ARRAS, CONTRATOS PRELIMINARES E PROMESSAS DE COMPRA E VENDA

Eduardo de Assis Brasil Rocha

Procurador Federal Diretor da FADISMA Professor da UFSM Fone: (55) 3 !" 5!! eduardo#fadis$a%co$%&r

1.-

Das Arras. Pela siste$'tica do anti(o )*di(o )i+il, as arras re-resenta+a$

u$ sinal, u$a -ro+a concreta, dada -or u$ dos contratantes ao outro, co$ a finalidade de tornar o&ri(at*rio o a.uste final% /este sentido era a reda01o do Art% 2%!34: O sinal, ou arras, dado por um dos contratantes firma a presuno de acordo final, e torna obrigatrio o contrato.% Portanto, as arras n1o re-resenta+a$ u$ ne(*cio .ur5dico -ro-ria$ente dito, $as a-enas o co$-ro$isso de sua reali6a01o futura% As arras -odia$ ser dadas e$ dinheiro ou 7ual7uer outra coisa% 8uando e$ dinheiro -resu$ia$"se co$o -rinc5-io de -a(a$ento% Pela siste$'tica do no+o )*di(o )i+il (/))) 2, as arras ainda continua$ sendo u$a -ro+a concreta, dada e$ dinheiro ou outro &e$ $*+el, -or u$ dos contratantes ao outro, $as a(ora -ara tornar o&ri(at*ria a
2

9ei n: 2!%4!;, de 2!%!2% !! , co$ +i(<ncia a -artir de 22%!2% !!3%

e=ecu01o do contrato e n1o $ais a sua for$a01o% Podia$ e ainda -ode$ ser dadas -ara (arantir a e=ecu01o de 7uais7uer ne(*cios .ur5dicos onerosos, u$a +e6 7ue a doutrina e a .uris-rud<ncia do$inantes, inclusi+e do S>?, n1o t<$ ad$itido as -ro$essas de ne(*cios (ratuitos % /este sentido, @ a reda01o dos Art% 42A do /)): Se, por ocasio da concluso do contrato, uma parte der outra, a ttulo de arras, dinheiro ou outro bem mvel, devero as arras, em caso de e ecuo, ser restitudas ou computadas na prestao devida, se do mesmo g!nero da principal.% Portanto, a -artir do no+o )*di(o )i+il, as arras dei=a$ de ser u$ co$-ro$isso 7uanto B for$a01o de u$ futuro ne(*cio .ur5dico, -ara sere$ u$ co$-ro$isso do cu$-ri$ento e e=ecu01o do a.uste contratual% Assi$, as arras ser1o dadas 7uando da reali6a01o do ne(*cio e n1o $ais anterior$ente a sua for$a01o% /1o se confunde$ co$ a cl'usula -enal, -re+ista nos Arts% 4!C a 42; do /)), -ois na cl'usula -enal a-enas h' o a.uste de u$a co$ina01o na hi-*tese de inadi$-le$ento contratualD en7uanto nas arras, .' h' a entre(a do dinheiro ou de u$ &e$ $*+el, -or ocasi1o da feitura do contrato, co$o (arantia da e=ecu01o do a.uste, de+endo ser de+ol+idas ou co$-utadas 7uando do cu$-ri$ento do ne(*cio% /1o h' e=i(<ncia de for$ali6a01o es-ecial das arras, $as @ de todo con+eniente 7ue se.a inserida no -r*-rio instru$ento do ne(*cio 7ue se &usca (arantir a e=ecu01o% /1o se reco$enda a for$a +er&al e$ ra61o da natural dificuldade de co$-ro+a01o dos a.ustes n1o escritos%
/este sentido, +ide RDI 4AE 53 (S>?), R?>?RFS 2C3E42%

Pode$ ta$&@$ ser for$ali6adas e$ instru$ento B -arte (reci&o" arras), no 7ual de+e constar: a) A 7ualifica01o dos contratantesD &) /o 7ue consiste$ as arras dadasD c) A e=ecu01o de 7ual ne(*cio .ur5dico se refere$D d) Se h' a -ossi&ilidade de arre-endi$ento% Es-@cies e Finalidades: a) Confirmatrias: )ontinua$ sendo a re(ra (eral, -re+ista no Art% 42A do no+o )*di(o )i+il, u$a +e6 7ue fir$a$ a -resun01o de cu$-ri$ento e e=ecu01o do contrato, $as a(ora co$ n5tido car'ter de (arantia indeni6at*ria $5ni$a% Adi$-lido o contrato, as arras de+e$ ser restitu5das, ou co$-utadas na -resta01o de+ida, se do $es$o (<nero da -rinci-al, isto nor$al$ente 7uando fore$ dadas e$ dinheiro% /1o e=ecutado o contrato -ela -arte 7ue deu as arras, a outra -oder' ter o ne(*cio -or desfeito, retendo"as% Se a ine=ecu01o for da7uele 7ue rece&eu as arras, -oder' 7ue$ deu o sinal ter -or desfeito o ne(*cio, e e=i(ir a sua de+olu01o, $ais o e7ui+alente, ainda acrescido de corre01o $onet'ria, .uros e honor'rios ad+ocat5cios% Est' @ a reda01o do Art% 42C do /))% Pre+< ainda o Art% 423 do /)), 7ue a -arte inocente -ode ainda -edir indeni6a01o su-le$entar, se -ro+ar $aior -re.u56o% Poder' a -arte inocente, ta$&@$, e=i(ir a e=ecu01o do contrato e $ais -erdas e danos, +alendo as arras co$o $5ni$o da indeni6a01o%

4 ) P!nit!n"iais: )ontinua$ sendo a e=ce01o B re(ra (eral, de+endo constar e=-ressa$ente a -ossi&ilidade de arre-endi$ento dos contratantes% Re-resenta$, desta for$a, u$a -r@"fi=a01o de -erdas e danos, 7ue -ode ser refor0ada ou di$inu5da -or con+en01o e=-ressa das -artes% /1o -er$ite$ a co&ran0a de -erdas e danos e=cedentes% /este sentido @ a reda01o do Art% 4 ! do /))%

#.-

Dos Contratos Pr!$iminar!s: Instituto .ur5dico de direito $aterial, co$ nature6a contratual,

introdu6ido no Direito )i+il Brasileiro atra+@s do /)), co$ a finalidade de co$-ro$eter e o&ri(ar os contratantes a reali6are$ u$ ne(*cio .ur5dico futuro% Pode$ ser referir a 7uais7uer ne(*cios .ur5dicos futuros onerosos3% Dis-Ge o Art% 4;3 do /)): "oncludo o contrato preliminar, com a observ#ncia do artigo anterior, e desde $ue dele no conste cl%usula de arrependimento, $ual$uer das partes ter% direito de e igir a celebrao do definitivo, assinando pra&o outra parte para $ue o efetive..

Relati+a$ente aos contratos -reli$inares (ratuitos, confor$e se referiu 7uanto Bs arras, a doutrina e a .uris-rud<ncia di+er(e$ 7uanto a sua e=i(i&ilidade, no 7ue se refere B conclus1o do contrato definiti+o% Interessante ac*rd1o do >? do RS, -u&licado in )HAD 2!C ! (AI A!!!;5422!;, AI )), Rel% DesI Maria Berenice Dias), decidiu 7ue n1o h' de se falar e$ -ro$essa de doa01o, $as e$ o&ri(a01o de dar, o a.uste contra5do e$ -rocesso de se-ara01o .udicial, 7uando o -ai se co$-ro$ete a doar i$*+el aos filhos do casal, n1o se tratando, assi$, de $era li&eralidade do +ar1o, $as si$ de o&ri(a01o contra5da e ho$olo(ada .udicial$ente, na for$a de u$ a.uste sinala($'tico%

5 /1o conclu5do o contrato definiti+o, o Art% 4;4 /)) -re+< o su-ri$ento da +ontade n1o e$itida -elo contratante 7ue se o&ri(ou a reali6ar o contrato definiti+o4, sendo isto -oss5+el5% H contrato -reli$inar, contendo todos os re7uisitos essenciais ao contrato a ser cele&rado, -oder' ser re(istrado no )art*rio de I$*+eis, se +ersando so&re &e$ i$*+el, confor$e dis-Ge o -ar'(rafo Jnico do Art% 4;3 do /))% /1o +ersando so&re &ens i$*+eis, -oder' ser re(istrado -erante o )art*rio de >5tulos e Docu$entos% H )*di(o de Processo )i+il tra6 instru$entos -rocessuais -ara a efeti+a01o concreta do cu$-ri$ento definiti+o do contrato -reli$inar ;% H )*di(o de Defesa do )onsu$idor ()D)), -ara as rela0Ges de consu$o, ta$&@$ -re+< instru$entos -rocessuais -ara o cu$-ri$ento de o&ri(a0Ges de fa6erA%

%.-

Das Prom!ssas &! Com'ra V!n&a. )ontrato -reli$inar, es-ec5fico -ara a reali6a01o de u$a futura

co$-ra +enda, 7ue foi introdu6ido no Direito Brasileiro atra+@s do Decreto" 9ei n: 5C, de 2!%2 %3A% Posterior$ente, o instituto ta$&@$ -assou a ser re(ido -ela 9ei n: ;%A;;, de 2 %2 %A3%

