Ontwikkelingskader Bedrijventerreinen 2006-2020

DE JUISTE KOERS:
UTRECHTSE BEDRIJVENTERREINEN
2006-2020
Deel 1: Ontwikkelingskader bedrijventerreinen 2006-

2020
Deel 2: Herstructureringsprogramma Lage
Weide/Cartesiusweg
Deel 3: Toetsingskader vrijstelling zelfstandige
kantoorruimte binnen bedrijfsbebouwing
Gemeente Utrecht
DSO, afdeling EZ
maart 2006
Samenvatting
Het Ontwikkelingskader Bedrijventerreinen Utrecht is het kader voor een verdere duurzame
ontwikkeling van de Utrechtse bedrijventerreinen. Aan de hand van dit kader is een
Herstructureringsprogramma bedrijventerreinen Lage Weide en Cartesiusweg opgesteld. Als
concrete uitvoering van een van de actiepunten uit het Ontwikkelingskader, namelijk het
tegengaan van de leegstand van kleinschalige zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing
op bedrijventerreinen, is een 'Toetsingskader vrijstelling zelfstandige kantoorruimte in
bedrijfsbebouwing' geformuleerd. De bovengenoemde producten zijn onlosmakelijk met elkaar
verbonden en geven integraal de 'juiste koers' voor een duurzame toekomstige ontwikkeling
van de Utrechtse bedrijventerreinen in de periode 2006-2020.
DEEL 1: ONTWIKKELINGSKADER BEDRIJVENTERREINEN UTRECHT
Doelstelling
Het verbeteren en op lange termijn veiligstellen van de vestigingsmogelijkheden voor bedrijven
óp bedrijventerreinen en het vergemakkelijken van de mogelijke transformatieopgave ván
bedrijventerreinen in Utrecht.
Het Ontwikkelingskader biedt:

 Een toekomstperspectief voor de huidige en toekomstige bedrijventerreinontwikkeling in de
gemeente Utrecht.
 Input voor nieuwe en te actualiseren bestemmingsplannen.
 Een kader waarmee ruimtelijk stedelijke ontwikkelingen (herontwikkelingen,
transformatieprocessen, aanleg nieuwe infrastructuur e.a.) kunnen worden gefaciliteerd.
 Een kader voor nieuwe subsidieaanvragen voor herstructurering en revitalisering van
bedrijventerreinen waaronder concreet de nieuwe Topperaanvraag voor 2006. De per
terrein genoemde aanbevelingen voor een duurzame ontwikkeling geven richting aan
nieuwe investeringsprogramma's.
 Input voor de marketing van Utrecht als vestigingslocatie voor bedrijven. In de marketing
wordt bestaande bedrijven en nieuwvestigers inzicht geboden in de toekomstige
vestigingsmogelijkheden.
Vraag-aanbodsituatie
 De ruimtevraag naar bedrijventerreinen in Utrecht is tot en met 2020 geraamd op 11 à 12
hectare netto per jaar. Vanaf 2012/2013 is er kwantitatief gezien een tekort. Rijnenburg
dient daarom in deze periode gereed te zijn voor uitgifte.
 Duurzaam productieknooppunt: Op korte termijn weinig aanbod. Zowel op korte als
(middel)lange termijn strategische reserveringen op bestaande Utrechtse terreinen gewenst
alsmede aandacht voor regionale afstemming om de vraag de alloceren.
 Logistiek terrein: op korte als (middel)lange termijn voldoende aanbod.
 Hoogwaardig bedrijventerrein: op korte als (middel)lange termijn voldoende aanbod.
 Modern gemengd terrein: tekort op de korte termijn, vraagt regionale afstemming. Op
(middel)lange termijn voldoende aanbod indien huidige planning Strijkviertel (2009) en
Rijnenburg (2012/2013) worden gehaald.
Toekomstperspectief Utrechtse bedrijventerreinen

 Lage Weide, industrieel en multimodaal hart van Nederland.
 Cartesiusweg, stadsbedrijventerrein en broedplaats voor MKB ondernemerstalent.
 Overvecht, stadsverzorgend bedrijventerrein met accent op mobiliteit & beweging.
 Oudenrijn, goed bereikbare locatie voor een mix van bedrijfsmatige functies.
 Merwedekanaalzone, hoogwaardig woon-werkmilieu.
 Nieuwerijn, eersteklas bedrijvenpark.
 De Wetering, hoogwaardig en duurzaam bedrijventerrein.
 Haarrijn, logistieke hub bij de A2.
 Strijkviertel, gemengde Utrechtse no nonsense locatie.
 Rijnenburg, gemengd en duurzaam bedrijventerrein.
2
DEEL 2: HERSTRUCTURERINGSPROGRAMMA LAGE WEIDE EN CARTESIUSWEG
Doel:
Het op een hoger kwaliteitsniveau brengen van het bedrijventerrein Lage Weide en
Cartesiusweg.
Het Herstructureringsprogramma bestaat uit een masterplan en een overzicht met

projectmaatregelen. Het masterplan, de ontwikkelingsrichting voor Lage Weide voor de
komende 10 jaar, biedt het kader voor de projectmaatregelen. Dit masterplan is als voorwaarde
gesteld door de subsidieverleners om gebruik te kunnen maken van de subsidiebronnen.
Subsidies:
Voor de uitvoering van de projecten zijn op dit moment de volgende subsidiemogelijkheden
beschikbaar:
 GSBIII: 2,4 mln. voor Lage Weide/Cartesiusweg. Voor GSB geldt de voorwaarde van 50%
gemeentelijke cofinanciering op programmabasis hetgeen met de investeringen in NOUW1,
transferium en Nouw 2 is gewaarborgd.
 Provinciaal Stimuleringsfonds voor herstructurering: de provincie heeft 5 mln.
gereserveerd voor 3 te herstructureren terreinen. Lage Weide/Cartesiusweg is daar éen
van. In 2006 wordt door DSO-EZ een subsidieaanvraag aan de provincie voorgelegd van
2,5 mln. Ook voor deze subsidie geldt de voorwaarde van 50% gemeentelijke
cofinanciering op programmabasis.
 Topper subsidie (Ministerie van EZ): vanuit Topper is voor Lage Weide/Cartesiusweg
maximaal 7,5 mln. beschikbaar. Per project kan maximaal 2,5 mln. subsidie worden
verkregen. In 2005 is reeds 2,5 mln. aangevraagd t.b.v. de havens op Lage Weide. Voor
deze subsidieregeling geldt een gemeentelijke cofinancieringseis van 50% op projectbasis.
Dit betekent dat voor de subsidieaanvragen in de periode 2006-2008 projecten moeten
worden gedefinieerd die zijn te koppelen aan investeringen in NOUW 1, 2 , of het
transferium. Jaarlijks kan een subsidie worden aangevraagd waarbij het ministerie werkt
volgens het principe wie het eerste komt wie het eerste maalt.
 Brede Doeluitkeringen (BRU): Betreft een jaarlijks budget van 8 mln. voor infrastructuur
projecten die aansluiten bij het RSP. In overleg met BRU wordt bekeken welke projecten in
aanmerking kunnen komen voor BDU.
Projectmaatregelen
De projecten richten zich op de openbare ruimte: kwaliteitsverbetering en herinrichting
infrastructuur, verhogen verkeersveiligheid, realiseren van parkeerplaatsen, opwaarderen
groen, optimaliseren van de havenfunctie etc. Met de beschikbare subsidies kan een groot deel
van de projecten uit de projectenlijst tot uitvoering worden gebracht. In 2006 wordt gestart met
het optimaliseren van de gebruiksmogelijkheden van de havens op Lage Weide.
DEEL 3: TOETSINGSKADER VRIJSTELLING ZELFSTANDIGE KANTOORRUIMTE BINNEN

BEDRIJFSBEBOUWING
Doel
Het Toetsingskader biedt burgemeester en wethouders van Utrecht de mogelijkheid om mee te
werken aan een vrijstelling ex art. 19 WRO ten behoeve van de vestiging van zelfstandige
kantoorruimte in bedrijfsbebouwing op een bedrijfsbestemming.
Een bedrijfspand bestaat uit een bedrijfshal en een kantoorgedeelte. Wanneer door diverse
omstandigheden de hoeveelheid kantoorruimte voor een in een bedrijfspand gevestigd bedrijf
te groot is kan deze onder voorwaarden worden benut door zelfstandige kantoorgebruikers. De
regeling beoogt om te komen tot efficiënt ruimtegebruik op bedrijfsterreinen, voorkomt
leegstand en verhoogt de ruimtelijke kwaliteit van pand en terrein.
Belangrijkste criteria voor vrijstelling

 De regeling is van toepassing op bestaande bedrijfsbebouwing op bedrijfsterreinen binnen
een bestemmingsplan waarvoor de geldende bedrijfsbestemming geen regeling bevat
3
betreffende de verhouding tussen bedrijfsruimte en kantoorruimte, dan wel bedrijfsterreinen
waar maximaal 50% kantoorruimte bij de bedrijfsruimte is toegestaan.
 De regeling is van toepassing op bedrijfsbebouwing ouder dan 3 jaar.
 Overtollige kantoorruimte mag, na het verlenen van vrijstelling, in gebruik worden genomen
door zelfstandige kantoorgebruikers tot een maximum van 1.000 m2 per bedrijfsbebouwing
op een bouwperceel. Bovendien mag niet meer dan 70% van de kantoorruimte door
zelfstandige kantoorgebruikers in gebruik worden genomen.
 Verhuur of ingebruikneming van zelfstandige kantoorruimte mag alleen op de verdieping.
 De bedrijfsruimte in de bedrijfsbebouwing moet integraal gehandhaafd blijven.
4
Deel 1: Ontwikkelingskader bedrijventerreinen
Utrecht 2006-2020
5
1. Aanleiding _________________________________________________________ 7
2. Doelstelling ________________________________________________________ 7
3. Vraag aanbodanalyse ________________________________________________ 9
3.1 Verwachte vraag naar bedrijventerreinen _________________________________9
3.2 Aanbod aan bedrijventerreinen__________________________________________9
3.3 Confrontatie vraag/aanbod _____________________________________________9
3.3.1 Kwantitatief _____________________________________________________________9
3.3.2 Kwalitatief _____________________________________________________________10
3.4 Allocatie van de vraag ________________________________________________10
3.4.1 Duurzaam productieknooppunt _____________________________________________10
3.4.2 Logistiek bedrijventerrein _________________________________________________10
3.4.3 Hoogwaardig bedrijventerrein ______________________________________________10
3.4.4 Modern gemengd ________________________________________________________11
3.5 Ontwikkelingsstrategie________________________________________________11
4. ONTWIKKELINGSKADER PER BEDRIJVENTERREIN _________________ 12
4.1 Bestaande bedrijventerreinen __________________________________________12
4.1.1 Lage Weide, industrieel en multimodaal hart van Nederland ______________________12
4.1.2 Stadsbedrijventerrein Cartesiusweg, broedplaats voor MKB ondernemerstalent _______13
4.1.3 Overvecht, stadsverzorgend bedrijventerrein met accent op mobiliteit & beweging ____14
4.1.4 Bedrijventerrein Oudenrijn, goed bereikbare locatie voor een mix van bedrijfsmatige
functies ________________________________________________________________15
4.2 Transformatiegebieden________________________________________________16
4.2.1 Merwedekanaalzone, hoogwaardig woon-werkmilieu ____________________________16
4.3 Bedrijventerreinen in ontwikkeling _____________________________________16
4.3.1 Nieuwerijn, eersteklas bedrijvenpark _________________________________________16
4.3.2 De Wetering, hoogwaardig en duurzaam bedrijventerrein_________________________17
4.4 Nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen ________________________________18
4.4.1 Haarrijn, Logistieke hub bij de A2___________________________________________18
4.4.2 Strijkviertel, gemengde Utrechtse no nonsense locatie ___________________________18
4.4.3 Rijnenburg, gemengd en duurzaam bedrijventerrein _____________________________19
6
ONTWIKKELINGSKADER BEDRIJVENTERREINEN UTRECHT
1. Aanleiding
In het Economisch Profiel Utrecht 2010, 'Utrecht, ontmoetingsplaats voor talent' kiest Utrecht
voor doorgaande economische groei en ontwikkeling. Hierbij richt de stad zich op een aantal
prioritaire sectoren zonder daarbij de aandacht te verliezen voor bestaande bedrijvigheid. Deze
zijn namelijk de blijvende basis voor de lokale werkgelegenheid en economische dynamiek. Het
is zaak voor de gemeente de relatief sterke economische positie te behouden en te versterken.
Hiertoe is, als uitwerking van een van de zeven strategische agendapunten uit het EPU, een
12
ontwikkelingskader bedrijventerreinen Utrecht opgesteld .
Economische facts
 25% van de werkgelegenheid, ruim 50.000 mensen, is momenteel geconcentreerd op bedrijventerreinen
 Dit betreft niet alleen de 'traditionele' sectoren, zoals industrie en logistiek, maar ook dienstverlenende
activiteiten (15% van alle dienstverlening is te vinden op bedrijventerreinen).
 prognose economische ontwikkeling Utrecht 2005-2020: de dienstverlening neemt verder toe, de sectoren
bouw, logistiek en handel kennen eveneens een positieve groeiverwachting, verwachting industrie negatief
m.u.v. de medische en grafische industrie.
2. Doelstelling
Het Ontwikkelingskader bedrijventerreinen Utrecht schetst een toekomstperspectief voor de
huidige en toekomstige bedrijventerreinontwikkeling in de gemeente Utrecht. Het
Ontwikkelingskader Bedrijventerreinen Utrecht heeft als doelstelling: het verbeteren en op
lange termijn veiligstellen van de vestigingsmogelijkheden voor bedrijven óp bedrijventerreinen
en het vergemakkelijken van de mogelijke transformatieopgave ván bedrijventerreinen in
Utrecht. Het Ontwikkelingskader geeft hiermee tevens nader uitwerking aan de in de
Structuurvisie Utrecht 2015-2030 geformuleerde stedelijk perspectief 'De Markt' en aan de
3
gebiedsperspectieven voor Lage Weide/Cartesiusweg, Rijnenburg en Merwedekanaalzone .
Het Ontwikkelingskader geeft inzicht in:

 trends en ontwikkelingen in de markt voor bedrijventerreinen vertaald naar Utrecht;
 de Utrechtse ruimtebehoefte tot 2020;
 product-marktcombinaties voor nieuwe en bestaande terreinen;
 de kwaliteit en het functioneren van de huidige bedrijventerreinen;
 hoe de beoogde kwaliteitsimpuls op bedrijventerreinen kan worden vormgegeven;
 hoe om te gaan met andere functies op bedrijventerreinen.
Concreet vertaald naar de uitvoering betekent dit dat het Ontwikkelingskader:

