-2 du Code de l’Urbanisme. Décision express après enquête publique. Après être caduque, si le PLU devient caduque (annulé rétroactivement), le règlement du lotissement aura définitivement disparu.

Conseil d’Etat du 26 mai 2004 : commune d’Antibes

Article L121-7 du Code de l’Urbanisme

En plus, on a un mécanisme de blocage dans les communes non couvertes par un Schéma de Cohérence Territoriale. L’approbation du PLU ne devient exécutoire qu’un mois après sa transmission au préfet. Dans ce délai, le préfet peut demander à la commune des modifications du PLU pour faire respecter des normes supérieures et des grands principes d’urbanisme. Le PLU n’entrera en vigueur qu’une fois les modifications réalisées. La commune a le choix de les réaliser ou pas. Sinon le PLU n’entrera jamais en vigueur. Le PLU doit être approuvé par une Délibération du Conseil Municipal. Il est publié et tenu à la disposition du public en mairie en version papier (avec griffe de préfecture).

2)

Evolution du PLU

La durée de vie du PLU tourne à 6 ans et a tendance à diminuer. Un événement imprévu peut tout modifier, il est indispensable de recentrer tout ça dans le PLU. Le Code de l’Urbanisme a prévu que tous les 3 ans, la commune doit délibérer sur l’application du PLU, sur la nécessité ou non de le transformer (L123-12-1 du Code de l’Urbanisme). Le législateur a mis plusieurs dispositions pour le transformer.

a) La révision

C’est la procédure la plus lourde (procédure d’élaboration du PLU). On reprend tout à zéro. Elle peut n’être que partielle. La révision porte sur tout le territoire même si 1/10 ème doit être modifié. Toute la procédure est identique à l’élaboration. Il existe une révision simplifiée :

Lorsqu’elle porte sur une construction ou une opération d’intérêt général, on va procéder à une seule enquête publique. Elle va porter à la fois sur l’opération et sur la révision.

Lorsqu’elle porte uniquement sur l’extension des zones constructibles sans atteinte grave au PADD et sans nuisance grave. -> délais raccourcis.

b) La modification

C’est une procédure dans laquelle il suffit d’une DCM après enquête publique. La tentation pour la commune est grande de l’utiliser. Mais le droit a bien délimité les hypothèses de révisions et de modifications. Le géomètre expert a obligation de conseil envers la commune pour ce genre de décision. Art L 123-13 du Code de l’Urbanisme La modification ne peut pas être utilisée si :

L’évolution prévue porte atteinte à l’économie générale du PADD

Elle réduit un espace boisé classé, d’une zone agricole, d’une protection édictée en raison d’un risque de nuisance. Le but étant de protégé le paysage en milieu naturel

Elle comporte un grave risque de nuisance.

Il faut procéder à une révision du PLU comme dans le cas suivant, si c’est une atteinte à la politique générale de la commune. On va ensuite analyser la superficie concernée par le changement. Il en est de même s’il s’agit d’un bouleversement complet qui va avoir des effets sur l’économie générale. Cela dépend de l’intensité du changement dans le zonage ou règlement.

c) La modification simplifiée

Il s’agit d’une procédure simple. Elle comporte une décision d’adoption du Conseil Municipal. Il faut que le projet soit « porté à la connaissance du public » afin de l’informer. Le champ d’application est très restrictif. Il s’agit d’une rectification d’une erreur matérielle, une augmentation du Coefficient d’Emprise au Sol (COS= Splancher / Sterrain) de 20% maximum, ou bien une augmentation de la hauteur de 20% maximum. En revanche il ne peut pas s’agir des 3 en même temps. Elle peut concerner la réduction des prospects (constructions en vertical). Elle peut aussi concerner la réduction jusqu’à 20% de la surface minimale, ainsi que la modification d’un emplacement réservé. Il en est de même lorsque la modification simplifiée doit supprimer les règles interdisant les dispositifs solaires, idem pour les équipements solaires ou écologiques.

d) La mise en compatibilité

Il s’agit d’un grand projet de l’Etat ou d’une autre collectivité non prévu par le PLU et donc non compatible avec lui. On va mener une procédure relative à l’opération, et parallèlement mener la procédure sur le PLU. Il s’agit d’une déclaration d’utilité publique sur le projet qui va mener à une expropriation et parallèlement une procédure d’évolution du PLU avec une seule enquête publique. Le PLU devient « suiveur ». On adapte le PLU à la règle que l’on veut réaliser. Article L 123-14 : la transformation du PLU peut être imposée par l’Etat. On peut rendre le PLU compatible avec un projet d’Intérêt Général (PIG), des lois sur le littoral ou la montagne.