Art% 4;4 /)) K Es(otado o -ra6o, -oder' o ?ui6, a -edido do interessado, su-rir a +ontade da -arte inadi$-lente, conferindo car'ter definiti+o ao contrato -reli$inar, sal+o se a isto se o-user a nature6a da o&ri(a01o% 5 A 7uest1o da L-ossi&ilidadeM ser' e=a$inada $ais adiante, no te$a so&re a ine=ecu01o das -ro$essas de co$-ra e +enda% ; Art% 4;2 e seus NN, &e$ co$o Arts% 4;;"A, 4;;"B e 4;;")% A Art% C4 e seus NN%

; )o$ o no+o )*di(o )i+il, os Arts% 2%42A e 2%42C, i(ual$ente, -assara$ a re(er a $at@riaC% Portanto, no 7ue se refere Bs -ro$essas de co$-ra e +enda, ainda +i(ora$ os se(uintes re(i$es .ur5dicos: a) Im(!is $ot!a&os: 9ei n: ;%A;;, de 2 %2 %A3 (9ei do Parcela$ento do Solo Ur&ano)% Disci-lina$ as -ro$essas de co$-ra e +enda -ro+enientes da -ri$eira aliena01o de i$*+eis oriundos de -arcela$entos do solo ur&ano, feitas -elo loteador ou des$e$&rador, co$ finalidade e$-resarial% S1o e$-reendi$entos e ne(*cios su.eitos B incid<ncia do )*di(o de Defesa do )onsu$idor (9ei n: C%!AC, de 22%!3%233!)% Se$-re irre+o('+eis e irretrat'+eis% ) Im(!is n)o $ot!a&os: Ainda est1o re(idos -elo Decreto"9ei n: 5C, de 2!%2 %3A% S1o todas as de$ais aliena0Ges i$o&ili'rias, incluindo as decorrentes do -arcela$ento do solo rural% Pode$ -re+er o arre-endi$ento e estare$, ou n1o, su.eitos ao )*di(o de Defesa do )onsu$idor ()D))% ") *+anto ,s &is'osi-.!s &o NCC /Art. 1.011 ! Art. 1.012): So$ente t<$ a finalidade de esti-ular e=-ressa$ente a nature6a de direito real das -ro$essas de co$-ra e +enda, u$a +e6 re(istradas no )art*rio de I$*+eis, &e$ co$o reiterar a -ossi&ilidade de ad.udica01o co$-uls*ria, caso n1o outor(ada a escritura definiti+a de co$-ra e +enda%

0.C

Dos r!3+isitos &os Contratos &! Prom!ssa &! Com'ra ! V!n&a:

8uest1o su.eita a discussGes, di6 res-eito a se sa&er se as le(isla0Ges anteriores, 7ue disci-lina+a$ as -ro$essas de co$-ra e +enda, estaria$ re+o(adas e$ face do no+o )*di(o )i+il% S%$%.% entende$os 7ue n1o, u$a +e6 7ue har$onica$ente ainda -ode$ con+i+er e$ con.unto, u$a +e6 7ue n1o s1o inco$-at5+eis entre si%

S+4!itos: /o -lano da e=ist<ncia, s1o o -ro$itente +endedor e o -ro$itente co$-rador, 7ue de+e$ ter a 7ualifica01o co$-leta (no$e, estado ci+il, -rofiss1o, resid<ncia e inscri01o no )PFEMF, se -essoa f5sica)% >rata"se do e=a$e da -ersonalidade .ur5dica dos contratantes% Se -essoa .ur5dica de+e ser +erificada a ra61o social e a re(ular constitui01o da $es$a, na for$a dos seus atos constituti+os 3, sua sede e foro e inscri01o no )/P?% 8uanto ao -lano da +alidade, de+e$ ser +erificadas a ca-acidade da -essoa f5sica e a de+ida -resenta01o da -essoa .ur5dica2!% Hs inca-a6es de+e$ ser re-resentados ou assistidos, necessitando autori6a01o .udicial (al+ar') -ara a hi-*tese de sere$ -ro$itentes +endedores% H es-*lio, a $assa falida, a heran0a .acente e a heran0a +acante ta$&@$ necessita$ de al+ar' .udicial -ara alienare$ -atri$Onio22% H condo$5nio es-ecial n1o te$ -ersonalidade .ur5dica2 %

So&re as es-@cies de sociedades e o Direito de E$-resas no /o+o )*di(o )i+il, +ide arti(o de Fraciano Pinheiro de Si7ueira, -u&licado in RDI 54E !5 2! Hs Arts% 2%!2! e 2%!A do /)) -re+<e$ a -ossi&ilidade dos contratos sociais esti-ulare$ 7ue os ne(*cios das sociedades se.a$ deli&erados -or $aioria de +otos dos s*cios, 7uando, ent1o, de+er' ser o&ser+ada esta autori6a01o% 22 H es-*lio, a $assa falida e a $assa concordat'ria -ode$ alienar e ad7uirir &ens, -ois e$&ora n1o -ossua$ -ersonalidade .ur5dica, -ossue$ ca-acidade -rocessual de ad$inistra01o -atri$onial% 2 8uanto ao condo$5nio edil5cio, o entendi$ento $a.orit'rio @ 7ue o $es$o n1o -ode alienar e ad7uirir &ens, -ois al@$ de n1o -ossuir -ersonalidade .ur5dica, ta$&@$ n1o -ossui ca-acidade -rocessual de ad$inistra01o -atri$onial% /o entanto, +ale a -ena referir a e=ist<ncia de recente e &e$ funda$entada decis1o -roferida -elo Dr% Pen5cio Antonio de Paula Salles, ?ui6 de Direito da 2I Para de Re(istros PJ&licos de S1o Paulo, -u&licada na RDI 55E3A , na 7ual o $es$o sustenta a -ossi&ilidade dos condo$5nios edil5cios ad7uirire$ &ens i$*+eis, co$ e$&asa$ento e$ ar(u$entos de conte'do social, possibilidade de capacidade postulatria, direito comparado e de operacionalidade, especialmente aps o novo "digo "ivil% So&re o te$a, +ide ta$&@$ decis1o -u&licada no BDI !CE! -% 3%

C De+e ha+er a +<nia con.u(al -or -arte do -ro$itente +endedor, dis-ensada no re(i$e da se-ara01o total de &ens, de acordo co$ o Art% 2%;4A do /))% Poder' ha+er su-ri$ento .udicial nos de$ais re(i$es, confor$e dis-Ge o Art% 2%;4C /))% Pode ocorrer ta$&@$ -ro$essa de co$-ra e +enda a ser -restada -or terceiro, confor$e -re+< o Art% 4 3 e -ar'(rafo Jnico do /))23% I$*+el alienado de ascendente -ara descendente de+er' ter a -r@+ia autori6a01o de todos os de$ais descendentes, dis-ensada a +<nia con.u(al 7uando o re(i$e -er$itir, consoante Art% 43; do /))% I$*+el e$ condo$5nio indi+is5+el, de+er' ser o&ser+ada a -r@+ia -refer<ncia dos de$ais condO$inos, confor$e Art% 5!4 do /))% I$*+el locado (co$ contrato de re(istrado, nas loca0Ges ur&anas), de+er' ta$&@$ ser o&ser+ada a -refer<ncia do locat'rioEarrendat'rio, confor$e Art% A da 9ei n: C% 45E32 (9ei da 9oca01o de I$*+eis Ur&anos) e Art% 3 , N 3: da 9ei n: 4%5!4E;4 (Estatuto da >erra)% H Art% 2%A34 do /)) -re+< a -refer<ncia dos herdeiros na cess1o de direitos heredit'rios% 8uando o ne(*cio for reali6ado atra+@s de -rocurador, de+e$ ser +erificados os -oderes constantes na -rocura01o24% Q -oss5+el a utili6a01o de -rocura01o Le$ causa -r*-riaM, na for$a do Art% ;C5 do /))25% E=iste$ restri0Ges -ara a7uisi01o de i$*+el rural -or estran(eiro, na for$a da 9ei n: 5%A!3, de !A%2!%A2% Aci$a de 5! $*dulos rurais e na fai=a
23 24

/este sentido +ide BDI 32E!4-% 5% H S>? te$ entendido 7ue -rocura01o falsa le+a B ine=ist<ncia do ne(*cio -raticado% Pide, neste sentido, H Infor$ati+o )HAD, ano !!3, -% 5% H Art% ;; do /)) dis-Ge 7ue os ne(*cios .ur5dicos -raticados -or 7ue$ n1o tenha $andato, ou co$ -oderes insuficientes, s1o considerados inefica6es% 25 /este sentido, +ide RDI 54E ;;% Hs Arts% 22A e 43A do /)) -re+<e$ a -ossi&ilidade de a7uisi01o -elo -r*-rio $andante% /esta linha, +ide BDI 33E!3-% ; e 3 e BDI 32E!3-% 3!%

