NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

Sumrio Prefcio Introduo 1. Escopo 2. Referncias normativas 3. Definies 3.1 Edificao 3.2 Servio de manuteno 3.3 Sistema de manuteno 3.4 Previso oramentria 4. Requisitos para um sistema de gesto da manuteno 4.1 Organizao 4.2 Coleta de dados - Verificaes 4.3 Programa de manuteno 5. Requisitos para o planejamento anual das atividades 6. Requisitos para o processo de controle 6.1 Oramento e contratao dos servios de manuteno 6.2 Acompanhamento da execuo 7. Requisitos para a documentao 7.1 Generalidades 7.2 Registros 7.3 Fluxo da documentao 7.4 Arquivo 7.5 Indicadores gerenciais 8. Incumbncias ou encargos Anexos A Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva (informativo) B Lista dos registros (normativo) C Modelos dos registros (informativo) Prefcio

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Introduo

A manuteno de edificaes um tema cuja importncia, superando, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construo limitado at o momento quando a edificao entregue e entra em uso. As edificaes so suporte fsico para a realizao direta ou indireta de todas as atividades produtivas, e possuem portanto, um valor social fundamental. Todavia, as edificaes apresentam uma caracterstica que as diferencia de outros produtos: elas so construdas para atender seus usurios durante muitos anos, e ao longo deste tempo de servio devem apresentar condies adequadas ao uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades tcnicas iniciais. invivel sob o ponto de vista econmico e inaceitvel sob o ponto de vista ambiental considerar as edificaes como produtos descartveis, passveis da simples substituio por novas construes quando os requisitos de desempenho atingem nveis inferiores queles exigidos pelas normas ABNT NBR 15575 partes 1 a 6. Isto exige que se tenha em conta a manuteno das edificaes, to logo colocadas em uso. A omisso em relao necessria ateno para a manuteno das edificaes pode ser constatada nos freqentes casos de edificaes retiradas de servio muito antes de cumprida a sua vida til projetada VUP, causando muitos transtornos aos seus usurios e um sobre custo intensivo dos servios de recuperao ou construo de novas edificaes. 1
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Significando custo relevante na fase de uso da edificao, a manuteno no pode ser feita de modo improvisado, espordico ou casual. Ela deve ser entendida como um servio tcnico perfeitamente programvel e como um investimento na preservao do valor patrimonial. A elaborao e a implantao de programa de manuteno corretiva e preventiva nas edificaes, alm de ser importante para a segurana e qualidade de vida dos usurios, essencial para a manuteno dos nveis de desempenho ao longo da vida til. Para atingir maior eficincia na administrao de uma edificao ou de um conjunto de edificaes, necessria uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema de manuteno, segundo uma lgica de controle de qualidade e de custo e
1 Escopo

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Esta Norma estabelece os requisitos para a gesto do sistema de manuteno de edificaes. A gesto do sistema de manuteno inclui meios para: a) preservar as caractersticas originais da edificao; b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradao dos seus sistemas, elementos ou componentes; e Edificaes existentes antes da vigncia dessa Norma devero adequar ou criar os seus programas de manuteno atendendo a presente norma. Os Anexos desta norma: A, B e C apresentam exemplos de modelo - no restritivos ou exaustivos, a ser adaptada em funo das caractersticas especficas da edificao
2 Referncias normativas

Os documentos relacionados a seguir so indispensveis aplicao desta Norma. Para as edies datadas aplicam-se somente as edies citadas. Para referncias no datadas, aplicam-se as edies mais recentes do referido documento (incluindo emendas). Rever no final dos trabalhos ABNT NBR 14037 - Manual de operao, uso e manuteno das edificaes Contedo e recomendaes para elaborao e apresentao. ABNT NBR15575-1 Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 1: Requisitos gerais ABNT NBR15575-2 Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais ABNT NBR15575-3 Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos internos ABNT NBR15575-4 Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 4: Sistemas de vedaes verticais externas e internas ABNT NBR15575-5 Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 5: Requisitos para sistemas de coberturas ABNT NBR15575-6 Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 6: Sistemas hidrossanitrios

3 Definies Para os efeitos desta Norma aplicam-se as seguintes definies, e as constantes da ABNT NBR 14037 e ABNT NBR 15575-1: 2
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3.1 Edificao Produto constitudo pelo conjunto de sistemas, elementos ou componentes estabelecidos e integrados em conformidade com os princpios e tcnicas da engenharia e da arquitetura 3.2 Gravidade Indicador do grau de interrupo de no dispor do servio 3.3 Inspeo Predial de uso e manuteno vide NBR 15.575 parte 1 3.4 Previso oramentria Documento elaborado da estimativa do custo para a realizao do programa dos servios de manuteno. 3.5 Servio de manuteno Interveno realizada sobre a edificao e seus sistemas, elementos ou componentes constituintes. 3.6 Sistema de manuteno Conjunto de procedimentos organizado para gerenciar os servios de manuteno 4 Requisitos para a manuteno 4.1 Organizao 4.1.1 A organizao da gesto do sistema de manuteno deve considerar levar em considerao as caractersticas das edificaes, tais como: a) tipologia das edificaes; b) uso efetivo da edificao; c) tamanho e complexidade da edificao; d) localizao e implicaes do entorno da edificao 4.1.2 A manuteno deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que: a) Preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciao patrimonial. b) Estabelea as informaes pertinentes e o fluxo da comunicao. c) Estabelea as incumbncias e autonomia de deciso dos envolvidos 4.1.3 Recomenda-se que os indicadores de eficincia gesto do sistema de manuteno sejam periodicamente avaliados e estabelecidos de forma a contemplar, os seguintes parmetros a serem adaptados em funo da complexidade do empreendimento: a) Atendimento ao desempenho mnimo das edificaes e seus sistemas conforme descritos mencionado nas ABNT NBR15575-1 a ABNT NBR 15575-6. b) Prazo acordado entre a observao da no-conformidade e a concluso de servio de manuteno; 3
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c) Tempo mdio de resposta s solicitaes dos usurios e intervenes de emergncia; d) Periodicidade das inspees prediais de uso e manuteno estabelecidas no manual de operao, uso e manuteno do mesmo e) Registros das inspees, conforme item 7.2.
Dependendo do empreendimento outros parmetros podem ser utilizados.

