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MONTAGE DE LOPERATION LES TERRASSES DEDEN SUR LA COMMUNE DE CERGY (VAL DOISE)

Perspective Les terrasses dEden ; SOGEPROM

Mat VERDOL, Marion VION-DURY, Stphane WEINZAEPFLEN

Cours de N.S ATKINS-Janvier 2009 M2 Amnagement et Urbanisme

TABLE DES MATIRES

TABLE DES MATIRES.1 En guise dintroduction.2

Premire partie : La phase de dveloppement3 Deuxime partie : La signature de la promesse de vente5 Troisime partie : La conception du projet immobilier.6 Quatrime partie: Le montage financier9 Cinquime partie: La demande de permis de construire..11 Sixime partie: La commercialisation.12 Septime partie: Les tudes dexcution15 Huitime partie: La souscription des assurances.17

Rcapitulatif chronologique.18 Annexes..19

EN GUISE DINTRODUCTION
SOGEPROM: LE MATRE DOUVRAGE
Dans cet exercice, nous sommes le matre douvrage, entit porteuse du besoin qui dfinit lobjectif, le calendrier et le budget du projet. Sur lopration de la CroixPetit, le matre douvrage est SOGEPROM, un acteur important de la promotion immobilire en France. Le promoteur est une personne morale dont la profession ou lobjet est de prendre, de faon habituelle et dans le cadre dune organisation permanente, linitiative de ralisations immobilires et dassumer la responsabilit de la coordination des oprations intervenant pour ltude, lexcution et la mise disposition des usagers de programme de constructions , daprs la dfinition de la FCP. Cre en 1972 par le groupe Socit Gnrale dans une perspective de diversification de ses investissements et de croissance, SOGEPROM a renforc, depuis 2004, ses activits de promotion immobilire, aprs sa fusion avec sa filiale COPRIM.

LES TERRASSES DEDEN: UN PROJET QUI SINSCRIT DANS LE CADRE DUNE OPRATION ANRU
Situe 30 km de Paris (liaison RER A et C), la ville de Cergy est une ville nouvelle cre la fin des annes 1960. La ville de Cergy accueille dimportants programmes dhabitat social conformment lune de ses vocations initiales, et elle nchappe pas aux difficults inhrentes certains de ces quartiers. Prenant acte de la dgradation de certains espaces et certains quipements, la Ville a entrepris un certain nombre dactions, relevant de la politique de la ville . Llot de la Croix-Petit est un des espaces concerns.

Extrait de la plaquette de vente ; Situation de lopration ; SOGEPROM

La Croix-Petit a t construit entre 1971 et 1973. Il connat aujourdhui une dgradation sociale et urbaine : concentration dune population en situation conomique difficile, absence daxes pntrants de circulation, dgradation des espaces publicsPour rsoudre ces divers problmes, la Ville de Cergy a dcid de mener une opration de rnovation urbaine du quartier. Dans cette optique, elle a sign le 26 septembre 2005 une convention Opration de rnovation urbaine Croix Petit-Chnes dor avec lAgence nationale de rnovation urbaine. Sont associs cette convention lassociation Foncire logement, les bailleurs sociaux, la Caisse des dpts et consignations et le Prfet du Val dOise. Un projet urbain et social, qui a t labor par larchitecte-urbaniste Grard Lebihan, est destin dcloisonner et requalifier les quartiers, dvelopper de nouvelles oprations de logements, de rtablir la mixit sociale et renforcer la prsence du service public. Est ainsi envisag un vaste projet de construction dun ensemble de 900 logements sur une emprise foncire de 6 ha environ, proprit de la ville de Cergy qui a t cde la SEM de Cergy-Pontoise, amnageur pour la ralisation de lopration.

Plan de masse ZAC de la Croix-Petit ; SEM Cergy-Pontoise Amnagement

LA PHASE DE DEVELOPPEMENT
La premire tape dun projet de promotion immobilire correspond la phase de dveloppement. Celle-ci repose sur la dcouverte et ltude pralable dun terrain et de ses potentialits. En cas dopportunit, le dveloppeur est amen dterminer un cot du foncier et ngocier auprs du propritaire le prix figurant sur la promesse de vente, lorsquun accord est trouv. Cette tape nest pas constitutive du montage de projet proprement parler, mais dtermine, a priori, le bon droulement de lensemble de lopration. En effet, lacquisition dun terrain est sans doute la phase la plus importante de la profession de promoteur.

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Les aspects physiques Il sagit tout dabord, pour le dveloppeur, dapprhender physiquement le site, en tenant compte de caractristiques susceptibles dengendrer un surcot dans les futurs travaux. En particulier, il convient de prendre connaissance de la forme du lot, de sa pente ventuelle, de la prsence darbres par exemple. tant donn que le terrain qui nous intresse se situe sur une ZAC, celui-ci fait lobjet de travaux damnagement et est livr nu et prt tre bti. Celui-ci, rectangulaire, prsente une surface denviron 2.400 m. Ltude des sols Il faut ensuite procder une tude des sols. En effet, il est important, une fois encore, de vrifier la qualit du sol et, ainsi, viter tout risque de surcot important en cas de pollution ou de caractristiques gotechniques dfavorables, imposant la mise en uvre de fondations spciales trs onreuses. SOGEPROM a donc command une tude des sols avant de signer la promesse de vente (en juin 2007), quelle a confie au bureau dtude Soler environnement. Cette tude na relev aucune prsence de substance polluante, ni dlments gologiques de nature imposer des dispositions adquates en fondation. Par ailleurs, lamnagement du terrain considr au sein dune ZAC a galement apport des assurances complmentaires au promoteur. Le terrain nest pas inclus dans un primtre de plan de prvention des risques (PPR). De mme, lamnageur atteste, par la ralisation dtudes, que lala de prsence dargiles est a priori nul. Enfin, la direction rgionale des affaires culturelles (DRAC) indiquait galement, dans un courrier adress la SEM amnageur, que le projet nest pas susceptible de porter atteinte la conservation du patrimoine archologique , prvenant en grande partie le risque de fouilles archologiques sur le terrain, ce qui peut savrer extrmement coteux pour le promoteur. Ltude de march Avant de sengager, le dveloppeur doit toutefois sassurer de lexistence dun march et dune demande en logement sur le site sur lequel il porte un intrt. Cest la raison pour laquelle il lance systmatiquement une tude de march. Celle-ci, qui peut tre ralise en interne ou tre externalise, comme cest le cas dans notre projet, au profit de Sares Marketing, permet dtudier les prix pratiqus sur les programmes de construction environnants. Par l-mme, cette dmarche assure ladquation entre

IDENTIFIER UN TERRAIN
En premier lieu, il sagit didentifier un terrain susceptible daccueillir un projet immobilier. Dans le cadre de notre opration, le foncier a t repr par contact personnel. Le directeur de dveloppement au sein de SOGEPROM, a ainsi t averti de la mise en uvre dune ZAC sur le site de la Croix-Petit Cergy et de lattribution de lots des promoteurs. Lemplacement et le site du terrain sont des lments fondamentaux susceptibles de dterminer la russite de lopration. Il faut donc imprativement prendre en compte les caractristiques du terrain telle que sa localisation (adresse, cadastre), son accessibilit (desserte routire et ferroviaire) et les points de repre environnants. Ici, le lot E de la ZAC, qui nous intresse, est situ au cur dun primtre plus vaste encadr par lavenue du Ponceau, lavenue du port et lavenue du Nord. Le RER A est environ 800 mtres et le boulevard du Port permet de rejoindre facilement en voiture lA15, menant Paris. Des coles, collges, des terrains de sport, commerces et luniversit CergyPontoise les Chnes se trouvent proximit immdiate du futur projet, et sont accessibles pied. La mairie, la prfecture et la gare sont aussi trs proches.