3 de fronteira so$ente co$ autori6a01o do )onselho de Se(uran0a /acional, na for$a da 9ei n: ;%;34, de ! %!5%A3% O 4!to: Q a finalidade do ne(*cio .ur5dico, 7ual se.a o co$-ro$isso irre+o('+el e irretrat'+el, ou 7ue -er$ita o arre-endi$ento, da reali6a01o de u$a co$-ra e +enda futura% A -ro$essa de co$-ra e +enda nunca se transfor$ar', auto$atica$ente, e$ u$a co$-ra e +enda, $es$o ha+endo o -a(a$ento inte(ral do -re0o e $es$o 7ue este.a re(istrada no )art*rio de I$*+eis% Q indis-ens'+el a reali6a01o da escritura definiti+a de co$-ra e +enda% /o entanto, e=iste u$a hi-*tese tra6ida na 9ei n: ;%A;;EA3 (Art% ;, N ;:, introdu6ido -ela 9ei n: 3%AC5, de 3%!2%33), 7ue -ossi&ilita 7ue as -ro$essas de co$-ra e +enda de i$*+eis loteados, na -ri$eira aliena01o (do loteador -ara o ad7uirente) aco$-anhadas dos reci&os de 7uita01o, sir+a$ co$o t5tulo h'&il -ara a transfer<ncia da -ro-riedade, se$ a reali6a01o da co$-ra e +enda definiti+a2;% A doutrina te$ entendido 7ue este no+o dis-ositi+o le(al so$ente te$ a-lica01o nos i$*+eis -ro+enientes dos deno$inados L-arcela$entos -o-ularesM, ori(in'rios de desa-ro-ria01o e destinados Bs classes de $enor -oder a7uisiti+o2A%

2;

H re(istrador, co$ -rudente crit@rio, e=a$inar' a -ro+a da 7uita01o% >a$&@$ de+er' ser e=i(ida a a-resenta01o do recolhi$ento do I>BI e a a-resenta01o das )/DRs, 7uando necess'rio% /este sentido, +ide RDI +olu$e 4; e BDI 3;E33-% 5% 2A /este sentido Feraldo AraJ.o 9i$a Filho, in BDI 34E! -% 33% /a $es$a linha, decis1o do )SMESP, -u&licada in BDI 2CE!3-%2 e, ainda, RDI 55E35!%

2! /este caso, siste$atica$ente, de+e$ ser o&ser+adas as se(uintes ada-ta0Ges es-eciais introdu6idas na 9ei do Parcela$ento do Solo Ur&ano, -ela citada 9ei n: 3%AC5E33%
a) H t5tulo de -ro-riedade do loteador -oder' ser su&stitu5do -elo $andado de i$iss1o de -osse -ro+is*rio e$ -rocesso de desa-ro-ria01o, a fa+or do Poder PJ&lico (Art% 2C, N 4: da 9ei ;%A;;EA3)D &) Hs lotes -oder1o ser transferidos -or cess1o de -osse, -elo Poder PJ&lico, atra+@s de instru$ento -articular (Art% ;, N 3: da 9ei ;%A;;EA3)D c) )o$ o re(istro da senten0a definiti+a de desa-ro-ria01o, a i$iss1o de -osse con+erter"se"' e$ -ro-riedade e as cessGes aos ad7uirentes de lotes con+erter"se" 1o e$ co$-ro$issos de co$-ra e +enda (Art% ;, N 5: da 9ei ;%A;;EA3)% d) Hs co$-ro$issos de co$-ra e +enda dos ad7uirentes, ser+ir1o co$o t5tulo -ara re(istro da -ro-riedade, 7uando aco$-anhados da -ro+a da 7uita01o (Art% ;, N ;: da 9ei ;%A;;EA3)% e) S1o considerados de interesse -J&lico os -arcela$entos +inculados a -lanos ou -ro(ra$as ha&itacionais, de iniciati+a dos Munic5-ios ou entidades autori6adas -or lei, &e$ co$o as re(ulari6a0Ges de -arcela$entos ou assenta$entos, de+endo ser e=i(ida a docu$enta01o $5ni$a -elo )art*rio de I$*+eis (Art% 53"A e N Jnico da 9ei ;%A;;EA3)%

De+e ser o&ser+ada, ainda, a n1o inclus1o de cl'usulas consideradas a&usi+as, na hi-*tese da -ro$essa de co$-ra e +enda estar re(ida -elo )D), consoante Art% 52 da 9ei n: C%!ACE3! 2C% Dentre as cl'usulas consideradas a&usi+as de+e$ ser le$&radas: a7uelas 7ue esta&ele0a$ a -erda
2C

Pide, neste sentido, as Portaria n:s n: !4, de 2;%!3%3CD n: 24, de 3%!;%3CD n: !3, de %!3%33D n: !3, de 25%!3%!2D e n: !5, de C%!C%! , todas da Secretaria de Direito EconO$ico do Minist@rio da ?usti0a, 7ue enu$era$ di+ersas cl'usulas consideradas a&usi+as frente ao )*di(o de Defesa do )onsu$idor% Reco$enda$os ta$&@$ a leitura de e=celentes arti(os doutrin'rios so&re o controle re(istral das cl'usulas contratuais, -u&licados in RDI 33E5;, RDI 4AE253, RDI 43EC2, RDI 5 E;2 e RDI 5AE A% )ontra este controle re(istral, +ide arti(o -u&licado in RDI 4AE;A%

22 total ou des-ro-orcional das -resta0Ges -a(as -elo consu$idorD esta&ele0a$ san0Ges so$ente e$ desfa+or do consu$idorD i$-e0a$, restrin.a$ ou afaste$ a a-lica01o das nor$as do )D)D esta&ele0a$ a de+olu01o de -resta0Ges se$ corre01o $onet'riaD esta&ele0a$ .uros ca-itali6ados nas -resta0GesD esta&ele0a$ .uros $orat*rios su-eriores a SD dentre outras% Por fi$, 7uest1o 7ue ainda de+er' ser enfrentada e reiterada, di6 res-eito B o&ri(atoriedade do re(istro da -ro$essa de co$-ra e +enda, a fi$ de 7ue a $es$a -rodu6a u$ direito real% /1o re(istrada a -ro$essa de co$-ra e +enda, a $es$a so$ente -rodu6ir' u$ direito -essoal, de cunho o&ri(acional entre as -artes contratantes% Coisa: Q o conteJdo da -resta01o% Q o &e$ i$*+el 7ue ser' co$-ro$issado% I$-ortante dei=ar claro se a transa01o ser' ad corpus (-elo cor-o da coisa) ou ad mensura (-ela $edida es-ec5fica da coisa), na for$a do Art% 5!! do /))% Pr!-o: Q a contra-resta01o do ne(*cio% De+e ser fi=ada e$ dinheiro, co$ -a(a$ento nor$al$ente feito a -ra6o% A for$a de -a(a$ento -oder' ser e$ coisa (-ro$essa de da01o ou da01o e$ -a(a$ento)% A7ui se inclue$ as -ro$essas de da01o e$

2 -a(a$ento de 'rea futura, a ser constru5da e$ terreno de outre$, a 7uais de-ende$ do -r@+io re(istro da incor-ora01o no )art*rio de I$*+eis23% Poder' ser feita a for$a de -a(a$ento ta$&@$ e$ t5tulos de cr@dito pro soluto, 7ue s1o o -a(a$ento e$ si, des+inculados do ne(*cioD ou pro solvendo, 7ue a-enas re-resenta$ e s1o u$a (arantia do -a(a$ento, +inculada ao ne(*cio !% H -re0o n1o -oder' ser fi=ado e$ ouro ou $oeda estran(eira 2, orienta01o confir$ada -elo Art% 32C do no+o )*di(o )i+il% Q -oss5+el a corre01o $onet'ria do -re0o, -or inde=adores li+re$ente adotados -elas -artes, sendo 7ue e=iste$ decisGes -er$itindo a utili6a01o do )UB a-enas at@ a conclus1o da o&ra % Pode$ ser utili6ados 5ndices alternati+os de corre01o $onet'ria 3% A le(isla01o 7ue +i(ora+a 4, so$ente -er$itia a corre01o $onet'ria a cada 2 $eses% Era -oss5+el, no entanto, a co&ran0a do cha$ado Lres5duo inflacion'rio $ensalM, a cada 2 $eses, nos contratos co$ -ra6o de +i(<ncia aci$a de 3; $eses, 7ue tinha$ -or o&.eto a -rodu01o de &ens -ara entre(a futura 5% /o entanto, -elo no+o )*di(o )i+il ;, fica autori6ada a cha$ada Lcl'usula de escala $*+elM, inclusi+e $ensal%
23

Este ne(*cio ta$&@$ -oder' ser feito atra+@s de -ro$essa de -er$uta de terreno -or acess1o a ser constru5da futura$ente, de-endendo ta$&@$ do -r@+io re(istro da incor-ora01o no )art*rio de I$*+eis% ! Pide a res-eito ac*rd1o -u&licado in BDI 2;E!3-% 5% 2 Decreto"9ei C5A, de 22%!3%;3, e 9ei n: C%CC!, de A%!5%34, co$ orienta01o -ac5fica da 3I e 4I >ur$as do S>?, tanto no 7ue di6 res-eito ao -re0o, co$o a sua corre01o $onet'ria% /este sentido, +ide )HAD A3!;C (S>?), BDI !CE3;-% 3 e -% 2, )HAD C34 5 (S>?), )HAD 334;A, )HAD 335 2 (S>?)% Utili6a01o do I/)) +ide BDI 2CE!5-% 4% 3 /este sentido, +ide BDI 2 E34-%24 (S>?), )HAD ;345C% 4 9ei n: 2!%23 , de 24%! % !!2 (Art% :, N 2:) K dis-Ge so&re $edidas co$-le$entares ao Plano Real% 5 9ei n: 2!%23 , de 24%! % !!2 (Art% :, NN 4:, 5: e ;:), cu.os NN teria$ +i(<ncia at@ 22%2!% !!2, -or for0a do Decreto n: 3%; A, de 2!%2!% !!!% Hs NN 5: e ;: fora$ re+o(ados -ela MP n: % 3, de !4%!3% !!2, -er$anecendo, assi$, a -ossi&ilidade de co&ran0a do Lres5duo inflacion'rioM (BDI !5E!5-% 3 e BDI !3E!;-% 3!)% ; Art% 32; /)) K Q l5cito con+encionar o au$ento -ro(ressi+o de -resta0Ges sucessi+as%