4.1.4 Na organizao \da gesto do sistema de manuteno deve ser prevista, infraestrutura material, financeira e de recursos humanos, capaz de atender os diferentes tipos de manuteno necessrios, a saber: a) manuteno rotineira, caracterizada por um fluxo constante de servios simples, padronizados e cclicos, citando-se por exemplo, limpeza geral e lavagem de reas comuns; b) manuteno corretiva, caracterizada por servios que demandam ao ou interveno imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificaes, ou evitar graves riscos ou prejuzos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usurios ou proprietrios; e c) manuteno preventiva, caracterizada por servios cuja realizao programada com antecedncia, priorizando as solicitaes dos usurios, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificaes em uso, gravidade e urgncia, e relatrios de verificaes peridicas sobre o seu estado de degradao; 4.1.5 A gesto do sistema de manuteno deve promover a realizao coordenada dos diferentes tipos de manuteno das edificaes. 4.1.6. O programa de manuteno deve especificar se os servios devem ser realizados por empresas especializadas ou profissionais qualificados. 4.2 Contedo bsico do relatrio de inspeo 4.2.1 As inspees devem ser feitas atendendo os intervalos constantes da ABNT NBR 14037. 4.2.2 As inspees devem ser elaboradas e ordenadas por meio de modelos ver Anexo B desta Norma - elaborados de forma a facilitar os registros e sua recuperao considerando: Sugesto SECOVI em 14.07 a) um roteiro de inspees dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificao; b) as formas de manifestao esperadas da degradao natural dos sistemas, subsistemas, elementos e equipamentos ou componentes da edificao associadas sua vida til, conforme indicaes do manual e que resultem em risco sade e segurana dos usurios; c) as solicitaes e reclamaes dos usurios ou proprietrios. Sugesto SECOVI em 14.07 4.2.3 Os relatrios das inspees devem: a) descrever a degradao de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e equipamento da edificao; b) apontar e estimar a perda do seu desempenho; 4
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c) ser preditivos d) recomendar aes para minimizar os servios de manuteno corretiva e; e) resultado esperado das recomendaes de aes Sugesto SECOVI em 14.07
Anunciar com antecedncia o que vai ou pode acontecer: prognstico.