LES TUDES PREALABLES


Une fois le terrain identifi, un certain nombre de points doivent tre tudis dans le cadre dtudes pralables, engages par le dveloppeur, afin de dterminer le potentiel conomique du foncier. On peut distinguer quatre types dtudes, permettant dvaluer lopportunit dune opration sur le terrain considr.

LA PHASE DE DEVELOPPEMENT

loffre et la demande, grce lanalyse des rcents projets sur Cergy et ses communes environnantes, en termes de rythme de vente, de programmation et de prix de vente. Ceci permet de dterminer une cartographie des prix, qui servira plus tard de support dans la dfinition de la grille de prix des appartements. Ltude de march fait notamment apparatre trois lments, propre orienter la dcision du dveloppeur : - La pnurie de logements neufs dans le secteur ; - La forte concurrence simultane avec le lancement des programmes voisins sur la ZAC de la Croix-Petit, ainsi que celle ne de la ZAC Sainte-Apolline Cergy le Haut - Enfin, le prix de vente est estim 3.500 /m et 3.090 /m parking inclus respectivement en TVA 19,6% et 5,5%. Ltude de faisabilit technique Le dveloppeur peut ensuite sengager plus avant dans la dfinition du potentiel du terrain en ralisant une tude de faisabilit. Celle-ci est gnralement confie un architecte, comme cest le cas pour notre opration.SOGEPROM a slectionn Fabrice DUSAPIN, inscrit sur la liste des architectes avec lesquels la ville de Cergy a lhabitude de travailler. A ce stade de lopration, il sagit en particulier de dterminer la constructibilit du terrain par ltude de lensemble des rgles durbanisme et assimiles primtres sauvegards tels quune ZPPAUP par exemple . Dans ce cadre, plusieurs lments importants du plan local durbanisme (PLU) sont tudis : - La zone dans laquelle se situe le terrain. Dans notre cas, il sagit de la zone UC, caractrise par de lhabitat collectif et des activits conomiques diversifies. Le zonage implique diffrentes servitudes qui simposent au promoteur dans la conception de son projet. - Limplantation par rapport aux limites sparatives implique un recul dau moins 5 m. - Le PLU ne fixe pas de contraintes en matire demprise au sol. - La hauteur des constructions ne peut excder 23 m mesure partir du terrain naturel au fatage.

- Larticle UC14 ne fixe pas de COS (coefficient doccupation du sol), mais lamnageur impose toutefois, pour le lot considr, une SHON maximale de 5.330 m, ce qui quivaut un COS de 2,22. - Le nombre de parkings exigs : pour les immeubles dhabitation de plus de 2.000 m HON sont exigs au minimum 22 places pour 1.000 m. - Les espaces verts ne sont pas imposs, dautant plus que la ZAC intgre lamnagement dun vaste parc central.

BILAN FINANCIER ET NGOCIATION DU PRIX DU FONCIER


Le dveloppeur peut ensuite tablir un bilan financier pralable, aprs avoir estim la constructibilit du terrain et des recettes ventuelles grce ltude de march. Ce premier bilan repose gnralement sur des ratios courants : - Des recettes calcules partir de la SHON envisage au prix de vente moyen sur le march ; - Un cot de construction moyen de 1.600 /m TTC; - Des honoraires techniques calculs partir de ratios (5,5% 6% sur les travaux TTC pour larchitecte, 1% sur les travaux TTC pour le contrle technique et le SPS par exemple) ; - Des frais financiers valus gnralement 2% sur le chiffre daffaires ; - Des honoraires de gestion hauteur de 6% du chiffre daffaires ; - Des frais de commercialisation entre 3,5% et 4% en interne et 8,5% en rseau ; - Une marge de 8%. Aprs avoir dfini lensemble des postes de recettes et de dpenses, le dveloppeur dtermine une enveloppe financire destine au foncier, lui permettant, ou non, de ngocier le prix de vente du terrain avec le propritaire. Dans le cas qui nous intresse, le prix initial fix par la SEM tait de 400 /m HON. Ce montant a t rengoci hauteur de 375 /m HON, soit une diffrence de prs de 130.000 HT pour une SHON de 5.330 m.

LA SIGNATURE DE LA PROMESSE DE VENTE

Lorsque le dveloppeur estime que le terrain est susceptible daccueillir une opration suffisamment rentable, pour un cot du foncier correct, celui-ci engage alors auprs du propritaire du terrain la signature dune promesse de vente.

CHOIX DUNE PROMESSE DE VENTE UNILATERALE


Enfin, le promoteur, qui se prvient toujours dun quelconque risque, signe presque systmatiquement des promesses unilatrales de vente, plus encore en cas de retournement du march. Contrairement la promesse synallagmatique, la promesse unilatrale nengage pas lacheteur qui dispose, durant une priode dtermine dans le contrat, dun droit doption sur le bien, pour un prix dtermin, 375 /m HON dans notre cas, quil est libre ou non de lever. Les promesses de vente imposent gnralement le versement dun acompte de 10 % du prix du terrain par le promoteur. Nanmoins, dans le cas qui nous intresse, la SEM a accept que cet acompte ne soit pas prvu dans la promesse. Ainsi, le prix du terrain sera payable dans sa totalit, comptant le jour de la signature de lacte authentique de vente. En outre, figurent dans la promesse les conditions suspensives, dont la non ralisation rend caduc lensemble des engagements souscrits par les parties. Il sagit en particulier, pour le promoteur, de lobtention du permis de construire devenu dfinitif et du certificat de ralisation des travaux damnagement par la SEM, attestant que le terrain est dfinitivement desservi par les VRD et prt tre construit.

CHOIX DE LA STRUCTURE JURIDIQUE ADEQUATE : LE RECOURS A UNE SAS


Le promoteur doit toutefois crer une entit juridique spcifiquement charge de mettre en uvre lopration. Cette dmarche, impose par des questions de responsabilit, entrane la cration de structures juridiques de plusieurs types : - Des SCCV ou des SCI pour les trois quarts des oprations, pour lesquelles chaque associ est responsable de sa dette hauteur de sa quote-part ; - Des SNC de plus en plus rarement, qui engage la responsabilit de chaque associ 100% en cas de dettes. Dans le cas qui nous intresse, SOGEPROM se trouve dans une situation spcifique, du fait de son appartenance un groupe bancaire, qui finance systmatiquement les oprations que dveloppe sa filiale de promotion immobilire, nimposant pas la cration dune entit juridique distincte. De fait, lensemble des programmes ports par SOGEPROM 100% le sont travers la Socit Actions Simplifies (SAS) SOGEPROM HABITAT, qui correspond loutil technique et juridique de montage des oprations.

CHOIX DU NOTAIRE ET DU GOMTRE


La promesse de vente est un document contractuel sous-seing priv qui, en vertu des sommes engages, est prpare par un notaire. Dans notre opration, la SEM a eu recours son notaire, dj sensibilis la ZAC, qui a runit lensemble des pices administratives et durbanisme pour la rdaction de la promesse, et a vrifi la situation financire hypothcaire du vendeur. En outre, un gomtre intervient galement afin deffectuer le bornage du terrain et, ainsi, dlimiter trs prcisment lassiette du terrain. En outre, il est galement amen raliser, ce stade du projet, des plans topographiques, faisant apparatre les relevs altimtriques et les hberges sur et autour du terrain.

LA CONCEPTION DU PROJET IMMOBILIER

Aprs avoir obtenu lassurance de la faisabilit de lopration et la signature de la promesse de vente du terrain, le responsable de programme, dsormais, est prt lancer la phase de conception du projet immobilier. Cette phase consiste formaliser une offre de logement qui rponde aux attentes du march identifies pralablement tout en tenant compte, dans notre cas, des demandes formules par lamnageur public.