1. Input is voor nieuwe en te actualiseren bestemmingsplannen.
Gedurende de horizon van het Ontwikkelingskader wordt een aantal nieuwe terreinen
4
ontwikkeld (Haarrijn, Strijkviertel en Rijnenburg) . In het Ontwikkelingskader zijn voor deze
terreinen product-marktcombinaties (pmc's) benoemd. Daarnaast is een ruimtelijk
kwaliteitsniveau beschreven behorend bij de pmc's. Deze dienen als uitgangspunt voor op te
stellen stedenbouwkundige- en beeldkwaliteitplannen voor de nieuwe terreinen. Voor wat
betreft bestaande bedrijventerreinen vindt er voor Lage Weide de komende jaren een
actualisering van het bestemmingsplan plaats. Het Ontwikkelingskader biedt hiervoor de
kaderstellende ingrediënten.
1
Het Ontwikkelingskader heeft betrekking op alle bestaande, in ontwikkeling zijnde en geplande terreinen in de stad
groter dan 5 ha.
2
Adviesbureau Oranjewoud is opdracht verleend de gemeente Utrecht hierbij te ondersteunen. Hiertoe is door
Oranjewoud een Werkdocument t.b.v. het Ontwikkelingskader opgesteld. Een integrale projectgroep bestaande uit
de DSO-afdelingen S&M, Milieu, Verkeer en Vervoer en EZ, PBLR en OGU heeft dit traject begeleid.
3
Opgemerkt moet worden dat het Ontwikkelingskader een beeld schetst tot 2020.
4
In de Structuurvisie Utrecht wordt uitgegaan van een ontwikkeling voor 2015.
7
2. Concrete handvaten biedt voor toekomstige ontwikkeling, herstructurering en/of
transformatie van bedrijventerreinen
Het Ontwikkelingskader bedrijventerreinen biedt inzicht in de vraag-aanbodverhouding op de
Utrechtse markt voor bedrijventerreinen. Hierbij is zowel vanuit lokaal als regionaal perspectief
naar de Utrechtse situatie gekeken. Op basis van een kwantitatieve en een kwalitatieve match
tussen vraag en aanbod is voor de periode 2006-2020 een ontwikkelingsperspectief
beschreven. In dit ontwikkelingsperspectief zijn nieuwe en geplande bedrijventerrein-
ontwikkelingen integraal afgestemd met ontwikkelingen op het gebied van herstructurering en
herontwikkeling / transformatie. Het is hierdoor een kader waarmee ruimtelijk stedelijke
ontwikkelingen (herontwikkelingen, transformatieprocessen, aanleg nieuwe infrastructuur e.a.)
kunnen worden gefaciliteerd alsmede een kader voor nieuwe subsidieaanvragen voor
herstructurering en revitalisering van bedrijventerreinen waaronder concreet de nieuwe
Topperaanvraag voor 2006. De per terrein genoemde aanbevelingen voor een duurzame
ontwikkeling geven richting aan nieuwe investeringsprogramma's. Het Ontwikkelingskader
draagt hiermee tevens bij aan het oplossen van één van de in de Structuurvisie Utrecht
5
benoemde stedelijke vraagstukken, namelijk de ruimtedruk .
3. Input biedt voor de marketing van Utrecht als vestigingslocatie voor bedrijven
De Utrechtse markt voor bedrijventerreinen is zowel een lokale, regionale als nationale markt.
Het Ontwikkelingskader geeft aan waar Utrecht zich met haar bedrijventerreinontwikkeling op
richt en wil gaan richten in termen van product marktcombinaties (pmc's). Het
Ontwikkelingskader biedt hiermee input voor de marketing van de Utrechtse bedrijventerreinen
als totaal als voor de specifieke marketing van individuele terreinen. Dit laatste geldt met name
voor de nieuw te ontwikkelen terreinen. Bestaande bedrijven en nieuwvestigers kan inzicht
worden geboden in de toekomstige vestigingsmogelijkheden.
Trends en ontwikkelingen
 De hogere ‘gronddruk’ (prijs en ruimte) leidt tot meer mogelijkheden voor een intensiever gebruik van ruimte op
bedrijventerreinen. Voor Utrecht betekent dit dat bij nieuwe ontwikkelingen intensiveringsmogelijkheden met de
nieuwsvestigers moeten worden bekeken.
 Naast de kwaliteit en representativiteit van de vestigingslocatie neemt de aanwezige kennisinfrastructuur en de
kwaliteit van het aanbod aan personeel als vestigingsplaatsfactoren aan belang toe. Voor Utrecht geldt dat
enerzijds de opzet van netwerken van bedrijven, bijvoorbeeld op het gebied van innovatie, moeten worden
gestimuleerd en dat anderzijds bedrijven een gekwalificeerd aanbod aan personeel dient te worden geboden.
 Veranderende verhouding kantoor - bedrijfsruimte neemt verder toe. Hiermee samenhangend neemt ook het
onderscheid tussen kantoor en bedrijfsruimte steeds verder af. Voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen
betekent dit dat bij het opstellen van bestemmings- en stedenbouwkundige plannenadequaat moet worden
ingespeeld op deze veranderende vestigingsplaatswensen.
 Bedrijven hebben in toenemende mate een behoefte aan een heldere segmentering van bedrijvenlocaties.
Segmentering kan tot uiting worden gebracht in o.a. beeldkwaliteitseisen, mate van kantoorhoudendheid,
prijsniveaus, milieucategorieën, bouwhoogten, bebouwingspercentages en kavelgrootte. Bij het opstellen van
bestemmings- en stedenbouwkundige plannen dient hier aandacht aan te worden geschonken.
 Bereikbaarheid blijft een belangrijke vestigingsplaatsvoorwaarde. Een goede doorstroming op het Utrechtse
wegennet en ontsluiting van de bedrijventerreinen blijft van essentieel belang voor het behoud en aantrekken
van bedrijven.
 Concentratie van activiteiten blijft bij een groot aantal bedrijven een belangrijk issue. De behoefte groeit om
een groter verzorgingsgebied centraal vanuit één locatie te bestrijken. De gemeente Utrecht kan hierin
vanwege de centrale ligging een voorwaardenscheppende rol in spelen zeker waar het in de gemeente
verspreidde activiteiten betreft. Dit biedt tevens mogelijkheden voor herontwikkkeling van vrijkomende locaties.
5
zie blz 75 uit de Structuurvisie Utrecht 2015-2030.
8
3. Vraag aanbodanalyse
3.1 Verwachte vraag naar bedrijventerreinen
De ruimtevraag naar bedrijventerreinen in Utrecht is tot en met 2020 geraamd op 11 à 12 ha

netto per jaar. Deze ruimtevraag is als volgt opgebouwd:
 verwachte ruimtebehoefte van 8-9 ha. per jaar;
 ijzeren voorraad van 2 ha. per jaar om eventuele fluctuaties in de vraag op te kunnen
vangen;
 ruimte nodig voor de opvang van uit te plaatsen bedrijven in de stad. Het gaat hierbij om
uitplaatsingen als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen waaronder Leidsche Rijn. De
vrijkomende ruimte komt in principe ten goede aan andere functies. De uitplaatsings-
6
behoefte tot en met 2020 is geraamd op 1 - 1,5 ha. netto per jaar .
Op basis van de economische toekomstverwachtingen per sector, de ambities van de stad,

trends en ontwikkelingen en de typering van de uit te plaatsen bedrijven is de ruimtebehoefte
onderverdeeld in de volgende segmenten: duurzaam productieknooppunt (10 ha. netto),
logistiek terrein (15 ha. ), hoogwaardig bedrijvenpark (40 ha.) en modern gemengd terrein (100
7
ha.) .
3.2 Aanbod aan bedrijventerreinen
Het Utrechtse areaal bedrijventerreinen bedroeg per februari 2005 ruim 630 ha bruto. Dit
areaal varieert in variërend in leeftijd, kwaliteit, omvang en type. Het totale 'harde' aanbod in de
8
gemeente Utrecht is circa 100 ha. netto groot. Het belangrijkste aanbod betreft Oudenrijn (10
9 10
ha.), Wetering-Zuid (21 ha.) , Nieuwerijn (16 ha.), Haarrijn (6-8 ha.) en Strijkviertel (42 ha.).
Oudenrijn behoort tot de gemengde terreinen, Wetering-Zuid en Nieuwerijn behoren tot het
segment hoogwaardig bedrijventerrein. Voor Strijkviertel wordt in dit ontwikkelingskader
geadviseerd. Daarnaast is additioneel op Rijnenburg 100 ha. gereserveerd. Binnen de regio
heeft Utrecht het grootste aanbod aan bedrijventerrein.
Drie terreinen in de regio, De Meerpaal (Houten), Het Klooster (Nieuwegein) en Gaasperwaard
(Vianen), zijn getypeerd als bovenlokaal. De terreinen zijn voor een belangrijk deel flankerend
aan het Utrechtse aanbod. 't Klooster voorziet voor een deel in de regionale behoefte aan
watergebonden terrein en van bedrijven in de zwaardere milieucategorieën (4 en 5). De andere
twee terreinen worden ontwikkeld tot modern gemengd terrein. Alle drie terreinen komen
conform de recente opgave op de korte termijn op de markt.
3.3 Confrontatie vraag/aanbod
3.3.1 Kwantitatief
Het aanbod afgezet tegen een ingeschatte vraag van 11 à 12 ha. per jaar betekent dat er in
11
Utrecht vanaf 2012/2013 een kwantitatief gezien een tekort optreedt . Wil Utrecht blijvend
ruimte bieden aan bedrijven dan is het advies om in deze periode Rijnenburg beschikbaar te
hebben voor uitgifte. Mocht Rijnenburg dan voor uitgifte gereed zijn kan op kwantitatieve
gronden Utrecht tot 2020 in de behoefte voorzien.
Bovenstaande wijkt licht af van de regionale vraag/aanbod analyse zoals deze in het kader van
nieuwe regionaal structuurplan van het BRU is opgesteld. In regionaal verband wordt vraag en
aanbod tot en met 2015 in evenwicht gezien. Vanuit de regionale optiek is Rijnenburg na 2015
voorzien. Uitgaande van deze regionale benadering zal Utrecht een deel van haar behoefte
laten invullen door bedrijventerreinen in de regio.
6
De totale uitplaatsingsbehoefte tot 2020 is geraamd op ruim 26 ha. netto.
7
Voor een nadere toelichting op de segmenten wordt verwezen naar het Werkdocument.
8
Bron: Vastgoedmonitor 2005.
9
Inclusief RWZI De Wetering, exclusief ziekenhuisbestemming en kantoorbestemming.
10
Hierbij is uitgegaan van woningbouw op Haarrijn en verplaatsing van de Veemarkt naar Haarrijn.
11
zie ook Structuurvisie Utrecht (blz 31).
9
3.3.2 Kwalitatief
In kwantitatieve zin is, volgens de huidige planning (incl. Rijnenburg) in Utrecht tot 2020
voldoende ruimte beschikbaar. Echter, wanneer vraag en aanbod in kwalitatieve zin tegen
elkaar worden afgezet, blijkt dat het bestaande aanbod als het geplande aanbod in ieder geval
de komende 5 jaar niet voorziet in de kwalitatieve behoefte. Per segment uitgesplitst betekent
dit het volgende:
 duurzaam productieknooppunt: het betreft hier met name een uitplaatsingsbehoefte. Op
korte termijn is er in de stad Utrecht weinig aanbod. Dit vraagt op korte als (middel)lange
termijn strategische reserveringen op bestaande Utrechtse terreinen als regionale
afstemming om in de mogelijke uitplaatsingsvraag te voorzien.
 logistiek terrein: op niet al te lange termijn voldoende aanbod, gegeven de huidige planning
van bedrijventerreinen kan ook op middellange en lange termijn in de behoefte worden
voorzien.
 hoogwaardig bedrijventerrein: op dit moment en op de langere termijn voldoende aanbod
om in de behoefte te voorzien.
 modern gemengd terrein: nauwelijks aanbod op de korte termijn voorhanden, slechts
beperkt ruimte en 'restruimtes' beschikbaar op bestaande terreinen. Op regionaal
schaalniveau op de korte termijn voldoende aanbod.
3.4 Allocatie van de vraag
De kwantitatieve en kwalitatieve ruimtebehoefte tot 2020 is gealloceerd naar bestaande, in

ontwikkeling zijnde en geplande bedrijventerreinen. Bij de allocatie is gekeken naar de huidige
en toekomstige positionering van bestaande bedrijventerreinen, naar de beoogde
ontwikkelingsperspectieven van in ontwikkeling zijnde terreinen en naar de potenties van
geplande terreinen. Het gaat hierbij onder andere om de huidige en toekomstige inbedding van
terreinen in de stedelijke structuur, de huidige en toekomstige bereikbaarheid en ontsluiting
van terreinen alsmede om milieuaspecten (o.a. omgevingshinder, nabijheid woningbouw) die
van invloed zijn op het al dan niet toestaan van bepaalde type bedrijven.
3.4.1 Duurzaam productieknooppunt

