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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO CENTRAL CVEL 12 VARA CVEL PRAA JOO MENDES S/N, So Paulo-SP - CEP 01501-900
SENTENA
Processo n: Classe Assunto: Requerente: Requerido: 0068384-89.2012.8.26.0100 Procedimento Ordinrio - Defeito, nulidade ou anulao Vandercy Aparecida Vieira Cooperativa Habitacional Dos Bancrios De Paulo Bancoop.
Este documento foi assinado digitalmente por FERNANDA SALVADOR VEIGA. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0068384-89.2012.8.26.0100 e o cdigo 2S0000007DFKU.
Vistos. VANDERCY APARECIDA VIEIRA, j qualificada nos autos, ingressou com ao pelo rito ordinrio, com pedido de tutela antecipada, contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP, tambm j qualificada nos autos. Alegou, em suma, que celebrou com a r termo de adeso e compromisso de participao, cujo objeto era a compra de um apartamento no residencial Liberty Boulevard, pelo valor estimado de R$ 43.715,24. Em 12 de janeiro de 2002, aps quitar a aludida unidade, passou a residir no imvel, consoante termo de autorizao para uso antecipado de unidade habitacional. Ocorre que transcorridos dois anos da quitao, a r passou a lhe exigir o pagamento de valores apontados unilateralmente, a ttulo de reforo de caixa, diante do inadimplemento de outros cooperados; o que seria ilegal. Sustentou que a r no se trata de cooperativa, mas de empresa atuante no mercado imobilirio como qualquer outra. Neste panorama, a parte autora requereu, em sede de tutela antecipada, que a r respeite o contrato entabulado entre as partes e outorgue a escritura do imvel por ela adquirido e fornea toda a documentao necessria ao registro da escritura no cartrio de imveis competente. No mrito, pugnou pelo reconhecimento da quitao do apartamento e da declarao de inexigibilidade do dbito, alm da condenao da r ao pagamento de indenizao pelos danos morais suportados. A petio inicial de fls. 02/49 veio instruda com os documentos de fls. 50/162. s fls. 174 foi proferida deciso judicial no sentido de que o pedido de tutela antecipada seria apreciado aps a resposta da r, alm de terem sido concedidos os benefcios da justia gratuita parte autora.
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Rplica da parte autora s fls. 461/572, com documentos de fls. 513/558 e 563/622, dos quais a r teve cincia s fls. 624/630. Aps determinao judicial de fls. 631, a r prestou esclarecimentos s fls. 634/646. Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (fls. 721), as partes requereram o julgamento antecipado do feito s fls. 723 e 746/746. o relatrio. Decido. O feito prescinde de outras provas, pois bastam aquelas existentes nos autos para a formao da convico do julgador. Assim, na medida em que remanescem apenas questes de direito, passo ao julgamento da lide no estado em que se encontra o processo, nos termos do artigo 330, inciso I, do Cdigo
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Citada (fls. 176), a r apresentou contestao s fls. 178/208, acompanhada dos documentos de fls. 209/458, alegando, inicialmente, que a autora faz parte do quadro da Associao dos adquirentes de apartamento do Condomnio Edifcio Liberty Boulevard Residence, que props ao coletiva contra ela, objetivando, dentre outros, a declarao da nulidade da clusula que prev a apurao final do preo de custo da construo, a outorga do termo de quitao e da consequente escritura definitiva dos imveis adquiridos, que tramita na 30 Vara Cvel deste Foro Central. No mrito, aduziu que o empreendimento em questo, de acordo com a assembleia realizada em 09 de julho de 2011 pela mencionada associao, foi transferido para a construtora OAS, que se tornou responsvel pelo trmino das obras, emisso de termo de quitao, outorga de escritura pblica, entre outros. No mais, asseverou que o valor exigido decorreu de um dficit no empreendimento em razo da diferena de valores entre o preo estimado e o preo de custo efetivo da construo, consoante previso contratual. Logo, quando a autora ingressou na cooperativa j tinha cincia de que estava assumindo o preo de pagar o preo de custo real do imvel e no o preo inicialmente estimado. Ainda, salientou que se trata de uma cooperativa e que sempre disponibilizou toda a informao contbil do empreendimento. Outrossim, aduziu que houve prestao de contas, as quais foram aprovadas em assembleia. Alm disso, aduziu a impossibilidade de outorga do termo de quitao e da escritura pblica de transferncia do imvel, dada a falta de quitao do preo do custo do imvel, associada transferncia do empreendimento para a construtora OAS. Por fim, impugnou a existncia e a extenso dos danos morais alegados.