4.3 Programa de manuteno 4.3.1 O programa consiste na determinao das atividades essenciais de manuteno, sua periodicidade, os responsveis pela execuo, os documentos de referncia e os recursos necessrios, todos referidos individualmente aos sistemas, e quando aplicvel aos elementos, componentes e equipamentos. O programa de manuteno deve ser atualizado, periodicamente. Sugesto SECOVI em 14.07 4.3.2 O programa de manuteno deve considerar: Projetos, memoriais, orientao dos fornecedores e Manual de uso operao e manuteno (quando houver), alm de caractersticas especficas, tais como: a) tipologia, complexidade e regime de uso da edificao b) sistemas, materiais e equipamentos c) idade das edificaes d) expectativa de durabilidade dos sistemas, e quando aplicvel aos elementos e componentes, devendo atender ABNT NBR 15575-1; e) relatrios das inspees, constando comparativos entre as metas previstas versus metas efetivas tanto fsicas como financeiras; f) relatrios das inspees constando as no-conformidades encontradas; g) relatrios das inspees sobre as aes corretivas e preventivas; h) solicitaes e reclamaes dos usurios ou proprietrios; i) histrico das manutenes realizadas; j) rastreabilidade dos servios; k) condies climticas e ambientais; l) escala de prioridades entre os diversos servios; e m) previso financeira 4.3.3 O programa deve pelo menos conter uma sistematizao ou estrutura que contemple: a) designao do sistema, e quando aplicvel aos elementos e componentes; b) descrio da atividade; c) periodicidade em funo de cada sistema, e quando aplicvel aos elementos e componentes observadas as prescries do projeto ou as especificaes tcnicas; d) identificao do responsvel; e) documentao referencial e formas de comprovao; e f) custo. O Anexo A contm sugestes com modelo de indicaes de sistemas para a periodicidade a ser ajustada em funo das indicaes dos projetos ou as especificaes tcnicas 5
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4.3.4 Esta Norma apresenta modelos de sistematizao das atividades de manuteno a serem realizadas, e que so normalmente citadas no Manual do Proprietrio e no Manual das reas Comuns entregues ao proprietrio, atendendo ABNT NBR 14037. 4.3 5 O Anexo A desta Norma apresenta exemplos de modelos no restritivos para a elaborao do programa de manuteno preventiva 5 Requisitos para o planejamento anual das atividades 5.1 Consideraes O planejamento anual dos servios de manuteno deve ser estabelecido de forma a considerar: a) prescries e especificaes tcnicas para as edificaes; b) disponibilidade de recursos humanos; c) disponibilidade de recursos financeiros incluindo previso de contingncia; d) seqncia racional e durao das atividades; e) cronograma fsico x financeiro; f) necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes; g) procedimentos de execuo, ou referencia s normas tcnicas; h) especificaes detalhadas dos insumos e materiais; i) manutenibilidade; j) dispositivos de sinalizao e proteo dos usurios; k) prever acessos seguros a todos os locais da edificao onde sejam realizadas inspees e atividades de manuteno l) minimizar a interferncia nas condies de uso normal da edificao durante a sua execuo 5.2 Previso oramentria anual O sistema de manuteno deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessrios para a realizao dos servios de manuteno em perodo futuro definido. As previses oramentrias devem incluir uma reserva de recursos destinada realizao de servios de manuteno corretiva. As previses oramentrias devem ser flexveis, de modo a assimilar uma margem de erro em estimativas fsicas, de custos . As previses oramentrias devem expressar claramente a relao custo e benefcio dos servios de manuteno, e constar em ata as deliberaes sobre a realizao ou no destas intervenes. 6 Requisitos para o processo de controle 6.1 Oramento e contratao dos servios de manuteno 6.1.1 Os oramentos dos servios de manuteno devem conter: a) dados do cliente; b) escopo dos servios ou objeto; c) descrio de cada atividade d) especificaes tcnicas de execuo e de manuteno futura, desenhos, clculos ou projetos, quando aplicvel; 6
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e) condies comerciais, valor e forma de pagamento, validade da proposta; a. g cronograma fsico-financeiro ou prazos; f) k) responsabilidades legais e obrigaes de cada parte includo o atendimento legislao pertinente quanto segurana do trabalho; g) indicao do responsvel tcnico pela atividade, quando aplicvel; h) garantias e excluses. i) previso de seguros, se aplicvel 6.1.2 Para a avaliao das propostas recomenda-se observar: a) qualificao da empresa ou profissional em termos de capacidade tcnica, recursos humanos e equipamentos necessrios ao desenvolvimento dos servios; b) experincia da empresa ou profissional na rea, incluindo a meno de outros servios em andamento ou j concludos, incluindo o eventual fornecimento de acervo tcnico; c) referencias de outros clientes; d) proposta tcnica apresentada, incluindo atendimento s normas aplicveis; e) habilitao jurdica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da empresa ou profissional, avaliada em relao ao porte de servio contratado; e f) preo, prazo para a execuo, preo, condies de pagamento, cronograma fsicofinanceiro com base no contrato; e inverter o e pelo f e corrigir o que est proposto Sugesto SECOVI em 14.07 6.2 Acompanhamento fsico-financeiro 6.2.1 Antes do incio dos servios o executante deve providenciar: a) dispositivos especiais que assegurem condies necessrias realizao segura dos servios de manuteno; b) dispositivos que protejam os usurios das edificaes de eventuais danos ou prejuzos decorrentes da execuo dos servios de manuteno; c) delimitaes, informaes e sinalizao de advertncia aos usurios sobre eventuais riscos. 6.2.2 Durante a realizao dos servios de manuteno todos os sistemas de segurana da edificao devem permanecer em funcionamento, ou se for o caso, prever sistemas ou alternativo. Sugesto SECOVI em 14.07 6.2.3 No permitida a obstruo, mesmo que temporria ou parcial, das sadas de emergncia. Caso necessrio imprescindvel criar rotas ou providencias compatveis que devero ser implementadas, antes da obstruo. 6.2.4 A execuo deve seguir o cronograma fsico-financeiro. 6.2.5 Caso os servios resultem em mudana de caractersticas da edificao, tcnica e legalmente permitidas, o memorial descritivo, as especificaes, os respectivos projetos e o manual de operao, uso e manuteno da edificao devem ser adequados.

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6.2.6 Durante a realizao dos servios devem ser implementados controles a fim de garantir o cumprimento dos requisitos de qualidade, custo e prazo, observadas as condies contratuais. 7 Requisitos para a documentao 7.1 Generalidades A estrutura de documentao e registro de informaes deve ser concebida para propiciar evidncias da gesto do programa da manuteno, custo x benefcio na realizao dos servios de manuteno, reduzir a incerteza no planejamento, projeto e execuo dos servios de manuteno e auxiliar no programa e no planejamento de servios futuros, A documentao do programa de manuteno deve incluir: a) manual de operao, uso e manuteno das edificaes conforme ABNT NBR 14037; b) manual dos fornecedores dos equipamentos e servios; c) o programa da manuteno; d) o planejamento da manuteno contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de vista cronolgico quanto financeiro e) os contratos firmados; f) catlogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos servios de manuteno e propostas tcnicas; g) relatrio de inspeo h) os documentos mencionados no Anexo A da ABNT NBR 14037, em que devem constar a qualificao do responsvel e os comprovantes da renovao; i) registros de servios de manuteno realizados requeridos por esta Norma conforme Anexo B. j) ata das reunies de assuntos afetos manuteno constarem da ordem do dia ou da agenda. 7.2 Registros Devem ser mantidos legveis e disponveis para prover evidncias da efetiva implementao do programa de manuteno, do planejamento, das inspees e da efetiva realizao das manutenes. Recomenda-se que cada registro contenha: a) sua identificao; b) as funes dos responsveis pela coleta dos dados que compe o registro; c) estabelecimento da forma de arquivamento do registro; d) estabelecimento do perodo de tempo pelo qual o registro deve ficar armazenado assegurando sua integridade; A organizao e coleta de dados deve ser registrada de forma a indicar os servios de manuteno preventiva, corretiva, alteraes realizadas conforme Anexo C. 7.3 Fluxo da documentao O condomnio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de documentao. Esta norma recomenda que sejam seguidas as fases indicadas na Tabela 1. As deliberaes referentes documentao mencionada na Tabela 1 deve constar em ata do condomnio.