Op Lage Weide kan via een invulling van restruimtes, herinvulling van vrijkomende kavels en
via inbreiding mogelijk een deel van de Utrechtse uitplaatsingsvraag (cat. 4 en 5 en
multimodale bedrijvigheid) worden opgevangen. Op de (middel)lange termijn kan mogelijk
ruimte op Strijkviertel ruimte worden gereserveerd voor de opvang voor uit te plaatsen
bedrijven t/m cat. 4. De opvang van (boven)regionale vraag van cat. 4 en 5 bedrijven (inclusief
multimodale vraag) dient, gegeven het beperkte Utrechtse aanbod, in regionaal verband te
worden afgestemd. Het betreft hier de afstemming met 't Klooster in Nieuwegein.
3.4.2 Logistiek bedrijventerrein

De ligging van de stad Utrecht als centrumschakel binnen Nederland zal leiden tot een
blijvende stroom logistieke activiteiten rond de stad. Naar verwachting betreft dit niet de kleine
transportbedrijven (jobbers) maar meer de grotere transporteurs, logistieke dienstverleners
met VAL activiteiten, distributeurs en groothandelsbedrijven. Deze bedrijven kunnen goed
geaccommodeerd worden op een logistiek terrein. Het grootste deel hiervan kan opgevangen
worden door het bedrijventerrein Haarrijn en op de middellange termijn Strijkviertel. Vooral
Haarrijn beschikt over specifieke kwaliteiten die door de logistieke sector wordt gevraagd,
namelijk een goede ontsluiting en aansluiting op het hoofdwegennet (A2) en de ligging op de
as Amsterdam-Utrecht (nabijheid Schiphol).Verder mogelijk beperkte ruimte op mogelijke
vrijkomende kavels op bestaande terreinen die goed zijn ontsloten op het hoofdwegennet
(m.n. Lage Weide).
3.4.3 Hoogwaardig bedrijventerrein

In Utrecht zijn twee terrein als hoogwaardig te kwalificeren, Nieuwerijn en De Wetering-Zuid.
Beide terrein verschillen sterk in opzet en bedrijven. De Wetering-Zuid is een terrein dat
geschikt is voor gemengde vormen van bedrijvigheid (industrie, handel, logistiek). Nieuwerijn
kenmerkt zich als een bedrijventerrein met de allure van een kantorenlocatie. Hier vinden
bedrijven met een kantoorcomponent van tot en met 70% hun plaats. De gehele vraag aan
hoogwaardig bedrijventerrein tot en met 2015 kan hier worden opgevangen. Utrecht biedt
daarnaast met de genoemde terreinen voldoende differentiatie in het aanbod.
10
3.4.4 Modern gemengd
Een groot deel van de bestaande bedrijvigheid kan gekenschetst worden als MKB bedrijf uit
handel, industrie en bouw. De vraag naar bedrijfsruimte uit deze sectoren blijft naar
verwachting constant. Op de korte termijn is in Utrecht niet of nauwelijks substantieel aanbod
voorzien. Inbreiding dan wel invullen van beschikbare ruimte op Oudenrijn (10 ha,) en
vrijkomende kavels op met name Overvecht, Cartesiusweg en Oudenrijn biedt op de korte
termijn beperkte ruimtemogelijkheden. Mogelijkheden in de Merwedekanaalzone zijn aanwezig
maar kwantitatief gezien gering. Op de middellange en lange termijn kunnen respectievelijk
Strijkviertel (vanaf 2009/2010) en Rijnenburg (2015) in de behoefte voorzien. Knelpunt hierbij is
de fasering. De 10 ha. op Oudenrijn is te weinig is om de periode te overbruggen tot
Strijkviertel, Merwedekanaal en later nog Rijnenburg op de markt komen. Op de korte termijn
zal een deel van de vraag daarom op regionaal niveau (De Meerpaal, Gaasperwaard en Het
Klooster) moeten worden opgevangen.
3.5 Ontwikkelingsstrategie
2005-2010
– Herstructurering Lage Weide en Cartesiusweg.
– Zoeken inbreidingsmogelijkheden Lage Weide, Cartesiusweg, Overvecht en Oudenrijn ten
behoeve van de Utrechtse ver- en uitplaatsingsbehoefte.
– Handhaven kwaliteitsnivo bestaande terreinen.
– Transformatie en functiemenging Merwedekanaalzone.
– Uitgifte Wetering-Zuid (hoogwaardig), Nieuwerijn (hoogwaardig), Oudenrijn (modern
gemengd).
– Ontwikkeling en uitgifte Haarrijn (logistiek) en Strijkviertel (logistiek en modern gemengd).
– Starten planvorming en voorbereiden ontwikkeling Rijnenburg.
– Regionale afstemming allocatie categorie 4 en 5 bedrijven (inclusief watergebonden
bedrijvigheid) en modern gemengd segment.
2010-2015
– Herstructurering Lage Weide en Cartesiusweg.
– Uitgifte Wetering-Zuid (hoogwaardig), Nieuwerijn (hoogwaardig), Haarrijn (logistiek) en
Strijkviertel (modern gemengd, logistiek).
– Ontwikkeling en uitgifte Rijnenburg (hoogwaardig gemengd).
bedrijvigheid).
2015-2020
– Herstructurering Lage Weide en herstructurering en herpositionering Cartesiusweg.
– Uitgifte Nieuwerijn (hoogwaardig), Strijkviertel (modern gemengd en logistiek) en Rijnenburg
(hoogwaardig gemengd).
bedrijvigheid).
11
4. ONTWIKKELINGSKADER PER BEDRIJVENTERREIN
In dit hoofdstuk wordt afzonderlijk voor de bestaande, in ontwikkeling zijnde en geplande
('hard' en 'zacht') bedrijventerreinen een toekomstperspectief geschetst. Naast de voor de
afzonderlijke terreinen beschreven productmarktcombinaties is voor de bestaande terreinen
gekeken op welke wijze de toekomstwaarde kan worden versterkt. Hiertoe heeft een
uitgebreide consultatie van vertegenwoordigers van de individuele terreinen plaatsgevonden.
Dit heeft ertoe geleid dat per terrein een aantal aanbevelingen is benoemd die zich
concentreren op de volgende punten:
 behoud en versterking van de werkfunctie door middel van herstructurering;
 aanpak leegstand (verouderde bedrijfsruimte, kleinschalige zelfstandige kantoorruimte).
Voor bestaand terrein Lage Weide is het eerste punt reeds geoperationaliseerd met het
'Herstructureringsprogramma Lage Weide' dat parallel aan het Ontwikkelingskader is
opgesteld. Daarnaast is in opdracht van de gemeente Utrecht door Stogo een literatuurstudie
uitgevoerd naar instrumenten om de uitvoering van herstructurering van bedrijventerreinen vlot
12
te trekken . De bevindingen van deze studie dienen als input voor toekomstige
herstructurering van bedrijventerreinen in Utrecht.
Voor wat betreft het aspect aanpak leegstand is recent het een en ander al geoperationaliseerd
door middel van het Toetsingskader 'vestiging zelfstandige kantoren in bedrijfsbebouwing op
bedrijfsbestemmingen' opgesteld. Deze notitie biedt burgemeester en wethouders de
mogelijkheid mee te werken aan een vrijstelling ex art. 19 WRO ten behoeve van de vestiging
13
van zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing op een bedrijfsbestemming .
Met betrekking tot de in (her)ontwikkeling zijnde terreinen als Merwedekanaalzone, Nieuwerijn

en Wetering (Noord en Zuid) zijn de hiervoor geldende stedenbouwkundige plannen als
uitgangspunt bij verdere ontwikkeling aangehouden. Wel is voor de Merwedekanaalzone een
concretisering gemaakt voor de invulling van de binnen het plangebied bestemde
bedrijvenzones.
Als laatste zijn de toekomstige perspectieven van de nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen

als Haarrijn, Strijkviertel en Rijnenburg beschreven. Per terrein is een aantal aanbevelingen
voor duurzame ontwikkeling opgesteld. Deze vormen input voor de toekomstige planvorming.
4.1 Bestaande bedrijventerreinen
4.1.1 Lage Weide, industrieel en multimodaal hart van Nederland

Lage Weide is het grootste en 'zwaarste' bedrijventerrein van de stad Utrecht. Lage Weide is
nu en in de toekomst een duurzaam productieknooppunt van nationale allure. Vanwege de
(toekomstige) ligging, ontsluiting en vooral multimodaliteit voorziet het terrein (met name Lage
Weide-midden) in een specifieke behoefte (cat. 4 en 5). De infrastructurele ontwikkelingen die
voor de komende jaren op Lage Weide in de planning staan, de Nouw I, Nouw II, het
transferium en het Randstadspoorstation betekent dat de ontsluiting van Lage Weide sterk
verbetert. Naar de toekomst wordt voor Lage Weide vooral een rol gezien in de opvang van uit
te plaatsen Utrechtse bedrijven (cat. 4 en 5). Hiertoe zal vooral inbreidingsruimte gezocht
moeten worden. Voor nieuwe bedrijven van buiten Utrecht is 't Klooster in Nieuwegein de
eerste aangewezen locatie.
Naar de toekomst gekeken staan voor Lage Weide de volgende thema's centraal:
1. Behoud, versterking en intensivering van de werkfunctie: Lage Weide behoudt zijn
multimodale functie, verdere verkantorisering tegengaan.
 Herstructurering en efficiënt ruimtegebruik.
3. Aanpak leegstand.
12
Herstructurering van bedrijventerreinen: een literatuurstudie naar instrumenten om de uitvoering vlot te trekken
(Stogo mei 2005).
13
zie deel 3.
12
Productmarktcombinaties
Lage Weide Noord: modern gemengd met accent op logistiek.
 Zone tussen transferium, Atoomweg en Niels Bohrweg: versterking logistiek cluster, gericht
op het goederenvervoer. Intensivering ruimtegebruik.
 Gebied rondom de Maarssenbroeksedijk: gemengde zone voor alle bedrijfscategorieën.
Accent op kleinschalige bedrijven. Concentratie autocluster in het gebied Sterrebaan. Geen
verdere verkantorisering.
 Strook langs het kanaal: allocatie zwaardere en laagwaardige bedrijvigheid. Rondom het
RSS potentie voor arbeidsintensievere en/of hoogwaardige bedrijven.
Lage Weide Midden: multimodale bedrijven.

 Strook tussen Atoomweg en havens: versterking multimodale functie.
 Strook langs Isotopenweg: noordzijde van het Uraniumkanaal krijgt een watergebonden
bestemming met een accent op bulkvervoer en containeroverslag.
14
 Strook Sophialaan: uitbouw watergebonden bedrijvigheid .
Lage Weide West, modern gemengd (handel, transport, bouw en industrie).

 Strook met gemengde bedrijvigheid tussen Atoomweg en A2 van een goede en
aansprekende beeldkwaliteit. Noordelijk deel, overgang van kantoorachtige uitstraling naar
modern gemengd. Invulling alternatieve functies t.bv. leegstand.
 Zuidelijke deel grootschalig gemengd met accent op logistiek. Intensivering ruimtegebruik.
Aanbevelingen voor duurzame ontwikkeling

 Voor een overzicht van de projecten ten behoeve van de herstructurering van Lage Weide
wordt verwezen naar de rapportage 'Herstructureringsprogramma Lage Weide'.
 Implementatie 'Toetsingskader verruiming zelfstandige kantoorruimte op
bedrijventerreinen'.
 Op beeldbepalende plekken waar het aanbod incourant is, kan bij marktinteresse,
incidenteel bedrijfsgerelateerde bovenwijkse voorzieningen als fitness, catering, opleidings-
en trainingscentra etc. worden toegestaan. Planologisch kan hier op in worden gezet door
verbreding van de bestemmingen. Dit mag de huidige bedrijven in hun functioneren echter
niet belemmeren. Dit betekent o.a. goede afwikkeling van de verkeersstromen, parkeerdruk
en afstemming met collectieve beveiliging (bv. openingstijden afstemmen op de werktijden
van de gevestigde bedrijven).
 Mogelijkheden bekijken voor de omvorming van één of meerdere leegstaande gebouwen
tot een facilitair startersgebouw. Bijvoorbeeld naar analogie antikraak. Dit betekent voor
een (startend) bedrijf dus lage lasten maar ook het risico dat de onderneming morgen moet
verhuizen.
 In samenwerking met bedrijfsleven (bv. Stichting Bundel) verder inventariseren van een
duurzame ontwikkeling van Lage Weide als geheel en individuele bedrijven afzonderlijk.
15
Aspecten die hierbij aan de orde kunnen komen betreffen o.a. veiligheid/beveiliging ,
vervoersmanagement en stimuleren van milieuverbetering bij bedrijven. Op basis hiervan
uitvoering pakket van maatregelen opstellen.
4.1.2 Stadsbedrijventerrein Cartesiusweg, broedplaats voor MKB ondernemerstalent

De toekomstige veranderende positionering van Cartesiusweg in het stedelijke weefsel biedt
potenties voor een ontwikkeling richting 'stadsbedrijventerrein' met als doelgroep
stadsverzorgende MKB. Aan de ene kant biedt de nieuwe centraal stedelijke ligging potenties
voor nieuwe en andere vormen van werkgelegenheid terwijl aan de andere kant de nabije
verstedelijking extra druk gaat leggen op de ontsluiting en autobereikbaarheid van de locatie.
Het geplande RSS-station op Cartesiusweg (noord-oosthoek) verbetert daarentegen de ov-
bereikbaarheid van het gebied. Naar de toekomst kijkend zullen dan ook met name bedrijven
gevestigd zijn die voor de stad en nabije omgeving een directe functie hebben. Hierbij dient te
worden opgemerkt dat bestaande bedrijven in hun uitoefening niet met extra beperkingen ten
opzichte van de huidige situatie geconfronteerd mogen worden. Dit betekent geen gdv/pdv,
leisure, party- en zalencentra en solitaire kantoorontwikkeling maar wel bedrijfsfuncties in de
14
Op dit moment zijn er nog geen laad- en losmogelijkheden aanwezig.
15
De Stichting Veiligheidszorg bedrijfsterreinen Utrecht (SVBU), Falck Prened, gemeente Utrecht en de Stichting
Bundel zijn eind 2005 een samenwerkingscontract aangegaan met als doel het terugdringen van de criminaliteit op
de bedrijventerreinen Lage Weide, Overvecht en Kanaleneiland.
13
stadsverzorgende dienstverlenende sfeer zoals schoonmaakbedrijven, kinderopvang,
glazenwassers, opleidings- en scholingcentra, cateraars, fysiotherapeut e.d. evenals de
creatieve industrie (reclame, film, ontwerp, design). Vooral het noord-oostelijke deel van
Cartesiusweg biedt mogelijkheden voor de ontwikkeling van kleinschalige bedrijfshuisvesting
voor onder andere startende bedrijven. Qua verschijningsvorm kan worden gedacht aan
bedrijfsverzamelgebouwen, kleinschalige (al dan niet geschakelde) bedrijfspanden maar ook
aan woon-werkunits. Deze functionele verruiming kan tevens mogelijkheden bieden om de
herinvulling en herontwikkeling van in de toekomst vrijkomende panden vorm te geven.
Hiermee kan worden bijgedragen aan een ruimtelijke upgrading van het terrein.
Naar de toekomst gekeken staan de volgende thema's centraal:

 Ontwikkeling naar stadsbedrijventerrein: gelijkmatige inbedding in nieuwe stedelijke
structuur.
 Herstructurering: opwaardering ruimtelijke kwaliteit.