23

)l'usula -enal co$-ensat*ria -ode ser fi=ada at@ o +alor da o&ri(a01o -rinci-al A, en7uanto a cl'usula -enal $orat*ria -ode ser fi=ada at@ 2!S do +alor inadi$-lido C% /o )*di(o do )onsu$idor, esta cl'usula -enal $orat*ria n1o -oder' ser su-erior a S 3% Pode ha+er su-le$enta01o de -erdas e danos, caso este.a e=-ressa$ente -re+isto no contrato3!% Hs .uros -ode$ ser fi=ados e$ 2S ao $<s, sendo 7ue a -artir do no+o )*di(o )i+il, ser1o fi=ados se(undo a ta=a 7ue esti+er e$ +i(or -ara a $ora do -a(a$ento de i$-ostos de+idos B Fa6enda /acional32% 5orma: Q o instru$ento -elo 7ual se e=teriori6a o ne(*cio .ur5dico, -odendo ser -or instru$ento -J&lico ou -articular, co$ fir$as reconhecidas -or +erdadeiras e co$ a assinatura de duas teste$unhas% /o 7ue se refere Bs teste$unhas, e$&ora o Art% 2 do /))

tenha dis-ensado as $es$as nos instru$entos -articulares, tal dis-ensa @

Art% 42 do no+o )*di(o )i+il% Dec% 4%AAC, de 24%!A%34 (9ei da Usura) K Art% 3:% 3 Art% 5 , N 2: da 9ei C%!ACE3! ()D))% 3! Art% 42;, -ar'(rafo Jnico, do no+o )*di(o )i+il% 32 Art% 4!; do /)) K 8uando os .uros $orat*rios n1o fore$ con+encionados, ou o fore$ se$ ta=a esti-ulada, ou 7uando -ro+iere$ de deter$ina01o de lei, ser1o fi=ados se(undo a ta=a 7ue esti+er e$ +i(or -ara a $ora do -a(a$ento de i$-ostos de+ido B Fa6enda /acional% H Enunciado n: ! da ?ornada de Direito )i+il do )entro de Estudos do )?F entende 7ue a utili6a01o da ta=a SE9I) co$o 5ndice de a-ura01o dos .uros le(ais n1o @ se(ura .uridica$ente, -or7ue i$-ede o -r@+io conheci$ento dos .uros% Entende 7ue de+e$ ser .uros de 2S ao $<s, de acordo co$ o Art% 2;2, N 2: do )*di(o >ri&ut'rio /acional% /esta linha @ o Hf5cio )ircular 53E!3, da )F?ERS% Se(undo entendi$ento do S>?, os .uros -ode$ ser co&rados na fase de constru01o, $es$o antes da entre(a da o&ra (BDI 5E!3-% 5, citando o REs- 3A3%342"SP)% So&re os .uros no no+o )*di(o )i+il, +ide arti(o de 9ui6 Antonio Sca+one ?Jnior, -u&licado in BDI 3E!3-% !4% A E$enda )onstitucional n: 4!, de 3!%!5% !!3, re+o(ou os incisos e NN do Art% 23 da )onstitui01o Federal, 7ue li$ita+a os .uros e$ 2 S ao ano%
C A

24 so$ente -ara efeitos de -ro+a, $as n1o -ara efeitos de re(istro .unto ao )art*rio de I$*+eis, -er$anecendo e$ +i(or o Art% ;%!25EA3 (9ei dos Re(istros PJ&licos)3 % 8uest1o i$-ortante, 7ue +e$ sendo le+antada -ela doutrina, @ a 7ue sustenta a o&ri(atoriedade do instru$ento -J&lico -ara as -ro$essas de co$-ra e +enda33% Referida doutrina ar(u$enta, neste sentido, na $edida e$ 7ue a -artir do /)), sendo a -ro$essa de co$-ra e +enda u$ direito real e=-ressa$ente -re+isto e$ lei, se(undo o Art% 2!C, seria essencial a escritura -J&lica -ara +alidade dos ne(*cios .ur5dicos 7ue +ise$ a constitui01o, transfer<ncia, $odifica01o ou renJncia de direitos reais so&re i$*+eis de +alor su-erior a 3! sal'rios $5ni$os% As e=ce0Ges -re+istas e$ lei seria$ o Art% 22 do Decreto"9ei n: 5CE3A e o Art% ; da 9ei n: ;%A;;EA3 (-arcela$ento do solo)D o Art% ;2, N 5: da 9ei n: 4%3C!E;4 (SFT)D e o Art% 3C da 9ei n: 3%524E3A (SFI)% /o entanto, s%$%.%, entende$os 7ue o Art% 2%42A, indistinta$ente, -ara 7uais7uer -ro$essas de co$-ra e +enda, -ossi&ilita a sua for$ali6a01o atra+@s de instru$entos -J&licos ou -articulares34%
3

2, inc% II, da 9ei n:

/este sentido, +ide BDI 2CE!3-% 3, e$ arti(o do Re(istrador (aJcho M'rio Pa66utti Me66ari% A res-eito do te$a, +ale a -ena ler o arti(o -u&licado -elo Re(istrador de >eres*-olisER? Eduardo Pacheco Ri&eiro de Sou6a, -u&licado no Boleti$ EletrOnico IRIBEA/HREF"SP /: ;4!, de ;%! % !!3, or(ani6ado -or S@r(io ?aco$ino% Pide ta$&@$ ?os@ Tildor 9eal, /ot'rio de )anelaERS, in BDI 22E!;-% 5 e Palestan Milho$en da )osta, >a&eli1o no R?, in BDI 2CE!;-% 4% 34 /este sentido, +ide .ul(a$ento de i$-roced<ncia de -rocedi$ento de dJ+ida, -elo Dr% Pen5cio Antonio de Paula Salles, da 2I Para dos Re(istros PJ&licos da )a-ital do Estado de SP, -u&licada in RDI 54E344, no 7ual foi deter$inado o re(istro de -ro$essa de co$-ra e +enda -or instru$ento -articular, so& o ar(u$ento de 7ue o Art% 2!C do /)) se refere Bs for$as de transfer<ncia da titularidade do$inial e n1o de direitos B a7uisi01o da coisa% /a -ro$essa de co$-ra e +enda e=iste a-enas a transfer<ncia de u$ direito real so&re a a7uisi01o do i$*+el e n1o de u$ direito real so&re o i$*+el -ro-ria$ente dito% H Art% 2!C do /)) se refere aos contratos definiti+os e n1o aos -reli$inares% /a $es$a linha +ide ?o1o Pedro 9a$ana Pai+a e >ia(o Machado Burtet, in BDI 24E!;-% 3% H )onselho Su-erior da Ma(istratura de SP, e=a$inando a A-% )i+% 322";E2, entendeu -oss5+el o re(istro de -ro$essa de co$-ra e +enda -or instru$ento -articular (RDI CE343)%
33

25

A transfer<ncia da -ro$essa de co$-ra e +enda (cess1o dos direitos de -ro$itente co$-rador) inde-ende de anu<ncia do -ro$itente +endedor, for$ali6ando"se de for$a id<ntica B -ro$essa de co$-ra e +enda -ro-ria$ente dita, -odendo ser B -essoa a declarar, consoante Arts% 4;A a 4A2 do /))% Por ocasi1o do re(istro da -ro$essa de co$-ra e +enda, de+er1o ser a-resentadas as co$-etentes ne(ati+as, a sa&er:
a) /e(ati+a do I/SS% 9ei n: C% 2 , de 4%!A%32 (Plano de )usteio da Se(uridade Social)% Decreto n: 3%!4C, de !;%!5%33 (Re(ula$ento da Pre+id<ncia Social)% Hrde$ de Ser+i0oEI/SS !A, de 25%!4%33% As -essoas .ur5dicas, ou a elas e7ui-aradas, na condi01o de alienantes, est1o o&ri(adas a a-resentar a ne(ati+a do I/SS% Est1o dis-ensadas, 7uando a e$-resa e=-lorar e=clusi+a$ente a ati+idade de co$-ra e +enda de i$*+eis, loca01o, des$e$&ra$ento ou lotea$ento de terrenos, incor-ora01o i$o&ili'ria ou constru01o de i$*+eis destinados B +enda, decorrentes de sua ati+idade econO$ica, e o i$*+el o&.eto da transa01o, esti+er lan0ado no ati+o circulante, n1o -odendo ter constado no ati+o -er$anente da e$-resa (confor$e Pro+i$ento n: 23E!3, da )F?ERS)% &) /e(ati+a de >ri&utos Federais% I/ESRF 33, de ;%22%!2% Mes$a situa01o da ne(ati+a do I/SS, so$ente -ara as -essoas .ur5dicas% c) )adastro do I/)RA% 9ei n C%C5A, de C%!2%34 e 9ei n 4%34A, de !;%!4%;; ())IR)% 9ei n: 2!% ;A, de C%!C%!2% Para os i$*+eis rurais, tanto -ara -essoas f5sicas, co$o .ur5dicas% d) /e(ati+a do I>R% 9ei n 3%333, de 23%2 %3;% I/ESRF 33, de 24%!4%3A (Dis-ensada a ne(ati+a, $ediante declara01o do alienante, nos i$*+eis at@ !! ha%)% Para os i$*+eis rurais, tanto -ara -essoas f5sicas, co$o .ur5dicas% e) /e(ati+a do IBAMA% 9ei n 4%AA2, de 25%!3%;5% Para os i$*+eis rurais, de -essoas f5sicas e .ur5dicas%