e) La mise à jour

Il s’agit d’une procédure utilisée pour la mise à jour des annexes. Elle va être prononcée par un arrêté. Le PLU va devoir respecter des normes supérieures :

SCOT : Schéma de Cohérence Territoriale,

PLH : Plan Local de l’Habitat,

Orientations fondamentales SAGE (Schéma d’Aménagement et de Gestion des Eaux) et des SDAGE (Schéma Départemental d’Aménagement et de Gestion des Eaux),

SMVM : Schéma de Mise en Valeur de la Mer,

CPNR : Charte des Parcs Naturels Régionaux,

Charte des Parcs Nationaux,

PDU : Plan de Déplacement Urbain.

Pour les grandes communes, le PLU vaut PDU.

En cas de modification ou apparition de l’un d’eux, si le PLU est incompatible avec lui, il a 3 ans pour se corriger. Passé ce délai, il est illégal et ne peut plus être appliqué. Le PLU doit prendre en compte les Schémas Régionaux de Cohérence Ecologique. Ils seront élaborés en SIG directement.

CHAPITRE

2 : L’encadrement de la planification locale par les règles relatives à l’aménagement du

territoire.

Il existe deux types de règles.

SECTION 1 : règles d’origine étatique

Ce sont des règles très générales relatives à l’aménagement du territoire. Ce ne sont pas des règles d’urbanisme, car il y a une cartographie non obligatoire et dont l’apparition spatiale est assez indécise. Elles sont en revanche très littéraires (sans plan).

On a d’abord les SCC (Schémas de Service Collectif), de la loi du 25 juin 1999. Il y en a 9 au total. Ce sont des Schémas Nationaux qui concernent l’énergie, les services sanitaires, la consommation, l’enseignement supérieur et la recherche, les sports, la culture, … Ils vont déterminer les objectifs d’aménagement du territoire.

Il y a aussi les DTADD (Directives Territoriales d’Aménagement et de Développement Durable) qui

font suite aux DTA. Les DTADD n’ont pas d’effet direct sur les documents d’urbanisme. Elles peuvent fonder les Projets d’Intérêt général à condition que leur élaboration ou révision date de moins de 10 ans. Les Directives Territoriales d’Aménagement ont un effet sur les documents inférieurs. Les DTADD et les SCC par ces Projets d’Intérêt Général concernent la description de projets (autoroute,…) et vont être portés à connaissance au moment de l’élaboration ou de la révision du PLU.

SECTION 2 : documents intercommunaux

SOUS-SECTION 1 : les SCOT (Schémas de Cohérence Territoriale)

Ils ne sont pas venus du néant. Ils proviennent des SD (Schéma Directeur en 1967 avec la loi d’orientation foncière) et des SDAU (Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme). On a une distinction nette entre une planification locale et des schémas d’aménagement.

- Planification règlementaire avec le PLU

- Planification stratégique avec le SCOT (10 et 20ans)

Cette distinction est vraie encore aujourd’hui. On voit apparaître des mesures règlementaires dans les SCOT et des schémas dans les PLU. Dans les SCOT, on aura des règles d’architecture, d’urbanisme et d’aménagement. Une des causes de l’échec des Schémas Directeurs était la création de ces SD en fonction des POS (Plan d’Occupation de Sols). Il n’y avait aucune cohérence. En 1999, on

a créé une véritable intercommunalité.

I) Contenu du SCOT

Il a été conçu comme une mise en cohérence des différentes politiques publiques mais reste un document d’urbanisme.

A)

Composition

Le SCOT est composé de manière quasiment identique au PLU :

Rapport de présentation

PADD

Documents d’orientation et d’objectif DOO. Il indique les mesures de mise en œuvre du projet.

B) Les mesures contenues dans le SCOT

Le but reste les grandes orientations stratégiques sur 10 à 20 ans et encadrer la planification urbaine. Son rôle s’exerce à travers l’obligation de compatibilité du PLU avec le SCOT dans le respect d’un certain nombre de règles.

1)

Règles s’imposant au SCOT

Ce sont les grands principes du droit de l’urbanisme. Le SCOT doit être compatible avec les Directives de Protection et de Mise En Valeur des Paysages avec a charte des parcs régionaux et nationaux. Il y a obligation de prise en compte des Chartes de Développement des pays, les SRCE (Schémas Régionaux de Cohérence Ecologique), les PCET (Plans Climat Energie Territoriaux), les programmes d’équipement de l’Etat, les collectivités territoriales ainsi que les établissements publics.