CONSTITUTION DE LQUIPE TECHNIQUE


Le matre douvrage doit sassurer les services de divers intervenants pour concevoir un projet de qualit en sacquittant des obligations fixes par lamnageur et par la rglementation. Les relations du matre douvrage avec lensemble de ces intervenants sont rgies par de contrats. Passs avec chacun dentre eux, ces documents prcisent les missions des partenaires de SOGEPROM, la dure de leurs travaux ainsi que les modalits de rmunration prvues dans le cadre de lexcution du contrat. Le premier intervenant est larchitecte. Cet homme de lart dont la profession est rgie par la loi de 1977 sur larchitecture, est une pice matresse de lopration de montage. Il sagit ici de Fabrice DUSAPIN, qui a t pralablement ralis ltude de faisabilit. Le contrat de matrise duvre de conception porte la rmunration forfaitaire de larchitecte hauteur de 270.000 HT. Outre ce partenaire, SOGEPROM a dsign, dans lopration de la Croix-Petit, un matre duvre dexcution, COTEC. Ce dernier sest vu confier une mission gnrale dassistance technique auprs de larchitecte et destimation du cot travaux durant la conception. Par l mme, COTEC est galement comptent pour raliser les tudes techniques, notamment thermique et acoustique. En outre, COTEC sest galement engag, contractuellement, pour assurer la ralisation des tudes dexcution et le pilotage du chantier. Pour lexcution de cette mission, le contrat prvoit une rmunration globale forfaitaire dfinitive et non rvisable de 250 000 euros HT dans le cadre dune opration en entreprise gnrale. ces deux partenaires, regroups sous lappellation de matrise duvre, qui apportent une rponse architecturale, technique et conomique , la lgislation impose SOGEPROM dadjoindre un bureau de contrle technique et

un coordonnateur en matire de scurit et de protection de la sant, qui sont des bureaux dtudes indpendants du matre douvrage. A linstar du matre duvre dexcution, ces deux personnes morales ont t dsignes par SOGEPROM pour assurer de fonctions cls tout au long de lopration de montage et au-dl. Le contrleur technique, reprsent dans cette opration par lentreprise BATIPLUS, a t charg par le matre douvrage de prvenir lensemble des risques portant sur la scurit des personnes dans les constructions acheves, mais aussi sur la solidit de louvrage, sa viabilit, et lensemble de ces caractristiques techniques relevant du Code de la construction et de lhabitation, telle que la norme daccessibilit handicap. Lintervention du contrle technique stend donc depuis la phase de conception jusqu la ralisation. Afin de prvenir les diffrents alas techniques, le contrat de BATIPLUS prvoit la remise de deux rapports au cours de lopration de montage - Un rapport initial du contrle technique lissue de la phase de conception ; - Un rapport de fin de contrle technique lissue de la phase de ralisation. Ses honoraires, qui sont la charge de SOGEPROM et sont fixs dans la cadre dune convention conclue en janvier 2008, sont calculs par rapport aux cots de construction. Ils reprsentent 0,37% HT du montant TTC des travaux, soit 27.750 HT. Outre le contrle technique, sajoute le coordonnateur SPS. SOGEPROM a dsign lentreprise BATIPREV pour assurer une double mission : - Prvenir les risques rsultant des interventions simultanes ou successives de plusieurs intervenants sur le chantier ; - Prvoir lutilisation de moyens logistiques ou de protection communs. Le CSPS ralise notamment un plan gnral de coordination avant la signature des marchs, ainsi que le dossier ultrieur dintervention sur louvrage (DIUO) au moment de la phase chantier.

DEFINITION DE LA PROGRAMMATION
Une fois lquipe du projet dsigne, le responsable de programme doit dterminer la programmation de lopration. Cette phase du montage consiste dfinir le nombre de logements construire ainsi que leur surface, dans le respect du cot

LA CONCEPTION DU PROJET IMMOBILIER

de construction fix dans la phase de dveloppement. Pour cela, le promoteur prend appui sur ltude de march ralise en amont, mais doit galement tenir compte des contraintes imposes par la SEM amnageur. Ce programme constitue la base de la commande passe larchitecte. Dans le cadre de lopration de lotissement de la Croix Petit, SOGEPROM a dfini, en accord avec les recommandations architecturales et urbaines formules par la SEM Cergy-Pontoise pour le lot E, la rpartition suivante : - 30% de T1 et T2 - 50% de T3 - 20% de T4 et de T5 Cette typologie, encadre par la SEM, a fait lobjet dune ngociation compte tenu du retournement du march. Au cours de ces ngociations, menes entre SOGEPROM, la SEM Cergy-Pontoise Amnagement et la municipalit de la ville de Cergy, il a t dcid dune rpartition quitable entre petits et grands logements. Compte tenu des difficults de commercialisation des trs grands logements (T4 et T5), et sans dfinition par lamnageur de la nature des grands logements (T3 et plus) quil impose, le responsable de programme soriente rapidement vers la ralisation nombreuse de T3 au dtriment des appartements de plus grande taille. En outre, la contraction du march a galement impos au promoteur la rflexion, en termes de surfaces. En effet, les acqureurs, aujourdhui, nachtent plus par rapport la surface de leur appartement mais par rapport au budget quils peuvent solliciter. En dautres termes, il sagit de rduire au possible les surfaces de chaque type dappartement, afin de permettre aux mnages daccder au logement souhait pour un cot global plus faible. Au total sont programms : 91 appartements dont - 15 T1, dune taille moyenne de 25 m ; - 31 T2, dune surface moyenne de 38 m ; - 36 T3, dune surface moyenne de 58 m ; - 8 T4, denviron 70 m ; - 1 T5, de 113,1 m, sur la demande de la SEM.

CONCEPTION DU PROJET ARCHITECTURAL


Cette phase occupe une large place dans le montage du projet immobilier. La conception du projet immobilier, confie larchitecte repose sur sa crativit et sa capacit proposer un projet comptitif, lesthtique de qualit et adapt la demande du march. Bien que Fabrice DUSAPIN dispose dune grande libert artistique, son travail est nanmoins encadr par deux lments. Le premier dentre eux est la volont de la SEM. Lamnageur a en effet impos des dispositions architecturales, urbaines et techniques pour que le projet sinsre au mieux dans le quartier de lopration. Ces dispositions ont t formules dans : - Le cahier de recommandations techniques qui indique par exemple la rfrence des matriaux utiliser en priorit la terre cuite , ou encore la peinture des faades la rfrence RAL-K5 CLASSIC). - Le cahier de recommandations architecturales et urbaines. Outre ces dispositions destines assurer lunit architecturale de la ZAC, larchitecte a d se conformer au budget impos par SOGEPROM, qui a fix, dans le contrat de matrise duvre de conception, une enveloppe consacre au projet architectural. La conception du projet sest ponctue de nombreuses runions au cours desquelles les esquisses et plans darchitecte, en particulier ses faades, ont fait lobjet de rajustements esthtiques et techniques, pour sadapter aux exigences du matre douvrage et de la SEM Cergy-Pontoise Amnagement. ces exigences sajoutent celles du contrleur technique, qui met un avis sur le projet au cours de ces runions afin dassurer sa conformit aux normes techniques du Code de la construction et de lhabitation. Aprs avoir conu lenveloppe du btiment et le dcoupage interne des appartements, larchitecte dmarre la ralisation des plans de vente dont dpend la commercialisation. Ces documents permettent, une chelle plus fine, dagencer les pices des appartements et de leur confrer une fonctionnalit optimale. Nanmoins, le ptitionnaire dun permis de construire nest plus dans lobligation de joindre sa demande le dcoupage et les plans