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de Processo Civil. Considerando que no foram arguidas preliminares em contestao, passa-se anlise do mrito da demanda, seara na qual os pedidos formulados pela parte autora so parcialmente procedentes. Com efeito, a parte autora celebrou com a r o termo de adeso e compromisso de participao, tendo por objeto a compra de um apartamento no Residencial Liberty Boulevard, pelo valor estimado de R$ 43.715,24, conforme documento de fls. 62/74. J, em 12 de janeiro de 2002, aps quitar o valor inicialmente previsto, consoante documentos de fls. 563/621, a autora passou a residir no imvel, aps a r emitir o termo de autorizao para uso antecipado de unidade habitacional s fls. 76/79. Aps dois anos, a r passou a lhe exigir o pagamento de valores a ttulo de reforo de caixa; cuja legalidade da conduta ser a seguir apreciada. De incio, importante apontar que, diversamente do sustentado pela r, em verdade, ela no se trata de verdadeira cooperativa, distanciando-se do conceito previsto no art. 4 da Lei Federal n. 5.764/71. Na hiptese, a r atuou como verdadeira incorporadora de empreendimento imobilirio e a avena estabelecida entre as partes trata-se de contrato de compromisso de venda e compra de imvel. Superada tal questo, nota-se que, embora se verifique no termo de adeso e compromisso de participao que o preo tenha sido estimado em R$ 43.715,24, para 1 de fevereiro de 2012, a empresa r, em momento algum, demonstrou como apurou eventual diferena, a ttulo de custo real do imvel, aps a quitao do preo devidamente atualizado pela autora. Ora, a tese da r de que a cobrana impugnada decorreria da diferena entre o preo estimado e o preo de custo efetivo da construo no merece prosperar, porque no demonstrado efetivamente qual teria sido o custo da obra e tambm porque a consumidora autora, em homenagem ao princpio da informao, necessariamente deveria ter sido informada como tal custo seria calculado. O pargrafo nico da clusula quarta da avena (fls. 63),
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a qual prev que a r poderia lanar a dbito do ASSOCIADO valores decorrentes de eventuais aumentos de custos, aumentos de rea construda, privativa ou no e alteraes no memorial das unidades habitacionais e do prprio empreendimento no atende tal regra, prevista no artigo 6, inciso III, do CDC, alm de se caracterizar como abusiva, tal como define o artigo 51, inciso X, do mesmo diploma legal.
Ademais, deve ser tida como puramente potestativa e, portanto, nula, nos termos do artigo 122 do Cdigo Civil, a clusula que determine a obrigao do adquirente de pagar resduo em virtude de diferena maior de custo de obra a ser apurado ao final, porquanto dependente exclusivamente da vontade de uma das partes, no caso, a r. Ainda que se admitisse a cobrana de eventual valor residual ao final da obra, as clusulas contratuais deveriam ser claras quanto ao seu modo de clculo. No bastasse, eventuais gastos adicionais deveriam ser comprovados, mediante prova contbil, e aprovados em Assembleia Geral, o que no ocorreu. Alm disso, nem se diga que eventual autorizao da assembleia, da qual a autora no participou, mencionada pela r em contestao, poderia afetar direitos j adquiridos de quem contratou antes, como a autora. Outrossim, a r, em conjunto com a nova empresa OAS, no poderia cobrar dos adquirentes, que j receberam a posse precria de suas unidades, o pagamento de expressiva quantia suplementar, sob argumento de que se trata de resduo de custeio de obras no regime cooperativo, apurado sem base em critrios objetivos. No mais, o documento de fls. 252/264, firmado entre a r e outras empresas, incluindo a OAS EMPREENDIMENTOS SA, no afeta os direitos da parte autora, porquanto desta avena no participou. Assim, na medida em que a parte autora quitou os valores que lhe foram exigidos no momento oportuno, com amparo no contrato firmado entre as partes, tem incidncia a clusula 16 do termo de fls. 62/69; o que impe a condenao da r a outorgar a escritura definitiva em favor daquela Neste sentido tm-se as recentes ementas do E. Tribunal de Justia do Estado de So Paulo em casos anlogos: COOPERATIVA DOS BANCRIOSBancoop. Conjunto Altos do Butant - Aquisio de unidade pela autora, j integralmente paga. Recusa na outorga da escritura definitiva, ao