2)

Mesures que peut imposer le SCOT

Les mesures s’imposent à celles du PLU. Son but est de fixer les grandes orientations de l’urbanisme.

a) Grandes orientations du SCOT

Le SCOT a été voulu par le législateur en défaut des Schémas Directeurs. La raison est la mise en cohérence des différentes politiques publiques en matière de logement, transport, loisir, commerce, développement économique, environnement et urbanisme. Il s’agit de la mise en cohérence des politiques entre elles et la mise en cohérence de chacune des différents choix locaux.

Le SCOT joue un rôle très important en déplacement urbain entre habitation, travail et loisir, achats,… Il conserve le rôle de fixer les grandes orientations de l’urbanisme. Il va servir d’interface entre l’aménagement du territoire avec des mesures peu précises et l’urbanisme d’un autre côté qui lui est très spatialisé et détaillé. Il fixe les orientations générales de l’espace, de la restructuration des espaces urbanisés, il fixe des grands équilibres entre zones urbaines et naturelles.

Il définit les grands projets d’équipement et de services collectifs au niveau du territoire qu’il couvre. Cela va se traduire par tout un ensemble de précisions (prévues à l’article L122-1-3), la délimitation d’espaces naturels et urbains à protéger, objectifs relatifs à l’équilibre social de l’habitat. Il définit également les objectifs concernant la fixation de logements sociaux, concernant la localisation préférentielle des commerces, le développement des communications électroniques. Il définit aussi la préservation des continuités écologiques.

Il s’agit d’un document qui va définir une stratégie globale d’urbanisme à l’échelle d’un territoire. C’est aussi un instrument de solidarité.

b) Document au service de la lutte contre la consommation de l’espace

Mesures de restrictions de l’urbanisme :

- L122-1-5 II : le SCOT doit prévoir des objectifs chiffrés de consommation économe de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain. Ces objectifs s’imposent au PLU. « Les SCOT pourront être chiffrés par secteur ». Il va finir par imposer des densités au PLU de manière organisée.

- L122-1-5 IV : prévoit que le SCOT peut interdire d’ouvrir de nouvelles zones à l’urbanisation tant que celles ouvertes ne sont pas entièrement urbanisées.

Cela concerne les PLU et les CC. Le SCOT peut définir des secteurs dans lesquels les PLU et les CC ne pourront pas ouvrir de nouvelles zones à l’urbanisation sans y imposer des performances (énergétiques, environnementales), une qualité renforcée des infrastructures, les réseaux de communication électronique (au nom de l’égalité de l’accès,…). Il définit des mesures favorisant la sur densification, les vastes questions à traiter depuis las loi de 2010.

Le SCOT peut imposer au PLU de fixer une densité minimale des constructions (L122-1-5 IX). Il va exprimer des densités chiffrées (plutôt en habitant par logement). Il peut imposer de fixer un minimum de densité maximale (éviter que le plafond ne soit trop bas).

Le PLU aura un délai de 24 mois pour faire respecter leurs règles à ces contraintes sinon elles

seraient caduques. Les règles de densité peuvent être fixées par les COS mais aussi les règles de gabarit. La loi permet au SCOT d’imposer au PLU des mesures maximales et minimales en matière de stationnement. Le SCOT peut imposer des objectifs de maintiens d’espaces dans des zones ouvertes

à l’urbanisation.

II) Procédure d’élaboration et évolution du SCOT

L122-4 à 15

A) Le périmètre du SCOT

Il doit porter sur le périmètre d’un seul tenant et sans enclave. Le SCOT est élaborés soit par un EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale) créé exprès, soit par un syndicat mixte regroupant communes et EPCI (communautés d’agglomération,…) ou bien un EPCI préexistant. Le périmètre suivra cette modification. Dans un souci de cohérence, le périmètre du SCOT devra tenir compte des périmètres existants (communautés d’agglomération, PI et groupements de communes). Le périmètre du SCOT ne doit pas chevaucher un périmètre existant ; ça ne signifie pas que le périmètre du SCOT sera conforme à la communauté urbaine, il pourra être plus grand. Le périmètre est arrêté par le préfet. Il fut d’abord l’avis du ou des départements intéressés et sur proposition de l’EPCI préexistant ou des communes concernées. L122-3 III et IV Le préfet n’est pas obligé d’accepter le périmètre, il vérifie sa cohérence et peut demander des modifications.