 Voor een overzicht van de projecten ten behoeve van de herstructurering van Cartesiusweg
wordt verwezen naar de rapportage 'Herstructureringsprogramma Lage Weide'.
 Op beeldbepalende plekken waar het aanbod incourant is, bij marktinteresse, incidenteel
andere functies toestaan bedrijfsgerelateerde bovenwijkse voorzieningen. Bovenwijkse
voorzieningen als fitness of medisch centrum sluiten in principe aan op het beoogde
toekomstig profiel van Cartesiusweg. Planologisch kan hier op in worden gezet door
verbreding van de bestemmingen. Dit mag de huidige bedrijven in hun functioneren echter
niet belemmeren.
 In relatie tot Lage Weide mogelijkheden inventariseren voor de ontwikkeling van een of
meerdere bedrijfsverzamelgebouwen voor(door)starters en overig stadsverzorgende
bedrijven.
 Aanwijzen fiscale zone, deel met lager OZB-tarief voor startende ondernemers.
 Onbenutte stroken met een kwalitatief laagwaardige uitstraling omvormen tot tijdelijke
parkeerplaatsen voor activiteiten van gevestigde bedrijven. Op de korte termijn creëert dit
win-winsituaties, op de langere termijn dient te worden gezocht naar structurele
oplossingen van eventuele parkeerdruk.
 In samenwerking met bedrijfsleven de mogelijkheden voor een verdere duurzame
ontwikkeling van het terrein onderzoeken en waar mogelijk concrete maatregelen
benoemen. Aspecten die hierbij aan de orde kunnen komen betreffen o.a. veiligheid,
vervoersmanagement en stimuleren van milieuverbetering bij bedrijven.
4.1.3 Overvecht, stadsverzorgend bedrijventerrein met accent op mobiliteit & beweging

Overvecht is aan te duiden als een kleinschalig modern gemengd bedrijventerrein. Een
segment waar in de toekomst in ruime mate behoefte aan blijft bestaan. Een van de 'unique
selling points' van het terrein is de concentratie autobedrijven, de grootste van de stad Utrecht.
Hoewel recent een aantal autobedrijven naar de Wetering-Noord zijn verhuisd, is het
autocluster nog altijd sterk aanwezig. De achtergebleven ondernemers zien ook op de langere
termijn perspectief voor het cluster en hebben hiertoe ook concrete ideeën. Vanwege de
recente herstructurering van het terrein, de toekomstige opwaardering van de Noordelijke
rondweg en de aanleg van glasvezelkabelnet zal Overvecht ook in de toekomst naar
verwachting een aantrekkelijke vestigingslocatie zijn en blijven voor regionaal en lokaal
georiënteerde bedrijven. Aandachtspunt is de leegstand van met name kantoorruimte binnen
kantoor-halcombinaties.
Gezien de ligging in het stedelijk gebied en de bovengeschetse ruimtelijke ontwikkelingen zal

Overvecht in de toekomst vooral bedrijven dienen te accommoderen die verbonden zijn met de
stedelijke economie (kleinschalige bouwbedrijven, garages, handel, ambachten en
consumenten- en producentendiensten). Daarnaast kent het terrein een deel perifere
detailhandel. Verdere uitbreiding is zeker vanwege de behoefte aan het segment modern
gemengd niet gewenst. Uitzondering vormt bedrijven vallend onder categorie 'boten en
caravans'. Dit sluit goed aan op het thema mobiliteit. Een bouwmarkt is vanwege de
planvorming rond The Wall niet gewenst. Voor wat betreft het thema beweging: aanzetten met
de ijsbaan, bowlingbaan, healthcenter, sportvelden, e.d. liggen er reeds. Deze aanzet kan
14
versterkt worden met hieraan gelieerde bedrijvigheid (fysiotherapie, e.d.). Fysiek is er nog
enige ruimte tot versterking van dit 'bewegingscluster'.

1. Behoud, versterking en intensivering van de huidige werkinvulling (motto: 'Mobiliteit en
beweging', verdere verkantorisering tegengaan.
2. Herstructurering autoboulevard.
3. Aanpak leegstand met name overtollige kantoorruimte.

Om het stadsverzorgende karakter verder vorm te geven, kan worden gedacht aan:
 Ondersteunen opzet parkmanagement.
 Ondersteunen initiatief autobranche Overvecht v.w.b. een mogelijk herontwikkeling
autoboulevard in combinatie met een herinvulling van de vrijkomende ruimte. Op deze
manier kan:
1. De bestaande autoboulevard worden omgevormd tot een modern autocluster met
toepassing de nieuwste technieken op het vlak van milieu, opvang van restvloeistoffen,
afvoer van chemische stoffen en een beeldbepalende vormgeving.
2. Het bestaande bedrijventerrein na een soortement ruilverkaveling van een geschikte en
bedrijfsmatige invulling worden voorzien (i.p.v. verspreide leegstand). Hiertoe wordt
door de ondernemers gedacht aan een herontwikkelingsmaatschappij.
 Mogelijk maken bedrijfsgerelateerde bovenwijkse voorzieningen. Deze sluiten in principe
aan op het beoogde stadsverzorgende karakter van Overvecht. Dit mag de huidige
bedrijven in hun functioneren echter niet belemmeren.
 Onbenutte stroken met een kwalitatief laagwaardige uitstraling omvormen tot tijdelijke
parkeerplaatsen voor activiteiten van gevestigde bedrijven. Op de korte termijn creëert dit
win-winsituaties, op de langere termijn dient samen met bedrijven te worden gezocht naar
structurele oplossingen van eventuele parkeerdruk.
 Aanwijzen fiscale zone, deel met lager OZB-tarief voor startende ondernemers.
4.1.4 Bedrijventerrein Oudenrijn, goed bereikbare locatie voor een mix van bedrijfsmatige
functies
Het regionale bedrijventerrein Oudenrijn is een modern gemengde bedrijvenlocatie, gelegen
aan de rand van de stad Utrecht. Een veelheid van sectoren dienstverlening (A12-zone),
handel, industrie, bouw en transport zijn aanwezig. Oudenrijn is geschikt voor een breed scala
van niet al te zware, middelgrote bedrijfsfuncties. De bereikbaarheid van Oudenrijn is vanwege
de ligging aan de A12 en nabije aansluiting op de A2 een belangrijk 'selling point'. Op het
terrein is nog beperkte ruimte beschikbaar. De beeldkwaliteit is over het algemeen van een
bovengemiddeld niveau, wat voor zowel de openbare als de private ruimte geldt. Alleen de
strook langs Strijkviertel blijft in de kwaliteit achter bij de rest van het terrein. Maatregelen die
plaats zouden moeten hebben, hebben dan ook vooral betrekking op het 'afmaken' van het
terrein en het inpassen van nieuwe ontwikkelingen. Hoewel ondernemers op zich in redelijke
mate tevreden zijn over het terrein, zijn ondernemers bezorgd over de toekomstige
bereikbaarheid mede als gevolg van de ontwikkeling van Leidsche Rijn.

 Behoud, versterking en intensivering van de werkfunctie.
 Herstructurering en efficiënt ruimtegebruik: opwaardering ruimtelijke kwaliteit en hierbinnen
extra aandacht voor het creëren van additionele marktconforme ruimte voor bedrijvigheid.
3. Opzet Parkmanagement.
4. Afstemming ontwikkeling met nieuw bedrijventerrein Strijkviertel.

 Met de realisatie van een hoogwaardige vervoerslijn langs de noordkant van het terrein is
het de bedoeling dat hier ook een fietsverbinding zal komen. Het wegnemen van een
'missing link' tussen de Strijkviertel en Molensteijn dient nader onderzocht te worden.
15
 Afstemming ontwikkeling Oudenrijn en niuewe ontwikkeling Strijkviertel. De ontwikkeling
van Strijkviertel kan mogelijk leiden tot een verplaatsing (met name vanwege
uitbereidingsbehoefte) van bedrijven vanuit Oudenrijn. Dit betekent aandacht voor de
vrijkomende kavels en ruimtes. Het is daarom van belang dat het kwaliteitspeil op
Oudenrijn gewaarborgd blijft om eventuele leegstand in de toekomst tegen te gaan.
 Parallel met werkzaamheden of het ontwerp voor de HOV-lijn dient vorm te worden
gegeven aan enige mate van een visuele afscheiding met de woonkavels langs de
Rijksstraatweg (Leidsche Rijn).
 De zuidzijde van het terrein kent op een aantal plekken parkeeroverlast. Mogelijkheden
voor de opzet van een collectief parkeerterrein als de mogelijkheden voor
vervoermanagement verdienen aandacht.
 Verdere upgrading noordoostelijk deel van het terrein (Strijkviertel): hoewel dit deel
recentelijk nog is gerevitaliseerd, wordt een upgrading van de private ruimte in het
noordelijk deel geadviseerd.
 Inzetten op een verdere segmentering binnen het terrein (herkenbare delen zoals
autocluster, bestaande kantorencluster, e.d.).
 Benutten van de Strijkviertelplas als kwaliteit. Het meer zichtbaar maken van het water kan
leiden tot een verhoging van de aantrekkelijkheid van het terrein.
 In combinatie met de ontwikkeling van het nieuwe terrein Strijkviertel blijvende aandacht
voor de gebiedsontsluiting (A2 en A12).
4.2 Transformatiegebieden
16
4.2.1 Merwedekanaalzone, hoogwaardig woon-werkmilieu
De Merwedekanaalzone worden de komende jaren getransformeerd tot een hoogstedelijk
woon-werkmilieu met de volgende uitgangspunten:
 Versterking woonfunctie.
 Grotere menging van functies.
 Intensiveren van de huidige extensieve bedrijven en het opwaarderen van
arbeidsintensieve werkgelegenheid.
 Kleinschalige vormen van bedrijvigheid (wonen/werken) bevorderen.
Voor wat betreft het noordelijk gedeelte ligt het accent op ‘stedelijk wonen’. Slechts op een
beperkt aantal plekken in het gebied (langs doorgaande wegen of in verband met
milieucontouren) is ruimte voor bedrijvigheid en voorzieningen. Het zuidelijk deel, met nu
vooral extensieve bedrijvigheid is aangemerkt als 'hoogwaardig werken'. Dit zal stapsgewijs
omgevormd worden tot een gebied met een meer gemengd en hoogwaardig karakter dan dat
nu het geval is. Te denken valt aan een menging van functies als hoogwaardige bedrijvigheid
(categorie 2), kleinschalige bedrijvigheid, voorzieningen en een enkele GDV (de bestaande
bouwmarkt), wonen en onderwijs. Het gaat hierbij vooral om functies die zich goed verdragen
met de woonfunctie. In dit geval kan de locaties mogelijk bijdragen aan het verminderen van
het kwalitatieve tekort aan gemengd modern bedrijventerrein dat zich tot 2010 in Utrecht
voordoet.
De bedrijvigheid in het gebied zal dus een hoogwaardig karakter moeten krijgen. Realisering
van intensievere bebouwing met een kantoorvolume tot 50% van het vloeroppervlak (max.
2000 m2 per bedrijf) zal naar verwachting in beperkte mate een goede invulling vormen voor
onbebouwde bedrijfsterreinen. Potenties liggen waarschijnlijk meer in de opvang van bedrijven
uit het segment 'modern gemengd' die kunnen en willen voldoen aan de hoogwaardige
kwaliteitseisen. Ook kleinschalige bedrijfshuisvesting, een bedrijfsverzamelgebouw en
woon/werk units zijn een goede invulmogelijkheid. Zelfstandige kantoorruimte is niet
toegestaan.
4.3 Bedrijventerreinen in ontwikkeling
4.3.1 Nieuwerijn, eersteklas bedrijvenpark

Nieuwerijn is een eersteklas bedrijvenpark dat zich op de bovenkant van de markt richt. Dit
segment kan de concurrentie aan met de andere grote steden. Het bedrijventerrein Nieuwerijn
is een onderdeel van de ontwikkeling van Papendorp. De locatie kent een goede ontsluiting op
16
Voor een uitgebreide beschrijving zie Visie Merwedekanaalzone en Structuurvisie Utrecht.
16
wegen en openbaar vervoer. Aan beeldkwaliteit, materiaalgebruik en architectuur worden hoge
eisen gesteld. Het terrein kent een bestemming voor bedrijven in handel en productie (modern
gemengd), maar ook voor bedrijven met een relatief grote kantoorcomponent. Er is ruimte voor
panden die bestaan uit een kantorendeel van 30 tot 70%. De doelgroep bestaat uit bedrijven in
productie/assemblage en logistiek van vooral high-tech producten. Bedrijven die gevestigd zijn
op Nieuwerijn, zijn Daimler Chrysler, Kropman en Centerpulse. Er ligt een accent op
hoogwaardige panden en een moderne uitstraling. Een deel van de bedrijven zijn op dit
moment gevestigd in de noordhoek; het betreft hier een transportbedrijf, een asfaltcentrale en
een aluminiumfabriek. Dit gedeelte ligt excentrisch en is op dit moment nauwelijks verbonden
met de rest van het terrein. Bedrijven tot en met cat. 3 zijn hier toegestaan. Uitzonderingen
hierop vormen de twee bestaande bedrijven uit de vierde categorie. De beeldkwaliteit van deze
bedrijven komt niet overeen met de op dit moment gerealiseerde kwaliteit op het terrein. Op
Nieuwerijn zijn op dit moment ruim 5.000 personen werkzaam.
Product markt combinaties