LA CONCEPTION DU PROJET IMMOBILIER

intrieurs. Ces plans de vente ne sont donc pas constitutifs de la dlivrance du permis. Figurent gnralement sur les plans de vente les quipements du logement cuisine, sanitaires, vasques et lavabos, W.C. et quelques fois mobilier . En revanche, certains lments ne sont volontairement pas indiqus, tels que le rseau lectrique, dont lorganisation est encore susceptible de modifications au moment des tudes dexcution ou de la phase de chantier. Un regard attentif est galement port sur les parkings en sous-sol, qui constituent un poste de dpense trs important, et qui impliquent la dfinition optimale Plan de vente dun T2 ; Les Terrasses dEden ; SOGEPROM du nombre de places et de leur rpartition dans les niveaux de sous-sol, afin daboutir la solution la moins coteuse. De faon globale, un parking en sous-sol reprsente un cot unitaire de 10.000 HT. Une fois la dfinition du projet suffisamment avance, le responsable de programme commande un chiffrage du cot de construction, par un conomiste de la construction ou par son matre duvre dexcution, comme cest le cas dans notre exemple. COTEC, aprs tude des plans et du parti-pris architectural de larchitecte, positionne le projet par rapport lenveloppe initialement dfinie. Au total, la phase de conception doit aboutir, conformment aux exigences du matre douvrage et, pour notre opration, de lamnageur public, sur la ralisation : - du plan de masse du btiment ; - de ses faades et de perspectives lintgrant dans son environnement ; - des plans de vente de chaque appartement du btiment.
lvation sur rue ; Les Terrasses dEden ; SOGEPROM lvation nord ; Les Terrasses dEden ; SOGEPROM

Perspective jardin ; Les Terrasses dEden ; SOGEPROM

LE MONTAGE FINANCIER

LE BILAN FINANCIER
Comme nous lavons vu prcdemment, un premier bilan financier, certes approximatif, est labor durant la phase de dveloppement, aprs les tudes de sol, de la rglementation et du march. Par la suite, le bilan financier initial volue sans cesse durant toute la phase de conception du projet, afin de prciser, de faon progressive, chaque poste de dpense et de recette et ainsi de rduire lincertitude. Il prend en compte diffrents postes.

BUDGET D'OPERATION
LES TERRASSES D'EDEN Montage : VEFA au dtail

TAUX % 1. TERRAIN Terrain Rvisions terrain Frais de notaire SOUS-TOTAL 1. TERRAIN 2. FRAIS ADMINISTRATIFS TLE / CAUE / TDENS Divers taxes SOUS-TOTAL 2. FRAIS ADMINISTRATIFS 3. FRAIS TECHNIQUES Gomtre Sondage / tude de sol SOUS-TOTAL 3. FRAIS TECHNIQUES 4. V.R.D. Voirie, rseaux divers SOUS-TOTAL 4. V.R.D. TOTAL FONCIER 5. TRAVAUX Travaux Rvisions travaux Imprvus SOUS-TOTAL 5. TRAVAUX 6. HONORAIRES TECHNIQUES A hit t Architectes Bet moe Bet Pilotage Bureau de contrle CSPS Assurances SOUS-TOTAL 6. HONORAIRES TECHNIQUES TOTAL CONSTRUCTION 7. FRAIS ANNEXES Honoraires de gestion groupe Honoraires S.A.V. groupe Honoraires de vente groupe Honoraires de vente rseau Publicit Frais divers annexes Provision S.A.V. SOUS-TOTAL 7. FRAIS ANNEXES 8. LMENTS FINANCIERS Frais financiers Autres frais financiers Cautions / garantie SOUS-TOTAL 8. LMENTS FINANCIERS TOTAL DPENSES RECETTES Cage A Cage B Cage C Parkings SOUS-TOTAL RECETTES T.V.A. RSIDUELLE RSULTAT Bilan dopration ; Les Terrasses dEden ; Page entire en annexe

ASSIETTE K

FORFAIT K HT 1 962,0 35,6

K HT 1 962,0 35,6 35,6 2 033,2 150,0 100,0 250,0 50,0 50,0 100,0 100,0 100,0 2 483,2 7 100,0 213,0 145,8 7 458,8 330,0 330 0 250,0 37,3 37,3 27,6 12,7 210,1 905,0 8 363,8 363 8 876,6 58,5 613,6 84,1 438,3 159,5 25,1 2 255,7

TVA 384,6 7,0 2,0 393,6

K TTC 2 346,6 42,6 37,5 2 426,7 150,0 100,0 250,0 9,8 9,8 19,6 59,8 59,8 119,6 119,6 119,6 2 915,9 8 491,6 275,0 174,3 8 940,9 394,7 394 7 299,0 44,6 44,6 33,0 15,2 235,5 1 066,6 10 007 007,5 5 1 048,4 70,0 733,9 100,6 524,2 190,8 30,0 2 697,9 260,5 70,0 50,0 380,5 16 001,7 6 784,0 3 829,0 6 680,0 238,1 17 531,1 400,0 1 274,9

1,81% 1,78%

1 962 1 998

150,0 100,0

Le foncier, qui a fait lobjet dune ngociation avant la signature de la promesse de vente, prsente dsormais un cot relativement stable, fix 375 du m. Les frais administratifs, qui correspondent aux diverses taxes sattachant lopration de construction, en particulier la TLE, sont ici estims. Le cot de construction sest galement prcis, grce au chiffrage du projet architectural par COTEC, matre duvre dexcution. Celui-ci slve ainsi 7.100 K. A titre prventif, des postes de rvision et dimprvu ont t budgts pour un total de 375 K (respectivement 3% et 2% du cot des travaux H.T.). Les frais annexes quant eux restent relativement stables, 2.255 K, puisquils participent aux frais de fonctionnement du groupe, au titre dhonoraires de gestion, de vente et de publicit. Ceux-ci rsultent galement de taux appliqus au chiffre daffaires (5% pour les honoraires de gestion de groupe et 2,5% pour la publicit par exemple). Les honoraires techniques constituent une catgorie de dpenses susceptible dvoluer en fonction des besoins techniques, puisquil sagit ici de la rmunration de lquipe externe au matre douvrage : architecte, gomtre, thermicien, acousticien, bureaux dtudes, pour un montant total de 905 K. Enfin, les frais financiers sont budgts 260 K et restent fluctuants, en fonction de la dure des tudes de conception et dexcution avant le lancement du chantier. De la mme faon, la suite de la dfinition des prix de vente, il est possible de dterminer prcisment, hors promotions ventuelles, le chiffre daffaires de lopration, qui slve 14.758 K.
De ce fait, la marge restante, en rmunration des fonds propres et du risque, est donc de 1.275 K. Ce bilan est nanmoins susceptible dtre modifi tout au long du montage, mais galement de la phase chantier, en cas dimprvus.