B)

Procédure d’élaboration

1)

L’EPCI créé est permanent (L122-4)

Avec la réforme de la loi SRU, on oblige l’EPCI permanent. Il continue d’exister. Le législateur

a prévu qu’en cas de dissolution de l’EPCI, celle-ci emporte automatiquement abrogation du SCOT (pas de SCOT sans pilote).

2)

Les acteurs (L122-6 et 7)

Ce sont les services de l’Etat. Ils sont associés à la demande du préfet ou à l’initiative de l’EPCI. On trouve toutes les consultations + les présidents des EPCI voisins + les maires des communes voisines.

3)

Les étapes

Il faut un débat sur les orientations générales du PADD, concertations.

L300-2 du Code de l’Urbanisme. Ensuite le projet est arrêté, transmis pour avis aux communes membres de l’EPCI et aussi les EPCI voisines et les personnes concernées par l’article L121-4 et 5. L’article L122-8 prévoit une série d’avis spécifiques qui doivent être recueillis par des hypothèses précises : en montagne, avis du comité massif par exemple. Si cela concerne les appellations contrôlées, il faudra l’avis de l’Institut National des Appellations d’Origine. Le projet est ensuite soumis à enquête publique, éventuellement modifié en fonction des résultats et des avis émis. Il est approuvé par l’organe délibérant de l’EPCI et mis à disposition du public. Il est exécutoire 2 mois après la transmission de l’approbation au préfet. Celui-ci peut demander des modifications s’il y a consommation excessive de l’espace. Le SCOT ne devient exécutoire qu’après adoption des modifications et transmission des modifications demandées.

4)

Retrait d’une ou de plusieurs communes

L122-9 et 12. Les communes déjà dans une structure intercommunale n’ont pas le droit de retrait du SCOT. Une commune peut se retirer du SCOT si elle estime que l’un de ses intérêts essentiels est compromis, si les mesures sont excessives. Elle saisit le préfet par délibération du Conseil Municipal motivée dans le délai de 3 mois suivant la décision pour avis du projet arrêté. Elle doit demander des modifications pour lui convenir. Le préfet a 3 mois pour donner un avis motivé :

Soit l’avis est défavorable, la commune est prisonnière, elle ne peut pas se retirer.

Soit l’avis est favorable, la commune pourra se retirer du SCOT si les modifications ne sont pas faites. Il s’agit d’un retrait par délibération dans les 2 mois suivant. Le préfet constate cet arrêté. Les dispositions du SCOT disparaissent. Si la commune enclavée disparait, le SCOT tombe.

C)

Procédures d’évolution du SCOT

1)

Obligation de statuer sur le maintien du SCOT au bout de 6 ans

Il

s’agit d’une obligation de procéder à une analyse des résultats de l’application du SCOT, de

délibérer sur son maintien ou de sa révision. A défaut, le SCOT dévient caduque de plein droit. On veut éviter que ne subsiste un SCOT vieillissant. Les procédures sont identiques au PLU et au SCOT pour 2) Révision et 3) Modification.

III) Effets du SCOT

Il y a une obligation de compatibilité pour les documents d’urbanisme. Elle concerne les PLU

et CC, les PSMV (Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur), Plans Locaux de l’Habitat, Programme de Développement Urbain, Schéma de Développement Commercial, Opérations foncières, périmètres de protection des espaces périurbains L143-1.

A l’adoption du SCOT, le PLU a 3 ans pour se mettre en compatibilité avec lui. Au-delà de ce

délai, les dispositions du PLU sont illégales. On appliquera les RGU.

Cour Administrative d’Apple de Paris : commune de Meudon, requête 03PA04100.

L’idée, c’est que le PLU doit reprendre et respecter les grandes orientations fondamentales du SCOT. C’est différent de l’idée de sa conformité d’un acte à un autre. C’est l’expression d’une stricte conformité. Il peut y avoir une contrariété entre les 2 actes. B (conforme) peut dire des choses différentes de A sans pour autant être incompatible avec lui.

Il faut prendre en compte le degré de contrariété. Si en revanche la contradiction est faible, il y a compatibilité. On prend également la superficie concernée. On tient compte aussi de la compensation ou non. Est-ce que la contradiction peut être résolue dans la durée ? Si un SCOT affecte un espace à l’urbanisation, si le PLU le place en zone N, ce n’est pas dramatique.

B) Les restrictions à l’urbanisation en l’absence de SCOT L122-2

En l’absence de SCOT applicable, les zones naturelles et d’urbanisation future dans le PLU ne peuvent pas être ouvertes à l’urbanisation. Cela concerne les communes situées à moins de 15 kilomètres d’une agglomération de plus de 50 000 habitants ou situées à moins de 15 kilomètres du rivage de la mer (représenté par la ligne des plus hautes eaux).