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Tabela 1 Fluxo da documentao

7.4 Arquivo Toda a documentao dos servios de manuteno executados deve ser arquivada como parte integrante do manual de operao, uso e manuteno da edificao, ficando sob a guarda do responsvel legal: proprietrio ou sndico. Toda esta documentao, quando solicitada, deve estar disponvel e prontamente recupervel, aos proprietrios, condminos, construtor/incorporador e contratado , quando pertinente. Quando houver troca do responsvel legal: proprietrio ou sndico, toda a documentao deve ser entregue formalmente, ao sucessor. 7.5 Indicadores gerenciais recomendvel que o sistema de gesto da manuteno disponha de indicadores de eficincia com a finalidade de avaliar: a) a relao entre custo e tempo estimados e efetivamente realizados; b) a taxa de sucesso das intervenes, medida pela incidncia de retrabalho necessrio; c) a relao ao longo do tempo do custo-benefcio geradas pelas manutenes d) a preservao do valor patrimonial da edificao ao longo de sua vida til.

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8 Incumbncias ou encargos 8.1 O proprietrio de uma edificao, sndico ou empresa terceirizada responsvel pela gesto da manuteno, devem atender a esta Norma, s normas tcnicas aplicveis e ao manual de operao, uso e manuteno da edificao. 8.2 O proprietrio de uma edificao ou o condomnio, deve fazer cumprir e prover os recursos para o Programa de manuteno preventiva das reas comuns. 8.3 O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietrio do imvel o manual de operao, uso e manuteno da edificao que atende ABNT NBR 14 037. 8.4 No caso de propriedade condominial, os condminos, respondem pela manuteno das partes autnomas individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto da edificao, de forma a atender ao manual de operao, uso e manuteno de sua edificao. 8.5 O proprietrio ou o sndico pode delegar a gesto da manuteno da edificao empresa ou profissional contratado. 8.6 A empresa ou profissional deve responder pela gesto do sistema de manuteno da edificao ficando sob sua incumbncia: a) Assessorar o proprietrio ou sndico nas decises que envolvam a manuteno da edificao, inclusive sugerir a adaptao do sistema da manuteno e planejamento anual das atividades, conforme indicado nos itens 4 e 5 desta norma; b) Providenciar e manter atualizados os documentos e registros da edificao, fornecer documentos que comprovem a realizao dos servios de manuteno, tais como contratos, notas fiscais, garantias, certificados, etc. c) Implementar e realizar as verificaes ou inspees previstas no programa de manuteno preventiva d) Elaborar as previses oramentrias; e) Supervisionar a realizao dos servios de acordo com as normas tcnicas brasileiras, projetos e orientaes do manual de operao, uso e manuteno da edificao que atendae ABNT NBR 14 037. Sugesto SECOVI em 14.07 f) Orar os servios de manuteno; g) Assessorar o proprietrio ou sndico na contratao de servios de terceiros para a Realizao da manuteno da edificao h) Estabelecer e implementar uma gesto do sistema dos servios de manuteno, conforme esta Norma; i) Orientar os usurios sobre o uso adequado da edificao em conformidade com o estabelecido no manual de operao, uso e manuteno da edificao; j) Orientar os usurios para situaes emergenciais, em conformidade com o manual de operao, uso e manuteno da edificao;

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Anexo A (informativo) Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva A.1 Sugesto das inspees ou verificaes para um edifcio hipottico Este Anexo apresenta exemplos de modelo - no restritivos para a elaborao do programa de manuteno preventiva de uma edificao hipottica
Periodicidade Sistema Elemento/ Componente
Sauna mida A cada semana Equipamentos industrializados Grupo Gerador Reservatrios de gua potvel Sistema de Irrigao Bombas de gua potvel, gua servida e piscinas Iluminao de emergncia Grupo Gerador

Atividade
Fazer a drenagem de gua no equipamento Verificar aps o uso do equipamento o nvel de leo combustvel e se h obstruo nas entradas e sadas de ventilao Verificar nvel dos reservatrios e funcionamento das bias Verificar funcionamento dos dispositivos Verificar funcionamento e alternar a chave no painel eltrico para utiliz-las em sistema rodzio, quando aplicvel Efetuar teste de funcionamento dos sistemas conforme instrues do fornecedor Efetuar teste de funcionamento do sistema de ventila conforme instrues do fornecedor Manuteno geral

Responsvel
Equipe de Manuteno Local Equipe de Manuteno Local Equipe de Manuteno Local Equipe de Manuteno Local Equipe de Manuteno Local Equipe de Manuteno Local Equipe de Manuteno Local Empresa Especializada/Equipe Manuteno local Equipe de Manuteno Local

Sistemas Hidro Sanitrios

A cada 15 dias

Sistemas Hidro Sanitrios

Equipamentos industrializados

Jardim

A cada ms

Equipamentos industrializados

Pressurizao de escada

Fazer teste de funcionamento do sistema de ventilao conforme instrues do fornecedor e projeto Manuteno Geral dos sistemas, conforme instrues do fornecedor.

