Recopilador: Dagoberto Venegas Barrantes.

ANTICRESIS Definicin: La anticresis es, en derecho civil, una garanta en virtud de la cual el deudor entrega a su acreedor una cosa para el pago de un crdito insoluto con los frutos, naturales o civiles (intereses), que la cosa produzca, restituyndola una vez que se haya pagado la deuda. Para diferenciar y aclarar se menciona que un contrato de anticrtico se conoce comnmente como la cesi n de un !ien a cam!io de una cantidad de dinero. La misma cantidad de dinero de!e ser devuelta para poder recuperar el !ien inmue!le. "e ricamente, el inters del dinero paga el uso del !ien a menos que se estipule lo contrario. Antecedentes histricos la f!ncin

#l origen de la anticresis se remonta hasta el derecho griego, en el cual significo un contra uso, que es precisamente lo que da a entender su nom!re en el lengua$e de los griegos. #n efecto, a cam!io del uso de un capital, el deudor permita al acreedor el uso de un inmue!le. %o se usa!a la instituci n como medio para cancelar la deuda. Nat!rale"a #!r$dica #ste tipo de contrato, se presenta tanto en materia civil y comercial, usualmente se pacta acompa&ado del contrato de hipoteca, e'cepcionalmente lo encontramos independiente, ya que es empleado como garanta para respaldar la acreencia, en la manera como se puede satisfacer la misma con los frutos. %ercantilidad

(rente a este contrato la mercantilidad est) supeditada a la voluntad de * partes, pues es !ilateral, siendo as como el aspecto mercantilista no se genera, sino que se da el cumplimiento de una o!ligaci n ya que la relaci n personal y no directamente frente al comercio. &artes De!dor: +uien entrega el !ien inmue!le para que con los frutos que ste produzca se pague una o!ligaci n. Acreedor: +uien reci!e el !ien inmue!le hacindose !eneficiario de los frutos que produce el !ien, como daci n en pago tiene derecho a retenerlo hasta que se cumpla la o!ligaci n. 'b#eto #s la amortizaci n de una deuda u o!ligaci n para lo cual se entrega un !ien inmue!le o finca raz, concedindose el derecho de retenci n de cual se !eneficiara el acreedor anticrtico hasta hacer efectiva la o!ligaci n, son pues o!$eto de anticresis los inmue!les fructferos, con frutos civiles o naturales. Doble ser(icio: #l de pago de una deuda, lo cual se realiza cuando la o!ligaci n es

peque&a y grande el valor de la finca, #l de simple amortizaci n de los intereses de la deuda, cuando entre esta y el valor de la finca e'iste equivalencia. #n todo caso, las entregas simplemente materiales que los deudores hacen se sus fincas a los acreedores en garanta de una deuda, presumen, sin e'cepci n, el derecho de estos a usarlas, lo contrario ira contra la destinaci n econ mica y social de los !ienes. -ntiguamente en el derecho romano se le llama!a prenda muerta, porque apenas compensa!a los intereses con los frutos sin redimir la o!ligaci n, pero cuando se le denomin prenda viva, la anticresis pasa a ser una forma de

pago, puesto que se cele!ra para pagar una o!ligaci n anterior, mas no los intereses que era lo que antiguamente cu!ra. .urge como consecuencia de un crdito presente, sirve da garanta. -lgunos autores denominan la anticresis con el con nom!re de prenda inmo!iliaria. Lo mismo que la prenda en derecho comn, la anticresis implica la entrega de la finca al acreedor en garanta de un crdito, pero en tanto que a prenda otorga al acreedor un verdadero derecho real y, adem)s, un derecho de preferencia para pagarse con el producido de la venta, en la anticresis el acreedor anticrditico no es titular de un derecho real, ni goza de preferencia frente a acreedores del deudor, salvo casos especiales. La anticresis suele estudiarse entre las seguridades reales de crditos, pero en una seguridad de naturaleza diferente de la prenda y de la hipoteca, pues si !ien es verdad que el crdito se encuentra asegurado con un inmue!le determinado, no es menos cierto que el acreedor no tiene medios efectivos para hacerse pagar mediante la realizaci n del valor de la cosa, ya que solo puede pagarse con los frutos y no m)s que con estos. La anticresis es un contrato real, por cuanto solo se perfecciona con la entrega de la finca raz. /esde este punto de vista, la anticresis se coloca entre los otros contratos reales0 el deposito, el mutuo, el comodato y la prenda, y por ello se le aplica la doctrina general de los contratos reales. /e ah que el acuerdo de voluntades desprovisto de la entrega vale como simple promesa de contrato. Actos del acreedor 1sar la cosa. #$ercer actos de administraci n. Perci!ir los frutos de la cosa y disponer de ellos. 2esponder hasta por la culpa leve