Cette règle vise aussi l’urbanisation commerciale (grandes surfaces à partir de 300m², cinémas de plus de 300 places, hôtels possédant plus de 30 chambres).L’objectif est d’éviter, en l’absence de planification supra commerciale, que la commune fasse ce qu’elle veut dans les espaces sensibles (littoral, périphérie des grandes villes).

Les communes en causes devront établir un SCOT pour pouvoir urbaniser, sinon on arrive à une situation où les zones ouvertes se remplissent et ne permet pas d’ouvrir de nouvelles zones. On peut néanmoins demander une dérogation qui maintient un contrepouvoir : extension limitée de l’urbanisation sur accord du préfet. Il s’agit d’une possibilité pour bloquer l’urbanisation. En cas de demandes trop nombreuses de dérogations, le préfet peut constater que l’absence de SCOT nuit gravement à la cohérence des politiques et à l’intérêt public et va en élaborer lui-même.

Cette règle n’est pas applicable en Ile-de-France car on y trouve les SDRIF (Schéma Directeur de la Région Ile de France), qui remplace le SCOT. Elle ne s’appliquera plus non plus avec le PADUC en Corse (Plan d’Aménagement et de Développement Durable de la Corse). Cette règle ne s’applique pas non plus dans les départements d’outre mer.

Cette règle sera étendue à toutes les agglomérations de plus de 15 000 habitants à partir du 1 er janvier 2013 et à toutes les agglomérations à compter du 1 er janvier 2017. On nous informe qu’il faudra un SCOT sur tout le territoire français à cette date. L’urbanisation dans les zones soumises au RGU sera bloquée. On aura un SCOT qui chapeauterait les RGU. Pour y remédier, le législateur a prévu que ce SCOT comportera des minis règlements de PLU avec paysage, aménagement et urbanisation.

C) Absence d’influence sur les actes individuels

Conseil d’Etat 1977 arrêt Domat : les schémas ne sont pas directement applicables aux autorisations individuelles. Ca ne tient que sur cette jurisprudence.

Depuis 2010, on a une petite exception qui dit que dans les zones rurales, certaines mesures du SCOT sur l’architecture, l’aménagement et le paysage peuvent grignoter la jurisprudence de 1977.

En revanche, l’absence de PLU et de CC, c’est une règle moins logique de dire que le SCOT ne s’applique pas au permis.

Les SCOT s’imposent aux autorisations d’équipement commercial et (art R122-5) de permis de construire de plus de 5 000m² de SHON. Au 1 er janvier 2009, on recense 389 SCOT élaborés (dont certains recouvrent un département en entier) concernant un peu moins de 18 000 communes représentant un peu moins de 44 millions d’habitants. Les PLU couvrent environ 19 000 communes mais + de population.

SOUS-SECTION 2 : Programmes Locaux de l’Habitat (PLH)

Il a pour objet de définir une politique de l’habitat pour plus de 6 ans en assurant une offre suffisante, équilibrée, diversifié de logements et d’hébergements (foyers, hôtels sociaux,…). Dans certaines communes, le PLU vaut PLH. Les communautés d’agglomérations et les communautés de communes compétentes en matière d’habitat doivent obligatoirement être dotées de PLH avant le 15 janvier 2009 (art L302-1 du Code de Construction et de l’Habitation).

La mission est de définir une politique de l’habitat. Il fixe des objectifs d’offres nouvelles de logements. Il fixe aussi les actions de réhabilitation du parc de logement, de renouvellement urbain et les réponses à apporter aux besoins des mal-logés, étudiants,… considérés comme « fragiles ». Il s’agit d’un programme des actions détaillées par secteur géographique. Le programme va s’imposer au PLU. Il faut une cohérence entre le PLU « normal » et le PLH.

La procédure est identique à celle du PLU (diagnostic,…)

Le préfet vérifie que le projet répond bien à l’objectif de répartition équilibrée et diversifiée de l’offre de logements. Il s’agit bien d’un objectif d’Etat. On a une publication, un suivi classique. L’EPCI doit se concerter une fois par an sur l’évolution,… (L302-3 du CCH). Quand le PLU vaut PLH (délibération tous les 3 ans), on va avoir une délibération annuelle sur la partie du PLU valant PLH et tous les 3 ans pour le reste.

De même, on retrouve les procédures de modification et de révision du PLH. Le PLH est accompagné d’un plan départemental de l’habitat qui permet la cohérence entre le PLH et le reste du département. Il est élaboré conjointement par l’Etat, le département, les communes ayant un PLH pour une durée de 6 ans.