2;

f) /e(ati+as de condo$5nio% De+e$ ser a-resentadas 7uando o i$*+el for inte(rante de u$ condo$5nio%

Final$ente, 7uanto B tri&uta01o, de+e ser +erificada a le(isla01o tri&ut'ria $unici-al, tratando"se, nor$al$ente, de n1o incid<ncia do tri&uto% Vonta&!: Por Jlti$o, a +ontade re-resenta o ele$ento su&.eti+o, o 7uerer, res-ons'+el -ela declara01o nos ne(*cios e -ela $anifesta01o nos atos .ur5dicos% S1o considerados co$o +5cios de +ontade: Erro35, Dolo3;, )oa01o3A, 7ue continua$ co$ as $es$as caracter5sticas e tratados co$o hi-*tese de anula01o% A Fraude )ontra )redores3C ta$&@$ continua sendo tratada co$o caso de anula01o (Arts% 25C a 2;5), e$&ora fosse $elhor en7uadrada co$o situa01o de inefic'cia% H /)) -ossi&ilitou a -ro-ositura da a01o -auliana -or outros credores, 7ue n1o a-enas os 7uiro(raf'rios%
35

Di+er(<ncia es-ontUnea entre a +ontade 7uerida e a $anifestada% Q o e7u5+oco do -r*-rio a(ente, se$ 7ual7uer -artici-a01o e=terna% Passa a ser irrele+ante o fato de ser ou n1o escus'+el, u$a +e6 7ue o no+o dis-ositi+o adota o -rinc5-io da confian0a% So$ente o erro su&stancial le+a B anula01o do ne(*cio .ur5dico (Arts% 23C a 244 do )*di(o )i+il)% 3; Q u$ erro indu6ido% Decorre de artif5cios $aliciosos, ardilosos e astuciosos do a(ente a(indo so&re a consci<ncia da +5ti$a, fa6endo co$ 7ue a $es$a $anifeste u$a +ontade di+er(ente da7uela efeti+a$ente 7uerida% So$ente o dolo su&stancial le+a B anula01o do ne(*cio .ur5dico (Arts% 245 a 25! do )*di(o )i+il)% 3A Q a -ress1o f5sica ou $oral do a(ente so&re a +5ti$a, atin(indo a li&erdade do 7uerer e n1o a consci<ncia, co$o no erro e no dolo, de $olde 7ue a +ontade $anifestada n1o corres-onde B7uela 7uerida (Arts% 252 a 255 do )*di(o )i+il)% 3C /1o e=iste di+er(<ncia entre o 7uerido e o $anifestado -elo a(ente, sendo 7ue o +5cio decorre do ti-o de +ontade e=ternada, 7ue +e$ ei+ada da inten01o de -re.udicar credores, frustrando as suas e=-ectati+as de rece&er o 7ue lhe @ de+ido co$ a di$inui01o -atri$onial do de+edor% Este +5cio estaria $ais -ara hi-*tese de inefic'cia, do 7ue -ara hi-*tese de in+alidade (Vanula&ilidade) confor$e dis-Ge a lei% /este sentido +ale a -ena +erificar o arti(o do Des% Antonio ?anWr DallRA(nol ?Jnior, -u&licado na Re+ista da A?URIS, +ol% 5C, -% 5% I$-ortante salientar a e=ist<ncia da fi(ura da fraude B e=ecu01o, esta si$ li(ada B inefic'cia da aliena01o de &ens -enhorados% H S>?, atra+@s de sua I Se01o, te$ entendido 7ue a fraude B e=ecu01o, 7uando se tratar de &ens i$*+eis, re7uer o re(istro da -enhora .unto ao )art*rio de I$*+eis (RDI 43E A2, A?URIS ACE45A)%

2A

A Si$ula01o33 ta$&@$ $ante+e as $es$as caracter5sticas, -assando, no entanto, a ser tratada co$o hi-*tese de nulidade (Art% 2;A do /))), 7uer se.a inocente, 7uer se.a $aliciosa% Fora$ acrescentados outros dois +5cios de +ontade, ta$&@$ tratados co$o hi-*tese de anula01o: A les1o (Art% 25A), 7ue consiste na declara01o de +ontade e$ -re$ente necessidade ou ine=-eri<ncia, desconhecida da outra -arte, 7uando da reali6a01o de ne(*cio des-ro-orcional entre a -resta01o e a contra-resta01o, sendo -oss5+el a su-le$enta01o de dita -resta01o, ou da contra-resta01o, -ara e7uili&rar o contrato e e+itar a sua anula01o% H estado de -eri(o (Art% 25;), 7ue consiste na declara01o de +ontade e$ ta$&@$ e$ -re$ente necessidade, $as conhecida da outra -arte, 7uando da reali6a01o de ne(*cio e=cessi+a$ente oneroso, n1o sendo -oss5+el, neste caso, a su-le$enta01o antes referida%

6.-

Da In!7!"+-)o &a Prom!ssa &! Com'ra ! V!n&a. Hs re$@dios .ur5dicos a sere$ utili6ados, -ara a hi-*tese de n1o

reali6a01o da co$-ra e +enda definiti+a, s1o a a01o de ad.udica01o co$-uls*ria e a a01o condenat*ria de o&ri(a01o de fa6er% Ad.udica01o )o$-uls*ria: Q o re$@dio -rocessual 7ue &usca u$a senten0a su&stituti+a da +ontade do -ro$itente +endedor% A -r*-ria senten0a e$ si $es$a, .' -rodu6 os $es$os efeitos da +ontade n1o e$itida -elo -ro$itente +endedor% A carta
33

Di+er(<ncia intencional entre a +ontade 7uerida e a $anifestada, de $olde a 7ue o si$ulador si$ula u$ ato e=ternado, -ara dissi$ular u$ ato oculto, co$ o o&.eti+o de -re.udicar terceiros%

2C de senten0a, e=tra5da a-*s o trUnsito e$ .ul(ado da decis1o, ser+ir' de t5tulo h'&il ao re(istro da transfer<ncia definiti+a da -ro-riedade, u$a +e6 7ue coerciti+a$ente su&stitui a +ontade n1o e$itida% Esta+a -re+ista na Art% do Decreto"9ei n: 5CE3A (i$*+eis n1o

loteados) e no Art% 5 da 9ei ;%A;;EA3 (i$*+eis loteados)% H entendi$ento inicial do S>F era no sentido da o&ri(atoriedade do re(istro da -ro$essa de co$-ra e +enda -ara o e=erc5cio da a01o de ad.udica01o co$-uls*ria, confor$e as SJ$ulas 2;A e 2;C% Posterior$ente, co$ a e+olu01o doutrin'ria e .uris-rudencial, -assou"se a dis-ensar o re(istro das -ro$essas de co$-ra e +enda no cart*rio i$o&ili'rio -ara efeitos da -ro-ositura da a01o de ad.udica01o co$-uls*ria, u$a +e6 7ue referida a01o nada teria a +er co$ o direito real do -ro$itente co$-rador decorrente do re(istro, $as si$, estaria funda$entada no direito -essoal (erado -elo -r*-rio co$-ro$isso de co$-ra e +enda, -ro+eniente de u$a o&ri(a01o de fa6er% /este sentido foi editada a SJ$ula 33 do S>?, +a6ada nos

se(uintes ter$os: O direito ad(udicao compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartrio de imveis.)*. /o entanto, a -artir do /)), e$ ra61o dos citados Arts% 2%42A e 2%42C, s%$%.%, t<$"se entendido 7ue a referida SJ$ula 33 do S>? estaria su-erada, -erdendo a sua efic'cia, na $edida e$ 7ue o direito do -ro$itente
4!

Pide a res-eito, o REs- 3!EDF, da 3I >ur$a do S>?, da la+ra do Min% Eduardo Ri&eiro, 7ue ori(inou a -osterior orienta01o da 3I e da 4I >ur$as do S>?, no sentido da dis-ensa do re(istro das -ro$essas de co$-ra e +enda .unto ao cart*rio de i$*+eis -ara efeitos de -ro-ositura da a01o de ad.udica01o co$-uls*ria% /o $es$o sentido, o REs- 3%345"SP, da 4I >ur$a do S>?, da la+ra do Min% Athos Fus$1o )arneiro, -u&licado no BDI !4E3C-%23%

23 co$-rador B a7uisi01o do i$*+el, co$o direito real, ficou e=-ressa$ente condicionado ao re(istro no cart*rio i$o&ili'rio, e, e+idente$ente, ainda B ine=ist<ncia de cl'usula de arre-endi$ento e ao -a(a$ento do -re0o a.ustado entre as -artes% Assi$, a a01o de ad.udica01o co$-uls*ria, co$ o no+o )*di(o )i+il, e=-ressa$ente -assa a decorrer do direito real B a7uisi01o do i$*+el, 7ue re7uer, -ara tanto, o re(istro da -ro$essa de co$-ra e +enda no )art*rio de I$*+eis% )ondenat*ria de Fa6er: Q o re$@dio 7ue &usca u$a senten0a condenat*ria do -ro$itente +endedor a e$itir declara01o de fa6er (outor(a da escritura definiti+a de co$-ra e +enda), e$ -ra6o fi=ado .udicial$ente, so& -ena de n1o o fa6endo a decis1o -rodu6ir os $es$os efeitos da declara01o n1o e$itida, sendo isto -oss5+el e n1o e=clu5do -elo t5tulo% Est' -re+isto nos Arts% 4;;"A, 4;;"B e 4;;") do )*di(o de Processo )i+il42, cu$ulado co$o o Art% 4;2 do $es$o )P)4 % H )*di(o de Defesa do )onsu$idor te$ dis-ositi+o no $es$o sentido a ser a-licado nos contratos 7ue +erse$ so&re rela01o de consu$o43%
42