Nieuwerijn is in de markt gezet als een specifieke locatie voor kantoorachtige bedrijvigheid. De
doelgroep is dienstverlenende activiteiten in kantoorachtige setting waaronder:
 ICT dienstverlening.
 creatieve kantoor-/bedrijfsactiviteiten.
 kennisintensieve zakelijke dienstverlening.
 kennisintensieve bedrijvigheid.
 financiële bedrijvigheid.
 medisch/farmaceutische activiteiten.
4.3.2 De Wetering, hoogwaardig en duurzaam bedrijventerrein

Het bedrijventerrein de Wetering ligt aan de westzijde van de A2, tegenover het
bedrijventerrein Lage Weide. Het terrein bestaat uit een noordelijk en een zuidelijk deel met
ieder een eigen product-marktcombinatie, uitstraling en ruimtelijke kwaliteitseisen. Het
noordelijk deel is uitstekend ontsloten op de A2. Hier komen en zitten vooral grootschalige en
arbeidsextensieve bedrijven, uit met name de logistieke sector. Dit deel van het
bedrijventerrein is hoogwaardig van opzet en geschikt voor meer grootschalige bedrijven. Op
het bedrijventerrein De Wetering-Noord is alles uitgegeven. De gevestigde bedrijven bieden
momenteel een werkgelegenheid van circa 500 arbeidsplaatsen. Bedrijven met een
milieucategorie tot en met 3 kunnen zich vestigen tot de grens van de woonwijk; bedrijven tot
en met cat. 4 tot de geluidswal. Het terrein is een niet geluidgezoneerd terrein
Aan de zuidzijde van het terrein komen, mede door de aanwezigheid van hoogwaardig
openbaar vervoer de kleinschaligere arbeidsintensieve bedrijven. De Wetering-Zuid wordt (in
ontwikkeling) meer gevarieerd en bestaat uit een aantal delen, te weten:
 The Wall: een gebouw van 50.000 vierkante meter over een lengte van 800 meter, geschikt
voor bedrijfsvestiging, GDV/PDV, horeca en leisure.
 Ziekenhuis en zorgboulevard.
 Centraal eiland (nabij nieuw te realiseren op-afrit A2) voor handelsbedrijven en
hoogwaardige/kennisintensieve productie.
 Entreegebied voor hoofdkantoren van (inter)nationale bedrijven.
 Bedrijvenkavels die qua opzet en bebouwing aansluiten op de De Wetering Noord.
Er ligt nog circa 21 ha aan planvoorraad op De Wetering-Zuid. De Wetering kent in Utrecht op

het ogenblik de grootste voorraad uitgeefbaar terrein. Gestreefd dient te worden om vast te
houden aan het hoogwaardige karakter. Zo kan ook na 2010 voorzien blijven worden in de
vraag naar hoogwaardige bedrijfsvestigingsruimte. Op de Wetering is parkmanagement
verplicht.

Qua bedrijfssectoren is de Wetering-Noord een gemengd terrein, waarbij het heel duidelijk mikt
op hoogwaardige product markt combinaties. De Wetering-Noord is gericht op facilitering van
bedrijven met een C-bereikbaarheidsprofiel. Dit zijn bedrijven waarvoor landelijk het
kantorengedeelte tot maximaal 50% van de kavel wordt toegestaan. In Utrecht wordt het
kantooraandeel van maximaal 30% gehanteerd; hierboven (tot 50%) dient een toeslag te
worden betaald. De belangrijkste doelgroepen voor De Wetering-Noord zijn logistiek, handel,
kennisintensieve, grafische ondernemingen, installatiebedrijven, en lichte industrie en medisch-
17
farmaceutische bedrijven. Bedrijven met een hoge toegevoegde waarde en investeringen in de
R&D.
De Wetering-Zuid is ontwikkeld als een locatie met een B-profiel. Op de Wetering-Zuid is de

ruimte deels bestemd voor een aantal specifieke productmarktcombinaties (zorg, GDV, leisure
en hoofdkantoren). Voor het andere deel wordt meer aansluiting gezocht op de bedrijfsmatige
functies van Wetering-Noord.
4.4 Nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen
4.4.1 Haarrijn, Logistieke hub bij de A2

Haarrijn is voor wat betreft locatietype vergelijkbaar met Wetering-Noord. Het ligt evenzo langs
de A2 en is uitstekend bereikbaar. Qua sfeer zal aansluiting gezocht worden op De Wetering-
Noord. Beeldkwaliteitseisen in de zichtzone van de A2 is een belangrijk uitgangspunt; voor
passanten vanuit noordelijke richting begint hier de Utrechtse bedrijventerreinenas. Een
visitekaartje van de stad kan hier afgegeven worden. Begin 2007 kan het terrein naar
verwachting bouwrijp worden gemaakt. Mogelijk wordt een niet onbelangrijk deel van het
terrein bestemd voor woningbouw en de te verplaatsen Veemarkt. Haarrijn kent dan nog een
uitgeefbaar oppervlak van circa 6-8 ha.
Beschikbaarheid
Haarrijn is met zijn 6-8 ha aangewezen als logistieke hub langs de A2, de as Amsterdam-
Utrecht. Wetering Noord en Haarrijn vormen zo samen met enkele delen van Lage Weide een
groot logistiek cluster.

Haarrijn wordt in de markt gezet als een specifieke locatie voor logistieke, transport- en
distributieactiviteiten, nadruk op SBI 50, 60, 61, 62, 63.

 Duurzame maatregelen (duurzame energie, milieuzorgsysteem, afvalpreventie, invoering
en verplichte deelname parkmanagement).
 Opstellen beeldkwaliteitsplan.
 Voldoen aan doelgroep (SBI-codes).
 Milieucategorisering (3,4).
 Bereikbaarheidsprofiel C.
 Bedrijven voorrang geven die aandacht hebben voor KAM (kwaliteit, Arbo, Milieu)-zorg.
 Bij het ontwerp van het bedrijventerrein aandacht voor de bereikbaarheid en ontsluiting van
het terrein. Bereikbaarheid per auto maar ook voor openbaar vervoer en fiets.
4.4.2 Strijkviertel, gemengde Utrechtse no nonsense locatie

Strijkviertel is het vierde terrein van Leidsche Rijn en is momenteel agrarisch gebied. Het ligt
op het kruispunt van de A2 en de A12 en is goed bereikbaar voor (vracht)auto’s. Langs de
noordzijde loopt een HOV-lijn. Strijkviertel zal als terrein een belangrijke opvangfunctie hebben
voor Utrechtse bedrijven die extra uitbreidingsruimte nodig hebben maar ook voor uit te
plaatsen bedrijven. Samen met Lage Weide, Haarrijn en De Wetering maakt Strijkviertel deel
uit van de bedrijventerreinenas langs de A2.
Beschikbaarheid
Het terrein heeft een omvang van 42 ha. netto. Gegeven de verwachte tekorten in het segment
modern gemengd zal het terrein zo spoedig beschikbaar moeten komen. Hooggelegen biedt
kansen voor snelweggeoriënteerde bedrijvigheid. Ten aanzien van woningbouw aan de
noordzijde zal derhalve hiermee in de milieucategorisering rekening gehouden moeten worden.
Voorgesteld wordt de ontwikkeling te starten vanuit een aantal verschillende hoeken van het
terrein. Deze hoeken verschillen in het toegekende segment; de verschillende delen kunnen zo
naar elkaar toe groeien, waardoor maximale flexibiliteit voor de segmenten aanwezig is. Wel
zal het planologisch kader hier de mogelijkheid voor moeten bieden.
18
Primair te verplaatsen bedrijven uit Utrecht en ook doorgroeiers (bedrijven die willen
uitbreiden). Belangrijkste doelgroepen zijn industrie, handel, bouw en transport. Voor
Strijkviertel wordt een gemengde invulling voorzien voor enerzijds het modern gemengde
segment en anderzijds als duurzaam productieknooppunt (zwaar). Voor beide segmenten
dienen een aantal hectares gereserveerd te worden voor de wat meer laagwaardige
activiteiten. Strijkviertel heeft een belangrijke strategische opvangfunctie voor bedrijven uit de
stad. Stedenbouwkundig wordt een invulling vanuit de noordzijde met modern gemengd
voorgestaan (arbeidsintensiever) en vanuit de zuidzijde met productie en logistiek. Het
gedeelte Hooggelegen is voorts geschikt voor het logistieke segment; het is representatief aan
de snelwegkant (A2) gelegen. Ook vanuit het oogpunt van de oorspronkelijke
landschapsverkaveling ligt een oriëntatie van Strijkviertel op de A2 voor de hand.

 Allocatie van primair Utrechtse verplaatsers/groeiers en uit te plaatsen bedrijven.
 Alleen bedrijven uit milieucategorie 2,3 en 4, behorend tot een helder afgebakende
doelgroep (SBI codering)
 Beloningssysteem voor toepassing duurzaamheidsaspecten (bijvoorbeeld toewijzen mooie
locatie bij extra aandacht voor duurzaamheid of aangepaste grondprijs bij intensief
ruimtegebruik
 Bedrijven voorrang geven die aandacht hebben voor KAM-zorg.
 Bedrijven die het mogen ontwikkelen over de drempel trekken ook te investeren in
bestaande bedrijventerreinen ('rood voor rood').
 Ontwikkeling van het terrein vanuit een aantal hoeken. Elke hoek is gericht op een eigen
segment (duurzaam productieknooppunt, logistiek, handel e.d.). Op die manier kan een
optimale mix van flexibiliteit en clustering plaatsvinden).
 Koppeling van uitgifte met eventueel achter te laten gronden in Utrecht. Indien een bedrijf
van een bedrijventerrein elders uit Utrecht komt, kan nadere aandacht aan dit aspect
worden besteed.
 Buitenkanten aandacht besteden aan beeldkwaliteit. Aan de binnenkant van het terrein
kunnen deze eisen soepeler.
het terrein. Bereikbaarheid per auto maar ook voor openbaar vervoer en fiets.
4.4.3 Rijnenburg, gemengd en duurzaam bedrijventerrein

Rijnenburg is gelegen in de zuidwestelijke oksel van de A12 en de A2. Rijnenburg is in de
Structuurvisie voor Utrecht aangewezen als toekomstige ontwikkelingslocatie voor de
gemeente. Ook voor bedrijventerreinen wordt hier een opgave voorzien. In het Regionaal
Structuurplan en het Streekplan is Rijnenburg opgenomen als één van de grotere terreinen in
de regio. Rijnenburg is op dit moment de laatste Utrechtse locatie voor bedrijventerrein-
ontwikkeling. Waar Strijkviertel als no-nonsense locaties is getypeerd en in eerste instantie
dient te voorzien in de allocatie van uit te plaatsen bedrijven uit de stad en van bedrijven die
een uitgestelde behoefte (inhaalvraag) hebben aan het type modern gemengd, kan voor
Rijnenburg de lat naar verwachting hoger worden gelegd. Wanneer Rijnenburg op de markt
komt is vraag en aanbod in stad en regio meer in evenwicht, waardoor de druk op de uitgifte
van het terrein waarschijnlijk gelijkmatiger over de jaren verdeeld zal zijn. Dit biedt
mogelijkheden om hogere eisen te stellen aan de ruimtelijke kwaliteit van het terrein. In relatie
tot de eventuele woningbouw kan met name langs de A12 een bedrijventerreinzone als buffer
dienen. De potenties van deze zichtlocatie, met in vergelijking tot de zone langs de A2 een
betere ontsluiting, dienen ook ruimtelijk en stedenbouwkundig te worden uitgenut.
Segmentering
Rijnenburg valt in principe binnen het segment 'modern gemengd'.
Doelgroepen
De belangrijkste doelgroepen zijn de lichte industrie, handel en bouwnijverheid. Gezien de te
verwachten ontsluiting en de relatie met mogelijke woningbouw is het terrein minder geschikt
voor grootschalige logistieke activiteiten. Voor kleinschalige bedrijvigheid zal vooral op de
19
bestaande terrein ruimte gezocht moeten worden. Indien de vraag hiertoe aanleiding geeft kan
wel een deel bestemd worden voor grootschaligere bedrijvigheid.
Beschikbaarheid
Het bedrijventerrein dient nog ontwikkeld te worden. Gezien het op termijn te verwachten tekort
aan terrein c.q. aanbod in het modern gemengde segment wordt geadviseerd zo spoedig
mogelijk met de planvorming te starten. Nog voor 2015 zou uitgifte mogelijk moeten zijn.