50,0 50,0

100,0

19,6 19,6 432,8 1 391,6 41,7 28,6 1 461,9 64,7 64 7 49,0 7,3 7,3 5,4 2,5 136,2 1 598,1 598 1 171,8 11,5 120,3 16,5 85,9 31,3 4,9 442,1

7 100,0 3,00% 2,00% 7 100,0 7 100,0

330,0 330 0 250,0 0,50% 0,50% 0,37% 0,17% 2,35% 7 458,8 7 458,8 7 458,8 7 458,8 8 940,9

15,0

5% 0,70% 3,50% 0,48% 2,50% 0,91% 0,30%

17 531,1 8 363,8 17 531,1 17 531,1 17 531,1 17 531,1 8 363,8

260,5 70,0 50,0

260,5 70,0 50,0 380,5 13 483,2 5 672,2 3 301,5 5 585,3 199,1 14 758,1

2 473,0 1 111,8 627,5 1 094,7 39,0 2 873,0

7,27% du CA TTC

1 274,9

LE MONTAGE FINANCIER

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LOPPORTUNIT DE LOPRATION
Au regard du bilan financier, la marge, value 7,27% du chiffre daffaires TTC semble relativement faible pour un projet de 91 logements. De ce fait, le risque apparat sensible sur cette opration. Trois choix se prsentent alors au promoteur : - Poursuivre lopration en une seule et unique phase, ce qui pourrait savrer trs risqu dans le cas dun retournement svre du march et dune chute de la demande. - Poursuivre lopration en la ralisant en deux tranches, confrant au matre douvrage lassurance dun double seuil de prcommercialisation 30% ou plus sur chacune des tranches. Cette solution, bien que plus coteuse techniquement, prsente lavantage de diminuer le risque, mais aussi dassurer des bnfices en cas de russite. - Enfin, le promoteur peut galement abandonner lopration et se retirer du lot. Compte tenu de la tension du march, un promoteur prudent serait tent dabandonner cette opration. Nanmoins, la baisse des indices de construction, ainsi que le retrait de concurrents pourraient peut-tre favoriser le projet sur le plan financier. Cest pourquoi nous estimons quil nest pas illgitime de proposer la solution de la ralisation de lopration en tranches. Cette modalit permettrait ainsi de raliser une premire phase de 54 logements, suivie dune seconde de 37 appartements.

LA DEMANDE DE CRDIT BANCAIRE


La deuxime tape du montage financier correspond au calcul et la demande du crdit bancaire. Le promoteur ne peut, en effet, assumer seul la totalit des dpenses et doit recourir lemprunt auprs dun tablissement bancaire. Cependant, ce dernier impose deux types de garanties au matre douvrage. Tout dabord, les banques sont aujourdhui beaucoup plus attentives quant au projet quelles contribuent financer. Ainsi, celles-ci se refusent prter pour des oprations qui prsentent trop de risques. En outre, les tablissements bancaires imposent aux promoteurs dinjecter, en moyenne, 30% de fonds propres sur le prix de revient. Prix de revient = Total dpenses : 13 483 200 - Frais de gestion et de commercialisation : 2 255 700 - Frais financiers : 260 500 = 10 967 000

Pour calculer le crdit bancaire, il faut donc dterminer le montant des fonds propres : 20% de fonds propres = 2.193.400 , soit un crdit bancaire de 11.289.800 . partir du calcul du crdit, et aprs dfinition du rythme de vente, le matre douvrage ralise un plan de trsorerie. Lidal est daboutir un planning serr, permettant de raliser lopration sur le dlai le plus court. Le plan de trsorerie permet ainsi de rpartir le crdit au moment des besoins, en planifiant les appels de fonds aux acqureurs en fonction de lavancement des travaux. Par l mme, une meilleure rpartition des recettes et des dpenses dans le temps permet de diminuer le besoin de crdit et, par suite, les frais financiers. Aprs la dfinition de ces lments financiers et pralablement au dmarrage des travaux, le matre douvrage sollicite donc la banque pour louverture de crdit. Dans le mme temps, il souscrit auprs de la banque une garantie financire dachvement, dite extrinsque, par opposition la garantie intrinsque, qui consiste, pour le promoteur, sassurer lui-mme.

LA DEMANDE DE PERMIS DE CONSTRUIRE

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PRPARATION DU DOSSIER DE PERMIS


Ds lors que la phase de conception arrive son terme, que le projet architectural est abouti, le matre douvrage prpare, conjointement avec le matre duvre, la demande de permis de construire. La demande de permis de construire est prsente sous la forme dun imprim CERFA, et est gnralement complte aussi bien par SOGEPROM, pour ce qui concerne lidentit du demandeur, ses coordonnes et les caractristiques du terrain, que par larchitecte, pour la description du projet. En outre, cette demande doivent tre jointes des pices complmentaires, limitativement numres par le Lgislateur : - Un plan de situation du terrain ; - Un plan de masse du projet ; - Un plan en coupe du terrain et de la construction ; - Une notice dcrivant le terrain et prsentant le projet ; - Un plan des faades et des toitures ; - Une perspective permettant dapprcier linsertion paysagre du projet ; - Des photographies permettant de situer le terrain dans lenvironnement proche et lointain. Bien que le matre douvrage soit responsable et ptitionnaire de la demande dautorisation de construire, cest gnralement larchitecte qui prpare la demande ainsi que lensemble des pices jointes cette demande. Pour autant, certains lments relve de SOGEPROM, en particulier les documents produits par le contrle technique. En effet, au terme de la phase de conception, le bureau de contrle tablit un rapport initial de contrle technique, validant les documents de conception, qui doit tre joint la demande de permis de construire. En outre, SOGEPROM doit joindre au dossier de permis de construire une copie du cahier des charges de cession de terrain, indiquant les prescriptions imposes par lamnageur au promoteur. Une fois le permis de construire prpar et valid par le matre douvrage, celui-ci peut ventuellement faire lobjet dune vrification pralable auprs dun juriste ou dun avocat spcialis en la matire. Nanmoins, compte tenu de la scurit juridique

qui entoure ce projet, situ au sein dune Z.A.C., il nest pas ncessaire deffectuer un contrle supplmentaire de la demande de permis de construire.

DPT ET RCEPTION DU PERMIS


Le dossier est alors dpos en mairie, en contrepartie dun rcpiss de dpt, indiquant le dlai dinstruction de droit commun, qui est de trois mois. Par ailleurs, le service instructeur dispose dun dlai dun mois, compter du dpt de la demande, pour solliciter des pices complmentaires, prorogeant ainsi la dure de linstruction. Trois mois plus tard, SOGEPROM reoit larrt de permis de construire, lautorisant difier son btiment, conformment au projet mentionn dans la demande dautorisation. Ds lors, le matre douvrage doit imprativement procder laffichage de lautorisation sur son terrain. Pour cela, il ralise ou fait raliser un panneau quil dispose en plusieurs points de son primtre foncier. En outre, SOGEPROM missionne un huissier de justice afin de procder, chaque mois, un constat de bon affichage de lautorisation de construire, la mise la connaissance du public de la dlivrance du permis de construire. En effet, cest partir de laffichage en mairie, de la notification du matre douvrage et de laffichage du permis sur le terrain considr, que commence courir le dlai de retrait administratif et de recours des tiers, qui est de deux mois. Durant cette priode, des personnes morales ou physiques ayant intrt et capacit agir peuvent ainsi former un recours pour excs de pouvoir lencontre de larrt de permis de construire devant le tribunal administratif, en soulevant des moyens propres justifier lannulation du permis. Enfin, aprs lexpiration du dlai de recours des tiers, il est gnralement souhaitable de demander une attestation de non recours la mairie qui a dlivr lautorisation, afin de garantir la scurit juridique de lopration.

LA COMMERCIALISATION

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LES SUPPORTS DE COMMERCIALISATION


Aprs avoir dtermin le nom du programme, Les Terrasses dEden , le promoteur doit lancer lensemble des supports ncessaires la commercialisation des produits : - Les plaquettes de vente, ralises par un publicitaire, qui assurent la promotion et la mise en valeur de lopration, laide dune prsentation attractive, dune perspective attirante et darguments en termes dquipements, daccessibilit et de cadre de vie, mis en vidence dans la phase de dveloppement. - Les lignages dans la presse et sur internet, afin de diffuser les produits un large public. - Lamnagement du bureau de vente par un bulliste, proximit de lopration, au sein duquel les clients bnficieront dun espace daccueil pouvant aboutir la signature dun contrat de rservation auprs dun vendeur.