Art% 4;;"A )P) K )ondenado o de+edor a e$itir declara01o de +ontade, a senten0a, u$a +e6 transitada e$ .ul(ado, -rodu6ir' todos os efeitos da declara01o n1o e$itida% Art% 4;;"B )P) K Se a7uele 7ue se co$-ro$eteu a concluir u$ contrato n1o cu$-rir a o&ri(a01o, a outra -arte, sendo isso -oss5+el e n1o e=clu5do -elo t5tulo, -oder' o&ter u$a senten0a 7ue -rodu6a o $es$o feito do contrato a ser fir$ado% Art% 4;;") )P) K >ratando"se de contrato 7ue tenha -or o&.eto a transfer<ncia da -ro-riedade de coisa deter$inada, ou de outro direito, a a01o n1o ser' acolhida se a -arte 7ue a intentou n1o cu$-rir a sua -resta01o, ne$ a oferecer, nos casos e for$as le(ais, sal+o se ainda n1o e=i(5+el% 4 Art% 4;2 )P) K /a a01o 7ue tenha -or o&.eto o cu$-ri$ento de o&ri(a01o de fa6er ou de n1o fa6er, o .ui6 conceder' a tutela es-ec5fica da o&ri(a01o ou, se -rocedente o -edido, deter$inar' -ro+id<ncias 7ue asse(ure$ o resultado -r'tico e7ui+alente ao do adi$-le$ento% N 2: " A o&ri(a01o so$ente se con+erter' e$ -erdas e danos se o autor o re7uerer ou se i$-oss5+el a tutela es-ec5fica ou a o&ten01o do resultado -r'tico corres-ondente% A este res-eito, +ide arti(o doutrin'rio -u&licado in RP 22!E23;% So&re a -ossi&ilidade de e=ecu01o i$ediata da tutela es-ec5fica, +ide arti(o doutrin'rio -u&licado in RP 2!CE44% 43 Art% C4 e N 2: do )D), no $es$o sentido do Art% 4;2 e N 2: do )P)%

A -ossi&ilidade n1o di6 res-eito ao re(istro da -ro$essa de co$-ra e +enda, $as si$ B ine=ist<ncia de al(u$ *&ice B transfer<ncia definiti+a da -ro-riedade, ou se.a, de 7ue a senten0a -ossa -rodu6ir os $es$os efeitos da +ontade n1o e$itida, co$o se fosse o -r*-rio t5tulo% /o entanto, ha+er' hi-*teses e$ 7ue a n1o ser' -oss5+el a decis1o -rodu6ir os $es$os efeitos da declara01o n1o e$itida, co$o -or e=e$-lo, se a coisa .' ti+er sido +endida a terceirosD hou+er u$ Onus so&re o i$*+el i$-edindo a aliena01oD a coisa hou+er -erecidoD ine=ist<ncias das de+idas ne(ati+as, dentre outras44% /este caso, a o&ri(a01o con+erter"se"' e$ -erdas e danos, confor$e Art% 4;2, N 2: do )P)% A distin01o entre esta a01o de condena01o de o&ri(a01o de fa6er e a de ad.udica01o co$-uls*ria .' ha+ia sido $uito &e$ ca-tada -elo -rofessor TUMBER>H >TEHDHRH ?U/IHR45, e$ arti(o intitulado L)ondi0Ges de Procedi&ilidade -ara a E=ecu01o Es-ec5fica do )o$-ro$isso de )o$-ra e PendaM, in +er&is: O importante, por+m, + atentar para o direito e ecuo forada da obrigao de contratar, $ue no foi concebido no "," para proteger o direito real, mas para assegurar meio id-neo de reali&ar, in natura, as obriga.es de outorgar declarao de vontade. O direito real de a$uisio sim, nasce da inscrio do contrato no /egistro de 0mveis e s poder% ser e ercitado erga omnes, atrav+s da ao de ad(udicao compulsria $uando se comprovar tal inscrio..
44

/este sentido, so&re no 7ue consistiria a referida Li$-ossi&ilidadeM, +ide o REs- n: A% 4;"CER?, da 4I >ur$a S>?, Rel% Min% Athos Fus$1o )arneiro (RS>? 43E45C) e o REs- n: 23!%3!3"MF, da 3I >ur$a do S>?, Rel% Min% Ari Par(endler ()HAD 2!;!C )% So&re a aus<ncia de ne(ati+as do I/SS, o S>? .' te+e o-ortunidade de decidir 7ue o -ro$itente co$-rador -ode recolher as contri&ui0Ges relati+as es-ecifica$ente ao i$*+el co$-ro$issado (in RES- 4 ;243ERS, 4I >ur$a, Rel% Min% RuW Rosado, -u&licado no BDI CE!3-% 2!)% 45 In: LSanea$ento do Processo K Estudos e$ To$ena(e$ ao Prof% Faleno 9acerdaM% Porto Ale(re: Ser(io Antonio Fa&ris Editor, 23C3, -% 43% Do $es$o Tu$&erto >heodoro ?unior, +ide ta$&@$ LA >utela Es-ec5fica das H&ri(a0Ges de Fa6erM, -u&licada in RP 2!5E!3%

E acrescenta: 1m se cuidando, destarte, de e ecuo de direito pessoal, a sentena criar% para o credor, apenas um contrato e nada mais2 um contrato su(eito a todas as vicissitudes por $ue teria de passar a$uele definitivo $ue acaso fosse firmado pelo devedor, na hiptese de e ecuo volunt%ria do pr+3contrato. Portanto, na a01o de outor(a de escritura n1o h' 7ue se e=i(ir o -r@+io re(istro do co$-ro$isso de co$-ra e +enda, -ois a senten0a o-era $era su&stitui01o da +ontade do -ro$itente +endedor, cu$-rindo e$ seu lu(ar a o&ri(a01o de for$ali6ar o contrato de co$-ra e +enda -ro$etidoD en7uanto na a01o de ad.udica01o co$-uls*ria o re(istro i$o&ili'rio do -r@" contrato se $ostra i$-rescind5+el -ara surtir efeitos erga omnes, hi-*tese e$ 7ue a senten0a transfere a -ro-riedade do &e$, ao -asso 7ue, n1o ha+endo o -r@+io re(istro, -rodu6ir' efeitos a-enas entre as -artes, t1o"so$ente su&stituindo a +ontade do +endedor%

8.-

Da R!s"is)o &a Prom!ssa &! Com'ra ! V!n&a. Rescis1o @ u$a for$a e=tinti+a do contrato de -ro$essa de

co$-ra

+enda,

-or

inadi$-le$ento

do

-ro$itente

co$-rador,

es-ecial$ente -ela falta do -a(a$ento do -re0o a.ustado% I$-lica e$ descu$-ri$ento contratual, -odendo ser cu$ulada co$ -erdas e danos% /1o se d' de -leno direito, $es$o 7ue conste cl'usula neste sentido, de-endendo de -r@+ia constitui01o e$ $ora do -ro$itente co$-rador%

 /os i$*+eis loteados, desde 7ue a -ro$essa de co$-ra e +enda este.a re(istrada no )art*rio de I$*+eis, a rescis1o se d' ad$inistrati+a$ente, a-*s constitui01o e$ $ora do de+edor, reali6ada -elo -r*-rio Hficial do Hf5cio I$o&ili'rio% /1o -a(o o -re0o, dentro de u$ -ra6o de 3! dias (Art% 3; da 9ei n: ;%A;;EA3), ser' considerada cancelada e rescindida a -ro$essa de co$-ra e +enda% Pro&le$a sur(e 7uando o i$*+el co$-ro$issado esti+er na -osse do -ro$itente co$-rador% /este caso, de+er' ha+er u$a a01o de reinte(ra01o de -osse ou $es$o a01o rei+indicat*ria% /os i$*+eis n1o loteados, co$ -ro$essa re(istrada e, nos i$*+eis co$ -ro$essa n1o re(istrada (loteados ou n1o), a rescis1o .udicial so$ente -oder' ser feita .udicial$ente, atra+@s de a01o de rescis1o contratual, -recedida de -r@+ia constitui01o e$ $ora4;% A constitui01o e$ $ora se d' atra+@s de )art*rio de Re(istro de >5tulos e Docu$entos, co$ -ra6o de 25 dias (Decreto"9ei n: A45, de !A%!C%;3)% Esta notifica01o -ara a constitui01o e$ $ora de+er' ser a $ais co$-leta -oss5+el, indicando o +alor de+ido, corre01o $onet'ria, .uros, honor'rios, custas, -ra6o e local -ara -a(a$ento4A% Se o -ro$itente co$-rador esti+er na -osse do i$*+el co$-ro$issado, a a01o de+er' ser cu$ulada co$ reinte(ra01o de -osse% >e$" se ad$itido anteci-a01o de tutela 7uanto B reinte(ra01o na -osse4C%

4; 4A

SJ$ula A; do S>?% Pide, so&re os re7uisitos da notifica01o, ac*rd1os -u&licados in BDI 4C Pide, )HAD 3!535 e BDI 2;E!2-%25%