 Opstellen beeldkwaliteitplan.
 Allocatie bedrijven met een relatief hoge arbeidsdichtheid.
 Intensief gebruik van de ruimte.
 Bedrijven voorrang geven die aandacht hebben voor KAM-zorg.
 Inzetten beloningssystematiek voor toepassing duurzaamheidsaspecten.
 Segmentering d.m.v. helder afgebakende doelgroep (SBI-codering)
 Vanwege de ligging in de geluidszone van de A2 en A12 zijn bedrijven tot en met
milieucategorie 4 te huisvesten.
 Bedrijven die het mogen ontwikkelen over de drempel trekken ook te investeren in
bestaande bedrijventerreinen.
 Specifieke inzet op intensief ruimtegebruik (maatadviezen, voorbeeldenboek, e.d.). Ook
zou hier met de grondprijs het een en ander gestimuleerd kunnen worden. Rijnenburg is
immers het laatste bedrijventerrein dat Utrecht kan uitgeven.
 Koppeling van uitgifte met eventueel achter te laten gronden in Utrecht. Indien een bedrijf
van een bedrijventerrein elders uit Utrecht komt, kan nadere aandacht aan dit aspect
worden besteed.
 Afstemming van de ontwikkeling en uitgifte met Strijkviertel.
17
het terrein.
17
De Structuurvisie Utrecht (blz. 61) geeft aan dat op basis van de programmatische invulling van Rijnenburg er
geen aanleiding om een OV-ontsluiting naar Rijnenburg te realiseren.
20
21
Deel 2: Herstructureringsprogramma
Lage Weide/Cartesiusweg
22
Deel 3: Toetsingskader vrijstelling zelfstandige
kantoorruimte binnen bedrijfsbebouwing
23
TOETSINGSKADER VESTIGING ZELFSTANDIGE KANTOREN IN BEDRIJFSBEBOUWING
OP BEDRIJFSBESTEMMINGEN MET TOEPASSING VAN VRIJSTELLING EX ARTIKEL 19,
LID 3 WRO
DEEL 1 TOELICHTING
1. Aanleiding
Sinds 3 april 2000 geldt de nieuwe, gewijzigde wet op de ruimtelijke ordening (WRO).
Artikel 19, lid 3 maakt het mogelijk dat wijziging van gebruik tot 1500 m2 met een simpele
vrijstellingsprocedure gerealiseerd kan worden. Het betreft een zelfstandige
vrijstellingsbevoegdheid van Burgemeester en wethouders.
In de praktijk blijkt dat bedrijven (delen van) hun kantoorruimte over hebben. Deze
kantoorruimte wordt veelal verhuurd aan zelfstandige kantoorgebruikers, hetgeen strijdig is met
de geldende bestemmingsplannen.
De gemeente wordt op een aantal manieren geconfronteerd met het strijdige gebruik van
kantoorruimte op bedrijfsbestemmingen. De gemeente heeft dit strijdige gebruik in het verleden
op een aantal plaatsen zelf geconstateerd. Hier is tegen opgetreden. Daarnaast is de
gemeente benaderd door potentiële vestigers die een zelfstandig kantoor in een
bedrijfsgebouw willen vestigen, of door eigenaren van een bedrijfsgebouw die aan
kantoorgebruikers willen verhuren. Deze verzoeken worden afgewezen.
Tegen deze afwijzing wordt in een enkel geval een juridische procedure gestart.
Terwijl aan de ene kant verzoeken om vestiging van zelfstandige kantoorruimte worden
afgewezen, moet aan de andere kant worden geconstateerd dat er toch strijdig gebruik plaats
vindt. Dit is een ongewenste situatie.
De gemeente streeft naar een efficiënt grondgebruik. Een efficiënt en intensief grondgebruik
kan met de aanpak van de ontstane situatie worden bevorderd.
Met de vrijstellingsbevoegdheid ex artikel 19, lid 3 heeft de gemeente een instrument in
handen voor de oplossing van de ontstane problematiek.
2. Het doel van deze notitie
Deze notitie vormt voor burgemeester en wethouders het beleidskader op grond waarvan zij
zich bereid kunnen verklaren mee te werken aan een vrijstelling ex art. 19 WRO ten behoeve
van de vestiging van zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing op een
bedrijfsbestemming.
Een bedrijfsgebouw bestaat in het algemeen uit een bedrijfsruimte/bedrijfshal en een

kantorendeel. In bedrijfsgebouwen mag alleen kantoorruimte functioneel behorend bij het
betreffende bedrijf worden gevestigd. In de praktijk is het kantorenvolume ondergeschikt aan
het bedrijfsdeel. De gemeente hanteert de regel dat op bedrijfsterreinen maximaal 50% van het
brutovloeroppervlak aan bedrijfsbebouwing door bij het bedrijf behorende kantoorruimte mag
worden gebruikt. Wanneer een groter volume zou worden toegestaan is immers eerder sprake
van kantoor- dan van bedrijfsbebouwing. In (nieuwere) bestemmingsplannen wordt de 50 - 50
regel in de bestemmingsplanvoorschriften verankert, terwijl op nieuwe grootschalige
bedrijventerreinen het kantoorvolume wel op 30% wordt vastgelegd.
In de praktijk blijkt dat op bestaande bedrijventerreinen bedrijven (delen van) hun

kantoorruimte over hebben. Deze kantoorruimte wordt veelal verhuurd aan zelfstandige
kantoorgebruikers. Het in deze notitie aangereikte beleidskader biedt grotendeels een
oplossing voor deze problematiek.
In deze notitie wordt in deel 1 het nieuwe beleid ten aanzien van zelfstandige kantoorruimte in
bedrijfsbebouwing op een bedrijfsbestemming toegelicht en is in deel 2 een regeling met
criteria opgenomen.
24
3. Organisatie
Voor het maken van deze beleidsnotitie is een projectgroep opgericht. De samenstelling
hiervan was als volgt: Economische Zaken, Bouwbeheer, Stedebouw en Monumenten, OGU,
Milieu, Verkeer
4. Analyse leegstand en strijdig gebruik
In opdracht van de gemeente Utrecht is onderzoek verricht naar vestiging van zelfstandige
kantoren in bedrijfsbebouwing en leegstand. Hoewel de gegevens inmiddels niet meer up to
date zijn, zijn de cijfers wel indicatief voor de huidige problematiek. Onderzocht zijn de
bedrijventerreinen Overvecht, Lage Weide en Kanaleneiland.
Definitiekwestie kantoor versus bedrijfsruimte

Het onderscheid tussen wat precies een bedruimte en wat precies een kantoorruimte is, wordt
door ontwikkelingen in de economie steeds vager. In deze notitie worden geen voorstellen
gedaan over hoe met dit onderscheid om te gaan. Er wordt vastgehouden aan de bestaande
beoordelingssystematiek. In grote lijnen komt die neer op definiëring van
kantoorwerkzamheden als administratieve werkzaamheden, inclusief bijbehorende activiteiten
als vergaderen etc. Er bestaat echter een grijs gebied dat per inidividueel geval wordt
beoordeeld.
De bevindingen van dit onderzoek zijn samengevat als volgt:
Vestiging van zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing
Omvang van het gebruik van zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing
In het verleden is onderzoek gedaan naar het gebruik van zelfstandige kantoorruimte in
bedrijfsbebouwing. Hoewel het onderzoek van enige jaren geleden dateert kan worden
geconstateerd dat in grote lijnen de toen geconstateerde feiten en getallen in grote lijnen
onveranderd zijn gebleven.
In totaal is ongeveer 50.000 m2 kantoorruimte in bedrijfsbebouwing in gebruik bij zelfstandige
kantoorgebruikers. Het betreft in totaal ca. 128 bedrijven met naar schatting 2.000
werknemers. In absolute zin zijn dit forse getallen.
In relatie tot de totale hoeveelheid bedrijfsruimte op deze terreinen (Ca. 2,3 miljoen m2), of de
totale voorraad zelfstandige kantoorruimte in de stad (Ca. 2 miljoen m2) is dit strijdige gebruik
niet heel groot.
Grootte zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing
De verdeling van de zelfstandige kantoorgebruikers in bedrijfsgebouwen over een aantal

klassegroottes is als volgt:
0 - 250 m2 61 bedrijven
251 - 500 m2 28 bedrijven
501 -1000 m2 12 bedrijven
1001 -3000 m2 7 bedrijven
onbekend 20 bedrijven
totaal 128 bedrijven
Gemiddelde grootte van de zelfstandige kantoorruimte is ca 400 m2.

Geconcludeerd kan worden dat het overwegend kleinere bedrijven betreft.
Verdeling van zelfstandige kantoorruimte over de 3 bedrijfsterreinen
Het strijdig gebruik door zelfstandige kantoorgebruikers op de drie bedrijfsterreinen is als volgt
verdeeld:
- bedrijfsterreien Overvecht 8.200 m2
- bedrijfsterrein Kanaleneiland 20.800 m2
- bedrijfsterrein Lage Weide 18.900 m2
25
- totaal 47.900 m2
Oorzaken leegstand kantoorruimte in bedrijfsgebouwen en strijdig gebruik
Achterliggende oorzaken van leegstand en strijdig gebruik zijn als volgt aan te geven.
Bedrijfsbebouwing is, in tegenstelling tot kantoorbebouwing te beschouwen als een maatpak.
De verhouding bedrijfsruimte-kantoorruimte is precies afgestemd op de behoefte op het
moment van de bouw. Deze behoeft kan in de tijd wijzigen. Zo kan door kantoorautomatisering,
thuiswerken, flexwerken en uitbesteden de behoefte aan kantoorruimte bij een gevestigd
bedrijf verminderen.
Wanneer een tweede of volgende gebruiker een bedrijfsgebouw betrekt dan hoeft de
aanwezige verhouding bedrijfsruimte-kantoorruimte niet altijd precies aan te sluiten op de
behoefte.
Dit kan dan leiden tot een poging tot illegale verhuur van de overtollige ruimte. Hierbij treden
als oorzaken van langdurige leegstand van kantoorruimte in bedrijfsbebouwing op:
-onvoldoende representatieve uitstraling van de gebouwen voor kantoorgebruikers
-incourante locatie
-slechte bereikbaarheid van de gebouwen per openbaar vervoer
-incourante maatvoering
Voorts is in een aantal gevallen de oorzaak van leegstand dat gebruik van bedrijfsbebouwing
door zelfstandige kantoorgebruikers conform het bestemmingsplan niet is toegestaan.
5. Oplossingsrichting en mogelijkheden van vestiging van zelfstandige

kantoorgebruikers in bedrijfsbebouwing op bedrijfsbestemmingen
In het kader van de voorbereiding van deze notitie is geconstateerd dat er in principe ten
aanzien van de problematiek van zelfstandige kantoren in bedrijfsbebouwing op
bedrijfsbestemmingen een aantal oplossingsrichtingen mogelijk is::
Strikte handhaving van de vigerende bestemmingsplannen.
Strikte handhaving van het bestemmingsplan leidt ertoe dat de illegaal gevestigde bedrijven
dienen te vertrekken. Er is echter een aantal serieuze nadelen aan deze oplossingsrichting
verbonden:
- Deze oplossingsrichting zal leiden tot leegstand en minder efficiënt grondgebruik. De
overtollige kantoorruimte is alleen als kantoorruimte te verhuren. Door de fysieke kenmerken
van de kantoorruimte, zoals verdiepinghoogte, maximale vloerbelasting, afwezigheid van
roldeuren en ligging op de verdieping is de ruimte doorgaans alleen geschikt voor vestiging
van kantoren.
- Strikte handhaving zal door het ontstaan van leegstand leiden tot verpaupering van de
terreinen. Het probleem van illegaal gebruik doet zich vooral voor op oudere bedrijfsterreinen.
De gemeente investeert veel om de kwaliteit van deze terreinen weer op peil te krijgen.
Voorkomen moet worden dat hier structurele leegstand ontstaat.
- Het strijdig gebruik betreft ca 130 bedrijven met naar schatting 2.000 arbeidsplaatsen.
In verband met deze bezwaren is deze oplossingsrichting niet verder onderzocht.
Gedogen van het strijdig gebruik.
Gedogen van het strijdig gebruik laat de mogelijkheid van het strijdig gebruik voortbestaan. De
bezwaren onder bovenstaande paragraaf zijn hierbij niet aan de orde. Er is echter wel een
aantal andere serieuze bezwaren:
- Bedrijven die de gemeente formeel toestemming vragen voor vestiging van zelfstandige
kantoorruimte in bedrijfsbebouwing krijgen een afwijzing, terwijl anderen zich illegaal
vestigen.
- Er ontstaat daarmee een ongelijke behandeling van bedrijven.
- Bij juridische procedures tegen de gemeente zullen afgewezen bedrijven de gemeente wijzen
op het feit dat strijdig gebruik voorkomt.
Gedogen is in zijn algemeenheid niet de meest nette manier om problemen op te lossen.
26
Wij hebben derhalve gekozen voor de navolgende oplossing
6. Gekozen oplossingsrichting, onder voorwaarden toestaan van zelfstandige kantoren.
De gekozen oplossingsrichting is het onder voorwaarden toestaan van zelfstandige

kantoorruimte in bedrijfsbebouwing na het verlenen van vrijstelling ex artikel 19, lid 3 WRO.
(Zie deel II van deze notitie) De wettelijke procedure voor het verlenen van deze vrijstelling zal
daarvoor doorlopen moeten worden.
De vraag kan gesteld worden of hier niet een te licht vrijstellingsmiddel wordt ingezet voor een
redelijk ingrijpende planologische wijziging. De planologische impact van deze beleidsnotitie is
echter beperkt. Immers of in bedrijfsbebouwing een bedrijf zit met bijbehorende kantoorruimte
maakt in planologische zin weinig verschil met de situatie waarin de overtollige ruimte wordt
verhuurd aan een kleinschalig zelfstandig kantoor.
De oplossingsrichting waarvoor gekozen is, is als volgt te verwoorden:
Bedrijfsbebouwing bestaat uit een hal/bedrijfsruimte en een kantoorruimte. De
hal/bedrijfsruimte moet hal/bedrijfsruimte blijven, en mag niet worden omgezet in
kantoorruimte.
De bij een gevestigd bedrijf behorende behoefte aan kantoorruimte dient in de kantoorruimte
te worden gevestigd. Als een bedrijf niet alle kantoorruimte nodig heeft mag deze onder
voorwaarden separaat aan zelfstandige kantoorgebruikers worden verhuurd.
Beschikbaarheid van kleinschalige en goedkope kantoorruimte is belangrijk voor diversiteit van