Annonce publicitaire internet ; Les Terrasses dEden ; www.sogeprom.fr

LA PRPARATION DES CONTRATS DE RESERVATION


Paralllement, le responsable de programme doit galement prparer les contrats de rservation. Ces derniers sont trs encadrs par la loi et comportent de nombreuses mentions obligatoires : - la surface habitable ; - le nombre de pices ; - la date de signature de lacte de vente ; - la date de livraison ; - la qualit de la construction au moyen dune notice descriptive des prestations ; - ou encore le prix prvisionnel ainsi que lchancier de paiement lgalement 35% lachvement des fondations ; 70% au hors deau ; 95% la fin des travaux ; le solde la livraison. Nanmoins, il est important de faire figurer dans les contrats de rservation les conditions suspensives au respect du dlai de livraison, notamment en cas dintempries, de retards imputables aux concessionnaires (EDF, GDF, compagnie des eaux), ou encore de dfaillance dune entreprise sur le chantier, entre autres.

Extrait de la plaquette de vente ; Les Terrasses dEden ; SOGEPROM

LA COMMERCIALISATION

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LA DFINITION DE LA GRILLE DE PRIX


Afin doptimiser la commercialisation, le matre douvrage promoteur labore une grille de prix pour dterminer le prix de vente des logements du programme. cet effet, il dispose de lensemble des informations ncessaires, transmises par larchitecte : - Le nombre de pices des appartements ; - leur taille ; - leur tage ; - leur orientation et/ou vue -la surface de leurs annexes ventuelles (terrasses, loggias, balcons) Dans une premire tape, la dmarche consiste dterminer, partir dun prix de vente moyen au m, dfini dans ltude de march, en loccurrence 3.500 /m TTC dans notre cas, le prix de chaque appartement en fonction de sa surface habitable. Par la suite, des critres de pondrations, qui correspondent aux avantages intrinsques de chaque appartement, en fonction leur situation dans le btiment, sont intgrs au raisonnement : - Le nombre de pices du logement prsente un fort impact sur le prix de vente : les grands logements se vendent moins facilement en raison de leur cot lev. Il faut donc augmenter artificiellement le prix des petits logements et diminuer celui des grands appartements. - Ltage dtermine une moins forte exposition au bruit et un clairage croissant mesure que lon slve. - Lorientation favorable assure une plus forte exposition au soleil et des avantages en termes de luminosit et de chauffage naturel, tandis que la vue reprsente une amnit paysagre, en particulier du ct du parc central. - Enfin, les annexes : balcons, jardins et terrasses constituent une extension de la surface habitable et reprsentent, par l mme, un lment valorisant. Pour chacun des appartements, llaboration de la grille de prix consiste multiplier le prix de vente brut (surface x prix de vente moyen au m) par un indice conscutif de lun des critres de pondration.

Prenons lexemple dun T2 de 38 m, situ au troisime tage, orient au nord, mais disposant dune loggia de 5 m. - Le prix de vente brut de lappartement est de 38 m x 3.500 = 133.000 TTC - tant donn que lappartement se situe au troisime tage, celui-ci est relativement protg des nuisances de la rue. On peut donc appliquer un indice sur cet atout : 133.000 x (+) 0,02 : + 2.660 - Par ailleurs, lappartement dispose en outre dune petite loggia, permettant dappliquer un nouvel indice : 133.000 x (+) 0,01 = + 1.330 - Pour autant, son orientation est assez dsavantageuse : 133.000 x (-) 0.01 = - 1.330 - Enfin, un T2 se vend assez facilement sur le march, on peut donc lgrement augmenter son prix de vente : 133.000 x (+) 0,01 = + 1.330 On obtient donc un prix de vente final de 136.990 TTC, soit 3.605 /m En outre, un prix de vente unitaire, de 11.000 TTC, est dfini pour les places de stationnement, et viennent donc sajouter au prix de chaque appartement dot dun parking, cest--dire essentiellement les T2 et les grands logements. Lopration des Terrasses dEden prsente toutefois la particularit dtre situe dans un secteur ANRU, faisant bnficier les acqureurs, sur conditions de ressources, dune TVA 5,5%. Ce paramtre constitue un atout pour le promoteur. En effet, celui-ci nest pas directement touch par la TVA, qui est rpercute sur lacheteur final. En dautre termes, la TVA 5,5% peut tre un atout de commercialisation grce la diminution des prix des appartements. Nanmoins, afin dassurer un objectif de mixit sociale, la SEM recommande aux promoteurs de limiter les ventes en TVA 5,5%, ce qui, en pratique, semble difficile mettre en uvre. Une fois lensemble de ces lments dtermins, la commercialisation peut dmarrer. Celle-ci revt alors une importance fondamentale, car du rythme et du volume de vente est dtermine la poursuite, ou non, de lopration. En effet, afin de minimiser les risques, les promoteurs, de mme que les tablissements bancaires qui financent les prts, exigent une prcommercialisation de 30% au moins des logements avant le dmarrage du chantier.

LA COMMERCIALISATION

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Pour ce qui concerne notre programme, la SEM refuse les ventes concdes des investisseurs, encore moins des ventes en bloc, afin de dvelopper la proprit plutt que la location.

LTAT DESCRIPTIF DE COPROPRIT

DE

DIVISION

ET

LE

RGLEMENT

Lorsque le seuil de prcommercialisation est atteint, les tudes DCE peuvent tre lances afin de finaliser le montage technique de lopration. Or, la signature des actes de vente, la date indique dans le contrat prliminaire la vente en ltat futur dachvement (contrat de rservation), est galement conditionne par la ralisation dun tat descriptif de division (EDD) et dun rglement de coproprit (RCP). Ces documents sont nouveau tablis par le tandem Gomtre Notaire, aprs la prparation du DCE, mais avant la signature des actes authentiques. Le responsable de programme commande auprs du gomtre un EDD qui, plus tard, sera enregistr la Conservation des hypothques, sur la base des plans dexcution. Ainsi, ce dernier tablit une liste des lots privatifs et communs constitutifs de la future coproprit, en dfinit la destination et lusage, ainsi que les tantimes de coproprit. Ce sont ces tantimes qui, plus tard, fixent pour chaque propritaire la quote-part de la proprit du sol dont ils jouissent ainsi que les droits de vote aux assembles gnrales attribus leur lot respectif. Aprs la dfinition de lEDD intervient le notaire pour la prparation du rglement de coproprit. Il sagit dun acte notari et obligatoire qui simpose aux futurs propritaires et, par extension, aux locataires de limmeuble et qui organise le fonctionnement de la coproprit, la gestion de limmeuble et les rapports mutuels entre les copropritaires. Ce rglement, outre les informations gnrales du btiment quil rappelle, indique la destination des parties communes et privatives, les servitudes ventuelles entre elles, ainsi que la rpartition des charges, entre autres. Pour autant, la prparation de lEDD et du RCP implique la ralisation pralable des tudes dexcution.

Extrait du contrat de rservation ; Les Terrasses dEden ; SOGEPROM

LES TUDES DEXCUTION

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Les tudes dexcution visent prparer et mener lensemble des documents et dmarches ncessaires louverture du chantier dans les semaines suivantes. Il sagit ainsi de prciser des lments techniques spcifiques, sans remettre en cause lenveloppe ni les caractristiques architecturales ou la programmation du projet. Sur lopration des Terrasses dEden , un contrat de matrise duvre technique, dexcution et de pilotage de chantier a t pass avec COTEC, qui assure un encadrement technique de la phase de conception avec larchitecte et intervient plus largement pour la ralisation des tudes dexcution. Dans le cas qui nous intresse, les tudes techniques sont ralises en deux phases :

males exigs par la RT 2005. De la mme faon, une tude acoustique a t commande auprs de COTEC, afin de vrifier la conformit du projet en matire disolation phonique, compte tenu du classement du boulevard du Port par arrt prfectoral.