#n cuando al !ien, este es entregado al acreedor a ttulo de simple tenencia.

Para que la anticresis se perfeccione no se requiere la escritura p!lica, pero, si se hace, el acreedor puede imponer su derecho real, frente a los propios adquirentes del dominio y de cualquier otro, como el usufructuario.

#l acreedor tiene derecho de retenci n, pero no de preferencia, no puede adquirir el !ien, por no pago.

Derecho real 3La anticresis no da al acreedor, por si sola, ningn derecho real so!re la cosa entregada3. derecho real. 4nduda!lemente, la anticresis otorgada por escritura p!lica inscrita en el registro de instrumentos p!licos esta!lece para el acreedor un verdadero derecho real de la misma naturaleza que el arrendamiento que consta en escritura p!lica registrada. #n su aplicaci n al acreedor anticrtico, tenemos que ese derecho ser) respetado en estos casos0 Por todo aquel a quien la transfiere el derecho del propietario por un titulo lucrativo, especialmente por los herederos y los donatarios, Por las personas quienes se transfiere el derecho del propietario o deudor a ttulo oneroso (compraventa, sociedad, etc.), si la anticresis se ha otorgado por la escritura p!lica, e'ceptuados los acreedores hipotecarios, Por los acreedores hipotecarios, si la anticresis ha sido otorgado por escritura p!lica inscrita en el registro de instrumentos p!licos antes de la inscripci n hipotecaria. #sta frase tiene una significaci n hist rica. .e discuta vehementemente entre los antiguos e'positores si la anticresis era o no

#sas calidades especiales engendran un derecho real, porque el acreedor impone su derecho frente a los propios adquirentes del dominio y de cualquier otro derecho real, como el usufructo, el acreedor hipotecario, etc. Lo que importa hacer resaltar es esto0 que la anticresis constituida por escritura p!lica que se inscri!e en el registro, engendra a favor del acreedor un poder o derecho a!soluto, por cuanto lo puede hacer valer contra todo el mundo. El acreedor anticr)tico no go"a de derecho de preferencia frente a los de*+s acreedores si*ple*ente ,!irografarios del *is*o de!dor #n los casos en que la anticresis se ha constituido nicamente para que el acreedor se pague con los frutos de los intereses del capital prestado, y por tal motivo los acreedores quirografarios em!argan y hacen su!astar la finca, el acreedor anticrtico ser) provisto de un derecho real so!re la cosa, e'cepci n hecha del de la hipoteca, y con mayor raz n en frente a los otros titulares de acreencias privilegiadas. Efectos de la Anticresis. Anticresis de cosa a#ena #l acreedor anticrtico goza de los mismos derechos que el arrendatario para el pago de me$oras, per$uicios y gastos. #n consecuencia, si se hu!iese pagado con los frutos de la finca, tendr) derecho a retener la cosa dada en anticresis dada en anticresis en raz n de las me$oras y dem)s gastos. #n cuanto a la o!ligaci n general de conservaci n de la cosa y de restituirla al deudor o propietario, y la responsa!ilidad por lo deterioros o prdidas, es de igual naturaleza a la del arrendatario. #l acreedor anticrtico, cuando la finca solo amortiza los intereses de la suma prestada o cuando no alcanza a amortizarla en el tiempo convenido, solo puede e$ercer la acci n penal en el tiempo convenido, solo puede e$ercer la acci n penal de su crdito so!re los !ienes del deudor, pero de ningn modo puede retener definitivamente en pago la finca so!re la cual se e$erce el derecho de anticresis. 3#l acreedor no se hace due&o del inmue!le a falta de pago3.