Empresa especializada Equipe de Manuteno Local

Banheira de Hidromassagem / Spa

Fazer teste de funcionamento conforme instrues do fornecedor

/ continua

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continuao
Periodicidade Sistema Elemento/ Componente
Ar Condicionado Equipamentos industrializados Iluminao de emergncia Automao de portes Sistema de automao Dados-informticavoz-telefonia-vdeoTV CFTV segurana perimetral Pedras naturais (mrmore, granito e outros) Ralos, Grelhas, Calhas e Canaletas Bombas de Incndio A cada 2 meses Gerador de gua quente Equipamentos industrializados . Efetuar teste de funcionamento de todo o sistema conforme instrues do fornecedor Manuteno Geral dos sistemas, conforme instrues do fornecedor. Verificao do Funcionamento, conforme instrues do fornecedor Verificao e se necessrio, encerar as peas polidas Limpeza do sistema das guas pluviais; e ajuste, em funo da sazonalidade, especialmente em poca de chuvas intensas Testar seu funcionamento, observadas a legislao vigente Limpeza, regulagem dos sistemas de queimadores e filtros de gua segundo instrues dos fabricantes Para Unidades Centrais, verificar fusveis, led de carga da bateria selada, nvel de eletrlito da bateria comum segundo instrues dos fabricantes Aplicar leo lubrificante nas dobradias e maanetas Verificar abertura e fechamento a 45 graus, se necessria regulagem chamar empresa especializada Limpeza da Tubulao Limpeza geral das esquadrias e seus componentes Equipe de Manuteno Local Empresa Especializada Equipe de Manuteno Local / Empresa Especializada Equipe de Manuteno Local Equipe de Manuteno Local Equipe de Manuteno Local Empresa Especializada

Atividade
Manuteno recomendada pelo fabricante e atendimento legislao vigente

Responsvel
Empresa Especializada

A cada ms

Revestimentos de parede/ piso e teto

Sistemas Hidrossanitrios

Iluminao de emergncia

Equipe de Manuteno Local

Porta corta fogo A cada 3 meses Equipamentos industrializados Banheira de Hidromassagem / SPA Esquadrias de Alumnio Caixas de esgoto, de gordura e de guas servidas

Equipe de Manuteno Local

Equipe de Manuteno Local Equipe de Manuteno Local / Empresa Especializada Equipe de Manuteno Local

Sistemas Hidrossanitrios

Efetuar limpeza geral

/ continua

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continuao
Periodicidade
A cada 3 meses

Sistema
Sistemas Hidrossanitrios

Elemento/ Componente
Pressurizadores de gua

Atividade
Verificao do funcionamento conforme instrues do fornecedor

Responsvel
Empresa especializada

Equipamentos industrializados

Gerador de gua quente

Drenar o depsito de gua quente;

Equipe de Manuteno Local

Desratizao e Desinsetizao (comercial e industrial) Descargas Sistemas Hidrossanitrios Vlvulas de escoamento e Sifes Aeradores e chuveiros Bombas

Aplicao de produtos qumicos Verificar regulagem do mecanismo de descarga Limpar vlvulas e sifes dos tanques e pias. Limpar os aeradores(bicos removveis), crivo do chuveiro Manuteno de Bombas de gua potvel, piscinas, incndio, esgoto e guas servidas Manuteno do filtro e tanque de areia Manuteno a fim de assegurar a operacionalidade do sistema e componentes

Empresa Especializada Equipe de Manuteno Local Equipe de Manuteno Local Equipe de Manuteno Local Empresa Especializada Empresa Especializada

Piscina Sistemas de combate a incndio chuveiros automticos (sprinklers), etc e seus componentes industrializados (vlvulas de fluxo, detectores de fumaa Instalaes Eltricas Quadro de Distribuio de Circuitos

A cada 6 meses

Empresa Especializada Equipe de Manuteno Local(habilitada) / Empresa Especializada Equipe de Manuteno Local / Empresa Especializada Equipe de Manuteno Local / Empresa Especializada Equipe de Manuteno Local Equipe de Manuteno Local Empresa Especializada Empresa Especializada

Testar disjuntores, contatos e esquema anexado, se necessrio efetuar reparos

Quadra esportiva

Verificar integridade dos equipamentos, encaixes e apertos dos parafusos Verificar integridade dos brinquedos, encaixes e apertos dos parafusos Verificar os elementos de fixao Testar abertura e fechamento dos registros dos sub solos e cobertura (barrilete) Limpeza dos reservatrios (inferior e superior), ou caixas dgua Limpeza do sistema (efetuar rodzio das alas)

Play Ground

Deck de madeira Registros

Sistemas Hidrossanitrios

Reservatrios

Vlvula redutora de presso

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Periodicidade

Sistema
Estrutural

Elemento/ Componente
Lajes, vigas e pilares Sistema de segurana,

Atividade
Verificao da integridade estrutural conforme ABNT NBR 15575 Manuteno recomendada pelo fornecedor Verificao completa do funcionamento do sistema, lavagem interna dos depsitos de gua quente e limpeza das chamins conforme instruo do fabricante Verificao do funcionamento, limpeza e regulagem, conforme legislao vigente Limpeza e manuteno do sistema, conforme instrues do fornecedor Efetuar inspeo visual, integridade do sistema medio de resistncia conforme legislao vigente Aplicao de produtos qumicos