E33-%2A e BDI CE34-% 3%

3 8uanto B de+olu01o do -re0o, -or ocasi1o da rescis1o das -ro$essas de co$-ra e +enda43, de+e$ ser o&ser+ados al(uns as-ectos% Q orienta01o -ac5fica 7ue, tanto nos contratos re(idos -elo )*di(o de Defesa do )onsu$idor, co$o os da le(isla01o ci+il co$u$, n1o @ -oss5+el a -erda de todas as -arcelas do -re0o e$ ra61o da rescis1o contratual, $es$o 7ue e=ista cl'usula contratual neste sentido5!% Pode ha+er a reten01o de u$a 7uantia suficiente -ara co&rir as des-esas do contrato desfeito52, +ia de re(ra, e$ torno de 2!S das -arcelas -a(as% E=iste$, e$ casos es-ec5ficos, reten0Ges de 25S, !S, 5S, 3!S e at@ 5!S% Pode ha+er distrato, co$ reten01o de -arte do -re0o, se$ 7ue i$-li7ue e$ a.uste a&usi+o ou in+'lido5 % A de+olu01o de+er' ocorrer e$ -arcela Jnica53% >a$&@$ n1o -ode ha+er -erda das &enfeitorias necess'rias reali6adas no i$*+el co$-ro$issado% /os i$*+eis loteados, -or for0a do Art% 3 da 9ei n: ;%A;;EA3, caso .' tenha ocorrido o -a(a$ento de $ais de 2E3 do -re0o, so$ente -oder'

43

A de+olu01o do -re0o ta$&@$ de+e ser a-licada na hi-*tese de resolu01o contratual, confor$e se +er' $ais adiante% 5! Pide inJ$eros ac*rd1os do S>?, dentre os 7uais: )HAD C4AA2 (4I >ur$a), )HAD C3332 (3I >ur$a), )HAD C!45C, )HAD C!2 A, )HAD 3AC3C (4I >ur$a), BDI !3E3C-%22, BDI CE35-%2; (4I >ur$a), )HAD 2!;3!;, )HAD 334;C, )HAD 32!!!, )HAD 32!! , BDI 35E! -%3, )HAD 2! CA;, BDI !3E! -%!;, )HAD C43 5 (4I >ur$a), )HAD 2!A35! (4I >ur$a), )HAD 2!A343 (4I >ur$a), )HAD 34C (4I >ur$a), )HAD 2!A34A (4I >ur$a), )HAD 2!A34; (4I >ur$a), BDI 2CE!4-% 24 (4I >ur$a)% 52 H S>? te$ entendido co$o Ldes-esas do contratoM as des-esas ad$inistrati+as, o-eracionais, de -ro-a(anda e de correta(e$ da e$-resa +endedora, dentre outras asse$elhadas, confor$e se +< de decis1o da 4I >ur$a, no REs- ;3%;5;"SP, 7ue te+e co$o Relator o Min% Aldir Passarinho ?unior, -u&licado in )HAD 2!;;23% /a $es$a linha, +ide )HAD 2!C2!A (4I >ur$a do S>?), )HAD 2!C22A (4I >ur$a do S>?), BDI 23E!5-% 35, REs- ;253!"! (5!S de reten01o), BDI 3E!;-% 2 (-ercentuais de reten01o K I Se01o S>?), BDI !2E!A-%4% 5 Decis1o da 3I >ur$a do S>?, in Infor$ati+o )HAD, ano 2333, -%;2C% 53 /este sentido, R?>?RFS E3 3, REs- A24!5" % A de+olu01o n1o -oder' ser -oster(ada -ara o final da o&ra (BDI 2CE!;-% K 3I >ur$a do S>?)%

4 ocorrer no+o re(istro no )art*rio de I$*+eis, en+ol+endo o $es$o lote, caso co$-ro+ada a de+olu01o do -re0o ao -ro$itente co$-rador% Final$ente, ainda dentro deste ite$, de+e ser referida a e=ist<ncia da SJ$ula C4 do S>?, 7ue te$ ad$itido e$&ar(os de terceiro, -ara defender -ro$essas de co$-ra e +enda, $es$o n1o re(istradas, na hi-*tese da constri01o do i$*+el -or d5+ida do -ro$itente +endedor% /este caso, n1o ha+eria condena01o do credor e$ honor'rios e Onus de sucu$&<ncia54%

1.-

Da R!so$+-)o &a Prom!ssa &! Com'ra ! V!n&a. Resolu01o @ u$a for$a e=tinti+a do contrato de -ro$essa de

co$-ra e +enda, inde-endente$ente de cul-a de 7ual7uer contratante, e$ ra61o da su-er+eni<ncia de aconteci$entos -osteriores B for$a01o da o&ri(a01o, 7ue in+ia&ili6e$ a sua continuidade% )o$ a resolu01o, +olta$ as -artes ao status $uo ante, inde-endente$ente de 7uais7uer -erdas e danos% S1o hi-*teses de resolu01o, dentre outras, a onerosidade e=cessi+a -osterior B for$a01o do contrato 55D a n1o o&ten01o de recursos de financia$ento atra+@s do SFTD restri0Ges ur&an5sticas -osteriores B for$a01o do contratoD n1o +ia&ili6a01o da incor-ora01o% I$-lica e$ inefic'cia su-er+eniente do ne(*cio .ur5dico, 7ue -ode ser total ou -arcial% A inefic'cia total le+a B resolu01o contratual -ro-ria$ente ditaD en7uanto a inefic'cia -arcial -oder' le+ar B re+is1o contratual%
54

REs- 4335A3, 2I >ur$a do S>?, Rel% Min% Tu$&erto Fo$es de Barros, in BDI 3;E!3-% 2C% Pide, ta$&@$, )HAD 2!C524 (2I >ur$a do S>?)% SJ$ula 3!3 do S>?% 55 A I Se01o do S>? -acificou a 7uest1o, no sentido de 7ue o co$-ro$iss'rio co$-rador 7ue dei=a de cu$-rir o contrato e$ face da insu-orta&ilidade da o&ri(a01o assu$ida, te$ o direito de -ro$o+er a01o a fi$ de rece&er a restitui01o das i$-ortUncias -a(as (ED e$ REs- 53%CA!ESP, Rel% Min% Barros Monteiro)% /a $es$a linha, +ide )HAD 2!C22A (4I >ur$a do S>?) e )HAD 2!C2!A (4I >ur$a do S>?)%

Resolu01o contratual -ro-ria$ente dita: Fi(ura 7ue .' era ad$itida -ela doutrina e .uris-rud<ncia, 7uando a inefic'cia total decorre de circunstUncia su-er+eniente B for$a01o do contrato, inde-endente$ente de cul-a dos contratantes, in+ia&ili6ando co$-leta$ente a sua continuidade% H no+o )*di(o )i+il -re+< e=-ressa$ente a -ossi&ilidade de resolu01o contratual -or onerosidade e=cessi+a da -resta01o -ara u$a das -artes, -or circunstUncias e=traordin'rias e i$-re+is5+eis, sur(idas a-*s a for$a01o do contrato5;% /este sentido @ o Art% 4AC do /)): 4os contratos de e ecuo continuada ou diferida, se a prestao se uma das partes se tornar e cessivamente onerosa, com e trema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos e traordin%rios e imprevisveis, poder% o devedor pedir a resoluo do contrato. A resolu01o -oder' ser e+itada, oferecendo"se o r@u -ara $odificar as condi0Ges do contrato, confor$e dis-Ge o Art% 4A3 do /))% A e=i(<ncia da Li$-re+isi&ilidadeM e a a-lica01o so$ente e$ casos de Lonerosidade e=cessi+aM re-resenta$ u$ retrocesso le(islati+o, u$a +e6 7ue a .uris-rud<ncia e a doutrina atuais s1o $ais e+olu5das, .' dis-ensando a a-lica01o da cha$ada L>eoria da I$-re+is1oM -ara a
5;

I$-ortante referir 7ue os institutos da les1o e do estado de -eri(o, anterior$ente analisados, .' est1o -resentes -or ocasi1o da for$a01o do contrato, -odendo le+ar B in+alidade deste% A resolu01o, -or sua +e6, ocorre -osterior$ente B for$a01o do contrato, -odendo le+ar B inefic'cia deste% So&re a onerosidade e=cessi+a, +ide arti(o de ?o1o Tora neto, in RDP 2;E24C%

; caracteri6a01o da resolu01o5A e ad$itindo a sua incid<ncia e$ outras hi-*teses 7ue n1o a-enas de des-ro-or01o entre a -resta01o e a contra-resta01o 5C% /este sentido @ i$-ortante $encionar o Enunciado n: 2A da ?ornada de Direito )i+il do )entro de Estudos do )?F, in +er&is: 5 interpretao da e presso 6motivos imprevisveis7, constante no art. 89: do novo "digo "ivil, deve abarcar tanto causas de desproporo no previsveis, como tamb+m causas previsveis, mas de resultados imprevisveis.. De+e ser salientado 7ue, na resolu01o contratual, a-lica$"se as $es$as orienta0Ges doutrin'rias e .uris-rudencias so&re a de+olu01o do -re0o, 7ue s1o a-licadas na hi-*tese de rescis1o contratual% Re+is1o contratual: Fi(ura 7ue n1o le+a B inefic'cia total, $as a-enas -arcial, ad$itido a re+is1o do contrato, 7uando, a-*s a for$a01o do a.uste, for +erificada u$a des-ro-or01o entre a -resta01o e a contra-resta01o, ainda sendo -oss5+el ser dado continuidade ao ne(*cio% >anto a resolu01o, co$o a re+is1o contratual, t<$ -or o&.eti+o a $anuten01o da &ase o&.eti+a contratual inicial, n1o se a-licando e$ ra61o de -rocesso inflacion'rio ou altera01o do -adr1o $onet'rio, confor$e orienta01o -ac5fica do S>?53%