#l deudor no podr) pedir la restituci n de la cosa dada en anticresis sino despus de la e'tinci n total de la deuda, pero el acreedor podr) restituirla en cualquier tiempo, y perseguir el pago de su crdito por los otros medios legales, sin per$uicio de lo que hu!iere estipulado en contrario. 5onviene advertir que la finca dada en anticresis puede pertenecer a un tercero y que sise da en anticresis en finca sin el consentimiento del propietario, se estar) a las reglas e'puestas so!re arrendamiento de cosa a$ena. Derechos del acreedor 3La anticresis no da al acreedor, por s sola, ningn derecho real sobre la cosa entregado". Los mismos del arrendatario para el a!ono de me$oras, per$uicios y gastos. .i el crdito produce inters, tiene derecho para que los frutos cu!ran primero los intereses y posteriormente el crdito. /erecho de retenci n hasta que no satisfaga la o!ligaci n. 'bligaciones del acreedor 2esponder por la culpa leve en el uso y la e'plotaci n de la cosa. %o realizar me$oras tiles o voluptuarias sin permiso del propietario. #ntregar la cosa al momento del pago del crdito. Indi(isibilidad de la anticresis #l deudor no podr) pedir la restituci n de la cosa dada en anticresis, son despus de la e'tinci n total de la deuda.

Re,!isitos

5apacidad de las partes, todas las personas son capaces, e'cepto los declarados por ley, se de!e contar con este para que se puedan generar o!ligaciones. La capacidad la dividimos en
o

Incapacidad Absoluta

Los dementes Los imp!eres.

Incapacidad Relativa

6enores -dultos

5onsentimiento, se hace indispensa!le que se consienta en dicho acto y no adolezca, esa e'presi n de voluntad, de vicios, de conformidad con las reglas generales de los artculos 789* y 789: del c digo de civil

;!$eto lcito. 5ausa lcita, el motivo que conduce a este contrato de!e ser lcito. la anticresis

Diferencia entre el contrato de arrenda*iento

La anticresis es un contrato en que se entrega un !ien raz para que se pague con sus frutos. #s decir0 supone la e'istencia de una o!ligaci n a cargo de la persona que entrega el inmue!le, que no se presenta en el arrendamiento. .olamente es pertinente so!re finca raz. #l arrendamiento se e'tiende a cualquier cosa corporal o incorporal. #l uso que se da tiene como finalidad la e'plotaci n del !ien para pagar, con los frutos, el crdito. #n el arrendamiento el uso se limita al disfrute de la cosa de acuerdo con el contrato, el uso, pues, es independiente de los frutos que produzca la cosa. A*pliacin de la anticresis a los *!ebles. -a anticresis en el Derecho Co*ercial

.e e'tiende la anticresis a toda clase de !ienes, vale decir, tanto a las fincas como a los mue!les. Por lo dem)s, en el )m!ito comercial la mec)nica con que opera el contrato es igual que se se&ala en lo civil, esto es se perfecciona con la entrega y !usca los idnticos fines. La situaci n del acreedor anticrtico se asimila a la del usufructo0 de!e hacer producir la cosa segn su destino y est) o!ligado a pagar los impuestos. Regulacin: Cdigo de Derecho Internacional Privado Cdigo de !usta"ante 5-P4"1L; <444 Prenda, hipoteca y anticresis -2"451L; *7= Lo es asimismo la prohi!ici n de que el acreedor adquiera la propiedad del inmue!le en la anticresis, por falta de pago de la deuda.

Proyecto de ley: Refrmese el Cdigo Civil, adicinese a su ttulo Vi, el captulo IV, de la Anticresis; y al Cdigo De Comercio modif uese y adicinese al ttulo I, un captulo catorceavo, de la Anticresis! "#pediente $% &'!(')!
-A EN.ITE/SIS >iene del (del griego 3instauraci n3 o 3implantaci n3), tam!in denominado censo enfit)!tico, es un derecho real que supone la cesi n del dominio til de un inmue!le, a cam!io del pago anual de un cannon, y de un laudemio por cada ena$enaci n de dicho dominio. #n algunos ordenamientos $urdicos esta cesi n puede tener car)cter perpetuo.