CHAPITRE 3 : Les protections spéciales

Elles protègent les espaces sensibles avec plusieurs documents :

Directives de Protection et de Mise en Valeur des Paysages (L350-1 du Code de l’Environnement). Elles ont été intégrées dans les Directives Territoriales d’Aménagement.

La protection des espaces agricoles naturels périurbains avec la possibilité de mettre en place des périmètres de protection de ces espaces (143 et s du Code de l’Urbanisme).

L’intérêt de ces documents est de préciser les mesures d’aménagement à mettre ne place et les modes de gestion visant à favoriser les espaces agricoles et forestiers. Ces périmètres ne peuvent pas couvrir un terrain constructible désigné par un PLU ou une carte Communale et doit être compatible au SCOT. On retrouve aussi les parcs régionaux, nationaux et la loi littorale (L146-1 et s) ainsi que la loi montagne. Ces mesures visent des espaces spécifiques.

TITRE 2

CHAPITRE 1 : Le Certificat d’Urbanisme (L140 et s du Code de l’Urbanisme)

Il a un double rôle :

Informer le demandeur

Le prémunir, protéger contre une variation du droit

Il va maintenir en vigueur le droit en question et le pérenniser pendant 18 mois. (Ex : 01/07/2012 -> 31/12/2013). Il existe deux certificats d’urbanisme remplissant ce double-rôle:

Certificat d’urbanisme de type a informe des règles applicables au terrain, des servitudes d’utilité publique, du régime des taxes et participation.

Certificat d’urbanisme de type b (pré-opérationnel) : il va indiquer si un projet décrit sommairement est ou non possible au regard du droit d’urbanisme en vigueur, il va indiquer l’état des équipements publiques. CU de type b négatif doit indiquer les motifs liés aux dispositions d’urbanisme, les conditions de desserte des équipements publics. CU de type b positif : l’accord va porter uniquement pour la localisation de l’opération, la modalité de desserte, la destination et nature des constructions. Avec un CU positif, on peut refuser un permis de construire si les réseaux sont saturés.

Concernant la cristallisation du droit (règles dans le PLU), on trouve aussi les règles que l’administration a oublié de mentionner. Le certificat d’urbanisme pourra être prorogé pour 1 an. Mais la cristallisation a certaines limites : ex : si la règle est illégale, on ne peut pas l’appliquer sur le terrain. Autre limite à la cristallisation, ce sont les règles de sécurité. Elles sont applicables directement au terrain quelque soit la date du certificat d’urbanisme (Plan de Prévention des Inondations, Plan de Prévention des Risques Naturels,…)

Le principal intérêt est d’éviter au client de perdre du temps et de l’argent si le terrain a peu de chance d’être constructible. Le délai est d’un mois pour le CU de type A et de 2 mois pour le CU de type B. Le silence de l’administration le rend valable tacitement avec pour seul effet d’informer sur les règles des droit mais pas pour le projet. Que ce soit pour le type A ou B, il sera valable tacitement pour la partie du A (juste l’information). On a voulu éviter que le tacite de l’administration voit sa responsabilité engagée si le Permis de Construire est refusé.

CHAPITRE 2 : Les actes rendant possible les utilisations de l’occupation du sol

En France, il faut être autorisé à utiliser son sol en principe. Régulation passant par la mise en place des règles d’urbanisme et des autorisations. Celles-ci sont diverses.

SECTION 1 : les principales autorisations

Il s’agit du permis de construire, du permis d’aménager ou du permis de démolir. Dans certains cas, au lieu de demander un PC ou un PA, on pourra demander une Déclaration Préalable.

I) Le permis de construire (article L421-1 du Code de l’Urbanisme)

Il faut obtenir un permis de construire pour construire, indiquant les personnes publiques ou privées, le problème étant de définir les limites.

A) Le régime s’applique à une construction nouvelle

On part de rien ou d’une ruine. Le régime applicable est prévu par R421-1. Sont dispensés de toute formalité un certain nombre de travaux, notamment sur le secret et la défense (A421-1 : les travaux à l’intérieur d’un camp militaire n’ont pas à avoir de permis), les travaux temporaires (baraques de chantier ou travaux de moins de 3 mois). Les constructions de moins de 12m de hauteur et de moins de 2m² d’emprise sont concernées, les éoliennes étant mises à part. On retrouve aussi les piscines de moins de 10m², les éléments des cimetières (attention aux éléments esthétiques) ainsi que les canalisations et lignes souterraines, …

Sont soumises à déclaration préalable les constructions de 2 à 20m² (pouvant passer à 40m² ou 60m² prochainement). Au-delà de ce seuil, il faudra un permis de construire. Les constructions de plus de 12m de hauteur même avec 2m² feront l’objet d’une déclaration préalable. On retrouve également les murs de 2m et +, les habitations légères de + de 35m², les piscines de + de 10m² jusque 100m². Tout le reste est soumis à permis de construire.