LLABORATION DU DCE ET LAPPEL DOFFRE


Ces tudes, qui sont intervenues de faon prcoce, ont autoris un haut degr de prcision dans la conception du btiment et un chiffrage relativement prcis du cot de construction, permettant la mise en uvre des tudes dexcution au moment dsir. Ces tudes consistent pour lessentiel la prparation des dossiers de consultation des entreprises, qui contiennent les lments suivants : - Les plans dexcution au 2cm/m et les CCTP - le CCG - le CCP - le rapport initial du contrle technique (RICT) - le plan gnral de coordination du coordinateur SPS.

LES TUDES DEXCUTION DE LA PHASE DE CONCEPTION


tant donn le contexte de Z.A.C., la SEM Cergy-Pontoise Amnagement est trs implique dans la conception de lopration, et a impos, comme nous lavons vu dans la phase de conception, des prescriptions architecturales et techniques. De ce fait, certaines tudes, ordinairement ralises avant la prparation des dossiers de consultation des entreprises, lont t au cours de la conception du projet. Cest le cas des tudes thermiques et acoustiques, qui consistaient tudier lopportunit financire et technique dune isolation par lextrieur. Bien que cette solution, coteuse mais nergiquement plus efficace, par une nette rduction des ponts thermiques, nait pas t retenue par la suite, il nen reste pas moins que des tudes prcises en la matire ont t menes. Celles-ci permettent ainsi de prciser les modalits de ralisation du btiment et, par l mme, doptimiser le chiffrage du cot de construction. Le rapport thermique a donc t ralis par le matre duvre dexcution, COTEC, en application de la rglementation en vigueur la date du dpt de permis de construire, cest--dire la RT 2005 (rglementation thermique). La RT 2005 impose des valeurs maximales pour les indices suivants : - la dperdition thermique du btiment (Ubt) ; - la consommation nergtique conventionnelle (Cep) ; - la temprature intrieure conventionnelle (Tic). Le rapport thermique comporte une srie de mesures, sur la base des plans de larchitecte, assurant la conformit du btiment projet aux niveaux de rfrences et maxi-

Toutefois, les tudes dexcutions ne sont gnralement lances quaprs la purge du permis de construire, et tiennent compte du rythme de commercialisation. En effet, il sagit de diminuer le risque et un travail qui serait inutile, en sassurant que la demande de permis de construire sera bien accorde, et que le programme se vend correctement. Ainsi, ds lors que lobjectif des 30% de commercialisation est en voie dtre atteint, le matre douvrage peut alors lanc auprs de son matre duvre les tudes suivantes. Les plans dexcution sont prpars par larchitecte avec laide du matre duvre dexcution et font figurer lensemble des renseignements techniques professionnels ncessaires aux entreprises : rseaux des fluides, rseau lectrique, bton arm, charpente Ces plans sont assortis de cahiers des clauses techniques particulires (CCTP), labors par le matre duvre, qui dfinissent en dtail lensemble des travaux d par chaque corps dtat et leurs cots 5 % prs. Suite ces tudes davant-projet dtaills sont ralises des tudes de projet qui proposent les plans de principe pour chaque corps dtat et suppriment les alas et travaux supplmentaires ventuels pendant lexcution des travaux.

LES TUDES DEXECUTION


MAITRE D'OUVRAGE

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SOGEPROM HABITAT
Immeuble Ellypse 41 Avenue Gambetta 92400 COURBEVOIE

Autre pice du DCE, le cahier des clauses gnrales ou CCG dfinit prcisment les dispositions gnrales qui rgissent les rapports entre les futurs contractants (entreprises et matre douvrage). Celui-ci est rendu contractuel par la signature du cahier des clauses particulires. Dans notre cas, le recours lentreprise gnrale, COTEC en loccurrence, permet au promoteur de se dcharger des appels doffre pour chaque corps dtat. Enfin, le RICT et le PGC constituent des pices rglementaires joindre au DCE. Ces derniers sont prpars, la demande du matre douvrage, par le contrle technique et par le coordinateur SPS. Le RICT assure la conformit des documents de conception par rapport aux rgles du code de la construction et de lhabitation ; tandis que le PGC dfinit lensemble des modalits dorganisation du chantier afin de prvenir tout risque en matire de scurit et de protection de la sant. Lorsque lensemble des documents du DCE est produit, la phase dappel doffre est lance. Cette consultation permet de recueillir les propositions de plusieurs entreprises pour chaque corps de mtier, selon des critres de cot, impos par le CCTP, mais aussi de qualit et de mthodologie proposs par les candidats. Sagissant des Terrasses dEden , les entreprises sont directement choisies par COTEC, matre duvre dexcution en entreprise gnrale, en qualit de sous-traitant. De mme, durant la phase de chantier, celles-ci reoivent leurs honoraires directement du matre duvre dexcution. Nanmoins, ces sous-traitants doivent recevoir lagrment du matre douvrage pour exercer. Enfin, les entreprises retenues sont tenues de respecter certaines obligations lgales. Elles doivent tre en rgle de leurs obligations sociales et fiscales, mais doivent galement fournir des assurances : - une garantie dcennale, garantissant tout sinistre sur 10 ans, rendant louvrage impropre sa destination ; - une garantie biennale, qui porte les lments sparables du gros uvre ; - la souscription une responsabilit civile professionnelle. Ds lors que les entreprises, dabord concernes par les travaux de gros uvre, sont signataires de leurs marchs respectifs, qui fige les prestations raliser et leur cot, la phase de chantier peut dmarrer.

Construction de 73 91 logements (Btiment R+4) et 2 niveaux de sous-sols


Lotissement de la Croix Petit 95 - CERGY PONTOISE

ESTIMATION DES TRAVAUX

Matrise d'uvre : Architecte : FABRICE DUSAPIN 39 rue du Repos 75010 PARIS Tl : 01 44 61 82 82 Fax : 01 44 61 79 30

Rfrence :

07 06 02

Date : B.E.T. : 13 rue Auger 93500 PANTIN Tl. : 01 48 43 32 02 Fax : 01 48 46 88 39 19/02/2008

Bureau de Contrle :

BATI PLUS

Etabli par : COTEC / RT

Coordonnateur SPS :

BATI PREV Vis par :

DCE

Modification
Modifications B

Indice

Date
06/03/2008

Cartouche DCE ; Les Terrasses dEden ; COTEC

Plan dtage courant R+4 - Architecte : Arnaud Daniel ; SOGEPROM

LA SOUSCRIPTION DES ASSURANCES

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Lacte de construire engage la responsabilit des acteurs du btiment diffrentes tapes du processus de montage du projet immobilier. Le matre douvrage-promoteur, plus que les autres intervenants est concern et voit sa responsabilit engage lors de la ralisation de lopration, aussi bien quaprs sa rception et la livraison de louvrage dont il est le porteur. Cest la raison pour laquelle le promoteur est conduit souscrire certains types dassurances qui se classent en deux catgories : une police dassurance ncessaire lexercice de sa profession par le promoteur et des polices dassurance qui sont souscrites pour chaque chantier.