#l contrato enfit)!tico es la figura contractual que hace nacer la o!ligaci n de futura constituci n de un derecho real de enfiteusis so!re un determinado !ien inmue!le. 5a!e destacar que es ha!itualmente requisito constitutivo del derecho real la inscripci n en un registro p!lico.

Dominio directo frente a dominio *til La enfiteusis o censo, lleva consigo la disociaci n del dominio entre el dominio directo, correspondiente al propietario, y el til, el de la persona que usa y aprovecha la finca. La falta de pago del canon por parte del titular del dominio til puede llevar consigo el comiso de ese dominio por el titular del dominio directo, que vuelve a la situaci n de la propiedad anterior a la instituci n de la enfiteusis. #l dominio til implica que el enfiteuta poda decidir so!re el destino econ mico de la tierra y modificarlo cuanto quisiera siempre y cuando a!onara el canon anual. Nat!rale"a #!r$dica #ste tipo de contrato, se presenta tanto en materia civil y comercial. Derec+o Real #l enfiteuta podr) hacer valer su derecho frente a cualquier persona que pertur!e su dominio til. #sto incluye, como es l gico, la eventual pertur!aci n proveniente del propietario de la cosa, con lo que gran parte de la doctrina considera que las facultades del enfiteuta no nacen con la constituci n de la enfiteusis, sino que son una mera transmisi n de parte de las facultades que conlleva el dominio. ,a enfiteusis en "spa-a /urante la #dad 6edia y mediados de la 6oderna, el sistema de rgimen feudal y se&oros dio lugar a que la posesi n de la tierra fuera la principal fuente de riqueza y, por tanto, una de las principales !ases para la organizaci n de la sociedad.

La propiedad de la tierra esta!a dividida en virtud de diversas f rmulas de e'plotaci n de la tierra y que vincula!an a campesinos y se&ores. La f rmula m)s frecuente en la Pennsula fue la del arrendamiento, pero tam!in e'isti la f rmula enfitutica, m)s frecuente en el 2eino de >alencia , aunque tam!in estuvo presente en 5atalu&a !a$o el nom!re cens, en -rag n con el nom!re de treudo y en 6allorca con el de en#iteusis. .in em!argo, el valenciano contiene rasgos propios. Caractersticas

Consens!al0

#l

contrato

queda

perfeccionado

por

el

mero

consentimiento de las partes.

&rod!ctor de obligaciones0 5oncede a las partes el derecho a e'igir el cumplimiento de las recprocas o!ligaciones que surgen como consecuencia de la perfecci n del contrato.

'neroso0 #'iste un intercam!io patrimonial entre las partes como consecuencia de la naturaleza de la enfiteusis que se va a constituir. Bilateral rec$proco0 Para este contrato, se requerir) la voluntad de

dos partes (!ilateral), y se les atri!uir)n sendas o!ligaciones (reciprocidad).

Con*!tati(o0 La o!ligaci n de constituir la enfiteusis supone que e'iste equivalencia en la o!ligaci n, derivada de la propia equivalencia de o!ligaciones del derecho real de enfiteusis.

./ligaciones -m!as partes quedan o!ligadas a inscri!ir el derecho real de enfiteusis en el registro de la propiedad, es decir, surge una o!ligaci n de constituir un derecho, reclama!le por am!as partes ante la autoridad $udicial, que en caso de incumplimiento podr) sustituir la voluntad de la parte que, tras ha!er esta!lecido el contrato de enfiteusis, se niegue a inscri!ir la enfiteusis en el registro. -dem)s, la o!ligaci n no se limita a inscri!ir el derecho de enfiteusis, sino que a!arca tam!in las condiciones acordadas. #l derecho de enfiteusis de!e de

constituirse so!re un !ien concreto, y a cam!io del canon estipulado en el contrato. &osible inter (i(os *ortis ca!sa

#s un derecho real so!re cosa a$ena transmisi!le inter vivos y mortis causa que conceda a su titular el derecho o facultad de cultivar la tierra a cam!io de un
canon anual.