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AO DE INEXIGIBILIDADE DE APORTE FINANCEIRO C.C. PEDIDO DE RESTITUIO DOS VALORES PAGOS. COOPERATIVA HABITACIONAL. BANCOOP. COBRANA DE "RESDUO FINAL". Aplicao do CDC. Aquisio de unidade residencial. Verdadeira natureza jurdica da relao existente entre as partes deve determinar o regime jurdico aplicvel ao negcio em espcie. Entidade que assume posio jurdica equiparada a uma incorporadora imobiliria, estando sujeita, portanto, s imposies do Cdigo Consumerista. Cobrana indevida do aporte financeiro, por no contar com regular aprovao, na medida em que houve omisso sobre o resduo e sua forma de rateio, tendo sido aceitas to somente as contas ordinrias apresentadas. Precedentes. Sentena de procedncia confirmada. Honorrios advocatcios, porm, fixados em conformidade com o art. 20, 3, do CPC.RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelao n. 0140427-63.2008.8.26.0100, 6 Cmara de Direito Privado, Relator: Paulo Alcides, Data de Julgamento: 09/08/2012) grifei APELAO CVEL. Ao declaratria de inexigibilidade de dbito. Resduo Cooperativa habitacional. BANCOOP Cooperativa no sujeita s regras jurdicas prprias do cooperativismo, por se demonstrar verdadeira empresa construtora e incorporadora de imveis Cobrana de resduo. Ausncia de comprovao da origem do dbito. Sentena de procedncia mantida. Descabida a devoluo em dobro. Recursos desprovidos.(Apelao n. 9072292-15.2009.8.26.00002 Cmara de Direito Privado, Relator: Jos Carlos Ferreira Alves, Data de Julgamento: 24/07/2012, Data de Publicao: 26/07/2012) grifei Por derradeiro, deixo de acolher o pedido de indenizao por danos morais, considerando que a hiptese versa sobre descumprimento contratual, no tendo havido ofensa aos direitos de personalidade da autora. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE
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fundamento de que os aderentes se reuniram em assemblia e aprovaram o trespasse do emprendimento para a Construtora OAS, que revende as unidades a preo de mercado; inclusive para os que j haviam recebido as unidades respectivas, como a autora. Ilegalidade flagrante luz do Cdigo do Consumidor, que no obriga a autora. Provimento do apelo para julgar procedente a ao, nos termos do acrdo. (Apelao n. 0153814-14.2009.8.26.0100, 8 Cmara de Direito Privado, Relator: Luiz Ambra, Data de Julgamento: 14/11/2012) grifei
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PROCEDENTES os pedidos formulados por VANDERCY APARECIDA VIEIRA contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP, para o fim de: a) declarar inexigvel a cobrana relativa ao resduo, e, portanto, quitado o contrato firmado entre as partes; tendo por objeto a unidade atribuda parte autora no empreendimento Residencial Liberty Boulevard (apartamento 33, bloco B); b) condenar a r a outorgar escritura definitiva autora, bem assim eventuais documentos necessrios ao registro da propriedade no flio real, em dez dias, aps o trnsito em julgado, sob pena de multa diria de R$ 1.000,00, limitada a R$ 80.000,00. Tendo em vista que a parte autora decaiu em parte mnima do pedido (artigo 21, pargrafo nico, do CPC), condeno a r ao pagamento das custas do processo e honorrios advocatcios, que ora fixo, a teor do artigo 20, pargrafo 3o, do Cdigo de Processo Civil, em R$ 3.000,00 (trs mil reais), atualizadas as primeiras do desembolso e a verba honorria desta deciso. Em consequncia, declaro extinto o processo, com resoluo de mrito, com fulcro no art. 269, inciso I, do Cdigo de Processo Civil. PRIC. So Paulo, 08 de novembro de 2013. Fernanda Salvador Veiga Juza de Direito
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