 

Permis de construire

Déclaration préalable

 

Néant

Construction nouvelle

sauf

X ->

liste

 

liste

Construction existante

liste

liste

<-

X sauf

 

+ 20m²

2 à 20m²

< 2m²

B) Le régime s’applique à une construction existante

Les travaux sur constructions existantes qui ont pour effet de modifier la structure de la façade ET le changement de destination du bâtiment sont soumis à permis de construire. Il en est de même pour les travaux modifiant le volume du bâtiment ou l’ouverture.

Sont

soumis

à

déclaration

destination seul de l’immeuble.

préalable

les

travaux

de

ravalements,

le

changement

de

II) Le permis d’aménager (cf cours de droit d’aménagement)

III) Le permis de démolir

Le permis de démolir de n’applique que dans certains cas. En principe, la démolition est libre car elle ne porte pas atteinte au droit d’urbanisme. L’objectif de ce dernier est de protéger l’esthétique et autres de certains lieux, d’où l’utilisation de permis de démolir. On retrouve les zones de protection du patrimoine urbain et paysager ainsi que les aires de mise en valeur des aménagements paysagers (AMVAP à confirmer).

Sont soumis à permis de démolir les éléments à l’intérieur du PLU, de même pour les éléments inscrits en visibilité d’un monument historique (secteur sauvegardé). Ça concerne tous les travaux de démolition totale ou partielle.

Vont échapper au permis de démolir les travaux couverts par le secret et défense, les démolitions sur les bâtiments en ruines ainsi que les démolitions soumises en justices pouvant être ordonnées si considérées comme dangereux. Les servitudes de reculement (servitude administrative) résultant d’un alignement visent à redresser les voies ou les élargir. Les bâtiments concernés échappent au permis de démolir.

Les démolitions de lignes électriques ou canalisations ne sont pas soumises au permis de démolir. Au bout d’un délai de deux mois, le silence vaut permis tacite. Il est souvent incorporé au permis de construire ou permis d’aménager lorsqu’il est nécessaire de démolir avant de reconstruire.

IV) La déclaration préalable

La déclaration préalable concerne les coupes et abattages d’arbres en espace classé ainsi que les lotissements non soumis au permis d’aménager. Le dossier est beaucoup plus succinct. L’autorité à statuer peut faire une opposition à travaux ou imposer des conditions. Le délai d’instruction est de 1 mois, sinon il y aura non opposition tacite. Elle ne peut pas être retirée.

SECTION 2 : la procédure d’instruction conduisant à la délivrance du permis

A) Personnes pouvant demander le permis.

La demande doit être effectuée par une personne en ayant la qualité :

Propriétaire

Co indivisaire

Personne publique susceptible de bénéficier de l’expropriation

Il faut avoir ou obtenir la qualité pendant le délai d’instruction. Si non qualité au moment de la délivrance du permis, celui-ci est illégal. Concernant le certificat d’urbanisme, n’importe qui peut le demander sur n’importe quel terrain. Concernant le permis de construire, on applique la théorie du propriétaire apparent. Elle a pour logique de protéger l’administration. Il suffit d’avoir l’apparence du propriétaire pour accorder le permis, sauf s’il y a doute sérieux. Lorsque deux personnes revendiquent la propriété du terrain, chacun peut réclamer et obtenir le permis de construire (théorie du propriétaire apparent). En cas de mur mitoyen, il faut obtenir l’accord du copropriétaire. En pratique l’administration peut vérifier sur le cadastre informatique qui est le véritable propriétaire. En cas de copropriété, si le permis est sur partie commune, l’administration devra obtenir accord de la copropriété.

B) Le dépôt du dossier de permis.

La demande est déposée en mairie. On a un examen de la recevabilité du dossier (ex :

construction > 170m² = appel d’un architecte). L’administration vérifie que le dossier est complet. Le délai d’instruction commence à la réception en mairie d’un dossier complet. Vient se greffer une règle imposant un délai d’un mois pour demander les pièces manquantes.