5A

/este sentido, +ide BDI 2;E! -%22 (S>?), BDI !CE! -%22, BDI !3E! -%2C, BDI 2;E!2-%24, R?>?RFS !5E3!4, dentre outras decisGes% /a doutrina, +ide arti(o de X9PARH PI99AYA AZEPEDH, -u&licado na Re+ista ?ur5dica 3!CEA%
5C

/este sentido, +ide RuW Rosado A(uiar ?unior, na o&ra LE=tin01o dos )ontratos -or Incu$-ri$ento do De+edor (resolu01o)M% Rio de ?aneiro: AIDE, 2332% 53 /este sentido, @ -ac5fica a orienta01o do SUPERIHR >RIBU/A9 DE ?US>IYA, co$o se +< dos ac*rd1os -u&licados in BDI 3 E35-% !, BDI 2;E3;-%!C, )HAD A4;AC, )HAD A4;C3, dentre outros%

A A re+is1o contratual era $at@ria doutrin'ria e .uris-rudencial -ac5fica, 7ue ta$&@$ foi introdu6ida de for$a e=-ressa no no+o )*di(o )i+il% /esta linha o Art% 32A do /)), dis-Ge in +er&is: ;uando, por motivos imprevisveis, sobrevier desproporo manifesta entre o valor da prestao devida e o do momento de sua e ecuo, poder% o (ui& corrigi3lo, a pedido da parte, de modo $ue assegure, $uando possvel, o valor real da prestao. /a re+is1o contratual, i(ual$ente, o re7uisito da

i$-re+isi&ilidade .' se encontra su-erado -elas decisGes dos >ri&unais &rasileiros, a-licando"se ta$&@$ o Enunciado n: 2A da ?ornada de Direito )i+il do )entro de Estudos do )?F antes referido% Merece refer<ncia, -or fi$, a 7uest1o da re+is1o dos contratos .' 7uitados, u$a +e6 7ue h' discussGes .uris-rudenciais so&re o te$a;!, n1o ad$itindo% Ti-oteca .unto ao SFT: Por fi$, h' 7ue ser ressaltada u$a situa01o co$u$, acerca da constitui01o de hi-oteca .unto ao Siste$a Financeiro de Ta&ita01o, -elo incor-oradorEconstrutor, a-*s o a.uste da -ro$essa de co$-ra e +enda%

;!

So&re re+is1o financeiras e$ (eral dos contratos, +ide a Re+ista da A?URIS CCE5;3% So&re a -ossi&ilidade de re+is1o de contratos .' 7uitados, +ide a Re+ista da A?URIS C3E432 e, e$ sentido contr'rio, so&re a i$-ossi&ilidade de re+is1o dos contratos .' e=tintos, +ide ac*rd1o da !I )U$ara )5+el do >ri&unal de ?usti0a do RS, -u&licado in R?>?RFS 24E CC%

C Hcorre 7ue o SUPERIHR >RIBU/A9 DE ?US>IYA;2 te$ reconhecido co$o inefica& a cl%usula $ue institui hipoteca em favor do financiador da construtora da unidade alienada e paga por terceiro ad$uirente% >rata"se de orienta01o 7ue +e$ se fir$ando no U$&ito do S>?, no sentido de colocar a -ro$essa de co$-ra e +enda, $es$o se$ re(istro, e$ -osi01o su-erior B hi-oteca, na7uelas hi-*teses de (arantia ao SFT -elo incor-oradorEconstrutor% Portanto, se(undo a orienta01o do S>?, as regras gerais sobre a hipoteca no se aplicam no caso de edifica.es financiadas por agentes imobili%rios integrantes do sistema financeiro da habitao, por$uanto estes sabem $ue as unidades a serem construdas sero alienadas a terceiros, $ue respondero apenas pela dvida $ue assumiram com o seu negcio, e no pela eventual inadimpl!ncia da construtora. >al -osi01o do S>?, no entanto, te$ encontrado discordUncia da doutrina, confor$e -ode ser +isto e$ -arecer de Tu$&erto >heodoro ?Jnior, -u&licado in RP 2!;E 55, sustentando 7ue a nature6a -essoal da -ro$essa de co$-ra e +enda (n1o re(istrada e anterior ou -osterior B constitui01o do Onus hi-otec'rio), n1o -odendo se so&re-or B nature6a real da hi-oteca% /o -r*-rio

;2

REs-% n: 4!2% 5 "SP, 4I >ur$a do S>?, Rel% Min% RuW Rosado, -u&licado no D?U de !5%!C% !! % Pide, ta$&@$, no $es$o sentido, )HAD 2!24 3, )HAD 2!3;2;, )HAD 2!32 3% H >ri&unal de ?usti0a do RS na A-ela01o )5+el n: A!!!33C52;C, atra+@s de sua 23I )U$ara )5+el, e$ +oto do Des% Fuinther S-ode, cu.o ac*rd1o foi -u&licado in RDI 53E 3 , ta$&@$ te$ adotado a tese defendida -elo S>?% /a $es$a linha se encontra ac*rd1o da !I )U$ara )5+el do >ri&unal de ?usti0a do RS, na A-ela01o )5+el n: A!!!442A2!2, e$ +oto da la+ra do Dr% ?os@ )onrado de Sou6a ?Jnior, -u&licado in R?>?RFS 3E324, na esteira do S>?, sustentando 7ue La hi-oteca, na es-@cie, n1o $ais se a-resenta e$ sua for$a01o tradicional, $as so& outra confor$a01o% H direito real de (arantia te$ -lena +i(<ncia si$, $as de $odo al(u$ e$ conflito co$ as nor$as de defesa do consu$idor, e $uito $enos co$ a +ontade do le(islador constitucional 7ue reconhece, na $oradia, u$ direito social (art% ;: da )F)%M% SJ$ula 3!C do S>?%

3 S>?, o Min% Ari Par(endler .' era contr'rio B orienta01o $a.orit'ria da )orte; , so& o ar(u$ento da su-re$acia do direito real hi-otec'rio%

/este sentido, +ide o RES- 324%2 EPA (3I >ur$a, D? !5%!C%! ) e o REs- 3CC%!5!ERS (3I >ur$a, D? 2;%!3%! )% /o REs-% 3;%453ERS (3I tur$a, D? !3%!3%!2), o Min% Ari Par(endler +otou +encido, sustentando 7ue La -artir de a(ora, nin(u@$ $ais, co$ .u56o -erfeito, aceitar' u$a hi-oteca co$o (arantia do -a(a$ento de u$a d5+ida% 8ue (arantia ser' essa, se u$ contrato de [(a+etaR, se$ 7ual7uer -u&licidade, -ortanto, desconhecido de terceiros, @ suficiente -ara elidi"la\ /enhu$a, -odendo"se di6er, se$ e=a(ero, 7ue a hi-oteca, -o$-osa$ente 7ualificada co$o direito real de (arantia, .' n1o encerra 7ual7uer direito, $uito $enos real, e n1o ser+e co$o (arantia -ara nada K est' no )*di(o )i+il, $as .' n1o disci-lina as rela0Ges .ur5dicas% 8ue$, B lu6 disso, financiar' os no+os e$-reendi$entos\M% Pide )HAD 22 3!!%

3! 9I9LIO:RA5IA 9;SICA.
ADPH)A)IA DI/]MI)A% Rio de ?aneiro: )HAD% AFUIAR ?^/IHR, RuW Rosado% E=tin01o dos )ontratos -or Incu$-ri$ento do De+edor (resolu01o)% Rio de ?aneiro: AIDE, 2332% AZEPEDH ?^/IHR, ?os@ Hs*rio de% )o$-ro$isso de )o$-ra e Penda% 3% ed% S1o Paulo: Malheiros, 2333% BESSH/E, DarcW% Da )o$-ra e Penda K Pro$essa e Reser+a de Do$5nio% 3% ed% S1o Paulo: Sarai+a, 23CC% BH9E>IM DE DIREI>H IMHBI9IXRIH% S1o Paulo: Di'rio das 9eis% BH/A>>H, )l'udio% )*di(o de Defesa do )onsu$idor% )l'usulas a&usi+as nas rela0Ges contratuais de consu$o% Porto Ale(re: 9i+raria do Ad+o(ado, !!2% FIHRA/E99I, Ade$ar% Direito Re(istral I$o&ili'rio% Porto Ale(re: Ser(io Antonio Fa&ris, !!2% PEREIRA, )aio M'rio da Sil+a% Institui0Ges de Direito )i+il% +% III% 23% ed% Rio de ?aneiro: Forense, !!!% PH/>ES DE MIRA/DA, F% )% >ratado de Direito Pri+ado% S1o Paulo: R>, 23C3% REPIS>A DE DIREI>H IMHBI9IXRIH% S1o Paulo: R>% REPIS>A DE ?URISPRUD_/)IA DH >RIBU/A9 DE ?US>IYA DH RS% RIZZARDH, Arnaldo% Pro$essa de )o$-ra e Penda e Parcela$ento do Solo Ur&ano% 4% ed% S1o Paulo: R>, 233;% RHDRIFUES, Sil+io% Direito )i+il% +% III, 3!% ed% S1o Paulo: Sarai+a, !! %