economische structuur en komt tegemoet aan de behoefte van het creëren van een
broedplaatsmilieu. Hiermee wordt bedoeld het realiseren van omstandigheden die het starten
en doorstarten van bedrijven bevorderen.
Legalisering bestaande situatie.
Uit de analyse van de leegstand van kantoorruimte behorende bij bedrijfsruimte en de analyse
van het strijdig gebruik blijkt dat ca. 13.000 m2 leeg staat, en dat ca. 50.000 m2 oneigenlijk
door zelfstandige kantoorgebruikers wordt gebruikt. De voorgestelde oplossingsrichting komt
daarom in grote mate neer op legalisering van de bestaande illegale situatie, en zal dus niet tot
onmiddellijk zichtbare, grote veranderingen op de bedrijventerreinen leiden. De regeling is
zodanig uitgewerkt dat deze niet leidt tot grote toename van zelfstandige kantoren op
bedrijventerreinen.
Gevolgen voor verkeersintensiteiten, mobiliteit en parkeren.
In de vijfde nota RO, de nota Ruimte en in het NVVP is een nieuw rijksbeleid geformuleerd op
hoofdlijnen. De rijksoverheid neemt afstand van rijksbemoeienis op individuele
locatiebeslissingen en parkeernormen van bedrijven. Die uitvoering wordt verantwoordelijkheid
van gemeente en provincie. Doel van het nieuwe locatiebeleid is samen te vatten als het
bieden van een goede plaats voor ieder bedrijf, zodat een optimale bijdrage wordt geleverd aan
de vitaliteit van steden. Niet alleen mobiliteitsbeperking maar ook doelstellingen van
economische ontwikkeling, bereikbaarheid en ruimtelijke kwaliteit (waaronder efficiënt
ruimtegebruik, kwaliteit en variatie in vestigingsmilieus) zijn nu aan de orde. Het in deze notitie
geformuleerde beleid past hier uitstekend in.
Het toestaan van verhuur van overtollige kantoorruimte betekent over het algemeen niet dat
verkantorisering of intensivering van bedrijfsterreinen met een C-profiel aan de orde is. Met
deze oplossingsrichting blijft de hoeveelheid kantoorruimte op bedrijfsterreinen gelijk.
Het verschil met de in het bestemmingsplan toegestane situatie is dat de kantoorruimte deels
door zelfstandige kantoorgebruikers wordt benut. Qua intensiteit (aantal werknemers per m2) is
er geen verschil met kantoorgebruikers behorende bij een bedrijf.
Dit betekent dat er over het algemeen geen sprake is van toenemende mobiliteit,
verkeersintensiteiten of parkeerproblemen als gevolg van het vestigen van zelfstandige
kantoren. Het aantal kantoorwerkers wordt immers niet groter.
De gemeente Utrecht houdt als regel aan dat op bedrijfsbestemmingen per bouwperceel van
de brutovloeroppervlakte aan bedrijfsbebouwing maximaal 50 % als kantoorruimte behorende
bij de bedrijfsruimte mag worden gerealiseerd.
27
In enkele bedrijfsbestemmingen op (nieuwere) bedrijventerreinen in Leidsche Rijn wordt
uitgegaan van afwijkende percentages kantoorruimte ten opzichte van de totale
bedrijfsbebouwing. Omdat het dan met name gaat om arbeidsextensieve bedrijven in de
distributie, logistiek en transport met veelal grote magazijn en opslaghallen, wordt dan
maximaal 30% van het brutovloeroppervlak van de bedrijfsbebouwing aangehouden.
Per saldo wordt hierdoor bereikt dat een goede verhouding ontstaat tussen de te realiseren
bedrijfsbebouwing en de daarbij behorende kantoorcomponent.
Resumerend kan worden geconcludeerd dat het nieuwe beleid geen of minimale invloed heeft
op mobiliteit, verkeersintensiteit, bereikbaarheid en parkeren. Aanvullende maatregelen zoals
extra openbaar vervoer etc. uitsluitend als gevolg van deze beleidswijziging zijn daarom niet
nodig. De behoefte aan goed openbaar vervoer en vervoermanagement op de
bedrijventerreinen is steeds aanwezig.
Milieuaspecten.
Voor de beoordeling van de milieugevolgen van vestiging van zelfstandige kantoorruimte op

bedrijfsterreinen zijn twee zienswijzen relevant. De eerste zienswijze gaat uit van de hinder die
kantoren opleveren voor andere bedrijven. De tweede zienswijze gaat uit van hinder die andere
bedrijven voor kantoren opleveren.
Beperkingen die kantoren opleveren voor omliggende bedrijven.
Vestiging van zelfstandige kantoren op bedrijfsterreinen kan hinder of beperkingen opleveren

voor omliggende gevestigde bedrijven.
Het gaat hierbij om de beoordeling van de gevoeligheid van kantoren voor milieuhinder. In
diverse AMVB's op milieugebied is er sprake van gevoelige bebouwing die gelijk is te
schakelen met woningen van derden en die maximale bescherming tegen milieuhinder
genieten. Gevoelige bebouwing zijn kantoorgebouwen met meer dan 50 personen per object.
Bij kantoorgebouwen met een gemiddeld ruimtegebruik van ca 20 m2 b.v.o. per werknemer zijn
dat gebouwen vanaf ca 1000 m2. Voor gevoelige bebouwing gelden ruimere afstandscriteria
dan voor bedrijven. Dit kan dus betekenen dat omliggende bedrijven in hun huidige of
toekomstig functioneren belemmerd zouden kunnen worden. Vooral daar waar deze gevoelige
kantoorbebouwing in de buurt van hinder c.q. gevaar opleverende zwaardere bedrijvigheid is
gelegen is dit het geval.
Uitgangspunt van deze beleidsnotitie is, dat geen beperkingen voor omliggende bedrijven
mogen ontstaan als gevolg van vestiging van zelfstandige kantoorruimte. De bedrijfsterreinen
zijn primair bedoeld voor de bedrijfscategorieën die in het bestemmingsplan zijn opgenomen.
De vestiging van grotere zelfstandige kantoren op bedrijfsterreinen mag de vanuit de
milieucategorie zwaardere bedrijven niet in haar huidige of toekomstige functioneren
belemmeren.
Dit kan grotendeels worden geregeld door grotere kantoren alleen toe te laten op categorie 3
bedrijfsterreinen op ten minste 60 meter van categorie 4 bedrijfsterreinen.
Gevolg hiervan is dat de gevoelige zelfstandige kantoren (meer dan 50 werkzame personen en
groter dan ca 1000 m2) niet op alle bedrijfsterreinen mogen worden gevestigd.
Mede daarom zal de algemene regeling gelden voor kantoorruimte tot maximaal 1000 m2.
Hinder die omliggende bedrijven uitoefenen op de kantoren
Er zijn een viertal aspecten van hinder van bedrijven op kantoren, nl. verkeer, stof, geluid en
stank.
Zwaar verkeer kan leiden tot trillingen, dat bij kantoorachtige werkzaamheden in de grafische
sector tot problemen kan leiden. Bijvoorbeeld tot wazige in plaats van scherpe afdrukken. Dit is
overigens evenzeer een probleem bij grafische activiteiten in bedrijfsgebouwen. Ook kan het
zware verkeer eventueel gecumuleerd met industriegeluid tot geluidsproblemen leiden.
Vooral op Lage Weide is nogal wat zware industrie gevestigd die geluidshinder veroorzaakt.
Daarnaast veroorzaakt de industrie in een aantal gevallen geur- en stofoverlast.
Deze overlast kan leiden tot klachten. Aangenomen kan worden dat zelfstandige kantoren
meer gevoelig zullen zijn voor deze overlast dan productiebedrijven, hoewel veel bedrijven
natuurlijk ook schoon zijn en evenzeer van deze overlast hinder ondervinden
28
Grondbeleidaspecten
Aanhakend op het in deze notitie geformuleerde beleid rijst de vraag in hoeverre het Utrechtse
erfpachtsysteem mogelijkheden biedt om regulerend op te treden tegen de ongewenste
vestiging van zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing op bedrijfsbestemmingen.
In beginsel is er sprake van een economische meerwaarde indien een deel van de
bedrijfsruimte wordt omgezet in een (zelfstandige) kantoorruimte. De huurwaarde en de
beleggingswaarde van het totale gebouw zullen hierdoor stijgen.
In de meeste oude erfpachtcontracten zijn de bestemming en het gebruik dusdanig

omschreven dat bebouwing van een bedrijfsruimte is toegestaan van maximaal de oppervlakte
van de kavel. De kantoorruimte wordt bij deze bedrijfsruimte inbegrepen. Door de vermenging
is het lastig te spreken van een gewijzigde bestemming en/of een gewijzigd gebruik op grond
waarvan er een economische meerwaarde verschuldigd is. In de regel wordt door het
Ontwikkelingsbedrijf eerst een economische meerwaarde in rekening gebracht indien de
oppervlakte van de kavel wordt overschreden.
In recentere contracten (bijvoorbeeld bij uitgifte van het bedrijfsterrein De Wetering Noord) is
vastgelegd dat maximaal 30% van de totale oppervlakte van het perceel of van het totale
gebouw kan worden benut voor kantoordoeleinden. Bij overschrijding van dit percentage wordt
op basis van het erfpachtcontract een kantorentoeslag bij de erfpachter in rekening gebracht.
Deze toeslag is het verschil tussen de uitgifteprijs en de geldende grondprijs voor
kantoorruimte ten tijde van de overschrijding van het percentage. Indien de gemeente geen
medewerking wenst te verlenen aan de overschrijding van dit percentage biedt het bestaande
erfpachtcontract een instrument om de overschrijding tegen te houden. Dit kan echter alleen op
basis van gegronde redenen zoals wegens strijd met vigerend beleid.
Omdat de vestiging van zelfstandige kantoorruimte plaatsvindt c.q. dient plaats te vinden in
reeds aanwezige, leegstaande, kantoorruimte kan worden gekonstateerd dat geen strijdigheid
ontstaat met de gesloten erfpachtscontrachten en de op grond daarvan toegestande
kantoorbebouwing.
Kantoren en bedrijventerreinenbeleid, startersbeleid, werkgelegenheidsaspecten,

limitatieve lijst en toekomstige ontwikkeling
Kantoren- en bedrijfsterreinenbeleid
Utrecht streeft naar vestiging van het juiste bedrijf op de juiste plaats. Dit betekent dat met
name voor de nieuwe in ontwikkeling zijnde bedrijventerreinen en kantorenlocaties duidelijke
produkt-marktcombinaties zijn vastgesteld.
De bestaande bedrijventerreinen hebben niet in alle gevallen een heel duidelijk profiel. De
vraag is of vestiging van zelfstandige kantoorruimte vanuit een optiek van bedrijventerreinen-
en kantorenbeleid gewenst is. Deze vraag kan om een aantal redenen positief worden
beantwoord.
- Er is behoefte aan kleinschalige kantoorruimte aan de onderkant van de kantorenmarkt. Dit
wordt onderschreven in de nota 'Strategisch Kader Kleinschalige Bedrijfshuisvesting', april
2000. De mogelijkheid van vestiging van zelfstandige kantoorruimte op bedrijfsterreinen zal
niet concurreren met de in ontwikkeling zijnde kantorenlocaties in Leidsche Rijn en
Stationsgebied. Dit zijn ontwikkelingen voor een veel hoger marktsegment, en met veel
hogere prijzen.
- Ook op het gebied van aanbod van bedrijfsterreinen en bedrijfsruimte is er in Utrecht sprake
van schaarste, met name van terreinen met een C -profiel. Het is daarom niet gewenst om
bedrijfsruimte op C-locaties te veranderen in kantoorruimte. Verhuur van overtollige
kantoorruimte is echter wel positief. Dit leidt tot voorkomen van leegstand en verpaupering
van de oudere bedrijfsterreinen. Ook is efficiënt gebruik van de bedrijfsbebouwing, in
tegenstelling tot leegstand, beter voor de bedrijfsvoering van de betreffende bedrijven. De
zelfstandige kantoorruimte op bedrijfsterreinen vormt slechts een zeer ondergeschikt deel van
het totaal op de bedrijfsbebouwing op de bedrijfsterreinen terreinen en dat dient ook zo te
blijven.
29
Gelet op het bovenstaande en gelet op de eerder omschreven milieuaspecten geldt de regeling
voor overtollige kantoorruimte tot maximaal 1000 m2 B.V.O. Hiermee wordt 90 % van de
gevallen opgelost.
Bedrijfsruimte bevindt zich doorgaans op de begane grond in verband met bereikbaarheid en,
vloerbelasting. De bijbehorende kantoorruimte is hier doorgaans boven gelegen. Om het
gevaar van verkantorisering te voorkomen en in verband met de handhaving wordt zelfstandige
kantoorruimte alleen op de verdieping toegestaan.
Het thans vast te leggen beleid dient een plaats te krijgen in het op te stellen
Ontwikkelingskader Bedrijventerreinen
Startersbeleid
Een van de belangrijke elementen van het Utrechtse startersbeleid is het aanbieden van
voldoende geschikte huisvestingsmogelijkheden. Dit wordt onder andere geconcretiseerd door
het realiseren en in stand houden van bedrijfsverzamelgebouwen. Uit de analyse van het
strijdig gebruik blijkt dat 90 % van de zelfstandige kantoren op bedrijfsterreinen kleiner is dan
1000 m2, meer dan de helft is kleiner dan 250 m2. Hiermee is duidelijk dat het aanbieden van
zelfstandige kantoorruimte op bedrijfsterreinen een bijdrage levert aan de beschikbaarheid van
kleinere en goedkopere kantoorruimte. Niet onderzocht is wat het aandeel jonge of startende
bedrijven is in deze ruimte. Duidelijk is wel dat startende en doorstartende bedrijven gebaat
zijn bij aanbod van geschikte ruimte. De veelal kleinschalige kantoorruimte op bedrijfsterreinen
vervult een broedplaatsfunctie voor bedrijven in ontwikkeling.
Werkgelegenheidsaspecten
Uit de analyse van het strijdig gebruik blijkt dat naar schatting 2.000 mensen werkzaam zijn in
de zelfstandige kantoren (50.000 m2 : 25= 2000 personen).
Limitatieve lijst van grondexploitaties, BRU afsprakenkader
Aangezien het hier bestaande gebouwen betreft valt deze regeling buiten het BRU
afsprakenkader.
7 Handhaving van het nieuwe beleid
Uitgangspunt van de regeling is dat deze praktisch gezien handhaafbaar is. De beginsituatie is
vanuit de goedgekeurde bouwplannen bekend. Ook het uitgangspunt dat de bedrijfsruimte als
bedrijfsruimte in gebruik moet blijven is helder.
Deze beleidsnota dient als toetsingskader voor legalisering van bestaande strijdige situaties en
voor nieuwe aanvragen van zelfstandige kantoorruimte op bedrijfsbestemmingen op
bedrijfsterreinen om vrijstelling en constateringen van zelfstandige kantoorgebruikers op
bedrijfsterreinen.
30
DEEL II
CRITERIA VOOR VRIJSTELLING EX ARTIKEL 19 VOOR ZELFSTANDIGE
KANTOORRUIMTE OP BEDRIJFSBESTEMMINGEN OP BEDRIJFSTERREINEN
Regeling voor vestiging van zelfstandige kantoorgebruikers in bedrijfsbebouwing op