SECTION 3 : contenu et effets de la décision A) Contenu de la décision 1)

SECTION 3 : contenu et effets de la décision

A)

Contenu de la décision

1)

Permis express

Il doit être notifié au pétitionnaire. En revanche, le permis refusé ou permis prescrit doit être notifié par lettre recommandé avec accusé de réception. La notification doit être envoyée au préfet.

2)

Permis tacite

Le silence de l’administration vaudra permis tacite (R424-2). Le délai d’instruction erroné est pris en compte. Lorsqu’on obtient un permis tacite, il faut faire un certificat de permis tacite auprès de l’administration après le délai de restriction de 3 mois.

3)

Permis modificatif

Le bénéficiaire peut bénéficier d’un permis modificatif. L’administration ne pourra pas revenir sur ce qu’elle a déjà accordé dans le permis initial. Le recours contre le permis modificatif n’a pas d’effet sur le permis initial.

4)

Le retrait de permis

La décision de non opposition aux travaux ne peut pas être retirée. Le permis de construire est un acte créateur de droit. Retrait possible si :

Condition de fond (ex : permis illégal)

Condition de délai (dans le délai de 3 mois à compter de la signature)

Il n’y a pas de retrait possible par un tiers.

5)

Les dérogations et adaptations mineures

L’administration peut accorder un permis de respectant pas une règle d’urbanisme. Elles ne sont possibles qu’à certaines conditions :

Justifiée par un intérêt général (d’urbanisme)

Très limitée (en proportion du projet) -> ex : retrait de 2,80m sur un prospect de 3m

L’intérêt servi soit plus important que l’atteinte à la règle

6)

Le permis de régularisation

L’administration peut délivrer un permis de régularisation si la construction est conforme à la règle d’urbanisme (lorsqu’on n’a pas eu le permis). On va effectuer une mise en conformité sinon dans le cas ou c’est en dehors du PLU. Si l’on construit sans permis, la peine encourue est de 300 000€ ou 6000€/m² maximum. En cas de récidive, on a 6 mois de prison. Cette infraction ne disparait pas avec le permis de régularisation. Il n’est pas rétroactif -> prescription par 3 ans. La fin d’infraction est déterminée par la fin des travaux.

B) Les effets de la décision

On retrouve l’autorisation d’effectuer les travaux prévus dans le permis. Un permis de construire est un droit réel, il est attaché au terrain même si on n’est plus propriétaire. -> Oui et non. Le transfert du permis est néanmoins soumis à l’accord de l’administration. Ex : un agriculteur possède un terrain en zone A, inconstructible sauf pour un agriculteur. Il effectue la demande de permis. Or s’il y a changement de propriétaire, quelqu’un achète pour construire un hôtel (ou autre), on doit contourner la loi (jurisprudence de 1965).

L’administration va contrôler tout au long du chantier. -> Déclaration d’ouverture du chantier. L’administration a un droit de visite des travaux et dans les 3 ans qui suivent. Elle peut se faire communiquer tous les documents techniques des travaux (Déclaration d’Achèvement de Conformité des Travaux) à envoyer à celui qui a instruit le permis. On a un délai de 3 ou 5 mois pour la conformité, sinon on a une acceptation tacite. Si l’administration estime que les travaux ne sont pas conformes, elle peut mettre en demeure et demander la modification du document papier ou bien de la construction.

Le permis est périme si les travaux n’ont pas été entrepris dans les 2 ans à partir de la notification express ou du permis tacite (valable aussi pour les déclarations préalables). On a un délai de 1 an lors de l’interruption du permis. Le fait de commencer les travaux en petite quantité à 23 mois puis ensuite attendre 1 an avant d’en recommencer un peu … ne fonctionne pas. Le délai de péremption est suspendu pendant un contentieux.

Prorogation pour 1 an et en une seule fois (R424-21). La demande doit être adressée au moins 2 mois avant la péremption. Dans le cas contraire, on n’a pas de prorogation possible. Le silence pendant 2 mois vaudra prorogation tacite. La prorogation n’est plus possible s’il y a modification du droit d’urbanisme de manière défavorable. En revanche, si la règle n’interdit pas le projet, l’administration a obligation d’accepter.

L’obligation d’affichage pendant toute la durée des travaux est indispensable. Cet affichage complet, régulier, lisible pendant 2 mois permettra un possible recours des tiers. Si l’affichage est interrompu, on repart à zéro. Les dates sont prévues par constat d’huissier ou témoignage. Cependant, le témoignage inverse est nettement plus efficace.

Le permis est délivré sous réserve des droits des tiers. Le permis ne prend absolument pas en compte les règles de droit privé mais peut sanctionner une règle de droit d’urbanisme.