LA RESPONSABILIT CIVILE PROFESSIONNELLE


Cette assurance se dfinit comme une police dassurance qui est souscrite lanne et grce laquelle la socit de promotion est garantie en cas de dfaut de conseil ou omission dans ses diffrents rles de conseil auprs des fournisseurs, corps de mtier, ou encore voisins ou acqureurs du bien immobilier . Cette assurance est souvent demande par les banques lors des transactions.

dcennale. Elle sapplique en cas de dommages,[y compris dans le cas o ils rsultent] dun vice du sol, qui compromettent la solidit de louvrage, ou qui, laffectant dans lun de ses lments constitutifs ou lun de ses lments dquipement, le rendent impropre sa destination . Il peut sagir aussi bien de fissures graves que de leffondrement dune charpente. Ce type de police prend effet compter de la rception des travaux. Il est noter que les constructeurs ont galement intrt souscrire une assurance facultative pour garantir les dsordres de nature biennale. Cette garantie qui concerne les quipements de louvrage peut concerner diffrents dommages au rang desquels le dcollement du carrelage ou un dfaut des ascenseurs. - Lassurance tous risques chantier (TRC) Outre les dommages qui peuvent survenir aprs la livraison et la rception douvrage, le matre douvrage doit prendre en compte les dommages qui peuvent survenir au cours de la construction. Il sagit aussi bien des dommages causs louvrage lui-mme (ex : destruction par acte de vandalisme), des dommages aux installations de chantier (ex : vol de matriel sur le chantier), des dommages causs aux btiments avoisinants (ex : brche causes dans un btiment mitoyen lors dune manuvre engage par une grue sur le chantier), que de dommages causs aux tiers (ex : chute dun ouvrier sur le chantier au cours de ses horaires de travail). Cette assurance prend effet louverture du chantier et cesse la rception des travaux ou la mise en uvre de louvrage. On soulignera que pour lensemble de ces contrats de droit priv, le matre douvrage promoteur doit veiller choisir un assureur rput solvable et bien connu sur la place.

LES POLICES PROPRES A LOPRATION


- Lassurance dommage-ouvrage des projets immobiliers A lissue des travaux, aprs la livraison et la rception de louvrage, des dommages peuvent survenir. Dans ce cadre, et afin dassurer le paiement de la totalit des travaux de rparation de ces dommages, le promoteur priv est dans lobligation de souscrire une assurance dommage-ouvrage avant louverture du chantier. Cette assurance est obligatoire. En cas de non souscription de cette police unique par chantier , le promoteur risque une amende importante. Par ailleurs, cette assurance est demande par le banquier lors de la vente. Elle prend effet aprs lexpiration des dlais de parfait achvement (soit un an compter de la rception de louvrage). - Lassurance responsabilit dcennale Mise en place par la loi Spinetta (4 janvier 1978), ce type dassurance concerne les dsordres de nature dcennale. En vertu de larticle 1792-1 du Code civil, les constructeurs douvrage ont lobligation de sassurer pour couvrir leur responsabilit

RCAPITULATIF CHRONOLOGIQUE

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RECAPITULATIF DE LA PROCDURE DE MONTAGE DE PROJET IMMOBILIER

tudes pralables - tude t d d de march h - tudes de sol (pollution, caractres gotechniques) - tude de faisabilit technique Souscription des assurances - Dommage Ouvrage - Responsabilit dcennale Constructeur non ralisateur (CNR) - Tous Risques Chantier Ralisation de l'EDD et du RCP

Dfinition de la programmation et grille de prix Ch i du Choix d notaire t i et td du gomtre t pour la l prparation ti de d la l promesse de d vente t et t le l bornage b du d terrain t i Signature de la promesse de vente Dpt de la demande de PC Obtention du PC

Seuil des 30% de commercialisation

Juridique Financier / Com Technique Phase de conception

Instruction de la demande de permis de construire et dlai de recours des tiers Commercialisastion tudes d'excution CHANTIER

Reprage du terrain

Ralisation des plans de vente Ralisation du projet architectural puis prsentations la SEM pour accord tude thermique Dbut de la commercialisation Choix des entreprises Consultation des entreprises tablissement du DCE (CCG - CCTP - Plans d'excution) t bli tablissement td du PGC par l le CSPS ( j joindre i d au DCE) Chiffrage prcis du projet Ralisation d'tudes - tudes acoustiques Prparation des supports de commercialisation - Pl Plaquettes tt de d vente t - Lignages dans la presse - Amnagement du bureau de vente

Constitution de l'quipe technique : - Choix de l'architecte sur liste - Matre d'uvre d'excution et pilote de chantier - Bureau de contrle - Coodinateur SPS

Ralisation de la grille de prix

Production du RICT par le contrle technique

ANNEXES

BUDGET D'OPERATION
LES TERRASSES D'EDEN Montage : VEFA au dtail

TAUX % K HT 1 962,0 35,6 35,6 2 033,2 150,0 100,0 250,0 50,0 50,0 100,0 100,0 100,0 2 483,2 7 100,0 213,0 145,8 7 458,8 330,0 330 0 250,0 37,3 37,3 27,6 12,7 210,1 905,0 8 363,8 363 8 15,0 876,6 58,5 613,6 84,1 438,3 159,5 25,1 2 255,7 260,5 70,0 50,0 260,5 70,0 50,0 380,5 13 483,2 5 672,2 3 301,5 5 585,3 199,1 14 758,1 7,27% du CA TTC 1 274,9 1 391,6 41,7 28,6 1 461,9 64,7 64 7 49,0 7,3 7,3 5,4 2,5 136,2 1 598,1 598 1 171,8 11,5 120,3 16,5 85,9 31,3 4,9 442,1 19,6 19,6 432,8 119,6 119,6 2 915,9 8 491,6 275,0 174,3 8 940,9 394,7 394 7 299,0 44,6 44,6 33,0 15,2 235,5 1 066,6 10 007 007,5 5 1 048,4 70,0 733,9 100,6 524,2 190,8 30,0 2 697,9 260,5 70,0 50,0 380,5 16 001,7 2 473,0 1 111,8 627,5 1 094,7 39,0 2 873,0 6 784,0 3 829,0 6 680,0 238,1 17 531,1 400,0 1 274,9 9,8 9,8 19,6 59,8 59,8 119,6 150,0 100,0 250,0 384,6 7,0 2,0 393,6 2 346,6 42,6 37,5 2 426,7 TVA K TTC 1. TERRAIN Terrain Rvisions terrain Frais de notaire SOUS-TOTAL 1. TERRAIN 2. FRAIS ADMINISTRATIFS TLE / CAUE / TDENS Divers taxes SOUS-TOTAL 2. FRAIS ADMINISTRATIFS 3. FRAIS TECHNIQUES Gomtre Sondage / tude de sol SOUS-TOTAL 3. FRAIS TECHNIQUES 4. V.R.D. Voirie, rseaux divers SOUS-TOTAL 4. V.R.D. TOTAL FONCIER 5. TRAVAUX Travaux Rvisions travaux Imprvus SOUS-TOTAL 5. TRAVAUX 6. HONORAIRES TECHNIQUES A hit t Architectes Bet moe Bet Pilotage Bureau de contrle CSPS Assurances SOUS-TOTAL 6. HONORAIRES TECHNIQUES TOTAL CONSTRUCTION 7. FRAIS ANNEXES Honoraires de gestion groupe Honoraires S.A.V. groupe Honoraires de vente groupe Honoraires de vente rseau Publicit Frais divers annexes Provision S.A.V. SOUS-TOTAL 7. FRAIS ANNEXES 8. LMENTS FINANCIERS Frais financiers Autres frais financiers Cautions / garantie SOUS-TOTAL 8. LMENTS FINANCIERS TOTAL DPENSES RECETTES Cage A Cage B Cage C Parkings SOUS-TOTAL RECETTES T.V.A. RSIDUELLE RSULTAT 1,81% 1,78% 1 962 1 998 1 962,0 35,6 150,0 100,0 50,0 50,0 100,0 7 100,0 3,00% 2,00% 7 100,0 7 100,0 330,0 330 0 250,0 0,50% 0,50% 0,37% 0,17% 2,35% 7 458,8 7 458,8 7 458,8 7 458,8 8 940,9 5% 0,70% 3,50% 0,48% 2,50% 0,91% 0,30% 17 531,1 8 363,8 17 531,1 17 531,1 17 531,1 17 531,1 8 363,8

ASSIETTE K

FORFAIT K HT