Responsvel
Empresa especializada Empresa Especializada

Gerador de gua quente

Empresa Especializada

Equipamentos industrializados

Sistema aquecimento individual Banheira de Hidromassagem / SPA Sistemas de proteo contra descargas atmosfricas

Empresa Especializada Empresa Especializada Empresa Especializada Empresa Especializada

Desratizao e Desinsetizao (Residencial) reas molhadas internas e externas, piscinas, reservatrios, coberturas, jardins, espelhos dgua

Impermeabilizao A cada ano

Verificar a integridade da proteo mecnica, sinais de infiltrao ou falhas da impermeabilizao exposta

Equipe de Manuteno Local

Rejuntamentos e Vedaes

Verificar e refazer onde necessrio os rejuntamentos internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, peas sanitrias, bordas de banheiras, chamins, grelhas de ventilao, e outros elementos Verificar e refazer onde necessrio a calafetao de calhas e rufos, fixao de para raios, antenas e elementos decorativos Verificar e refazer onde necessrio a calafetao Verificar e se necessrio refazer envernizamento (remover o verniz existente, lixar e envernizar novamente)

Equipe de Manuteno Local / Empresa Especializada Equipe de Manuteno Local / Empresa Especializada Equipe de Manuteno Local / Empresa Especializada

Paredes externas/ fachadas e muros Piso Cimentado, Piso Acabado em Concreto, Contra piso e Revestimento de paredes

Revestimentos de parede/ piso e teto

Deck de madeira

Sugesto SECOVI em 14.07

Equipe de Manuteno Local / Empresa Especializada

Instalaes Eltricas

Quadro de Distribuio de Circuitos

Reapertar todas as conexes

Equipe de Manuteno Local habilitada / Empresa especializada

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NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

continuao
Periodicidade Sistema Elemento/ Componente Atividade
Verificar falhas de vedao, fixao das esquadrias, guarda corpos e reconstituir sua integridade, onde necessrio Esquadrias de Alumnio, ferro ou PVC Limpeza geral das esquadrias incluindo os drenos, reapertar parafusos aparentes, regular freio e lubrificao Observar a tipologia e a complexidade das esquadrias, os projetos e instrues dos fornecedores Vidros e seus sistemas de fixao Verificar a presena de fissuras, falhas na vedao e fixao nos caixilhos e reconstituir sua integridade, onde necessrio Verificar as tubulaes de gua potvel e servidas, para detectar obstrues, falhas ou entupimentos, fixao e reconstituir a sua integridade onde necessrio. Verificar elementos de vedao dos metais, acessrios e registros Recarga de Extintores Inspeo peridica de acordo com a legislao vigente Em locais expostos corroso severa, os intervalos entre verificaes devem ser reduzidos. Verificar fixao das telhas e integridade da estrutura Verificar a presena de falhas na vedao e fixao dos componentes e reconstituir sua integridade, onde necessrio Equipe de Manuteno Local / Empresa Especializada Empresa Especializada

Responsvel
Equipe de Manuteno Local / Empresa Especializada Equipe de Manuteno Local / Empresa Especializada Equipe de Manuteno Local / Empresa Especializada Equipe de Manuteno Local / Empresa Especializada Equipe de Manuteno Local Empresa Especializada

Tubulaes Sistemas Hidro Sanitrios Metais, Acessrios e Registros A cada ano

Equipamentos de Incndio

Equipamentos industrializados

Sistemas de proteo contra descargas atmosfricas

Sistema de cobertura Cobertura em Telhado

PAROU POR AQUI AS 12:05 NO DIA 30 DE JUNHO

PROXIMA REUNIO DIA 14.07 AS 8:30 NO SINDUSCON

Formatado: Centralizado

/continua

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continuao
Periodicidade Sistema Elemento/ Componente Atividade
Inspecionar e se necessrio pintar, encerar, envernizar ou tratamento recomendado pelo fornecedor Inspecionar e se necessrio pintar ou tratamento especfico recomenadado pelo fornecedor

Responsvel
Empresa especializada/ Equipe de manuteno local.

Esquadrias e elementos de madeira

Esquadrias e elementos de ferro A cada 2 anos

Empresa especializada

Revestimentos de parede/ piso e teto

Paredes e Tetos Internos revestidos de Argamassa/ Gesso liso/ ou executado com componentes de Gesso Acartonado (Dry-Wall) Tomadas, Interruptores e Pontos de Luz

Inspecionar e se necessrio pRepintar nas reas midas

Empresa especializada

Instalaes Eltricas

Reapertar conexes e verificar estado dos contatos eltricos substituindo as peas que apresentem desgaste Inspecionar e se necessrio efetuar lavagem da fachada e muros Repintar as reas externas e as fachadas da edificao (unidades privativas e reas comuns),

Equipe de Manuteno Local

Paredes externas/ fachada

Empresa Especializada

A cada 3 anos

Revestimentos de parede/ piso e teto

Paredes e Tetos Internos

Inspecionar e se necessrio repintar as reas internas (unidades privativas e reas comuns)