bedrijvenbestemmingen op bedrijfsterreinen
Het gebruik van zelfstandige kantoorruimte wordt onder een aantal voorwaarden toegestaan.
Onderstaand zijn de randvoorwaarden voor het toestaan van zelfstandige kantoorruimte op
bedrijfsterreinen opgenomen.
1. Definities
- Bedrijfsbebouwing: het totaal aan bedrijfsbebouwing op een perceel waarin opgenomen

bedrijfsruimte en de bij dit bedrijf bijbehorende kantoorruimte.
- Kantoorruimte: ruimte voor het verrichten van administratieve en daarmee gelijk te stellen
werkzaamheden.
- Zelfstandige kantoorgebruiker: gebruiker van zelfstandige kantoorruimte zonder relatie met
het bedrijf in de bedrijfsbebouwing op hetzelfde perceel.
- Overtollige kantoorruimte: kantoorruimte die overtollig is nadat de kantoorbehoefte van een
in een bedrijfspand gevestigd bedrijf is ingevuld in de aanwezige kantoorruimte.
2. Doelstelling van de regeling.
Wanneer door diverse omstandigheden de hoeveelheid kantoorruimte voor een in een

bedrijfspand gevestigd bedrijf te groot is kan deze onder voorwaarden worden benut door
zelfstandige kantoorgebruikers.
De regeling beoogt om te komen tot efficiënt ruimtegebruik op bedrijfsterreinen. De regeling
beoogt langdurige leegstand van kantoorruimte behorende bij bestaande bedrijfsgebouwen te
voorkomen. Hiermee wordt tevens verpaupering op oudere bedrijfsterreinen tegengegaan.
Met de regeling kan een specifiek segment in de kantorenmarkt worden bediend. Het gaat
vooral om de kleinere en wat goedkopere kantoorruimte. Hiermee wordt een broedplaatsmilieu
gerealiseerd voor kleinere bedrijven in het algemeen en startende en doorstartende bedrijven
in het bijzonder.
3. Werkingsgebied
De regeling is van toepassing op bestaande bedrijfsbebouwing op bedrijfsterreinen binnen een

bestemmingsplan waarvoor de geldende bedrijfsbestemming geen regeling bevat betreffende
de verhoudingtussen bedrijfsruimte en kantoorruimte, dan wel bedrijfsterreinen waar maximaal
50% kantoorruimte bij de bedrijfsruimte is toegestaan.
De regeling is van toepassing op bedrijfsbebouwing ouder dan 3 jaar. De regeling is niet van
toepassing bij nieuwbouw van bedrijfsbebouwing. Dit hangt samen met de doelstelling van de
regeling. De regeling beoogt leegstand van kantoorruimte in bedrijfsbebouwing te voorkomen,
niet om de vestiging van zelfstandige kantoorruimte op bedrijfsterreinen te bevorderen.
4. Omvang van de kantoorruimte voor zelfstandige kantoren.
Er kan vrijstelling worden verleend voor kleinschalige kantoorruimte. Verkantorisering van de

bedrijfsterreinen moet worden voorkomen.
Overtollige kantoorruimte mag, na het verlenen van vrijstelling, in gebruik worden genomen
door zelfstandige kantoorgebruikers tot een maximum van 1.000 m2 per bedrijfsbebouwing op
een bouwperceel.
Bovendien mag niet meer dan 70% van de kantoorruimte door zelfstandige kantoorgebruikers
in gebruik worden genomen
5. Kantoorruimte op verdieping
31
Verhuur of ingebruikgeving van zelfstandige kantoorruimte op de begane grond is niet
toegestaan. Dit mag alleen op de verdieping.
6. Invulling van de eigen kantoorbehoefte van in bedrijfsgebouwen gevestigde bedrijven.
Het kantoor behorende bij een bedrijf dient in de kantoorruimte gevestigd te worden. Het is dus
niet toegestaan om het bij het bedrijf behorende kantoren te vestigen in de bedrijfsruimte en
vervolgens de kantoorruimte in gebruik te geven als zelfstandige kantoorruimte. Een en ander
te beoordelen aan de hand van oude bouwtekeningen c.q. verleende bouwvergunningen.
7. Functieverandering of verbouw van bedrijfsruimte naar kantoorruimte
De bedrijfsruimte in de bedrijfsbebouwing moet integraal gehandhaafd blijven.

Functieverandering of verbouw van bedrijfsruimte naar kantoorruimte is niet toegestaan.
Hiervoor geldt als toetsingskader de situatie ten tijde van de verleende bouwvergunning. De op
het moment van verlenen van de bouwvergunning vastgelegde hoeveelheid bedrijfsruimte dient
gehandhaafd te blijven. Eerdere ingebruikname van bedrijfsruimte door kantoren dient te
worden beëindigd.
8. Bouwvergunningplichtige werkzaamheden
Er wordt geen medewerking verleend aan bouwvergunningplichtige activiteiten ten behoeve

van zelfstandige kantoorruimte of ten behoeve van de toegang tot de zelfstandige
kantoorruimte.
9. Uitbreiding van de hoeveelheid kantoorruimte behorend bij bedrijfsruimte
Uitbreiding van de hoeveelheid kantoorruimte behorende bij de bedrijfsruimte is, na het

verlenen van de benodigde vergunningen, slechts onder een aantal voorwaarden toegestaan:
- Indien er sprake is van verhuur van een deel van de kantoorruimte aan zelfstandige
kantoorgebruikers dient dit eerst beëindigd te worden. Pas als alle kantoorruimte in gebruik is
bij het in de bedrijfsbebouwing gevestigde bedrijf, en er dan nog sprake is van een tekort aan
kantoorruimte ten behoeve van dit bedrijf kan kantoorruimte worden uitgebreid.
- Deze uitbreiding moet passen binnen het vigerende bestemmingsplan.(maximaal percentage
kantoorruimte)
- De gehele hoeveelheid kantoorruimte is in dit geval te beschouwen als nieuwe ruimte. De
kantoorruimte mag minimaal 3 jaar niet aan zelfstandige kantoorgebruikers worden verhuurd
of door hen in gebruik genomen. Dit om te voorkomen dat de regeling wordt misbruikt om
nieuwe kantoorruimte op bedrijfsterrein te realiseren ten behoeve van zelfstandige
kantoorgebruikers.
10. Sloop-nieuwbouw bedrijfspanden
Bij sloop en daaropvolgende nieuwbouw van bedrijfsbebouwing dient de nieuw te realiseren

bedrijfsbebouwing te passen binnen de vigerende bedrijfsbestemming. De nieuw gerealiseerde
kantoorruimte behorende bij de bedrijfsruimte mag gedurende minimaal 3 jaar niet aan
zelfstandige kantoorgebruikers worden verhuurd of door hen in gebruik genomen.
11. Splitsing van de eigendoms/erfpachtssituatie van de kantoorruimte en de bedrijfsruimte

van de bedrijfsbebouwing.
Splitsing van het erfpachtrecht van de (zelfstandige) kantoorruimte en de bedrijfsruimte wordt

niet toegestaan. Door bedrijfsbebouwing ongedeeld te laten wordt de mogelijkheid opengelaten
dat volgende gebruikers het gebouw weer geheel conform de bedrijfsbestemming gaan
benutten. Bij splitsing is het kantoorgebruik definitief, en zal bij volgende gebruikers een
neiging naar realiseren van additionele kantoorruimte ontstaan.
Voor splitsing zal vaak een verbouwing nodig zijn in verband met eigen ingang, en valt daarom
buiten het kader van de regeling
32
12. Milieucategorieën
Gevoelige kantoren, dit zijn kantoren met meer dan 50 werknemers, kunnen uitsluitend worden
toegelaten op bedrijfsbestemmingen waarop maximaal categorie 3 bedrijven zijn toegestaan en
dan nog op ten minste 60 meter afstand van bedrijfsbestemmingen waarop maximaal categorie
4 bedrijven zijn toegestaan. Zie eerdere opmerkingen over problemen i.v.m. milieunormen.
Op bedrijfsbestemmingen waarop bedrijven categorie 4 en hoger zijn toegestaan kunnen geen
gevoelige kantoren worden gevestigd. De reden hiervoor is dat anders de zwaardere bedrijven
in hun (toekomstig) functioneren worden belemmerd
33

Ontwikkelingskader Bedrijventerreinen 2006-2020

Transféré par

Informations du document

Titre original

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Ontwikkelingskader Bedrijventerreinen 2006-2020

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

DE JUISTE KOERS:

Deel 1: Ontwikkelingskader bedrijventerreinen 2006-

DEEL 1: ONTWIKKELINGSKADER BEDRIJVENTERREINEN UTRECHT

Het Ontwikkelingskader biedt:

Toekomstperspectief Utrechtse bedrijventerreinen

Het Herstructureringsprogramma bestaat uit een masterplan en een overzicht met

DEEL 3: TOETSINGSKADER VRIJSTELLING ZELFSTANDIGE KANTOORRUIMTE BINNEN

Belangrijkste criteria voor vrijstelling

Het Ontwikkelingskader geeft inzicht in:

Concreet vertaald naar de uitvoering betekent dit dat het Ontwikkelingskader:

De ruimtevraag naar bedrijventerreinen in Utrecht is tot en met 2020 geraamd op 11 à 12 ha

Op basis van de economische toekomstverwachtingen per sector, de ambities van de stad,

3.2 Aanbod aan bedrijventerreinen

3.3 Confrontatie vraag/aanbod

3.4 Allocatie van de vraag

De kwantitatieve en kwalitatieve ruimtebehoefte tot 2020 is gealloceerd naar bestaande, in

3.4.1 Duurzaam productieknooppunt

3.4.2 Logistiek bedrijventerrein

3.4.3 Hoogwaardig bedrijventerrein

Met betrekking tot de in (her)ontwikkeling zijnde terreinen als Merwedekanaalzone, Nieuwerijn

Als laatste zijn de toekomstige perspectieven van de nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen

4.1 Bestaande bedrijventerreinen

4.1.1 Lage Weide, industrieel en multimodaal hart van Nederland

Lage Weide Midden: multimodale bedrijven.

Lage Weide West, modern gemengd (handel, transport, bouw en industrie).

Aanbevelingen voor duurzame ontwikkeling

4.1.2 Stadsbedrijventerrein Cartesiusweg, broedplaats voor MKB ondernemerstalent

Naar de toekomst gekeken staan de volgende thema's centraal:

Aanbevelingen voor duurzame ontwikkeling

4.1.3 Overvecht, stadsverzorgend bedrijventerrein met accent op mobiliteit & beweging

Gezien de ligging in het stedelijk gebied en de bovengeschetse ruimtelijke ontwikkelingen zal

Naar de toekomst gekeken staan de volgende thema's centraal:

Aanbevelingen voor duurzame ontwikkeling

Naar de toekomst gekeken staan de volgende thema's centraal:

Aanbevelingen voor duurzame ontwikkeling

4.3 Bedrijventerreinen in ontwikkeling

4.3.1 Nieuwerijn, eersteklas bedrijvenpark

Product markt combinaties

4.3.2 De Wetering, hoogwaardig en duurzaam bedrijventerrein

Er ligt nog circa 21 ha aan planvoorraad op De Wetering-Zuid. De Wetering kent in Utrecht op

Product markt combinaties

De Wetering-Zuid is ontwikkeld als een locatie met een B-profiel. Op de Wetering-Zuid is de

4.4 Nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen

4.4.1 Haarrijn, Logistieke hub bij de A2

Product markt combinaties

Aanbevelingen voor duurzame ontwikkeling

4.4.2 Strijkviertel, gemengde Utrechtse no nonsense locatie

Aanbevelingen voor duurzame ontwikkeling

4.4.3 Rijnenburg, gemengd en duurzaam bedrijventerrein

Aanbevelingen voor duurzame ontwikkeling

2. Het doel van deze notitie

Een bedrijfsgebouw bestaat in het algemeen uit een bedrijfsruimte/bedrijfshal en een

In de praktijk blijkt dat op bestaande bedrijventerreinen bedrijven (delen van) hun

4. Analyse leegstand en strijdig gebruik

Definitiekwestie kantoor versus bedrijfsruimte

Vestiging van zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing

Omvang van het gebruik van zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing

Grootte zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing

De verdeling van de zelfstandige kantoorgebruikers in bedrijfsgebouwen over een aantal

totaal 128 bedrijven

Gemiddelde grootte van de zelfstandige kantoorruimte is ca 400 m2.

Verdeling van zelfstandige kantoorruimte over de 3 bedrijfsterreinen

Oorzaken leegstand kantoorruimte in bedrijfsgebouwen en strijdig gebruik