Empresa Especializada

Pisos de Madeira Tacos e Assoalhos

Inspecionar e se necessrio raspar, calafetar e aplicar acabamento . Inspecionar e se necessrio Repintar a superfcie quando necessrio em funo do uso Teste Hidrosttico dos extintores

Empresa especializada Empresa especializada

Quadras esportivas A cada 5 anos

Equipamentos de Incndio Troca de mangueira

Empresa Especializada

Em funo da tipologia da edificao, das condies de uso, da complexidade dos sistemas e equipamentos empregados e das caractersticas dos materiais de revestimento, o programa de manuteno deve ser elaborado considerando a orientao dos fornecedores, de profissionais e empresas especializadas. Como exemplo, citamos, entre outros: - elevadores, escadas e esteiras rolantes, plataformas de transporte de pessoas e cargas - piscina, quadras poliesportivas, play ground, mveis e elementos decorativos - Revestimentos especiais (frmica, pisos elevados, materiais compostos de alumnio) - esquadrias especiais - sistemas especiais eltricos, eletrnicos e automatizados - sistemas de impermeabilizao

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Anexo B (normativo) Lista dos registros B.1 Objeto Este Anexo apresenta uma lista dos registros que devem estar disponveis no condomnio constituindo evidncias de que as atividades de manuteno foram levadas a efeito. A elaborao de planilhas (Check-List) de verificaes deve seguir modelo feito especialmente para cada edificao, com suas caractersticas e grau de complexidade, sugerimos a seguir modelos no restritivos a fim de auxiliar o Sndico a realizar periodicamente as verificaes, ver tambm Anexo C. B.2 Classificao dos registros Os registros devem ser classificados pela natureza ou dos sistemas, ou dos subsistemas, ou dos elementos ou dos componente da edificao, utilizando-se, por exemplo, a subdiviso constante do Anexo A. B.3 Tabela dos principais registros A Tabela B.1 indica uma lista possvel, a qual pode variar de edifcio para edifcio. Os vrios tipos de registros indicados constituem as evidncias de que o condomnio efetuou as manutenes previstas. Tabela B.1 - Lista dos registros
Gerais Programa de Preveno de Riscos Ambientais (PPRA) Programa de Manuteno Preventiva Planilha ou Lista de verificaes da execuo do Programa de Manuteno Preventiva Relatrio de verificaes das manutenes corretivas executadas Atas de Assemblias com aprovao do programa de Manuteno Sistemas eletromecnicos Relatrio de verificaes Anual dos Elevadores (RIA) Atestado do Star-up do Gerador Relatrio de verificaes da Manuteno de Elevadores Verificaes e Relatrio das Instalaes Eltricas Verificaes e Relatrio de Medio hmica (com terrmetro calibrado e aferido INMETRO) Verificaes e Relatrio de Manuteno de Bombas Atestado SPDA Proteo contra descargas atmosfricas Automao Dados - informtica - Voz - Telefonia Vdeo - Televiso Verificaes com registros no Livro de Gerador de gua quente Manuteno ou em formulrios especficos ou Ar Condicionado dependendo do caso Relatrio da Empresa Aquecedor Coletivo Especializada Circuito Fechado de TV Antena Coletiva Grupo Gerador Quadro de Distribuio de Circuitos Verificaes com registros no Livro de Manuteno Tomadas, Interruptores e Pontos de Luz Elevadores Verificaes com registros no Livro de Manuteno ou em formulrios especficos ou Exausto mecnica dependendo do caso em Relatrio da Empresa Especializada

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NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno Equipamentos em geral Livro de registro das atividades da manuteno Certificado de Garantia dos Equipamentos Instalados Manuais Tcnicos de Uso, Operao e Manuteno dos Equipamentos Instalados Relao de equipamentos

Automao de portes Instalaes de interfone Sistema de segurana especficos

Sistemas de segurana Verificaes com registros no Livro de Manuteno ou em formulrios especficos ou dependendo do caso em Relatrios de empresa especializada Certificado da Empresa Especializada

Instalaes Hidrulico-Prediais e gs Verificaes com registros no Livro de Manuteno ou em formulrios especficos ou dependendo do caso em Relatrios bem como Certificado da Empresa Especializada/ Certificado e Atestado de Potabilidade da gua

Instalaes Hidrulicas/ Esgotos / guas pluviais / Louas / Metais / Bombas

Atestado de Instalao de Gs Verificaes de Limpeza dos Reservatrios com registro no Livro de Manuteno Verificaes da Limpeza do Poo de Esgoto, Poo de gua Servida, Caixas de Drenagem e Esgoto com registro no Livro de manuteno Banheira de Hidromassagem

Sistemas combate a incndios Auto de Verificao de Corpo de Bombeiros (AVCB) (quando obrigatrio) Certificado de Recarga de Extintores Atestado de Brigada de Incndio FICAM -Ficha de inscrio do Cadastro de Manuteno do Sistema de Segurana contra incndio das edificaes Aplice de Seguro de Incndio ou outro Sinistro que Cause Destruio (obrigatrio ) e outros opcionais Certificado de Teste Hidrosttico de Extintores Livro de Ocorrncias da Central de Alarmes Certificado de Desratizao e Desinsetizao Sprinklers e seus componentes industrializados (Bombas, vlvulas de fluxo, Verificaes com registros no Livro de Manuteno detectores de fumaa, etc.) ou em formulrios especficos ou dependendo do Pressurizao de escada caso em relatrios, como Certificado da Empresa Especializada Equipamentos de Incndio Iluminao de emergncia

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Revestimentos de paredes / pisos e tetos Pedras naturais (mrmore, granito e outros) Deck de madeira Azulejo/ Cermica/ Pastilha Paredes e Tetos Internos revestidos de Argamassa/ Gesso liso/ ou executado com componentes de Gesso Acartonado (Dry-Wall) Paredes externas/ fachada Piso Cimentado, Piso Acabado em Concreto, Contrapiso Rejuntamento e Tratamento de Juntas Paredes externas/ fachada Forros de gesso Pisos de Madeira Tacos e Assoalhos Revestimentos especiais (frmica, pisos elevados, materiais compostos de alummio) Forros Madeira

Verificaes com registros no Livro de Manuteno ou em formulrios especficos

Esquadrias Alumnio Ferro Madeira Vidros Verificaes com registros no Livro de Manuteno ou em formulrios especficos

Lazer Jardim Play ground Quadra Poliesportiva Piscina Sauna Seca Sauna mida SPA Desratizao e desinsetizao Verificaes com registros no Livro de Manuteno ou em formulrios especficos, devendo incluir referncias s condies de higiene

Pintura e impermeabilizao
Pintura / verniz (internamente e/ou externamente) Impermeabilizao Verificaes com registro no Livro de Manuteno ou em formulrios especficos

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Anexo C (informativo) Modelos de verificaes e seus registros C.1 Introduo Este Anexo apresenta exemplos de modelo - no restritivos para as verificaes e seus registros C.2 Modelo de livro de registro de manuteno
Sistema Subsistema Atividade Data da realizao Responsvel pela atividade Prazo Custos

C.3 Modelos de lista de verificaes para um subsistema C.3.1 Manuteno Preventiva da Central de Interfone Segue um modelo possvel
Condomnio Endereo Equipamento Caractersticas do equipamento

Tipo XYZ

Central de interfones NN aptos.

Servios a serem realizados incluir periodicidade Verificao das protees (fusveis / disjuntores) Verificao do sistema de alimentao Verificao das conexes eltricas Verificao das placas de comando Verificao do circuito eletrnico Verificao das sinalizaes de operao Verificao da limpeza geral Verificao da re-aperto das conexes Realizao de testes de funcionamento Verificao da ausncia de interferncias no sistema Manutenes corretivas a serem realizados em funo do status :
Hora incio Hora trmino Data Data prxima verificao

Status

Responsvel pelo servio : Responsvel do condomnio

Empresa responsvel :

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C.3.2 Manuteno Preventiva da Central de Alarme Segue um modelo possvel

Condomnio Endereo Equipamento Caractersticas do equipamento

Tipo XYZ

Central de alarme do sistema de combate a incndio.

Servios a serem realizados incluir periodicidade Verificao dos fusveis Verificao do sistema de alimentao C.A. Verificao do sistema de alimentao C.C. Verificao e teste do sistema automtico Verificao e teste dos sensores de fumaa Verificao dos motores e ventiladores do sistema de pressurizao Verificao e testes dos interruptores de acionamento manual Verificao e testes dos pressostatos hidrulicos Verificao dos chicotes de comando Teste de lmpadas de comandos sinticos Verificao e testes da interface c/ sistema de pressurizao de escadas Verificao da conformidade com a ABNT NBR 9077 Verificao da conformidade com a IT-CB13/01 Verificao e testes dos comandos eltricos Verificao das protees (fusveis / disjuntores) Verificao e testes dos dispositivos visuais Verificao dos circuitos hidrulicos de combate a incndio Verificao dos chuveiros automticos Verificao da integridade e existncia de avisos pertinentes Verificao das sinalizaes de operao Verificao das sadas e rotas de fuga de emergncia Re-aperto das conexes eltricas Limpeza e proteo das placas de comando eletrnico Testes gerais de comando e funcionamento do sistema Manutenes corretivas a serem realizados em funo do status :
Hora incio Hora trmino Data Data prxima verificao

Status

Responsvel pelo servio : Responsvel do condomnio

Empresa responsvel :

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C.4 Modelos de lista de verificaes para um equipamento C.4.1 Manuteno Preventiva das Bombas Segue um modelo possvel
Condomnio Endereo Equipamento Motor Bomba Quadro comando Bombas 01 a 04 Modelo Modelo Modelo

no. srie potncia no. srie

Servios a serem realizados incluir periodicidade

Eltrica
Rec 01

Status
Rec 02 Press 01 Press 02

Verificao dos fusveis Verificao dos contactores de comando Verificao do rel trmico Verificao e teste dos sinalizadores do quadro Verificao do sistema de alimentao de C.A, Verificao e re-aperto dos bornes e cabos Verificao da temperatura de trabalho do motor Corrente eltrica de partida Corrente eltrica de trabalho. Testes de funcionamento manual Testes de funcionamento automtico Testes de alarmes Mecnica / Hidrulica
01 02 03 04

Verificao dos mancais Lubrificao dos mancais Limpeza geral do equipamento Verificao da tubulao (vazamento+oxidalo+conservao) Verificao das vlvulas hidrulicas Verificao da bia de nvel Verificao do nvel de rudo (dB A)

Manutenes corretivas a serem realizados em funo do status :

Hora incio Hora trmino Data Data prxima verificao

Responsvel pelo servio : Responsvel do condomnio

Empresa responsvel :

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